İnŞaata hazirlik ve Ön ÇaliŞmalar

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR

Arsa Seçimi:

Yatırım konusu bir inşaatın gerçekleştirilebilmesi için öncelikle bu inşaatın yapılacağı bir arsanın tahsisi veya satın alınması gerekir. Arsa seçiminde öncelikle imar durumu, boyutları, yol, su, elektrik, gaz, telefon, gibi bağlantıları ile zemin durumu, topoğrafik durumu ve sel veya heyelan bölgesinde bulunup bulunmadığı gibi hususlar yetkili bir ekip tarafından etüt edilerek “Arsa Bilgi Formu” düzenlenir.


Arsa Bilgi Formu temel olarak; Yol durumu, Zemin durumu, Heyelan durumu, Su durumu, Kanalizasyon durumu, Elektrik ve telefon durumu, Mevcut tesisler, Malzeme durumu gibi konularda bilgiler toplanır ve bir rapor düzenlenir.

Yukarıda yazılı temel kriterlere uyan arsa üzerinde yapılan etütlerde dikkat

edilmesi gerekli bilgiler şunlardır:

Arsanın yeri ve yüzölçümü,

Arsa ve yakın çevresinin toplumsal yaşantı ile ilişkisi,

Ulaşım durumu,

Topoğrafik durumu,

Jeolojik yapısı,

Jeomorfolojik yönden elverişliliği ve yer üstü sularının etkisi,

Yer üstü sularının yer altı suları ile ilişkisi,

İnşaat için gerekli içme ve kullanma suyunun temin imkanları,



Drenaj ve derivasyon imkanları,

Malzeme temin imkanları,

İklim özellikleri,

Arsa imar durumu, inşaat alanı, yapılabilecek yapı yüksekliği,

binanın ileride büyütülebilme imkanları,

Arsa mülkiyetinin yatırım yılından en az bir yıl önce temini

kamulaştırma ile ilgili ödeneklerinin bütçeye konulması. Arsanın Hazine

arazisi olması durumunda tahsis işlemlerin bir yıl önceden tamamlanması

Arsa üzerindeki mevcut tesisler ve bunların hukuki yönden bir

anlaşmazlık yapıp yapmayacağı


Devlete ait yatırımların gerçekleştirilmesinde gerekli arsa 3 değişik yoldan

birisiyle temin edilir.

1) Arsa Ofisi genel Müdürlüğü kanalıyla: Bu kuruluş Bayındırlık ve İskan

Bakanlığına bağlı olarak 1164 sayılı Arsa Ofisi kanunu kapsamında faaliyet

göstermektedir. Bu kurum, devletin yapacağı yapılara ait arsa temin eder. 1164

sayılı Arsa Ofisi kanunun 12. maddesi uyarınca, kamu tüzel kişiliğine haiz

kuruluşlarla kamu kuruluşları arsa ihtiyaçlarını Arsa Ofisi Gen. Müdürlüğüne

bildirerek karşılamak zorundadır. Ancak bu talepleri dört ay içerisinde

karşılanamadığı ve bu husus daha önce bir yazı ile bildirilmiş olduğu takdirde,

Kamu kuruluşları ihtiyaç duydukları arsaları hazine, belediye ve diğer

kaynaklardan karşılayabilir.


2.) Hazineden, başka kamu kuruluşlarından yada belediyelerden bağış değişme,

anlaşma vs. biçimlerde:

Ancak bu şekilde temin edilen arsa ve arazilerin ölçekli krokileri ve

kullanım amacı, cins, miktar ve diğer özelliklerinin en geç altı ay içerisinde

Arsa Ofisi Genel Müdürlüğüne bildirmek zorunludur.


