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IV. Bielefelder Verwalterforum Was hat der Verwalter bei der Beschlussfassung zu beachten? Prof. Dr. Florian Jacoby Bielefeld, 19. Oktober 2011

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  • IV. Bielefelder Verwalterforum

    Was hat der Verwalter bei der Beschlussfassung zu beachten?

    Prof. Dr. Florian Jacoby

    Bielefeld, 19. Oktober 2011

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    berblick

    Beschlusskompetenz

    Versammlungs- und Beschlussvorbereitung

    Beschlussfassung

    Musterbeschlsse

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Beispiel 1

    In einer Eigentmerversammlung wird der Beschluss gefasst, die Betriebskosten fr den Fahrstuhl ab nchstem Wirtschaftsjahr nach einem besonderen Schlssel zu verteilen.

    Dieser Schlssel begnstigt einige Eigentmer unangemessen, ohne an die Nutzungsmglichkeit anzuknpfen. Er entspricht daher nicht ordnungsmiger Verwaltung.

    Es verstreicht Zeit, deutlich mehr als ein Monat.

    Sind im kommenden Wirtschaftsjahr die Betriebskosten nach dem neuen Schlssel zu verteilen?

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    16 Abs. 3 WEG

    Die Wohnungseigentmer knnen abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschlieen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 des Brgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Mastab verteilt werden, soweit dies ordnungsmiger Verwaltung entspricht.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Lsung Beispiel 1

    Ja, denn der Beschluss ist wirksam.

    Zwar ist der Beschluss nicht ordnungsmig,

    wird er nicht binnen Monatsfrist angefochten, erlangt er aber Bestandskraft.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Beispiel 2

    In einer Eigentmerversammlung wird beschlossen: Die Kosten fr Manahmen der Instandsetzung und Instandhaltung an Fenstern werden abweichend von 16 Abs. 2 WEG knftig so verteilt, dass die Kosten von demjenigen zu tragen sind, an dessen Sondereigentumseinheit die Fenster grenzen.

    Der Beschluss wird nicht angefochten.

    Wie sind die Kosten der kommenden Fensterinstandsetzung zu verteilen, falls die Teilungserklrung keine Regelung vorsieht?

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    16 Abs. 4 WEG

    Die Wohnungseigentmer knnen im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Vernderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Mastab dem Gebrauch oder der Mglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentmer Rechnung trgt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentmer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hlfte aller Miteigentumsanteile.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    BGH v. 20.9.2000 ZMR 2000, 771Zitterbeschluss

    Durch Beschlussfassung knnen solche Angelegenheiten geordnet werden, ber die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentmer durch Beschluss entscheiden drfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung.

    Ein trotz absoluter Beschlussunzustndigkeit (= ohne Beschlusskompetenz) gefasster Beschluss ist nichtig.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Lsung Beispiel 2

    Die Kosten sind ungeachtet des Beschlusses nach dem gesetzlichen Verteilungsmastab Miteigentumsanteile zu verteilen.

    Denn der gefasste Beschluss ist nichtig.

    Es fehlt dem Beschluss an Beschlusskompetenz. 16 Abs. 4 WEG legitimiert nur die Kostenverteilung im Einzelfall.

    BGH v. 1.4.2011 - V ZR 162/10

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Beschlusskompetenz: mit oder ohne

    Besteht keine Beschlusskompetenz, ist der Beschluss mangels Kompetenz nichtig.

    Beschlsse im Rahmen der Beschlusskompetenz sind, auch wenn sie nicht ordnungsmig sind, zwar anfechtbar, aber wirksam (Zitterbeschlsse).

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Gesetzliche Beschlusskompetenzen

    12 Abs. 4 Satz 1: Aufhebung einer Veruerungsbeschrnkung 15 Abs. 2: Gebrauchsregelung 16 Abs. 3: Erfassung und Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten 16 Abs. 4: Kostentragung von baulichen Manahmen im Einzelfall 18 Abs. 3: Entziehung des Wohnungseigentums 21 Abs. 3: Ordnungsmige Verwaltung 21 Abs. 7: Besondere finanzielle Angelegenheiten 22 Abs. 1: Bauliche Vernderungen 22 Abs. 2: Modernisierungsmanahmen 22 Abs. 3: Modernisierende Instandsetzung 26 Abs. 1: Bestellung und Abberufung des Verwalters 27 Abs. 2 Nr. 3: Ermchtigung des Verwalters zur Anspruchsdurchsetzung im Namen der

