jaarverslag ijsseldal · pdf filehebben via onze rechtsvoorgangers een lange historie op het...

Jaarverslag IJsseldal Wonen

2013

Jaarverslag IJsseldal Wonen 2013

Auteur(s) IJsseldal Wonen

Datum Definitief 24 juni 2014

Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen 3

Inhoud

1. Van het bestuur 4

1.1 Voorwoord 4 1.2 Graag stellen wij ons voor 6 1.3 Belangrijkste resultaten in 2013 7 1.4 Een blik op 2014 en verder 8

2. Volkshuisvestingsverslag 9

2.1 Onze klanten 9 2.2 Onze woningen 12 2.3 Onze wijken en buurten 17 2.4 Onze samenwerkingspartners 19 2.5 Onze organisatie 21 2.6 Onze financiën 24

3. Verslag van de Raad van Toezicht 29

3.1 Inleiding 29 3.2 Hoofdlijnen van de Governance structuur 29 3.3 Bestuur 29 3.4 Raad van Toezicht 30 3.5 Toezicht 33 3.6 Activiteiten van de Raad van Toezicht 34 3.7 Goedkeuring van de jaarstukken 2013 37 3.8 Nawoord 37

4. Kengetallen 38

5. Jaarrekening 40

5.1 Balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming) 40 5.2 Winst- en verliesrekening over 2013 42 5.3 Kasstromenoverzicht 2013 43 5.4 Algemene toelichting 44 5.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 45 5.6 Grondslagen van resultaatbepaling 55 5.7 Financiële instrumenten en risicobeheersing 58 5.8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 59 5.9 Toelichting op de balans 61 5.10 Toelichting op de winst- en verliesrekening 72 5.11 Overige informatie 77 5.12 Overige gegevens 80


1. Van het bestuur

1.1 Voorwoord

Voor u ligt het eerste jaarverslag van IJsseldal Wonen. IJsseldal Wonen is het resultaat van een fusie

tussen Goed Wonen uit Twello en De Groene Waarden uit Gorssel. We zijn een jonge organisatie, maar

hebben via onze rechtsvoorgangers een lange historie op het gebied van wonen in de gemeenten Lo-

chem en Voorst.

De fusie is een eerste stap op weg naar een regionale plattelandscorporatie in de Stedendriehoek Apel-

doorn, Deventer, Zutphen. Voorlopig willen we dit bereiken in de vorm van een intensieve samenwer-

king met andere plattelandscorporaties, zoals Sprengenland Wonen en Woningstichting Brummen.

Daarvoor moet je wel eerst zelf de zaken op orde hebben. En daarop lag het accent in 2013.

Bij een fusie verdwijnen tal van vanzelfsprekendheden. Werkprocessen moeten opnieuw worden vorm-

gegeven, takenpakketten worden herverdeeld, financiële aansturing moet opnieuw worden ingericht en

ga zo maar door. Voor de medewerkers betekende dit een periode van onzekerheid, maar ook de mo-

gelijkheid om zelf mee te bouwen aan een nieuwe organisatie. Daarvoor hebben we als eerste onze

missie en kernwaarden herijkt:

IJsseldal Wonen werkt samen aan passend wonen in een prettige, landelijke omgeving, voor diegenen

die daar niet zelf in kunnen voorzien. We stellen daarbij de klant centraal, werken samen op basis van

wederkerigheid en handelen transparant en integer.

Samen met medewerkers hebben we onze kernwaarden geladen. Daarbij kwamen tal van vragen en

dilemma’s aan de orde. Wat betekent het om de klant centraal te stellen? Hoe ga je in de praktijk om

met tegengestelde belangen tussen de huidige bewoner en mogelijk toekomstige klanten? Wat mogen

we van elkaar en van externe partijen verwachten als we samenwerken op basis van wederkerigheid?

En hoe geven we integer handelen in de praktijk handen en voeten? Deze laatste discussie leidde tot

een heldere uitspraak: ’het moet in de krant kunnen’.

De consequentie van deze missie is dat we ons weer meer gaan richten op onze kerntaak: goed wonen

voor mensen met een smalle beurs. Maar wel vanuit het perspectief van de inclusieve samenleving. Een

samenleving waarin de regie bij mensen zelf ligt, waaraan iedereen gelijkwaardig deel kan nemen, waar

iedereen tot zijn recht komt en waar mensen worden aangesproken op hun talenten in plaats van hun

beperkingen.

Vervolgens hebben we gesprekken gevoerd met onze belangrijkste partners: de huurdersbelangenver-

eniging, de gemeenten Lochem en Voorst en de zorgen welzijnsorganisaties. Zij hebben input gele-

verd op onze missie en visie en meegeholpen om landelijke ontwikkelingen te vertalen naar lokale ge-

volgen. Dit heeft geresulteerd in ons strategisch beleidsplan, waarbij we vier speerpunten hebben ge-

formuleerd. Dit zijn: goede en gelijke slaagkansen voor woningzoekenden, betaalbaar wonen, zelfred-

zame wijken en buurten en passende dienstverlening. Om de speerpunten te kunnen realiseren hebben

we twee randvoorwaarden gesteld: een professionele werkorganisatie en een gezonde financiële situa-

tie.


Met name die laatste staat onder druk. De verhuurdersheffing en de bijdrage voor Vestia kosten ons de

komende jaren € 2,75 miljoen per jaar. Onze mooie ambities gaan dus gepaard met een forse bezuini-

gingsopdracht. Daarom hebben we keuzes gemaakt; in het huurbeleid, bij de meerjarenonderhouds-

planning en in de omvang en planning van investeringen. Ook onze eigen organisatie ontkomt niet aan

een bezuinigingsopdracht. We willen de kosten in de komende jaren met 20 procent verlagen. De koers

voor de komende jaren is daarmee wel helder. Eerst in control komen, dan pas nieuwe ambities. Dat

betekent niet dat we stil gaan zitten. We blijven ook in 2014 werken aan prettig wonen in het mooie lan-

delijke gebied van de gemeenten Voorst en Lochem.

Yolanda Winkelhorst

Directeur-bestuurder IJsseldal Wonen


1.2 Graag stellen wij ons voor

Zoals in het voorwoord genoemd hebben we in 2013 de missie, visie en kernwaarden voor IJsseldal

Wonen geformuleerd zodat helder is wat voor soort organisatie IJsseldal Wonen wil zijn en waar we

voor willen staan.

Onze missie

IJsseldal Wonen werkt samen aan passend wonen in een prettige, landelijke omgeving, voor diegenen

die daar niet zelf in kunnen voorzien.

Onze visie in het kort

Wij geloven in de kracht van mensen en dromen van een inclusieve samenleving waarin iedereen mee-

doet.

Wij zetten in op sterke buurten, waar mensen (zowel huurders als kopers) elkaar kennen en

helpen, ‘noaberschap’ noemen we dat.

Wij willen het goed doen voor onze klanten.

Wij doen niet overal hetzelfde, maar leveren waar nodig maatwerk.

We zoeken naar optimale oplossingen in de schaalgrootte van de regio.

We zoeken actief de samenwerking, waarbij niet geldt ‘u vraagt, wij draaien’, maar ‘samen zor-

gen voor een synergie-effect’.

Wij stimuleren zelfwerkzaamheid.

Wij verkiezen co-makership boven traditionele participatie.

Wij geven optimaal inzicht in de keuzes die we maken en wat dat kost.

Wij bepalen samen met onze partners onze opgaven waarbij we durven te experimenteren,

maar ook durven te stoppen.

Wij vinden de effecten van onze prestaties (outcome) minstens zo belangrijk als de prestaties

zelf (output).

Wij gaan duurzaam om met onze klanten, onze vastgoedvoorraad en ons vermogen.

Onze kernwaarden

Wij stellen de klant centraal

Wij zijn wezenlijk en oprecht geïnteresseerd in onze huurders, in onze partners en in elkaar. In het da-

gelijks gesprek dat we met huurders en partners voeren, ligt bovendien de legitimering van ons hande-

len. We luisteren, nemen mensen serieus, tonen respect en kunnen ook als collega’s op elkaar rekenen.

Binnen de bandbreedtes die we met elkaar afspreken zien we het als uitdaging om keuzes en maatwerk

te leveren aan onze huurders.

Wij werken samen op basis van wederkerigheid

Wij zijn van de slimme samenwerking. Dit betekent dat we vanuit de opgave bepalen welke samenwer-

kingspartner het meest voor de hand ligt. Om te voorkomen dat we dit elke keer opnieuw moeten doen,

zorgen we voor een optimaal netwerk van partijen waarmee we een verbinding hebben op missie- en

visieniveau. We stemmen onze investeringsruimte af op de inbreng van anderen. Zo waarborgen we

een integrale aanpak op het brede gebied van wonen.

Integer en transparant

Wij zijn eerlijk en open naar elkaar en naar de buitenwereld en spreken elkaar aan op ieders verant-

woordelijkheid. We zeggen wat we doen en we doen wat we zeggen. Integriteit gaat voor ons hand in

hand met transparantie. Wij leggen verantwoording af over onze keuzes en resultaten, ook over onze

fouten en tegenvallers. Integriteit betekent ook dat wij op een verantwoorde wijze omgaan met het vast-

goed en de middelen die ons ter beschikking staan en dat wij de bijbehorende risico’s goed managen.

We werken immers met maatschappelijk eigendom.


Ons handelingskader in 2013

Het jaar 2013 stond in het teken van het samengaan van mensen, middelen en werkwijzen. We hebben

een start gemaakt met het herschrijven van de belangrijkste werkprocessen en het beschrijven van

nieuwe beleids- en toetsingskaders voor IJsseldal Wonen. ICT-systemen zijn op elkaar aangesloten en

is er een nieuw intranet ontwikkeld voor de interne communicatie. Om gedurende het jaar de reguliere

werkzaamheden toch zo goed mogelijk te kunnen blijven uitvoeren, hebben we in de gemeente Lochem

gewerkt met bestaand beleid en lopende afspraken van De Groene Waarden. Voor de gemeente Voorst

is het beleid van Goed Wonen leidend geweest. Dit is ook gecommuniceerd naar onze huurders.

Eind 2013 is het nieuwe ondernemingsplan voor IJsseldal Wonen gereed gekomen. Dit plan is begin

2014 door de Raad van Toezicht goedgekeurd. Het plan, dat de naam Dichter bij de kern draagt, be-

schrijft onze ambities en speerpunten voor de periode 2014-2017 en vormt vanaf 2014 ons handelings-

kader. De nieuwe werkprocessen worden in 2014 afgerond en geïmplementeerd in de organisatie.

1.3 Belangrijkste resultaten in 2013

Klantgericht werken

IJsseldal Wonen wil de klant meer centraal stellen. Dit vraagt om een andere manier van denken en

werken. We hebben in 2013 een dienstverleningsconcept ontwikkeld. Het dienstverleningsconcept geeft

richting aan de wijze waarop en de kwaliteit waarmee we ons tot onze (huidige en toekomstige) klanten

willen verhouden. Uitgangspunten zijn dat we de klant en niet het vastgoed centraal stellen, dat klanten

‘zaken doen’ met de frontlijnmedewerkers, dat niet wij maar de klant zelf bepaalt wat goed is voor hem

en we contactmomenten gebruiken om in gesprek te gaan met die klant. Het dienstverleningsconcept is

besproken met medewerkers en de huudersbelangenverenigingen en wordt in 2014 uitgerold. Dit doen

we onder andere door het inrichten van een klantcontactcentrum (KCC), het opzetten van rayonteams

en het samenvoegen van de afdelingen Woonservice en Vastgoed.

Begin 2013 heeft De Groene Waarden de KWH-trofee overhandigd gekregen voor de eerste plaats-

notering op de prestatie-index 2012. Hoewel de prijs feitelijk geldt voor de kwaliteit van de dienstverle-

ning van De Groene Waarden, voelt het voor IJsseldal Wonen als een stimulans om in te blijven zetten

op maximale klanttevredenheid. In het voorjaar zijn de KWH-metingen voor IJsseldal Wonen gestart.

Het doel is om in 2015 het KWH-label voor IJsseldal Wonen te halen.

Eind 2013 hebben we, in samenwerking met de huurdersbelangenvereniging, de eerste klantenpanels

georganiseerd. Met huurders is gesproken over de kwaliteit van onze dienstverlening bij het huren van

een nieuwe woning, de afhandeling van reparatieverzoeken en onderhoud. Algemene conclusie is dat

met name de communicatie en het nakomen van afspraken echt beter moeten. Deze feiten worden nu

meegenomen in de beschrijving van de werkprocessen en de inrichting van het KCC. Het werken met

klantenpanels is goed bevallen en wordt in 2014 gecontinueerd.

Nieuwbouw

We hebben in 2013 een groot aantal nieuwbouwprojecten opgeleverd. In totaal maar liefst 160 wonin-

gen waarvan 137 huur- en 23 koopwoningen, een prachtige prestatie. Zo zijn de laatste 25 woningen

van de wijkvernieuwing Hofstraatbuurt in Wilp opgeleverd. In Twello hebben we vier appartementsge-

bouwen opgeleverd: de Stinzenhof, de Schaeckerhof, het appartementencomplex in het Stationskwar-

tier en het complex aan de Duistervoordseweg, op de voormalige locatie van bouwbedrijf Van den Belt.

In Voorst hebben we de eerste fase van de nieuwbouw van het servicecomplex De Nieuwenhof afge-

rond. In Gorssel leverden we in het nieuwbouwproject Grooterkamp in totaal 27 woningen op. En in het

Stationskwartier leverden we zeven woningen op, waarvan drie woon-werkwoningen.

Door de veranderende wereld om ons heen en onze daarmee gepaard gaande financiële positie, heb-

ben we de nieuwbouwplanning flink naar beneden moeten bijstellen. Zo hebben we besloten om de

bouw van fase 2 van De Nieuwenhof en de bouw van het appartementencomplex aan het Marktplein in


Twello uit te stellen. En de plannen om in Voorst een supermarkt en winkels te ontwikkelen en de ont-

wikkeling van een brede school in Twello zijn komen te vervallen.

Organisatieontwikkeling

Sinds de fusie begin 2013 hebben zich enkele belangrijke externe en interne ontwikkelingen voorge-

daan die van invloed zijn op onze organisatiestructuur en formatie, zoals de beperktere investeringsmo-

gelijkheden, nieuwe wetgeving, teruglopende nieuwbouw, de roep om efficiënter werken en onze ambi-

ties op het gebied van klantbenadering. Dit heeft geresulteerd in een plan voor de organisatie voor de

periode 2013-2017. Het plan beschrijft hoe we willen komen tot inkrimping van de formatie (met name in

de top) en hoe medewerkers naar meer taakvolwassenheid kunnen groeien. Deze taakvolwassenheid

willen we onder andere bereiken met behulp van intervisie. Hier zijn we in 2013 mee begonnen. In klein

verband leren medewerkers feedback te geven aan elkaar en gebruik te maken van elkaars kennis.

Samenwerking

IJsseldal Wonen wil in verbinding komen met de partijen om zich heen. Wij hebben andere partijen no-

dig om te komen tot een samenleving waarin iedereen mee kan doen. In 2013 sloten we een samen-

werkingsovereenkomst met Trimenzo voor de realisatie van twee woongroepen voor dementerende

ouderen in woonzorgcentrum Martinushof in Twello. Ook met de gefuseerde huurdersbelangenvereni-

ging stelden we een vernieuwde samenwerkingsovereenkomst op. Deze is begin 2014 ondertekend. In

de gemeente Lochem werkten we met diverse partijen samen om senioren in de gemeente te onder-

steunen bij het opplussen van hun woning. En met LochemEnergie hebben we in Eefde het eerste zon-

nepanelenproject uitgerold.

1.4 Een blik op 2014 en verder

De meerjarenbegroting geeft aan dat de huidige financiële positie van IJsseldal Wonen broos is. Voor

2014 en 2015 is er weinig financiële speelruimte, omdat we willen voldoen aan de criteria van de exter-

ne toezichthouders. De verwachting is dat er vanaf 2016 weer meer ruimte ontstaat als gevolg van kos-

tenbesparing, het exploiteren van nieuwbouw, afname van leegstand en het wegvallen van voorfinancie-

ring van nieuwbouwprojecten. Dit financiële kader is bepalend geweest bij de totstandkoming van onze

koers voor de komende jaren. De jaren 2014 en 2015 zetten we vooral in op het financieel in control

komen, de ontwikkeling van onze organisatie, het optimaliseren van de werkprocessen en het verstevi-

gen van ons netwerk.

Vanaf 2016 is er weer meer ruimte voor extra investeringen en daarmee de realisatie van onze ambities.

Die ambitie is vooral gericht op het werken aan een inclusieve samenleving. Een samenleving waarin de

regie bij de mensen zelf ligt, waaraan iedereen gelijkwaardig deel kan nemen en iedereen tot zijn recht

komt. We zoeken daarbij de samenwerking met anderen op, om aan te sluiten bij de vragen die leven in

de lokale gemeenschap. Want juist in de lokale gemeenschappen ligt het vertrekpunt van ons handelen.

Dat betekent dat wij intensief moeten samenwerken met de gemeenten Voorst en Lochem, de huur-

dersbelangenvereniging, dorpsraden en de zorgen welzijnsorganisaties. Maar onze belangrijkste part-

ners zijn onze klanten, de huurders. Deze kanteling in denken vraagt om een andere manier van werken

en een brede inzet op het terrein van wonen.


2. Volkshuisvestingsverslag

2.1 Onze klanten

Woonruimteverdeling

De woonruimteverdeling voor woningen met een huurprijs tot € 681,02 in de Stedendriehoek Apeldoorn,

Zutphen en Deventer, wordt voor ons uitgevoerd door Woonkeus Stedendriehoek. Bij dit verdeelsys-

teem zijn op dit moment de gemeenten Apeldoorn, Brummen, Deventer, Lochem (deels), Voorst en

Zutphen aangesloten. Woonkeus Stedendriehoek verzorgt namens de samenwerkende woningcorpora-

ties de voorlichting aan woningzoekenden, publicatie van alle beschikbaar komende huurwoningen,

volgordebepaling van de kandidaten, afhandeling van urgentieverzoeken en geschillen en het verstrek-

ken van woningmarktinformatie.

Vanaf 2013 wordt het vrijgekomen woningbezit van de voormalige woningstichting De Groene Waarden

ook te huur aangeboden via Woonkeus Stedendriehoek. De ingeschreven woningzoekenden van De

Groene Waarden behielden bij de overgang hun opgebouwde rechten.

In 2013 is naast toewijzing op basis van inschrijfduur, een deel van het woningaanbod via loting toege-

wezen. Dit vergroot de slagingskansen voor starters en voor woningzoekenden die met spoed op zoek

zijn naar een woning. Het percentage woningen dat verhuurd mag worden via loting is in 2013 verhoogd

van 10% naar 15%.

Informatie van Woonkeus Stedendriehoek over de woningzoekendenmarkt in de Stedendriehoek:

Woningzoekenden uit het landelijk gebied slagen sneller dan die uit het stedelijk gebied: Brum-

men (41%), Voorst (39%), Lochem (32%), Zutphen en Apeldoorn (28%) en Deventer (25%).

10% van de ingeschreven woningzoekenden is daadwerkelijk actief op zoek naar woonruimte.

Senioren zijn aanmerkelijk minder actief op zoek naar een huurwoning. De meest actieve wo-

ningzoekenden zijn de mensen onder 30 jaar, gevolgd door de leeftijdsgroep 30 tot en met 54

jaar.

Het slagingspercentage van jongeren onder 23 jaar blijft stijgen: 20% in 2013, 15% in 2012, 8%

in 2011.

Gemiddeld reageren er 42 woningzoekenden op een woning die wordt aangeboden op basis

van inschrijfduur.

Gemiddeld reageren er 60 woningzoekenden op een woning die wordt aangeboden door mid-

del van loting.

In de gemeenten Lochem en Voorst zijn in 2013 in totaal 478 woningzoekenden actief geweest. Ook

hier geldt dat de woningzoekenden onder de 30 jaar met 48% het meest actief zijn.

Tabel 1: Actief woningzoekenden verdeeld naar leeftijdscategorie

Gemeente Leeftijdscategorie Totaal

18-22 jaar 23-29 jaar 30-54 jaar 55-64 jaar 65+

Lochem 21 52 56 11 16 156

Voorst 33 124 110 25 30 322

Totaal 54 176 166 36 46 478

De meest actieve woningzoekenden hebben een inschrijftijd opgebouwd van tussen de drie en vijf jaar.

De groep die langer dan vijf jaar staat ingeschreven is het minst actief op de woningmarkt. Zij hebben

veelal geen concrete verhuiswens, maar staan ingeschreven uit voorzorg.


Tabel 2: Actief woningzoekenden verdeeld naar inschrijfduur

Gemeente Inschrijfduur Totaal

<1 jaar 1-3 jaar 3-5 jaar 5-7 jaar >7 jaar

Lochem 29 36 54 18 19 156

Voorst 45 69 126 58 24 322

Totaal 74 105 180 76 43 478

In 2013 zijn 252 huurwoningen via Woonkeus Stedendriehoek toegewezen. Het gaat dan om zowel

bestaande woningen als nieuwbouwwoningen. Hiervan heeft 88% (223) een huurprijs onder de huurtoe-

slaggrens van € 681,02.

