jaarplan en begroting 2016
TRANSCRIPT
1
Jaarplan en Begroting 2016
2
Inhoud 1. Inleiding ........................................................................................................................................... 3
1.1 Missie en visie ......................................................................................................................... 3 1.2 Ambitie 2016 ............................................................................................................................ 3
2. Terugblik op 2015 tot nu toe ............................................................................................................ 4 2.1 Terugblik fusie ......................................................................................................................... 4 2.2 Inhoudelijke resultaten 2015 .................................................................................................... 4 2.3 Financiële positie ..................................................................................................................... 5
3. Prioriteiten 2016............................................................................................................................... 6 4. Doelen en resultaten 2016 .............................................................................................................. 8
4.1 Volkshuisvestelijk perspectief .................................................................................................. 8 4.2 Klantperspectief ....................................................................................................................... 8 4.3 Organisatieperspectief ............................................................................................................. 9 4.4 Financieel-economisch perspectief ....................................................................................... 10
5. Organisatie .................................................................................................................................... 12 5.1 Visie op de organisatie .......................................................................................................... 12 5.2 Organisatiestructuur en bezetting.......................................................................................... 13
6. Begroting ....................................................................................................................................... 14
3
1. Inleiding 1.1 Missie en visie In dezelfde periode dat dit jaarplan en de begroting worden opgesteld, wordt ook de strategische visie van woCom op papier gezet. De visie is in lijn met de missie van woCom uit de fusiestukken en de lijn van de vorige jaren van de rechtsvoorgangers woCom en Woningstichting Laarbeek. WoCom zorgt voor goede en betaalbare huisvesting voor de primaire doelgroep. We zijn een klantgerichte en financieel gezonde organisatie, die in het werkgebied van de centrale stad Helmond en omliggende gemeenten Asten, Cranendonck, Heeze-Leende, Laarbeek en Someren:
een meerwaarde voor de klant biedt door middel van een passend en betaalbaar huisvestingsaanbod en goede dienstverlening;
de transformatieopgave vanwege vergrijzing, krimp en verduurzaming daadkrachtig oppakt;
aandacht heeft voor de kwaliteit van de leefomgeving in stad en land;
een stevige positie inneemt naar (de samenwerkende) gemeenten en marktpartijen. 1.2 Ambitie 2016 De strategische visie wordt in 2016 uitgewerkt tot een ondernemingsplan, strategisch voorraadplan en uiteindelijk in een splitsingsplan Daeb en niet-Daeb. De ambities voor 2016 staan in hoofdstuk 3 beschreven. Een klein deel vloeit nog voort uit de fusie, een groot deel is het gevolg van nieuwe wetgeving. Daarbij wil woCom het belang van de klant en de dienstverlening in deze drukke tijd niet uit het oog verliezen. De organisatie beseft dat het ambitieniveau voor het komende jaar erg hoog ligt. Toch wordt getracht alle ambities te realiseren en wordt dit ook haalbaar geacht.
4
2. Terugblik op 2015 tot nu toe 2.1 Terugblik fusie Op 1 januari 2015 vond de juridische fusie plaats tussen woCom en Woningstichting Laarbeek. In de tussentijd is veel werk verricht, bijvoorbeeld het harmoniseren van beleid en de belangrijkste klantprocessen. Dit is in samenspraak met de drie huurdersorganisaties gebeurd. Dat geldt ook voor de nulmeting onder de huurders naar de kwaliteit van de woning, wijk en dienstverlening. Zowel woCom als voormalig Woningstichting Laarbeek scoorden daarbij goed, namelijk de kwaliteit van de woning 7,3, kwaliteit woonomgeving 7,5 en kwaliteit dienstverlening 7,4. Op 1 juni 2015 volgde de organisatorische fusie. Op 1 juni zijn de medewerkers officieel in hun nieuwe functie gestart. Op dit moment worden de laatste vacatures ingevuld. Het werken volgens nieuwe processen en procedures, wennen aan systemen en het harmoniseren van beleid is echter nog in volle gang. Medewerkers en management zijn zich hiervan bewust en werken hier hard aan. De belangrijkste ‘klant’ procedures zijn omschreven, zoals het mutatieproces en ZAV-beleid. De overige volgen snel, mede om het procesmatig werken goed van start te laten gaan. 2.2 Inhoudelijke resultaten 2015 Naast de drukte door de implementatie van de fusie, liepen de reguliere werkzaamheden ‘gewoon door’ met dank aan de inzet van alle medewerkers. De woningen zijn verhuurd, onderhouden en gebouwd volgens de normale planning. Reparatieverzoeken worden aangenomen, vragen van woningzoekenden beantwoord, burenruzies opgelost, huur geïncasseerd en facturen betaald. Daarnaast zijn vrijwel alle prioriteiten uit het jaarplan van 2015 behaald of er is een start met de werkzaamheden gemaakt. Dat geldt ook voor de meer bijzondere projecten, zoals de implementatie van de herziene Woningwet. Deze is per 1 juli 2015 ingegaan, na jaren van politiek debat en vele concept-versies. Het BBSH is per dezelfde datum vervangen door het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (Btiv). De verdere uitwerking is en wordt nog gepubliceerd in drie ministeriële regelingen. Naast de administratieve en financiële consequenties is er veel aandacht voor het veranderende speelveld tussen gemeenten, huurdersorganisaties en woCom. Met de huurdersorganisaties en geïnteresseerde huurders wordt gesproken over participatie en vormen van participatie voor de toekomst. Er is veel aandacht voor woonruimteverdeling. De woningen in Laarbeek worden ook via Wooniezie verhuurd. De corporaties in het stedelijk gebied van de regio Eindhoven hebben afgesproken om samen te werken in één portaal voor woningzoekenden en Wooniezie daarvoor te gebruiken. Daarnaast hebben de gemeenten in dit gebied besloten een regionale urgentiecommissie in te stellen. Het ‘passend toewijzen’ uit de herziene Woningwet, met aandacht voor betaalbare woningen voor woningzoekenden met huurtoeslag, heeft ook de nodige consequenties voor de woonruimteverdeling. Er komen extra inkomensgrenzen én het huurbeleid wordt aangepast om voldoende betaalbare woningen beschikbaar te hebben voor deze doelgroep. De herstructurering van Helmond-West loopt op schema en naar tevredenheid van bewoners en gemeenten, in 2015 werden reeds 6 sociale huurwoningen en 10 sociale koopwoningen in de Ridderhof opgeleverd en de Markieshof is in aanbouw. Ook werden 6 sociale huurwoningen in de 2
e Haagstraat in Helmond opgeleverd. Verder werden in 2015 nog 4 sociale huurwoningen D’n Hoge
Suute in Mariahout en 20 sociale huurwoningen De Fontein in Lieshout opgeleverd. In Someren zijn 3 woningen in de Verdonckstraat in aanbouw. WoCom Brandevoort BV leverde in 2015 36 woningen op in Brandevoort Blok 21 Variaveste, bestaande uit 20 sociale huurwoningen en 16 sociale koopwoningen. Brandevoort BV heeft 2 vrije sector koopwoningen in Buitenhoeve, Stepekolk in aanbouw.
5
2.3 Financiële positie De financiële positie van woCom blijkt in 2015 goed, zoals voorzien bij de fusie. WoCom stuurt op een gezonde bedrijfsvoering, met voldoende mogelijkheden voor investeringen. Met blijvende aandacht voor de hoge Loan-to-value. Het financiële model dat daarbij wordt gehanteerd, is om onderhoud en investeringen in de bestaande vastgoedportefeuille vanuit de reguliere kasstroom te financieren. Investeringen in nieuwbouw van huurwoningen worden in principe gefinancierd vanuit de verkoop van huurwoningen, zodat de portefeuille zichzelf op deze manier ‘verjongt’. Investeringen in verkoopwoningen financieren zichzelf. Met dit model is er geen behoefte aan extra financiering.
Reguliere exploitatie + operationele kasstroom na aflossing
} 0 - investering bestaand bezit
Nieuwbouw huur + verkoopopbrengst bestaande huurwoningen
} 0 - investering realisatie nieuwbouw huur
Nieuwbouw koop + verkoopopbrengst nieuwbouw koopwoningen
} > 0 - investering realisatie nieuwbouw koopwoningen
De reguliere exploitatie is de laatste jaren sterk onder druk komen te staan door nieuwe heffingen en belastingen van de overheid. Onder andere de verhuurdersheffing, vennootschapsbelasting, bijdrage toezicht, etc. Om deze exploitatie gezond te houden, heeft woCom de laatste jaren kritisch naar de uitgaven gekeken en sinds 2011 sterk op de bedrijfslasten bezuinigd. De komende jaren wordt het resultaat onder andere gebruikt om waar mogelijk leningen af te lossen. Hiermee drukken de rentelasten in de toekomst minder zwaar op de kasstroom.
6
3. Prioriteiten 2016 In lijn met het jaarplan 2015 en de fusiedocumenten worden de prioriteiten en activiteiten in dit jaarplan vanuit verschillende perspectieven bezien: het volkshuisvestelijk, klant-, financieel-economisch en organisatieperspectief.
Volkshuisvestelijk perspectief
1. Visie en ondernemingsplan Er is een nieuw ondernemingsplan opgesteld met de zes gemeenten, huurders en maatschappelijke partners, waarin de strategische visie (2015) en meerwaardenotitie (2014) verder zijn uitgewerkt in ambities en doelstellingen voor 3 jaar. Ook de prioriteiten volkshuisvesting van de Rijksoverheid zijn hierin uitgewerkt in een duidelijke visie.
Klantperspectief
2. Betaalbaarheid en beschikbaarheid Per gemeente is de omvang van de portefeuille sociale huurwoningen per prijsklasse bekend. Dit is uitgewerkt in een huurbeleid, waarin eveneens de kaders van het ‘passend toewijzen’ zijn verwerkt. Het aanbod aan woningzoekenden is duidelijker door regionale samenwerking in één portaal, inclusief afspraken over de huisvesting van speciale doelgroepen. 3. Kwaliteit en duurzaamheid De gewenste kernkwaliteit van de bestaande woningportefeuille is bekend en de benodigde maatregelen zijn opgenomen in de meerjarenonderhoudsbegroting. Speciale aandacht gaat uit naar veiligheid, duurzaamheid en de relatie met betaalbaarheid. 4. Leefbaarheid We dragen bij aan een goede leefbaarheid in de kernen en wijken waar we woningen hebben met activiteiten gerelateerd aan de woning of de directe omgeving. Dat betreft zowel het dagelijks gebiedsbeheer en sociale klachten als projecten. Daarnaast worden individuele huurders
•Kwaliteit dienstverlening
•Participatie en overleg
•Implementatie herziene Woningwet
•Kwaliteit administratieve organisatie
•Financiële doelstellingen
•Betaalbaarheid en beschikbaarheid
•Kwaliteit en duurzaamheid
• Leefbaarheid
•Visie en Ondernemingsplan
Volkshuisvestelijk perspectief
Klantperspectief
Organisatie-perspectief
Financieel-economisch perspectief
mensen middelen
extern
intern
7
ondersteund, bijvoorbeeld op het gebied van huurincasso en aanpak van overlast. Dit gebeurt in samenwerking met andere organisaties, waarbij woCom vooral een signalerende functie heeft.
Organisatieperspectief
5. Kwaliteit dienstverlening Er wordt continue gewerkt aan de kwaliteit van de dienstverlening aan de klant en daarmee tevens de kwaliteit van de organisatie en informatievoorziening. Het kwaliteitsbeleid wordt afgerond met een integraal plan, inclusief meetmethode. Tevens wordt in 2016 een nieuw primair informatiesysteem geïmplementeerd om de klantprocessen optimaal te ondersteunen. 6. Participatie en overleg De huurdersparticipatie wordt verder uitgewerkt met een beleidskader en instrumenten en structuren met de input die we in 2015 hebben opgehaald bij huurders en huurdersorganisaties. Daarnaast worden de overlegstructuur en cyclus uit de herziene Woningwet ingevoerd. De planning- en controlcyclus wordt hierop aangepast.
Financieel-economisch perspectief
7. Herziene Woningwet: scheidingsvoorstel De scheiding tussen Daeb en niet-Daeb uit de herziene Woningwet in twee levensvatbare bedrijfsonderdelen op basis van marktwaarde is voorbereid. Het scheidingsvoorstel is ingediend bij het ministerie en huurdersorganisaties en gemeenten hebben een zienswijze uitgebracht. 8. Kwaliteit administratieve organisatie Om de kwaliteit van de organisatie te continueren en te blijven verbeteren en de efficiency te verhogen, worden processen en hulpmiddelen verbeterd. In 2016 wordt een nieuw primair systeem geïmplementeerd, waarmee de ambities op het gebied van klantgerichtheid, kwaliteit van dienstverlening en digitalisering bereikt kunnen worden.
9. Financiële doelstellingen op de kernindicatoren Om de financiële continuïteit te borgen, stuurt woCom op kasstromen. Het beoordelingskader van de toezichthouders (Autoriteit woningcorporaties en WSW) vormt het anker van ons strategisch financieel beleid.
8
4. Doelen en resultaten 2016 De acht prioriteiten op hoofdlijnen zijn in de volgende concrete resultaten te vertalen. 4.1 Volkshuisvestelijk perspectief 1. Visie en ondernemingsplan Er is een nieuw ondernemingsplan opgesteld met de zes gemeenten, huurders en maatschappelijke partners, waarin de strategische visie (2015) en meerwaardenotitie (2014) verder zijn uitgewerkt in ambities en doelstellingen voor 3 jaar. Ook de prioriteiten volkshuisvesting van de Rijksoverheid zijn hierin uitgewerkt in een duidelijke visie.