    Eigentmer 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7: Ermchtigung des Verwalters zur Vornahme sonstiger Rechtsgeschfte

    und Rechtshandlungen im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentmer 27 Abs. 3 Satz 3: Ermchtigung von Eigentmern zur Vertretung der Gemeinschaft der

    Wohnungseigentmer 27 Abs. 5 Satz 2: Abhngigkeit der Vermgensverfgung durch den Verwalter von der

    Zustimmung eines Wohnungseigentmers oder eines Dritten 28 Abs. 5: Wirtschaftsplan, Abrechnung und Rechnungslegung 29 Abs. 1 Satz 1: Bestellung eines Verwaltungsbeirats 45 Abs. 2 Satz 1: Ersatzzustellungsvertreter und Vertreter

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Beispiel 2a

    Wohnungseigentmer beschlieen, neben der zentralen Heizungsanlage auch in den Wohnungen die Heizkrper und die dazugehrigen Anschlussleitungen zu erneuern.

    Gegen diesen Beschluss geht ein Wohnungseigentmer vor, weil nach der Teilungserklrung die Heizkrper und die Leitungen von der Anschlussstelle an im Sondereigentum stnden.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    5 WEG

    (1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gem 3 Abs. 1 bestimmten Rume sowie die zu diesen Rumen gehrenden Bestandteile des Gebudes, die verndert, beseitigt oder eingefgt werden knnen, ohne da dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentmers ber das nach 14 zulssige Mahinaus beeintrchtigt oder die uere Gestaltung des Gebudes verndert wird.

    (2) Teile des Gebudes, die fr dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentmer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Rume befinden.

    (3) Die Wohnungseigentmer knnen vereinbaren, da Bestandteile des Gebudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein knnen, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehren.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    BGH v. 8.7.2011 - V ZR 176/10

    Der Beschluss ist, soweit er die Heizkrper und die dazugehrigen Anschlussleitungen betrifft, nichtig.

    Den Wohnungseigentmern fehlt es an der Beschlusskompetenz.

    Die Heizkrper und die dazugehrigen Leitungen zum Anschluss an die Zentralheizung sind Sondereigentum der Wohnungseigentmer.

    Heizkrper und Anschlussleitungen knnen unbeschadet des 5 Abs. 2 WEG dem Sondereigentum zugeordnet werden.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Beispiel 2b

    Die Beklagte erwirbt ihr Wohnungseigentum durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung.

    Sie ist vom 23.04.2008 bis zum 31.10.2008 Miteigentmerin.

    Am 11.6.2008 wird die Jahresabrechnung fr 2007 beschlossen.

    Die Abrechnung weist der Wohnung der Beklagten Ausgaben in Hhe von 3.500 EUR zu.

    Aus dem Wirtschaftsplan fr 2007 ergab sich eine monatliche Wohngeldschuld von insgesamt 3.000 EUR.

    Davon hatte der Voreigentmer 2.000 EUR bezahlt.

    Was ist von der Beklagten zu entrichten?

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    LG Mnchen v. 28.2.2011 - 1 S 4319/10

    Fr die Begrndung einer Haftung des Erstehers fr noch offene Beitrge aus dem Vorjahreswirtschaftsplan (1.000 EUR), die neben die Haftung des Voreigentmers aus dem Wirtschaftsplan tritt, fehlt den Miteigentmern die Beschlusskompetenz.

    Der Ersteher haftet allerdings fr die so genannte Abrechnungsspitze (500 EUR).

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Beispiel 2c

    Wohnungseigentmer beschlieen, dass ein Eigentmer den von ihm abgerissenen, im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Schornstein wieder aufbauen soll.

    Welche Wirkungen uert dieser Beschluss?

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    BGH v. 18.2.2011 - V ZR 82/10

    Wohnungseigentmern fehlt die Kompetenz, Leistungspflichten auerhalb des Bereichs der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten durch Mehrheitsbeschluss zu begrnden.

    Dies gilt insbesondere, wenn es um die Rckgngigmachung einer baulichen Vernderung geht.

