UNIVERZA V MARIBORU EKONOMSKO – POSLOVNA FAKULTETA MARIBOR DIPLOMSKO DELO

INVESTICIJE IN KONKURENČNA PREDNOST: PRIMER INVESTICIJE TERM PTUJ Kandidatka: Bojana Predan Osterčeva ul. 3 2250 Ptuj Št. indeksa: 82135359 Način študija: izredni študij Program: univerzitetni študijski program Študijska smer: denarništvo in finance Mentor: dr. Sebastjan Strašek, redni profesor Ptuj, september,2004

2

PREDGOVOR: Investicijsko vlaganje je eden izmed pomembnih dejavnikov, ki zagotavljajo konkurenčnost in obstoj poslovnega sistema. Podjetja, ki veliko investirajo, s tem ohranjajo svojo vlogo na trgu, saj so njihove možnosti pri razvoju bistveno večje, kot pri podjetjih, ki ne zmorejo vlagati in tako vsaj ohranjati svojega položaja na trgu. V kolikor so pričakovanja dosežena ali celo presežena, potem je investicija izpolnila svoj namen. Za ugotavljanje tega se poslužujemo investicijskega programa, v katerem izrazimo pričakovanja investicije in ugotavljamo uspešnost investicijskega vlaganja s pomočjo različnih metod. Vključno z uvodom je diplomsko delo razdeljeno na 5 poglavij. Uvodu sledi poglavje o investicijah. Poglavitni namen finančne analize investicije je določitev denarnega toka. Na osnovi denarnega toka sem prikazala finančno – tržno oceno projekta. V tretjem poglavju sem obdelala zagotavljanje finančnih virov sredstev, financiranje z lastniškim in dolžniškim kapitalom. V četrtem poglavju sem predstavila izbor lokacije in pridobivanje lokacijske dokumentacije. V petem poglavju pa je prikazana priprava projekta, sama izvedba projekta in kontrola. V izvedbi projekta je obdelan praktični primer izdelave investicijskega programa Term Ptuj d.o.o..

3

KAZALO: 1. UVOD 5 1.1. Opredelitev področja in opis problema 5 1.2. Namen, cilji in osnovne trditve 5 1.3. Predpostavke in omejitve 6 1.4. Metode raziskave 6 2. INVESTICIJE 08 2.1. Definicija investicij 08 2.2. Sestava investicije 08 2.3. Investicija in konkurenčna prednost 09 2.4. Tržna analiza in analiza občutljivosti 14 2.5. Denarni tok investicije 14 3. ZAGOTAVLJANJE FINANČNIH VIROV SREDSTEV 17 3.1. Financiranje z lastnim in dolžniškim kapitalom 17 3.2. Razpoložljiva denarna sredstva kot omejitveni faktor fin. Investicij 19 4. IZBOR LOKACIJE 21 4.1. Priprava lokacije in dokumentacije 21 4.2. Mrežni program dejavnosti 22 4.3. Ekonomski položaj investitorja 22 4.4. Analiza potreb 23 4.5. Tehnična struktura investicije 24 4.6. Analiza razpoložljive delovne sile 24 4.7. Ekonomsko – finančna ocena 24 5. PRIPRAVA PROJEKTA, IZVEDBA PROJEKTA IN KONTROLA 27 5.1. Predstavitev družbe 27 5.1.1. Denar ustvarjajoča enota kopališče 29 5.1.2. Analiza števila gostov 30 5.1.3. Obstoječi trg 31 5.2. Zasnova novega Termalnega Parka 32 5.2.1. Idejne usmeritve 33 5.2.2. Analiza tržišča 35 5.2.3. Razvojna vizija družbe na osnovi nove investicije 35 5.3. Trženjski koncept 35 5.3.1. Definiranje in izvedba programskih vsebin 35 5.3.2. Tržno komuniciranje 35 5.3.3. Prodajne poti celotne ponudbe Termalnega Parka 35 5.3.4. Cenovna politika 36 5.4. Simulacija poslovanja 36 5.4.1. Analiza obiska Termalnega Parka v poletnih mesecih 36 5.4.2. Analiza prihodkov in stroškov ter planirani rezultat poslovanja 37 5.5. Ocena vrednosti investicije 39 5.6. Financiranje investicije 40

4

6. SKLEPNE UGOTOVITVE 41 7. POVZETEK 42 8. UPORABLJENA LITERATURA 43 9. SEZNAM TABEL 45

5

1. UVOD 1.1. Opredelitev področja in opis problema Investicije so dolgoročnejše naložbe in vlaganja v poslovni proces kot stalna in gibljiva sredstva. So ključnega pomena za obstoj in razvoj vsakega podjetja in spadajo med najpomembnejše in najzahtevnejše poslovne odločitve. Brez stalnega obnavljanja, posodabljanja in uvajanja novosti bi podjetje propadlo. Posledice investicijskih odločitev so dolgoročne( Pučko in Rozman 1995, 295). Z naložbami v izgradnjo novega poslovnega objekta lahko dosežemo boljšo ponudbo storitev, kar poveča konkurenčno sposobnost podjetja na tržišču. Naložbe omogočajo podjetjem večjo konkurenčno prednost in pridobivanje ali izboljšanje položaja na tujih trgih, ki so za slovensko gospodarstvo vse bolj pomembni. Za vsako naložbo mora podjetje pripravit ustrezen investicijski program.Vsak investicijski program vsebuje naslednje sestavine: - cilj investicije in povzetek investicije, - analizo investitorja, - tržno analizo (prodajno in nabavno), - tehnološko – tehnično analizo, - analizo in predvidevanja kadrov, - analizo lokacije, - varstvo okolja in varstvo pri delu, - terminski plan, - finančno analizo (kalkulacijo stroškov), - ugotavljanje poslovnega rezultata ter - oceno investicijskega projekta. 1.2. Namen, cilji in osnovne trditve 1.2.1.Namen Namen diplomskega dela je obravnava investicijskega programa za Terme Ptuj, d.o.o.. Zaradi povečanja ponudbe je potrebna izgradnja novega poslovnega objekta. 1.2.2.Cilj Z investicijskim programom želimo urediti in sistematizirati podatke in informacije, ki tvorijo informacijsko osnovo za izvedbo in oceno ekonomske upravičenosti projekta. Z izdelavo investicijskega programa želimo nekoliko zmanjšati tveganje, hkrati pa je program potreben zato, da investitor oceni, ali se mu splača iti v podvig ali ne. Prav tako pa ga potrebuje , da z njim prepriča morebitne sofinancerje ali kreditodajalce, da se jim splača naložiti svoj kapital. Izdelava investicijskega programa je zato ena izmed nujnih potez vsakega investitorja, preden se v resnici poda v investicijo.

6

1.2.3.Osnovne trditve Izhajajoč iz namena in cilja diplomske naloge trdimo, da je investicija v izgradnjo objekta ekonomsko upravičena. V Sloveniji je še zmeraj manj investicij v stalna sredstva, kot pa bi jih lahko bilo. Razlog zato lahko najdemo v nestabilnosti gospodarstva, ki lahko ima za posledico inflacijo, prav tako pa tudi v neurejeni zakonodaji, ki lahko zavira pridobitev ustrezne dokumentacije za pripravo določenega investicijskega programa. 1.3. Predpostavke in omejitve 1.3.1.Predpostavke Čeprav je vsak investicijski projekt posebnost zase. Je osnovna vsebina oziroma struktura investicijskega programa za vse naložbe dokaj standardizirana, kar služi kot pomoč oziroma vodilo za izdelovalce naložbenega programa. Enotna metodologija pomeni standardizirano pripravo potrebne investicijske dokumentacije, na kateri temelji investicijska odločitev. Pri enotnem načrtovanju in ocenjevanju prihodnjih poslovnih rezultatov v investicijskem programu se ne moremo izogniti nekaterim enotnim metodološkim predpostavkam: - (ne)reinvestiranje letnih donosov – pomeni, da posebej ne analiziramo vlaganj

načrtovanih letno oblikovanih investicijskih sredstev (amortizacije in del čistega dobička),

- omejenost življenjske dobe – kar pomeni, da opazujemo projekt samo nekaj časa, čeprav v resnici večina ponudbe v podjetju »živi« zelo dolgo,

- zaprtost reprocikla – pa pomeni predpostavko, da vso načrtovano ponudbo tudi v resnici podamo.

1.3.2.Omejitve Ne glede na enotno metodologijo pri pripravi investicijske dokumentacije moramo upoštevati, da je vsaka naložba zaokrožena celota, s posebnostmi in problemi in jo je kot takšno potrebno obravnavati samo zase. Vsi podatki so prilagojeni in služijo zgolj za izdelavo investicijskega projekta. Kvaliteto diplomskega dela lahko omejuje ažurnost in kvaliteta podatkov, ki jih bom prejela. 1.4. Predvidene metode raziskovanja Pri izdelavi investicijskega programa je raziskava osredotočena na posamezne funkcije Term Ptuj, hkrati pa obravnava tudi odnose investicije do okolja, zato v povezavi z izbrano temo govorimo o poslovni raziskavi.

7

Za objektivno presojo naložbenega projekta moramo upoštevati različne časovne dinamike investicijskih vlaganj in različne življenjske dobe investicij oziroma celotnega obdobja donosov. Statične metode ne upoštevajo različnih življenjskih dob posameznih naložb in ne upoštevajo različne poslovne uspešnosti v posameznih letih življenjske dobe naložbe, zato ti kazalniki niso merilo za odločitev o investiciji, ampak so le dodatna specifična informacija, ki je sicer implicitno zajeta v dinamičnih kazalnikih. Za korektno presojo naložb je zato potrebno uporabiti dinamične metode. ki upoštevajo čas in napravijo časovno različno razporejene učinke naložbe med seboj primerljive. Za tehtno reševanje nekaterih vprašanj in za prepričljivo utemeljevanje posameznih osnovnih značilnosti nameravane naložbe, so potrebne tudi posebne analitične študije, kot (Lužnik – Pregl in Križaj – Bonač, 1991, 10 – 14): - raziskava trga, - tehnološka študija, - arhitektonsko gradbena študija, - študija organizacije in - ekološka študija. Glede na specifičnost posamezne naložbe je število posebnih študij in tudi njihov pomen za končno odločitev različen.