Opstellen van een ondernemingsplan voor 3 jaar (2017-2020) waarin de strategische visie concreet wordt uitgewerkt.
Opstellen van diverse beleidsvisies als verdere uitwerking van het ondernemingsplan en de doelstellingen daarin (strategisch vastgoedbeleid, verkoopbeleid, acquisitiebeleid).
Onze rol in relatie tot (netwerk)partners herdefiniëren en aan hen duidelijk maken waar we wel en niet voor staan.
Een tool ontwikkelen waarmee we onze investeringen en interventies kunnen meten en beginnen met de totstandkoming van benchmarking.
Ontwikkelen van wijkgerichte ontwikkelingsplannen. 4.2 Klantperspectief 2. Betaalbaarheid en beschikbaarheid Per gemeente is de omvang van de portefeuille sociale huurwoningen per prijsklasse bekend. Dit is uitgewerkt in een huurbeleid, waarin eveneens de kaders van het ‘passend toewijzen’ zijn verwerkt. Het aanbod aan woningzoekenden is duidelijker door regionale samenwerking in één portaal, inclusief afspraken over de huisvesting van speciale doelgroepen.
Afspraken per gemeente over de gewenste omvang van de kernvoorraad en dit is vertaald in het huurbeleid, waardoor ook het ´passend toewijzen´ gerealiseerd kan worden met acceptabele slaagkansen voor verschillende doelgroepen.
De Urgentieverordening van het Stedelijk gebied wordt geïmplementeerd. Voor de overige gemeenten wordt onderzocht of het mogelijk is om aan te sluiten of anders de uitgangspunten over te nemen.
Afspraken per gemeente over de huisvesting van bijzondere doelgroepen als aandeel van het totale aanbod en regelmatig overleg met gemeenten en andere aanbieders over deze huisvesting.
Het aanbod voor de woningzoekende in de regio is transparanter door de implementatie van één portaal voor het stedelijk gebied.
3. Kwaliteit en duurzaamheid De gewenste kernkwaliteit van de bestaande woningportefeuille is bekend en de benodigde maatregelen zijn opgenomen in de meerjarenonderhoudsbegroting. Speciale aandacht gaat uit naar veiligheid, duurzaamheid en de relatie met betaalbaarheid.
De uitkomsten uit de asbestinventarisatie zijn in de meerjarenonderhoudsbegroting opgenomen. Op basis van urgentie en mogelijke combinaties met planmatig onderhoud wordt het asbest gesaneerd om in 2024 een asbestveilige woningportefeuille te hebben.
In 2015 is de veiligheid op hoogte en daken geïnventariseerd en is beleid opgesteld. De aanpak wordt opgenomen in de meerjarenonderhoudsbegroting.
Het Duurzaamheidsbeleid wordt vastgesteld (inclusief participatie) en de uitkomsten worden in de meerjarenonderhoudsbegroting verwerkt.
De kernkwaliteit van bestaande woningen (programma van eisen) wordt omschreven en vastgesteld. Het standaard PvE nieuwbouw wordt digitaal uitgewerkt in een tool die ook ingezet kan worden voor (groot) onderhoudsprojecten of bij keuzebegeleiding van huurders/kopers.
Er wordt een pilot uitgevoerd met ‘Nul op de meter’, als onderdeel van het duurzaamheidsbeleid
9
en kernkwaliteit.
Naast regulier planmatig onderhoud, worden de volgende onderhoudsprojecten in 2016 uitgevoerd of opgestart: groot onderhoud Tournooistraat/Ridderstraat Helmond, sloop tussengebouw en herinrichting entree Peeljuweel Someren-Eind, herontwikkeling Annawijk Helmond, hoog niveau renovatie Vijzelstraat Someren-Eind, hoog niveau renovatie en verbouwing kantoorpand Mierloseweg Helmond in verhuurbare units.
De volgende nieuwbouwprojecten worden in 2016 opgeleverd: 3 sociale huurwoningen Verdonckstraat Someren, 14 sociale huurwoningen Markieshof fase 1 en 8 sociale koopwoningen Markieshof fase 2.
WoCom Brandevoort BV levert in 2016 de volgende projecten op: 9 sociale koopwoningen Looise Veld, 8 vrije sectorkoopwoningen Variaveste (Blok 21 fase 2) en 2 vrije sector koopwoningen Buitenhoeve Stepekolk.
De volgende nieuwbouwprojecten starten in 2016: 9 sociale huurwoningen Nieuwstraat Budel, 12 sociale huurappartementen en 12 zorgplaatsen in Moreeshof Lieshout en 18 sociale huurwoningen in de Sijlkenstraat/Hoogertstraat in Someren.
WoCom Brandevoort BV start de volgende bouwprojecten: Variaveste (Blok 21) en Blok 25 eveneens in De Veste, in Stepekolk cluster I en D3 en in Liverdonk cluster 1. Voor alle projecten met koopwoningen geldt dat er voor start bouw minimaal 70% verkocht moet zijn.
4. Leefbaarheid WoCom draagt bij aan een goede leefbaarheid in de kernen en wijken waar ze woningen heeft met activiteiten gerelateerd aan de woning of de directe omgeving. Dat betreft zowel het dagelijks gebiedsbeheer en sociale klachten als projecten. Daarnaast worden individuele huurders ondersteund, bijvoorbeeld op het gebied van huurincasso en aanpak van overlast. Dit gebeurt in samenwerking met andere organisaties, waarbij woCom vooral een signalerende functie heeft.
Structurele samenwerking met gemeenten en netwerken in het gehele werkgebied borgen, uitbreiden of invoeren (signaleringsteam, veiligheidsoverleg, wijkteam, contact buitengewoon opsporingsambtenaar, etc.).
Met gemeenten in gesprek om Buurtbemiddeling middels pilots in alle kernen te introduceren.
Continuering van de aanpak woonfraude in alle kernen.
Continuering en uitbreiding van het huidige incassobeleid; sneller contact en meer samenwerking.
Buurten schoon, heel en goed onderhouden; extra onderhoud na signalen van medewerkers leefbaarheid, huurders en na eventuele wijkschouwen.
Leefbaarheidsinitiatieven gericht op veiligheid en leefbaarheid, gezamenlijk met huurders ontwikkelen (niet gericht op onderhoud). Beleid opstellen, uitdragen en uitvoeren van het fonds “Beleef je buurt” en daarnaast een bijdrage leveren aan projecten als Burendag, NL Doet of andere lokale projecten.
4.3 Organisatieperspectief 5. Kwaliteit dienstverlening Om de kwaliteit van de organisatie te continueren en te blijven verbeteren en de efficiency te verhogen, worden processen en hulpmiddelen verbeterd. In 2016 wordt een nieuw primair systeem geïmplementeerd, waarmee de ambities op het gebied van klantgerichtheid, kwaliteit van dienstverlening en digitalisering bereikt kunnen worden.
De klantvisie wordt helder neergezet, zodat medewerkers klantgericht en effectief in die lijn kunnen handelen. Signalen van ontevredenheid worden opgepakt en afgehandeld.
De lokale verankering wordt verder vormgegeven, medewerkers zijn zichtbaar in de wijk, benaderbaar en zorgen voor juiste informatie.
Conform de afspraken met de huurdersorganisaties bij de fusie, wordt in 2016 de nulmeting naar de kwaliteit van de dienstverlening herhaald.
De kwaliteit van de afhandeling van dagelijks onderhoud wordt structureel gemeten door middel van enquêtes, toezicht en actieve aftersales.
10
Er wordt een reparatie-app ingevoerd: het indienen van reparatieverzoeken door huurders via een mobile device.
De mogelijkheden van digitale dienstverlening worden verder uitgewerkt, zonder dat dit ten koste gaat van telefonisch en persoonlijk contact. De website en social media worden pro-actief ingezet. Ook wordt een geografische weergave ingezet als informatiemiddel.
Per 1 maart 2016 is woCom bij één geschillencommissie aangesloten in plaats van de huidige twee commissies.
Er is een integraal kwaliteitsplan voor een bedrijfsbrede kwaliteitszorgmethodiek opgesteld, inclusief een keuze voor meetinstrumenten.
Het integriteitsbeleid en de -code zijn herzien en geïmplementeerd voor iedereen die namens woCom handelt.
6. Participatie en overleg De huurdersparticipatie wordt verder uitgewerkt met een beleidskader en instrumenten en structuren met de input die we in 2015 hebben opgehaald bij huurders en huurdersorganisaties. Daarnaast worden de overlegstructuur en cyclus uit de herziene Woningwet ingevoerd. De planning- en controlcyclus wordt hierop aangepast.
Er is in samenwerking met huurders(organisaties) een beleidskader voor participatie vastgesteld, met daarin nieuwe vormen van participatie vanuit de wensen van de huurders en verschillende vormen van overleg.
Er worden heldere procesafspraken gemaakt tussen gemeenten, huurdersorganisaties en woCom om te komen tot een ‘bod’ en afspraken.
Er worden prestatieafspraken ‘nieuwe stijl’ afgesloten met alle gemeenten en huurdersorganisaties in een driepartijen-overeenkomst.
De vereiste aanpassingen in de AO/IC om o.a. jaarverslag en begroting tijdig gereed te hebben voor de prestatieafspraken en nieuwe data uit de herziene Woningwet.
Beleid wordt geëvalueerd zoals afgesproken: ZAV-beleid en Reparatiewijzer.
Een denktank van huurders en deskundigen (‘Brainbox’) om nieuwe ontwikkelingen en beleid te verkennen en te toetsen op haalbaarheid. De samenstelling wisselt per thema.
4.4 Financieel-economisch perspectief 7. Herziene Woningwet: scheidingsvoorstel De scheiding tussen Daeb en niet-Daeb uit de herziene Woningwet in twee levensvatbare bedrijfsonderdelen op basis van marktwaarde is voorbereid. Het scheidingsvoorstel is ingediend bij het ministerie en huurdersorganisaties en gemeenten hebben een zienswijze uitgebracht.
Het scheidingsvoorstel tussen Daeb en niet-Daeb wordt voorbereid en uitgevoerd. Het betreft scheiding van huidig vastgoed, ontwikkellocatie, diensten, leningen en liquide middelen in twee levensvatbare bedrijven. Gemeenten en huurdersorganisaties worden om een zienswijze gevraagd. Het voorstel moet voor 1 januari 2017 bij de minister ingediend worden.
De waardering van het bezit op basis van marktwaarde in verhuurde staat wordt verder geïmplementeerd ter voorbereiding op het scheidingsvoorstel en voor het aanleveren van de verantwoordingsinformatie aan de overheid.
De consequenties van de herziene Woningwet en voorgenomen splitsing worden verder uitgewerkt in de governance (statuten, reglementen, investeringskaders, etc.).
8. Kwaliteit administratieve organisatie Om de kwaliteit van de organisatie te continueren en te blijven verbeteren en de efficiency te verhogen, worden processen en hulpmiddelen verbeterd. In 2016 wordt een nieuw primair systeem geïmplementeerd, waarmee de ambities op het gebied van klantgerichtheid en digitalisering bereikt kunnen worden.
Er wordt een nieuw primair systeem geïmplementeerd, waarmee de basisadministratie en informatievoorziening naar de klant en intern op een hoger niveau komen. Het oude systeem wordt niet meer door de leverancier doorontwikkeld.
11
Optimaliseren van de klantprocessen, processen groot onderhoud, planmatig onderhoud, reparatieverzoeken, vastgoedontwikkeling.
De kennisbank is volledig gevuld en wordt goed beheerd, zodat de informatie voor de klant voor iedereen beschikbaar is.
De woning- en complexcartotheek is betrouwbaar en volledig gevuld, onder andere met complexbeheerplannen.
Het inkoopbeleid is goedgekeurd en geïmplementeerd.
Het ontwikkelplan wordt uitgevoerd evenals maatregelen uit de evaluatie van de fusie. 9. Financiële doelstellingen op de kernindicatoren Om de financiële continuïteit te borgen, stuurt woCom op kasstromen. Het beoordelingskader van de toezichthouders (Autoriteit woningcorporaties en WSW) vormt het anker van ons strategisch financieel beleid. De doelstellingen op de financiële kernindicatoren voor 2016 betreffen:
ICR 1,8
DSCR 1,4
Loan-to-value 72%
Solvabiliteit 29%
Renterisico 8%
Schuldpositie per VHE € 34.700
12
5. Organisatie 5.1 Visie op de organisatie De besturingsfilosofie van de organisatie bestaat uit vier principes: 1. Maatschappelijk verankerd
Wij willen een optimale samenhang bewerkstellen tussen hetgeen de markt en de maatschappij van ons vragen en wat wij intern willen en kunnen organiseren. We halen de buitenwereld binnen en vertalen deze naar onze bedrijfsvoering. Dit gebeurt op twee niveaus: op strategisch/transformatie niveau en op operationeel/klantniveau binnen de processen.
2. Procesgestuurd In de organisatie worden de werkprocessen zodanig ingericht dat daarmee het klantperspectief optimaal tot zijn recht komt en bijdraagt aan een optimale dienstverlening. Onze klanten zijn het vertrekpunt bij het vormgeven van de dienstverlening en de processen. Binnen de processen werken we horizontaal samen.
3. Klantgericht De ambitie is om de dienstverlening zoveel mogelijk digitaal in te richten waardoor 24/7 dienstverlening mogelijk wordt voor bewoners/klanten die daartoe in staat zijn. Die vorm van dienstverlening bevorderen we actief, waarbij op termijn het overgrote deel van alle vragen online geregeld kan worden. Dit stelt ons in staat om klanten snel en eenvoudig van dienst te zijn en levert ruimte op om ons meer te richten op klanten die meer ondersteuning nodig hebben.
