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7/30/2019 incorporadoras e imobiliarias.pdf

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UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINACENTRO SOCIO-ECONNICO

DEPARTAMENTO DE CIENCIAS CONTBEIS

COORDENADORIA DE MONOGRAFIA

ENEAS JONATAS AUGUSTIN

PLANEJAMENTO TRIBUTRIO EM UMA INCORPORADORA IMOBILIRIA:

LUCRO REAL x LUCRO PRESUMIDO x REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO

FLORIANPOLIS2007


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LUCRO REAL x LUCRO PRESUMIDO x REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO

Projeto de Monografia apresentado ao Curso de

Cincias Contbeis, do Centro Scio-econmico, da

Universidade Federal de Santa Catarina, como requisito

parcial para a obteno do ttulo de Bacharel em

Cincias Contbeis.

Orientador: Alexandre Zoldan da Veiga.

Florianpolis2007.


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LUCRO REAL x LUCRO PRESUMIDO x REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO.

Esta monografia foi apresentada como trabalho de concluso do curso de Cincias

Contbeis da Universidade Federal de Santa Catarina, obtendo a nota (mdia) de ______

atribuda pela banca constituda pelo orientador e membros abaixo mencionados.

______________________________________________________

Professor: Elisete Dahmer Pfitscher, Dra.

Coordenadora de Monografia UFSC

Professores que compuseram a banca:

______________________________________________________

Prof. Orientador Alexandre Zoldan da Veiga, Msc.

Departamento de Cincias Contbeis UFSC

______________________________________________________

Prof. Loreci Joo Borges.

Departamento de Cincias Contbeis UFSC

______________________________________________________

Professor Marcelo Haendchen Dutra


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Dedico este trabalho a:

Deus e minha me com muito amor.


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AGRADECIMENTOS

A empresa onde trabalho e que disponibilizou os materiais e dados necessrios para a

confeco deste trabalho.

A minha me, Lcia Fatiga Augustin, pelo apoio dado e incentivo nas horas mais

difceis de minha vida.

A minha amiga Cinthya Claudino dos Santos pela ajuda no desenvolvimento dos

estudos.

Ao professor e orientador Alexandre Zoldan, pela pacincia nas correes feitas

durante o desenvolver do trabalho.

Aos demais amigos, companheiros da faculdade e do lugar onde trabalho.


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Meus amigos, quanto menos virem de mim, mais me apreciaro.

ABRAHAM LINCOLN


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RESUMO

O mercado imobilirio na regio da grande Florianpolis passa por um bom momento em relao

as demais atividades tradicionais. Embora todas as atividades envolvidas na movimentao da

economia da regio preocupam-se muito com a carga tributria incidente sobre seus ganhos, as

empresas de incorporao imobiliria, que constroem imveis residenciais para a venda so umas

das que mais contribui para os cofres do tesouro nacional. Os motivos dessa alta arrecadao

deve-se ao fato do alto ganho perante as mesmas, pois o valor dos imveis muito alto, fazendo

com que o faturamento dessas empresas seja consideravelmente elevado e isso para o fisco

representa elevada arrecadao. Por isso papel do contador alertar aos proprietrios das

empresas a forma de tributao mais econmica de acordo com as possibilidades legais, ou seja,

sem que o governo tenha motivos para questionar tal escolha. A empresa analisada j era adepta

do modelo de Lucro Presumido, porm com a possibilidade de outras duas formas, verificou-se a

necessidade de levantar dados que confirme a escolha certa por parte da empresa em tributar seus

ganhos. Atravs de demonstraes financeiras levantado vrios quadros de anlises de

faturamento, apurao de impostos entre as formas de Lucro Real, Lucro Presumido e Regime

Especial de Tributao. Ao fim do trabalho conclui-se que o Lucro Presumido ainda a melhor

opo, pois permite menos desembolso na apurao de impostos e certeza de que suas aes tem

um amparo legal que respalda sua opo.

Palavras chaves: Lucro Real. Lucro Presumido. Regime Especial de Tributao. Incentivos


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LISTA DE SIGLAS

CGSN Comit Gestor de Tributao das Micros e Empresas de Pequeno Porte.

COFINS Contribuio para o Financiamento da Seguridade Social

CSLL Contribuio Social sobre o Lucro Lquido

DIRPF Declarao de Imposto de Renda Pessoa Fsica

DLPA Demonstrao de Lucros e Prejuzos Acumulados

DMPL Demonstrao das Mutaes do Patrimnio Lquido

DOAR Demonstrao das Origens e Aplicaes de Recursos

DRE Demonstrao do Resultado do Exerccio

EPP Empresa de Pequeno Porte

IRPJ Imposto de Renda Pessoa Jurdica

IN / SRF Instruo Normativa Secretaria da Receita Federal

IRRF Imposto de Renda Retido na Fonte

IPI Imposto sobre Produtos Industrializados

ME Micro Empresa

MP Medida Provisria

NBCT Normas Brasileiras de Contabilidade

PAT Programa de Alimentao do Trabalhador

PIS Programa de Integrao Social

RET Regime Especial de Tributao

SIMPLES Sistema Integrado de Pagamento de Impostos e Contribuies das

Microempresas e Empresas de Pequeno Porte


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LISTA DE QADRO

QADRO 1 Alquotas para base de clculo IRPJ...........................................................32

QADRO 2 Balano Patrimonial Ativo.......................................................................38

QADRO 3 Balano Patrimonial Passivo....................................................................39

QADRO 4 Receitas de Vendas e Financeiras 2005.....................................................41

QADRO 5 Receita de Vendas e Financeira 2006.........................................................42

QADRO 6 Demonstrao do Resultado do Exerccio 2005 e 2006..............................43

QADRO 7 Demonstrao dos Lucros e Prejuzos Acumulados 2005 e 2006..............45

QADRO 8 Demonstraes das Mutaes do Patrimnio Lquido 2005/2006.............46

QADRO 9 Demonstrao das Origens e Aplicaes de Recursos 2005 e 2006...........47

QADRO 10 Variao Capital Circulante Lquido 2005 e 2006......................................48

QADRO 11 Receitas Imveis e Financeira 2005............................................................49

QADRO 12 Receita Imveis e Financeira 2006.............................................................49

QADRO 13 Comparaes PIS e COFINS......................................................................50

QADRO 14 Comparaes IRPJ e CSLL........................................................................50QADRO 15 Resumo IRPJ e CSLL.................................................................................51

QADRO 16 Resumo Tributos Lucro Presumido............................................................51

QADRO 17 PIS e COFINS Lucro Real 2005................................................................52

QADRO 18 PIS e COFINS Lucro Real 2006................................................................53

QADRO 19 Resumo PIS e COFINS Lucro Real...........................................................53

QADRO 20 Apurao IRPJ e CSLL 2005 e 2006.........................................................54

QADRO 21 Resumo IRPJ e CSLL Lucro Real.............................................................55

QADRO 22 Resumo Tributos Lucro Real.....................................................................55

QADRO 23 Tributao R.E.T. 2005 e 2006..................................................................56

QADRO 24 Comparao Tributao 2005....................................................................57

QADRO 25 Comparao Tributao 2006....................................................................57


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SUMRIO

LISTA DE SIGLAS..................................................................................................................8

LISTA DE QUADROS.............................................................................................................9

1 INTRODUO.................................................................................................................12

1.1 TEMA E PROBLEMA....................................................................................................12

1.2- OBJETIVOS....................................................................................................................131.2.1 Objetivo Geral............................................................................................................131.2.2 Objetivos Especficos.................................................................................................131.3 JUSTIFICATIVA.............................................................................................................141.4 - METODOLOGIA............................................................................................................151.5 - LIMITAES DA PESQUISA......................................................................................161.6 - ESTRUTURA DO TRABALHO....................................................................................162 FUNDAMENTAO TERICA.................................................................................182.1 INCORPORAO IMOBILIRIA.............................................................................202.2 - CUSTO DAS UNIDADES IMOBILIRIAS...............................................................212.3 - LUCRO REAL...............................................................................................................222.3.1 Lucro Real Trimestral................................................................................................242.3.1.1 IRPJ Lucro Real Trimestral....................................................................................252.3.1.2 - CSLL Lucro Real Trimestral..................................................................................262.3.2 Lucro Real Anual.......................................................................................................272.3.2.1 IRPJ Lucro Real Anual...........................................................................................27


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2.3.2.2 - CSLL Lucro Real Anual.......................................................................................282.3.2.3 - Balancete de Suspenso ou Reduo.......................................................................282.3.2.4 - PIS e COFINS Regime No Cumulativo..........................................................292.3.2.5 - Incentivos Fiscais....................................................................................................302.4 LUCRO PRESUMIDO...............................................................................................312.4.1 IRPJ Lucro Presumido.........................................................................................322.4.2 - CSLL Lucro Presumido.......................................................................................332.4.3 - PIS e COFINS Regime Cumulativo.....................................................................332.5 REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO...............................................................342.5.1 Definies de Incorporador e Incorporadoras..........................................................342.5.2 - Regime Opcional.....................................................................................................342.5.3 - Tributao................................................................................................................352.5.4 - Escriturao Contbil..............................................................................................353 OPO DE TRIBUTAO NA CONSTRUO CIVIL.....................................363.2 DEMONSTRAES CONTBEIS DA EMPRESA...................................................37

3.3 APURAO DOS IMPOSTOS LUCRO PRESUMIDO..........................................48

3.4 APURAO DOS IMPOSTOS LUCRO REAL......................................................52

3.5 APURAO DOS IMPOSTOS REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO...........56

3.6 COMPARAES DOS MODELOS DE TRIBUTAO..........................................57

4 CONSIDERAES FINAIS.....................................................................................58REFERNCIAS...................................................................................................................59


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1. INTRODUO

O Brasil um dos pases que apresentam maiores quantidades de impostos, taxas,

contribuies, alm de inmeras alquotas, fatores de reduo e outros detalhes pertinentes a

cada tipo de imposto, demonstrado e noticiado constantemente pela mdia.

Apresenta tambm diversas leis, decretos, medidas provisrias que em curtos perodos

de tempo se modificam tanto que acabam confundindo algumas opes de enquadramento

tributrio por parte das empresas.