8

2. INVESTICIJE 2.1. Definicija investicije Investicije so dolgoročnejše naložbe ali vlaganja v poslovni proces kot stalna in gibljiva sredstva. Pri investicijah je pomembno, da ločimo med bruto in neto investicijami. Bruto investicije so del tekoče družbene proizvodnje, ki je namenjena za potrebe enostavne in razširjene reprodukcije. Sredstva za investicije v enostavno reprodukcijo črpamo iz amortizacijskih skladov, sredstva za razširjeno reprodukcijo (neto investicije) pa iz neto proizvoda družbe (ND). Demografske investicije imenujemo tisti nujni del neto investicij, ki je potreben za odpiranje novih delovnih mest zaradi prirastka prebivalstva in da bi ostal narodni dohodek na prebivalca na isti ravni. Neto investicije za povečanje narodnega dohodka na prebivalca pa imenujemo ekonomske investicije. Čas investiranja investicij je čas, ki preteče od oblikovanja sredstev za investicije, do trenutka, ko je zgrajeni objekt funkcionalno sposoben. Da bi lahko izvedli investicijo pa potrebujemo investicijski program. Vsak investicijski program mora vsebovat naslednje sestavne dele: - cilj investicije in povzetek investicije, - analizo investitorja, - tržno analizo (prodajno in nabavno), - tehnološko – tehnično analizo, - analizo in predvidevanja kadrov, - analizo lokacije, - varstvo okolja in varstvo pri delu, - terminski plan, - finančno analizo (kalkulacijo stroškov), - izdelavo bilance uspeha, bilance stanja in izračun denarnega toka investicij, - ugotavljanje poslovnega rezultata ter - oceno investicijskega projekta. 2.2. Sestava investicije Vsaka investicija je sestavljena iz prostorsko razvojnega plana (PUB) in pridobivanja lokacijske dokumentacije, projektne dokumentacije in gradbenega dovoljenja.

9

2.3. Investicija in konkurenčna prednost Vloga konkurence Poznavanje konkurence ima odločilen pomen pri učinkovitem trženjskem načrtovanju.Podjetje mora poznati svoje goste, pridobivati pa mora podatke o konkurentih. Podjetje mora primerjati svoje cene, ponudbo in promocijo z istimi postavkami pri najbližjih konkurentih. Tako lahko ugotovi, na katerih področjih ima konkurenčno prednost in na katerih zaostaja, ter natančneje določi, z katerimi sredstvi bo napadlo konkurente in kako se bo branilo pred njimi. Podjetje mora poznati odgovore na naslednjih pet vprašanj o konkurenci (Kotler 1998, 224): 1. Kdo so konkurenti? 2. Kakšne so njihove strategije? 3. Kakšni so njihovi cilji? 4. Kakšne so njihove prednosti in slabosti? 5. Kakšni so njihovi vzorci odzivanja? Razlikujemo štiri ravni konkurenčnosti, določene glede na stopnjo zamenljivosti izdelka (Kotler 1998, 225): 1. konkurenca na ravni blagovnih znamk, 2. konkurenca na ravni panoge, 3. konkurenca na ravni zadovoljevanja potreb, 4. splošna konkurenčnost. Konkurenca na ravni blagovnih znamk: za podjetja so lahko konkurenti tista druga podjetja, ki ponujajo podobne storitve istim odjemalcem in po primerljivih cenah. Konkurenca na ravni panoge: podjetje vidi konkurenta širše od vseh drugih, ki ponujajo enak izdelek ali storitev. Konkurenca na ravni zadovoljevanja potreb: v tem primeru je lahko obravnavanje konkurence širše,saj so lahko konkurenti vsi proizvajalci izdelkov, ki služijo istemu namenu npr. tudi kopališča, ni nujno, da je voda zdravilna. Splošna konkurenčnost: kot tekmece lahko podjetje obravnava vsa druga podjetja, ki si tudi prizadevajo zaslužiti denar od istih porabnikov. Na tej ravni bi bili konkurenčni vsi proizvajalci trajnih potrošnih dobrin.

10

Marketinška strategija V kopici strategij, ki podjetje vodi do vodilne vloge na trgu, sta Tracy in Wierseme izpostavila tri strategije, ki so po svoji funkciji uporabne (Kotler 1998, 293): - operativno odličnost, - poznavanje kupca – goste, - biti vodilen na področju izdelka – storitve. Podjetje torej lahko zmaga, če bolje opravlja svoje delo, če bolje pozna kupce (goste) ali pa nudi boljše storitve. Prva strategija obravnava posebne načine, s katerimi podjetje lahko uspešno razlikuje ali umesti svojo ponudbo na trgu. Podjetje se mora pri obravnavanju prve straregije posvetit naslednjim vprašanjem: - Kako določiti izhodišča za konkurenčne prednosti? - Katera so glavna izhodišča za razlikovanje, ki so mu na voljo? - Kako si izbere učinkovito pozicioniranje na trgu? - Kako sporoča trgu o svojem pozicioniranju? Druga strategija, poznavanje gosta vključuje: - navade. - motive, - zahteve. Tretja strategija pomeni biti vodilen na področju izdelka. V mojem primeru to pomeni biti vodilen v ponudbi, ki mora biti boljša kot pri konkurenci. Dodajanje novih stvari kot oblika boja proti konkurenci: - potrebno je nenehno spremljati razvoj v svetu, - vstopati v nove tržne segmente, - oglaševati. Ko smo spoznali poglavitne konkurente in ugotovili, kakšne so njihove strategije si moramo zastaviti naslednje vprašanje: Kaj posamezni tekmeci na trgu želijo in kaj vzpodbuja njihovo vedenje? Uporabna domneva je, da konkurenti želijo povečati dobiček. Podjetja se razlikujejo že pri tem; nekatera si prizadevajo za kratkoročne dobičke, druga za dolgoročne. Možno je tudi, da se podjetja bolj osredotočijo na »zadovoljevanje« kot na »povečanje«. Ko dosežejo zastavljene cilje dobička, so s tem zadovoljna. Čeprav bi lahko z drugačno strategijo in poslovanjem dosegla več. Druga možna domneva v zvezi z vedenjem konkurentov na trgu je, da skušajo doseči cel splet različnih ciljev. Seveda nas zanima, kakšno sorazmerno težo pripisuje vsak konkurent kratkoročni donosnosti, rasti tržnega deleža, denarnemu toku in vodilnemu položaju na področju storitev. Ko poznamo tekmečev tehtani splet ciljev, lahko ocenimo, ali je konkurent zadovoljen s svojimi tekočimi finančnimi dosežki in kako bi se odzval na različne oblike konkurenčnega napada.

11

Iz primerjave ameriških in japonskih podjetij je lepo videti, kako se lahko razlikujejo cilji konkurentov: Ameriška podjetja večinoma delujejo po načelu kratkoročnega maksimiranja dobička, bistveni razlog je, da delničarji stalno spremljajo tekoče poslovanje in zato lahko hitro izgubijo zaupanje, prodajo svoje deleže ter povzročijo zvišanje stroškov kapitala za podjetje. Japonska podjetja delujejo večinoma po načelu maksimiranja tržnega deleža. Njihova naloga je zagotavljanje zaposlitve za več kot 100 milijonov prebivalcev države, revne z naravnimi viri.Zahteva po dobičku v japonskih podjetjih so manjše, saj večina kapitala prihaja iz bank, ki jih bolj kot visoki donosi ob razmeroma visokem tveganju zanimajo redna plačila obresti.Stroški kapitala v japonskih podjetjih so precej nižji od ameriških, zato lahko za enako odplačilo čakajo dalj časa. Posledica navedenega je, da imajo japonska podjetja nižje cene in so bolj potrpežljiva pri prodiranju na trge. Podjetja, ki so zadovoljna z manjšimi dobički, imajo torej prednost pred konkurenti. Na cilj konkurenta pa vplivajo tudi razni drugi dejavniki, na primer velikost podjetja, njegova preteklost, tekoče poslovanje in gospodarske razmere. Najtežje se je spoprijeti s podjetjem, za katero je to edina dejavnost in deluje globalno. Podjetja morajo spremljati tudi širitvene načrte tekmecev (Kotler 1998, 231 – 232). Ugotavljanje prednosti in slabosti konkurentov Vsako podjetje mora ugotoviti, kakšne so prednosti in slabosti tekmecev. Prvi korak je pridobivanje svežih podatkov o poslovanju konkurentov, predvsem o prodaji, tržnem deležu, stopnji dobička, donosnosti naložbe, denarnem toku, novih vlaganjih in izkoriščenosti zmogljivosti. Nekatere podatke je težko dobiti. Vsaka informacija do katere se dokoplje, je podjetju v pomoč pri določanju tekmečevih prednosti in slabosti. Podjetje bi moralo nadzorovati tudi naslednje tri spremenljivke (Kotler 1998, 233): - TRŽNI DELEŽ: to je delež prodaje konkurenta na ciljnem trgu; - DELEŽ UZAVEŠČENOSTI: to je odstotek odjemalcev, ki bi imenoval konkurenta,

če bi jim zastavili vprašanje: »Katero podjetje vam pride na misel v zvezi s to panogo?«;

- PREDNOSTNI DELEŽ: to je odstotek odjemalcev, ki bi imenoval konkurenta, če

bi jim zastavili vprašanje: »Od katerega bi najraje kupili ta izdelek?«.

12

Razvoj strategije pozicioniranja Razlikovanje je postopek oblikovanja sklopa pomembnih razlik, s katerimi postane ponudba podjetja različna od ponudb tekmecev. Pozicioniranje je postopek oblikovanja ponudbe in podobe podjetja z namenom, da v očeh ciljnih kupcev pridobi neko vidno mesto z določeno vrednostjo. Pozicioniranje zahteva od podjetja, da določi, koliko in katere razlike bo uporabilo za svoje ciljne skupine (Kotler 1998, 307). Razlika je pomembna, saj le – ta lahko ustvari možnost, da ustvari stroške ali pa prednosti za podjetje. Zato mora podjetje skrbno izbrati načine, s katerimi se bo razlikovalo od svojih tekmecev. Razlika mora ustrezati naslednjim merilom: - POMEMBNOSTI: V očeh dovolj velikega števila gostov ima razlika veliko

vrednost. - PREPOZNAVNOSTI: Drugi tekmeci razlike niso ponudili ali pa podjetje svojo

razliko ponuja na opaznejši način. - NADPOVPREČNOSTI: Razlika izstopa od drugih načinov za doseganje enake

prednosti. - KOMUNIKATIVNOSTI: O razliki je mogoče komunicirati in je za kupca (gosta)

prepoznavna. - IZKLJUČNI PREDNOSTI: Posnemanje razlike izdelka (storitve) je za konkurenta

zelo težko izvedljivo. - DOSEGLJIVI CENI: Kupec (gost) je zmožen plačati razliko. - DONOSNOSTI: Uvajanje razlike bo za podjetje donosno. V podjetju moramo vse storiti, da dosežemo konkurenčno prednost. Moramo se razlikovati od naše konkurence. 2.4. Tržna analiza in analiza občutljivosti Tržna analiza je proces raziskav osnovnih dejavnikov, ki odločilno vplivajo na oblikovanje ponudbe in povpraševanja na ciljnih tržiščih v določenem času. V analizi ponudbe se razčlenjuje ponudba konkurence in tržne cene ter definira tržni potencial. Zahtevnejša pa so analiza povpraševanja, ki morajo na podlagi različnih znanstvenih metod, predvsem statističnih, ponuditi napoved prihodnjega položaja storitve na trgu (Gyorek 2003, 66). Pri presojanju naložbe je potrebno, da ugotovimo, koliko se lahko spremenijo posamezni stroški in koristi, da naložbe, katere upravičenost smo dokazali s pomočjo naložbenih meril, ne postane neupravičena.

