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Informationsveranstaltung Markt Hohenwart, Gemeinde Brunnen, Gemeinde WaidhofenBauliche Entwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart

Matthias Reichle | Christiane Hankewitz | rheform ImmobilienManagement GmbH

München | 7. November 2014

Agenda

2© rheform November 2014 Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich

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2Plausibilisierung Raumprogramm

Identifikation bestehender Defizite

Qualitativer Variantenvergleich

Verfahrensentwicklung der Grund- und Mittelschule Hohenwart

Agenda


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Plausibilisierung Raumprogramm




Bedarfsfeststellung

Schulaufsichtliche Genehmigung

Projekteignungstest

Wirtschaftlichkeits-prognose

Abstimmung mit Kommunalaufsicht / Haushalt

Aus-schreibungs-vorbereitung

Beschluss zum Vergabe-verfahren

Vergabeverfahren

Bieter A

EntwurfBaukostenBetriebskosten

Bieter D

Bieter B

Bieter C

22

33

IndikativeAngebote

Auswertung und

Verhandlungs-verfahren

Vertrags-abschluss11

Begleitung durch rheform

Zuschlag

Vorbereitung

Verfahrensentwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart

Verfahrensbegleitung durch rheform

Erstellung Vergabe-unterlagen

Öffentlicher. Teilnahme-wettbewerb



Vorgehen und Methodik

Plausibili-sierung Kosten

Plausibili-sierung Kosten



Identifikation bestehender

Defizite

Identifikation bestehender

DefiziteFeststellung RaumbedarfFeststellung Raumbedarf


Bestandsaufnahme der Gebäudeteile Mittel- und Grundschule Hohenwart


Bauteil-Übersicht

Potentieller Baugrund für Neubau

FreisportanlageTurnhalle NordBauteil 4

MittelschuleBauteil 1

GrundschuleBauteil 2

Turnhalle WestBauteil 3

Hausmeister Bauteil 5 - Rückbau


Bestandsaufnahme der Nutzungsbereiche Mittel- und Grundschule Hohenwart


Nutzungs-Übersicht

Nutzung Mittelschule

Nutzung GrundschuleNutzung Sport

UG Gemeindebücherei + VereineUG in Teilen ungenutzt

Nutzung Sport

UG Ganztags-betreuung + Musik

Agenda


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Bestandsflächen und Flächenprogramme im Vergleich


Flächenübersicht nach Nutzungsbereich

IST-Flächen Bedarfsprogramm Schulen

Flächenprogramm Regierung OBB

SUMMESchulen + GTS

NF 1-6Sonst. NF

3.098 m²895 m²

3.913 m²nicht definiert

3.136 m²+ 259 m²

Mittelschule NF 1-6Sonst. NF

1.614 m²250 m²


1.855 m²+ 102 m²

Grundschule NF 1-6Sonst. NF

1.407 m²151 m²


967 m²+ 92 m²

GTS NF 1-6 77 m² 374 m² Ansatz: 314 m²

Sporthallen NF 1-6Sonst. NF

1.011 m²493 m²

3-fach 1.607 m²68 m²

2-fach 1.303 m²65 m²

(Fremdnutzer) NF 1-6Sonst. NF

(359 m²)(davon 169 m² Gemeindebib.)

169 m² Gemeindebibliothek

(Ungenutzt) NF 1-6Sonst. NF

(334 m²)(65 m²)

x m² = Im Falle eines Neubaus umzusetzende Flächen


Abgleich Sanierungsfall und Neubau – Gesamt-Nutzflächen


Definition Neubau-Flächen

Sanierung Neubau

SUMME NF 1-7inkl. sonstige Nutzfl.

5.763 m² 5.174 m²

Mittelschule NF 1-7 1.864 m² 1.957 m²

Grundschule NF 1-7 1.559 m² 1.059 m²

GTS NF 1-7 77 m² 314 m²

Sporthallen NF 1-7 1.504 m² 3-fach 1.675 m²

Fremdnutzer NF 1-7 359 m² Bib. 169 m²

Ungenutzt NF 1-7 399 m² -

Neubau-Flächen beinhalten: Mittel- und Grundschule gemäß Flächenprogramm der Regierung OberbayernGanztagsschule mit einem Flächenansatz auf Grundlage des Bedarfsprogramms Schulen3-fach Turnhalle gem. Bedarfsprogramm SchulenGemeindebibliothek mit Bestandsflächen

