kaupunkikehittämisen kokonaistaloudellisuus ja … · 2018-12-03 · nat perustuvat newsec...

Turun kaupunki • Kaupunkitutkimusohjelma

TUTKIMUSKATSAUKSIA 7/2018

Antti Kurvinen

Kaupunkikehittämisen kokonaistaloudellisuus ja heijastusvaikutukset

Tutkimuskatsauksia 7/2018

2

Antti Kurvinen

Tästä on kyse

• Investointitaloudellisetnakokohdateivatsaisi yksin ohjata kaupunkikehittämistä, vaan huomio tulee kiinnittää kokonais-talouteenjakehityksenmyotasyntyviinheijastusvaikutuksiin eli tulovirtojen lisaamiseenkaupungintalouteenmyositse kehitysalueen ulkopuolella.

• TarkastelunperusteellaTurunkaupungintulisipriorisoidamaankaytonkehittamistaydinkeskustan läheisyydessä sijaitsevalla esikaupunkivyohykkeella(Linnakaupunki,Skanssi ja Itäharjun kolmio).

• Positiivistenheijastusvaikutustenjaelinkeinoelämän kehittämisen kannalta toiminnoiltaan monipuolinen Itäharjun kolmio tarjoaa kaikkein suurimman po-tentiaalin ja on tärkeä pyrittäessä Turun strategian mukaisiin tavoitteisiin.

• Kaupunkirakenteestamerkittavastierillään olevien kehitysalueiden avaamis-ta tulisi välttää ja sen sijaan tutkia pien-taloasumisen mahdollisuuksia nykyisten lahioidenrakennuskannanmonipuolista-jana.

Kaupunkikehittämisen kokonaistaloudellisuus ja heijastusvaikutukset

JohdantoMaankäytön muutokset ja uusien kehitysalueiden käyn-

nistäminen edellyttävät kunnallisissa päätöksentekoeli-

missä tehtäviä päätöksiä. Tällaisilla päätöksillä on suuret

taloudelliset vaikutukset ja ne heijastuvat kaupungin ke-

hittymiseen pitkälle tulevaisuuteen. Erilaisten kehityspol-

kujen kokonaistaloudelliset vaikutukset eivät välttämättä

hahmotu kunnolla päätöksentekijöille. Ongelmallista on

erityisesti, että investointitaloudelliset näkökannat saat-

tavat helpon ymmärrettävyytensä vuoksi saada päätök-

senteossa liian suuren painoarvon. Pelkät investointi-

kustannukset huomioivat päätökset voivat kuitenkin olla

lyhytnäköisiä, eivätkä ne välttämättä tue kaupungin ke-

hitysstrategioita pitkällä aikavälillä. Näin ollen on välttä-

mätöntä, että päätökset perustetaan laajempiin arvioihin

kunnallistaloudellisista vaikutuksista, huomioiden myös

päätösten myötä syntyvät heijastusvaikutukset.

Tässä katsauksessa esitellään lyhyesti Turun viittä eri

kehitysaluetta, Linnakaupunkia, Skanssia, Itäharjun

kolmiota, Hirvensaloa sekä Vakiniittu/Koskennurmea

koskenutta tutkimusta, jossa pyrittiin tuottamaan kun-

tataloudellisiin näkökohtiin liittyvää tietoa tukemaan in-

vestointeja koskevaa päätöksentekoa. Tavoitteena oli

selvittää eri alueiden kehittämiseen liittyvät tulo- ja kus-

tannuserät mahdollisimman kattavasti, ja pohtia minkä

alueiden kehittämistä kannattaisi priorisoida. Arvioita

erilaisten kehityspolkujen myötä syntyvistä heijastusvai-

kutuksista ei ole suoraan sisällytetty laskelmiin, mutta

niiden merkitys on huomioitu johtopäätöksissä ja toi-

mintasuosituksissa.


3

Tutkimuskohteiden valintaTurun kaupunkikehittämisen kunnallistaloudellisia vai-

kutuksia tutkittiin tarkastelemalla viittä eri kehitysaluet-

ta. Tutkittavat kehitysalueet valittiin yhteistyössä Turun

kaupungilta hankkeelle nimetyn asiantuntijaryhmänA

kanssa. Tarkastelun kannalta tärkeimmät alueisiin liitty-

vät lähtötiedot sekä alueisiin kohdistuvat investoinnit on

esitetty liitteenä olevissa taulukoissa 1 ja 2 (kts. katsauk-

sen lopussa oleva liite). Tarkasteluun valittiin toisistaan

poikkeavia alueita, joiden asemaa pidetään keskeisenä

Turun lähivuosien kehityksessä. Valintaa motivoi myös

pyrkimys, että analyysi syventäisi Turun kaupunginval-

tuuston kesäkuussa 2014 hyväksymän strategian poh-

jalta tehdyn yleiskaavatyön kehityskuvavaihtoehtojen

kaavataloustarkastelua1. Tämän pohjalta tutkittaviksi

alueiksi valikoituivat juuri Linnakaupunki, Skanssi, Itä-

harjun kolmio, Hirvensalo sekä Vakiniittu/Koskennurmi

(Kuva 1).

Linnakaupunki, Skanssi ja Itäharjun kolmio kuuluvat

ydinkeskustan läheisyydessä sijaitsevaan esikaupun-

kivyöhykkeeseen. Hirvensalo sijoittuu eteläiselle laa-

jenevan kaupunkirakenteen vyöhykkeelle ja Vakiniittu/

Koskennurmi sijaitsee pohjoisella laajenevan kaupun-

kirakenteen vyöhykkeellä. Hirvensalon ja Vakiniittu/

Koskennurmen kehitysalueet ovat pientalovaltaisia, kun

taas muilla tarkastelluilla alueilla kerrostalot ovat pää-

asiallinen asumismuoto. Hirvensalon kehitysalue sijait-

see keskustan läheisellä saarella ja edustaa nykyiseltä

maineeltaan korkeamman kysynnän pientaloasumista.

Uusissa suunnitelmissa Hirvensaloon on kuitenkin kaa-

vailtu myös kerrostaloasumista. Vakiniittu/Koskennurmi

on puolestaan esimerkki matalamman kysynnän pienta-

loalueesta, joka sijaitsee kauempana keskustan palve-

luista. Tiheämmän asumisen alueista Skanssi edustaa

kestävän kehityksen periaatteiden mukaan rakennet-

tavaa uudisaluetta. Linnakaupunki ja Itäharjun kolmio

sen sijaan ovat ns. brownfield-kohteita, joissa maan

käyttötarkoitus muuttuu kehittämisen myötä. Sekä Lin-

nakaupunkia että Itäharjun kolmiota voidaan pitää ny-

kyisen keskustan laajentumisalueina: Linnakaupunkiin

kaavailtu rakennuskanta on pääosin asumispainotteista,

mutta Itäharjun kolmiosta suunnitellaan otollisen sijain-

tinsa vuoksi Turun tulevaisuuden kannalta strategisesti

merkittävää keskittymää, jossa rakennuskanta on moni-

puolinen. Itäharjun kolmion strategisesti merkittävä arvo

tuleekin huomioida kehityspäätöksiä tehtäessä.

Kunnallistaloudellinen tarkasteluKehitysalueiden kunnallistaloudellisessa tarkastelussa

käytetty laskentamalli on validoitu aiemmin vertaisarvi-

oidussa tutkimuksessa2 ja se perustuu nettonykyarvo-

menetelmään (NPV). Toteutetun kassavirtalaskennan

edellytyksenä on joukko lähtötietoja ja oletuksia, joista

tärkeimmät on lyhyesti kuvattu seuraavassa.

Tarkastelujakso

Kunnallistaloudellisen tarkastelun lähtökohtana on, että

keskeiset kehityshankkeeseen liittyvät menot ja tulot

pyritään selvittämään mahdollisimman kattavasti koko

tarkastelujakson ajalta. Tämän mahdollistamiseksi on

A Asiantuntijaryhmään kuuluivat Pasi Ahola, Timo Hintsanen, Sanna Kari, Johanna Korpikoski, Petri Liski, Janne Mustonen ja Andrei Panschin.

Kuva 1. Tarkasteluun valittujen kehitysalueiden rajaukset.


4

Kuva 2. Kehitysalueiden sijoittuminen suuralueille. Euromääräinen luku kuvaa vuoden 2014 keskimääräistä tuloverokertymää kerrosneliötä kohden kullakin suuralueella ja prosenttiluku keskimääräistä tuloverokertymän vuosittaista kasvuvauhtia.

Kuva 2. Kehitysalueiden sijoittuminen suuralueille. Euromääräinen luku kuvaa vuoden 2014 keskimääräistä tuloverokertymää kerrosneliötä kohden kullakin suuralueella ja prosenttiluku keskimääräistä tuloverokertymän vuosittaista kasvuvauhtia.

61 €/k-m2

83 €/k-m2

63 €/k-m2

58 €/k-m2

56 €/k-m2

73 €/k-m2

75 €/k-m2 65 €/k-m2

65 €/k-m2

3,2 %

3,3 %

3,8 %

3,1 %

4,5 %

5,4 %

3,9 %

3,2 %

2,4 %


5

ensin päätettävä, kuinka pitkää ajanjaksoa tarkastel-

laan. Yhdyskuntarakenteeseen liittyvät investoinnit ovat

pitkäkestoisia ja siksi tämän tyyppisissä tarkasteluissa

käytetty tarkastelujakso on yleensä välillä 30–50 vuotta.3

Tässä tutkimuksessa on yhdessä asiantuntijaryhmän

kanssa valittu 50 vuoden tarkastelujakso.

Laskentakorko

Tarkastelujakson meno- ja tuloerien selvittämisen jäl-

keen ne on pääomitettu hankkeen alkamisajankohtaan

valittua laskentakorkoa käyttäen. Usein yhdyskuntata-

loudellisissa tarkasteluissa käytetään laskentakorkona

arvoa 5 prosenttia. Laskentakoron valintaperusteena

voidaan käyttää myös vallitsevaa korkotasoa tai vaik-

kapa tarkastelua edeltäneen ajanjakson keskimääräistä

korkotasoa.3 Tässä tutkimuksessa laskentakorkona käy-

tettiin arvoa 3,7 prosenttia, joka vastasi Bloomberg-tie-

topalvelun laskenta-ajankohtana raportoimaa arvoa 10

vuoden kiinteälle korolle. Inflaatio-oletuksena käytettiin

arvoa 1,67 prosenttia, mikä määritettiin elinkustannusin-

deksin 10 vuoden keskiarvon perusteella ja on myös lin-

jassa Euroopan keskuspankin pitkän aikavälin tavoitteen

kanssa. Myös tonttien arvonnousun on oletettu noudat-

tavan elinkustannusindeksin pitkän aikavälin kehitystä.