    Daher enthlt der Beschluss allenfalls die Vergemeinschaftung nach 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, dass die Gemeinschaft Ansprche gegen den Eigentmer einklagen soll.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Beispiel 3

    In einer Eigentmerversammlung kommen die anwesenden 12 von insgesamt 16 Eigentmer spontan berein, ber einen neuen Verteilungsschlssel fr die Mllgebhren zu beschlieen.

    Der Versammlungsleiter weist die Anwesenden darauf hin, dass dieser Beschluss mangels Ankndigung nicht in der laufenden Versammlung gefasst werden knne.

    Hat er Recht? Was gilt, wenn der Beschluss dennoch gefasst und (nicht) angefochten wird?

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Lsung Beispiel 3

    Der Verwalter hat Recht. Der Beschluss darf mangels Einhaltung des Ladungserfordernisses nicht gefasst werden.

    Ein dennoch gefasster Beschluss wre nicht nichtig, sondern wirksam. Fehler in der Einladung zu einer Eigentmerversammlung sind Mngel, die zur Anfechtbarkeit fhren, weil Beschlusskompetenz besteht (so jngst BGH v. 20.5.2011 - V ZR 99/10).

    Wird ein Beschluss wegen Nichteinhaltung der Ladungsfrist erfolgreich angefochten, werden vielfach dem Verwalter die Kosten auferlegt, 49 Abs. 2 WEG.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Beispiel 4

    Eigentmer E erhlt die Ladung zur Eigentmerversammlung fristgem.

    Dann fllt ihm ein, dass er bitten wollte, dass ber die Sanierung der Fenster an der Wetterseite beschlossen wird.

    Zehn Tage vor der Versammlung bittet er den Verwalter daher um Ergnzung der Ladung.

    Darf/muss der Verwalter ablehnen?

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    LG Mnchen I v. 16.5.2011, 1 S 5166/11

    Jeder Wohnungseigentmer hat einen Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes in die Einladung fr die nchste Eigentmerversammlung, wenn dessen Behandlung ordnungsgemer Verhandlung entspricht.

    Der Anspruch entfllt, wenn die Ladungsfrist des 24 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht mehr gewahrt werden kann und auf diese Frist auch nicht ausnahmsweise verzichtet werden kann.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Lsung Beispiel 4

    Der Verwalter darf den TOP nicht nachtrglich auf die Tagesordnung setzen.

    Denn er kann die Ladungsfrist fr diesen bedeutenden Punkt nicht mehr wahren.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Beispiel 4a

    Der Verwalter bereitet die Einladung zur Eigentmerversammlung vor.

    Er berlegt sich, wie genau er die Beschlussgegenstnde bezeichnen und inwieweit er Vertragsentwrfe beifgen soll, ber die beschlossen werden soll.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10

    Die Einladung muss so gestaltet sein, dass sie den Wohnungseigentmer angemessen auf die Errterung der Tagesordnungspunkte auf der Eigentmerversammlung vorbereitet.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Lsung Beispiel 4a

    Eine pauschale Antwort lsst sich nicht geben.

    Es hngt insbesondere ab- von der Bedeutung der Sache

    - von der Mglichkeit der Eigentmer, sich vorzubereiten,

    - von der Mglichkeit, Alternativen einzubringen

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Beispiel 5

    In der Eigentmerversammlung sind regelmig weniger als die Hlfte der Eigentmer vertreten.

    Fr diese Konstellation sieht die Teilungserklrung keine Regelung vor.

    Darf der Verwalter mit der Ladung zugleich zu einer Eventualversammlung einberufen, die im Falle der Beschlussunfhigkeit 30 Minuten nach der ersten Versammlung stattfinden soll?

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    25 WEG

    (3) Die Versammlung ist nur beschlufhig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentmer mehr als die Hlfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Gre dieser Anteile, vertreten.

    (4) Ist eine Versammlung nicht gem Absatz 3 beschlufhig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rcksicht auf die Hhe der vertretenen Anteile beschlufhig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Lsung Beispiel 5

    Nein, eine Eventualeinberufung ist vom WEG nicht vorgesehen.

