independizaciÓn de predios martha del carmen silva díaz

INDEPENDIZACIÓN DE INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOSPREDIOS

Martha del Carmen Silva DíazMartha del Carmen Silva Díaz

DEFINICIÓN

La independización es el acto registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o independización y copropiedad.

Art. 40 RIRP

Requisitos generales de la Requisitos generales de la independizaciónindependización

Requisitos generalesEn el título debe constar la intervención o

autorización del propietario.El título debe contener la descripción del área,

linderos y medidas perimétricas del o los predios que se desmembran y en su caso, del área remanente.

Si el área remanente está constituida por porciones que no tienen solución de continuidad, se entiende que la rogatoria comprende su independización, siempre que correspondan al mismo propietario y no existan restricciones para la independización.

Art. 41 RIRP

EXCEPCIÓN AL REQUISITO GENERAL

No es exigible la descripción del área remanente ni presentar planos cuando no consta en la partida matriz el área, linderos y medidas perimétricas.

Bastará presentar plano del área materia de independización visado por autoridad competente, previa suscripción de verificador, cuando corresponda.

Corresponde al área de Catastro determinar la imposibilidad de describir el área remanente.

Quinta disposición complementaria y final del RIRP

IMPOSIBILIDAD DE INFORME TÉCNICO

Cuando el Área de Catastro, debido a la ausencia de datos técnicos suficientes en los antecedentes registrales, señale que se encuentra imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el área cuya independización se solicita se encuentra comprendida dentro de alguna de las independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se encuentra dentro de la partida matriz, ello no impedirá la inscripción de la independización rogada, siempre que el título contenga los requisitos señalados en el primer párrafo que antecede. En este caso, el Registrador independizará el área solicitada de la partida matriz, sin necesidad de requerir plano del área remanente, siempre que la independización efectuada no exceda el área de la partida matriz de la cual se independiza.

Art. 41 RIRP – 3er párrafo

TACHA SUSTANTIVA POR FALTA DE PLANO

Sin perjuicio de lo señalado, todo título cuya rogatoria comprenda un acto de independización, en los supuestos a los que se refieren los artículos 43, 44 y 46 del presente Reglamento, deberá contener, necesariamente, desde su presentación e ingreso por el Diario, los planos de independización y localización (ubicación) del área que se desmembra visados por funcionario competente, o de ser el supuesto, firmado por verificador inscrito en el índice de verificadores del Registro de Predios; en caso contrario, el Registrador procederá a tachar sustantivamente el título.

Art. 41 RIRP – 4to párrafo

Independización por cambio de titularidad

Para inscribir actos que impliquen variación de titularidad respecto de parte de predios inscritos debe procederse a su previa independización, de conformidad con los requisitos previstos en este Reglamento.

Artículo 82 del RIRP

Requisitos especiales de Requisitos especiales de independización: Predios urbanosindependización: Predios urbanos

Subdivisión de predios urbanos

Partición de terrenos habilitados en fracciones destinadas al mismo uso del terreno matriz. Se sujetan a las condiciones propias de los lotes normativos de cada zonificación. Pueden ser subdivisiones con obras o sin obras de habilitación urbana.

Requiere aprobación municipal, salvo el caso de la regularización de edificaciones y de desacumulación.

RNE, artículo único, definiciones.

TÍTULO: INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO

El FUHU, su anexo “F” y los documentos técnicos respectivos debidamente sellados y visados, por duplicado.*

Plano y códigos de referencia catastral o constancia negativa de catastro (DS 002-89-JUS).

Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los propietarios que no intervinieron en el trámite.

Art. 42 del RIRP – *modificado por art. 30 Reglamento Ley 29090

TÍTULO: INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO

“Las Municipalidades cuentan con un plazo de diez (10) días hábiles contados desde la presentación del expediente, para verificar la documentación así como emitir el Informe y la Resolución respectivos; el número de la resolución aprobatoria se consignará en el FUHU.

El FUHU, su anexo “F” y los documentos técnicos respectivos debidamente sellados y visados, por duplicado, serán entregados al interesado para su inscripción en el Registro de Predios.”

Art. 30 – Reglamento Ley 29090

JURISPRUDENCIA REGISTRAL

Intervención de condóminos en la subdivisión de un predio

“La independización como consecuencia de la subdivisión de un lote de terreno urbano requiere el consentimiento de todos los copropietarios del mismo, consentimiento que podrá expresarse en la solicitud de subdivisión formulada ante la municipalidad respectiva, o con posterioridad, mediante escrito con firma legalizada”.

Resolución Nº 633-2008-SUNARP-TR-L


Independización de predio urbano con áreas construidas

“Para la independización de inmuebles con áreas construidas que cuentan con declaratoria de fábrica autorizada por los órganos competentes, no es exigible la presentación de la resolución municipal de subdivisión, si de desprende que no comparten zona común alguna”.



