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iV. Ministeriode Justiciay Derechos Humanos

Superintendencia Nacionalde Regist.ro.s Públicos- "

Para tal efecto se adjuntó la siguiente' documentación:

l. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓNPRESENTADA

En el reingreso por subsanación del 3f712017 se presentó el recibo N'2017-220-16897 del mismo dla, correspondiente al pago a cuenta del tituloN' 2017-1234651,

EDUARDO VASCONES ZAVALETAN° 1234651 del 12/6/2017,H.TD, N° 0901-2017.074412 del 22/9/2017,Predios de Lima,Independización y modificación de reglamento interno.

DISCREPANCIA ENTRE DOCUMENTOS PRINCIPALESDebe existir concordancia entre la información obrante en las actas de sesión de junta depropietarios, el documento privado de modificación del reglamento interno y la informacióngráfica del plano de independización ya que devienen en documentos principales queacreditan la existencia del derecho inscribible.

~ Copia certificada de la reapertura de acta de sesión de junta depropietarios realizada el 28/2/2017, expedida el 25/5/2017 por notario deLima Alberto Guinand Correa.- Plano de independización (lámina 1-02), elaborado en abril del 2015,autorizada por arquitecto Luis Alberto Martas Carrillo, cuya firma fuecertificada el 9/6/2017 por notario de Lima Moisés Javier Espino Elguera.

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción dela independización de la unidad inmobiliaria denominada "Sección N° 21"respecto de la unidad inmobiliaria denominada "Sección N° 20", inscrita enla partida electrónica N° 13599426 del Registro de Predios de Lima, Comoconsecuencia de dicha independización, se solicita la modificación de losarticulas 2, 3, 6 Y 7 del reglamento interno inscrito en el asiento B00003 dela partida electrónica N' 45467988 del Registro de Predios de Lima.

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. -J:?dt -2017-SUNARP-TR-L

Lima, 15 OIC,1017

APELANTETiTULORECURSOREGISTROACTO (5)

SUMILLA

En el reingreso por subsanación del 21/8/2017 se adjuntó el escrito delmismo día suscrito por Eduardo Vascones Zavaleta.

El 17/10/2017, la Secretaria del Tribunal Registral recibió el escrito del13/10/2017 suscrito por Eduardo Vascones Zavaleta y por abogadoRodomiro López Hernández, mediante el cual presenta alegatos así comolos siguientes documentos:

RESOLUCiÓNNo. -~3)1-2017-SUNARP-TR-L

Anotación de tacha del 15/2/2017, correspondiente al titulo N° 2016-1880801, con cargo de haber entregado los documentos el 27/2/2017 porparte de Mesa de Partes de la Zona Registral N' IX - Sede Lima.- Copia certificada de acta de sesión de junta de propietarios del 15/7/2016,expedida el 8/9/2016 por notario de Lima Alberto Guinand Correa.- Plano de independización (lámina 1-02), elaborada en abril del 2015,autorizada por arquitecto Luis Alberto Martos Carrillo, cuya firma fuecertificada el 13/10/2016 por notario de Lima Moisés Javier Espino Elguera.- Documento privado correspondiente a la solicitud de inscripción dememoria descriptiva de independización y modificación parcial delreglamento interno, suscrito por Hugo Esteban Chumbes Rocha enrepresentación de Oceánica Interamericana S.R.L., Amyella AntonetChumbes Zúñiga, Susan Debby Chumbes Zúñiga, Elliam Laura ChumbesZúñiga, Delyet Lucero Chumbes Zúñiga y Valery Milagros Chumbes Zúñiga,cuyas firmas fueron certificadas el 7/9/2016 por notario de Lima AlbertoGuinand Correa.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Lima Victor Huamán De laCruz observó el título en los siguientes términos:

Los fundamentos expuestos en el documento privado adjunto al reingreso del21/8/2017, no subsana ninguno de los numerales contenidos en la esquelaanterior, por tanto se procede a reiterarlos íntegramente:

1.- Se presenta el acta de asamblea de reapertura celebrada el 28/2/2017, sinembargo, no se ha adjuntado el acta de junta de propietarios a la cual se remite elacta de reapertura precitada. Con la presentación del acta primigenia, seprocederá a calificar íntegramente la documentación presentada.

2.- En la nueva redacción del artículo 3° se consigna que las Secciones 20 y 21tienen el uso de vivienda, sin embargo, revisado el plano de arquitectura obranteen el título archivado N° 2015-1099840, se advierte que dichas secciones noreúnen los requisitos mínimos para ser consideradas como viviendas, acorde a loestablecido en el arto2, Capítulo 1 de la Norma A. 020 del Reglamento Nacional deEdificaciones (una vivienda debe contener como mínimo un área de recreación,descanso, alimentación y aseo). En el presente caso, les correspondería el uso de:futura vivienda.

3.- La modificación del reglamento interno, también deberá presentarse endocumento privado con firmas legalizadas, de conformidad con lo establecido en elapartado 5.15 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva yPropiedad Común. Sírvase asimismo, presentar la memoria de independizaciónmodificada, en documento privado con firmas legalizadas.

