jacques gaudibert courrier reçu le ! immobilier, patrimoine & … · 2 6 nov. 2015 1 expert...

Jacques GAUDIBERT SARL JG-Expertise

Immobilier, Patrimoine & Finance

Courrier reçu le !

2 6 NOV. 2015 1 Expert près Cour d' Appel de Nimes

Expert près Tribunal Administtatif de Nîmes t------------

E tu de de Me

F. TORE LU !

Membre RICS du Royal Institution of Cbartered Surveyors (� IUCS Membre de la Compagnie des experts judiciaires

près la Cour d'Appel de N"unes Membre de la Compagnie Nationale des Expens

Judiciaires Immobilier (CNEJI) Membre de la chambre des experts évaluateurs immobiliers et commerciaux -Provence Languedoc

ICH Institut de l'habitat et Construction DESS Gestion patrimoniale et fina ncière

DU Techniques de commercialisation

Le Mercure 48 rue de l'homme mort 30 000 NIMES

Tél : 09.81.73.65.73 Tel portable : 06.50.34.15.61

FAX : [email protected] SIRET : 50392965500010

CERTIFICAT D'EXPERTISE

Madame XXX

Ca111i Ral Baix/ 3 rue des Fenouilledes

66170 - SAINT FELIU D'A V ALL

Mme XXX à Saint Feliu d'Avall (Pyrénées-Orientales)

PREAMBULE

Le présent certificat est établi à la suite de la visite guidée que nous avons effectuée en présence du mandant et du (es) éventuel(s) locataire sur la base de nos recherches. Il précise les points qui paraissent essentiels. Il indique des valeurs en fonction des éléments connus à la date de sa conclusion.

Les méthodes d'évaluations employées sont celles définies par les usages de la profession et de la « Chartre de / 'Expertise Immobilière »

Toutefois, ainsi que nous l'avons indiqué en préambule, ce rapport est remis sous les réserves de principe et d'usage, notamment en ce· qui concerne les défauts et vices cachés du bâtiment au moment de notre visite. En effet, notre mission n'avait pas pour objet: - de certifier de la situation juridique des biens, ni de contrôle de leur qualification au regard desrègles territoriales ou vis-à-vis des tiers, notamment des voisins.- de certifier des dispositions d'urbanisme applicables à la propriété et des conformités desbâtiments et de leurs équipements avec les lois et règlementations en vigueur.- de vérifier le fonct�onnement des équipements et services généraux; ni d'étude technique del'immeuble (fondations, planchers, couvertures, murs, canalisations etc .. ) qui ne peuvent êtreréalisés qu'avec des sondages destructifs qui comme nous l'avons vu ne faisaient pas partie denos chefs de mission.

En outre, il n'est pas entré dans la compétence de l'Expert d'apprécier la pollution des sols ou les possibles contaminations des bâtiments. Pour les surfaces, nous nous sommes basés sur les relevés de surfaces produits par le propriétaire.

Le coût des équipements, généralement considérés comme immeubles pas destination, est inclus dans les valeurs que nous affectons aux constructions. L'ensemble des équipements particuliers professionnels n'a pas été évalué conformément à la mission prescrite. Au surplus notre étude a été faite en l'état des seuls documents (ou extrait de document) justificatifs produits, notamment juridiques. L'analyse scrupuleuse de l'intégralité des documents originaux permettra éventuellement aux Études Notariales chargées du dossier d'amender nos appréciations, et ce notamment au regard des servitudes de droit public et privé (autres que celles inscrites dans l'acte de propriété) qui pourraient grever le bien et dont nous n'aurions pas les possibilités d'en connaitre l'existence.

Le présent certificat d'évaluation est un ensemble qui ne peut être présenté et auquel il ne peut être fait référence que dans son ensemble numéroté de Page 1 sur 33.

Les chapitres qui le constituent ont permis de définir les conclusions proposées. Les valeurs déterminées ci-dessus peuvent varier sensiblement en fonction de la conjoncture économique et monétaire. Toute duplication ou reproduction tronquée, amputée ou modifiée même partiellement, livrée à un tiers le rend caduque et non opposable à l'Expert.

2

'

Mme XXX à Saint Feliu d' Avall (Pyrénées-Orientales)

SOMMAIRE

1) Mission ..................................................................................................................................... 4 1.1 Ordonnance ............................................................................................................................. 4 1.2 Principales diligences ................................................................................................................ 6

2) L'Environnement conjoncturel et des taux d'intérêts ........................................................... 6 2.1 Généralités sur la conjoncture économique, immobilière et les taux d'intérêt ......................... 6

2. 1. 1 Conjoncture écono,nique .................................................................................................... 6 2.1.2 Conjoncture du marché de l'immobilier ............................................................................ 7

2.2 Environnement des taux d'intérêt ........................... ................................................................... 8

2,3 Généralités sur la commune de SAINT FELIU D'A VALL : .................................................... 8 2.3. 1 : Statistiques concernant la population de SAINT-FELJU-D 'AVALL ................................ 9 2.3.2: Statistiques concernant les revenus de la population de SAINT-FELIU-D'AVALL . ..... 11

3) Description du bien ................................................................................................................. 12 3. 1 Situation du bien dans la commune ......................................................................................... 12 3.2 Désignation du bien : .............................................................................................................. 13 3.3 Facteurs d'influence .................................................. .............................................................. 24

4) L'évaluation du bien ................................................................................................................ 25 4. 1 Évaluation par comparaison directe ...................................................................................... .26 4. 1. 1 Comparaison directe avec terrain viabilisé ......................................................................... 27 4.1.2 Comparaison directe avec terrain diffus non viabilisé ........................................................ 28 4.2 Évaluation par comparaison statistique (Éditions CALLON) ............................................... 29

5) Synthèse conclusive ................................................................................................................. 31

3


1) Mission1.1 Ordonnance

OFSIGNC'JN\ ll'11 Il••�+ <$ii lffflf\kiffl ,� ... d' t.»htet Mât• "� lOOUI. � � ·�tl\qf� d4' la Ul(ll.l"é d ��-

Av.c pour· rm:ulon de �•l'î1;n;ff i:., v-� du '-o � &14i.+ (PMl'lll.lN} n ftuu t.)'AAVA!

