jaarverslag 2008

Jaarverslag 2008

Jaarrekening 2008

Jaarverslag In 2008 Pagina 2 van 65

Jaarverslag wooncorporatie In 2008 Groningen, juni 2009 Tekstredactie Eefje Keuper Uitgave Postbus 7104 9701 JC Groningen (050) 369 36 93 www.lefier.nl

http://www.lefier.nl


Voorwoord Wij zijn In, een wooncorporatie in de stad Groningen. Per 1 januari 2009 is In gefuseerd met de corporaties Wooncom uit Emmen en Volksbelang uit Hoogezand. Samen gaan we verder onder de naam Lefier. In dit jaarverslag 2008, het laatste van In als afzonderlijke organisatie, vertellen we u over onze activiteiten in het afgelopen kalenderjaar. Wat we doen, hoe we dat doen en waarom. Omdat dit de periode vóór de fusie betreft, gebruiken we in dit verslag nog onze oude naam: In. De missie van In: werken aan wonen in een vitaal Groningen. In 2008 hebben we: • De fusie met Wooncom uit Emmen en Volksbelang uit Hoogezand per 1 januari 2009 voorbereid; • Belangrijke bijdragen geleverd aan de kwaliteit van wonen en leven in de Groningse wijken; • Gewerkt aan de uitvoering van het wijkactieplan voor de krachtwijk Korrewegwijk; • Ons honderdjarig bestaan gevierd met een groots feest voor huurders en relaties. Ons werk speelt zich af op verschillende niveaus: in de stad als geheel, in de afzonderlijke wijken, voor de (individuele) klant en binnen ons bedrijf. In dit jaarverslag nemen we u mee langs deze werkvelden. In het eerste hoofdstuk ‘Werken aan wonen’ leest u meer over onze opgave, onze bouwprojecten en over onze relaties met belanghouders. Vervolgens zoomen we in op de wijken en onze klanten in de hoofdstukken ‘Vitale wijken’ en ‘Klanten’. In deze hoofdstukken laten we zien wat we het afgelopen jaar hebben bereikt voor en mét onze klanten. Tenslotte leest u in het hoofdstuk ‘In bedrijf’ hoe onze organisatie is opgebouwd, met welke organisaties we samenwerken, hoe het bestuur en het toezicht is geregeld en hoe we er financieel voor staan. Ieder hoofdstuk begint met de visie van In op het betreffende werkveld. Achterin vindt u de jaarrekening van 2008, onze strategische visie en een overzicht van onze bouwactiviteiten.


Inhoud: Voorwoord ..............................................................................................................................................2 Werken aan wonen in stad en regio .....................................................................................................6

Strategische visie .................................................................................................................................6 Onze opgave ........................................................................................................................................7 Woningvoorrraad ..................................................................................................................................8 In gesprek met de stad.......................................................................................................................11 Fusie...................................................................................................................................................11

Vitale wijken..........................................................................................................................................12 Een fijne wijk om in te wonen .............................................................................................................12 Korrewegwijk ......................................................................................................................................13

Wijkvisie ..........................................................................................................................................13 Hoe staat de wijk ervoor .................................................................................................................14 Activiteiten 2008: Kwaliteit woningaanbod .....................................................................................14 Activiteiten in 2008: Veiligheid, leefbaarheid en voorzieningen .....................................................15 Verhuur en verkoop ........................................................................................................................16

Paddepoel ..........................................................................................................................................17 Wijkvisie ..........................................................................................................................................17 Hoe staat de wijk ervoor? ...............................................................................................................17 Activiteiten in 2008: Kwaliteit woningaanbod..................................................................................18 Activiteiten in 2008: Veiligheid, leefbaarheid en voorzieningen .....................................................19 Verhuur en verkoop ........................................................................................................................20

Lewenborg..........................................................................................................................................21 Wijkvisie ..........................................................................................................................................21 Hoe staat de wijk ervoor? ...............................................................................................................21 Activiteiten in 2008: Kwaliteit woningaanbod..................................................................................21 Activiteiten 2008: Veiligheid, leefbaarheid en voorzieningen ........................................................22 Verhuur en verkoop ........................................................................................................................24

Groningen Zuid...................................................................................................................................24 Wijkvisie ..........................................................................................................................................24 Hoe staat de wijk ervoor? ...............................................................................................................25 Activiteiten in 2008: Kwaliteit woningaanbod..................................................................................25 Activiteiten in 2008: Veiligheid, leefbaarheid en voorzieningen .....................................................26 Verhuur en verkoop ........................................................................................................................26

Centrum en omgeving ........................................................................................................................27 Wijkvisie Centrum, Oranjebuurt en Studentenbuurt .......................................................................27 Activiteiten in 2008: Kwaliteit woningaanbod..................................................................................27 Activiteiten in 2008: Veiligheid, leefbaarheid en voorzieningen .....................................................28 Verhuur en verkoop ........................................................................................................................29

Studenten en jongeren .......................................................................................................................29 Visie op studentenhuisvesting ........................................................................................................29 Activiteiten 2008: kwaliteit kameraanbod .......................................................................................30 Activiteiten 2008: Leefbaarheid en beheer .....................................................................................30

Klanten ..................................................................................................................................................32 Betaalbaarheid, keuzevrijheid en kwaliteit .........................................................................................32 Dienstverlening...................................................................................................................................33 Onderhoud..........................................................................................................................................34 Aanpak van problemen, huurschuld en overlast ................................................................................35 In gesprek met onze klanten ..............................................................................................................36 Verhuur van woningen .......................................................................................................................37 Verhuur van kamers ...........................................................................................................................38 Commerciële en maatschappelijke verhuur .......................................................................................39

In bedrijf ................................................................................................................................................40


Financieel Beheer, Control en Risicomanagement ........................................................................... 40 Verslag van het Bestuur..................................................................................................................... 43

Evaluatie ......................................................................................................................................... 43 Ontwikkelingen in de branche ........................................................................................................ 45 Bestuurlijke organisatie .................................................................................................................. 46

Verslag van de Raad van Commissarissen ....................................................................................... 48 Algemeen ....................................................................................................................................... 48 Samenstelling van de raad............................................................................................................. 48 Commissies .................................................................................................................................... 50 Zelfevaluatie ................................................................................................................................... 51 Integriteit ......................................................................................................................................... 51 Governance code ........................................................................................................................... 51 Toezicht .......................................................................................................................................... 52 Tot slot ............................................................................................................................................ 54

Personeel en organisatie ................................................................................................................... 54 Ondernemingsraad ............................................................................................................................ 55 Samenwerking en deelnemingen....................................................................................................... 56

Samenwerkingsverbanden............................................................................................................. 56 Samenwerking met stichtingen ...................................................................................................... 57 Deelnemingen ................................................................................................................................ 58

Bijlagen ................................................................................................................................................. 59 Overzicht bouwprojecten 2008 .......................................................................................................... 60 Woningtypen en prijsklassen ............................................................................................................. 63 In de kern - de strategische visie van In ............................................................................................ 64

Jaarrekening In 2008 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 66


Werken aan wonen Missie: ‘Werken aan wonen in een vitaal Groningen’ In levert als wooncorporatie woondiensten in de stad en in de regio. We werken, samen met andere partijen, aan de ontwikkeling van de stad en haar wijken. Als wijkontwikkelaar en wijkbeheerder dragen we bij aan complete wijken in een vitale stad, waar mensen graag wonen. Daarvoor ontwikkelen en beheren we vastgoed. Bij al onze activiteiten moet er een optimale mix zijn tussen wat duurzaam goed is voor de klant en wat duurzaam goed is voor de maatschappij.

2008 in cijfers Aantal woningen, kamers en overige in verhuur 11.380 Aantal nieuwe koopwoningen opgeleverd 116 Aantal nieuwe woningen, kamers en overig opgeleverd ten behoeve van verhuur 5 Aantal woningen en kamers start bouw in 2008 371 Aantal nieuwe woningen en kamers in ontwikkelingsportefeuille tot 2018 4000 Aantal woningen en overige gesloopt 199 Aantal woningen niveauverbetering uitgevoerd 368 Aantal huurwoningen, kamers en overige verkocht 106 Aantal medewerkers in dienst 189

Strategische visie Strategische visie en Stadsvisie In de kern, de strategische visie van In (zie bijlage achterin dit jaarverslag), vormt het uitgangspunt bij ons werk in de stad en de regio. We hebben de strategische visie concreter uitgewerkt in een Stadsvisie. Deze Stadsvisie gebruiken we om bij het werken aan concrete projecten verder inhoud te geven aan wonen in een vitaal Groningen. De Stadsvisie biedt handvatten om de juiste afwegingen te maken, beslissingen te nemen, in te spelen op de actualiteit en toch de juiste koers te blijven varen. Maatschappelijke positionering Onze droom is dat bewoners van Groningen wonen in een inspirerende en kansrijke omgeving en dat ze verantwoordelijkheid dragen voor hun leven en leefomgeving. De rol die het best past bij onze visie is die van ‘emancipatiemachine’ en ‘wijkregisseur’. Dat wil zeggen: we willen dingen in beweging zetten, die op hun beurt weer tot nieuwe initiatieven kunnen leiden. We profileren ons op de thema’s die we daar het beste bij vinden passen, we zetten ze hieronder op een rij. Eigen verantwoordelijkheid We willen kansen creëren voor mensen, zodat zij zelf verantwoordelijkheid kunnen nemen voor het verbeteren van de kwaliteit van eigen leven en woonomgeving. Dat doen we bijvoorbeeld door methoden te ontwikkelen die bewoners helpen om keuzes te maken voor hun wijk (waardenzeefmethodiek). Duurzaamheid We willen bijdragen aan een gezond en duurzaam leefklimaat door onze beslissingen te nemen op basis van een gewogen oordeel op de gebieden ecologie, geld en maatschappij. We hebben


aandacht voor energiezuinigheid. Waar mogelijk kiezen we bij nieuwbouw en renovatie voor duurzame oplossingen bij de keuze voor materialen en installaties. En we willen plezier en passie als duurzame energiebronnen niet vergeten. Vitale wijken In werkt aan krachtige, levenslustige wijken, waar alles aanwezig is dat het wonen aangenaam maakt: een gevarieerd woningaanbod, voldoende voorzieningen en een prettig, schoon en veilig leefklimaat. Persoonlijke ontwikkeling We bieden bewoners kansen om zich op maatschappelijk, sociaal en economisch gebied te ontwikkelen. Vanuit deze gedachte werken we mee aan initiatieven in de keten wonen-werken-leren-zorgen, zoals het creëren van werkervaringsplaatsen samen met partners, leerlingbouwplaatsen, woon-werk-wensgesprekken. Betaalbaarheid/legitimatie We zijn er van overtuigd dat krachtige, levenslustige wijken met kansen voor haar bewoners, het kapitaal is van een wooncorporatie. Dit kapitaal zetten we in om te kunnen blijven garanderen dat er voldoende woningen betaalbaar blijven voor die mensen die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Dit betekent dat we zorgen voor voldoende betaalbare voorraad, dat we mogelijkheden bieden om energielasten te verlagen, dat we woonzorgwoningen bieden.

Onze opgave Nieuw Lokaal Akkoord De gemeente Groningen en wooncorporaties in de stad werken aan wonen. Hoe we dat doen en wat we met de samenwerking willen bereiken hebben we omschreven in het Nieuw Lokaal Akkoord. De corporaties zorgen de komende 10 jaar voor 8000 nieuwe woningen om aan de toenemende vraag naar goede en betaalbare woningen te voldoen. In zorgt voor 400 woningen en kamers per jaar, zowel voor verhuur als verkoop. Gemeente en corporaties maken afspraken om sneller en doelmatiger te werken. De afspraken tussen gemeente en corporaties gaan verder dan bouwen alleen. Het gaat daarbij om verbetering van de woonomgeving, om sociale projecten en om versterking van de voorzieningen in de wijken. Voor de jaren 2007 t/m 2010 is er een bedrag van 20 miljoen euro beschikbaar, dat is verdeeld over de 14 wijkvernieuwingswijken. Dat geld is beschikbaar voor extra sociale en fysieke activiteiten in de wijk. Richtinggevend kader is het wijkperspectief en samenwerking met bewoners. Vertrouwen in de buurt is een leidend principe in dit nieuwe Lokaal Akkoord. Veel vraagstukken kunnen het beste op buurtniveau worden aangepakt. Bewoners en instellingen weten immers heel goed wat er in hun wijk speelt en hun inbreng is hierbij onmisbaar. In iedere wijk zijn wijkteams actief, waarin de gemeente, corporaties, maatschappelijke instellingen en bewoners vertegenwoordigd zijn. Het wijkteam maakt in overleg met groepen buurtbewoners plannen voor de buurt. Krachtwijken Minister Vogelaar heeft twee wijken in Groningen aangewezen als krachtwijken. Eén ervan is de Korrewegwijk, waar In werkt aan fysieke en sociale wijkvernieuwing. Van ons als corporatie wordt een forse extra inzet gevraagd, zowel wat betreft inhoud als geld. In 2008 hebben we samen met vele partners gewerkt aan de uitvoering van het in 2007 gemaakte wijkactieplan. Werken aan wonen in de regio Ten oosten van de stad Groningen wordt de wijk Meerstad gebouwd. 10.000 nieuwe woningen zullen een bijdrage leveren aan de opvang van de verwachte bevolkingsgroei. De opgave in kwalitatieve zin is echter minstens zo belangrijk. Er moet een woongebied ontstaan dat in alle opzichten duurzaam is: volkshuisvestelijk, sociaal-economisch en ontwerptechnisch. Vijf corporaties in de stad en de


omliggende dorpen, waaronder In, willen graag een bijdrage leveren aan de planontwikkeling en hebben hun krachten gebundeld in Meerwaarde. Ook hebben de corporaties inmiddels grondposities in het gebied verworven. In is actief betrokken bij het Regiovisiegebied Groningen-Assen en bij het Convenant voor het Noorden. Gezamenlijk willen we de woningproductie in de regio verhogen en de kwaliteit van het wonen verbeteren. Door krachten te bundelen, kunnen we voor minder geld zorgen voor meer tempo en kwaliteit. Bouwproductie 2008 In heeft in 2008 116 woningen (koop en huur) opgeleverd en we zijn met de bouw van 371 woningen gestart. We hadden plannen voor 87 studenteneenheden, die we door slepende procedures niet hebben kunnen realiseren. Van de overige woningen die we voor 2008 gepland hadden is door diverse omstandigheden de oplevering doorgeschoven naar begin 2009. In het Overzicht bouwprojecten op pagina 58 vindt u een overzicht van al onze bouwactiviteiten. We hebben verder stevig geïnvesteerd in woningverbetering. Kredietcrisis In 2008 kregen we te maken met de gevolgen van de economische crisis. De verkoop van zowel nieuwbouw als bestaande bouw is teruggelopen. Om de verkoop te stimuleren hebben we ervoor gekozen om een deel van de nieuwbouwwoningen aan te bieden met Koopgarant (kopen met korting en terugkoopgarantie door In) of met de mogelijkheid de woning eerst te huren. We vinden het belangrijk dat de vernieuwing van de wijken doorgaat. We zetten onze bouwactiviteiten die bijdragen aan de vitaliteit van wijken het liefst zoveel mogelijk voort, waarbij we wel kritisch kijken naar de risico’s. In 2009 beraden we ons op onze ontwikkelactiviteiten.

Woningvoorraad In richt zich in het bijzonder op mensen met een inkomen tot modaal, op mensen die extra zorg of ondersteuning behoeven en op studenten. In garandeert daarbij voldoende aanbod voor deze klanten. In 2008 had 93% van onze woningen en 95% van onze kamers een huurprijs beneden € 499,- (dit is de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens van 1 juli 2008). In onderstaande grafieken en in bijlage 2 op pagina 61 vindt u een overzicht van onze woningvoorraad.


Aantal woningen per prijsklasse per wijk

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

Centru

m e

.o

Korre

wegwijk

Lewen

borg

Padde

poel

Zuid

Ove

rig

< € 348

€ 348 - € 499

€ 499,00 - € 535

> € 535

Aantal studentenkamers per wijk

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

Beijum

Centru

mZui

d

Schild

ersbu

urt

Selwer

d

Zeeheld

enbu

urt

Ove

rig

Onzelfstandige kamers

Zelfstandige kamers

Woningtypen per wijk

0

200

400

600

800

1000

1200

Centru

m e.o.

Korre

wegwijk

Lewen

borg

Padd

epoe

lZu

id

Overig

Eengezinswoning

Portiekwoning

Appartement

Bovenwoning

Benedenwoning

Galerijwoning


Kamervoorraad naar prijsklasse

75%

20%

5% 0%

< € 348

€ 348 - € 499

€ 499 - € 535

> € 535

Woningvooraad naar prijsklasse

40%

53%

5% 2%

< € 348

€ 348 - € 499

€ 499 - € 535

> € 535

Aantal woningen, kamers en overige verhuureenheden

1092

2553

299

730

5521095

3206

1853

Eengezinsw oning

Portiekw oning

Appartement

Bovenw oning

Benedenw oning

Galerijw oning

kamer

overig


In gesprek met de stad Samenwerken met partners Bouwen aan de leefbare stad doen we niet alleen. We betrekken daar actief andere partijen bij, zoals de gemeente, collega-corporaties, onderwijsinstellingen, zorgen welzijnsinstellingen en natuurlijk de mensen die er wonen. We halen onze agenda op in de lokale samenleving. Externe relaties en belanghebbenden informeren we over onze visie, ons beleid en onze activiteiten via de InAgenda en via gesprekken in onze wijken. We nodigen hen daarbij uit om te reageren en aanvullingen te doen. In wil zich nadrukkelijk profileren als dé studentenhuisvester in Groningen. Daarbij voeren we intensief overleg met de gemeente Groningen, die het beleid uitzet voor huisvesting van studenten en de regierol heeft. Ook praten we regelmatig met de onderwijsinstellingen, met andere verhuurders en met de studenten. In ‘Zorgen voor morgen’ werken partners op het gebied van welzijn, wonen en zorg samen om ervoor te zorgen dat ouderen en mensen met een handicap goed kunnen wonen. In is een van deze partners. Perscontacten In benadert regelmatig actief de (lokale) pers door het sturen van persberichten of het organiseren van bijeenkomsten. Daarnaast komt het voor dat de pers ons benadert met een vraag naar aanleiding van plannen of activiteiten van In. We geven graag uitleg over wat we doen en waarom. Onderwerpen waaraan de pers in 2008 onder andere aandacht heeft besteed zijn nieuwbouwprojecten, wijkvernieuwing, studentenhuisvesting en de gevolgen van de kredietcrisis voor de woningbouw. Honderdjarig bestaan In 2008 bestond ons bedrijf 100 jaar. Dat wilden we graag vieren samen met al onze huurders en relaties. Op 20 september organiseerden we een groots feest in het Stadspark, dat werd bezocht door ruim 5000 mensen, voor het merendeel huurders. Het feest was een groot succes en we waren blij met de grote opkomst.

Fusie Samen verder als Lefier In 2008 hebben we de fusie voorbereid die we in 2007 hebben aangekondigd. De inspanningen hebben geresulteerd in een intentieovereenkomst tot fusie in maart 2008 en in de loop van 2008 tot een voorstel tot fusie, dat door de minister van VROM is goedgekeurd. Per 1 januari 2009 is de fusie tussen Wooncom uit Emmen, Volksbelang uit Hoogezand en In een feit. Samen gaan we verder onder de naam Lefier. De Ondernemingsraden, de Raden van Commissarissen en de bewonersorganisaties van de drie fusiecorporaties zijn nauw bij het fusietraject betrokken. Opgave lokaal, geld centraal Het doel van de samenwerking is geld, risico, visie en denkkracht te delen en om sterke, lokaal gebonden corporaties te houden. Daarbij wordt de kwaliteit van dienstverlening gehandhaafd of waar mogelijk verbeterd en blijven lokale afspraken over het werken aan wijken staan. Door het samenvoegen van financieel vermogen kunnen eventuele risico’s worden gedeeld en meer (maatschappelijk) rendement gehaald. Voor projectontwikkeling breiden de mogelijkheden uit daar waar het gaat om professionaliteit, omvang portefeuille en continuïteit. Door de fusie zorgen de gezamenlijke corporaties er bovendien voor dat ze een aantrekkelijke werkgever blijven, doordat er meer mogelijkheden komen voor medewerkers om door te groeien en van elkaar te leren.


Vitale wijken

Een fijne wijk om in te wonen Compleet aanbod Een vitale wijk is een wijk die lééft, een wijk waarbij bewoners zich betrokken voelen en waarvoor ze zich inzetten. Een vitale wijk heeft een compleet aanbod aan woningen en voorzieningen, zodat je als inwoner kunt kiezen voor de leefstijl die bij je past. Het voelt er veilig en vertrouwd. Kortom: je woont er met plezier. Met fysieke en sociale investeringen zorgen we voor vitale wijken waar mensen graag wonen. Hierdoor neemt niet alleen het woonplezier van bewoners, maar ook de waarde van de woningen toe. Welke maatregelen we nemen kan per wijk verschillen, want iedere wijk heeft zijn eigen karakter en vraagt zijn eigen aanpak. Eigen kracht van mensen We gaan uit van de eigen kracht van mensen en vinden dat bewoners als verantwoordelijke burgers zelf een bijdrage kunnen leveren aan hun woonomgeving. Dat houdt in dat we mensen stimuleren om met ideeën te komen en dat we ze mee laten helpen aan de realisatie ervan. In verschillende wijken zijn mooie voorbeelden hiervan te zien. Op de komende pagina’s is per wijk te lezen wat er in 2008 is gebeurd op het gebied van bewonersparticipatie en –emancipatie. Wijkperspectieven en rol bewoners bij investeringen In het Nieuw Lokaal Akkoord hebben de corporaties en de gemeente in 2007 afspraken vastgelegd over het werken aan wonen in de wijken. Voor 14 stadswijken zijn Wijkperspectieven opgesteld, waarin staat wat er in iedere wijk van belang is om het wonen er aantrekkelijk te houden of te maken. Anders dan voorgaande jaren hebben de gemeente en de corporaties extra geld gereserveerd om te werken aan de doelstellingen. Het gaat om extra investeringen, buiten de reguliere werkzaamheden van de gemeente en de corporaties om. In iedere wijk is een wijkteam actief, waarin ideeën/plannen gemaakt worden over de besteding van het wijkbudget. In dit wijkteam zijn corporaties, gemeente, bewoners en instellingen vertegenwoordigd. Bewoners mogen meebeslissen over besteding van het wijkbudget. Gemeente en corporaties stellen geld beschikbaar voor de uitvoering van goede ideeën en ondersteunen bij de uitvoering. Onze rol kan per wijkteam verschillen, soms zijn wij trekker en soms zijn wij deelnemer. Wijkvisies Voor iedere wijk waar we veel woningen verhuren, hebben we sinds 2005 een wijkvisie opgesteld, waarin we beschrijven hoe de wijk ervoor staat, wat er nodig is en welke kansen er zijn om de wijk compleet te maken. We baseren ons daarbij op gesprekken met bewoners, gemeente, andere corporaties en maatschappelijke instellingen. De wijkvisie wordt ieder jaar opnieuw onder de loep genomen en waar nodig bijgesteld. In 2009 volgt een uitgebreide actualisatie van vijf wijkvisies voor het jaar 2010. Onze stadsvisie (zie het hoofdstuk ‘Werken aan wonen’) geeft de kaders en thema’s aan voor het werken aan vitale wijken. Wijkmonitor De gemeente Groningen meet iedere twee jaar hoe de wijken zich ontwikkelen op het gebied van bevolkingsamenstelling, woningen en de woonomgeving. Dat gebeurt door bewoners te enquêteren over het leven in hun wijk. Sinds 2005 gebruiken wij de gegevens uit deze leefbaarheidsmonitor om de doelstellingen voor ‘onze’ wijken vast te stellen. In 2008 is het onderzoek opnieuw uitgevoerd. In de loop van 2009 worden daarvan de resultaten verwacht.