Em termos gerais, as empresas tributadas pelo Lucro Real so as que mais sofrem

aes de fiscalizao, pois alguns tributos federais so calculados diretamente sobre o lucro,aps as devidas incluses e excluses que a lei permite, e outros diretamente sobre o

faturamento mensal da empresa. Assim sendo, sofrem com as elevadas alquotas para a base

de clculo dos tributos federais, como o PIS Programa de Integrao Social; COFINS

Contribuio para Financiamento da Seguridade Social; IRPJ Imposto sobre a Renda da

Pessoa Jurdica e CSLL Contribuio sobre o Lucro Lquido.

J no Lucro Presumido, os tributos federais so calculados sobre o faturamento total

da empresa, onde para cada tipo de atividade o Governo Federal presume que haja lucro e

atravs disso estipula as alquotas para a base de clculo dos tributos.

1.1 TEMA E PROBLEMA

De acordo com o assunto exposto o tema desta monografia o planejamento tributrio

na construo civil, atravs de comparaes entre o Lucro Real, Lucro Presumido e RET nos

exerccios de 2005 e 2006.A escolha desse tema est baseada no que acontece na prtica em termos de clculo e

recolhimento de tributos, elaborao das demonstraes contbeis, reconhecimento de

despesas, nmeros e tipos de obrigaes acessrias, possibilidade ou no de incentivos fiscais

dentro de um perodo.

Em se tratando de construo civil, incorporao imobiliria e loteamento de imveis

houve uma mudana significativa em 1999 com a Lei N 9.718/98, que permitiu o

enquadramento das empresas no sistema de lucro presumido, onde o artigo 14 da lei anterior,


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Lei n. 8.981/95, que obrigava as empresas de construo civil a tributar pelo Lucro real foi

excludo.

Em razo do exposto surge a questo: Qual dos modelos de tributao possveis para

as empresas incorporadoras imobilirias, ou seja, Lucro Real; Lucro Presumido e R.E.T.

Regime Especial de Tributao permitiriam a Incorporando Empreendimentos Imobilirios

Ltda. recolherem menos imposto no ano-calendrio de 2005 e 2006?

1.2 OBJETIVOS

1.2.1. OBJETIVO GERAL

Identificar qual modelo de tributao mais econmico para a empresa Incorporando

Empreendimentos Imobilirios Ltda. no ano-calendrio de 2005 e 2006 visando seu

enquadramento futuro.

1.2.2. OBJETIVOS ESPECFICOS

Nos objetivos especficos de estudo, tem-se:

Comparar, trimestralmente, por intermdio das demonstraes contbeis, a evoluodo patrimnio e do resultado no ano-calendrio de 2005 e 2006;

Calcular, mensalmente, os tributos PIS e COFINS pelo Lucro Real, Lucro Presumidoe R.E.T. nos anos de 2005 e 2006;

Calcular, trimestralmente, os tributos IRPJ e CSLL pelo Lucro real, Lucro Presumidoe R.E.T. nos anos de 2005 e 2006;

Fornecer, em nveis percentuais, as economias ou excessos de arrecadao pelos doismodelos de tributao;


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1.3 JUSTIFICATIVA

A atividade imobiliria compreende o desmembramento de terrenos, loteamento,

incorporaes de imveis, etc. Quando essa atividade envolve imveis prprios, os fatores

que afetam a contabilidade dizem respeito ao processo de construo, venda dentre outros.

Na construo civil as vendas podem ocorrer antes, durante e aps a construo de um

empreendimento, sendo a receita um dos pontos merecedores de grande destaque nesse ramo

de atividade.

A lei n 8.981/1995 que tratava da obrigatoriedade do Lucro Real, em seus artigos 35 e

36 determinava a incluso das empresas de construo civil nesse sistema de tributao. Com

isso a contabilizao das receitas e despesas ficou muito complexa, envolvendo prticas

contbeis para cada estgio do empreendimento.

A determinao do lucro basicamente dada pela diferena das receitas e despesas,

porm na construo civil esses itens se tornam muito complexos, envolvendo receitas

diferidas; custos orados; comparaes dos custos estimados com os incorridos at chegar a

um resultado final.

Alm da alta complexidade de contabilizao, pelo Lucro Real as alquotas dos

tributos so muito elevadas e as fiscalizaes em cima das empresas de construo civil somuito mais rigorosas.

A lei n 9.718/1998 reeditou a anterior que tratava do Lucro Real, excluindo o artigo

14 da Lei n. 8.981/95 relativo s construtoras, possibilitando o enquadramento no sistema de

Lucro Presumido, onde as alquotas dos tributos so mais baixas e possibilitando tambm uma

simplificao da contabilizao, deixando mais para a rea gerencial a parte relativa de custos

orados; custos incorridos, receitas previstas; receitas realizadas e outros itens que

anteriormente eram includos na contabilizao para o fisco.

No Lucro Presumido, a tributao se d essencialmente com base no faturamento

bruto da empresa, faturamento este representado pelas receitas realizadas no ms. Segundo

Higuchi (1999, p. 407): Considera-se efetivada ou realizada a venda de uma unidade

imobiliria quando contratada a operao de compra e venda, ainda que mediante instrumento

de promessa.

Em 2004 foi aprovada a Lei 10.931 que se refere ao RET Regime Especial de

Tributao, aplicvel s incorporadoras imobilirias, em carter operacional e irretratvel,

enquanto perdurarem direitos de crditos ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes


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dos imveis que compem a incorporao. Nesta opo a incorporadora fica sujeito a

pagamento mensal unificado dos tributos federais sobre o faturamento.

As receitas da Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda. so compostas por

vendas de apartamentos, sendo realizadas vista e em parcelas apropriadas no Resultado de

Exerccios Futuros aos quais fazem parte do objeto principal desta monografia, ou seja, a

escolha do modelo de tributao que onere menos a tributao sobre a empresa.

1.4 METODOLOGIA

Esta pesquisa com relao a seus objetivos se enquadra como exploratria, buscando

aprimorar e aprofundar o assunto de forma a torn-lo clara e acessvel s partes envolvidas

que neste caso so os rgos licitantes e as empresas privadas, possibilitando esclarecimentos

e avaliao dos assuntos abordados.

Segundo Gil (2002, p.41)

Estas pesquisas tm como objetivo proporcionar maior familiaridade com o problema,

com vistas a torn-lo mais explcito ou a constituir hipteses. Pode-se dizer que estas

pesquisas tm como objetivo principal o aprimoramento de idias ou a descoberta de

intuies. Seu planejamento , portanto, bastante flexvel, de modo que possibilite a

considerao dos mais variados aspectos relativos ao fato estudado.

Conforme Beberem (2003, p.80)

Uma caracterstica interessante da pesquisa exploratria consiste no aprofundamento

de conceitos preliminares sobre determinada temtica no contemplada de modo

satisfatrio anteriormente. Assim contribui para o esclarecimento de questes

superficialmente das hipteses; ou descobrir um novo tipo de enfoque sobre o

assunto.

Quanto aos procedimentos utilizados a pesquisa bibliogrfica uma vez que o tema tem

enfoque basicamente no conhecimento, j publicado em fontes fidedignas e estudo de caso,atravs de questionrios, entrevistas e observao.

Quanto a sua abordagem a pesquisa qualitativa, pois visa esclarecer a complexidade

do problema com base em estudos conceituais. Por Richarson (1999, p.80 apud Beberem,

2004, p.91): Os estudos que empregam uma metodologia qualitativa podem descrever a

complexidade de determinado problema, analisar a interao de certas variveis, compreender

e classificar processos dinmicos vividos por grupos sociais..

Pela facilidade de acesso aos dados necessrios para a pesquisa, no h problemas de

aplicar os trs tipos de metodologia envolvidos, descritiva envolvendo todos os fatores

envolvidos na tributao, bibliogrfica justificando os mtodos utilizados na tributao com


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bases tericas e qualitativas, envolvendo comparaes das alternativas disponveis para o

estudo de caso.

1.5 LIMITAES DA PESQUISA

A pesquisa est limitada aos tributos federais IRPJ, CSLL, PIS e COFINS,

pertinentes aos sistemas de tributao denominados Lucro Real, Lucro Presumido e RET

Regime Especial de Tributao.

Os estudos abordados neste projeto de pesquisa abrangem exclusivamente assuntos

relacionados atividade de construo civil, especificamente neste estudo de caso no ramo da

incorporao imobiliria.

No ramo de incorporao imobiliria as empresas podem optar por duas formas de

execuo dos projetos, a primeira dando-se por empreitada global, onde a empresa constri

seus empreendimentos mediante contratos com empreiteiros que se responsabilizam pela

compra de todo material necessrio obra bem como toda a mo de obra a ser utilizada. A

segunda forma a chamada por empreitada parcial, onde a incorporadora arca com todo

material necessrio para a construo bem como parte de mo de obra, neste caso os

empreiteiros executam apenas sua parte cabvel do projeto e o resto fica por conta da empresa.

Tendo em vista a essas consideraes o trabalho limita-se ainda a empresas

incorporadoras da construo civil que operam sob contratos parciais de empreitadas, sendo

responsveis pelo material e parte da mo de obra, com isso podem ser utilizados alquotas

menores para o IRPJ e CSLL segundo a instruo normativa n 539 da Secretaria da receita

Federal de 25.04.2005 em seu artigo primeiro.

1.6 ESTRUTURA DO TRABALHO

A estrutura deste estudo de caso se d em cinco captulos, dentre eles sendo a

introduo; fundamentao terica, opo de tributao, concluso e referncias

bibliogrficas.

O capitulo primeiro demonstra de forma sucinta como a pesquisa foi elaborada, alm

dos motivos que levaram o ser feita. Neste captulo definido o objetivo geral e os

especficos, alm da metodologia e justificativa do trabalho.


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No captulo dois desenvolvido toda a fundamentao terica que dar suporte legal

ao captulo 3, sendo este embasamento terico apoiado em livros e leis federais.

O captulo trs todo dedicado anlise dos dados, montagem de quadros

comparativos, apurao de tributos dentro das opes de tributao possveis para uma

incorporadora imobiliria, abrangendo os anos de 2005 e 2006.

No capitulo quatro conclu-se o que foi abordado pelo captulo trs, ou seja, a

indicao de qual modelo de tributao mais econmico para a empresa em termos de tributos

federais.

A ltima parte do trabalho dedicada s referncias bibliogrficas utilizadas na

confeco deste trabalho e que serviram de apoio ao captulo dois.


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2. FUNDAMENTAO TORICA

Desde a poca colonial, o Brasil sempre sofreu uma forte tributao e aliado sempre aum sentimento de injustia quanto s cobranas feitas e os destinos planejados oriundos dessa

forma de arrecadao de receita para o Governo.