Die Neubau-Flächen ergeben 90 % der Bestands-/Sanierungs-FlächenEs ist kein Zuschlag für eventuellen entwurfsbedingten Flächenmehrbedarf enthalten


Abgleich Fl.Pr. Reg OB mit Bedarfsprogramm Schulrektor Doppler


Mittelschule

Mittelschule (8 Klassen)

Unterschied Flächenprogramm Reg. OBB zu Bedarfsprogramm Schulen (Hr. Doppler):

Geringere VerwaltungsflächenKein Flächenbudget für

Religion/Ethik Unterricht, Bücherei, Schüler Café Förderunterricht muss in Gruppen-

oder Mehrzweckraum statt finden

Umwidmung der B-Flächen möglich

Mittelschule[8 Klassen] Anzahl

Fläche je Raum

Flächen-summe

Summe NF gesamt (gem. DIN 277, 2005) 1.957 Ansatz unverbindl. Flächenprogramm Reg. Oberbayern

Klassen A 4 66 264 A 4 60 240

Gruppenräume B 0 42 - B 3 24 72

Mehrzweckraum B 1 90 90 Lehrmittel B 1 51 51

Physik, Chemie Lehr- und Übungssaal A 1 75 75 Physik Vorbereitung und Sammlung B 1 33 33

Chemie, Biologie Vorbereitung und Sammlung B 1 33 33 Säureraum B 1 5 5

Musik A 1 75 75 Zeichnen A 1 75 75

Zeichnen Vorbereitung und Sammlung B 1 33 33 Werken A 1 75 75

Werken Nebenraum B 1 33 33 Lager- und Maschinenraum für den musischen Bereich B 1 33 33

Informationstechnologie A 2 60 120 Textiles Gestalten A 1 60 60

Textiles Gestalten Nebenraum B 1 22 22 Haushalt und Ernährung A 1 130 130

Lehrer/Silentium/Bibliothek B 1 105 105 Verwaltung B 1 65 65

Hausmeisterwerkstatt B 1 16 16 Reinigungspersonal B 1 13 13

Stuhllager B 1 27 27 Pausenhalle/Aula B 1 110 110

Summe A- und B- Flächen: 1.855 Ansatz untergeordnete Räume: 2,50% gerundet 46 Ansatz WC (in Anl. an AMEV): 56


Abgleich Fl.Pr. Reg OB mit Bedarfsprogramm Doppler


Grundschule inklusive GTS

Grundschule (8 Klassen)

Unterschied Flächenprogramm Reg. OBB zu Bedarfsprogramm Schulen (Hr. Doppler):

Geringere VerwaltungsflächenKein Flächenbudget für

Textiles Gestalten + Lager, Nebenraum Werken, Musik, Religion/Ethik Unterricht, Lehrmittel, Förderunterricht, Lernwerkstatt, Merzweckraum, Reinigungspersonal, (Stuhl)Lager

Mitbenutzung der MS Flächen notwendigUmwidmung B-Flächen möglich

Grundschule[8 Klassen] + GTS Anzahl

Fläche je Raum

Flächen-summe

Summe NF gesamt inkl. GTS (gem. DIN 277, 2005) 1.373 Ansatz unverbindl. Flächenprogramm Reg. Oberbayern

Klassen A 4 66 264 A 4 60 240

Gruppenräume B 0 42 - B 2 24 48

Mehrzweckraum B 0 90 - Lehrmittel B 0 42 -

Physik, Chemie Lehr- und Übungssaal A 0 75 - Physik Vorbereitung und Sammlung B 0 33 -

Chemie, Biologie Vorbereitung und Sammlung B 0 33 - Säureraum B 0 5 -

Musik A 0 75 - Zeichnen A 0 75 -

Zeichnen Vorbereitung und Sammlung B 0 33 - Werken A 1 75 75

Werken Nebenraum B 0 33 - Lager- und Maschinenraum für den musischen Bereich B 0 33 -

Informationstechnologie A 1 60 60 Textiles Gestalten A 0 60 -

Textiles Gestalten Nebenraum B 0 18 - Haushalt und Ernährung A 0 130 -

Lehrer/Silentium/Bibliothek B 1 105 105 Verwaltung B 1 65 65

Hausmeisterwerkstatt B 0 16 - Reinigungspersonal B 0 13 -

Stuhllager B 0 20 - Pausenhalle/Aula B 1 110 110

Summe A- und B-Flächen: 967 Ansatz untergeordnete Räume: 2,50% gerundet 24

Ansatz WC (s.unten): 68

Ansatz GTS 314 Versorgungsküche (Vorbereitung/Küche + Speisesaal) 1 230 230

Aufenthaltsraum 1 60 60 Aufenthaltsraum/Differenzierung/Förderung 1 24 24

Hausaufgabenbetreuung in Klassenzi. 0 30 -


Flächenansatz mit folgenden Voraussetzungen:

Das Essen liefert ein Caterer, bemessen wird eine Ausgabeküche.

