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INFORME TECNICO

CONJUNTO RESIDENCIAL DAYASOL CONFORMADO POR 24 VIVIENDAS ADOSADAS UBICADAS EN LA MANZANA

CONFORMADA POR LA C/ VIRGEN DE MONSERRATE, Nº 8, C/ GENERAL MOSCARDO, C/ EN PROYECTO 3 Y C/ AZARBE

DEL TÉRMINO MUNICIPAL DE DAYA VIEJA (ALICANTE)

INFORME TÉCNICO DE 24 VIVIENDAS ADOSADAS Situación C/ Virgen de Monserrate, nº 8 de DAYA VIEJA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DAYASOL

Vicente Mojica Galindo

Arquitecto – Master en Restauración Arquitectónica – Master en Seguridad e Higiene en la Construcción

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INDICE 1.- IDENTIFICACIÓN DEL ENCARGO.

1.1.- ANTECEDENTES. 1.2.- PETICIONARIO. 1.3.- REDACTOR. 1.4.- IDENTIFICACION DEL EDIFICIO. 1.5.- DOCUMENTACION. 2.- DESCRIPCION DE LAS PATOLOGÍAS OBSERVADAS. 2.1.- HUMEDADES GENERALIZADAS EN PARTICIONES, CERRAMIENTOS,

CARPINTERÍA, PAVIMENT DE LA PLANTA SEMISÓTANO, ETC. 2.1.1.- DESCRIPCIÓN DE LAS PATOLOGÍAS 2.1.2.- CAUSA O CAUSAS POSIBLES DE DICHAS PATOLOGÍAS 2.1.3.- SISTEMA DE REPARACIÓN PROPUESTO

3.- CONCLUSIONES AL DICTAMEN TECNICO. 4.- PRESUPUESTO ESTIMADO DE LAS REPARACIONES. 4.1.- HUMEDADES GENERALIZADAS EN PARTICIONES, CERRAMIENTOS,

CARPINTERÍA, PAVIMENTO DE LA PLANTA SEMISÓTANO, ETC. 5.- DOCUMENTACION FOTOGRAFICA. RELACIÓN DE FOTOGRAFIAS MAS SIGNIFICATIVAS DE CADA UNA DE LAS VIVIENDAS DONDE SE APRECIAN LAS HUMEDADES. 6.- DOCUMENTACION GRÁFICA.

1. COPIAS DE PLANOS DE PROYECTO - PLANTA BAJA. MOBILIARIO

- PLANTA SEMISOTANO. MOBILIARIO - ALZADOS PRINCIPALES - ALZADO LATERAL IZQUIERDO (C/ Virgen de Monserrate) - SECCIÓN A-B (Transversal) - PLANTA SEMISOTANO. INSTALACIÓN DE FONTANERÍA Y SANEAMIENTO - PLANTA ARMADURA LONGITUDINAL Y TRANSVERSAL. INFERIOR 2. COPIA DE DOCUMENTOS SIGNIFICATIVOS - ACTA DE LA COMUNIDAD DE 07 DE JULIO DE 2.004 - CONTESTACIÓN AL ACTA POR PARTE DEL PROMOTOR-CONSTRUCTOR - ESCRITO DEL ALCALDE DE DAYA VIEJA AL PROMOTOR-CONSTRUCTOR - FICHA JUSTIFICATIVA DEL KG DEL EDIFICIO (NBE-CT-79)




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VICENTE MOJICA GALINDO, ARQUITECTO, MASTER EN RESTA URACIÓN

ARQUITECTÓNICA, MASTER EN SEGURIDAD E HIGIENE EN LA CONSTRUCCIÓN, ADSCRITO AL COLEGIO TERRITORIAL DE AR QUITECTOS

DE ALICANTE, CON EL Nº: 3.111 DE COLEGIADO.

Dice: “Juro decir verdad de haber actuado con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer, como lo que sea susceptible de causar perjuicio a

cualquiera de las partes, siendo conocedor de las sanciones en que podría incurrir por incumplimiento de mi deber como perito”. Y a continuación redacta el siguiente:

INFORME 1.- IDENTIFICACIÓN DEL ENCARGO.

1.1.- ANTECEDENTES. A requerimiento de D. HENRY GRADY, en su calidad de Presidente de la Comunidad de Propietarios de URBANIZACION DAYASOL BLOQUE 1, bloque destinado a Viviendas Adosadas, con un total de veinticuatro (24), desarrollado en tres plantas sobre rasante y semisótano, ubicado en la manzana conformada por la C/ Virgen de Monserrate, nº 8, C/ General Moscardo, C/ En Proyecto 3 y C/ Azarbe del casco urbano de Daya Vieja, se me encarga el reconocimiento de la edificación existente, con la finalidad de emitir informe-dictamen sobre las patologías que han aparecido en él. Con tal fin se giraron visitas el pasado mes de Enero y Febrero del presente año, tomándose los datos oportunos que junto con la información facilitada por la comunidad, han servido de base del presente informe, en el que se describen las patologías, así como sus causas, soluciones técnicas para su reparación y presupuesto estimado para corregir los defectos detectados. En cuanto al presupuesto, señalar que, dadas las características de la obra, el mismo aparece referido a precios de mercado. 1.2.- PETICIONARIO. Nombre : HENRY GRADY Cargo: Presidente de la Comunidad Dirección: C/ Virgen de Monserrate, nº 8, Vivienda 4 Municipio: 03177 DAYA VIEJA (ALICANTE). 1.3.- REDACTOR. Nombre : VICENTE MOJICA GALINDO Arquitecto: Colegiado: 3.111 Dirección: C/ Almórida, nº 19 Municipio: 03203 ELCHE (ALICANTE).