INDEPENDIZACIÓN“Cuando según el antecedente registral un predio

tiene la calidad de rústico, sin embargo, para solicitar la independización de éste se presenta documentación autorizada por funcionario de la municipalidad competente, no resulta de aplicación las normas establecidas en el artículo 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, al haberse acreditado que no tiene la calidad de rústico.”


Excepciones a la autorización municipal de subdivisión

Regularización de edificaciones

Independización como consecuencia de la desacumulación de predios

Resolución judicial que ordena la independización

Regularización de edificaciones

Artículo 4.- De la acumulación o subdivisiónLa acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias

se realiza mediante el formulario registral a que se refiere la Ley Nº 27157 pudiendo también formalizarse mediante escritura pública, de conformidad con el artículo 2010 del Código Civil, en cuyo caso deberá presentarse al Registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Para la inscripción de la acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier otra clase.

Art. 4 de la Ley 27333

Precisión reglamentariaPara los efectos de la aplicación de lo establecido en el

artículo 7.2 de la Ley 27333, la segregación o demembración de área materia de declaración de propiedad mediante prescripción adquisitiva, se efectuará por el sólo mérito del instrumento que lo contenga. En dicho instrumento se indicará el área remanente luego de la segregación o desmembración, sin que sea necesario la intervención de los titulares registrales de tal área remanente. La instancia de calificación registral solicitará los planos y memorias descriptivas que permitan la verificación catastral de la segregación o desmembración.

Directiva 013-2003-SUNARP-SN

TÍTULO INSCRIBIBLE

- FOR o escritura pública.- Planos de independización en el que conste

el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del área remanente.

- Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.

Art. 43 del RIRP, Leyes 27157, 27333.


Subdivisión por regularización de edificaciones

“Resulta procedente la independización de un predio urbano cuya declaratoria de fábrica en vía de regularización otorgada al amparo de las Leyes 27157 y 27333 ya se encuentra registrada, si se acredita que la subdivisión del mismo se ha producido de hecho con la edificación registrada”.

Resolución Nº 146-2006-SUNARP –TR-L


Independización en vía regularización“De no existir construcciones que se regularicen o

saneamiento de titulación de conformidad con la Ley Nº 27157 y su Reglamento, para la independización de un predio urbano se requiere resolución de subdivisión y demás requisitos a que se refiere el artículo 42 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.”

Resolución N° 458-2009-SUNARP-TR-L

Independización por desacumulación de predios

No se requerirá resolución municipal de subdivisión cuando la independización se origina en la desacumulación de predios, siempre que éstos retornen a su descripción primigenia. En este caso bastará la solicitud con firma certificada del propietario.

Tercer párrafo del Art. 42 del RGRP


Independización por mandato judicialExistiendo mandato judicial expreso que dispuso

la independización prescindiendo de la presentación de los documentos exigidos por las normas reglamentarias, corresponde extender aquella en aplicación del segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil y el tercer precedente de observancia obligatoria aprobado en el Quinto Pleno del Tribunal Registral.

Resolución N°109-2006-SUNARP-TR-T


CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES “En la calificación del parte judicial el Registrador no puede

evaluar el fundamento ni la adecuación del contenido de la resolución judicial, limitándose la calificación a la formalidad del instrumento, a la naturaleza de inscribible del acto y a su adecuación con la partida registral. Así, en la prescripción adquisitiva judicial de parte de un predio urbano, en la que no se demandó la independización del predio, corresponde exigir la presentación de los documentos a que se refiere el artículo 42 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.”

Resolución N°162-2009-SUNARP-TR-L

Independizaciones sujetas a los regímenes de la Ley 27157

Requisitos:- Reglamento interno.- Documento privado suscrito por el

propietario del predio, con firma certificada, en que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de propiedad exclusiva y de las zonas comunes.

- Plano de independización que grafique la descripción de las secciones de propiedad exclusiva y las zonas comunes.

Art. 45 del RIRP

Aspectos especiales

- Pluralidad de folios: La partida independiente está vinculada con la partida matriz en determinados aspectos: Zonas comunes, reglamento interno, junta de propietarios.

- Es posible la independización en una misma partida de dos o más secciones aunque no tengan solución de continuidad, siempre que constituyan una unidad funcional.

Art. 45 del RIRP

Aspectos especiales

“Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artículo (45 RIRP) se inscribirán en partida especial donde se señale el régimen al que están sujetas, relacionándolas con la partida matriz.”

Independización de aires

Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificación, podrá independizarse siempre que se le asigne porcentaje de participación en los bienes comunes y cuente con un área proyectada de acceso.

El Reglamento interno puede establecer reserva de aires sin independización, en cuyo caso esta circunstancia deberá constar en la partida matriz o en otra partida vinculada.