13

Analiza občutljivosti pomeni simulacijo izračuna rentabilnosti (interne stopnje donosnosti, neto sedanje vrednosti investicije ali relativne neto sedanje vrednosti investicije) ob spreminjanju posameznih planiranih vhodnih podatkov, oziroma postavk v finančnem ali ekonomskem toku projekta. Pri tem lahko spreminjamo samo en parameter ali pa več njih istočasno. Z analizo občutljivosti odkrivamo tako imenovane kritične parametre načrtovane naložbe. Kritični parametri so tisti elementi poslovnih prognoz, katerih majhna sprememba močno spreminja končni rezultat in s tem tudi kazalce upravičenosti naložbe. Navadno se kot najbolj odločilni in kritični podatki kažejo: - naložbeni stroški, - čas izgradnje projekta, - stroški surovin in repromateriala ter energije (ali tudi vsi stroški poslovanja), - prodajne cene in obseg prodaje. Glede na specifičnost vsake posamezne naložbe, so lahko kritični parametri specifični. Tako npr. povišanje investicijskih stroškov za 100% pri neki naložbi ne spremeni interne stopnje njenega donosa na nespremenljivo raven, pri neki drugi naložbi pa je lahko 5% povečanje investicijskih stroškov razlog za nespremenljivost projekta (Lužnik – Pregl, Križaj – Bonač 1991. 153 – 155). Pri vsaki investiciji je potrebno upoštevati določeno tveganje. Tveganje je lahko posledica spreminjanja cen na trgu, možne prodaje posameznih izdelkov, tehnologije, obrestnih mer, deviznih tečajev, inflacije in drugih dejavnikov (Mayo 1994, 178). Tveganje pomeni, da določena spremenljivka lahko zavzame različne vrednosti. Če poznamo verjetnosti posameznih vrednosti govorimo o tveganju, in če te verjetnosti ne poznamo o negotovosti (Pučko in Rozman 1995, 316). Poznamo dve vrsti tveganj (Hampton 1989, 343): - poslovno tveganje in - finančno tveganje. Poslovno tveganje je tveganje, ki se pojavlja zaradi odločitve podjetja o naložbah (v kaj in kako investirati), pri čemer pa zaradi časovne oddaljenosti le – teh in hitro spreminjajočih se razmer ni mogoče z gotovostjo določiti bodočega donosa in izdatkov naložb. Finančno tveganje je tveganje, da izbrana investicija ne bo zagotovila »zadostne višine« cash flow – a. niti za vračilo glavnice (če gre za izposojeni kapital) in pripadajočih obresti ter ostalih investicijskih stroškov, kaj šele za minimalni dobiček podjetja.

14

2.5. Denarni tok investicije Vse metode vrednotenja učinkovitosti investicij rabijo za oceno letnega denarnega toka. Za izračun denarnega toka je potrebno ovrednotiti vse prejemke in izdatke. Prejemke običajno v analizi izenačimo s prilivi, izdatke pa z odlivi. Neto prilivi so razlika med prilivi in odlivi. Mi bomo neto prilive označevali z denarnim tokom (Senjur 1993, 67). Osnova za izračun meril učinkovitosti pri dinamičnih sodilih je tako imenovani denarni tok investicije, ne pa celoten likvidnosti tok. Denarni tok investicije zajema vse postavke denarnega toka, razen virov financiranja naložbe (v prilivih) in obveznosti, ki izhajajo iz sposojenih virov (v odlivih). Osnovne pojme, ki se pojavljajo pri denarnem toku, lahko opredelimo na naslednji način: - ekonomska doba trajanja projekta običajno predstavlja število let, v katerih se vršijo vsa vlaganja in pričakujejo ekonomski učinki za investicijski projekt; - prilivi denarnih sredstev so vsi denarni pritoki v času življenjske dobe investicije. Prilivi so sestavljeni iz vrednosti prodanih proizvodov, prihodkov od plasmajev in ostanka vrednosti projekta; - odlivi denarnih sredstev nastopijo v času izgradnje projekta in v času

eksploatacije investicije. Odlivi zmanjšujejo denarna sredstva podjetja in tako predstavljajo negativne učinke. Odlivi so sestavljeni iz investicije in drugih stroškov povezanih z investicijo, stroškov poslovanja brez amortizacije, osebnih dohodkov z ustreznim delom skupne potrošnje, davkov in prispevkov iz plač in dobička raznih obveznih izdvajanj, kot so pogodbene obveznosti.

Namen ocene denarnih tokov je v tem, da zabeleži samo dejanske prilive in odlive namesto prihodkov in odhodkov, ki so računovodski izkazi. Zato npr. amortizacije, ki ne zahteva odhodkov v denarju, pri oceni denarnih tokov ne upoštevamo kot produkcijski strošek. Ravno tako v oceno denarnih tokov ne moremo vključevati stroškov obresti, ki jih plačujemo za najete kredite, saj so ti stroški že vključeni v diskontno stopnjo in predstavljajo strošek kapitala. Pomembno pravilo pri ocenjevanju denarnih tokov je tudi, da upoštevamo samo tako imenovane dodatne denarne tokove, ki so povezani z novo investicijo, zanemarimo pa vse tiste prihodke in odhodke, ki se pojavljajo v vsakem primeru, ne glede na to, ali bi podjetje novo investicijo realiziralo ali pa bi poslovalo brez te nove investicije. Pri ocenjevanju denarnih tokov je tudi pomembno, da se upoštevajo inflacijska gibanja. Če bi bili vsi denarni tokovi enako prizadeti z inflacijo v istem času, potem inflacija ne bi vplivala na realno stopnjo donosa. V tem primeru bi lahko izrazili prihodnje denarne tokove v stalnih cenah.

15

V primeru, da pa niso vsi deli denarnega toka enako prizadeti z inflacijo, lahko ima učinek različnih stopenj inflacije na prihodke in odhodke investicije dramatične posledice na donosnost. Tu si lahko pomagamo le s testiranjem investicije na različne predpostavke o inflacijskih stopnjah in izračunamo, ob kakšni inflaciji investicija ni več donosna (ibid., 70). Neto prilivi so razlika med prilivi in odlivi. Velikost razlike med prilivi in odlivi izraža povečanje ali zmanjšanje vloženih sredstev v investicijo. Pozitivna razlika pomeni povečanje vloženih sredstev, negativna razlika pa nasprotno pomeni zmanjšanje vloženih sredstev. V primeru, da bi imeli v tabeli 1 konkretni primer investicije, bi ugotovili, da v prvih letih investicije (predvsem prvo in drugo leto) prevladujejo negativni denarni tokovi, v kasnejših letih pa pozitivni. Gibanje denarnega toka je odvisno od ekonomske dobe investicije. V prvih letih investicije prevladujejo vlaganja in zato je neto priliv negativen, v kasnejših letih pa mora investicija prinašati neto prilive, in sicer najmanj v takšni višini, da je skupna neto sedanja vrednost vseh prilivov in odlivov enaka nič. Denarni tok lahko prikažemo v naslednji obliki: Tabela 1: Denarni tok investicije SKUPAJ Leta ekonomske dobe projekta 0 1 2 3 … n I.PRILIVI 1. Prilivi od prodaje proizvodov 2. Ostanek vrednosti projekta 5. osnovna sredstva 6. obratna sredstva II. ODLIVI 1. Investicije v osnovna in obratna sredstva 2. Odhodki 7. materialni stroški 8. bruto plače 3. Davki, prispevki 4. Del čistega dobička 9. za nadomestilo vlagateljem 10. za rezerve 11. del za skupno porabo in osebne dohodke III. NETO PRILIVI (vsebuje dejansko razpoložljivi prosti del čistega dobička in amortizacijo) opombe: - v 000 enot - stalne cene Vir: Bendekovič (1993 b, 19)

16

Glavni problem pri ekonomski pripravi in oceni investicijskega projekta je pravzaprav ugotovitev in ocena denarnega toka. Tukaj so možne največje napake. Gre tudi za napake, ki so objektivne narave, in izhajajo iz dejstva, da se denarni tok nanaša na prihodnost, ki pa je negotova.

17

3. ZAGOTAVLJANJE FINANČNIH VIROV SREDSTEV Pri financiranju investicij iz lastnih virov sredstev podjetja ločimo tri temeljne oblike financiranja (Repovž 1996, 2): - financiranje iz lastnega kapitala (kapitalsko financiranje), - financiranje iz tekočega poslovanja in - financiranje iz preteklih naložb v investicije (povratno financiranje). Pri večjem obsegu raziskav in razvoja običajno podjetje ne razpolaga z zadostnimi viri financiranja iz do sedaj omenjenih lastnih virov financiranja ter je potrebno uporabiti tuje vire financiranja. Pri financiranju iz tujih virov ločimo (Repovž 1996, 4): - financiranje iz bančnega sistema, - financiranje iz raznih skladov in - financiranje iz drugih virov zunaj podjetja. Poznamo notranje in zunanje oblike priskrbe virov financiranja. Med notranje oblike priskrbe virov financiranja spadajo (Repovž 1997 a, 10): - dobiček. - amortizacija, - rezervacije, - ostali kratkoročni denarni tokovi, - odprodaja (dezinvestiranje). Med zunanje oblike priskrbe virov financiranja pa spadajo (Repovž 1997 a, 10): - lastno financiranje (financiranje z udeležbo), - tuje (kreditno, kreditni substituti) financiranje. 3.1. Financiranje z lastniškim in dolžniškim kapitalom Lastniški kapital se bistveno razlikuje od dolžniškega, ki ga podjetje pridobi od bančnih ustanov (najbolj so razširjeni bančni krediti). Ko govorimo o dolžniškem kapitalu imamo največkrat v mislih denar, vendar to še z daleč ni edina oblika tega kapitala. Lastniški kapital lahko nastopa tudi kot zemljišče, oprema, neplačano delo. Dolžniško poslovanje je omejeno na sam finančni posel. Izdajatelj določenega dolžniškega vrednostnega papirja se sicer zaveže, da bo v določenem obdobju poravnal svojo obveznost, vendar se pri tem ne vzpostavi nobeno lastniško razmerje (le razna jamstva, na podlagi katerih lahko upnik postane lastnik določenih dolžniških dobrin, če dolžnik v dogovorjenem roku ne izpolni svojih obveznosti).