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1.4.- IDENTIFICACION DEL EDIFICIO. El edificio, al que corresponde este informe, se encuentra situada en la manzana conformada por la C/ Virgen de Monserrate, nº 8, C/ General Moscardo, C/ En Proyecto 3 y C/ Azarbe del casco urbano de Daya Vieja. Se trata de un edificio exento, desarrollado en tres plantas sobre rasante y planta semisótano para un total de veinticuatro (24) viviendas desarrolladas individualmente en dos plantas (planta baja y semisótano y planta primera y ático), con entradas independientes desde las calles donde dan frente (C/ General Moscardo y C/ Azarbe), con proyecto de fecha Julio de 2.002, encontrándose en la actualidad utilizado por sus propietarios como vivienda habitual.

Planta Baja:

- Salón-Comedor, Cocina, Aseo y Porche exterior.

Planta Semisótano:

- Dos Dormitorios, Sala y Baño. La cimentación esta constituida por una losa de hormigón armado, con un atado perimetral para darle mayor rigidez al conjunto y compensar las acciones horizontales. El nivel freático se ha detectado; según el Estudio Geotécnico realizado por la empresa CEICO (memoria del proyecto) a -1,30 m desde la boca del sondeo. La estructura portante del edificio está constituida por pórticos ortogonales formados por pilares y vigas de hormigón armado embebidas en el canto del forjado, aligerado con forjado unidireccional de canto 25+5 cm compuesto por viguetas semiresistentes y bovedillas de mortero de cemento. El cerramiento del semisótano esta compuesto por un muro de contención de hormigón armado y por un ladrillo hueco de 8,5 cm de espesor. Las fachadas se encuentran revestidas con mortero monocapa raspado. La cubierta es de teja mixta cerámica y azotea transitable. El pavimento de las viviendas es de plaqueta cerámica. Los techos están, parte, guarnecidos y enlucidos de yeso y parte, con placas de escayola lisa con moldura perimetral. La tabiquería interior es de ladrillo cerámico hueco doble de 7 cm de espesor, guarnecidos y enlucidos por ambas caras con yeso y pintados al gotelé en todas las dependencias a excepción de las zonas húmedas que van alicatadas de azulejo cerámico.




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1.5.- DOCUMENTACION. A este informe se acompañan 88 fotografías en las que se aprecian las patologías existentes en el conjunto de la edificación estudiada.

Datos de Proyecto: Promotor: Residencial Vista Alegre, S.A. Constructor: Residencial Vista Alegre, S.A. Arquitecto - Autor y Director de la Obra:

Juan Amores Romero Arquitecto Técnico – Director de la Ejecución Material:

José Angel Enquiranos Martinez

Documentación facilitada: Proyecto Básico y de Ejecución realizado por D. Juan Amores Romero en su calidad de Arquitecto de la Sociedad Juan Amores Romero, S.L., para 24 Viviendas Adosadas en C/ General Moscardo de Daya Vieja.

2.- DESCRIPCIÓN DE LAS PATOLOGÍAS OBSERVADAS, CAUSA DE ESTAS Y SISTEMA DE REPARACIÓN PROPUESTO 2.1.- HUMEDADES GENERALIZADAS EN PARTICIONES, CERR AMIENTOS,

CARPINTERÍA, PAVIMENTO DE LA PLANTA SEMISÓTANO, ETC .

Se observan humedades generalizadas en todas las dependencias de la planta semisótano de las doce viviendas de planta baja.

2.1.1.- DESCRIPCIÓN DE LAS PATOLOGÍAS

- Humedades y eflorescencias en la tabiquería que conforman la distribución de las dependencias de la planta semisótano.

- Humedades y eflorescencias en marcos, premarcos y tapajuntas de la carpintería de

la planta semisótano; tanto en puertas de paso como de armarios empotrados..

- Desconchados en la pintura de la tabiquería y cerramientos que conforman la distribución de las dependencias de la planta semisótano.

2.1.2.- CAUSA O CAUSAS POSIBLES DE DICHAS PATOLOGÍAS

Para hacernos una idea de las causas que han provocado estas patologías vamos a

describir la instalación de saneamiento que discurre por la planta semisótano, perteneciente a las viviendas con acceso desde la planta baja.




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A).- DESCRIPCIÓN DE LAS VIVIENDAS CON PLANTA SEMISÖTANO

Las viviendas de la planta baja tienen planta semisótano habilitada como vivienda, con

dos dormitorios, sala y un cuarto de baño, con acceso a la planta baja por medio de escalera interior.

Las tuberías individuales de los sanitarios de los cuartos de baño ubicados en la planta

semisótano están conectadas a la red de saneamiento general mediante tubería de PVC a la que van acometiendo directamente (inodoro) o por medio de bote sifónico (bañera, lavabo y bidé) que discurre longitudinalmente, por el centro del bloque, de Oeste a Este.

Esta tubería general de saneamiento que recoge las aguas negras producidas en las

dependencias húmedas de las viviendas, en todas sus plantas, se proyecta en horizontal con una pequeña inclinación, embebida en la cámara que conforma la losa de cimentación y el suelo de la planta semisótano, hasta su conexión con el alcantarillado general de la calle (se adjunta croquis explicativo de la instalación).

Según proyecto estaba previsto ejecutar dos acometidas independientes al alcantarillado

general para la evacuación de las aguas negras de las veinticuatro viviendas que conforman el edificio, dividiéndolo en dos mitades; una conexión a cada calle lateral (se adjunta copia del plano donde se puede apreciar la solución de proyecto). Al haberse ejecutado una solo acometida, la ubicada en la calle del lado Este de la manzana, implica que la tubería tenga menos pendiente (a mayor recorrido menor pendiente a igual desnivel) con el consiguiente peligro de posibles obstrucciones futuras.

