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IMMOBILIENMARKT BAYERN 2017 | 2018 ANHALTENDER AUFSCHWUNG – HOHE NACHFRAGE NACH WOHNUNGEN UND BÜROS TREIBT MIETEN EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP | DEZEMBER 2017

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IMMOBILIENMARKT BAYERN 2017 | 2018 ANHALTENDER AUFSCHWUNG – HOHE NACHFRAGE NACH WOHNUNGEN UND BÜROS TREIBT MIETEN

EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP | DEZEMBER 2017

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INHALT

Grußwort __________________________________________________________________ 2

Gewerbliche Immobilien in Bayern __________________________________________ 3

Bayern als Immobilienstandort ________________________________________ 3

Immobilienstandorte im Marktbericht _________________________________ 5

Demografi sche Implikationen für die bayerischen Großstädte ___________ 6

Handel – Marktsituation und Prognose ________________________________ 8

Büro – Marktsituation und Prognose __________________________________ 16

Wohnimmobilien – Marktsituation und Prognose ______________________ 22

Immobilien-Investitionen in Bayern ___________________________________ 27

Großraum München – die deutsche Boomregion _____________________________ 28

Immobilienstandort München _________________________________________ 28

Der Immobilienmarkt im Landkreis München __________________________ 33

Ballungsraum Nürnberg-Fürth-Erlangen _____________________________________ 35

Immobilienstandort Nürnberg ________________________________________ 35

Immobilienstandort Fürth ____________________________________________ 41

Immobilienstandort Erlangen _________________________________________ 45

Fuggerstadt Augsburg ______________________________________________________ 50

Autos und High-Tech – Ingolstadt und Regensburg ___________________________ 55

Immobilienstandort Ingolstadt _______________________________________ 55

Immobilienstandort Regensburg ______________________________________ 60

Universitätsstadt Würzburg _________________________________________________ 65

Standorte im Überblick _____________________________________________________ 70

Impressum _________________________________________________________________ 72

Disclaimer _________________________________________________________________ 72

Ansprechpartner DG HYP/VR WERT __________________________________________ 73

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

GRUSSWORT

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir untersuchen regelmäßig die Immobilienmärkte, auf denen wir aktiv sind. Die ver-öffentlichten Studien richten sich an Investoren sowie unsere Partner in der Genossen-schaftlichen FinanzGruppe, die Volksbanken und Raiffeisenbanken, mit denen wir gemeinsam den Markt bearbeiten. Daten über regionale Standorte sind häufi g schwer verfügbar. Deshalb wollen wir mit der vorliegenden Studie zu einer höheren Markttransparenz beitragen. Mit diesem Bericht analysieren wir zum dritten Mal die Segmente Einzelhandel, Büro und Wohnen an acht bayerischen Großstädten und dem Landkreis München, der die Landeshauptstadt umschließt.

Eine weit überdurchschnittliche Wirtschaftsleistung gepaart mit einer an Vollbeschäf-tigung grenzenden Arbeitslosenquote und einem kräftigem Bevölkerungswachstum – Bayerns Stellung unter den deutschen Bundesländern ist unverändert herausragend. Davon profi tiert der Immobilienmarkt insbesondere in der Landeshauptstadt Mün-chen, die in allen untersuchten Marktsegmenten unter den Top-Standorten Spitzen-werte erzielt. Die Entwicklung in den sieben Oberzentren folgt im Wesentlichen dem bundesweiten Trend – die Bürobeschäftigung nimmt stärker zu als die Bürofl äche, und wachsende Einwohnerzahlen in den Städten sorgen für hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. In beiden Segmenten sind moderate Mietsteigerungen zu erwarten. Auf den Einzelhandelsimmobilienmärkten entwickeln sich die sieben untersuchten Oberzentren standortbezogen heterogen. Gemein haben sie aber, dass sich die Spitzenmieten wie auch im bundesweiten Durchschnitt stabil entwickeln dürften.

