In een goede VvE doen de huurders mee!

Raadsconferentie Stadsdeelraad Centrum, 22 september 2011

Steeds meer gemengde complexen:

• Rijk stimuleert verkoop

• Zowel corporaties als

commerciële verhuurders

• Financiële crisis

• Meebetalen aan huurtoeslag

Huurrecht (boek 7 BW):

• Huurrecht: alleen voor huurders• Onderhoud gedogen• Renovatie alleen als 70% van de

huurders akkoord is• Servicekosten wijzigen alleen met

toestemming huurder (of 70%)

Appartementsrecht (boek 5 BW):• Flatgebouw wordt gesplitst in appartementsrechten• Vereniging van Eigenaren is het

hoogste orgaan• Alle eigenaren zijn verplicht lid• Ook de verhuurder/groot eigenaar• VvE beslist over leefregels,

onderhoud, servickosten, zav’s

Verkoop en Overlegwet

• Huurdersorganisatie en bewonerscommissie:

– Recht op informatie

– Recht op overleg

– Agenderingsrecht

– Adviesrecht

Invloed Huurdersorganisatie

• Het verkoopbeleid verhuurder (algemeen)• Het beleid over tussenvormen van huur

en koop (te Woon, Koopgarant e.d.)• Het beleid ten aanzien van gemengde

complexen, samenwerking met

VvE’s, algemene afspraken

over onderhoudsfondsen e.d.

Invloed Bewonerscommissie

• Verkoopplan woningen in complex (per woning of complexgewijs)

• Splitsingsakte en opstellen huishoudelijk reglement VvE

• Beheer in het gemengd complex• Onderhoud(sfonds) van het complex• Servicekosten

Advies over…• Houdt verhuurder meerderheid in VvE• Goed verhuurderschap: dienstverlening • Informatie aan huurders in complex • Voldoende onderhoudsfonds, bijv 2%

WOZ-waarde of 10 jaar groot-onderhoudsvrij

• Garanties uitvoering MJOP• Instelling leefbaarheidsfonds• Afspraken over zeggenschap

Gezamenlijke belangen:• Servicekosten: een goede

prijs/kwaliteitsverhouding • Gebruik en kwaliteit

woonomgeving en gemeenschappelijke ruimten

• Energiebesparende maatregelen zijn goed voor kopers en huurders

• Kopers zouden het bestuur van de HV kunnen verjongen en versterken

Door één deur: in de praktijk

1. Huurders en kopers apart

2. Huurders en kopers gezamenlijk in commissie(s) of vereniging

3. Huurders krijgen mandaat verhuurder in VvE

1. Huurders en kopers apart• “Traditioneel”

• VvE en complexcommissie

nemen kennis van elkaars vergaderingen en besluiten

• Complexcommissie heeft (soms) spreekrecht of adviesrecht in de VvE

• Verhuurder brengt in VvE het belang van huurders in

2a. Huurders en kopers gezamenlijk in commissie(s)• Bijvoorbeeld: technische, beheer-,

leefbaarheids-, servicekosten- of kascommissie

• In commissies kunnen huurders en kopers worden gekozen• Commissies brengen advies uit aan VvE• Huurdersorganisatie en/of bc geeft daarnaast

ook advies • VvE-vergadering stemt over voorstellen

2b. Huurders en kopers samen in bewoners”vereniging”• Bewonersvereniging met kopers én huurders als lid • Bestuur vanuit huurders en kopers • Bewonersvereniging adviseert VvE én verhuurder• Kopers hebben stemrecht in VvE, huurders adviesrecht bij verhuurder

3. Huurders met mandaat in VvE• Beperkt mandaat (Woonbron) - Servicekosten - Huishoudelijk reglement - Renovatie met huurverhoging

- Benoemen/ontslaan commissieleden

• Volledig mandaat (Nijestee) - Nog nauwelijks ervaringen

In een goede VvE doen de huurders mee

Zeggenschap is belangrijkMaar denk ook aan!• voldoende onderhoudsreserve en

maandelijks bijdrage (overleg zonder geld leidt tot frustraties)

• goede informatie aan kopers over VvE, onderhoud, samenwerking

• overlast/huisregels (kopers zijn slopers)• zet de bestaande bewonerscommissies

niet buitenspel