kennisplatform moeten en willen 8 februari 2017 · • intensieve samenwerking met installateur...
TRANSCRIPT
![Page 1: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/1.jpg)
Impact wetgeving op onderhoudsbeleid corporaties
Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017
![Page 2: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/2.jpg)
Juliska GrahameTeamleider Projectbureau Veilig Verwarmen
![Page 3: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/3.jpg)
Aanleiding: Levensgevaarlijk
![Page 4: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/4.jpg)
Aanleiding: Koolmonoxidegevaar
Koolmonoxide is een dodelijk gas welke u niet kunt ruiken of zien
Herken de signalen van koolmonoxide vergiftiging en kijk wat u kunt doen om vergiftiging te voorkomen
![Page 5: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/5.jpg)
Aanleiding: Levensgevaarlijk
- 2011 koolmonoxidevergiftiging in woning Ymere Haarlem
- Zomer 2013 woning Stadgenoot
- Februari 2014 Zoon huisarts Tuitjenhorn (Vrolikstraat)
Ook kleine hoeveelheden CO veroorzaken concentratieproblemen, hoofdpijnen e.d.
![Page 6: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/6.jpg)
Aanleiding: Afspraken Rijk en gemeenten
Rijk:- Handreiking open verbrandingstoestellen: in juni 2014 nieuwe versie- Kamerbrief Blok augustus 2013: binnen 10 jaar geen open verbrandingstoestellen meer - Zorgplicht vanuit Woningwet
Gemeente Haarlem:- Geen afspraken over vervanging. In Lokaal Akkoord alleen afspraak over verkoop, mag niet
met open verbrandingstoestel.
Gemeente Amsterdam:- Afspraken met corporaties vanuit OGA via Netwerk Technisch Beheer AFWC- Plan van Aanpak Koolmonoxide: eerste focus op huurwoningen- Toezegging Ymere: eind 2016 geen open toestellen meer. Geen formele
overeenkomst/boeteclausule
![Page 7: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/7.jpg)
Knelpunten
Er is geen meldingsplicht dus de exacte aantallen doden en gewonden kennen we niet.
Er is geen onderhoudsverplichting voor huurders die een eigen geiser hebben.
Er is geen wettelijk verbod op open verbrandingstoestellen. Er zijn verschillende pogingen hiertoe gedaan maar deze zijn gestuit op Europese
regelgeving die dit niet toestaat.
![Page 8: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/8.jpg)
Wettelijk Kader
Een wettelijk kader voor het beheersen van de risico’s van open-verbrandingstoestellen is te vinden in:
• DE WARENWET
• HET BOUWBESLUIT 2012 (met verwijzingen naar NEN-bladen)
• DE WONINGWET
• DE HUURWETGEVING
• DE WET PUBLIEKE GEZONDHEID (WPG)
![Page 9: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/9.jpg)
Wettelijk Kader
Voor verhuurders van woningen zijn het Bouwbesluit 2012, de algemene zorgplicht uit de
Woningwet en de Huurwet (over onderhoudsplicht) het meest relevant.
Huurcommissie is akkoord aangezien de huurverhoging niet kostendekkend is ten
opzichte van de ketel
![Page 10: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/10.jpg)
Dilemma
Verplichte deelname of niet?
Wat is klantgericht?
Veiligheid en gezondheid voorop
Open toestellen worden ouder
Ook risico’s voor buren
![Page 11: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/11.jpg)
Zorgplicht en Veiligheid
• Corporatie kan aansprakelijk gesteld worden bij incidenten al is het toestel eigendom van de huurder
• Bij Co incidenten zijn er vaak ook gebreken aan toevoer van verbrandingslucht en afvoer van rookgassen
• Corporatie als professionele verhuurder moet problematiek kennen en professioneel ingrijpen
![Page 12: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/12.jpg)
Uitgangspunten Ymere
Ymere is als verhuurder wettelijk verplicht om er voor de zorgen dat haar woningbezit in een goede staat van onderhoud verkeert en voldoet aan de eisen van de tijd.
Bovenal moet een woning veilig zijn.
Ymere koppelt daarom de komende jaren in al haar huurwoningenalle geisers en gaskachels af.
![Page 13: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/13.jpg)
Aantallen
Ymere heeft 88,254 VHE-en, waarvan 76,553 woningen
• Start 2014: 5000 Woningen in Project Veilig Verwarmen
• Huidige prognose: 6000 VHE-en, inclusief BOG
Huidige situatie:
• 4000 woningen aangeschreven
• 2500 woningen zijn inmiddels afgerond (2000 installaties)
• 250 huurders weigeren medewerking
![Page 14: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/14.jpg)
Strategie van Ymere
Plan van aanpak:• Projectbureau met 12 medewerkers• Werkproces waarbij we de druk opvoeren van verleiden tot afdwingen
(10 weken)• Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken• Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen kunnen
aanbieden (max 35eu)• Vergoeding van eigen toestel max. 10 jaar oud• Maatwerk en klussendienst voor (zorg)adressen• Procederen als verleiden niet helpt
![Page 15: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/15.jpg)
Project Veilig Verwarmen proces
10 weken proces:
week 1 1e brief uit (maandag)week 2 SMS of Bellen na 1e brief (vrijdag)week 3 2e brief uit (vrijdag)week 5 check op woonfraude / overlast / zorgadresweek 6 Narooien (aangekondigd via SMS)week 7 3e brief uit (vrijdag)week 9 Huisbezoek zonder aankondiging week 10 Sommatiebrief uit
![Page 16: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/16.jpg)
Doel Project Veilig Verwarmen
De huurder over te halen mee te werken aan de aanleg van centrale verwarming
(met huurverhoging) om een veiligere woonomgeving te creëren. Indien nodig
dwingen we het af.