Art. 5.5 de la Resolución N° 339-2008-SUNARP/SN

Partida especial para la inscripción de derecho de

superficie

La inscripción del derecho de superficie dará lugar a la apertura de una partida especial que contendrá:

1. La mención expresa que se trata de una partida especial generada como consecuencia de la constitución del derecho de superficie, precisando la partida registral del predio sobre el que recae el mismo.

2. La indicación de que el derecho de superficie se concede sobre o bajo la superficie del suelo o sobre ambos.

3. El plazo de duración (...) Art. 106 del RIRP

Requisitos especiales de Requisitos especiales de independización: Predios rústicosindependización: Predios rústicos

Independización de predio rústico sin cambio de uso

En el caso que el administrado requiera realizar la independización de un terreno rústico o efectuar la parcelación del mismo, iniciará el procedimiento presentando ante la municipalidad respectiva, además de los documentos que se indican en el artículo 25, los siguientes (...).

Art. 27.1 Reglamento de la Ley 29090.

Independización de predio rústico sin cambio de uso

Las municipalidades emitirán la resolución de autorización o denegatoria de la independización en un plazo de 10 días hábiles. De ser conforme, el # de ésta deberá ser consignado en el FUHU.

El FUHU y su anexo E, con el # de la Resolución de autorización, conjuntamente con los documentos técnicos de sustento, por duplicado, debidamente sellados y visados, serán entregados al interesado para su inscripción en el RdP.

Art. 28 del Reglamento de la Ley 29090

JURISPRUDENCIA REGISTRALINDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RÚSTICOConforme al art. 28 del Reglamento de la Ley N° 29090,

la inscripción de la independización de un predio rústico sin cambio de uso se efectuará en mérito al FUHU y su anexo “E”, con el # de resolución municipal de autorización, conjuntamente con los documentos técnicos de sustento, debidamente sellados y visados, siempre que la Municipalidad respectiva haya cumplido con adecuar su TUPA a los nuevos procedimientos previstos en las modificatorias y reglamentos de la Ley 29090.

En el supuesto en que la Municipalidad no haya cumplido con adecuar su TUPA al momento de iniciar el trámite de subdivisión, es de aplicación el art. 44 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Resolución N° 422-2012-SUNARP-TR-L

Independización de predio rústico sin cambio de uso – art. 44 RIRP

Resolución municipal de independización o parcelación emitida conforme al RNE*.

Planos que forman parte de la misma, en los que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como de la remanente.

* Se debe dejar constancia de la falta de inscripción del planeamiento integral, salvo que se haya solicitado conjuntamente.

* Modificado por art. 28 Reglamento Ley 29090


Resolución municipal de independización

“La intervención de la municipalidad expidiendo una resolución de independización determina que el predio tiene la calidad de rústico en zona de expansión urbana.”

Resolución N°865-2009-SUNARP-TR-L

PRECEDENTE VINCULANTE

CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOSEn la calificación de actos administrativos, el

Registrador verificará la competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado.

Pleno XCIII – agosto 2012

Requisitos especiales de Requisitos especiales de independización: Predios ruralesindependización: Predios rurales

Parcelación de predios rurales La parcelación de predios rurales constituye el fraccionamiento del

mismo en porciones menores destinadas al mismo uso del predio matriz.

Para su inscripción se requiere: Que la empresa asociativa tenga registrado su derecho de

propiedad. Que acuerde la parcelación con el voto de los 2/3 de los socios

hábiles y que el acuerdo de designación de representantes y otorgamiento de poderes para la suscripción de la parcelación se encuentre inscrito en el RPJ.

Que el documento privado que contenga la parcelación esté suscrito por representante de la PJ y verificador, con firmas certificadas notarialmente.

Que se presente planos de parcelación. Art. 38 del RIRP

Independización de predios rurales parcelados

La independización se efectuará en mérito al título a través del cual se transfiera el derecho de propiedad a favor del socio o trabajador estable de la empresa campesina asociativa.

Art. 39 del RIRP

Independización de predio rural no parcelado

Requisito general: Documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario.

Requisitos especiales, según el predio esté ubicado en:

a) Área en que se ha concluido el proceso de levantamiento catastral: Certificado de información catastral del área a independizar y del área remanente. (art. 88 Rgto del D. Leg. 1089).

b) Área en que no se ha concluido el proceso de levantamiento catastral: Certificado negativo de zona catastrada emitida por COFOPRl y planos visados por verificador. (art. 89 Rgto del D. Leg. 1089).