    25 Abs. 4 WEG schliet wegen der zeitlichen Reihenfolge (Beschlussunfhigkeit, Ladung unter Einhaltung der Ladungsfrist) eine Eventualeinberufung aus.

    Wird eine Eventualversammlung dennoch abgehalten:- Beschlsse sind wegen Ladungsmangel anfechtbar

    - Kostenrisiko des Verwalters, 49 Abs. 2 WEG

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Beispiel 5a

    Die Eigentmer wollen in ihrer Gemeinschaft (aus Kostengrnden) eine Eventualeinberufung ermglichen.

    Knnen die Eigentmer diese Mglichkeit durch

    - entsprechende Beschlussfassung

    - entsprechende Vereinbarung aller Eigentmer

    einfhren?

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Keine Beschlusskompetenz

    Mangels Beschlusskompetenz sind Beschlsse, die sich auf Vorbereitung, Durchfhrung und Abwicklung einer Eigentmerversammlung beziehen, nichtig.

    Eine Ausnahme besteht, wenn die Teilungserklrung eine entsprechende Beschlusskompetenz vorsieht.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Vereinbarungen

    Vereinbarungen gehen nach 10 Abs. 2 WEG dem Gesetz vor, wenn

    Vereinbarung- von allen (!) Eigentmern abgeschlossen und

    - im Grundbuch eingetragen, sowie

    gesetzliche Regelung nicht zwingend ist

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Lsung Beschluss 5a

    Durch Beschluss lsst sich die Eventualeinberufung nicht einfhren.

    Durch Vereinbarung liee sich die Eventualeinberufung einfhren. Eine nachtrgliche Vereinbarung lsst sich meist mangels Beteiligung aller Eigentmer nicht erreichen.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Beispiel 5b

    Verwaltervertrag sieht Ladungsfrist von drei Wochen vor.

    Verwalter ldt unter Einhaltung einer Zweiwochenfrist.

    Eigentmer ficht einen ihm missfallenden Beschluss ber die Finanzierung einer Sanierungsmanahme an.

    Er sttzt sich auf einen Ladungsfehler, Dreiwochenfrist sei nicht eingehalten, daher habe er sich nicht ausreichend vorbereiten, keine sachverstndige Hilfe in Anspruch nehmen knnen.

    Wie entscheidet das Gericht ber die Anfechtung des sonst ordnungsmigen Beschlusses?

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    OLG Dresden v. 30.10.2008-3 W 0845/08

    Nur durch verbandsinterne Regelungen (in Form einer Vereinbarung) kann die Ladungsfrist wirksam verlngert werden; nicht ber den Verwaltervertrag.

    Verste gegen Vorgaben des Verwaltervertrags bei der Beschlussfassung knnen die Anfechtbarkeit des Beschlusses nicht begrnden.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Lsung Beispiel 5b

    Der Beschluss leidet an keinem formellen Mangel. Mageblich ist allein die gesetzliche Ladungsfrist von zwei Wochen.

    Die Anfechtungsklage wird abgewiesen.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Beispiel 6

    Der Eigentmer E erhlt eine Einladung zur Eigentmerversammlung.

    Er fragt sich zum einen, ob , statt selbst zu kommen, seine Tochter mit Vollmacht in die Versammlung entsenden kann.

    Zum anderen mchte er wissen, ob er selbst gemeinsam mit seinem Rechtsanwalt erscheinen kann?

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Recht auf Teilnahme von Vertretern

    Nach dem Gesetz ( 164 BGB)- ist Vertretung grundstzlich durch jede beliebige Person

    mglich,

    - nimmt Vertreter an Stelle des Eigentmers an der Versammlung teil (Stellvertreter = anstatt)

    Teilungserklrungen sehen vielfach in sog. Vertreterklauseln Einschrnkungen vor, wer Vertreter sein darf.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    OLG Mnchen v.11.12.2007-34 Wx 91/07

    Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass die Vertretung durch einen schriftlich Bevollmchtigtenzulssig ist und wird auf Verlangen eines Versammlungsteilnehmers das Original der Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt, so ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen.

    Eine gegenteilige Handhabung bedingt die Anfechtbarkeit der gefassten Beschlsse, falls sich die Stimme auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Recht auf Teilnahme Dritter

    Grundsatz- Gesetz: Nichtffentlichkeit

    - Spezielle Regelung der TE mglich(ungleich Vertreterklausel)

    Beratung einzelner (Dolmetscher, RA)- Eigene Schwche (Gebrechlichkeit, Sprache)

    - Komplexer SV, der Beratung erforderlich macht.

