INFORME / DICTAMEN SOBRE DESPERFECTOS EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS LA GAVIA

PROMOTOR: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS LA GAVIA

1.- IDENTIFICACION

1.1.- OBJETO

Se redacta el presente Informe Tcnico con el objeto de detectar,

analizar y proponer las soluciones tcnicas adecuadas a las

patologas constructivas que presenta las zonas comunes de la

urbanizacin La Gavia.

1.2.- PROPIEDAD.

Se encarga el presente informe por parte de la Comunidad de

Propietarios LA GAVIA y a travs de su administrador D. Manuel

Merchn Villada.

1.3.- AUTOR

Es autor del presente informe Alfonso Castelln Gallegos arquitecto

tcnico perteneciente al C.O.A.A.T. de Mlaga con n 3.230 e

Ingeniero Tcnico industrial perteneciente al C.O.I.T.I. de Mlaga

colegiado n 4.470.

Personado en la finca provisto de cmara fotogrfica digital,

flexmetro de 5 M. cinta mtrica de 25 M. asi como calibre de

precisin 1/50 mm. y nivel de burbuja de 1,00 mt. con una precisin

de 0,5 mm/m, dotado de medidor de ngulos con una tolerancia de

+/-0.3 incorporado en el propio nivel, se inicia la toma de datos con

los resultados que ms adelante se detallas.

1.4.- EMPLAZAMIENTO Y ACCESO.

La urbanizacin se encuentra ubicada en la C/ Santander de Nueva

Alcntara perteneciente a San Pedro de Alcntara. El recinto de la

urbanizacin es cerrado con una superficie aproximada de 130 ml.

De largo y 80 mts. de fondo con puertas de acceso desde las cuatro

fachadas. En el interior del recinto se encuentra los bloques de

viviendas y las zonas comunes localizndose el garaje en la planta

stano.

2.- PATOLOGIAS

El presente informe se va a estructurar en dos partes al objeto de

analizar las patologas que presentan las zonas comunitarias en

superficie y las instalaciones del garaje. En cada epgrafe se

contemplarn las posibles causas as como las propuestas y

soluciones tcnicas complementadas con esquemas, detalles y

fotografas para su correcta definicin.

2.1.- GARAJE.

Como ya hemos comentado el garaje se encuentra en la planta

stano de la urbanizacin tiene una longitud de 120 ml y una

anchura de 74 ml. Encontrndose interrumpido en la zona central

por la entrada de los bloques de la urbanizacin y otras zonas

comunitarias, tiene una altura variable entre 2,70 y 3,00 mts.

2.1.1.- RAMPA DE GARAJE.

El acceso al interior del garaje se realiza a travs de una rampa al

descubierto ubicada en la zona norte de la urbanizacin.

Segn el P.G.O.U. de Marbella, en vigor cuando se construyo la

promocin, deca que la rampa de acceso tendra una pendiente

mxima del 20% debiendo tener el tramo de conexin al vial una

pendiente mxima del 4% en los tres primeros metros.

En nuestro caso, la rampa de acceso tiene una longitud total de

19,20 ml., con dos pendientes distintas 3,75 mts. con una pendiente

del 4 % y el resto, es decir, 15,00 mts. con una pendiente del

19,35% segn se puede observar en la imagen adjunta.

En la actualidad la normativa ha cambiado siendo de aplicacin el

CTE que en el apartado 4.3 del Documento Bsico de seguridad de

utilizacin restringe la pendiente mxima al 16 % (segn

modificacin B.O.E. 25/01/2.008).

A mi juicio el problema de la salida de los coches desde el garaje

viene de un defecto de construccin de la rejilla lineal desmontable

de recogida de pluviales debido a que est instalada de forma

inclinada en lugar de plana. Esto provoca que cuando los coches

salen del garaje tienda a levantarla y salirse del marco.

Para evitar que se muevan las rejillas habra que bajarlas a un

plano horizontal y suavizar

el encuentro. Respecto a

este tema la Normativa no

dice nada al respecto,

suponiendo que estos

encuentros deben

realizarse con lgica y

buenas prcticas

constructivas.

2.1.2. FISURAS EN MUROS DE CONTENCION.

En distintos puntos del garaje se localizan fisuras en los muros de

contencin del garaje. Estas patologas a mi juicio son leves y no

representan un riesgo para la integridad de las personas, no

obstante es importante afrontar su reparacin al objeto de evitar el

deterioro de la estructura del edificio y su proteccin a largo plazo.

Las grietas y fisuras son roturas que aparecen en el hormign como

consecuencia de tensiones superficiales a su capacidad resistente.