De Waardenzeef In heeft in 2008 verder gewerkt aan de beschrijving en implementatie van de waardenzeefmethodiek. Met de Waardenzeef stellen we samen met andere professionals en wijkbewoners vast welke maatschappelijke effecten gewenst zijn en met welke activiteiten deze effecten het best bereikt kunnen worden, om daarna te kiezen welke activiteiten worden uitgevoerd. Aan de hand van indicatoren wordt nagegaan of de effecten ook daadwerkelijk optreden. De Waardenzeefmethode geeft handen en voeten aan het principe ‘Vertrouwen in de Buurt’. Bewoners worden uitgedaagd om mee te denken over wat ze belangrijk vinden in hun wijk én kunnen daadwerkelijk meebeslissen over zaken in hun wijk en over de besteding van het beschikbare geld. Het effect is dat er projecten in de wijk worden uitgevoerd die gedragen worden door de bewoners in de wijk en voldoen aan de gewenste maatschappelijke effecten. In de Korrewegwijk en De Hoogte is deze methodiek in 2008 al met succes toegepast. Maatschappelijk rendement Om vast te stellen wat onze inspanningen daadwerkelijk opleveren voor de wijken en hun bewoners, afgewogen tegen de kosten (het maatschappelijk rendement), willen we de effecten van de maatregelen die we nemen meten. De wijkmonitor en de waardenzeef zijn middelen die hier goed bij helpen. In 2008 is het project L’Eetudié geëvalueerd in het kader van de programma’s “Keer de verloedering” en “Vernieuwd maatschappelijk ondernemerschap” van de SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting). Doel van de evaluatie was het maatschappelijk rendement van het project te meten. Dit is onder andere gedaan door de maatschappelijke kosten en baten in euro’s uit te drukken. De conclusie is dat de totale kosten lager zijn dan de baten. In 2009 zullen we binnen Lefier volgende stappen zetten in het meetbaar maken van maatschappelijke effecten. ‘Gemengd’ beheer We verkopen huurwoningen uit ons bezit en bieden woningen Te Woon aan. Dat betekent dat huiseigenaren, huurders en “te woners” steeds vaker samen in een complex, straat of wijk wonen. Dit is van invloed op het beheer van woningen en woonomgeving. Wij zijn inmiddels betrokken bij 40 Verenigingen van Eigenaren. Onze rol hierin wordt steeds duidelijker. Samen met onze huurders en de Verenigingen van Eigenaren zetten wij ons in om het onderhoud van woningen en woonomgeving effectief aan te pakken. Medewerkers die te maken hebben met Verenigingen van Eigenaren zijn in 2008 opnieuw getraind in het werken in gemengd beheer situaties en te leren van ervaringen. Het wijkwonder Het Wijkwonder stimuleert ideeën en initiatieven van wijkbewoners en schept de voorwaarden voor de uitvoering. De activiteiten vinden plaats in vier wijken: de Korrewegwijk, Paddepoel, Zuid en Lewenborg. We hebben de website www.hetwijkwonder.nl in het leven geroepen om leuke initiatieven in de wijken onder de aandacht te brengen. Ook moet de site een ontmoetingspunt worden voor bewoners. Het is de bedoeling dat bewoners worden ingeschakeld voor het beheer van de website. In 2008 hebben we kandidaten hiervoor geworven, maar dat is nog niet in alle wijken gelukt.

Korrewegwijk

Wijkvisie

De wijk nu: Ruimtelijk: een levendige stadswijk uit de jaren ’20 - ’50 met karakteristieke architectuur; prima ligging nabij het centrum; weinig groen tussen de woonblokken, wel grote groenzones. Bevolking: hoge bevolkingsdichtheid; relatief veel jonge bewoners en kleine huishoudens Woningvoorraad: van oorsprong vooral goedkope portieketage- en boven/benedenwoningen, afgelopen 10 jaar deels vervangen door eengezinswoningen en ruimere appartementen.

http://www.hetwijkwonder.nl


Voorzieningen: divers en uitgebreid aanbod aan voorzieningen. Veiligheid en leefbaarheid: is mede dankzij de wijkvernieuwing de afgelopen jaren verbeterd, maar kan nog beter, met name op het gebied van geluidsoverlast en overlast. De wijk in de toekomst: mooi blijven wonen De Korrewegwijk is aangewezen als Krachtwijk. Samen met veel andere partijen hebben wij het wijkvernieuwingsprogramma “Mooi blijven wonen” uitgebreid tot een wijkactieplan voor de komende 10 jaar. Over 10 jaar moet de Korrewegwijk een aantrekkelijke wijk om te wonen zijn voor verschillende mensen. De bewoners ervaren minder overlast en de leefbaarheid in de wijk is toegenomen. Ook heeft de wijk een sterk voorzieningenaanbod waarvan iedereen gebruik kan maken. Woningvoorraad en bevolking: een gevarieerder aanbod van goede kwaliteit, zodat ook ouderen en gezinnen in de wijk kunnen (blijven) wonen. Met nieuwbouw en door woningen Te Woon aan te bieden, zorgen we voor meer keuzemogelijkheden. Veiligheid, leefbaarheid en voorzieningen: in de toekomst is er een gevarieerd voorzieningenaanbod voor de diverse doelgroepen in de wijk. Bewoners, ondernemers en andere betrokkenen nemen hiervoor het heft in eigen handen en starten zelf concrete projecten die de leefbaarheid van de wijk positief beïnvloeden en hun betrokkenheid bij de wijk vergroten. Zij gebruiken hiervoor hun kennis en creativiteit. Onze rol van verschuift van initiëren en uitvoeren naar faciliteren.

Hoe staat de wijk ervoor

Korreweg Krachtwijk In 2007 is de Korrewegwijk door minister Vogelaar aangewezen als één van de 40 krachtwijken. In 2008 hebben wij samen met De Huismeesters en de gemeente het jaarplan voor “Mooi blijven wonen” vastgesteld. Dit is het jaarplan voor 2009 waarin ruim 33 activiteiten zijn benoemd die te maken hebben met de thema’s wonen, leefbaarheid, veiligheid, werk en wijkeconomie, ouder & kind en multiprobleemgezinnen. Voor de uitvoering is ongeveer € 16 miljoen beschikbaar. Het jaarplan 2009 is in 2008 besproken met bewoners uit de wijk en er is draagvlak voor de uitvoering. Op maandag 25 augustus 2008 heeft de toenmalige minister Vogelaar opnieuw een bezoek gebracht aan de Korrewegwijk. De Minister was tevreden over de gekozen aanpak en aangenaam verrast over de opbrengsten van de wijkstemdag (zie verderop).

Activiteiten 2008: Kwaliteit woningaanbod

Woningverbetering In 2008 hebben we de niveauverbetering van de woningen in de Timorstraat (oneven), de Floresstraat (oneven) en de Javalaan (5 t/m83a) afgerond. Wij zijn gestart met de niveauverbetering in de Soendastraat en de Menadostraat, die in 2009 wordt afgerond. Samen met bewoners is besproken welke maatregelen nodig zijn. De keukens, douches en toiletten worden opgeknapt en de isolatie verbeterd. Met geluidwerende plafonds en vloerbedekking op de trappen hebben we in een deel van de woningen de gehorigheid verminderd. Nieuwbouw In de Nieuw Indische buurt bouwen we 22 koopwoningen en twaalf sociale huurwoningen. De eerste paal werd geslagen in juni 2008. Deze nieuwbouwprojecten zijn onderdeel van een groot wijkvernieuwingsplan, met als doel het toevoegen van kwalitatief goede woningen en meer variatie in woningtypen. In december zijn we gestart met de nieuwbouw van 21 grondgebonden gezinswoningen en 12 sociale huurappartementen aan de Bonairestraat. Verder zijn we in 2008 gestart met de bouw van een nieuwe woonwijk aan de rand van Professorenbuurt, de Korrezoom. Verdeeld over drie fases


komen hier bijna 400 woningen in een mix van koopappartementen, huurappartementen en gezinswoningen. Onderhoud Begin 2008 hebben we de werkzaamheden aan de kozijnen van 42 woningen aan de Korreweg afgerond. Alle kozijnen in de woningen zijn vervangen door kunststof kozijnen met dubbel glas en er zijn geluiddempende ventilatieroosters geplaatst. We verwachten een verbetering van het wooncomfort en een positief effect op de energielasten. Naar aanleiding van verzoeken van huurders hebben we aan de Oosterhamriklaan isolerende beglazing aangebracht. Hierbij hebben voor het eerst een aftersales gehouden waarbij we bewoners hebben gevraagd of ze tevreden waren of de werkzaamheden en de communicatie van zowel Lefier als de aannemer. Ook hebben we bewoners in de Bankastraat een voorstel gedaan om isolerende beglazing te plaatsen tegen huurverhoging.

Activiteiten in 2008: Veiligheid, leefbaarheid en voorzieningen

Woon-werk-wens-gesprekken In de Nieuw Indische buurt heeft In woon-wens-werk-gesprekken gevoerd met huurders. Deze gesprekken voeren we om een beeld te krijgen waar mensen die door de wijkvernieuwing moeten verhuizen graag willen wonen. Ook stellen we het thema werk in deze gesprekken aan de orde. Met de betreffende bewoners en de gemeente hebben we afspraken gemaakt om mensen die graag weer willen werken kansen te geven, en waar nodig begeleiding en/of scholing te bieden. Er is inmiddels een aantal mensen naar scholing begeleid. Een ander waardevol effect is dat er meer samenwerking is ontstaan tussen de betrokken professionals, wat weer tot nieuwe initiatieven kan leiden om de doelgroep te bereiken. Waardenzeef In 2008 hebben we de methodiek van de Waardenzeef (zie hierboven) toegepast in de Korrewegwijk door het organiseren van een wijkstemdag. Tijdens deze dag konden bewoners stemmen op ingediende plannen, die met het geld vanuit het Nieuw Lokaal Akkoord gerealiseerd zullen worden. Dankzij goede communicatie vooraf zijn er door bewoners en organisaties veel initiatieven aangedragen. Alle projecten hadden te maken met thema's als veiligheid, verbeteren van de positie van jongeren in de wijk en verbeteren van de leefbaarheid. Enkele projecten die zijn uitgekozen en die worden uitgevoerd: een project waarbij jongeren worden ingezet bij klussen in de wijk, een kleurrijk buffet, waar wijkbewoners samen genieten van eten en optredens en een spelcontainer voor de jeugd. In 2009 houden we een nieuwe wijkstemdag. Werkplek in de wijk Om de samenwerking tussen verschillende professionals in de wijk makkelijker te maken, komt er een gezamenlijke werkplek voor de betrokken instellingen. In 2008 is een pand beschikbaar gekomen hiervoor, dat in 2009 klaar zal zijn. Aanpak vervuiling Nieuw Indische buurt Al geruime tijd zien we dat op bepaalde plekken in de Nieuw Indische Buurt veel grof vuil wordt gedumpt, vooral tijdens de uitvoering van de niveauverbetering. Door in de wijk containers te plaatsen waarin bewoners hun afval kwijt kunnen, is de situatie verbeterd. Voor de wijkstemdag in 2009 dienen we een plan in om de openbare ruimte deels opnieuw in te richten, waardoor de kans op vervuiling kleiner zal worden. Uitgaven in het kader van Leefbaarheid Ook in 2008 hebben wij vanuit bewoners weer verschillende aanvragen gehad om buurtfeesten of activiteiten te sponsoren. In vindt het belangrijk dat de sociale samenhang in de wijk versterkt wordt en


bewoners geactiveerd worden. We hebben daarom een financiële bijdrage geleverd aan een kinderstraatfeest in de Indische buurt en een straatfeest in de Marowijnestraat. Tuinonderhoud Ook in 2008 was het uitgiftepunt voor tuingereedschap in de Korrewegwijk een groot succes. Vooral in de zomerperiode en bij dagen dat het goed weer was, werd er zeer veel gebruik van gemaakt. Bewoners zijn zeer blij met dit initiatief. Gereedschap is vrij kostbaar om aan te schaffen en op deze manier kun je toch goed je tuin onderhouden. Naast dat tuinen goed onderhouden worden, is tevens een positief effect dat bewoners actief zijn om hun woonomgeving te onderhouden. In de Timorstraat is tuinonderhoud lastig omdat de tuinen erg drassig zijn. Samen met bewoners gaan we hier in 2009 drainage aanleggen.

Verhuur en verkoop

Verhuur Er is in de Korrewegwijk nog altijd veel vraag naar sociale huurwoningen en er is weinig leegstand. Als er leegstand ontstaat, heeft dit een reden (onderhoud, niveauverbetering, overlast etc). De belangstelling voor seniorenwoningen (50+) neemt af. Sinds november 2007 verhuren we de woningen aan de Curaçaostraat voor bepaalde tijd, vanwege de geplande sloop op 1 mei 2009. De verhuur van de tijdelijke woonruimte loopt erg goed. Fraudeonderzoek In 2008 zijn we in samenwerking met het Regionaal Fraudecentrum gestart met een onderzoek naar onderhuur in de Korrewegwijk. We hadden het vermoeden dat hier in de Korrewegwijk regelmatig sprake van was. Een vergelijking van onze gegevens met die van de gemeentelijke administratie leverde in 2008 diverse gevallen van onderhuur op. We hebben deze mensen verzocht hun huur op te zeggen. Dit heeft geleid tot zes huuropzeggingen in 2008. Verkoop Bij huuropzegging van woningen in de Bedumerstraat, Almastraat, Allersmastraat en Paramaribostraat (4 t/m 94) worden de woningen verkocht. In 2008 zijn in deze straten 12 woningen verkocht. Aan dit verkoopprogramma zijn in 2008 de vrije sector appartementen aan de Soendastraat 60 t/m 85 toegevoegd. In dit complex zijn in 2008 nog geen woningen verkocht. De verkoop van nieuwbouw verloopt moeizaam vanwege de kredietcrisis. De nieuwbouwkoopwoningen in de Medanstraat worden verkocht met Koopgarant (kopen met 20% korting en terugkoop door ons). Hiermee verwachten we dat woningen toegankelijker worden voor starters. Te Woon Aan de Arubastraat is een eengezinswoning via Koopgarant verkocht. Daarnaast is het (eerste) appartementencomplex aan de Paramaribostraat Te Woon aangeboden. Tot nu toe is er geen animo. Eind 2008 zijn de appartementen aan de Semarangstraat en het Bilitonplein en omgeving Te Woon aangeboden, hier gaan wij in 2009 mee verder. Parkeerplaatsen/Boxen De verhuur van de parkeerplaatsen aan de Paramaribostraat verloopt nog steeds erg moeizaam, omdat er in deze buurt voldoende gratis parkeerruimte is en de huur van € 50,00 per maand kandidaten mogelijk afschrikt. Een kortingsactie leverde in 2008 drie nieuwe huurders op. In november 2008 is de parkeergarage in de Bandoengstraat opgeleverd (40-21 t/m 40-41). Inmiddels zijn vijf plekken verhuurd.


Paddepoel

Wijkvisie

De wijk nu: Ruimtelijk: ruim opgezette, groene wijk; prima ligging nabij uitvalswegen en binnenstad; van oorsprong eentonige bebouwing uit de jaren ’60. Bevolking: vergeleken bij de rest van de stad veel allochtonen, een hoog aantal bijstandsgerechtigden, een gemiddeld lager besteedbaar inkomen en opleidingsniveau. Woningvoorraad: Van oorsprong veel portiekwoningen en eengezinswoningen die behoren tot de goedkope huur. Een deel van de portiekwoningen is de afgelopen jaren vervangen door nieuwbouw eengezinswoningen (koop). Voorzieningen: Veel voorzieningen in de directe nabijheid (winkelcentrum, vensterschool). Veiligheid en leefbaarheid: veiligheid en leefbaarheid nemen toe, wel kent de wijk drugsoverlast en geluidsoverlast. De wijk in de toekomst: Woningvoorraad en bevolking: verschillende woningtypen, ook in de duurdere prijsklassen, zodat andere doelgroepen terecht kunnen in de wijk en huidige bewoners beter kunnen doorstromen binnen de wijk. Veiligheid, leefbaarheid en voorzieningen: verschillende typen bewoners zijn vertegenwoordigd in de wijk. Bewoners nemen actief deel aan activiteiten en onderhoud. Compleet voorzieningenaanbod voor de diverse doelgroepen in de wijk. Visie Castor- Pollux- en Morgensterflat De 550 woningen worden voornamelijk bewoond door senioren. We willen er graag aan bijdragen dat bewoners zo lang mogelijk in hun woning kunnen blijven wonen, door samenwerking met zorgen welzijnsinstellingen. Herzien wijkvisie Wij verhuren veel woningen in Paddepoel en hebben sinds 2005 een wijkvisie voor de wijk. In 2008 is een start gemaakt met het herzien van de wijkvisie. De uitkomsten van de gemeentelijke leefbaarheidsmonitor, de herziene gemeentelijke wijkvisie en de veranderende woningmarkt zijn hiervoor redenen. Begin 2009 wordt dit afgerond. Aan de hand van de vernieuwde wijkvisie kunnen we voor de komende jaren goed onderbouwde keuzes maken voor de wijk met betrekking tot nieuwbouw, woningverbetering, onderhoud, beheer en sociale maatregelen.

Hoe staat de wijk ervoor?

Wijkvernieuwing De wijkvernieuwing die in 2001 is begonnen nadert haar einde. Bijna alle fysieke ingrepen zijn inmiddels uitgevoerd. De nieuwbouw heeft de wijk een moderne, frisse uitstraling gegeven en veel nieuwe bewoners naar de wijk gebracht. De nieuwe koopwoningen worden voornamelijk bewoond door nieuwe bewoners van buiten de wijk, voor wooncarrière binnen de wijk is het prijsverschil tussen de oude en nieuwe woningen te groot. Oude en nieuwe bewoners gaan goed met elkaar om en beide groepen zijn evenredig vertegenwoordigd bij wijkactiviteiten en –overleg. Maatschappelijke ontwikkelingen in Paddepoel-Zuidwest Uit interviews die de gemeente heeft gehouden voor de onderscheidende wijken, blijkt dat bewoners positief zijn over de ontwikkelingen in de wijk, dat ze zich thuis en veilig voelen. Het werkloosheidspercentage in de wijk is gedaald. Dit komt deels door de veranderde bevolkingssamenstelling (meer tweeverdieners in de nieuwbouwkoopwoningen). Daarnaast werpen


ook de projecten die in voorgaande jaren zijn gestart om mensen actiever te maken, zoals het bewonerbeheerteam dat zwerfvuil en onkruid opruimt en het welkomstcomité voor nieuwe bewoners, vruchten af. In de huurwoningen wonen relatief veel bewoners met een uitkering en zonder sollicitatieplicht, die door dit soort projecten weer structuur en een doel in hun leven krijgen en meer betrokken raken bij hun omgeving. In de toekomst willen we onderzoeken of we, in samenwerking met de gemeente (sociale zaken en werkgelegenheid) en eventueel anderen, bewoners stage- en/of werkervaringsplaatsen aan kunnen bieden. Maatschappelijke ontwikkelingen in de Castor-, Pollux- en Morgensterflat Steeds vaker krijgen we geluiden dat de bewoners in deze flats meer samen willen doen, om de eenzaamheid te verkleinen. De computerlessen die de huismeester in 2008 in de flat organiseerde waren een groot succes. In 2009 gaan we zeker verder hiermee en met andere ideeën om bewoners meer met elkaar in contact te brengen.

Activiteiten in 2008: Kwaliteit woningaanbod

Woningverbetering In de tweede helft van 2008 zijn we gestart met woningverbetering van 112 grondgebonden gezinswoningen in de Watermanstraat en omgeving. Omdat de woningen vier slaapkamers hebben zijn het zeer gewilde gezinswoningen, maar de woningen zijn eind jaren ‘60 gebouwd en aan modernisering toe. Het elektra en sanitair worden vernieuwd, waar nodig worden ook werkzaamheden aan muren en dak uitgevoerd en tegen huurverhoging kan een nieuwe keuken worden geplaatst. Op verzoek van bewoners hebben we de maatregelen uitgebreid met het aanbrengen van dubbel glas en een nieuwe voordeur. De werkzaamheden worden in de zomer van 2009 afgerond. Daarna gaan we met de omgeving bezig. Met nieuwe heggen en schuttingen in de tuinen willen we daar meer rust en uniformiteit creëren. Nieuwbouw Begin 2008 hebben we de laatste geschakelde woningen aan de Grote Beerstraat opgeleverd. Ook is er hard gewerkt aan de woontorens Orion en Marquant. In het najaar van 2008 werd de karakteristieke mast op de Orion geplaatst. Het knipperende waarschuwingslicht voor vliegverkeer veroorzaakt helaas veel irritatie, daarom wordt in 2009 een andere lamp geplaatst. De flat bestaat uit dure koopwoningen, starterswoningen, sociale huurwoningen en vrije sectorhuur. Daarnaast biedt het gebouw plek aan 21 wooneenheden voor cliënten van de Noorderbrug (mensen met een gehoorbeperking) en een werkeenheid. De eerste koopwoningen van de Orion worden in februari 2009 opgeleverd. Marquant wordt in mei of juni 2009 opgeleverd. Onderhoud In 2008 hebben we het onderhoud dat we hadden gepland in Paddepoel uitgevoerd. Bij twee complexen hebben we tegelijk met schilderwerk bewoners de mogelijkheid geboden om dubbel glas te laten plaatsen, tegen huurverhoging. Het voordeel voor de huurder is meer comfort en lagere energielasten. Bijna 70% van de bewoners heeft hieraan meegedaan. In 2008 hebben we samen met een klankbordgroep van bewoners een opfrisplan gemaakt voor de Taurusflat. De flat uit de jaren ‘70 had een donkerbruine, sombere uitstraling en was daardoor moeilijk verhuurbaar bij een jongere doelgroep. Architect Jaap Stobbe heeft een plan gemaakt om de gangen en balkons te moderniseren en de herkenbaarheid van de entree te vergroten. Ook het terrein voor de entree wordt aangepakt. In 2008 is het geplande onderhoud aan de Castor- Pollux- en Morgensterflat uitgevoerd. Er waren diverse klachten over tocht en eind 2008 is besloten hier een onafhankelijk onderzoek naar te doen. Als er een technisch probleem is, dan zoeken we naar een oplossing. Daarnaast gaan we bewoners goede informatie geven over ventileren.