- Lt moiti...,� p,t'9f'\oà4f � la p_.M.411:w \11\'liiufl AJ) 161

- La P•ttttF tect,on AO li() - u 1*«1111 � AO !'4

t.. #Nlltl.t •A �,ri,. li)l<>pt�té it� � V"1ltt1'� --� /\0 1 ft 7 • U -�· t•t!iM Al) lt.J - �Hl(t�AOlitl · l• tl-.rs ..,. � proPfMk• " rimw.., • ..blil! a:.kU'lt•it �11<i,,, � l,t,9

4

h,.Mp(�U,1<1' Mll.,\(Qllft.lH

.-


La mission consiste à déterminer la valeur vénale d'un terrain situé sur la commune de Saint Feliu d' Avall (Pyrénées-Orientales) au lieu-dit « Cami Rai Baix-» et « 3 rue des Fenouilledes » et porté au cadastre de la commune sous les références

Part Section No Contenance Adresse Nature

1/2 AD 161 112 m2Cami Rai Baix

Sol 66 - ST FELIU D'A V ALL

AD 170. 1024 m2Cami Rai Baix


, 3 rue des Fenouillèdes 1/3 Al) 169 518 II).2

66 - ST FELIU D'A V ALL Sol

AD 166- 4m2Cami Rai Baix


1/2 AD 167 113 m2Cami Rai Baix

Sol 66 - ST FELIU D'A VALL

AD 162 ... 378m2Cami Rai Baix


AD 160, 148 m2 Cami Rai Baix

Sol 66 - ST FELIU D'A VALL

Le certificat d'expertise est établi sous réserve que des examens plus approfondis ne fassent apparaitre de servitudes particulières ou d'engagements contractuels ayant une incidence en plus ou en moins sur la détermination de la valeur des biens évalués. Les évaluations ont été réalisées conformément à l'ordre de mission en supposant que le fonds, le tréfonds et l'ensemble de l'immeuble ne présentent aucune pathologie particulière ou autre vice caché.

Nous nous sommes transportés sur place pour visiter les lieux et appréhender l'environnement le 6 novembre 2015.

POUR MÉMOIRE : Définition de la valeur vénale. La charte de l'expertise en évaluation immobilière (3ème édition juin 2006) définie la valeur vénale comme étant : « La somme d'argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l'évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l'une et l'autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression. En conséquence, l'appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes:

la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur, (« willing buyer and seller»); la disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché, (« after proper marketing»); que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserves, avec des moyens adéquats ;l'absence de facteur de convenance personnelle et la notion d'équilibre dans la négociation («arm 's-lenght transaction »).

Peuvent être considérés comme des synonymes de la valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché (« market value ») ou encore valeur de réalisation (expression

5

Mme XXX à Saint Feliu d' Avall (Pyrénées-Orientales) utilisée dans le décret du 5 novembre 1990 concernant les compagnies d'assurances, par le code de la sécurité sociale aux articles R 931-10-42, par le code de la mutualité article R 212-54 rt par le code des assurances article 322-20-1 ).

Il convient de distinguer : 1- La valeur vénale nette exprimée hors frais d'acquisition (publicité, frais d'actes, honorairesde commercialisation et de conseils) et selon la nature de l'immeuble : hors droits de mutationou hors taxes à la valeur ajoutée (I'. VA), pour un immeuble professionnel et commercial soumisau régime TVA, TTC.pour l'habitation soumise au régime TVA.2- La valeur vénale brute, dite « acte en mains» où droits de mutation et frais d'acquisition sontinclus.

1.2 Principales diligences

[=---------- __ Diligences __ _ _________________________________ __,__A_n_n_e_xe n ° J

mardi 1 septembre 15 ------!

Par ordonnance sur requête rendue par le Tribunal de Commerce de Nîmes, nous avons été désigné en qualité de technicien chargé d'assister Maître Frédéric

1TORELLI. 1

! mercredi 9 septembre 15 Nous recevons par courrier l'ordonnance de référé

mercredi 9 septembre 15 Nous informons le Mandataire Judiciaire que nous acceptons la mission et demandons son entier dossier.

mercredi 9 septembre 15

1

Nous envoyons une lettre recommandée pour notifier notre mission à Madame XXX à une adresse au Grau du Roi

vendredi 9 septembre 15 Le courrier nous revient avec la mention NP AI et envoyons un nouveau courrier pour notifier notre nomination

tvendredi 6 novembre 15

ous visitons le bien à expertiser jeudi 25 novembre 15

ous finalisons la rédaction de notre r�Q_Qrt et le déposons au Tribunal _ ___ _J 2) L'Environnement conjoncturel et des taux d'intérêts

La détermination d'une valeur locative et valeur vénale évolue en fonction des qualités propres du bien des possibilités de changement de l'activité commerciale (équipements, locaux annexes, réserves, distribution des pièces, .. .), les conditions d'occupation (libre ou loué), celles du bail. Mais avant toute chose des facteurs économiques (santé du secteur, prix, intérêt de tel ou tel placement) sont également à prendre en considération.

2.1 Généralités sur la conioncture économique, immobilière et les taux .

d'intérêt

2.1.1 Conjoncture économique L'analyse des profits selon une approche de comptabilité nationale signale une détérioration

6

Mme XXX à Saint Feliu d' Avall (Pyrénées-Orientales) quasi-constante de la profitabilité des entreprises françaises depuis l'émergence de la crise financière, en 2007; Cette appt'ôche macro-économique de la profüâbilité des entreprises cache en fait de fortes dis ités entre le� situations individuelles.

PIB Consommation Privée lnvestissement des entre· .. rises Investissement des ménages - -

�'01�1ptcs _de�_ ml:nag.cs

Taux_ de mar"e (EBEN A) Taux d'autofinancement (RDB/Inv

2,00 0,50 4,10 2,30

O _,OQ_ _ -0,10 0,80 - 0 40 -0 10

, ,· .-

_ 0,80 -i,80 - 2,30 1,00 0,40 -3,50 - 0,90

Prévision bureau étude économique CASA

RDB Revenu Disponible Brut Sociétés non financières (SNF) : ensemble des unités institutionnelles, qui sont des producteurs marchands, dont la fonction principale consiste à produire des biens et des services non financiers, et dont les opérations de répartition et les opérations financières sont séparées de celles de leurs propriétaires.

2.1.2 Conjoncture du marché de l'immobilier Le mârché résidentiel continue à se corriger lentement. La baisse reste modérée, beaucoup plus que dans la plupart des autres pays européens. Elle est toutefois plus prononcée dans le neuf. Dans i'ancien, le nombre de ventes reste élevé, 732 000 unités en août (cumul douze mois), en baisse de 9% seulement par rapport aux points hauts de 2006-2007. Les prix sont en recul très faible, -1,3% sur un an au deuxième trimestre 2014. Depuis le début de la baisse de prix, fin 2011, la baisse cumulée n'est que de -6%. En revanche, dans le neuf promoteurs, les ventes sont en repli de 32% par rapport aux points hauts de 2007. La construction est en repli assez net. Ce mouvement de correction graduelle et ce marché à deux vitesses s'expliquent par la conjonction de facteurs conjoncturels globalement négatifs et de fondamentaux structurels positifs. Trois facteurs négatifs affaiblissent la demande en 2014: la hausse du taux de chômage, les mesures fiscales et le niveau trop élevé des prix. Mais ces éléments négatifs sont en partie compensés par des facteurs favorables, la baisse des taux de crédit et les « fondamentaux » du marché ( demande de logement et offre de crédit).