Maanhintajakiinteistoverotus

Vapaarahoitteisen asuntotuotannon osalta tonttien hin-

nat perustuvat Newsec Valuation Oy:n Turun kaupungin

sisäiseen käyttöön laatimaan vyöhykehintatarkasteluun.

Tuetun asuntotuotannon osalta tonttien hintoihin on puo-

lestaan sovellettu ARA:n määrittelemien hinta-alueiden

enimmäishintoja. Asuintonttien vuokrausperusteena on

Turun kaupungin käytännön mukaisesti 4 prosenttia ton-

tin kapitalisoidusta arvosta. Liiketonteilla vastaava arvo

on 5 prosenttia. Kiinteistöveron perusteet on määritelty

Verohallinnon ohjeisiin perustuen ja laskennan kiinteistö-

veroprosentit vastaavat Turun vuoden 2017 prosentteja.

Kunnallistekniset investoinnit

Kunnallistekniikan suuntaa antavat kustannusarviot1 on

selvitetty Rapal Oy:n Fore-palvelun hankeosalaskennan

(HOLA) avulla. Palvelun hinnat perustuvat toteutunei-

den rakennushankkeiden kustannustietoihin. Talous-

tarkastelun näkökulmasta keskeinen kunnallistekniikan

kustannuksiin liittyvä ongelma liittyy niiden kohdistami-

seen. Tämä tulee esille erityisesti, kun tarkastelussa on

mukana alueita, joiden maankäyttö poikkeaa toisistaan

(vrt. vain asumiseen keskittyvät alueet ja kaupallisen toi-

minnan kannalta keskeiset alueet). Tällaiset alueet eivät

luonnollisesti ole keskenään suoraan vertailukelpoisia,

sillä esimerkiksi investoinnit kaupalliseen alueeseen

eivät välttämättä suoraan nosta kyseisen alueen tulo-

verokertymää, vaan näkyvät sellaisten alueiden tulove-

rokertymässä, jonne uuden kaupallisen toiminnan tar-

vitsema työvoima sijoittuu asumaan. Elinkeinotoiminnan

kannalta keskeisiin alueisiin investoiminen on kuitenkin

ensiarvoisen tärkeää kaupungin elinvoiman kannalta,

vaikkeivat hyödyt täysimittaisesti välittyisikään kapeam-

malla aluerajauksella tehtyihin ja tuloverokertymää pai-

nottaviin talouslaskelmiin.

Kohdistusongelmaan liittyvien vaikutusten ymmärtä-

miseksi taloustarkastelusta tehtiin kaksi vaihtoehtoista

skenaariota, joissa ensimmäisessä otettiin huomioon

kaikki aluerajausten mukaiset kustannukset ja tulot sekä

jälkimmäisessä ainoastaan asumiselle kerrosneliöiden

suhteessa jyvitettävät kustannukset ja tulot. Lisäksi joh-

topäätöksiä tehtäessä on huomioitu, että erilaisten alu-

eiden heijastusvaikutukset eroavat toisistaan.

Tuloverot

Tuloverojen kehitystahti on keskeinen muuttuja kehitys-

alueiden kokonaistaloudellisessa tarkastelussa. Kunnan

tuloveron kehityksen arvioinnissa on tarkasteltu kolmea

vaihtoehtoista skenaariota. (i) Ensimmäisessä tulovero-

jen on oletettu kehittyvän kaikilla alueilla samaan 1,96

prosentin vuositahtiin, mikä vastaa Turun kaupungin

toimintasuunnitelmassa (16.11.2015) arvioidun talous-

suunnitelmakauden 2016–2019 mukaista kehitystä. (ii)

Toisessa tuloverojen kehitysskenaariossa tuloverot nou-

sevat kaikilla alueilla samalla 3,84 prosentin vuosivauh-

dilla, mikä perustuu Tilastokeskukselta tilatun aineiston

perusteella määriteltyyn 10 vuoden historialliseen keski-

määräiseen kehitykseen Turussa aikavälillä 2005–2014.

(iii) Myös kolmas tuloverojen kehitysskenaario perustuu

samaan Tilastokeskuksen aineistoon, mutta siinä alueil-

le on oletettu erilainen tuloverojen kehitystahti, joka nou-

dattaa sen suuralueen, jolla kukin kehitysalue sijaitsee,

tulovertokertymän historiallista kehitystä. Kuvassa 2 on

esitetty kunnan tuloverojen keskimääräinen vuosittainen


6

suuraluekohtainen nousu asukasta kohden (%) aikavä-

lillä 2005–2014.

Myös alueen tuloverojen lähtötasolla on keskeinen vai-

kutus kokonaistaloudelliseen kannattavuuteen. Lähtö-

taso on arvioitu Tilastokeskuksen kunnallisverokerty-

mäaineiston avulla perustuen vuoden 2014 kertymään

siten, että tarkastelu on tehty kahdella vaihtoehtoisella

skenaariolla. (i) Ensimmäisessä skenaariossa kaikkien

alueiden lähtötasoksi on otettu Turun suuralueiden kes-

kimääräinen tuloverokertymä, joka Tilastokeskuksen ai-

neiston perusteella oli 66 euroa asuinkerrosneliömetriä

kohden vuonna 2014. (ii) Toisessa skenaariossa tulove-

rojen lähtötaso määräytyy sijaintialueen tuloverokerty-

män mukaan, jotka on esitetty kuvassa 2. Euromääräiset

lukemat ovat vuoden 2014 suuraluekohtaisia kunnallis-

verokertymiä asuinneliötä kohden. Lukujen määrittämi-

seen tarvitut asuinkerrosneliömetrien määrät on selvitet-

ty Turun rakennusrekisteriaineiston perusteella.

Toimintamenot ja niiden kehitys

Sosiaali- ja terveysmenot (sote) ovat keskeinen kunta-

taloudelliseen tarkasteluun liittyvä menoerä. Tutkimuk-

sen toteutuksen aikaan valmistelussa ollut maakunta- ja

sote-uudistus tulee toteutuessaan vaikuttamaan näiden

kulujen huomioimiseen kunnallistaloudellisessa tarkas-

telussa. Tämän vuoksi tutkimuksessa pyrittiin ennen

uudistusta vallitsevan tilanteen tarkastelemisen lisäksi

arvioimaan myös mahdollisen maakunta- ja sote-uudis-

tuksen jälkeistä tilannetta tarkasteluhetkellä saatavilla

olleiden tietojen pohjalta.

Tilannetta ennen maakuntauudistusta tarkastelleessa

analyysissä huomioitiin sekä opetus- että sosiaali- ja

terveysmenojen kehitys kahden eri vaihtoehtoisen ske-

naarion kautta. (i) Ensimmäisessä menojen arvioitiin

kasvavan Turun kaupungin toimintasuunnitelmassa

(16.11.2015) arvioidun taloussuunnitelmakauden 2016–

2019 kehityksen mukaisesi 0,35 prosentin vuosivauhdil-

la. (ii) Toisessa skenaariossa kehitys noudatti Kuntaliiton

seurannan mukaista sosiaali- ja terveydenhuollon kus-

tannusten kehitystä Turussa aikavälillä 2006–2015, mikä

vastasi 4,1 prosentin vuosittaista nousua. Kummassa-

kin skenaariossa opetusmenojen kehityksen on oletettu

olevan linjassa sosiaali- ja terveysmenojen kehityksen

kanssa.4,5

Kuten tuloverojen kohdalla, sekä opetusmenojen että

sosiaali- ja terveysmenojen lähtötaso on laskennan kes-

keinen lähtötieto. Sote-menojen lähtötaso on arvioitu

sosiaali- ja terveyslautakunnan vuoden 2015 toimin-

takatteen perusteella, ja opetusmenojen lähtötaso on

arvioitu kasvatus- ja opetuslautakunnan vuoden 2015

toimintakatteen perusteella (Turun kaupunginvaltuusto

2015). Laskentaa varten sote- ja opetusmenojen lähtö-

taso on muutettu yksikköön €/k-m2/v perustuen Turun

rakennusrekisterin tietoihin asuinrakennuskannasta.

Näillä perusteilla sosiaali- ja terveysmenojen lähtötaso-

na on käytetty lukua 68 €/k-m2/v ja opetusmenojen läh-

tötasona arvoa 32 €/k-m2/v.

Maakunta- ja sote-uudistuksen lopullisesta muodosta ja

toteutumisesta ei ollut tarkasteluajanhetkellä varmuutta,

mutta maakuntauudistuksen mahdollista vaikutusta on

laskelmissa pyritty arvioimaan seuraavien periaatteiden

mukaisesti. (i) Maakuntauudistuksen myötä sosiaali- ja

terveysmenot poistuvat kuntatalouden piiristä, joten

sosiaali- ja terveysmenot, joiden suuruudeksi ennen

maakuntauudistusta arvioitiin 68 €/k-m2/v, on poistet-

tu laskelman menopuolelta. (ii) Vastaavasti tulopuolta

on korjattu pienentämällä tuloverokertymän lähtötasoa

sosiaali- ja terveyspalvelujen toimintakatteen osuuden

verran (11,8 %), jolloin kunnan tuloverokertymän lähtö-

tason arvioitiin maakunta- ja sote-uudistuksen jälkeen

olevan 39,5 prosenttia uudistusta edeltäneen tulovero-

kertymän tasosta. Uudistuksella saattaa olla myös muita

merkittäviä negatiivisia vaikutuksia kaupunkikonsernin

tilinpäätökseen: jos esimerkiksi vanhoja sote-kiinteistöjä

joudutaan purkamaan tarpeettomina, aiheuttavat pur-

kuihin liittyvät alaskirjaukset merkittävää arvon alene-

mista kaupunkikonsernin taseessa.

Kouluinvestoinnit

Tarkastelussa on oletettu kaikkien alueiden asukasp-

rofiilin kehittyvän siten, että jokaiselle alueelle tarvitaan

tarkastelujakson aikana merkittävä kouluinvestointi.

Kouluinvestointien on arvioitu olevan kaikilla tarkastelu-

alueilla samaa suuruusluokkaa, välillä 22–26 miljoonaa

euroa, joten niistä ei aiheudu alueiden välille merkittä-

viä investointitaloudellisia eroja. Opetustilojen todellisen

tarpeen arviointia vaikeuttaa kuitenkin se, että koulu-

valintamahdollisuuden myötä osa lapsista hakeutuu

asuinpaikkansa perusteella määräytyvän oppilasalueen


7

ulkopuoliseen kouluun.6 On kuitenkin oletettavaa, että

uuden vapaarahoitteisen asuntotuotannon ympärille ra-

kentuvat modernit koulut ovat vetovoimaisia ja ne näh-

dään oleellisena osana näiden alueiden palveluverkkoa.