Zwerfvuil Sinds 2006 is er een bewonerbeheerteam dat zwerfvuil en onkruid opruimt. Het bewonerbeheerteam en de buurtconciërge, vanuit het Nieuw Lokaal Akkoord gefinancierd, hebben ervoor gezorgd dat de wijk schoner is. Dat bleek uit de schouw, maar wordt ook gemeld bij het bewonersplatform. Daarnaast is Stiel eind 2008 gestart om samen met kinderen uit de wijk zwerfvuil op te ruimen. Het doel is tweeledig: de bewoners leren kinderen aan te spreken en te sturen en de kinderen worden zich meer bewust van hun omgeving en de rommel erin. Bijkomend voordeel is dat de wijk schoner wordt. Onze rol in deze projecten is financiële ondersteuning en onze buurtbeheerder vervult een belangrijke rol in het ontvangen en instrueren. Tuinonderhoud Ons doel is om de tuinen schoon, heel en veilig te krijgen. Dat doen we door het bewoners makkelijker te maken: gereedschap is te lenen bij het tuingereedschapuitgiftepunt, advies is te krijgen bij de beheerder van het gereedschapuitgiftepunt of bij onze adviseur. Eventueel kunnen huurders de hulpverleningsdienst van het STIP inschakelen. Tegelijkertijd treden we strenger op bij achterstallig onderhoud. De buurtbeheerder heeft waar nodig bewoners aangesproken op achterstallig onderhoud. In extreme gevallen hebben we zelf de tuin aangepakt, op kosten van de huurder. De strengere aanpak heeft zeker resultaat gehad, maar we hebben wel gemerkt dat het effect van korte duur is. We hebben in 2008 het uitgiftepunt extra gepromoot, hetgeen heeft geresulteerd in 110 uitgiften in 2008. Dit resultaat was boven verwachting. Om aandacht voor de tuin te blijven vragen, hebben we in november een tuinactiedag gehouden. Er is zo’n 60 kuub aan tuinafval opgehaald. Een mooi resultaat. Bewonersoverleggen Paddepoel-Zuidwest Het omgevingsbeheeroverleg werd in een evaluatie door bewoners positief beoordeeld: snel duidelijkheid over of iets kan of niet. Tijdens de schouw in 2008 waren er opvallend weinig klachten of vragen over de woonomgeving. Dit hebben we als team aan het eind ook geconcludeerd. Het bewonersplatform heeft zich verder ontwikkeld. Het overleg wordt vier keer in het jaar gehouden en de opkomst is telkens goed geweest, zo’n 30 á 40 bewoners. De verdeling tussen eigenaren en huurders evenredig en er worden al plannen samen opgepakt. Een prima resultaat en een flinke stap vooruit in onze doelstelling om het verschil tussen huurders en kopers minder groot te maken en onderling begrip te creëren. De overleggen verlopen in goede sfeer. Projecten Nieuw Lokaal Akkoord In Paddepoel is In vertegenwoordigd in het wijkteam in het kader van het Lokaal Akkoord. Het wijkteam heeft in 2008 een aantal aanvragen ontvangen en goedgekeurd, zoals de renovatie van de speeltuin en het speeltuingebouw, een Sport & Spelcontainer en Professionele (agogische) inzet. Dit alles om meer activiteiten te bieden aan de jeugd van 12 jaar en ouder in de wijk. Ook komt er een visvlonder bij de Voermanhaven, een talentenjacht, tentoonstelling en boek voor en door kinderen en een boekje over schaken (omdat de Europees Kampioen 2008 Sergey Tiviakov in Paddepoel woont). In 2008 is met het wijkbudget een vissteiger aangelegd aan het Reitdiep. Er is een klussendienst gestart van vrijwilligers in het STIP en er zijn in diverse straten leuke activiteiten voor en door bewoners georganiseerd om de onderlinge betrokkenheid in de buurt te vergroten. Ook is een deel van het budget besteed aan het inhuren van een opbouwwerker. Sponsoring buurtactiviteiten In 2008 hebben we vanuit In diverse activiteiten gesponsord, omdat we buurtactiviteiten belangrijk vinden voor de sociale cohesie. Zo gaven we een financiële bijdrage voor een opblaasbare springglijbaan tijdens de straatspeeldag in Paddepoel, aan de vrijmarkt op Koninginnedag en aan het 12,5 jarig jubileumfeest van de bewonerscommissie van de Castor- Pollux- en Morgensterflat.


Omgeving Castor- Pollux- en Morgensterflat Een bewoner maakt, geheel op eigen initiatief, regelmatig de omgeving schoon. De huismeester heeft wederom een actieve rol gespeeld bij de Lentekriebels. Samen met de bewonerscommissie heeft hij weer veel ouderen geworven. Om meer begrip te krijgen tussen ouderen en jongeren, hebben ze dit jaar de wijk schoon gemaakt met kinderen uit groep 7 en 8 van de Vensterschool. Helaas heeft het qua onderlinge contacten niet het beoogde resultaat gehad. Het verschil tussen beide groepen was te groot. Wel was de omgeving naderhand weer schoon. Er was er in 2008 overlast van ratten rond de flats. Onze containerruimtes waren volgens de milieu-inspectie deels oorzaak. Daarom hebben we besloten in alle containerruimtes aanpassingen te doen. Ook hebben we alle bewoners erop geattendeerd geen etensresten naar buiten te gooien. Activiteiten voor bewoners Castor- Pollux- en Morgensterflat In 2008 is er een computerhelpdesk in de flats gestart. Doel is om ouderen op informele manier wegwijs te maken op de computer. Het is een project voor en door bewoners, met een stevige rol voor de huismeester. In en de gemeente hebben ieder twee computers beschikbaar gesteld. Een groot succes, deelnemers bleken het goed te waarderen. Belangrijkste redenen om mee te doen is computerkennis en onderlinge contacten. Onderzoek zorg-en welzijnsbehoefte bewoners Castor-, Pollux- en Morgensterflat In 2008 heeft een extern onafhankelijk onderzoeksbureau in opdracht van In en Dignis door interviews onderzocht wat de zorgen welzijnsbehoefte onder bewoners is. Dit past bij onze visie om de bewoners er zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen laten wonen. Begin 2009 is de uitslag bekend en wordt bepaald hoe het vervolg eruit zal zien. Gemengd beheer In 2008 hebben we met PandGarant een informatieavond georganiseerd voor alle bewoners (huurders en eigenaren) van de Vereniging van Eigenaars De Waterman. Doel was beide groepen eenduidige informatie te geven over wat de voor- en de nadelen van het wonen in een gemengd beheer complex is. De opkomst was goed en de sfeer eveneens. Veel bewoners waren blij met de extra informatie. Er is een flatcommissie van drie huurders en twee eigenaren gevormd. Zij voeden het bestuur met informatie en ideeën. In 2009 gaan we een visie ontwikkelen om dit meer gestructureerd in alle gemengd beheer panden van de grond te krijgen.

Verhuur en verkoop

Verhuur In 2008 waren er geen echte bijzonderheden. Wat wel opvalt is dat het aantal reacties op woningen voor 45-plussers met lift is afgenomen. In 2009 gaan we uitzoeken wat de reden is. We hebben de seniorenwoningen in de Capomo’s voor het eerst via de website van WoningNet aangeboden. Onze aarzeling blijkt onterecht; ook senioren reageren digitaal. Daar gaan we in 2009 mee dus mee door. Begin 2009 leveren we 9 sociale huurwoningen op in de nieuwgebouwde toren, De Orion. Om bij te dragen aan ons doel binnenwijkse doorstroming te bevorderen, kregen bewoners uit Paddepoel-Zuid voorrang. Er zijn drie woningen toegewezen aan wijkbewoners en twee aan oud-inwoners van Paddepoel. De overige vier zijn aan eigen huurders uit andere wijken toegewezen. In december 2008 is de sloop aangezegd van de bejaardenwoningen aan de Noorderkroonstraat. De geplande sloopdatum is 11 januari 2010. Noorderkroonstraat 1 t/m 39 blijven nog tot 2014 staan. Hiermee bieden we een oplossing voor de vraag naar kleine eenheden. Die worden namelijk te snel en allemaal gesloopt, vandaar de pas op de plaats. In de toekomst verwachten we minder vraag en bovendien wordt er in de nieuwbouw rekening gehouden met kleine eenheden voor bewoners die behoefte hebben aan kleine, overzichtelijke woningen. De woningen aan de Noorderkroonstraat worden nu met tijdelijke contracten verhuurd.


Te woon In 2008 hebben we de woningen aan de Eenhoornstraat Te Woon aangeboden. Nieuwe bewoners kunnen kiezen tussen huren of kopen met korting. Er zijn aan de Eenhoornstraat nog geen woningen met Koopgarant verkocht in 2008. In de Steenbokstraat zijn drie woningen verkocht met Koopgarant. Verkoop In 2008 hebben wij zes woningen verkocht in de Watermanstraat.

Lewenborg

Wijkvisie

De wijk nu: Ruimtelijk: Lewenborg is ‘dorps wonen in de stad’ of ‘stads wonen in het groen’. Bevolking: veel gezinnen met kinderen, toename van eenoudergezinnen en één- en tweepersoonshuishoudens (senioren). Woningvoorraad: vooral betaalbare eengezinswoningen, in mindere mate appartementen. Voorzieningen: divers en uitgebreid aanbod in en rondom de wijk. Veiligheid en leefbaarheid: toename van overlast, bewoners zijn gehecht aan de wijk, grote sociale samenhang, kindvriendelijk. De wijk in de toekomst: Woningvoorraad en bevolking: naast eengezinswoningen zijn er appartementen voor senioren, zodat deze kunnen doorstromen en er woningen vrijkomen voor gezinnen. De wijk is aantrekkelijk voor nieuwe doelgroepen uit de stad en de omgeving: vooral voor starters en gezinnen met lagere en midden inkomens. Veiligheid, leefbaarheid en voorzieningen: Lewenborg is een kwalitatief goed uitziende en goed onderhouden wijk, met een compleet aanbod aan voorzieningen en met actieve bewoners. Door het ruime en groene karakter, alsmede door het complete aanbod van voorzieningen kan Lewenborg concurreren met omliggende wijken.


In Lewenborg wordt gewerkt aan de vernieuwing van de wijk: aanleg van de Lewenborgsingel, het gezondheidscentrum en de upgrading van het winkelcentrum. Helaas hebben bewoners lang moeten wachten op de vernieuwing van het winkelcentrum. De langdurige planvorming heeft het vertrouwen in de instanties beschadigd. In het winkelcentrum is een informatiecentrum ingericht, om bewoners op de hoogte te houden van de vernieuwingen en de planning daarvan. Hierdoor en doordat er zo langzamerhand zichtbare resultaten komen, krijgen bewoners meer begrip voor de situatie en hoop dat het goed komt. Het vele groen maakt Lewenborg voor veel mensen tot een aantrekkelijke wijk. De openbare ruimte en het Wijkpark Le Roy zijn in de loop van de jaren echter wat verwaarloosd. Inmiddels werken we samen met bewoners aan het verbeteren van de openbare ruimte.


Woningverbetering In 2008 zijn we gestart met de verbetering van de kwaliteit en het comfort van 400 woningen in Lewenborg. Ongeveer de helft van de woningen is gereed. Bewoners zijn over het algemeen zeer positief over de verbeteringen zelf, maar velen valt de overlast door de werkzaamheden zwaar. In overleg met bewoners zoeken we naar passende oplossingen om de overlast te beperken. De


woningverbetering is niet alleen gunstig voor de betrokken bewoners, maar ook voor de uitstraling van de woningen en van de wijk Lewenborg. Een positief effect is bijvoorbeeld dat veel bewoners nu actie ondernemen om hun tuin te verbeteren. Nieuwbouw In het centrum van de wijk bouwen we een nieuw gezondheidscentrum. Erboven en ernaast komen 114 appartementen, zowel koop als huur. De huurappartementen bestaan uit 21 sociale en 36 vrije sector appartementen. We hopen hiermee de doorstroming in de wijk te bevorderen, zodat er woningen vrijkomen voor gezinnen. De belangstelling voor de vrije sector huur- en koopappartementen valt tot nu toe echter tegen. In 2008 is de inspraakprocedure voor de “Boerhoflocatie” afgerond. Het plan is aangepast naar aanleiding van bezwaren uit de buurt en van bewonersvertegenwoordiging de Scheepsraad. Het stedenbouwkundig plan omvat nu 57 woningen (27 koop en 30 huurwoningen) en er komt extra speelgelegenheid. De woningen gaan voldoen aan Politiekeurmerk Veilig Wonen, Groninger Woonkwaliteit en worden energiezuinig. Onderhoud Voor de laagbouwwoningen in Lewenborg waar geen niveauverbetering plaatsvindt, zijn wij gestart met schilderwerkzaamheden. Dit krijgt in 2009 een vervolg. Ook zijn we gestart met het verbeteren van de wandafwerking in douches, toilet en keuken in de zogenaamde “Van Eg woningen”. De werkzaamheden worden op verzoek van de bewoner uitgevoerd, of als de woning vrij komt. Wij hebben in het kader serviceonderhoud 86% van onze huurders in Lewenborg bezocht.

Activiteiten 2008: Veiligheid, leefbaarheid en voorzieningen

Oplevering Vensterhuis In 2008 is het Vensterhuis opgeleverd, een samenwerkingsverband van organisaties die zich richten op het stimuleren, begeleiden en activeren van jonge kinderen in hun ontwikkeling. Ouders kunnen in het Vensterhuis terecht voor zorg, informatie, advies en steun of gewoon voor de gezelligheid. Dit ouder&kindcentrum met zijn kleurrijke, kindvriendelijke en praktische gebouw is een mooie toevoeging aan de voorzieningen in de wijk. Creatieve middag in flat Mercator In 2008 zijn de gangen van de Mercatorflat opgefleurd met de schilderijen die bewoners zelf hebben gemaakt tijdens een creatieve middag in 2007. Er is saamhorigheid ontstaan door deze activiteit, de schilderijen in de gang vormen bijvoorbeeld aanleiding voor een praatje bij het wachten op de lift. Sommige bewoners hebben zich aangesloten bij een bestaande schildersclub in de wijk, waardoor ze weer mensen ontmoeten en een nieuwe uitdaging hebben. Door deze activiteit zijn er nieuwe gezamenlijke activiteiten ontstaan, zoals samen een kerstboom optuigen in de flat. Tuingereedschapuitgiftepunt Sinds 2007 is er een uitgiftepunt tuingereedschap, waar bewoners gereedschap kunnen lenen. Een wijkbewoner beheert het uitgiftepunt, in overeenstemming met onze visie dat we de persoonlijke ontwikkeling van bewoners ondersteunen. Het uitgiftepunt is inmiddels goed bekend onder bewoners en velen maken er dankbaar gebruik van. Hierdoor wordt niet alleen de woonomgeving verbeterd, maar ontmoeten bewoners elkaar. Tijdens de actie Lentekriebels organiseerde het uitgiftepunt diverse activiteiten. Deze werden werd druk bezocht en bewoners kwamen in gesprek met elkaar. Er werden ideeën aangedragen, afspraken gemaakt om gezamenlijke acties op te pakken. Loodslewenborg In wijkcentrum Het Dok draait sinds oktober 2007 het informatie- en adviescentrum LoodsLewenborg. Hier en op de website www.loodslewenborg.nl kunnen alle Lewenborgers terecht met hun vragen over

http://www.loodslewenborg.nl


wonen, welzijn, zorg, opvoeding, financiën en vervoer. Woningcorporaties, de gemeente, de bibliotheek, welzijnsinstellingen en wijkorganisaties hebben samen LoodsLewenborg opgericht. Het bezoekersaantal van het informatiecentrum is laag, hoewel er veel reclame voor het centrum is gemaakt. Daarom is in 2008 besloten dat onze buurtbeheerder stopt met zijn wekelijkse spreekuur op deze locatie. In 2009 wordt LoodsLewenborg omgezet in een steunen informatiepunt over wonen, welzijn en zorg voor ouderen (STIP). Het is gebleken dat hier meer behoefte aan is in de wijk. Meeroeien Onder het motto ‘Meeroeien’ organiseert de bewonersorganisatie samen met de gemeente, In en Nijestee al twee jaar in verschillende straten een schouw, waar bewoners hun ideeën over hun woonomgeving kunnen laten horen. Doel is de betrokkenheid van de bewoners vergroten. In tegenstelling tot voorgaande jaren waren in 2008 Lefier, Nijestee en de gemeente aanwezig tijdens de schouw, om een goed beeld te krijgen wat er speelt en om een netwerk op te bouwen in de wijk. De schouwen hebben een positief effect op de betrokkenheid van bewoners. In iedere straat waar een schouw heeft plaatsgevonden, is een bewoner gevonden die graag aanspraakpunt wil zijn namens zijn of haar straat. Bewoners zijn actiever en bewuster geworden met betrekking tot hun woonomgeving. In sommige straten ondernemen bewoners zelf activiteiten als een barbecue, zwerfvuil ruimen enz. Professionals weten hierdoor beter wat er werkelijk speelt in straten en zijn daardoor doelgerichter bezig in de wijk. In 2009 gaan we kijken hoe we de betrokkenheid van bewoners nog meer kunnen vergroten en gaan we bewoners nog meer aansturen op zelfredzaamheid. Wijkteam Nieuw Lokaal Akkoord Lewenborg is een van de 14 wijken die vanuit de afspraken in het Nieuw Lokaal Akkoord (NLA) de komende jaren extra geld krijgt. Het wijkteam maakt samen met bewoners plannen voor de beste besteding van dit geld. Het wijkteam Lewenborg bestaat uit medewerkers van de gemeente, Nijestee, het Vensterhuis en de politie. Vanuit Lefier is de wijkconsulent onderdeel van het wijkteam. Vanuit haar rol kijkt zij samen met de andere leden van het wijkteam naar ingebrachte initiatieven. Is er voldoende draagvlak bij bewoners en wat is het uiteindelijke effect? Ook haalt de wijkconsulent samen met de wijkteamleden ‘de vraag’ van bewoners op bijvoorbeeld door het organiseren van bewonersavonden. Dit alles gebeurt onder de naam ‘Heel de buurt’. Projecten Nieuw Lokaal Akkoord Tijdens de Startmanifestatie, een jaarlijks wijkevenement in september, konden bewoners ideeën voor besteding van het NLA-budget inleveren. Voorbeelden zijn een stadsspeeltuin en een project om (nieuwe) bewoners wegwijs te maken in de wijk. Tijdens een bewonersavond zijn werkgroepen van bewoners en professionals gevormd die de ideeën gaan uitwerken. Bij het zorgcentrum Mercator is in 2008 het parkeerterrein opnieuw ingericht om de verkeerssituatie veiliger te maken. Voor de Lewenborgse jeugd is aan De Valreep een container met sportspullen geplaatst. In 2009 wordt de container in gebruik genomen. Het wijkteam heeft besloten om in 2009 een buurtconciërge aan te stellen in Lewenborg. De buurtconciërge is aanspreekpunt voor bewoners voor vragen over de woonomgeving en ziet er op toe dat het zwerfvuil verminderd wordt Het wijkinternetcafé in Het Dok heeft in 2008 een nieuwe server met de bijbehorende software gekregen. Omdat het wijkinternetcafé een rechtstreekse meerwaarde heeft voor de leefbaarheid in Lewenborg, heeft het wijkteam deze aanvraag gehonoreerd. In gesprekken van het wijkteam met de jeugd kwam naar voren dat er behoefte is aan extra speelplekken en een kunstgrasveld. Aan de westkant van de scholen de Swoaistee en ’t Kompas is ruimte gevonden om in deze vraag te voorzien. Zorgen voor morgen is er op gericht om ouderen en mensen met een fysieke beperking zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen in hun eigen omgeving. Lewenborg is een van de prioriteitswijken en het wijkteam Lewenborg heeft een budget toegekend om Zorgen voor Morgen in de wijk uit te


voeren. Plannen voor 2009: het opzetten van een STIP (zie ook LoodsLewenborg), het aanstellen van een ketenondersteuner en huisbezoek aan ouderen. Startmanifestatie Ieder jaar organiseert het wijkcentrum de Startmanifestatie. Deze informatiemarkt heeft als voornaamste doel het informeren van wijkbewoners over alle sociale culturele activiteiten voor het komende seizoen. Organisaties die in de wijk werken kunnen zich ook presenteren. In heeft haar nieuwbouwplannen gepresenteerd aan bewoners.

Verhuur en verkoop

Verhuur Om de doorstroming in de wijk op gang te helpen, gaven we in 2007 Lewenborgers die in een gezinswoning wonen voorrang op de te bouwen sociale huurappartementen boven het Gezondheidscentrum. Hierdoor ontstonden er weer mogelijkheden voor eventueel jonge gezinnen om door te stromen naar een gezinswoning. De belangstelling van huurders van Lefier die in Lewenborg wonen valt iets tegen. In totaal zijn er 13 woningen verhuurd aan eigen huurders, 6 woningen aan overige bewoners van Lewenborg, één woning is gereserveerd voor een bijzondere doelgroep en voor één woning hebben we nog geen kandidaat. Voor de 36 vrije sector huurwoningen is wel belangstelling, maar nog niet voldoende. De appartementen worden vanaf april 2009 opgeleverd. Op zowel de seniorenappartementen in Mercator als op de portiekwoningen met lift komen via Woningnet minder reacties. We verwachten in Lewenborg de komende jaren een toenemende vergrijzing. Daardoor zal de belangstelling voor deze woningen weer toenemen. Verkoop Voor de nieuwbouwappartementen bij het Gezondheidscentrum is belangstelling, maar nog niet voldoende. We gaan onderzoeken hoe we de aandacht meer kunnen vestigen op de wijk en op deze appartementen. Er zijn in 2008 16 huurwoningen uit de bestaande voorraad verkocht. Te woon In 2008 zijn in Lewenborg 6 woningen met Koopgarant verkocht.

Groningen Zuid

Wijkvisie

De wijk nu: Ruimtelijk: ruim opgezette wijk, veel groen en veel voorzieningen, nabij uitvalswegen. Bevolking: veel één- en tweepersoonshuishoudens zonder kinderen. Weinig verhuizingen. Woningvoorraad: vooral portieketagewoningen en boven/benedenwoningen. Voorzieningen: veel voorzieningen aanwezig. Veiligheid en leefbaarheid: nette buurt; veiligheid en leefbaarheid hoger dan gemiddeld in Groningen. De wijk in de toekomst: Woningvoorraad: mensen willen graag in de wijk blijven, zorgen voor voldoende woon-zorgmogelijkheden voor ouderen. Meer eengezinswoningen toevoegen. Veiligheid, leefbaarheid en voorzieningen: voorzieningenpeil en groene uitstraling behouden. Wij richten ons samen met de bewoners en andere partijen op het verder leefbaar maken van de wijk.



Imago Groningen Zuid heeft een positief imago in Groningen. In De Wijert-Noord, een deel van Groningen Zuid, is de verloedering echter groter dan in andere delen van de wijk, zo bleek in 2006 uit de Wijkmonitor. Ook de betrokkenheid van bewoners bij de eigen buurt is in De Wijert-Noord minder dan in andere delen van Groningen Zuid. Wel zijn bewoners tevreden over de groenvoorziening, de voorzieningen, de veiligheid en de netheid. We hebben ons in het kader van het Nieuw Lokaal Akkoord daarom aangesloten bij het Wijkteam Zuid om gezamenlijk een goede koers uit te zetten voor de wijk als geheel.De initiatieven vanuit het wijkteam Nieuw Lokaal Akkoord, zoals het steunen informatiepunt (STIP) voor ouderen en het project buurtbemiddeling, werpen hun eerste vruchten af.


Onderhoud Aan de Couperusstraat en Hora Siccamasingel zijn platte daken gerenoveerd. Daarbij zijn de schoorstenen vervangen, de isolatie verbeterd en de bedekking vernieuwd. In de 112 woningen aan de van Iddekingeweg, van Imhoffstraat en Rengersstraat zijn de portieken geschilderd. Woningverbetering In 2008 hebben we besloten om 22 woningen in de H.R. Holststraat en de Van Schendelstraat op te knappen. Werkzaamheden die we gaan uitvoeren zijn het reinigen van de kozijnen en een onderhoudsbeurt voor het hang en sluitwerk. Het voegwerk in de gevels wordt hersteld en de dakgoten worden vervangen. In verband met wateroverlast zal de drainage onder de woningen worden hersteld en waar nodig de riolering. Daarnaast bieden we maatregelen tegen huurverhoging aan, onder andere het isoleren van de begane grondvloer, het plaatsen van voorzetwanden in woon- en slaapkamer en verbetering van de ventilatie in kruipruimte en badkamer. In 2008 hebben we plannen gemaakt om de woningen aan de H.L. Wichersstraat te renoveren. We hebben een bewonersavond belegd zodat bewoners daarover konden meedenken. De gemeente bleek echter plannen te hebben voor uitbreiding van de zuidelijke ringweg. De kans bestaat dat in ieder geval de noordzijde van de straat over enkel jaren zal moeten wijken en wellicht ook de zuidzijde. In de zomer van 2009 komt hierover meer duidelijkheid. Het is niet verstandig om nu grootschalig te gaan renoveren. Wel hebben we toegezegd een aantal kleine, dringende zaken uit te voeren, zoals het vervangen van de cv-ketels. Nieuwbouw Een bijzonder nieuwbouwproject is ‘De Zunne’. Dit project bestaat uit de nieuwbouw van 32 woningen aan de Van Schendelstraat, Werumeus Buningstraat, Hora Siccamasingel en Couperusstraat. De Zunne bestaat uit 32 ruime eengezinswoningen, 22 koop- en 10 sociale huurwoningen. In bouwt deze milieuvriendelijke en energiezuinige woningen met het oog op morgen. De bouwwijze en -materialen zijn zorgvuldig afgewogen op hun invloed op de toekomst en omgeving. Veel bouwmaterialen kunnen in de toekomst hergebruikt worden. In de woningen worden energiezuinige installaties toegepast. De woningen krijgen een groen dak van mos-sedum, dat in de winter warmte vasthoudt en in de zomer een verkoelend effect heeft. Daarnaast heeft een groen dak ecologische waarde voor de wijk, het filtert CO2 uit de lucht en voorkomt wateroverlast tijdens regenbuien door de tijdelijke wateropname.



