introductiepresentatie officenter geel

www.officenter.eu Pagina 1

OFFICENTER GEEL : De 6de OFFICENTER-locatie ?Presentatie Maart 2016

Presentatie voor kandidaat-investeerders

Officenter,Van, voor en door ondernemers


Agenda van de vergadering

I. Groepsvisie, structuur, producten en klanten

II. Officenter en haar ‘Key Performance Indicatoren’

III. Marktevolutie en tendenzen

IV. Geel als volgende Officenter-locatie

V. Conclusies

VI. Bijlagen :


I. VISIE OFFICENTERVoor, door en van ondernemers

‘Van Ondernemers’

� 50 investerende ondernemers.

� 10 tot 20 ondernemers zijn eigenaar van elk OFFICENTER

� Zorgen voor de lokale verankering, netwerk en bezetting.

� Beogen hiervoor een gezonde lange termijn rentabiliteit

‘Voor ondernemers’

� >150 ondernemers hebben in Officenter een ‘vast kantoor’

� > 200 ondernemers hebben een flex/virtueel kantoor

� > 100 ondernemingen vergaderen regelmatig in OFFICENTER

‘Door ondernemers’

� Christa Jouck� Intercenter, Infraligne en

Hostellerie De Kluis� Leidt operationeel

OFFICENTER als mede-eigenaar

� Koen Batsleer� Finpower is een

‘typeklant’ van OFFICENTER

� Optimaliseert het financieel rendement van OFFICENTER en al haar ‘stakeholders’


I. REGIONALE SPREIDING OFFICENTER

� 5 gelijkwaardigelocaties ‘regionaalgespreid’ rondGeel

� Gezamelijk aanbodaan ‘Officenter klanten� > 50 vergaderzalen� > 50 co-

working/flex offices

� Breder aanbod� Zonder meerkost� � Zou voor BC

Kempen klanteneen grotetoegevoegdewaarde kunnenzijn.

Has-selt

Turnhout

Leu-ven

Maastricht

Ant-werpen

Geel


m² ver-huren

Relatienetwerk

Community

Total cost of ownership

van de “Werkplaats”

(40 % huur60 % ‘diensten)

I. PRODUCT EN KLANTEN OFFICENTER

� Aanbod van :� Vaste werkplaatsen

� Flexibele werkplaatsen

� Virtuele werkplaatsen

� Vergaderlocaties

� Aanbod aan :� (Lokale) dienstverlenende

ondernemingen tot 5-7 werkplaatsen

� Grote ondernemingen welke ‘spreiding’ van werkplaatsen willen

� Vraag naar ‘tijdelijke’ werkplaatsen (projecten, akties, …)

� Eigenschappen ‘Serviced Offices’� Secretariaat (Telefoonpermanentie,

postbehandeling)

� Incl. onderhoud, telefonie, I.T., print-en kopiediensten

� All-in prijszetting ‘per werkplaats’, niet ‘per m²’

Officenter heeft een ‘uniek’ business model dat nie t eenvoudig te kopiëren is.

� Voordelen ‘op drie niveau’s’ : � Zeer flexibele verhuurformule

� Total cost of ownership ca. 20 % lager dan ‘alternatieve formules’)

� Inclusief een uniek relationeel netwerk


II. KEY PERFORMANCE INDICATORENWaarom maken wij het verschil ?

Christa1. B2C ervaring2. Franchising

ervaring3. Horeca-ervaring

Koen1. Goedkope

huisvesting2. Finpower-

inkomsten3. Progressieve

gebruiker

Investors1. Vrienden2. Belegging

onroerend goed

Gestandardiseerde producten

Prijsbepaling uitgaande van 100

% bezetting

Minimale kost management

Community-oriented

Lage & lange rendementsverwac

hting

Prijs ‘cost plus’,20 % lager dan : 1. Referentie-punt

klanten (huren appartement)

2. Concurrentie“All in = all in”

Kwaliteit/prijs aanvaardbaar voor KMO-er

Geen ‘agressieve’ commerciële aanpak nodig

Klanten-trouwheid 3 –5 x hoger dan

normaal in onze markt


II. KEY PERFORMANCE INDICATORENEnige focus OFFICENTER : klantentevredenheid

� Jaarlijks meten wij in detail onze klantentevredenheid, waaruit ook telkens de actieplannen ‘voor het jaar’ worden uit gedestilleerd :� ICT was een zorgenkind, waar hard wordt aan gewerkt

� Fietsen (en –stallingen), parkeerplaatsen, flexwerkplekken en een relax-ruimte zijn actiepunten van 2016

� Onze ‘medewerkers’ scoren gemiddeld meer dan 90 %, blijft een unieke score op het vlak van dienstverlening

� De ‘infrastructuur’ scoort eerder ‘goed’ dan ‘uitstekend’, maar dit is normaal gezien onze keuze voor ‘oudere’ kantoorgebouwen

� De bistro wordt sterk gewaardeerd

Klantentevredenheid blijft de enige ‘echte’ focus v an OFFICENTER.