3.) Kamulaştırma (istimlak) yoluyla: 6830 sayılı İstimlak Kanunu uyarınca rızai

satınalma veya kamulaştırma yoluyla arsa temin edilmesi durumunda,

öncelikle arsa veya arazinin tasarruf durumunu gösteren kadastro haritası

temin edildikten sonra taşınmazın sahipleri, yüzölçümü, tahmini rayiç bedeli

ve imar durumu tespit edilir ve varsa imar çapı alınarak arsanın kanalizasyon,

yol, elektrik, su, telefon, gaz gibi bağlantıları planda gösterilir. Daha sonra

ilgili yasaya göre kıymet taktiri için Bakanlık onayı alınarak yasa

hükümlerine uyularak kıymet taktiri maliklere bildirilir. Bakanlık oluru ile

teşekkül ettirilen satınalma komisyonu ile malikler anlaşmaya varırlarsa

arsanın Bakanlık adına tescili yapılır. Aksi halde aynı yasanın ilgili

hükümleri gereğince umumi menfaat kararı alınarak kamulaştırma yoluna

gidilir. Mahkeme kararıyla arsanın bedeli devlet tarafından ödenir. Gerekli

planlar yapılarak uygulamaya geçilir.


Yatırımın Planlanması, Yaklaşık Maliyetinin Belirlenmesi D.P.T.

Programına Alınması:

İnşaası istenen herhangi bir yapı veya tesis için bütçeden ödenek ayrılabilmesi

için öncelikle DPT tarafından 5 yıllık kalkınma veya yıllık yatırım planına

alınması gerekir. Bunun için ilgili Yatırımcı Kamu Kuruluşunca belirlenen

ihtiyaca göre düzenlenen ve Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca incelenerek

onaylanan “Ön Proje Formu” yatırım programı teklifi ile DPT’na gönderilir.


Yatırım Programı teklifi DPT’nda, DPT, ilgili kamum kuruluşu ve

Bayındırlık ve İskan Bakanlığı yetkililerinin iştiraki ile görüşülür ve DPT

programına alınması uygun görüldüğü takdirde, konu Yüksek Planlama

Kurulu’na gönderilir. Konu YPL tarafından da uygun görülmesi

halinde TBMM Plan ve Bütçe Komisyonu’na oradan da TBMM Genel

Kurulu’nda görüşülerek kabul edildikten sonra Yatırım Programı Resmi

Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe konulur.

Yukarıda söz edilen ön proje formu yatırım konusu işin toplam maliyetini,

süresini, yıllara göre ödenek dilimlerini de kapsadığından yatırım

programına alınması istenen yapı veya tesisin yaklaşık maliyetinin de

bilinmesine ihtiyaç vardır.


Avan ve Uygulama Projelerinin Hazırlanması:

Yatırım programına alınmış işin yapılabilmesi için gerekli olan mimari,

statik-betonarme ve tesisat projeleri; ön hazırlık programı, arsa bilgileri,

imar durumu ve yürürlükteki kanun ve yönetmeliklere baplı kalınarak

hazırlanmak zorundadır. Uygulama projeleri 1/50, detay projeler 1/20,

1/10 ve 1/5 ölçekli olarak hazırlanır. Projeler hazırlanırken ilgili

kuruluşun ihtiyaçları göz önünde tutulur ve resmi yazı ile proje

üzerindeki muafakatı alınır. Kuruluş bu projeleri kendi veya ilgili

yüklenici yükümlü kılınarak hazırlattırabilir.


Arsa Sınırlarının Belirlenmesi:

İnşaatın yapılacağı parselin köşe noktaları imar yada kadastro planına

uygun olarak ve ileride herhangi anlaşmazlık, çelişki, belirsizlik

doğurmayacak biçimde tespit edilerek sınırlar belirlenmelidir. Gerek

arsa gerekse köşe kazıkları sabit röperlere bağlanmalıdır. Belediye

mücavir alan sınırları içerisinde imar parsel sınırları imar planına uygun

olarak İmar şirketleri yada İmar müdürlüklerinde görevli yetkili

elemanlarca, bu alanların dışındaki arsaların sınırları ise Tapu ve

Kadastro Müdürlüğü Tapu Fen Memurluğu yetkili elemanlarınca

belirlenirler.


İnşaat 1. ve 2. Keşfinin Hazırlanması:

1. Keşfin düzenlenmesi sırasında bina uygulama projeleri ve detaylarının

eksiksiz olması istenir. Fakat genellikle 1. keşifte zemin cinsi, su

durumu, malzeme taşımaları, yapım sırasında meydana gelecek proje

değişiklikleri belirli olmadığından binanın bitmiş imalatlarına göre

yapılan 2. keşfi gerçek maliyeti vermektedir.