Buurtbeheerder Sinds 2007 hebben we geen buurtbeheerder meer in de wijk, omdat er weinig gebruik van werd gemaakt. Nu blijkt dat huurders toch een aanspreekpunt missen. Ook krijgen wij minder informatie over de wijk binnen. Daarom hebben we besloten in 2009 om via stichting Werkprojecten opnieuw een buurtbeheerder aan te stellen. Wijkteam Nieuw Lokaal Akkoord Ook in Groningen Zuid nemen wij deel aan het wijkteamoverleg. In 2007 heeft het wijkteam wensen en ideeën verzameld van bewoners, in 2008 zijn een aantal initiatieven gerealiseerd met geld van het wijkbudget. Er zijn vier bewonerswerkgroepen actief: Groen & Grijs, Verkeer, Veiligheid en Ontmoeten. Iedere werkgroep werkt samen met een professional van de gemeente of de corporatie de plannen verder uit. Een lid van het wijkteam helpt de groep op weg. Als de werkgroep het plan heeft uitgewerkt, beoordeelt het wijkteam dit en zorgt dat het plan ook echt uitgevoerd kan gaan worden. Deze werkgroepen komen in 2009 weer bij elkaar om verder te praten over de verschillende thema’s. Activiteiten en projecten Nieuw Lokaal Akkoord Zo is een financiële bijdrage geleverd aan de aanleg van een speeltuin bij het Multifunctioneel Centrum. Een groep kinderen heeft meegedacht over het ontwerp. Ook zijn er plannen gemaakt voor de oprichting van een ouder-kindcentrum en een buurtwerkplaats om aan je auto of motor te kunnen klussen. Tegengaan van jongerenoverlast wordt geregeld genoemd als een verbeterpunt in De Wijert-Noord. Stiel organiseert hier samen met bewoners al leuke dingen zoals het Eethuis en de Kinderclub. In het wijkteam kijken we naar uitbreiding van de activiteiten. Verder zijn er ideeën voor een wijkfilm, een wijkkrant en een kunstproject om de binding van bewoners met elkaar en met hun buurt te versterken. Sport & beweging is een belangrijk thema in De Wijert-Noord. Vanaf 1 januari 2008 is een buurtsportwerker actief in de om de wensen en mogelijkheden voor sporten in de wijk in kaart te brengen en om samenwerkingsverbanden op te zetten. In 2008 heeft de buurtsportwerker verschillende sporten bewegingsprojecten in de wijk georganiseerd, onder andere een straatvoetbaltoernooi. Leefbaarheidsfonds WijertWensen Dit fonds is een initiatief van de Huismeesters, Nijestee en In en staat los van het Nieuw Lokaal Akkoord. Het is na het Annie Takfonds (Oosterpark) en Stichting Thuis (Kostverloren) het derde leefbaarheidsfonds in Groningen. Bewoners, instellingen en scholen kunnen projecten indienen die ze graag willen realiseren om het wonen in de Wijert nog prettiger te maken. De drie corporaties hebben elk € 7.500 in dit fonds gestort.

Verhuur en verkoop

Verhuur Er is nog steeds veel belangstelling voor de sociale huurwoningen in dit deel van de stad. Verhuur van de vrije sector woningen aan de Hora Siccamasingel voor 50-plussers verloopt stroef. Er komen weinig reacties binnen op beschikbare woningen. Te Woon. In 2008 zijn er nog geen woningen in de Wijert/Helpman aangeboden. Dit gebeurt wel in 2009.


Verkoop Er zijn in 2008 zeven woningen uit ons bestaande bezit aan de Couperusstraat verkocht. In november 2008 is de verkoop in het nieuwbouwproject De Zunne van start gegaan. Er is veel belangstellig voor, eind 2008 was al een groot deel van de woningen verkocht. Garageboxen De verhuur van de boxen die we in deze wijk hebben verloopt stroef. Er is praktisch geen wachtlijst en er ontstaat leegstand. Dit is in verhouding tot voorgaande jaren een dalende lijn. De boxen voldoen niet aan de wensen van veel kandidaten, ze vinden ze te klein of ze vinden het ontbreken van stroom een bezwaar. Sloop bejaardenwoningen De woningen aan de Couperusstraat en Hora Siccamasingel zijn uit de verhuur genomen in verband met sloop per 1 februari 2008, om plaats te maken voor de nieuwbouw. Alle bewoners zijn tijdig geherhuisvest.

Centrum en omgeving

Wijkvisie Centrum, Oranjebuurt en Studentenbuurt

Verspreid in het levendige, historische centrum van Groningen zijn diverse huurwoningen van In te vinden. Vooral één- en tweepersoonshuishoudens voelen zich thuis in het stadshart. Ons woningaanbod is daar dan ook op gericht. Er is behoefte aan meer aanbod voor één- en tweepersoonshuishoudens en in het midden- en duurdere segment. We zetten voor de toekomst in op duurdere huur en verkoop, en op het verwerven van nieuwe panden voor de huisvesting van jongeren en studenten. Wonen boven winkels draagt hier aan bij. Net buiten het centrum verhuren wij woningen in de Oranjebuurt en de Studentenbuurt (Tuinwijk). De Oranjebuurt is een geliefde, “complete” wijk. De aanwezige voorzieningen sluiten aan op de wensen van de bewoners, die bewust kiezen voor stads wonen in de Oranjebuurt. Wij verkopen een groot deel van ons bezit in deze buurt met uitzondering van de panden in de “driehoek” Studentenbuurt, Akkerstraat en Moesstraat. Deze hoek sluit min of meer aan op het centrum. In de Studentenbuurt hebben wij onze woningen gerenoveerd. Op termijn gaan wij delen verkopen. Wij zorgen er tot die tijd voor dat de bewoners prettig kunnen wonen en participeren ook in het wijkteam NLA Tuinwijk. In 2009 gaan we uitzoeken hoe we onze inzet in de Studentenbuurt op een goede manier geleidelijk kunnen afbouwen.


Rijksmonumenten De rijksmonumenten in ons bezit zijn overgebracht naar de Stichting Restauratie Rijksmonumenten Groningen (zie hoofdstuk Bedrijf). Hiermee zijn we in 2007 gestart. In samenwerking met de monumentenwacht worden deze complexen in kaart gebracht, waarna we onderhoudsprogramma’s kunnen opstellen waarvoor we subsidie van het rijk kunnen aanvragen. Zo kunnen we onze “pareltjes” in optimale conditie brengen en houden. Woningverbetering In 2008 is de grootscheepse renovatie van de 152 woningen in de Studentenbuurt afgerond. Zo werden de dakpannen vervangen en dakisolatie aangebracht. Daarnaast werden er kunststofkozijnen met dubbel glas geplaatst. Ook hebben we de houten vloeren op de begane grond door belbeton vervangen. Door deze maatregelen is energielabel B en C bereikt. 64 woningen zijn samengevoegd en zijn samen met 14 appartementen te koop aangeboden. De rest van de woningen blijft in de


verhuur. In de huurwoningen hebben we ook het sanitair vernieuwd, in de koopwoningen laten we dit aan de nieuwe eigenaren over. We hebben ook het hele binnenterrein heringericht. Eind 2008 is een vereniging van eigenaars opgericht. Onderhoud In 2008 is groot schilderwerk aan het Sint-Geertruidsgasthuis uitgevoerd. Daarnaast is ook de gasthuiskerk gerenoveerd. In verband met het aanbrengen van pleisterwerk aan de zuidgevel van de kerk is de geplande herinrichting van de tuinen uitgesteld. In 2008 zijn er veel lekkageproblemen geweest in het complex de Oosterboog. Bij woningen waar lekkage is geconstateerd hebben we in 2008 de problemen opgelost. Het lijkt echter een structureel probleem. Daarom gaan we in 2009 de waterleidingen in alle woningen preventief vervangen. Ook zijn we in gesprek met de eigenaar van het ondergelegen restaurant over verfraaiing van de entree van het complex. Balansventilatie In een complex op de hoek van de Akkerstraat en de Parallelweg hebben bewoners al langere tijd problemen met het binnenklimaat in de woningen. Deze problemen zijn nog niet opgelost. Een aantal bewoners heeft een advocaat in de arm genomen en de kwestie is veel in het regionale nieuws geweest. In acht woningen hebben we afgelopen jaar het balansventilatiesysteem aangepast. Onderzoek moet nog uitwijzen of deze aanpassingen het gewenste effect hebben. Ook in een ander complex aan de Akkerstraat ondervinden bewoners problemen met het balansventilatiesysteem. Een onafhankelijk onderzoeksbureau gaat het functioneren van het systeem onderzoeken. In 2009 willen we de problemen in deze complexen hebben opgelost.


Sint-Geertruidsgasthuis Vanaf 2008 is er een nieuwe beheerder in het Pepergasthuis. Naast reguliere beheertaken hebben hij en de bewonersvertegenwoordiging zich in 2008 ingezet voor het algemeen belang van het gasthuis. Voorbeelden hiervan zijn gesprekken met de gemeente over overlast door de horeca, de kleurkeuze voor het schilderwerk aan het monument en de plannen voor een urinoir in de Peperstraat. Rode Weeshuisstraat Regelmatig ontvangen we klachten over het gebruik van de parkeergarage en de containerruimte, over fout parkeren, illegaal gebruik van de garage en illegaal afval storten door niet-bewoners. Mede op dringend verzoek van bewoners starten we in 2009 met een plan van aanpak om misbruik tegen te gaan. Studentenbuurt De leefbaarheid in de Studentenbuurt is sterk verbeterd nu de woningen in deze buurt zijn opgeknapt. Dat horen we van bewoners en leiden we af uit het feit dat er geen klachten meer komen. Er is weinig deelname aan overleggen en bij navraag blijkt dit te komen omdat men tevreden is. We hebben de contacten met de buurtconciërge weer stevig aangehaald en de samenwerking verloopt goed. Op verzoek van bewoners gaan we nog een bankje op het binnenterrein plaatsen. We vinden wel dat de omwonenden daarbij zelf verantwoordelijkheid moeten nemen voor de keuze van het bankje en het onderhoud ervan. In november werd er een barbecue georganiseerd door bewoners. Wij hebben dit initiatief financieel en logistiek ondersteund. Tijdens deze barbecue hebben bewoners ook met elkaar gepraat over inrichting van de woonomgeving. Samen met de gemeente pakken we de tuinen aan. We gaan de ligusterhagen terugplaatsen en gras zaaien.


Verhuur en verkoop

Verhuur De woningen aan de Peperstraatzijde van het Pepergasthuis zijn in verhouding moeilijker verhuurbaar dan de overige woningen, mogelijk door de geringe afmetingen van de woningen en door geluidsoverlast van het uitgaanspubliek in de Peperstraat. Vanuit de doelgroep (50-plussrs) lijkt er minder animo te zijn voor de appartementen in het Rode Weeshuiscomplex. De verhuur verloopt dus nog altijd moeizaam. Dit geldt ook voor de plaatsen in de parkeergarage onder het Rode Weeshuis. Het Oosterboogcomplex aan het Gedempte Kattendiep heeft net als voorgaande jaren een vrij hoge mutatiegraad. Vanwege het type woningen en het publiek dat daarop afkomt, is dit normaal te noemen. De woningen aan de Noorderbinnensingel en omgeving blijken erg in trek. Wel behoeven deze complexen groot onderhoud. Ook komen er vanuit bewoners klachten over bijvoorbeeld de gehorigheid. Voor 2011 staat niveauverbetering gepland. De verhuur van de woningen in de Gelkingehof verloopt moeizaam, vanwege hoge huurprijzen. Voorlopig verhuren we deze woningen in verband met tegenvallende verkoop. De verhuur van binnenstadspanden in het hogere segment verloopt in het algemeen iets moeizamer. In 2008 is de verhuur van deze panden ondergebracht bij de verhuurmakelaar. De renovatie van de Studentenbuurt is in 2008 afgerond. Alle oorspronkelijke bewoners die dit wilden, zijn teruggekomen in deze buurt. De overige huurwoningen zijn aangeboden via Woningnet en weer verhuurd. Een deel van de woningen wordt verkocht, maar de vanwege de economische crisis verloopt de verkoop moeizaam. Verkoop Er zijn in 2008 in het centrum acht parkeerplaatsen/carports verkocht. In de Oranjebuurt hebben wij 15 woningen verkocht en in de Studentenbuurt zijn 30 woningen verkocht.

Studenten en jongeren

Visie op studentenhuisvesting

Studenten zijn zowel op sociaal als economisch vlak van groot belang voor de stad Groningen. Als studentenhuisvester willen we met ons woningaanbod zo goed mogelijk aansluiten op de woonwensen van deze groep. Het Woningmarktonderzoek Groningen 2008 – dat op verzoek van de gemeente is uitgevoerd – geeft aan dat er de komende jaren stedelijk een enorme opgave ligt op dat vlak. Er wordt gesproken over een toevoeging van ruim 4.500 eenheden tot 2014. Doel is de studerende en niet (meer) studerende jongeren in de stad beter te bedienen en aan de stad te binden, en tegelijkertijd de belasting van de bestaande woonwijken waar veel studenten wonen, te verminderen. Een flinke verruiming van de voor jongeren geschikte woningvoorraad in en nabij de binnenstad is een must. Vandaar dat we in 2008 een aanzet gemaakt hebben voor een nieuwe visie op studenten- en jongerenhuisvesting. Naast kernthema’s in de kwaliteit van de huisvesting, zoals hygiëne en gezondheid, (brand)veiligheid, internationalisering en duurzaamheid, hebben we nagedacht over de manier waarop we die grote opgave vorm kunnen geven. We richten ons daarbij op clustering van wooneenheden en voorzieningen, bij voorkeur nabij het centrum. Zo kunnen we levendige woonmilieus creëren die veel jongeren aanspreken. Deze visie zal in 2009 verder uitgewerkt worden.


Activiteiten 2008: kwaliteit kameraanbod

Nieuwbouw Wij hebben in 2008 geen nieuwe studenteneenheden opgeleverd. Wel zijn wij bezig geweest met de voorbereiding van nieuwbouw, waaronder een complex voor starters/studenten aan het Wielewaalplein. De komende jaren zullen wij onze bijdrage leveren aan de hierboven genoemde opgave van 4500 eenheden. In 2009 werken we dit verder uit in onze visie. Onderhoud Er zijn in 2008 grote investeringen gedaan in het verbeteren van doucheruimtes in een aantal complexen en er is grootschalig regulier schildersonderhoud gepleegd. In ons complex aan de Esdoornlaan zijn en worden de gemeenschappelijke keukens vervangen.

Activiteiten 2008: Leefbaarheid en beheer

Activiteiten bewonersverenigingen In 2008 hebben we vanuit vanuit empowerment en bewonersparticipatie gewerkt aan beheer in de studentencomplexen. In een aantal complexen hebben de bewonersverenigingen activiteiten georganiseerd, die bijgedragen hebben aan een beter contact tussen bewoners onderling. Indirect hebben deze activiteiten een positieve invloed gehad op de leefbaarheid in de complexen. Sommige activiteiten hebben we financieel ondersteund. Een concreet voorbeeld is een barbecue in het complex aan de Schoolstraat, waarbij bewoners afspraken hebben gemaakt over het beheer van de gemeenschappelijke tuin en ruimte. Resultaat: bewoners nemen verantwoordelijkheid voor hun omgeving en de tuin en het gebouw zien er netjes uit. In de Hoendiepflat moesten de sloten van alle kamers vervangen worden, nadat een centrale sleutel was kwijtgeraakt, waardoor het gebouw niet inbraakveilig meer was. Het bestuur van de bewonersvereniging heeft samen met ons de coördinatie van deze grote operatie voor haar rekening genomen. Samen zijn we er in geslaagd het probleem snel en effectief op te lossen. Een mooi voorbeeld van bewoners die zich actief inzetten voor de veiligheid van hun woonomgeving. We constateren dat de leefbaarheid in onze panden toeneemt en dat daarom ook in 2009 onze werkwijze van kracht blijft. Lik op stuk beleid In 2008 hebben wij het lik op stuk beleid bij vandalisme aangescherpt. De kosten van herstel worden zo snel mogelijk op de daders verhaald. Om zo snel mogelijk een rekening te kunnen sturen, hebben we binnen onze organisatie het proces van facturatie aangepast. We zijn nog niet helemaal tevreden over de snelheid van factureren en blijven op zoek naar een methode om huurders die vandalisme plegen sneller te confronteren met de financiële gevolgen hiervan. Duurzaamheid Ook in onze studentenpanden is duurzaamheid van belang. Het project voor het vervangen van gaskachels door HR-ketels is afgerond. Dit betekent een belangrijke impuls op het gebied van duurzaamheid en veiligheid. Een groot percentage van de studenteneenheden heeft een laag energielabel. Daarom gaan we vanaf 2009 jaarlijks in een deel van onze panden energiebesparende maatregelen nemen. Daarnaast stimuleren we bewustwording en gedragsverandering op het gebied van energiebesparing bij bewoners, bijvoorbeeld door workshops, prijsvragen en prestatieafspraken. Doel: daling van het energieverbruik. Verder onderzoeken we of we in 2009 bij (groot) onderhoudwerkzaamheden in een van de studentencomplexen afval kunnen hergebruiken volgens het ‘cradle-to-cradle’ principe.


Brandveiligheid Ook in 2008 hebben we veel geïnvesteerd in het brandveilig maken van ons bezit, onder meer in de Selwerdflats. Inmiddels voldoen bijna al onze panden aan de huidige wettelijke eisen voor brandveiligheid. In 2009 worden de laatste panden aangepakt. Daarnaast zien we ook streng toe op veilig gedrag van bewoners. Wijkteams Nieuw Lokaal Akkoord Sinds 2007 neemt In deel aan het wijkteam in Selwerd, vanuit de optiek dat studenten deel uit maken van een wijk en daar ook een actieve, positieve rol in kunnen spelen. In Selwerd hebben we drie grote studentenflats met in totaal zo’n 950 kamers. Het wijkteam heeft een overlegstructuur opgezet, waarin ook studenten vertegenwoordigd zijn. Naast de actieve rol van kamerhuurders, maakt In zich binnen het wijkteam sterk voor het toetreden van bewoners tot het wijkteam en voor invoering van de waardenzeefmethodiek. Projecten en activiteiten Nieuw Lokaal Akkoord Medewerkers van In waren vertegenwoordigd op de wijkmanifestatie van Selwerd, waar gesprekken werden gevoerd met wijkbewoners over ideeën voor hun wijk en over de rol van bewoners en van de corporaties in het Nieuw Lokaal Akkoord. In 2008 heeft het wijkteam een driedaagse wijkmanifestatie georganiseerd, waar is geoefend met de dialoogmethode. Bewoners gaan in de dialoogmethode onderling in gesprek over plannen, ideeën en vraagstukken die van belang zijn voor hun wijk en vertalen deze in uitvoerbare plannen, waarbij ook hun eigen rol en verantwoordelijkheid wordt belicht. We zien dat het bewoners steeds duidelijker wordt wat er mogelijk is binnen het Lokaal Akkoord en dat er ook steeds vaker concrete verzoeken binnenkomen bij het wijkteam. Projecten die in 2008 zijn gerealiseerd met geld vanuit het Nieuw Lokaal Akkoord zijn de herinrichting van het schoolplein van de Vensterschool, een nieuwe vloer in de oefenruimte van kindercircus Fantastini en buurtbemiddeling. Ook werd er in de wijk opbouwwerk opgezet. Buitenlandse studenten Er komen steeds meer buitenlandse studenten naar Groningen, met name door de internationale ambities van de Hanzehogeschool en de Rijksuniversiteit. In 2007 deden we onderzoek naar de communicatie met buitenlandse studenten die bij ons een kamer huren. Dit heeft geleid tot een aantal concrete aanpassingen in 2008. De brieven naar complexen waar ook buitenlandse studenten wonen schrijven we zoveel mogelijk in het Nederlands en in het Engels. Hetzelfde geldt voor de voorlichting die we geven bij het tekenen van de huurcontracten. Ook informatie over inschrijving en kameraanbod op onze website is nu in het Engels beschikbaar. Met bewonersverenigingen die actief zijn in complexen met veel buitenlandse studenten hebben we afgesproken dat zij tweetalig met de bewoners communiceren. Om de onderlinge contacten en betrokkenheid bij de flat te vergroten, hebben de bewonersverenigingen in Selwerd speciale activiteiten georganiseerd voor Aziatische studenten, zoals karaoke-avonden. Deze activiteiten hebben tot nu toe nog niet het gewenste effect opgeleverd. We blijven hieraan werken. Verhuur Housing Office heeft ons gevraagd om extra kamers af te nemen voor de huisvesting van buitenlandse studenten. We hebben besloten hieraan gehoor te geven. Housing Office neemt in fases alle kamers in de Kornoeljeflat in Selwerd over.


Klanten

Betaalbaarheid, keuzevrijheid en kwaliteit In vindt het belangrijk dat klanten kunnen kiezen waar ze willen wonen (wijk en woningtype), hoe ze willen wonen (huren, kopen of een tussenvorm) en van welke extra diensten ze gebruik willen maken. We bieden klanten daarom steeds meer keuze tussen huren en kopen. Te Woon Sinds 2006 bieden we een deel van onze woningen Te Woon aan. Te Woon is een concept waarbij klanten kunnen kiezen of zij hun woning huren, kopen of kopen met korting. Als de klant verhuist kopen wij de woning terug en bieden we deze opnieuw Te Woon aan. Op deze manier verdwijnen er geen woningen uit de bereikbare voorraad. Door klanten keuzevrijheid te bieden en hen te laten delen in waardeontwikkeling, vergroten we de betrokkenheid van mensen bij hun wijk. In 2008 hebben we Te Woon een vaste plek gegeven in ons reguliere werk en hebben we meer bekendheid gegeven aan het concept bij onze klanten. Eind 2008 heeft het landelijke Platform Te Woon een audit gehouden en geconstateerd dat In het concept professioneel heeft geïmplementeerd en zich met recht een Te Woon-corporatie mag noemen. In 2008 hebben wij ongeveer 450 grondgebonden woningen en appartementen Te Woon aangeboden aan de zittende huurders, hiervan zijn er ca. 10 verkocht. We bieden ook vrijkomende woningen Te Woon aan via WoningNet. De woningzoekenden die via WoningNet reageren, kiezen echter vrijwel altijd voor huren. Mensen die al langere tijd ingeschreven staan bij WoningNet, staan vrijwel altijd ingeschreven om te huren. Nieuwbouw met koopgarant In 2008 zijn we tevens begonnen met het verkopen van nieuwbouwwoningen met Koopgarant. Kopers krijgen daarbij 20% korting op de marktwaarde. Er geldt een terugkoopverplichting, waarbij In bij terugkoop voor 30% meedeelt in de waardeontwikkeling. Het afgelopen jaar zijn er in dit kader zes grondgebonden woningen verkocht en de verkoop van 19 appartementen is voorbereid. Huurprijs en kwaliteit Ons huurbeleid blijft gericht op een goede verhouding tussen huurprijs en kwaliteit. Om de juiste balans te houden hebben we voor al onze verhuurcomplexen streefhuren geformuleerd. Wanneer een woning leeg komt wordt de huur naar het niveau van de streefhuur gebracht. Daarbij zorgen we ervoor dat er voldoende woningen met een betaalbare huurprijs beschikbaar blijven. In 2008 had 93% van onze woningen en 95% van onze kamers een huurprijs beneden € 499,- (dit is de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens van 1 juli 2008). Het ministerie van VROM heeft vastgesteld dat de huurverhoging in 2008 maximaal de inflatie mocht bedragen. De gemiddelde huurverhoging was 1,6%. Verkoop van huurwoningen We bieden een deel van onze huurders de kans om hun woning te kopen. Het gaat om woningen in gebieden waar we weinig bezit hebben of om woningen in een buurt met een eenzijdig woningaanbod waar we graag meer koopwoningen willen toevoegen. Het geld van de verkoop gebruiken we voor het werken aan vitale wijken. Woningen worden in eerste instantie aan de huidige bewoners aangeboden, daarna worden zij bij mutatie verkocht via een makelaar. In 2008 hebben we 106 woningen en overige eenheden verkocht. Wij zijn hiermee iets onder onze doelstelling voor 2008 gebleven. In het laatste kwartaal van 2008 hebben ook wij de eerste gevolgen van de kredietcrisis op de koopmarkt ondervonden. Begin 2008 waren er 855 eenheden aangewezen voor verkoop.