La planta semisótano de la urbanización, como si se tratara de un vaso, tiene como suelo o elemento en contacto con el terreno una losa de hormigón armado y como cerramiento un muro perimetral de hormigón armado. Dentro de ese cerramiento de hormigón se levanta la tabiquería interior que separa las viviendas y, dentro de estas, los tabiques que conforman las dependencias de las viviendas en dicha planta.

En las caras del muro perimetral que conforma el cerramiento de la urbanización de la

planta semisótano, parcialmente sumergido bajo el agua (nivel freático), definido como la profundidad a la que se encuentra el agua subterránea, se colocó una lámina impermeabilizante y una capa de drenaje (como se aprecia en las calicatas realizadas en las viviendas 6 y 8), que no cubre toda la superficie exigible de dicho muro y cimentación en contacto con el terreno, precisamente la parte que está en contacto con el nivel freático, no existiendo ningún tipo de impermeabilización en la base de la cimentación, para su correcto funcionamiento. En el proyecto también se disponía un drenaje de dicho muro perimetral por medio de la colocación de un tubo de drenaje (se adjunta detalle constructivo).

B).- DRENAJE PREVISTO Y NO EJECUTADO

Para paliar las consecuencias del problema que podía acarrear el nivél freático o el agua

en contacto con el cerramiento en contacto con el terreno, el proyecto previno la ejecución de un sistema de drenaje perimetral para aminorar parcialmente las consecuencias que pudiesen provocar dichas aguas subterráneas, tanto las existentes en el subsuelo como las aportadas por la lluvia (se adjunta plano de proyecto nº 06.2 en el que se detalla el drenaje a ejecutar).




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Ese drenaje hubiese recogido las aguas existentes en la base en contacto con la

cimentación para conducirlas a través de una tubería al alcantarillado general, eliminando posibles patologías en estos elementos y, en el futuro, en el interior de las viviendas.

SIN EMBARGO, EL DRENAJE PREVISTO NO FUE EJECUTADO

Dos causas son las que han motivado las humedades existentes en la planta semisótano del edificio, una inminente, cuyos efectos se han visto de inmediato: A) INUNDACIÓN

El pasado mes de septiembre 2.009 por causa de las fuertes lluvias acaecidas en el municipio, el nivel del alcantarillado general de la calle subió y éste agua retornó por la tubería general de saneamiento de la comunidad y se desbordó por los sanitarios (inodoros y bañeras) ubicados en los cuartos de baño de la planta semisótano.

Lo que motivo tal desbordamiento por los sanitarios se debe a que:

a).- La tubería de general de saneamiento que recoge las aguas negras de todas las viviendas y de los baños ubicados en la planta semisótano queda casi al mismo nivel que el alcantarillado general de la calle. Por el efecto de los vasos comunicantes (si se tienen dos recipientes comunicados y se vierte un líquido en uno de ellos en éste se distribuirá entre ambos de tal modo que, independientemente de sus capacidades, el nivel de líquido en uno y otro recipiente sea el mismo. Éste es el llamado principio de los vasos comunicantes, que es una consecuencia de la ecuación fundamental de la hidrostática. Si se toman dos puntos A y B situados en el mismo nivel, sus presiones hidrostáticas han de ser las mismas, es decir: luego si pA = pB necesariamente las alturas hA y hB de las respectivas superficies libres han de ser idénticas hA = hB.), el agua retornará y saldrá por los desagües de los aparatos sanitarios de los cuartos de baño de la planta semisótano ante cualquier subida del nivel del alcantarillado general motivado por lluvias (máxime la frecuencia de la gota fría en la zona) o incluso por alguna obstrucción en la red general pública. Esta instalación de riesgo no conecta una planta semisótano para uso de garaje, sino que según proyecto la planta semisótano estaba destinada al uso de vivienda. Por lo anterior debían haberse extremado las medidas preventivas para evitar los perjuicios que de hecho se han ocasionado.

El agua ha entrado en las viviendas por el retorno del agua desde el alcantarillado

general de la calle, por eso la solución sería instalar una válvula antiretorno en la tubería general de saneamiento del edificio antes de su conexión con el alcantarillado general.

Con esta válvula nunca podría retornar o introducirse en la tubería general de la

Comunidad el agua que circule por el alcantarillado público, quedando protegidas así la planta semisótano de las viviendas de planta baja.




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El origen de estas patologías tienen carácter ruinógeno y funcional y se deben a:

- Retorno del agua desde el alcantarillado general de la calle, por la tubería de

saneamiento general del edificio hacia el interior de la planta semisótano, provocando la inundación de esta planta y la absorción por capilaridad de la tabiquería y cerramientos en contacto con el suelo.

La otra causa que puede provocar humedades en la planta semisótano es mas lenta, sus efectos se apreciarán a largo plazo y se ha detectado a consecuencia de estudiar el proyecto del edificio y es consecuencia de una falta de impermeabilización y aislamiento térmico que hagan más habitables las estancias de la planta semisótano para el uso de vivienda. B) AISLAMIENTO

Con anterioridad a la realización de este Informe sobre las patologías existentes en la planta semisótano del edificio Dayasol 1, existen antecedentes de la existencia de humedades en dicha planta, como así se pone de manifiesto en el acta de la Comunidad de fecha 7 de Julio 2004 (se adjunta copia); así como la contestación que la empresa promotora- constructora da al problema de dichas humedades por escrito con fecha 5 de agosto 2004 (se adjunta copia).