    Beratung aller (RA, Architekt)- Beratungsbedarf,

    - der gerade in Versammlung zu erfllen ist.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Lsung Beispiel 6

    Grundstzlich darf der E sich durch T vertreten lassen,

    einen Anwalt darf er aber ohne besonderen Grund nicht mitbringen.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Beispiel 7

    Es gibt Abstimmung samt Auszhlung, Beschlussfeststellung, Versammlungsniederschrift und Beschluss-Sammlung.

    Was ist mageblich, welchen Inhalt hat der Beschluss also, wenn sich etwa Abstimmung, Verkndung und Beschluss-Sammlung nicht entsprechen?

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    BGH v. 23.08.2001 - V ZB 10/01

    Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentmerversammlung kommt grundstzlich konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich im Regelfall um eine Voraussetzung fr das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentmerbeschlusses.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    OLG Mnchen v.11.12.2007-34 Wx 14/07

    Auch in einer Ein-Mann-Versammlung kommt ein Eigentmerbeschluss erst zustande, wenn

    - die Kundgabe der Stimmabgabe nach auen in Erscheinung tritt und

    - das Beschlussergebnis vom Versammlungsleiter festgestellt und bekannt gegeben wird.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Lsung Beispiel 7

    Mageblich ist die Beschlussfeststellung durch den Versammlungsleiter.

    Beruht diese Feststellung auf einem Zhlfehler, fhrt dies nur zur Anfechtbarkeit des festgestellten Beschlusses.

    Eine falsche Angabe in der Beschluss-Sammlung ndert den Beschluss nicht, beeinflusst aber die Beweissituation.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Beispiel 8

    Es ist spt geworden in der Versammlung.

    Es wurde lange ber die neue Hausordnung diskutiert.

    Es wird beschlossen und vom Verwalter verkndet, dass whrend der Ruhezeiten jedes unntige und strende Gerusch zu vermeiden und die Ruhe beeintrchtigende Ttigkeiten zu unterlassen sind

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    OLG Dsseldorf v.19.8.2009-3Wx 233/08

    Die Bestimmung in einer Hausordnung, die Ruhezeiten festlegt, in denen jedes unntige und strende Gerusch zu vermeiden und die Ruhe beeintrchtigende Ttigkeiten zu unterlassen sind, gengt mangels Objektivierbarkeit unntiger und strender Gerusche nicht dem Bestimmtheitserfordernis und ist deshalb unwirksam.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    OLG Hamm v. 3.8.2009, I-15 Wx 288/08

    Die Wohnungseigentmer knnen im Einzelfall durch Stimmenmehrheit eine Gebrauchsregelung treffen, nach der eine im Sondernutzungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentmers stehende Gemeinschaftsflche im Notfall als Fluchtweg genutzt werden kann.

    Ihr Beschluss muss aber regeln, wann den Wohnungseigentmern das Benutzen der Gemeinschaftsflche erlaubt sein soll.

    Ohne diese Angabe ist der Beschluss inhaltlich nicht bestimmt genug und geeignet, die mit der Regelung verbundenen Absichten umzusetzen.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    BGH v. 1.4.2011 - V ZR 162/10

    Verlangt eine ffnungsklausel eine 2/3-Mehrheit und klrt sie nicht, was der Bezugspunkt sein soll, sind

    - 2/3 aller Wohnungseigentmer und

    - nicht nur der in der Versammlung anwesenden

    erforderlich.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Formularbcher mit Beschlussvorschlgen

    Mller, Elzer/Fritsch/MeierWohnungseigentumsrecht WohnungseigentumsrechtC. H. Beck, 2. Auflage, 2011 Nomos, 2010ISBN 978-3-406-61075-2 ISBN 978-3-8329-3862-8118 Euro (im Erscheinen) 98 Euro

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    nderung der Kostenverteilung

    Grundstzlich keine Rckwirkung von nderungen der Kostenverteilung

    - Neuer Wirtschaftsplan

    - Neuer Wirtschaftszeitraum

    Gesonderte Beschlsse zur nderung der Kostenverteilung- Keine Befrachtung des Wirtschaftsplans und der Abrechnung

    - Eigenstndiger TOP mit entsprechender Ladung

    Genaue Beschlussformulierung:- Bezeichnung des In-Kraft-Tretens

    - Konkrete Benennung der Kostenart

    - Verstndliche Formulierung des neuen Schlssels

    z. B. bei Personenschlssel: Wie wird dieser ermittelt?

    z. B. bei Wohn- und/oder Nutzflche: Ist diese berhaupt ermittelbar, welche Methode soll zur Ermittlung genutzt werden?

