ingatlanforgalmi ÉrtÉkbecslÉs minta · 2011-08-18 · minta [14 / 1] 2011. augusztus 07 abix...

Minta

[14 / 1] 2011. augusztus 07

www.ingatlan-ertekbecslok.hu

ABIX INGATLAN Kft.

2030 Érd Alispán utca 16 Cégjegyzékszám: Cg.13-09-134536

Adószám: 13602248-3-13

Maul László

Ing. közv. névj. szám: 3801/2006 Mobil: 06-70-701-8315 E-mail: [email protected]

INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS

2074 Perbál, belterület 804hrsz. kazánház helyiség és földterület

Szakmai szervezetek:

Budapest, 2011. augusztus 07

Minta

[14 / 2] 2011. augusztus 07


ABIX INGATLAN Kft.


Adószám: 13602248-3-13

Maul László


AZ ÉRTÉKELT INGATLAN MEGNEVEZÉSE ÉS ADATAI

Az ingatlan megnevezése: Település (város, kerület):

Irányítószám: Helyrajzi szám:

Kazánház és földterület Perbál 2074 804

TULAJDONVISZONYOK

Tulajdoni helyzet/forgalomképesség: Értékelt érdekeltség:

Forgalomképes Tulajdonjog

AZ INGATLAN LEGFŐBB JELLEMZŐI

Telek alapterülete: Közművesítettség:

Épület alapterülete: Jelenlegi funkció:

75m2 Vezetékes víz és elektromos áram 18.75m2

Lakatlan, használaton kívüli

ÉRTÉKELÉS

Értékelés célja: Értékelés alkalmazott módszere:

Értékelés fordulónapja: Megrendelő megnevezése:

Piaci forgalmi érték meghatározása Piaci összehasonlító 2011-08-07 Melkvi Dániel

Minta

[14 / 3] 2011. augusztus 07


ABIX INGATLAN Kft.


Adószám: 13602248-3-13

Maul László


A SZAKÉRTŐI JELENTÉS TÁRGYA, AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA

Melkvi Dániel megbízta az ABIX Ingatlan Kft.(2030 Érd, Alispán utca 16.)-t, a

2074 Perbál belterület \"Egyetértés lakótelep\" cím alatti, 804 helyrajzi számú

egykori hő központ és egy meghatározott telekterület értékelésével.

Az ingatlanértékelés célja a piaci forgalmi érték megállapítása.

A megbízó, az ingatlan

A megbízó utasításai

A megbízó, az értékelés megrendelése során olyan utasítást nem adott, illetve olyan

kéréssel nem állt elő, amely az értékelés módszerére és különösen annak az

eredményére vonatkozott volna, illetve amely az értékelő szakmai munkáját

bármilyen formában befolyásolta volna.

Az értékbecslés célja

A vonatkozó rendelkezések és szabályozások alapján a piaci, forgalmi érték

meghatározása.

Minta

[14 / 4] 2011. augusztus 07


ABIX INGATLAN Kft.


Adószám: 13602248-3-13

Maul László


A SZAKÉRTŐI VIZSGÁLAT MÓDSZERE

Az értékelés az EVS 2003, valamint a 26/2005. (VIII.11.) PM rendelettel módosított

25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet előírásai alapján készült.

AZ INGATLAN ÉRTÉKELÉS ALKALMAZOTT MÓDSZERE

Piaci összehasonlító megközelítés

A módszer lényege az, hogy a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált

vagyontárgyak összehasonlításra kerülnek az értékmeghatározás tárgyát képező

ingatlannal.

Az összehasonlítás körébe bevont ingatlanok és a vizsgált vagyontárgy közötti

különbözőségek ismeretében kiigazításokat kell tenni olyan eltérésekre, mint pl. az

értékesítés vagy ajánlat feltételei, az ingatlan fekvése, fizikai és gazdasági jellemzői,

használati módja és az értéknek az ingatlantól független összetevői.

Az így kapott számítások eredményei többnyire kijelölik azt a tartományt, amelyben a

vizsgált ingatlanérték majd elhelyezkedik.

A jelenlegi piaci körülmények alapján, az összehasonlításhoz felhasznált árak, a

vizsgált ingatlan környezetében, eladásra kínált ingatlanok tulajdonosaitól szerzett

információkból valamint a környékbeli ingatlanirodák kínálati adattárából

származnak.

A kínálati árak nagyságrendjéhez a szakmai gyakorlat szerint 5-15% (egyedi elbírálás

szerint)-al alacsonyabb összeget célszerű figyelembe venni, mert az esetek nagy

részében az alku során, ilyen mértékű csökkenés mellett realizálódnak a jogügyletek!

Ezek statisztikai adatai alapján meghatározzuk az ingatlan értékének számításához

szükséges fajlagos Ft/m2 közép árat.

