klaus cremer wirtschaftliche nutzung von immobilien

Klaus Cremer Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien


1.das Prinzip

2.Nutzung21. langfristig22. Markt gerecht23. Objekt angepasst

3.Aufwertung31. Renovierung / Sanierung32. Denkmalschutz33. Sanierungsgebiet34. finanzielle Hilfen

4.Vermietung41. Vertrag42. Miet-Sicherung43. Miet-Erhöhung44. Miet-Steigerung45. Kostensenkung

5.Kompetenzen51. Architekten52. Immobilienfachleute53. Steuerberater54. Ämter55. Finanzierungsberater56. Banken57. Rechtsanwälte

6.Beispiel aus der Praxis

1. Das Prinzip


das wirtschaftliche Prinzip

Wirtschaftlich handeln bedeutet,

eine bestimmte Leistung mit geringst möglichen Mitteln zu erreichen.


das wirtschaftliche Prinzip

Gewinnmaximierung

- Kostenminimierung Anschaffungskosten

Baukosten

Renovierungskosten

Betriebskosten

Finanzkosten

- Umsatzmaximierung Mieten

Zuschüsse / Steuervorteile

Verkaufserlös


2. Nutzung


langfristige Nutzung

1. Lebensdauer 20 bis 200 Jahre

2. Mietverträge 3 Monate bis Lebenslang

3. Renovierung 1 bis 30 Jahre



marktgerechte Nutzung

Standort

Objektstruktur

Verwendung

3. Aufwertung


Aufwertung durch Sanierung und Renovierung

1. altersbedingte Abnutzung

2. laufende Renovierung

3. Sanierung bei Reparaturstau


Finanzhilfen

1. KfW – Mittel Effektivzins 10 Jahre

11.CO2-Gebäudesanierung (Altbau) 1,41 % / +

12.CO2-Gebäudesanierung (Ein-/Zweifam.Hs) Zuschuss

13. Wohnbau-Modernisierung (Altbau) 4,20 % / 2,25 %

14. Ökologisch Bauen (Neubau) 2,27 %

15. Erneuerbare Energien (Alt- und Neubau) 4,52 %16. Wohnungseigentumsprogramm (für Familien) 3,96 % (20 Jahre)

2. sonstige Förderungen des Landes

21. Wohneigentum (für Familien)

22. Sozialer Wohnungsbau (keine Mittel)

3. Poncet-Darlehen der Stadt Remagen


Investition mit Denkmalschutz

1. Wohnen im Denkmal

2. Mitsprache der Denkmalbehörde

3. Kosten

4. steuerliche Vorteile9 % AfA, 8 Jahre lang

7 % AfA, 4 Jahre lang

= 100 % Abschreibung in 12 Jahren


Investition im Sanierungsgebiet

1. Voraussetzungen durch die Stadt Remagen

2. Zuschüsse

3. steuerliche Vorteile 9 % AfA, 8 Jahre lang

7 % AfA, 4 Jahre lang

= 100 % Abschreibung in 12 Jahren


4. Vermietung


Vermietung

1. Vertrag 11. Formular

12. Staffelmiete

13. Indexmiete

14. Kaution

15. Betriebskosten

2. Erhöhung21. Mieterhöhungsverlangen

22. Modernisierung

3. Kostensenkung31. Heizkostenersparnis

32. Angebotsvergleich

33. Finanzierung


5. Kompetenzen


Kompetenzen

• Architekten• Fachberater / Energieberater• Ämter• Finanzierungsberater• Banken• Steuerberater• Rechtsanwälte


6. Beispiel


Wirtschaftliche Nutzung von ImmobilienBeispiel

vor Sanierung nach Sanierung

Gebäude Baujahr 1972 Maßnahme: nach der Maßnahme:

Ölverbrauch 4500 Liter neue Fenster . Dämmung (Fassade, Dach, Keller) Ölverbrauch 1800 Liter

neue Öl-Brennwert-Heizung Reduzierung: 60 %

mit solarer Warmwasserunterstützung

Quelle: Energieberater H.-J. Müller

6. Ein weiteres Beispiel



Sanierung eines 7-Parteien-Hauses mit KfW - Mitteln

Wohnfläche: 400 m²

Baujahr 1969

Vorbereitung der Maßnahme

• mit den Mietern:

• Information und Absprache• Aushandeln neuer Mietverträge / Zusatzvereinbarungen

• für den Bau:

• Konzept mit Energieberater und Architekt erarbeiten• Einholen von Angeboten / Ausschreibung• Vergabe der Gewerke

• mit der Bank

• KfW-Mittel beantragen• Darlehen beantragen


Sanierungsmaßnahme

• notwendige Reparaturen am Haus

- Fenstererneuerung 34.000,00 Euro- Balkonsanierung 23.000,00 Euro

- Gerüst 2.800,00 Euro

59.800,00 Euro

• Gesamtmaßnahme mit KfW-Mitteln

• Fenstererneuerung 34.000,00 Euro• Dämmung der Außenfassade einschl. Balkone u. Gerüst 50.000,00 Euro• Dachdämmung incl. neuer Eindeckung und Dach-Loggia 46.500,00 Euro• Architekt und Fachberater 1.500,00 Euro

• 132.000,00 Euro


Einnahmen von den Mietern

Wohnungen ursprüngliche Miete angepasste Miete 1 184,07 Euro220,00 Euro Garage 25,56 Euro30,00 Euro 2 270,00 Euro350,00 Euro

Garage 30,00 Euro30,00 Euro 3 311,89 Euro420,00 Euro 4 286,32 Euro398,00 Euro

Garage 25,56 Euro26,00 Euro 5+6 559,87 Euro635,00 Euro . 7 163,61 Euro325,00 Euro .

Summe 1.856,88 Euro 2.434,00 Euro

monatliche Mehreinnahmen: 577,12 Euro


Belastung des Eigentümers

Mehr-Mieten 577,12 €Mehr-Nebenkosten 236,97 €

Mehr-Einnahmen gesamt 814,09 €

Zinsen und Tilgung der Maßnahme 919,14 €

Belastung für 132.000,- € 105,05 €


FazitAufwertung des HausesBeseitigung des Reparaturstaus

Wärmedämmwerte nach heutiger EnEVOptischer Zustand wie Neubau

Wertsteigerung

zinsgünstiges Darlehen KfWZins deutlich unter Marktniveau

möglicher Zuschuss (in vorliegendem Fall nicht)

geringe monatliche Belastung

Verbesserte Mietsituationzufriedene Mieter

höhere Mietenbis zu 60 % geringere Heizkosten

bessere Vermietbarkeit


Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien

Ich bedanke mich für Ihr Interesse

und Ihre Aufmerksamkeit

Klaus Cremer

klaus cremer wirtschaftliche nutzung von immobilien

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