Turussa, kuten muissakin suurissa kunnissa ja kuntayh-

tymissä, rakennusten omistaminen ja niiden ylläpitopal-

veluiden tuotanto on keskitetty erilliseen yksikköön ja

käytäntö on, että kaikki tietystä toimitilasta aiheutuvat

kustannukset kohdistetaan tilan käyttäjälle sisäisenä

vuokrana. Näin ollen myös koulurakennusten investoin-

tikustannukset sisältyvät opetustilojen käytöstä perittä-

vään sisäiseen vuokraan ja ovat mukana opetustoimen

toimintamenoissa. Siten kouluinvestointeja ei kohdisteta

tässä taloustarkastelussa tarkastelualueille erillisinä ku-

luerinä, vaan ne huomioidaan toimintamenojen kautta.

Sisäisen vuokran perimmäinen ajatus onkin, että kun

tilojen käyttökustannus näkyy toimintamenoissa, tilojen

käyttäjät voivat kiinnittää paremmin huomiota tilakus-

tannuksiin, minkä oletetaan johtavan tilojen käytön te-

hostumiseen.

Investointitalous on vain osa kokonaisuutta

Kunnallistaloudellisessa analyysissä huomioitiin sekä

alueiden kehittämiseen liittyvät menot että tulot 50 vuo-

den tarkastelujaksolla. Päätöksenteon kannalta on tär-

keää, että investointeja tarkastellaan tarkoituksenmu-

kaista yksikköä kohden (kuva 2). Esimerkiksi Vakiniittu/

Koskennurmen kehitysalueeseen kohdistuvat inves-

toinnit ovat absoluuttisena summana tarkastelujoukon

pienimmät mutta asukasta kohden mitattuna selvästi

joukon suurimmat. Kustannuksia on perusteltua mitata

juuri asukasta kohden, sillä absoluuttiset luvut eivät ker-

ro, miten tehokkaasti tehdyillä investoinneilla pystytään

palvelemaan kaupungin asukkaita.

Investointien kohdistusta on mietittävä suhteessa sii-

hen, sijoittuuko kehitysalueelle pelkästään asumista

vai myös esimerkiksi elinkeinoelämän toimintoja. Tästä

selkein esimerkki tarkastelualueiden joukossa on Itähar-

jun kolmion alue, jolle sijoittuisi asumisen lisäksi paljon

muitakin toimintoja. Mikäli investointitaloutta tarkastel-

laan kohdistamalla myös muille rakennustyypeille kuin

asumiselle kohdistuvat investoinnit alueen uusille asuk-

kaille, kannattavuuden vertailu vain asumista sisältäviin

alueisiin vääristyy. Tällöin muiden toimintojen investoin-

teja edellyttävät alueet näyttäytyvät epäedullisemmas-

sa valossa, koska investointien potentiaalisesti aikaan

saamat tulovirrat eivät ole tarkastelussa mukana. Täl-

löin voi olla perusteltua jyvittää investoinnit esimerkiksi

eri toiminnoille määriteltyjen kerrosneliöiden suhteessa,

kuten Kuva 3. Kehitysalueille arvioitujen investointikus-

tannusten nettonykyarvot (NA) 50 vuoden tarkastelu-

jakson ajalta. Ylemmät oranssilla värillä olevat kuvaajat

kuvaavat tilannetta, jossa mukana ovat koko alueen

kustannukset ja alemmat vihreällä värillä olevat kuvaajat

puolestaan tilannetta, jolloin ainoastaan alueelle raken-

nettavien asuinneliöiden suhteessa laskettu asumisen

osuus kustannuksista on mukana. alaosassa on toimittu

asumisen osalta (vihreät pylväät).

Kun investointikustannukset kohdistetaan asumiselle

rakennettujen neliöiden suhteessa, mukana olevat tii-

viimmät elinkeinotoimintaa sisältävät alueet näyttäytyvät

investointitalouden näkökulmasta kannattavimpina kuin

alueet, joille sijoittuu pelkästään asumista. Tulkinnat in-

vestoinnin suhteellisesta suuruudesta voivat siis poiketa

paljonkin sen perusteella, miten luku suhteutetaan. Siksi

päätöksentekijöillä on ensisijaisen tärkeää olla riittävän

hyvä ymmärrys siitä, millä perusteilla päätöksenteon

tukena käytettävät luvut syntyvät ja mitä niistä voidaan

tulkita.

Jos tutkimuksen kohdealueita halutaan perustellusti ver-

tailla keskenään investointitaloudellisesta näkökulmas-

ta, on se mahdollista vain asumisen osalta ja tällöin ver-

tailu tulisi tehdä oikean alanurkan kuvaajan perusteella.

Kuvaajasta voidaan tulkita, että kunnallisesta investoin-

tinäkökulmasta edullisimmin uutta asumista saadaan in-

vestoimalla keskustan läheisyydessä oleville tiheämmän

rakentamisen alueille (Linnakaupunki, Skanssi, Itäharjun

kolmio). Harvemmin rakennetun laajenevan kaupunkira-

kenteen alueille tehdyt investoinnit eivät ole yhtä tehok-

kaita, joskin Hirvensaloon uutta asukasta kohti tehtävät

investoinnit näyttäytyvät selvästi edullisempina kuin Va-

kiniittu/Koskennurmen kehitysalueen.

Huomionarvoista kuitenkin on, että tehdyn tarkastelun

perusteella investoinnit muodostavat vain pienen osan

tarkastelualueille kohdistuvista kokonaismenoista. Kun

opetus- ja sosiaalimenojen arvioidaan kehittyvän Turun

kaupungin toimintasuunnitelman ennustamaa tahtia,

investointien nykyarvon osuus kokonaismenojen ny-


8

kyarvosta on alueilla 4–13 prosenttia. Maakunta- ja

sote-uudistuksen toteutuessa investointien osuus ko-

konaismenoista nousee, koska sosiaali- ja terveyskus-

tannukset poistuvat kunnan toimintamenoista.

Huomioiden investointien rajallinen merkitys investoin-

titaloudellisilla näkökohdilla ei saisi olla päätöksiä teh-

täessä liian suuri painoarvo, vaan tulisi tehdä laajempia

kokonaistaloudellisia analyyseja sekä arvioida investoin-

neista syntyviä heijastusvaikutuksia. Muuten voi jäädä

huomiotta, että suuremmilla tarkoituksenmukaisesti

kohdistetuilla investoinneilla voidaan saada aikaan elin-

keinoelämän ja alueen vetovoiman kannalta suotuisaa

kehitystä, joka jäisi muuten syntymättä. Tällainen kehi-

tyksen vauhdittaminen julkisilla investoinneilla voi par-

haassa tapauksessa synnyttää elinkaaren aikana mo-

ninkertaisesti investointia vastaavan tulovirran.

Kokonaistaloudellisella ym-marryksellatukeapaatok-sentekoonKokonaisvaltaisemman ymmärryksen saavuttamiseksi

investointitaloudellista tarkastelua laajennettiin tutkimuk-

sessa kattavammaksi kokonaistaloudelliseksi analyysik-

si, joka huomioi myös tulovirrat. Kullekin alueelle rajatus-

sa tarkastelussa huomioitiin kahdeksan eri skenaariota,

joissa menojen ja tulojen lähtötaso ja kasvuvauhti vaih-

Ku va 3. Kehitysalueille arvioitujen investointikustannusten nettonykyarvot (NA) 50 vuoden tarkastelujakson ajalta.

Ylemmät oranssilla värillä olevat kuvaajat kuvaavat tilannetta, jossa mukana ovat koko alueen kustannukset ja alem-

mat vihreällä värillä olevat kuvaajat puolestaan tilannetta, jolloin ainoastaan alueelle rakennettavien asuinneliöiden

suhteessa laskettu asumisen osuus kustannuksista on mukana.

Kuva 3. Kehitysalueille arvioitujen investointikustannusten nettonykyarvot (NA) 50 vuoden tarkastelujakson ajalta. Ylemmät oranssilla värillä olevat kuvaajat kuvaavat tilannetta, jossa mukana ovat koko alueen kustannukset ja alemmat vihreällä värillä olevat kuvaajat puolestaan tilannetta, jolloin ainoastaan alueelle rakennettavien asuinneliöiden suhteessa laskettu asumisen osuus kustannuksista on mukana.

Kokonaistaloudellisella ymmärryksellä tukea päätöksentekoon

Kokonaisvaltaisemman ymmärryksen saavuttamiseksi investointitaloudellista tarkastelua laajennettiin tutkimuksessa kattavammaksi kokonaistaloudelliseksi analyysiksi, joka huomioi myös tulovirrat. Kullekin alueelle rajatussa tarkastelussa huomioitiin kahdeksan eri skenaariota, joissa menojen ja tulojen lähtötaso ja kasvuvauhti vaihtelivat. Eri skenaarioiden laskentaoletuksia on esitelty edellä ja laskentatulokset ovat kootusti näkyvissä liitteenä olevissa tulostaulukoissa (Taulukko 3 – Taulukko 6). Taulukoissa 3 ja 5 on esitetty tulokset ennen maakunta- ja sote-uudistusta vallitsevassa tilanteessa sekä Taulukoissa 4 ja 6 arviot uudistuksen jälkeisestä tilanteesta. Tulokset erilaisista skenaarioista osoittavat, että laskentaoletusten vaikutus kokonaistalouteen on hyvin merkittävä. Koska yksiä oikeita laskenta-arvoja ei ole olemassa,

71 M€ 65 M€52 M€

26 M€ 16 M€

M€20 M€40 M€60 M€80 M€

100 M€120 M€140 M€

Investointimenojen NA yhteensä (d=3,7%)Kaikki kustannukset

10,000 €

6,633 € 5,462 €3,852 € 3,714 €

0 €

5,000 €

10,000 €

15,000 €

Investointimenojen NA per capita (d=3,7%)Kaikki kustannukset

71 M€44 M€ 35 M€ 25 M€ 16 M€

M€20 M€40 M€60 M€80 M€

100 M€120 M€140 M€

Investointimenojen NA yhteensä (d=3,7%)Vain asumisen osuus kustannuksista

10,000 €

5,462 €3,571 € 3,571 € 3,259 €

0 €

5,000 €

10,000 €

15,000 €

Investointimenojen NA per capita (d=3,7%)Vain asumisen osuus kustannuksista


9

telivat. Eri skenaarioiden laskentaoletuksia on esitelty

edellä ja laskentatulokset ovat kootusti näkyvissä liittee-

nä olevissa tulostaulukoissa (Taulukot 3 – 6). Taulukois-

sa 3 ja 5 on esitetty tulokset ennen maakunta- ja sote-

uudistusta vallitsevassa tilanteessa sekä Taulukoissa 4 ja

6 arviot uudistuksen jälkeisestä tilanteesta. Tulokset eri-

laisista skenaarioista osoittavat, että laskentaoletusten

vaikutus kokonaistalouteen on hyvin merkittävä. Koska

yksiä oikeita laskenta-arvoja ei ole olemassa, päätök-

sentekijöiden on tärkeä ymmärtää, miten muutokset eri

tekijöissä heijastuvat lopputulemaan.