Der vorliegende Marktbericht ergänzt unsere Fachthemenreihe, mit der wir traditionell im Frühjahr und im Herbst Untersuchungen über regionale Immobilienzentren und die Top-7 des deutschen Immobilienmarkts veröffentlichen. Seit einigen Jahren analysieren wir zudem zweimal jährlich die Märkte einzelner Bundesländer.

Alle bislang veröffentlichten Studien der DG HYP stehen Ihnen auf unserer Website unter www.dghyp.de/unternehmen/markt-research zum Download zur Verfügung oder können bei uns angefordert werden.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. René BeckertLeiter Immobilienzentrum MünchenDG HYP

Dezember 2017

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GEWERBLICHE IMMOBILIEN IN BAYERN

Bayern als Immobilienstandort

Bayern liegt nicht immer, aber doch recht oft auf dem Spitzenplatz. So lassen sich Vergleiche von Bayern mit den übrigen deutschen Bundesländern meist kurz zusammenfassen. Zu den herausragenden Stärken des Bundeslandes zählen das kräftige Wachstum der Wirtschaft und die ausgezeichnete Lage auf dem Arbeitsmarkt mit der niedrigsten Arbeitslosenquote in Deutschland. Außerdem ist die Bevölkerung unter den westdeutschen Flächenländern am stärksten gewachsen. Und bei der öffentlichen Verschuldung je Einwohner schneidet nur Sachsen noch etwas besser ab. Gute Platzierungen werden auch seit jeher in Bildungsvergleichen erreicht. Ein weiterer Pluspunkt ist die niedrige Kriminalität.

Der Immobilienmarkt profitiert von der bayerischen Erfolgsgeschichte durch eine hohe Nachfrage nach Wohnungen und Gewerbeflächen. Die Kehrseite der erfreulichen Ent-wicklung ist das hohe Niveau von Preisen und Mieten und das knappe Angebot. Das betrifft vor allem die boomende Landeshauptstadt München, in der nicht nur Wohnungen, sondern inzwischen auch Büroflächen Mangelware sind.

Auch die weiteren Perspektiven für die bayerischen Immobilienstandorte sind durch-weg günstig, was sich in einem hohen Interesse der Anleger niederschlägt. Das gilt wiederum insbesondere für München. Durch die enorm hohen Kaufpreise liegen die anfänglichen Mietrenditen hier spürbar unter den bundesweiten Vergleichsgrößen. In den bayerischen Oberzentren gilt das im Wesentlichen für Mehrfamilienhäuser, nicht aber für Büro- und Einzelhandelsimmobilien.

In diesem Marktbericht betrachten wir die Marktsegmente Handel, Büro und Wohnen in den acht bayerischen Großstädten. Das sind neben der Landeshauptstadt München die Städte Augsburg, Erlangen, Fürth, Ingolstadt, Nürnberg, Regensburg und Würz-burg. Außerdem haben wir den Landkreis München berücksichtigt, der die bayerische Landeshauptstadt umschließt. Zusammengenommen leben dort etwa 3 Millionen Menschen, also etwa ein Viertel der bayerischen Bevölkerung. In der Tabelle auf Seite 5 werden die Standorte mit einigen Kennzahlen charakterisiert. Im folgenden Kapitel auf den Seiten 6 und 7 wird kurz die demografische Entwicklung betrachtet. Den Marktsegmenten Handel, Büro und Wohnen ist jeweils ein eigener Abschnitt ab den Seiten 8, 16 und 22 gewidmet. Daran schließen sich ab Seite 28 die Profile der einzelnen Immobilienstandorte, beginnend mit München, an.