En fecha 10 de Diciembre 2009 la Técnica Municipal del Ayuntamiento de Daya

Vieja, a petición de la Alcaldía, realiza Informe Técnico (se adjunta copia), con nº de expediente 01/09, sobre las patologías detectadas en la planta semisótano del edificio y el Alcalde remite escrito al gerente de la empresa promotora del edificio recordándole, la advertencia que le hizo en su día, de la no conveniencia de habilitar un semisótano para uso de vivienda dadas las características del terreno del municipio de Daya Vieja (se adjunta copia).

La NBE-CT-79 “Condiciones Térmicas en los Edificios”, de obligado cumplimiento en este proyecto, tiene como finalidad la de conseguir un ahorro de energía, estableciendo las condiciones térmicas exigibles a los edificios a través de una adecuada construcción de estos, incluyendo, además de prescripciones encaminadas al ahorro de energía, otros aspectos térmicos o higrotérmicos que afecten a la edificación y a sus condiciones de habitabilidad , incidiendo en aspectos como los fenómenos de condensación en cerramientos exteriores que afectan al bienestar de los usuarios de los edificios, quedando responsabilizado de su cumplimiento, los profesionales que redacten proyectos de ejecución de edificios, las entidades o instituciones que intervengan en el visado, supervisión e informe de dichos proyectos, los constructores y los directores facultativos de las obras de edificación; así como las entidades de control técnico que intervengan en cualquiera de las etapas de este proceso.

En el proyecto de ejecución redactado por el Arquitecto D. Juan Amores Romero, se adjunta la ficha justificativa del cálculo del KG del edificio, que nada tiene que ver con dicho edificio (no sabemos de donde se sacan las superficies de los cerramientos calculados en dicha ficha). En la ficha no se contemplan, para el cálculo de dicho coeficiente global, los Cerramientos de Separación con el Terreno, Apartado S, como son, la losa de cimentación y los muros enterrados o semienterrados, tan importantes en este edificio, al estar parte del cerramiento del semisótano, habilitado para vivienda, en contacto con el terreno y el nivel freático.




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La Norma establece unos valores de los coeficientes útiles de transmisión térmica K

de los cerramientos que no pueden ser superados (Tabla 2), dados en función del tipo de cerramiento y de la zona climática donde está ubicado el edificio y especificados para los distintos elementos constructivos del edificio y, en la ficha que se adjunta en el proyecto de ejecución se manifiesta que estos valores máximos cumplen los requisitos exigidos en los artículos 4º y 5º de la Norma Básica de la Edificación NBE-CT-79 “Condiciones Térmicas en los edificios”, cosa que no es cierta como demostraremos a continuación.

¿Como se puede afirmar que se cumplen si no se han calculado?.

Calculamos los valores de K para el cerramiento enterrado, en contacto con el terreno;

ya que de estos puntos tenemos constancia de las capas que componen el cerramiento.

Según el Artículo 5.° Coeficientes de transmisión térmica K de los cerramientos “Los valores de los coeficientes útiles de transmisión térmica K de los cerramientos, excluidos los huecos no serán superiores a los señalados en la Tabla 2, dados en función del tipo de cerramiento y de la zona climática donde esté ubicado el edificio, según el Mapa 2 de zonificación climática por temperaturas mínimas medias del mes de enero, dado en el articulo 13°.”

Según el Mapa 2 el edificio está ubicado en la zona W con lo que el valor de K para la

solera (losa de cimentación de hormigón armado) es de 0,86kcal/h m2 ºC y para la fachada pesada (muro de contención de hormigón armado y tabique) es de 1,55kcal/h m2 ºC.

Cálculo de k.

∑ +=ih

L

K

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λ siendo: L = espesor capa que compone el cerramiento.

λ = Coeficiente de conductividad térmica.

1/hi = Coeficiente superficial de transmisión de calor en función de la posición, del cerramiento y del sentido del flujo de calor, y de la situación del cerramiento.

Fachada pesada (fachada-semisótano, parte enterrada)

Material λ (kcal/h m ºC) L (m) L/λ Lámina bituminosa 0,16 0,003 0,01875 Hormigón armado 1,40 0,25 0,1786

Plástico 0,25 0,0005 0,002 Ladrillo 0,42 0,09 0,2143 Enlucido 0,26 0,01 0,0385

Total 0,45215 1/hi = 0,13m2 h ºC/kcal para cerramientos verticales

∑ =+=+= 58215,013,045215,011

ih

L

K λ

Lo que nos da un CmhkcalK º·/72,1 2= superior al exigido por la Norma




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Con este valor de K es necesario colocar un aislamiento térmico para cumplir con

el valor máximo de K = 1,55kcal/h m2 ºC establecido por la NBE-CT-79. Si colocamos como aislante térmico un poliestireno expandido Tipo I de 2cm de espesor y λ = 0,049kcal/h m ºC.

∑ =++=+= 99,013,045215,0049,0

02,011

ih

L

K λ

CmhkcalK ·º·/009,1 2=

El valor de K disminuye considerablemente ya que en un multicapa el aislante térmico es el causante de disminuir entre un 60-70% el coeficiente de transmisión térmica.

Solera (losa de cimentación)

Material λ (kcal/h m ºC) L (m) L/λ Hormigón armado 1,40 0,60 0,4286 Encachado piedra 0,7 0,13 0,1857

Pavimento+mortero 1,2 0,03 0,025 Total 0,6393

1/hi = 0,20m2 h ºC/kcal para cerramientos horizontales con flujo descendente

∑ =+=+= 8393,020,06393,011

ih

L

K λ

Lo que nos da un CmhkcalK ·º·/19,1 2= superior al exigido por la Norma

Del mismo modo que en la fachada del semisótano sería necesario colocar un aislamiento térmico para cumplir con el valor máximo de K = 0,86kcal/hm2 ºC establecido por la NBE-CT-79. Si colocamos como aislamiento térmico un poliestireno extruido (por su mayor resistencia a compresión) de 2cm de espesor y λ=0,028kcal/h m ºC.