Tabel 3: Toegewezen huurwoningen verdeeld naar huurprijs

Gemeente Huurprijs (in €) Totaal

< 374,44 374,44-535,91 535,91- 574,35 574,35- 681,02 > 681,02

Lochem - 22 11 15 - 48

Voorst 5 44 25 101 29 204

Totaal 5 66 36 116 29 252

Als een woning vrijkomt, trekken wij de huurprijs van die woning op naar de streefhuur. Omdat wij veel

eengezinswoningen in ons bezit hebben met een hoge kwaliteit en dus een hoge maximale huurprijs,

heeft 58% van de woningen die zijn aangeboden in 2013 een huurprijs die hoger is dan € 574,35.

Slagingskansen

Het gemiddelde slagingspercentage van woningzoekenden in de gemeenten Lochem en Voorst ligt met

36% in 2013 ruim boven het gemiddelde in de Stedendriehoek (27%). Er is de laatste jaren sprake van

een verbetering van het algemene slagingspercentage doordat er meer aanbod is en minder wordt ge-

reageerd op woningen. Door de invoering van het lotingssysteem in 2012 is ook de slagingskans van

woningzoekenden met een korte inschrijfduur sterk gestegen: van 8% in 2011 naar 20% in 2013. IJs-

seldal Wonen heeft in totaal 28 woningen op basis van loting geadverteerd.

Gemiddeld aantal reacties

De verhouding tussen vraag en aanbod van huurwoningen kan behalve in het slagingspercentage ook

worden uitgedrukt in het aantal reacties per woning. Het aantal reacties zegt iets over de populariteit van

geadverteerde woningen.

Tabel 4: Geplaatste woningadvertenties en reacties

Gemeente Aantal geplaatste adver-

tenties

Totaal aantal reacties Aantal reacties per ad-

vertentie

Lochem 37 952 26

Voorst 94 2.814 30

Totaal 131 3.766 29

Doordat we in de gemeente Lochem in 2013 zijn gaan deelnemen aan Woonkeus Stedendriehoek, zien

we daar een stijging van het aantal reacties op woningadvertenties. Daarentegen zien we een daling in

Voorst. In 2013 reageerden er bij ons gemiddeld 29 woningzoekenden per geadverteerde woning (34 in

2012). In de gehele Stedendriehoek ligt dit op 45. Het aantal reacties verschilt overigens voor de ver-

schillende woningtypen. Op seniorenwoningen komen gemiddeld 5 reacties, terwijl 50 reacties op een

eengezinswoning eerder regel dan uitzondering is.


Toewijzing primaire doelgroep

Woningcorporaties zijn verplicht om minstens 90% van de vrijkomende woningen met een huurprijs tot

en met € 681,02 toe te wijzen aan de primaire doelgroep. Dit zijn huishoudens met een belastbaar in-

komen onder € 34.229. In 2013 heeft 24% van de nieuwe huurders die een woning zijn gaan huren met

een huurprijs tot € 681,02 een inkomen onder € 34.229. Wij voldoen dan ook aan de 90%-norm.

Huisvesting bijzondere doelgroepen

Het aantal woningen dat buiten de reguliere woonruimteverdeling is toegewezen aan bijzondere doel-

groepen is in 2013 beperkt gebleven. Zo’n 90% van de vrijgekomen woningen hebben we door middel

van inschrijfduur of door loting toegewezen. We constateren dat er een procentuele afname is van wo-

ningen die door middel directe bemiddeling of door urgentie zijn toegewezen.

Tabel 5: Toewijzing sociale huurwoningen

Totaal toegewe-

zen

Gewone woning-

zoekenden

Directe bemidde-

ling

Sociale/ medische

urgenten

Herstructurerings-

urgenten

223 204 13 6 0

Aanvragen voor directe bemiddeling of urgentie worden behandeld in de onafhankelijke regionale urgen-

tiecommissie. Er zijn in 2013 in totaal 11 aanvragen binnengekomen bij de urgentiecommissie. Hiervan

zijn er drie door de commissie afgewezen en 1 urgentieaanvraag is niet in behandeling genomen.

IJsseldal Wonen heeft daarnaast vijf woningen toegewezen aan statushouders en één woning is be-

schikbaar gesteld aan Vrouwenopvang.

Huurprijsbeleid

Per 1 juli 2013 hebben we de huren van de woningen verhoogd en gebruik gemaakt van de inkomens-

afhankelijke huurverhoging als het huishoudinkomen in 2011 hoger was dan € 33.614. We hebben hier-

voor moeten kiezen vanwege de verhuurdersheffing en de heffing van het Centraal Fonds die aan de

corporaties wordt opgelegd. We maken ons wel grote zorgen over de stijgende woonlasten van de

huurders

De basishuurverhoging bedraagt in 2013 4% en voor de hogere inkomens 4,5% respectievelijk 6,5%.

Voor een aantal complexen is afgeweken van de basisuitgangspunten vanwege de marktpositie of an-

dere omstandigheden. De gemiddelde huurverhoging voor woningen is in 2013 is uitgekomen op 3,94%.

De streefhuren zoals die voor de fusie tussen Goed Wonen en De Groene Waarden waren bepaald, zijn

in 2013 gehandhaafd. Het streven is om in 2014 een nieuw huurprijsbeleid vast te stellen.

Verhuiskostenregeling

We hebben een verhuiskostenregeling die is vastgesteld in het ‘Reglement inzake bijdragen in de kos-

ten van verhuizing bij sloop en vervangende nieuwbouw van IJsseldal Wonen’. In 2013 bedraagt de

vergoeding € 5.658 (met ingang van 1 maart 2013). Deze vergoeding is uitgekeerd aan bewoners van

woningen die in 2013 gesloopt zijn, waaronder De Nieuwenhof in Voorst en de Hofstraatbuurt in Wilp. Er

zijn in 2013 26 vergoedingen uitgekeerd met een totaalbedrag van € 149.000.

KWH

IJsseldal Wonen is aangesloten bij het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huurwoningen (KWH). Dit

centrum verstrekt onder andere het KWH Huurlabel. Het label is een middel om de kwaliteit van de

dienstverlening te meten. Voor de fusie hanteerde De Groene Waarden het KWH Huurlabel al. In 2012

werd Woningstichting De Groene Waarden zelfs nummer één in de benchmark prestatie-index waarbij

alle aangesloten leden op prestaties worden vergeleken.


Ons doel is om in 2015 het Huurlabel te halen. We zijn daarom in 2013 gestart met het meten van de

resultaten. De meetgegevens zijn nog vrij beperkt. Zo hebben we nog geen meetgegevens van het

planmatig onderhoud. In 2014 wordt een plan van aanpak opgesteld voor een verdere implementatie

van KWH.

Tabel 6: Scores KWH in 2013

Meetonderdeel Resultaat 2013

Bereikbaarheid 7,1

Communicatie en informatie 7,4

Woning zoeken 7,8

Nieuwe woning 7,3

Huur opzeggen 8,2

Reparaties 7,4

Onderhoud Geen meetresultaten

Klachten behandelen 5,6

Gemiddeld 7,2

De lage notering bij het onderdeel ‘klachten behandelen’ komt mede doordat de informatievoorziening

rondom het melden van klachten niet voldeed aan de eisen van het KWH. Dit zal bij het plan van aan-

pak worden meegenomen.

Herinrichten werkprocessen

In 2013 zijn we gestart met het herinrichten van de belangrijkste werkprocessen. Intern is hieraan uitge-

breid aandacht besteed. In samenwerking met de huurdersbelangenvereniging zijn voor vier klantgere-

lateerde processen (woning betrekken, woning verlaten, reparatieverzoeken en onderhoud) klantenpa-

nels georganiseerd om een bijdrage te krijgen vanuit de klant zelf. Het resultaat van deze klantenpanels

is gecomprimeerd vastgelegd in een film die zowel aan de medewerkers als aan alle paneldeelnemers is

vertoond. De uitkomsten zijn meegenomen in de nieuwe werkprocessen. In 2014 worden deze werkpro-

cessen vastgesteld.

Klachtencommissie

IJsseldal Wonen werkt in 2013 nog met twee bestaande onafhankelijke klachtencommissies die geschil-

len tussen huurders en IJsseldal Wonen in behandeling nemen. Vanaf 2014 zullen de twee klachten-

commissies vervangen worden door een nieuwe commissie vanuit Woonkeus Stedendriehoek. De

commissie oefent haar werkzaamheden uit volgens het vastgestelde ‘Reglement Klachtencommissie’.

Het advies dat de commissie uitbrengt is bindend. In 2013 zijn er geen geschillen voorgelegd.

2.2 Onze woningen

Ontwikkeling woningbezit

IJsseldal Wonen exploiteert 3.344 huurwoningen in de gemeenten Voorst en Lochem. Naast het wo-

ningbezit verhuren we tevens zorgwoningen en -complexen, maatschappelijk onroerend goed, garages,

parkeerplaatsen en commerciële ruimten. De helft van onze totale woningvoorraad is gelegen in de kern

Twello.


Tabel 7: Woningbezit op 31-12-2013

Kern Aantal woningen

Twello 1.775

Gorssel 359

Eefde 352

Voorst 250

Terwolde 133

Wilp 145

Epse 75

Klarenbeek 67

Almen 65

Harfsen 63

Teuge 35

Nijbroek 12

De Vecht 6

Joppe 7

Totaal 3.344

Tabel 8: Woningbezit verdeeld naar huurprijs

Huurcategorie Aantal Percentage

Goedkoop, tot € 374,44 426 13

Betaalbaar, tot € 574,35 2.396 72

Middelduur, tot € 681,02 323 9

Duur, vanaf € 681,02 199 6

Totaal 3.344 100

Het overgrote gedeelte van onze woningvoorraad (85%) heeft een huurprijs tot € 574,35 en is hierdoor

betaalbaar voor onze primaire doelgroep. We zien dat het aandeel woningen in het middeldure en dure

segment de komende jaren groter wordt. Dit is een zorgpunt waar aandacht aan zal worden besteed,

onder andere bij het opstellen van nieuw strategisch voorraadbeleid.

Tabel 9: Woningbezit verdeeld naar woningtype

Woningtype Percentage

Eengezinswoning 81

Appartement levensloopgeschikt 13

Appartement zonder lift 3

Zorgwoningen 3

Woonwagens * 0

* 4 stuks

Wonen met een plus

Door het scheiden van wonen en zorg en de verdergaande extramuralisering van zorg, zijn ouderen

genoodzaakt om steeds langer thuis te blijven wonen. Daarom zijn we in de gemeente Lochem het pro-

ject ‘Wonen met een plus’ gestart. Bij dit project kiezen huurders voorzieningen uit die het woongemak

verbeteren. Het gaat om kleine aanpassingen zoals een tweede trapleuning, het verwijderen van drem-

pels en het plaatsen van een tweede toilet. In het verlengde hiervan zijn we samen met onder andere

Stichting Welzijn Lochem en Dementienetwerk een pilotproject gestart om mensen met dementie langer

zelfstandig thuis te laten wonen. Dit project wordt financieel ondersteund door de provincie. In maart

2014 is een evaluatierapport verschenen.


Nieuwbouw

In 2013 hebben we in totaal 157 nieuwbouw-huurwoningen opgeleverd. In Twello zijn er vooral veel

appartementen bijgekomen. De herstructurering van de Hofstraatbuurt in Wilp is zo goed als afgerond.

In Gorssel is de eerste fase van het uitbreidingsgebied Grooterkamp gerealiseerd. Hier hebben we 18

koopwoningen Koopgarant verkocht aan koopstarters uit met name de gemeente Lochem. Daarnaast

zijn er negen huurwoningen gerealiseerd.

Het project De Nieuwenhof in Voorst betreft vervangende nieuwbouw. De tweede fase van dit project,

de bouw van twee luxe appartementengebouwen, zullen we niet zelf meer gaan realiseren. Dit project

gaat in 2014 in de verkoop.

Tabel 10: Totaal aantal nieuwbouwwoningen opgeleverd in 2013

Project Aantal Woningtype Categorie Betaal-

baar

Middel-

duur

Duur

Hofstraatbuurt, Wilp 25 eengezinswoningen huur 7 11 7

LMB-terrein, De Vecht 4 eengezinswoningen koop

Locatie van de Belt, Twello 12 appartementen huur 5 7

Schaeckerhof, Twello 27 appartementen huur 18 9

Stinzenhof, Twello 26 appartementen huur 26

Stationskwartier, Twello 9 appartementen huur 9

Stationskwartier, Twello 7 eengezinswoningen huur 7

De Nieuwenhof fase 1, Voorst 22 appartementen huur 22

De Grooterf, Eefde 1 eengezinswoning koop

De Grooterkamp, Gorssel 9 nultredenwoningen huur 5 4

De Grooterkamp, Gorssel 18 eengezinswoningen koop

Totaal opgeleverd

160

137 huur

23 koop

17

56

64

Voor de indeling naar prijscategorie in bovenstaande tabel is gebruik gemaakt van de kale huurprijs,

zonder huurverhogingen door eventuele keuzes en meerwerk en zonder dat rekening is gehouden met

woonlastengaranties of huurkortingen.

In 2014 en 2015 verwachten we nog ruim 100 woningen op te leveren. Daarna neemt de nieuwbouwop-

gave af en bouwen we alleen nog huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens.

Tabel 11: Totaal aantal nieuwbouwwoningen in ontwikkeling

Project Aantal woningen Woningtype Categorie

Beekzone, Twello 37 appartementen huur

De Beek, De Brug, De Bron 21 appartementen huur

Marktplein II, Twello 24 appartementen huur

LMB-terrein, De Vecht 4 eengezinswoningen koop

Nijbroek 3 eengezinswoningen koop

Grooterkamp fase 2, Gorssel 13 eengezinswoningen huur

Kapperallee, Gorssel 3 nultredenwoningen huur

De Grooterf, Eefde 2 kavels koop

Totaal in ontwikkeling 107


Verkoop

Het bestaande verkoopbeleid van de rechtsvoorgangers Goed Wonen en De Groene Waarden is in

2013 gecontinueerd. In 2014 wordt een nieuw strategisch voorraadbeleid voor het totale woningbezit

van IJsseldal Wonen opgesteld. Verkoop is daar een belangrijk onderdeel in.

Het koopproduct ‘Goed Kopen’, dat is gebaseerd op erfpacht, bieden we sinds medio 2013 niet meer

aan. Financiers zijn terughoudend geworden in het verstrekken van leningen als er sprake is van erf-

pacht. Omdat wij geen garantie van financiering meer kunnen geven, zijn we gestopt met dit product.

Ook het product ‘Koopgarant’ bieden wij vanwege de financiële risico’s vanaf 2013 niet meer aan. We

verkopen nu alleen nog woningen onder reguliere condities. Koopstarters kunnen nog wel een starters-

lening aanvragen bij de gemeente.

Tabel 12: Verkoop in 2013

Aantal woningen begroot voor verkoop 15 Opbrengst begroot € 2.100.000

Aantal verkopen gerealiseerd 16 Opbrengst gerealiseerd € 2.004.000

Verschil + 1 Verschil -/-- € 96.000

Het resultaat uit verkoop ad € 2,0 miljoen is opgebouwd uit de resultaten van de verkopen in 2013 (€ 1,9

miljoen) en het verkoopresultaat op de verkopen onder voorwaarden (€ 0,1 miljoen).

De totale verkoopopbrengst in 2013 is € 5,1 miljoen (ingaande kasstroom). In totaal zijn er 19 eenheden

verkocht (raming 15), onder te verdelen in 16 woningen, twee bedrijfspanden en één erfpachtkavel. Na

aftrek van de boekwaarden (verminderd met de gerealiseerde herwaardering), resteert een bate van per

saldo € 1,9 miljoen. Dit is iets lager dan begroot (€ 2,1 miljoen).

In 2013 hebben we vier woningen teruggekocht. Hiervan zijn er twee weer verkocht, één is er verhuurd

en één staat nog te koop. Er is in 2013 één woning aangekocht voor de ontwikkeling van Marktplein II.

Onderhoud

Het onderhoudsbeleid van IJsseldal Wonen is vastgelegd in de (meerjarenonderhouds-)begroting. We

hebben het onderhoud verdeeld in vier categorieën:

planmatig onderhoud

reparatieverzoeken

mutatieonderhoud

individuele woningverbetering

Het planmatig onderhoud wordt uitgevoerd op basis van de vervangingscyclus van de diverse onderde-

len van de woning. Het doel is om op tijd preventief onderhoud uit te voeren, zodat de onderdelen zo

lang mogelijk meegaan.

De reparatieverzoeken worden uitgevoerd op initiatief van de klant. Het gaat hierbij om kleine onder-

houdswerkzaamheden. De reparatiewerkzaamheden aan de buitenkant van de woning komen voor

rekening van de verhuurder. De reparatiewerkzaamheden aan de binnenzijde van de woning komen,

conform het huurrecht, veelal voor rekening van de huurder. Hiervoor kunnen huurders lid worden van

ons glas- en servicefonds. Tegen een maandelijkse bijdrage worden deze reparaties dan door IJsseldal

Wonen uitgevoerd.

Mutatieonderhoud voeren we uit bij het opnieuw verhuren van een woning. Hierbij moet de woning vol-

doen aan het gewenste kwaliteitspeil. Er wordt geen asbest meer geaccepteerd in zelf aangebrachte

voorzieningen. Hierop wordt extra gecontroleerd.


Onder individuele woningverbetering verstaan we het vervangen van badkamers, toiletten of keukens op

verzoek van de klant. Afhankelijk van de ouderdom van de vertrekken, ontvangen de klanten een aan-

bieding waarbij het onderhoud gratis of tegen bijbetaling van de vervroegde afschrijving wordt uitge-

voerd. In het kader van de bezuinigingsdoelstellingen zijn ook de uitgaven aan de individuele woning-

verbeteringen kritisch onder de loep genomen. Gezien de hoge technische kwaliteit bleek het technisch

verantwoord om de onderhoudscycli van badkamers, toiletten en keukens te verlengen. Hierdoor zal

deze vorm van onderhoud in de toekomst sterk afnemen.

Keuzevrijheid is een belangrijk uitgangspunt bij IJsseldal Wonen. Alleen bij onderhoud aan de buitenzij-

de van de woning of op basis van veiligheidsvoorschriften is de huurder verplicht mee te werken. Waar

mogelijk heeft de huurder keuzemogelijkheden in de afwerking, bijvoorbeeld bij vervanging van keuken,

badkamer of toilet.

Tabel 13: Onderhoud in 2013

Soort onderhoud Begroting 2013 x €1.000 Realisatie 2013 x € 1.000

Planmatig onderhoud

(incl. contractenonderhoud)

5.862

2.855

Reparatieverzoeken 660 702

Mutatieonderhoud 210 330

Asbestsanering - 69

Totaal 6.732 3.956

Het planmatig onderhoud is gedurende 2013 fors bijgesteld vanwege bezuinigingen. Voor de reparatie-

verzoeken en het mutatieonderhoud is sprake van grotere uitgaven dan was begroot. Voor een deel zijn

deze kosten niet goed te beïnvloeden. Daarnaast is er in dit eerste jaar na fusie sprake geweest van

wisselingen in budgetverantwoordelijkheden en niet eenduidige werkafspraken. Dat is van invloed ge-

weest op de onderhoudsuitgaven.

Verduurzaming woningbezit

Wij verduurzamen onze bestaande woningvoorraad door bij planmatig onderhoud en bij mutatie de

energiezuinigheid van woningen te verbeteren. In 2018 willen we onze woningen gemiddeld op label B

hebben. Het bezit in de gemeente Lochem heeft gemiddeld label B. In de gemeente Voorst zal door de

vele nieuwbouw en sloop van oude woningen sinds 2011 naar verwachting het gemiddelde energielabel

in 2013 op C uitkomen. In 2014 wordt een actueel overzicht gemaakt voor ons hele woningbezit.

Grafiek 1: Energielabels woningbezit gemeente Voorst (stand 2011)


Grafiek 2: Energielabels woningbezit gemeente Lochem (stand 2013)

Dit jaar zijn we een samenwerking aangegaan met LochemEnergie, een lokale coöperatieve vereniging

die zich inzet voor duurzaamheid. Samen met LochemEnergie willen we op 50 huurwoningen in de ge-

meente Lochem zonnepanelen plaatsen. LochemEnergie financiert de zonnepanelen en verhuurt deze

aan de bewoners. De financiering komt deels via de provincie en deels via de eigen leden. In 2014 star-

ten we daadwerkelijk met de uitvoering van het project.

2.3 Onze wijken en buurten

Maatschappelijk en commercieel vastgoed

Ons maatschappelijk vastgoed (inclusief zorgvastgoed) bestaat uit:

Drie steunpunten in Epse, Almen en Harfsen van waaruit zorgen welzijnsdiensten worden ver-

leend aan de omliggende woningen. De steunpunten zijn verhuurd aan zorgorganisatie Sut-

fene. De woningen worden rechtstreeks door IJsseldal Wonen aan de huurders verhuurd.

De beschermde woonvorm Hassinkhof in Gorssel. Dit zijn 10 eenheden met gemeenschappelij-

ke ruimtes die verhuurd worden aan Philadelphia Zorg.

De beschermde woonvorm Kapperallee in Eefde. Dit zijn 18 eenheden met gemeenschappelij-

ke ruimtes die verhuurd worden aan Trajectum Hanzeborg.

De buurtsuper in Almen, die gerund wordt door Support en Co. Hierbij worden mensen met een

afstand tot de arbeidsmarkt ingezet, die via het werk in de buurtsuper weer werkervaring kun-

nen opdoen en daardoor betere kansen hebben op de reguliere arbeidsmarkt.

De werken expositieruimte voor de kunstkring in Twello die wordt verhuurd met huurkorting.

De beschermende woonvormen Daslook 4 en De Barnte 14 voor cliënten van Zozijn.