Woonlasten en energiekosten Duurzaamheid is een belangrijk thema voor In. De woonlasten bestaan niet alleen uit de huur, maar ook de kosten voor gas en elektra tellen mee. Wij kijken voor het vaststellen van de prijs/kwaliteitverhouding van onze woningen naar de totale woonlasten. Wij vinden het belangrijk in het kader van kostenbesparing voor de huurder en onze maatschappelijke verantwoordelijkheid te kijken naar het energieverbruik. Isolatie is bijvoorbeeld een belangrijk onderdeel bij woningverbetering. Zo willen we een bijdrage leveren aan het terugdringen van het energieverbruik. De huurverhoging die tegenover deze verbeteringen staat, verdient de huurder terug via een lagere energierekening. Wij hebben in 2008 een groter aantal aanvragen gehad voor isolerende beglazing. Een duidelijke signaal dat het thema energiekosten ook bij veel bewoners speelt. Energielabel Vanaf 2008 moeten we bij elke woning die we te huur, te koop of te woon aanbieden een energielabel kunnen overhandigen. Huurders kunnen dan beter inschatten wat de totale woonlasten van de woning zijn. Voor ons is inzicht in het energieverbruik belangrijk om te kunnen bepalen welke woningen in aanmerking komen voor bijvoorbeeld isolatie. In 2007 al hebben we in alle complexen referentiewoningen voorzien van een energielabel. Als een woning vrij komt die nog geen label heeft, stellen we op basis van de referentiewoning alsnog een label vast. Project Energie Beter In doet mee met het project Energie Beter van de Provincie Groningen. Doel van dit project is om het huishoudens met een laag inkomen makkelijker te maken om energie te besparen. We steunen we het initiatief door het actief onder de aandacht te brengen bij onze huurders. Huishoudens die aan de criteria voldeden hebben een persoonlijk bespaaradvies gekregen van een adviseur en een gratis box met energiebesparende materialen.

Dienstverlening Contact met In Klanten kunnen hun vragen stellen via de telefoon, per e-mail of ze kunnen een bezoek brengen aan onze woonwinkel. Daarnaast is het mogelijk om met In te chatten. Klanten kunnen via de website van In online hun vragen stellen. De website is in 2008 uitgebreid met meer informatie, ondermeer over corporate governance. Ook hebben we een website voor Te Woon gerealiseerd. We houden onze huurders op de hoogte van activiteiten van In door hen drie keer per jaar een bewonersblad toe te sturen. Verder hebben we diverse brochures beschikbaar over onze producten en diensten. Wijk- en bewonersconsulenten Woonconsulenten waren voor huurders het aanspreekpunt voor vragen over hun woning en woonomgeving. Om klanten nog beter van dienst te kunnen zijn en onze rol in de wijken beter te kunnen vervullen, hebben we in 2008 de functie van woonconsulent opgesplitst in die van wijkconsulent en bewonersconsulent. De bewonersconsulent handelt op kantoor de vragen van individuele klanten af. De wijkconsulent kan daardoor nu meer aanwezig zijn in de wijk, doeltreffender samenwerken met onze partners in de wijk en beter signaleren wat er speelt. Onderzoek communicatie met kamerhuurders In 2008 heeft een stagiaire de communicatie met kamerhuurders onderzocht. De resultaten van het onderzoek zijn vertaald in adviezen over hoe In het best met studenten kan communiceren. Het internet blijkt het populairste middel te zijn voor studenten. Kamerzoekenden gaven aan dat de gebruiksvriendelijkheid van de website beter zou kunnen. Informatie specifiek voor kamerhuurders is er wel, maar hier en daar lastig te vinden. In het contact per mail of telefoon is de snelheid van het


afhandelen van vragen een verbeterpunt. Respondenten gaven aan het ontvangen van een bewonersblad op prijs te stellen. Huurtoeslag verrekenen met de huur Huurders konden voorheen hun huurtoeslag in mindering laten brengen op de huur. Met ingang van 1 januari 2008 is In gestopt met deze service. Huurders betalen vanaf dan de volledige huur aan In en ontvangen hun huurtoeslag rechtstreeks van de Belastingsdienst. Dit verkleint de kans op administratieve fouten en geeft huurders een beter overzicht over hun financiën, zeker als ze ook zorgen/of kindertoeslag ontvangen. Onderzoek klanttevredenheid In 2007 is voor het laatst een uitgebreid onderzoek naar de tevredenheid van onze klanten uitgevoerd. Op basis van de teruglopende respons is besloten deze meting niet langer jaarlijks uit te voeren, maar over te gaan naar een frequentie van één keer per twee jaar. In 2009 wordt derhalve opnieuw een meting uitgevoerd. In 2008 hebben we gewerkt aan verbeteringen naar aanleiding van de resultaten uit 2007, zoals bijvoorbeeld betere communicatie over geplande werkzaamheden. In 2008 is wel een tevredenheidonderzoek uitgevoerd onder commerciële en maatschappelijke huurders. De resultaten hiervan komen in 2009 beschikbaar. Ook is een tevredenheidonderzoek uitgevoerd onder nieuwe huurders. Een van de doelen van dit onderzoek was te meten of de nieuwe wijze van opleveren die we in 2007 hebben ingevoerd, effect heeft op de tevredenheid van die nieuwe huurders. Uit de resultaten blijkt dat de tevredenheid onder deze huurders ruim voldoende is. Klachtenafhandeling Als klanten ontevreden zijn over onze dienstverlening horen wij dat graag. Dat helpt ons namelijk onze dienstverlening te verbeteren en het houdt ons scherp. Onder andere via een meldingsformulier op de website kan een klacht worden doorgegeven. Als het niet lukt om samen oplossingen te vinden, dan kunnen bewoners een klacht indienen bij de Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties in Groningen. Op de website en in een folder staat alle informatie over de klachtenprocedure. In 2008 zijn twee klachten ingediend bij de Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties Groningen Eén klacht betrof de afwijzing van inschrijving voor een vrije sectorwoning voor drie studenten. Deze klacht was niet ontvankelijk, omdat de corporatie bij vrije sector woningen zelf de toewijzingscriteria kan vaststellen. De andere klacht is ingediend door twee bewonerscomités en ging over de wijze van behandeling van klachten over de balansventilatiesystemen in twee appartementencomplexen. De commissie is niet overtuigd geraakt dat de corporatie in het verleden altijd even correct en handig is omgegaan met de klachtbehandeling naar individuele bewoners toe. Echter in het hier en nu constateert de commissie dat In de bewoners serieus neemt en moeite doet om de klachten te verhelpen. De commissie gaat ervan uit dat partijen er in onderling overleg uitkomen. Er is voor de commissie geen rol meer in deze zaak weggelegd. De Geschillencommissie Wijkvernieuwing heeft geen geschillen voor In ontvangen in 2008.

Onderhoud Dagelijks onderhoud, serviceonderhoud en planmatig onderhoud In probeert eventuele storingen zoveel mogelijk vóór te zijn, door in alle woningen jaarlijks preventief serviceonderhoud uit te voeren. Dankzij preventieve vervanging of reparatie kunnen veel gebreken in de kiem worden gesmoord. In 2008 hebben we bijna alle woningen preventief bezocht. Gebreken en storingen die zich tussentijds voordoen, verhelpen we zo snel mogelijk. Als een woning vrij komt brengen we deze helemaal in orde voor de nieuwe huurder. Bij het planmatig onderhoud gaat het om grotere, geplande onderhoudsprojecten, met het doel de kwaliteit van onze woningen op het gewenste niveau te brengen of te houden. In een meerjaren-onderhoudsplanning leggen we vast welke werkzaamheden we gaan uitvoeren, aan welke woningen en wanneer.


Vakmanschap en kwaliteit Bijna alle dagelijks onderhoud wordt uitgevoerd door onze eigen medewerkers. Ieder complex heeft een vaste onderhoudsmedewerker, die al het voorkomende onderhoud in of aan deze woningen voor zijn rekening neemt. De huurder heeft contact met één en dezelfde vakman, die de huurders en de woningen kent. Planmatig onderhoud wordt meestal uitgevoerd door derden. In wil mensen een goede woning bieden waarin het prettig wonen is. Daarom houden we de kwaliteit van ons dagelijks- en planmatig onderhoud goed in het oog, ondermeer door klanttevredenheidsmetingen. Woning gereed maken voor nieuwe huurder Als een woning wordt opgezegd, maken we deze in orde voor de nieuwe huurder. We vervangen standaard de sloten en indien nodig het keukenblok en voeren kleine reparaties uit. Voorheen voerden we deze werkaamheden uit nadat de nieuwe huurder de sleutel had gekregen. In 2008 hebben we een nieuwe werkwijze ingevoerd. We zorgen nu dat alle werkzaamheden zijn afgerond voordat de nieuwe huurder de sleutel krijgt. De nieuwe huurder komt nu in een keurige woning en kan direct aan de slag met klussen of verhuizen. Zelf klussen in de woning In wil bewoners stimuleren om van hun woning een echt thuis te maken. Bewoners mogen zelf aan de slag om hun woning te verbeteren. Van belang hierbij is dat de bewoners, vooral bij ingrijpende veranderingen, vooraf contact met ons opnemen zodat er goede afspraken kunnen worden gemaakt. Onze technisch adviseurs geven op verzoek advies over voorgenomen plannen. Om bewoners te ondersteunen is informatie beschikbaar in een folder en op onze website. Woningaanpassing Mensen met een lichamelijke beperking die in het dagelijks leven belemmeringen ondervinden kunnen een beroep doen op de Wet Maatschappelijke Ondersteuning voor een aanpassing van hun woning. In 2008 heeft In ruim 170 aanvragen voor een aanpassing behandeld. 20 woningen met een aanpassing hebben we teruggebracht in de oude staat.

Aanpak van problemen, huurschuld en overlast Zorg of begeleiding bij het wonen Kwetsbare personen zijn mensen die, al dan niet tijdelijk, zorg of begeleiding nodig hebben bij het wonen. Over de huisvesting van deze doelgroepen zijn afspraken gemaakt met de gezamenlijke corporaties en gemeente. In overleg tussen bewoner, de corporatie en de begeleidende instelling wordt passende huisvesting geregeld in combinatie met zorg of begeleiding. Op deze manier helpen we deze klanten op weg naar grotere zelfstandigheid en meer sociale binding. Huisvesting van bijzondere doelgroepen In 2008 hebben we zestien kwetsbare huishoudens gehuisvest en acht huishoudens die eerder uit hun woning waren gezet vanwege huurschuld (vijf) of overlast (drie). De huishoudens die vanwege overlast uit huis waren gezet, zijn via Woonkans opnieuw gehuisvest. Van de zestien kwetsbare huishoudens waren elf eigen huurders. Drie eigen huurders hebben we via Woonkans opnieuw gehuisvest. Acht eigen huurders hebben we andere woonruimte aangeboden vanwege sociale en /of psychische omstandigheden. We verwachten dat een andere woonplek in deze gevallen bijdraagt aan een oplossing voor de problemen. We hadden in 2008 gemiddeld 6,5 maanden om nodig om mensen uit deze doelgroepen een passende woning aan te kunnen bieden. In een enkel geval hebben we geen woning kunnen aanbieden omdat de problemen te ernstig waren. De indruk bestaat dat het de afgelopen jaren lastiger is geworden om kwetsbare personen te huisvesten. In 2009 onderzoeken wij of dit zo is.


Met jeugdhulpverleningsinstanties hebben wij een afspraak om in nieuwe complexen met zelfstandige wooneenheden een deel voor hun doelgroep te bestemmen. In 2008 hebben wij drie kamers in het complex aan de Munnikeholm aangeboden aan het Leger des Heils en de Basegroep. Daarnaast zijn nog twee zelfstandige wooneenheden uit de bestaande voorraad toegewezen aan cliënten van een jeugdhulpverleningsinstantie. Huurschulden In 2008 hebben wij onderzoek gedaan naar huurachterstanden, om te achterhalen hoe wij huurachterstanden kunnen verminderen. De resultaten worden bekend in 2009. De voorlopige uitkomsten zijn dat we een nog steviger preventief beleid gaan voeren. We maken de incassoprocedure scherper en sneller, zodat huurders die een achterstand opbouwen eerder in beeld komen. Deze huurders geven wij hulp op maat. Dit loopt uiteen van toeleiden naar hulpverleningsinstellingen als Groninger Kredietbank of Maatschappelijk Juridische Dienstverlening tot het aanmelden van een huurder bij Woonkans, om ontruiming te voorkomen. Ontruimingen In 2008 zijn er 52 ontruimingen geweest vanwege huurschuld en twee vanwege overlast. Dit zijn er 5 meer dan in 2007 (+10%). Overlast Wij hebben vier overlastsituaties aangemeld bij het project Buurtbemiddeling van Stichting Stiel. In andere gevallen hebben we gewezen op het project buurtbemiddeling, maar is hiervan geen gebruik gemaakt omdat men dit niet de juiste oplossing vond. In het project Buurtbemiddeling kunnen betrokkenen terecht bij vrijwilligers die opgeleid zijn om te bemiddelen. Voor langdurige en zwaardere gevallen is er Optima, een traject van de Maatschappelijke Dienstverlening. In meerdere bijeenkomsten maken huurders afspraken om de situatie te verbeteren. We hebben Optima in één situatie ingeschakeld en hier zijn goede resultaten uit voort gekomen. In drie situaties waarbij we juridische stappen hebben overwogen, hebben we gebruik gemaakt van bemiddeling via de advocaat in plaats van het voeren van een kort geding of bodemprocedure. Deze aanpak komt voort uit het feit dat overlast steeds meer gaat over onderlinge relaties tussen buren en onenigheid die daar uit voortkomt. Rechters wijzen steeds vaker op alternatieve oplossingen in plaats van huisuitzetting. Als corporatie zijn wij ook op zoek naar deze alternatieven. Bijvoorbeeld een vonnis vragen om een vervuilde woning te mogen schoonmaken in plaats van een huisuitzetting. In drie gevallen hebben wij een vonnis gekregen, waarbij wij mogen schoonmaken. Aanpak hennepteelt Bij de aanpak van hennepplantages werken politie, corporaties en andere instanties volgens het gemeentelijk hennepconvenant. In 2008 hebben wij vijf adressen aangeschreven met het verzoek de huur op te zeggen in verband met het aantreffen van een hennepkwekerij op dat adres. Als huurders niet zelf opzeggen, starten we een juridische procedure. In twee situaties is dat gebeurd in 2008.

In gesprek met onze klanten Grobos Grobos vertegenwoordigt de studenten van In en overlegt vier keer per jaar met In over onderwerpen die studenten aangaan. In 2008 stonden duurzaamheid, overdracht van de Kornoeljeflat aan Housing Office, brandveiligheid, CAI contract en de eigen verantwoordelijkheid van huurders op de agenda. Bewonersraad De Bewonersraad vertegenwoordigt de huurders van de woningen van In en overlegt iedere zes weken met In. Gespreksonderwerpen in 2008 waren onder andere het jaarverslag van 2007, de begroting en onderhoudsplanning van 2009, de stadsvisie van In, de kwaliteit van dienstverlening, de


huuraanpassing, proces huurachterstanden, proces overlastaanpak, brandveiligheid, projectontwikkeling en communicatie met de bewoners. Een werkgroep heeft zich bezig gehouden met de vraag of groenonderhoud doorbrekend mag worden in de servicekosten. De laatste conclusies hierover worden in het begin van 2009 getrokken. Daarnaast is veel aandacht besteed aan het opzetten van een nieuwe structuur voor bewonersparticipatie. De Bewonersraad is sinds het begin van het jaar demissionair, om een nieuwe structuur en bezetting mogelijk te maken. Het Woonbond Kennis- en Adviescentrum is gevraagd de opzet voor de nieuwe structuur te begeleiden. In het najaar is een bewonersenquête uitgevoerd en zijn kandidaten geworven voor de nieuwe participatiestructuur. Met de bewoners die zich hebben aangemeld praten we in 2009 verder over de invulling van de bewonersparticipatie bij In. De Bewonersraad heeft het afgelopen jaar veel bewoners op haar spreekuren gehad en ook heeft zij regelmatig voorlichting gegeven aan huurders die met wijkvernieuwing te maken kregen. Tot slot hebben de leden van de Bewonersraad in 2008 veel tijd besteed aan de fusie tussen In, Volksbelang en Wooncom. Zij hebben geadviseerd over de koers en nieuwe structuur van de fusieorganisatie, over de overlegstructuur en -onderwerpen met de huurdersvertegenwoordiging op centraal niveau vanaf 2009. Ook hebben zij hun adviesbevoegdheid uitgeoefend in de sollicitatieprocedure voor de twee huurderszetels in de Raad van Commissarissen voor Lefier. Bezoeken bewoners die langer dan 50 jaar bij Lefier huren In de eerste driekwart jaar van 2008 hebben we in navolging van 2007 opnieuw huurders bezocht die meer dan 50 jaar bij ons huren en ze verblijd met een bloemetje. We vinden het aardig om trouwe huurders te belonen. Tegelijk biedt het een mooie gelegenheid om te vernemen hoe het met ze gaat en of ze tevreden zijn over hun woonomgeving.

Verhuur van woningen Inschrijving woningzoekenden Lefier, Nijestee, De Huismeesters en Woonstade bieden hun woningen aan via WoningNet. In 2008 stonden 25.708 woningzoekenden ingeschreven bij WoningNet. In 2007 waren dit er 24.490 en in 2006 waren dat 23.632. 7031 (27%) woningzoekenden waren in 2008 actief op zoek naar woonruimte en reageerden regelmatig op het aanbod. Wie ingeschreven staat bij WoningNet verzamelt een woonpunt per maand. Wie al bij een Groningse corporatie huurt, krijgt er 0,5 punt bij voor iedere maand die hij in een corporatiewoning woont. Iedereen kan op iedere woning reageren, degene met de meeste punten komt als eerste in aanmerking. Op WoningNet is te zien hoeveel punten gemiddeld nodig zijn voor een bepaalde woning. Verhuur van woningen Van 810 woningen werd de huur opgezegd, vanwege verhuizing, woningruil, woningverbetering, overlijden, ontruiming of sloop. Dit is 12,5% van ons bezit, iets minder dan vorig jaar (14%). In heeft in 2008 427 woningen verhuurd via aanbieding op WoningNet, waarvan een deel aan aan urgenten. Daarnaast zijn er 107 woningen verhuurd via bemiddeling aan bijvoorbeeld kwetsbare personen en wijkvernieuwingsurgenten. Er zijn in 2008 123 woningen via tijdelijke contracten verhuurd. Daarnaast zijn er 78 woningen op andere wijze opnieuw verhuurd, bijvoorbeeld via woningruil of contractwijziging. Het totaal aantal verhuringen wijkt af van het totaal aantal opzeggingen. Reden daarvoor is dat er woningen uit de verhuur zijn genomen om te worden gesloopt (141), verkocht (51) of verbeterd (6). Een aantal woningen was op de peildatum 31 december 2008 nog niet opnieuw verhuurd. Urgente woningzoekenden Wij hebben in 2008 aan 107 urgent woningzoekenden een woning verhuurd. Hiervan zijn 12 woningen verhuurd aan grote gezinnen. In 2008 is de groep urgenten uitgebreid met deze groep. Dit zijn


gezinnen die zo groot zijn dat een grote woning echt noodzakelijk is. De selectiecommissie bepaalt bij de urgentieaanvraag van grote gezinnen of een grote woning echt nodig is. Asielzoekers Wij hebben in 2008 vier woningen verhuurd aan asielzoekers. Asielzoekers die onder de Generaal Pardon-regeling vallen krijgen 100 urgentiepunten en kunnen zelf reageren op woningen via Woningnet. Jongeren tussen de 18 en 30 jaar krijgen geen extra punten, zij kunnen zich inschrijven voor een (studenten)kamer. Vrije sector woningen Wij hebben in 2008 voor het eerst nieuwbouw vrije sectorwoningen (Orionflat) op Funda geplaatst. Ook maken wij gebruik van Rooftrack, een onderdeel van WoningNet speciaal gericht op het aanbieden van vrije sectorwoningen in heel Nederland. Ook presenteren wij vrije sector huurwoningen op onze website en op de zuilen voor het raam in de Woonwinkel. Woonfraude Als we signalen van mogelijke illegale onderhuur krijgen van onze eigen medewerkers, buren of instanties ondernemen we actie. We vergelijken onze gegevens met de gegevens uit de Gemeentelijke Basisadministratie. Als er iets niet klopt sturen we de bewoner een brief met het verzoek de huur op te zeggen. In de meeste gevallen geeft de huurder hieraan gehoor. Waar nodig roepen we hulp van de politie of van de Dienst Sociale Zaken in. In sommige gevallen is er te weinig bewijs om woonfraude juridisch aan te pakken. In 2008 hebben we een woonfraudeonderzoek uitgevoerd in de Korrewegwijk. Dit heeft geresulteerd in 6 duidelijke gevallen van onderhuur. In al deze gevallen is de huur opgezegd.

Verhuur van kamers Verhuur van kamers Via onze website kunnen jongeren van 16 tot 30 jaar zich inschrijven als kamerzoekende. In 2008 hebben zich 3206 nieuwe kamerzoekenden ingeschreven, een vergelijkbaar aantal als in de voorgaande drie jaren. Wij hebben aan 606 mensen uit deze groep in 2008 een kamer verhuurd. Voor de meeste kamers was in 2008 een wachttijd. De wachttijd voor de Selwerdflats en het Hoendiep was gemiddeld 4 tot 6 maanden, in de periode juli-augustus langer. De wachttijd voor de overige onzelfstandige kamers was 6 tot 8 maanden. De wachttijd voor de zelfstandige kamers was in 2008 gemiddeld anderhalf jaar. Voor de zelfstandige kamers in Groningen-Zuid en Beijum was de wachttijd korter. Aanbieden kamers In 2008 is van 1.165 kamers de huur opgezegd (33,9%), nagenoeg evenveel als in 2007. Van deze opgezegde kamers zijn 639 kamers op onze website gepubliceerd. De overige 526 kamers zijn verhuurd via voordracht, intern doorschuiven of bemiddeling. In biedt ook de mogelijkheid aan particulieren om gratis een kamer via onze website aan te bieden. In 2008 is dat in zes gevallen gebeurd, veel minder dan vorig jaar (25) We geven de laatste jaren ook geen ruchtbaarheid aan deze service. Kamers voor buitenlandse studenten Wij verhuren 258 kamers aan Housing Office. Housing Office beheert en verhuurt deze voor één jaar aan buitenlandse studenten. Buitenlandse studenten kunnen ook reageren op het kameraanbod van In.