4.- Contrastado el plano de arquitectura obrante en el titulo archivado N° 2015-1099840 con el plano de independización presentado, se advierte en éste último,que no existe acceso (área común) para llegar a la Sección 21. Sírvase aclarar.

5.- Dejamos constancia que, a la fecha, se encuentra caduco el cargo delpresidente de la junta de propietarios.

* Se deja constancia que el presente título quedará sujeto a nuevas observacionesque se puedan desprender de la calificación de la subsanación y de losdocumentos solicitados.* Presente la redacción completa de los artículos del reglamento interno materia deobservación.

RESOLUCiÓN No. -d5Jt-2017-SUNARP-TR-L

Cabe agregar que el título 1880801 del 18/10/2016, al que se hace r~fere~cia ensu escrito, fue tachado a su solicitud y los documentos que contenla retirados,segun consta en el sistema de consulta registra!.

Base Legal: Art. 2011 del Código Civil, numeral V del Título Preliminar, arts. 31, 32Y40 del T.U.O. del Reglamento General de los Regist~o~ Públicos, Ley N° 27157 Ysu Reglamento aprobado mediante 0.5. 035-2006-VlVlenda y el Reglamento deInscripciones del Registro de Predios.

FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El recurrente fundamenta el recurso de apelación en los términossiguientes:

- Respecto al extremo 1 de la observación, indica que la inscripción de losmismos actos, a los que se contrae el título venido en grado, fueron objetode observación, siendo subsanados por acta de junta de propietarios del28/2/2017.

- Respecto a los extremos 2 y 4 de la observación, señala que fueronresueltos por Resolución del Tribunal Registral W 2064-2015-SUNARP-TR-L del 15/10/2015. Entonces, habiéndose emitido pronunciamiento por unaSala del Tribunal Registral, deberá sujetarse al criterio establecido en lareferida resolución, conforme al literal b.2 del articulo 33 del ReglamentoGeneral de los Registros Públicos.

- Añade que las restricciones a las construcciones o la asignación deespacios a usos específicos no impiden que se está en presencia depropiedad privada, por lo que el registrador no puede oponer cuestionespropias de la zonificación o de los parámetros urbanísticos permisibles ydemás aspectos técnicos, por tratarse de competencia propia de lasmunicipalidades.

Asimismo, el articulo 131 del Reglamento de la Ley W 27157 señala quelas secciones de propiedad exclusiva podrán destinarse a cualquier usopermitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcanen el reglamento interno.

- Respecto al extremo 3 de la observación, precisa que la modificación delos articulas 2, 3, 6 Y 7 del reglamento interno, asi como la memoria deindependización y su base gráfica rogada contenida en el acta de la juntade propietarios del 28/2/2017, obran en el titulo materia de alzada.

- Respecto al extremo 5 de la observación, señala que por acuerdo de juntade propietarios del 15/6/2015 se inscribió la elección de Hugo EstebanChumbes Rocha (en representación de Oceánica lnteramericana S.R.L.) enel cargo de presidente de la citada junta por el periodo de dos (2) años, locual implica que ejercerá el cargo hasta el 15/6/2017 (actualmente vencido).Sin embargo, todos los actos del presidente son válidos durante el periodode sus funciones, como sucede en el presente caso. Dicho ello, elregistrador no puede sustentar una supuesta denegatoria de inscripción enel vencimiento del plazo para el que fue elegido el presidente de la junta depropietarios.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partída matriz

RESOLUCIÓN No. -o?&dt-2017-SUNARP-TR-L

Ficha W 93160 gue continúa en la partida electrónica W 45467988 delRegistro de Predios de Lima

En la ficha y partida citada corre inscrito el lote 15 de la manzana D confrente a la avenida Río Chincha, ubicado en la urbanización Los R~yes,distritode San Luis, provincia y departamento de Lima.

En el asiento 2-b de la ficha citada corre inscrita la declaratoria de fábricadel predio submateria, conforme a la documentación obrante en el títuloarchivado W 9579 del 91611978.

En el asiento 3~b de la ficha citada corre inscrita la ampliación ymodificación de la fábrica del predio submaten"a, conforme a ladocumentación obrante en ellilulo archivado W 2101 del 711111984.

En el asiento 4-b de la ficha citada corre inscrito el reglamento interno depropiedad horizontal, conforme a la documentación obrante en el títuloarchivado W 9692 del 2911111984.

En el asiento 800002 de la partida citada corre inscrita la ampliación yremodelación de fábrica del predio submaferia, conforme a ladocumentación obrante en el titulo archivado W 1099840 del 2411112015.

En el asiento 800003 de la partida citada corre inscrita la adecuación ymodificación total del reglamento interno, confonne a la documentaciónobrante en el titulo archivado N° 1099840 del 24111/2015.

Como consecuencia de ello, se independizaron 20 unidades inmobiliarias(secciones 1 al 20) en las partidas electrónicas W 13599407 al W13599426, respectivamente.