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Muster 1

    Kostenverteilungsschlssel fr ___ [Nennung]

    Ab ___ [Beginn des nchsten Wirtschaftszeitraums am] werden die Kosten der Position [... einschlielich ]

    abweichend vom geltenden Kostenverteilungsschlssel ___ [Nennung] nach dem Verteilungsschlssel ___ [Nennung] umgelegt.

    Nach diesem Schlssel ....

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Beispiel Verwaltervergtung

    3 Verwaltervertrag VNWI

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Muster1a: Verwaltervergtung

    Gem 16 Abs. 3 WEG werden ab Beginn des nchsten Wirtschaftszeitraums am 1.1.2012 die Verwaltungskosten, soweit sie die Grundvergtung des Verwalters betreffen, nach Einheiten umgelegt.

    Nach diesem Schlssel sind

    die Kosten fr die Grundvergtung wegen Wohneinheiten zu gleichen Anteilen den Wohnungseigentmern aufzuerlegen,

    die Kosten fr die Grundvergtung wegen Garageneinheiten zu gleichen Anteilen deren Eigentmern aufzuerlegen

    und die Kosten fr die Grundvergtung wegen Teileigentums-einheiten zu gleichen Anteilen den Teileigentmern aufzuerlegen.

    Die Verteilung von Auslagenersatz und Zusatzhonoraren wird von dieser Regelung nicht berhrt.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Durchsetzung von Beseitigungsansprchen

    In der Eigentmerversammlung ist zu beschlieen:

    Zwar nicht ber die Beseitigungspflicht des Strers(Grund: fehlende Beschlusskompetenz)

    Aber ber die gerichtliche Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs

    - An sich ziehen der rechtsfhigen Gemeinschaft(Grundlage: 10 Abs. 6 Satz 3 WEG)

    - Vertretungsmacht des Verwalters(Grundlage: 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG)

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Muster 2

    Nach 10 Abs. 6 Satz 3 WEG ermchtigen die Eigentmer die Gemeinschaft der Wohnungseigentmer, den Anspruch gegen Eigentmer E auf Beseitigung des [Bezeichnung des strenden Gegenstandes], geltend zu machen. Der Verwalter wird nach 27 Abs. 3 Nr. 7 WEGermchtigt, diesen Anspruch im Namen der Gemeinschaft ggf. gerichtlich durchzusetzen und dafr RA Y [einen Rechtsanwalt] zu bevollmchtigen.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Muster 3:Dreigliedriger VNWI-Musterbeschluss

    1. Die Mustermann GmbH wird fr den Zeitraum vom -------------- bis ------------- zum Verwalter bestellt.

    2. Der Verwaltungsbeirat wird bevollmchtigt, mit der Mustermann GmbH einen Verwaltervertrag auf der Grundlage des Angebotes vom ---------------- (Grundhonorar:----------------) abzuschlieen und dem Verwalter gem 27 Abs. 6 WEG eine Verwalter-Vollmacht auszustellen.

    3. Gem 21 Abs. 7 WEG werden die Zusatzhonorare gem 5.9 - 5.14 des Verwaltervertrages als besonderer Verwaltungs-aufwand dem jeweiligen Verursacher auferlegt. Der Verwalter wird beauftragt, diese Zusatzhonorare entsprechend 5 des Vertrages dem betreffenden Eigentmer weiter zu berechnen.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Regelung der Vertretungsmacht

    Entweder durch Beschluss der Eigentmer( 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG)Bedenke: Bestandskraft nicht ordnungsmiger Zitterbeschlsse.

    oder

    im Verwaltervertrag als Bevollmchtigung( 167 Abs. 1 BGB)Bedenke:Unwirksamkeit nach 307 BGB (AGB-Kontrolle).