18

Za razliko lastniški kapital dobi v zameno delež v podjetju. To pa ima dve plati. Naj omenim, da so pričakovani višji zaslužki vlagateljev kot bi bil donos za naložena sredstva v banki. To pa zato, ker so vlagatelji pri tovrstnem vlaganju izpostavljeni mnogo večjemu tveganju. a) Notranji viri financiranja Nerazdeljen dobiček O nerazdeljenem dobičku govorimo kot o razliki, ki nastaja med vsemi prihodki in vsemi odhodki (dobiček pred obdavčitvijo), ko od te razlike odštejemo še davek dobimo vrednost čistega dobička(Filipič in Mlinarič, 1999, 113).Zadržan dobiček, osnovni kapital in rezerva predstavljajo lastniški kapital podjetja. Če bi mu dodali še dolžniški kapital, bi dobili celoten kapital podjetja. Amortizacija Amortizacija je kontinuiran proces, ki v osnovi služi za nadomeščanje fizično, tehnološko in ekonomsko zastarelih osnovnih sredstev. Tako lahko sredstva amortiziranja iz žiro računa uporabimo za financiranje gibljivih sredstev in za financiranje razširjene reprodukcije. Opozorimo naj, da je govora samo o delu amortizacije, ki je že dejansko preoblikovan v denar. Vemo, da se določen del obračunane amortizacije nahaja tudi v zalogah nedokončane proizvodnje, v zalogah gotovih izdelkov in v terjatvah do kupcev. b) Zunanji viri financiranja Kapitalski vložki Predstavljajo zelo pomembno obliko zunanjega financiranja. S kapitalskimi vložki pridobi podjetje lastniški kapital, ki ga ni potrebno vračati. Vlagatelji kapitala pa postanejo glede na delež oziroma vložek, delni lastniki podjetja. Kot potrdilo o svojem vložku prejmejo delnice, ki predstavljajo vsoto njegovega vložka. Lastnik delnice je poleg osnovnih vrednosti dela podjetja, katerega lastnik je, upravičen do ostalih pravic in bonitet, ki iz delnice izhajajo. Tako ima navadno glasovalno pravico do upravljanja podjetja in pravico do izplačila dividende v primeru uspešnega poslovanja podjetja. Poleg vseh teh pravic ima vlagatelj tudi možnosti prodaje svojega deleža. V primeru prodaje se iz finančnega vidika za podjetje nič ne spremeni, zamenja se samo lastnik. Pri pridobivanju kapitala z prodajo delnic lahko govorimo o pridobivanju osnovnega kapitala, v primeru ustanovitve podjetja ali pa o dokapitalizaciji, ko se podjetje odloči, da se bo dokapitaliziralo z izdajo novih delnic. Ne glede na namen bo podjetje prišlo do nepovratnega lastniškega kapitala, ki pa ni nujno vedno v denarni obliki (stvarni vložki).

19

Kredit Poleg kapitalskih vložkov predstavlja kredit najpomembnejšo obliko zunanjega financiranja. Glede na rok vračila poznamo kratkoročne, srednjeročne in dolgoročne kredite. Kredit lahko izdajajo banke (hranilnice) in drugi dobavitelji (blagovni kredit). Podjetje lahko dobi dolžniški kredit tudi z emisijo dolžniških vrednostnih papirjev. Na tak način lahko podjetje pridobi dolgoročni tuji kapital ali pa tudi kratkoročna, likvidna sredstva. Ko gre za zadolžitev pri banki, mora podjetje proučiti kreditne pogoje domačih in tujih bank. Najosnovnejše merilo, ki govori o ugodnosti kredita je obrestna mera oziroma cena kredita. Obrestna mera je pomemben kazalnik ugodnosti kredita, saj cena kredita neposredno zmanjšuje dobiček podjetja, ni pa edini. Obresti, ki zmanjšujejo dobiček obenem zmanjšajo tudi osnovo za obdavčitev in s tem tudi sam davek. Za razliko od obresti, dividende niso odbitne postavka in se plačujejo od čistega dobička. Zato je potrebno natančno preučiti tudi ta segment in se šele nato odločiti za način financiranja (Filipič in Mlinarič, 1999, 119 – 121). Subvencije S subvencijami pridobljena sredstva predstavljajo za podjetje sredstva, ki jih ni potrebno vračati. S subvencijskimi sredstvi pri nas razpolagajo ministrstva, ki dobivajo sredstva iz proračuna. 3.2. Razpoložljiva denarna sredstva kot omejitveni faktor financiranja investicij Razpoložljiva denarna sredstva so eden izmed omejitvenih faktorjev velikosti, strukture in dinamike obstoja in rasti podjetja. Skorajda vsaka poslovna in razvojna odločitev pa ima tudi finančne posledice v premoženju in izidu podjetja. Velikost in kakovost financiranja razvoja in poslovanja podjetja znotraj tega financiranja posameznega investicijskega projekta sta neposredno odvisna od možnosti financiranja investicij in posebej financiranja projektov1 (Projekt Financing) je potrebno ob znanih pojmih donosa (kot poslovnega izida) in premoženja nekoliko več povedati o čistem denarnem toku2 (kot finančnem izidu). V tuji literaturi uporabljajo izraz »cash flow«. Gre za financiranje poslovanja in razvoja podjetja z razpoložljivim denarjem (dolgoročno ali kratkoročno), ki nastaja kot razlika med investicijskim stroškom ter denarnimi prejemki in tekočimi denarnimi izdatki določenega projekta. 1 Project – proces izvajanja dejavnosti za doseganje objektnega ali namenskega cilja. 2 Čisti denarni tok označujemo z denarnim tokom investicije.

20

Na daljši rok sta vsebina čistega denarnega toka obračunana in neporabljena amortizacija, razen dolgoročno obračunane rezervacije in še nerazporejen dobiček, na kratek rok pa kar ves trenutno razpoložljiv denar, kjer ob prejemkih še niso nastopili vsi izdatki denarja (Repovž 1996, 1 – 14). Tako opredeljen čisti denarni tok zato predstavlja temeljno merilo finančne učinkovitosti razvoja in posebej merilo vsake investicije. Doseganje čistega denarnega toka (originalnega ali diskontiranega) določene investicije je seveda posledica velikosti in dinamike investicijskih stroškov (izdatkov), denarnih prejemkov in tekočih denarnih izdatkov iz investicije glede na življenjski ciklus ter ob tveganju njegove realizacije težko vnaprej predvidljivo. Pomen doseganja tega merila uspešnosti (čistega denarnega toka) poslovanja postane jasen, če dodamo, da naj bi razpoložljiva denarna sredstva iz čistega denarnega toka pomenila osnovo za financiranje novih projektov in s tem razvoja podjetja (povratno financiranje). Velikost, struktura in dinamika čistega denarnega toka pa vplivajo preko kratkoročnih in dolgoročnih razpoložljivih denarnih sredstvih tudi na kratkoročno in dolgoročno likvidnost in plačilno sposobnost podjetja kot celote. Proučevanje pristopa k financiranju projekta ni mogoče brez proučevanja (planiranja, spremljanja in nadzora) financiranja posamezne faze življenjskega ciklusa projekta, faze vračanja in odplačila vlaganja ter faze donosa in čistega denarnega toka projekta po odplačilu naložbe. Pri tem moramo pripomniti, da seveda ni vedno nujna tretja faza (včasih tudi druga) dosežena v življenjskem ciklusu projekta. Realiziranje samo prve in druge faze pa samo po sebi nima ekonomskega smisla – pomeni le doseganje neekonomskih ciljev. Uporaba projekta mora v donosu in čistem denarnem toku preseči drugo fazo v željenem projektu, saj šele takrat potrjuje (bolj ali manj) uspešnost ekonomski cilj projekta. Kakšna bo doba (čas ) prinašanja donosa in čistega denarnega toka ter kakšna bo velikost donosa in čistega denarnega toka, je odvisno od (praviloma) tržnosti projekta ter ekonomiziranja in organiziranja produkcijskih faktorjev v podjetju (Repovž 1996, 1 – 14).

21

4. IZBOR LOKACIJE Pri izboru lokacije so bistveni podatki o analizi tržišča in tehnologije. Sprejemljiva lokacija mora zadovoljiti tehnološke, ekonomsko – finančne in družbene kriterije. V vsakem primeru mora izbor lokacije raziskati odločujoče lokacijske dejavnike. Ti so številni, lahko jih razvrstimo na naravne, zgodovinske, tehnično – ekonomske in družbene. Klasifikacija in ugotovitev lokacijskih dejavnikov omogoči izvršitev izbire. Namen analize je, da se izmed več lokacij izbere najprimernejša in izvrši optimalna razporeditev investicijskih objektov in naprav na izbrani lokaciji (Bendeković 1993, 67 – 72). V pred investicijski študiji se preučijo možne lokacije z makroekonomskega vidika. Makrolokacijo opišemo glede na razvitost področja, surovinsko bazo, energetske vire, transportne pogoje, preskrbo z vodo, razpoložljivost delovne sile, tržno absorbcijo storitev, vključitev v okolje, možnost nadaljnega razvoja (Lužnik – Pregl in Križaj – Bonač 1991, 77). V investicijskem programu se natančneje obdeluje le izbrana lokacija, s tem da se v analizo vključijo tudi ustrezni zakonski predpisi. Izbrana lokacija se analizira z mikrolokacijskega vidika. Mikrolokacijo opišemo glede na način pridobitve zemljišča (odkup in stroški odkupa), geomehanske lastnosti zemljišča (nosilnost in geološka sestava tal, konfiguracija), bližine energetskih virov tehnološke in druge vode, prometnic in komunalnih naprav ter priključkov glede na ekološko problematiko, upravno in drugo infrastrukturo (ibid., 77). V Ptuju je potrebno upoštevati Zavod za varstvo kulturne dediščine Slovenije. V izvedbeni študiji je lokacija povezana s tehnično in ekonomsko izvedljivostjo investicije. To pomeni namestitev investicijskih objektov, razporeditev strojev in naprav. Vsaka investicija v gradbeni objekt pomeni poseg v prostor in večjo ali manjšo njegovo spremembo. Pri izbiri lokacije je potrebno upoštevati tudi ekološka načela, kajti vsaka investicija, ki posega v okolje, pomeni, večji ali manjši vpliv na tla, vodo in zrak. Prikazati je potrebno vse odpadke in način njihovega odstranjevanja (skladiščenja, deponije) in morebitne posledice na okolje in prostor. Zaščita okolja je urejena z lokacijskim dovoljenjem. 4.1. Pridobitev lokacijske dokumentacije Investitor je že upošteval državne in prostorske akte, ki se nanašajo na: - strategijo prostorskega razvoja RS, - prostorski red RS, - državni lokacijski načrt, - strategijo prostorskega razvoja v občini Ptuj, - prostorski red občine Ptuj, - občinski lokacijski načrt.

22

4.2. Mrežni program dejavnosti Investitor, ki ne želi razvoja projekta prepustiti naključju in hoče projekt izvesti v najkrajšem možnem času, si bo za lastno dejavnost izdelal t.i. mrežni program. Pri fizični izvedbi projekta pa bo predložitev mrežnega programa zahteval tudi od izvajalcev del. Mrežni program investitorjevih dejavnosti je sorazmerno enostaven, zato si ga investitor lahko izdela sam. Pri fizični izvedbi zahtevnega projekta, kjer lahko pride tudi do več sto dejavnosti, pa so nujni dobro usposobljeni izvajalci del, ki so tudi primerno opremljeni z računalniško opremo in lahko ponudijo mrežni program dejavnosti. Osnovni metodi za izdelavo mrežnega programa sta CPM – metoda, ki predpostavlja normalno trajanje posamezne dejavnosti, in PERT – metoda, ki predpostavlja najverjetnejši čas trajanja posamezne dejavnosti oziroma uvedbo verjetnostnega računa v analizo. Na podlagi lista dejavnosti s časovno razporeditvijo le – teh in mrežnega diagrama investitor opredeli potrebno trajanje posamezne dejavnosti in določitev kritične poti in kritičnih dejavnosti. Skrajšanje ali podaljšanje kritične poti pomeni časovno skrajšanje ali podaljšanje projekta. Osnovna značilnost dejavnosti na kritični poti je, da nimajo skupne časovne rezerve (Gyorek 2003, 69). Ugotavljanje razvojnih potreb Pri tem se določijo razvojni načrti za povečanje proizvodnih zmogljivosti npr. z novogradnjo, razširitvijo ali prostorsko rekonstrukcijo. Prav tako se določi osnovni koncept uresničitve investicijskih ciljev. 4.3. Ekonomski položaj investitorja Pri tem se izdelajo analize bilance uspeha, bilance stanja ter drugih finančnih računovodskih dokumentov, iz njih pa se izpeljejo analize stalnih in gibljivih sredstev ter dolgoročnih in kratkoročnih obveznosti. Pri sklepni oceni investitorjeve bonitete je koristno kazalce za obravnavano podjetje primerjati z istovrstnimi kazalci za skupino ali panogo dejavnosti, ki ji investitor pripada. Priporočljivo je za oceno ekonomskega položaja investitorja uporabiti že narejena revizijska poročila, ki jih morajo izdelati pooblaščena revizijska podjetja za vsa večja podjetja za preteklo leto poslovanja. Na temelju teh podatkov izračunamo nekatere pokazatelje finančne moči, plačilne sposobnosti in uspešnosti poslovanja. Namen ekonomskega položaja investitorja je, da se ugotovi investitorjeva sposobnost prevzema investicijske obveznosti in da se v končni fazi začne z nudenjem storitev. Analiza sloni na podatkih o preteklem poslovanju investitorja.