Le mouvement de correction devrait se poursuivre, à un rythme lent, en 2015. On peut toutefois nuancer deux points. Les taux de crédit habitat pourraient se stabiliser, voire remonter très légèrement. Les taux à long terme devraient en effet remonter très graduellement courant 2015. Par ailleurs, les nouvelles mesures de soutien au logement neuf devraient interrompre la baisse des ventes dans le neuf (promoteurs) et permettre une légère reprise en 2015. Ces mesures n'auront toutefois qu'un effet limité. En 2014, les volumes de transactions seraient en léger repli dans le neuf (promoteurs) par rapport à 2013 et stables dans l'ancien. Les prix de l'ancien baisseraient de 2,5% en glissement annuel, après -1,9% fin 2013, soit un repli cumulé de 7% entre fin 2011 et fin 2014. En 2015, les volumes seraient stables dans l'ancien et en léger rebond (+5%) dans le neuf (promoteurs). Les prix baisseraient de 2% dans l'ancien

7

A]


2.2 Environnement des taux d'intérêt

a) les marchés financiers

Eonia l _·01,1rOAT-7 an_s- 2, 53 % OAT :r ans- 3,10%

OAT-TEC 10- 3,64% 3,12 % OAT-15 ans- 4,02% 3, 46% OAT- 30 ans- 4 , 22% 3,7 4 %

b) Les taux de rentabilité de l'immobilier:·

0,87% , 09% _2,84 % J,46% 3,29% 2,20% 3�31 % 2�52% 2,21 % 3, 7 2% 2, 97% 2, 76% 3 93 % 3 , 38% 3_,22%

0,10% 0, 97 % 1,68% 1,64 % 1 2,14 % 2,69%

Sur la base du rendement des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) avec une durée de vie de 10 ans au 31/12/2014 nous prenons la référence TEC 10 soit 0,86 % et de notre connaissance du marché de l'immobilier nous utiliserons pour cette étude les référentiels de rendement

suivants: - Selon catégorie Selon types de biens au niveau national

8,68%

9,68% 9,68% 8,68 % 1

(Source: édition CALLONjanvier 2014)

Synthèse: Notre étude s'intègre dans un contexte difficile qui se caractérise par : -une baisse du pouvoir d'achat des ménages et de la consommation,- une progression du chômage,-une croissance économique atone,-des taux d'intérêt historiquement faible avec une tension à la hausse.Le marché de l'immobilier enregistre une tendance baissière.

364% 6,94% 6,4 4% 3 14% -

2.3 Généralités sur la commune de SAINT FELIU D'AVALL:

Saint-Féliu-d'Avall est une commune française, située dans le département des PyrénéesOrientales en région Languedoc-Roussillon. Ses habitants sont appelés les Saint-Féliciens. La commune de Saint-Féliu-d-Avall est située dans le canton de la Vallée de la Têt et dans l'arrondissement de Perpignan, au sein de la vallée de la Têt, dans sa section comprise entre Illesur-Têt et P

. -

Vue aérienne de la commune

8


- "' __ .. ___ _

Situation Géographique

2.3.J: $t4tistigues,concernant la.gogulation de SAINT-FELIU-D'AVALL. Nous corn arons avec :

Saint-Féliu-Populati on d'Avall

(66174)

1

-

Populatio_n en 2012 2 539 --

Densite de la population (nombre 235,3 d'habitants au km2 en 2012 Superficie (en km2) 10,8

Variation de la population : taux annuel 1,2 mo en entre 2007 et 2012 en %

dont variation due au solde naturel : 0,5 jtaux annuel moyen entre 2007 et 2012,en%

dont V?Jtiation due au solde apparent 0,6 des entrées sorties : taux annuel moyenentre 2007 et 2012 en %

Nombre dé menages en 2012 1 061

Naissances domiciliees en 2014 31

Decès domicilies en 2014 21

Sources (1) : Insee,-RP2007 et RP2012 exploitations principales Sources (2) : Source : Insee, état civ/1

Indicateur de couleur selon résultat

-� ----

Pyrénées- Languedoc- France Orientales Roussillon (1) (66) (91)

2 3 4

457 793 2 700 266 65 241 240

111,2 98,6 103,1

4 116,00 27 375,70 632 734,90

0,9 1,1 0,5'

0,2 0,4

0,9 0,9

I 0,1

208 456 1 210 245 28 268 898

4 800 30 191 809 328

5 111 26 609 556 772

> 1,05

1/2 1/3

1 <0�5

1 ------- -- -�-

Données détaillées sur la commune

POPT1M

Population ·-- -- - - -

p opu ation

--- - - -

Densité moyennE: (hab/km�) ---

Population

-

1968

1 533 .. . - - -

142.1

1975

1 461 . -

135,4

1982

l 792 ---�

166,1

--

19 -

90 1999 2007 2012

l 9 56 2 160 2 396 2. 539 ..

181, 3 200,2: 222,1 235,3 .__ ___ ----- ·---

Sources : Jnsee, RP1968 à 1999 dénombrements, RP2006 et RP2011 exploitations principales.

1/4

9 FIFMIFHM


Indicateurs démographiques

POP T2M - Indicateurs démographiques,,.__

__ _

1968à 1975

!-----------------+-----! v·ariation annuelle mo•tenne de la population en ., ..

due au s,,Jck naturel en %

-0.7

-0,4

--

97Sà 1 1 982

+2.9

-0,6

1982à 1990

+1.1

-0,2

1990à 1999

+1,1

. . +0,2

1999à 2007

+1,3

+0.2 . ..

due au s,.,/,k a�rent tks entrhs s,;,rties en %

-0,3 +3,5 +1,3 +0.9 +1.1 ,1

Taux de natalité {%0}

Taux de mortalité("-'..,)

9,5

13,7

10,3

15.8

10.8

12,9

11.s 10,3 -9.9 8,2

Sources : lnsee, RP1968 à 1999 dénombrements, RP2006 et R/?2011 exploitations prlndpales - État civil.

Population par sexe et âge en 2012 POP T3 - Pooulation oar sexe et iiae en 2012 . -,,-c�

Ensemble

0 .i !4 ans

30 à -14 JJnS

45.;, 59 �ns

60,;. 74 ans

75 i, 89 ans

90 ans l>U plus

Oil J9ans

20 .à 64 .,,.