En el asiento 600004 de la partida citada, como consecuencia de lasindependizaciones antes señaladas, se registró la modificación de área delpredio matriz, quedando reducido a áreas y zonas comunes, conforme a ladocumentación obrante en el titulo archivado N° 1099840 del 2411112015.

En el asiento 800005 de la partida citada corre inscrita la elección de HugoEsteban Chumbes Rocha en su condición de gerente general de OceánicaInteramericana S.A. como presidente de la junta de propietarios, por unperiodo de dos (2) años, conforme al acta de junta de propietarios del151612015 y sus reaperturas del 2111012015 y del 1811112015, obrantes enel titulo archivado W 1099840 del 2411112015.

Partidas independizadas

Partida electrónica N° 13599407 del Registro de Predios de Lima

En la partida citada corre inscrita la Sección N° 1 - Primer Piso, que formaparte de la edificación realizada en el lote 15 de la manzana D, con frente ala avenida Río Chincha, ubicado en la urbanización Los Reyes, distrito deSan Luis, provincia y departamento de Lima.

Dicha unidad inmobiliaria cuenta con un porcentaje de participación enzonas comunes de 4.75%, y se precisa que tiene uso de comercio.

RESOLUCiÓN No. -Jádr-2017-SUNARP-TR-L

En el asiento C00001 de la citada partida corre inscrito el dominio de launidad inmobiliaria a favor de Oceánica Interamericana S.A.


En la partida citada corre inscrita la Sección N° 2 - Primer Piso, que formaparte de la edificación realizada en el lote 15 de la manzana D, con frente ala avenida Río Chincha, ubicado en la urbanización Los Reyes, distrito deSan Luis, provincia y departamento de Lima.


En el asiento C00001 de la citada partida corre inscrito el dominio de launidad inmobiliaria a favor de Oceánica Interamer;cana S.A.

u Partida electrónica W 13599409 del Registro de Predios de Lima

En la partida citada corre inscrita la Sección N° 3 - Segundo Piso, queforma parte de la edificación realizada en el lote 15 de la manzana D, confrente a la avenida Río Chincha, ubicado en la urbanización Los Reyes,distrito de San Luis, provincia y departamento de Lima.


En el asiento C00001 de la citada partida corre inscrito el dominio de launidad inmobiliaria a favor de Amyella Antonel Chumbes Zúñiga, SusanDebby Chumbes Zúñiga, Elliam Laura Chumbes Zúñiga, Delyet LuceroChumbes Zúñiga y Valery Milagros Chumbes Zúñiga, todas solteras.

Partida electrónica W 13599410 del Registro de Predios de Lima

En la partida citada corre inscrita la Sección N° 4 - Segundo Piso, queforma parte de la edificación realizada en el lote 15 de la manzana D, confrente a la avenida Río Chincha, ubicado en la urbanización Los Reyes,distrito de San Luis, provincia y departamento de Lima.


En el asiento C00001 de la cItada partida corre inscrito el dominio de launidad inmobiliaria a favor de Amyella Antonet Chumbes Zúñiga, SusanDebby Chumbes Zúñiga, Elliam Laura Chumbes Zúñiga, Delyet LuceroChumbes Zúñiga y Valery Milagros Chumbes Zúñiga, ladas solIeras.


En la partida citada corre inscrita la Sección W 5 - Segundo Piso, queforma parte de la edificación realizada en el lote 15 de la manzana D, confrente a la avenida Río Chincha, ubicado en la urbanización Los Reyes,distrito de San LUIS,provIncia y departamento de Lima.

Dicha unidad Inmobiliaria cuenta con un porcentaje de participación en.zonas comunes de 2.45%, y se precisa que tiene uso de comercio.

RESOLUCiÓN No. -;(8)1 -2017-SUNARP-TR-L

En el asiento Caaaa1 de la citada partida corre inscrito el dominio de launidad inmobiliaria a favor de Amyella Antonet Chumbes Zúñiga, SusanDebby Chumbes Zúñiga, Elliam Laura Chumbes Zúñiga, Delyet LuceroChumbes Zúñiga y Valery Milagros Chumbes Zúñiga, todas solteras.

Partida electrónica N' 13599412 del Registro de Predios de Lima

En la partida citada corre inscrita la Sección N' 6 - Segundo Piso, queforma parte de la edificación realizada en el lote 15 de la manzana O confrente a la avenida Rio Chincha, ubicado en la urbanización Los R~yes,distrito de San Luis, provincia y departamento de Lima.




En la partida citada corre inscrita la Sección N° 7 - Tercer Piso, que formaparte de la edificación realizada en el lote 15 de la manzana D, con frente ala avenida Rio Chincha, ubicado en la urbanización Los Reyes, distrito deSan Luis, provincia y departamento de Lima.


En el asiento Caaaa1 de la citada partida corre inscrito el dominio de launidad inmobiliaria a favor de Amyella Antonet Chumbes Zúñiga, SusanDebby Chumbes Zúñiga, Elliam Laura Chumbes Zúñiga, Delyet LuceroChumbes Zúñiga y Valery Milagros Chumbes Zúñiga, ladas solteras.