∑ =++=+= 5536,120,06393,0028,0

02,011

ih

L

K λ

CmhkcalK ·º·/64,0 2=

Junto al drenaje antes dicho, debiera haberse ejecutado un aislamiento total del vaso para evitar las humedades por capilaridad y la humedad ambiente, mejorando así la habitabilidad.

Al no estar aislado el cerramiento perimetral y el suelo, se produce en el semisótano un aumento de la humedad relativa y un enfriamiento de las estancias, máxime por estar bajo el nivel freático.

2.1.3.- SISTEMA DE REPARACIÓN PROPUESTO

- La solución a los problemas planteados en el informe, con respecto a la falta de aislamiento e impermeabilización existente en la base del muro de cerramiento de




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hormigón armado de la planta semisótano y su unión con la losa de cimentación, pasan por desmontar por completo la planta semisótano del bloque: levantado del pavimento, cerramientos de ladrillo y particiones, con todos los elementos que en ellos estén instalados, recuperando sanitarios hojas de carpintería que no estén dañadas, etc. y volver a ejecutar completamente dicha planta, previa colocación de una lámina impermeabilizante adherida a la losa de cimentación y previo sellado de las juntas por las que pueda entrar el agua desde el exterior (uniones losa-muro de contención, juntas de ejecución, etc.).

- La solución a los problemas del retorno de las aguas consiste en algo tan sencillo

como colocar una válvula antiretorno antes de la conexión de la tubería general de saneamiento del edificio con el alcantarillado público y ejecutar dos conexiones al alcantarillado para poder facilitar la salida de las aguas al darle a la tubería mayor pendiente.

3- CONCLUSIONES AL INFORME TECNICO

El origen de las patologías que han aparecido en la planta semisótano de las Viviendas ubicada en el solar conformado por la C/ Virgen de Monserrate, C/ General Moscardo, C/ En Proyecto 3 y C/ Azarbe de Daya Vieja, pueden asimilarse a daños de carácter RUINÓGENO Y/O FUNCIONAL de la edificación, E IMPERFECCIONES CONSTRUCTIVAS, CONSECUENCIA DE UNA MALA SOLUCIÓN EJECUTADA Y/O FAL TA DE DIRECCION DE ESTAS, defectos subsanables, no suponiendo un menoscabo para la seguridad de la edificación, a corto plazo; pero si suponen una merma significativa de sus condiciones de utilidad y/o habitabilidad a largo plazo.

Estando parcialmente sumergido bajo el agua (nivel freático) el cerramiento de la

urbanización, provoca humedades por capilaridad hacia el interior de la vivienda en planta semisótano, deteriora los morteros, corroe las armaduras que conforman los pilares, y aumenta la humedad relativa existente en el ambiente de dicha planta y perjudicando, en consecuencia, la habitabilidad de las estancias y el deterioro físico para las personas y las cosas.. 4- PRESUPUESTO ESTIMADO DE LAS REPARACIONES

Al plantear una propuesta de reparación de los elementos dañados, es imprescindible tener en cuenta ciertos factores. Por un lado la propuesta de reparación debe incluir la búsqueda de una solución que elimine la causa que los ha originado, con el fin de evitar que se vuelvan a producir las lesiones; tanto en el presente como en un futuro próximo.

Por otro lado, se plantea la reparación de los elementos afectados, devolviendo al inmueble las condiciones constructivas, estéticas y de habitabilidad mínimas exigidas.

A partir de estas premisas se establece a continuación una propuesta de reparación basada en la observación de las lesiones y su análisis, pero sin olvidar las limitaciones propias de un documento como éste, informe técnico. Por ello, se apuntan las soluciones que se han considerado adecuadas; pero sin profundizar en el detalle del procedimiento de ejecución.




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En el cálculo del coste de la reparación, que lógicamente es aproximado, se han tenido

en cuenta soluciones que eviten la reproducción de los daños, con criterios que lleven a la edificación a su estado original y siempre con calidades mínimas exigidas por las Normativas de obligado cumplimiento que existan sobre la materia, en base a unas mediciones generales y estimativas que deberán ajustarse en el correspondiente proyecto técnico que deberá realizarse previo a la ejecución de las obras de reparación.

Conforme a la descripción de la actuación propuesta en el apartado anterior, se presenta a continuación una estimación de su presupuesto, con el desglose siguiente. 4.1.- HUMEDADES GENERALIZADAS EN PARTICIONES, CERRA MIENTOS, CARPINTERÍA, PAVIMENTO DE LA PLANTA SEMISÓT ANO, ETC.

PRESUPUESTO DE REPARACIÓN GENERAL DE DESPERFECTOS

INTERIOR DE VIVIENDAS DEMOLICIONES

MEDICIÓN PRECIO TOTAL

Ud. Desplazamiento de muebles en el interior de las viviendas, para poder realizar los trabajos de reparación. Incluso posterior reposición a su lugar de origen.

12,00 72,00 864,00 Ud. Levantado de ventanas por medios manuales, incluso marcos, hojas persianas y accesorios. Con recuperación del material.

30,00 24,75 742,50 Ud. Levantado de vierteaguas existente en ventanas, sin recuperación del material.