Erilaisten laskentaoletusten vaikutusten ymmärtämi-

seksi tässä on tarkasteltu tarkemmin skenaarioita 4 ja

5, joiden osalta katsauksen liitteenä on esitetty jouk-

ko laskentatuloksia havainnollistavia kuvaajia (Kuvat

4–11). Mahdollisesti tulossa olevan maakuntauudistuk-

sen vaikutusten arvioimiseksi kummastakin skenaari-

osta tarkastellaan tilannetta sekä ennen että jälkeen

uudistuksen. Lisäksi tarkastellaan, miten kustannusten

ja tulojen jyvittäminen vain asumisen osuudelle vaikut-

taa kokonaistaloudellisen laskelman tuloksiin.

Molemmissa tarkasteltavissa skenaarioissa kaikkien

alueiden tuloverojen sekä opetus- ja sote-menojen

kasvuvauhti on vakioitu Turun kaupungin toiminta-

suunnitelmassa (16.11.2015) arvioidun taloussuunni-

telmakauden 2016–2019 kehityksen mukaisiksi. Tällöin

erilainen tulojen ja menojen kehitystahti ei aiheuta näi-

den skenaarioiden välille eroja. Sen sijaan skenaarioi-

den 4 ja 5 ero on siinä, että alueiden tuloverojen lähtö-

taso on skenaariossa 4 vakioitu kaikilla alueilla Turun

kaupungin keskimääräiselle tasolle ja skenaariossa 5

kunkin alueen lähtötaso on määritelty sen suuralueen

mukaisesti, jolla tarkastelualue sijaitsee.

Tuloveron lähtötason vaikutus on selvästi todettavissa

laskentatuloksia havainnollistavista kuvista: tarkaste-

lualueet, joilla lähtötaso on keskimääräistä tuloveron

lähtötasoa korkeampi (Hirvensalo ja Skanssi), nouse-

vat skenaariossa 5 kannattavuusjärjestyksen kärkeen.

Skenaariossa 6 (ei esitetty liitteen kuvaajissa) puoles-

taan arvioitiin tarkastelualueille myös erilaiset tulovero-

jen kehitystahdit sen perusteella, mikä on ollut aiempi

kehitys suuralueilla, joilla ne sijaitsevat. Tällöin tarkas-

telualueet, joiden lähialueilla tuloverot ovat nousseet

aiempina vuosina nopeasti (Hirvensalo, Linnakaupun-

ki ja Skanssi), erottuvat skenaarion 6 tuloksissa vielä

kannattavimpina. Vastaavasti aiemmin matalamman

nousuvauhdin alueet jäävät tuolloin kannattavuusjär-

jestyksen häntäpään (Vakiniittu/Koskennurmi ja Itähar-

jun kolmio). Tuloverojen määritellyt lähtötaso ja nousu-

vauhti vaikuttavat siis oleellisesti kokonaistaloudellisen

laskennan tuloksiin. Vastaavasti menopuolen kustan-

nusten määritellyillä lähtötasolla ja kehitysvauhdilla on

keskeinen vaikutus laskennan tuloksiin, sillä ne muo-

dostavat suuren osan tarkasteluajanjakson (50 vuotta)

kokonaismenoista.

Maakunta- ja sote-uudistuksen vaikutusta on arvioitu

poistamalla sosiaali- ja terveysmenot laskelman meno-

puolelta ja vastaavasti pienentämällä tuloverokertymän

lähtötasoa sosiaali- ja terveyspalvelujen toimintakat-

teen osuuden verran. Oletettaessa, että tarkastelualu-

eiden sosiaali- ja terveysmenojen kehitys on kaikilla

alueilla saman tasoinen, maakunta- ja sote-uudistuk-

sen vaikutus näkyy lähinnä laskelman tulo- ja meno-

puolen pienenemisenä. Tämän myötä myös alueiden

nettotuotto kääntyy kunnallistalouden kannalta posi-

tiiviseksi nopeammin kuin ennen maakunta- ja sote-

uudistusta.

Jos talouslaskelmaa tarkastellaan ottamalla mukaan

ainoastaan asumiselle jyvitetyt investoinnit, on myös

tulopuolelta karsittava muuhun rakennuskantaan liit-

tyvät erät. Tällainen laskentamenettely vaikuttaa vain

sellaisiin kehitysalueisiin, joille sijoittuu muutakin kuin

asumista. Tällöin näiden alueiden laskelmassa jäävät

huomiotta liikerakentamisesta saatavat vuokra- ja ve-

rotulot, mutta myös muuhun rakennuskantaan koh-

distuvat investoinnit. Skenaarioissa 4 ja 5 asumiselle

jyvittäminen pienentää kehitysalueiden kokonaisme-

nojen ja -tulojen positiivista nykyarvoa. Kokonaistalou-

dellista tarkastelua tehtäessä onkin suositeltavaa ot-

taa huomioon myös muuta rakennuskantaa koskevat

investoinnit, koska niiden vastapainoksi syntyy myös

merkittäviä tulovirtoja. Pelkkää investointitaloutta tar-

kasteltaessa jyvittäminen asumisen suhteen sen sijaan


10

on perusteltua, mikäli halutaan vertailla rakennuskan-

naltaan poikkeavia alueita, koska tällöin ei huomioida

investointeihin liittyviä tulovirtoja.

Jos tarkastelualueita vertaillaan kokonaistaloudellisen

tarkastelun tulosten perusteella tilanteessa, jossa tulo-

verojen lähtötaso ja nousu sekä opetus- ja sote-meno-

jen nousu on vakioitu kaikilla alueilla samaksi, tulokset

ovat linjassa asumiselle jyvitetyn investointitaloudelli-

sen analyysin tulosten kanssa. Edullisimpana vaihto-

ehtona näyttäytyvät tässäkin tapauksessa ydinkeskus-

tan läheisyydessä sijaitsevat esikaupunkivyöhykkeen

alueet (Linnakaupunki, Skanssi ja Itäharjun kolmio).

Laajenevan kaupunkivyöhykkeen alueista Hirvensalo

taas näyttäytyy edullisempana vaihtoehtona kuin ko-

konaistaloudellisen kannattavuudessa viimeiseksi jää-

vä Vakiniittu/Koskennurmi. Tämä vakioitu laskelma an-

taa hyvät lähtökohdat alueiden kokonaistaloudellisten

erojen vertailulle.

Vertailu muiden skenaarioiden tuloksiin osoittaa kui-

tenkin, että laskentaoletuksia ja priorisointia on hyvä

tarkistaa, mikäli on esimerkiksi syytä olettaa, että jollain

tarkastelualueella verotulot tulevat nousemaan muita

nopeammin. Lähtökohtaisesti ei ole kuitenkaan syytä

olettaa, että kehitettävien alueiden tuloverot kehittyi-

sivät aina suuralueiden historiallisen kehityksen mu-

kaisesti, sillä kehityshankkeet muuttavat alueita mer-

kittävästi. Näin ollen parempi lähtökohta vertailulle on

olettaa tulevaisuuden kehitys kaikilla alueilla samaksi,

kuten yllä on esitetty. Herkkyystarkastelun yksi kehit-

tyneempi lähtökohta voisi olla uusien asukkaiden pro-

filointi riittävällä tarkkuudella, mikäli tällainen osattai-

siin tehdä, ja aluekohtainen kehitysskenaario tällaisen

profiloinnin pohjalta. Profiloinnilla olisi laskentatulosten

kannalta merkitystä, mikäli se paljastaisi alueiden välil-

lä eroja, jotka vaikuttaisivat suoraan laskentaoletuksiin.

Kuitenkin myös tällaisen profiloinnin epävarmuustekijät

olisi niin ikään huomioitava päätöksiä perusteltaessa.

Myosheijastusvaikutuksethuomioi-tavapaatoksissaVaikka kokonaistaloudellinen tulo- ja menovirtojen

tarkastelu aluetasolla huomioi myös muihin kuin asu-

miseen kohdistuvista investoinneista syntyviä tulo-

virtoja, jäävät investoinneista ja alueen kehittymises-

tä syntyvät heijastusvaikutukset edelleen laskelmien

ulkopuolelle. Kehitystoimenpiteiden myötä syntyvät

heijastusvaikutukset voivat olla sekä positiivisia (esim.

parantunut palvelutaso) että negatiivisia (esim. lisään-

tyneet liikenneruuhkat). Näin ollen paljon positiivisia

heijastusvaikutuksia aikaan saavalla investoinnilla voi-

daan saavuttaa selvästi enemmän hyötyjä kuin mitä

pelkästään investointitaloudellisen tarkastelun tai ko-

konaistaloudellisen laskelman tulosten perusteella voi-

daan ymmärtää. Vastaavasti paljon negatiivisia heijas-

tusvaikutuksia tuottava investointi voi saada alueella

aikaan ei-toivotun kierteen. Päätöksiä tehtäessä onkin

tärkeä arvioida myös, minkälaisia heijastusvaikutuksia

kehitystoimenpiteistä on oletettavissa ja mikä on niiden

merkitys osana taloudellista kokonaisuutta. Tämä on

välttämätöntä erityisesti kaupungin tulevaisuuden kan-

nalta strategisia investointeja pohdittaessa, sillä muu-

ten niiden kehityspotentiaali ja kokonaishyödyt saatta-

vat tulla päätöksentekotilanteessa esille vain osittain.

Tarkastelussa mukana olleista kehitysalueista erityi-

sesti Itäharjun kolmio on heijastusvaikutusten näkökul-

masta mielenkiintoinen: alueella on kaupungin kehit-

tymisen kannalta strategisesti keskeinen sijainti ja se

poikkeaa rakennuskantansa osalta merkittävästi muis-

ta tarkastelualueista, koska sinne on tarkoitus sijoittaa

asumisen lisäksi monia elinkeinoelämää palvelevia toi-

mintoja. Tämä huomioiden on oletettavaa, että toteu-

tuessaan Itäharjun kolmion alueella on merkittäviä itse

kehitysalueen ulkopuolelle ulottuvia talousvaikutuksia.

Esimerkiksi kun elinkeinotoiminnoille kohdistuneiden

investointien myötä syntyy työpaikkoja, joihin valittavat

työntekijät asuvat muuallakin kuin ko. kehitysalueella,

tästä saatavat verohyödyt eivät näy suoraan alueraja-

uksen mukaisessa laskelmassa, mutta vaikuttavat suo-

tuisasti koko Turun kaupungin talouteen.

