klein wonen trends en ontwikkelingen · 3 wat is klein wonen? wanneer is een woning echt klein?...
TRANSCRIPT
1
Klein Wonen
Trends en ontwikkelingen
Joris Hoekstra
Bart Dopper
Hans Beekenkamp
http://www.bouwexpo-tinyhousing.nl/
2
Programma
• 0-10: Klein wonen: achtergrond en internationale
duiding van een trend (Joris Hoekstra)
• 10-25: Klein wonen: vraag en doelgroepen in
Nederland (Bart dopper)
• 25-40: Klein wonen: voorbeelden uit de Nederlandse
praktijk (Hans Beekenkamp)
• 40-60: Discussie en vragen
2
3
Wat is klein wonen?
Wanneer is een woning echt klein?
Drie verschillende soorten:
1. Tiny housing
2. Micro-appartementen
3. Tijdelijke woningen
3
4
Tiny house beweging• Oorsprong in de Verenigde Staten in de Romantiek
(Thoreau, Emerson)
• 1998: Sarah Susanka: The not so big house
• Gemiddelde woninggrootte in VS (nieuwe woningen):
241 vierkante meter
• Tegenwicht tegen consumptiemaatschappij en
Mcmansions
• Vertegenwoordigd door Small House Society:
https://smallhousesociety.net/about/4
5
Motieven voor tiny housing
1. Betaalbaarheid
2. Minimalisme (less is more), simpeler leven
3. Vrijheid en mobiliteit
4. Duurzaamheid
5. ‘Doe het zelf’ mentaliteit
6. Gemeenschapsgevoel (eco-villages)
=> Middenklasse alternatief voor trailerparks
5
6
Mcmansions (1)Massaproductie, smakeloze architectuur, pompeus, niet
duurzaam.
https://www.dallasobserver.com/arts/kate-wagners-mcmansion-hell-is-asking-whats-the-worst-mcmansion-in-texas-10991926
7
Mcmansions (2)
https://99percentinvisible.org/episode/mcmansion-hell-devil-details/
8
Trailer parks
8
9
Tiny houses in de VS
9
https://www.thespruce.com/livable-tiny-house-communities-3984833
10
Tiny housing als trend (1)
10
11
Tiny housing als trend (2)
11
12
Kritiek op de tiny house beweging
• Beweging wordt ‘overgenomen’ door de markt: TV-
shows, projectontwikkelaars etc.
• Is het echt duurzamer? Tiny houses als tweede
woning, mobiliteit van tiny house bewoners is vaak
hoog.
• Gebrek aan privacy bij bewoning door meerdere
personen
12
13
Micro-appartementen
• Heel normaal in dichtbevolkte wereldsteden zoals
Tokyo, Hongkong en Parijs.
• Combinatie van hoge huizenprijzen, gebrek aan
ruimte en een uithuizige levensstijl.
• In tegenstelling tot tiny housing spelen ideologische
motieven hier veel minder een rol.
13
14
Micro-appartementen in Japan (1)
14
https://resources.realestate.co.jp/living/tokyo-smallest-studio-apartments/
15
Micro-appartementen in Japan (2)
15
https://resources.realestate.co.jp/living/tokyo-smallest-studio-apartments/
16
Micro-appartementen in Parijs (1)
16
https://www.yellowtrace.com.au/micro-living-11-square-metre-apartment-paris-batiik-studio/
17
Tijdelijke huisvesting
• Reactie op natuurrampen en crises
• Vaak prefab woningen
• In de praktijk dikwijls minder tijdelijk dan
oorspronkelijk de bedoeling was
17
18
Tijdelijke huisvesting
18
https://inspirationtopten.wordpress.com/2011/05/15/japans-emergency-housing/
https://www.shippingcontainerhouseideas.com/container-housing-a-solution-for-the-poor/
http://sakuraeaston.com/home-design-in-nepal/
Kennissessie Klein wonen
Stec Groep
Bart Dopper
4 december 2018
Achterliggende trends, doelgroepen en functies
Klein wonen rukt op
TrendbreukGemiddelde inhoud woningen waarvoor omgevingsvergunning afgegeven 1990-2015
Bron: WoON (2009, 2012, 2015).Bron: CBS (2016).
Ontwikkeling van voorkeur voor klein wonen
0
100
200
300
400
500
600
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Koopwoningen Nederland Koopwoningen West-Nederland (LD)
Huurwoningen Nederland Huurwoningen West-Nederland (LD)
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
16,0%
2009 2012 2015 2009 2012 2015
Zeer sterk stedelijke gemeenten Nederland
t/m 40 m² 40 t/m 60 m²
Grote diversiteit in aanbod klein wonen
Luxe Micro Tiny Housing Friends concept
Modulair/mobiel Micro Student Hotel Slim en adaptief micro
Groeiende groep kleine huishoudens verkiest locatie boven m²’s
-
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
1-p. hh.≥2-p. hh.