Son muchas las causas que pueden provocarlas por ello es muy

difcil determinar su origen ya que habra que tener un historial del

momento de su aparicin y evolucin en el tiempo.

Cuando la fisura atraviesa de lado a lado el espesor de una pieza,

se convierte en grieta. La fisura "no trabaja", y si se la cierra con

algn mtodo simple no vuelve a aparecer. La grieta en cambio, "si

trabaja", y para anularla hay que eliminar el motivo que la produjo y

adems ejecutar trabajos especiales para "soldarla".

Entre las diversas causas por las que han podido llegar a agrietarse

el hormign o ms bien a fisurarse como ocurre en nuestro caso, se

encuentra la carencia de control en el sistema de articulacin,

exceso de agua en la mezcla de hormign, vertido del hormign

incorrecto (mucha rapidez o demasiada lentitud) evaporacin rpida

de la humedad, curado del hormign defectuoso), corrosin del

refuerzo, falta de vibracin al verter el hormign, carencia de juntas

de dilatacin o deficiente diseo de estas, etc.

Por tanto para su reparacin recomiendo un producto lquido,

SIKADUR 52 INYECCION de la firma SIKA a base de resinas epoxi,

de altas resistencias, siendo un producto muy fluido y sin

disolventes. Una vez endurecido es un material rgido con altas

resistencias mecnicas. El modo de aplicacin se puede ver en la

ficha de caractersticas.

No obstante, para no descartar otras posibilidades respecto al

origen de estas patologas, se anotarn las zonas reparadas al

objeto de comprobar su evolucin con el tiempo.

Las grietas en los

frontales de la rampa del

garaje no son

estructurales, ya que son

consecuencia de una

mala unin y anclaje entre

los bloques de ladrillo y el

muro de contencin.

2.1.3.- INUNDACION DEL SOTANO.

2.1.3.1.- RED CONTRA INCENDIOS: CORTINAS DE AGUA.

El parking se ubica en el stano de la urbanizacin con una

superficie aproximada de 6.000 m2 y capacidad para 144 plazas.

Cuenta con una red contraincendios a base de cortinas de agua que

lo sectorizan en 12 partes aproximadamente 500 m2 por sector.

Las cortinas de agua se accionan automticamente cuando dos

detectores pticos de humos y/o pulsadores se accionan en cada

una de los doce sectores, es decir, si un detector a consecuencia

del polvo o humo se acciona sonara una alarma y si esto ocurre en

dos de ellos se activaran las cortinas. Los detectores a su vez

estn organizados en 24 zonas (2 zonas por sector) tal y como se

puede comprobar en la centralita. Los detectores cubren una

superficie de 60 m2 luego en cada una de los sectores hay de 8 a

10 detectores.

Es decir que para que se activen todas las cortinas de agua

debern estar activados al dos detectores y/o pulsadores de humos

en cada una de las dos zonas de cada sector.

El pasado viernes 6 de agosto se realiz una prueba de

funcionamiento de la instalacin con uno de los tcnicos de la

empresa de mantenimiento INCOTEX al objeto de comprobar el

funcionamiento correcto de este sistema contraincendios al objeto

de tratar de explicar como es posible que en dos ocasiones se

hayan podido activar todas las cortinas de agua inundando el

stano.

Se hicieron pruebas en dos sectores (de los doce existentes), uno

de ellos en el mismo sector donde se produjo la ltima inundacin y

otro de forma aleatoria, se comprob que la instalacin funciona

correctamente. Es de sealar que las cortinas de agua estn

situadas solo en los pasillos de circulacin de vehculos y no en la

zona reservada a los vehculos por lo que los sectores no estn

completamente independizados.

La Normativa contraincendios en estos momentos ha cambiado y ya

no es de aplicacin la CPI-96 en la que obligaba a sectorizar los

parking con ms de 2.500 m2, habindose sustituido por el Cdigo

Tcnico de la Edificacin. Con la Normativa actual no es necesaria

la instalacin de cortinas de agua puesto que no establece ninguna

limitacin en cuento a superficie limitndose a decir: Debe

constituir un sector de incendio diferenciado cuando est integrado

en un edificio con otros usos. Cualquier comunicacin con ellos se

debe hacer a travs de un vestbulo de independencia.

Por lo que ser suficiente proteger el garaje con las B.I.Es y

extintores. Por tanto cabe la posibilidad de anular la instalacin al

ser poco prctica.

2.1.3.2.- VENTILACION.

La ventilacin mecnica es obligatoria por la normativa para la

dilucin de CO debido a que el parking se encuentra en el stano

del edificio. Podr realizarse de dos maneras distintas:

- Solo extraccin, con aberturas de entrada de aire.

- Impulsin y extraccin.