65 ans <•u plus

Ho!"mes 'M> Femmes i 'lb

1 2s8 100,0 _1 2811 �o�,o-

• •o Jll!I" .,�., J-3 "� .,�- - -:-._ .. I· _�:_ -21.? J6,9 195 i J5,3

243 J9,3 .?S.Z ! 19,6

270 21,5 - _ _16: 1 20,9

194 15,5 206 l6,l

9Z 7,3 J24 9,7

6 0,5 14 l,J

327 26,0 305 23,S

714 �.s 712 S5,5

217 17,3 .?65 20,6

Population par grande tranche d'âge POP G2 - Population par grandes tranches d'âges

%

20

15

10

5

0

0 à 14

- 2007 - 2012

15 à 29 30 à 4<1 45 à 59 60 i 74

1·

2007à 2012

+1.2

+0,5

+0,6

11,7

6.5

75 ar,s .ans 1ns ans ans ans ou +

Sources : Jnsee, RP2011 exploitation prlndpale & Sources : lnse�. RP2006 et RP2011 exploitations prindpalf!S

1 461 299 506 -4,70% 6,22%

1 792 334 557 22,66% 11,70%

1 956 363 796 9,15% 8,74%

1999 2 160 392 803 10,43% 7,97%

2 366 432 116 9,54% 10,01%

2 539 457 000 7,31% 5,76%

Entre 1968 et 1990 (22 ans) la population sur la commune de SAJNT-FELIU-D'AVALL a été multipliée par 1,J76. Dans le même temps celle des PYRENEES-ORIENTALES a été multipliée par 1,290. Entre 1968 et 2011-2012 (sur 44 ans) la population sur la commune de SAINT-FELIU-D'AVALL a été multipliée par 1,656 Dans le même temps celle du PYRENEES-ORIENTALES a été multipliée par 1,621

10


�.3.2 : Statistiques concernant les revenus de la population de SAINT-FELIU-D'AVALL.

Présentation comparative :

Nombre de ménages fiscaux en 2012

Part des menages fiscaux im,osés en 2012 en%

54,7 54,8

17 17 522,00 Médiane du revenu disponible par unité de consommation en 2012, en_euros

615,80

Source : Insee-DGFiP-Cnaf-Cnav-Ccmsa, Fichier localisé social et fiscal. . -

Indicateur de couleur selon résultat <:0 :S

Données détaillées sur la commune

56,4

17 980,00

Impôts sur le revenu des foyers fiscaux en 2012

REV Tl - �én_ages fiscaux de l'année 2012

>los

2012

Nombre œ ménages fiscaux 1 068

1-.lombre œ personnes dans les ménages fiscaux 2 649,0

M�iane: du revenu disponible par unité de consommation (en euros) 17 616

Part �s ménages fiscaux imposés en % ( 1) 54, 7 ---------

Sources : DGFIP, Impôt sur le revenu des personnes physiques

Revenus sur SAINT-FELIU-D'AVALL:

Médiane du revenu disponible par unité de consommation en 2012 : 17 616 € Cet élément nous pennet de détenniner le montant théorique moyen consacré

soit au remboursement d'un crédit, soit au paiement d'un loyer.

Ainsi, sur la base d'un taux d'effort de 33 %, le budget théorique et moyen dont dispose un ménage habitant sur cette commune s'établi à17 616 € x 0,33 = 5 813,28 €/an ............. ................... soit 484,44 € /mois

Dans le cadre d'un projet d'acquisition détenninons l'enveloppe de financement possible. Nous retenons une hypothèse de crédit amortissable à 3,50 % (avec assurance) - sur 300 mois, il pennet d'emprunter une somme de 96.679 € avec une mensualité de 484 €;- sur 240 mois, le montant emprunté s'établi à 83.454 € avec une mensualité de 484 €.

Ces éléments nous pennettent d'avoir des ordres de grandeur sur les potentialités théoriques et moyennes des habitants de cette commune.

11


3) Description du bien3.1 Situation du bien dans la commune

SITUATION DU BIEN DANS LA COMMUNE

Les parcelles expertisées se situent dans la partie Ouest de la commune. Saint-Feliu-d' Avall se développe au sud de la Route Nationale n° 116 en deux zones distinctes. Le tènement prend corps dans la partie ouest de la ville, partie vraisemblablement plus récente que l'autre, en direction de la commune« Le Soler».

VUE DU SECTEUR

12

Mme XXX à Saint Feliu d'Avall

3.2 Désignation du bien

• Les parcelles :

VUE AÉRIENNE

Parmi les documents qui nous ont été communiqués, nous avons eu accès à l'acte

de partage des Consorts xxx en date du 9 octobre 2014.

« Par cet acte les consorts xxx ont souhaité procéder au partage de biens immobiliers sis sur la commune de St Feliu d'Avall se composant de biens détenus en indivision entre elles à concurrence d'un tiers en pleine propriété chacune, et de biens immobiliers sis sur ladite commune leur appartenant en propre.

Les opérations de division sont résumées dans les tableaux ci-dessous.

BIENS DÉPENDANT DE L'INDIVISION EXISTANT ENTRE LES CONSORTS PEYRABELLE:

A V ANT DIVISION

Section Contenance AD 46 16a 27ca

AVANT DIVISION

Section No Contenance

AD 42 02a 59ca

Section AD AD

No

168

No

160 161

Contenance 0la 48ca 0la12ca

BIENS APPARTENANT à MLLE NADIA PEYRABELLE:

AVANT DIVISION

Section No

AD 44 Contenance Section

! la 25ca AD No Contenance 162 03a 78ca

13

Contenance osa 18ca

Parcelles restant la propriété de l'ancien ro riét�ire

Section N° Contenance

Mme XXX à Saint Feliu d' Avall (Pyrénées-Orientales) BIENS APPARTENANT à MME XXX

, ... �- ·"' -,

APRÈS DIVISION .Sll - -

A V ANT DIVISION ' Parcelles restan t la propriété de Parcelles objets des présentes ",!' ancien. oroorié�ire Section 1 N

o 1 Contenance Section AD 1 43 1 IOa 23ca

J No 1 Contenance

1 1 Section_ 1 ...

AD 1

BIENS APPARTENANT à MME FABIENNE PEYRABELLE:

*T-, - --·-� -.. ... -· · APRES DIVISION

No 1 Contenance

170 1 10a24ca

..