Groei éénpersoonshuishoudens '18 - '40
= Woonoppervlak
= Woonidentiteit/ locatie
Leefstijl
Gelimiteerd budget
Locatie wint steeds vaker van m²’s
Bron: ‘Klein Wonen: trend of hype?’ Stec Groep (2017).Bron: Primos (2018).
Wonen gaat over meer dan stenen…woonidentiteit...
…geld…
…van bezit naar ervaring...
…flexibele leefstijl…
…toename eenpersoons-huishoudens…
...verstedelijking …
...zelfvoor-zienendheid…
Drijfveren zijn leidend
Verplaatsbaar
Grote diversiteit in doelgroepen
Millennial- Student- Starter- Single - DINK(Y)
Oudere- Vitaal- Zorgbehoevend- Tweede huis
Autarkisch leven- Individueel- Collectief- Kant-en-klaar- Woonnomade
Tijdelijk woning-zoekende- Statushouder- Gescheiden- In between houses- Stadsnomaden (zoalsarbeidsmigranten)
Verplaatsbaar Tiny HouseMicro
Klein Wonen Blauw = aanbodRood = vraag
Opgave 60.000 tot 100.000 kleine woningen, waarvan 90% Micro
85-90%
5-10% 0-5%
Indicatief marktaandeel 3 typen klein wonen
Vraag Millennial +Ouderen
Vraag Tijdelijkwoningzoekenden
Vraag Autarkisch
40% 15% 15% 10% 10% 5% 5%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Indicatief marktaandeel doelgroepen Micro-appartementen
Student/starter Single Stadsnomade Stellen/DINK(Y) Vitale ouderen Zorgbehoevende ouderen Tweede huis
1. Kenmerken• Alleenstaand tot 35 jaar• Ervaring > bezit• Flexibel• Laag inkomen (met potentie)
Single Millennial2. Wensen• Locatie/prijs > woning• Betaalbaar• Open voor contact• Goed (OV-)bereikbaar
3. Product• Micro-appartement 20-30 m²• Huur, betaalbaar• Deelvoorzieningen• Horeca/ontmoetingsplek
4. Afweging gemeente/markt• Stedelijke locatie• Dicht bij voorzieningen + OV• Betaalbaar
1. Kenmerken• Noodzaak• Scheidingsgevallen, expats, in
between houses, et cetera• Wisselende omstandigheden
Tijdelijk woningzoekende
2. Wensen• Flexibel• Contact• Betaalbaar
3. Product• Flexibel karakter• Verplaatsbaar• Betaalbaar• Eventueel adaptiefmobiel
4. Afweging gemeente/markt• Binnenstedelijke plekken• Flexibel / modulair• Betaalbaar
Smallst, smaller, small
XXS / 20 - 30 m² XS / 30 - 40 m² S / 40 - 50 m²
Product-marktcombinaties / doelgroep
XXS / 20 - 30 m² XS / 30 - 40 m² S / 40 - 50 m²
Starter- Bereikbaarheid- Individuele
buitenruimte- Sportschool
Stadsnomade- Tijdelijk- Service- Fitness, sauna- Ontmoeting
Tweede huis- Centraal- Luxe afwerking
Empty nester- Levensloopbestendig- Fitness, sauna- Personal assistant
Dinki- Luxe afwerking- Fitness/sauna
Single- Lobby- Fitness- Sauna- Gastenverblijf
Student- Studieruimte- Dakterras- Wasruimte- Betaalbaar- Meubilering
Urgent- Snel te betrekken- Adaptief
Succesfactoren moeten in balans zijn
• Optimale balans• Vanuit (lange termijn) vraag redeneren
Betaalbaarheid
Gedeelde ruimtes
Voorzieningen gebouw(individueel)
Voorzieningenomgeving
Bereikbaarheid
Oppervlakte (m²)
Eenvoudige micro
Luxe micro
2-persoons micro
Combineren is mogelijk
Wat matcht en wat niet?
Student
Stadsnomade
Zorgbehoevend Vitale oudere
DinkySingle
Tweede huis
UrgentStarter
Delen: need or nice to have?