4. Lokale afspraken Goede lokale binding en zichtbaarheid in de diverse kernen zijn een uitdaging in het grote werkgebied. Dat gebeurt op strategisch niveau door middel van lokale afspraken met de gemeenten en andere partnerorganisaties. Via de ‘wijktafel’ werken de professionals in onze organisatie multidisciplinair samen aan vraagstukken die specifiek voor een gebied zijn en een gerichte en afgestemde inspanning vragen.
Dienstverlening De echte vraag van de klant staat centraal in de primaire klantprocessen (verhuren, beheren, transformeren) van woCom. Deze zijn zoveel mogelijk ‘van buiten naar binnen’ ingericht. Het optimaal beheersen en continu verbeteren van de primaire processen zijn het vertrekpunt. De klantcontactstrategie daarbij is maximaal gebruik van het digitale dienstverleningskanaal, gevolgd door telefonisch contact en persoonlijk contact in afspraak op kantoor of bij de klant thuis. We streven ernaar op termijn het overgrote deel van alle vragen online te beantwoorden, waardoor we ruimte creëren voor persoonlijk contact met die klanten die extra aandacht nodig hebben. Het kantoor in Someren wordt het hoofdkantoor en de standplaats voor alle medewerkers. In de werkgebieden werken we met spreekuren op locatie (kantoor Helmond, Ontmoetingscentrum Beek en Donk, De Dam Budel) en werklocaties die we met maatschappelijke partners kunnen delen. Uiteraard spreken we de klant ook thuis in de woning. Managementfilosofie en HR-strategie De bedrijfscultuur is gericht op procesmanagement en horizontaal samenwerken. Belangrijk uitgangspunt daartoe is dat het beheersen en verbeteren van bedrijfsprocessen alsmede het bevorderen van de samenwerking dwars door de (verticale) afdelingsstructuur heen werkt. Dat is een primaire verantwoordelijkheid van afdelingsmanagers (MT). Teamleiders vullen managers aan om bedrijfsprocessen goed te laten verlopen, samenwerking binnen teams, tussen teams en individuele medewerkers te bevorderen en competenties van teams en medewerkers te ontwikkelen. Teams werken op basis van gezamenlijke teamprestaties en spreken elkaar onderling aan. De bereidheid en vaardigheid om in teamverband samen te werken zijn een belangrijk onderdeel van de competenties en de beoordelingscyclus, naast de al aanwezige individuele competenties.
13
De HR-strategie is in 2014 beschreven. De kern is modern en goed werkgeverschap in lijn met de missie en visie van de organisatie. De volgende pijlers vormen de basis van de HR-strategie van woCom: procesmanagement, eigen verantwoordelijkheid, integriteit en competentieontwikkeling. 5.2 Organisatiestructuur en bezetting De organisatiestructuur ziet er in 2016 op hoofdlijnen als volgt uit:
De managers van de afdelingen Wonen, Vastgoedbeheer en Bedrijfsvoering vormen samen met de directeur/bestuurder en de bestuurssecretaris het Management Team. De teams Klant & Service, Wonen & Buurten, Financiën en Informatisering & Automatisering worden aangestuurd door een teamleider. Het aantal fte’s per afdeling is in de volgende tabel weergegeven. In totaal is de formatie van de totale organisatie 69,4 fte, inclusief structurele inhuur.
Aantal fte Structurele inhuur Formatie
Wonen 23,7 23,7
Vastgoedbeheer 15,2 15,2
Bedrijfsvoering 21,4 1,0 22,4
Vastgoedontwikkeling 6,0 6,0
Directie 2,0 2,0
Totaal 68,4 1,0 69,4
Directeur-Bestuurder
Wonen
Team Klant & Service
Team Wonen & Buurten
Vastgoedbeheer Bedrijfsvoering
Team Financien Team Control Team
Informatisering & Automatisering
Team Kwaliteit/P&O
/Communicatie
Team Management-ondersteuning
Vastgoed-ontwikkeling
Bestuurs-secretaris
14
6. Begroting
Inhoud
Begroting 2016-2020 Inleiding ................................................................................................................................................. 15
Hoofdstuk 1 Kansen & Risico’s ............................................................................................................. 19
Hoofdstuk 2 Vastgoed ........................................................................................................................... 21
2.1 Bezit in exploitatie ........................................................................................................................ 21
2.2 Bezit in ontwikkeling ..................................................................................................................... 22
2.3 Bezit in verkoop ........................................................................................................................... 23
Hoofdstuk 3 Financiën & Control ........................................................................................................... 26
3.1 Geconsolideerd kasstroomoverzicht ............................................................................................ 26
3.1.1 Kasstroom uit operationele activiteiten ................................................................................. 26
3.1.2 Kasstromen uit (des)investeringen ........................................................................................ 28
3.1.3 Kasstroom uit financieringsactiviteiten .................................................................................. 29
3.2 Geconsolideerde Balans .............................................................................................................. 30
3.3 Geconsolideerde W&V ................................................................................................................. 32
Hoofdstuk 4 Bedrijfsvoering ................................................................................................................... 33
4.1 Werkorganisatie ........................................................................................................................... 33
4.2 Interne projecten .......................................................................................................................... 33
BIJLAGEN
Bijlage 1: Verhuuraantallen .............................................................................................................. 345
Bijlage 2: Geconsolideerd Kasstroomoverzicht ................................................................................. 36
Bijlage 3: Planmatig Onderhoud ........................................................................................................ 37
Bijlage 4: Geconsolideerde balans .................................................................................................... 38
Bijlage 5: Geconsolideerde Winst & Verliesrekening ........................................................................ 40
Bijlage 6: Specificatie bedrijfslasten .................................................................................................. 41
Bijlage 7: Ratio’s ................................................................................................................................ 42
15
Inleiding
Algemeen Deze begroting is de geconsolideerde meerjarenbegroting 2016-2020 van Stichting woCom. De strategische uitgangspunten liggen in het verlengde van de begroting 2015-2019 en de daaraan ten grondslag liggende fusiestukken (strategische richting). Herijking van de huidige strategische uitgangspunten gebeurt in het nieuwe ondernemingsplan. De strategische uitgangspunten in de meerjarenbegroting 2016-2020 zijn:
Het gewenste vernieuwingspercentage voor nieuwbouw van de woningvoorraad is gemiddeld 1% van de portefeuille, circa 80 woongelegenheden per jaar.
Het streven is de verkoop van 65 bestaande huurwoningen per jaar. Dit is ongeveer 10% van de vrijkomende woningen. De investeringen in nieuwbouw en transformatie worden uit de verkopen bekostigd.
Voor koopwoningen geldt dat alleen nog bestaande verplichtingen worden gebouwd.
Het verder terugbrengen van de loan-to-value en de schuld per woning. Net als vorige jaren is ook deze begroting gebaseerd op het financieel ‘model’ waarbij de investeringen in nieuwbouw (huur) in principe intern gefinancierd worden uit de verkoop van bestaand bezit. De positieve operationele kasstroom wordt ingezet voor aflossing van leningen en investeringen in verbeteringen. In de begroting 2016-2020 geldt voor de waardering van het vastgoed nog het stramien van de oude regelgeving (BBSH en RJ-645): waardering van het sociaal vastgoed tegen bedrijfswaarde en waardering van het commercieel vastgoed tegen marktwaarde. Als uitvloeisel van de nieuwe Woningwet, die op 1 juli 2015 van kracht is geworden, gaat woCom haar vastgoed met ingang van de jaarrekening 2016 waarderen tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Het vastgoed krijgt daarmee een fors hogere waarde waarmee ook het eigen vermogen stijgt. Helaas is deze vermogensstijging alleen winst ‘op papier’. De waardering tegen marktwaarde levert woCom geen extra geldmiddelen om te kunnen investeren.
Beoordelingskader Om de financiële continuïteit te borgen, stuurt woCom op kasstromen. Het beoordelingskader van de toezichthouders (Autoriteit woningcorporaties en WSW) vormt het anker voor ons strategisch financieel beleid. In aansluiting hierop hanteert woCom voor de middellange termijn de volgende randvoorwaarden*:
* Analoog aan de (fusie)begroting 2015-2019 waarbij vooralsnog is uitgegaan van de meest conservatieve norm van de fusiepartners
Bij het opstellen van het nieuwe ondernemingsplan worden bovenstaande randvoorwaarden herijkt.
Type kasstroom Norm
Operationeel ICR > 1,5 (0,1 boven minimale norm WSW)
DSCR > 1,1 (0,1 boven minimale norm WSW)
Investeringen IRR: 2,8% tot 3,5%
Investerings/financieringsratio: 0% (investeringen worden gefinancierd uit eigen middelen)
Financiering Solvabiliteit > 30% (op termijn)
Renterisico < 15%
Schuld per VHE < sectorgemiddelde (op termijn)
Saldo kasstromen Loan to Value < 70% (op termijn)
16
Deze begroting scoort als volgt op het interne én WSW normenkader:
Uit bovenstaande tabel blijkt dat woCom vanaf 2015 aan de (minimale) normen voldoet die het WSW stelt. Vanaf 2017 wordt voldaan aan alle interne doelstellingen. In bijlage 7 is een grafische weergave van het verloop van de ratio’s opgenomen. Het primair accent in het financieel beleid van woCom ligt op de verdere afbouw van de relatief omvangrijke leningenportefeuille en in het verlengde daarvan het omlaag brengen van de hoge loan-to-value. Om nieuwbouw en renovatie te kunnen realiseren en tegelijkertijd ruimte te houden om af te lossen, blijft woCom voor de middellange termijn in grote mate nog afhankelijk van de kasstromen uit de verkoop van bestaand bezit.
Uitgangspunten Parameters In onderstaande tabel staan de parameters die in de meerjarenbegroting zijn gehanteerd. Tussen haakjes staan de waarden die vorig jaar golden. De indexcijfers over de jaren 2015 tot en met 2019 zijn afkomstig van de economie variant van Ortec (juni 2015). In september hebben de toezichthouders (WSW en Aw) de discontovoet en de parameters voor de periode van 2020 en verder aangeleverd. Zowel de discontovoet als de kostenindex zijn naar beneden bijgesteld.
Nb: Het huurverhogingspercentage in bovenstaande tabel betreft alleen het inflatiepercentage.
De belangrijkste effecten van de wijzigingen in de parameters op de bedrijfswaarde per ultimo 2015 zijn: a. neerwaartse bijstelling discontovoet en kostenindex: circa +/+ € 30 miljoen; b. lagere inflatie over de periode 2015 t/m 2019: circa -/- € 9 miljoen. Huurverhogingen Met de invoering van de nieuwe Woningwet wordt ‘passend toewijzen’ vanaf 1 januari 2016 als nieuwe toewijzingsnorm geïntroduceerd, naast de bestaande toewijzingsnorm uit het ‘staatssteundossier’. De nieuwe norm betekent dat minstens 95% van de mensen met recht op huurtoeslag een woning krijgt met een huur tot aan de, voor hen, relevante aftoppingsgrens. WoCom heeft het passend toewijzen samen met het nieuwe Woningwaarderingsstelsel verwerkt in de begroting 2016-2020. Beide aanpassingen leiden tot een verlaging van de streefhuur naar 65% (was gemiddeld 68%). Het negatieve effect van de lagere streefhuren op de bedrijfswaarde bedraagt circa € 9 miljoen.
Ratio Norm Norm 2015 2016 2017 2018 2019 2020
WSW wocom
ICR > 1,4 > 1,5 1,8 1,8 1,8 1,7 1,8 1,8
DSCR > 1,0 > 1,1 1,4 1,4 1,5 1,4 1,5 1,5
Loan to Value < 75% < 70% 75% 72% 67% 64% 64% 63%
Solvabiliteit > 20% > 30% 27% 29% 30% 32% 32% 32%
Renterisico nvt < 15% 0% 8% 8% 5% 8% 12%
Schuldpositie per VHE * nvt < 34.000 36.600 34.700 32.300 30.500 29.700 29.100
* norm afkomstig uit Corporatie Benchmark Centrum verslagjaar 2013
Parameters
ev
Prijsinflatie (%) 0,7 (1,3) 1,4 (2,0) 1,6 (2,0) 1,7 (2,0) 1,8 (2,0) 2,0 (2,0)
Huurverhoging (%) 1,0 (1,0) 0,7 (1,3) 1,4 (2,0) 1,6 (2,0) 1,7 (2,0) 1,8 (2,0)
Kostenindex (%) 1,2 (1,8) 1,6 (2,1) 2,0 (2,4) 2,3 (2,6) 2,5 (3,0) 2,5 (3,0)
Marktindex (%) 3,0 (0,1) 2,7 (2,0) 2,5 (2,0) 2,3 (2,0) 2,2 (2,0) 2,0 (2,0)
Disconto (%) 5,00 (5,25)
20202015 2016 2017 2018 2019
17
Op 30 juni 2015 hebben Aedes en de Woonbond een sociaal huurakkoord afgesloten voor de periode 2016-2018. Dit akkoord vraagt huurverhogingen te matigen om de betaalbaarheid te bevorderen. De uitwerking is een huursombenadering (inclusief harmonisatie), waarbij de maximale huurstijging begrensd wordt op inflatie plus 1%. De maximale huurstijging voor een individuele woning is inflatie plus 2,5%. Het kabinet wil in haar huurprijsbeleid de komende jaren aansluiten op het sociaal huurakkoord, waarbij de minister aanvullend een periodieke inkomenstoets overweegt. WoCom heeft het sociaal huurakkoord in deze begroting vertaald door een gemiddelde huurverhoging voor 2016 in te rekenen van 1,6% (0,7% inflatie + 0,9% uit het akkoord). Vanaf 2017 is de jaarlijkse huurverhoging gelijk aan de inflatie. Het voorgaande is overeenkomstig de begroting 2015-2019. Tenslotte is de liberalisatiegrens in de begroting voor de jaren 2016 t/m 2018 bevroren. Dit conform de nieuwe Woningwet. Onderhoud Omdat de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) nog niet op alle onderdelen is geharmoniseerd, zijn de onderhoudslasten op basis van onderstaande methode ingerekend: a. het bezit van voormalig Stichting woCom: op basis van de MJOB; b. het bezit van voormalig Woningstichting Laarbeek: op basis van een gespecificeerd activiteitenplan voor 2016 aangevuld met genormeerde onderhoudsbedragen vanaf 2017 in combinatie met de uitvoering van groot onderhoud annex woningverbetering in het 30
e levensjaar.