A vizsgált ingatlan környezetében 8 db, hasonló paraméterű ingatlant találtam,

melyek közül 4 db volt összehasonlításra alkalmas.

Minta

[14 / 5] 2011. augusztus 07


ABIX INGATLAN Kft.


Adószám: 13602248-3-13

Maul László


HELYSZÍNI SZEMLE ÉS IDŐPONTJA

A szakértői jelentés elkészítése érdekében tanulmányoztuk a megbízó által a

rendelkezésünkre bocsátott dokumentumokat, információkat.

Adatokat gyűjtöttünk az ingatlan környezetéről, a térség ingatlanpiaci helyzetéről.

Helyszíni szemlét tartottunk az ingatlanon 2011-07. hónapban, melyen jelen volt az

értékbecslés megbízója.

A helyszíni szemle során nem került sor műszaki épületdiagnosztikai mérésekre, ezért

az esetlegesen fennálló, de szemrevételezéssel nem észlelhető értékbefolyásoló

tényezőkre, mint például: a rejtett szerkezeti hibák, a talajfelszín és burkolatok alatt

problémákra nem terjed ki a Szakvélemény.

FELHASZNÁLT DOKUMENTUMOK

Térkép, helyszínrajz, fotók.

Minta

[14 / 6] 2011. augusztus 07


ABIX INGATLAN Kft.


Adószám: 13602248-3-13

Maul László


AZ INGATLAN ELHELYEZKEDÉSE

A megtekintett és értékelendő ingatlan Perbálon Kisperbál településrészen, az átmenő

forgalommal nem terhelt, csendes, fás Egyetértés lakótelep területén. A környék

infrastruktúrája jó, teljesen kiépített, a közutak járhatóak, a közvilágítás és a

közműellátottság teljes. A környéken az ingatlan értékét negatívan befolyásoló

kereskedelmi, vagy ipari ingatlan nem található.

A terület gyéren beépített, jellemzően családi házak, ikerházak és kis lakásszámú

társasházak találhatóak itt. A perbáli un. \"Egyetértés lakótelep\" egy 1975-ben

létesült sorházakból álló, lakópark jellegű épületegyüttes.

A téglaépítésű házak statikailag jó állapotúak, a homlokzat dísztégla burkolata egyedi

külsőt kölcsönös az ingatlanoknak.

Minta

[14 / 7] 2011. augusztus 07


ABIX INGATLAN Kft.


Adószám: 13602248-3-13

Maul László


AZ ÉRTÉKBECSLÉS TÁRGYA

A vizsgált ingatlan a társasház közös tulajdonában álló, egykori hő központ egy

meghatározott része és egy meghatározott telekrész.

A vizsgált ingatlan tételesen:

- 37.515m2 egykori kazánház

- A kazánház előtt 32m2 telekterület

- a kazánház mögött 43m2 telekterület

AZ INGATLAN LEÍRÁSA

Az ingatlan-nyilvántartás szerinti állapot bemutatása

A nyilvántartási állapot bemutatása, a megbízó által elmondottak alapján került

megállapításra.

A megbízó szóban nyilatkozott arról, hogy az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatban

szolgáltatott adatok a valóságnak megfelelnek. Továbbá tudomásul vette, hogy az

értékbecslő a kapott információkat nem köteles ellenőrizni.

Természetbeni leírás

Az épület jelenleg használaton kívüli, sem fűtés, sem víz- vagy hőszigetelés nincs az

épületben.

A nyílászárók vagy hiányoznak, vagy nagyon rossz állapotúak. Az ingatlan romos, az

egykori kazán és a szerelvényeinek elbontása után nem történt helyreállítási munka,

így a beltérben törmelékek találhatóak.

Az épület, az épületszerkezetek jellemzése:

Az épület vizsgálatára a szemrevételezéses épületdiagnosztika módszereivel került

sor. Az ilyen típusú vizsgálatok esetében feltárásokra (a takart szerkezetek vizsgálata

érdekébeni bontásokra), műszeres vizsgálatokra és mérésekre, statikai és egyéb

számításokra nem kerül sor.

Minta

[14 / 8] 2011. augusztus 07


ABIX INGATLAN Kft.


Adószám: 13602248-3-13

Maul László


A vizsgálatot végző szakember véleményének kialakításakor a helyszínen látható,

tapintható, hallható és szaglással érzékelhető jelenségekre, valamint a jelenlévő

tulajdonosoktól kapott információkra, továbbá elméleti és gyakorlati szakmai

ismereteire támaszkodik.

A bejárás során saját használatra feljegyzéseket, illetve digitális fényképeket

készítettem.

A fényképek jelen írásos anyagba beillesztésre kerültek.