Nutzung des Speisesaals außerhalb der Essenszeiten als Aufenthaltsraum.

Die Hausaufgabenbetreuung findet in Klassenzimmern statt.

Fazit: In der aktuellen Betrachtung rechnen wir mit einem Bedarf von 314 m² NF.

Die Anforderungen an die Ganztagsschule sind vor allem im Bezug auf eine eventuelle gebundene Ganztagsschule zu verifizieren.


Ganztagsschule

Ansatz GTS 314 Versorgungsküche (Vorbereitung/Küche + Speisesaal) 1 230 230

Aufenthaltsraum 1 60 60 Aufenthaltsraum/Differenzierung/Förderung 1 24 24

Hausaufgabenbetreuung in Klassenzi. 0 30 -

Potential des Flächenprogramms

Ansatz für GTS

gemäß Bedarfsprogramm Schulen (Schulrektor Doppler), jedoch exklusive Hausaufg.betreuung

Küche (80 m²) + Speisesaal (150 m²)In Anlehnung an die HIS (Hochschul-Informations-System) bietet eine Ausgabeküche und Speisesaal (einschl. Anlieferung, Lager, Ausgabe, Rückgabe) in der Größe von 230 m² Platz für ca. 150 Essensteilnehmer im 2-Schicht-Betrieb.Aufenthalt. (60 m²) + Differenzierung (24 m²)Das Flächen-Budget von 234 m² Aufenthalt (inkl. Speisesaal) bietet Platz für ca. 130 Schüler.

Für den Raumbedarf einer Ganztagsschule enthält die Schulbauverordnung grobe Vorgaben: „zweckmäßig“ sind: 1 Versorgungsküche, 3 Aufenthaltsräume (davon ein kleinerer f. Differenzierung)



Sporthalle

Sporthalle (3-Feld)

Unterschied Flächenprogramm Reg OB zu Bedarfsprogramm Schulen (Schulrektor Doppler):

Das Flächenbudget ist gemäß DIN 18032-1 (Hallen und Räume für Sport und Mehrzwecknutzung) bemessenDas Bedarfsprogramm der Grund- und Mittelschule sieht eine 3-Feld-Halle vor für

Schulsport Laiensport Öffentliche Veranstaltungen

Förderfähig ist eine 2-Feld-Halle

Sporthalle[3-Feld-Halle] Anzahl

Fläche je Raum

Flächen-summe

Summe NF gesamt 1.675 gemäß DIN 18032-1

3-Feld-Halle 1 1.215 1.215 Eingangsbereich / Vorraum 1 45 45

Konditionsraum 1 35 35 Geräteraum 3 41 122 Umkleiden 4 25 100

Waschraum 4 12,5 50 Sportlehrer 2 15 30

Hallenwart/ Regieraum 1 10 10

Summe: 1.607 Ansatz untergeordnete Räume: 1,00% gerundet 16

Ansatz WC (s.unten): 52

Vorstellung Flächenprogramm Sporthalle

Die Anforderungen in Bezug auf die Turnierfähigkeit und als Veranstaltungs-Lokation sind noch zu spezifizieren.

Agenda


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2 Plausibilisierung Raumprogramm






Flächenprogramm Reg. OB im Bestand - Schulen

Mittelschule Grundschule

Flächenprogramm der Reg. OB ist nicht im Bauteil 1 unterzubringen

Es fehlen (B-Flächen, ges. 246 m²):1/3 Fläche f. Lehrer/Silentium/Bibliothek (32 m²)Chemie/Biologie Vorbereitung/Sammlung und Säureraum (33 m² + 5 m²)Mehrzweckraum (90 m²)Stuhllager (27 m²)Reinigungspersonal (13 m²)Fläche f. untergeordnete Räume (46 m²)

Wegfallen würde aus Bauteil 3 (Turnhalle West) eine separate(Pausenhalle)

Grundschul-Flächenprogramm der Reg. OB ist komplett im Bauteil 2 abbildbar

Jedoch besteht kein Flächenpotential fürGanztagsbetreuung (314 m²)

Wegfallen würde aus Bauteil 4 (Turnhalle Nord) eine separate(Pausenhalle)