Investering verbeteringen/duurzaamheid Over de periode 2016 t/m 2025 is circa € 15 miljoen ingerekend ten behoeve van energiemaatregelen (gemiddeld € 1,5 miljoen per jaar). Verhuurderheffing Overeenkomstig het actuele wettelijk kader houdt woCom in de meerjarenbegroting rekening met een verhuurderheffing van 0,491% WOZ in 2016 oplopend tot 0,536% WOZ in 2017 en verdere jaren. In absolute bedragen is dat voor 2017 circa € 6,4 miljoen (circa 1/9 deel van de huuropbrengst). In de begroting 2016-2020 is geen rekening gehouden met het voornemen om de verhuurderheffing met ingang van 2018 te verhogen naar het niveau van het oorspronkelijke regeerakkoord (€ 2 miljard landelijk). Mocht dit voornemen uit de rijksbegroting 2016 in wet omgezet worden, dan stijgt de verhuurderheffing voor woCom in 2018 naar circa € 7,7 miljoen. Omdat toezichthouders voorlopig vasthouden aan het wettelijk kader, is het tarief in deze begroting vanaf 2018 hetzelfde als in 2017. Saneringsbijdrage Overeenkomstig het verzoek van het WSW aan de minister, is in 2016 geen saneringsheffing ingerekend. Voor de jaren 2017 tot en met 2020 bedraagt de heffing 1% van de totale jaarhuur van de woongelegenheden. Over de periode 2016 t/m 2020 bedraagt de heffing € 2,3 miljoen. Vennootschapsbelasting In het begrotingstijdvak 2016 tot en met 2020 is een te betalen belastinglast ingerekend van € 5,7 miljoen. De belastingdruk ontstaat hoofdzakelijk vanaf 2018. Vanaf dat jaar drogen fiscale verliezen goeddeels op, waardoor woCom in een betalende positie terechtkomt. Synergievoordelen In de begroting 2015-2019 was vanaf 2018 een structureel synergievoordeel uit hoofde van de fusie ingerekend van € 0,50 miljoen. In de huidige begroting bedraagt dit € 0,55 miljoen in 2016 en loopt dit op naar € 0,60 miljoen in 2018. Richtlijn 645 Deze begroting is opgesteld op basis van RJ-645. WoCom waardeert haar sociale portefeuille als ‘bedrijfsmiddel’ en niet als ‘vastgoedbelegging’. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt wel gewaardeerd als vastgoedbelegging. Bij de inrichting van de begroting is aansluiting gezocht bij de
18
Daeb (= sociaal) en niet-Daeb indeling (= commercieel) overeenkomstig de nieuwe Woningwet. Beoordeling Autoriteit woningcorporaties Sinds 1 juli 2015 is de Autoriteit woningcorporaties (Aw) verantwoordelijk voor zowel het financiële toezicht als het toezicht op rechtmatigheid, governance en integriteit. In haar toezichtbrief van 11 september 2015 oordeelt de Aw positief op de dVi 2014 en de prognosegegevens 2015-2019 van woCom. Verdere uitgangspunten
De begroting 2016-2020 is gebaseerd op de voorgenomen activiteiten uit het jaarplan.
De investeringen zijn opgenomen volgens de laatste inzichten.
De planningshorizon van deze begroting is 5 jaar door de grote onzekerheden op lange termijn. Stichting woCom stuurt sterk op haar uitgaven. Voor iedere uitgave geldt dat kritisch bekeken wordt of de uitgave ook echt nodig is.
19
Hoofdstuk 1 Kansen & Risico’s Verkopen In de begroting is uitgegaan van de verkoop van 65 huurwoningen en het aan- en verkopen van 17 woningen in de Koopgarantportefeuille. Hier is uiteraard een afzetrisico aan verbonden. WoCom loopt daarnaast een verkooprisico over 7 onverkochte woningen in Waterpoort en 3 nieuwbouw koopwoningen in Markieshof die in aanbouw zijn. In de loop van 2015 zijn 6 onverkochte koopwoningen verkocht. Ridderhof (2x), Waterpoort (2x) en Zonnetij (2x). Verbindingen: Brandevoort en Centrumplan Leende Een materieel risico zijn onze investeringen in de projecten Brandevoort II en Centrumplan Leende. In Brandevoort II wordt dit beheerst door vooral betaalbare woningen te ontwikkelen, die ook in de verhuur genomen kunnen worden. Verder worden risico’s verkleind door de uitvoering in kleine deelprojecten te doen. Ter afdekking van de financieringsrisico’s wordt zoveel mogelijk afgerekend tussen koper en aannemer. Bij Centrumplan Leende ligt de beheersing in het optimaliseren van het plan, waarbij de focus ligt op marktconformiteit. Voor de realisatie van koopwoningen geldt voor elk project altijd de minimale voorverkoopeis van 70%. Koopgarant De Koopgarantportefeuille is gewaardeerd met behulp van de marktwaarde-index. In 2016 stijgt de marktwaarde met 2,7%. In de jaren 2017 t/m 2020 neemt de index geleidelijk af naar 2% in 2020. WoCom heeft in het verleden relatief veel Koopgarantwoningen verkocht vanuit nieuwbouw. Hierdoor ontstaan in de scheiding Daeb/niet-Daeb specifieke risico’s ten aanzien van dit deel van de portefeuille (zie ook hierna). Toewijzing Op basis van de huidige toewijzingsinformatie is er geen indicatie dat woCom over 2015 ongeoorloofde staatssteun ontvangt voor het toewijzen aan mensen met een inkomen onder € 34.911. In de begroting is geen rekening gehouden met de mogelijke gevolgen voor het niet voldoen aan deze toewijzingsnorm. De nieuwe eis van het passend toewijzen als mensen recht hebben op huurtoeslag is meegenomen in deze begroting. Als gevolg van deze nieuwe eis is in het huurbeleid de gemiddelde streefhuur verlaagd van 68% naar 65%. Zo houdt woCom voldoende woningen beschikbaar onder de juiste aftoppingsgrenzen. Renterisico In de periode 2016-2020 lost woCom circa € 101 miljoen af op haar leningen. De herfinanciering bedraagt naar verwachting € 10 miljoen in 2019 en € 25 miljoen in 2020. Deze netto-aflossingspositie in combinatie met de rentes van de bestaande leningen zorgen voor een beperkt renterisico, ondanks dat de rente naar verwachting stijgt op middellange termijn. In de periode 2016-2020 blijven de renterisico’s ruimschoots onder de 15%. In bijlage 7 staat het grafische verloop van het renterisico. Verhuurderheffing Zoals in de inleiding vermeld, is in deze begroting het actuele wettelijk kader ingerekend. De minister evalueert in het voorjaar van 2016 de verhuurderheffing. In de rijksbegroting 2016 is het voornemen genoemd om het tarief van de verhuurderheffing vanaf 2018 te verhogen. In dat scenario stijgt de verhuurderheffing voor woCom in 2018 naar € 7,7 miljoen en daalt het eigen vermogen eind 2015 met circa € 16 miljoen. De solvabiliteit en de loan-to-value daalt respectievelijk stijgt in dat geval met 3%. De ICR daalt met ingang van 2018 met 0,1%.
20
Certificaten WIF WoCom neemt deel aan een achtergestelde obligatielening (certificaten) van het Wooninvesterings-fonds (WIF) ad € 6 miljoen met onbepaalde looptijd en een rendement van 2,25%. Vanwege de financiële situatie van het WIF is in eerdere jaarrekeningen al besloten tot een afwaardering van € 4,2 miljoen. De verkoop van het bezit van het WIF aan Round Hill is inmiddels afgerond. Na verkoop resteert een aan de certificaathouders uit te keren bedrag van circa € 70 miljoen. Voor de vereffening van dit bedrag wordt met de individuele certificaathouders een vaststellingsovereenkomst gesloten. Het voorstel zoals dat op dit moment voorligt, resulteert voor woCom in een uitkering van € 2,3 miljoen, waarvan in eerste instantie € 2,1 miljoen als voorschot wordt uitgekeerd. Versteviging intern en extern toezicht Het risico van non-compliance neemt toe als gevolg van de grote hoeveelheid extra regels, die vaak complex zijn en soms op gespannen voet met elkaar staan. Voor 1 januari 2017 moet het geheel aan statuten en reglementen aangepast worden aan de eisen van de nieuwe wet inclusief de toestemming van de minister op deze stukken. Scheiding Daeb/niet-Daeb In het kader van de nieuwe Woningwet moeten corporaties hun bezit opsplitsen in twee van elkaar gescheiden bedrijfsonderdelen: de zogenoemde Daeb-tak voert de (sociale) kerntaken uit en de niet-Daeb-tak alle overige werkzaamheden. Het financieel normenkader en de gedetailleerde regelgeving die betrekking hebben op deze splitsing zijn op dit moment nog niet bekend. Corporaties dienen voor 1 januari 2017 een scheidings- of splitsingsvoorstel in te dienen bij de minister inclusief de zienswijzen van de gemeenten en de huurdersorganisaties. De twee bedrijfsonderdelen dienen zelfstandig financieel levensvatbaar te zijn. Deze eis lijkt voor de niet-Daeb-tak lastig te realiseren in verband met de terugkoopverplichtingen van de niet-Daeb Koopgarantportefeuille en een bestaande commerciële lening. Door middel van scenari- analyses wordt een strategie ontwikkeld om de optimale uitgangssituatie te bepalen. Bescherming van het maatschappelijk kapitaal wordt leidend bij een keuze. Marktwaarde verhuurde staat Corporaties passen hun waardering aan naar de marktwaarde verhuurde staat. Hiermee komt de kwaliteit van de registratie van het vastgoed centraal te staan en niet langer de kwaliteit van de registratie van huurovereenkomsten. De begroting 2016-2020 is nog opgesteld op basis van de bedrijfswaarde. Marktwaarde verhuurde staat wordt wel de waarderingsgrondslag voor de jaarrekening 2016. De vastgoedregistratie is inmiddels ingericht op basis van deze waarderingsgrondslag. WoCom kiest voor de basisvariant om te waarderen en niet voor de full versie. Dit betekent dat woCom zich conformeert aan het waarderingshandboek van het BTIV. Vanaf juli is het handboek voor de marktwaarde verhuurde staat per 31-12-2014 beschikbaar. De versie voor de waarde per 31-12-2015 wordt verwacht vanaf medio november.
21
Hoofdstuk 2 Vastgoed
2.1 Bezit in exploitatie In de begroting van 2015 is uitgegaan van een stijging van het aantal woongelegenheden met 2. Naar verwachting daalt in 2015 het aantal woongelegenheden met 50. Het verschil met de begroting is te verklaren door:
de oplevering van 17 huurwoningen in Ridderhof fase 1a in 2014 in plaats van 2015;
de oplevering van 3 woonzorgunits aan de Bruhezerweg in Helmond;
de sloop van 4 woningen aan de Verdonkstraat in Someren. Hiervoor in de plaats komen 3 huurwoningen waarvan de oplevering plaatsvindt in 2016;
de verwachting dat er 11 woningen meer verkocht worden dan begroot;
het feit dat de woonzorg- en de overige wooneenheden met 23 zijn afgenomen als gevolg van het splitsen van verhuureenheden (vhe’s) in woonzorgcomplexen en het opnieuw in kaart brengen van de beschikbare ruimten.
Schematisch zien de mutaties in de woongelegenheden er als volgt uit:
Ultimo 2015 bezit Stichting woCom naar verwachting 9.124 verhuurheden (zie bijlage 1). In 2016 dalen de verhuureenheden met 24 vhe’s naar 9.100. De ontwikkeling van de verhuureenheden is in onderstaande grafiek weergegeven.
Mutaties woongelegenheden JR Begroting Prognose Verschil Begroting
in exploitatie 2014 2015 2015 P15-B15 2016
Opgeleverd 18 73 59 -14 41
Verkocht -83 -67 -78 -11 -65
Uit exploitatie (sloop) -45 -4 -8 -4 0
Overig 1 0 -23 -23 0
Toegevoegd 2 0 0 0 0
Totaal mutatie -107 2 -50 -52 -24
22
2.2 Bezit in ontwikkeling In onderstaande tabel zijn de totale stichtingskosten, de totale opbrengstwaarde en onrendabele top (ORT) opgenomen van de projecten die in 2016 door woCom worden uitgevoerd.
Na Hertoghof en Ridderhof is Markieshof de derde en laatste fase uit het sloop-nieuwbouwproject in Helmond-West. Het project omvat 14 sociale huur- en 8 koopwoningen. Bij start bouw waren 5 van de 8 koopwoningen verkocht. In Someren worden 4 verouderde duplexwoningen aan de Verdonckstraat vervangen voor 3 grondgebonden sociale huurwoningen. Verder ontwikkelt woCom in Someren-Noord een aantal nultredenwoningen, om het eenzijdige aanbod van eengezinswoningen in deze wijk te doorbreken. In Lieshout worden 12 groepswoningen en 12 appartementen voor stichting ORO ontwikkeld. Huurprijsafspraken staan in de samenwerkingsovereenkomst met ORO. Momenteel vertraagt het plan door bezwaren van omwonenden. In de Veste in Brandevoort worden 21 sociale huurwoningen en 34 zorgappartementen ontwikkeld. De zorgeenheden gaat woCom verhuren aan de stichtingen ORO en Samengaan. Mogelijke aanpassingen in huurprijzen als gevolg van het passend toewijzen zijn meegenomen in deze begroting. In onderstaand overzicht is het bezit in ontwikkeling weergegeven van woCom Brandevoort BV.