30,00 13,50 405,00 Ud. Levantado de puertas de paso y de armarios por medios manuales, incluso marcos, hojas y accesorios. Con recuperación de las hojas.

84,00 21,78 1.829,52 Ud. Levantado de aparatos sanitarios por medios manuales, incluso grifería y accesorios. Con recuperación del material.

60,00 18,00 1.080,00 M 2. Demolición de fábrica de ladrillo hueco de 8,5 cm de espesor y, con compresor y su revestimiento de yeso o azulejo.

557,20 6,30 3.510,36 M 2. Demolición de tabiquería de ladrillo hueco sencillo y doble, con compresor y su revestimiento de yeso o azulejo.

801,90 5,82 4.667,06 M 2. Demolición de pavimento con compresor. Incluso material de agarre y arrancado del rodapié.

596,22 5,40 3.219,59




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Ud. Desmontado de red de instalación eléctrica, sin recuperación de elementos.

12,00 198,00 2.376,00 Ud. Desmontado de red de instalación fontanería, sin recuperación de elementos.

12,00 180,00 2.160,00 Ud. Desmontado de red de instalación desagües, sin recuperación de elementos.

12,00 180,00 2.160,00 M 3. Recogida y traslado de escombros por medios manuales, para distancias o recorridos comprendidos entre 10 y 20 m., desde el tajo de demolición a la ubicación de contenedor, de 7 m3 de capacidad. Carga sobre contenedor por medios manuales y transporte a vertedero, incluso humedecido, cubrición, alquiler contenedor, canon vertedero, tasas por ocupación de vía pública y p.p. de costes indirectos, incluidos los medios auxiliares de señalización.

186,68 56,00 10.454,08 SUMA: 33.468,11




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ALBAÑILERÍA Y REVESTIMIENTOS


Ml. Sellado de junta entre muro y losa cimentación, mediante aplicación de masilla a base de poliuretano monocomponente y de polimeración acelerada, tipo Sikaflex, o similar, previa limpieza de la junta.

113,30 3,00 339,90 M 2. Impermeabilización de losa y muro con solución monocapa adherida, con lámina base tipo LBM-50-G-FP de betún modificado con elastómeros SDS, colocada totalmente adherida al soporte mediante calor, previa imprimación de 0,3 Kg /m2 de emulsión bituminosa tipo ED, incluso limpieza previa del soporte, solapes y soldaduras.

978,82 10,00 9.788,20 M 2. Aislamiento térmico y acústico en cámaras de aire de paredes, a base de plancha de poliestireno expandido de 30 mm de espesor, incluso corte de paneles y colocación.

305,91 3,35 1.024,80 M 2. Aislamiento térmico en suelos, a base de panel rígido de poliestireno extruido acanalado, con una densidad de 32 Kg/m3, de 30 mm de espesor,

incluso cortes de paneles y colocación. 668,41 7,50 5.013,07

M 2. Solera ligera realizada con hormigón HM-15, con un espesor de 10 cm, extendida y nivelada, con terminación mediante reglado.

668,41 10,21 6.824,47 M 2. Tabique de ladrillos cerámicos huecos de 25x12x4 cm., en cámara de aire, aparejados y recibidos con mortero de cemento 1:6, incluso replanteo, nivelación y aplomado.

305,91 15,49 4.738,54 M 2. Tabicón de ladrillos cerámicos huecos dobles de 25x12x7 cm., en distribución interior, aparejados y recibidos con mortero de cemento 1:6, incluso replanteo, nivelación y aplomado.

801,90 17,11 13.720,51 Ud. Recibido de cercos de carpintería de madera, tomado con estopadas de yeso, incluso apertura de huecos para garras, aplomado, eliminación de restos y limpieza

84,00 18,00 1.512,00 Ud. Vierteaguas igual al existente, tomado con cemento cola, incluso rejuntado y limpieza.

30,00 33,62 1.008,60 Ud. Recibido de faldón de bañera, con ladrillo hueco sencillo, tomado con mortero de cemento 1/4.

12,00 94,00 1.128,00 M 2. Alicatado con azulejo similar al existente, tomado con cemento cola, incluso preparación del paramento con enfoscado de mortero de cemento, cortes, ingletes, rejuntado y limpieza.

324,00 28,00 9.072,00 M 2. Guarnecido y enlucido a buena vista con pasta de yeso en paramentos verticales interiores, incluso limpieza y humedecido del soporte; con p.p. de maestreado en aristas y rincones. Preparado para pintar.

1.873,50 6,78 12.702,33




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M 2. Pavimento con baldosas similares a las existentes, tomado con mortero de cemento 1:6 y cemento cola, incluso rodapié, rejuntado y limpieza.

596,22 28,00 16.694,16 M 2. Revestimiento con pintura al temple goteado (Gotelé), proyectado a pistola en grano fino y uniforme, sobre paramentos verticales interiores, previo lijado y plastecido, mano de fondo, mano de relieve y mano de acabado con pintura plástica lavable.

1.873,50 4,37 8.187,19 Ud. Revestimiento con laca nitrocelulósica, sobre carpintería de madera interior, previa limpieza del soporte, sellado de nudos, lijado fino, mano de imprimación, plastecido, lijado esmerado y dos manos de acabado con laca transparente aplicada a pistola y acabado a poro semicerrado.

84,00 30,00 2.520,00 SUMA: 94.273,78




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CARPINTERÍA


Ud. Recibido de carpintería de aluminio con persiana recuperada, tomado con estopadas de escayola, incluso apertura de huecos para garras, aplomado, eliminación de restos y limpieza.