Prüfung Unterbringung des Flächenprogramms der Reg OB im Bestandsbauteil - im Sanierungsfall


Folgen für das Flächenprogramm im Sanierungsfall


Konsequenzen im Sanierungsfall - Schulen

Mittelschule Grundschule

Sanierungsfall Bauteil 1Eine Sanierung des Bauteils 1 macht (nutzungsbezogen) nur unter den folgenden Prämissen Sinn:

Lösung für fehlende B-Flächen erforderlich Umwidmung der B-Flächen und/oder Anbau/Erweiterungsbau oder Unterbringung im Sporthallengebäude

Verwaltung in Grundschule verlagernVerkehrsfläche als Pausenfläche nutzenSporthalle muss Funktion als Aula übernehmenUmbaumaßnahmen notwendig um A-Flächen in erforderlicher Größe abzubilden

Raumgrößen (vor allem Klassen) bleiben zu groß

Sanierungsfall Bauteil 2Eine Sanierung des Bauteils 2 macht (nutzungsbezogen) nur unter den folgenden Prämissen Sinn:

Ganztagsbetreuung Anbau/Erweiterungsbau oder Unterbringung im

SporthallengebäudeUmbaumaßnahmen notwendig um Verwaltung MS+GS unterzubringenVerkehrsfläche als Pausenfläche nutzenSporthalle muss Funktion als Aula übernehmenMinimale Umbaumaßnahmen notwendig um A-Flächen in erforderlicher Größe abzubilden

Raumgrößen (vor allem Klassen) bleiben zu groß



Flächenprogramm Regierung OBB im Bestand - GTS und Sporthallen

Ganztagsbetreuung

Sanierungsfall Bauteil 4Der höhere Flächenbedarf der Ganztagsbetreuung ist durch Umnutzung und Nutzbarmachung ungenutzter Flächen in Bauteil 4 darstellbar.

Sporthalle

Sanierungsfall Bauteile 3 + 4Die Sporthallen würden im Sanierungsfall weiterhin den Bedarf decken.

Fremdnutzung

Sanierungsfall Bauteil 4Die Gemeindebibliothek kann im Sanierungsfall an bestehender Stelle erhalten werden.

Prüfung Unterbringung des Flächenprogramms der Reg OB im Bestandsbauteil - im Sanierungsfall


Flächen


Fazit

FunktionNeben den nutzungsspezifischen Flächendefiziten bestehen erhebliche funktionale Defizite lange Wege, abgelegene Unterrichtsräume Geringe Flächeneffizienz (v.a. der Bauteile 1 und 2) Fehlender Brandschutz (Brandabschnitte, 1. und 2. Fluchtweg) Fehlende Barrierefreiheit (Stichwort Inklusion)

Sanierungsfall Kompensation funktionalen Defizite führt zu zusätzlichem Flächenbedarf

(Schaffung 1. und 2. Fluchtweg, Aufzugserschließung wegen Inklusion, etc.) lange Wege und geringe Effizienz der Gebäude sind durch eine Sanierung nicht zu beheben

Defizite der Bestandsgebäude - im Sanierungsfall

Das unverbindliche Flächenprogramm der Regierung Oberbayern lässt sich inklusive Verwaltungsräume in der Grundschule (Bauteil 2) mit überschaubaren Umbaumaßnahmen unterbringen.

Für die Mittelschule (Bauteil 1) verbleibt ein Flächendefizit, das in Abhängigkeit der weiteren Umsetzung entweder im Bestandsbauteil 3 (Turnhalle West) bzw. in einem An-/ Erweiterungsbau zu berücksichtigen ist.

Agenda


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2 Plausibilisierung Raumprogramm





Variante A (Sanierung)

Generalsanierung Bestandskomplex


Varianten

A

B

C

Zur Diskussion stehende Umsetzungs-Varianten

Variante B (Neubau)

Rückbau und Neubau Gesamtkomplexeinschl. Flächen für Gemeindebibliothek

Variante C (Erhalt Schulen)

Generalsanierung Bestandsbauteile 1 (MS) und 2 (GS), Rückbau Bauteile 3 und 4 (Turnhallen), Neubau 3-fach-Sporthalle einschl. erforderlichen Flächen zur Beseitigung der Flächendefizite gem. Raumprogramm und für die Gemeindebibliothek


Variante E (Erhalt Grundschule)

Generalsanierung Bestandsbauteil 2 (GS), Rückbau Bauteile 1, 3 und 4 (MS und Turnhallen), Neubau 3-fach-Sporthalle und Mittelschule einschl. Flächen für Gemeindebibliothek


Varianten

D

E

Optional ist bei den Varianten B, D und E ein Erhalt und die Umnutzung des Bauteils 1 oder 2 denkbar.