Commerciële en maatschappelijke verhuur Bedrijfsruimte en maatschappelijke instellingen Door de verhuur van winkel- en bedrijfspanden stimuleert In de detailhandel en bedrijvigheid in de verschillende stadswijken en bieden we mogelijkheden aan startende bedrijven. Daarnaast verhuren we ook aan o.a. kinderdagverblijven, zorginstellingen en culturele instellingen. Daarmee leveren wij een actieve bijdrage aan complete wijken en een vitale stad. Wij bezitten en verhuren 77 ateliers en 100 winkels en kantoorruimtes. Wij verhuren 18 ruimtes voor maatschappelijke doeleinden als kinderopvang. In 2008 is het Vensterhuis in Lewenborg opgeleverd, waar diverse instellingen voor ouder en kind onderdak vinden. Bijzondere woonvormen In werkt als maatschappelijke onderneming vaak samen met maatschappelijke (zorg)instellingen om zo aan een speciale vraag naar huisvesting te kunnen voldoen. Wij verhuren in totaal 210 woningen aan zorginstellingen en stichtingen als Sichting Huis (opvang daken thuislozen) en Stichting NOVO (ondersteuning en zorg aan mensen met een verstandelijke beperking). In 2008 hebben we verder gewerkt aan de realisatie van een kleinschalige woonvoorziening voor daken thuislozen die leren zelfstandig te wonen. Deze woonvoorziening wordt begin 2009 opgeleverd.


In bedrijf

Financieel Beheer, Control en Risicomanagement Algemeen De financiële continuïteit is voor In van primair belang. Alleen dan kunnen we onze doelstellingen en ambities waarmaken. Ons financiële beleid is er daarom op gericht om de continuïteit te waarborgen. Tegelijkertijd willen we presteren naar vermogen. Daar bedoelen we mee dat we onze middelen primair willen inzetten om onze missie waar te maken: werken aan wonen in een vitaal Groningen. We willen ervoor zorgen dat we te allen tijde toegang hebben tot de geld- en kapitaalmarkt. Dat betekent dat we ervoor moeten zorgen dat we voldoende borgingsruimte hebben bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Hiertoe hebben we expliciete normen voor solvabiliteit en kasstromen. We streven naar een helder inzicht in onze financiële spankracht. Ook willen we in financieel opzicht een betrouwbare en solide partner zijn. Daarom hebben we veel aandacht voor een gedegen planning en controlcyclus en procesgericht risicomanagement. Waardering bezit op basis van actuele waarde In waardeert haar vastgoed op basis van actuele waarde. We berekenen de waarde van het onroerend goed uit de contante waarde van alle toekomstige kasstromen die op basis van het eigen beleid verwacht worden. Omdat de actuele waarde een financiële vertaling is van ons beleid, is deze waarde tevens de beleidswaarde. Waarderen tegen actuele waarde leidt naar onze mening tot een goed inzicht in de reële waarde van het vastgoed en dus ook in de vermogenspositie en daarmee de volkshuisvestelijke mogelijkheden van In. Minimaal gewenst eigen vermogen We hebben het minimaal gewenste eigen vermogen vastgesteld op 12% van het balanstotaal. De 12% is gebaseerd op een basispercentage van 5% ter dekking van normale exploitatierisico’s. We hebben dit basispercentage verhoogd op basis van door ons ingeschatte risico’s op het gebied van bijvoorbeeld financiële positie, treasury, projecten, herstructurering en marktpositie. Deze benadering is afgeleid van de methodiek zoals het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting deze hanteert bij de risicobeoordeling van corporaties. De toets doen we nadat we het berekende eigen vermogen hebben verminderd met 6% van de actuele waarde. Deze afslag beschouwen we als een onzekerheidsmarge. De berekeningen zijn immers gebaseerd op toekomstverwachtingen, die uiteraard onzeker zijn. Planning en Control cyclus In beschikt over een planning en controlcyclus. De jaarlijkse cyclus begint met een herijking van de strategische visie onder verantwoordelijkheid van het directieteam. Daaruit wordt het jaarplan voor het komende jaar afgeleid. Het jaarplan is de basis voor de financiële en niet-financiële prestatieafspraken die op drie managementniveaus (bestuurder, directie, teammanagers) worden gemaakt. Sluitstuk van de planningcyclus is de jaarbegroting. Dit is tegelijkertijd een prestatiebegroting. Via kwartaalgesprekken en managementrapportages wordt gedurende het jaar de realisatie van de prestatieafspraken bewaakt. We maken daarbij gebruik van de Balanced Scorecard (BSC). Waar nodig wordt bijgestuurd. Daarnaast is er specifieke aandacht voor treasury, middels een treasurystatuut en -commissie, -jaarplan en -jaarverslag. In overeenstemming met ons uitgangspunt zijn de middelen van onze corporatie ook in 2008 uitsluitend besteed aan werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting.


Risicomanagement In beschikt over een procesgericht handboek informatievoorziening/risicomanagement. In dit handboek wordt per proces expliciet vastgelegd welke activiteiten of processtappen er worden ondernomen, welke financiële risico’s er aanwezig zijn en hoe deze worden beheerst. Per proces is deze beschrijving door een proceseigenaar ondertekend. Hiermee garandeert de proceseigenaar de werking van de processen en de beheersing van de risico’s. Deze zijn daarnaast toetsbaar voor zowel de controlerend externe accountant als de intern toetsende controller. Volgens In is de combinatie van de planning en controlcyclus, het handboek informatievoorziening/risicomanagement en overige bestaande maatregelen zoals werkinstructies, in zijn geheel een goed en effectief werkend beheersingssysteem. Jaarresultaat en eigen vermogen (geconsolideerde jaarrekening) Toelichting jaarresultaat werkelijk begroot werkelijk x € 1.000,-) 2008 2008 2007 Bedrijfsopbrengsten 50.944 50.714 48.885

Bedrijfslasten -37.359 -35.726 -31.368

Financiële baten en lasten -9.160 -10.757 -9.224 Operationeel bedrijfsresultaat 4.425 4.231 8.293

Rentabiliteitswaardecorrectie 3.337 -556 2.468

Onrendabele investeringen nieuwbouw -7.143 -30.625 -6.223

Mutatie actuele waarde bestaand bezit -2.361 -16.956 -12.336 Verkoop onroerende goederen 11.693 19.950 12.890

Projectresultaten 719 1.300 1.913 Resultaat deelnemingen -8 - -5

Vennootschapsbelasting -1.607 - -178

Jaarresultaat 13.793 -22.656 6.822 In bovenstaande tabel is het jaarresultaat afgezet tegen de begroting. Het jaarresultaat bedraagt € 13,8 miljoen. Dit bestaat uit een operationeel resultaat van € 4,4 miljoen. Het gerealiseerde resultaat is € 36,4 gunstiger dan begroot. Dit wordt grotendeels veroorzaakt doordat:

1. financiering aangetrokken is tegen tarieven significant beneden de voorgecalculeerde rente. Dit resulteert in een opbrengst van € 3,3 miljoen (de marktwaarde van de leningen is lager dan de nominale schuldpositie);

2. de besluitvorming voor € 23,5 miljoen aan onrendabele investeringen in nieuwbouw huur in latere jaren wordt genomen;

3. er in de begroting geen rekening is gehouden met een belastingdruk van € 1,6 miljoen aan vennootschapsbelasting;

4. de verkopen met € 8,3 miljoen beneden de ambitie uitkomt, vanwege tegenvallende resultaten uit Te Woon;

5. de waarde van het bezit gunstiger uitvalt vanwege wijzigingen in het strategisch voorraad beleid en de gehanteerde parameters;

6. de projectresultaten € 0,6 miljoen lager uitvallen.


Bepaling netto-bedrijfskosten werkelijk begroot werkelijk (x € 1.000,-) 2008 2008 2007

Personeelskosten 10.858 10.369 9.480 Huisvestingskosten 794 774 747

Bestuurskosten 73 92 49

Algemene kosten 5.416 4.549 3.429

Totaal bedrijfskosten 17.141 15.784 13.705

Totaal dekking -7.094 -6.839 -5.556

Netto bedrijfskosten direct ten laste van exploitatie 10.047 8.945 8.149 De gerealiseerde bedrijfskosten zijn € 1,1 miljoen hoger dan begroot. Solvabiliteit (Stichting In) Onderstaande grafiek geeft inzicht in de verwachte ontwikkeling van de solvabiliteit volgens onze meerjarenprognose. De jaarresultaten en de ontwikkeling van het eigen vermogen zijn uiteraard berekend op basis van actuele (beleids-)waarde.

We investeren fors in onze voorraad en in sociale nieuwbouw. Ons eigen vermogen blijft daarbij, rekening houdend met de risicoafslag, boven de door ons vastgestelde minimumgrens. We concluderen dat de financiële continuïteit bij In voldoende is gewaarborgd. Sturen op kasstromen Stichting In stuurt behalve op solvabiliteit ook op kasstromen. De kasstroom uit exploitatie is een maat voor het rendement op ons vastgoed. Deze operationele kasstromen (resultaat uit normale bedrijfsuitoefening exclusief afschrijvingen en minus de opbrengsten uit verkopen bestaand bezit) bedroegen in 2008 ruim € 4,0 miljoen (2007: € 9,0 miljoen). We verwachten en sturen voor de periode tot 2018 voor alle jaren op een positieve operationele kasstroom. Voor de eerste vijf jaar verwachten we ook een positieve kasstroom onder aftrek van 2% fictieve aflossing van de leningenportefeuille (de WSW-norm).

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Solvabiliteit

12%-norm


Treasury We streven naar spreiding van de rentelasten en het reduceren van renterisico’s en rentelasten. De regels hiervoor zijn vastgelegd in een treasurystatuut. Het totaal van de schuldrestanten van al onze leningen bedroeg per 31 december 2008 € 281,7 miljoen. Het gemiddelde percentage van deze leningportefeuille per 31 december is nagenoeg gelijk aan voorgaand jaar met in beide jaren een percentage van 4,7%. Ultimo 2008 was er ruim € 2,1 miljoen aan liquide middelen in kas. We hadden op dat moment geen beleggingen. Huurderving en debiteurenachterstand De huurderving (uitgedrukt in % van de huur) is in het verslagjaar gedaald ten opzichte van vorig jaar. De leegstand manifesteert zich vooral in ‘onderhanden’ complexen, zoals renovatiecomplexen, opgeleverde nieuwbouwcomplexen. In 2008 is een nieuw opleverproces ingevoerd. Naar verwachting wordt hierdoor de frictieleegstand bij mutatie verder beperkt. De debiteurenachterstand (alle vorderingen op huurders in % van de jaarhuur) is in 2008 (3,4%) licht toegenomen ten op ten opzichte van vorig jaar (3,2%). Belangrijkste oorzaak voor de achterstand is gelegen in de individuele financiële situatie van huurders. Deze is de afgelopen jaren vaak verslechterd. We hebben structureel aandacht voor de achterstand, zowel via ons aanmaanbeleid als bijvoorbeeld via het convenant schuldhulpverlening met de gemeente. Segmentatie In de bijlage van de jaarrekening is een segmentatie van de vastgoedportefeuille met de diverse resultaten opgenomen. Alle vier de deelportefeuilles hebben een positief exploitatieresultaat. Een andere segmentatie is die naar activiteiten. Ook deze is als bijlage bij de jaarrekening opgenomen. Dit overzicht geeft onder meer een beter zicht op (het volume van) de projectontwikkelingsactiviteiten en de specifieke resultaten per activiteit.

Verslag van het Bestuur Het bestuur van Stichting In is verantwoordelijk voor de strategie, het beleid en de realisatie van de doelstellingen. Verder is het bestuur verantwoordelijk voor het naleving van alle relevante weten regelgeving, het beheersen van risico’s die zijn verbonden aan de activiteiten van In en voor de financiering van de corporatie. De missie en de visie van Stichting In vertaalt het bestuur jaarlijks naar doelstellingen. In dit verslag geven we aan wat er van de doelstellingen van 2008 terecht is gekomen. Ook geven we een vooruitblik op de doelen die we ons voor 2009 hebben gesteld.

Evaluatie

Doelen 2008 grotendeels gerealiseerd In 2008 hebben we vele doelen gerealiseerd. Onze volkshuisvestelijke productiedoelen zijn helaas maar ten dele gehaald. Onderstaand schema geeft voor de belangrijkste thema’s aan welke doelen we ons voor 2008 hadden gesteld en in hoeverre deze zijn behaald. Volkshuisvestelijke doelen 2008 Ambitie Realisatie % Nieuwbouw sociale huurwoningen 33 0 0%

Nieuwbouw marktconforme huurwoningen 56 0 0%

Nieuwbouw studenteneenheden 87 0 0%

Nieuwbouw koopwoningen 136 116 85%

Sloop huurwoningen/overige 173 199 115%


Verkoop huurwoningen/kamers/overige 106 106 71%

Koopcontracten ‘Te Woon’-woningen 85 10 12%

Aantal niveauverbeterde huurwoningen 621 368 59%

Aantal eenheden eerste paal 400 371 93%

Financiële doelen 2007 Deze zijn gerealiseerd volgens de begroting, zie de paragraaf ‘financieel beheer’, eerder in dit hoofdstuk. Nieuwbouwtaakstelling Qua taakstelling en productie was 2008 een redelijk jaar. Van de nieuwbouwtaakstelling van 312 woningen hebben we er eind 2008 116 opgeleverd, en leverden we nog eens 109 woningen in februari 2009 op. 87 studenteneenheden konden we door slepende procedures niet starten en dus niet opleveren. We hebben stevig geïnvesteerd in de bestaande bouw en er zijn veel werken gestart. Totaal was de omzet in 2008 ± 70 miljoen. Daarmee zijn we een investeerder van betekenis in de stad en werken we daadwerkelijk aan vitaliteit en kwaliteit in wijken en buurten. En dat alles in nauwe samenwerking met de mensen die daarbij betrokken zijn. Verkoop De verkoop bleef in 2008 vooral in de Studentenbuurt achter en in het laatste kwartaal werd de markt over de hele linie voorzichtig. Een vaste prijsactie leverde nog redelijke resultaten op. In het eerste kwartaal van 2009 worden alternatieve aanbiedacties opgezet, maar zal ook wat selectiever met de verkoop worden omgegaan om vanwege de langere doorlooptijd geen concurrent van onszelf te worden. We gingen in 2008 door met het gereedmaken van opnieuw 400 woningen om deze Te woon aan te bieden. In 2008 hebben erg weinig mensen bij dat aanbod gekozen voor een koopcontract. In maart en april 2009 bieden wij, wat dat betreft, meer kansrijke complexen aan. In die complexen is al bekend dat er huurders zijn die willen kopen en dat er wat meer kapitaalkrachtige huurders wonen. Economische crisis 2008 gaat de boeken in als het jaar waar de crisis haar intrede heeft gedaan in de reële economie. Het dalende consumentenvertrouwen dat in september 2007 is begonnen, had zijn effect op de woningmarkt begin 2008. Dit hebben wij ook gemerkt door een afnemend verkooptempo gedurende het jaar 2008. Was het in 2007 moeilijk om een aannemer te vinden die binnen een redelijk budget het werk klaar kon maken, zo was het in 2008 moeilijk om datgene te vermarkten wat in hoogconjectuur ontwikkeld was. De tegengestelde cycli van hoge energie en materiaalkosten en een laag consumentenvertrouwen heeft geleid tot een algehele passiviteit eind 2008 in de woningmarkt. 2009 wordt mede daardoor het jaar waar verschillende partijen hun grond en vastgoed portefeuilles moeten herwaarderen of uitstellen. Wij hebben in oktober 2008 besluiten genomen ons risico te begrenzen op een manier die past bij de nieuwe context. Zo hebben wij bijvoorbeeld de spelregels die we hanteren bij besluitvorming in de verschillende fasen van projectontwikkeling aangescherpt, om permanent te kunnen volgen hoeveel woningen wij onverkocht/onverhuurd in aanbouw hebben. We zijn in een afrondende fase bij een aantal acquisities die gepresenteerd gaan worden tijdens de manifestatie van de intense laagbouw. Er is voldoende in portefeuille om de komende jaren te blijven werken aan de kwaliteit en vitaliteit van de stad (taakstelling 4000 eenheden in 10 jaar, waarvan 80% is voorzien van een oriëntatiebesluit). Ontwikkelingen Meerstad en regiovisiegebied De ontwikkeling van de nieuwe uitbreiding Meerstad en ook andere ontwikkelingen in het regiovisiegebied stagneren door de huidige situatie op de geld- en vastgoedmarkt. Betrokken overheden gaan in de eerste helft van 2009 gezamenlijk keuzes maken over aanpassingen in de planning en programmering. Wij zitten zowel in de stad als in de regiovisie daarbij ambtelijk en bestuurlijk als adviseur aan tafel. We leggen in onze keuzes steeds het primaat bij doorzetten van


binnenstedelijke ontwikkelingen en faseren aan de buitenranden van de stad. We anticiperen, in nauw overleg met de gemeente en regio, zo optimaal mogelijk op de beoogde groei van de stad en de ontwikkeling van diverse doelgroepen (zie ook woningmarkt onderzoek Groningen, dat in opdracht van gemeente en corporaties in 2008 is uitgevoerd). Andere prestaties in 2008 • De uitvoering van het Nieuw Lokaal Akkoord kwam echt op gang (Overeenkomst tussen

gemeente en corporaties over productie, werken aan wijken en wijze van samenwerking). • We hebben overeenstemming met de gemeente en de gemeente met het rijk over inhoud,

organisatie en financiën van het wijkactieplan Korrewegwijk. Het plan is in uitvoering. De eerste resultaten zijn zichtbaar.

• De nieuwe stadsvisie van In is klaar, geaccepteerd en richtinggevend voor het werk van alle medewerkers van In.

• We hebben 100 jaar In gevierd met een fantastisch feest voor de huurders gevierd, en eind november voor alle medewerkers het jaar, het eeuwfeest en In op passende wijze afgesloten

• In 2008 hebben we een stakeholderbijeenkomst gehouden, als eerste in een jaarlijkse reeks. Doel van de bijeenkomst was agenda ophalen en agenda kenbaar maken en de verbinding tussen In en haar stakeholders versterken. De stadsvisie is voor het eerst gebruikt bij de Stakeholdersbijeenkomst in maart. Deze bijeenkomst en het opnieuw voeren van de individuele gesprekken naar aanleiding van de ‘In Agenda’ zorgen voor goede evaluatiemogelijkheden, veel mogelijkheden die stakeholders nemen om onze agenda te beïnvloeden en een stevige verbinding tussen In en haar partners.

• We hebben de fusie met Volksbelang en Wooncom gerealiseerd en werken daaraan in lijn met de startnotitie ‘Krachtenbundeling Wooncom, Volksbelang en In’. Op 1 januari 2009 is Stichting In opgegaan in Lefier als Lefier StadGroningen.

Vooruitblik 2009 staat in het teken van de uitvoering van de prestatiebegroting 2009 binnen Lefier en het tegelijkertijd laten groeien van de meerwaarde die we met Lefier beogen. Met het Nieuw Lokaal Akkoord is de opgave voor In in de stad Groningen voor de komende jaren duidelijk. De afspraken die in het Nieuw Lokaal Akkoord zijn vastgelegd, zijn vertaald naar het strategisch voorraadbeleid van In. Daarmee is vastgesteld hoeveel woningen we de komende jaren gaan bouwen en verbeteren. Verder is in het Nieuw Lokaal Akkoord bepaald dat tot en met 2010 de gemeente en de corporaties gezamenlijk € 20 miljoen extra investeren in de leefbaarheid in de wijken. We werken vanuit vertrouwen in de buurt. We hebben met onze uitgangspunten voor kwaliteit, keuzevrijheid en betaalbaarheid veel handvatten om verder te werken aan de vitaliteit van wijken. In 2009 zullen we tenslotte veel aandacht besteden aan het op een bedrijfseconomisch verstandige, maar ook voor de ontwikkelingen in de stad en de regio verstandige wijze omgaan met de effecten van de crisis waarin we ons op dit moment bevinden.

Ontwikkelingen in de branche

Verantwoording afleggen We vinden het belangrijk om aan onze belanghouders uit te leggen wat we doen, hoe we dat doen en waarom. Eén van de manieren daarvoor is het jaarverslag. Naast het jaarverslag publiceren we iedere jaar de ‘In Agenda’, waarin we onze plannen voor het komende jaar toelichten. Deze zenden we aan alle relaties toe en bespreken we individueel met zo’n 25 belangrijke stakeholders. Deelname Ledenraad Aedes, Regiovisie en Convenant van het Noorden De directeur/bestuurder van In is door het kiesplatform Groningen gekozen als lid van de ledenraad van Aedes. Daar geeft zij mede vorm aan deze vereniging en levert zij een belangrijke bijdrage aan ontwikkelingen en discussies in de branche. In is ook vertegenwoordigd in de


samenwerkingsverbanden Regiovisie Assen-Groningen en het Convenant van het Noorden, vanuit de visie dat een sterke regio belangrijk is voor een sterke stad. Met deze samenwerkingsverbanden leveren we een bijdrage aan vernieuwing in de Noord-Nederlandse woningsector.

Bestuurlijke organisatie

Bestuur In is een stichting met een eenhoofdig bestuur en een Raad van Commissarissen. De directeur/bestuurder geeft leiding aan de organisatie. Zij wordt hierbij ondersteund door twee directeuren en een directiesecretaris. Samen vormen zij het Directieteam van In. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur. Het verslag van de Raad van Commissarissen staat verderop in dit hoofdstuk. Bestuurder: Naam: Yvonne Geerdink Leeftijd: 47 Werkzaam als directeur/bestuurder van In sinds juli 2002 Werkzaam bij In sinds juni 2000 Nevenfuncties: - Voorzitter bestuur Platform Gras (Platform voor Groningen Architectuur en Stedenbouw) - Lid Raad van Toezicht Stichting Zorginstellingen De Hoven - Voorzitter Stuurgroep Convenant van het Noorden - Voorzitter Samenwerkingsverband corporaties Regiovisie Groningen-Assen - Lid Ledenraad Aedes Honorering bestuurder Mevrouw Geerdink ontving in 2008 een vast inkomen (inclusief vakantiegeld en onkostenvergoeding) van € 127.332. Aan werkgeverslasten betaalde In € 35.204. Daarnaast heeft mevrouw Geerdink de beschikking over een lease-auto. De kosten voor In hiervoor bedroegen € 13.821. De totale kosten voor In bedragen € 176.357. Mevrouw Geerdink ontving in 2008 geen aanvullende variabele beloning of bonus. Haar honorering is in overeenstemming met het advies van de commissie arbeidsvoorwaarden statutair directeur woningcorporaties (commissie Izeboud) uit 2004. Risicomanagement Risicodragende posities bij grote projecten (nieuwbouw, renovatie) worden pas ingenomen na een bestuursbesluit, waarbij financiële, volkshuisvestelijke en organisatorische aspecten in de afwegingen worden betrokken. De daadwerkelijke start van de realisatie van een project vereist een nieuw bestuursbesluit. Deze investeringsbeslissingen worden vooraf in de prestatiebegroting of per geval ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voorgelegd. Ontwikkelingen Corporate Governance Woningcorporaties Sinds 1 januari 2007 is de Governance Code Woningcorporaties van kracht. In onderschrijft vrijwel alle principes en past deze toe (zie Governance Code in Verslag van de Raad van Commissarissen). Een principe dat In niet toepast is de benoemingstermijn van maximaal vier jaar voor de bestuurder. De bestuurder is benoemd vóór invoering van de Code en In is gehouden aan een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Voor het integraal toepassen van de Code staan voor In nog twee actiepunten open: het upgraden van de DT-afspraken tot directiereglement en het maken van een introductieprogramma voor nieuwe commissarissen. Beide acties worden voor de nieuwe corporatie Lefier uitgevoerd in 2009.