En la partida citada corre inscrita la Sección N" 8 - Tercer Piso, que formaparte de la edificación realizada en el lote 15 de la manzana D, con frente ala avenida Río Chincha, ubicado en la urbanización Los Reyes, distrito deSan Luis, provincia y departamento de Lima.




En la partida citada corre inscrita la Sección N" 9 - Tercer Piso, que formaparte de la edificación realizada en el lote 15 de la manzana D, con frente ala avenida Río Chincha, ubicado en la urbanización Los Reyes, distrito deSan Luis, provincia y departamento de Lima.

RESOLUCiÓN No. -;;I8)/-2017-SUNARP-TR-L

Dicha unidad inmobiliaria cuenta con un porcentaje de parti?ipación enzonas comunes de 1.44%, y se precisa que tiene uso de comercIo.

En el asiento C00001 de la citada partida corre inscrito el dominio de launidad inmobiliaria a favor de Amyella Antonet Chumbes Zúñiga, SusanDebby Chumbes Zúñiga, Elliam Laura Chumbes Zúñiga, Delyet LuceroChumbes Zúñiga y Valery Milagros Chumbes Zúñiga, todas solteras.

Partida electrónica W 13599416 del Registro de Predios de Lima~ REq;

JO.,p; En la partida citada corre inscrita la Sección N° 10 - Tercer Piso, que forma. Sala ~ parte de la edificación realizada en el lote 15 de la manzana O, con. fr~ntea

la avenida Río Chincha, ubicado en la urbanización Los Reyes, dlstnto deSan Luis, provincia y departamento de Lima.


En el asiento C00001 de la citada partida corre inscrito el dominio de launidad inmobiliaria a favor de Amyella Antonet Chumbes Zúñiga, SusanDebby Chumbes Zúñiga, ElIiam Laura Chumbes Zúñiga, Delyet LuceroChumbes Zúñiga y Valery Milagros Chumbes Zúñiga, todas solteras.


En la partida citada corre inscrita la Sección W 11 - Cuarto Piso, que formaparte de la edificación realizada en el lote 15 de la manzana D, con frente ala avenida Rlo Chincha, ubicado en la urbanización Los Reyes, distrito deSan Luis, provincia y departamento de Lima.




En la partida citada corre inscrita la Sección N° 12 - Cuarto Piso, que formaparte de la edificación realizada en el lote 15 de la manzana D, con frente ala avenida Río Chincha, ubicado en la urbanización Los Reyes, distrito deSan Luis, provincia y departamento de Lima.



Partida electrónica W 13599419 del Registro de Predios de lima

RESOLUCiÓN No. -o?&.l/2017-5UNARP-TR-L

En la partida citada corre inscrita la Sección N° 13 - Cuarto Piso, que formaparte de la edificación realizada en el lote 15 de la manzana D, con frente ala avenida Río Chincha, ubicado en la urbanización Los Reyes, distrito deSan Luis, provincia y departamento de Urna.

Dicha unidad inmobiliaria cuenta con un porcentaje de participación enzonas comunes de 9.93%, y se precisa que tiene uso de vivienda.



En la partida citada corre inscrita la Sección N° 14 - Quinto Piso, que formaparte de la edificación realizada en el lote 15 de la manzana D, con frente ala avenida Río Chincha, ubicado en la urbanización Los Reyes, distrito deSan Luis, provincia y departamento de Lima.




En la partida citada corre inscrita la Sección N° 15 - Quinto Piso, que formaparte de la edificación realizada en el lote 15 de la manzana D, con frente ala avenida Rio Chincha, ubicado en la urbanización Los Reyes, distrito deSan Luis, provincia y departamento de Lima.






En el asiento C00001 de la citada partida corre inscrito el dominio de launidad inmobiliaria a favor de Amyella Antonet Chumbes Zúñiga, Susan

RESOLUCiÓN No. - cJ,s'Jt-2017-SUNARP-TR-L

Debby Chumbes Zúñiga, Elliam Laura Chumbes Zúñiga, Delyet LuceroChumbes Zúñiga y Valery Milagros Chumbes Zúñiga, todas solteras.


En la partida citada corre inscnta la Sección N° 17 - QUinto Piso, que forma\. RE' parte de la edificación realizada en el lote 15 de la manzana D, con frente a'~~8G"",.4la avenida Río Chincha, ubicado en la urbanización Los Reyes, distrito de1m. sala ~ an LUIS, provincia y departamento de Lima.

,8lJNp..~q Dicha unidad Inmobiliaria cuenta con un porcentaje de participación en

zonas comunes de 1.19%, Y se precisa que tiene uso de comercio.





En el asiento C00001 de la citada partida corre inscrito el dominio de launidad inmobiliaria a favor de Amyella Anlonet Chumbes Zúñiga, SusanDebby Chumbes Zúñíga, Elliam Laura Chumbes Zúñiga, Delyet LuceroChumbes Zúñiga y Valery Milagros Chumbes Zúñiga, todas solteras.



Dicha unidad inmobiliaria cuenta con un porcentaje de participación enzonas comunes de 1.21%, Y se precisa que tiene uso de comercio.