Ein Erhalt und damit die Sanierung der Bauteile 3 und 4 bei gleichzeitigem Rück- und Neubau der Grund- und Mittelschule erscheint vor dem Hintergrund der bestehenden ungünstigen Flächenverhältnisse als wirtschaftlich nicht sinnvoll.

Variante D (Erhalt Mittelschule)

Generalsanierung Bestandsbauteil 1 (MS), Rückbau Bauteile 2, 3 und 4 (GS und Turnhallen), Neubau 3-fach-Sporthalle und Grundschule einschl. erforderlichen Flächen zur Beseitigung der Flächendefizite gem. Raumprogramm und für die Gemeindebibliothek

Zur Diskussion stehende Umsetzungs-Varianten


Grobkostenschätzung gem. BKI


Grobkostenschätzung gemäß BKI Vergleichswerte Allgemeinbildender Schulen, 3-Fach-Turnhalle. Alle Kosten Brutto indexiert auf Kostenstand II/2014 ohne Berücksichtigung des Regionalfaktors. Maßnahme -Kosten Brandschutz und Inklusion grob überschlagen. Neubaukosten ohne Belegungsverschnitt kalkuliert.

Kosten

Variante A B C D E

Sanierung Bestands-komplex

Neubau Gesamt-komplex

Sanierung BT 1 + 2 und Neubau SPH

Sanierung BT 1, Neubau

GS+SPH


MS+SPH

Nutzfläche 5.763 m² NF 5.175 m² NF 5.569 m² NF

inkl. 220 m² Pause

5.256 m² NF

inkl. 110 m² Pause

5.488 m² NF

inkl. 110 m² Pause

Investitionskosten 17,3 Mio. €inkl. Interim MS+GS

16,8 Mio. €inkl. Rückbau

18,5 Mio. €inkl. Interim MS+GSinkl. Rückbau SPHinkl. Anbau MS+GTS

17,6 Mio. €inkl. Rückbau GS+SPHinkl. Interim GS

17,8 Mio. €inkl. Rückbau MS+SPHinkl. Interim MS

Schwellenwert 80% Neubau > 13,4 Mio. € > > >

A B C D E



Zwischen Resümee

A

B

C

Variante B - Rückbau und Neubau Gesamtkomplex– Geringste Investitionskosten– optimiertes, effizientes Flächenprogramm– Vermeidung von Interimsunterbringung– Chance zur Optimierung des Funktionsprogrammes

Variante C - Erhalt Schulen, Neubau Sporthalle– Höchste Investitionssumme (110 % v. Neubau)– großes, jedoch ineffizientes Flächenangebot– Interimsunterbringung GS und MS erforderlich– Hoher Aufwand Brandschutz- und Inklusionsertüchtigung– Chance zur Verbesserung des Funktionsprogrammes

Variante A - Generalsanierung Bestandskomplex– Investitionskosten 103 % der Neubaukosten– größtes, jedoch ineffizientestes Flächenangebot– Interimsunterbringung GS und MS erforderlich– Hoher Aufwand Brandschutz- und Inklusionsertüchtigung– Keine Lösung der nutzungsspezifischen und funktionalen Defizite



Zwischen Resümee

Varianten D und E - Erhalt einer Schule, Neubau Sporthalle– Investitionskosten 105/106 % der Neubaukosten– mittleres Flächenangebot mit Schwächen– Interimsunterbringung erforderlich– Höhere Chance zur Verbesserung des Funktionsprogrammes

D

E



Übersicht Variantenbewertung

Variante A B C D E

Sanierung Bestands-komplex

Neubau Gesamt-komplex

Sanierung BT 1 + 2 und Neubau SPH


GS+SPH


MS+SPH

FlächenFlächeninanspruchnahmeSynergiepotential

- -- -

++++

--

OO

OO

FunktionFunktionale OptimierungInklusionsertüchtigungInterimsmaßnahmen

-- --

+++++

O--

+OO

+OO

KostenInvestitionBetrieb

O- -

++++

- --

-O

-O

nicht sinnvollFlächenineffizienzFunktionale DefiziteBetriebskosten

weitere Betrachtung

weitere Betrachtung

nicht sinnvollFlächenineffizienzFunkt. DefiziteInvestitions-Kosten

A B C D E

Vielen Dank!

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