julkisten toimitilojen merkitys toiminnallisesti ja ... · uudet toiminta- ja palvelumallit kasvava...

KTI Kiinteistötieto Oy

Julkisten toimitilojen merkitys

toiminnallisesti ja taloudellisesti

Sote-toimitilojen

tulevaisuus

Markus Steinby

21.5.2019


Julkisten toimitilojen merkitys toiminnallisesti ja

taloudellisesti

• Julkisten kiinteistöjen ja tilojen

omistaminen ja käyttö murroksessa

• Julkisten kiinteistöjen ja tilojen

taloudellinen merkitys

• Muuttuva kiinteistösijoitusmarkkina

tarjoaa vaihtoehtoja eri toimijoille

21.5.2019 2

KTI Kiinteistötieto Oy– puolueeton kiinteistömarkkinoiden asiantuntija

KTI:n informaatio- ja

asiantuntijapalvelut

parantavat kiinteistö-

liiketoiminnan

tuottavuutta ja kilpailukykyä.

KTI:n asiakkaita ovat

kaikki merkittävät

suomalaiset

kiinteistösijoittajat,

-kehittäjät, -käyttäjät,

sekä alan

palveluyritykset.

Laaja

asiakas- ja

yhteistyö

verkosto

KTI:llä on laaja

kansainvälinen yhteistyöverkosto

KTI:ssä

työskentelee noin 20

asiantuntijaa.

KTI:n omistavat

RAKLI ry,

Suomen

Kiinteistöliitto ry

sekä

yrityksen

avainhenkilöt

Visiona

korkealuokkaisesta

informaatiosta ja

asiantuntijuudesta

tunnettu

kiinteistömarkkina

Jo 25 vuotta

pitkäjänteistä

kehittämistä

21.5.2019 3


Yksi kuva kertoo enemmän kuin tuhat sanaa

21.5.2019 4


KTI tuo läpinäkyvyyttä kiinteistömarkkinaan

21.5.2019 5


KTI:n palvelut tiedolla johtamisen tukena

21.5.2019 6

Vuokrat, käyttöasteet ,

vaihtuvuus

Kiinteistösijoitusten

tuotot ja riskit

Kauppakeskusten

myynnit, kävijät, OCR

Asiakastyytyväisyys

Ylläpitokustannukset ,

energiankulutus, päästöt

Yritysvastuullisuus

Vuokraustoiminta

Salkunhoito

Kauppakeskusjohtaminen

Investointipäätökset

Transaktiotoiminta

Vastuullinen liiketoiminta

Viestintä

Riskien hallinta

ja analyysit

Markkina-analyysit

Kiinteistökehitys

Sidosryhmäjohtaminen

Rakennushankkeet

Kiinteistötransaktiot

Muu markkinatieto Raporteista tietokannan joustavaan hyödyntämiseen


Julkisten kiinteistöjen ja tilojen

omistaminen ja käyttö murroksessa

21.5.2019


Kiinteistöjen ja tilojen omistaminen ja käyttö murroksessa

21.5.2019 8

Kiinteistösijoitus-strategioiden kehitysKiinteistöjen rooli ja allokaatio

sijoitussalkussa

Digitalisaatio ja teknologian kehitys

Uudet toiminta- ja palvelumallit

Kasvava palvelutarjonta ja kilpailu

Palvelukonseptit, digitalisaatio

Vastuullisuuden merkitys

Strateginen merkitys kasvaa, raportointitarve lisääntyy

Toimijakentänmuutokset

Uudet rahastot ja yhtiöt, piensijoittajat, kv

sijoittajat

KansainvälistyminenSuomalaiset ulkomaille, kansainväliset

Suomeen

Sijoitusinstrumenttien kehitys

Epäsuora sijoittaminen, rahastot, velka jne

Monimuotoistuvat kiinteistösektorit”uudet” sijoitussektorit

Tieto- ja raportointijärjestelmät

Big Data

Älykkäät rakennukset

Tilankäytön muutos, uudet tila- ja palvelukonseptit

Energiatehokkuus

Hoiva- / muut palvelukiinteistöt

Perinteisten toimitilasektoreiden haasteet

Erilaiset rahastomallit ja

sijoittajat

Pirstaloituneempitoimijakenttä

Rahoituksen muutos

Järjestelyjen lisääntyminen

Likviditeetti / volatiliteetti

Erikoistuneet strategiat

Mittaaminen, raportointistandardit

Mobiilius

Käyttötarkoituksen muutokset

Materiaalit

Internet of Things

Sijainnin merkitys: makro- / mikro

Erikoistuneet toimijat

Sertifikaatit

Palvelutuotannon keskittyminen

Avoin informaatio

Infra, metsä

Markkinapaikat

Käyttäjätarpeet

Kaupungistuminen

Demografia

Digitalisaatio

Monimuotoistuva kiinteistösijoittaminen


Myös kuntien ja kaupunkien kiinteistöjen omistaminen ja

tilankäyttö muuttuu

Tilankäyttö muuttuu:

• “Tilat palveluna” -ajattelu

• Julkisen ja yksityisen

palvelutarjonnan integraatio

• Hallintokuntien lisääntyvä

yhteistyö

• Tilankäytön joustavuus

• Palvelut kansalaisten luo

• Monikäyttötilat

• Kaupungistuminen

• Vastuullisuus

Omistus muuttuu:

• Kuntien ja kaupunkien

kiinteistöjen kehittyvät omistus-

ja hallintamallit

• Kiinteistösijoitus- ja

rahoitusmarkkinoiden tarjoamat

uudet mahdollisuudet

• Uudet rahoitus-, sijoitus- ja

sopimussmallit

21.5.2019 9


Tilankäytön kehitysajurit kaupungistuvassa

toimintaympäristössä

Julkisen ja yksityisen

tilan kasvavaintegraatio

monimuotoistuvat tilat

erikoistuvat tilat tehokkaammat tilat

Mistä KIRA-ala puhuu 2017 / Kaupungistuminen21.5.2019 10


TILOJEN KÄYTTÖ MUUTTUU

OLEMASSA

OLEVA

KIINTEISTÖKANTA

RAJALLISET

TALOUDELLISET

RESURSSIT

• vanheneva tilakanta; korjaustarpeet; sisäilmaongelmat

• tarpeettomaksi jäävien kiinteistöjen kehittäminen

• tilojen käytön tehostaminen • kustannussäästöt• investointien kohdentaminen• omistusmallien

uudelleenmietintä

Kaupunkien

kiinteistöjen

omistaminen ja

käyttö murroksessa

miten / missä tuotetaan tulevaisuuden koulu-, kirjasto-, hyvinvointi

yms. palveluja?

Palvelutarjonnan ja tilatarpeen yhteensovittaminen

21.5.2019 11


Julkisten kiinteistöjen ja tilojen

taloudellinen merkitys

21.5.2019


Rakennetun ympäristön osuus Suomen

kansallisvarallisuudesta on yli 70 % …

21.5.2019 13

251 mrd €30%

144 mrd €17%104 mrd €

13%

19 mrd €2%

77 mrd €9%

9 mrd €1%

219 mrd €27%

Asuinrakennukset

Toimitila- ja palvelurakennukset

Asuinrakennusten tontit

Muiden rakennusten tontit

Muut rakennelmat

Liikenne- ja muutyhdyskuntatekniset alueet

Muut*

Kansallisvarallisuus yhteensä yli 820 mrd euroa

Rakennetun ympäristön osuus 600 mrd euroa

Lähde: Kansanvarallisuustutkimus 2011, KTI


… ja rakennuskannan arvo noin puolet

kansallisvarallisuudesta

251 mrd €64%

22 mrd €6%

40 mrd €10%

35 mrd €9%

46 mrd €12%

Asuinrakennukset

Toimistorakennukset

Liikerakennukset

Teollisuus- javarastorakennukset

Muut rakennukset*

Kokonaisvarallisuus yhteensä noin 395 mrd euroa

21.5.2019 14

Lähde: KTI

*Sisältää liikenteen, hoitoalan, kokoontumis-, opetus- ja muut luokittelemattomat rakennukset


Toimitila- ja palvelurakennukset edustavat reilua

kolmannesta Suomen rakennuskannan arvosta

22 mrd €; 15%

40 mrd €; 28%

25 mrd €; 17%

10 mrd €; 7%

46 mrd €; 32%

Toimistorakennukset

Liikerakennukset

Teollisuusrakennukset

Varastorakennukset

Muut rakennukset*

Yhteensä noin 144 mrd euroa

21.5.201915

Lähde: KTI

*Sisältää liikenteen, hoitoalan, kokoontumis-, opetus- ja muut luokittelemattomat rakennukset


Toimitila- ja palvelurakennusten julkinen omistuspohja alle

viidenneksen kokonaisuudesta

45 mrd €31 %

5 mrd €4 %

20 mrd €14 %

73 mrd €51 %

Ammattimaisetkiinteistösijoittajat*

Valtio

Kunnat

Käyttäjäomistajat japiensijoittajat

Varallisuus yhteensä noin 144

mrd euroa

21.5.2019 16

Lähde: KTI

*Ryhmä pitää sisällään suuret kiinteistösijoittajat, jotka hallinnoivat vähintään kymmenien miljoonien eurojen arvoista kiinteistöportfoliota.