In Blok 21 zijn 3 vrije sector woningen inmiddels verkocht. Gezocht wordt naar mogelijkheden om deze ook te kunnen bouwen ondanks dat ze niet aangrenzend aan elkaar zijn. Besluitvorming hierover gaat plaatsvinden in 2016. In Blok 25 van de Veste ontwikkelt woCom Brandevoort B.V. voor de Zorgboog 4 groepswoningen. De samenwerkingsovereenkomst met de Zorgboog wordt gevolgd door een koopovereenkomst voor de start van de bouw. In Buitenhoeve heeft woCom Brandevoort kleinere woningtypen ontwikkeld om de verkoop te stimuleren. Van de 15 vrije sector koopwoningen is de eerste tweekapper verkocht. Recent is in het Looiseveld gestart met de verkoop van 22 sociale koopwoningen. Op 8 woningen is inmiddels een optie genomen. Voor alle koopwoningprojecten is geen harde opleverdatum meegegeven, omdat pas gestart wordt met de bouw als de verkoopeis is gehaald. Hierbij wordt, indien mogelijk, in kleine deelfases gewerkt.
Gemeente, Projectnaam ORT
(bedrag x € 1.000)
huur koop mog totaal huur koop
Helmond, HW Oud West 3 14 8 22 1e kw 16 2.929 1.129 2.064 -1.994
Someren, Verdonckstraat 3 3 2e kw 16 504 279 -225
Laarbeek, Moreeshof appartementen 12 12 4e kw 16 2.210 912 -1.298
Laarbeek, Moreeshof groepswonen 12 12 4e kw 16 2.493 1.353 -1.140
Helmond, Brandevoort II Blok 25 ORO 19 19 1e kw 17 4.371 1.978 -2.393
Helmond, Brandevoort II Blok 25 SG 15 15 1e kw 17 2.102 1.008 -1.094
Helmond, Brandevoort II Blok 25 21 21 1e kw 17 4.044 1.682 -2.362
Someren, Sijlkensstr.-Hoogertstr. 18 18 2e kw 17 3.338 1.557 -1.781
Projecten in uitvoering woCom 95 8 19 122
Projecten in uitvoering in 2016
Aantal VHE Totale uitgaven Totale
opbrengst
waarde
Datum
oplevering
Projectnaam Resultaat
(bedrag x € 1.000) huur koop overig totaal huur koop
Blok 21 (Variaveste) 19 19 4e kw 16 2.912 3.448 536
Blok 25, Zorgboog 4 4 1e kw 17 3.543 3.921 378
Buitenhoeve 15 15 4e kw 17 3.318 3.490 172
Looiseveld 22 22 4e kw 18 3.347 3.395 48
Projecten woCom Brandevoort 0 38 0 38
Aantal VHE Totale uitgaven Totale
opbrengst
waarde
Projecten in uitvoering in 2016
Datum
oplevering
23
2.3 Bezit in verkoop Bestaand bezit De verkoop van bestaande huurwoningen is belangrijk om te kunnen blijven investeren in nieuwbouw. In de begroting is gerekend met de volgende aantallen en verkoopwaarden (exclusief verkoopkosten):
In 2016 gaan we uit van 65 verkopen uit bestaand bezit. Er worden geen woningen met Koopgarant meer verkocht. De gemiddelde verkoopwaarde bedraagt € 136.169 per woning. In de periode 2016-2020 worden in totaal 325 woningen verkocht tegen een gemiddelde verkoopwaarde van € 139.458. Koopgarant De mutatie in terug- en doorverkopen van de woningen uit de Koopgarantportefeuille zijn opgenomen in onderstaand overzicht.
In de jaren 2016 t/m 2020 neemt het aantal terugkopen af als gevolg van een kleinere Koopgarantportefeuille. De gemiddelde terugkoopwaarde bedraagt in deze periode € 147.672. De gemiddelde verkoopwaarde bedraagt € 172.595. In de periode 2016 t/m 2020 wordt verondersteld dat de woningen die in enig jaar worden teruggekocht ook in hetzelfde jaar weer worden doorverkocht. Tot en met 2015 was dit niet het geval. Ultimo 2014 had woCom nog 8 teruggekochte woningen in voorraad. Eind 2015 zijn dit er naar verwachting 2. In 2015 worden 6 woningen verkocht uit voorraad.
Verkopen uit bestaand bezit Jaarrekening Prognose Begroting
2014 2015 2016
Aantal verkocht 79 78 65
Gemiddelde taxatiewaarde per woning 153.329 142.115 138.646
Gemiddelde korting per woning -9.150 -3.317 -2.477
Gemiddelde verkoopwaarde per woning 144.179 138.799 136.169
Totaal taxatiewaarde 12.113.008 11.085.000 9.012.014
Totaal korting -722.840 -258.700 -161.014
Totaal verkoopwaarde (excl. verkoopkosten) 11.390.168 10.826.300 8.851.000
Teruggekochte woningen Jaarrekening Prognose Begroting
Doorverkochte woningen 2014 2015 2016
Aantal teruggekocht 18 13 17
Aantal verkocht 19 19 17
waarvan definitief verkocht 13 13 13
Gemiddelde terugkoopwaarde 156.556 145.142 146.588
Gemiddelde verkoopwaarde 163.447 156.180 168.000
Gemiddeld resultaat 6.892 11.038 21.412
Totale uitgaven 2.818.000 1.886.852 2.492.000
Totale ontvangsten 3.105.500 2.967.425 2.856.000
Totale kasstroom (excl. verkoopkosten) 287.501 1.080.573 364.000
Teruggekochte koopgarant in voorraad 8 2 2
24
Nieuwbouw koop De te verkopen (sociale) nieuwbouwwoningen binnen Stichting woCom zijn opgenomen in onderstaand overzicht. De bedragen in de tabel corresponderen niet met de cijfers in het kasstroomoverzicht (bijlage 2), omdat de bedragen in termijnen over de looptijd van de bouw worden gefactureerd. Het aantal verkopen betreffen de getekende koopovereenkomsten.
Stichting woCom verkoopt in 2015 naar verwachting 13 koopwoningen; 3 in het project HW Ridderhof (Helmond-West), 2 in het project Zonnetij (Aarle-Rixtel), 6 in project HW Oud West 3 (Markieshof, Helmond-West) en 2 in het project Waterpoort (Beek en Donk). Van de projecten Ridderhof en Zonnetij zijn eind 2015 alle woningen verkocht en geleverd. De 8 sociale koopwoningen van project HW Oud West 3 (Markieshof) zijn in 2015 in verkoop gegaan. Naar verwachting worden 6 van de 8 woningen in 2015 verkocht. 2 woningen worden verkocht in 2016. In het 4
e kwartaal 2015 is de bouw gestart (bij verkoop van 50% van de woningen) conform MT-
en RvC-besluit. Op de koopwoningen in HW Ridderhof en HW Oud West 3 (Markieshof) wordt verlies gemaakt. Dit heeft enerzijds te maken met meerkosten als gevolg van herstructurering en verdunning. Anderzijds zijn de woningen scherp geprijsd, om van afzet verzekerd te zijn. WoCom wenst een betere verhouding tussen koop en huur te bereiken in de wijk Helmond-West. Het verlies is reeds voorzien op 14 december 2009 bij het besluit ‘Herstructurering Helmond-West’. In 2012 is het nieuwbouwproject Waterpoort in Beek en Donk opgeleverd. Daarin waren 16 woningen voor verkoop bestemd. Van de ultimo 2014 9 onverkochte woningen zijn er in 2015 volgens planning 2 verkocht. De afname van de resterende 7 woningen in Waterpoort wordt uitgesmeerd over de periode 2016 (3 stuks), 2017 (4 stuks). In de opbrengst is rekening gehouden met een afslag van 15% op de huidige vraagprijzen. De te verkopen (sociale) nieuwbouwwoningen binnen woCom Brandevoort BV aan derden van de projecten die in 2016 in uitvoering of verkoop zijn, zijn opgenomen in onderstaand overzicht. De bedragen in de tabel wijken om dezelfde reden als genoemd bij de vorige tabel af van het kasstroomoverzicht (bijlage 2).
Verkoop nieuwbouw stichting woCom Jaarrekening Prognose Begroting
in uitvoering/ in voorbereiding 2014 2015 2016
Aantal in verkoop ultimo jaar 22 9 4
Aantal verkocht 8 13 5
Gemiddelde stichtingskosten 158.365 159.972 176.514
Gemiddelde winst -462 3.800 -2.742
Gemiddelde opbrengst 157.903 163.771 173.772
Totale stichtingskosten 1.266.921 2.079.630 882.571
Totaal winst -3.698 49.399 -13.710
Totaal opbrengst 1.263.223 2.129.029 868.861
25
De bouw van de 55 woningen van Blok 21 (Variaveste) is gestart in het 2
e kwartaal van 2014. 20
sociale huurwoningen zijn begin 2015 afgenomen door woCom, de overige 35 woningen (16 sociale koop, 19 vrije sector koop) worden sinds 2013 te koop aangeboden. De 16 sociale koopwoningen zijn in 2014 allemaal verkocht. Van de 19 vrije sector koopwoningen zijn 4 verkopen voor 2015 en 4 verkopen voor 2016 geraamd. WoCom Brandevoort BV heeft sinds 2012 15 vrije sector woningen te koop staan in het project Stepekolk-Zuid (Buitenhoeve). Naar verwachting worden er 2 woningen in 2015 en 6 woningen in 2016 verkocht. In maart 2015 is de verkoop gestart van 22 sociale koopwoningen in Brandevoort (Looiseveld). In 2015 worden er naar verwachting geen woningen verkocht; in 2016 worden er naar schatting 11 woningen verkocht. De bouw start als 70% is verkocht (eventueel gefaseerd). WoCom Brandevoort BV bouwt in Blok 25 4 groepswoningen voor verkoop aan de Zorgboog. De gemiddelde kosten, opbrengsten en resultaten worden in 2016 vertekend, omdat de kosten per groepswoning gemiddeld circa € 885.000 bedragen. Alle woningen dragen bij aan het terugverdienen van het deficit en kennen daarnaast nog een positief resultaat, ofschoon dit bescheiden is bij de sociale koop in Looiseveld.
Verkoop nieuwbouw woCom Brandevoort Jaarrekening Prognose Begroting
aan derden in uitvoering/ in verkoop 2014 2015 2016
Aantal in verkoop ultimo jaar 34 54 29
Aantal verkocht 16 6 25
Gemiddelde stichtingskosten 152.112 176.154 286.329
Gemiddelde winst -7.665 19.287 23.287
Gemiddelde opbrengst 144.447 195.442 309.616
Totale stichtingskosten 2.433.792 1.056.926 7.158.226
Totaal winst -122.635 115.725 582.168
Totaal opbrengst 2.311.157 1.172.651 7.740.395
26
Hoofdstuk 3 Financiën & Control
3.1 Geconsolideerd kasstroomoverzicht WoCom onderscheidt in haar sturing drie soorten kasstromen; de exploitatie van het vastgoed in bezit (operationeel), de (des)investeringen en de financieringsactiviteiten.
De ICR (Interest Coverage Ratio) laat evenals de kasstroom uit operationele activiteiten een stabiel verloop zien in de periode 2016-2020. In de periode 2018-2020 ligt de kasstroom uit operationele activiteiten onder het niveau van 2016-2017. Dit is het gevolg van hogere uitgaven aan planmatig onderhoud en het inrekenen van vennootschapsbelasting. De rentebetalingen nemen vanaf 2017 af. Het grafische verloop van de ICR en DSCR is weergegeven in bijlage 7. Ondanks dat in de periode 2016-2020 € 101 miljoen wordt afgelost, is volledige herfinanciering niet noodzakelijk. Rond 2019 wordt naar verwachting een lening aangetrokken van € 10 miljoen. Rond 2020 wordt naar verwachting een lening aangetrokken van € 25 miljoen. Alle investeringen worden gefinancierd vanuit eigen middelen. De investerings-financieringsratio is 0%. Een uitgebreid kasstroomoverzicht is te vinden in bijlage 2.
3.1.1 Kasstroom uit operationele activiteiten Hieronder worden de belangrijkste posten uit de begroting toegelicht. Huuropbrengsten De huuropbrengsten in de begroting 2016 zijn gebaseerd op het bezit en de (verwachte) huren ultimo 2015. Hierbij is rekening gehouden met een gemiddelde huurverhoging in 2016 van 1,60%. Dit is 0,9% boven de verwachte inflatie. Voor de Daeb-woningen is een aanvullende huurverhoging ingerekend van 1% conform de kaders uit het sociaal huurakkoord. Het overig bezit is inflatievolgend ingerekend. De huren in de jaren 2017 tot en met 2020 zijn volledig inflatievolgend.