Kokonaisuudessaan liike-elämän ja palveluiden elävöi-

tyessä koko kaupungin vetovoima kasvaa, mikä hei-

jastuu positiivisesti kaupunkitalouteen. Mikäli Itäharjun

kolmion alueelle rakentuu vetovoimainen brändi ja alue

koetaan vetovoimaiseksi asuinpaikaksi, myös alueen


11

sisäisillä verokertymillä on potentiaalia nousta keski-

määräistä korkeammiksi. Toisin sanoen jos mm. po-

sitiivisten heijastusvaikutusten myötä alueen arvostus

ja tämän myötä asuntojen hinnat nousevat, myös mm.

kiinteistöveroista saatava tulokertymä kasvaa. Kupit-

taan asemalla ja etenkin tulevaisuudessa mahdollisel-

la nopealla junayhteydellä Helsinkiin voidaan katsoa

olevan keskeinen vaikutus Itäharjun kolmion alueen

elinvoimaisuuden kehittymiselle. Toteutuessaan yhteys

parantaa selvästi alueen mahdollisuuksia toimia mer-

kittävänä liike-elämän keskittymänä, mutta houkutte-

lee myös Helsingissä työssä käyviä asumaan Itäharjun

kolmion alueelle, mikä niin ikään parantaa alueelle si-

joittuvien ostovoimaa ja vaikuttaa suotuisasti kaupun-

gin verokertymiin.

Myös Linnakaupungin ja Skanssin kehitysalueet si-

joittuvat ydinkeskustan läheiselle esikaupunkivyöhyk-

keelle ja tukevat toteutuessaan kestävän kehityksen

mukaista tiivistä kaupunkirakennetta. Muiden kuin

asumiseen liittyvien toimintojen osuus on näillä alueilla

vähäisempää kuin Itäharjun kolmiossa, minkä vuoksi

myös oletettavissa olevat heijastusvaikutukset ovat

vähäisemmät. Kuitenkin lähtökohtaisesti on oletetta-

vaa, että kaupunkirakenteen tiivistyminen ja yleinen

elävöityminen johtavat todennäköisesti myös näiden

alueiden osalta laaja-alaisemmin vaikuttaviin positii-

visiin heijastusvaikutuksiin kuin mitä on odotettavissa

laajenevan kaupunkirakenteen alueilla.

Heijastusvaikutuksia on hyvä katsoa myös sosioeko-

nomisen eriytymisen näkökulmasta. Alueiden asumis-

ja hallintamuotoja mietittäessä on hyvä pitää mielessä

pyrkimys sosioekonomisesti monimuotoiseen asukas-

rakenteeseen. On tärkeää, että kaupunkisuunnittelulla

ja aluekehittämisellä pyritään jo lähtökohtaisesti kaikin

keinoin ehkäisemään eriytymistä, sillä sosioekonomi-

sesti huonommassa asemassa olevien keskittyminen

samoille alueille saattaa synnyttää negatiivisen kier-

teen, jonka katkaiseminen takapainotteisesti on haas-

tavaa. Vaikka Suomessa alueellinen eriytyminen on

pysynyt vielä kohtuullisella tasolla, Ruotsista löytyy jo

lukuisia huolestuttavia esimerkkejä alueellisen huono-

osaisuuden kasautumisesta.

Eriytyneen leiman saaneille alueille on ominaista sosi-

aalisten ongelmien, kuten työttömyyden, köyhyyden,

syrjäytymisen sekä päihde- ja mielenterveysongelmien

keskittyminen. Eriytyminen näkyy usein myös koulu-

jen oppimistuloksissa ja alueen palvelutarjonnan heik-

kenemisenä. Ruotsin tilannetta leimaa vahvasti myös

ei-kantaväestöön kuuluvien etnisten ryhmien keskitty-

minen tällaisille alueille, mikä vaikeuttaa maahanmuut-

tajaryhmien kielen oppimista ja integroitumista silloin,

kun vuorovaikutus kantaväestön kanssa on vähäistä.

Tämä puolestaan vaikeuttaa oppimista ja työllistymis-

tä sekä lisää turhautumisen myötä negatiiviseen kier-

teeseen joutumisen riskiä yksilötasolla, mikä voi joh-

taa mm. turvattomuuden lisääntymiseen aluetasolla.

Lisäksi huono-osaisuuden keskittymien syntyminen

on myös taloudellisesti kestämätön ratkaisu niin kun-

nallistaloudellisesta kuin kansantaloudellisestakin nä-

kökulmasta: perustavaa laatua oleva ongelma on, että

tällaiset alueet kuormittavat merkittävästi kunnallisia

palveluita ja tukijärjestelmää, mutteivat tarjoa vastapai-

noksi riittäviä tulovirtoja toiminnan rahoittamiseksi.

Lisää kiinteistökehittämisen heijastusvaikutuksista on

keskusteltu mm. väitöskirjassani Real Estate Develop-

ment Externalities – Impacts on Housing Prices and

Socio-Economic Segregation8, joka käsittelee heijas-

tusvaikutuksiin lukeutuvia kiinteistökehittämisen ul-

koisvaikutuksia.

ToimintasuosituksetTämän katsauksen tarkoituksena on ollut lisätä ym-

märrystä Turun lähitulevaisuuden kannalta keskeisten

kehitysalueiden kehittämisen taloudellisista vaikutuk-

sista. Toimintasuositukseni perustuvat talousanalyysin

tuloksiin sekä arvioihin investointien aikaan saamista

heijastusvaikutuksista. Lisäksi toimintasuosituksissa

on huomioitu kaupunginvaltuuston 23.6.2014 hyväk-

symän kaupunkistrategian mukaiset tavoitteet.

Taloustarkastelun perusteella kehitysalueiden inves-

tointimenot muodostavat vain verrattain pienen osan

tarkastelujakson kokonaismenoista. Kokonaistalou-

dellisen kannattavuuden kannalta pitkällä aikavälillä

on keskeistä, miten tarkastelujakson toimintamenot


12

ja tulot kehittyvät suhteessa toisiinsa. Pelkät inves-

tointitaloudelliset näkökohdat eivät saisi liikaa ohjata

päätöksentekoa, vaan tulisi kiinnittää huomiota koko-

naisuuteen, mikä sisältää toimintamenojen ja –tulojen

lisäksi myös heijastusvaikutukset ja kehitysalueen ul-

kopuolella saavutettavat hyödyt. Kaupunkistrategian

tavoitteisiin pyrittäessä on siis oleellista tunnistaa stra-

tegisten investointien merkitys alueiden vetovoiman

lisääjänä ja positiivisten heijastusvaikutusten luojana,

vaikkei niiden vaikutus suoraan näy vain kehitysalueille

rajatuissa taloustarkasteluissa.

Taloustarkastelun perusteella Turun kaupungin ke-

hityksessä tulisi priorisoida ydinkeskustan läheisyy-

dessä sijaitsevalle esikaupunkivyöhykkeelle sijoittuvia

alueita (Linnakaupunki, Skanssi ja Itäharjun kolmio).

Tätä näkemystä puoltavat myös kestävän kehityksen

periaatteet sekä voimakkaasti etenevä kaupungistumi-

nen. Erityisesti Linnakaupunki ja Itäharjun kolmio voi-

daan nähdä nykyisen kaupunkikeskustan laajenemis-

vyöhykkeiksi ja potentiaalisiksi kehityskohteiksi Turun

keskustan elinvoiman kasvattamiseksi. Positiivisten

heijastusvaikutusten ja elinkeinoelämän kehittämisen

kannalta Itäharjun kolmio tarjoaa edellä mainituis-

ta alueista suurimman potentiaalin ja on strategisesti

tärkeä pyrittäessä kaupunginvaltuustossa hyväksy-

tyn kaupunkistrategian tavoitteisiin. Nämä keskeiset

tekijät puoltavat Itäharjun kolmion nostamista priori-

teettilistan korkeimmalle sijalle. Toiselle sijalle sijoit-

tuu Linnakaupunki, jonne kaavailtu rakennuskanta on

joukon toiseksi monipuolisinta. Näiden keskustan laa-

jenemisalueiden rakennuskanta tukee suunnitelmien

mukaan toteutuessaan myös sosioekonomisesti mo-

nipuolista väestörakennetta, sillä molemmilla alueilla

tuetun asuntotuotannon osuuden on ajateltu olevan

50 prosenttia. Skanssi puolestaan sijoittuu vertailussa

kolmanneksi, sillä alue ei integroidu yhtä selvästi ny-

kyiseen ydinkeskustaan kuin Linnakaupunki ja Itähar-

jun kolmio ja sen rakennuskanta painottuu asumiseen.

Nämä seikat huomioiden Skanssin kehittämisen myötä

syntyvien heijastusvaikutusten potentiaali on pienempi

ja kaupungin elinvoimaa lisäävä vaikutus rajallisempi.

Kaupungistumiskehityksestä huolimatta kysyntää tu-

lee jatkossakin olemaan myös laajenevan kaupunkira-

kenteen alueilla sijaitsevalle pientaloasumiselle. Näis-

tä tulisi analyysin perusteella priorisoida Hirvensalon

saaren kehittämistä. Tämä on kuitenkin tärkeää tehdä

saaren luontoarvoja kunnioittaen. Vakiniittu/Kosken-

nurmen kehitysalue sijoittuu taloudellisen tehottomuu-

tensa vuoksi vertailussa viimeiseksi. Koska alueeseen

on kuitenkin jo vuosien kuluessa investoitu, sen kehit-

täminen on perusteltua markkinakysynnän puitteissa.

Tulevaisuudessa tällaisten kaupunkirakenteesta mer-

kittävästi erillään olevien kehitysalueiden avaamista il-

man erityistä syytä tulisi kuitenkin välttää ja suosia sen

sijaan pientaloasumisen kaavoittamista mahdollisuuk-

sien mukaan lähemmäs tiiviimpää kaupunkirakennet-

ta ja sen palveluita. Eriytymisen ehkäisemisen näkö-

kulmasta harkitsemisen arvoinen vaihtoehto voisi olla

pientaloasumisen kaavoittaminen monipuolistamaan

olemassa olevien lähiöiden rakennuskantaa ja asu-

kasrakennetta, kokonaan uusien ja erillisten omako-

titaloalueiden sijaan. Näin voitaisiin päästä eteenpäin

lähiöalueiden täydentämisessä ja elävöittämisessä sil-

loinkin, kun markkinaehtoista kysyntää täydentämisel-

le kerrostalojen muodossa ei ole olemassa.


13

Lahdeviitteet1. Turun kaupunki (2015). Yleiskaava 2029. Kehityskuva-

vaihtoehtojen vaikutusten arviointi. Saatavilla: https://www.turku.fi/sites/default/files/atoms/files/kehityskuvi-en_vaikutusten_arviointi_raportti.pdf.

2. Vihola, J. & Kurvinen, A. (2016). Municipal Economics of Regional Development – Infill versus Greenfield Development. DATUTOP 34, RE-CITY: Future City – Combining Disciplines. Saatavissa: http://www.tut.fi/cs/groups/public/@l10240/@web/@p/documents/liit/x157663.pdf.

