kiinteistönkauppa sähköisesti

© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com

1

Kiinteistönkauppa sähköisesti

Tapio Nevala7.10.2013


2

Kiinteistönkaupan tapahtumaketju• Valtuutus• Esisopimus• Kauppakirjan luonnoksen laatiminen• Kauppakirjan tekeminen ja ehdot


3

Sähköinen valtuutus• Valtuutukset voidaan antaa sähköisen

järjestelmän avulla samalla tavalla kuin kauppakin tehdään


4

Kiinteistönkaupan sitova esisopimus• Voidaan tehdä myös sähköisesti• Voidaan sopia käsirahasta ja sopimussakosta• Välitysliikkeille tärkeä uudistus


Sähköinen kauppa - välitysliike• Välityslain mukaan välitysliikkeen on

laadittava kauppakirja• Välitysliikkeellä on vastuu ehtojen

asianmukaisuudesta• Välitysliikkeelle voidaan antaa valtuutus

kauppakirjan luonnostelemiseen järjestelmässä

5


Sähköinen kauppa . . .• Kauppa tehdään järjestelmässä• Myyjä kirjautuu tunnisteilla– Laatii/hyväksyy kauppakirjan – ostajan pitää olla

valmiina - järjestelmä lähettää viestin ostajalle• Ostaja pääsee sitten kirjautumaan ja voi

hyväksyä tai ehdottaa muutoksia– Jos ostaja hyväksyy, niin kauppa syntynyt– Jos ostaja tekee muutoksia, niin myyjän pitää

hyväksyä, vasta sitten kauppa on syntynyt

6


Sähköinen kauppa . . . . • Myyjä tai ostaja voi milloin tahansa muuttaa

kauppakirjan luonnosta tai peruuttaa sen, ellei toinen ole sitä samaan aikaan käsittelemässä tai jo hyväksynyt sitä

• Lainhuutohakemus automaattisesti vireille

7


Osapuolten mahdollisesti tekemät muutokset sähköisessä kaupassa• Miten välitysliike varmistaa lopullisen

kaupan sisällön, jos osapuolet tekevät muutoksia ”toimiston” ulkopuolella?

• Miten välitysliike tällöin valvoo osapuolten etua?

8


Sähköisen kaupan ehdot• Välttämättömät ehdot– Myyjä ja ostaja– Kaupan kohde– Kauppahinta– Omistuksen siirtymiseen liittyvät ehdot

• Muut ehdot

9


Kauppakirjan liitteet• Kauppakirja säilyy järjestelmässä• Liitteet säilyvät vain rajatun ajan• Tärkeitä liitteitä esimerkiksi

kuntotarkastusraportit• Virhetilanteissa liitteet saattavat olla usein

hyvin keskeisiä• Miten näiden säilyminen, myöhempi käyttö

ja autenttisuus varmistetaan?

10


Kaksi kauppakirjaa?

11


Sähköiset sitoumukset• Sähköisen panttikirjan haltija voi antaa

sähköisen sitoumuksen siitä, että panttioikeus lakkaa tiettyjen edellytysten täyttyessä

• Kauppakirjaan voidaan liittää sitoumus, jolla sähköisen panttikirjan haltija sitoutuu panttikirjan siirtämiseen niin, että asia tulee vireille ilman eri hakemusta kun kauppa on sitovasti syntynyt järjestelmässä

12


Sähköiset sitoumukset. . .• Muitakin vakuuteen koskevia sitoumuksia tai

todistuksia voidaan ottaa kauppakirjaan – säilytyssitoumus

13


Käteiskauppa sähköisesti• Jos tehdään pankissa – ei ongelmia• Muualla– Edellyttää lykkäävän ehdon käyttämistä– Omistusoikeus siis siirretään loppukauppahinnan

maksua vastaan + purkuehto + sopimussakko– Jo esisopimuksella maksettava niin paljon, että

purun aiheuttamat vahingot tulevat katettua

14


Käteiskauppa sähköisesti . .• Panttikirjat– Myyjä tekee panttikirjan siirtoa koskevan

hakemuksen etukäteen– Jos panttikirja on pankissa, niin pankki laittaa

järjestelmään sitoumuksen

15


Maksuehtokaupan vakuusjärjestelyt• A Omistuksenpidätysehto• B Omistusoikeus siirtyy heti – ostaja panttaa

panttikirjoja myyjälle

16


A Omistuksenpidätysehto• Omistuksenpidätys = Lykkäävä ehto • Omistusoikeus siirtyy kun

loppukauppahinta on maksettu• Täydennetään purkavalla ehdolla• Täydennetään sopimussakolla purun

varalta • Kaikki tämä voidaan tehdä sähköisestikin

17


A Omistuksenpidätysehto II• Vakuus ostajan maksamalle kauppahinnalle– 1. Maksettu osuus säilytetään ulkopuolisen

hallussa tai– 2. Myyjä panttaa panttikirjan tai panttikirjoja

kauppakirjan ehdolla ensisijaisesti ostajalle• Myyjä tekee panttikirjan siirtoa koskevan

hakemuksen etukäteen

18


A Omistuksenpidätysehto III• 3. Myyjä panttaa panttikirjat kauppakirjan

ehdolla toissijaisesti ostajalle– Ensisijainen panttaus on yleensä myyjän

pankkiin– Myyjän pankki antaa sitoumuksen, jonka pankki

tekee jo etukäteen– Omarahaosuus, kohde ei voi olla koko arvostaan

pankissa pantattuna

19


B Omistusoikeuden siirto• Omistusoikeus siirretään ostajalle heti• Ostaja panttaa kiinnityksiä myyjälle

maksamattoman kauppahinnan vakuudeksi• Ostajan vakuus = omistusoikeus

20


B Omistusoikeuden siirto II• Myyjän vakuus– Ostaja panttaa panttikirjan kauppakirjan

ehdolla ensisijaisesti myyjän saatavan vakuudeksi

– Sähköisen panttikirjan ”hallinnan” osalta riittää, että panttikirja säilyy myyjälle kirjattuna

21


Hyödyt välitysliikkeelle• Sähköinen esisopimus voidaan tehdä ilman

että osapuolet ovat paikalla – siis hyvinkin nopeasti

• Panttikirjat eivät ole hukassa• Panttikirjan haltija voi antaa sähköisiä

sitoumuksia esimerkiksi panttikirjan siirtämisestä sen jälkeen, kun tietty maksu on tullut pankin tilille

22


Hyödyt ammattimaisille kiinteistönomistajille• Sähköinen esisopimus voidaan tehdä ilman

että osapuolet ovat paikalla – siis hyvinkin nopeasti

• Panttikirjojen käsittely on helppoa• Lopullinen kauppakin voidaan tehdä

helposti - ehkä käytetään kahta sopimusta?

23


Hyödyt rahoituslaitoksille

• Sähköiset panttikirjat – helppo hallita• Sitoumuksetkin ehkä helpommin

hallittavissa

24


Hyödyt kuluttajille

• Panttikirjat eivät ole hukassa

25


26

Tapio NevalaAsianajotoimisto Juridia Bützow OyFabianinkatu 29 B, 00100 HelsinkiPuh: 010 684 [email protected]

kiinteistönkauppa sähköisesti

Documents