Kasstromen Jaarrekening Prognose Begroting
(bedrag x € 1.000) 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Inkomsten exploitatie 54.296 55.879 56.445 57.559 58.249 59.121 60.213
Uitgaven exploitatie -45.079 -43.479 -44.089 -46.179 -49.692 -49.119 -50.078
Kasstromen uit operationele activiteiten 9.217 12.400 12.356 11.380 8.557 10.002 10.135
Inkomsten desinvesteringen 16.255 21.145 16.251 18.110 18.999 14.922 16.434
Uitgaven investeringen -17.322 -16.605 -23.902 -19.269 -23.111 -17.355 -17.898
Kasstromen uit (des)investeringen -1.067 4.540 -7.651 -1.159 -4.112 -2.433 -1.464
Inkomsten financieringsactiviteiten 0 0 0 0 0 10.000 25.000
Uitgaven financieringsactiviteiten -5.478 -3.510 -18.175 -20.240 -15.808 -17.328 -29.900
Kasstromen uit financieringsactiviteiten -5.478 -3.510 -18.175 -20.240 -15.808 -7.328 -4.900
Totaal kasstromen 2.672 13.430 -13.470 -10.019 -11.363 241 3.771
ICR 1,61 1,85 1,85 1,81 1,65 1,83 1,85
DSCR 1,21 1,37 1,41 1,46 1,43 1,50 1,54
Investerings-Financieringsratio 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
27
Er is 1,9% huurderving in mindering gebracht op de begrote huuropbrengst. In onderstaande tabel is zichtbaar hoe de huurderving gedifferentieerd over het bezit is ingerekend.
Onderhoudslasten De meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) is nog niet op alle onderdelen geharmoniseerd. Daarom zijn de onderhoudslasten op basis van onderstaande methode ingerekend: a. het bezit van voormalig Stichting woCom: op basis van de MJOB; b. het bezit van voormalig Woningstichting Laarbeek: op basis van een gespecificeerd activiteitenplan voor 2016 aangevuld met genormeerde onderhoudsbedragen vanaf 2017 in combinatie met de uitvoering van groot onderhoud annex woningverbetering in het 30
e levensjaar.
De onderhoudslasten in de begroting 2016 zijn ten opzichte van de raming 2016 in de begroting van 2015 met circa € 0,75 miljoen gestegen. In onderstaande tabel is deze stijging inzichtelijk gemaakt.
De stijging wordt veroorzaakt door groot onderhouds-/verbeteringsuitgaven in Laarbeekse complexen die vorige jaar nog in de investeringskasstromen waren opgenomen (€ 1,55 miljoen). Daar tegenover staan onderhoudswerkzaamheden die doorgeschoven zijn naar latere jaren. Een specificatie van de planmatige onderhoudswerkzaamheden voor 2016 is opgenomen in bijlage 3. Personeelskosten In de begroting is gerekend met een formatie van 68,4 fte conform het jaarplan (zie ook paragraaf 4.1). De personeelskosten 2016 zijn berekend op basis van de lopende CAO-afspraken. De sociale lasten en pensioenlasten bedragen 35% van de lonen & salarissen. Overige Beheerkosten De algemene beheerkosten (inclusief project- en overige personeelskosten) zijn gebaseerd op de (afdelings)plannen van woCom. De specificatie van de interne projectkosten is opgenomen in paragraaf 4.2. In de begroting 2015-2019 was vanaf 2018 een structureel synergievoordeel uit hoofde van de fusie ingerekend van € 0,50 miljoen. In de huidige begroting bedraagt dit € 0,55 miljoen in 2016 en loopt dit op naar € 0,60 miljoen in 2018.
Huurderving
2016 2017 2018 2019 2020
DAEB excl. De Lisse en Sonnehove 1,2% 1,1% 1,0% 1,0% 1,1%
Lisse en Sonnehove 6,7% 8,4% 10,1% 11,7% 11,7%
DAEB totaal 1,5% 1,5% 1,4% 1,5% 1,5%
Niet-DAEB 9,9% 9,0% 8,2% 8,2% 8,2%
Totaal 1,9% 1,8% 1,8% 1,9% 1,9%
Kasstroom onderhoud 2016 Verschil € Verschil %
(bedrag x € 1.000)
Planmatig onderhoud 7.642 8.485 843 11%
Niet-Planmatig onderhoud* 3.082 2.986 -96 -3%
Totale lasten onderhoud 10.724 11.471 747 7%
*inclusief uitgaven glas- en rioolfonds
Kasstroom 2016
in begroting 2016
Kasstroom 2016
in begroting 2015
28
3.1.2 Kasstromen uit (des)investeringen De kasstromen uit (des)investeringen bestaan uit de verkoopontvangsten op bestaande huurwoningen en nieuwe koopwoningen, de aan- en verkopen uit Koopgarant, de aan- en verkopen van grond, de investeringen in nieuwbouw huur- en koopwoningen, de investeringen in bestaand bezit inclusief bedrijfsmiddelen en de investeringen in deelnemingen en overige financiële vaste activa. Verkoopontvangsten uit bestaand bezit In 2016 is gerekend met 65 verkopen uit bestaand bezit (geen Koopgarant) en 17 doorverkopen uit hoofde van Koopgarant (waarvan 13 definitief) met een gemiddelde opbrengst van respectievelijk € 136.200 en € 168.000 per woning (zie paragraaf 2.3). De verkoopkosten bedragen respectievelijk € 4.100 (inclusief uitgaven voor het verkoop klaar maken van de woning) en € 2.000 per woning. In 2016 worden naar verwachting 17 woningen teruggekocht voor gemiddeld € 146.600. De verkoopkosten bij terugkoop bedragen € 2.500.
Investeringsuitgaven huur-koop / ontvangsten koop In onderstaande tabel zijn de verkoopontvangsten en investeringsuitgaven voor 2016 opgenomen. De eenheden in Brandevoort II (BV II) Blok 25 worden afgenomen van woCom Brandevoort BV.
Gemeente, Projectnaam
(bedrag x € 1.000)
huur koop koop
RvC besluit genomen
Laarbeek, Waterpoort 3e kw 12 618 618
Helmond, HW Oud West 3 (Markieshof) 1e kw 16 1.100 400 1.004 -496
Someren, Verdonckstraat 2e kw 16 218 -218
Someren, Sijlkensstraat-Hoogertstraat 2e kw 17 1.862 -1.862
RvC besluit verondersteld voor JR15
Laarbeek, Moreeshof appartementen 4e kw 16 867 -867
Laarbeek, Moreeshof groepswonen 4e kw 16 977 -977
Helmond, BV II, blok 25 ORO 1e kw 17 3.051 -3.051
Helmond, BV II, blok 25 SG 1e kw 17 2.938 -2.938
Helmond, BV II, blok 25 1e kw 17 1.509 -1.509
Cranendonck, Nieuwstraat Budel 4e kw 17 352 -352
RvC besluit verondersteld voor JR 2016
Helmond, Kop van West fase 2 3e kw 17 809 -809
Helmond, Thomashuis-Herbergier 4e kw 17 579 -579
Laarbeek, Baverdestraat 2e kw 18 1.164 -1.164
Helmond, Raaijmakersterrein 4e kw 18 122 -122
Totale uitgaven woCom 15.548 400 1.622 -14.326
Begroting 2016
Datum
oplevering
Totale uitgaven Totale
ontvangsten
Kasstroom
(ontv. - uitg.)
29
In onderstaande tabel zijn voor woCom Brandevoort BV de verkoopontvangsten en investeringsuitgaven voor 2016 opgenomen. Hierin zijn alleen de kasstromen van de eenheden opgenomen die worden verkocht aan derden (niet aan woCom).
De projectenvoorstellen van bovengenoemde projecten hebben hogere investeringsuitgaven en ontvangsten. Niet alle kasstromen lopen echter via woCom Brandevoort BV. Zo worden de aanneemtermijnen door de aannemer rechtstreeks bij de koper in rekening gebracht middels de overwaardeconstructie. (Des)investeringen bestaand bezit inclusief bedrijfsmiddelen De investeringen bestaand bezit betreffen de uitgaven voor verbeteringen in bestaand bezit (verbetering energielabel en geriefverbeteringen), de vervanging van woonwagens en de investeringen in bedrijfsmiddelen (kantoor en automatisering).
In verband met de beperktere mogelijkheid om huren te verhogen als gevolg van passend toewijzen, zijn er voorzichtigheidshalve nog geen additionele huuropbrengsten ingerekend voor de energiemaatregelen.
3.1.3 Kasstroom uit financieringsactiviteiten In de periode 2016-2020 wordt € 101 miljoen aan leningen afgelost. Pas in 2019-2020 moet een bedrag van € 35 miljoen aan herfinanciering aangetrokken worden. De resterende € 66 miljoen wordt voldaan uit eigen middelen (€ 31 miljoen beschikbare liquide middelen en € 35 miljoen positieve kasstromen).
Projectnaam
(bedrag x € 1.000)
huur koop koop
Blok 21 (Variaveste) 4e kw 16 1.285 1.567 282
Blok 25 Zorgboog 1e kw 17 524 879 355
Buitenhoeve 4e kw 17 668 817 149
Looiseveld 4e kw 18 0 0 0
Totale kasstroom woCom Brandevoort 0 2.477 3.263 786
Begroting 2016
Datum
oplevering
Totale uitgaven Totale
ontvangsten
Kasstroom
(ontv. - uitg.)
Verbeteringen in bestaand bezit Uitgaven
(bedrag x € 1.000) 2016
Verbeteren energielabel en geriefsverbeteringen 1.669
Vervanging van 1 woonwagen Someren 81
Investeringen in bedrijfsmiddelen 235
Totaal 1.985
30
3.2 Geconsolideerde Balans WoCom stuurt tevens op haar vermogenspositie. Het balansverloop in de periode 2014-2020 is als volgt:
De volledige geconsolideerde balans is opgenomen in bijlage 4. Het verloop van de solvabiliteit en loan-to-value is weergegeven in bijlage 7. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie In de waardering van de materiële vaste activa is rekening gehouden met de verkoop van 325 bestaande huurwoningen in de periode van 2016-2020. Voor 2016 zijn 65 woningverkopen geprognosticeerd. Tevens wordt naar verwachting de volgende nieuwbouw opgeleverd in 2016:
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De materiële vaste activa in ontwikkeling bestemd voor exploitatie betreffen nog niet in exploitatie genomen materiële vaste activa. Deze zijn gewaardeerd tegen de op balansdatum bestede kosten of de lagere actuele waarde. Voorziene nadelige resultaten (onrendabele toppen) worden financieel verantwoord op het moment dat de maatschappelijke verplichting is aangegaan. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat het vastgoed in exploitatie dat volgens de nieuwe
Balans Jaarrekening Prognose Begroting
(bedrag x € 1.000) 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Immateriële vaste activa 11.690 11.542 10.665 10.229 8.640 7.915 6.750
Materiële Vaste Activa 402.817 411.197 404.608 401.314 395.679 389.242 382.800
Vastgoedbeleggingen 69.455 73.628 73.753 74.150 73.780 74.522 74.435
Financiële Vaste Activa 9.532 7.631 8.567 5.505 6.448 6.891 273
Voorraden 4.001 1.237 1.237 616 616 616 616
Onderhanden projecten 938 2.923 1.886 1.311 1.188 375 845
Vorderingen 1.421 1.703 2.405 1.879 3.092 2.586 2.833
Liquide middelen 23.392 36.822 23.351 13.332 1.969 2.211 5.981
Totaal Activa 523.246 546.682 526.472 508.336 491.413 484.358 474.533
Eigen vermogen 127.358 146.149 152.026 156.439 158.177 155.669 154.419
Egalisatierekeningen 35 0 0 0 0 0 0
Voorzieningen 13.770 20.275 12.555 11.386 9.485 13.441 10.486
Langlopende schulden 367.042 349.526 328.242 311.778 293.265 273.137 279.696
Kortlopende schulden 15.041 30.732 33.649 28.733 30.486 42.112 29.933
Totaal Passiva 523.246 546.682 526.472 508.336 491.413 484.358 474.533
Solvabiliteit (EV/ totaal passiva) conform WSW 24,0% 26,6% 28,7% 30,4% 31,7% 31,5% 31,8%
Loan to Value conform WSW 77,8% 74,6% 72,0% 67,2% 64,4% 63,6% 63,4%
Schuldpositie per Vhe 36.510 36.565 34.661 32.339 30.513 29.702 29.126
Gemeente, Projectnaam
(bedrag x € 1.000) huur mog
Helmond, HW Oud West 3 14 2.929 1.060
Someren, Verdonckstraat 3 504 279
Laarbeek, Moreeshof appartementen 12 2.210 912
Laarbeek, Moreeshof groepswonen 12 2.493 1.353
Totaal 41 0 8.136 3.604
Aantal vhe's Stichtings-
kosten
Bedrijfs-
waarde
31
Woningwet als niet-Daeb wordt geclassificeerd. Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van marktwaarde. In de begroting is de waarde voor 2014 opgenomen voor de objecten die al als commercieel te boek stonden. ‘Nieuw’ commercieel vastgoed is gewaardeerd op 70% van WOZ. Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden Dit betreft de woningen verkocht onder de Koopgarantregeling. De woningen zijn gewaardeerd tegen verkoopopbrengst onder aftrek van de verleende korting. Vanaf 2016 worden er geen woningen meer uit bestaand bezit met Koopgarant verkocht. Omdat er meer woningen worden teruggekocht dan met Koopgarant worden door verkocht, krimpt de Koopgarantportefeuille gestaag. Van de portefeuille per 1-1-2016 (296 woningen) is begroot dat in de begrotingsperiode 2016-2020 jaarlijks 3,9% van de Koopgarantwoningen wordt teruggekocht. In de periode 2016-2020 neemt de totale portefeuille af met 53 woningen (zie ook bijlage 1). Financiële vaste activa De financiële vaste activa bestaat uit de posten effecten, leningen u/g, BWS-subsidies, belastinglatentie en de deelnemingen. Het betreft de deelnemingen in VOF Centrumplan Leende en Woonwagens en standplaatsen B.V. De deelneming VOF Centrumplan Leende muteert met de begrote kapitaalstorting (in 2016 = € 1.000.000). Voorraden De voorraden bestaan uit de waarde van de grondposities en de voorraad niet verkochte koopwoningen en teruggekochte Koopgarantwoningen. Liquide middelen Overtollige liquide middelen worden gereserveerd voor de aflossing van de leningenportefeuille, zodat herfinanciering slechts beperkt nodig is. Eigen vermogen Het eigen vermogen bestaat uit de herwaarderingsreserve en de overige reserve. De herwaarderingsreserve bestaat uit vermogen dat gebaseerd is op toekomstige kasstromen en derhalve nog gerealiseerd dient te worden. Het resultaat wordt jaarlijks gedoteerd aan de overige reserve. Als de bedrijfswaarde boven de historische boekwaarde na afschrijving ligt, loopt de mutatie in de bedrijfswaarde via de herwaarderingsreserve. Voorziening onrendabele investeringen Op het moment dat woCom besluit tot het uitvoeren van een nieuwbouwproject, vormt zij een voorziening voor zover de investering niet rendabel is. De voorziening is het verschil tussen de stichtingskosten en de actuele bedrijfswaarde van het project. De voorziening valt jaarlijks vrij voor zover de investeringen dat toelaten. Deze voorziening betreft een reservering voor de onrendabele toppen van te realiseren nieuwbouwprojecten, waarvan de maatschappelijke verplichting is aangegaan en waarvoor verrekening met de investeringen (in ontwikkeling) nog niet heeft plaatsgevonden. Het verloop van de voorziening is als volgt: Geprognosticeerd beginsaldo 2016 19.839 Bij: toevoeging aan de voorziening (paragraaf 3.3) 3.149 Af: onttrekking aan de voorziening (paragraaf 3.3) - 0 Af: verrekend met de investeringen - 10.837 Totaal eindsaldo 2016 12.151
32
3.3 Geconsolideerde W&V Onderstaand is een verkorte weergave van de resultatenrekening van woCom opgenomen. De uitgebreide resultatenrekening is opgenomen in bijlage 5. Een nadere specificatie van de bedrijfslasten bestaande uit heffingen, belastingen en verzekeringen, overige bedrijfslasten, personeelskosten en overige beheerkosten is opgenomen in bijlage 6.