En nuestro Parking el sistema de ventilacin realizado es por

impulsin. No sabemos muy bien el motivo del sistema elegido

debido a la falta del proyecto tcnico para comprobar el diseo de la

instalacin.

En cualquier caso la impulsin no es un sistema viable por la

dificultad de conducir la descarga del aire contaminado en puntos

alejados. Tampoco parece que existan rejillas suficientes de

impulsin y retorno para cumplir con las condiciones de ventilacin

mnimas exigibles.

Para aclarar el tema de la ventilacin he encargado a la empresa de

mantenimiento un estudio para ver si ha habido un error a la hora

de conectar las turbinas o un mal diseo de la instalacin. Por otro

lado comentar que es imposible acceder a las turbinas puesto que

los registros estn cerrados, esta circunstancia hace imposible

saber que tipos de turbinas estn montadas e impiden las labores

de mantenimiento de la instalacin en relacin a la limpieza de

conductos, aberturas, filtros, .

Considero que el motivo del excesivo

ruido de las turbinas de ventilacin

pudiera ser debido a la reducida

seccin de las bocas de admisin de

aire por la escasa superficie de las

rejillas. Por otro lado, si se modifican los

conductos verticales, en la actualidad

admisin de aire, por extraccin

debern estar situados a 10 mts. de

cualquier ventana o toma de aire

exterior. Tambin debern abrirse rejillas de admisin en aquellos

puntos alejados de la entrada del parking para permitir una correcta

ventilacin.

La ventilacin igualmente debe activarse cuando existe un incendio

en el interior del parking al objeto de evitar zonas inundadas de

humo, que dificultan el rastreo y retrasan la localizacin del incendio

y sus posibles vctimas . Con el sistema de impulsin es imposible

que la instalacin funcione correctamente por lo que se deber

modificar segn establece la legislacin vigente.

Los humos que se producen durante los incendios son uno de los

principales problemas con los que se enfrentan los bomberos. Una

deficiente ventilacin no slo impide la rpida localizacin del foco

del incendio, sino que tambin entorpece los trabajos de extincin

en el interior del recinto siniestrado, propagan el fuego debido a sus

altas temperaturas.

El objetivo principal de las operaciones de ventilacin es la

evacuacin o desplazamiento a tiempo del humo, calor y gases del

incendio, consiguiendo:

1.-La reduccin o eliminacin de muchos de los productos de la combustin.

2.- El descenso de la temperatura interior en la zona afectada.

3.-Una mayor visibilidad para los ocupantes y los equipos de rescate.

4.-La posibilidad de efectuar los rescates, la inspeccin de las zonas inundadas

de humo y la localizacin del foco en un tiempo menor.

Resumiendo, si se confirma mi primera impresin en relacin al

sistema de ventilacin del Parking considero que se debera realizar

un Proyecto en el que se justifique las previsiones contempladas en

al Normativa actual en el que se analicen: caudales de aire, tomas

de admisin y evacuacin y sobre todo levantar los planos actuales

del parking para saber si la instalaciones proyectadas cumple con la

Normativa contraincendios en cuanto a la separacin de detectores,

red de BIES, extintores, ..

2.1.3.3.- RED DE SANEMIENTO EN EL INTERIOR DEL PARKING.

Por el parking discurre una red de saneamiento por la zona de

circulacin de los vehculos. La evacuacin del agua que recoge

esta red se bombea a la red general de saneamiento por tres

puntos del stano.

Esta red es independiente del saneamiento de las viviendas que

discurre colgada por el techo del stano.

La red tiene arquetas ciegas de registro cada 25-30 mts. y el nico

sumidero existente se encuentra en la entrada al garaje. Eso

significa que para evacuar cualquier fuga de agua de interior del

Parking hay que levantar las arquetas de paso.

Por otro lado se observa que la red tiene una pendiente muy

pequea por lo que la evacuacin se produce de una forma lenta.

CONCLUSION.

El objetivo de describir esta tres redes es para tratar de dar una

explicacin a los motivos por los que el stano se ha inundado en

dos ocasiones, que a mi juicio podra deberse a:

1.- Que se hubieran activado los detectores de humos y CO en una

de las zonas del garaje como consecuencia de una alta

concentracin de humo, que tendra como consecuencia la

activacin de las cortinas de agua pulverizada en esa zona. Al no

estar sectorizado correctamente el garaje y los ventiladores

impulsado aire al interior del garaje como consecuencia de la

deteccin de C0 iran llevando el humo sucesivamente cada una de

las doce zonas en las que se divide el garaje y sus

correspondientes cortinas de agua iran activndose

sucesivamente, hasta salir el humo por la puerta del garaje, siendo

esta la ltima cortina en activarse. Llegndose finalmente a inundar

el parking puesto que la red de saneamiento carece de las rejillas

sumidero y capacidad para evacuar la gran cantidad de agua

pulverizada de las cortinas de agua.