A V ANT DIVISION Parcelles objets des présentes Parce!les_restant la propriété de l'ancien proprié taji:_� _. . .. - .·

Section No Contenance Section

AD

AD 45 1 la 18ca AD

AD

Cadastre:

Section No

AD 161

AD 170

AD 169

AD 166

AD 167

AD 162

AD 160

Total

Accès: par la rue des Fenouillèdes Nature: terrain plat

No

164 166 167

Contenance Section - - - - ·

08a 16ca 00a 04ca AD 0la 13ca

Contenance

No

165

- - -

La moitié de 112 m2

1024 m2

Le tiers de 518 m2

4m2

La moitié de 113 m2

378 m2

148 m2

1.839,17 m2

CAMI RAL BAIX

1

1. .. �

lirl

-=:.-,_-=:,�2.J:t:!=��==---=::::::;�l\ \

!ltt \�

Plan cadastral

14

Contenance

0la 74ca

20

Mme XXX à Saint Feliu d' Avall (Pyrénées-Orientales) REMARQUE: Les modifications du cadastre n'ayant pas encore été mises à jour sur ces vues aériennes, nous mettrons en exergue les parcelles concernées avant modifications des références cadastrales issues de la modification.

Superposition photo aérienne et cadastre

• L'entier immeuble :

En venant du centre de la commune de Saint Feliu d'Avall, il faut circuler sur la RD916 dite « Avenue du Languedoc» puis s'engager à main droite sur la rue des Fenouillèdes.

Après avoir parcouru environ 150 mètres, on parvient alors au tènement expertisé.

15


On se trouve alors en bordure du tènement qui prend corps au droit de la voirie.

On s'engage alors sur les parcelles AP 169, 167 et 161 en indivision. Ces parcelles sont office de chemin d'accès aux parcelles du fond de plus grande importance. Elles sont brutçs et simplement recouvertes de tout-venant et de terre.

16

Mme XXX à Saint Feliu d' Avall_, -------

_Sur leurs faces Nord .et Sud elles sont clôturées de grilles sur piquets et de haies vives des propriétés voisines. En limite de voierie, le chemin d'accès n'est pas clos.

On trouve sur le chemin un poteau en béton supportant des lignes électriques aériennes.

Sur une partie du chemin, l'accès au reste du tènement expertisé est condamné par un portail· métallique, laissé ouvert au jour de notre visite. Celui-ci doit vraisemblablement sécuriser l'accès à l'habitation érigée sur la parcelle AD 168.

Poursuivant notre trajet sur le chemin en indivision, puis sur les 2 parcelles AD 160 et 166 en pleine propriété et sur une fraction de la AD 162, et ce sur environ 130 mètres depuis la voierie, on parvient alors devant les deux parcelles de plus grande importances cadastrées AD I 62 et 170.

-

17 Nl\\ cmbrc 101 :'i


L'accès y est symboliquement clos par des fils de fer tendus sur des piquets de bois.

Le terrain, au jour de notre expertise, est plat, recouvert d'herbes et plantés d'arbres (pins, cyprès et oliviers notamment).


Sur la quasi-totalité de leurs faces, hormis l'accès symbolique au jour des présentes, les parcelles AD 162 et 170 sont clôturées de grillages complétées de haies vives par endroit.

Il est envisageable de former sur la parcelle AD 170 ainsi que sur des fractions des parcelles AD 162 et 160 un rectangle présentant des largeur et longueur arrondies et 30 ml et 40 ml.

19

• y

·,

Mme XXX à Saint Feliu d' Avall (Pyrénées-Orientaies) · �

Sur le terrain a été implantée une construction sommaire en bois facilement démontable, qui semblait être utilisée à des fins de rangement et de stockage.

Le bien expertisé correspond donc à un terrain plat non viabilisé, avec chemin d'accès, situé au milieu de constructions à usage d'habitation.

• Relevé de propriété :

OL A RELE\'.}: DE PROPRŒTE

Propriouln, 1'IBM6TJ PE\'RABELLEICORINl'Œ S\'LYIANE IŒZ DE CHAUSSEE CHF. DEL AUSSf.LO'.'I 30600 \"AU\"ERT

" . .

DESIGNATION DES PltoPRJETES

AN SECTION !\,.PLAN N'VO CODE )'.'"PARC FPIDP r1 "()L PRW

I! AD IM .-..,11 808, 0042 1 A

BAlX

Il AD 162 ,._,n BOO 0044 1 A RAL BAIX

I! Ail 16<1 .-..,n BO& 084! � A

!BAIX

Il AD 170 c.un BOO l A IR.-u. BAIX

REXO 0EUR HAii u,·

J75EURCOM CA IMPOSABLE

lco1,, 1554 RBIP 175[1.,�

• Urbanisme :

PROPlUETESNONBATIES

,< ' . E\'ALUATIOl'i

.C NAT CO!IIDiA."iCI RE\'DiU �w• Clt. JIAACA CADASlltAI

1 04 U! 0.31

AE 01 3il •1,2

1 04 (

AB 01 JO 2 127,17

REXO 0 EUR TA.'\"E AD

RIMP JiS El!R MAJTC

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co·• NAl AN l'llACTION ,n:xojrc Fnlllft

ltCEXO

A D o.u IOOi

C TA 0,08 20

cc TA 0.08 lO

A TA Q 100

TA 0 20

cc TA D 20

1

m� 1

La consultation en ligne sur le site internet de la commune de Saint-Feliu-d' Avall nous apprend que les parcelles sont couvertes par la zone UC du PLU en vigueur sur la commune, approuvé par décision du Conseil Municipal du 23/10/2008, et qui a connu ses I ère et 2ème révisions simplifiées.

20

Règlement d'urbanisme

Caractère de la zone

La zone UC correspond à une zone urbanisée aérée - où l'on peut noter la présence de quelques activités existantes qu'il n'est pas prévu de renforcer - non raccordable au réseau collectif et disposant donc à ce titre d'une superficie minimale de terrain, selon les conclusions de l'étude du zonage d'assainissement.

Nous annexerons au présent rapport le règlement de la zone UC.

• Risques maïeurs :

La consultation en ligne en ligne du site PRiM.NET (prévention risques majeurs), nous renseigne sur les risques recensés sur la commune:

21

-$-Rupture de barrage -$-Transport de marchandises dangereuses -$-Inondation -$-Inondation - par une crue à débordement lent

de cours d'eau -$-Inondation - par une crue torrentielle ou à

montée rapide de cours d'eau -$-Mouvement de terrain -$-Séisme - zone de sismicité: 3


•.11 !.�.,,..., ., ......... MNlluctA __ ,

Préfecture des Pyrénées,Orientales

1 L_ _______________ Commune de Salnt-FéUu d'Ava __ H __ _

lnf ormafions sur les risques naturels et technologiques pour l'opplicolion des 1.11. Pl de l'atlcle L 125-5 du cOdf:I de l'environnement