23

Za nepristransko oceno mora biti zainteresiran predvsem investitor sam, kajti le objektivni prikaz pomeni podlago za pravilno poslovno odločitev. Z ocenjevanjem poslovanja in ugotovljeno diagnozo se lahko ugotovijo težave v poslovanju podjetja in njegove prednosti, kar omogoča preprečevanje težav v prihodnje in izkoristi prednosti podjetja v poslovanju in razvoju, v končni fazi pa ugotovitev najboljše investicijske možnosti. 4.4. Analiza potreb Pri tej analizi se izračunajo koeficienti: - donosnosti, - likvidnosti in - produktivnosti. Ocena donosnosti investicije s pomočjo donosnosti Pri tej oceni gre za ugotovitev razmerja donosa investicije napram vloženim sredstvom. V splošni obliki lahko izrazimo donosnost investicije kot : donos investicije DONOSNOST = ----------------------------- X 100% vložena sredstva Donosnost lahko izračunamo za prvo, zadnje in reprezentativno leto obratovanja. Lastnost izračunane donosnosti, da upošteva le donos enega leta je težko sprejemljiva. S tem ne upošteva donosov v kasnejšem razdobju, niti ne upošteva dobe in števila let, ko investicija deluje. Deloma se ti dve slabosti odpravita z izračunavanjem skupne in povprečne donosnosti. Pri ugotavljanju števca se običajno za donos upošteva dobiček, lahko pa tudi čisti dobiček in amortizacija. Razlog je v tem, da v imenovalcu upoštevamo vsa vložena sredstva in da nas pri investicijah bolj zanimajo prilivi in odlivi finančnih sredstev kot pa prihodki in odhodki (Pučko in Rozman 1995, 302 – 304). Načelo likvidnosti Kazalnik dnevne plačilne sposobnosti: denarna sredstva KDPS = -------------------------------- zapadle obveznosti Če je izračunani kazalnik ena ali več kot ena, potem je podjetje na določen dan sposobno z razpoložljivimi denarnimi sredstvi poravnat zapadle obveznosti.

24

Pod likvidnostjo razumemo kako hitro in s kakšnimi stroški lahko posamezen del aktive podjetja preoblikujemo v denar kot najbolj likvidno obliko premoženja. Zato tudi govorimo o tem, da imajo posamezni deli aktive različno stopnjo likvidnosti. Produktivnost Produktivnost izračunamo na naslednji način: dohodek PRODUKTIVNOST = ---------------------------- število zaposlenih Če tako opredeljeno proizvodnost jemljemo kot mero uspešnosti poslovanja, pravimo, da je poslovanje bolj uspešno, čim večji dohodek dosežemo na zaposlenega v določenem obračunskem obdobju. 4.5. Tehnična struktura investicije Tehnično strukturo investicije določajo posamezni strukturni elementi. Finančno ovrednoteni se imenujejo predračunska vrednost investicije. Za potrebe podjetja zadošča naslednji prikaz: a) stalna sredstva (gradbeni objekti, zunanja ureditev, strojne, električne in druge

instalacije, oprema idr.), b) gibljiva sredstva, c) zagonski stroški, d) drugi stroški (projektno – tehnična in upravna dokumentacija, tehnični in finančni

nadzor itn.). 4.6. Analiza razpoložljive delovne sile Pri izboru tehnološko – tehničnega procesa je investitor že določil kvalifikacijsko strukturo in količino potrebne delovne sile. Analiza razpoložljive delovne sile pa mora dati odgovor na vprašanje, ali je dolgoročno mogoče pridobiti in zaposliti ustrezno delovno silo. 4.7. Ekonomsko – finančna ocena Čas vračanja vloženih sredstev Pri presoji na podlagi časa vračila naložbe opazujemo v kakšnem času se obeta vračilo izhodiščnega vložka denarja skozi čiste denarne tokove iz izkoriščanja naložbe.

25

Čas vračila naložbe praviloma izračunamo tako, da seštevamo čiste denarne tokove iz izkoriščenja naložbe, dokler ni vsota enaka izhodiščnemu vložku denarja. Če se izkaže, da je čas vračila med dvema letoma, si pomagamo s predpostavko, da nastajajo denarni tokovi znotraj leta enakomerno in poiščemo čas vračila z linearno interpolacijo. Če obeta naložba vsako leto izkoriščanja približno enake denarne tokove, pa lahko opredelimo čas vračila kar kot razmerje med izhodiščnim vložkom denarja in povprečnim letnim čistim denarnim tokom iz izkoriščanja naložbe. Če uporabljamo čas vračila naložbe kot sodilo za presojo naložb, pripisujemo posamezni naložbeni možnosti tem večjo ugodnost, čim krajši je njen čas vračila. Čas vračila pa ima pomanjkljivosti, zaradi katerih ga odsvetujemo kot osnovno sodilo za izbor naložb. Problem je v tem, da ne upošteva celotnega časa izkoriščanja naložb, temveč le čas, v katerem se povrne izhodiščno vložen denar. Čas vračila je glede na omenjeni pomanjkljivosti pri presoji naložbenih možnosti smiselno uporabljati kot dopolnilno sodilo. Izračunani čas vračila naložbe predstavlja le kritični čas vračila naložbe. Informacije o kritičnem času izkoriščanja naložbe so posebej koristne, kadar obstaja možnost, da bi bil čas izkoriščanja krajši, kot predvidoma (Korošec 2000, 60). Neto sedanja vrednost Neto sedanja vrednost je razlika med diskontiranim tokom vseh prilivov in diskontiranim tokom vseh odlivov neke naložbe. Enostavno jo lahko opredelimo kot vsoto diskontiranih neto prilivov in finančnega toka naložbe. Pozitivna neto sedanja vrednost pomeni, da sedanja vrednost celotnega pozitivnega toka koristi presega sedanjo vrednost celotnega negativnega toka stroškov, oziroma da je razlika med vrednostjo proizvodnega ali ohranjenega bogastva in vrednostjo porabljenih sredstev pozitivna. Pravilo za naložbeno odločitev s pomočjo neto sedanje vrednosti je, da naložbo sprejmemo, če je njena neto sedanja vrednost večja od nič; če pa je njena vrednost manjša od nič, jo zavrnemo; pri odločitvi smo ravnodušni, pri enakih vseh drugih pogojih. V primeru več naložbenih možnosti izbiramo tisto, ki ima najvišjo pozitivno neto sedanjo vrednost (Lužnik - Pregl in Križaj – Bonač 1991. 132). Interna stopnja rentabilnosti Interna stopnja rentabilnosti pomeni tisto diskontno stopnjo, pri kateri je neto sedanja vrednost enaka nič. To je tista diskontna mera, pri kateri se sedanja vrednost odlivov in sedanja vrednost prilivov izenačita. Kot naložbeno merilo uporabljamo interno stopnjo rentabilnosti tako, da jo primerjamo z relativno diskontno mero, oziroma individualno diskontno stopnjo.

26

Naložbo sprejmemo, če je interna stopnja donosa večja od relativne diskontne stopnje; če je enaka, smo ravnodušni; če pa je manjša, pa naložbo zavrnemo, pri enakih vseh ostalih pogojih. V primeru, ko imamo več naložbenih možnostmi izberemo tisto, z najvišjo interno stopnjo donosa. Izračun interne stopnje donosnosti pomeni torej ponavljanje izračuna sedanje vrednosti pri različnih diskontnih stopnjah, oziroma diskontnih faktorjev toliko časa, da dobimo neto sedanjo vrednost nič (Lužnik – Pregl in Križaj – Bonač 19991, 133).

27

5. PRIPRAVA PROJEKTA, IZVEDBA PROJEKTA IN KONTROLA 5.1. Predstavitev družbe Terme Ptuj ležijo v severovzhodnem delu Slovenije 25 km južno od mesta Maribor. Od centra mesta Ptuja so oddaljene 1 km in ležijo na desnem bregu reke Drave. Terme so sestavni del mesta Ptuj. Naziv in stalni naslov družbe je Terme Ptuj d.o.o. , Pot v toplice 9, 2251 Ptuj. Zaščitni znak družbe je na trgu uveljavljena in prepoznavna blagovna znamka:

Družba Terme Ptuj d.o.o. je ena izmed najmlajših zdravilišč v Sloveniji. Zgodovina sega v leto 1975, ko se je odprlo zunanje termalno kopališče. V naslednjih treh letih se je ponudba dopolnila z notranjim termalnim kopališčem in bungalovi. Leta 1994 se je zgradilo apartmajsko naselje z 56 enotami. Ki so se prodale na trgu. V 28 letni zgodovini Term Ptuj je opaziti zelo ambiciozen začetek, ki je temeljil na rekreativni ponudbi za lokalne goste. Žal pa je po začetnem zagonu sledilo 25 let enoličnosti. V letu 2002 se je spremenila lastniška struktura in 72% lastnik postane Naravni Park Terme 3000 Moravske toplice. Še v istem letu se je začrtala dolgoročna razvojna strategija Term Ptuj do leta 2007. Ta temelji na obnovi in razširitvi vodnega programa v dveh fazah. Prva z notranjim kopališčem in druga faza razširitve zunanjega kopališča. Kopališče se predstavi pod novo storitveno znamko Termalni park. Začrtajo se smernice novega logističnega koncepta Term v navezavi z obstoječo infrastrukturo. Avtokamp postaja del nočitvenega dela, ki se mu daje večja pozornost, predvsem pri razširitvi in logističnih poteh, ureditvi recepcije in novega družabnega prostora. Sava d.d., Kranj je kupila 72% delež Term Ptuj, 28% lastnik je Perutnina Ptuj. Družba se ukvarja s storitveno dejavnostjo, ki se deli na naslednje denar usvarjajoče enote: - kopališče, - nočitve, - zdravstvo, - gostinstvo.