Zeventien woningen verhuren wij in Twello aan De Passerel voor huisvesting van hun cliënten.

Zorggroep Apeldoorn huurt in Torenbosch 12 in Twello een dagopvangruimte.

Drie wooneenheden in Voorst die wij verhuren aan ‘s Heerenloo Zorggroep.

Een verzorgingstehuis in Twello dat wij verhuren aan Trimenzo.

Een verpleeghuis in Twello dat wordt verhuurd aan Zorggroep Apeldoorn.

We hebben in 2013 overleg gevoerd met de werkgroep uit Harfsen die zich bezighoudt met de ontwikke-

ling van een Kulturhus in het dorp. IJsseldal Wonen faciliteert de werkgroep met € 12.500 om het haal-

baarheidsonderzoek verder uit te werken. Ook onderzoeken wij of de drie steunpunten optimaler ge-

bruikt kunnen worden door de lokale gemeenschap.

Ons maatschappelijk en commercieel vastgoed, exclusief zorgvastgoed, betreft per 31 december 2013

in totaal 6.445 m2 met een jaarhuur van € 671.552. Hiervan is 2.819 m

2 met een totale jaarhuur van €

349.397 maatschappelijk vastgoed. IJsseldal Wonen richt zich de komende jaren vooral op sociale

huurwoningen. In de toekomst zal het aandeel commerciële ruimten dan ook afnemen door delen ervan

te verkopen. Passend binnen dit kader zijn eind 2013 twee commerciële ruimten verkocht met een ge-

zamenlijke oppervlakte van 1.876 m2 en een jaarhuur van € 211.248.


Investeringen in leefbaarheid

Bij onze investeringen in leefbaarheid hanteren we de volgende uitgangspunten:

Het belangrijkste uitgangspunt is dat huurders in eerste instantie zelf verantwoordelijk zijn voor

hun eigen leefomgeving. Wanneer zij zelf in staat zijn om de knelpunten op te lossen, is er geen

ondersteuning van anderen nodig.

Leefbaarheid is geen zaak van ons alleen. Investeringen in leefbaarheid doen we altijd samen

met andere partijen.

De inzet van IJsseldal Wonen moet een toegevoegde waarde hebben voor onze huurders of

andere kwetsbare inwoners in ons werkgebied. Het is niet uitgesloten dat ook anderen profijt

hebben van deze inzet, om bijvoorbeeld een bepaalde schaalgrootte te halen.

De inzet van IJsseldal Wonen moet een relatie vertonen met ons woningbezit in de betreffende

kern.

De inzet moet passen binnen de wettelijke kaders, nu en in de toekomstige Herzieningswet.

Alle activiteiten die op het terrein van leefbaarheid worden ontplooid moeten een (maatschap-

pelijk) rendement opleveren.

We hebben in 2013 diverse lokale initiatieven ondersteund om de leefbaarheid in wijken en/of de zelf-

redzaamheid van mensen te verbeteren. Dit doen we door een financiële bijdrage te leveren of door zelf

fysieke maatregelen te treffen. Enkele voorbeelden van activiteiten die we in 2013 hebben gefaciliteerd:

subsidiëring van de Kunstkring Voorst door een jaarlijkse huurkorting;

sponsoring van het Klompenfeest in Twello;

groenonderhoud;

verlichting achterpaden;

sponsoring van buurtbarbecues in Voorst;

sponsoring van de renovatie van de Kinderboerderij in Teuge;

sponsoring van een kookboek in Voorst door buurtbewoners gemaakt;

bijdrage aan buurtbemiddeling;

ondersteuning financiële thuisadministratie;

ondersteuning Hulpfonds Gorssel e.o.;

ondersteuning jongerenwerk (straathoekwerker);

ondersteuning van het vervoersproject van Stichting Ouderenwerk Lochem;

ondersteuning van het ‘Thuis informatie project’;

sponsoring van de renovatie van een peuterplein in Eefde;

sponsoring van het jazzfestival in Gorssel;

ondersteuning van het openluchttheater in Gorssel.

We hebben bij een aantal complexen inloopbijeenkomsten georganiseerd waarbij onze woonconsulen-

ten en opzichters met bewoners in gesprek gaan over de woonbeleving en de leefbaarheid in het desbe-

treffende complex. Onze woonconsulenten en opzichters zijn verder actief in de wijken als het gaat om

overlast, betalingsachterstanden en andere problematiek die van invloed zijn op de leefbaarheid.

Vanaf 2014 gaan we ons nog meer inzetten om het buurten en wijken zelfredzamer te maken (het zo-

genaamde ‘noaberschap’). Wij juichen het initiatief dat burgers nemen om de buurt te verbeteren sterk

toe.

Sociaal netwerk

In de gemeente Voorst zijn we aangesloten bij een regulier OGGZ-overleg (Openbare Geestelijke Ge-

zondheidszorg) en in het Sociale Vangnet. Hier vindt op financieel en sociaal-maatschappelijk terrein

afstemming plaats tussen IJsseldal Wonen, de gemeente Voorst en hulpverlenende instanties.

Ook in de gemeente Lochem heeft IJsseldal Wonen een uitgebreid netwerk opgebouwd. De lijnen met

diverse maatschappelijke instellingen zijn kort waardoor op basis van wederkerigheid problemen worden

aangepakt.


Voor gezinnen waarin sprake is van meervoudige problematiek zijn we in 2013 samen met de gemeente

Lochem en enkele maatschappelijke organisaties in Epse gestart met een maatschappelijke carrousel.

Deze carrousel krijgt een vervolg in de gehele gemeente Lochem.

2.4 Onze samenwerkingspartners

Onze inzet op het gebied van de woningmarkt en de leefbaarheid wordt in belangrijke mate bepaald in

overleg met onze samenwerkingspartners. We ontlenen immers ons bestaansrecht aan onze prestaties

en de maatschappelijke waardering hiervoor.

De belangrijkste stakeholders bij het opstellen van ons beleid zijn de gemeenten Lochem en Voorst, de

huurdersbelangenvereniging, de dorpsraden en de deelnemers van het netwerk wonen, welzijn en zorg.

Om de inbreng van de stakeholders te waarborgen is de samenwerking vastgelegd in een convenant

met de gemeenten, een samenwerkingsovereenkomst met de huurdersbelangenvereniging en het mas-

terplan Wonen, Welzijn en Zorg Lochem. Voor de dorpsraden geldt dat we met name gebruik maken

van de door hen opgestelde dorpsplannen. Bij de uitvoering werken we met veel partners samen. Hierbij

verschuift het accent van een samenwerkingsovereenkomst naar een meer contractuele samenwerking;

meer gericht op concrete prestaties, doelstellingen en financiële afspraken. Het resultaat van de lokale

verankering moet zijn dat we de prestaties leveren waar behoefte aan is en die gewaardeerd worden.

Gemeenten Lochem en Voorst

De gemeente is de belangrijkste stakeholder als het gaat om beleid op de woningmarkt. We stellen

samen de Woonvisie op, die richtinggevend is voor het strategisch voorraadbeleid en onze strategie wat

betreft voorzieningen en accommodatiebeleid. In 2013 is voor de gemeente Lochem een nieuwe Woon-

visie vastgesteld waar we een bijdrage aan hebben geleverd. De samenwerkingen met de gemeente

Lochem en de gemeente Voorst zijn vastgelegd in prestatieafspraken. De prestatieafspraken met beide

gemeenten omvatten de periode 2013 en 2014. De prestatieafspraken worden jaarlijks geëvalueerd. De

prestaties in 2013 komen grotendeels overeen met hetgeen is afgesproken. Bij afwijkingen weten we

elkaar goed te vinden, om de consequenties in kaart te brengen en aanvullende maatregelen te nemen.

Het overleg met de gemeenten verloopt langs verschillende sporen. Er is een ambtelijk overleg voor

lopende zaken en voor onderwerpen die worden voorbereid voor het bestuurlijk overleg. Voor incidente-

le projecten verloopt het overleg meer in projectvorm. Op bestuurlijk niveau heeft de bestuurder overleg

gehad met de wethouders Ruimtelijke Ordening en Wonen van beide gemeenten. Bespreekpunten hier-

bij waren de fusie, het beleid van IJsseldal Wonen, de ontwikkeling van de Woonvisie, de lokale invulling

van de regionale woningbouwprogrammering en een aantal dossiers dat nog afgewikkeld moest wor-

den.

Huurdersbelangenvereniging IJsseldal

In 2013 zijn de huurdersbelangenverenigingen van Goed Wonen en De Groene Waarden gefuseerd tot

Huudersbelangenvereniging (HBV) IJsseldal. De HBV is na deze fusie het vertegenwoordigende over-

legorgaan van huurders. Met de HBV is een samenwerkingsovereenkomst gesloten waarin het overleg,

de informatievoorziening en de financiële ondersteuning is geregeld. In 2013 heeft de HBV een financi-

ele bijdrage ontvangen van € 12.445.

De directie van IJsseldal Wonen en het bestuur van de HBV zijn in 2013 vier keer bijeen geweest voor

een reguliere vergadering. Verder zijn er nog diverse overleggen geweest. Besproken onderwerpen in

2013:

De fusie van de huurdersbelangenverenigingen

De nieuwbouwprojecten IJsseldal Wonen

Het advies van de HBV over de werving van twee nieuwe kandidaten voor de Raad van Toe-

zicht

Het jaarverslag en begroting van de HBV

Het opstellen van een nieuwe samenwerkingsovereenkomst


De adviesaanvraag voor jaarlijkse huurverhoging

Het opzetten van klantenpanels

Het advies van de HBV op het visiedocument en ondernemingsplan 2014-2017 van IJsseldal

Wonen

De samenwerking met LochemEnergie over zonnepanelen voor huurders.

Het overleg met de HBV voldoet aan de vereisten van de Wet op het overleg huurders/verhuurder.

Dorpsraden

Ons werkgebied bestaat uit 14 kernen. In een aantal van deze kernen is een dorpsraad actief. De dorps-

raad wordt gezien als vertegenwoordiger van de betreffende kern en functioneert als aanspreekpunt en

belangenbehartiger bij collectieve zaken. De meeste kernen hebben een dorpsplan dat periodiek geac-

tualiseerd wordt. De informatie uit de dorpsplannen vormt een belangrijke inbreng voor ons beleid, zo-

wel op gebied van de woningmarkt als met betrekking tot leefbaarheid. Het is de kerngerichte vertaling

ervan.

Met de dorpsraad in Epse zijn we in gesprek om het steunpunt bij ’t Wansink een bredere functie te

geven. In Harfsen ondersteunen we de dorpsraad die meewerkt aan de ontwikkeling van een Kulturhus.

In Wilp is er overleg geweest met de dorpsraad over de bijstelling van het nieuwbouwprogramma. Van-

wege de fusie is er in 2013 minder aandacht besteed aan de contacten met de dorpsraden. Vanaf 2014

willen we dit weer intensiveren.

Zorg- en welzijnsorganisaties

We werken samen met onze zorgen welzijnspartners om een zo goed mogelijk resultaat te krijgen voor

de klant. Dit kan zijn aan een gezamenlijk project, maar ook aan een integraal aanbod voor een indivi-

duele klant. Bij een gezamenlijk project wordt de samenwerking geconcretiseerd en meer verzakelijkt

naar overeenkomsten, eindprestaties, verdeling van kosten en inbreng van personele capaciteiten. Bij

individuele klanten gaat het vaak om overleg tussen allerlei instanties om een zo goed mogelijk integraal

aanbod te kunnen doen. Uit de laatste overleggen komen ook signalen naar voren, die dan weer vragen

om een projectmatige aanpak.

In de gemeente Lochem nemen we deel aan het netwerk Wonen, Welzijn en Zorg. Hierin zitten onder

andere Stichting Ouderwerk Lochem, SKW, Sensire, Sutfene en Viverion. Om te zorgen voor een inte-

graal aanbod van voorzieningen op het gebied van wonen, welzijn en zorg is het Masterplan Wonen,

Welzijn en Zorg opgesteld. Dit plan is vertaald in een uitvoeringsplan.

In de gemeente Voorst nemen we deel aan het Sociaal Vangnet waarin met name gezinnen met finan-

ciële problemen besproken worden. Bij dit overleg zitten onder andere de gemeente, Sensire en de

Stadsbank. Voor gezinnen met sociale problematiek is het OGGZ-overleg opgericht. Hierin werken we

samen met maatschappelijke organisaties, de gemeente en de wijkagenten. Daarnaast werken we op

projectbasis geregeld samen met partijen als Humanitas, Stichting Vluchtelingenwerk, ouderenadvi-

seurs, Dimence en sociaal cultureel werk.

IJsseldal Wonen zet het Laatste Kans-beleid in voor huurders die extra begeleid worden om huisuitzet-

ting te voorkomen. Zij krijgen nog een kans om met begeleiding van Stichting Het Vierde Huis te blijven

wonen, mits zij zich inspannen om hun leven weer op orde te krijgen. Er liepen in 2013 acht trajecten

met het Vierde Huis. Hiervan zijn er vier vroegtijdig beëindigd omdat de huurders hun afspraken niet na

zijn gekomen. Ook zijn drie trajecten positief afgesloten en er zijn nog twee trajecten die doorlopen in

2014.

In 2013 zijn er negen huurwoningen gedwongen ontruimd. In zes gevallen ging het om betalingsachter-

standen en in drie gevallen is er een hennepkwekerij ontmanteld.


Met de lokaal actieve zorginstellingen is er regelmatig overleg over onderwerpen als huisvestingsbe-

hoefte, de gevolgen van scheiden van wonen en zorg en woonzorgvisies. Wij verhuren aan diverse

zorginstellingen vastgoed. We exploiteren een verzorgingshuis en een verpleeghuis (Martinushof) in

Twello. Vanwege de zorgfaciliteiten zijn er aanleunwoningen gesitueerd. De functie van verzorgingshuis

verdwijnt door nieuwe regelgeving. We zijn nu met twee zorgaanbieders in gesprek over de toekomst

van dit gebied.

Collega corporaties

In de gemeente Lochem is woningcorporatie Viverion werkzaam in de kernen waar wij geen woningbezit

hebben. Op bestuurlijk niveau vindt er jaarlijks afstemming plaats, onder andere ter voorbereiding van

het bestuurlijk overleg met de gemeente Lochem. In de Stedendriehoek werken we met collega corpora-

ties samen op het gebied van de woonruimteverdeling. Het woningaanbod van de deelnemende corpo-

raties wordt via Woonkeus Stedendriehoek georganiseerd.

Door een goede samenwerking met de collega corporaties in de Stedendriehoek zijn door de provincie

Gelderland financiële middelen toegezegd voor extra investeringen in het verduurzamen van de be-

staande woningvoorraad. Wij willen met deze bijdrage van de provincie zo’n 150 woningen in de ge-

meente Voorst energiezuiniger maken.

IJsseldal Wonen is lid van de brancheorganisatie Aedes. De directeur-bestuurder van IJsseldal Wonen

is tevens lid van het dagelijks bestuur van Aedes.

2.5 Onze organisatie

Organisatiestructuur en formatie

IJsseldal Wonen wordt geleid door een directeur-bestuurder die verantwoordelijk is voor het besturen

van de woningstichting. Wij kennen de volgende afdelingen:

Staf: houdt zich bezig met strategie, beleidsontwikkeling, control, communicatie, participatie en

kwaliteitscontrole.

Bedrijfsvoering: is verantwoordelijk voor de financieel-economische zaken, huuradministratie en

automatisering.

Vastgoed: is verantwoordelijk voor beheer van het bestaande bezit, de ontwikkeling van nieuw-

bouw en het bedrijfsbureau.

Woonservice: onderhoudt alle klantencontacten met huurders en woningzoekenden.

Grafiek 3: Organogram IJsseldal Wonen per 31-12-2013

Directeur-

bestuurder

Bedrijfsvoering Vastgoed Woonservice

Staf Control


Tabel 14: Organisatie uitgedrukt in formatie

Afdeling Aantal fte’s *

Bestuur 1,00

Staf 4,31

Control 0,56

Woonservice 13,86

Vastgoed 7,61

Bedrijfsvoering 5,86

Totaal 33,20

* Er is in dit overzicht geen rekening gehouden met uitzendkrachten, extra uren bij het secretariaat en interimmanagers.

Ziekteverzuim

Het totale verzuimpercentage over het jaar 2013 is uitgekomen op 4,34%. Eén medewerker is langdurig

arbeidsongeschikt.

Bestuurlijke organisatie

IJsseldal Wonen kent een bestuurlijke organisatie die bestaat uit de directeur-bestuurder en een Raad

van Toezicht. Beiden onderschrijven de Aedes code en de bijbehorende governance code. Om good

governance ook in de praktijk handen en voeten te geven werken we volgens:

Statuten

Reglement Raad van Toezicht

Bestuursreglement, waarin aanvullend op de statuten is vastgelegd welke besluiten de bestuur-

der mag nemen met en zonder voorafgaande goedkeuring door de RvT. De bevoegdheden van

de directeur-bestuurder zijn nader uitgewerkt in de procuratie en mandateringsregeling

Financierings- en beleggingsstatuut

Integriteitsbeleid, vertaald in een integriteitscode en klokkenluidersregeling.

Deze documenten worden elk jaar door de directeur-bestuurder en Raad van Toezicht beoordeeld op

overeenstemming met de meest actuele codes en waar nodig aangepast. Alle actuele versies zijn te

downloaden op onze website. Wanneer medewerkers vinden dat zaken niet conform de codes lopen,

kunnen ze gebruik maken van een klokkenluidersregeling. Hierin is de mogelijkheid opgenomen om

zaken te melden bij een vertrouwenspersoon.

Integriteit

Integriteit is een van de kernwaarden van IJsseldal Wonen. Wij hebben het vertaald als eerlijk, betrouw-

baar en transparant handelen. Het integriteitsbeleid is uitgewerkt in een integriteitscode en klokkenlui-

dersregeling. Medewerkers kunnen zaken waarbij integriteitskwesties melden bij hun leidinggevende of

bij de vertrouwenspersoon. Er is in 2013 geen melding binnengekomen op het gebied van schending

van integriteit.

Verbindingen

IJsseldal Wonen heeft een bestuurlijke verbinding met de Stichting Woonkeus Stedendriehoek. Woon-

keus is opgericht voor de uitvoering van de regionale woonruimteverdeling in de Stedendriehoek. IJs-

seldal Wonen is als deelnemer vertegenwoordigd in de Raad van Toezicht. De kosten van de organisa-

tie c.q. de dienstverlening worden verdeeld over de deelnemende verhuurders en gemeenten. Daar-

naast ontvangt Woonkeus inkomsten uit inschrijfgelden van woningzoekenden. Woonkeus publiceert

jaarlijks een openbaar jaarverslag.

Daarnaast had IJsseldal Wonen tot medio 2013 een bestuurlijke en financiële deelneming in Triax Vast-

goed B.V. voor een nominaal bedrag van € 10.000. Er waren in totaal drie aandeelhouders die ieder een

belang had van 331/3% in Triax vastgoed B.V. Naast IJsseldal Wonen waren Woonbedrijf Ieder1 (Deven-

ter) en Viverion (Lochem/Goor) aandeelhouders. De vennootschap is in mei 2013 opgeheven, wat een

kleine verliespost van € 2.000 heeft opgeleverd.


Ook hebben wij in verband met de nieuwbouwontwikkelingen op de Nieuwenhof een financiële bijdrage

geleverd aan de servicestichting Résidence de Nieuwenhof vanwege de grote leegstand. Het bedrag

om de servicestichting te ondersteunen bedroeg € 120.000 op jaarbasis. In 2014 stopt deze bijdrage

omdat de eerste fase van de nieuwbouw dan gerealiseerd is. IJsseldal Wonen had in 2013 een zetel in

de Raad van Toezicht van de stichting.

Begin 2014 is de servicestichting failliet gegaan. Dit heeft voor IJsseldal Wonen geleid tot een financiële

strop van € 72.000 (afwaardering van een vordering op de stichting).

Personeelsvertegenwoordiging

We hebben een ondernemingsraad (OR) die als vertegenwoordiging van het personeel overleg voert

met de directeur-bestuurder. Het jaar 2013 heeft voor de OR met name in het teken gestaan van de

organisatieontwikkeling na de fusie. Er is hierover veelvuldig overleg gevoerd met de directeur-

bestuurder.

Onderwerpen die daarnaast aan de orde zijn gekomen:

Notitie ziekteverzuim en opleidingsbeleid

Inhoud personeelsbijeenkomsten

Sociaal plan

Advies twee nieuwe leden Raad van Toezicht

Adviesaanvraag organisatie afdeling Vastgoed

Advies notitie ‘Werken aan IJsseldal Wonen’

Keuze nieuwe directie en managementteam fusieorganisatie

Keuze Raad van Toezicht fusieorganisatie.

Werken aan IJsseldal Wonen

Sinds de fusie hebben zich enkele belangrijke externe en interne ontwikkelingen voorgedaan die van

invloed zijn op onze organisatiestructuur en formatie.

Extern

Het nieuwbouwprogramma is in beide gemeenten naar beneden bijgesteld. Dit komt onder an-

dere door de demografische ontwikkelingen in de gemeenten.

De wettelijke kaders zorgen voor een afname aan activiteiten op gebied van koopwoningen,

commercieel vastgoed en maatschappelijk vastgoed.

De verhuurders- en saneringsheffing leggen een druk op onze bedrijfskosten en kasstromen die

hoger is dan verwacht. Hierdoor nemen onze investeringsmogelijkheden af en moeten we effi-

ciënter gaan werken.