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    LG Mnchen v. 5.8.2010 - 36 S 19282/09

    Ist in den allgemeinen Geschftsbedingungen eines Verwaltervertrages vorgesehen, dass bei notwendigen Reparaturen bis zu 10.000 DM kein ansonsten grundstzlich notwendiger Eigentmerbeschluss gefasst werden muss, so ist diese Klausel nichtig, da sie zu einer unangemessenen Benachteiligung der Wohnungseigentmer entgegen den Grundstzen von Treu und Glauben fhrt.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Muster 4: VertretungsmachtInstandhaltung und Instandsetzung

    Kleinere Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten (bis zu einem Kostenaufwand von -------- im Einzelfall) knnen jedoch durch den Verwalter eigenverantwortlich in Auftrag gegeben werden; der jhrliche Gesamtaufwand hierfr darf den im jeweiligen Wirtschaftsplan enthaltenen Gesamtansatz fr die laufende Instandhaltung nicht berschreiten. (...)

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Muster 5: Verwalterentlastung

    Die Eigentmerversammlung erteilt dem Verwalter Entlastung fr das Wirtschaftsjahr [...].

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    BGH v. 17.07.2003 - V ZB 11/03

    Die Wohnungseigentmer mssen dem Verwalter ein hohes Maan persnlichem Vertrauen in dessen Redlichkeit, Leistungsfhigkeit und Leistungsbereitschaft entgegenbringen.

    Umgekehrt ist auch der Verwalter fr den Erfolg seiner Ttigkeit auf eine von solchem Vertrauen getragene Zusammenarbeit mit den Wohnungseigentmern angewiesen.

    Die Entlastung stellt fr die Wohnungseigentmer eine Mglichkeit dar, gegenber dem Verwalter kundzutun, da ihm das notwendige Vertrauen entgegengebracht wird.

    Hiermit wird die Grundlage fr eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft geschaffen.

    Eine solche liegt im Interesse der Wohnungseigentmer, weil ihre Rechtsbeziehungen zu dem Verwalter auf lngere Zeit angelegt und als Dauerschuldverhltnis zu charakterisieren sind.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Muster 6: Zweckbindung der Rcklage

    Geldmittel, die der Eigentmergemeinschaft als Zinsen aus Geldanlagen [...] zuflieen, werden der Instandhaltungsrcklage zugewiesen.

    Geldmittel, die der Eigentmergemeinschaft als Erlse aus dem Betrieb des Waschautomaten zuflieen (Waschmarkenerlse), werden der Instandhaltungsrckrcklage zugewiesen.

    ...

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Muster 7: Teilzahlungen

    Erbringen Eigentmer Teilzahlungen auf ihre Beitragspflichten aus dem Einzelwirtschaftsplan, so sind diese Zahlungen quotal auf die Positionen Bewirtschaftungskosten einerseits und Instandhaltungsrcklage andererseits jeweils in dem Verhltnis anzurechnen, wie es dem Verhltnis dieser Positionen im jeweiligen Einzelwirtschaftsplan entspricht.

    Alternativvorschlag:Erbringen Eigentmer Teilzahlungen auf ihre Beitragspflichten aus dem Einzelwirtschaftsplan, so sind diese Zahlungen zunchst auf die Bewirtschaftungskosten und erst, wenn diese gedeckt sind, auf die Beitragsverpflichtung zur Instandhaltungsrcklageanzurechnen.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Muster 8: Liquidittshilfe

    Der Verwalter wird ermchtigt, Mittel der Instand-haltungsrcklage zur Zwischenfinanzierung von Liquidittsengpssen zu verwenden.

    Der hierfr verwandte Betrag darf insgesamt .........................Euro (1/4 der Plansumme des Jahreswirtschaftsplans) nicht berschreiten.

  • BeschlussfassungBielefeld, 19. Oktober 2011

    Vielen Dank fr Ihre Aufmerksamkeit!

    Prof. Dr. Florian Jacoby

    Direktor der Forschungsstelle fr Immobilienrecht,

    Universitt BielefeldUniversittsstr. 25, 33615 Bielefeld

    [email protected]/fir/