28

Tabela 2: Struktura prihodkov denar ustvarjajočih enot za leto 2003:

Vir: statistika družbe Term Ptuj Vsaka posamezna denar ustvarjajoča enota ponuja naslednje storitve: KOPALIŠČA: - kopanje v bazenih (zunanje in notranje termalno kopališče), - saune, - fitnes, - organizacija zabavnih prireditev ob bazenih, - športne aktivnosti (golf, mini golf, tenis, košarka, balinanje, odbojka…). NOČITVE: - prenočitve v bungalovih in apartmajih, - storitve v avtokampu, - animacijski programi. ZDRAVSTVO: - specialistični pregledi, - fizioterapevske storitve, - masaže, - kadne kopeli, - pedikura. GOSTINSTVO: - prodaja hrane in pijač v sistemu družbe in izven nje, - organizacija prireditev. Terme Ptuj realizirajo cca. 44000 prenočitev letno, kar je v primerjavi z lastnikom 8 – krat manj. Število kopalcev je v Termah Ptuj povprečno 180.000 letno. Kar je 3 – krat manj kot jih realizira lastnik. Razmerja kažejo na ponudbo Term Ptuj, ki temelji na vodnem programu in je zelo slabo zastopana z nočitveno ponudbo, saj razpolaga samo z 200 posteljami v apartmajskem naselju in bungalovih. Te nastavitvene enote so predvsem sezonskega značaja in so dislocirane od centralnega objekta s kopališčem in restavracijo.

29

Terme Ptuj so s svojo trenutno ponudbo bolj na nivoju kopališča, vendar imajo zametke turističnega centra, ki še ne izkorišča svojega potenciala in primerjalnih prednosti, ki so od ostalih zdravilišč zalo velike. Družba Terme Ptuj je v svojem okolju pozicionirana kot največji ponudnik turističnih storitev. S svojo vizijo in fazno realizacijo planiranih investicij bo v naslednjih letih postala velik ponudnik turističnih storitev in se postavila ob bok sedanjim velikim zdraviliščem. Neizkoriščene možnosti so v družbi velike, zato bo rast ob podpori kapitala tako hitra in močna. Bližina starega, muzejskega mesta Ptuja, ki ga obdajajo vinorodni griči Haloz in Slovenskih goric, bližina Pohorja ter glavne prometne žile iz Evrope proti jugu ga uvrščajo na zemljevidu v prvi plan strateško pozicioniranih mest. Z vstopom v EU postaja Ptuj zadnje mesto pred SCHengensko mejo, postaja del Evrope in postaja še bolj zanimiv kot je. 5.1.1. Denar ustvarjajoča enota kopališče Kopališče je najmočnejša denar ustvarjajoča enota družbe, ki se je z otvoritvijo notranjega dela Termalnega Parka še bolj okrepila in v mesecih izven poletne sezone dosegla tudi do 50% celotne realizacije. Grafična podoba Termalnega Parka:

Termalni Park delimo na notranji in zunanji del, s tem da je v poletni sezoni to ena enota na voljo vsem obiskovalcem brez omejitev in razlikovanja. Notranji del obsega 2.100 m2 bruto površin od tega 700 m2 vodnih površin v šestih bazenih: velik 25 m bazen namenjen rekreativcem s temperaturo 300C, otroški bazen, velik masažni bazen, zunanji masažni bazen s toboganom, dva vroča masažna bazena s temperaturo do 300C. Savna park obsega 150 m2 in vsebuje finsko in turško savno ter aroma savno. Novost je zunanja suha savna umeščena v hišico v obliki Haloške cimprače.

30

Zunanji del je star 28 let in obsega štiri bazene: velik olimpijski 50 m s temperaturo vode 280C, rekreacijski bazen z valovi, masažni bazen z dvema toboganoma in otroški bazen. Celotna zunanja vodna površina obsega 1.900 m2. Velika prednost so zelene površine v velikosti 5 ha in omogočajo ne slutene možnosti za širitev. Ugotovitev po odprtju notranjega dela Termalnega Parka nakazuje na velike možnosti pri nadaljnjem širjenju infrastrukture. Obisk v prvih mesecih presega vse optimistične napovedi v izdelavi investicijskih študijah. Termalni Park kot nova storitvena znamka ima zelo velik trg s samim mestom Ptujem in okolico, statistike pa nakazujejo, da je v strukturi gostov več kot 60% iz Maribora in okolice. Tako delimo potencialne goste Termalnega Parka na mikro, mezo in makro trg (Investicijska študija Term Ptuj – Interno gradivo): - mikro trg v radiu 15 km, ki obsega skoraj vse nove občine stare velike občine Ptuj,

ki imajo po podatkih več kot 55.000 prebivalcev. Iz te baze prihajajo vsi udeleženci plavalnih tečajev, to so prvi in drugi razredi osnovnih šol, rekreativci, pacienti fizioterapije in ostali enodnevni gostje.

- mezo trg obsega radij 60 km in je predvsem fokusiran na Maribor z okolico, celotno dravsko dolino do Dravograda, Celje z okolico in območja na vzhodu do reke Mure. To področje ima več kot 450.000 prebivalcev. Gostje iz mezo trga imajo z osebnim avtomobilom največ 45 min vožnje do Term Ptuj, kar je popolnoma sprejemljiv čas glede na prometno urejeno mrežo.

- makro trg je območje v katerem obravnavamo dislocirana območja v radiu 100 km. Sem prištevamo Zagreb z okolico in Graz z južno štajersko. Območja so oddaljena manj kot 70 min vožnje z avtomobilom ali avtobusom. Na tem velikem trgu je govora o 5 milijonov potencialnih gostov, ki so izziv za vsako marketinško službo.

Termalni Park Terme Ptuj ima mikro, mezo in makro trg boljši od znane konkurence in s tem enega od največjih potencialov za dominantno prevlado na termalnem trgu enodnevnih gostov. 5.1.2. Analiza števila gostov Analiza gostov v Termalnem Parku temelji na statističnih podatkih od leta 1998 (predpostavljena), okvirni podatki pa obstajajo za celotno obdobje. Po neuradnih podatkih iz sedemdesetih let naj bi zunanje kopališče obiskalo tudi do 14.000 kopalcev dnevno. Rekord zadnjih desetih let je 15.08.1998, ko je bilo prodanih 7.200 vstopnic. V letu 2003 so prvič v zgodovini Term Ptuj presegli magično mejo 200.000 obiskovalcev. K temu je zelo pripomogla nova investicija dana v uporabo 1.septembra 2003. Nov Termalni Park dosega blizu 20.000 obiskov na mesec, kar se počasi izenačuje s poletnimi meseci, ki so v zadnjih letih zaradi neatraktivnosti izgubili veliko gostov. Investicija v zunanji del Termalnega Parka bo zaokrožila vodni program družbe in dala nov polet na vseh denar ustvarjajočih enotah. Sezone Termalnega Parka delimo na poletno in zimsko. Poletna traja od 1.05. do 15.09. in je zelo vezana na vremenske razmere, dočim je zimska konstantna in odvisna od kvalitete in inovativne ponudbe in intenzivnosti prodajne službe.

31

Tabela 3: Skupno število kopalcev v letih 1998 – plan 2004.

Vir: statistika družbe Terme Ptuj Graf prikazuje na enakomerno gibanje števila obiskovalcev, ki so nihali zaradi vremenskih vplivov v poletni sezoni. Število se giblje od 168.000 do 194.000 obiskovalcev, kar je 15% odstopanje. Tukaj ni všteto leto 2003 zaradi novih vplivov investicije. Graf prikazuje povprečno število obiskovalcev skozi poletne mesece od leta 1998 do 2003. V povprečju je zunanje bazene obiskalo od 70.000 do 85.000 kopalcev. Rezultat je ob nespremenjeni infrastrukturi odvisen le od vremena. Z novo ponudbo lahko brez sramu napovem 30% povečanje obiska ne glede na vremenske razmere.

Vir: Statistika družbe Term Ptuj Ob predpostavkah, da je bilo na zunanjem kopališču že več kot 7.000 kopalcev na dan so simulacije o 30% povečanju obiska popolnoma realne. Nova investicija ne bi samo povečala števila obiskovalcev, ampak bi ugodno vplivala na vse ostale denar ustvarjajoče enote, kot sta gostinstvo in nočitve. 5.1.3. Obstoječi trg Enodnevni gostje Termalnega Parka prihajajo trenutno predvsem iz mikro in mezo okolja. Po otvoritvi novega notranjega dela se je obisk v prvih treh mesecih povečal za več kot 40%, kar nakazuje na atraktivnost in pestrost ponudbe. Za zunanji del lahko pričakujemo podobne rezultate.

32

Termalni Park obiskuje zelo pestra populacija: - mlade družine (odraz je aktivna marketinška politika v zadnjih letih in inovativni

pristopi, nosečnice, vrtci, osnovne šole, plavalni tečaji); - rekreativci (plavalni bazeni in ugodna temperatura vode); - upokojenci; - sindikati (razvejena tržna mreža in prodajni pogoji); - plavalni tečaji (koncesija za plavalne tečaje in plavalni klub); - izletniki (posamezniki in avtobusi v povezavi s programom na Ptuju); - stacionarni gostje (vezani na omejene kapacitete v apartmejih in avtokampu, caa.

43.000 obiskov na leto). Že sedaj se obvladujejo vse ciljne skupine, ki so različno zastopane. Z novo investicijo se bodo samodejno povečale vse skupine in še intenzivneje mlade družine, izletniki in stacionarni gostje. 5.2. Zasnova novega Termalnega Parka Z izgradnjo 1. faze v notranjem delu sledi 2. faza zunanjega dela Termalnega Parka, ki bo zaključila termalni program Term Ptuj. Zunanji del se bo razprostiral ob boku obstoječega dela proti severu s frontalnim licem usmerjenim na jug. Na sliki sem to označila s svetlo modro barvo.

S svojo postavitvijo v že zelen del Termalnega Parka se bodo lahko elegantno usmerili veliki tobogani, ki so po svoji konstrukciji moteče enote. Ohranjena bodo vsa obstoječa drevesa, ki bodo dala ob zaključku gradnje določeno težo.

33

Panoramski posnetek na zunanji del Termalnega Parka bo izgledal nekako tako:

5.2.1. Idejne usmeritve Osnovni koncept zunanjega dela Termalnega Parka je svežina in inovativnost ponudbe, ki bo združena v nove atrakcije primerne za vse generacije. Na navedeni lokaciji se razširi plato kopališča, ki je v istem dvignjenem nivoju kot obstoječi. Nova bruto površina je 3.000 m2 in vsebuje 1.000 m2 vodnih površin. Počasna reka dolžine 160 m in širine 3 m se vije tik ob centralnem bazenu za izpuste toboganov.

34

Najbolj dominanten del bo velik polkrožni stolp višine 15 m. Na hrbtni strani stolpa bo počasi dvigajoča se steza, ki bo povezovala 3 nivoje na 5, 9 in 13 m. Vsak nivo bo imel štiri izstope za tobogane. Tobogani bodo naslednjih oblik: - ravne drče dolžine 20 m, - zavita drča odprta, širine 90 cm, - zavita drča odprta, širine 150 cm za spust z obroči. Zavite drče širine 150 cm za spust z obroči bodo imele poseben bazen za izpust lociran tik ob počasni reki.