Het toezicht op woningcorporaties neemt toe.

Intern

De discussies rondom de missie, visie en koers van IJsseldal Wonen zijn aanleiding voor een

cultuurverandering.

De verandering van pand naar klant legt de opdrachtgeversrol bij Woonservice neer.

De operationele beleidsbeslissingen zullen lager in de organisatie komen te liggen.

Het centraal stellen van de klant stelt andere eisen aan alle medewerkers.

De bijdrage van IJsseldal Wonen aan de inclusieve samenleving vertaalt zich in competenties,

maar legt ook beslag op de financiële middelen. Sturen op betaalbare woonlasten, zodat onze

doelgroep goed kan participeren in de samenleving, zal bijvoorbeeld ten koste gaan van huur-

ruimte. Om de financiële continuïteit te garanderen zal er een efficiencyslag moeten plaatsvin-

den.

De manier waarop we klanten willen bedienen leidt tot het samenvoegen van de afdelingen

Woonservice en Vastgoed en het invoeren van twee rayonteams en een klantcontactcentrum.


Tot 2017 zal de organisatie daarom gefaseerd aangepast worden om tot een efficiëntere inrichting van

de organisatie te komen en een andere manier van (samen)werken. Hier is in 2013 een start mee ge-

maakt:

We zijn aan de slag gegaan met de werkprocessen die moeten aansluiten bij de uitgangspun-

ten van de nieuwe organisatie.

We zijn gestart met intervisiegroepen om te leren feedback te geven aan elkaar en beter met

elkaar samen te werken.

Met alle medewerkers zijn startgesprekken gevoerd waarbij werkafspraken zijn gemaakt.

Er is in het najaar een nieuwe manager aangesteld die zowel de afdeling Vastgoed als de afde-

ling Woonservice aanstuurt en de samenvoeging van de afdelingen oppakt. Het management-

team is hierdoor teruggebracht van vier naar drie leden.

We zijn gestart met de voorbereiding voor het werken in rayonteams. We willen hier in 2014

mee gaan starten.

Voor Woonservice is een plan uitgewerkt om te komen tot een klantcontactcentrum, met het

doel om 80% van de vragen af te handelen in de frontoffice. Ook hier starten we in 2014 mee.

De formatie op Vastgoed is aangepast: de functie projectleider nieuwbouw is in de loop van het

jaar vervallen en er is een nieuwe medewerker Vastgoed geworven.

Het secretariaat is opgesplitst in operationele taken en het directiesecretariaat.

2.6 Onze financiën

Algemeen

Het financiële beleid van IJsseldal Wonen is erop gericht om de financiële continuïteit op lange termijn

veilig te stellen, zodat we onze volkshuisvestelijke taken ook in de toekomst kunnen blijven uitvoeren.

Hierbij streven we naar een optimale financieringsstructuur met zo laag mogelijke kosten en waarbij

toegang tot de kapitaalmarkt gewaarborgd is.

Het waarborgen van de financiële continuïteit was in het eerste jaar als IJsseldal Wonen een belangrijk

doel. De impact van de jaarlijkse verhuurdersheffing (vanaf 2014 jaarlijks € 2,0 tot 2,5 miljoen) en de

bijdrage in de saneringssteun (2013: € 0,7 miljoen) op de financiële mogelijkheden is groot en heeft

onder andere tot een forse bijstelling van het investeringsprogramma geleid. Andere belangrijke rede-

nen om het investeringsprogramma, maar ook de ambities op andere beleidsvelden aan te passen, zijn

de verscherpte kaders vanuit de overheid op het gebied van woningtoewijzing en investeringsbeleid

(DAEB) en het nieuwe toetsingskader dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft geïntrodu-

ceerd.

IJsseldal Wonen heeft als uitgangspunt bij het aangaan van verplichtingen, dat de financiering van deze

verplichtingen geborgd moet zijn. De ontwikkeling van een nieuw toetsingskader en de transitie van

beleid naar uitvoering zijn voor het WSW reden geweest om in 2013 haar oordeel over kredietwaardig-

heid van corporaties uit te stellen en slechts voor een beperkte periode faciliteringsvolume beschikbaar

te stellen. Uiteindelijk heeft IJsseldal Wonen in maart 2014 € 15,2 miljoen faciliteringsvolume beschik-

baar gesteld gekregen. De vertraging, als gevolg van het transitieproces binnen het WSW, in de be-

schikbaarstelling van het faciliteringvolume is voor IJsseldal Wonen aanleiding geweest om het aangaan

van nieuwe verplichtingen aan te houden.

IJsseldal Wonen heeft het bijgestelde beleid verwerkt in een geactualiseerde meerjarenbegroting. Hierin

is gestreefd naar een juiste verhouding tussen enerzijds kostenbesparing en huurverhoging en ander-

zijds investeren en verkopen. Op basis hiervan voldoet IJsseldal Wonen, met voldoende marge, aan de

financiële normen die het WSW stelt en zijn in het investeringsprogramma alleen nog investeringen voor

de directe doelgroep (DAEB) opgenomen.

De geactualiseerde meerjarenbegroting 2014, getoetst aan de nieuwe financiële normen van het WSW,

geeft het volgende beeld:


Tabel 15: WSW Risico Score Model

Ratio Uitkomst Norm

Interest coverage ratio 1,93 >1,4

Debt service coverage ratio 1,42 >1,0

Loan to value (bedrijfswaarde) 64% < 75%

Solvabiliteit 35% > 20%

Dekkingsratio 21% < 50%

Enkele belangrijke uitgangspunten die aan de meerjarenbegroting ten grondslag liggen zijn:

De huren worden geharmoniseerd tot maximaal de huurtoeslaggrens. Tot 2018 schommelt de

gemiddelde jaarlijkse huurverhoging tussen de 3,75 en 4%. Hierna is inflatievolgend huurbeleid

het uitgangspunt.

In 2014 en 2015 worden er 20 woningen verkocht. In de jaren hierna gaan we uit van jaarlijks

15 woningen.

Projectposities voor niet-DAEB ontwikkelingen worden gestaakt en verkocht.

De verhuurdersheffing is structureel ingerekend en bedraagt vanaf 2017 € 2,5 miljoen.

In 2014, maar vooral vanaf 2015, dalen de kosten voor de werkorganisatie structureel door een

daling van de formatie.

IJsseldal Wonen voldoet met het aangepaste beleid aan de aangescherpte regels vanuit de overheid op

het gebied van investeren voor de doelgroep en de inkomenscriteria voor de woningtoewijzing. Hier-

naast worden de financiële effecten van de verhuurdersheffing en de saneringsbijdrage opgevangen.

Het realiseren van de bijstellingen is gepland in de jaren 2014 en 2015. IJsseldal Wonen zal in de ko-

mende jaren de voortgang hiervan monitoren en indien nodig bijstellen.

Vermogen

De balans geeft een overzicht van de waarde van de bezittingen en schulden. De waardering van de

vastgoedvoorraad heeft een grote invloed op de omvang van de balans en waardeveranderingen hierin

beïnvloeden het jaarresultaat sterk.

IJsseldal Wonen waardeert, conform de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, de sociale vastgoedvoor-

raad op bedrijfswaarde en de vastgoedbeleggingen op basis van marktwaarde. De totale waarde van de

activa bedraagt in de jaarrekening € 268 miljoen. Hiertegenover staat een schuld van € 172 miljoen. Dit

betekent dat € 96 miljoen van het bezit van IJsseldal Wonen is gefinancierd met eigen vermogen. De

solvabiliteit (gedefinieerd als de verhouding tussen het eigen vermogen en het totale vermogen) is ulti-

mo 2013 36%.

Jaarresultaat

Het jaarresultaat 2013 is € 2,0 miljoen negatief. Dit resultaat is een uitvloeisel van de feitelijke bedrijfs-

voering op het gebied van verhuur, verkoop en projectontwikkeling over het afgelopen jaar en de waar-

deontwikkeling van ons vastgoed. De onderstaande tabel geeft hiervan het overzicht.

Tabel 16: Jaarresultaat

€ 1.000 2013 2012

Verhuurexploitatie 1.232 174

Resultaat uit verkoop 2.004 2.807

Onrendabele toppen en afwaardering projecten en grondposities -/- 5.109 -/- 5.611

Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille 345 -/- 6.922

Belastingen (en resultaat deelneming) -/- 503 553

Totaal -/- 2.031 -/- 8.999


De verhuurexploitatie is de kernactiviteit van IJsseldal Wonen. Het verhuren, beheren, onderhouden en

financieren van de woningen en andere verhuureenheden levert per saldo een positief resultaat van

€ 1,2 miljoen op. Ten opzichte van 2012 is het resultaat uit verhuurexploitatie verbeterd met € 1,1 mil-

joen. Dit komt voornamelijk door hogere verhuuropbrengsten (€ 1,4 miljoen) en lagere onderhoudslasten

(€ 1,1 miljoen), waartegenover hogere overige bedrijfslasten staan ad € 1,3 miljoen (waaronder hogere

kosten saneringssteun CFV en verhuurdersheffing € 0,7 miljoen, alsmede hogere incidentele lasten ad

€ 0,6 miljoen).

In 2013 hebben we 16 huurwoningen, twee teruggekochte Koopgarantwoningen, twee bedrijfspanden

en een erfpachtkavel verkocht. Dit resulteert in € 2,0 miljoen boekwinst. IJsseldal Wonen wil haar

nieuwbouwwoningen beschikbaar houden voor de doelgroep en wil een kwalitatief goede woning aan de

woningmarkt toevoegen. De mis-match die ontstaat doordat de stichtingskosten van woningen niet vol-

ledig in de huurprijs verrekend kunnen worden, wordt gekapitaliseerd en op het moment van investeren

ten laste van het vermogen gebracht. In 2013 hebben we per saldo € 5,1 miljoen afgewaardeerd. Tabel 17: Stand afwaardering

Nieuwbouwprojecten Ultimo 2012

totaal ORT

Ultimo 2013

totaal ORT

Jaarr. 2013 resul-

taat

De Beek, De Brug, De Bron 1.637 1.736 99

Nieuwenhof fase 1 1.010 1.511 501

Vd Belt huurappartementen 1.132 1.055 -77

Schaeckerhof 1.976 2.031 55

Stinzenhof 2.469 1.855 -614

Stationskwartier 1.253 1.934 681

Hofstraatbuurt woningen fase 2 2.953 2.336 -617

Kapperallee Eefde 0 197 197

Beekzicht huurappartementen 0 2.766 2.766

Grooterkamp fase 1 554 649 95

Subtotaal 12.984 16.070 3.086

Grondposities 0 336 336

Gestaakte projecten 0 112 112

Onverkochte woningen 0 286 286

Woningen die opnieuw in ver-

huur zijn genomen

0 465 465

Voorzieningen verliezen op

toekomstige koopprojecten

0 825 827

Totaal 12.984 18.094 5.110

De post belastingen en deelneming heeft (op € 2.000 na) betrekking op het afboeken van de actieve

belastinglatentie. Deze belastinglatentie van € 0,5 miljoen is tot en met 2012 ontstaan, maar na het bij-

stellen van de meerjarenbegroting in 2013 verwachten we niet meer dat deze post wordt gerealiseerd.

Risico’s

Organisatie

IJsseldal Wonen is een corporatie in beweging. Het jaar 2013 is het eerste jaar van de gefuseerde or-

ganisatie, waarin de samensmelting van de twee corporaties nog niet is afgerond. Vanaf 2014 wordt er

gewerkt met één primair informatiesysteem en kan de administratieve organisatie met bijbehorende

interne controles hierop worden ingericht.


In 2013 is hier nog onvoldoende aandacht voor geweest. Hiernaast verhogen de wisselingen in het

management van de organisatie, een andere organisatiestructuur en de wens om de klant steeds meer

dienstverlening via het web aan te bieden, tijdelijk het risicoprofiel van IJsseldal Wonen.

Deze wijzigingen, gekoppeld aan in veel gevallen een ander takenpakket voor medewerkers, vragen

extra aandacht. We zijn ons ervan bewust dat dit niet ten koste mag gaan van de dienstverlening aan

onze klanten.

Liquiditeiten

IJsseldal Wonen heeft van het WSW voor € 15,2 miljoen faciliteringsvolume voor geborgde financierin-

gen, toegekend gekregen. Op basis hiervan kunnen naar verwachting alle activiteiten tot medio 2015

worden gefinancierd. Het WSW zal in 2014, voor het eerst op basis van haar nieuwe beoordelingssys-

tematiek, met een nieuw oordeel over kredietwaardigheid en faciliteringsvolume komen. IJsseldal Wo-

nen voldoet aan de financiële criteria van het WSW. In aanvulling daarop beoordeelt het WSW ons in

2014 aan de hand van 24 kwalitatieve vragen. De combinatie van de financiële ratio’s en het beeld dat

het WSW vormt aan de hand van de beantwoording van de vragen, is bepalend voor het afgeven van

toekomstig faciliteringsvolume.

Wij investeren alleen nog in of ten behoeve van sociale woningen. Dit betekent dat we ontwikkelingen

buiten het sociale domein hebben gestaakt en posities op dit gebied willen afstoten. In 2014, maar voor-

al ook in 2015 zetten wij hier fors op in en hebben we respectievelijk € 4,5 miljoen en € 10 miljoen aan

extra verkoopopbrengsten ingerekend.

Projectontwikkeling

De projectenportefeuille slinkt. We hebben steeds minder projecten in ontwikkeling. Toch willen we,

gezien de grote financiële impact, de project control verder ontwikkelen en naar een hoger beheersings-

niveau brengen. Dit betekent in eerste instantie het uniformeren van de kaders, het ontwikkelproces en

het verantwoordingsproces.

Huidig bezit

IJsseldal heeft over het algemeen goed verhuurbaar bezit. De reguliere leegstand is beperkt en niet

structureel. De dure huurwoningen (> € 700 huur per maand) zijn over het algemeen moeilijker te verhu-

ren. Extra aandacht vraagt het zorgvastgoed. Aflopende huurcontracten in 2016 bij twee grote zorgcom-

plexen en een veranderende zorgmarkt verhogen het verhuurrisico. Inmiddels zijn wij met de huurders in

overleg over hun wensen voor de toekomst en de mogelijkheden om de huurtermijn te verlengen.

Treasury

De voorwaarden voor het aantrekken en beleggen van geld zijn ingekaderd in het treasurystatuut. Het

statuut zal in 2014 worden geactualiseerd en aangepast worden aan de nieuwe organisatie, maar biedt

nu nog voldoende waarborgen.

IJsseldal Wonen heeft geen beleggingen uitstaan en in 2013 ook niet gehad. Ook zijn er geen actuele

financieringen of derivaten waar toezichtbelemmerende bepalingen op van kracht zijn of waar een situa-

tie van marktwaardeverrekening kan ontstaan. IJsseldal Wonen stuurt in haar treasurybeleid op zo laag

mogelijke kosten, realiseerbaar binnen de kaders van het statuut en de kaders gesteld door het WSW

en de kaders van het CFV, voor zover deze laatste twee al niet een onderdeel zijn van het statuut.

Fiscaliteit

Om de fiscale risico’s te beheersen en de fiscale mogelijkheden optimaal te gebruiken wordt met enige

regelmaat externe expertise ingehuurd. IJsseldal Wonen heeft haar basisprocessen zodanig ingericht

dat bij de aangiften voor loonbelasting en omzetbelasting maximaal gebruik gemaakt wordt van de ba-

sisadministraties. Hierdoor worden risico’s beperkt.


Voor het opstellen van de aangifte vennootschapsbelasting kan dit niet in voldoende mate. Deze aangif-

te wordt dan ook met ondersteuning van een extern adviseur opgesteld. De aangiften 2012 van de

rechtsvoorgangers worden op korte termijn ingediend.


3. Verslag van de Raad van Toezicht

3.1 Inleiding

De start van IJsseldal Wonen betekende ook de start van een nieuwe Raad van Toezicht. Vanuit de

afspraken die voorafgaand aan de fusie zijn gemaakt, bestond de Raad per 1 januari 2013 uit twee le-

den vanuit voormalig Goed Wonen, twee leden vanuit voormalig De Groene Waarden en een nieuw lid.

De Raad van Toezicht had zich vooraf gerealiseerd dat het een bijzonder jaar zou worden. Het eerste

jaar na een fusie staat immers in het teken van opbouwen. Opbouwen van de organisatie, investeren in

de relatie met stakeholders en een nieuwe positie vinden in het krachtenveld van het wonen in de ge-

meenten Voorst en Lochem. De Raad heeft vanuit deze wetenschap ook het toezicht ingevuld, met

ruimte voor de bestuurder, maar ook met advies en goed toezicht op kritische momenten.

In mei 2013 is de voorzitter, Rob Goossens onverwacht op 48-jarige leeftijd overleden. De heer Goos-

sens heeft zich in de afgelopen twee jaar intensief bezig gehouden met IJsseldal Wonen. Eerst via de

begeleidingscommissie bij de voorbereiding van de fusie, en vervolgens als voorzitter van de nieuwe

Raad van Toezicht. Hij was gedurende deze periode een belangrijke sparringpartner voor het bestuur.

Zijn overlijden heeft dan ook een grote leegte achtergelaten binnen de Raad van Toezicht.

3.2 Hoofdlijnen van de Governance structuur

IJsseldal Wonen is een stichting met twee lagen: het bestuur, bestaande uit de directeur-bestuurder (die

als directeur de leiding heeft over de werkorganisatie en als bestuurder de stichting in alle opzichten

vertegenwoordigt) en de Raad van Toezicht. De Raad houdt toezicht op het bestuur, adviseert het be-

stuur en is de werkgever van het bestuur.

3.3 Bestuur

Directeur-bestuurder

Het bestuur van Woningstichting IJsseldal Wonen werd gevormd door de directeur-bestuurder, mevrouw

drs. Yolanda Winkelhorst-Wensink RA. Haar leeftijd is 43 jaar. Zij vervult deze functie sinds 1 januari

2013, daarvoor was zij directeur-bestuurder bij De Groene Waarden in Gorssel. Haar arbeidscontract is

gesloten voor onbepaalde tijd. Er is niet op voorhand een schadeloosstelling met haar overeengekomen

voor het geval de woningstichting het contract met haar zou willen ontbinden. In 2013 had ze de volgen-

de nevenfuncties:

Vanuit de rol als directeur-bestuurder:

lid Raad van Toezicht bij Woonkeus

lid Raad van Toezicht bij Servicestichting De Nieuwenhof

Als lid van het Algemeen Bestuur van Aedes:

voorzitter Auditcommissie Aedes

lid Raad van Toezicht STAK Woonservice

Penningmeester Kulturhus Bredevoort

Beoordeling van het functioneren

Jaarlijks wordt aan het einde van het jaar het functioneren van de directeur-bestuurder met haar be-

sproken door de remuneratiecommissie. Dit jaar is stilgestaan bij de persoonlijke ontwikkeling, die nood-

zakelijk is bij de gewenste besturingsstijl. Daarnaast zijn de ontwikkelingen op de vooraf overeengeko-

men speerpunten besproken. De Raad is tevreden over de voortgang van de organisatieontwikkeling en

de ondernemingsstrategie. Maar daarnaast maakt zij zich zorgen over de mate waarin IJsseldal Wonen

in control is. Hierover zijn vervolgafspraken gemaakt.


Honorering

Voorafgaand aan de fusie was een honorering overeengekomen die past binnen de door het VTW en

Aedes gedragen Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. Deze bestond uit een vast inkomen

van € 90.000 en een variabel deel van € 6.000.

Vervolgens werd deze afspraak doorkruist door de WNT en met name de toenmalige staffel. De Raad

heeft besloten de honorering op basis van deze wet naar beneden bij te stellen, maar het verschil in

depot aan te houden, in afwachting van het advies van het VTW. In december is de WNT-staffel door de

rechter afgekeurd, waarna er een nieuwe staffel is ingevoerd. De oorspronkelijk vastgestelde honorering

past binnen deze nieuwe staffel, waardoor deze alsnog is toegekend. Voor het variabele deel heeft de

Raad geconstateerd dat de vooraf overeengekomen speerpunten zijn gerealiseerd, hetgeen heeft geleid

tot volledige toekenning van dit bedrag.

De beloning van de directeur-bestuurder was in 2013 daarmee als volgt samengesteld:

totaal vast inkomen (gegarandeerd jaarinkomen incl. vakantietoeslag): € 90.000 (2012: €

82.271)

resultaatafhankelijk variabel inkomen: € 6.000 (2012: € 4.000)

pensioenkosten: € 20.050 (2012: € 18.121)

vergoedingen en werkgeversdeel sociale lasten € 9.198 (2012: € 9.337).

De directeur-bestuurder heeft een auto van de woningstichting tot haar beschikking. Het betreft een auto

met 0% bijtelling.

Er vonden in 2013 tussen de woningstichting en de directeur-bestuurder geen transacties met tegen-

strijdig belang plaats (Governance Code, principe II.3).

3.4 Raad van Toezicht

Profiel

De profielschets van de Raad van Toezicht bestaat uit een algemeen kwaliteitsprofiel voor alle leden,

aangevuld met specifieke eisen per lid. De profielschets staat gepubliceerd op onze website en is op 28

januari 2013 vastgesteld. Het algemeen kwaliteitsprofiel ziet er als volgt uit.