Genel Teknik Şartname:

Bu şartname esas itibariyle 24 bölümden oluşmaktadır.

1. Bölüm: Birim Fiyat Analizi ve tarifleri hakkında uygulama notlarını,

2. Bölüm: Taşıma Genel Teknik Şartnamesini,

3. Bölüm: Kazı İşleri Genel Teknik Şartnamesini,

4. Bölüm: Tüneller Genel Teknik Şartnamesini,

5. Bölüm: Balast İşleri Genel Teknik Şartnamesini,

6. –24. Bölümler ise çeşitli inşaat malzemelerinin standart ve tekniğine

uygun vasıf ve kullanma şekillerini açıklamaktadır.


a) Metraj Hazırlanması:

Yapım işlerinde şu gereksinimler için metraj hazırlanmaktadır.

1. Keşif için (İhale Keşfi),

2. Keşif için (kesin Hesap Keşfi),

3. Hakediş düzenlenmesi için,

4. Fiyat Analizi, Ataşman, vs. işler içi

--- Keşif Metrajları, avan projeler ve detay projeleri üzerinden ve Birim Fiyat

listelerindeki her poz için yapılır. Bunun için mahal listelerinden yararlanılır.

--- Keşif Metrajları, hakediş, fiyat analizi, ataşman için yapılan metrajlar ise, her

imalattaki gerçek miktarları bulmak üzere, projeler ve ataşmanlar üzerinden

hassas olarak yapılır.


Kamu İhale İşlem Dosyası, İhale Ön Yeterlik Dokümanı ve Kamu İhale Sözleşmeleri:

İdareler, bu Kanuna göre yapılacak ihalelerde; saydamlığı, rekabeti, eşit muameleyi,

güvenirliği, gizliliği, kamuoyu denetimini, ihtiyaçların uygun şartlarla ve zamanında

karşılanmasını ve kaynakların verimli kullanılmasını sağlamakla sorumludur.

Aralarında kabul edilebilir doğal bir bağlantı olmadığı sürece mal alımı, hizmet alımı ve

yapım işleri birarada ihale edilemez.

Ödeneği bulunmayan hiçbir iş için ihaleye çıkılamaz.

İlgili mevzuatı gereğince Çevresel Etki Değerlendirme (ÇED) raporu gerekli olan işlerde

ihaleye çıkılabilmesi için ÇED olumlu belgesinin alınmış olması zorunludur. Ancak,

olağanüstü haller ve deprem durumlarında ÇED raporu aranmaz.



İhale komisyonunca alınan kararlar bir üst makama iletilerek ihalenin yapılması için

izin alınır. İhalesi yapılacak iş için olur alındıktan sonra idarece yani ihale

komisyonunca ihalesi yapılacak her iş için bir işlem dosyası düzenlenir. Bu dosyada,

- İhale yetkilisinden alınan onay belges

- Yaklaşık maliyete ilişkin hesap cetveli

- İhale dokümanı

- İlân metinleri

- Adaylar veya istekliler tarafından sunulan başvurular veya teklifle

- Gerekli diğer belgeler

İhale komisyonu tutanak ve kararları gibi ihale süreci ile ilgili bütün belgeler

bulunur.


İdari şartnamede ihale konusuna göre asgari aşağıdaki hususların belirtilmesi zorunludur:

a) İşin adı, niteliği, türü ve miktarı, hizmetlerde iş tanımı.

b) İdarenin adı, adresi, telefon ve faks numarası.

c) İhale usulü, ihale tarih ve saati ile tekliflerin nereye verileceği.

d) İsteklilere talimatlar.

e) İsteklilerde aranılan şartlar, belgeler ve yeterlik kriterleri.

f) İhale dokümanında açıklama isteme ve yapılma yöntemleri.

g) Tekliflerin geçerlilik süresi.

h) İhale konusu işin tamamına veya bir kısmına teklif verilmesinin mümkün olup olmadığı, mal alımı ihalelerinde alternatif teklif verilip verilemeyeceği.