1. AMeaô r� pr6fedorol n• 528 /"""6 du 07r.wlar2006 !"M b jou' le AP n• 4250 du 21/10/2008

AP n"2011096-0172 du 6/CM/2011

2:. Slûaion • ta CoM.IIIUb• Oli r&gClrd d'un 1>U Jllu$1eu,s plans et. p,éyènl1on ckt risqws naturels prévisible,$ ( Pf'Rn )

l'SS valant PPII PPI de bassin presc:111 !lasse ÇCJJ!tlnou)

dot-e ---=�=•ept;.r::aem=br::.:e._1:.::9;::;M __ _ dœe I octobte 2008

date ________ _ 001E! ________ _dole

t.es�s deré!é-renee sooi: Doaler d'p •111tllllll lias !Isques majHn (DDIM) .... ..,.a,iu ; llcglque- GIIGH 200I (alas de1 _....._,, IIJuda d'I� 5 1 ., Je la lone el du Coslelnou-sŒE Ï'*' 2006

lO � d js!Uée d0r\S !e �1f'� d'� f'Pk t

dole ________ _ do1e ________ _ do1e

Les documents de référence sont

oui X

oléo tnondallon

non

oléo Inondation et mouvemlHII fttenoln

olëo --------aléa ---------aléa

Coro>ullcbl;, UJt lnl"""" ..!_ Con<ullo:ole ,ur � ..!_ Con!ulalble "" l<IJ«net

èffèt --------eftel ---------effet

C0111vtt<>t.k! ,u, h,t.,.nèl C00>ullacitt ,w �\lro""'

4. Situation de la commune au regard du zonage� poui lo pt'&& &n cf.lmpte de ta slslhlc:ti

""oPPkôticnœsorlid&sJ! �et R t:IS.23 ().J caœ œ�.li!ri'l&l,tmocr.rè P'>' �ôboimn•w10-1� l!f3>10-12S5

' . ' . La corrtnune es! siluée d!:lns une zone de sismicité

MOyf:Me Mo:.16' é!! Rliblè = ,1 m'îe 3 X woe 2

Tié-,l<ffilë Zone t

__ péc&t_oiP!es _ __ _ _ _ _ _

5. CmtogrQpllie __ _ _ _ __ _ e-.a,arsctedair:llfflenltcu œ dt*iffl�t b� ae1 m"n�s � :t!Q-:Jrd � •iv.we,�=s

Dkref n"2010-125' du 22 octobre 2010 relatif à la pr6venflon du risque sismique Décret n° 2010-1255 du 22 ocff.lbre 201 0 portant d611mllatlon des zones de slsmldé du fmltolr• français

Carlt dt l'alta inondation: nlrail dt l'iludt HGM Glngtr 2008 Cartographie du zonage sismique

6. Arrétfs portant ou oyant porté re-c-onnoinance do l'état de catastrophe nawrele ou technologique 1.or..oe� dol; an-étés Mlé'On<iJlotJII! .._. 1,;sitèpo,ttitwww.ptivleldcr»lo�•Mà�loc:eau,,1�•. _

_ 991e:1e1•man20JL, ___________________ , __ . ______ _ ----�-------.. �----le�Elf.él� oe d&portement

La consultation du site internet de la Préfecture des Pyrénées Orientales nous précise que le Pla de Prévention des Risques (Inondation et Multiriques) de la commune de Saint Feliu d' Avall était en cours de cours de révision lors de leur cartographie de l'état d'avancement des PPR du département.

22

, ... ;

1 , __ ,;: ... ,_ 1 ' --- h-t-M 1

1 NINnlll:, ! 11'\"KNlnl•tCSf.\ll"-i

! . --- i


PROCÉDURES EN COURS [III] ELABORA T10N (51 � REVISION (5)

PPRPARTYPE DPPR (153)

VJ PER (14)

[I'.3PSS (9)

�R111_3 (6)

DEPARTEMENT DES PYRENEES-ORIENTALES

Etat d'avancement des PPR {inondation et multirisque) Septembre 2015

t::] P•rlmêtro TRI Perpignan Salnt-Cyprlon

Cependant nous avons pu trouver la cartographie de l'étude hydrogéomorphologique de la commune. Sous réserve de confirmation par les services compétents, il semblerait que les parcelles expertisées soient couvertes par une zone inondable potentielle.

N

+

LEGENDE

ï:) PÉRIMÈTRE COMMUNAL

EXTRAIT DE L0ÉTUDE HVDROGtf!OMORPHOLOGIQUE

R ZONES INONDABLES CONNUES ZONES INONDABLES POTENTIELLES

Cl:>IGN - SCAN25® (2006)

0

� t' !

-

•NaJllflarllilll ............. ···-

.. ,., ..

Commune de

1 SAINT-FELIU

D'AVALL

Cette couverture par une zone d'aléa inondation est confirmée par le site internet << CARTORISQUE » mis en place par le Ministère de !'Ecologie, du Développement Durable et de l' Energie, au jour des présentes.

23


Source:http://http://cartorisque.prim.net/

Nota important : les renseignements d'urbanisme présentés ci-dessus ne sont communiqués qu'à titre purement informatif. Et toute demande de constructibilité potentielle devra faire l'objet d'une demande d'autorisation d'urbanisme dument formalisée.

3.3 Facteurs d'influence .

Facteurs d'influence

Facteurs+ Facteurs - - --

Environnement conjoncturel et des taux: d'i11térêt Conjoncture économique morose

Taux d'intérêt historiquement bas Tendance baissière des prix dans l'ancien Diminution du nombre d'actes de vente

Marché local de l'immobilier

Peu de terrains de si grande surface proposés Plusieurs terrains à bâtir proposés sur la à la vente sur le marché commune dans le cadre de lotissements

Bien expertisé

Terrain plat et arboré Terrain non viabilisé (sans eau et sans électricité) Terrain clos sur 2 faces Chemin d'accès étroit et pour partie en

indivision

24

..


4) L'évaluation du bien

Propos liminaires:

Nous rappelons que les renseignements d'urbanisme présentés ci-dessus ne sont communiqués

qu'à titre purement informatif. Et toute demande de constructibilité potentielle devra faire l'objet

d'une demande d'autorisation d'urbanisme dument formalisée.

A ce titre compte tenu du temps qui nous a été imparti par le mandant et afin de ne pas alourdir

le coût de l'expertise, nous n'avons pu faire la demande d'un certificat d'urbanisme qui aurait pu

nous renseigner sur la possibilité de réalisation d'un projet de construction. Partant de ces

considérations, les hypothèses que nous soulèverons pour déterminer la valeur vénale du

tènement expertisé devront être validées par l'obtention d'une autorisation d'urbanisme si

d'aventures une construction devait y être érigée.

La lecture du règlement du PLU applicable sur la commune nous apprend notamment que

-« Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas présenter un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant ces accès. Les voies nouvelles en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale, afin de permettre aux véhicules de faire aisément demi-tour et doivent présenter des caractéristiques correspondant à leur destination. »Sous réserve de l'appréciation souveraine des services instructeurs, la largeur du chemin d'accès prenant corps sur les parcelles AD 169, 161, 167, 160 et 166 semble être suffisante.