Praticamente no houve um ano se quer em que os contribuintes no fossem brindados

com alteraes na Legislao Tributria, sendo que estas sempre vinham no sentido de

suprimir, total ou parcialmente, os direitos conquistados e, claro, agravar a carga tributria.

No Brasil, as empresas so tributadas por trs tipos de enquadramento, o SIMPLES;

Lucro Presumido e Lucro Real.As empresas para se enquadrarem no SIMPLES sofrem uma srie de restries, em

Higuchi (1999, p. 44), No poder optar pelo SIMPLES a pessoa jurdica que se dedique a

compra e venda, ao loteamento, incorporao ou construo de imveis.

A resoluo n. 004, de 30 de maio de 2007 da CGSN Comit Gestor de Tributao

das Microempresas e Empresas de Pequeno Porte trata das excluses do SIMPLES conforme

artigo abaixo:

Art. 12. No podero recolher os impostos e contribuies na forma do SimplesNacional a ME ou a EPP:

1 - que tenha auferido, no ano-calendrio imediatamente anterior, receita bruta

superior a R$ 2.400.000,00 (dois milhes e quatrocentos mil reais);

2 de cujo capital participe outra pessoa jurdica;

3 que seja filial, sucursal, agncia ou representao, no Pas, de pessoa jurdica com

sede no exterior;

4 de cujo capital participe pessoa fsica que seja inscrita como empresrio ou seja

scia de outra empresa que receba tratamento jurdico diferenciado nos termos da Lei

Complementar n. 123, de 2006, desde que a receita bruta global ultrapasse o limite

de que trata o inciso I do caput deste artigo;

5 cujo titular ou scio participe com mais de 10% (dez por cento) do capital de

outra empresa no beneficiada pela Lei Complementar n 123, de 2006, desde que a

receita bruta global ultrapasse o limite de que trata o inciso I do caput deste artigo;


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6 cujo scio ou titular seja administrador ou equiparado de outra pessoa jurdica

com fins lucrativos, desde que a receita bruta global ultrapasse o limite de que trata o

inciso I do caput deste artigo;

7 constituda sob a forma de cooperativas, salvo as de consumo;

8 que participe do capital de outra pessoa jurdica;

9 que exera atividade de banco comercial, de investimentos e de desenvolvimento,

de caixa econmica, de sociedade de crdito, financiamento e investimento ou de

crdito imobilirio, de corretora ou de distribuidora de ttulos, valores mobilirios e

cmbio, de empresa de arrendamento mercantil, de seguros privados e de

capitalizao ou de previdncia complementar;

10 resultante ou remanescente de ciso ou qualquer outra forma de

desmembramento de pessoa jurdica que tenha ocorrido em um dos 5 (cinco) anos-

calendrio anteriores;

11 constituda sob a forma de sociedade por aes;

12 que explorem atividade de prestao cumulativa e contnua de servios de

assessoria creditcia, gesto de crdito, seleo e riscos, administrao de contas a

pagar e a receber, gerenciamento de ativos (asset management), compras de direitos

creditrios resultantes de vendas mercantis a prazo ou de prestao de servios

(factoring);

13 que tenha scio domiciliado no exterior;

14 de cujo capital participe entidade da administrao pblica, direta ou indireta,

federal, estadual ou municipal;

15 que preste servio de comunicao;

16 que possua dbito com o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), ou com as

Fazendas Pblicas Federal, Estadual ou Municipal, cuja exigibilidade no esteja

suspensa;

17 que preste servio de transporte intermunicipal e interestadual de passageiros;

18 que seja geradora, transmissora, distribuidora ou comercializadora de energia

eltrica;

19 que exera atividade de importao ou fabricao de automveis e motocicletas;


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20 que exera atividade de importao de combustveis;

21 que realize cesso ou locao de mo-de-obra;

22 que realize atividade de consultoria;

23 que se dedique ao loteamento e incorporao de imveis.

Sendo assim, conclui-se que as construtoras devem passar a optar pelo Lucro Real ou

Presumido, sempre considerando a receita auferida no ano-calendrio e as obrigaes

estabelecidas pela Legislao do Imposto de Renda para as empresas no que tange a opo do

modelo de tributao.

Neste captulo, so descritos alguns conceitos fundamentais para a compreenso da

contabilizao das movimentaes financeiras que ocorrem nas empresas de construo civil.

2.1 INCORPORAO IMOBILIRIA

A incorporao imobiliria definida pelo artigo 28 da Lei n 4.591/1964 como sendo

a atividade exercida com a finalidade de promover e realizar a construo, para alienao,

total ou parcial, de edificaes, ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.

Nesta atividade, a caracterstica principal o fato de haver um comprometimento ou

efetivao da venda de fraes ideais de terreno com vinculao de tais fraes s unidades

autnomas. A formalizao da incorporao feita mediante registro em cartrio, onde a

partir do tal que poder-se- comercializar tais unidades.

Nota-se que o conceito de incorporao imobiliria bem mais abrangente que o de

empresas de construo civil, onde este definido por Costa (2000, p.13) como sendo as

empresas de construo civil aquelas que executam obras pata terceiros sob administrao ousob empreitada. Assim como o conceito de construo civil est intrnseco ao de

incorporao imobiliria, este por sua vez est includo dentro de um conceito maior e mais

global chamado de atividade imobiliria, que compreende o desmembramento de terrenos,

loteamento, incorporaes, construo prpria, locao de imveis prprios.

As empresas incorporadoras podem executar seus empreendimentos da seguinte forma

segundo Costa (2000, p.32):

A construo do imvel pode acontecer por contratos de empreitada, sob fiscalizao

do empreendedor imobilirio, por administrao da obra, em que os custos da


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construo ficam a cargo do empreendedor, ou ento com toda a obra sendo

executada pelo prprio empreendedor.

No estudo de caso em questo, a empresa promove um mix do que foi estabelecido

pelo autor acima, onde na construo de um empreendimento h etapas em que as obras soexecutadas mediante servios de terceiros, destacando-se os empreiteiros, e uma outra etapa

sendo executada pela mo de obra prpria da incorporadora.

2.2 - CUSTO DAS UNIDADES IMOBILIRIAS

Segundo Santos e Pasta (2007, p.5), na contabilidade deve ser apropriada totalidade

dos custos incorridos na construo, desde o terreno at a mo de obra e os materiaisaplicados, permitindo um controle rigoroso da evoluo da obra e sua comparao com o

oramento fornecido e aprovado pela construtora. O objeto de venda de uma incorporadora

imobiliria o imvel, pronto ou em construo, que por sua vez ter como valor de base o

total de ingressos dos custos da obra.

Em Higuchi (1999, p. 403) demonstrada que a formao do custo de imveis para a

venda idntica as demais atividades, ou seja, deve compor o seu custo todos os gastos

necessrios para aquisio de imvel, desmembramento de terra e construo de prdios.Assim, compem obrigatoriamente o custo do imvel para a venda:

I- O custo de aquisio de terrenos ou prdios, inclusive os tributos devidos na

aquisio e as despesas de legalizao;

II- Os custos de estudo, planejamento, legalizao e execuo dos planos ou projetos

de desmembramento, loteamento, incorporao, construo e quaisquer obras ou

melhoramentos.

O artigo 290 do Regulamento do Imposto de Renda, RIR/1999, menciona o que

compe o custo da obra, como segue abaixo:

Os materiais aplicados ou os bens consumidos na construo, inclusive os custos comtransportes e tributos gastos na aquisio desses insumos;

A mo de obra prpria ou de terceiros, e seus encargos sociais, inclusive os serviosde engenheiros, apontadores, almoxarifes, seguranas, etc;

Terreno e projeto; Locao e manuteno de bens aplicados na construo, alm de seus encargos com a

depreciao.


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O mesmo artigo ainda define que no compe como custo da obra as despesas com

vendas, despesas financeiras no relacionadas ao empreendimento e as despesas gerais e

administrativas.

Dos trs modelos de tributao possveis de ser adotado por uma incorporadora

imobiliria, sem duvida, as que optam pelo Lucro Real so as que mais do nfase a formao

do custo, pois ele influenciar de maneira direta a formao do lucro da empresa para o

clculo dos tributos, diante disso, vejamos os modelos de tributao admissveis paras as

empresas incorporadoras.

2.3 - LUCRO REAL

O Lucro Real uma das opes de tributao para as empresas incorporadoras, porm

com a publicao da Lei n 9.718 em janeiro de 1.999, onde as empresas incorporadoras

puderam optar pela forma de tributao pelo Lucro Presumido, so raros os casos em que as

empresas adotam o Lucro Real, exceto aquelas que ultrapassam o limite de R$ 48.000.000,00

no ano calendrio. A apurao do Lucro Real, onde so confrontadas as receitas com as

despesas, poder ser feita anualmente ou trimestralmente.Oliveira et al (2005, p.176) conceitua Lucro Real:

o lucro lquido do perodo apurado na escriturao comercial, denominado lucro

contbil, ajustado pelas adies, excluses e compensaes autorizadas pela

legislao do Imposto de Renda. Os ajustes do lucro lquido do perodo devem ser

transcritos no Livro de Apurao do Lucro Real (LALUR).

O artigo 14 da Lei n. 9.718/98 obriga algumas empresas a optarem pelo Lucro Real

devido a algumas caractersticas descritas a seguir:

Art.14. Esto obrigadas apurao do Lucro Real as pessoas jurdicas:

I cuja receita total, no ano-calendrio anterior seja superior ao limite de R$

48.000.000,00 (quarenta e oito milhes de reais) ou proporcional ao nmero de meses

no perodo, quando inferior a 12 (doze) meses.

II cujas atividades sejam de bancos comerciais, bancos de investimentos, bancos de

desenvolvimento, caixas econmicas, sociedades de crditos, financiamento einvestimento, sociedades de crditos imobilirios, sociedade corretoras de ttulos,

valores imobilirios e cmbios, distribuidora de ttulos e valores imobilirios,


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empresas de arrendamento mercantil, cooperativas de crditos, empresas de seguros

privados e de capitalizao e entidades de previdncia privada aberta;

III que tiverem lucros, rendimentos ou ganhos de capital oriundos do exterior;

IV que, autorizadas pela legislao tributria, usufruam benefcios fiscais relativos

iseno ou reduo do imposto;

V que, no decorrer do ano-calendrio, tenham efetuado pagamento mensal pelo

regime de estimativa;

VI que explorem atividades de prestao cumulativa e contnua de servios de

assessoria creditcia, mercadolgica, gesto de crdito, seleo e riscos, administrao

de contas a pagar e a receber, compras de direitos creditrios resultantes de vendas

mercantis a prazo ou de prestao de servios (factoring).