Toezicht Het toezicht op het bestuur van In bestaat uit intern toezicht door de Raad van Commissarissen (zie het hoofdstuk Verslag van de Raad van Commissarissen). Daarnaast is er extern toezicht door de minister van VROM. De minister richt zich voor haar oordeel op de rechtmatigheid en doelmatigheid van de uitgaven en op de financiële positie. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting adviseert de minister over de beoordeling van de financiële positie. In 2008 ontving In de jaarlijkse beoordelingsbrief van de minister van VROM over dit onderwerp. In deze brief spreekt de minister bewondering uit voor de wijze waarop In zich heeft ingespannen voor de leefbaarheid in de buurten en wijken. Minder tevreden is zij met de achtergebleven aantallen opgeleverde woningen in relatie tot de geprognosticeerde aantallen. Strategisch voorraadbeleid Het centrale sturingsinstrument voor het vastgoed in eigendom en in ontwikkeling is het strategisch voorraadbeleid. Dit strategisch voorraadbeleid bevat per object een strategie voor de komende 10 jaren: doorexploiteren, renovatie/niveauverbeteringen aanbrengen, sloop, nieuwbouw, verkoop, samenvoeging. Jaarlijks wordt een update van het strategisch voorraadbeleid gemaakt. Het strategisch voorraadbeleid wordt getoetst aan diverse vooraf gedefinieerde kaders. Intern wordt het getoetst aan volkshuisvestelijke, organisatorische en financiële kaders, extern aan afspraken in het Lokaal Akkoord. Het strategisch voorraadbeleid wordt als onderdeel van de financiële meerjarenraming vastgesteld met een bestuursbesluit en goedkeuring door de Raad van Commissarissen. Afwegingskader voor beslissingen over maatschappelijke investeringen In investeert alleen wanneer het verwachte maatschappelijk resultaat hoger is dan de (maatschappelijke) kosten. We kijken niet alleen naar de direct zichtbare output, maar proberen ook te beredeneren wat het bredere effect van onze activiteiten in combinatie met andere initiatieven is. Naast de financieel georiënteerde beslissingondersteunende instrumenten, zijn we gestart met het toepassen van de waardenzeef voor de selectie van empowermentprojecten. In de waardenzeefsystematiek krijgen projecten prioriteit op basis van de verwachte effecten. Dit gebeurt niet alleen door de corporatie, maar ook door de gemeente en bewoners. Het gezamenlijke resultaat bepaalt welke projecten er worden uitgevoerd. Maatschappelijk verantwoord ondernemen Het maatschappelijk ondernemerschap van In komt, naast de wijze waarop In haar opgave bepaalt en uitvoert, ook tot uitdrukking in de vele activiteiten die In ontplooit in de stad en de wijken om de leefbaarheid en sociale samenhang te versterken. In de voorgaande hoofdstukken staan diverse voorbeelden daarvan uit 2008 beschreven. Daarnaast leveren we een bijdrage aan de samenleving in de vorm van sponsoring van activiteiten en organisaties. In kiest er daarbij voor om vooral wijkgebonden activiteiten te ondersteunen, of activiteiten die een directe relatie hebben met ons werkveld. In 2008 hebben we een financiële bijdrage ter beschikking gesteld aan Het Twaalfde Huis, een dagbestedingcentrum voor daklozen en verslaafden, ten behoeve van hun kerstactiviteiten. Ook hebben we de introductieweek voor eerstejaarsstudenten en het Groninger Studentencabaret Festival gesponsord. Daarnaast ondersteunden we diverse wijkkranten met een bijdrage. In 2008 kregen medewerkers bij In een nieuw computerbeeldscherm en werden de oude verkocht. De opbrengst van de verkoop kwam ten goede aan Pink Ribbon, Mission Aviation Fellowship en een weeshuis in Kenia. Voor de voorraden papier, serviesgoed, werkkleding en dergelijke die we vanwege de fusie en de nieuwe naam moesten vervangen, hebben we een goede bestemming gezocht: deze materialen worden ter beschikking gesteld aan een project van Childeren’s Relief in Roemenië.


Verantwoording door de bestuurder Overeenkomstig de statuten heeft het bestuur het jaarverslag en de jaarrekening over 2008 ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur heeft de stukken tijdens de vergadering van de Raad van Commissarissen van 15 mei 2009 besproken, waarbij tevens kennis is genomen van de bevindingen en de bij de jaarrekening opgenomen accountantsverklaring van Deloitte Accountants N.V. Mede op grond van deze bevindingen en de verklaring heeft het bestuur van In het jaarverslag en de jaarrekening over 2008 vastgesteld en heeft de Raad van Commissarissen deze goedgekeurd. In het kader van artikel 26.2.g van het BBSH verklaart het bestuur dat de middelen van In uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Groningen, april 2009 Yvonne Geerdink, directeur/bestuurder

Verslag van de Raad van Commissarissen In dit verslag legt de Raad van Commissarissen van In verantwoording af over het toezicht in 2008. Dat toezicht behelst haar taak als werkgever van de bestuurder, als klankbord en adviseur, en als integraal toezichthouder. Als gevolg van de fusie geschied de goedkeuring van het (volkshuisvestings)verslag en de geconsolideerde jaarrekening over 2008 die het bestuur heeft opgemaakt, door de nieuwe Raad van Commissarissen van Lefier.

Algemeen

Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van het Bestuur en de algemene gang van zaken bij In en de aan In verbonden rechtspersonen en vennootschappen. De Raad van Commissarissen van In is tevens Raad van Commissarissen voor de stichtingen In Stadsherstel en In Beheer. Doel van het toezicht De Raad beoordeelt of In voldoet aan haar maatschappelijke opgave volgens de statuten en strategische visie. Om deze taak te kunnen realiseren, is continuïteit van de onderneming vereist. De Raad houdt daarom ook expliciet toezicht op het financieel beleid en de financiële resultaten. De Raad laat zich regelmatig door het Bestuur en het Directie Team informeren over de doelen van In, de voortgang en de behaalde resultaten. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn omschreven in de statuten van In (artikel 6).

Samenstelling van de raad

De Raad opereert als een team. Voor deelname aan de Raad worden bewust leden gezocht die door hun functie en/of activiteiten nauw verbonden zijn met de Groninger samenleving. Door de profielschets en de benoemingsprocedure, die in alle openheid plaatsvindt, is de maatschappelijke verantwoording van de Raad gewaarborgd. De Raad van Commissarissen was in 2008 als volgt samengesteld: Voorzitter:


De heer ir. J.C. Volkers, geb. datum 20-11-1944 Datum van benoeming: 11-02-2003. Beroep: consultant, toezichthouder. Relevante nevenfuncties: voorzitter Raad van Commissarissen Groningen Airport Eelde NV. Deskundigheidsgebied: algemeen management en toezicht. Achtergrond: voormalig directielid KPN en Essent, en oprichter en voormalig directeur van Energy Valley. Vice-voorzitter: De heer drs. G. Weening, geb. datum 13-01-1945 Datum van benoeming: 13-01-1999. Gepensioneerd, laatste functie: hoofd Studentenzaken RUG. Relevante nevenfuncties: secretaris bestuur Stichting China Park. De heer Weening is benoemd op voordracht van het Hoger Onderwijs in Groningen. Deskundigheidsgebied: openbaar bestuur, proces- en verandermanagement. Achtergrond: cultureel antropoloog, management in grote onderwijsinstelling (RUG). Secretaris: Mevrouw drs. S.C. Wassenaar-Farr, geb. datum 18-11-1944 Datum van benoeming: 14-11-2000. Beroep: econoom, registeraccountant. Relevante nevenfuncties: lid Raad van Toezicht Bureau Jeugdzorg Groningen, lid Raad van Commissarissen Werkprojecten Groep Groningen. Deskundigheidsgebied: financiële zaken, informatievoorziening, interne organisatie. Achtergrond: voormalig openbaar accountant, interim manager. Leden: De heer A.D. Visser, geb. datum 01-03-1971 Datum van benoeming: 01-01-2003. Beroep: projectmanager. Relevante nevenfuncties: geen. De heer Visser is benoemd op bindende voordracht van de vereniging Groninger Bewonersoverleg. Stichting Studentenhuisvesting (GROBOS). Deskundigheidsgebied: ICT infrastructuur, projectmanagement, bedrijfsprocesveranderingen. Achtergrond: ICT projecten binnen overheidsinstanties en bedrijfsleven. De heer E.A. Groot, geb. datum 23-10-1956 Datum van benoeming: 14-09-2004 Beroep: burgemeester Appingedam. Relevante nevenfuncties: voorzitter Huis v.d. Groninger Cultuur, voorzitter Libau Welstand Monumentenzorg, lid Raad van Commissarissen Waterbedrijf Groningen. Deskundigheidsgebied: ruimtelijke ordening en volkshuisvesting. Achtergrond: openbaar bestuur en personeel & organisatie. De heer C.Th.G. van de Grift MHA, geb. datum 20-07-1954 Datum van benoeming: 13-09-2005 Beroep: klinisch psycholoog en organisatieadviseur. Relevante nevenfuncties: voorzitter bestuur Stichting Huis Deskundigheidsgebied: zorg, welzijn en maatschappelijke opvang, HRM en interne organisatie. Achtergrond: voormalig directeur GGZ Groningen. Mevrouw drs. J.A.J. Stam, geb. datum 08-03-1945 Datum van benoeming: 22-02-2005


Beroep: burgemeester De Marne. Relevante nevenfuncties: lid Raad van Toezicht Zorggroep Groningen, lid Raad van Commissarissen Werkprojecten Groep Groningen. Mevrouw Stam is lid op voordracht van de Bewonersraad. Deskundigheidsgebied: (openbaar) bestuur, zorg en welzijn, monumentenzorg, kennis van de stad Groningen. Achtergrond:openbaar bestuur en politiek. Rooster van aftreden De heer Weening zou aftreden per 13 januari 2008 in verband met het verstrijken van de laatste zittingstermijn. De heer Visser paste niet langer geheel in het profiel, aangezien hij niet meer in Groningen woont. De Raad heeft besloten, in verband met de naderende fusie, om de heren Weening en Visser te vragen aan te blijven tot 1 januari 2009. Beide heren hebben hiermee ingestemd. Alle leden van de Raad van Commissarissen van In zijn afgetreden op het moment van fusie met Volksbelang en Wooncom per 1 januari 2009, met uitzondering van de heer Weening binnen de maximale zittingstermijn. Mevrouw drs. J.A.J. Stam is benoemd tot voorzitter van de Raad van Commissarissen van Lefier per 1 januari 2009. Benoemingen 2008 De Raad van Commissarissen van In heeft op 23 september 2008 besloten om de heer C.Th.G. van de Grift te herbenoemen tot commissaris voor de tweede periode gedurende het lopende bestaan van In. Bij deze herbenoeming is getoetst of de kandidaat nog voldoet aan de profielschets die bij alle (her)benoemingen wordt gebruikt. Honorering In 2007 is de honorering van de leden van de Raad van Commissarissen vastgesteld, overeenkomstig het advies van de VTW (Vereniging van Toezichthouders in de Volkshuisvesting). De leden ontvingen in 2008 een vergoeding van bruto € 8.000--, de voorzitter ontvangt jaarlijks bruto € 12.000,--. Daarnaast ontvingen de leden van de Raad een reiskostenvergoeding. Reglement De Raad maakt gebruik van het Reglement voor de Raad van Commissarissen van In, als basis voor het eigen functioneren en de relatie met het bestuur. Dit reglement dateert van 6 april 2004 en is te vinden op de website van Lefier StadGroningen.

Commissies

De Raad van Commissarissen kent geen afzonderlijke permanente commissies. Uit praktische overwegingen worden er wel door enkele leden van de Raad bepaalde werkzaamheden uitgevoerd en voorbereid in zogenaamde ad-hoc commissies. Directeur/bestuurder De heer Volkers en mevrouw Wassenaar-Farr voeren ieder jaar het beoordelingsgesprek met de directeur/bestuurder. Volgens de beoordelingsprocedure bespreken zij de resultaten aan de hand van de prestatieafspraken die aan het begin van het kalenderjaar worden vastgesteld. Auditcommissie Het interim controleplan 2007 is geactualiseerd en verder uitgewerkt. In november 2007 heeft de Raad van Commissarissen mandaat gegeven aan de heer Visser en mevrouw Wassenaar om namens de Raad de auditrapportage voor te bereiden met de interne controller. Het rapport, dat geen bijzondere aandachtspunten bevatte, is besproken in de Raad.


Kleine Commissie De heren Volkers en Van de Grift namen als delegatie van de Raad van Commissarissen van In deel aan de verdere uitwerking van de fusieplannen onder de noemer ‘Kleine Commissie’ waarin ook afgevaardigden zaten van de Raden van Commissarissen van de andere twee fusiepartners. Het doel van de Kleine Commissie was toezicht houden op de gang van zaken en de voortgang van het fusieproces. De commissie had specifiek de taak om besluiten die door de raden moeten worden genomen of goedgekeurd, voor te bereiden en in concept voor te leggen. Selectiecommissie accountant Lefier Voor de keuze van een accountant voor de fusiecorporatie is elke Raad verzocht een lid te benoemen ten behoeve van de selectiecommissie. In de selectiecommissie namen verder één van de bestuurders en de directeur Financiën & Control als adviserend lid deel. Mevrouw Wassenaar-Farr heeft namens de Raad Van Commissarissen van In deelgenomen aan de selectiecommissie.

Zelfevaluatie

Evaluatie rond fusieproces In het laatste jaar van haar functioneren heeft de Raad, onder leiding van een externe consultant, in aanwezigheid van de bestuurder, de kwaliteit van samenwerking en besluitvorming in het fusieproces geëvalueerd. Belangrijkste aandachtspunt dat de Raad daaruit heeft meegegeven aan mevrouw Stam ten behoeve van de Raad van Commissarissen van Lefier is: doorvragen aan elkaar als de feiten simpel lijken, maar er op metaniveau ruis lijkt te zijn.

Integriteit

Onafhankelijkheid Voor alle leden van de Raad geldt dat zij onafhankelijk zijn ten opzichte van In en van elkaar, en dat er geen sprake is geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van In, of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van In. Er is één uitzondering: de heer Van de Grift is voorzitter van het bestuur van Stichting Huis. Stichting Huis heeft een huurder/klant-relatie met In. De Raad heeft dit besproken en beoordeeld. Afgesproken is dat de heer Van de Grift zich onthoudt van discussie en stemming, mocht er een onderwerp met betrekking tot Stichting Huis ter tafel komen. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met In, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn/haar commissariaat. Integriteit, tegenstrijdige belangen, leningen of garanties Het document ‘Ethiek en opdrachtverlening’, dat onderdeel uitmaakt van de integriteitscode, verbiedt werknemers, directieleden en leden van de Raad geschenken aan te nemen. Er zijn geen persoonlijke leningen of garanties verstrekt aan leden van de Raad.

Governance code

De Raad van Commissarissen hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden worden meegewogen. De Raad en het bestuur onderschrijven nagenoeg alle principes en best practice bepalingen uit de Governance Code voor wooncorporaties (hierna: de Code). Aan veel best practice bepalingen uit de Code voldoet Stichting In reeds. De voornaamste punten waarvan Stichting In afwijkt van de Code en die om toelichting vragen, zijn:


De Raad van Commissarissen heeft geen permanente auditcommissie, remuneratiecommissie en selectiecommissie ingesteld. Ad hoc wordt aan de leden gevraagd die taken op zich te nemen. De Raad heeft weloverwogen besloten dat de gehele Raad voor alle verantwoordelijkheidsgebieden collectief verantwoordelijk is. Benoemingstermijn bestuurder voor maximaal vier jaar. In onderschrijft het principe, maar omdat de bestaande arbeidsovereenkomst met de directeur/bestuurder voor onbepaalde tijd is aangegaan vóór invoering van de Code, heeft In zich hier voor de huidige directeur/bestuurder aan gebonden. Openstaande actiepunten Punten uit de Code waar In bij invoering van de Code nog niet aan voldeed en waarop het bestuur actie op moet ondernemen: de werkafspraken met het Directie Team upgraden tot een directie/bestuursreglement en het ontwikkelen van een introductieprogramma voor nieuwe commissarissen. De afwikkeling hiervan is opgeschort voor In en wordt opgepakt door Lefier.

Toezicht

In 2008 vergaderde de Raad van Commissarissen zes keer met het bestuur. Bij iedere vergadering zijn die leden van het Directie Team aanwezig die betrokken zijn bij de specifieke agendapunten. Goedkeuring operationele en financiële doelstellingen en strategie In december 2008 hebben de voorzitter en secretaris een beoordelingsgesprek met de directeur/bestuurder gevoerd over de behaalde doelstellingen in 2008. In de controlcyclus heeft de Raad van Commissarissen in 2008 op verschillende momenten deelgenomen: • In maart bij het opnieuw vaststellen van de strategische visie van In en de uitwerking daarvan in

de stadsvisie. • In mei bij de goedkeuring van jaarrekeningen en jaarverslagen en bij de bespreking van de

boardletter. Hierbij is de externe accountant aanwezig geweest. • Bij de Prestatiebegroting. In november heeft de Raad de Prestatiebegroting 2009, inclusief het

strategisch voorraadbeleid 2009-2018 en de financiële meerjarenplanning 2009-2018 goedgekeurd.

Interne risicobeheersing en controlesystemen Bij de goedkeuring van de begrotingen en jaarplannen bespreekt de Raad de relatie tussen de maatschappelijke taak van In en haar bedrijfseconomische prestaties. De Raad kijkt welke risico's de strategie van In met zich meebrengt en hoe deze beheerst worden, wat de gevolgen op korte en op lange termijn zijn voor het bezit en hoe de financiering wordt geregeld. De Raad heeft gedurende het verslagjaar regelmatig met de directie gesproken over de kwaliteit van risicobeheersing, de aandachtspunten in de financiële verslagleggingen en beheersing van andere risico’s, waaronder de risico’s met betrekking tot de projectontwikkeling. Jaarlijks gelijktijdig met het vaststellen van de begroting, stelt de Raad het treasury jaarplan vast. Dit plan is gebaseerd op het treasurystatuut waarover In beschikt. Financiële continuïteit Gedurende het jaar heeft de Raad tijdig kennis genomen van de kwartaalrapportages en hierover van gedachten gewisseld met de directie. In de kwartaalrapportages worden de financiële resultaten en de prognose in relatie tot de begroting verantwoord. Daarnaast wordt over de realisatie en de prognose van de volkshuisvestelijke opgave gerapporteerd. Ook ontvangt de Raad ieder kwartaal informatie over de realisatie van de prestatieafspraken, over de bedrijfsvoering en over de relatie met stakeholders. In 2008 is met name in het laatste kwartaal veel gesproken over de gevolgen van de economische crisis op de vastgoed- en financiële markt en de reacties daarop.


Benchmark en rapportages externe toezichthouders De Raad wordt jaarlijks geïnformeerd over de resultaten van het onderzoek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) naar de financiële positie over het afgelopen verslagjaar (2007) en neemt kennis van de beoordelingsbrief van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie. Ook heeft de Raad in november 2008 de brief met de kredietwaardigheidstoets en het faciliteringsvolume van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) ter informatie ontvangen. De Raad besteedt aandacht aan de uitkomsten van de Aedex en van andere benchmarkrapporten (o.a. Centraal Fonds Volkshuisvesting). Deze maken zichtbaar hoe In presteert in vergelijking met andere corporaties. De Raad heeft vragen gesteld over afwijkingen. Fusie Vanuit de Raad is actief deelgenomen in het fusietraject van In met Volksbelang en Wooncom. Twee leden van de Raad zijn afgevaardigd in de ‘Kleine Commissie’ en één in de selectiecommissie voor de accountant (zie boven onder het kopje ‘Commissies’). Voor de Raad van Commissarissen en het bestuur van de gefuseerde organisatie zijn profielschetsen en een procedure voor werving en selectie opgesteld. De Kleine Commissie is bij deze zaken betrokken. Ook heeft de Kleine Commissie een positief advies afgegeven over de arbeidsovereenkomst van de bestuurders. Voor deze arbeidsovereenkomst en de salariëring is de ‘Izeboudregeling’ de leidraad. Conform de Governance Code wordt de arbeidsovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd. De benoeming als bestuurder geldt voor een periode van vier jaar, waarna herbenoeming mogelijk is. Verder heeft de Kleine Commissie samen met de adviseurs Paul Vlug en Koos Parie een conceptreglement en voorstel voor honorering voor de nieuwe Raad van Commissarissen van Lefier voorbereid. De besluitvorming hierover vindt plaats in de nieuwe Raad. Begin 2008 is een Commissie Werving en Selectie ingesteld voor de benoeming van het bestuur en eveneens een Commissie Werving en Selectie voor de benoeming van de Raad van Commissarissen. Deze commissies bestonden ieder uit drie leden, een uit elke Raad van Commissarissen. Op 25 juni 2008 heeft de Raad ingestemd met het voorstel tot fusie en met de conceptstatuten van de verkrijgende stichting. Op 25 november heeft de Raad van Commissarissen van In ingestemd met het definitieve fusiebesluit en met de voordracht tot benoeming Raad van Commissarissen Lefier per 1 januari 2009. Besluiten over aan- en verkoop Overeenkomstig de statuten heeft de Raad besluiten over de aankoop en financiering van nieuwe projecten goedgekeurd bij het vaststellen van de prestatiebegroting. Extra aankopen boven de €500.000 heeft de Raad individueel beoordeeld. In 2008 heeft de Raad bestuursbesluiten over de aankoop van en investering in diverse locaties goedgekeurd. Aankoop aandelen Pandgarant De Raad van Commissarissen gaat akkoord met de verwerving van 33,25% van de aandelen in Pandgarant BV, tegen een totale prijs van € 168.000,-. De Raad van Commissarissen heeft hiermee het op 4 maart 2008 genomen bestuursbesluit ‘verwerving aandelen PandGarant’ bekrachtigd. Opheffen Stichting Onderhoud Bernoulli Plus Plein De Raad van Commissarissen keurt het bestuursbesluit om de Stichting Onderhoud Bernoulli Plus Plein op te heffen goed. Toezicht op verbindingen In neemt deel in organisaties waar anderen formeel de rol van toezichthouder hebben (zie onder het kopje Samenwerking en deelnemingen verderop in dit hoofdstuk). De jaarrekeningen, jaarverslagen en resultaten in 2008 van deze organisaties zijn besproken door de Raad.


Rijksmonumenten De Stichting Restauratie Rijksmonumenten Groningen (SRRG) heeft in 2008 de status van Aangewezen Organisatie verkregen in het kader van BRIM. Rijksmonumenten in eigendom van In, Stichting In Stadsherstel, Stichting Tette Alberda Gasthuis en Stichting Sint Geertruidsgasthuis worden overgedragen aan SRRG. De Raad van Commissarissen verleent goedkeuring aan de besluiten die hiermee gemoeid zijn. Bewonersparticipatie Ook in 2008 zijn er contacten geweest met leden van de Bewonersraad en van het Grobos. Met de Bewonersraad werden de belangrijkste onderwerpen die de corporatie en de huurders raken besproken, waaronder zaken als niveauverbetering en fusie. Ook met Grobos vonden gesprekken plaats, die met name problemen in de studentenhuisvesting behandelen. De Raad is van mening dat periodiek contact met huurdersorganisaties een goede bron van informatie is voor de Raad. Ondernemingsraad Jaarlijks spreken de voorzitter, de heer Volkers, en de heer Groot met de ondernemingsraad in het bijzijn van de bestuurder. In 2008 ging het gesprek (uiteraard) over de fusie en daarnaast over de mate waarin de organisatie betrokken is bij het werk van de ondernemingsraad. De gesprekken zijn openhartig en vinden plaats in een ontspannen sfeer. Feest 100 jaar In De heer Visser en de heer Groot waren namens de Raad van Commissarissen aanwezig bij het feest voor huurders en relaties van In op de drafbaan in het Stadspark. Zij waren zeer enthousiast. Excursie Op 16 en 17 oktober heeft de Raad van Commissarissen een werkbezoek gebracht aan Volksbelang en Wooncom. Het thema “huisvesting bijzondere doelgroepen” kwam in Hoogezand uitgebreid aan de orde. In Onstwedde ging het over de leefbaarheid op het platteland en de functie die bijvoorbeeld multifunctionele accommodaties en woningverbetering daarin hebben. In Emmen werd met de wijkaanpak van Emmen Revisited kennis gemaakt.