-« La superficie minimale sera de 1 250 m2 conformément aux préconisations des études relatives au schéma directeur d'assainissement. »

La somme des parcelles en pleine propriété (AD 160, 162, 166 et 170) s'élève à 1.554 m2•

-« Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque "inondation" figurant en annexeau présent règlement: Le COS est fixé à 0,25. »Sous réserve de l'appréciation souveraine des services instructeurs, la surface de plancherpouvant être construite sur le tènement en pleine propriété constitué par les parcelles AD160, 162, 166 et 170 s'élèverait à 388 m2 environ.

- « (La zone UC) correspond à une zone urbanisée aeree .. ./... non raccordable au réseau collectif et disposant donc à ce titre d'une superficie minimale de terrain, selon les conclusions de l'étude du zonage d'assainissement .. ./. .. Toute construction ou installation nouvelle, si elle ne peut être raccordée au dispositif d'assainissement collectif, doit être équipée d'un dispositif d'assainissement non collectif conforme aux dispositions prévues par la réglementation en vigueur sous le contrôle de la commune les eaux usées ne doivent pas être rejetées dans le réseau d'eaux pluviales. »

Sous réserve de l'appréciation souveraine des services instructeurs, compte tenu de la configuration et de la superficie du tènement expertisé, et malgré le fait que la Loi ALUR autorise de se dispenser des superficies minimales de terrain pour construire, l'obligation de prévoir pour toute construction à usage d'habitation l'installation d'un système autonome d'assainissement, interdit la réalisation d'un bâtiment collectif à usage d'habitation ou encore une division foncière en vue de créer plusieurs logements individuels.

25 \:O\(!lllhrc 2015


4.1 Evaluation par comparaison directe

Nos recherches nous ont permis de trouver sur la commune de Saint Feliu d' Avall, des terrains àbâtir mis en vente par des professionnels de l'immobilier locaux.

Il en ressort le tableau récapitulatif ci-dessous

Superficie Prix de Prix/m2 de Surface de

Commercialisateur Commune plancher Remarque(s) du terrain vente terrain

autorisée

Maisons de Manon Saint Feliu d'Avall 345,00 m2 70 000,00 € 202,90/m2

Maisons de Manon Saint l<'eliu d' Avall 360,00 m2 77 000,00 € 213,89/m2

Maisons de Manon Saint Feliu d' Avall 392,00 m2 84 280,00 € 215,00/m21--------c-�--

Maison France Confort Saint Feliu d'Avall _390,00 m2 86 000,00 € 220,51/m2

Maison France Confort Saint Feliu d'Avall 510,00 m2 115 000,00 € 225,49/m2

Maison France Confort Saint Feliu d'Avall 394,00 m2 86 000,00 € 218,27/m2

CAPI France Saint Feliu d'Avall I 000,00 m2 148 000,00 € 148,00/m2

RIGAUD Immobilier Saint Feliu d'Avall l 279,00 m2 148 000,00 € l 1S,72/m2 319,00 m2 non viabilisé

en partie viabilisé CEPAGE Immobilier Saint Feliu d'Avall 468,00 m2 86 500,00 € 184,83/m2 ( edf et puits) et

clôturé

TOULOUGES Saint Feliu d'Avall l 250,00 m2 176 000,00 € 140,80/m2 338,00 m2 viabilisé

Immobilier --�

Moyenne de prix/m2 - 188,54 €/m2

Cependant ces terrains à la vente présentent des superficies oscillant entre 345 m2 et 1279 m2•

Les plus petites surfaces correspondent à des terrains situés dans des lotissements.

Si l'on retient que les 3 références de terrain dont la superficie est supérieure à 1.000 m2 et dont les caractéristiques semblent se rapprocher du bien expertisé, il en ressort le tableau corrigée cidessous:

Référence Corn mercialisa teu r Commune Superficie Prix de Prix/m2

Remarque(s) du terrain vente de terrain

1 CAPI France Saint Feliu d'Avall l 000,00 m2 148 000,00 € 148,00/m2

2 TOULOUGES

Saint Feliu d'Avall l 250,00 m2 176 000,00 € 140,80/m2 viabilisé Immobilier

3 RIGAUD

Saint Feliu d' Avall 1 279,00 m2 148 000,00 € l 15,72/m2 non viabilisé Immobilier

Moyenne de prix/m2 = 134,84 €/m2

26

31

'.


4.1.1 Comparaison directe avec terrain viabilisé

Vente Terrain 1000m2 Saint-Féliu-d'Avall

Descriptif du terrain : A 15 minutes de Perpignan sur Les hauteurs d'un sympathique village un terrain de 1000 m 2 quin'attend plus que votre villa. A voir rapidement !! Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agentcommercial Jean-Luc LEURS Voir photos (réf. 381443).

Prix : 148.000 €uros

Soit 148 €/m 2

Vente Terrain constructible St Feliu d'Avall

Descriptif du terrain: Terrains constructibles - Parcelles constructibles viabilisées de 1250 m2

, shon 338 m2•

,--,�_..:,1 .,k. [J ... � .. ' ' ... ..,,IÎI i Ïiitli'

L,. .... Il :i,ii. 1' .;a IO�q ,

...... ..,. 1,1 • ., ... ' -�,_.., t. -

- . _ _._ - �.

Prix : 176.000 €uros

Soit 140,80 €/m 2

27

Mme XXX à Saint Feliu d' Avall (Pyrén�es-Orientales)

Analyse des comparables : Après avoir présenté les 2 biens en vente présentant des caractéristiques se rapprochant du bien expertisé, nous constatons que les prix au m2 oscillent entre 148,00 €/m2 et 148 €/m2

, pour une moyenne de prix de 144,40 €/m2

•

Compte tenu des caractéristiques du bien expertisé nous suggérons de retenir la moyenne des

prix de comparaison, qui correspond à un terrain viabilisé. Nous corrigerons ce prix par le montant des frais de viabilité mais aussi pour tenir compte des particularités de l'objet des présentes.

Il convient d'apporter les pondérations suivantes };>- - 20 % pour l'obligation de passer par un chemin d'accès en indivision pour accéder à une

construction potentielle · ·

};>-- 5 % pour correction du prix au m2 vis-à-vis de la plus grande superficie du bien expertisé };>-- 25 % pour les frais de viabilisation

Soit: 144,40 €/m2 x 0,80 x 0,95 x 0,75 = 82,31 €/m2

Soit encore pour notre cas d'étude: 1.839, 17 m2 x 82,31 €/m2

=a 151.296,09 €

4.1.2 Comparaison directe avec terrain diffus non viabilisé

Vente Terrain 1279m2 Saint-Féliu-d'Avall

Descriptif du terrain : Réf 3552 Terrain constructible non viabilisé d'une surface de 1279 m2 situé à la sortie du SOLER

sur la commune de ST FELIU D'AVALL. SHON de 319 m2• A SAISIR.