‘De leden van de Raad van Toezicht dienen samen een multidisciplinair team te vormen. Voor de inte-

grale besluitvorming zijn leden nodig die generalist zijn en daarnaast een aandachtsgebied hebben. Van

de leden wordt besluitvaardigheid en resultaatgerichtheid verwacht. Zij moeten in staat zijn scherpe

discussies collegiaal te voeren. Zij moeten weten waarop zij dienen te sturen en de juiste vragen kunnen

stellen. Hierbij is het gewenst een zeker evenwicht te bereiken tussen personen afkomstig uit het be-

drijfsleven en afkomstig uit de non-profitsector.’

De leden beschikken over de volgende nader geformuleerde kwaliteiten:

Het hebben van een helikopterview, analytisch vermogen en het kunnen onderscheiden van

hoofd- en bijzaken, het kunnen beoordelen van complexe vraagstukken.

Gevoel hebben voor taakafbakening tussen bestuurder en toezichthouder. Het in hoofdlijnen

kunnen functioneren als klankbord voor de bestuurder op diverse (deel)terreinen van beleid.

Het hebben van kennis en ervaring in bestuurlijke besluitvormingsprocessen.

Het kunnen werken in teamverband.

Voldoende kennis op financieel gebied om begrotingen en jaarstukken van IJsseldal Wonen te

kunnen beoordelen.

Het hebben van een algemene interesse voor de samenleving en de volkshuisvesting.

Beschikken over eigenschappen als discussievaardigheid, vergadervaardigheid, besluitvaar-

digheid en communicatievaardigheid.


Minimaal twee leden dienen woonachtig te zijn in het actieve werkgebied van IJsseldal Wonen. Daar-

naast zullen de leden binding moeten voelen met de samenleving in het algemeen en de volkshuisves-

ting in het bijzonder.

Binnen de Raad van Toezicht zullen naast een brede visie de volgende disciplines/deskundigheden

aanwezig zijn:

financieel-economisch

volkshuisvestelijk/ruimtelijke ordening

zorg en welzijn

bedrijfskunde/organisatiekunde

klantenperspectief.

Hiertoe zijn de specifieke profielen ontwikkeld. Van ieder lid van de Raad van Toezicht wordt verwacht

dat hij of zij de ontwikkelingen ten aanzien van zijn of haar kennisgebied weet te vertalen naar de volks-

huisvesting en naar IJsseldal Wonen in het bijzonder.

Samenstelling

De samenstelling van de Raad van Toezicht was gedurende 2013 als volgt:

De heer R. (Rob) Goossens, voorzitter tot mei 2013, woonplaats Bathmen, leeftijd 48 jaar, directeur

Zorgidee B.V. Overleden op 17 mei 2013.

Nevenfuncties:

voorzitter stichting Helpernoord

bestuurslid Eagles4Deventer

initiatiefnemer stichting Gezondheidscentra Oeganda

voorzitter clubkampioenschappen TC Bathmen.

Bijzondere aandachtsgebieden: vastgoed en projectontwikkeling, met name op scheidslijn wonen en

zorg, commercieel en sociaal.

De heer Ing. P. (Peter) Schrijver, vice-voorzitter tot mei en vervolgens voorzitter vanaf mei 2013,

woonplaats Epse, leeftijd 51 jaar, zelfstandig ondernemer in de agrarische sector.

Nevenfuncties:

dagelijks bestuurslid Waterschap Rijn en IJssel

lid ledenraad Univé Platteland Verzekeringen

lid Provinciaal Bestuur LTO-Noord

lid Bezwarencommissie Waterschap Groot Salland

lid Raad van Toezicht Pro Wonen

bestuurslid Marke en Gorsselse Heide.

Bijzondere aandachtsgebieden: openbaar bestuur, financiën.

De heer Th. (Tom) van der Meulen, lid op voordracht Huurdersbelangenvereniging, woonplaats Gors-

sel, leeftijd 66 jaar, directeur Ideon B.V.

Nevenfuncties:

lid Raad van Toezicht Antroz, ouderenzorg

lid van het Bestuur van Stichting Calefax

lid bestuur Golfvereniging De Graafschap.

Bijzondere aandachtsgebieden: zorg en welzijn en klantperspectief.


De heer drs. P.H. (Patrick) Hijlkema RA, lid, woonplaats Heino, leeftijd 38 jaar, directeur-

aandeelhouder PHinadin B.V. Zelfstandig interimmanager en managementadviseur.

Nevenfuncties:

lid Raad van Toezicht Stichting Openbare Scholengemeenschap Erasmus, Almelo

lid Raad van Toezicht Stichting Openbaar Primair Onderwijs Apeldoorn (Leerplein055).

Bijzondere aandachtgebieden: financiën en verslaglegging.

Mevrouw J. (Joke) Roeterdink, lid op voordracht Huurdersbelangenvereniging, woonplaats Twello,

leeftijd 50 jaar, Verenigingsmanager Sportclubs.

Nevenfuncties: geen.

Bijzondere aandachtsgebieden: klantperspectief.

Binnen de Raad van Toezicht zijn twee commissies actief. De auditcommissie bestond gedurende het

verslagjaar uit Peter Schrijver en Patrick Hijlkema. De remuneratiecommissie bestond uit Rob Goossens

en Tom van der Meulen. Peter Schrijver heeft de vacante positie van Rob Goossens na zijn overlijden,

ingenomen.

Benoeming, herbenoeming, aftreden

Statutair is bepaald dat leden van de Raad van Toezicht voor vier jaar worden benoemd. Zij kunnen ten

hoogste één keer worden herbenoemd. Termijnen bij de rechtsvoorganger worden hierbij meegenomen.

In 2013 waren er twee mutaties binnen de Raad van Toezicht. In mei 2013 overleed zoals eerder ver-

meld Rob Goossen en eind 2013 was Joke Roeterdink als gevolg van het einde van haar zittingstermijn

aftredend.

Mevrouw Roeterdink heeft vanuit haar achtergrond de belangen van de huurders vertegenwoordigd. Zij

had zowel oog voor de primaire als secundaire doelgroep en wist zakelijke belangen te combineren met

een menselijke maat. Mevrouw Roeterdink zal als toehoorder aanwezig blijven in 2014 voor zover het

de afwikkeling van de arbeidsovereenkomst met de voormalig bestuurder en het onderzoek naar de

projecten betreft.

Per 1 januari 2014 zijn Heleen Buijs en Arnoud Spithoven als nieuwe leden benoemd, waarbij Arnoud

Spithoven per die datum zitting zal nemen in de auditcommissie en Peter Schrijver hierin zal opvolgen.

Het rooster van aftreden ziet er nu als volgt uit:

Naam Functie Benoemingsperiode Lopende termijn

Peter Schrijver Voorzitter 2012 t/m 2015 2

Tom van der Meulen Lid 2012 t/m 2015 2

Patrick Hijlkema Lid 2013 t/m 2016 1

Heleen Buijs Lid 2014 t/m 2017 1

Arnoud Spithoven Lid 2014 t/m 2017 1

Onafhankelijkheid, transacties met tegenstrijdig belang

Alle leden van de Raad zijn ‘onafhankelijk in formele zin’, zoals bedoeld in de Governance Code (princi-

pe III.2). Er vonden in 2013 tussen de woningstichting en leden van de Raad geen transacties met te-

genstrijdig belang plaats (Governance Code, principe III.6).


Honorering

De vergoeding voor de Raad bedroeg in 2013 in totaal € 24.150 (inclusief BTW). De vergoeding van de

leden van de Raad is gebaseerd op de Wet Normering Topinkomens en de begin 2013 geldende staffel.

Hierin is vastgelegd dat de vergoeding voor commissarissen maximaal 5% bedraagt van de maximale

honorering van de bestuurder, en de vergoeding voor de voorzitter maximaal 7,5%. Dit heeft geleid tot

een vergoeding van € 4.250 voor leden en € 6.375 voor de voorzitter. De vergoeding is exclusief btw.

De kosten van de BTW voor enkele leden zijn voor rekening van de woningstichting. Hierdoor ontstaat

het verschil tussen de toegekende honoraria en de totale vergoeding.

3.5 Toezicht

Toezichtskader

Het toezichtskader bevat de spelregels waarbinnen de Raad van Toezicht zijn toezicht uitoefent. Het

kader is gedeeltelijk extern bepaald (door het BBSH, de Aedes code en de governance code) en ge-

deeltelijk intern.

De interne regels voor het functioneren van het toezicht zijn vastgelegd in de statuten van IJsseldal

Wonen, het Reglement voor de Raad van Toezicht, het Reglement voor de Auditcommissie, het Regle-

ment voor de Remuneratiecommissie en het Bestuursreglement. Alle documenten zijn opgesteld aan de

hand van de laatste eisen op gebied van governance en vastgesteld in de eerste vergadering van de

Raad van Toezicht op 28 januari 2013. De documenten zijn voor iedereen toegankelijk op de website

van IJsseldal Wonen. In de statuten en reglementen is bepaald welke (voorgenomen) besluiten van het

bestuur ter goedkeuring aan de Raad moeten worden voorgelegd. Dit zijn bijvoorbeeld de vaststelling

van het ondernemingsplan, de begroting, het directie- en volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening.

Toetsingskader

Het toetsingskader omvat de instrumenten waarmee de Raad zijn toezicht inhoudelijk vormgeeft. Die

instrumenten bevatten de criteria waar de prestaties van de corporatie tegen afgezet worden. Het toet-

singskader is zowel taakstellend als normatief, dat wil zeggen dat er zowel de te bereiken doelstellingen

in zijn opgenomen als de grenzen (normen) waarbinnen de activiteiten van de corporatie moeten wor-

den uitgevoerd.

Als toetsingskader heeft de Raad in 2013 gehanteerd: het meerwaardedocument fusie, het activiteiten-

plan en de begroting 2013. Daarnaast werd tevens gewerkt met het geaccordeerde afwegingskader

investeringen en het treasurystatuut. Ook de door de Raad goed te keuren incidentele voorstellen en

besluiten van het bestuur zijn onderdeel van het toetsingskader.

Toetsingsinformatie

De belangrijkste toetsingsinformatie is opgenomen in de tussentijdse rapportage van het bestuur. Daarin

worden de bereikte resultaten afgezet tegen de in de begroting opgenomen voornemens. In 2013 ston-

den er drie viermaandsrapportages op het programma. Dit is niet gerealiseerd. Uiteindelijk is de rappor-

tage beperkt gebleven tot een rapportage over het eerste halfjaar van 2013. De organisatie had merk-

baar moeite om na de fusie opnieuw in control te komen. Hierop heeft de Raad haar toezicht geïntensi-

veerd op specifieke onderwerpen, met name de projectportefeuille. Hierover is diverse malen afzonder-

lijk gerapporteerd.

Governance Code Woningcorporaties

IJsseldal Wonen onderschrijft als Aedes-lid de Governance Code. Deze is in juli 2011 geactualiseerd.

De Code kent als voorschrift: ‘pas toe of leg uit’. De principes resp. uitwerkingen van die principes in de

Code die wij niet toepassen zijn de volgende:

Met betrekking tot het principe: Rechtspositie en bezoldiging bestuur (II.2): volgens de Code wordt een

lid van het bestuur voor een periode van maximaal vier jaar benoemd. De huidige directeur-bestuurder

is voor onbepaalde tijd benoemd. Dit was ook de situatie bij de rechtsvoorganger. De Raad heeft er

bewust voor gekozen hier niet aan te tornen.


Met betrekking tot het principe: Taak en Werkwijze (III.1). De Code bepaalt dat de Raad ten minste

eenmaal per jaar buiten aanwezigheid van het bestuur zijn eigen functioneren en dat van de individuele

leden bepreekt. Deze evaluatie is in 2013 achterwege gebleven. Door het overlijden van de voorzitter

bestond de Raad nog uit vier leden, waarvan er één aan het eind van 2013 aftrad wegens einde zittings-

termijnen. De Raad vond het niet zinvol in deze samenstelling te evalueren en heeft ervoor gekozen om

dit begin 2014 op te pakken met een voltallige Raad van Toezicht.

3.6 Activiteiten van de Raad van Toezicht

De Raad heeft het afgelopen jaar zeven maal vergaderd conform de reguliere cyclus. De agenda van

de reguliere bijeenkomsten heeft een vaste structuur:

Algemeen: het verslag van de vorige vergadering en mededelingen van de directie: het gaat

daarbij meestal over relevante voorvallen binnen de sector, het werkgebied van de corporatie

en de werkorganisatie.

Onderwerpen ter bespreking: o.a. de planning van nieuwe en de voortgang van lopende nieuw-

bouwprojecten, de planning en uitvoering van bijzondere verkoopprojecten, de gang van zaken

binnen de organisatie.

Onderwerpen ter goedkeuring: (voorgenomen) besluiten van het bestuur, zoals genoemd in de

statuten, het Reglement voor de Raad van Toezicht en het Directiestatuut.

Governance: alle onderwerpen die te maken hebben met het bestuur, het (interne en externe)

toezicht en de verantwoording van bestuur en toezicht.

In de eerste vergadering stond de start van een nieuwe Raad van Toezicht centraal. Dit kwam tot uiting

in de goedkeuring van de totale governancestructuur en de benoeming van het vijfde lid, de heer Hijl-

kema. Tijdens deze vergadering is ook de samenstelling van de auditcommissie en de remuneratie-

commissie bepaald. Eveneens is de vertrouwenspersoon benoemd. Daarnaast is het besluit genomen

over de honorering van de bestuurder. Deze volgt de WNT, maar op advies van de VTW is besloten het

verschil tussen de oorspronkelijk toegekende honorering bij de fusie en het bedrag conform de WNT in

depot aan te houden, totdat er meer zekerheid komt.

De tweede vergadering stond in het teken van de activiteiten van IJsseldal Wonen en de financiële ver-

taling hiervan. Het activiteitenplan en de begroting over 2013 zijn uitgebreid besproken, evenals het

meerjarenperspectief en de beoordeling van de risico’s.

In maart was de derde vergadering. Deze werd voorafgegaan door gesprekken met de huurdersbelan-

genvereniging, de ondernemingsraad, de MT-leden en de bestuurder. Naast kennismaken, stonden

deze gesprekken in het teken van de eerste ervaringen met IJsseldal Wonen. Tijdens de reguliere ver-

gadering zijn de projecten gepresenteerd en zijn de afrondende rapportages van Goed Wonen en De

Groene Waarden over 2012 aan de orde gekomen.

In juni was de vierde reguliere vergadering van de Raad van Toezicht. Tijdens deze vergadering zijn de

missie en kernwaarden van IJsseldal Wonen besproken en goedgekeurd. Daarnaast is in aanwezigheid

van de accountant gesproken over de jaarstukken van de rechtsvoorgangers van IJsseldal Wonen. Door

de afstemming van de waarderingsgrondslagen en de aanpassingen aan de nieuwe RJ 645 hadden

deze jaarstukken nog niet voldoende kwaliteit om in deze vergadering te worden goedgekeurd. Dit is

onder toezicht van de Auditcommissie, nadat ze voorzien waren van een goedkeurende controleverkla-

ring, verder afgewikkeld.

Op de vijfde vergadering in september is het strategisch beleidsplan gepresenteerd. Er is door de Raad

uitgebreid gediscussieerd over de inhoud van het plan. Zo zijn o.a. de afbakening van de doelgroep, het

vergroten van kansen voor verschillende doelgroepen, en de rol van de corporatie op gebied van zelf-

redzame wijken en buurten aan bod gekomen. Daarnaast is de bijbehorende organisatie ontwikkeling

besproken.


Doelstelling is te komen tot een professionele organisatie waarbij de medewerkers van IJsseldal Wonen

professioneel, klantgericht, integer en transparant handelen.

De organisatie moet in staat zijn om voortdurend mee te bewegen met de externe ontwikkelingen en de

behoeften van onze doelgroep. Daarbij wordt efficiënt en effectief gewerkt. Dat vraagt nogal wat van de

ontwikkeling van medewerkers. De Raad realiseert zich dat, maar ziet zowel de koers als de hernieuwde

inrichting van de organisatie als de juiste ontwikkelrichting van IJsseldal Wonen.

In de zesde vergadering in oktober is uitgebreid stilgestaan bij de verantwoordingsinformatie. Naast de

rapportage over het eerste halfjaar, zijn de stand van zaken van de nieuwbouwprojecten, liquiditeiten en

verkopen tot en met het derde kwartaal besproken. Geconstateerd werd dat er nog een slag gemaakt

moet worden in de kwaliteit en tijdigheid van verantwoordingsinformatie, en dat er meer aandacht moet

komen voor het risicomanagement. Dit werd door de bestuurder ondersteund, die naar aanleiding daar-

van een plan liet presenteren om beter in control te komen. Verder is in deze vergadering de benoeming

van een nieuwe accountant goedgekeurd.

Tijdens de zevende en laatste vergadering van 2013 moest de Raad helaas concluderen dat het plan

voor verbetering van de bedrijfsvoering nog niet had geleid tot de gewenste tijdigheid, aangezien de

begroting voor 2014 nog niet gereed was. De voorbereidingen waren wel in volle gang en werden met

de nodige aandacht door de Auditcommissie gevolgd. De Raad heeft in deze vergadering stilgestaan bij

de commotie over de honorering van de voormalig bestuurder van Goed Wonen. Daarnaast heeft de

Raad besloten om een onderzoek in te stellen naar diverse projecten, om te beoordelen of er aanleiding

en mogelijkheden zijn om de resultaten hiervan bij te sturen. Om de Raad in 2014 weer te completeren,

zijn twee nieuwe leden voorgedragen en benoemd.

Tijdens deze vergaderingen zijn de volgende governance besluiten genomen.

Genomen besluit Datum verga-

dering

13-01 Benoeming van de heer Hijlkema als nieuw lid van de RvT. 28-01-2013

13-02 Besluit tot het volgen van het voorstel van VTW over de nieuwe hono-

reringscode directeur/bestuurder.

28-01-2013

13-03 De RvT gaat akkoord met de (nieuwe) reglementen in de governance

map en stelt deze allemaal vast

28-01-2013

13-06 Goedkeuring activiteitenplan, de begroting 2013 en de meerjarenprog-

nose 2013-2017

26-02-1013

13-07 Mandaat verstrekt aan Auditcommissie ter afhandeling van de jaarre-

keningen van De Groene Waarden en Goed Wonen 2013

11-06-2013

13-08 Goedkeuring aan het Startdocument IJsseldal Wonen, missie en kern-

waarden.

11-06-2013

13-11 Goedkeuring aan het Visiedocument na aanpassing van opmerkingen 15-07-2013

13-14 Besluit om twee leden van HBV zitting te laten nemen in de selectie-

commissie voor beide vacante functies in Raad.

15-07-2013

13-16 De RvT keurt het strategisch beleidsplan goed. 17-09-2013

13-17 De RvT keurt het voorgenomen besluit inz. de organisatieontwikkeling

goed, evenals de uitgewerkte fasering ervan.

17-09-2013

13-21 De RvT gaat akkoord met de benoeming van mevrouw H.W.J. Buijs en

de heer A. Spithoven

16-12-2013

13-22 De RvT gaat akkoord met de arbeidsvoorwaardenbrief aan de direc-

teur/bestuurder d.d. 9 december 2013.

16-12-2013


Naast de reguliere vergaderingen is de Raad van Toezicht in 2013 drie keer bijeen gekomen voor een

specifiek thema. In april presenteerde de bestuurder haar bevindingen na de eerste 100 dagen IJsseldal

Wonen. De actuele ontwikkelingen qua Regeerakkoord werden gecombineerd met de interne stand van

zaken. Aan de hand van de 7-S indeling, werden inzichten gedeeld op gebied van structuur, strategie,

sleutelfunctionarissen, staf, stijlen, ICT, en cultuur. Dit heeft geleid tot een reset in het plan van aanpak

voor de ontwikkeling van IJsseldal Wonen.

De tweede extra vergadering in juli had twee hoofdonderwerpen: het ondernemingsplan en de werving

van de nieuwe RvT-leden. Voor het ondernemingsplan waren de missie en kernwaarden al goedge-

keurd. In deze vergadering is uitgebreid stilgestaan bij de visie. Daarnaast is besloten het onderne-

mingsplan te splitsen naar een strategisch beleidsplan, en een daarvan afgeleid concreet vertaald on-

dernemingsplan met een cijfermatige onderbouwing. De splitsing had als voordeel dat er meer zorgvul-

digheid en kwaliteit kon worden geleverd, en er ruimte werd gemaakt voor het betrekken van stakehol-

ders bij dit belangrijke plan. Daarnaast stond de werving van nieuwe RvT-leden op het programma. Door

het overlijden van Rob Goossens en het vertrek van Joke Roeterdink, ontstonden er twee vacatures.

Besloten is om deze gelijktijdig per 1 januari 2014 in te vullen. Het feit dat er twee vacatures tegelijk

waren gaf aanleiding om de profielen nog eens goed onder de loep te nemen. Niet alleen qua inhoude-

lijke competenties, maar ook qua stijlen qua besluitvorming en samenwerking binnen de Raad. De Raad

heeft besloten zich hierbij extern te laten ondersteunen. Van de twee vacatures, was er één benoeming

nodig op voordracht van de huurdersbelangenvereniging. Gezien de samenhang in de benoemingen is

besloten om het gehele traject van werving in samenwerking met de huurdersbelangenvereniging vorm

te geven. De huurdersbelangenvereniging heeft hiermee ingestemd.