DOEL:
![Page 17: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/17.jpg)
Gevolgen voor Bewoner
• Meer veiligheid en comfort
• Akkoordverklaring (noodzakelijk bij gerief verbetering)
• Huurverhoging (Huurtoeslag mogelijk)
• Energielasten
• Overlast beperken in de woning bij plaatsing ketel, aanbrengen leidingwerk en
radiatoren
![Page 18: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/18.jpg)
Waar lopen we tegenaan?
Nieuwe uitspraken in eerste aanleg m.b.t.:
• Huurverhoging niet terecht
• Eigendom
• Rapport Onderzoeksraad voor de Veiligheid
![Page 19: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/19.jpg)
Standpunt Amsterdamse woningcorporaties
• Niet getoetst op betaalbaarheid• Een geriefverbetering wordt niet individueel door de bewoner beoordeeld• Op grond van artikel 7:220 lid 1 Bw moeten huurders medewerking verlenen aan
renovatiewerkzaamheden • Hoger beroep ingesteld: 14 februari mogelijk uitspraak
Standpunt en Risico’s
Risico voor ons project
• Huurder heeft gedwaald• Betaalbaarheid van het project
![Page 20: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/20.jpg)
Huurverhoging
“Wat is een redelijke huurverhoging?”
• Verplicht nieuwe CV + 1 verwarmde ruimte: 20 euro
• Keuze huurder om meer ruimtes te verwarmen: 5 euro
• Maximale huurverhoging 35 euro (complete woning)
• Rekening houden met huursubsidiegrenzen
![Page 21: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/21.jpg)
Huurverhoging argumenten
Argumenten voor de Huurverhoging
• Woongenot wordt verhoogd (meer comfort) artikel 7.255 lid 1 sub b
Burgerlijk wetboek
• Zuiniger systeem dat beter is voor het milieu (bij hetzelfde stookgedrag)
• Huurcommissie heeft de huurverhoging als redelijk bestempeld.
• Investering terug te verdienen
![Page 22: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/22.jpg)
Waar lopen we tegenaan?
Volgens nieuwe uitspraken hoeven huurders niet te accepteren dat de corporatie gaskachels die huurder zelf hebben aangebracht gaat verwijderen of afkoppelen.
“Rechter is voorbijgegaan aan het veiligheidsaspect.”
Eigendom:
Reactie corporatie:
![Page 23: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/23.jpg)
Waar lopen we tegenaan?
Rapport onderzoeksraad voor de veiligheid:
• CV is in 46% van aantallen reden van CO incident
• Reactie Ymere: onze comakers werken al volgens de aanbevelingen van de onderzoeksraad.
• Geen enkel koolmonoxide-incident (gecertificeerd; controle)
![Page 24: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/24.jpg)
Weigeraars en Zorgadressen
Stand van Zaken:
• 250 Weigeraars (6,25% van het totaal aantal dossiers)
• 59 Zorgadressen (1,5% van totaal aantal dossiers)
• 2600 Akkoorden (65% van het totaal aantal dossiers)
![Page 25: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/25.jpg)
Weigeraars
9,6% weigert t.o.v. aantal Akkoorden
Redenen voor weigeren:
• Ik heb een CO melder• Eigendom• Ik ventileer goed en onderhoud mijn toestellen goed• Gehecht aan de oude situatie• Opzien tegen de werkzaamheden• Wordt ziek van CV• Uitspraken afwachten
![Page 26: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/26.jpg)
TOT SLOT
Twijfelgeval: Gevelkachels
In eerste instantie een gesloten toestel maar door de tijd kan een gevelkachel koolmonoxide gaan lekken
Ymere hanteert een leeftijd van 3 jaar. Toestellen ouder dan 3 jaar worden als een openverbrandingstoestel beschouwd
Er is nog geen procedure hierover gevoerd
![Page 27: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/27.jpg)
TOT SLOT
Eigen installatie van bewoners en controle
Als bewoners een eigen installatie hebben controleren wij of deze veilig is.
Als de installatie niet veilig is, stellen wij aanpassingen vast
Indien de huurder niet wil meewerken dwingen wij uiteindelijk medewerking af (procedure start binnenkort)
![Page 28: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/28.jpg)
TOT SLOT
Weigeren meewerken energie-index
Hierdoor kunnen we STEP subsidie mislopen.Indien nodig starten we ook hier een procedure op
![Page 29: Kennisplatform Moeten en Willen 8 februari 2017 · • Intensieve samenwerking met installateur (comaking) bijv. huisbezoeken • Beperkte huurverhoging omdat we het in grote aantallen](https://reader031.vdocuments.mx/reader031/viewer/2022020316/5b7ad0a27f8b9abf2d8ceeaa/html5/thumbnails/29.jpg)
TER INFO
“Wat is de gemiddelde huurverhoging?”
18% Ketel , Woonkamer
21% Ketel , Woonkamer + 1 ruimte
13% Ketel , Woonkamer + 2 ruimten
11% Ketel , Woonkamer + 3 ruimten
37% Ketel , Woonkamer + 4 of meer ruimten