A vizsgált épület statikailag ép, nem láthatóak sem talajsüllyedés következtében

kialakult repedések, sem talajvíz elleni szigetelési hiányosság miatti károsodás

nyomai.

Az épületet hagyományos építési móddal építették. Ennek megfelelően az alapok

feltételezhetően beton sávalapok.

A felmenő szerkezeteken (teherhordó falakon, födémeken) olyan káros elváltozás,

repedés nem tapasztalható, mely alapozási hiányosságokra utalna.

A teherhordó falak téglából készültek.

A vizsgált ingatlan egy légterű helyiségből áll.

A megbízó által szolgáltatott alaprajz alapján készült helyiséglistát jelen értékbecslés

is tartalmazza. Az ingatlan vizsgálatakor a területek tényleges és redukált (hasznos)

alapterülete is figyelembe lett véve.

HELYISÉGLISTA

Megnevezés: Alapterület: Redukció: (%) Redukált terület: Helyiség jellemzése:

I. Helyiség 37,515 m2 0,5 18,7575 m2 Beton aljzat, téglafalak vakolva és festve. A belső homlokzat több helyen sérült.

Alapterület: 37,515 m2 18,7575 m2

Minta

[14 / 9] 2011. augusztus 07


ABIX INGATLAN Kft.


Adószám: 13602248-3-13

Maul László


FUNKCIONÁLIS ALAPRAJZI VÁZLAT

Minta

[14 / 10] 2011. augusztus 07


ABIX INGATLAN Kft.


Adószám: 13602248-3-13

Maul László


MŰSZAKI LEÍRÁS

Alapozás: Csömöszölt, beton sávalapozás

Teherhordó falazat: ikersejt tégla

Födémszerkezet: monolit vasbeton lemezfödém

Válaszfalak: tömör téglafal

Tetőszerkezet: lapos tető

Belmagasság: 3,35 - 4,45 méter

Az értéket befolyásoló tényezők:

Pozitív

- jó környezet

Negatív

- kémény az épület mögött (nem elbontható)

- nagyon rossz állapot (lakatlan, használaton kívüli)

A megadott telekterületek (első és hátsó) hasonló adottságú, kivéve a kémény megléte

az épület mögötti telekrészen.

A teljes telekterület: 75m2

Az ingatlan jelenleg csak víz és elektromos áram közművel rendelkezik, de a gáz és a

szennyvízcsaton elérhető

A telek értéke külön is meg lett határozva.

A vizsgált telekterület piaci, forgalmi értéke, melyre a jelen értékbecslés

eredményével azonos korlátozások és szabályok vonatkoznak: 369.450.-Ft.

Minta

[14 / 11] 2011. augusztus 07


ABIX INGATLAN Kft.


Adószám: 13602248-3-13

Maul László


NYILATKOZATOK, ALAPFELTÉTELEZÉSEK, KORLÁTOZÁSOK,

SZABÁLYOZÁSOK

Jelen ingatlan értékbecslés csak teljes egészében értelmezhető, abból egyes

megállapításokat vagy részleteket kiragadni es önmagukban felhasználni nem szabad.

Az ingatlan megállapított értéke és az értékbecslés készítőjének díjazása között nincsen

semminemű kapcsolat.

Véleményt jogi ügyekben az értékbecslő nem nyilvánít. Az értékbecslő nem végzett az

ingatlan jogi helyzetére vonatkozó vizsgálatokat, kizárólag az átvett adatszolgáltatásokra

vagy a beszerzett dokumentumokra támaszkodott.

A kapott információk megbízhatónak tekinthetők, de valódiságukért nem vállalható

felelősség.

Nem képezte a megrendelés tárgyát az ingatlanhoz kapcsolódó kötelezettségek vizsgálata,

sem az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogok és tények feltárása.

A tulajdonjoggal kapcsolatos adatokat a megbízóktól kapta az értékelő. Feltételezhető,

hogy a tulajdonjog forgalomképes es nem terheli semmilyen jelzálogjog vagy egyéb

kötelezettség azon kívül, amely a megbízó adatszolgáltatása alapján konkrétan megemlítésre

került a szakvéleményben.

Az ingatlan tehermentes állapotban lett értékelve.

Az ingatlan műszaki állapotának felmerése szemrevételezéssel történt, a megállapított

értek a szemrevételezéskori állapotra vonatkozik. Nem képezte értékelés tárgyát az ingatlan

mobil felszerelése, bútorzata, csupán a beépített berendezések, gépészeti egységek és

rendszerek.

Ezen értékbecslés az értékelő előzetes engedélye nélkül sem egyben, sem részeiben nem

publikálható, megadottól eltérő célra nem használható, az értékbecslésről másolat nem

készíthető.

Az értékbecslés 90 napig, érvényes.

Minta

[14 / 12] 2011. augusztus 07


ABIX INGATLAN Kft.