Sobre o Lucro Real, descreve Higuchi (1999, p. 32) que as pessoas jurdicastributadas pelo Lucro Real podero determinar o lucro com base em balano anual levantado

no dia 31 de dezembro ou mediante levantamento de balancetes trimestrais na forma da Lei

n. 9.430/96. A pessoa jurdica que se enquadrar em qualquer dos incisos do artigo 14 da Lei

n. 9.718/98 ter que, obrigatoriamente, ser tributada com base no Lucro Real. Para as demais

pessoas jurdicas, a tributao pelo Lucro Real uma opo.

J Fabretti (2005) conceitua a base de clculo do Lucro Real como sendo o resultadocontbil ajustado no perodo-base, que pode ser Lucro ou Prejuzo. Portanto, assim necessita

de uma prvia escriturao contbil regular e mensal.

O artigo 6 do Decreto-Lei n. 1.598/77 define o Lucro Real como o lucro lquido de

apurao ajustadas pelas adies, excluses ou compensaes prescritas ou autorizadas por

este decreto.

No Lucro Real adotado o regime de competncia para a tributao dos resultados,

independentemente da realizao monetria, Higuchi (1999) afirma que as empresas que

explorem atividades imobilirias podero considerar como receita bruta o montante

efetivamente recebido das unidades imobilirias vendidas. J em contratos de longo prazo, ou

seja, quando o perodo de execuo for superior a 12 meses, apropria-se o montante em conta

de Resultados Futuros e tributam-se as parcelas medida que elas forem recebidas.


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2.3.1 LUCRO REAL TRIMESTRAL

A apurao do Lucro Real mensal foi substituda pelo Lucro Real trimestral perante o

artigo 1 da Lei n 9.430/96, porm essa mudana no fez com que se tenham muitas

vantagens neste modo de apurao, pois limita a compensao de prejuzos fiscais e a

vulnerabilidade a infraes fiscais se torna elevada.

Segundo Higuchi (1999), no Lucro Real trimestral, o lucro do trimestre anterior no

pode ser compensado com o prejuzo fiscal de trimestres seguintes, ainda que dentro do

mesmo ano calendrio. O prejuzo fiscal de um trimestre s poder reduzir at o limite de

30% (trinta por cento) do Lucro Real dos trimestres seguintes. J no Lucro Real anual, a

empresa poder compensar integralmente os prejuzos com lucros apurados dentro do mesmoano-calendrio. Assim sendo, o lucro de janeiro poder ser compensado com o prejuzo de

fevereiro ou dezembro e o lucro de maro poder ser compensado com o prejuzo de qualquer

ms.

A apurao do Lucro Real trimestral deve ser determinada ao encerramento de cada

trimestre, o resultado lquido do perodo deve ser ajustado pelas adies, excluses e

compensaes conforme os artigos 249 e 250 do RIR/99:

Art. 249. Na determinao do lucro real, sero adicionados ao lucro lquido do

perodo de apurao (Decreto-Lei n 1.598, de 1977, art. 6):

I- os custos, despesas, encargos, perdas, provises, participaes e quaisquer outros

valores deduzidos na apurao do lucro lquido que, de acordo com este Decreto, no

sejam dedutveis na determinao do lucro real;

II os resultados, rendimentos, receitas e quaisquer outros valores no includos na

apurao do lucro lquido que, de acordo com este decreto, devam ser computados na

determinao do lucro real;

Art. 250. Na determinao do lucro real, podero ser excludos do lucro lquido do

perodo de apurao (Decreto-Lei n 1.598, de 1977, art. 6):

I os valores cuja deduo seja autorizada por este decreto e que no tenham sido

computados na apurao do lucro lquido do perodo de apurao;

II os resultados, os rendimentos, receitas e quaisquer outros valores includos na

apurao do lucro lquido que, de acordo com este Decreto, no sejam computados no

lucro real;

III os prejuzos fiscais apurados em perodos anteriores, limitada a compensao de

trinta por cento do lucro lquido ajustado pelas adies e excluses previstas nestedecreto, desde que a pessoa jurdica mantenha os livros e documentos, exigidos pela

legislao fiscal, comprobatrios do prejuzo fiscal utilizados para compensao.


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Segundo Oliveira et al (2005, p. 183) os incentivos fiscais previstos na legislao

tambm podem ser compensados do valor do IRPJ a recolher, alm do imposto de renda

retido na fonte sobre as receitas computadas na determinao do lucro real e o saldo doimposto pago a maior em perodos anteriores.

2.3.1.1. IRPJ - LUCRO REAL TRIMESTRAL

Sobre a base de clculo, que compreende o resultado obtido no trimestre ajustado

pelas excluses e adies, aplica-se alquota de 15% e 10% a ttulo de adicional, conforme o

artigo 3 da Lei 9.249/95:

Art. 3. A alquota do imposto de renda das pessoas jurdicas de quinze por cento.

1. A parcela do lucro real, presumido ou arbitrado, que exceder p valor resultante

da multiplicao de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) pelo nmero de meses do

respectivo perodo de apurao, se sujeita incidncia de adicional de imposto de

renda alquota de dez por cento.

2. O disposto no pargrafo anterior aplica-se, inclusive, nos casos de incorporao;

fuso ou ciso e de extino da pessoa jurdica pelo encerramento da liquidao.

Os prazos de recolhimento esto dispostos na Lei n 9.430/96, em que trimestralmente

esto divididos os encerramentos dos perodos em 31 de maro; 30 de junho; 30 de setembro

e 31 de dezembro e o recolhimento se d sempre no ltimo dia do ms subseqente ao

encerramento do trimestre ou dividido em at trs cotas mensais ou duas no valor mnimo de

R$ 1.000,00 para cada quota, sendo a primeira sem juros; a segunda com 1% de juros e a

terceira com 1% de juros adicionado a taxa SELIC do ms anterior.

No lucro real trimestral, o lucro apurado ao final do trimestre definitivo, sendo

obrigatria a escriturao do livro de inventrio ao final de cada trimestre.


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2.3.1.2. CSLL - LUCRO REAL TRIMESTRAL

A base de clculo para a Contribuio Social sobre o Lucro Lquido o lucro contbil

antes da proviso para o IRPJ e a CSLL, ajustado pelas adies, excluses e compensaes

previstas na RIR/99.

Havendo base de clculo negativa da CSLL no trimestre, essa ser compensada em

No mximo trinta por cento (art. 58 da Lei n 8.981/95 e art. 16 da Lei n 9.065/95) do lucro

real do trimestre seguinte, ao final aplica-se a alquota de 9%.

Higuchi (1999) descreve que as pessoas jurdicas tributadas pelo lucro real

determinaro sua base de clculo da CSLL pelo lucro contbil, antes das provises para o

IRPJ e da prpria CSLL, ajustados pelas adies e excluses. Tendo como:

Adies: do resultado negativo da avaliao de investimentos pelo valor depatrimnio lquido; do valor de reserva de reavaliao baixado durante o perodo-base,

cuja contrapartida no tenha sido computada no resultado do perodo; das provises

no dedutveis na determinao do lucro real; exceto do IRPJ, das despesas

indedutveis do artigo 13 da lei n 9.249/95 como o valor das contraprestaes de

arrendamento mercantil e do aluguel de bens mveis e imveis; dos lucros erendimentos auferidos no exterior; valor dos lucros distribudos disfaradamente

Excluses: do resultado positivo da avaliao de investimentos pelo valor depatrimnio lquido; de lucros e dividendos derivados de investimento pelo valor do

patrimnio lquido e avaliados pelo custo de aquisio que tenham sido computados

como receitas; valor das provises adicionadas no perodo e do valor das provises

tcnicas das operadoras de plano de assistncia sade.


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2.3.2 LUCRO REAL ANUAL

2.3.2.1. IRPJ LUCRO REAL ANUAL

As pessoas jurdicas tributadas com base no lucro real que no quiserem utilizar o

mtodo de apurao trimestral, podero optar pela apurao do lucro real, em 31 de dezembro

do ano-calendrio, sem prejuzo do recolhimento mensal do IRPJ e da CSLL com base em

regime de estimativa.

Segundo Higuchi (1999, p. 33)

as pessoas jurdicas que optarem pela tributao do lucro real anual tero que pagar,

mensalmente, o imposto de renda e a contribuio social sobre o lucro calculado porestimativa. O imposto e a contribuio sobre as operaes do ms tero que ser pagos at o

ltimo dia til do ms seguinte. A alquota do imposto de renda continua em 15% e a do

adicional em 10% incidir sobre R$ 20.000,00 no podendo deduzir a insuficincia de R$

10.000,00 no 1 trimestre.

A base do IRPJ a ser pago mensalmente o resultado do somatrio de um percentual

aplicado sobre a receita bruta do ms, acrescido de ganhos de capital, demais receitas e

resultados positivos, exceto os rendimentos de aplicaes financeiras. O Artigo 15 da Lei n

9.249/95 define os seguintes percentuais de alquotas para a base de clculo:

I - 8% na venda de mercadorias e produtos;

II 1,6% na revenda, para consumo, de combustvel derivado do petrleo, lcool

etlico carburante e gs natural;

III 16 % na prestao de servios de transporte, exceto o de carga que de 8%;

IV 16% para instituies financeiras e equiparadas;

V 32% para os demais servios.

O artigo 3, 7, da IN n 93/97 dispe que sobre as receitas auferidas nas atividades

de loteamento de terreno, incorporao imobiliria e venda de imveis construdos ou

adquiridos para revenda ser aplicada o percentual de 8%, considerando como receita bruta o

montante efetivamente recebido, relativo s unidades imobilirias vendidas.

So excludos da receita bruta o IPI, as vendas canceladas, devolues e descontos

incondicionais concedidos. J os prejuzos fiscais apurados mensalmente, no balancete de

suspenso ou reduo ou no balano anual, podero ser compensados totalmente desde que

dentro do mesmo ano-calendrio. Os prejuzos de anos anteriores se limitam a 30% do lucro


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real. No pagamento mensal por estimativa poder ser deduzido o IRRF (Imposto de Renda

Retido na Fonte) sobre receitas e ganhos, o IRRF sob aplicaes financeiras poder ser

deduzido no balano de 31 de dezembro, ou seja, na estimativa no considerada a receita

financeira nem o prprio IRRF no ms em que so auferidas somente no final do ano.