De derde extra bijeenkomst heeft plaatsgevonden in december, naar aanleiding van de ontwikkelingen

rondom de functie van adviseur strategie, regionale ontwikkeling en onderzoek. De invulling van deze

functie door de voormalige bestuurder van Goed Wonen bleek niet tot een voldoende takenpakket te

leiden in verhouding tot de beschikbare uren. In overleg is besloten tot beëindigen van de arbeidsover-

eenkomst. Tegelijkertijd ontstond er commotie over de in het verleden getroffen regelingen inclusief de

in die regelingen opgenomen vertrekregeling. De Raad heeft besloten een moreel appèl te doen aan de

voormalige bestuurder om af te zien van een deel van de regeling en een juridisch onderzoek te starten

om te beoordelen of er juist gehandeld is. Inmiddels is duidelijk dat de regelingen niet onder de Wet

Normering Topinkomens vallen, en juridisch verantwoord tot stand zijn gekomen.

Integriteitscode/Klokkenluiderregeling

IJsseldal Wonen heeft een integriteitscode en een klokkenluiderregeling. De Raad heeft de integriteits-

code op zichzelf van toepassing verklaard. Er zijn geen bijzonderheden te melden als gevolg van situa-

ties van afhankelijkheid of tegenstrijdige belangen.

Extern toezicht

De Raad heeft kennis genomen van de jaarlijkse beoordelingen over de rechtsvoorgangers van IJs-

seldal Wonen door het Centraal Fonds Volkshuisvesting, het Ministerie en het WSW. Daarnaast is de

jaarlijkse analyse Corporatie in Perspectief aan bod gekomen.

Auditcommissie

De Auditcommissie bestaat uit twee leden van de Raad van Toezicht en is ingesteld om het interne

financiële toezicht te versterken. De Auditcommissie bespreekt de volgende onderwerpen voor met de

manager Bedrijfsvoering en de controller:

jaarrekening/jaarverslag

begroting

liquiditeit en solvabiliteit

investeringsbeslissingen


administratieve organisatie en interne beheersing

management control en informatievoorziening

relatie met de externe accountant

overige financiële aangelegenheden.

De Auditcommissie heeft in het verslagjaar drie keer vergaderd. Om goed zicht te houden op het in

control geraken van de organisatie is besloten om in 2014 vaker bij elkaar te komen.

Remuneratiecommissie

De Remuneratiecommissie bestaat uit twee leden van de Raad van Toezicht en is ingesteld om al het-

geen rondom functioneren, beoordelen en honoreren van de (voormalige) bestuurder(s) van de organi-

satie voor te bespreken. De Remuneratiecommissie spreekt onder andere met de bestuurder over de te

behalen doelstellingen, de behaalde resultaten en de daaraan gekoppelde beloning. De Remuneratie-

commissie heeft in het verslagjaar drie keer vergaderd, onder andere als gevolg van de maatschappelij-

ke aandacht voor de met de voormalige bestuurder getroffen regelingen.

Externe accountant

Het verslagjaar 2012 van Goed Wonen is gecontroleerd door PWC Accountants. Het verslagjaar 2012

van De Groene Waarden is gecontroleerd door Deloitte. Beide accountantskantoren waren vertegen-

woordigd bij het bespreken van de betreffende jaarstukken.

De Raad heeft besloten om met de start van IJsseldal Wonen ook te kiezen voor een nieuwe accoun-

tant. Na een uitgebreid selectieproces hebben twee kantoren een presentatie gehouden voor het be-

stuur en de auditcommissie. Naar aanleiding van de presentatie en de offerte is gekozen voor BDO

Accountants. Zij hebben met ingang van verslagjaar 2013 hun werkzaamheden gestart. De bevindingen

in de managementletter van 2013 waren aanleiding voor de Auditcommissie om het toezicht te intensi-

veren. Dit heeft geleid tot een plan van aanpak voor verbetering dat nauwlettend wordt gevolgd.

3.7 Goedkeuring van de jaarstukken 2013

In dit jaarverslag treft u het directie- en volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2013 aan. Het

jaarverslag is vastgesteld door het bestuur. Vervolgens is de jaarrekening door BDO Accountants on-

derzocht en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring die u aan het eind van dit verslag aan-

treft. Daarnaast heeft BDO Accountants het volkshuisvestingsverslag beoordeeld.

De Raad van Toezicht van IJsseldal Wonen heeft van gedachten gewisseld met de accountant over de

jaarrekening, de interne berichtgeving, het interne beheersingssysteem en het accountantsverslag. In de

vergadering van de Raad van Toezicht van mei 2014 heeft de Raad de jaarstukken goedgekeurd. Deze

goedkeuring strekt tot decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid.

Het resultaat over het verslagjaar bedraagt € 2,0 miljoen negatief. Dit resultaat wordt ten laste van het

eigen vermogen gebracht.

3.8 Nawoord

Het jaar 2013 was een bewogen jaar. Het besluit tot fusie had een grote impact op de organisatie, maar

was in de ogen van de Raad noodzakelijk om de toekomst van de positie van de huurders van IJsseldal

Wonen te waarborgen. Vanuit de Raad hebben we er alle vertrouwen in dat de ingezette koers vanuit

IJsseldal Wonen een belangrijke bijdrage zal leveren aan het prettig wonen in de gemeenten Voorst en

Lochem.

Namens de Raad van Toezicht,

P. Schrijver, voorzitter


4. Kengetallen

Onze klanten 2013 2012 2011 2010 2009

Aantal huuropzeggingen 217 208 169 205 220

Mutatiegraad (%) 7 7 5 7 7

Gem. aantal reacties per geadverteerde woning 29 34 37 38 35

Huurachterstand in % jaarhuur (incl. bedrijfsruimtes) 0,71 0,89 0,81 0,39 0,69

Huurderving in % van jaarhuur (incl. bedrijfsruimtes) 2,94 2,12 1,97 1,57 1,37

Onze woningen 2013 2012 2011 2010 2009

Aantallen wooneenheden en overig bezit

Aantal wooneenheden 3.344 3.284 3.291 3.301 3.272

Overige verhuureenheden (maatschappelijk vast-goed, bedrijfsruimtes, garages, parkeerplekken en overig)

399 407 391 356 248

In bezit 3.743 3.691 3.682 3.657 3.520

In beheer 2 2 57 57 57

In koopgarantportefeuille 68 54 54 51 46

Veranderingen woningbezit

Aantal opgeleverd 137 49 18 65 109

Aantal aangekocht 3 3 1 0 0

Aantal verkocht -16 -24 -18 -21 -26

Aantal gesloopt/uit exploitatie -67 -35 -11 -18 0

Overige mutaties 3 0 0 3 0

Huurprijsklassen

Goedkoop (tot € 374,44) 426 448 N/B N/B N/B

Betaalbaar (tot € 574,35) 2.396 2.349 N/B N/B N/B

Middelduur, tot huurtoeslaggrens (€ 681,02) 323 308 N/B N/B N/B

Duur, boven huurtoeslaggrens (vanaf € 681,02) 199 179 N/B N/B N/B

Onderhoud

Aantal opdrachten reparaties per wooneenheid 1,14 1,34 1,56 1,55 1,30

Aantal opdrachten mutatieonderhoud per wooneen-

heid

0,18 0,26 0,14 0,12 0,15

Totaal kosten onderhoud (x € 1.000) 3.956 5.033 3.378 3.988 4.380

Kosten onderhoud per wooneenheid 1.183 1.533 1.026 1.208 1.339

Onze organisatie 2013 2012 2011 2010 2009

Aantal medewerkers 39 40 41 39 41

Aantal formatieplaatsen 33,2 32,6 33,6 33,4 32,6

Aantal fte per 100 woningen 0,99 0,99 1,02 1,01 1,00

Onze financiën 2013 2012 2011 2010 2009

WOZ-waarde (x € 1.000) 587.385 613.603 N/B N/B N/B

Eigen vermogen (x € 1.000) 96.457 115.218 124.375 N/B N/B

Voorzieningen (x € 1.000) 2.124 3.977 3.946 N/B N/B

Solvabiliteit (eigen vermogen/totaal vermogen, %) 36,0 41,8 45,5 N/B N/B

Loan to value (leningen kredietinstellingen/MVA i/e) 0,64 0,58 0,56 N/B N/B

Liquiditeit (current ratio) 0,45 0,61 0,73 N/B N/B

Huuropbrengsten (x € 1.000) 20.042 18.689 18.192 N/B N/B

Netto bedrijfslasten (exclusief leefbaarheidsuitgaven)

per wooneenheid

1.571

1.422

1.315

N/B

N/B

Tot en met 2010 ontbreken financiële cijfers op basis van actuele waarde van één van de rechtsvoorgangers.


5. Jaarrekening

5.1 Balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming)

(x € 1.000)

ACTIVA 31-12-2013 31-12-2012

Vaste activa

Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie


Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Financiële vaste activa

Deelnemingen

201.868

3.261

2.626

34.377

3.420

10.814

0

211.862

7.527

2.695

27.858

6.478

9.539

10

Som der vaste activa 256.366 265.969

Vlottende activa

Voorraden

Woningen bestemd voor de verkoop

Kavels bestemd voor de verkoop

Vorderingen

Huurdebiteuren

Gemeenten

Latente belastingvordering

Overige vorderingen

Liquide middelen

332

4.138

147

10

0

232

6.797

403

2.853

173

82

501

4.861

697

Som der vlottende activa 11.656 9.570

Totaal activa 268.022 275.539


PASSIVA 31-12-2013 31-12-2012

Eigen vermogen

Overige reserves

Egalisatierekening

Voorzieningen

Onrendabele investeringen nieuwbouw

Loopbaanontwikkelingsbudget

Langlopende schulden

Schulden aan overheden

Schulden aan kredietinstellingen

Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden

Waarborgsommen

96.457

64

2.031

93

97

132.044

10.989

279

115.218

93

3.959

18

101

130.663

9.597

292

Totaal langlopende schulden 242.054 259.941

Kortlopende schulden


Schulden aan leveranciers

Schulden aan gemeenten

Belastingen en premies sociale verzekering

Overige schulden

19.205

1.412

4

903

4.444

7.146

3.645

15

1.266

3.526

Totaal kortlopende schulden 25.968 15.598

Totaalpassiva 268.022 275.539


5.2 Winst- en verliesrekening over 2013

(x € 1.000)

2013 2012

Bedrijfsopbrengsten

Huren

Opbrengsten servicecontracten

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

Overige bedrijfsopbrengsten

20.042

379

2.004

245

229

18.689

320

2.807

319

275

Som der bedrijfsopbrengsten 22.899 22.410

Bedrijfslasten

Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en

vastgoedportefeuille

Erfpacht

Salarissen

Sociale lasten

Pensioenlasten

Onderhoudslasten

Lasten servicecontracten

Overige bedrijfskosten

2.373

5.109

71

1.811

284

339

3.956

591

4.804

2.754

5.611

59

1.963

256

348

5.033

409

3.513

Som der bedrijfslasten 19.338 19.946

Bedrijfsresultaat

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Financiële baten en lasten

Rentebaten

Rentelasten

3.561

345

11

5.445

2.464

-/- 6.922

43

5.137

Saldo financiële baten en lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

Belastingen

Resultaat deelnemingen

-/- 5.434

-/- 1.528

-/- 501

-/- 2

-/- 5.094

-/- 9.552

553

-

Resultaat na belastingen -/- 2.031 -/- 8.999


5.3 Kasstromenoverzicht 2013

(x € 1.000)

2013 2013 2012 2012

Bedrijfsresultaat 3.561 2.464

Aanpassingen voor:

- afschrijvingen 5.926 7.242

- gerealiseerde herwaardering n.a.v. afschrijvingen en verkopen -4.246 -5.166

- waardeveranderingen materiële vaste activa , vastgoed-

beleggingen en voorraden 5.109 5.671

Veranderingen in werkkapitaal:

- mutatie vlottende vorderingen 4.424 362

- mutatie egalisatierekening -29 -15

- mutatie voorzieningen 75 -9

- mutatie kortlopende schulden -2.414 -1.126

8.845 6.959

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 12.406 9.423

Interest -5.155 -4.952

Belastingen -198 1.287

Afname actieve belastinglatentie 501 -557

Kasstroom uit operationele activiteiten 7.554 5.201

Resultaat deelnemingen -2 0

Investeringen in materiële vaste activa, vastgoed-

beleggingen en voorraden -22.542 -14.894

Desinvesteringen materiële vaste activa, vastgoed-

beleggingen en voorraden 5.796 2.439

Afname financiële vaste activa 10 0

-16.736 -12.455

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -16.738 -12.455

Ontvangsten uit langlopende schulden 12.149 16.260

Aflossingen van langlopende schulden -3.865 -2.581

Ontvangsten uit kortlopende schulden 11.000 4.000

Aflossingen van kortlopende schulden -4.000 -6.000

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 15.284 11.679

Toename geldmiddelen 6.100 4.425

Liquide middelen 1-1 697 -3.728

Liquide middelen 31-12 6.797 697

Toename geldmiddelen 6.100 4.425


5.4 Algemene toelichting

Algemeen

Woningstichting IJsseldal Wonen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisves-

ting”. Zij is werkzaam in de gemeente Voorst en de gemeente Lochem. IJsseldal Wonen werkt binnen

de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire

vestigingsplaats is Twello, de feitelijke vestigingsplaats is Marktplein 110 te Twello. De activiteiten be-

staan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. IJsseldal

Wonen is op 1 januari 2013 ontstaan uit een fusie tussen de Woningstichting Goed Wonen uit Twello en

Woningstichting De Groene Waarden uit Gorssel.

Effecten regeringsbeleid

IJsseldal Wonen is in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatre-

gelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderhef-

fing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het

CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. Hiertegenover staat de door de regering doorgevoer-

de verruiming van het huurbeleid, waardoor de huren sneller kunnen stijgen.

Jaarlijks wordt de hoogte van beide heffingen door de overheid en het CFV opnieuw bepaald en deze

kan in theorie op nul gesteld worden. IJsseldal Wonen neemt voorzichtigheidshalve als uitgangspunt bij

haar beleidskeuzes aan dat zowel de verhuurdersheffing als de verruiming van het huurbeleid structure-

le maatregelen zijn en dat de omvang van de verhuurdersheffing per woning vanaf 2018 stabiel blijft.

Het CFV zal, naar onze verwachting, in de eerste vijf jaren een in omvang afnemende heffing opleggen.

Hierna verwachten wij dat deze heffing zich stabiliseert tot een half procent van de huursom

In de waardering van ons vastgoed en de investeringsplannen is rekening gehouden met de hiervoor

geschetste verwachtingen en uitgangspunten. Dit heeft grote negatieve impact op de financiële slag-

kracht van de organisatie. Om, in deze veranderende omstandigheden, de financiële continuïteit van de

organisatie te waarborgen, is een beleid ingezet van kostenbesparing, beperking van investeringen en

helaas is ook versnelde verhoging van de huren noodzakelijk.

De toegang tot de kapitaalmarkt is gewaarborgd. Het WSW stelt voldoende faciliteringsvolume (€ 15,2

miljoen op basis van meerjarenbegroting 2013) beschikbaar voor het aantrekken van voldoende ge-

borgde financieringen om onze plannen te realiseren. Het WSW heeft in 2013 nieuwe financiële toet-

singscriteria geformuleerd. Deze criteria zijn de: dekkingsratio, interest coverage ratio, debt service co-

verage ratio, loan to value en solvabiliteitsratio. IJsseldal Wonen voldoet ook op grond van de meerja-

renbegroting 2014 ruimschoots aan alle door het WSW gestelde normen, evenals aan de al jaren gel-

dende toets met de 2%-aflossingsfictie.

Grondslagen voor consolidatie

Triax Vastgoed B.V is in 2013 opgeheven. IJsseldal Wonen had een belang van 331/3

procent in Triax

Vastgoed B.V. Op basis van artikel 2:407.1 BW werd in 2012 van consolidatie afgezien omdat het be-

lang van de deelneming van te verwaarlozen betekenis is.

Schattingswijzigingen

In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn

schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie be-

drijfswaarde).


Presentatiewijziging

De jaarrekening 2013 is de eerste jaarrekening van IJsseldal Wonen als gefuseerde organisatie. De in

deze jaarrekening opgenomen vergelijkende cijfers over 2012 zijn pro forma samengevoegde cijfers van

de beide rechtsvoorgangers.

Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie

van IJsseldal Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor

de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW

vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende

veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

5.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva

Algemeen

Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals

deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorge-

schreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is een

herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. In deze richtlijn zijn

onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor

de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd.

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale

huursector, Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, zoals uitgegeven door de

Raad voor de Jaarverslaggeving.

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van

het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste schattingswijzigingen zoals opgenomen in de

toelichting op de waardering van de materiële vaste activa in exploitatie.

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feite-

lijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuni-

ceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, ge-

meenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en

toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces

van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is spra-

ke indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid de bouwvergunning is ontvangen.


Algemene uitgangspunten

Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste acti-

va de volgende algemene uitgangspunten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven.

Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht


op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd

vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt

uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aan-

merkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de

bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde

vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interest-

voet van deze specifieke financiering gehanteerd.

Afschrijving geschiedt lineair, gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet

afgeschreven.

Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden ver-

wacht.

Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en

vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstal-

len en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Verwerking van groot onderhoud

IJsseldal Wonen verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel

van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden

als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het

actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boek-

waarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activaregistratie zijn te herleiden

wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronke-

lijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment

van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.

Verplichtingen tot herstel

Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een

voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt ver-

werkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het materieel vast actief.


Typering

Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maat-

schappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijs-

niveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties,

waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op

de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december

2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Kwalificatie

Het beleid van IJsseldal Wonen is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden

voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het

financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert IJsseldal Wonen zich als vastgoedbeheerder en is de

laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waar-

de.


Waarderingsgrondslag

IJsseldal Wonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings-

of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde

of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen.

Na-investeringen

Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van

het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.

Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen

dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken.

Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke

capaciteit.

Onderhoud

De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van acti-

veerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten

van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

Componenten

Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de

grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris als separate componenten on-

derkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt

van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur

van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen compo-

nent zou zijn onderkend.

Complexindeling

Complexen worden gedefinieerd op basis van type en bouwjaar en locatie.

Bepaling bedrijfswaarde

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van

activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het

bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstro-

men uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de ge-

schatte resterende looptijd van de investering.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste

schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen

zijn gedurende de resterende levensduur van het actief.

De kasstromen zijn gebaseerd op de in januari 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en be-

strijken een periode van 10 jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en

overige contracten met een werkingsduur van meer dan tien jaar. De kosten van planmatig groot onder-

houd worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component.

Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging

en rente, alsmede genormeerde lastenniveaus.

Bij de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed zijn onder meer de volgende uitgangspunten

gehanteerd:

jaarlijkse huurverhoging 2014 3,56%, 2015-2018 3,87%, daarna 2%; de huur van sociale huur-

woningen wordt afgetopt op de liberalisatiegrens (€ 681);

jaarlijkse huurderving van 1,5% in 2014, daarna 1,0%;


jaarlijks 180 mutaties (mutatiegraad ca. 5,5%);

huurharmonisatie tot 60-80% van de maximaal redelijke huur (met als maximum de huurtoe-

slaggrens), conform het bestaande beleid;

jaarlijkse stijging van de bouwkosten en personeelskosten met 3%;

jaarlijkse stijging van de overige bedrijfslasten met 2% tot en met 2018 en 3% vanaf 2019;

genormeerde variabele overige bedrijfslasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van

€ 863 per verhuureenheid (tienjaarsgemiddelde);

genormeerde onderhoudskosten per woning: klachten € 220, mutatie € 89, planmatig € 881;

een restwaarde van € 5.000 per woning op basis van de geschatte grondwaarde aan het einde

van de exploitatieperiode;

een rekenrente van 5,25%;

toekomstige verkoopplannen voor de komende vijf jaar;

een geschatte resterende levensduur van de complexen van 15-60 jaar, met een minimum van

15 jaar (tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is); voor alle nieuw-

bouwcomplexen is uitgegaan van een levensduur van 50 jaar;

een verhuurdersheffing op basis van de volgende percentages van de WOZ-waarden (per

€ 1.000) van het sociaal bezit: 2014 3,81%, 2015 4,49%, 2016 4,91%, 2017 en verder 5,36%;

de bijdrage saneringssteun aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting en vennootschapsbelas-

ting zijn niet ingerekend.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de con-

tante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een

verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepa-

ling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden ver-

gelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.

Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onren-

dabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waarde-

ring betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte

verkopen.

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog

geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare

kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het

einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien

feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor

de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening

gehouden.

Herwaardering

Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde

die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus

afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarde-

ringsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van

het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesal-

deerd.

Mutaties in bedrijfswaarde

Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt:

Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen ver-

mogen (herwaardering), indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op

dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus

afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een


bijzonder waardeverminderingsverlies.

Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betref-

fende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor

het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.

Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan)

worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de

bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’.

Afschrijvingen

Per component wordt lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil

tussen de boekwaarde per 1 januari 2013 en de geschatte restwaarde van (de component van) het

actief.

Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment

als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.


Typering

Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als sociaal vastgoed in ex-

ploitatie.


Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en

toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering.

Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is

gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodza-

kelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveer-

de rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor on-

roerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze speci-

fieke financiering gehanteerd.

Bijzondere waardevermindering

IJsseldal Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een

bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is

dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top.

Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de

boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waarde-

vermindering van het vastgoed in ontwikkeling.

Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in

ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan

de creditzijde van de balans opgenomen.

Afschrijvingen

Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffen-

de complexen in exploitatie zijn genomen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrij-


gings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekom-

stige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengst-

waarde.

Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waarde-

stijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘commercieel vast-

goed in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.

Algemene uitgangspunten

De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggin-

gen, tenzij hierna anders is vermeld.

Commercieel vastgoed in exploitatie

Typering

Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huur-

toeslaggrens, bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en overig commercieel

vastgoed.