Art. 46 RIRP – modif. R. 146-2012-SUNARP - junio 2012

ACUERDO PLENARIO

INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RURAL UBICADO EN ZONA CATASTRADA

Para la independización de un predio rural ubicado en zona catastrada se debe presentar el Certificado de Información Catastral tanto del área que se independiza como de la porción remanente, salvo que COFOPRI señale que no es factible emitir el Certificado de Información Catastral del área remanente.

PLENO LXXII


INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS RURALES DE COMUNIDADES CAMPESINAS

Para la inscripción de la independización por transferencia de dominio de predios rurales de comunidades campesinas se requiere presentar certificado de información catastral o certificado negativo de catastro, según corresponda, expedidos por COFOPRI.”

Pleno XC – junio 2012

Intervención del área de Catastro Intervención del área de Catastro de las Oficinas registralesde las Oficinas registrales

Informe técnico previo a la independización

Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro. La SUNARP podrá determinar los casos de modificación física que no requieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro. (...)

Art. 11 RIRP

Actos que necesariamente requieren informe

a) Inmatriculaciones.b) Acumulaciones e independizaciones de

predios no lotizados.c) Lotizaciones no aprobadas mediante

resolución municipal.d) Rectificaciones o modificación de áreas,

linderos o medidas perimétricas de predios, respecto del predio matriz.

Directiva N° 08-2004-SUNARP-SN.

Otros aspectos vinculados con las Otros aspectos vinculados con las independizacionesindependizaciones


ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL

Cuando el trámite de prescripción adquisitiva notarial comprenda la integridad de un predio inscrito, no resulta exigible el cumplimiento del requisito previsto en el artículo 105 del RIRP relativo a la presentación de los planos de ubicación y localización.

PLENO LXII


Servidumbre de paso“Para independizar secciones de propiedad

exclusiva que no tengan acceso directo a la vía pública o a zonas comunes, se requiere constituir servidumbre de paso”.

Aprobado en el XXII Pleno del TR


Traslado de gravámenes en la división y partición de un bien

“Los gravámenes que afectan la cuota ideal de uno de los copropietarios de un bien deben trasladarse a todas las partidas registrales resultantes de la división y partición de dicho bien”.

Aprobado en el XVII Pleno del TR

PRECEDENTE VINCULANTEDerechos registrales en

levantamiento de hipoteca“Cuando se hubiesen pagado los derechos de

inscripción para la cancelación de la hipoteca respecto de una de las partidas donde se extendió el gravamen, teniendo como base el monto total del mismo, no resulta procedente formular nueva liquidación por derecho de inscripción, cuando se solicite el levantamiento de dicha hipoteca en las demás partidas registrales”.

Aprobado en el X Pleno

Derechos registrales en levantamiento de hipoteca

La cancelación de la hipoteca inscrita en la partida matriz dará lugar, además, a la cancelación de los asientos de traslado de hipoteca extendidas en las partidas individuales independizadas de aquella. En estos casos, la liquidación de los derechos registrales comprenderá un único pago por derechos de inscripción y por derecho de calificación el que corresponda a cada uno de los asientos cancelados.

Primer párrafo del Art. 86 del RIRP

Jurisprudencia registral

Liquidación de derechos registrales por subdivisión de predio urbano

“No es inscribible la autorización municipal de subdivisión o el hecho físico de subdivisión en los supuestos de regularización de edificaciones, sino la consecuencia registral, cual es la apertura de nuevas partidas registrales para los sublotes resultantes. Por lo tanto, solamente corresponde efectuar liquidación por la inscripción de las independización de los sublotes resultantes y, eventualmente, por la modificación de área del lote matriz”.


Jurisprudencia registral

Independización por omisión“La transferencia de una parte de un predio de

un área mayor, que no fue independizada, sino inscrita dentro del inmueble matriz, es factible de inscripción en partida diferenciada, siempre que del título archivado consten los requisitos necesarios para que ésta se lleve a cabo.”


DESMEMBRACIÓN: REGULARIZACIÓNArt 63 RGRP: Superposición parcial y eventual

desmembración (...)Tratándose de superposiciones generadas por

independizaciones respecto de las que no se hubiera extendido el asiento de modificación de área ni la respectiva anotación de independización en la partida matriz, y siempre que los asientos sean compatibles, se dispondrá que el Registrador proceda a extender, en vía de regularización, el asiento y la anotación de correlación omitidos, indicando en el 1er caso, cuando corresponda, el á, l y m.p. a la que queda reducida el área mayor como consecuencia de la desmembración que se regulariza.

DESMEMBRACIÓN-REGULARIZACIÓN

Continuación del art. 63 RGRP:Si la superposición a que se refiere el

párrafo anterior, fuera detectada por las instancias de calificación registral, éstas dispondrán o efectuarán, según corresponda, de oficio o a petición de parte, la extensión del asiento y anotación omitidos, en la forma señalada en el párrafo precedente.

independizaciÓn de predios martha del carmen silva díaz

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