2.3.2.2. CSLL LUCRO REAL ANUAL

Assim como no IRPJ, a CSLL tambm dever ser paga mensalmente pelas pessoas

jurdicas que optarem pela tributao do lucro real anual, calculadas mediante estimativa ou

baseadas em balancetes de suspenso ou reduo (Arts. 222 e 230 RIR/99).

De acordo com Oliveira et al (2005, p.199), os recolhimentos baseados em balancetesou estimativas, so meras antecipaes do contribuinte para os cofres da Unio, por conta do

que ser devido realmente, a ser apurado pela contabilidade. Concluiu-se com isso que as

antecipaes feitas mensalmente sero confrontadas com o resultado do exerccio final.

A base de clculo da CSLL por estimativa ser o resultado da aplicao de 12% sobre

a receita bruta, e assim como na apurao do IRPJ, sero somados os ganhos de capital,

rendimentos, ganhos em aplicaes financeiras e demais receitas e resultados positivos. Em

30/05/2007 a Lei n. 10.684/2003 em seu artigo 22 alterou o artigo 20 da Lei n 9.249/2005 epassou a base de clculo da CSLL das prestadoras de servios para 32%, tendo o perodo de

carncia at setembro de 2003.

2.3.2.3. BALANCETE DE SUSPENSO OU REDUO

A Lei n 9.065/95 deu uma nova redao ao art. 3 da Lei n 8.981/95, em que a pessoa

jurdica poder suspender ou reduzir do pagamento do imposto devido de cada ms, issodemonstrado atravs de balanos ou balancetes mensais, onde o saldo acumulado dos valores

recolhidos ultrapassem o valor do imposto devido, inclusive o adicional de IRPJ.

O IRPJ e a CSLL calculados com base no lucro real no perodo de 1 de janeiro at 30

de abril, sero comparados com os valores j recolhidos dos meses de janeiro a maro, se a

soma dos pagamentos for maior que o valor calculado, a empresa no ter que pagar o

imposto relativo s operaes de abril. Se o valor calculado for maior que o valor j recolhido,

a empresa ter que pagar a diferena do imposto a recolher.

Higuchi (1999) explica que o balano de abril no pode ser usado para suspender ou

reduzir o pagamento relativo ao ms de maio, portanto dever ser aberto um novo balano ou


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balancete de verificao compreendendo o perodo de 1 de janeiro a 31 de maio e os valores

calculados sero comparados com os valores recolhidos de janeiro at abril.

O artigo 6 da Lei n 9.340/96 e o art. 9 da IN n 93/97 permite a compensao do

IRPJ calculado no perodo com o valor recolhido a maior, apurados na declarao de

rendimentos com base no lucro real.

2.3.2.4. PIS E COFINS REGIME NO CUMULATIVO

O PIS foi criado pela Lei Complementar n 7/70, sendo ele apurado mensalmente

pelos contribuintes. J a COFINS foi criado pela lei Complementar n 70/91, sendo apurado

mensalmente assim como o PIS.As empresas optantes pelo lucro real, apuram o PIS e COFINS pelo regime no

cumulativo, e segundo Oliveira et al (2005, p. 239) o tributo deixou de incidir em cascata nas

vrias fases dos processos produtivos, porm a Lei 10.637/01 e 10.833/03 que tratam da no

cumulatividade dos tributos acima mencionados parcial, pois no permite a deduo de

todos os pagamentos feitos nas operaes anteriores.

O fato gerador desses tributos o faturamento mensal, de acordo com o art. 1 das

referidas legislaes, no integrando as receitas provenientes de vendas do ativo imobilizado,vendas canceladas, descontos incondicionais concedidos.

Em maio de 2005 com o Decreto Lei n 5.442, em seu artigo 1 ficaram reduzidas a

zero as alquotas da Contribuio para o PIS e da Contribuio para o Financiamento da

Seguridade Social - COFINS incidentes sobre as receitas financeiras, inclusive decorrentes de

operaes realizadas para fins de hedge, auferidas pelas pessoas jurdicas sujeitas ao regime

de incidncia no-cumulativa das referidas contribuies.

As alquotas para o PIS e COFINS, so respectivamente de 1,65% e 7,60%

respectivamente e os crditos permitidos pelas Leis 10.637/02 e 10.833/03 so:

I bens a adquiridos para revenda, exceto em relao s mercadorias sujeitas

substituio tributria, e aos produtos referidos;

II bens e servios, utilizados como insumos na prestao de servios e na produo

ou fabricao de bens ou produtos destinados venda, inclusive combustveis e lubrificante;

III energia eltrica consumida nos estabelecimentos da pessoa jurdica;


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IV aluguis de prdios, mquinas e equipamento, pagos pessoa jurdica, utilizados

nas atividades da empresa;

V valor das contra prestaes de operaes de arrendamento mercantil de pessoa

jurdica;

VI -0 maquinas, equipamentos e outros bens incorporados ao ativo imobilizado,

adquiridos ou fabricados para locao terceiros, ou para utilizao na produo de bens

destinados venda ou na prestao de servios;

VII edificaes e benfeitorias em imveis prprios ou de terceiros, utilizados nas

atividades da empresa;

VIII bens recebidos em devoluo cuja receita de venda tenha integrado faturamento

do ms ou de ms anterior, e tributada conforme o disposto nessa lei;

2.3.2.5. INCENTIVOS FISCAIS

Os incentivos fiscais passveis de serem dedutveis do imposto de renda pessoas

jurdicas foram alterados pela Lei n. 9.532/97 e MP 2.189-49/01, com vigncia a partir de 01

de janeiro de 1998. O artigo 10 da Lei n. 9.532/97 dispe que o imposto apurado com base

no lucro arbitrado ou presumido no ser permitido qualquer deduo a ttulo de incentivofiscal. Com isso, os incentivos fiscais dedutveis do imposto de renda somente podero ser

utilizados por pessoas tributadas pelo Lucro Real. O artigo 13 da Lei 9.249/95 em

consonncia com o artigo 365 do RIR/99 acabou com a maioria das contribuies e doaes

dedutveis na determinao do lucro real, assim sendo a partir de 01 de janeiro de 1996

somente sero dedutveis as doaes a projetos culturais de que trata a Lei n 8.313/96, as

efetuadas para instituies de ensino e pesquisa cuja criao tenha sido autorizada por lei

federal e que preencham os requisitos I e II do artigo 213 da Constituio Federal e asefetuadas a entidades civis sem fins lucrativos que prestem servios gratuitos em benefcio de

empregados e dependentes da pessoa jurdica doadora ou em benefcio da comunidade local.

Com isso os incentivos fiscais resumem-se a:

PAT Programa de alimentao do trabalhador, Lei n. 6.321/76 em at 4%; Doao para o fundo da criana, Lei n. 794/6 em at 1%; Atividade audiovisual, Lei n. 8.685/93 em at 3%;

Entidades sem fins lucrativos RIR/99 em at 2%.


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2.4 LUCRO PRESUMIDO

Lei n 8.981/95 em seus artigos 35 e 36 obrigava as empresas incorporadoras

imobilirias a tributarem pelo lucro real, porm a Lei n 9.718/98 em seu artigo 14 tirou o

inciso relativo s construtoras, permitindo s mesmas a aderirem forma presumida de

tributao.

As empresas que no esto obrigadas a tributarem pelo lucro real podem optar pelo

lucro presumido, onde a complexidade de apurao de tributos menor que a de lucro real.

Para Filho (2005, p. 240), o lucro presumido a base de clculo do imposto que ser

determinada pela aplicao de um percentual sobre o montante da receita bruta decorrente da

venda de mercadorias e de servios, e acrescido de outras receitas e ganhos de capital,

apurados na forma da lei.

Algumas pessoas afirmam at que os optantes do lucro presumido esto dispensados

da escriturao contbil, inclusive Oliveira et al (2005, p. 178) dispe que o lucro presumido

difere do lucro real, visto tratar-se de uma presuno por parte do fisco em que seria o lucro

das organizaes caso no houvesse a contabilidade. Porm no pensem que a escriturao

dispensada, pois segundo o Conselho Federal de Contabilidade com a NBCT 2.1 Das

formalidades da escriturao contbil, as entidades so obrigadas a manter um sistema deescriturao uniforme dos seus atos e fatos administrativos, atravs do processo manual,

mecanizado ou eletrnico.

O Cdigo Comercial Brasileiro de 1850 tambm trata da obrigatoriedade da

manuteno da contabilidade das empresas em seu artigo 10, onde todos os comerciantes so

obrigados a seguir uma ordem uniforme de contabilidade e escriturao, e a ter os livros para

esse fim necessrio.

A Lei n. 9.718/98 dispe as condies para o enquadramento no lucro presumido:Art.13 A pessoa jurdica cuja receita bruta total, no ano-calendrio anterior, tenha

sido igual ou inferior a R$ 48.000.000,00 (quarenta e oito milhes de reais), ou a R$

4.000.000,00 (quatro milhes de reais) multiplicando pelo nmero de meses de

atividade do ano-calendrio anterior, quando inferior a 12 meses, poder optar pelo

regime de tributao com base no lucro presumido.

1. A opo pela tributao com base no lucro presumido ser definitiva em

relao ao todo ano-calendrio.

2. Relativamente aos limites estabelecidos neste artigo, a receita bruta

auferida no ano anterior ser considerada segundo o regime de competncia


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ou caixa, o observado o critrio adotado pessoa jurdica, caso tenha, naquele

ano, optado pela tributao com base no lucro presumido.

2.4.1 IRPJ LUCRO PRESUMIDO

O Imposto de Renda Pessoa Jurdica (IRPJ) definido no artigo 15 da Lei n 9.249/95

onde sobre o Lucro real e Presumido ser aplicado uma alquota de 15%. No caso do Lucro

Presumido, de acordo com o ramo de atividade, ser aplicada uma alquota anterior a do IRPJ

definida como Base de Clculo. Em seu 1 a Lei 9.249/95 define os percentuais abaixo:

RAMOS DE ATIVIDADES ALQUOTAS P/ BASE DE CLCULO

Comrcio / Indstria 8 %

Transportes de Carga 8 %

Servios em Geral 32 %

Servios Profissionais 32 %

Transporte, exceto de carga 16 %

Servios com faturamento R$ 120 mil/ano 16%

Revenda de Combustveis 1,6 %

Servio Hospitalar 8 %

QUADRO 1 Alquotas para Base de Clculo IRPJ.

FONTE: Regulamento do Imposto de Renda / 1999.