Muuttuva kiinteistösijoitusmarkkina

tarjoaa vaihtoehtoja eri toimijoille

21.5.2019


Suomen kiinteistömarkkinan kaupankäyntiaktivitetti

korkealla tasolla kansainvälisten toimijoiden tukemana

2,01,7 1,6 1,9 1,7

2,7 2,5 2,31,5 1,7 1,3 1,7 1,8

2,93,7

5,3

3,0 3,2

0,8

0,41,0

1,31,1

2,93,8

1,8

0,30,7

0,50,5

0,7

1,5

1,9

2,17,2

6,1

0,4

2,0 2,0

2,6

3,22,8

5,6

6,3

4,2

1,8

2,4

1,82,1

2,5

4,3

5,5

7,4

10,2

9,4

1,3

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

10

00

ME

UR

Domestic buyer International buyer

21.5.2019

3/2019

Source: KTI

18


Kansainväliset sijoittajat kolmanneksen Suomen

ammattimaisesta kiinteistösijoitusmarkkinasta

21.5.2019 19Lähde: KTI (kysely sijoittajille, yhtiöiden vuosikertomukset, KTI:n arviot)

15,4 16,2 16,2 16,0 15,6 15,7 16,2 16,4

9,0 9,0 9,3 9,8 11,9 12,318,4 22,35,2 5,4 5,6 5,6 5,8 6,93,0

8,2

6,5 7,6 8,4 9,9 11,1 12,713,7

9,9

5,7 6,3 7,1 7,59,1

9,611,4

11,7

1,11,2 1,2 1,3

1,11,1

1,01,0

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Institutionaaliset sijoittajat Kansainväliset sijoittajatListatut kiinteistösijoitusyhtiöt Listaamattomat kiinteistösijoitusyhtiötKiinteistösijoitusrahastot Säätiöt, yhdistykset & muut

63,7

54,5

50,147,845,742,9

58,2

69,5

Suorat

kiinteistö-

sijoitukset,

miljardia €


Asunto, toimisto- ja liikekiinteistöt edustavat 80% Suomen

ammattimaisesta kiinteistösijoitusmarkkinasta

21.5.2019 20

19 mrd €28%

16 mrd €23%

6 mrd €8%

20 mrd €29%

3 mrd €5%

3 mrd €4%

2 mrd €3%

Toimisto

Liike

Tuotannollinen

Asunto

Hotelli

Hoivakiinteistö

Muut

Suorat kiinteistösijoitukset Suomessa vuoden

2018 lopussa, yhteensä noin 69,5

mrd euroa

Lähde: KTI (kysely sijoittajille, yhtiöiden vuosikertomukset, KTI:n arviot)


Isoimmat kiinteistökaupat Suomessa (viimeiset 12kk)

21.5.20195/20/2019 21

ASSET / PORTFOLIO DATE PRICE (M€) BUYER SELLER

Technopolis plc 2018Q4 approx. 950 Kildare Partners Shareholders of Technopolis plc

Shopping centre Itis 2018Q4 516 Fund managed by Morgan Stanley Real Estate

Investing

Wereldhave

Shopping centre Jumbo (34%) 2019Q1 249 Elo Mutual Pension Insurance Unibail-Rodamco-Westfield

Helsinki Court House 2018Q4 200 Hemsö Fastighets AB Sponda Oyj

Office property (Urban Environment House) 2018Q3 165 Union Investment Real Estate GmbH Kiinteistö Oy Helsingin Kalasataman Kymppi

(City of Helsinki)

Eight care properties 2019Q1 130 Hemsö Fastighets AB City of Turku

Office property (Alvar Aallon katu 3) 2018Q4 116 M&G European Property Fund Ilmarinen Mutual Pension Insurance Company

11 office properties 2018Q4 113 Cromwell European REIT n/a

Other significant transactions where the price is not published (in time order)

3263 rental apartments 2018Q2 n/a Round Hill Capital Avant Capital Partners

824 rental apartments 2018Q3 n/a Aberdeen Standard Pan-European Residential

PropertyLocalTapiola Group

Tripla Workery offices 2018Q4 n/a Unnamed International Investor YIT Oyj

1740 rental apartments 2018Q4 n/a Bayerische Versorgungskammer ICECAPITAL Housing Fund III Ky

Source: KTI

3/2019

21


Hoivakiinteistöjen osuus oli 18% kaikista kaupoista Q1 2019

26

4337 37

3226

18

2720

2531

23 26 2431

41

2936

27

23 31

36

45

30 23

24

23

4039

32

3

3

12

8 2613

15

8

8

2912

7

15

5 3

6

6

2116

6

157

15

12

26

16

23

38

10

19

14

8

66

6 47

182016

7 614

6 8 42

0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Retail Office Industrial Hotel Residential Care property Other