Service-/deelwens doelgroepafhankelijk€€
€
• Service (PA)• Fitness• Slimme meubilering• Deelauto
• Sauna/zwembad• Leeskamer• Kookworkshops/
activiteiten• Restaurant/café
• Dakterras• Ontvangstruimte• Horeca in de plint
• Studieruimte• Berging• Collectieve wasruimte
Menselijke maat wezenlijk bij deelvoorzieningen
Co
llect
ieve
ru
imte
n/v
oo
rzie
nin
gen
Aantal appartementen
Slagingskans collectieve ruimten vs. complexomvang
Kleine woning moet passen bij het type plek
Regionale driedeling: groei, balans en krimp
Type Groei Balans Krimp
Kwantita-tieve en
kwalitatieve
opgave
Kwalitatieve
opgave (soms
beperkt ook
kwantitatief)
Sloopop-gave en
kwalitatieve
opgave
Micro-appartement
Tiny House
Verplaatsbare kleine
woningen
Adaptief bouwen: meebewegen met veranderende vraag
• Klein wonen is uiterste in de markt: afstemming vraag/aanbod luistert nauw
• Meebewegen met vraagverandering is wezenlijk kwaliteitsaspect
Modulair Flexibele wanden Open bouw
4 functies klein wonen op een rij
1. Klein wonen bedient een structurele, groeiende vraag van kleine, flexibele huishoudens
2. Klein wonen vervult belangrijke rol in binnenstedelijke opgave
4 functies klein wonen op een rij
3. Klein wonen brengt doorstroming woningmarkt op gang– Verminderde druk op
(betaalbare) huursector
– Doorstroming vanOuderen uit gezinswoning
– Flexibele schil, mee-bewegend met vraag
4. Verduurzamen gaat makkelijker met kleine woning
Leer-werkproject Klein(er) wonen
Stec Groep
Bart Dopper & Esther Geuting
2018-2019
• Grip op de vraag naar klein wonen-concepten (Tiny, Micro, Friends et cetera) in uw gemeente.
• Optimalisatie & versnelling van projecten in uw gemeente
Klein WonenWooncongres 2018
Joris Hoekstra (OTB)
Bart Dopper (Stec Groep)
Hans Beekenkamp (RVO.nl)
Klein Wonen; wat zien we in NL gebeuren?
3 verschijningsvormen
Bouwexpo Almere
Praktijkvoorbeelden in NL
Expertteam woningbouw
Vragen
4 december 2018
Wooncongres 45
Waarom klein wonen?• Demografische veranderingen
• Veranderende leefstijlkeuzes
• Betaalbaarheid
• Versnellen
• Verdichten
• Doorstroming
• Duurzaam
• Flexibel
• Placemaking
Ideeënprijsvraag ‘Bevrijd wonen, jouw tiny house in Almere’
245 inzendingen, 11 winnaars
www.bouwexpotinyhousing.nl
www.bouwexpotinyhousing.nl
Tiny towers
Wikkelhouse
Wikkelhouse
Wikkelhouse
Tiny T.I.M.
WikiHouse
Tiny T.I.M.
WikiHouse
Tiny Towers
Tiny Towers
Slim Fit
Tiny Loft – Mill Home
Tiny Loft – Mill Home
Heijmans ONE
Finch Buildings
Tiny T.I.M.
Tiny T.I.M.
Tiny T.I.M.
Tiny T.I.M.
Tiny T.I.M.
Iets a’dams > micro / verplaatsbaar micro?
Tiny T.I.M.
Tiny T.I.M.
Ondersteuning wenselijk bij praktijkproject?
Het Expertteam Woningbouw helpt u graag!
Grondzaken
• Permanent / tijdelijk?
• Koop – huur – erfpacht
- In geval van huur: onderhuur o.b.v. tijdelijke huurcontracten volgens Wet Doorstroming Huurmarkt 2015
• BouwEXPO Almere: geen subsidie op grondprijs
Voor omgevingsvergunning
• Bestemmingsplan (gemeente), kent mogelijkheid tijdelijk af te wijken
• Welstand (gemeente), tenzij welstandsvrij
• Bouwbesluit (Rijk)
• >> Adres (BAG)
• Voor omgevingsvergunning: grondovereenkomst tekenen
Bouwbesluit
• Tijdelijk (max 15 jaar) / permanent
• Projectmatig of PO
• Gelijkwaardigheidsbeginsel
Bewustwording kosten
• Grondkosten, incl. btw
• Bouwkosten, incl. constructeur, verankering
• Leges omgevingsvergunning
• Aansluitkosten, evt ook afsluitkosten!
• Evt. oprichting vereniging, stichting, wooncoöperatie
• Verder gebruikelijke kosten: koste voor financiering; notariële kosten
Kansen voor tijdelijk klein wonen
• Vergroten woningaanbod
• Flexibel bedienen van urgente woonvraag
• Placemaking, gebied op de kaart
• Inspelen op een woonwens (nomad)
• Grondopbrengsten in de tussentijd
• Adaptief bij onzekere woonvraag op lange termijn (krimpregio’s)
Business case
• Investeringskosten
• Aan- en afsluitkosten (tenzij autarkisch)
• Verplaatsing/transport
• Leges vergunningen
• Oplossing: grondabonnement?