Alm disso, a parcela do Lucro Presumido que exceder a R$ 20.000,00 por ms ter

um adicional no IRPJ de 10%. A legislao do Imposto de Renda determina ento, o IRPJ

para as empresas do Lucro Presumido ser tributado a uma alquota de 15% aps o clculo da

base que definida em termos percentuais de acordo com o ramo de atividade e as empresas

de Lucro Real a uma alquota de 15% do Lucro Lquido ajustado.


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2.4.2 CSLL LUCRO PRESUMIDO

ssim como no lucro real, alquota tambm de 9% para a CSLL, porm a base de

clculo no incidente sobre o resultado de um perodo, mas sim aplicando 12% sobre o total

da receita bruta do trimestre, acrescidos de ganhos de capital, receitas financeiras e demais

resultados positivos do trimestre.

Numa observao a diferena de alquotas entre os dois tributos trimestrais sobre o

faturamento IRPJ e CSLL, Higuchi (2006, p. 52) destaca que os percentuais de presuno

de lucro para incidncia dos referidos tributos deveriam ser iguais, mas o que est

prevalecendo para a Receita Federal, so os critrios arrecadatrios ao invs dos critrios de

justia fiscal quando das alteraes da legislao tributria federal.No que tange a CSLL, nas receitas auferidas pelas empresas com atividades de

incorporao imobiliria, construo e venda de imveis e execuo de obras de engenharia

civil com emprego de materiais, esto sujeitas ao percentual de 12% na determinao da base

de clculo da CSLL, tanto no lucro presumido como no lucro por estimativa.

2.4.3 PIS E COFINS REGIME CUMULATIVO

No lucro presumido a forma de apurao do PIS e da COFINS pelo regime

cumulativo, disposto pela Lei n 9.718/98 alquota de 0,65% e 3% respectivamente, sobre o

total do faturamento mensal. O 2 da lei referida, fala das excluses da base clculo como

segue:

I as vendas canceladas, os descontos incondicionais obtidos, o IPI e ICMS, quando

cobrado pelo vendedor dos bens ou prestador do servio quando substituto tributrio;

II as reverses de provises operacionais e recuperao de crditos baixados como

perda, que no representem ingressos de novas receitas, o resultado positivo da

avaliao de investimentos pelo valor do patrimnio lquido e os lucros e

dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de aquisio, que

tenham sido computados como receita;

III os valores que, computados como receita, tenham sido transferidos para outra

pessoa jurdica, observadas normas regulamentadoras expedidas pelo Poder Executivo

e a receita decorrente de vendas do ativo permanente.


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2.5 REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO R.E.T.

Lei n 10.931/2004 refere-se ao RET e todas suas opes de enquadramento,

aplicvel s incorporaes imobilirias, em carter opcional e irretratvel, enquanto

perdurarem direitos de crditos ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes dos

imveis que compe a incorporao.

O RET est disciplinado pela IN SRF n 689/2006 que demonstra:

2.5.1. DEFINIES DE INCORPORADOR E INCORPORAO

Incorporador, a pessoa fsica ou jurdica que, embora no efetuando a construo,

compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando vinculao de tais

fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob

regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivao de tais transaes,

coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela

entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies das obras concludas. J a

incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a

construo, par alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaescompostas de unidades autnomas.

2.5.2 REGIME OPCIONAL

O sistema tributrio especial que trata este tpico tem carter opcional e irretratvel

enquanto perdurarem direitos de crditos ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes

dos imveis que compem incorporao. A opo pelo RET ser efetivada quandoatendidos os seguintes requisitos:

I afetao do terreno e das acesses de objeto da incorporao imobiliria nos

termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei n. 4.591/64, includos pelo art. 53 da Lei

n10.931/2004;

II inscrio de cada incorporao afetada no CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa

Jurdica), vinculada ao evento 109 Inscrio de Incorporao Imobiliria -

Patrimnio de Afetao;


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apresentao do termo de opo pelo RET Delegacia da Receita Federal (DRF)

ou Delegacia da Receita Federal de Administrao Tributria (DERAT) com

jurisdio sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurdica;

2.5.3 TRIBUTAO

Para cada incorporao submetida ao RET, a incorporadora ficar sujeita ao

pagamento equivalente a 7% (sete por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponder

ao pagamento mensal unificado dos seguintes tributos:

I IRPJ, alquota de 2,2% da receita bruta mensal;

II CSLL, alquota de 1,15% da receita bruta mensal;

III PIS, alquota de 0,65%;

IV COFINS, alquota de 3%.

2.5.4 ESCRITURAO CONTBIL

O incorporador fica obrigado a manter escriturao contbil segregada para cada

incorporao submetida ao regime especial de tributao, podendo ser efetuada em livros

prprios ou nos da incorporadora, sem prejuzo nas normas comerciais e fiscais aplicveis

incorporadora em relao s operaes da incorporao.

Na hiptese de adoo de livros prprios para cada incorporao objeto de opo pelo

RET, a escriturao contbil das operaes da incorporao poder ser efetivada mensalmente

na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados relativas

incorporao.

No prximo captulo abordam-se todos os conceitos aqui vistos de maneira quepermita diferenciar qual a forma de tributao que represente menos desembolso monetrio

no tocante ao recolhimento dos tributos federais sobre o faturamento bruto de uma empresa

do ramo da construo civil.


36/61

3 OPO DE TRIBUTAO NA CONSTRUO CIVIL

Neste captulo encontram-se as simulaes de tributao para o Lucro Real, Lucro

Presumido e R.E.T. (Regime Especial de Tributao) na empresa analisada no intuito de

escolher aquela que represente menos desembolso no pagamento de tributos federais pela

mesma.

Para a concluso de tal estudo, foram analisadas as demonstraes contbeis dos anos

de 2005 e 2006, sendo elas o Balano Patrimonial, Demonstraes de Resultado da Empresa

D.R.E., Demonstrao de Lucros e Prejuzos Acumulados D.L.P.A; Demonstrao das

Mutaes do Patrimnio Lquido D.M.P.L. e Demonstrao de Origens e Aplicaes deRecursos D.O.A.R.; alm de mapas referentes s receitas de venda de imveis e receitas de

aplicaes financeiras.

As demonstraes contbeis so apresentadas e analisadas pelo sistema de tributao

do Lucro Real, posteriormente a de Lucro Presumido e finalizando com o Regime Especial de

Tributao. Com isso tm-se dados suficientes para a concluso de qual modelo de tributao

menos oneroso para a empresa analisada.

3.1 CARACTERIZAO DA EMPRESA ANALISADA

A empresa analisada para este estudo de caso uma incorporadora imobiliria de

grande porte localizada no bairro Kobrasol, na cidade de So Jos, regio da Grande

Florianpolis, Santa Catarina. Por condio imposta pelos proprietrios da empresa em no

divulgar a razo social da mesma, adotou-se o nome Incorporando Empreendimentos

Imobilirios Ltda.Fundada em 1983, a Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda iniciou suas

atividades com construes de casas, sendo que os grandes empreendimentos imobilirios

iniciaram-se em 1986 com a construo do Residencial Dona Gisele no bairro coqueiros em

Florianpolis, Santa Catarina. Desde ento foram construdos 33 empreendimentos,

representando 1.301 unidades, abrangendo uma rea total construda de 194.963,12 m

espalhada em vrios bairros da regio, como coqueiros; campinas; kobrasol; crrego grande;

centro de Florianpolis; floresta; canasvieiras; ingleses; estreito e bom abrigo.


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Desde seu ato de constituio, a empresa alterou vrias vezes seu Contrato Social,

sendo que os objetivos sociais estabelecidos pela 22 Alterao Contratual so:

Construo Civil; Incorporao de Imveis; Administrao e arrendamento de imveis; Locao e Intermediao de Imveis.

Apesar de ser bem variado o quadro de aes da empresa, sua principal atividade

geradora de receita a incorporao de imveis, como visto na definio do tema e problema

deste estudo de caso.

Sua tributao atual feita pelo Lucro Presumido, porm alm de constituir um dever

do contador em demonstrar sempre as possibilidades que acercam em torno da empresa no

tocante a tributao, desejo tambm dos proprietrios da Incorporando Empreendimentos

Imobilirios Ltda saber o quanto recolheriam a mais ou a menos caso optassem por outras

formas de tributao possveis para a empresa. Na data da concluso deste trabalho a empresa

possua 153 colaboradores.

3.2 DEMONSTRAES CONTBEIS DA EMPRESA.

A seguir faz-se a abordagem relativa s demonstraes contbeis da Incorporando

Empreendimentos Imobilirios Ltda, como o Balano Patrimonial, Demonstrao do

Resultado do Exerccio, Demonstrao de Lucros e Prejuzos Acumulados, Demonstrao das

Mutaes do Patrimnio Lquido e Demonstrao das Origens e Aplicaes de Recursos,

todas em consonncia com a Lei n 6.404-76 e seguindo os Princpios Fundamentais da

Contabilidade bem como as Normas Brasileiras de Contabilidade.


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3.2.1 BALANO PATRIMONIAL

Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda. Levantou os seguintes balanos

patrimoniais em dezembro de 2005 e dezembro de 2006 apresentados no quadro a seguir:

INCORPORANDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.

CNPJ: 76.813.473/0001-03.

BALANO PATRIMONIAL EM 31 DE DEZEMBRO DE

Valores expressos em Reais

ATIVO 2006 2005

CIRCULANTE 21.185.880,41 21.011.123,62DISPONIBILIDADES 4.319.581,92 1.913.301,46

Caixa 264.820,73 196.442,28

Bancos Conta Movimento 521.734,20 104.131,39

Aplicaes Liquidez Imediata 3.533.026,99 1.612.727,79

DIREITOS REALIZVEIS 16.866.298,49 19.097.822,16

Clientes Venda de Imveis 1.234.196,48 2.183.589,67

Imveis a Comercializar 15.540.806,94 10.005.950,57

Obras em Andamento - 6.874.872,26Adiantamentos de Funcionrios - 2.667,19

Impostos a Recuperar 91.295,07 30.742,47

REALIZVEL A L.P. 1.818.982,24 2.153.614,41

DIREITOS REALIZVEIS 1.818.982,24 2.153.614,41

Santos Credit Yeld 219.360,52 227.030,91

Clientes Venda de Imveis 1.599.621,72 1.926.583,50

PERMANENTE 1.483.856,95 47.300,01

INVESTIMENTO 1.004.000,00 -Imveis 1.004.000,00 -

IMOBILIZADO 479.856,95 47.300,01

Custo Histrico Corrigido 647.866,58 214.294,97

(-) Depreciaes Acumuladas (168.009,63) (166.994,96)

TOTAL DO ATIVO 24.488.719,60 23.212.038,04

QUADRO 2 BALANO PATRIMONIAL / ATIVO INCORPORANDO EMP. IMOBLIRIOS LTDA.

FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa.


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IORPORANDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.

CNPJ: 76.813.473/0001-03.

BALANO PATRIMONIAL EM 31 DE DEZEMBRO DE

alores expressos em Reais

PASSIVO 2006 2005

CIRCULANTE 612.558,15 1.081.806,73

Fornecedores 28.119,31 161.716,75

Outros Credores 85.000,00 -

Obrigaes Trabalhistas 51.723,87 138.532,93

Obrigaes Sociais 18.158,71 45.706,79

Obrigaes Tributrias 185.718,08 124.166,36

Financiamento Capital Giro 243.838,18 611.683,90EXIGVEL A L.P. 661.839,42 1.143.521,30

Financiamento Capital Giro - 238.515,16

Lucros a Pagar 661.839,42 905.006,14

RESULTADOS

EXERCCIOS FUTUROS

1.738.670,03 3.279.664,91

Receita Diferida 2.833.818,20 4.110,173,17

(-) Custos Diferidos (1.095.148,17) (830.508,26)

PATRIMNIO LQUIDO 21.475.652,00 17.707.045,10Capital Social 3.000.000,00 3.000.000,00

Lucros Acumulados 18.475.652,00 14.707.045,10

TOTAL DO PASSIVO 24.488.719,60 23.212.038,04

QUADRO 3 BALANO PATRIMONIAL / PASSIVO INCORPORANDO EMP. IMOBLIRIOS LTDA.

FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa

Com base nos Balanos Patrimoniais apresentados acima, seguem-se os

esclarecimentos acerca de cada conta integrante dos mesmos.

O Ativo Circulante da empresa composto pelas Disponibilidades, que compreende o

caixa; contas correntes bancrias e aplicaes de liquidez imediata, sendo esta ltima uma

garantia monetria caso surja uma oportunidade nova de adquirir um terreno para construo;

Direitos Realizveis que compreendem os clientes de venda de imveis decorrentes de

contratos de compra e venda assinados, imveis ou estoques a comercializar que compreende

todas as unidades disponveis para venda alm de alguns terrenos, obras em andamento que

corresponde ao estoque de produtos no acabados, adiantamento a funcionrios representados

por adiantamentos de frias e impostos a recuperar como os IRRF sobre aplicao financeira eoutros recolhidos a maior.


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0

O Ativo Realizvel a Longo Prazo compreende duas contas, uma destinada a

recuperao parcial de prejuzo decorrente da falncia do Banco Santos em 2004 e outra

destinada ao complemento dos contratos de compra e venda alocados no Ativo Circulante.

Note-se que o somatrio da conta clientes de curto e longo prazo deve igual ao valor de

Receita Diferida no Resultado de Exerccios Futuros.

J no Ativo Permanente encontram-se registrados alguns terrenos para investimento,

mquinas, equipamentos, veculos e suas respectivas depreciaes.

A segunda parte do Balano Patrimonial referente ao Passivo destaca o Passivo

Circulante como obrigaes com os fornecedores de bens e materiais aplicados nas obras;

outros credores que correspondem a compras parceladas espordicas; obrigaes trabalhistas,

sociais e tributrias correspondentes aos impostos e contribuies sociais devidas pelaempresa ao fisco e financiamento de capital de giro de curto prazo.

O Exigvel a Longo Prazo composto pela parte devida superior a 12 meses do

financiamento de capital de giro, alm de uma conta em particular chamada lucros a pagar,

que refere-se aquilo que se deve aos scios que no retiraram lucros em anos anteriores, sendo

este valor correspondente a participao dos mesmos nas cota de capital da empresa.

A conta de Resultado de Exerccios Futuros contempla toda a receita correspondente

venda de unidades imobilirias a prazo, em construo ou no. Nosso objetivo no encontrarerro na apurao do custo diferido nem interferir na contabilizao dos mesmos, mas o que foi

apresentado pelo setor contbil da empresa est demonstrado nessa conta.

Finalizando, no Patrimnio Lquido destaca-se o valor do Capital Social e os Lucros

Acumulados at as datas de encerramento do Balano Patrimonial.


41/61

1

3.2.2 DEMONSTRAO DO RESULTADO DO EXERCCIO

Na Demonstrao do Resultado do Exerccio D.R.E. da Incorporando

Empreendimentos Imobilirios verifica-se que 100% da receita auferida proveniente da

venda de imveis. Nos quadros 4 e 5 abaixo temos a discriminao mensal da receita auferida

dos anos de 2005 e 2006.

2005

COMPETNCIA RECEITA DE IMVEIS RECEITA FINANCEIRA

Janeiro 599.391,94 12.500,00

Fevereiro959.926,07 20.262,84

Maro 868.325,81 20.969,80

TOTAL 1 TRIMESTRE 2.427.643,82 53.732,64

Abril 526.302,40 23.697,60

Maio 526.200,00 23.800,00

Junho 723.583,47 46.545,46

TOTAL 2 TRIMESTRE 1.776.085,87 94.043,06

Julho 408.979,64 30.118,48Agosto 580.339,03 39.660,97

Setembro 633.127,56 35.966,90

TOTAL 3 TRIMESTRE 1.622.446,23 105.746,35

Outubro 1.056.997,53 29.502,47

Novembro 548.060,30 33.939,70

Dezembro 609.593,22 23.954,63

TOTAL 4 TRIMESTRE 2.214.651,05 87.396,80TOTAL ANO 2005 8.040.826,97 340.918,85

QUADRO 4 Quadro de Receitas de Vendas e Financeiras/05 INCORPORANDO EMP. IMOBLIRIOS LTDA.



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2

2006

COMPETNCIA RECEITA DE IMVEIS RECEITA FINANCEIRA

Janeiro 485.839,54 23.128,95Fevereiro 689.206,61 16.340,90

Maro 729.474,84 20.525.16

TOTAL 1 TRIMESTRE 1.904.520,99 59.995,01

Abril 750.774,86 19.225,14

Maio 795.221,68 24.778,32

Junho 1.135.411,88 25.000,00

TOTAL 2 TRIMESTRE 2.681.408,42 69.003,46Julho 1.034.374,23 26.395,44

Agosto 1.041.619,66 29.830,75

Setembro 1.180.021,62 31.250,00

TOTAL 3 TRIMESTRE 3.256.015,51 87.476,19

Outubro 1.196.940,80 43.770,77

Novembro 1.275.870,03 41.305,50

Dezembro 1.156.115,56 36.034,44TOTAL 4 TRIMESTRE 3.628.926,39 121.110,71

TOTAL ANO 2006 11.470.871,31 337.585,37

QUADRO 5 Quadro de Receitas de Vendas e Financeiras/06 INCORPORANDO EMP. IMOBLIRIOS LTDA.


Com base nos quadros de faturamento acima e balancetes de verificao da

Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda, segue a seguir a Demonstrao doResultado do Exerccio D.R.E dos anos de 2005 e 2006.


43/61


CNPJ: 76.813.473/0001-03.

DEMONSTRAO DO RESULTADO DO EXERCCIO FINDOS EM 31 DE

DEZEMBRO DEalores expressos em Reais

CONTAS 2006 2005

RECEITA BRUTA 11.470.871,69 8.040.826,97

Receita de Imveis 11.470.871,69 8.040.826,97

(-) DEDUES (431.008,70) (305.933,73)

Pis s/ Faturamento (76.754., 99) (54.481,34)

Cofins s/ Faturamento (354.253,71) (251.452,39)

(-) CUSTOS IMVEIS (3.111.283,82) (2.108.924,80)

Custo Inc. Imveis (3.111.283,82) (2.108.924,80)

(=) RESULTADO BRUTO 7.928.579,17 5.625.968,44

(-) DESPESAS OPERAC. (751.630,89) (586.327,26)

Despesas Administrativas (532.135,41) (281.636,45)

Despesas Comerciais (169.394,50) (237.688,64)

Despesas Tributrias (50.100,98) (67.002,17)

(+/-) RESULTADOFINANC.

208.635,54 101.390,10

Receitas Financeiras 337.585,37 340.918,85

Despesas Financeiras (128.949,83) (239.528,75)

(=) RESULTADO ANTES

IRPJ E CSLL

7.385.583,82 5.141.031,28

(-) PROVISO PARA IRPJ

E CSLL

(444.081,86) (339.569,83)

Proviso p/ Imposto de

Renda

(289.813,77) (222.046,24)

Proviso p/ Contribuio

Social s/ Lucro Lquido

(154.268,09) (117.523,59)

(=) RESULTADO LQUIDO

DO EXERCCIO

6.941.501,96 4.801.461,45

QUADRO 6 Demonstrao do Resultado do Exerccio/05 e 06 INCORPORANDO EMP. IMOBLIRIOS LTDA.



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nalisando a Demonstrao do Resultado do Exerccio - D.R.E dos anos de 2005 e

2006, concluiu-se que a receita de vendas proveniente das vendas de imveis a vista e a

prazo de unidades acabadas e em construo.

Como a tributao feita pelo Lucro Presumido, as dedues da receita bruta que

engloba os tributos federais PIS e COFINS envolvem as alquotas de 0,65% e 3% sobre o

faturamento mensal das vendas dos imveis e a receita sobre as aplicaes financeiras.

Como j dito anteriormente, no objeto deste estudo de caso a verificao da

veracidade dos valores apresentados quanto aos custos de incorporaes de imveis, mas faz-

se necessrio saber que quando um imvel pronto vendido vista, todo seu custo baixado

do estoque, j quando esse imvel pronto vendido a prazo, baixa-se o custo

proporcionalmente receita recebida. Quando envolve unidades em construo, baixa-se docusto o total auferido at a data da venda, sendo posteriormente acompanhado atravs de

planilhas separadas medida que a evoluo da obra progride com o tempo.

O resultado lquido do exerccio da empresa obtido com a deduo do resultado

operacional bruto das despesas operacionais, resultado financeiro e proviso do Imposto de

Renda Pessoa Jurdica I.R.P.J e Contribuio Social sobre o Lucro Lquido C.S.L.L.