�RIGAUD -......:, - ÙII/TUJbt/Ù't --

Prix: 148.000 €uros

Soit 115, 72 €/m 2

28


Analyse des comparables : Après avoir présenté le bien en vente présentant des caractéristiques se rapprochant du bien expertisé, nous constatons que les prix au m2 oscillent entre 115, 72 €/m2•

Compte tenu des caractéristiques du bien expertisé nous retenons le prix au m2 de la référence, qui correspond à l'instar du bien expertisé à un terrain non viabilisé, que nous corrigerons pour prendre en considération les particularités de l'objet des présentes.

Il convient d'apporter les pondérations suivantes: ;;.,,, - 20 % pour l'obligation de passer par un chemin d'accès en indivision pour accéder à une

construction potentielle >-"'- 5 % pour correction vis-à-vis de la plus grande superficie du bien expertisé

Soit: 115,72 €/m2 ·x 0,80 x 0,95 = 87,95 €/m2

Soit encore pour notre cas d'étude: 1.839, 17 m2 x 87,95 €/m2 = 161.661,91 €

En synthèse, Nous retenons comme valeur du prix selon la comparaison direct la moyenne du prix de comparaison direct entre le prix de terrains viabilisés et non viabilisé

Prix du m2:

Valeur vénale par comparaison directe:

(82,31 €/m2 + 87,95 €/m2)

2

(151.296,09 € + 161.661,91 €) 2

85,13 €/m2

156 479 €

VALEUR VENALE DU TENEMENT PAR COMPARAISON DIRECTE

=

156.479,00 €

4.2 Évaluation par comparaison statistique (Éditions CALLON)

Nos recherches nous ont permis de recenser d'autres statistiques de prix de marché qui ont notamment été enregistrées par les Éditions CALLON dans leur ouvrage de 2014.

Les Éditions CALLON publient chaque année un recueil faisant écho de la« Côte Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières». L'année 2014 a vu la parution de la dernière publication.

Cet ouvrage propose une synthèse raisonnée d'informations très diverses: ventes ou mutations de gré à gré, études locales, décisions judiciaires, offres de prix proposées par des Agences Immobilières, ou des annonces spécialisées, infonnations en provenance des Notaires, des Promoteurs Immobiliers, des Experts, ou plus généralement, des professionnels de l'immobilier et de la Banque.

29 NO\ emhre 2015


Cette observation méthodique permet de déterminer la valeur vénale d'un bien, c'est-à-dire la plus forte probabilité de prix auquel il se vendrait, à une date précise, et dans des conditions normales d'offre ou de demande.

Les prix retenus par cet ouvrage pour des ventes de terrains à bâtir, sur la commune de Perpignan (66) s'élèvent à:

Remarque: l'ouvrage recense les statistiques de prix de terrains à bâtir dont les superficies moyennes oscillent de 700 à 800 mètres en Province. Nous estimerons donc que le prix moyen par m2 se calculera à partir d'un lot de 750 m2

•

66. PERPIGNAN

-Prix dominants 123.600€ 202.300 € 269,73 €/m2

-Prix minimaux 84.200€ 112,26€/m2 121.600 € 162,13 €/m2

-Prix maximaux 193.800€ 258,40€/m2 337.100 € 449,47€/m2

Source : Editions CALLON 2014

En l'espèce nous suggérons de retenir la valeur du prix moyen/m2 d'un lot de terrain situé dans une banlieue ordinaire de Perpignan.

Il convient d'apporter les pondérations suivantes � - 20 % pour l'obligation de passer par un chemin d'accès en indivision pour accéder à une

construction potentielle �- 15 % pour correction vis-à-vis de la plus grande superficie du bien expertisé �- 10 % pour correction géographique (Saint-Feliu-d' Avall étant distant d'environ 15 km de

Perpignan)

Soit : 164,80 €/m2 x 0,80 x 0,85 x 0,90 = 100,86 €/m2

Soit encore pour notre cas d'étude: 1.839, 17 m2 x 100,86 €/m2 = 185.498,68 €

A cette étape il convient de corriger cette valeur par le coût de viabilisation du terrain car le prix moyen pris en référence correspondait à des terrains viabilisés. Il est d'usage de considérer que le coût de viabilisation d'un terrain s'élève aux alentours de 30.000 €.

Soit une valeur corrigée de:

185.498,68 € - 30.000 €- 155.498,68 €

VALEUR VENALE DE L'IMMEUBLE PAR COMPARAISON STATISTIQUE

(L'OBSERVATOIRE DE L'IMMOBILIER DU GARD} =

155.498,68 €

30 No,cmbrc 2015


5) Synthèse conclusive

Compte tenu du contexte économique au jour de la rédaction des pré$entes, après visite des lieux et analyse des seules pièces comrtmniquées, nous soussignés estimons que la valeur vénale 1noyenne d'un tènement à usage de terrain à bâtir sis lieu-dit « Cami Rai Baix / 3 rue des fer)ouillèdes » à Saint-reliu-d'Avalï (Pyrénées-O1;ientales) s'établi ai.1x er"lvirons de:

Méthodes Valeurs

Coefficient Valeurs pondérées obtenues

comparaison directe 156 479,00 € 1 156 479,00 €

compa�aison statistique 155 498,68 € 1 155 498,68 € (Editions CALLON)

TOTAUX 2 311 977,68 €

La valeur vénale de l'ensemble immobilier sera égale à la moyenne pondérée des différentes méthodes:

311 977,68 € =

2

Valeur arrondie à 1 156 000 €

comprise dans une fourchette:

entre 164 000 € et

31

155 988,84 €

148 000 €

Jr


La valeur de licitation de l'immeuble ;

Selon la chartre de l'expertise le prix de vente forcée (Forced sale price) correspond au prix de réalisation d'un bien ou d'un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quelle que soit la nature de ce contexte Gudiciaire, psychologique, financier ou autre). Il traduit une différence sensible, du moins dans la majorité des cas, avec la valeur vénale de marche. L'expropriation ne rentre pas, à priori, dans le cadre d'une vente forcée Il est d'usage expertal de retenir une valeur de licitation égale à 80 % de la valeur vénale.

Valeur de licitation de l'immeuble� 156 000 € X 0,80 = 124 000,00 €

Et de tout ce qui précède après avoir rempli personnellement la mission qui nous a été confiée, nous avons rédigé le présent rapport d'expertise, pour servir et valoir ce que de droit et l'avons clos et signé, en notre cabinet,

À NÎMES, MERCREDI 25 NOVEMBRE 2015.

L'expert

Jacques GAUDIBERT

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...................................... Fin rapport ................................ .

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