3. Koski, K. (2008). Kuntatalous ja yhdyskuntarakenne. Suomen ympäristö 42. Ympäristöministeriö.

4. Turun kaupunginvaltuusto. (2015). Turun kaupungin toi-mintasuunnitelma. Vuoden 2016 talousarvio ja vuosi-en 2016–2019 taloussuunnitelma. Saatavissa: https://www.turku.fi/sites/default/files/atoms/files//ta_2016_ja_ts_2016-2019_kaupunginvaltuusto_16112015_sahkoi-nen_kirja.pdf.

5. Kuntaliitto. (2017). Suurten ja keskisuurten kaupunkien sosiaali- ja terveystoimi. Kustannukset vuonna 2015. Liite: Turun sote-kustannukset vuonna 2015. Saatavis-sa: https://www.kuntaliitto.fi/sites/default/files/media/file/2015-Turku_0.pdf.

6. Seppänen, P., Rinne, R. & Sairanen, V. (2012). Suomalai-sen yhtenäiskoulun eriytyvät koulutiet. Oppilasvalikointi perusopetuksessa, esimerkkinä Turun koulumarkkinat. Yhteiskuntapolitiikka, 77(1), 16–33.

7. Isoniemi, H. (2009). Sisäinen vuokra kunnassa ja kun-tayhtymässä. Suomen Kuntaliitto. Saatavissa: http://shop.kunnat.net/download.php?filename=uploads/si-sainenvuokraebook.pdf.

8. Kurvinen, A. (2018). Real Estate Development Externali-ties – Impacts on Housing Values and Socio-Economic Segregation. Tampere University of Technology. Publi-cation 1546. Saatavissa: https://tutcris.tut.fi/portal/fi-les/15648549/kurvinen_1546.pdf.


14

Kokonaistaloudellinen tarkastelun tulokset (Skenaario 4) Kaikki rakentamisen menot ja tulot huomioitu

Tuloverojen lähtötaso ja nousu sekä opetus- ja sote-menojen nousu ovat talousarvion mukaisiksi vakioituja

Kuva 4. Kokonaistaloudellisen tarkastelun tulokset ennen maakunta- ja sote-uudistusta (Skenaario 4 / kaikki kustannukset).

Kuva 5. Kokonaistaloudellisen tarkastelun tulokset, arvio maakunta- ja sote-uudistuksen jälkeisestä tilanteesta (Skenaario 4 / kaikki kustannukset).

Kuv a 4. Kokonaistaloudellisen tarkastelun tulokset ennen maakunta- ja sote-uudistusta (Skenaario 4 / kaikki kustannukset).



15

Kokonaistaloudellinen tarkastelun tulokset (Skenaario 4) Asumiselle jyvitetyt rakentamisen menot ja tulot huomioitu

Tuloverojen lähtötaso ja nousu sekä opetus- ja sote-menojen nousu ovat talousarvion mukaisiksi vakioituja

Kuva 6. Kokonaistaloudellisen tarkastelun tulokset ennen maakunta- ja sote-uudistusta (Skenaario 4 / asumiselle jyvitetyt kustannukset).

Kuva 7. Kokonaistaloudellisen tarkastelun tulokset, arvio maakunta- ja sote-uudistuksen jälkeisestä tilanteesta (Skenaario 4 / asumiselle jyvitetyt kustannukset).




16

Kokonaistaloudellinen tarkastelun tulokset (Skenaario 5) Kaikki rakentamisen menot ja tulot huomioitu

Tuloverojen lähtötaso on sijaintisuuralueen mukainen ja tuloveron nousu sekä opetus- ja sote-menojen nousu ovat talousarvion mukaisiksi vakioituja

Kuva 8. Kokonaistaloudellisen tarkastelun tulokset ennen maakunta- ja sote-uudistusta (Skenaario 5 / kaikki kustannukset).


Kuva 8. Kokonaistaloudellisen tarkastelun tulokset ennen maakunta- ja sote-uudistusta (Skenaario 5 / kaikki kus-tannukset).



17

Kokonaistaloudellinen tarkastelun tulokset (Skenaario 5) Asumiselle jyvitetyt rakentamisen menot ja tulot huomioitu

Tuloverojen lähtötaso on sijaintisuuralueen mukainen ja tuloveron nousu sekä opetus- ja sote-menojen nousu ovat talousarvion mukaisiksi vakioituja



Tuloverojen lähtötaso suuralueen mukaan

Tuloveron nousu: 1,96 %/v Opetusmenojen nousu:

0,35 %/v


Kuva 11. K okonaistaloudellisen tarkastelun tulokset, arvio maakunta- ja sote-uudistuksen jälkeisestä tilanteesta (Skenaario 5 / asumiselle jyvitetyt kustannukset).


18

Taul

ukko

1. Y

htee

nvet

o ta

rkas

teltu

jen

kaav

a-al

ueid

en p

erus

tiedo

ista

.

Linna

kaup

unki

Skan

ssi

Itäha

rjun

kolm

ioHi

rven

salo

Vaki

niitt

u/Ko

sken

nurm

iKe

hity

shan

kkee

n ai

kajä

nne

2016

-205

020

16-2

035

2020

-205

020

16-2

050

2011

-204

0

Rake

nnet

tava

t ker

rosn

eliö

t

o As

umin

en: 6

70 0

00 k

-m2

o Ka

uppa

: 20

000

k-m

2o

Liik

etil

a: 4

5 00

0 k-

m2

o Ko

ulu

ja p

äivä

koti

: 12

000

k-m

2o

Toim

isto

: 50

000

k-m

2

Rake

ntam

inen

yht

eens

ä:79

7 00

0 k-

m2

o As

umin

en: 3

50 0

00 k

-m2

o Ko

ulu

ja p

äivä

koti

: 25

000

k-m

2o

Kaup

pa: 1

2 00

0 k-

m2

Rake

ntam

inen

yht

eens

ä:38

7 00

0 k-

m2

o As

umin

en: 4

89 0

00 k

-m2

o Ka

uppa

ja li

ike:

130

000

k-m

2o

Koul

u: 1

9 00

0 k-

m2

o To

imis

to: 2

93 0

00 k

-m2

Rake

ntam

inen

yht

eens

ä:93

1 00

0 k-

m2

Asum

inen

:o

Kerr

osta

lo: 2

50 0

00 k

-m2

o Ri

vita

lo: 1

78 0

00 k

-m2

o O

mak

otit

alo:

182

200

k-m

2

Rake

ntam

inen

yht

eens

ä:61

0 00

0 k-

m2

o As

umin

en: 9

0 00

0 k-

m2

Alue

en u

udet

asu

kkaa

t13

500

7 00

09

800

13 0

001

600

Kaup

ungi

n om

istus

osuu

s ke

hite

ttävä

stä

maa

-ala

sta

70 %

70 %

70 %

60 %

88 %

Tuet

un ja

vap

aara

hoitt

eise

in

asun

tora

kent

amise

n ja

kaum

a50

% /

50

%20

% (t

uett

u) /

80 %

(vap

aara

hoit

tein

en)

50 %

/ 5

0 %

20 %

(tue

ttu)

/80

% (v

apaa

raho

itte

inen

)10

% (t

uett

u) /

90 %

(vap

aara

hoit

tein

en)

Maa

n ka

pita

lisoi

tu n

eliö

hint

a

Asum

inen

: o

ARA

: 236

€/k

-m2

o V

apaa

raho

itte

inen

: 340

€/k

-m2

Muu

t: o

liik

eton

tit 2

40 €

/k-m

2 o

toim

isto

tont

it 1

90 €

/k-m

2

Asum

inen

: o

ARA

: 172

€/k

-m2

o V

apaa

raho

itte

inen

: 200

€/k

-m2

Muu

t: o

Lii

keto

ntit

: 380

€/k

-m2

Asum

inen

: o

ARA

: 172

€/k

-m2

o V

apaa

raho

itte

inen

: 340

€/k

-m2

Muu

t:o

Liik

eton

tit:

230

€/k-

m2

o To

imis

toto

ntit

: 150

€/k

-m2

Asum

inen

o K

erro

stal

oton

tit

(

ARA/

vapa

arah

oitt

eine

n):

172

€/k-

m2

o R

ivit

alot

onti

t: 18

5 €/

k-m

2 o

Om

akot

ital

oton

tit:

212

€/k-

m2

Asum

inen

: o

Riv

ital

oton

tit

(

ARA/

vapa

arah

oitt

eine

n):

54

€/k-

m2

o O

mak

otit

alot

onti

t: 76

€/k

-m2

Vuos

ittai

nen

tont

tivuo

kra

Vuos

ittai

nen

tont

tivuo

kran

kor

otus

Kunn

an tu

love

ro

o Ta

lous

suun

nite

lmak

aude

n

201

6-20

19 m

ukai

nen

arvi

o

(1,9

6 %

/ v

uosi

)o

Tila

stok

esku

ksen

ain

eist

on

m

ukai

nen

10 v

keh

itys

(3,8

4 %

/ v

uosi

)o

Suur

alue

koht

aine

n

his

tori

akeh

itys

(4,5

% /

vuo

si)

o Ta

lous

suun

nite

lmak

aude

n

201

6-20

19 m

ukai

nen

arvi

o

(1,9

6 %

/ v

uosi

)o

Tila

stok

esku

ksen

ain

eist

on

m

ukai

nen

10 v

keh

itys

(3,8

4 %

/ v

uosi

)o

Suur

alue

koht

aine

n

his

tori

akeh

itys

(3,9

% /

vuo

si)

o Ta

lous

suun

nite

lmak

aude

n

201

6-20

19 m

ukai

nen

arvi

o

(1,9

6 %

/ v

uosi

)o

Tila

stok

esku

ksen

ain

eist

on

m

ukai

nen

10 v

keh

itys

(3,8

4 %

/ v

uosi

)o

Suur

alue

koht

aine

n

his

tori

akeh

itys

(2,4

% /

vuo

si)

o Ta

lous

suun

nite

lmak

aude

n

201

6-20

19 m

ukai

nen

arvi

o

(1,9

6 %

/ v

uosi

)o

Tila

stok

esku

ksen

ain

eist

on

m

ukai

nen

10 v

keh

itys

(3,8

4 %

/ v

uosi

)o

Suur

alue

koht

aine

n

his

tori

akeh

itys

(5,4

% /

vuo

si)

o Ta

lous

suun

nite

lmak

aude

n

201

6-20

19 m

ukai

nen

arvi

o

(1,9

6 %

/ v

uosi

)o

Tila

stok

esku

ksen

ain

eist

on

m

ukai

nen

10 v

keh

itys

(3,8

4 %

/ v

uosi

)o

Suur

alue

koht

aine

n

his

tori

akeh

itys

(3,2

% /

vuo

si)

Kiin

teist

över

oper

uste

o A

sum

inen

: 4%

o M

uut:

5%

Sido

ttu

elin

kust

annu

sind

eksi

in: l

aske

lmas

sa k

äyte

tty

10 v

uode

n ke

skia

rvoa

(1,6

7%/v

uosi

)

Kiin

teis

töve

ron

peru

stee

t on

mää

rite

lty

Vero

hall

inno

n oh

jeis

iin

peru

stue

n (a

suin

rake

nnuk

set 6

00 €

/k-m

2, li

iker

aken

nuks

et 4

00 €

/k-m

2, li

iket

onti

t 200

€/k

-m2)

jala

sken

nan

kiin

teis

töve

ropr

osen

tit v

asta

avat

Tur

un v

uode

n 20

17 p

rose

ntte

ja (a

suin

rake

nnuk

set 0

,41%

, muu

t 1 %

).