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Receptie (bediendes) 87% 93% 92% 90% 90% 91%

Accommodatie 75% 80% 81% 83% 80% 80%

Onderhoud 75% 81% 81% 82% 82% 80%

ICT 75% 71% 65% 64% 62% 71%

Cuisine D'Office 77% 83% 82% 78% 82% 82%0% 20% 40% 60% 80% 100%

Receptie (bediendes)

Accommodatie

Onderhoud

ICT

Cuisine D'Office

2015

2014

2013

2012

2011

2010


II. KEY PERFORMANCE INDICATORENEvolutie bezettingsgraad

� De ‘opstart’ en ‘groei’ van elk nieuw center kent zijn eigen dynamiek

� Echter, na 2-3 jaar bereiken we traditioneel onze volledige bezettingsgraad (> 95 %) nadat nog groei mogelijk is door ‘verdikking’ van onze klanten (minder m² gebruik aanbevelen).

� A12, Hasselt, Leuven en Turnhout kennen vanaf Q2/2016 een volledige bezettingsgraad.� Enkel in Maastricht zitten we nog maar

aan 85 % bezettingsgraad 3 jaar na de opening, maar ook hier zijn de perspectieven goed.

Volledige bezettingsgraad is onze doelstelling, waa r we met 4 van de 5 centers al aan voldoen.

.


III. MARKTEVOLUTIE EN TENDENZENOmzet-en rentabiliteitsevolutie Belgische business center markt

� Marktgroei stilgevallen in 2010 – 2013 !� Zelfs een omzetdaling in 2013 !� Let op : ‘prijsdaling’ is belangrijke spelbreker (-10-15 %op 5 jaar

tijd)

� Internationaal : marktgroei > 10 % sinds 2006 !� België kent op dit vlak duidelijk een achterstand � Nederlands Limburg kent hier duidelijk ook een achterstand

� 2013 was een moeilijk jaar voor de sector :� Daling winstmarge ‘rendabele’ ondernemingen

(internationaal, private spelers� Uitdiepen verliezen semi-publieke spelers

De business center markt lijkt wat te stabiliseren, maar schijn bedriegt – rentabiliteit blijft een uitdaging.


III. MARKTEVOLUTIE EN TENDENZENStabiele BC-markt met groeiende ‘niches’

� Groei van ‘Independents’ (ZZP, free-lancer)� Heden 1.5 % beroepsbevolking (B)

� In Nederland � x 2 in 10 jaar, 3-5 %� In de U.S. : heden 20-30 %, groeiend naar 40 %

� Incl. zelfstandigen, temporary workers

� Deze sterke groei ligt aan de basis van de groei van de co-working markt

� Groei van ‘thuiswerken’� Heden 3-7 % van de ‘bedienden (volume/#)� Zal verder blijven groeien, zeker in België :

� Mobiliteitsprobleem en niet-verstedelijking � Grootte huizen (110 m² gem. vs. 75 m² in Nederland)

� Groei naar 50/50 t.o.v. vaste kantooromgeving lijkt niet onlogisch

� Veel pro-contra-discussies, weinig ‘dynamische’ evaluatie� Cfr. Internetverkopen : nu ca. 3- 5 %, � 25/50 % in diverse

markten niet onlogisch

� Groei van de ‘sharing-economy� Begonnen met Wikipedia (….), E-Bay …� Vandaag doorbraken in heel wat markten door :

� AirBnB : 25 % van de overnachtingen in het WK Brazilië …� Uber � …

� Eigenschappen : sharing participants/eigendom, professional management

Co-workingCa. 500

werkplaatsen, groei > 50 %/jaar

Meeting-rooms

Ca. 2.000 zalen, groei > 25 %/jaar

Business – center marktCa. 10.000 werkplaatsen, 1.5 % van de kantooroppervlakte ; groei 5 – 10

% / jaar

OFFICENTERMet > 50 investeerders een uniek business

center - voorbeeld van een ‘sharing’ initiatief


IV. SWOT – ANALYSE OFFICENTER op heden

� Sterktes� Proven concept OFFICENTER

� Uniek ‘business model’� Commercieel, management en

rentabiliteit ‘bewezen’

� Schaalvoordelen en regionaal marktleider

� Unieke infrastructuur� Ligging, parking, grootte

� Zwaktes� Kritische schaalgrootte� Persoonsgebondenheid

managementteam� Beperkt schaalgrootte in

Nederland, ook in Benelux.

� Opportuniteiten� Verdieping ‘bestaande regio’

� Geel/Herentals, Antwerpen, Bxl.

� Groei in Nederland (s Limburg)� Groeimarkt (CW, meeting, …)

� Bedreigingen� Groeiende kantoren-leegstand� Gesubsidieerde concurrentie :

� Overheid� Corporates� Gorilla’s

Willen we wel verder groeien, en indien zo, hoe zouden we dit best doen ?