2.- Por vandalismo, aunque parece poco probable puesto que se

necesitaran varias personas y/o mucho tiempo para activar todas

las cortinas de agua de todas las zonas.

2.2.- ZONAS COMUNES.

A continuacin trataremos de describir las patologas observadas en

la superficie de la urbanizacin.

2.2.1.- ASENTAMIENTOS EN DISTINTOS PUNTOS

URBANIZACION.

Como hemos comentado el garaje ocupa el stano de la

urbanizacin salvo en algunas zonas como el hueco que ocupa la

piscina, zona de jardines con fuente decorativa central y alguna

calle interior, que estn asentados sobre terreno natural como

aporte de tierras procedentes de excavacin de la urbanizacin

segn puede verse en el esquema que se acompaa.

Por tanto no es extrao que sea precisamente en estas zonas de

contacto entre estas dos superficies donde se hayan producido los

asentamientos del pavimento como consecuencia de una mala

compactacin del terreno y/o ausencia de soleras de hormign tal y

como se puede ver en las fotografas adjuntas.

La reposicin de estos pavimentos a su estado original pasa por

levantar la solera compactar bien el terreno, colocar una solera de

hormign armada y anclada a los muros de contencin para

finalmente solar de nuevo toda la superficie.

En general se aprecian muchos defectos constructivos en la

ejecucin de estos pavimentos debido a inadecuada inclinacin de

la solera para evacuar el agua, falta de lechos entre baldosas y

terminaciones, que evidentemente influyen en la conservacin y

mantenimiento.

2.2.2.- JUNTAS DE DILATACIN.

Existen distintas junta de dilatacin repartidas por toda la

urbanizacin. En los tramos verticales (entre bloque y bloque) en

general presentan un buen estado de conservacin. Los problemas

se manifiestan en el garaje debido a la infiltracin de agua a

consecuencia de la mala ejecucin de las juntas de dilatacin en las

calles peatonales de la urbanizacin.

Como se aprecia en las fotografas los problemas se manifiestan

debido a que la junta de dilatacin coincide con el salto del forjado

filtrndose el agua hacia el interior del garaje sin ninguna dificultad.

La normativa en vigor que

sirvi de base para realizar

el proyecto era la Norma

Bsica de la Edificacin NBE

QB-90 que estableca que

las juntas de dilatacin

deben situarse en limatesas, es decir puntos altos alejados de la

corriente de agua, y no en ngulos debido a la dificultad de

ejecucin.

Se propone esta solucin tcnica, mediante ngulo en chapa

galvanizada para reparar las juntas, tal y como se puede ver en el

siguiente detalle.

2.2.3.- DESPERFECTOS VARIOS.

Dentro de la comunidad existen otros pequeos defectos

constructivos como resultado de hacer las cosas de forma rpida y

sin el control adecuado como ocurre con el desage de la ducha de

la piscina. Al parecer esta ducha no est conectada a la red de

saneamiento de la urbanizacin por lo que el agua permanece

estancada con los riesgos que implica por la proliferacin de hongos

y bacterias.

La localizacin de la red de saneamiento en

esta zona es bastante fcil puesto que se

encuentran muy cerca (aproximadamente 6-8

mts) los aseos de la piscina. Por tanto solo hay

que buscarla y conectar el desage, se

recomienda hacer la conexin con la pericia

suficiente para no romper el plato de ducha.

Respecto a los otros temas desages armarios de contadores,

arquetas que no tragan correctamente, no he sido capaz de

localizarlas. No obstante son temas menores que pueden

resolverse seguramente de forma sencilla haciendo uso del

personal de mantenimiento de la comunidad que es quien mejor se

conoce la posicin de los desages comunitarios a falta de una

fidedigna documentacin grfica.

3.- CONCLUSION.

Las instalaciones comunitarias presentan una serie desperfectos

constructivos como consecuencia de una mala ejecucin de sus

acabados e instalaciones. Este informe ha tratado de arrojar luz

respecto a las causas y origen de los mismos proponiendo

soluciones tcnicas encaminada a resolver todos estos problemas.

Llegados a este punto tendramos dos caminos, o bien reclamar a la

Promotora de las obras su reparacin, eso si, siempre y cuando

estemos en periodo de garantas segn establezca la legislacin o

preparar una medicin para que distintas empresas constructoras

valoren los desperfectos.

Lo que pongo en su conocimiento segn mi leal saber y entender.

Marbella a 8 de agosto de 2.010