incorporaÇÃo imobiliÁria – dinÂmica resumida · prospecção do terreno; ! aquisição do...
TRANSCRIPT
! Prospecçãodoterreno;
! Aquisiçãodoterrenocomsuperaçãodeitenssuspensivos,comoanáliseurbanís;ca, documentação, tombamentos, plano diretor, lei dezoneamento,códigodeobras,ambiental,vizinhançaeoutros.
1.ATIVIDADEDELONGOPRAZO
INCORPORAÇÃOIMOBILIÁRIA–DINÂMICARESUMIDA
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 121ºmês
12ºoumaismeses
! Aprovaçãodoprojetodearquiteturajuntoàprefeituraeaoutrosórgãospúblicos;
! Atendimentoadiversasexigências,porvezesconflitantes;
! Pagamento de outorgas onerosas e/ou atendimento de contrapar;dasexigidaspelosórgãospúblicos;
! Estruturação jurídicada incorporação imobiliáriaematendimentoà Lei4.591/1964.
1.ATIVIDADEDELONGOPRAZO
12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 2412ºmês
24ºoumaismeses
INCORPORAÇÃOIMOBILIÁRIA–DINÂMICARESUMIDA
! Comercializaçãodoempreendimento;
! Obtençãodefinanciamentoparaobra(60%a80%docustodaobra);
! Projetos técnicos execu;vos de estrutura, fundação, elétrica, hidráulica,sustentabilidade, acessibilidade, saneamento, reu;lização de água,paisagismoseoutros;
! Execuçãodaobra(contratosirretratáveisparafornecimentodemãodeobraemateriais);
1.ATIVIDADEDELONGOPRAZO
2425262728293031323334353637383940414243444546474849505152535455565758596060ºoumais...
mês24ºmês
INCORPORAÇÃOIMOBILIÁRIA–DINÂMICARESUMIDA
! Execuçãoderemediaçãodeáreacontaminada(seforocaso)pelaocupaçãode indústria e postos de gasolina. Vazios urbanos contaminados porocupação industrial anterior que, se não forem recuperados, podem serinvadidoscomperigoparaasaúdehumana;
! Obtençãodohabite-se,deinúmerascer;dõesealvarás;
! Registrodocondomínioeentregadoempreendimentoaosclientes;
1.ATIVIDADEDELONGOPRAZO
conOnuação
INCORPORAÇÃOIMOBILIÁRIA–DINÂMICARESUMIDA
2425262728293031323334353637383940414243444546474849505152535455565758596060ºoumais...
mês24ºmês
! Ocondomínioinstaladogeraaumentodetributos,comIPTU,demandaporserviços e bens de consumo no entorno. Isso gera empregos diretos eindiretos,melhora o ambiente urbano e pode contribuir com a segurançapública;
! Osetorimobiliárioépologeradordeempregos,tributos,negócios,rendaesoluçõesdeengenharia(meioambienteeoutras).
1.ATIVIDADEDELONGOPRAZO
conOnuação
INCORPORAÇÃOIMOBILIÁRIA–DINÂMICARESUMIDA
2425262728293031323334353637383940414243444546474849505152535455565758596060ºoumais...
mês24ºmês
! Clientepagaentre15%e20%dopreçoduranteasobras;
! Naentregadaschaves,oclientepagaosaldode80%a85%dopreço,pormeiodefinanciamentoe/oucomrecursospróprios;
! O incorporador só recebe 80% a 85% do preço na entrega doempreendimentoedaschavesaocomprador;
! Olucroocorresomentenaentregadoempreendimentocomorecebimentode100%dopreço;
! Oincorporadorrealiza100%doempreendimentocomrecursosoriundosdofinanciamento da obra + recursos dos compradores + recursos próprios/outros.
2.MODELOCOMERCIAL
INCORPORAÇÃOIMOBILIÁRIA–DINÂMICARESUMIDA
! Hádoismo;vosbásicosparaosdistratos:
" Problema econômico/financeiro do cliente, como perda de emprego,problemacadastraldecorrentedo longoprazoentreacompraeo términodoempreendimento;
" Oinves;dor/especulador,“reves;do”decompradorfinal(quecompraparauso),tendopago15%a20%dopreço(ouatémenos)decideunilateralmenterescindir o contrato (pleiteando devolução dos valores pagos corrigidos ecomjuros),porquesuaexpecta;vadeganho(aumentodopreçodoimóvel)narevendadoimóvelsefrustra.