En el asienlo C00001 de la citada partida corre inscrito el dominio de launidad inmobiliaria a favor de Amyella Antonet Chumbes Zúñiga, SusanDebby Chumbes Zúñiga, Elliam Laura Chumbes Zúñiga, Delyel LuceroChumbes Zúñiga y Valery Milagros Chumbes Zúñiga, ladas solIeras.


En la partida citada corre inscrita la Sección N° 20 - Azotea, que formaparte de la edificación realizada en el lote 15 de la manzana D, con frente ala avenida Río Chincha, ubicado en la urbanización Los Reyes, distrito deSan Luis, provincia y departamento de Lima.

RESOLUCiÓN No. -cJ&i j-2017-SUNARP-TR-LDicha unidad inmobiliaria cuenta con un porcentaje de participación enzonas comunes de 17.11%, y se precisa que tiene uso de vivienda.

En el asiento C00001 de la citada partida corre inscrito el dominio de launidad inmobiliaria a favor de Amyella Antonet Chumbes Zuñiga, SusanDebby Chumbes Zúñiga, Elliam Laura Chumbes Zúñiga, Delyet LuceroChumbes Zúñiga y Valery Milagros Chumbes Zúñiga, todas solteras.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Elias Vilcahuamán Ninanya.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión adeterminar es la siguiente:

- Si debe existir concordancia entre la información obrante en las actas desesión de junta de propietarios, el documento privado de modificación delreglamento interno y la información gráfica del plano de independización.

VI. ANÁLISIS

1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el registrador y ensu caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en elprocedimiento registral, a fin de establecer si los titulas presentados cumplencon los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del CódigoCivil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuyavirtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez delacto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentospresentados, de sus antecedentes y de los asientos de inscripción.

En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminardeí Reglamento General de los Registros Públicos establece que lacalificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidadespropias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez delacto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de lainscripción.

Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificación tambiéncomprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de laspartidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y quedicha calificación se realiza sobre la base dellituío presentado, de la partidao partidas vinculadas directamente al título presentado ycomplementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

2. El artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicoscontempla los aspectos que involucra la calificación registra!. Asi, en elliteral a) se señala que las instancias registrales deberán confrontar laadecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partidaregistral en la que se habrá de practicar la inscripción, y,complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a lamisma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos.

Asimismo, de acuerdo al literal d) del citado articulo, corresponde que lasinstancias registra les comprueben que el acto o derecho inscribible, asícomo los documentos que conforman el título, se ajustan a las

RESOLUCiÓN No. _;>~f_2017_SUNARP-TR-L

disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidosen dichas normas.

3. Con el titulo venido en grado de apelación solicita la inscripción de laindependización de la unidad inmobiliaria denominada "Sección N° 21"respecto de la unidad inmobiliaria denominada "Sección. N° 20", .inscrita enla partida electrónica W 13599426 del Registro de Predios de Lima. Comoconsecuencia de dicha independización, se solicita la modificación de losarticulas 2, 3, 6 Y 7 del reglamento interno inscrito en el asiento B00003 dela partida electrónica W 45467988 del Registro de Predios de Lima.

El registrador deniega la inscripción solicitada por cuanto se presentó lareapertura del acta de sesión de junta de propietarios realizada el 28/2/2017(que tiene como finalidad subsanar los defectos advertidos en el titulo W1880801 del 18/10/2016), mas no el acta a la cual se remite (acta de sesiónde junta de propietarios primigenia).

Ahora bien, el 17/10/2017, la Secretaria del Tribunal Registral recibió -entre otros documentos - la copia certificada de acta de sesión de junta depropietarios del 15/7/2016, expedida el 8/9/2016 por notario de Lima AlbertoGuinand Correa, el cual fue materia de calificación mediante el referidotitulo N° 1880801 del 18/10/2016.

En tal sentido, corresponde dejar sin efecto el extremo 1 de laobservación.

4. Por otro lado, el articulo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registrode Predios, al contemplar la independización de unidades inmobiliariassujetas a los regímenes establecidos en la Ley N° 27157 señala que para laindependización de propiedad exclusiva y de propiedad común, o deindependización y copropiedad, se presentarán los siguientes documentos:

a} Reglamento interno;b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada,

en el que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de lassecciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por elReglamento Interno;

c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo ylas zonas comunes, autorizado por profesional competente con firmacertificada por notario.

Como puede advertirse, cuando se produzca la independización de un biensujeto al régimen de propiedad exclusiva y de propiedad común, se requierede la presentación de los documentos antes señalados.

Cabe indicar que en el caso de modificación de la independización deunidades inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos en la Ley N°27157 - además de la aprobación por parte de la junta de propietarios -también resultará exigible la presentación de los requisitos exigidos en elcitado artículo 63. En ese sentido se pronunció esta instancia en laResolución N° 2526-2016-SUNARP-TR-L del 13/12/2016.