Adószám: 13602248-3-13

Maul László


ÉRTÉKTANÚSÍTVÁNY

(2074 Perbál, belterület 804hrsz. kazánház helyiség és földterület)

A vizsgált ingatlan becsült, forgalmi értéke teher-, per- és igénymentesen az értékelés

fordulónapján az előzőekben írtak és a rendelkezésre álló adatok alapján:

(18.75m2 x 59.171.-Ft =1.109.456.-Ft)

1.100.000.- Ft1

azaz egymillió-egyszázezer forint.1

Korlátozások, amelyek mellett a megállapított érték érvényes:

A helyszíni szemle megállapításait, az értékelési módszer leírását, az alkalmazott

korrekciós tényezőket jelen forgalmi értékbecslés tartalmazza, melyekkel jelen

értéktanúsítvány szoros egységet alkot, azok nélkül értelmezése és felhasználása nem

megengedett.

Az értékelés fordulónapja: 2011. augusztus 07.

Jelen értékbecslés három hónapig (azaz 90 napig) érvényes.

Későbbi felhasználás esetén aktualizálni kell.

Budapest, 2011. augusztus 07.

1 Az ingatlan tényleges forgalmi értékét az áralku során kialakított, a szabad piacon megkötött

adásvételi szerződésben meghatározott és kifizetett vételár határozza meg.

Minta

[14 / 13] 2011. augusztus 07


ABIX INGATLAN Kft.


Adószám: 13602248-3-13

Maul László


PIACI ÖSSZEHASONLÍTÁS (Telek)

4468 + 3684 + 7988 + 3565

----------------------------------- = 4926.-Ft./m2 x 75m2 = 369.450.-Ft.

4

Az ingatlan címe vizsgált ingatlan 2074 Perbál 2074 Perbál 2074 Perbál 2074 Perbál

Környezet hasonló hasonló hasonló hasonló

Típus belterületi telek belterületi telek belterületi telek belterületi telek belterületi telek

Alapterület: 75m2 1560m2 5999m2 798m2 3100m2

Vezetékes víz van elérhető elérhető van elérhető

Elektromos áram van elérhető elérhető van elérhető

Gáz elérhető elérhető elérhető van elérhető

Szennyvíz csatorna elérhető elérhető elérhető van elérhető

Ár szorzó - 0.15 - 0.15 -0.15 -0.15

Ár 8.200.000.-Ft. 26.000.000.-Ft. 7.500.000.-Ft 13.000.000.-Ft.

Fajlagos m2 ár

(ezer Ft./m2)

5256.-Ft. 4334.-Ft. 9398.-Ft. 4194.-Ft.

Korrekciós tényező 1 0.85 0.85 0.85 0.85

Korrigált, fajlagos m2

ár (ezer Ft./m2)

4468.-Ft. 3684.-Ft. 7988.-Ft. 3565.-Ft.

Minta

[14 / 14] 2011. augusztus 07


ABIX INGATLAN Kft.


Adószám: 13602248-3-13

Maul László


PIACI ÖSSZEHASONLÍTÁS

64.134 + 54.450 + 58.928

-------------------------------- = 59.171- Ft/m2

3

18.75m2 x 59.171.-Ft =1.109.456.-Ft Kerekítve:1.100.000.-Ft

Az ingatlan

címe

vizsgált ingatlan 2074 Perbál 2074 Perbál 2074 Perbál

Környezet

Típus kazánház sorházi lakás családi ház családi ház

Alapterület: 18.75m2 78m2 191m2 140m2

Épület állapota

felújítandó közepes állapotú

-0.025

felújítandó jó állapotú

-0.025

Lakótér állapota felújítandó közepes állapotú

-0.025


-0.025

Műszaki állapot felújítandó közepes állapotú

-0.025


-0.025

Fűtés nincs központi fűtés,

egyedi mérővel

-0.025

gáz- cirkó

-0.025

vegyes

-0.025

Szobák /

félszobák száma

1 / 0 1 / 1 4 / 0

2 / 1

Fürdősz. száma 0 1

-0.025

1

-0.025

1

Ár szorzó - 0.15 - 0.15 - 0.15

Ár 6.900.000.-Ft. 13.000.000.-Ft. 11.000.000.-Ft.

Fajlagos m2 ár

(ezer Ft./m2)

88.461.-Ft. 68.063.-Ft. 78.571.-Ft.

Korrekciós

tényező

1 0.725 0.80 0.75

Korrigált,

fajlagos m2 ár

(ezer Ft./m2)

64.134.-Ft. 54.450.-Ft. 58.928.-Ft.

ingatlanforgalmi ÉrtÉkbecslÉs minta · 2011-08-18 · minta [14 / 1] 2011. augusztus 07 abix...

Documents