i) Ulaşım, sigorta, vergi, resim ve harç giderlerinden hangisinin teklif fiyatına dahil olacağı.

j) Tekliflerin alınması, açılması ve değerlendirilmesinde uygulanması gereken ve bu Kanunda belirtilen usul ve esaslar.

k) İhale kararının alınmasından sözleşmenin imzalanmasına kadar uygulanması gereken ve bu Kanunda belirtilen usul ve esaslar.

l) İhalenin sadece yerli isteklilere açık olup olmadığı ve yerli istekliler lehine fiyat avantajı uygulanıp uygulanmayacağı.


m) Teklif ve sözleşme türü.

n) Geçici ve kesin teminat oranları ile teminatlara ait şartlar.

o) İhale gününden önce ihalenin iptal edilmesinde idarenin serbest olduğu.

p) Bütün tekliflerin reddedilmesi ve ihalenin iptal edilmesinde idarenin serbest olduğu.

r) İhale konusu işin başlama ve bitirme tarihi, yapılma yeri, teslim şartları ve gecikme halinde

alınacak cezalar.

s) Ödeme yeri ve şartlarıyla avans verilip verilmeyeceği, verilecekse şartları ve miktarı ile sözleşme

konusu işler için eğer ödenecekse fiyat farkının ne şekilde ödeneceği.

t) Süre uzatımı verilebilecek haller ve şartları.

u) Vergi, resim ve harçlar ile sözleşme ile ilgili diğer giderlerin kimin tarafından ödeneceği.

v) Yapım işlerinde iş ve işyerinin sigortalanması ile yapı denetimi ve sorumluluğuna ilişkin şartlar.

y) Denetim, muayene ve kabul işlemlerine ilişkin şartlar.

z) Anlaşmazlıkların çözümü.

İNŞAATA HAZIRLIK VE ÖN ÇALIŞMALAR 4735 Sayılı Kamu İhale Sözleşmesi Kanununa göre düzenlenecek sözleşmelerde aşağıdaki

hususların belirtilmesi zorunludur: a) İşin adı, niteliği, türü ve miktarı, hizmetlerde iş tanımı. b) İdarenin adı ve adresi. c) Yüklenicinin adı veya ticaret unvanı, tebligata esas adresi. d) Varsa alt yüklenicilere ilişkin bilgiler ve sorumlulukları. e) Sözleşmenin bedeli, türü ve süresi. f) Ödeme yeri ve şartlarıyla avans verilip verilmeyeceği, verilecekse şartları ve miktarı. g) Sözleşme konusu işler için ödenecekse fiyat farkının ne şekilde ödeneceği. h) Ulaşım, sigorta, vergi, resim ve harç giderlerinden hangisinin sözleşme bedeline dahil olacağı. i) Vergi, resim ve harçlar ile sözleşmeyle ilgili diğer giderlerin kimin tarafından ödeneceği. j) Montaj, işletmeye alma, eğitim, bakım-onarım, yedek parça gibi destek hizmetlerine ait şartlar.

k) Kesin teminat miktarı ile kesin teminatın iadesine ait şartlar. l) Garanti istenilen hallerde süresi ve garantiye ilişkin şartlar. m) İşin yapılma yeri, teslim etme ve teslim alma şekil ve şartları. n) Gecikme halinde alınacak cezalar. o) Mücbir sebepler ve süre uzatımı verilebilme şartları. p) Denetim, muayene ve kabul işlemlerine ilişkin şartlar. r) Yapım işlerinde iş ve işyerinin sigortalanması ile yapı denetimi ve sorumluluğuna ilişkin şartlar. s) Sözleşmede değişiklik yapılma şartları.


t) Sözleşmenin feshine ilişkin şartlar. u) Yüklenicinin sözleşme konusu iş ile ilgili çalıştıracağı personele ilişkin sorumlulukları. v) İhale dokümanında yer alan bütün belgelerin sözleşmenin eki olduğu. y) Anlaşmazlıkların çözümü. Gibi temel ve esas konulara ilişkin uygulama hükümleri ve detaylara yer verilir.


İnŞaata hazirlik ve Ön ÇaliŞmalar

Documents