21.5.2019Source: KTI

3/2019

22


Yksityisten sijoittajien näkökulma yhteiskuntakiinteistöihin

Asumispalvelukiinteistöt

• Ikäihmiset

• Erityishoiva

Opetuskiinteistöt

• Päiväkodit

• Koulut ja oppilaitokset

Terveydenhuollon kiinteistöt

• Terveys- ja lääkäriasemat, hammaslääkärivastaanotot

• Sairaalat

Kulttuuri- ja urheilukiinteistöt

• Teatterit, urheiluhallit, kirkot

Oikeuslaitoksen kiinteistöt

• Poliisilaitokset, tuomioistuimet, vankilat

21.5.2019 23


Yhtenäisillä julkisten kiinteistöjen tunnusluvuilla

kokonaisvaltaiseen ja tietopohjaiseen johtamiseen

21.5.2019 24

sisäiset vuokrat, ulkoa- ja

ulosvuokratut

eri vaihtoehtojen vertailu

vuokramarkkinoiden kehitys

Vuokraus

omistaminen vs. vuokraus

rahoitus ja yhteistyömallit

kiinteistösijoitusmarkkinoiden

tarjoamat mahdollisuudet

Omistaminen ja rahoitus

Tilojen käyttö ja

palvelujen tuottaminen

Asiakastyytyväisyys,

käyttäjätarpeet

oman toiminnan

ohjaaminen, arviointi ja

kehittäminen

Käyttäjät

ylläpidon ohjaaminen,

kustannusten optimointi

palvelutuotannon

toimintatavat

Ylläpito

Kestävä kehitys ilmastotavoitteet,

energiatehokkuus ja päästöt

sosiaalisen vastuullisuuden

näkökulmat

raportointi,

sidosryhmäviestintä

tilankäytön tehokkuus

monikäyttökohteet

missä / miten julkisia palveluja

tarjotaanTransaktioseuranta

Rakennushankeseuranta


Esimerkkejä keskeisistä tunnusluvuista

Kokonaistuotto, %

Nettotuotto, %

Arvonmuutostuotto, %

Sopimusvuokra, €/hoivapaikka

Sopimusvuokra, €/m2/kk

Sopimusvuokran muutos, %

Vuokra-arvo, €/m2/kk

Vuokra-arvon muutos, %

Yli-/ alivuokra, €/m2/kk

Käyttöaste, %

Markkina-arvo, €/m2/kk

Markkina-arvo/hoivapaikka

Nettotuottovaatimus, %

Nettotuottovaatimuksen muutos, %

Bruttotuotto, Ylläpitokustannukset

kuluerittäin ja Nettotuotto €/m2/kk

Bruttotuotto, Ylläpitokustannukset

kuluerittäin ja Nettotuotto

€/hoivapaikka

Aktivoinnit

Investoinnit / ostot / myynnit

Markkina-arvo, €

Lukumäärä, kpl

Alan uudiskohteet kartalla / listattuna

Alan transaktiot kartalla / listattuna

21.5.2019 25


Analyysi kaupunkien

kiinteistö- ja tilastrategioista:

• Oman strategiatyön ja

johtamisen kehittämiseen

• Työkalu päättäjien kanssa

viestimiseen

• Uusien toimintamallien

tunnistamiseen

Yhteiset tunnusluvut ja mittarit:

• Strategian ohjaamiseen

• Tavoitteiden asettamiseen ja

toiminnan kehittämiseen

• Kaupunkien vertailuun

• Toimintamallien ja vaihtoehtojen

vertailuun ja päätöksentekoon

KTI:n lisäarvo:

• Kehittyvien kiinteistö-markkinoiden

tarjoamat mahdollisuudet kaupungeille

• Laajat kiinteistömarkkina-tietokannat

• Kaupunkien kiinteistöjen

kustannusten, tilatehokkuuden ja

asiakastyytyväisyyden vertailut

Kuntien keskustelufoorumi:

• Kokemusten jakamiseen, parhaista

käytännöistä oppimiseen, eri

vaihtoehtojen tunnistamiseen ja

arviointiin

• Kaupunkien tunnuslukujen

kehityksen seurantaan ja

tunnuslukujen kehittämiseen

Miten KTI voisi olla avuksi?

21.5.2019 26


Kiitos!


Eerikinkatu 28, 7. krs

00180 HELSINKI

Puh. 020 7430 130

[email protected]

www.kti.fi

julkisten toimitilojen merkitys toiminnallisesti ja ... · uudet toiminta- ja palvelumallit kasvava...

Documents