Taul

ukko

1. Y

htee

nvet

o ta

rkas

teltu

jen

kaav

a-al

ueid

en p

erus

tied

oist

a.


19

Taul

ukko

2. Y

htee

nvet

o ka

ava-

alue

ille

kohd

istu

vist

a in

vest

oinn

eist

a.

Linna

kaup

unki

Skan

ssi

Itäha

rjun

kolm

ioHi

rven

salo

Vaki

niitt

u/Ko

sken

nurm

io

Kunn

allis

tekn

iikan

kus

tann

ukse

t

(90

M€)

on

jaet

tu ta

sais

esti

vuos

ille

20

16-2

050

o Ar

viol

ta vu

osin

a 20

28-2

029

to

teut

uva

koul

uinv

esto

inti

(2

4 M

€) e

i sis

älly

lask

elm

aan,

vaan

huom

oida

an s

isäi

sen

vuok

ran

ka

utta

.

o Ta

rkas

telu

kaud

en in

vest

oinn

it

yhte

ensä

n. 1

14 M

€.

o Ku

nnal

liste

kniik

an k

usta

nnuk

set

(3

5 M

€) o

n ja

ettu

tasa

ises

ti vu

osill

e

20

16-2

035.

o Ar

viol

ta vu

osin

a 20

22-2

024

to

teut

uvat

kou

lu- j

a pä

iväk

oti-

in

vest

oinn

it (2

6 M

€) e

ivät

sis

älly

lask

elm

aan,

vaan

huo

mio

idaa

n

sisä

isen

vuok

ran

kaut

ta.

o Ta

rkas

telu

kaud

en in

vest

oinn

it

yhte

ensä

n. 6

1 M

€.

o Ku

nnal

liste

kniik

an k

usta

nnuk

set

(9

0,5

M€)

on

jaet

tu ta

sais

esti

vu

osill

e 20

20-2

050.

o Pi

laan

tune

iden

mai

den

ku

stan

nust

en o

n ar

vioi

tu o

leva

n

välil

lä 1

0-50

M€.

Lask

elm

assa

käyt

etty

arv

iona

25

M€,

joka

on

ja

ettu

tasa

ises

ti vu

osill

e 20

18-2

025.

o Ar

viol

ta vu

osin

a 20

25-2

027

to

teut

uva

koul

uinv

esto

inti

(25

M€)

ei s

isäl

ly la

skel

maa

n, va

an

hu

omio

idaa

n si

säis

en vu

okra

n

kaut

ta.

o Ta

rkas

telu

kaud

en in

vest

oinn

it

yhte

ensä

n. 1

40 M

€.

o Ku

nnal

liste

kniik

an k

usta

nnuk

set

(1

23,5

M€)

on

jaet

tu ta

sais

esti

vu

osill

e 20

17-2

050.

o La

skel

mas

sa e

rikse

en h

uom

ioid

ut

k

usta

nnus

erät

:

- Ka

kske

rrant

ien

ja H

irven

salo

n

p

uist

otie

n ne

likai

stai

stus

202

2-20

27: 4

M€.

-

Uitta

mon

silt

a 20

28-2

029:

29

M€

- Ke

vyen

liike

ntee

n si

lta

Laut

tara

nta-

Maj

akka

rant

a 20

29:

4,6

M€.

-

Lisä

ksi v

esih

uollo

n in

vest

oinn

it

ja

ettu

tasa

ises

ti vu

osill

e:

2017

-202

4: 1

50 0

00 €

20

25-2

035:

3 M

€

o Vu

osin

a 20

16-2

018

tote

utuv

a

Syvä

lahd

en k

oulu

inve

stoi

nti (

26 M

€)

ei

sis

älly

lask

elm

aan,

vaan

huom

ioid

aan

sisä

isen

vuok

ran

ka

utta

.

o Ta

rkas

telu

kaud

en in

vest

oinn

it

yhte

ensä

n. 1

90 M

€.

o Ku

nnal

liste

kniik

an k

usta

nnuk

set

(6

,5 M

€) o

n ja

ettu

tasa

ises

ti vu

osill

e

2011

-202

1.

o La

skel

mas

sa e

rikse

en h

uom

ioid

ut

ku

stan

nuse

rät:

- V

akin

iitun

infra

inve

stoi

nnit:

201

7: 0

,4 M

€

2

018:

0,2

M€

201

9: 0

,2 M

€

2

020:

0,2

M€

- V

akin

iittu

/ves

ihuo

lto:

201

1: 1

,1 M

€

2

012:

1,0

M€

201

3: 1

,4 M

€

2

014:

0,9

M€

201

5: 0

,2 M

€

o Ar

viol

ta 2

017-

2018

tote

utuv

a

koul

uinv

esto

inti

(22

M€)

ei s

isäl

ly

la

skel

maa

n, va

an h

uom

ioid

aan

si

säis

en vu

okra

n ka

utta

.

o Ta

rkas

telu

jaks

on in

vest

oinn

it

yhte

ensä

n. 3

0 M

€.

Taul

ukko

2. Y

htee

nvet

o ka

ava-

alue

ille

kohd

istu

vist

a in

vest

oinn

eist

a.


20

Taul

ukko

3.

Tark

aste

ltuje

n ka

ava-

alue

iden

tul

o- j

a m

enoe

rät

asuk

asta

koh

ti 50

vuo

den

ajal

ta p

ääom

itettu

na k

aava

hank

keen

alo

itush

etke

en

(kai

kki k

usta

nnuk

set,

enne

n SO

TE-u

udis

tust

a).

Taul

ukko

4.

Tark

aste

ltuje

n ka

ava-

alue

iden

tul

o- j

a m

enoe

rät

asuk

asta

koh

ti 50

vuo

den

ajal

ta p

ääom

itettu

na k

aava

hank

keen

alo

itush

etke

en

(kai

kki k

usta

nnuk

set,

arvi

o SO

TE-u

udis

tuks

en jä

lkei

sest

ä til

ante

esta

).

Tulo

vero

jen

läht

ötas

o(€

/k-m

2 /v)

Tulo

vero

nno

usu-

%

Opet

us- j

a SO

TE-m

enoj

enno

usu-

%

50 v

uode

n el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k ev

en

(vuo

tta)

50 v

uode

n el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k ev

en

(vuo

tta)

50 v

uode

n el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k ev

en

(vuo

tta)

50 v

uode

n el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k ev

en

(vuo

tta)

50 v

uode

n el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k ev

en

(vuo

tta)

Sken

aario

166

1.96

%4.

10 %

-107

,200

--1

39,2

00-

-126

,700

--1

37,7

00-

-138

,600

-Sk

enaa

rio 2

663.

84 %

4.10

%-6

3,70

0-

-81,

800

--7

2,70

0-

-81,

500

--8

4,30

0-

Sken

aario

366

3.84

%0.

35 %

46,7

0023

64,4

0021

64,1

0018

62,4

0018

53,4

0028

Sken

aario

466

1.96

%0.

35 %

3,20

044

7,10

038

10,2

0033

6,20

039

-900

-Sk

enaa

rio 5

Alue

koht

.1.

96 %

0.35

%17

,800

265,

900

407,

000

3814

,900

27-6

,000

-Sk

enaa

rio 6

0.35

%15

3,40

013

16,2

0032

85,7

0017

79,8

0015

23,4

0034

Sken

aario

74.

10 %

43,0

0027

-130

,000

--5

1,10

0-

-64,

100

--1

14,3

00-

Sken

aario

82.

05 %

119,

500

16-2

9,40

0-

43,6

0026

34,4

0024

-18,

800

-

Kaav

a-al

ueid

en ta

loud

ellin

en v

erta

ilu 5

0 vu

oden

elin

kaar

en a

ikan

a (p

er ca

pita

)

Hirv

ensa

loTu

love

roke

rtym

ä: 8

3 €/

k-m

2 /vTu

love

ron

nous

u: 5

.4 %

/v

Itäha

rjuTu

love

roke

rtym

ä: 6

5 €/

k-m

2 /vTu

love

ron

nous

u: 2

.4 %

/v

Linn

akau

punk

iTu

love

roke

rtym

ä: 6

3 €/

k-m

2 /vTu

love

ron

nous

u: 4

.5 %

/v

Skan

ssi

Tulo

vero

kerty

mä:

73

€/k-

m2 /v

Tulo

vero

n no

usu:

3.9

%/v

Vaki

niitt

u/Ko

sken

nurm

iTu

love

roke

rtym

ä: 6

1 €/

k-m

2 /vTu

love

ron

nous

u: 3

.2 %

/v

Alue

koht

aine

nAl

ueko

htai

nen

Alue

koht

aine

n

Tulo

vero

jen

läht

ötas

o(€

/k-m

2 /v)

Tulo

vero

nno

usu-

%

Opet

us-

men

ojen

nous

u-%

50 vu

oden

el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k eve

n (v

uotta

)

50 vu

oden

el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k eve

n (v

uotta

)

50 vu

oden

el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k eve

n (v

uotta

)

50 vu

oden

el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k eve

n (v

uotta

)

50 vu

oden

el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k eve

n (v

uotta

)

Sken

aario

166

1.96

%4.

10 %

-29,

500

--3

5,40

0-

-30,

300

--3

3,70

0-

-42,

900

-Sk

enaa

rio 2

663.

84 %

4.10

%-1

2,40

0-

-12,

800

--9

,100

--1

1,60

0-

-21,

500

-Sk

enaa

rio 3

663.

84 %

0.35

%22

,900

2234

,000

1934

,700

1334

,500

1422

,600

31Sk

enaa

rio 4

661.

96 %

0.35

%5,

800

3311

,400

2513

,400

1612

,300

181,

200

47Sk

enaa

rio 5

Alue

koht

.1.

96 %

0.35

%11

,800

2311

,400

2512

,400

1716

,000

15-9

00-

Sken

aario

60.

35 %

65,8

0015

15,5

0023

43,6

0012

41,8

0012

10,7

0036

Sken

aario

74.