3.2.3 DEMONSTRAO DE LUCROS E PREJUZOS ACUMULADOS

Esta demonstrao contbil demonstra as oscilaes que ocorrem na conta de lucros

acumulados da Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda. Nota-se um saldo

voluptuoso nesta conta, isto devido ao fato do interesse dos scios em abrirem outras

incorporadoras imobilirias com base no aporte de capital oriundo da empresa analisada neste

estudo de caso.

O quadro a seguir apresenta a Demonstrao de Lucros e Prejuzos Acumulados dosanos de 2005 e 2006.


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5


CNPJ: 76.813.473/0001-03.

DEMONSTRAO DOS LUCROS E PREJUZOS ACUMULADOS DOS

EXERCCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2005 E 2006.

Valores expressos em Reais

SALDO EM 01.01.2005 10.681.256,89

Incorporao de Ajuste de Exerccios

anteriores aos Lucros Acumulados

2.965.200,03

Lucro Lquido 2005 4.801.461,45

Lucro Distribudo aos Scios 2005 (3.740.873,27)SALDO EM 31.12.2005 14.707.045,10

Lucro Lquido 2006 6.941.501,96

Lucro Distribudo aos Scios 2006 (3.172.895,06)

SALDO EM 31.12.2006 18.475.652,00

QUADRO 7 Demonstrao dos Lucros e Prejuzos Acumulados 05 e 06 INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA.


Cabe ressaltar que os valores incorporados ao lucro lquido de 2005 referente a ajustesde exerccios anteriores so provenientes da poca da mudana da opo de lucro real para o

lucro presumido feito pela empresa em 2002.

Os lucros distribudos aos scios visam principalmente a cobertura de suas operaes

de pessoas fsicas, bem como participao de outras empresas, sendo ajustadas na Declarao

de Imposto de Renda Pessoa Fsica D.I.R.P.F. de cada um.

3.2.4 DEMONSTRAES DAS MUTAES DO PATRIMNIO LQUIDO

Esta demonstrao contbil visa demonstrar asa causas das variaes de saldo e

formao do valor no final do perodo do Patrimnio Lquido da empresa, no caso da

Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda envolver somente a incorporao do lucro

do exerccio aos lucros acumulados e a distribuio feita aos scios durante o decorrer do

exerccio, tendo em vista que o valor no Capital Social permaneceu inalterado, segue abaixo a

demonstrao.


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6


CNPJ: 76.813.473/0001-03.

DEMONSTRAO DAS MUTAES DO PATRIMNIO LQUIDO DOS

EXERCCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2005 E 2006Valores expressos em Reais

MUTAES DAS

CONTAS

CAPITAL

REALIZADO

ADTO P/

FUTURO

AUMENTO

DE

CAPITAL

LUCROS OU

PREJUZOS

ACUMULADOS

AJUSTE DE

EXERCCIOS

ANTERIORES

TOTAL

Saldos em 01.01.2005 3.000.000,00 - 10.681.256,89 2.965.200,03 16.646.456,92

Incorporao aos

Lucros Acumulados

- - 2.965.200,03 (2.965.200,03) -

Lucro Lquido do

Exerccio

- - 4.801.461,45 - 4.801.461,45

Lucro Distribudo aos

Scios

- - (3.740.873,27) - (3.740.873,27)

Saldos em 31.12.2005 3.000.000,00 - 14.707.045,10 - 17.707.045,10

Lucro Lquido doExerccio

- - 6.941.501,96 - 6.941.501,96

Lucro Distribudo aos

Scios

- - (3.172.895,06) - (3.172.895,06)

Saldos em 31.12.2006 3.000.000,00 - 18.475.652,00 - 21.475.652,00

QUADRO 8 Demonstrao das Mutaes do Patrimnio Lquido 05 e 06 INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA.


3.2.5 DEMONSTRAO DAS ORIGENS E APLICAES DE RECURSOS

A Demonstrao das Origens e Aplicaes de Recursos D.O.A.R destina a

evidenciar, num determinado perodo, as modificaes que originaram as variaes no capital

circulante lquido da empresa.

Os financiamentos representam as origens dos recursos e os investimentos, as

aplicaes desses recursos. Segue abaixo a Demonstrao das Origens e Aplicaes de

Recursos da Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda.


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CNPJ: 76.813.473/0001-03.

DEMONSTRAO DAS ORIGENS E APLICAES DE RECURSOS DOS

EXERCCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE

alores expressos em Reais

ORIGENS DE RECURSOS 2006 2005

Resultado Lquido do

Exerccio

6.941.501,96 4.801.461,45

Depreciaes e Amortizaes 29.814,67 20.653,79

Acrscimo no Resultado

Exerccios Futuros

- 3.064.637,95

Reduo do Realizvel a

Longo Prazo

334.632,17 -

Aumento do Exigvel a Longo

Prazo

- 1.143.521,30

TOTAL DAS ORIGENS 7.305.948,80 9.030.274,49

APLICAS DE

RECURSOS

2006 2005

Aquisio de bens do

Imobilizado

462.371,61 9.348,23

Aquisio de Investimento 1.004.000,00 -

Reduo Resultado Exerccios

Futuros

1.540.994,88 -

Reduo do Exigvel a Longo

Prazo

481.681,88 -

Aumento no Realizvel a

Longo Prazo

- 2.153.614,41

Lucro Distribudo aos Scios 3.172.895,06 3.740.873,27

TOTAL DAS APLICAES 6.661.943,43 5.903.835,91

(+/-) CAPITAL

CIRCULANTE LQUIDO

644.005,37 3.126.438,58

QUADRO 9 Demonstrao das Origens e Aplicaes de Recursos 05 e 06 INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA.



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egue agora a demonstrao da variao do capital circulante lquido da Incorporando

Empreendimentos Imobilirios Ltda.

2006 2005

VARIAO CAPITAL CIRCULANTE 644.005,37 3.126.438,58

ATIVO CIRCULANTE

Saldo Inicial 21.011.123,62 17.676.631,71

Saldo Final 21.185.880,41 21.011.123,62

VARIAO 174.756,79 3.334.491,91

PASSIVO CIRCULANTESaldo Inicial 1.081.806,73 873.753,40

Saldo Final 612.558,15 1.081.806,73

VARIAO (469.248,58) 208.053,33

QUADRO 10 Variao do Capital Circulante Lquido 05 e 06 INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA.


3.3 APURAO DOS TRIBUTOS LUCRO PRESUMIDO

3.3.1 PIS e COFINS REGIME CUMULATIVO

Na pgina seguinte est demonstrado o que foi apurado do PIS e COFINS da

Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda, nos anos de 2005 e 2006. Lembrando que

as alquotas para os tributos so 0,65% e 3% respectivamente, sobre a receita bruta auferida

no ms adicionada a receita financeira do perodo.


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OMPETNCIA RECEITA

IMVEL

RECEITA

FINANCEIRA

PIS 0,65% COFINS 3%

Janeiro / 2005 599.391,94 12.500,00 3.977,30 18.356,76

Fevereiro / 2005 959.926,07 20.262,84 6.371,23 29.405,67Maro / 2005 868.325,81 20.969,80 5.780,42 26.678,87

Abril / 2005 526.302,40 23.697,60 3.575,00 16.500,00

Maio / 2005 526.200,00 23.800,00 3.575,00 16.500,00

Junho / 2005 723.583,47 46.545,46 5.005,84 23.103,87

Julho / 2005 408.979,64 30.118,48 2.854,14 13.172,94

Agosto / 2005 580.339,03 39.660,97 4.030,00 18.600,00

Setembro / 2005 633.127,56 35.966,90 4.349,11 20.072,83

Outubro / 2005 1.056.997,53 29.502,47 7.062,25 32.595,00

Novembro / 2005 548.060,30 33.939,70 3.783,00 17.460,00

Dezembro / 2005 609.593,22 23.954,63 4.118,06 19.006,44

TOTAL 2005 8.040.826,97 340.918,85 54.481,35 251.452,37

QUADRO 11 Receitas de Imveis, Financeira 2005 INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA.


COMPETNCIA RECEITA

IMVEL

RECEITA

FINANCEIRA

PIS 0,65% COFINS 3%

Janeiro / 2006 485.839,54 23.128,05 3.308,30 15.269,05

Fevereiro / 2006 689.206,61 16.340,90 4.586,06 21.166,43

Maro / 2006 729.474,84 20.525,16 4.875,00 22.500,00

Abril / 2006 750.774,86 19.225,14 5.005,00 23.100,00

Maio / 2006 795.221,68 24.778,22 5.330,00 24.600,00

Junho / 2006 1.135.411,88 25.000,00 7.542,68 34.812,36

Julho / 2006 1.034.374,23 26.395,44 6.895,00 31.823,09

Agosto / 2006 1.041.619,66 29.830,75 6.964,43 32.143,51

Setembro / 2006 1.180.021,62 31.250,00 7.873,27 36.338,15

Outubro / 2006 1.196.940,80 43.770,77 8.064,63 37.221,35

Novembro / 2006 1.275.870,03 41.305,50 8.561,64 39.515,27

Dezembro / 2006 1.156.115,56 36.034,44 7.748,98 35.764,50

TOTAL 2006 11.470.871,31 337.585,37 76.754,97 354.253,70

QUADRO 12 Receitas de Imveis, Financeira 2006 INCORPORANDO EMP. IMOB. LTDA.



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Com base nos demonstrativos acima,o valor recolhido em 2005 de PIS e OFINS

foram respectivamente de R$ 54.481,35 e R$ 251.452,37 e em 2006 foram R$ 76.754,97 e

R$354.253,70. Resumidamente temos que:

IMPOSTO 2005 2006 TOTAL

PIS 0,65% 54.481,35 76.754,97 131.236,32

COFINS 3% 251.452,37 354.253,70 605.706,07

TOTAL 305.933,72 431.008,67 736.942,39

QUADRO 13 Comparao PIS e COFINS INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA.


No perodo 2005 e 2006 foram recolhidos de PIS e COFINS o montante de R$

736.942,39, sendo R$ 131.236,32 de PIS e R$ 605.706,07 de COFINS.

3.3.1 IRPJ e CSLL

O IRPJ da empresa calculado da seguinte maneira, de forma trimestral, utilizando

8% para a base de clculo, que compreende a receita de imveis, ao resultado encontrado

soma-se receita financeira e aplica-se a alquota de 15%, sempre observado os adicionais e o

IRRF a recuperar.

A CSLL tambm recolhida de forma trimestral, sendo que 12% sobre a base de

clculo e ao valor

incorporadoras e imobiliarias.pdf

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