De posten in de Winst- en Verliesrekening die afwijken van het kasstroomoverzicht worden hieronder toegelicht. Mutaties in het werkkapitaal en renteresultaat Mutaties in debiteuren/crediteuren veroorzaken dat in 2014 en 2015 de kasstromen afwijken van de posten op de W&V rekening. In de jaren 2016 tot en met 2020 veronderstellen we dat er geen mutaties in het werkkapitaal plaatsvinden met uitzondering van de transitorische rente (opgenomen onder de kortlopende schulden). Verkoopresultaat Het verkoopresultaat 2016 bestaat uit de opbrengst van de verkoop van woningen uit bestaand bezit (inclusief doorverkopen), onder aftrek van de boekwaarde van de verkochte woningen uit bezit, de prijs van de teruggekochte woningen die onder Koopgarant zijn verkocht en de verkoopkosten. Er is in 2016 geen verkoopresultaat voor de onverkochte nieuwbouwwoningen Waterpoort ingerekend. Het verkoopresultaat van Markieshof is in de post onrendabele investeringen nieuwbouw opgenomen. Onrendabele investeringen nieuwbouw In onderstaande tabel staan de projecten opgenomen waar we in 2016 RvC-besluit veronderstellen. Dat is het moment waarop de onrendabele top ten laste van het resultaat komt.
Winst & Verlies Jaarrekening Prognose Begroting
(bedrag x € 1.000) 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Totale opbrengsten 54.272 55.908 56.353 57.504 58.429 59.388 60.566
VPB, heffingen, belastingen en verzekeringen 8.681 7.511 8.227 9.623 11.646 12.148 11.988
Lasten onderhoud 10.854 10.890 11.470 13.403 15.221 15.179 16.211
Personeelskosten 4.927 4.752 5.015 5.026 5.085 5.070 5.197
Overige beheerkosten en bedrijfslasten 6.306 5.467 5.355 4.585 4.715 4.757 4.863
Renteresultaat 15.969 13.161 13.180 12.541 11.767 11.319 11.579
Totale kosten 46.737 41.781 43.246 45.178 48.434 48.474 49.838
Operationeel resultaat 7.535 14.127 13.107 12.326 9.995 10.914 10.728
Verkoopresultaat 36 636 350 304 656 308 425
Onrendabele inv. nieuwbouw en resultaat deelneming -4.019 -6.140 -3.149 -2.465 -5.531 -10.458 -7.922
Resultaat voor waardeontwikkeling 3.552 8.622 10.307 10.165 5.120 765 3.231
Niet beïnvloedbare waardeveranderingen* -3.279 -1.687 -2.580 -5.105 -2.718 -777 -1.804
Jaarresultaat 273 6.935 7.727 5.060 2.402 -12 1.427
Direct via herw.reserve verwerkte waardeveranderingen -5.083 11.856 -1.850 -648 -664 -2.496 -2.677
Vermogensmutatie -4.810 18.791 5.877 4.412 1.738 -2.508 -1.250
* deze post bestaat uit; afschrijvingen mva, waardeveranderingen vastgoed, waardeveranderingen FVA
Projectnaam Waardeveranderingen
(bedrag x € 1.000) 2016
Helmond, Thomashuis-Herbergier 1.963
Laarbeek, Baverdestraat 897
Helmond, Raaijmakersterrein 289
Totaal 3.149
33
Hoofdstuk 4 Bedrijfsvoering
4.1 Werkorganisatie In de begroting is de formatie opgenomen afgeleid van het organisatie- en formatieplan van woCom. De bezetting bedraagt in 2016 68,4 fte (zie ook paragraaf 5.2 uit jaarplan). Deze formatie is exclusief structurele inhuur en exclusief vrijwilligers en stagiaires. De structurele inhuur betreft 1 fte op de afdeling Bedrijfsvoering (via Atlant).
4.2 Interne projecten
Projecten die € 10.000 of meer bedragen worden via de begroting/projectvoorstel goedgekeurd. De kosten van deze projecten worden als incidenteel aangemerkt. In het jaarplan 2016 zijn de volgende interne projecten opgenomen:
De projectkosten zijn verdisconteerd onder de reguliere bedrijfslasten. Het nummer in bovenstaande tabel verwijst naar de regel waaronder de projectkosten zijn opgenomen in het overzicht ‘specificatie beheerkosten’ in bijlage 6.
Formatie per afdeling Begroting
2016
Wonen 23,7
Vastgoedbeheer 15,2
Bedrijfsvoering 21,4
Vastgoedontwikkeling 6,0
Directie 2,0
Totaal fte's 68,4
Nr. Afdeling Sub-afdeling Omschrijving 2016
1 Bedrijfsvoering F&C Implementatie herziene woningwet 60.000
2 Bedrijfsvoering I&A Uitbreiden huurdersportaal 10.000
3 Wonen Participatie 20.000
4 Bedrijfsvoering Kwaliteit Kwaliteitszorg: impl. kwaliteitszorgsysteem 10.000
5 Bedrijfsvoering I&A Implementatie primair systeem 460.000
560.000Totaal bedrijfsprojecten
34
BIJLAGEN
35
Bijlage 1: Verhuuraantallen
Verhuureenheden woCom Jaarrekening Begroting Prognose Verschil Begroting
in exploitatie 2014 2015 2015 P15-B15 2016
Huurwoningen 8.251 8.236 8.221 -15 8.185
Woonzorg eenheden* 353 353 417 64 429
Overige Wooneenheden* 149 150 65 -85 65
Woongelegenheden 8.753 8.739 8.703 -36 8.679
Garages 362 360 378 18 378
BOG/Winkels 28 29 23 -6 23
Overig bezit 4 5 0 -5 0
Maatschappelijk vastgoed 14 10 20 10 20
Niet woongelegenheden 408 404 421 17 421
Eenheden verbindingen 0 0 0 0 0
Totaal 9.161 9.143 9.124 -19 9.100
DAEB bezit 8.663 8.647 8.691 44 8.667
Niet-DEAB bezit 498 496 433 -63 433
9.161 9.143 9.124 -19 9.100
* in 2015 zijn eenheden geherclassificeerd van overig naar woonzorg
Mutaties woongelegenheden Jaarrekening Begroting Prognose Verschil Begroting
in exploitatie 2014 2015 2015 P15-B15 2016
Opgeleverd 18 73 59 -14 41
Verkocht -83 -67 -78 -11 -65
Uit exploitatie (sloop) -45 -4 -8 -4 0
Overig 1 0 -23 -23 0
Toegevoegd 2 0 0 0 0
Totaal mutatie -107 2 -50 -52 -24
Stand per 31-12-2014 8.753 8.737 16
Totale mutatie tov jaarrek. 2014 -36
Mutaties verhuureenheden Jaarrekening Begroting Prognose Verschil Begroting
Koopgarant 2014 2015 2015 P15-B15 2016
Aantal primo 300 305 300 -5 296
Verkocht 12 5 3 -2 0
Teruggekocht -13 -18 -13 5 -17
Doorverkocht 1 7 6 -1 4
Aantal ultimo 300 299 296 -3 283
Teruggekochte won. In voorraad 8 7 2 -5 2
Woongelegenheden woCom Jaarrekening Begroting Prognose Verschil Begroting
in exploitatie 2014 2015 2015 P15-B15 2016
Asten 339 339 332 -7 332
Cranendonck 1.487 1.478 1.469 -9 1.460
Heeze-Leende 1.054 1.046 1.039 -7 1.030
Helmond 2.076 2.092 2.105 13 2.102
Laarbeek 2.200 2.203 2.208 5 2.218
Someren 1.597 1.581 1.550 -31 1.537
Totaal 8.753 8.739 8.703 -36 8.679
36
Bijlage 2: Geconsolideerd Kasstroomoverzicht
Omschrijving Jaarrekening Prognose Begroting
Bedragen x € 1.000 euro 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Saldo begin boekjaar 20.720 23.392 36.822 23.351 13.332 1.969 2.211
Operationele activiteiten
Bedrijfsopbrengsten
Huren 52.436 54.032 54.637 55.765 56.718 57.701 58.754
Vergoedingen servicecontracten 1.018 973 936 947 958 973 990
Overheidsbijdragen 35 52 0 0 0 0 0
Rente ontvangsten 456 400 478 448 168 35 49
Overige bedrijfsopbrengsten 351 422 394 399 405 412 420
54.296 55.879 56.445 57.559 58.249 59.121 60.213
Bedrijfslasten
Rente betalingen 14.328 14.198 14.054 13.573 12.809 12.021 11.880
Lasten onderhoud 11.592 10.890 11.471 13.402 15.222 15.179 16.212
Lasten servicecontracten 966 973 936 947 958 973 990
Belastingen en verzekeringen 2.397 2.443 2.446 2.501 2.554 2.619 2.683
Verhuurdersheffing 4.488 5.033 5.692 6.356 6.579 6.727 6.897
Saneringsbijdrage/ heffing bijdrage autoriteit woco 1.739 27 60 618 629 641 661
Overige bedrijfslasten 647 1.617 1.075 1.022 1.274 1.027 1.049
Personeelskosten 4.935 4.752 5.015 5.026 5.085 5.070 5.197
Overige beheerkosten 3.791 3.538 3.376 2.647 2.755 2.757 2.824
Vennootschapsbelasting 196 8 -35 86 1.827 2.104 1.685
45.079 43.479 44.089 46.179 49.692 49.119 50.078
Kasstroom uit operationele activiteiten 9.217 12.400 12.356 11.380 8.557 10.002 10.135
(Des)investeringsactiviteiten
Materiële vaste activa
Ontvangsten uit verkopen bestaande huurwoningen 11.390 10.826 8.851 8.778 9.313 9.136 9.246
Ontvangsten doorverkopen koopgarant 3.106 2.967 2.856 2.450 2.968 1.700 2.280
Ontvangsten uit verkopen nieuwe koopwoningen 1.752 5.190 4.885 2.215 7.070 4.411 5.254
Ontvangsten uit verkopen grond 402 432 0 0 0 0 0
Aankoopuitgaven woningen ivm terugkoopplicht -2.818 -1.887 -2.492 -2.251 -2.490 -1.409 -1.867
Aankoopuitgaven grond 0 0 0 0 0 0 0
Afkoopsom voorzieningencontract -2.845 0 0 0 0 0 0
Investeringen nieuwbouw huur -6.555 -9.965 -15.548 -12.066 -11.990 -10.633 -14.229
Investeringen nieuwbouw koop -549 -3.900 -2.877 -965 -5.703 -3.008 -4.799
Investeringen bestaand bezit incl. bedrijfsmiddelen -4.795 -853 -1.985 -1.987 -1.928 -1.805 -2.004
Verkoopkosten exclusief nieuwbouw koop -395 -381 -341 -333 -352 -325 -346
Financiële vaste activa
Deelnemingen* 240 0 -1.000 -2.000 -1.000 -500 5.001
Verstrekking/aflossing lening u/g 0 2.111 0 5.000 0 0 0
Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten -1.067 4.540 -7.651 -1.159 -4.112 -2.433 -1.464
Financieringsactiviteiten
Nieuwe leningen 0 0 0 0 0 10.000 25.000
Aflossingen leningen -5.478 -3.510 -18.175 -20.240 -15.808 -17.328 -29.900
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -5.478 -3.510 -18.175 -20.240 -15.808 -7.328 -4.900
Totaal jaarlijkse kasstroom 2.672 13.430 -13.470 -10.019 -11.363 241 3.771
Saldo einde boekjaar 23.392 36.822 23.351 13.332 1.969 2.211 5.981
* bestaat uit; kapitaalinbreng deelneming VOF Centrumplan Leende
37
Bijlage 3: Planmatig Onderhoud In onderstaand overzicht is een uitsplitsing weergegeven van het planmatig onderhoud in 2016.