30,00 20,00 600,00 Ud. Puerta de paso ciega de madera, formada por una hoja recuperada de la demolición, tapajuntas de 70x10 mm., de la misma madera que la hoja, pernios latonados de 75 mm., y cerradura con manivelas, incluso ajustado de la hoja y fijación de los herrajes.

36,00 60,00 2.160,00 Ud. Frente de armario con hojas de madera recuperadas de la demolición, tapajuntas de 70x10 mm. de la misma madera que la hoja, cerradura con pomo, incluso ajustado de la hoja y fijación de los herrajes.

48,00 60,00 2.880,00 SUMA: 5.640,00




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INSTALACIONES


Ud. Instalación eléctrica empotrada en interior de vivienda, con un nivel de electrificación medio, con circuitos de cobre aislados, alojados en tubo de PVC y mecanismos similares a los existentes.

12,00 1.500,00 18.000,00 Ud. Instalación interior de agua fría y caliente, con tubería de cobre electrolítico, empotrada y protegida con tubo de PVC flexible, llaves de corte en baños. Instalada y comprobada.

12,00 475,00 5.700,00 Ud. Instalación interior de evacuación en viviendas, con tubería de PVC de distintos diámetros y p/p de botes sifónicos, desembarques, accesorios, prueba hidraulica y mano de obra. Instalada y comprobada.

12,00 200,00 2.400,00 Ml. Canalización enterrada de PVC duro anticorrosivo de 150 mm de diámetro, incluso p.p. de piezas especiales.

39,70 27,00 1.071,90 Ud. Montaje de los sanitarios y grifería recuperados de la demolición.

60,00 25,00 1.500,00 Ud. Ayuda por vivienda de cualquier trabajo de albañilería necesario para la correcta ejecución y montaje de las instalaciones de electricidad, fontanería y saneamiento, incluso porcentaje estimado para consumo de pequeño material y empleo de medios auxiliares.

12,00 720,00 8.640,00 SUMA: 37.311,90




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DRENAJE EXTERIOR


Ud. Instalación de válvula antirretorno en red de saneamiento general de las viviendas, incluso excavación, relleno y terminaciones.

1,00 300,00 300,00 M 3. Excavación para la formación de zanjas de drenaje en terrenos compactos, con medios mecánicos, incluso ayuda manual en las zonas de difícil acceso, limpieza, extracción de restos y transporte de tierras con camión cargado a máquina a vertedero.

96,48 30,05 2.899,22 Ml. Acometida de la red de drenaje a la red general de saneamiento en terrenos compactos, con rotura del pavimento por medio de compresor, excavación mecánica, tubo de PVC de 200 mm de diámetro, relleno y apisonado de zanja con tierra procedente de la excavación, incluso limpieza, transporte de tierras sobrantes a vertedero y reposición de pavimento.

17,50 227,68 3.984,40 M 2. Pantalla de bloque poroso para protección de muro 1,40 m de altura, contra las aguas del subsuelo procedentes de terrenos adyacentes, a base de bloques huecos de hormigón poroso de 40x20x12 cm., tomado con mortero de cemento 1:6 (M-40a), tubo de hormigón poroso de 150 mm de diámetro colocado en pie de muro, capa de grava filtrante de separación entre pantalla y terreno de 25 cm de espesor y membrana impermeabilizante hasta coronación del muro, según NTE/ASD-10.

112,56 157,63 17.742,83 Ud. Arqueta de desagüe de 70 cm de anchura y 150 cm de altura, para elemento de unión entre drenes lineales en encuentros, cambios de dirección o pendiente, formada por solera de 20 cm de espesor de hormigón en masa HM15 y fábrica de hormigón en masa HM15, de 15 cm de espesor en paramentos verticales, según NTE/ASD-11, incluso encofrado y desencofrado.

5,00 94,30 471,50 M 2. Reposición de escaleras, vallas y pavimentos en las zonas demolidas para la zanja de drenaje.

64,36 40,00 2.572,80 SUMA: 27.970,75




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VALOR DE LAS REPARACIONES NECESARIAS EN EL EDIFICIO Total Presupuesto de Ejecución Material Rehabilitación........................... 198.664,48.- € Gastos Generales y Beneficio Industrial 19%/PEM.................................... 37.746,25.- € 236.410,73.- € 16% I.V.A.................................................................................................... 37.825,72.- € Total Presupuesto de Contrata................................................................. 274.236,45.- € Honorarios Técnicos 10%/PEM.................................................................. 27.423,64.- € 16% I.V.A.................................................................................................... 4.387,78.- € 31.811,42.- € Licencia de Obras e Impuesto Municipal 4%/PEM.................................... 7.946,58.- € TOTAL COSTE REPARACIÓN DEL EDIFICIO................ ............... 313.994,45.- € El Presupuesto estimado de las actuaciones necesarias para dejar el edificio en condiciones asciende a la cantidad de TRESCIENTOS TRECE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO EUROS CON CUARENTA Y CICNCO CENTIMOS (313.994,45.- €). Y así lo hago constar por escrito para que surta sus efectos allí donde se precise en Elche a quince de Marzo de dos mil diez.