3.ATRASO,SUSPENSÃODEPAGAMENTOSEDISTRATOS-CONSEQUÊNCIAS
INCORPORAÇÃOIMOBILIÁRIA–DINÂMICARESUMIDA
! Rescisões contratuais, apesar do caráter irrevogável do contrato, ocorremfrequentementepróximoaofinaldoempreendimento,quandoocompradorprecisapagar80%a85%dopreço;
! Oincorporadornãorecebe80%a85%dopreço,nãoquitaofinanciamentoda obra e não consegue cumprir pagamentos contratuais, irretratáveis, deexecuçãodasobras;
! O incorporador precisa cobrir o déficit de caixa para dar con;nuidade aoempreendimentoenãoprejudicaroscompradoresadimplentes;
INCORPORAÇÃOIMOBILIÁRIA–DINÂMICARESUMIDA
3.ATRASO,SUSPENSÃODEPAGAMENTOSEDISTRATOS-CONSEQUÊNCIAS
! Consequênciasdodistrato:
" O incorporador não dispõe de recurso porque u;lizou-o para realizar oempreendimento e não prejudicar o comprador adimplente (grandemaioria);
" Impactonofluxodecaixadasempresas;
" Incorporadornãoconseguepagarofinanciamentodaobra;
INCORPORAÇÃOIMOBILIÁRIA–DINÂMICARESUMIDA
3.ATRASO,SUSPENSÃODEPAGAMENTOSEDISTRATOS-CONSEQUÊNCIAS
! Consequênciasdodistrato:
" Aumento do estoque com retorno da unidade, novas despesas e esforçocomercialpararevender;
" Comprome;mentode inves;mentodaempresaeconsequentereduçãodenovosempreendimentosedegeraçãodeemprego;
" Colocaemriscooempreendimentoeprejudicaosclientesadimplentes.
INCORPORAÇÃOIMOBILIÁRIA–DINÂMICARESUMIDA
3.ATRASO,SUSPENSÃODEPAGAMENTOSEDISTRATOS-CONSEQUÊNCIAS
! O comprador final de apartamento, quando tem algum problemaeconômico/financeiro, não quer distratar. Ele procura a empresa, quetambémnãoquerdistratar,pararenegociaradívida.Incorporador,quandoéacionado,constróiumasoluçãoparaoproblema;
! Quando o inves;dor/especulador consegue judicialmente o distrato, elerecupera “seu inves;mento” (muitas vezes, com lucro) e “contamina” osetor,provocando“umaondadedistratos”;
! Oinves;dor/especuladorrepresentapartenomercado.Elessurgiramcomoforte aquecimento do mercado e a expecta;va de ganhos significa;vos.Porém, eles se frustraram com a grande crise econômica nacional(principalmentede2014a2016)einiciaramosdistratos.
INCORPORAÇÃOIMOBILIÁRIA–DINÂMICARESUMIDA
3.ATRASO,SUSPENSÃODEPAGAMENTOSEDISTRATOS-CONSEQUÊNCIAS
! Impossível manter saudável um setor econômico em que é possível“devolver”obemcompradoerecuperarovalorpago.
! Qualsetoréobrigadoadevolver?
! Osetorimobiliáriovendeimóveleentregaimóvel,nãovalorização.
! Quemvendevalorizaçãoéosetorfinanceiro.Aindaassim,casoumaaçãosedesvalorize,elenãoéobrigadoadevolveroinves;mento.
! O setor imobiliário não pode rescindir unilateralmente quando ocorrevalorizaçãodoimóvel,pararevendercompreçomaisalto.
! Equívoco tratar o distrato como uma “fórmulamatemá;ca” aplicável paratodososcasos–cadacasoéumcaso.
INCORPORAÇÃOIMOBILIÁRIA–DINÂMICARESUMIDA
3.ATRASO,SUSPENSÃODEPAGAMENTOSEDISTRATOS-CONSEQUÊNCIAS
! Especulação imobiliária é prejudicial para quem fabrica imóveis (indústriaimobiliária), pois quando os preços de imóveis aumentam muito, asempresas não conseguem comprar terrenos e os custos de construçãosobem, inviabilizando novos empreendimentos e diminuindo a velocidadedevendas.
! As empresas buscam vender rapidamente a preço acessível, receber 100%do preço, entregar o empreendimento e, por consequência, obterresultados.
! Distratos,sejamdequeformafor,inviabilizamaa;vidadeimobiliária.
INCORPORAÇÃOIMOBILIÁRIA–DINÂMICARESUMIDA
3.ATRASO,SUSPENSÃODEPAGAMENTOSEDISTRATOS-CONSEQUÊNCIAS