Nr. Projectomschrijving
Bedragen x € 1.000 euro
Begroting
2016
Cyclisch onderhoud
1 Keukenvervanging/renovatie 780
2 Doucherenovatie incl. tegelwerk 848
3 Toiletrenovatie incl. tegelwerk 318
4 Groot onderhoud bij mutatie 457
5 Overig binnenonderhoud 346
Binnenonderhoud 2.748
6 Schilderwerk 1.052
7 Bitumen vervangen/overplakken platte daken 315
8 Kozijnen vervangen 407
9 Voegwerk vervangen 309
10 Vervangen/herstellen schoorsteen 184
11 Aanpassingen daken ivm brandoverslag 135
12 Overig buitenonderhoud 577
Buitenonderhoud 2.979
13 CV-vervanging 356
14 Overige installaties 184
Installaties 539
Subtotaal cyclisch onderhoud 6.267
Contractonderhoud
15 CV-onderhoud 619
16 Mechanische ventilatie 218
17 Overige contracten 685
Subtotaal contractonderhoud 1.522
Overig
18 Asbest gerelateerde werkzaamheden 237
19 VVE-bijdrage 196
20 Overige werkzaamheden 263
Subtotaal overig 696
Totaal planmatig onderhoud 8.485
38
Bijlage 4: Geconsolideerde balans
ACTIVA Jaarrekening Prognose Begroting
Bedragen x € 1.000 euro 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Vaste activa
Immateriële vaste activa 11.690 11.542 10.665 10.229 8.640 7.915 6.750
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie 396.313 405.492 396.192 396.413 391.379 385.249 378.991
Sociaal vastgoed in ontwikkeling 1.586 454 3.488 325 10 0 0
Sociaal vastgoed ten dienste van de exploitatie 4.918 5.251 4.928 4.576 4.290 3.993 3.809
402.817 411.197 404.608 401.314 395.679 389.242 382.800
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie 30.800 34.397 35.325 36.205 36.841 37.666 38.419
Vastgoed verkocht onder voorwaarden 38.655 39.231 38.428 37.945 36.939 36.856 36.016
69.455 73.628 73.753 74.150 73.780 74.522 74.435
Financiële vaste activa
Effecten 1.800 0 0 0 0 0 0
Leningen u/g 5.000 5.000 5.000 0 0 0 0
BWS-subsidies 35 0 0 0 0 0 0
Deelnemingen* 2.061 2.061 3.061 5.061 6.061 6.561 5
Belastinglatentie 636 570 506 444 387 330 268
9.532 7.631 8.567 5.505 6.448 6.891 273
Totaal vaste activa 493.494 503.998 497.593 491.198 484.547 478.570 464.258
Vlottende activa
Voorraden 4.001 1.237 1.237 616 616 616 616
Onderhanden projecten 938 2.923 1.886 1.311 1.188 375 845
Vorderingen
Huurdebiteuren 424 559 1.261 881 2.094 1.588 1.929
Gemeenten 41 41 41 41 41 41 41
Belastingen en premies sociale verzekeringen 7 7 7 7 7 7 7
Overige vorderingen 290 290 290 290 290 290 196
Overlopende activa 659 806 806 660 660 660 660
1.421 1.703 2.405 1.879 3.092 2.586 2.833
Liquide middelen 23.392 36.822 23.351 13.332 1.969 2.211 5.981
Totaal vlottende activa 29.752 42.684 28.879 17.138 6.866 5.788 10.275
TOTAAL ACTIVA 523.246 546.682 526.472 508.336 491.413 484.358 474.533
* bestaat uit; VOF Centrumplan Leende
39
PASSIVA Jaarrekening Prognose Begroting
Bedragen x € 1.000 euro 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Groepsvermogen
Eigen Vermogen 127.358 146.149 152.026 156.439 158.177 155.669 154.419
Egalisatierekeningen
Te egeliseren BWS-subsidies 35 0 0 0 0 0 0
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen 13.334 19.839 12.151 11.014 9.385 13.341 10.386
Voorziening garantieverplichtingen 436 436 404 372 100 100 100
13.770 20.275 12.555 11.386 9.485 13.441 10.486
Langlopende schulden
Leningen kredietinstellingen/overheid 323.765 305.645 285.404 269.596 252.268 232.368 239.895
Embedded derivaat/waarborgsom 3.795 3.796 3.796 3.796 3.796 3.796 3.796
Terugkoopverplichtingen verkoop onder voorwaarden 39.482 40.085 39.042 38.386 37.201 36.973 36.005
367.042 349.526 328.242 311.778 293.265 273.137 279.696
Totaal passiva excl. kortlopende schulden 508.205 515.950 492.823 479.603 460.927 442.247 444.601
Kortlopende schulden
Schulden aan leveranciers 2.640 3.384 4.087 3.775 4.389 3.683 3.613
Schulden aan kredietinstellingen 1.000 0 0 0 0 0 0
Belastingen en premies sociale verzekeringen 779 779 779 779 779 779 779
Overige schulden 949 949 949 949 949 949 949
Overlopende passiva 7.546 7.445 7.595 7.422 7.041 6.801 7.118
Aflossingsverplichting volgend boekjaar 2.127 18.175 20.240 15.808 17.328 29.900 17.474
15.041 30.732 33.649 28.733 30.486 42.112 29.933
Totaal kortlopende schulden 15.041 30.732 33.649 28.733 30.486 42.112 29.933
TOTAAL PASSIVA 523.246 546.682 526.472 508.336 491.413 484.358 474.533
40
Bijlage 5: Geconsolideerde Winst & Verliesrekening
Omschrijving Jaarrekening Prognose Begroting
Bedragen x € 1.000 euro 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Bedrijfsopbrengsten
Huren 52.360 54.032 54.637 55.765 56.718 57.701 58.754
Vergoedingen servicecontracten 961 973 936 947 958 973 990
Overheidsbijdragen 29 52 0 0 0 0 0
Geactiveerde productie 462 429 386 393 348 302 402
Overige bedrijfsopbrengsten 460 422 394 399 405 412 420
54.272 55.908 56.353 57.504 58.429 59.388 60.566
Bedrijfslasten
Heffingen, belastingen en verzekeringen 8.624 7.503 8.198 9.475 9.762 9.987 10.241
Lasten onderhoud 10.854 10.890 11.470 13.403 15.221 15.179 16.211
Lasten servicecontracten 966 973 936 947 958 973 990
Overige bedrijfslasten (incl. leefbaarheid) 1.549 924 1.043 990 1.002 1.027 1.049
Personeelskosten 4.927 4.752 5.015 5.026 5.085 5.070 5.197
Overige beheerkosten 3.791 3.570 3.376 2.647 2.755 2.757 2.824
Renteresultaat 15.969 13.161 13.180 12.541 11.767 11.319 11.579
Vennootschapsbelasting 57 8 29 148 1.884 2.161 1.747
46.737 41.781 43.246 45.178 48.434 48.474 49.838
Operationeel resultaat 7.535 14.127 13.107 12.326 9.995 10.914 10.728
Verkoopresultaat 36 636 350 304 656 308 425
Onrendabele investeringen nieuwbouw -4.038 -6.140 -3.149 -2.465 -5.531 -10.458 -6.367
Resultaat deelneming* 19 0 0 0 0 0 -1.555
Resultaat voor waardeontwikkeling 3.552 8.622 10.307 10.165 5.120 765 3.231
Afschrijvingen materiële vaste activa -18.111 -15.825 -13.721 -13.449 -13.042 -12.875 -12.739
Gerealiseerde waardeveranderingen 13.450 13.701 8.887 8.430 9.180 9.307 9.152
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed 2.413 -108 2.254 -86 1.144 2.791 1.783
Waardeveranderingen FVA -1.031 545 0 0 0 0 0
Jaarresultaat 273 6.935 7.727 5.060 2.402 -12 1.427
Direct via herw.reserve verwerkte waardeveranderingen -5.083 11.856 -1.850 -648 -664 -2.496 -2.677
Vermogensmutatie -4.810 18.791 5.877 4.412 1.738 -2.508 -1.250
* bestaat uit; resultaat VOF Centrumplan Leende
41
Bijlage 6: Specificatie bedrijfslasten
Specificatie personeelskosten
Omschrijving Rekening Prognose Begroting
Bedragen x € 1.000 euro 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Lonen en salarissen 3.569 3.590 3.736 3.728 3.772 3.760 3.854
Sociale lasten 630 530 626 635 642 640 656
Pensioenlasten 728 632 653 663 671 670 687
4.927 4.752 5.015 5.026 5.085 5.070 5.197
Specificatie beheerkosten
Omschrijving incl. Rekening Prognose Begroting
Bedragen x € 1.000 euro project* 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Overige personeelskosten 936 1.118 637 435 445 456 468
Huisvestingskosten 232 245 191 197 198 199 214
Toezichtskosten 127 65 83 84 86 88 90
Woonbemiddelingskosten 294 405 438 396 405 415 426
Automatiseringskosten 2,5 595 690 1.111 650 663 680 698
Controle- en advieskosten 1,3 1.147 442 500 472 471 483 482
Pr- en communicatiekosten 70 71 68 69 71 73 75
Overige algemene kosten 4 386 322 315 312 381 327 335
Reorganisatiekosten 0 180 0 0 0 0 0
Uitgaven woCom Holding 5 32 33 34 34 35 36
3.791 3.570 3.376 2.648 2.755 2.756 2.823
Totale personeelskosten
Totale beheerkosten
Specificatie heffingen, belastingen en verzekeringen
Omschrijving Rekening Prognose Begroting
Bedragen x € 1.000 euro 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Verhuurdersheffing 4.488 5.033 5.692 6.356 6.579 6.727 6.897
Saneringsheffing 1.739 0 0 558 568 579 598
Bijdrageheffing Aw 0 27 60 60 61 62 63
Belastingen 2.130 2.218 2.253 2.304 2.353 2.412 2.471
Verzekeringen 267 225 193 197 201 207 212
8.624 7.503 8.198 9.475 9.762 9.987 10.241
Specificatie overige bedrijfslasten
Omschrijving Rekening Prognose Begroting
Bedragen x € 1.000 euro 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Leefbaarheidsuitgaven 247 267 266 269 272 277 281
Contributie landelijke federatie 67 62 64 64 65 66 67
Energiekosten leegstand 134 108 110 112 115 118 121
Aanloopkosten 51 68 81 83 85 87 89
Exploitatiekosten WKO 75 129 267 208 213 219 223
Oninbare dubieuze debiteuren 186 160 160 163 167 171 175
Afwikkeling voorzieningencontract 467
Diverse bedrijfslasten 322 130 95 91 86 90 94
1.549 924 1.043 990 1.002 1.027 1.049
Totale belastingen en verzekeringen
Totale overige bedrijfslasten
42
Bijlage 7: Ratio’s Ratio’s met betrekking tot kasstromen en rendement Interest Coverage Ratio De Interest Coverage Ratio (ICR) geeft aan of een onderneming in staat is haar rentelasten te betalen uit haar vrije operationele kasstromen. De ICR ontwikkelt zich op basis van de begroting als volgt:
Bij een ICR van 1,00 kunnen nog net de rentelasten voldaan worden. Om risico’s op te kunnen vangen hanteert woCom een norm van minimaal 1,5 (WSW-norm 1,4). Debt Service Coverage Ratio Dit kengetal geeft aan of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing.
Om risico’s op te kunnen vangen hanteert woCom een norm van minimaal 1,1 (WSW-norm 1,0).
1,4
1,5
1,6
1,7
1,8
1,9
2,0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Interest Coverage Ratio ICR ICR norm woCom
1,00
1,10
1,20
1,30
1,40
1,50
1,60
1,70
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Debt Service Coverage ratio DSCR DSCR norm woCom
43
Direct Rendement Het direct rendement is het verschil tussen huurinkomsten en exploitatiekosten (exclusief rentelasten en renteontvangsten) gedeeld door de waarde van het onroerend goed. Het direct rendement van woCom ontwikkelt zich op basis van de begroting als volgt:
Ratio’s m.b.t de vermogenspositie Schuldpositie per VHE Schuldpositie per VHE = nominale waarde leningen kredietinstellingen (inclusief aflossingsverplichting volgend jaar) / gemiddeld gewogen VHE’s
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Direct Rendement Direct Rendement Direct Rendement norm
25.000
28.000
31.000
34.000
37.000
40.000
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Schuldpositie per VHE Schuldpositie woCom Benchmark 2013 referentie
44
Loan-to-value (conform WSW) Loan-to-value = (leningen kredietinstellingen (inclusief aflossingsverplichting volgend jaar) / waarde bezit) x 100%
WoCom hanteert een loan-to-valuenorm van 70% (WSW-norm 75%). Renterisico (conform WSW) Renterisico = (totaal rente-exposure / leningen kredietinstellingen) x 100%
WoCom hanteert een renterisiconorm van maximaal 15% (conform WSW).
60%
65%
70%
75%
80%
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Loan-to-value Loan to value bedrijfswaarde Loan to value norm woCom
0%
5%
10%
15%
20%
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Renterisico Renterisico Renterisico norm
45
Ontwikkeling solvabiliteit Solvabiliteit = (eigen vermogen / totaal vermogen) x 100%
WoCom hanteert een solvabiliteitsnorm van 30% (WSW-norm 20%).
20%
25%
30%
35%
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Ontwikkeling solvabiliteit Solvabiliteit bedrijfswaarde Solvabiliteit norm woCom
46