V. GEEL als volgende OFFICENTER - locatie

� Is ‘centraal’ als locatie voor OFFICENTER� Centraal tussen A’pen, Turnhout en

Hasselt

� Huidige mogelijkheid :� Formele onderhandelingen lopen� Is pand van ca. 3,000 m², met een

bestaande bezettingsgraad van ca. 70 %

� Waar we incl. renovatiewerkzaamheden binnen de ‘doelstelling’ van Officenter zullen vallen :

� Kostprijs gebouw na renovatie : ca. 1,000 €/m²

� Potentiële huuropbrengst op lange termijn ca. 75 €/m² , incl. commerciële en management-kosten.


V. GEEL als volgende OFFICENTER - locatie

� Onderhandelingstraject loopt – is nogal complex

� > 20 aandeelhouders

� Voorziene timing :

� Principieel akkoord : 15/3/2016

� Overname aandelen : 12/4/2016

� Opening ‘OFFICENTER GEEL’ : 25/5/2016


V. INVESTERINGSMODEL OFFICENTER

� Basis-uitgangspunten :� 30% ‘eigen inspanning’, banklening 70%� 5 % kapitaal = 60 k€ investering, 20 k€

kapitaal� 40 k€ achtergestelde lening, 7 % rendement

� � ‘totaal’ rendement op investering 4,7 % ‘continue’

� 20 k€ kapitaal , voor indirect 95 m² ‘kantooroppervlakte’

� Uitdagingen � Bankfinanciering : bedrag, termjin

� Overtuigde lokale ondernemers/investeerders

Leningslast Totaal Officenter Geel Geel

100% 35% 65% 5%Kapitaal 400.000 140.000 260.000 20.000Achtergestelde lening 520.000 520.000 40.000Uitgestelde betaling 0Banklening 2.065.000 2.065.000

Totaal : 2.985.000 2.205.000 780.000 60.000

Intrest AL : 7% 1.400 Participatie 20.000

# m² kantooropp. 150,0


VI. CONCLUSIES

� OFFICENTER heeft zijn ‘minimale schaalgrootte’ bereikt

� Met Hasselt, A12 en ook Leuven bewijzen we dat ons business model ‘rendabel’ en succesvol is

� Turnhout en Maastricht tonen ons dat het niet altijd ‘evident’ is : het kan langer duren en meer kosten, maar wij hebben duidelijk het voordeel van consistentie en zullen in 2016 ook deze vestigingen doen groeien naar een volledige bezetting.

� GEEL lijkt een optimale locatie voor een 6de OFFICENTER

� Vnl. gebruik ‘flexibele’ formules (coworking, flex-kantoren en vergaderzalen) bieden toegevoegde waarde aan

� De klanten van Officenter voor 1 bijkomende locatie

� Voor de bestaande klanten betekent dit 5 bijkomende uitvalsbasissen

� Dit vormt de aanzet van ‘OFFICENTER 3,0’

� Een groei van 5 � 20 centers in onze ‘kern-regio’

2016 wordt het jaar van het nieuwe groeitraject OFFICENTER 3.0


BIJLAGEN


Bijlage : Inschatting kosten op jaarbasis voor 4 ka ntoren voor 4 personen

Consultingkantoor Advocatenkantoor Oplossing Officenter

Infrastructuurkosten 21.524 23.879 19.800

All-in vergoeding 19.800

Huur gebouw 12.500 15.420 incl

Onroerende voorheffing 1.000 1.629 incl

Brandverzekering 250 175 incl

Kosten poetsen kantoren 1.920 1.328 incl

Kosten poetsen ramen 840 incl. incl

Kosten poetsen tuin 1.250 geen incl

Kosten beveiliging/alarmcentrale 175 geen incl

Elektriciteit 1.125 952 incl

Water 250 271 incl

Stookolie - Gas 1.000 1.450 incl

Parkeerkosten n.r. 1.440 incl

Afschrijvingen inrichting 3500 7 500 500 incl

Afschrijving meubilair 5000 7 714 714 incl

Kantoorkosten 9.267 9.463 5.424

Huur kopieertoestel 2.120 1.741 incl.

Kosten kopieertoestel 1.050 15000 (OF kopies, overig papier)

Aankoop papier 150 150 incl.

Afschrijving I.T.-server 6000 5 1.200 1.200 500 exclusief eigen P.C.'s

Kosten informaticaondersteuning 1.750 1.500 750 SLA Officenter

Internetabonnement 840 971 incl.

Afschrijving telefooninstallatie 3000 7 429 429 incl.

Telefoon 2.778 3.471 3.124 tarieven telefoon 90 % van normale tarieven

(excl. mobiele telefonie) p.m. p.m. p.m.

Secretariaatskost 2.500 2.500 0

Parttime secretaresse : 2 uur/week 2.500 2.500 incl.

TOTALE KOSTPRIJS : 33.291 35.842 25.224

132% 142%

Per persoon, per maand : 693,56 746,71 525,50