IJsseldal Wonen waardeert commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings-

of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. In afwijking van de waardering van het sociaal

vastgoed in exploitatie, wordt commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd op basis van reële

waarde.

Reële waarde

De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en

geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkre-

gen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld:

Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed:

of (indien deze niet beschikbaar zijn)

Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in

waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed;

of (indien deze niet beschikbaar zijn):

Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de

veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata;

of (indien deze niet beschikbaar zijn):

Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen.

In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van IJs-

seldal Wonen, zoals lopende huurcontracten.

Bovenstaande waardebepalingen worden uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie institu-

ten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV).

Mutatie reële waarde

Mutaties in de reële waarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-

verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.


Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

IJsseldal Wonen verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde

korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de con-

tractuele voorwaarden. IJsseldal Wonen onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen wel-

ke kwalificeren als een financieringstransactie.

Als gerealiseerde verkoop kwalificeren:

Verkopen waarbij IJsseldal Wonen het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terug-

koopmoment.

Verkopen waarbij IJsseldal Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waar-

de na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur.

Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment

van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’.

Als financieringstransactie kwalificeren:

Verkopen waarbij IJsseldal Wonen het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat signifi-

cant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Verkopen waarbij IJsseldal Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het

verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur.

Verkopen waarbij IJsseldal Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, geba-

seerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt ver-

werkt:

De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd te-

gen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de

boekwaarde op dat moment wordt verwerkt:

Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de

betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waar-

destijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.

Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde

hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waar-

dering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel reste-

rende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderings-

verlies.

De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende za-

ken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Te-

rugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden (eerste waardering).

De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de

geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties

worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling ver-

schuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden

teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat

verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting

onder de kortlopende schulden verantwoord.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie

Typering


Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als commercieel vastgoed in

exploitatie.


Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwer-

king gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van

voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het

moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de

gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke

financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

Na oplevering vindt waardering plaats tegen reële waarde.

Bijzondere waardevermindering

IJsseldal Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een

bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte reële waarde lager is dan de

verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top.

Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in

ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan

de creditzijde van de balans opgenomen.

Afschrijvingen

Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven.


Deelnemingen

Deelnemingen waarop geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen

verkrijgingsprijs of, indien daartoe aanleiding is bestaat, een lagere waarde.

Voorraden

Voorraad woningen bestemd voor de verkoop

De voorraden bestemd voor de verkoop (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden ge-

waardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten

die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op

hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen

directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten,

waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegere-

kende rente.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten.

Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorra-

den.

Voorraad kavels bestemd voor de verkoop

De in het bezig zijnde kavels waarvoor geen bouwplannen bestaan, zijn opgenomen onder dit hoofd.

Waardering geschiedt tegen aanschafwaarde of lagere verkoopwaarde.

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie.


Huurdebiteuren

Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in

mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen

Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschil-

len-tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en

de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen

voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor

de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend.

Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet

langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd.

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste

activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opge-

nomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering

van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering, simultane afwikke-

ling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan

twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietin-

stellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waar-

de.

Egalisatierekening

Woonrecht De Nieuwenhof

Waardering van het woonrecht De Nieuwenhof heeft bij eerste waardering plaatsgevonden op basis van

de getaxeerde waarde. Waardering vindt plaats door aan de getaxeerde waarde rente toe te rekenen en

de genoten woonrechten ten gunste van het resultaat te brengen. Uitbetaalde woonrechten worden in

mindering gebracht op de egalisatierekening.

Voorzieningen

Algemeen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die

op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en

waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde

opgenomen met uitzondering van een voorziening voor pensioenen die wordt bepaald op basis van

contante waarde volgens actuariële grondslagen.

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waar-

deverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen

gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende com-

plex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd.

Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investe-

ringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget

De voorziening loopbaanontwikkelingsbudget is opgenomen naar aanleiding van een arbeidsvoorwaar-


de in de cao voor woningcorporaties. Deze arbeidsvoorwaarde houdt in dat de werkgever verplicht is

een budget voor loopbaanontwikkeling per medewerker ter beschikking te stellen, afhankelijk van het

aantal dienstjaren en percentage dienstverband. Voor een medewerker met een fulltime dienstverband

wordt maximaal € 900 per jaar voor 5 jaren, € 4.500 beschikbaar gesteld. De voorziening is bepaald op

basis van de cao-verplichting verminderd met reeds gemaakte kosten.

Pensioenen

IJsseldal Wonen heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in

aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar

(middelloonregeling – deze geldt sinds januari 1992).

De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de

Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). IJsseldal Wonen betaalt hiervoor premies

waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt.

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pen-

sioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toe-

laat. Naar de stand van ultimo 31 december 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%. In

2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds

verwacht hieraan te kunnen blijven voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen

om extra stortingen te verrichten. IJsseldal Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvul-

lende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.

Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toe-

passing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en ver-

zekeringsmaatschappijen betaald door IJsseldal Wonen. De premies worden verantwoord als perso-

neelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende

activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet

betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

De pensioenregeling van de stichting (SPW) betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstak-

pensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd,

afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou

sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling.


Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventu-

eel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis

van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te re-

kenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen.

Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvan-

gen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van

de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als

interestlast verwerkt.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de

kortlopende schulden.

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopver-

plichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch

verkeer.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop

binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.


5.6 Grondslagen van resultaatbepaling

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de

kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar

waarin zij zijn gerealiseerd, verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde

waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa.

Opbrengstverantwoording

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s

met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.

Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd

op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Bijzondere posten

Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van

de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te

geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling

daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten

zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

Bedrijfsopbrengsten

Huren

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan wet –en regelgeving. Voor het verslag-

jaar 2013 bedroeg het gemiddelde huurverhogingspercentage 3,87% (2012: 2,30%).


Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte

servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten

worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten.

Hieronder worden ook de ontvangen bedragen van huurders opgenomen ter dekking van uitgaven in het

kader van het glas- en servicefonds. Hiervan vindt geen verrekening plaats.


Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen

Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie

Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden

Netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop

Netto verkoopopbrengst bij levering van onderhanden projecten en voorraden.

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde

verkoopopbrengst verminderd met de boekwaarde en de eventuele uit de verkoop voortvloeiende vrijval

van (voorheen) ongerealiseerde herwaardering. Resultaten worden verantwoord op het moment van

levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verant-

woord zodra deze voorzienbaar zijn.

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord

als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.



De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van

onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

Bedrijfslasten


De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd

op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de actuele waarde (vervan-

gingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Op de afschrijvingslasten wordt de door de afschrijvingen gerea-

liseerde vrijval van de (voorheen) ongerealiseerde herwaardering in mindering gebracht.

Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met

een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Op terreinen en op reële waarde gewaardeerde

vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige

afschrijvingen aangepast.

Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

zijn begrepen onder de afschrijvingen.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking uit hoofde van bijzon-

dere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminde-

ringen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd

op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.

De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door

gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot

investeringen in nieuwbouw en herstructurering.

Erfpacht

Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in

rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken

onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in

exploitatie en/of de vastgoed beleggingen.

Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten worden op basis van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in

de winst-en-verliesrekening.

Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector

(WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de

Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij

het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de

mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden

toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden.

Onderhoudslasten

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen onderhoudskosten verantwoord.

Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben


plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd

op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Het onderhoud bestaat uit kosten van derden. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van acti-

veerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.


Dit betreffen servicekosten die ten laste van huurders en bewoners worden gebracht. Jaarlijks vindt

verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De opbrengsten worden verantwoord

onder de opbrengsten servicecontracten.

De uitgaven en vergoedingen in het kader van het glas- en servicefonds worden op eenzelfde wijze

verantwoord. In tegenstelling tot de servicekosten vindt hierover geen verrekening plaats.

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Niet gerealiseerde waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

De niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties

van op reële waarde geactiveerde activa.

Rentebaten en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rente-

voet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehou-

den met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Belastingen

Belastingen op de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winst-

belastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen,

behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen wor-

den opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar

verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare

winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingen overeenkomst

(VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel

waartoe materieel al op verslag-datum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren

verschuldigde belasting.

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettore-

sultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvang-

sten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesreke-

ning waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele

activiteiten.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht

wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in

de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder ope-

rationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van

de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.


5.7 Financiële instrumenten en risicobeheersing

Algemeen

Op grond van het treasurybeleid van IJsseldal Wonen is het mogelijk gebruik te maken van financiële

instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Het gebruik van financi-

ele instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde

vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-

/beleggingsportefeuille leidt die vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze in-

strumenten.

Voor derivaten aan te gaan na 1 oktober 2012 geldt dat IJsseldal Wonen zich volgens haar treasurysta-

tuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volks-

huisvesting. IJsseldal Wonen heeft op de balansdatum geen derivatencontracten in bezit.

Risico’s

Valutarisico

IJsseldal Wonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.

Prijsrisico

IJsseldal Wonen loopt geen risico’s ten aanzien van de waardering van effecten.

Renterisico

IJsseldal Wonen heeft geen rentedragende vorderingen. IJsseldal Wonen loopt renterisico over de ren-

tedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen).

Voor schulden met variabele renteafspraken loopt IJsseldal Wonen risico ten aanzien van toekomstige

kasstromen. Met betrekking tot vastrentende schulden loopt IJsseldal Wonen risico’s over de markt-

waarde. IJsseldal Wonen maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken.

Kredietrisico

IJsseldal Wonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Voor zover noodzakelijk worden

nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.

Derivaten

IJsseldal Wonen heeft op de balansdatum geen derivatencontracten in bezit.

Ter beperking van (looptijden-, rente- en markt-) risico's kunnen door IJsseldal Wonen derivaten worden

gehanteerd. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van

waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide

financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting

wordt toegepast, wordt er door IJsseldal Wonen een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve

reële waarde van het derivaat.

Beschikbaarheidsrisico

Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functione-

ren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Liquiditeitsrisico

De liquiditeitsbehoefte wordt aan de hand van een integrale planning inkomsten en uitgaven gevolgd.

Op basis hiervan wordt de financieringsbehoefte bepaald. Bij de Rabobank is een kredietfaciliteit van €

5 miljoen afgesloten. Hierdoor is er voldoende flexibiliteit om, ten opzichte van de planning, afwijkingen

in kasstromen op te vangen.


Hiernaast worden Investeringsverplichtingen uitsluitend aangegaan indien IJsseldal Wonen zeker heeft

gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. En wordt de vervalkalender van de

bestaande leningenportefeuille constant gemonitord.

Reële waarde van financiële instrumenten

De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden

afgewikkeld tussen terzake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk

van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde

benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel

instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruik-

gemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardenmetho-

des waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.

5.8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed

zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voor-

waardelijke activa en verplichtingen.

Waardering vaste activa

Materiële vaste activa, actuele waarde

IJsseldal Wonen waardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste

van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben

schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het

Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar.

De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voor-

spelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarre-

kening een grotere onzekerheid.

Verhuurdersheffing

De sector is geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing is de totale WOZ-

waarde van de sociale huurwoningen. De precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal

jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. IJsseldal Wonen heeft voor de periode 2014-

2018 totaal € 11,5 miljoen begroot. Voor de waardering is vanaf 2017 jaarlijks 5,36% per € 1.000 WOZ-

waarde heffing ingerekend ten laste van de sociale huurwoningen.

Saneringssteun

De sector is ook geconfronteerd met een saneringssteun. De basis voor deze heffing is een percentage

van de totale huursom per jaar. De precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat

deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. IJsseldal Wonen heeft voor de periode 2014-2018

totaal € 2,1 miljoen begroot. Vanaf 2017 houdt IJsseldal rekening met een structurele heffing voor sane-

ringssteun van 0,5% van de huursom.

Verkoopportefeuille

Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal

109 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het neerwaarts bijgestelde verkoopplan 2014-2018. De door-

stroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De


woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Indien in het geheel geen verkopen

zouden worden ingerekend, zou de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie per 31 de-

cember 2013 € 6,4 miljoen lager zijn.

Vastgoedbeleggingen, actuele waarde

De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde

gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt:

Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten

Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende

contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op

basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad 6%.

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen

verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”.

Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en

overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige

nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de cor-

poratie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien

de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft

plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen

afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de

tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpas-

singen in de voorgenomen bouwproductie.

Vennootschapsbelasting

De aangiftes vennootschapsbelasting van de rechtsvoorgangers over het jaar 2012 moeten nog plaats-

vinden. Op basis van de jaarrekening 2011 en de concept jaarrekening 2012 is een zo goed mogelijke

inschatting gemaakt van de fiscale positie. De in de jaarrekening opgenomen fiscale last over 2013 en

voorgaande jaren kan nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties kunnen een andere waarde ken-

nen.


5.9 Toelichting op de balans

(x € 1.000)

ACTIVA

Vaste activa


Omschrijving Sociaal Vastgoed in Onroerende Totaal

vastgoed in ontwikkeling en roerende

exploitatie

zaken

t.d.v. exploi-

tatie

Stand per 31 december 2012

Verkrijgingsprijzen 166.016 14.859 4.621 185.496

Herwaarderingen 121.375 - - 121.375

Cumulatieve waardeverminderingen en af-

schrijvingen -/- 75.529 -/- 7.332 -/- 1.926 -/- 84.787

Boekwaarde per 1 januari 2013 211.862 7.527 2.695 222.084

Mutaties in het boekjaar

Investeringen 561 13.816 179 14.556

Desinvesteringen (boekwaarde) -/- 1.763 - -/- 17 -/- 1.780

Overboekingen van en naar MVA in exploitatie 10.693 -/- 10.693 - -

Overboekingen van en naar vastgoedbeleg-

gingen -/- 4.306 - - -/- 4.306

Overboekingen van en naar voorzieningen - -/- 1.743 - -/-1.743

Overboeking van en naar voorraden 116 -/- 1.899 - -/- 1.783

Afschrijving -/- 5.695 - -/- 231 -/- 5.926

Waardemutaties *) -/- 9.600 -/- 3.747 - -/- 13.347

Totaal mutaties -/- 9.994 -/- 4.266 -/- 69 -/- 14.329



Herwaarderingen 111.775 - - 111.775

Cumulatieve waardeverminderingen en af-

schrijvingen -/- 81.224 -/- 4.301 -/- 2.058 -/- 87.583

Boekwaarden 201.868 3.261 2.626 207.755

*) Van de totale waardemutatie van het sociaal vastgoed in exploitatie ad € 9,6 miljoen heeft € 9,3 mil-

joen betrekking op het (in het kader van het harmoniseren van uitgangspunten) herberekenen van de

waarde van het sociale vastgoed in exploitatie van rechtsvoorganger De Groene Waarden per 1 januari

2013.


Het sociale vastgoed in ontwikkeling per 31 december 2013 is als volgt te specificeren:

Bestede

kosten

Waardever-

mindering

Saldo

Kapperallee, 3 woningen

Beekzicht, 37 appartementen

De Beek, De Brug, De Bron, 21 appartementen

Grooterkamp fase 2, 13 woningen

Duistervoordseweg, 8 appartementen

De Schaker, 60 woningen

Marktplein fase 2, 22 appartementen

Klarenbeek, 12 appartementen

Terwolde, 5 woningen

271

735

2.975

301

474

271

848

52

2

197

2.766

1.736

-

-

-

-

-

-

74

-/- 2.031

1.239

301

474

271

848

52

2

Totale waarde per 31 december 2013

Opgenomen onder voorzieningen

5.929

735

4.699

2.766

1.230

-/- 2.031

Opgenomen onder MVA in ontwikkeling 5.194 1.933 3.261

De geschatte waarde van het sociale vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ be-

schikkingen van deze eenheden bedraagt € 538 miljoen.

IJsseldal Wonen onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en af-

schrijvingstermijnen:

Grond geen afschrijvingen

Opstal lineair 50 jaar

Installaties lineair 25 jaar

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende compo-

nenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:

Grond geen afschrijvingen

Kantoor lineair 50 jaar

Inventaris lineair 10 jaar

Automatiserings-

apparatuur lineair 3-5 jaar

Bedrijfsauto’s lineair 5 jaar

Verzekering en zekerheden

De materiële vaste activa (sociaal en commercieel) van IJsseldal Wonen zijn verzekerd tegen brand-,

storm- en vliegtuigschade. De wooneenheden en garages zijn verzekerd tegen een vast premie bedrag

per eenheid per jaar, waarbij onderverzekering is uitgesloten. Het overige vastgoed, zoals winkels, kan-

toren, zorggebouwen, e.d., is verzekerd voor de getaxeerde herbouwwaarde van de betreffende pan-

den.

Het onroerend goed is nagenoeg geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen

onder overheidsgarantie. De per balansdatum aangegane verplichtingen zijn vermeld onder het hoofd ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’.


Vastgoedbeleggingen

Het verloop van deze post in 2013 is als volgt:

Omschrijving Commercieel Vastgoed in

Onroerende

zaken Totaal

vastgoed in ontwikkeling verkocht

onder

exploitatie

voorwaarden



Cumulatieve waardeveranderingen -/- 7.665 -/- 4.823 -/- 457 -/- 12.945

Boekwaarde per 1 januari 2013 27.858 6.478 9.539 43.875

Mutaties in het boekjaar

Investeringen - 5.119 2.392 7.511

Desinvesteringen -/- 2.797 - -/- 524 -/- 3.321

Overboekingen van en naar MVA

in exploitatie 7.251 -/- 7.251 - -

Overboekingen van en naar sociaal bezit 4.306 - - 4.306

Overboekingen van en naar voorraden 175 - - 175

Overboekingen van en naar voorzieningen - -/- 185 - -/- 185

Herwaardering - - - -

Waardemutaties -/- 2.416 -/-741 -/- 593 -/- 3.751

Totaal mutaties 6.519 -/- 3.058 1.275 4.736



Cumulatieve waardeverminderingen -/- 10.081 -/- 500 -/-1.050 -/- 11.631

Boekwaarden 34.377 3.420 10.814 48.611

De bedrijfswaarde van het commerciële vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2013 € 35,6

miljoen (31 december 2012: € 29,3 miljoen).

De geschatte waarde van het commerciële vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ

beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 49 miljoen.

Er zijn hypothecaire zekerheden afgegeven voor het complex de Stinzenhof voor een totaalbedrag van

€ 4,1 miljoen.

Het commerciële vastgoed in ontwikkeling per 31 december 2013 is als volgt te specificeren:

Bestede

kosten

Waardever-

Mindering

Saldo

Beekzone, supermarkt

Marktplein, 800 m2 winkeloppervlak

Duistervoordseweg, winkel

2.188 1.662

70

- 500

-

2.188 1.162

70

Totale waarde per 31 december 2013 3.920 500 3.420



Deze post is als volgt samengesteld:

31-12-2013 31-12-2012

Deelnemingen 0 10

Het verloop van deze post in 2012 is als volgt:

Deelnemingen

Saldo per 31 december 2012 10

Mutaties in het boekjaar -/- 10


De deelneming is in 2013 ontbonden.

Vlottende activa

Voorraden


31-12-2013 31-12-2012

Voorraad woningen bestemd voor de verkoop 332 598

Voorraad kavels bestemd voor de verkoop 4.138 2.658

Totaal voorraad bestemd voor de verkoop 4.470 3.256

Voorraad woningen bestemd voor de verkoop

saldo per 31 december 2012

598

Mutaties in het boekjaar:

Investeringen

Boekwaarde verkochte kavels

Overboeking van en naar materiële vaste activa in ontwikkeling

Afwaarderingen naar lagere marktwaarde

539

-/- 228

-/- 291

-/- 286

Saldo -/- 266


De voorraad woningen bestemd voor de verkoop per 31 december 2013 betreft:

Noordwiek 7 144

Weteringserf 34 188

__________

Totale boekwaarde per 31 december 2013 332


Voorraad kavels bestemd voor de verkoop

Saldo per 31 december 2012

2.658


Investeringen

Boekwaarde verkochte kavels

Overboeking van en naar materiële vaste activa in ontwikkeling

Afwaarderingen naar lagere marktwaarde

29

-/- 472

2.259

-/- 336

Saldo 1.480

Saldo per 31 december 2013 4.138

De voorraad kavels bestemd voor de verkoop per 31 december 2013 betreft:

Bestede

kosten

Waardever-

mindering

Saldo

Grooterf/Boedelhofweg, 2 kavels

Van den Belt, 2 kavels

Sikkestraat, 2 kavels

Tuinstraat, 6 kavels

Bongerdskamp, 2 kavels

Nieuwenhof fase 2/3

Terrein voormalige Rabobank Voorst

Hofstraatbuurt, 7 kavels

De Smidse, 2 kavels

Molenstomp, 1 kavel

Mettrayweg, 1 kavel

295

120

105

550

343

360

1.730

416

476

241

495

-

-

-

-

-

-

327

-

296

40

330

295

120

105

550

343

360

1.403

416

180

201

165

Totale waarde per 31 december 2013 5.131 993 4.138

Vorderingen


31-12-2013 31-12-2012

Huurdebiteuren

Gemeente


Overige vorderingen

147

10

-

232

173

82

501

4.861

Totaal 389 5.617

Huurdebiteuren

De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 0,7% (2012: 0,9%) van de te incasseren bruto jaar-

huur.