Tot slot

De rol van de toezichthouder vindt plaats achter de schermen. Vooral vanwege de eis van onafhankelijkheid en het maatschappelijke belang van het werk van In, vindt de Raad van Commissarissen het van belang om over haar taken verantwoording af te leggen. De Raad bedankt alle medewerkers van In voor hun positieve inzet in 2008. Groningen, maart 2009 J.A.J. Stam, lid Raad van Commissarissen In

Personeel en organisatie Medewerkers en stagiairs Op 31 december 2008 had In 189 medewerkers in dienst, 97 mannen en 92 vrouwen. Vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid willen we jonge mensen werkervaring op laten doen. Dit doen we o.a. door het aanbieden van stageplaatsen en werkervaringsplaatsen. In 2008 hadden we 13 stagiairs.


Organisatie De medewerkers bij In werken in teams, die ieder hun eigen specifieke taak binnen het bedrijf hebben, maar die ook veel met elkaar samenwerken. De teams houden zich bezig met uiteenlopende activiteiten van In, zoals de verhuur en de verkoop van woningen, kamers en bedrijfsruimtes, het onderhouden van klantrelaties, het dagelijks en planmatig onderhoud van onze woningen. Ook hebben we teams die zorgen voor een correcte en tijdige financiële administratie, de informatisering binnen het bedrijf en de facilitaire diensten. Daarnaast kent In een aantal medewerkers die activiteiten coördineren in het kader van de organisatie-, beleid- en productontwikkeling en zorgen voor het communicatie- en personeelsbeleid. Voor de uitvoer van de vele grootschalige nieuwbouw- en renovatieprojecten heeft In een professioneel projectontwikkelingsbedrijf in huis. In kiest ervoor om veel taken door eigen medewerkers te laten uitvoeren, die onze woningen, onze klanten en ons bedrijf goed kennen. Daardoor kunnen we efficiënt werken en onze klanten goed van dienst zijn. Loopbaan en mobiliteit In is in ontwikkeling en in beweging dus ook onze medewerkers. Negen collega's hebben intern een andere functie gekregen, acht collega's zijn vertrokken naar een andere werkgever en twee collega's zijn zelfstandig gaan ondernemen. Het verzuimpercentage was met 6,2% hoog. In 2008 waren veel werknemers langdurig ziek. Het betrof niet-werkgerelateerde ziektes. De dynamiek van de organisatie heeft invloed op medewerkers. Daarnaast geven we de thema’s persoonlijke ontwikkeling en inzetbaarheid aandacht in de organisatie. In is een samenwerking aangegaan met vier andere corporaties. Gezamenlijk willen we mogelijkheden bieden voor medewerkers om vanuit hun eigen verantwoordelijkheid hun loopbaan vorm te geven. We organiseren stages, gezamenlijke trainingen en loopbaandagen en wisselen vacatures onderling uit.

Ondernemingsraad Actieve rol De ondernemingsraad vertegenwoordigt de belangen van de medewerkers van In. De taak van de ondernemingsraad is het beleid van In te controleren en te beïnvloeden vanuit de positie van de medewerkers. Daarbij maakt de ondernemingsraad steeds een afweging tussen personeelsbelang en bedrijfsbelang. Ze wil een actieve rol spelen en een goede bijdrage leveren in het overleg met de directie. Fusie Het jaar stond voor de ondernemingsraad vooral in het teken van de fusie. De ondernemingsraad heeft in de loop van het jaar regelmatig bijeenkomsten met de achterban georganiseerd om het fusieproces te bespreken. Bijgestaan door een adviseur heeft de ondernemingsraad een advies kunnen uitbrengen over de intentie tot fusie. Hierbij waren voor de ondernemingsraad de volgende aspecten van belang: past de fusie bij de visie en kernwaarden van In, behoud van werkgelegenheid en kansen voor medewerkers, en helderheid en zorgvuldigheid in procedures, uitwerking en communicatie. In het vervolgtraject is de ondernemingsraad door de directie betrokken in alle te nemen stappen. Samen met de ondernemingsraden van de fusiepartners is een platform opgericht om met elkaar meningen, standpunten en ideeën te kunnen uitwisselen. Eind 2008, toen de fusie een feit was, heeft de ondernemingsraad nagedacht over de nieuwe medezeggenschapstructuur na de fusie. In 2009 worden verkiezingen voor de nieuwe ondernemingsraad gehouden. Andere zaken Naast de fusie heeft de ondernemingsraad zich ook met andere zaken beziggehouden. In het afgelopen jaar heeft de ondernemingsraad alle managers uitgenodigd om te komen vertellen over de jaarplannen voor hun afdeling om goed geïnformeerd te zijn over het reilen en zeilen binnen het woonbedrijf.


Samenwerking en deelnemingen

Samenwerkingsverbanden

Samenwerkingsverband gemeente en Groninger corporaties In werkt samen met de gemeente Groningen en de vier andere corporaties in de stad (Patrimonium, Nijestee, Woonstade en De Huismeesters) aan een aantal voor de stad belangrijke zaken op het gebied van wonen. De samenwerkingsafspraken hebben we in 2007 opnieuw vastgelegd in het Nieuw Lokaal Akkoord. Convenant van het Noorden In 2005 tekenden 49 wooncorporaties - actief in Friesland, Groningen, Drenthe en de Kop van Overijssel - het ‘Convenant voor het Noorden’. In is één van de initiatiefnemers hiervan. Door samenwerking zorgen de 49 corporaties dat de Noordelijke volkshuisvestingsopgaven worden opgepakt en uitgevoerd. Regiovisie Assen-Groningen Met de corporaties in het regiovisiegebied Groningen en Assen is in 2006 een gezamenlijk manifest opgesteld, waarin we afspraken hebben vastgelegd om de komende tien jaar fors te investeren in de regio. Het Woonnetwerk In vormt met een aantal corporaties ‘Het Woonnetwerk’ (Parteon te Zaandam, Volkshuisvesting te Arnhem, Sité Woondiensten te Doetinchem, De Alliantie te Huizen, Dudok Wonen te Hilversum, Wonen Limburg te Roermond, Woonbron te Rotterdam, De Goede Woning te Apeldoorn, Woonbedrijf ieder1 te Deventer, Woonwel te Etten-Leur, RWS Goes, Wooncom te Emmen, Portaal te Veenendaal, Mitros te Utrecht, Wold en Waard te Leek, De Betere Woning te Lobith en Aramis te Rozendaal). Met ‘geestverwantschap’ als samenwerkingscriterium wil het Woonnetwerk, in een periode waarin het verschijnsel woningcorporatie als het ware opnieuw uitgevonden moet worden, gezamenlijk handen en voeten geven aan maatschappelijk ondernemerschap. Kences In is deelnemer aan Kences, een samenwerkingsverband van studentenhuisvesters in Nederland, met als doel om kennis te vergaren en te delen. Kences richt zich op belangenbehartiging van studentenhuisvesters, kenniscentrum, professionalisering van de organisatie en productontwikkeling en innovatie. Daarnaast vertegenwoordigt Kences de leden naar de landelijke politiek bij diverse onderwerpen, zoals het nieuwe huurbeleid en de regels rondom huurverhoging. Kjenning De managers Dagelijks en Planmatig Onderhoud nemen deel aan Kjenning, een platform van onderhoudsmanagers voor corporaties met als doel het delen van kennis en ervaringen. KEI We zijn partner van het KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing. Het KEI kenniscentrum richt zich op de transformatie van de bestaande stad en van de naoorlogse wijken in het bijzonder en biedt aangesloten partners diverse vormen van kennisuitwisseling.


Samenwerking met stichtingen

In werkt, in de vorm van een bestuurlijke unie, samen met de onderstaande stichtingen: Stichting Restauratie Rijksmonumenten Groningen (SRRG) De stichting heeft ten doel de instandhouding van monumenten. De aanleiding voor het oprichten van de stichting was dat de Stichting In Stadsherstel, gelet op haar ruimere doelstelling, niet in aanmerking komt voor verhoogde rijksbijdragen in de kosten van de restauratie van rijksmonumenten. Daarom is deze zusterstichting opgericht voor uitsluitend rijksmonumenten. De stichting heeft geen andere activiteiten ontplooid dan het exploiteren van het enige complex wat in haar bezit is. In 2008 is de op grond van de BRIM (Het Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten) de status van van ‘aangewezen organisatie’ voor SRRG verkregen van de Rijksdienst voor Monumenten. Dergelijke organisaties krijgen vrijheid van de minister voor het aanwenden van toegewezen subsidies. Eind 2008 zijn de monumenten van Stichting In en Stichting In Stadsherstel overgedragen aan SRRG. Het negatieve eigen vermogen van de stichting bedraagt € 7.800.365 en de omzet over 2008 bedroeg € 81.497. Stichting In heeft een onderhandse geldlening verstrekt aan deze stichting. Het schuldrestant op 31 december 2008 bedroeg € 25.727.810. Er is een recht van eerste hypotheek verleend op de in haar bezit zijnde panden. In heeft zich garant gesteld voor het negatieve eigen vermogen van deze stichting. Stichting Tette Alberda Gasthuis Stichting Restauratie Rijksmonumenten Groningen heeft een bestuurlijke unie met de Stichting Tette Alberda Gasthuis. Deze stichting bezit een rijksmonument aan het Nieuwe Kerkhof, bestaande uit vijf woningen voor ‘dames van onbesproken gedrag’. De stichting In voert het beheer over dit monument. Stichting Sint-Geertruidsgasthuis Deze stichting is de juridische eigenaar van de 33 woningen met toebehoren. Stichting In bezit van deze woningen het economische eigendom. De exploitatie hiervan is opgenomen in de jaarrekening van In. Daarnaast is de Stichting Sint Geertruidsgasthuis juridisch en economisch eigenaar van de Pepergasthuiskerk met enkele bijbehorende ruimtes, die zij verhuurt aan een derde partij. Omdat de stichting nauwelijks activiteiten ontplooit, is er geen jaarrekening opgemaakt. Stichting In Stadsherstel Deze stichting heeft ten doel het behoud van het historisch karakter van de stad Groningen. Ze richt zich daarbij in hoofdzaak op het behoud en herstel van de cultuurhistorisch waardevolle panden. Dit doet zij door deze panden aan te kopen, te restaureren, te beheren en te verkopen. In Stadsherstel heeft in 2008 geen nieuwe activiteiten ontplooid, omdat met de Gemeente Groningen is afgesproken dat alle projecten binnen de diepenring in principe door de NV Wonen boven Winkels (door In en de gemeente Groningen opgericht) worden uitgevoerd. Omdat dit samenvalt met het werkgebied van In Stadsherstel heeft de stichting geen nieuwe projecten kunnen acquireren. In 2008 is op grond van de BRIM de status van van ‘aangewezen organisatie’ voor SRRG verkregen van de Rijksdienst voor Monumenten. Vanwege deze status zijn de monumenten van Stichting In Stadsherstel eind 2008 ondergebracht bij SRRG. Het eigen vermogen van de stichting bedraagt € 1.933.347 en de jaaromzet bedroeg € 1.306.032. De stichting heeft 2008 afgesloten met een positief jaarresultaat van € 552.212. Stichting In heeft in 1997 een vaste 20-jarige geldlening verstrekt van € 1.175.000 tegen een rente van 6,5% voor 10 jaar vast. De restant hoofdsom bedraagt per 31 december 2008 € 709.975. Als zekerheid heeft In Stadsherstel het recht van eerste hypotheek verleend op een aantal panden. Tevens is een rekening-courantovereenkomst aangegaan met deze stichting met een kredietlimiet van € 272.000. Als zekerheid hiervoor heeft de stichting een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven op enkele panden.


Stichting In Beheer De doelstelling van de Stichting In Beheer is het beheer en/of de exploitatie van goederen. Daarbij verzorgt ze met name het beheer van Verenigingen van eigenaars (VVE). In 2005 hebben In en In Beheer besloten het organisatorische en administratieve VVE-beheer per 1 april 2006 uit te besteden aan Pandgarant BV. Dit heeft tot gevolg dat binnen In Beheer geen activiteiten meer plaatsvinden. In 2008 heeft liquiditatie van de stichting plaatsgevonden.

Deelnemingen

NV Wonen boven Winkels Groningen Op 25 februari 2004 is de NV Wonen boven Winkels Groningen opgericht door de Gemeente Groningen en Stichting In. Doelstelling is het bevorderen van het wonen in en rond de binnenstad en het tegengaan van leegstand. Beide aandeelhouders participeren voor 50% in deze vennootschap. Voor Stichting In betekent dit een aandeel van € 1 miljoen. De directeur Projectontwikkeling van In is benoemd tot mededirecteur van de NV. De NV is er tot op heden niet in geslaagd om nieuwe panden te verwerven voor het creëren van woonruimte. Naar aanleiding hiervan is besloten dat de NV actief wordt zodra de markt zich anders ontwikkelt. Het balanstotaal van de NV bedraagt € 6.013.802, de omzet € 208.186 en het resultaat na belastingen is € 93.758 negatief. Overige deelnemingen In neemt deel in de NV Groninger Monumentenfonds en participeert in het risicodragend vermogen met een aandelenkapitaal van € 120.000. In neemt ook deel in het risicodragend vermogen van WoningNet NV met een aandelenkapitaal van € 1.029. In Holding BV en In Ontwikkeling BV Als respons op de invoering van de vennootschapsbelastingplicht vanaf 2006 voor commerciële activiteiten bij wooncorporaties, heeft In eind 2005 twee BV’s opgericht. Dit zijn In Holding BV en In Ontwikkeling BV. Alle aandelen hiervan zijn in handen van Stichting In. Voor In Holding is € 22.500 en voor In Ontwikkeling € 18.000 aan kapitaal gestort. In Ontwikkeling BV participeert voor 50% in Vof In-Ter Steege, opgericht ten behoeve van de ontwikkeling van woningen aan de Antillenstraat. In Ontwikkeling BV participeert voor 67% in Vof Tasmantoren voor de realisatie van de Tasmantoren en voor 33% in Vierwaarde. De Tasmantoren verrijst daar waar het Eemskanaal en het Van Starkenborghkanaal elkaar ontmoeten.


Bijlagen • Overzicht bouwprojecten 2008 • Woningtypen en prijsklassen • In de kern – de strategische visie van In


Bijlage 1

Overzicht bouwprojecten 2008

Nieuwbouw opgeleverd begroot 2008 realisatie 2008

Sociale huur:

Appartementen Prinsenstraat 3 0 Appartementen Orion (Morgensterlocatie Paddepoel 1e fase) 9 0

Appartementen Gezondheidscentrum Lewenborg 21 0

Totaal 33 0

Marktconforme huur: Appartementen Orion (Morgensterlocatie Paddepoel 1e fase) 20 0

Appartementen Gezondheidscentrum Lewenborg 36 0

Totaal 56 0

Studentenkamers: Lissabonstraat 80 0

Prinsenstraat 7 0 Totaal 87 0

Koopwoningen: Eengezinswoningen Eelderbaan fase 2 27 15

Appartementen Orion (Morgensterlocatie Paddepoel 1e fase) 38 38 Appartementen Villa Barentz en Villa de Vlamingh Lewenborg 39 0

Woningen Nieuw Indische Buurt 6 0

Eengezinswoningen Grote Beerstraat Paddepoel 0 31 Studentenbuurt samenvoeging 26 32

Totaal 136 116

Parkeerplaatsen: Lissabonstraat (huur) 25 0

Orion Paddepoel (huur) 21 0

Orion Paddepoel (koop) 23 0 Villa Barentz en Villa de Vlamingh Lewenborg (koop) 39 0

Totaal 108 0

Commerciële en maatschappelijke verhuur:

Munnekeholm kelder 1 1 Orion Paddepoel wijkvoorziening 1 0

Orion Paddepoel huisvesting doven 21 0 Gezondheidscentrum Lewenborg 1 0

Vensterhuis Lewenborg 1 1 Zwemschool Lewenborg 1 1

Totaal 26 3

Totaal 446 119


Eerste paal In voorbereiding realisatie 2008

Sociale huur: Woningen Bonairestraat fase 1 37 12

Morgensterlocatie 2e fase 17 0 Eengezinswoningen De Wijert (De Zunne) 10 0

Antillenstraat 50 50

konmarlokatie 31 0 helperwestsingel fase 1 15 0

prinsenstraat 3 3 borneoplein 4 0

NIB medan 12 12 NIB palembang 25 0

Totaal 204 77 Marktconforme huur: 0 0 Studentenkamers: Wielewaalflat 108 0

Prinsenstraat 7 6 Lissabonstraat (onzelfstandige eenheden) 72 0

Lissabonstraat (zelfstandige eenheden) 8 0 Totaal 195 6 Koopwoningen: Wielewaalflat 36 0

Marquant Paddepoel 0 8 Antillenstraat fase 1 51 51

Konmarlokatie Lewenborg 30 0 Helperwestsingel fase 1 61 0

Morgensterlocatie fase 2 8 0

Bonairestraat fase 1 6 21 Eengezinswoningen De Wijert 16 0

Tasmantoren 94 186 Eengezinswoningen Bandoengstraat en Medanstraat 12 22

Zwembadlokatie (icoon) 38 0 Totaal 352 288

Totaal woningen 751 Taakstelling 2008 400 371 Commerciële en maatschappelijke verhuur: Gymzaal Morgensterlocatie fase 2 1 0

Bonairestraat fase 1 2 0 Wielewaalflat 1 0

Totaal 4 0


Niveauverbetering begroot 2008 realisatie 2008 Noorderbinnensingel 10 7 Lewenborg laagbouw 110 59

Lewenborg laagbouw 78 78

Lewenborg rolstoelwoningen 12 0 Javalaan 56 61

Studentenbuurt (niet samengevoegd) 30 30 Watermanstraat 112 31

Menadostraat 190 102 Menadostraat 23 0

Van Schendelstraat 0 0

Totaal 621 368

sloop begroot 2008 realisatie 2008 Woningen De Wijert 64 64 Woningen Medanstraat 108 108

Curacaostraat parkeerboxen 26

Vindicatstraat Badhuis 1 1 Totaal 173 199


Bijlage 2

Woningtypen en prijsklassen Aantal woningen per prijsklasse per wijk < € 348 € 348

-€ 499 € 499

-€ 535 > € 535 Totaal:

Centrum e.o 107 223 76 37 443

Korrewegwijk 1570 839 58 40 2507 Lewenborg 20 702 123 19 864

Paddepoel 487 893 21 9 1410

Zuid 171 455 9 23 658 Overig 191 221 17 10 439

Totaal: 2546 3333 304 138 6321 Aantal woningen per type per wijk

Eengezins-woning

Portiek-woning

Apparte-ment

Boven-woning

Beneden-woning

Galerij-woning

Totaal:

Centrum e.o. 45 95 129 73 56 56 454 Korrewegwijk 206 1149 72 490 372 145 2434

Lewenborg 533 251 180 964 Paddepoel 249 440 42 29 30 587 1377

Zuid 28 549 18 13 50 658

Overig 31 69 56 120 81 77 434 Totaal: 1092 2553 299 730 552 1095 6321

Aantal studentenkamers per wijk

Onzelfstandige kamers

Zelfstandige kamers

Totaal:

Beijum 42 62 104

Centrum 742 327 1069 Zuid 83 241 324

Schildersbuurt 104 14 118 Selwerd 940 4 944

Zeeheldenbuurt 393 95 488

Overig 86 73 159 Totaal: 2390 816 3206


Bijlage 3

In de kern - de strategische visie van In Missie: ‘Werken aan wonen in een vitaal Groningen’ In levert als wooncorporatie woondiensten in de stad en in de regio. We werken, samen met andere partijen, aan de ontwikkeling van de stad en haar wijken. Als wijkontwikkelaar en wijkbeheerder dragen we bij aan complete wijken in een vitale stad, waar mensen graag wonen. Daarvoor ontwikkelen en beheren we vastgoed. Bij al onze activiteiten moet er een optimale mix zijn tussen wat duurzaam goed is voor de klant en wat duurzaam goed is voor de maatschappij. Complete wijken We willen dat in een wijk alles aanwezig is wat het wonen in die wijk prettig maakt: complete wijken. Het soort bebouwing, de voorzieningen, de sfeer en de sociale samenhang bepalen het specifieke karakter van een wijk. Dit eigen karakter willen we behouden, niet alle wijken moeten hetzelfde zijn. Wat een wijk compleet maakt is dus voor iedere wijk anders en dit bepalen we in overleg met bewoners, collega corporaties, maatschappelijke instellingen en de gemeente. Verschillende doelgroepen moeten hun plek kunnen krijgen in de wijk, waarbij de problemen en het woongenot evenwichtiger verdeeld worden over de stad. Om wijken compleet te maken, investeren we in vastgoed én in sociale maatregelen. We richten ons hierbij eerst op wijken waar we al veel klanten hebben. Klant, wijk en stad De klant, een wijk of de stad hebben niet altijd dezelfde wensen. Wij maken deze spanning zichtbaar en bespreekbaar. Per situatie zoeken we naar de juiste balans tussen het individuele klantbelang en het collectieve wijk en/of stadsbelang. Klant Waar het gaat om de klant zijn betaalbaarheid, keuzevrijheid en kwaliteit voor ons belangrijke begrippen. Wij zetten onze middelen in om wonen betaalbaar te maken, bieden daarbij keuzemogelijkheden en staan voor een goede kwaliteit. We spelen in op de woonwensen van individuele woonconsumenten. In het bijzonder richten we ons op mensen met een inkomen tot modaal, op mensen die extra zorg of ondersteuning behoeven en op studenten. In garandeert daarbij voldoende aanbod voor deze klanten. De visie van In is dat wonen de persoonlijke ontwikkeling van mensen kan ondersteunen. Waar nodig geven we hen hulp en begeleiding op weg naar grotere zelfstandigheid en meer sociale binding. Klanten kunnen, binnen de grenzen van hun eigen mogelijkheden en de spelregels en leveringsvoorwaarden van In, vormgeven aan hun eigen woon- en leefomgeving. Daar staat tegenover dat wij van klanten verwachten dat zij hun verantwoordelijkheid nemen voor het beheer van hun woning en woonomgeving. Klanten van In kiezen zelf waar en hoe ze willen wonen. In biedt haar klanten verschillende woningtypen, met een verschillend uitrustingsniveau in verschillende woonmilieus in alle delen van de stad. Het uitrustingsniveau van de woonruimte is in overeenstemming met de huurprijs; de standaard service van In is voor elke klant gelijk. De klant kiest of hij van extra woondiensten gebruik wil maken. We willen mensen de ruimte geven hun eigen woonsituatie mee vorm te geven en nodigen bewoners en partners uit om hun ideeën aan ons kenbaar te maken. Onze visie is dat wij daarbij uiteindelijk coproducent willen zijn. De coproducent van de bewoner die zelf naar keuze casco, inbouw, eigendomsvorm en diverse extra diensten als financiering, zorg en gemaksdiensten combineert. De coproducent van de stad in het maken van complete wijken.


Bedrijf Wij zijn een modern bedrijf, we opereren efficiënt, we zijn goed bereikbaar, we geven inzicht in ons beleid en handelen, we leggen uit wat kan en niet kan en we zijn transparant. We verlenen onze woondiensten tijdig en correct. Onze visie is leidend in ons werk. Dit betekent niet teveel richtlijnen en procedures. In wil actief inspelen op kansen. Om dit te kunnen bereiken, vragen we onze medewerkers om te investeren in zichzelf en In. We bieden daarvoor mogelijkheden in de vorm van opleiding en ontwikkeling. We bieden een prettige en interessante werkomgeving en arbeidsvoorwaarden gericht op een goede balans tussen werk en privé. Respect, luisteren, doelgericht en betrouwbaar zijn de kernwaarden die medewerkers van In hanteren in de omgang met klanten, partners en elkaar. Het voortbestaan van het bedrijf is een randvoorwaarde. In heeft een vastgoedportefeuille die we inzetten om de bedrijfsdoelen te realiseren. Dat doen we op de volgende manieren: exploiteren, verbeteren, slopen, nieuw bouwen, verkopen en aankopen. Wij willen ‘verdienen waar het kan om uit te geven waar het moet’.

jaarverslag 2008

Documents