Kåre Lilleholt

Husleige- og eigarseksjonsrett

Våren 2013

Leige, oversyn

• Kapittel 3– kva skal betalast?– når skal det betalast?– korleis skal det betalast?– sikring av leigekrav– omtvista leige

Leigeprisvern, oversyn

• Kapittel 4– høgste lovlege leige– endring av leige

Avtale om leige

• Husleigelova § 3-1– «bestemt beløp»– avtale om fordeling elektrisitet og brensel, vatn og

avlaup (forbruksbestemt), jf. § 3-4• rekneskap• fordeling

Bakgrunnsregel for leige

• Vanleg leige (marknadsleige)• Takstnemnd, husleigetvistutval eller domstol

Forfallstid og forskot

• Forskot som hovudregel• Ikkje forskot for meir enn ein månad

Sikring av leigekrav

• Forskot• Depositum• Garanti

Depositum

• Opp til seks månaders leige• Sperra konto på vanlege rentevilkår• Rutinar for utbetaling

Garanti

• Opp til seks månaders leige• Ikkje påkravsgaranti

LeigarUtleigar

Krav på leige

Garantist

Regresskrav

Forbod mot lån m.m.

• Husleigelova § 3-7• Verknader av ulovleg vederlag

Deponering av omtvista leige

• Husleigelova § 3-8• Omtvista vederlag• Deponering hindrar oppseiing og heving på

grunn av manglande betaling

Høgste lovlege leige

• Forbod mot urimeleg leige, husll. § 4-1

Endring i leigetida

• Indeksregulering, § 4-2• Endring til gjengs leige, § 4-3

– leigestatistikk

Kontraktsplikter og mishald

• Kapittel 2 Overlevering og krav til husrommet– forseinking– mangel– verknader av

mishald

• Kapittel 5 Partenes plikter i leietiden– leigars bruk– vedlikehald– leigars krav etter

mishald– utleigars krav etter

mishald

Utleigars plikter

• Stille husrom til disposisjon• Til rett tid• Med rett kvalitet

– ved overlevering– i leigetida

Leigars plikter

• Betale leige• Bruk i samsvar med avtalen• Vedlikehald

Verknader av forseinking frå utleigar

• Halde fast på avtalen, § 2-9• Avslag i leige, § 2-11• Heve avtalen, § 2-12• Skadebot § 2-13• Halde tilbake leige, § 2-15

Mangel

• Husleigelova § 2-2• Avtala kvalitet• Generelle krav til kvalitet• Særleg om offentlegrettslege reglar som

hindrar bruken

Verknader av mangel

• Retting, § 2-10• Avslag i leige, § 2-11• Heving, § 2-12• Skadebot, § 2-13• Halde tilbake leige, § 2-15

Plikter i leigetida

• Utleigaren– stille husrom til disposisjon– i rett stand– ro og orden

• Leigaren– bruk av husrommet– følgje vanlege ordensreglar (også om dyrehald)– vedlikehald– skade på husrommet

Verknader av leigarens mishald

• Mishald av plikter etter kap. 5– oppfyllingskrav?– heving eller oppseiing– skadebotansvar

• kontrollansvar og skyldansvar

• Mishald av betalingsplikta– heving eller oppseiing– forseinkingsrentelova

Personskifte og framleige

• Overføring av eigedommen• Overføring av leigeretten• Overlating av bruken

– framleige– andre tilfelle

Hovudreglar

• Rett etter kontrakt kan overførast til andre• Plikt etter kontrakt kan ikkje overførast utan

samtykke• Ny eigar må respektere eksisterande

leigerettar

Husstandsmedlemmer

• Rett til opptak av husstandsmedlemmer (§ 7‑1)– utan vilkår om godkjenning– etter godkjenning

• Rett til å ta over etter dødsfall (§ 8-2)• Rett til å ta over ved samlivsbrot (§ 8-3)

Overføring av leigeretten i andre tilfelle• På grunnlag av avtale• Etter samtykke i kvart tilfelle

Overgang av plikter

• Husleigelova § 8-5– skjeringstidspunkt– forfallstidspunktet

avgjer– men vilkår ved

godkjenningGammalleigar

Nyleigar

Eigar

Framleige og anna overlating av bruk

• Framleige er ein underkontrakt• Spørsmål også om overlating av bruk i andre

tilfelle enn framleige

U L

F

Framleige

• Utgangspunkt: berre med samtykke (§ 7-2)• Del av bustad (§ 7-3)

– med godkjenning

• Ved mellombels fråvere (§ 7-4)• Ved tidsbestemt avtale (§ 7-5)

– godkjenning– oppseiingsrett

Godkjenning ved passivitet

• Frist på ein månad etter § 7-6

Overføring av utleigarens plikter

• Hovudregel: pliktene går over til ny eigar• Leigaren kan på visse vilkår halde seg til den

tidlegare eigaren• Husleigelova § 8-6