In 2013 is de bestaande actieve belastinglatentie volledig afgeboekt ten laste van het resultaat, omdat

deze op basis van een actuele fiscale meerjarenprognose naar verwachting niet gerealiseerd zal wor-

den. Per 31 december 2013 is (cumulatief) sprake van fiscale verliezen. Omdat onzeker is in hoeverre

deze in de toekomst gecompenseerd zullen kunnen worden, is per 31 december 2013 geen latente

belastingvordering opgenomen voor toekomstige verliescompensatie. Gezien de looptijden van de ove-

rige tijdelijke verschillen tussen commerciële en fiscale waarderingen, is hiervoor evenmin een latente

belastingvordering/-schuld per 31 december 2013 opgenomen.


Overige vorderingen

Deze post is als volgt te specificeren:

31-12-2013 31-12-2012

Woonbedrijf Ieder1, kasgeldlening u/g

Servicestichting de Nieuwenhof, lening u/g *)


Inzake verkochte woningen en kavels

Omzetbelasting

Overige

-

-

-

140

-

92

3.500

72

303

387

375

224

Totaal 232 4.861

*) De vordering op de Servicestichting de Nieuwenhof is voorzichtigheidshalve voorzien, in verband met

het faillissement van de deze stichting. De definitieve afwikkeling van dit faillissement zal waarschijnlijk

in 2014 plaatsvinden.

Liquide middelen


31-12-2013 31-12-2012

Direct opvraagbaar:

Rekening-courant Rabo

6.797

697

Totale liquide middelen 6.797 697

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de stichting.


PASSIVA

Eigen vermogen

Het verloop van de overige reserves is als volgt:

Stand per 1 januari 2013 115.218

Mutaties boekjaar:

Effect harmoniseren uitgangspunten bedrijfswaardeberekening per

1 januari 2013 *) -/- 9.268

Gerealiseerde herwaardering -/- 4.246

Resultaat 2013 -/- 2.031

Overige waardemutaties vastgoed -/- 3.216

__________

Stand per 31 december 2013 96.457

*) Het uit de fusie voortvloeiende effect (€ 9,2 miljoen negatief) van de harmonisatie van de parameters

binnen de bedrijfswaarde van het sociale vastgoed is in de beginbalans per 1 januari 2013 recht-

streeks in het eigen vermogen verwerkt. De mutaties gedurende het boekjaar zijn verwerkt hetzij via

het vermogen hetzij via de resultatenrekening conform de voorschriften van Richtlijn voor de Jaar-

verslaggeving 212 (bedrijfswaarde).

Overeenkomstig de statuten van IJsseldal Wonen dient het gehele vermogen binnen de kaders van de

Woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed.

Egalisatierekening

Deze post is als volgt samengesteld

31-12-2013 31-12-2012

Woonrecht De Nieuwenhof 64 93

Het verloop van deze post is als volgt:



rente

woonrecht ten gunste van de huuropbrengsten

uitbetaald woonrecht

3

-/- 16

-/- 16

Saldo mutaties -/- 29



Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw


Saldo per 1 januari 2013 3.959

Mutaties in boekjaar:

Toevoeging nieuwe projecten

Overboeking naar MVA in ontwikkeling

2.031

-/- 3.959

Saldo mutaties -/- 1.928


Zoals blijkt uit de tabel in de toelichting op het sociale vastgoed in ontwikkeling, betreft dit per 31 de-

cember 2013 de nieuwbouw van 37 appartement op de locatie Beekzicht.

Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget



Correctie beginstand voorziening voormalig Goed Wonen 86

Dotaties 2013 7

Onttrekkingen -18

Saldo mutaties 75




31-12-2013 Aflossings-

verplichting 2014




Waarborgsommen

97

132.044

10.989

279

4

8.205

-

-

Totaal 143.409 8.209




aflossing 2013

aflossingsverplichting 2014 (opgenomen onder kortlopende schulden)

-/-5

1

Saldo

Saldo per 31 december 2013

-/- 4

97





nieuwe leningen 2013

aflossingen 2013

mutatie aflossingsverplichting 2014 t.o.v. 2013 (opgenomen onder kortlopende

schulden)

9.755

-/- 3.315

-/- 5.059

Saldo 1.381


De gemiddelde gewogen rentevoet van de uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt

3,7% (2012: 3,8%).

Van de lang- en kortlopende leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 134,6

miljoen opgenomen waarvoor WSW-borging is verkregen.




Woningen verkocht onder voorwaarden

Teruggekochte woningen

Waardeveranderingen

Saldo mutaties

2.392

-/- 530

-/- 470

1.392


Waarborgsommen



Rentetoevoeging

Uitbetaalde waarborgsommen

2

-/- 15


Kortlopende schulden


31-12-2013 31-12-2012

Leveranciers

Kredietinstellingen

Gemeenten

Belastingen, premies sociale verzekeringen en pensioenen

Overige schulden

1.412

19.205

4

903

4.444

3.645

7.146

15

1.266

3.526

Totaal 25.968 15.598

Kredietinstellingen

In 2013 zijn de onderstaande 3 kasgeldleningen afgesloten. Hiervoor zijn geen zekerheden verstrekt.


Kasgeldleningen per 31/12/2013 hoofdsom vervaldatum rente%

Stg. Woongoed Zeeuw Vlaanderen 5.000.000 6 jan 2014 2,35

Stg. Woondiensten Enkhuizen 3.000.000 10 maart 2014 2,40

Stg. Omnivera 3.000.000 15 mei 2014 2,40

Totaal 11.000.000

Aflossing 2014 langlopende leningen 8.205.000

Totaal 19.205.000

IJsseldal Wonen beschikt over een (per 31 december 2013 ongebruikte) kredietfaciliteit van € 5 miljoen.

Als zekerheid hiervoor is een pari passu/cross default-verklaring afgegeven.

Belastingen, premies sociale verzekering en pensioenen

31-12-2013 31-12-2012

Loonheffing

Pensioenpremies

Omzetbelasting


74

38

787

4

73

36

1.153

4

Totaal 903 1.266

Overige schulden 31-12-2013 31-12-2012

Niet vervallen rente

Glasfonds

Nieuwbouwprojecten

Vooruitontvangen huur

Vooruitontvangen huurtoeslag belastingdienst

Overige

2.456

111

1.101

122

-

654

2.177

111

653

91

87

407

Totaal

4.444

3.526

Niet uit de balans blijkende verplichtingen

Reservering vakantiedagen

Er is in de balans geen reservering opgenomen voor niet opgenomen vakantiedagen van de werkne-

mers. De waarde hiervan bedraagt ca. € 30.000 (exclusief sociale en pensioenlasten).

Jubileumuitkeringen

Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplich-

ting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Dit vanwege het beperkte aantal medewerkers. Overigens

gaat het om een bedrag dat niet materieel is.

Voorwaardelijke verplichtingen

Het obligo aan het WSW bedraagt € 5,1 miljoen (3,85% van het schuldrestant van de geborgde lenin-

gen), uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan

het WSW betaalde disagio niet voldoende is om aanspraken op het WSW te dekken.

Aangegane verplichtingen

Ultimo boekjaar is sprake van een (restant)verplichting ad. € 7.851.000 inzake nieuwbouwprojecten

waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld.

Het bedrag aan aangegane verplichtingen heeft betrekking op:


Projectverplichting Aantal wonin-

gen

Totaal raming Gerealiseerd Raming restant

Beekzone, Twello 37 7.074 735 6.339

De Beek, Brug,

Bron, Twello

21 4.234 2.971 1.263

Kapperallee, Eefde 3 520 271 249

Totaal 11.828 4.977 7.851

Daarnaast bestaan verplichtingen tot het leveren van een bijdrage of tot het gaan bouwen van wonin-

gen. Deze verplichtingen kunnen op dit moment als volgt becijferd worden:

Grondaankoop De Vecht fase II 240

Grondaankoop Nijbroek 155

Bovenwijkse voorzieningen Klarenbeek 260

Veilingterrein Twello 1.250

Totaal 1.905

Pensioenen

De corporatie is aangesloten bij het bedrijfstakpensioenfonds voor woningcorporaties. De door het fonds

verzorgde pensioenregeling is een toegezegd pensioenregeling. De positie van het Pensioenfonds

SPW voldoet eind 2013 aan de vereiste dekkingsgraad. Deze is op balansdatum 114%. Vereist is mini-

maal 105%.

Voormalige stortplaats

De woningen aan het Spoorhof 2 t/m 16 en 1 t/m 9 in Eefde zijn in 1963 gebouwd op een voormalige

stortplaats. De provincie Gelderland heeft onderzoek gedaan naar de mate van verontreiniging. Hieruit

hebben zij geconcludeerd dat er sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Deze verontreiniging is

veroorzaakt voor 1 januari 1987. Uitgangspunt van de Wet Bodembescherming is dat veroorzakers,

eigenaren en in bepaalde gevallen ook gebruikers van terreinen, zelf de bodem laten onderzoeken en

eventueel saneren. Dit is noodzakelijk bij verkoop of sloop en nieuwbouw. IJsseldal Wonen heeft beslo-

ten de woningen aan het Spoorhof niet in het verkoopprogramma op te nemen, en de sanering uit te

voeren op het moment dat de woningen aan herstructurering toe zijn. Gezien de onzekerheid over de

mate van vervuiling en de kosten van sanering in de toekomst is er geen voorziening voor dit complex

opgenomen.

Verbonden partijen

Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap,

gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die

overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij.

IJsseldal Wonen had een deelneming in Triax Vastgoed BV. Deze vennootschap is in 2013 opgeheven.

Daarnaast bestaat een verbinding met Stichting Woonkeus Stedendriehoek. IJsseldal Wonen is daaraan

verbonden door middel van het lidmaatschap van de Raad van Toezicht.


5.10 Toelichting op de winst- en verliesrekening

(x € 1.000)

Bedrijfsopbrengsten

Huren

2013 2012

Te ontvangen nettohuur

Af, huurderving:

- wegens reguliere leegstand

- wegens sloop/nieuwbouw leegstand

20.649

369

238

19.234

212

333

Totaal 20.042 18.689

De huurverhoging per 1 juli 2013 was gemiddeld 3,87% (2012 2,3%).


2013 2012

Te ontvangen vergoedingen 401 325

Af: Derving 22 5

Totaal opbrengst servicecontracten 379 320


2013 2012

Opbrengst verkopen

Verkoopkosten

Boekwaarde verkochte activa

Vrijval ongerealiseerde herwaardering

Verkoopresultaat kavels

Verkoopresultaat nieuwbouwwoningen

Verkoop onder voorwaarden:

Verkoopresultaat verkopen onder voorwaarden

Boekwinst verkoop teruggekochte woningen

Korting onder voorwaarden verkochte woningen

5.255

-/- 131

-/- 3.937

709

-/-30

-

132

6

-

2.889

-/- 101

-/- 859

678

171

272

-

53

-/- 296

Totaal 2.004 2.807


2013 2012

Geactiveerde uren t.b.v. ontwikkeling nieuwbouw 245 319


Overige bedrijfsopbrengsten

2013 2012

Beheer –en toezichtvergoedingen

Opbrengt erfpacht grond

Doorberekende onderhoudskosten

Doorberekende personeelskosten

Inschrijfgelden woningzoekenden

Uitkering ziekteverzuimverzekering

Overige exploitatiebaten

36

49

64

16

1

38

25

46

38

13

27

4

40

107

Totaal 229 275

Bedrijfslasten


2013 2012


Gerealiseerde herwaardering

Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie

Boekresultaat verkoop activa ten dienste van de exploitatie

5.695

-/- 3.537

231

-/- 16

6.973

-/- 4.488

269

-

Totaal 2.373 2.754

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

2013 2012

Nieuwbouw:

- Nieuwe/extra onrendabele toppen

- Terugname onrendabele toppen

- Afwaardering niet haalbare projecten in ontwikkeling

Afwaardering grondposities

Afwaardering koopwoningen

5.356

-/- 1.308

112

663

286

4.073

-/- 60

398

1.200

-

Totaal 5.109 5.611

Deze post is als volgt te specificeren:

Nieuwe onrendabele toppen:

Kapperallee, 3 woningen 197

Beekzicht, 37 appartementen 2.766

Kerkstraat, 1 woning (overgeheveld van MVA i/o naar MVA i/e) 465

Terrein winkels Marktplein 500

Dotaties eerder genomen onrendabele toppen:

De Beek, De Brug, De Bron, 21 appartementen 99

Nieuwenhof fase 1, 22 appartementen 501

Schaeckerhof, 27 appartementen 55

Stationskwartier, 9 appartementen en 7 woningen 678

Grooterkamp fase 1, 9 woningen 95

_____

5.356


Terugnames eerder genomen onrendabele toppen:

Van den Belt, 12 appartementen -/- 77

Stinzenhof, 26 appartementen -/- 614

Hofstraatbuurt fase 2, 25 woningen -/- 617

_____

-/- 1.308

Afwaardering niet haalbare projecten in ontwikkeling:

Brede School 65

Veilingterrein Twello 11

Uitbreiding Wilp-Achterhoek 36

___

112

Afwaardering grondposities:

De Smidse 296

Molenstomp 40

Voormalig terrein Rabobank Voorst 327

____

663

Afwaardering koopwoningen:

LMB De Vecht 286

_____

Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa en

vastgoedportefeuille, per saldo 5.109

Erfpacht

2013 2012

- Stationsdwarsstraat, Twello (complex 4)

- Oude Binnenweg, Twello (complex 122)

36

35

35

24

Totaal 71 59

Onderhoudslasten


2013 2012

Niet cyclisch onderhoud:

Klachtenonderhoud

Mutatieonderhoud

Asbestsanering

Cyclisch onderhoud:

Planmatig onderhoud

Contractenonderhoud

702

330

69

2.432

423

1.043

437

104

3.031

418

Totaal 3.956 5.033



2013 2012

Servicekosten huurders 591 409

Totaal 591 409

Overige bedrijfskosten

2013 2012

Overige beheerskosten:

overige personeelskosten

huisvestingskosten

kosten Raad van Toezicht

algemene kosten

Overige exploitatielasten:

belastingen

verzekeringen

contributie Aedes

saneringssteun Centraal Fonds Volkshuisvesting

verhuurdersheffing

bijdrage huurdersbelangenvereniging

exploitatiekosten De Nieuwenhof

leefbaarheid

overige directe exploitatielasten

659

118

39

1.848

719

91

32

723

81

18

121

134

221

331

85

73

1.388

774

97

26

66

-

18

214

111

330

Totaal 4.804 3.513

De post algemene kosten bevat in 2013 € 939.000 incidentele kosten (2012: € 374.000). Deze kosten

hebben betrekking op de uitvoering van het sociaalplan als gevolg van de fusie, fusiekosten in verband

met conversie, extra onderzoeks- en advieskosten met betrekking tot projectontwikkeling, afwaardering

van de vordering op stichting Nieuwenhof en een bouwclaim.

Accountantshonoraria

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria verantwoord:

2013 2012

Controle van de jaarstukken en overige jaarlijkse verantwoordingen

Andere controleopdrachten

Fiscale advisering

Overige werkzaamheden

43

3

11

-

61

-

52

1

Totaal 57 114

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2013 2012

Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie

Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie

Waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden

-/- 2.416

2.884

-/- 123

samen

-/- 6.838

-/- 84

Totaal 345 -/- 6.922


Financiële baten en lasten

2013

2012

Rentebaten

Overige te ontvangen rente

11

43

Totaal rentebaten 11 43

Rentelasten

Rente leningen kredietinstellingen

Rente leningen overheden

Rente kasgeldleningen o/g

Rente rekening courant banken

Overige rentelasten

5.319

4

60

18

44

4.878

5

181

39

34

Totaal rentelasten 5.445 5.137

Belastingen


Verschuldigde belasting resultaat boekjaar

Mutatie belastinglatenties

0

-/-/ 501

-/- 5

558

Totaal belastingen -/- 501 553

In 2013 is de bestaande actieve belastinglatentie volledig afgeboekt ten laste van het resultaat, omdat

deze op basis van een actuele fiscale meerjarenprognose naar verwachting niet gerealiseerd zal wor-

den. Per 31 december 2013 is (cumulatief) sprake van fiscale verliezen. Omdat onzeker is in hoeverre

deze in de toekomst gecompenseerd zullen kunnen worden, is per 31 december 2013 geen latente

belastingvordering opgenomen voor toekomstige verliescompensatie. Gezien de looptijden van de ove-

rige tijdelijke verschillen tussen commerciële en fiscale waarderingen, is hiervoor evenmin een latente

belastingvordering/-schuld per 31 december 2013 opgenomen.

Resultaat deelnemingen

In 2013 is de deelneming in Triax Vastgoed BV opgeheven. Alle verplichtingen over en weer zijn in 2013

afgewikkeld. Het resultaat hiervan is per saldo € 2.000 negatief.


5.11 Overige informatie

Werknemers

Per 31 december 2013 waren 39 werknemers in dienst, verdeeld over 33,2 formatieplaatsen. (2012: 40

resp. 32,6). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2012: idem)

Bestuurders en Raad van Toezicht

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector

(verder: WNT) in werking getreden. De directeur-bestuurder wordt op grond van deze wet gezien als

topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld.

Naam Bezoldiging

2013

Bezoldiging

2012

Drs. Y.M.E. Winkelhorst-Wensink RA, directeur-bestuurder

Bruto-salaris (incl. vakantiegeld en gratificatie) € 96.000 € 86.271

Door de werkgever betaalde vrijwillige sociale-

verzekeringspremies

€ 0 € 0

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 0 € 0

Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op

termijn (pensioenpremies)

€ 20.050

€ 18.121

Totale uit publieke middelen gefinancierde bezoldiging en

relevant voor de toepassing van de WNT

€ 116.050

€ 104.392

Duur van het dienstverband in het boekjaar (in maanden) 12 12

Omvang van het dienstverband in het boekjaar (in uren) 36 36

Einde dienstverband n.v.t. n.v.t.

Jaar waarin het dienstverband is geëindigd n.v.t. n.v.t.

In het boekjaar verrichte uitkeringen wegens beëindiging van

het dienstverband

n.v.t.

n.v.t.

Drs. J.H.J. de Roover is voormalig directeur-bestuurder van rechtsvoorganger Goed Wonen. Hij heeft in

2013 een compensatiebedrag van € 160.000 ontvangen vanwege terugval in salaris door aanvaarding

van een andere functie per 1 januari 2013. Deze compensatie volgt uit een overeenkomst van septem-

ber 2012. Het bruto salaris dat hij in 2013 heeft ontvangen voor de functie van strategisch adviseur be-

draagt € 95.901 en het bijbehorende werkgeversdeel pensioenpremies € 21.321 (2012 € 315.633, incl.

€ 190.000 éénmalige compensatie, respectievelijk € 30.586).

De bestuurdersbeloning van de bestuurders en voormalige bestuurders op grond van BW 2 Titel 9 is als

volgt (twee personen):

2013 2012

Brutoloon inclusief werkgeversdeel pensioenpremies 393.272 462.115

Bij: werkgeversdeel sociale lasten 18.396 18.674

Bij: reservering toekomstige betalingen 210.000

__________ ______

Beloning op grond van BW 2 Titel 9 621.668 480.789

Wegens beëindiging van de feitelijke werkzaamheden van de heer De Roover is ten laste van het resul-

taat over 2013 een reservering ad € 210.000 gemaakt, zijnde een raming van toekomstige betalingen.


Bezoldiging Raad van Toezicht

De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van de leden van de Raad van Toezicht aan dat deze per

1 januari 2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie gelden-

de maximale bezoldiging van de bestuurder.

De bezoldiging van de leden van de Raad van Toezicht in 2013 is als volgt (bedragen exclusief BTW):

Naam Functie 2013 2012

R. Goossens Voorzitter Raad van Toezicht (tot 17-5-2013)

Lid remuneratiecommissie (tot 17-5-2013)

€ 3.187 € 5.153

P.H. Hijlkema Lid Raad van Toezicht

Lid auditcommissie

€ 4.250 -

Th. Van der Meulen Lid Raad van Toezicht

Lid remuneratiecommissie

€ 4.250 € 5.687

J. Roeterdink Lid Raad van Toezicht € 4.250 € 5.784

P. Schrijver Vice-voorzitter Raad van Toezicht (tot 17-5-

2013)

Voorzitter Raad van Toezicht (vanaf 17-5-

2013)

Lid auditcommissie

€ 5.313 € 8.531

M. Bresser - € 5.687

H.Ph. Haverkort - € 9.993

M. Pierik € 5.687

L.A. Potters - € 5.784

R.M. Reitsma - € 5.784

Totaal € 21.250 € 58.090

De bezoldiging van de Raad van Toezicht bedroeg in 2013 in totaal € 21.250 excl. BTW en

€ 24.150 incl. BTW (2012: € 58.090 excl. BTW, € 60.251 incl. BTW). De totale kosten van bezoldiging

van de leden van de Raad van Toezicht zijn in 2013 fors gedaald. Dit wordt veroorzaakt doordat de

vergoedingen per persoon lager waren dan in 2012 en er waren minder leden dan in 2012 bij Goed

Wonen en De Groene Waarden gezamenlijk.

De bezoldiging van alle leden van de Raad van Toezicht voldoet in 2013 aan de norm die de WNT aan-

geeft.


Ondertekening

Directie Raad van Toezicht

Drs. Y.M.E. Winkelhorst-Wensink RA

Twello, 27 mei 2014


5.12 Overige gegevens

Resultaatverdeling

Het resultaat ad € 2,0 miljoen negatief is, overeenkomstig de statuten, in mindering gebracht op de ove-

rige reserves.

Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum

Geen.

Controle verklaring

Deze is op de volgende pagina opgenomen.

jaarverslag ijsseldal · pdf filehebben via onze rechtsvoorgangers een lange historie op het...

Documents