Na prikazanih slikah še niso definirane vodne drče in sam stolp je predimenzioniran(Investicijska študija Term Ptuj – interno gradivo).

35

5.2.2. Analiza tržišča Na osnovi izkušenj ob odprtju notranjega dela Termalnega Parka in poznavanju karakteristike trga in gostov lahko predvidevam uspešno izvedbo finančnega pokritja investicije. Terme Ptuj s svojo lokacijo lahko izpolnijo predviden 30% porast obiskovalcev. Z novo atraktivno ponudbo se bo začel odzivati tudi makro trg. 5.2.3. Razvojna vizija družbe na osnovi nove investicije Izgradnja celotnega termalnega Parka bo privedla do zelo stabilnega poslovanja in tako tudi možnosti družbe da stopa na pot velikim investicijam, ki jih napovedujejo. Z novim Termalnim Parkom lahko pokrivajo prva leta poslovanja in odplačevanja kreditnih anuitet za nov hotel. Družba bo tako pripravljena na nove izzive. 5.3. Trženjski koncept Trženjski koncept Termalnega Parka bo temeljil na celoletni atraktivni ponudbi, ki bo še bolj aktivna v poletnih mesecih. Uporabili bodo obstoječe tržne poti, ki so dokaj razvejene predvsem na mikro in mezo trgu. Korenito bodo posegli na makro trg in z turističnimi agencijami vzpostavili medsebojno sodelovanje ob turističnih storitvah Termalnega Parka in Ptuja z okolico. 5.3.1. Definiranje in izvedba programskih vsebin Programske vsebine bodo predvsem na zunanjem delu prilagojene zabavi in rekreaciji vseh starostnih skupin. K temu bo v večini pripomogla že nova infrastruktura, ki bo atraktivna in pestra. Z dobavitelji se bodo izvajali tematski dnevi na posebnem prostoru amfiteatru namenjenem za gostinsko dejavnost in animacijo. Dodati bo potrebno nove večerne vsebine,ki so se jih do sedaj lotevali le poskusno in nekontinuitetno. 5.3.2. Tržno komuniciranje Tržno komuniciranje bo predstavljanje storitvene znamke Termalni Park na vseh nivojih: Ob otvoritvi se bo ponovno vzpostavil investicijski marketing, ki bo pripomogel k hitri informiranosti širših množic. V prvih mesecih bo tržno komuniciranje zelo aktivno. 5.3.3. Prodajne poti ponudbe Termalnega Parka Prodajne poti bodo temeljile na obstoječih utečenih navezah ne samo Termalnega Parka, temveč tudi celotne družbe. V letu 2004 bo Termalni Park tržno najbolj izpostavljena storitvena znamka družbe. Intenzivneje se bo delalo na makru trgu, predvsem Zagreb in Graz z okolico.

36

5.3.4. Cenovna politika Cenovna politika se bo bistveno spremenila. Zaradi nove investicije v septembru 2003 so cene delno prilagodili novi ponudbi, tako da načrtujejo za poletno sezono 2004 z novim delom dvigniti cene za stopnjo inflacije plus 4%, kar jih bo še zmeraj pozicioniralo med cenovno srednje visoke ponudnike (Investicijska študija Term Ptuj – interno gradivo). 5.4. Simulacija poslovanja Simulacija temelji na poslovanju leta 2004. Zaradi enkratnosti ponudbe lahko simuliramo poslovanje prvega leta, ki v primerjavi s prenočitvenimi kapacitetami ne potrebuje tri do štiri leta zagona. Ob predpostavki normalnega vremena bo poslovanje Termalnega Parka že v prvi sezoni na meji zgornjega obiska. Predpostavke, da bo objekt nov, atraktiven in dostopen bodo pripomogle k kar se da uspešni sezoni 2004. 5.4.1. Analiza obiska Termalnega Parka v poletnih mesecih Na osnovi statističnih podatkov je bilo gibanje obiskovalcev v poletnih mesecih naslednje:

V letu 2004 smo ocenili vrednost na osnovi 30% rasti na povprečne vrednosti. Ugotovila sem, da se je gibalo število obiskovalcev od 70.000 do 86.000. Predvidena srednja varianta za leto 2004 je 30% povečanje, kar pomeni več kot 102.000 obiskovalcev več od največje vrednosti v zadnjih šestih letih in 24.000 več od povprečja. Če to razdelimo proporcionalno je povečanje 8.000 kopalcev na mesec oziroma 260 na dan. Predvidena ocena je glede na povprečje kapacitet popolnoma realna. 5.4.2. Analiza prihodkov in stroškov ter planirani rezultat poslovanja

37

Analize prihodkov, stroškov in planiranega rezultata so združene v enotne tabele in so razporejene v pesimistično, srednjo in optimistično varianto. Na osnovi cenovne simulacije za leto 2004 je predvidena enotna povprečna cena 1.430 SIT, kar je 10% dvig cen z upoštevanjem inflacije. Stroški se povečajo za 6% ker bo celotni nov del priključen na obstoječe omrežje in tako se bodo znižali stalni stroški, povečujejo se spremenljivi. V treh napovedih je variabilna funkcija števila obiskovalcev, ki je pri pesimistični definiran z 20% povečanjem števila kopalcev, srednji 30% in optimistični 40%. Tri simulacije se nanašajo samo na prihodke od vstopnin. Tukaj izključujem multiplikativni učinek na gostinstvo(Investicijska študija Term d.o.o. – interno gradivo). Tabela 4: Termalni Park zunanji – finančna simulacija PESIMISTIČNA (Investicijska študija Term Ptuj – interno gradivo): v SIT Obstoječi mesec obstoječe poletje predvideni mesec predvideno poletje Povprečno št. kopalcev na mesec 26.000 78.000 31.200 93.600 Povprečna cena 1.300 1.300 1.430 1.430 Povprečni prihodek na mesec 33.800.000 101.400.000 44.616.000 133.848.000 Povprečni stroški 18.000.000 54.000.000 19.080.000 57.240.000 REZULTAT 15.800.000 47.400.000 25.536.000 76.608.000 Razlika = predvideno – sedanje, pesimistična 9.736.000 29.208.000 PESIMISTIČNA Povečanje števila obiskovalcev % 1,20 Dvig cene % 1,10 Dvig stroškov % 1,06 Vrednost investicije 280.000.000 Doba vračanja na osnovi dodatnega dobička 9,6 leta Doba vračanja na osnovi letnega dobička 3,7 leta Ocenjena vrednost investicije 240 MIO SIT se na osnovi dodatnega dobička povrne v 9,6 letih. Amortizacija novega dela ni odšteta od dobička. Na osnovi letnega dobička Termalnega Parka v poletnih mesecih se investicija povrne v 3,7 leta.

38

Tabela 5: Termalni Park zunanji – finančna simulacija SREDNJA (Investicijska študija Term Ptuj – interno gradivo): v SIT Obstoječi mesec obstoječe poletje predvideni mesec predvideno poletje Povprečno št. kopalcev na mesec 26.000 78.000 31.800 101.400 Povprečna cena 1.300 1.300 1.430 1.430 Povprečni prihodek na mesec 33.800.000 101.400.000 48.334.000 145.002.000 Povprečni stroški 18.000.000 54.000.000 19.080.000 57.240.000 REZULTAT 15.800.000 47.400.000 29.254.000 87.762.000 Razlika = predvideno – sedanje, srednja 13.454.000 40.362.000 SREDNJA Povečanje števila obiskovalcev % 1,30 Dvig cene % 1,10 Dvig stroškov % 1,06 Vrednost investicije 280.000.000 Doba vračanja na osnovi dodatnega dobička 6,9 leta Doba vračanja na osnovi letnega dobička 3,2 leta Ocenjena vrednost investicije 240 MIO SIT se na osnovi dodatnega dobička povrne v 6,9 letih. Amortizacija novega dela ni odšteta od dobička. Na osnovi letnega dobička Termalnega Parka v poletnih mesecih se investicija povrne v 3,2 leta. Tabela 6:Termalni Park zunanji – finančna simulacija OPTIMISTIČNA (Investicijska študija Term Ptuj – interno gradivo): v SIT Obstoječi mesec obstoječe poletje predvideni mesec predvideno poletje Povprečno št. kopalcev na mesec 26.000 78.000 36.400 109.200 Povprečna cena 1.300 1.300 1.430 1.430 Povprečni prihodek na mesec 33.800.000 101.400.000 52.052.000 156.156.000 Povprečni stroški 18.000.000 54.000.000 19.080.000 57.240.000 REZULTAT 15.800.000 47.400.000 32.972.000 98.916.000 Razlika = predvideno – sedanje, optimistična 17.172.000 51.516.000

39

OPTIMISTIČNA Povečanje števila obiskovalcev % 1,40 Dvig cene % 1,10 Dvig stroškov % 1,06 Vrednost investicije 280.000.000 Doba vračanja na osnovi dodatnega dobička 5,4 leta Doba vračanja na osnovi letnega dobička 2,8 leta Ocenjena vrednost investicije 240 MIO SIT se na osnovi dodatnega dobička povrne v 5,4 letih. Amortizacija novega dela ni odšteta od dobička. Na osnovi letnega dobička Termalnega Parka v poletnih mesecih se investicija povrne v 2,8 leta. 5.5. Ocena vrednosti investicije Investicija v zunanji del Termalnega Parka Term Ptuj obsega: - razširitev platoja kopališča proti severu v velikosti 3.000 m2; - umestitev vodnih površin, kot so počasna reka v dolžini 160 m, osrednji bazen za

izpust toboganov v velikosti caa. 700m2 in manjši bazen za izpust toboganov z obroči v velikosti 150 m;

- izgradnjo osrednjega stolpa v obliki polkrožnega zidu višine 15 m s tremi različnimi platformami za izpuste toboganov na 5, 9 in 13 m, ter jeklenae konstrukcije za dostop do platform s klančino;

- tobogani zgrajeni v prvi fazi v letu 2004 so naslednji: štiri vzporedne drče ravne, dolžine 20 m speljane iz nivoja 5 m, tri drče širine 90 cm speljane iz nivojev 9 in 13 m,

ena drča širine 150 cm za spust z obroči z nivoja 13m; - amfiteater kot kombinirani objekt za gostinstvo in animacijo, ki lahko sprejme do 500 gostov. Tabela 7: Osnovne cenovne predpostavke Počasna reka dolžine 160m 150.000 EUR Bazenske površine 280.000 EUR Stolp z jekleno konstrukcijo 100.000 EUR Drče – ravne 4 x 64.000 EUR Drče 90 cm 3 x 180.000 EUR Drče 150 cm 1 x 80.000 EUR Ostala gradbena dela 143.000 EUR Ureditev obstoječega dela 50.000 EUR Bazenska tehnika 140.000 EUR Skupaj v EURo 1.187.000 EUR Skupaj v SIT 281.319.000 SIT Vir: Investicijska študija Term Ptuj

40

5.6. Financiranje investicij Predvidena vrednost investicije je 280 mio SIT, ki se bo financirala iz: - amortizacije v letu 2004 v vrednosti 115 mio SIT, - del dobička v letu 2004 v vrednosti 20 mio SIT, - kratkoročnih kreditov v vrednosti 145 mio SIT. Tuji viri obsegajo 51,7 % celotne investicije. Konkurenčna prednost Term Ptuj: - mikro lokacija, - gravitira ogromno populacije, - tranzitne poti, - velikost, - cenovna politika, - celostna ponudba.