Vicente Mojica Galindo Arquitecto




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5.- DOCUMENTACIÓN FOTOGRAFICA




21

VISTA DEL EDIFICIO DESDE LA ESQUINA SUROESTE

VISTA DEL EDIFICIO DESDE LA ESQUINA NOROESTE




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PATOLOGÍAS EN VIVIENDA Nº 1

DESCONCHADOS Y HUMEDADES EN TABIQUERÍA DEL INTERIOR DE ARMARIO

HUMEDADES, EFLORESCENCIA Y

DESCONCHADO EN MARCO, TAPAJUNTA Y TABIQUERÍA

HUMEDADES, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN

MARCO, TAPAJUNTAS Y TABIQUERÍA




23


HUMEDADES Y EFLORESCENCIA EN TABIQUERÍA

HUMEDADES Y EFLORESCENCIA EN

TABIQUERÍA

HUMEDADES, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN MARCO, TAPAJUNTAS YTABIQUERÍA




24

HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN MARCO, TAPAJUNTAS Y TABIQUERÍA

HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN TABIQUERÍA

INTERIOR DE ARMARIO


INTERIOR




25



INTERIOR DE HABITACIÓN

HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y

DESCONCHADO EN MARCO, TAPAJUNTAS Y TABIQUERÍA





26


HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN

MARCO, TAPAJUNTAS Y TABIQUERÍA INTERIOR

ARMARIO

HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN TABIQUERÍA Y

PILAR




27

LECTURA DE LA HUMEDAD EXISTENTE EN LOS CERRAMIENTOS Y TABIQUERÍA DE LA PLANTA SEMISÓTANO EN EL QUE SE NOS

DICE QUE DADA LA HUMEDAD EXISTENTE EN ESTOS ELEMENTOS HAY QUE ACTUAR

EN ELLOS (TRATAMIENTO ESENCIAL) AL ESTAR ENTRE EL 70-100. EN TODAS LAS LECTURAS SUPERABA EL 90% Y EN ESTA

EL 100%.

LAS LECTURAS DE LOS MISMOS ELEMENTOS DIVISORIOS EN LA PLANTA

BAJA NO SUPERABAN EL 10% DE HUMEDAD.




28



HUMEDAD Y EFLORESCENCIA EN MARCO Y TAPAJUNTAS





29




TABIQUERÍA





30

HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN TABIQUERÍA Y DESPRENDIMIENTO RODAPIE

HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN PREMARCO Y

TABIQUERÍA





31


DESCONCHADO EN TABIQUERÍA


PREMARCO Y TABIQUERÍA




32


HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN MARCO,

TAPAJUNTAS Y PILAR







33

HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO

EN TABIQUERÍA


MARCO, TAPAJUNTAS Y

TABIQUERÍA




34




TABIQUERÍA




35







36

EN LA FOTOGRAFÍA SE APRECIA EL NIVEL FREÁTICO EN LA BASE DEL MURO DE HORMIGÓN ARMADO QUE CONFORMA EL CERRAMIENTO DEL SEMISÓTANO

LAMINA DE DRENAJE COLOCADA EN EL TRASDOS DEL MURO DE SEMISOTANO




37


HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN MARCO,

TAPAJUNTAS Y PILAR-TABIQUERÍA


DESCONCHADO EN MARCO, PREMARCO Y TABIQUERÍA


INTERIOR ARMARIO




38

HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN TABIQUERÍA. EN LA BASE DE LA TABIQUERÍA TODAVIA SE APRECIA LA HUMEDAD EXISTENTE




39

PATOLOGÍAS EN VIVIENDA Nº 8 HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO

EN TAPAJUNTAS Y PILAR-TABIQUERÍA


TABIQUERÍA




40

HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN MARCO, PREMARCO Y TABIQUERÍA

HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y CONDENSACIONES EN TECHO

PLANTA SEMISOTANO




41

HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN INTERIOR ARMARIO

HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN INTERIOR ARMARIO




42

HUMEDAD, EFLORESCENCIA EN TABIQUERÍA





43

NIVEL FREÁTICO EN LA BASE DEL MURO DE CONTENCIÓN DE HORMIGÓN ARMADO SIN NINGUN TIPO DE DRENAJE COMO SE ESPECIFICABA EN PROYECTO




44

EN ESTA FOTO TOMADA EN ENERO TODAVIA SE APRECIA LA EXISTENCIA DE AGUA EN LA PARTE SUPERIOR DE LA LOSA DE CIMENTACIÓN

CERRAMIENTO DE SEMISOTANO COMPUESTO POR MURO DE HORMIGON ARMADO, LAMINA DE POLIETILENO Y TABIQUE HUECO DE ½ PIE DE ESPESOR, SIN NINGUN TIPO DE AISLAMIENTO




45


HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN INTERIOR

TABIQUERIA. EN ESTA FOFOGRAFIA SE APRECIA LA ALTURA QUE POR CAPILARIDAD ALCANZO EL AGUA

HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN PREMARCO,

TAPAJUNTAS Y TABIQUERÍA

HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN INTERIOR

ARMARIO




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TABIQUERÍA





47

HUMEDAD, EFLORESCENCIA, DESCONCHADO Y CONDENSACIONES EN TECHO PLANTA SEMISÓTANO




48


HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN MARCO, TAPAJUNTAS Y

PILAR-TABIQUERÍA





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50



TABIQUERÍA




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52

HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN TABIQUERÍA-PILAR


TABIQUERÍA INTERIOR ARMARIO




53

HUMEDAD, EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN TABIQUERÍA Y

ESCAYOLA TECHO


INTERIOR ARMARIO




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HUMEDAD,

EFLORESCENCIA Y DESCONCHADO EN

TABIQUERÍA Y TECHO



INTERIOR ARMARIO




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HUMEDAD Y EFLORESCENCIA

EN TABIQUERÍA INTERIOR ARMARIO

HUMEDAD Y EFLORESCENCIA EN MARCO Y TAPAJUNTAS





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HUMEDAD Y EFLORESCENCIA EN MARCO, TAPAJUNTAS Y TABIQUERÍA

HUMEDAD Y EFLORESCENCIA EN TAPAJUNTAS




58

6.- DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

informe tecnico daya vieja - isadmin.org report - daya vieja-building.pdf · informe tecnico...

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