5. Debe tenerse presente lo establecido en el 86 del Reglamento deInscripciones del Registro de Predios, para la inscripción del reglamentointerno:

"Artículo 86.- Formalidad del reglamento interno

RESOLUCiÓN No. -J«J t -2017-SUNARP-TR-LEl. reglamento interno se inscribirá en mérito a escritura pública o documentopnv~do con firm~ certificada por Notario, otorgado por los propietarios o por elpreslde~te de la Junta de propietarios. Cuando es otorgado por este último seInse~ara. o acompañará copia certificada del acta de la sesión de junta' depropletanos C.f.

~omo se aprecia, para la inscripción de la modificación del reglamentoInter~o puede .optarse por presentar escritura pública o documento privadocon firma certrficada que contenga el reglamento interno, siendo que si elacto es otorgado por el presidente de la junta de propietarios, deberáacompañarse la copia certificada de la junta de propietarios que contenga elacuerdo respectivo.

6. En el presente caso, de la revisión del acta de sesión de junta depropietarios del 151712016, expedida el 8/9/2016 por notario de Lima AlbertoGuinand Correa, se advierte que se aprobó la subdivisión e independizaciónde la "Sección N° 20 - Azotea", inscrita en la partida electrónica N°13599426 del Registro de Predios de Lima, en dos (2) unidadesinmobiliarias denominadas "Sección N° 20 - Azotea" y "Sección N° 21 -Azotea" así como la consecuente modificación parcial del reglamentointerno; sin embargo, en la mencionada acta no consta la descripción (área,medidas perimétricas y linderos) de las unidades inmobiliarias resultantes nilos artículos del reglamento interno que son materia de modificación.

Cabe indicar que dicha información sí consta en el documento privadocorrespondiente a la solicitud de inscripción de memoria descriptiva deindependización y modificación parcial del reglamento interno, suscrito porHugo Esteban Chumbes Rocha en representación de OceánicaInteramericana S.R.L., Amyella Antonet Chumbes Zúñiga, Susan DebbyChumbes Zúñiga, Elliam Laura Chumbes Zúñiga, Delyet Lucero ChumbesZúñiga y Valery Milagros Chumbes Zúñiga, cuyas firmas fueron certificadaseI7/g/2016 por notario de Lima Alberto Guinand Correa.

Estos documentos - recibidos el 17/10/2017 por la Secretaria del TribunalRegistral - fueron materia de calificación mediante el titulo N' 1880801 del18/10/2016, en la que se advirtieron diversos defectos.

7. Con la finalidad de subsanar los defectos advertidos en el título N°1880801 del 18/10/2016, la junta de propietarios realizó una nueva sesiónde junta de propietarios el 28/2/2017, en cuya acta 1 consta la descripción(área, medidas perimétricas y linderos) de las unidades inmobiliariasresultantes así como los artículos del reglamento interno que son materiade modificación.

Ahora, al no haberse presentado nuevo documento privado que contenga eltexto de la solicitud de inscripción de memoria descriptiva deindependización y modificación parcial del reglamento interno, en lacalíficación registral se considerará el revisado mediante el título N°1880801 del 18/10/2016 - recibido el 17/10/2017 por la Secretaria delTribunal Registral - a efectos de dar cumplimiento a los requisitosestablecidos en los articulas 63 y 86 del Reglamento de Inscripciones delRegistro de Predios.

8. De la revisión del acta de sesión de junta de propietarios del 28/2/2017 ydel documento privado correspondiente a la solicitud de inscripción de

1 Que se adjuntó inicialmente al titulo venido en grado de apelación.

RESOLUCiÓNNo. -JgJ!-2017-SUNARP-TR-L

independización y modificación parcial del reglamento interno - con firmascertificadas el 7/9/2016 por notario de Lima Alberto Guinand Correa - seadvierten las siguientes discrepancias:

¡j;w,¡.¿ ActadeI281212017~~ -j>C - __ Renlamento interno &S&"

~~~CUIO3.- Secciones de propiedad exclusiva Artículo 3.- Secciones de propiedad exclusivaj"Área Arr" Denominación

Area Area U"Denominación ocuDada lechada U" o~~':ada lechada

Sección N' Sección N° 20 78.83 23.37 Vivienda86.00 23.37 Vivienda Sección NO21 70.80 0.00 Vivienda20

Sección N° 21 70.80 0.00 Vivienda

Artículo 6.- Participación en las áreas y bienes Artículo 6.- Participación en las áreas y bienescomunes comunes(...) ( ...)

Área % Denominación Área %Denominadór¡ acunada Particioaci6n acunada Particjnación

Sección N° 20 86.00 9.38 Sección N" 20 78.83 9.38Sección NO21 70,80 7.73 Sección N" 21 70.80 7.72

Articulo 7.- Participación en los gaslos comunes Artículo 7.- Participación en los gaslos comunes(... ) (..

----,;;eaDenominación Area % Denominaci6n %

oc~~-~da Particjoaci6n ocu"ada Partici':'ación

Sección N° 20 86.00 9,38 Sección N° 20 78.83 9.38Sección N° 21 7080 7.73 Sección N° 21 70,80 7.72

Como se puede apreciar, entre los documentos presentados existediscrepancia respecto al área ocupada de la Sección N° 20 Y al porcentajede participación sobre las áreas y bienes comunes de la Sección N° 21.

Cabe indicar que, en la Resolución NO 1638-2016-SUNARP-TR-L del18/8/2016, esta instancia ha señalado que debe existir concordancia entrela información obrante en las actas de sesión de junta de propietarios, eldocumento privado de modificación del reglamento interno y la informacióngráfica del plano de independización ya que devienen en documentosprincipales que acreditan la existencia del derecho inscribible.

9. Dicho lo anterior, al haberse presentado el documento privadocorrespondiente a la solicitud de inscripción de memoria descriptiva deindependización y modificación parcial del reglamento interno ante laSecretaria del Tribunal Registral, a efectos de subsanar el defecto advertidopor el registrador, corresponde dejar sin efecto el extremo 3 de laobservación.

Sin embargo, al existir discrepancias entre el reglamento interno y elcontenido del acta de sesión de junta de propietarios del 28/2/2017, alamparo del literal c.2 del articulo 33 del Reglamento General de losRegistros Públicos, corresponde señalar que el título adolece del defectoantes indicado.

10. Respecto al uso de las Secciones N° 20 Y N° 21, consignados en elnuevo texto del artículo 3 del reglamento interno (citado en el considerando

RESOLUCIÓN No. -cJf1) 1-2017-SUNARP-TR-L8), en la Resolución N° 2064-2015-SUNARP-TR-L del 15/10/2015, estainstancia ha señalado lo siguiente:

"19. El reglamento interno viene a ser un negocio jurídico (en la terminologíadel Código Civil, acto jurídico) en el cual la declaración de voluntad estádirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos obligacionales y reales. Asípues, la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto constitutivoafecta el dominio de los propietarios, transformando una situación dominicalnormalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo dela propiedad, pues vincula indivisiblemente las partes privativas o exclusivascon las partes comunes. Éstas quedan destinadas a favor de aquéllas. Lasegunda característica fundamental es que da origen a un régimen especialde propiedad (propiedad exclusiva y propiedad común), en el cual seestablece un sistema complejo de facultades, limitaciones, cargas yobligaciones, que viene a constituir una "Iex reí" que vincula a los otorgantesdel acto y a los sucesivos adquirentes.

El artículo 39 de la Ley 27157 señala que las edificaciones sujetas a esta leydeben contar un Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor oconstructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de más del50% (cincuenta por ciento) de los porcentajes de participación,

Es de verse, que la norma faculta a los propietarios a aprobar el reglamentointerno bajo el cual se organizará y por el cual se regirán las distintas unidadesinmobiliarias.

20. No obstante a ello, el artículo 42 de la citada ley contempla el contenidoobligatorio que debe tener el reglamento interno, el mismo que podemosdividirlo de la siguiente manera a efectos didácticos y que será tomado encuenta para la calificación de las instancias:

a) La descripción física del edificio, de las unidades de propiedad exclusiva, delos bienes de propiedad común y la enumeración de los servicios comunes.b) La fijación de la cuota de participación.c) Las disposiciones convencionales sobre la administración y gobierno deledificio, la formación de la voluntad corporativa de los propietarios,

En cuanto a la descripción física de las unidades de propiedad exclusiva, sedebe señalar que las restricciones a la construcción, o la asignación deespacios a usos específicos, no impiden que estemos en presencia depropiedad privada, por lo que el registrador no puede oponer cuestionespropias de la zonificación o de los parámetros urbanísticos pennisivos,por tratarse de una competencia propia de las municipalidades,entenderlo de manera contraria sólo conllevaría a restringir la propiedad.

Aunado a ello tenemos que el artículo 131 del Reglamento de la ley N°27157, señala que las secciones de propiedad exclusiva podrándestinarse a cualquier uso pennitido por las normas vigentes, salvo laslimitaciones que se establezcan en el Reglamento Interno.

Es así, que la norma no ha impuesto limitaciones respecto al usodestinado para las unidades de propiedad exclusiva, por lo que a criteriode esta sala no es correcto exigir que la sección 20 cuente con ladistribución señalada por la Norma A.020 del Reglamento Nacional deEdificaciones, por cuanto la verificación de la edificación a la nonnativaurbanística y edificatoria le compete a la municipalidad.

Por lo tanto, se revoca el numeral 10 de la observación formulada por elregistrador'. (El resaltado es nuestro).