41

6. SKLEPNE UGOTOVITVE Če hoče podjetje dosegati konkurenčno prednost mora investirati. Kakovost in bogatejša ponudba sta dejavnika uspeha in načina doseganja konkurenčne prednosti. Če hočejo Terme Ptuj d.o.o. dosegati konkurenčno prednost morajo izstopiti iz povprečja z različnimi spremenljivkami privlačnosti, na katerih temelji ponudba, kot so: edinstvenost, drugačnost in novost. Gre za spremenljivke zaradi katerih se bo ponudba razlikovala od drugih ponudnikov sorodnih turističnih storitev. V zdraviliškem turizmu Slovenije se srečujemo z vedno večjo konkurenco, zato je upravičena potreba po povečanju zmogljivosti. Ocene projekta kažejo na ekonomsko upravičenost naložbe, saj bodo s to naložbo povečali tržni delež za 30 – 40 % v okviru Term. Namen ocene investitorja je, da se ugotovi investitorjeva sposobnost prevzema investicijske obveznosti in da v končni fazi začne z nudenjem novih storitev. Tudi višina finančnih sredstev je utemeljena. Z novim Termalnim Parkom lahko pokrivajo prva leta poslovanja in odplačevanja kreditnih anuitet za novi hotel. Realiziranje investicije bo omogočalo širjenje kapacitet, zato je v načrtu 2005 leta gradnja hotela s štirimi zvezdicami. Širjenje ponudbe je zelo pomembno, saj s tem dosežemo, da se gosti vedno znova vračajo. Ugotavljam, da je ugodna struktura virov financiranja 48,3% financiranje z lastnimi viri in 51,7% financiranje s tujimi viri. Kakovost in bogatejša ponudba bosta ključna dejavnika uspeha in načina doseganja konkurenčnih prednosti. Najpomembnejši konkurenti Term Ptuj d.o.o. so ostala zdravilišča v Sloveniji, ki nudijo podobne storitve. Povezovanje zdravilišč bo potrebno predvsem pri promociji in nastopanju v tujini, saj se bo družba v prihodnjem obdobju srečevala z konkurenčnostjo celega sveta. Terme se bodo morale osredotočiti na iskanje tržnih niš, nenehno bodo morale slediti nastajajočim spremembam na trgu. To pomeni biti boljši in ustvarjati prednost pred konkurenco. Pomanjkljivost Term Ptuj je na področju nastanitvenih zmogljivosti.Njihove prednosti pa so v naložbeni aktivnosti, veliki športni ponudbi in bogati ponudbi vodnih površin. Zadovoljstvo strank je ključni dejavnik uspeha. Skupek vsega tega pa omogoča pripravo strategije, ki bo temeljila na notranjih prednostih, vključevala bo rešitve na področju kadrovske politike in sposobnost hitrega odzivanja na potrebe in pričakovanja trga. Po mnenju strokovnjakov podjetje pridobiva na ugledu tako s kakovostjo zaposlenih, kot tudi s kakovostjo svojih storitev. Poleg jasnega določanja ciljev za sedanjost, je potrebno vzporedno določati smeri prihodnjih sprememb in hkrati upoštevati tudi odstopanja, ki so na dinamičnem trgu zelo pogosta in včasih tudi nepričakovana. Nova naložba Term Ptuj d.o.o. mora povečati donosnost kapitala družbe. Donosnost vsake nove naložbe na dolgi rok mora biti višja, kot je danes donosnost kapitala družbe.

42

7. POVZETEK Eden izmed ključnih faktorjev oživitve slovenskega gospodarstva je povečanje investicijske stopnje, kar je mogoče doseči s povečanjem povpraševanja in z zagotovitvijo kreditnih sredstev za financiranje investicij, s širjenjem podjetniške dejavnosti, z zmanjšanjem davčnih obremenitev gospodarstva in gospodinjstev. V diplomskem delu sem obravnavala investicijski program za Terme d.o.o. Ptuj .V osrednjem delu sem opisala investicije, prikazala finančno analizo in predstavila denarni tok. V četrtem poglavju sem opisala izbor lokacije, pridobivanje lokacijske dokumentacije, ekonomski položaj investitorja in analizo razpoložljive delovne sile.V zadnjem delu je prikazana izvedba projekta. Ključne besede: investicija, denarni tok, krediti, konkurenčna prednost 7. ZUSAMMENFASSUNG Zum Belebungsversuch der slowenischen Wirtschaft sind folgende Faktoren sehr wichtig: 1.) Vermehrung der Anfrage 2.) Versicherung der Kredite um die Investitionen zu finanzieren 3.) Verbreitung der Betriebstatigkeit 4.) Verminderung der Steuerbelastung in der Wirtschaft und im Haushaltsbereich. .. In meiner Diplomarbeit stellte ich das Investitionsprogramm fur Terme Ptuj vor. Ich beschrieb die Investitionen, die Finanzanalyse und stellte den Geldverkehr vor. Zuletzt beschrieb ich die Auswahl der Ortbestimmung zum Erwerben der Lokaldokumentation, die ekonomische Lage des Investitors und die Analyse der Arbeitskraft. Am Ende beschrieb ich die Ausfuhrung des Projekts. .. DIE SCHLUSSWORTER: .. die Investitionen, der Geldverkehr, die Kredite, die Konkurenzprioritat

43

8. UPORABLJENA LITERATURA 01. Bastič, Majda. 1996. Planiranje projektov. Maribor; Ekonomsko – poslovna

fakulteta. 02. Bendeković, Jadranko. 1993a. Planiranje investicijskih projekata. Knjiga II:

Priprema investicijskih projekata. Zagreb: Ekonomski inštitut. 03. Bendeković, Jadranko. 1993b. Planiranje investicijskih projekata. Knjiga III:

Ocjena investicijskih projekata. Zagreb: Ekonomski inštitut. 04. Bendeković, Jadranko. 1993c. Planiranje investicijskih projekata. Knjiga IV:

Izvedba investicijskih projekata. Zagreb: Ekonomski inštitut. 05. Brigham, Eugene F., and Louis C. Gapenski. 1997. Fiancial Management, Theory

and Practice. Fort Worth: Harcouurt College Publishrs. 06. Busse, Franz Joseph. 1999. Grundlagen der betrieblichen Finanzwirtschaft 4

Auflage: Managementwissen fur Studium und Praxtis. Oldenburg. 07. Busse von Colbe, Walther und Gert Lassmann. 1990. Betriebswirtschaftstheorie.

Bd 3 – Investitorstrheorie. Berlin: Springer. 08. EIZ – Ekonomski institut Zagreb. 1981. Priročnik za planiranje investicijskih

projekata. 09. Filipič, Drago in Mlinarič, Franjo. 1999. Temelji podjetniških financ. Maribor:

Ekonomsko – poslovna fakulteta. 10. Gyorek, Vito. 2003. Denar, obresti, investicije. Murska Sobota. 11. Investicijska študija Term Ptuj d.o.o.. 2003. Interno gradivo. 12. Kernc, Rajko. 1963. Investicije. Ljubljana: Cankarjeva založba. 13. Kotler, Philip. 1998. Marketing management. Trženjsko upravljanje (analiza,

načrtovanje, izvajanje in nadzor). Ljubljana: Slovenska knjiga. 14. Korošec, Bojana. 2000. Upravljalno računovodstvo – dopolnilno študijsko gradivo.

Maribor: Ekonomsko – poslovna fakulteta. 15. Lužnik – Pregl, Rajka in Križaj – Bonač, Geraldina. 1991. Priročnik za izdelavo

investicijskega programa. Ljubljana: Ljubljanjska banka, institut za ekonomiko investicij in Bančni vestnik.

16. Mayo, Herbert B. 1997. Investment, An Introduction. Fourth Edition. Dryden: The

Dryden Press. 17. Pučko, Danijel in Rozman, Rudi. 1996. Ekonomika in organizacija podjetja.

Ljubljana: Ekonomska fakulteta.

44

18. Repovž, Leon. 1997. Finančno upravljanje in vodenje – zapiski predavanj. Maribor: Ekonomsko – poslovna fakulteta.

19. Repovž, Leon. 1997. Management malih podjetij in podjetništvo. Maribor:

Ekonomsko – poslovna fakulteta. 20. Repovž, Leon. 1996. Viri financiranja investicij, finančna konstrukcija in finančni

inženiring. Ljubljana: Center strokovnega izpopolnjevanja in svetovalne dejavnosti ekonomske fakultete.

21. Senjur, Marjan. 1993. Gospodarska rast in razvojna ekonomika. Ljubljana:

Ekonomska fakulteta. 22. Seicht, Gerhard. 1995. Investition und Finanzierung: Teoretische Grundlagen und

Praktische Gestaltung. Wien: Linde. 23. Strašek, Sebastjan. 2002. Ekonomska politika. Maribor: Ekonomsko – poslovna

fakulteta.

45

9. SEZNAM TABEL Tabela 1: Denarni tok investicije Tabela 2: Struktura prihodkov denar ustvarjajočih enot za leto 2003 Tabela 3: Skupno število kopalcev v letih 1998 – plan 2004 Tabela 4: Termalni Park zunanji – finančna simulacija (pesimistična) Tabela 5: Termalni Park zunanji – finančna simulacija (srednja) Tabela 6: Termalni Park zunanji – finančna simulacija (optimistična) Tabela 7: Osnovne cenovne predpostavke

46

UNIVERZA V MARIBORU Ekonomsko – poslovna fakulteta IZJAVA Kandidatka: Bojana Predan absolventka študijske smeri: denarništvo in finance študijski program: univerzitetni izjavljam, da sem avtorica tega diplomskega dela, ki sem ga napisala pod mentorstvom dr. Sebastjana Straška in uspešno zagovarjala 28.10.2004. Zagotavljam, da je besedilo diplomskega dela v tiskani in elektronski obliki istovetno in brez virusov. Ekonomsko - poslovni fakulteti dovolim – ne dovolim (ustrezno obkrožite) objavo diplomskega dela v elektronski obliki na spletnih straneh knjižnice. Hkrati dovoljujem, da ga lahko bralci uporabijo za svoje izobraževalne in raziskovalne namene s povzemanjem posameznih misli, idej, konceptov oziroma delov teksta iz diplomskega dela ob upoštevanju avtorstva in korektnem citiranju. V Ptuju, dne 05.11.2004 Podpis: ZAHVALA Za strokovno pomoč in koristne nasvete pri izdelavi diplomskega dela se zahvaljujem mentorju prof. dr. Sebastjanu Strašku in direktorju Term Ptuj d.o.o. univ. dipl. ekon. Andreju Klasincu. Prav tako zahvala tudi vsem, ki so mi koristno pomagali pri nastajanju diplomskega dela.