10 %

30,4

0021

-31,

300

--2

00-

-4,2

00-

-33,

400

-Sk

enaa

rio 8

2.05

%54

,900

1690

042

30,2

0015

27,3

0014

-2,8

00-

Alue

koht

aine

nAl

ueko

htai

nen

Alue

koht

aine

n

Kaav

a-al

ueid

en ta

loud

ellin

en v

erta

ilu 5

0 vu

oden

elin

kaar

en a

ikan

a (p

er ca

pita

)

Hirv

ensa

loTu

love

roke

rtym

ä: 8

3 €/

k-m

2 /vTu

love

ron

nous

u: 5

.4 %

/v

Itäha

rjuTu

love

roke

rtym

ä: 6

5 €/

k-m

2 /vTu

love

ron

nous

u: 2

.4 %

/v

Linn

akau

punk

iTu

love

roke

rtym

ä: 6

3 €/

k-m

2 /vTu

love

ron

nous

u: 4

.5 %

/v

Skan

ssi

Tulo

vero

kerty

mä:

73

€/k-

m2 /v

Tulo

vero

n no

usu:

3.9

%/v

Vaki

niitt

u/Ko

sken

nurm

iTu

love

roke

rtym

ä: 6

1 €/

k-m

2 /vTu

love

ron

nous

u: 3

.2 %

/v

Taul

ukko

3. T

arka

stel

tuje

n ka

ava-

alue

iden

tulo

- ja

men

oerä

t asu

kast

a ko

hti 5

0 vu

oden

aja

lta p

ääom

itett

una

kaav

ahan

kkee

n al

oitu

shet

keen

(kai

kki k

usta

nnuk

set,

enn

en

SO

TE-u

udis

tust

a).

Taul

ukko

4. T

arka

stel

tuje

n ka

ava-

alue

iden

tul

o- ja

men

oerä

t as

ukas

ta k

ohti

50 v

uod

en a

jalta

pää

omite

ttun

a ka

avah

ankk

een

aloi

tush

etke

en (k

aikk

i kus

tann

ukse

t, a

rvio

S

OTE

-uud

istu

ksen

jälk

eise

stä

tilan

tees

ta).


21

Taul

ukko

5.

Tark

aste

ltuje

n ka

ava-

alue

iden

tul

o- j

a m

enoe

rät

asuk

asta

koh

ti 50

vuo

den

ajal

ta p

ääom

itettu

na k

aava

hank

keen

alo

itush

etke

en

(asu

mis

elle

jyvi

tety

t kus

tann

ukse

t, en

nen

SOTE

-uud

istu

sta)

.

Taul

ukko

6.

Tark

aste

ltuje

n ka

ava-

alue

iden

tul

o- j

a m

enoe

rät

asuk

asta

koh

ti 50

vuo

den

ajal

ta p

ääom

itettu

na k

aava

hank

keen

alo

itush

etke

en

(asu

mis

elle

jyvi

tety

t kus

tann

ukse

t, ar

vio

SOTE

-uud

istu

ksen

jälk

eise

stä

tilan

tees

ta).

Tulo

vero

jen

läht

ötas

o(€

/k-m

2 /v)

Tulo

vero

nno

usu-

%

Opet

us- j

a SO

TE-m

enoj

enno

usu-

%

50 v

uode

n el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k ev

en

(vuo

tta)

50 v

uode

n el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k ev

en

(vuo

tta)

50 v

uode

n el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k ev

en

(vuo

tta)

50 v

uode

n el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k ev

en

(vuo

tta)

50 v

uode

n el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k ev

en

(vuo

tta)

Sken

aario

166

1.96

%4.

10 %

-107

,200

--7

4,40

0-

-108

,100

--1

33,5

00-

-138

,600

-Sk

enaa

rio 2

663.

84 %

4.10

%-6

3,70

0-

-43,

700

--6

2,10

0-

-79,

100

--8

4,30

0-

Sken

aario

366

3.84

%0.

35 %

46,7

0023

34,7

0021

54,6

0018

60,0

0019

53,4

0028

Sken

aario

466

1.96

%0.

35 %

3,20

044

4,00

038

8,60

033

5,60

040

-900

-Sk

enaa

rio 5

Alue

koht

.1.

96 %

0.35

%17

,800

263,

300

395,

900

3814

,000

28-6

,000

-Sk

enaa

rio 6

0.35

%15

3,40

013

8,90

032

73,1

0017

76,8

0015

23,4

0034

Sken

aario

74.

10 %

43,0

0027

-69,

500

--4

3,70

0-

-62,

400

--1

14,3

00-

Sken

aario

82.

05 %

119,

500

16-1

5,60

0-

37,2

0026

32,9

0025

-18,

800

-

Alue

koht

aine

nAl

ueko

htai

nen

Alue

koht

aine

n

Kaav

a-al

ueid

en ta

loud

ellin

en v

erta

ilu 5

0 vu

oden

elin

kaar

en a

ikan

a (p

er ca

pita

)

Hirv

ensa

loTu

love

roke

rtym

ä: 8

3 €/

k-m

2 /vTu

love

ron

nous

u: 5

.4 %

/v

Itäha

rjuTu

love

roke

rtym

ä: 6

5 €/

k-m

2 /vTu

love

ron

nous

u: 2

.4 %

/v

Linn

akau

punk

iTu

love

roke

rtym

ä: 6

3 €/

k-m

2 /vTu

love

ron

nous

u: 4

.5 %

/v

Skan

ssi

Tulo

vero

kerty

mä:

73

€/k-

m2 /v

Tulo

vero

n no

usu:

3.9

%/v

Vaki

niitt

u/Ko

sken

nurm

iTu

love

roke

rtym

ä: 6

1 €/

k-m

2 /vTu

love

ron

nous

u: 3

.2 %

/v

Tulo

vero

jen

läht

ötas

o(€

/k-m

2 /v)

Tulo

vero

nno

usu-

%

Opet

us-

men

ojen

nous

u-%

50 vu

oden

el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k eve

n (v

uotta

)

50 vu

oden

el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k eve

n (v

uotta

)

50 vu

oden

el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k eve

n (v

uotta

)

50 vu

oden

el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k eve

n (v

uotta

)

50 vu

oden

el

inka

aren

ny

kyar

vo

Brea

k eve

n (v

uotta

)

Sken

aario

166

1.96

%4.

10 %

-29,

500

--1

8,80

0-

-25,

900

--3

3,00

0-

-42,

900

-Sk

enaa

rio 2

663.

84 %

4.10

%-1

2,40

0-

-6,7

00-

-7,8

00-

-11,

600

--2

1,50

0-

Sken

aario

366

3.84

%0.

35 %

22,9

0022

18,4

0019

29,6

0012

33,0

0014

22,6

0031

Sken

aario

466

1.96

%0.

35 %

5,80

033

6,30

025

11,4

0015

11,5

0018

1,20

047

Sken

aario

5Al

ueko

ht.

1.96

%0.

35 %

11,8

0023

6,30

025

10,5

0016

15,1

0015

-900

-Sk

enaa

rio 6

0.35

%65

,800

158,

500

2337

,200

1240

,100

1210

,700

36Sk

enaa

rio 7

4.10

%30

,400

21-1

6,60

0-

-200

--4

,500

--3

3,40

0-

Sken

aario

82.

05 %

54,9

0016

700

4125

,700

1426

,000

14-2

,800

-

Alue

koht

aine

nAl

ueko

htai

nen

Alue

koht

aine

n

Kaav

a-al

ueid

en ta

loud

ellin

en v

erta

ilu 5

0 vu

oden

elin

kaar

en a

ikan

a (p

er ca

pita

)

Hirv

ensa

loTu

love

roke

rtym

ä: 8

3 €/

k-m

2 /vTu

love

ron

nous

u: 5

.4 %

/v

Itäha

rjuTu

love

roke

rtym

ä: 6

5 €/

k-m

2 /vTu

love

ron

nous

u: 2

.4 %

/v

Linn

akau

punk

iTu

love

roke

rtym

ä: 6

3 €/

k-m

2 /vTu

love

ron

nous

u: 4

.5 %

/v

Skan

ssi

Tulo

vero

kerty

mä:

73

€/k-

m2 /v

Tulo

vero

n no

usu:

3.9

%/v

Vaki

niitt

u/Ko

sken

nurm

iTu

love

roke

rtym

ä: 6

1 €/

k-m

2 /vTu

love

ron

nous

u: 3

.2 %

/v

Taul

ukko

5. T

arka

stel

tuje

n ka

ava-

alue

iden

tul

o- ja

men

oerä

t as

ukas

ta k

ohti

50 v

uod

en a

jalta

pää

omite

ttun

a ka

avah

ankk

een

aloi

tush

etke

en (a

sum

isel

le jy

vite

tyt

kust

an-

nuks

et, e

nnen

SO

TE-u

udis

tust

a).

Taul

ukko

6.

Tark

aste

ltuje

n ka

ava-

alue

iden

tul

o- ja

men

oerä

t as

ukas

ta k

ohti

50 v

uod

en a

jalta

pää

omite

ttun

a ka

avah

ankk

een

aloi

tush

etke

en (a

sum

isel

le jy

vite

tyt

kust

an-

nuks

et, a

rvio

SO

TE-u

udis

tuks

en jä

lkei

sest

ä til

ante

esta

).


22

Tutkimuskatsauksia on Turun kaupunkitutkimusohjelman julkaisusarja.

Siinä julkaistaan ytimekkäitä katsauksia kaupunkitutkimuksen ja -kehittä-

misen ajankohtaisista aiheista. Kirjoittajat ovat tutkijoita. Esitetyt väitteet

eivät välttämättä vastaa kaupungin virallista näkemystä.

TkT Antti Kurvinen työskentelee tutkijana Tampereen teknillisen yliopiston

talouden ja rakentamisen tiedekunnassa sekä vierailevana tutkijana Chal-

mersin teknillisen yliopiston arkkitehtuurin ja rakennustekniikan laitoksella

Ruotsissa. Hän tutkii kaupunki- ja kiinteistökehittämiseen liittyviä ilmiöitä

erityisesti taloudellisesta näkökulmasta. Kurvinen sai Turun kaupunkitutki-

musohjelman tutkijastipendin vuonna 2015. Tutkimus on tehty yhteistyös-

sä Turun kaupungin asiantuntijaryhmän kanssa.

Julkaisija:Turun kaupungin konsernihallinto KaupunkikehitysryhmäPL 355 (Yliopistonkatu 27a), 20101 Turku

www.turku.fi/kaupunkitutkimus

Tutkimuskatsauksia-sarjan toimittaja: Sampo Ruoppila, [email protected]

ISSN 1799-5124 (verkkojulkaisu)

kaupunkikehittämisen kokonaistaloudellisuus ja … · 2018-12-03 · nat perustuvat newsec...

Documents