RESOLUCiÓN No. -Ola'} 1-2017-SUNARP-TR-LComo se puede apreciar, en la citada resolución se concluyó qu~ no puededar mérito a la denegatoria de inscripción el uso que se le aSigna en elreglamento interno a una unidad inmobiliaria por no reunir los ambientesexigidos conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, por tratarse deuna competencia propia de las municipalidades.

Entonces, habiéndose emitido pronunciamiento por una Sala del TribunalRegistral respecto de un título con las mismas caracterís~icas al venid.D ~ngrado de apelación, esta Sala considera que debe sUjetarse al entenaestablecido en la referida resolución en mérito al literal b.2 del artículo 33del Reglamento General de los Registros Públicos y al principio depredictibilidad que rige el procedimiento registra!.

En consecuencia, corresponde revocar el extremo 2 de la observación.

11. En el extremo 4 de la denegatoria de inscripción, el registrador indicaque contrastado el plano de arquitectura obrante en el titulo archivado N°2015-1099840 con el plano de independización presentado, se advierte queen este último, no existe acceso (área común) para llegar a la Sección N°21.

Al respecto, los últimos párrafos del artículo 63 del Reglamento deInscripciones del Registro de Predios establecen lo siguiente:

"Artículo 63.- Independización de unidades inmobiliarias sujetas a losregímenes establecidos en la Ley N° 27157(. ..)Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de [aedificación, ésta podrá independizarse como sección de dominio exclusivosiempre que se le asigne porcentaje de participación de los bienes comunes.En este caso la independización procederá, siempre que cuente con áreaproyectada de acceso.El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin independización,en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento específico correspondientea la partida registral del predio matriz, o de otra partida vinculada". (Elresaltado es nuestro).

Como se puede apreciar, los aires reservados podrán independizarse paralo cual deberán contar con área proyectada de acceso y se le asigneporcentaje de participación sobre los bienes comunes.

12. En el presente caso, de la revisión del gráfico del plano de arquitecturade la edificación resultante (lámina A'-2), obrante en el título archivado N°2015-1099840, se advierte que existen dos escaleras que llegan al nivelazotea.

De la comparación de dicho gráfico con el plano de independización (lámina1-02), con firma certificada el 9/6/2017 por notario de Lima Moisés JavierEspino Elguera, se aprecia que una escalera forma parte del Pozo de LuzN° 1 (que se encuentra en el medio de la Sección N° 20) mientras que laotra escalera forma parte del área ocupada de la Sección N° 20.

Asimismo, se advierte que la Sección N° 21 no cuenta con área de accesoni su proyección, por lo que, en aplicación del artículo 63 del Reglamento deInscripciones del Registro de Predios, no resulta procedente suindependización.

RESOLUCiÓN No. -;<'3) /-2017-SUNARP-TR-L13. El interesado señala que el defecto advertido fue materia depronunciamiento en la Resolución N° 2064-2015-SUNARP-TR-L del15/10/2015, por lo que deberá sujetarse al criterio establecido en la referidaresolución, conforme al literal b.2 del articulo 33 del Reglamento General delos Registros Públicos.

Al respecto, debe mencionarse que dicha resolución versó sobre lademolición parcial, ampliación de fábrica, modificación y adecuación delreglamento interno respecto del predio inscrito en la partida electrónica N°45467988 del Registro de Predios de Lima. En virtud a dicho reglamentointerno, se independizaron 20 unidades inmobiliarias (Secciones N° 1 al N°20), siendo que en el nivel azotea se ubicaba sólo una unidad inmobiliaria(Sección N° 20), la cual tenía área de acceso (dos escaleras, como semencionó en el considerando anterior).

Dicho lo anterior, el defecto advertido - que la Sección N° 21 no cuente conárea proyectada de acceso - no ha sido materia de pronunciamiento porparte de esta instancia registral, por cuanto su independización se solicitócon el título venido en grado y no con el titulo N° 421823 del 5/5/2015, quediera mérito a la emisión de la Resolución N° 2064-2015-SUNARP-TR-L del15/10/2015.

Por todo lo expuesto, corresponde confirmar el extremo 4 de laobservación.

14. Finalmente, el registrador deja constancia que a la fecha se encuentracaduco el cargo de presidente de la junta de propietarios.

Al respecto, se debe señalar que dicha aseveración no constituye unaobservación, ya que no cuestiona lo solicitado por el usuario, limitándose abrindar una información para su conocimiento.

Sin perjuicio de lo anterior, debe considerarse que las sesiones de junta depropietarios tuvieron el carácter de universal, es decir, con la participaciónde los propietarios de todas las unidades inmobiliarias cuyos porcentajes departicipación suman 100.00 %, asimismo, los documentos privados fueronsuscritos por los propietarios de todas las unidades inmobiliarias. En talsentido, no sería materia de cuestionamiento si el plazo de duración delcargo de presidente de la junta de propietarios ha vencido o no.

En consecuencia, corresponde revocar el extremo 5 de la observación.

Interviene la Vocal (s) Jessica Giselle Sosa Vivanco autorizada porResolución N° 285-2017-SUNARP/PT del 6/12/2017.

Estando a 10 acordado por unanimidad.

11. RESOLUCiÓN

DEJAR SIN EFECTO los extremos 1 y 3, REVOCAR los extremos 2 y 5,CONFIRMAR el extremo 4 de la observación formulada por el registradorpúblico del Registro de Predios de Lima al titulo señalado en elencabezamiento, y señalar que adolece del defecto advertido en elconsiderando 9, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de lapresente resolución.

TribunallResoluci ne 2017/1234651-2017 docP.JA92

ELíAS VILVocal de

RESOLUCiÓN No. -c?&r-2017-SUNARP-TR-L

MÁN NINANYIbunal Registral

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