DIE DYNAMIK AM BAYERISCHEN IMMOBILIENMARKT IST MEISTENS … … ETWAS HÖHER ALS IM BUNDESWEITEN VERGLEICH

Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa

35,3

23,9

51,4

46,2 22,6 46,1

Handel Spitzenmiete Büro Spitzenmiete Wohnen Erstbezugsmiete

München Top-Standorte

Anstieg von 2006 bis 2016 in %

36,4 36,7

58,1

23,2 24,1 51,1

Handel Spitzenmiete Büro Spitzenmiete Wohnen Erstbezugsmiete

Städte ohne München Bundesweite Oberzentren

Anstieg von 2006 bis 2016 in %

Im Vergleich der 16 deutschen Bundesländer schneidet Bayern hervorragend ab

Standorte im Marktbericht: München plus Landkreis sowie sieben weitere bayerische Großstädte

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Bayern im Bundeslandvergleich

BAYERN: KRÄFTIGES BEVÖLKERUNGSWACHSTUM GUTE PLATZIERUNG IM BILDUNGSMONITOR

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder Quelle: IW Köln / INSM Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft

BAYERN: ÜBERDURCHSCHNITTLICHES WIRTSCHAFTSWACHSTUM … … REICHT FÜR NR. 1 UNTER WESTDEUTSCHEN FLÄCHENLÄNDERN

Quelle: Bundesagentur für Arbeit BIP = Bruttoinlandsprodukt Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder

BAYERN: AUF DEM WEG ZUR VOLLBESCHÄFTIGUNG NIEDRIGE VERSCHULDUNG JE EINWOHNER

Quelle: Bundesagentur für Arbeit Quelle: Statisches Bundesamt

KONJUNKTURPROGNOSE DEUTSCHLAND

in % ggü. Vorjahr 2015 2016 2017e 2018e

Bruttoinlandsprodukt 1,7 1,9 2,2 2,2

Arbeitslosenquote (in %) 6,4 6,1 5,7 5,7

Inflationsrate (HVPI) 0,1 0,4 1,7 1,4

Budgetsaldo (in % des BIP) 0,7 0,8 0,8 0,9

Quelle: DZ BANK Research

-8,8

-0,2

0,5

1,8

2,1

2,7

3,0

5,1

5,6

7,1

Ostdeutschland

NRW

Deutschland

Rheinland-Pfalz

Niedersachsen

Hessen

Westdeutschland

Schl.-Holstein

Baden-Württemb.

Bayern

Einwohnerentwicklung von 1995 bis 2015 in %

42,743,9

45,347,347,4

5050,751,251,752,1

54,855,7

57,861,4

63,870,4

Ber linBremen

NRWSchl.-HolsteinBrandenburg

Rheinland-PfalzHessen

Sachsen-AnhaltNiedersachsen

Meckl.-VorpommernSaarlandHamburg

Baden-Württemb.Bayern

ThüringenSachsen

Bewertung der Bundesländer im INSM-Bildungsmontor in Punkten (2017)

-6-5-4-3-2-10123456

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016Bayern Deutschland

Reales BIP gegenüber Vorjahr in %

48,9

53,7

54,7

59,1

59,3

61,7

62,6

63,3

71,8

81,3

Schl.-Holstein

Hessen

NRW

Ostdeutschland

Niedersachsen

Rheinland-Pfalz

Deutschland

Westdeutschland

Baden-Württemb.

Bayern

BIP-Veränderung in jeweiligen Preisen von 1996 bis 2016 in %

7,1

7,0

5,7

5,5

5,4

5,0

4,8

4,5

3,3

2,9

NRW

Ostdeutschland

Schl.-Holstein

Niedersachsen

Deutschland

Westdeutschland

Hessen

Rheinland-Pfalz

Baden-Württemb.

Bayern

Arbeitslosenquote in % (Oktober 2017)

32,718,0

16,816,2

13,611,311,2

10,710,19,3

8,68,2

7,25,7

2,81,6

BremenSaarland

BerlinHamburg

NRWRheinland-Pfalz

Schl.-HolsteinSachsen-Anhalt

HessenNiedersachsen

ThüringenBrandenburg

Meckl.-VorpommernBaden-Württemb.

BayernSachsen Pro-Kopf-Verschuldung der

Bundesländer in Tausend Euro (2015)

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Immobilienstandorte im Marktbericht

Quelle: DZ BANK Research

PROFILE DER BETRACHTETEN IMMOBILIENSTANDORTE (DATEN FÜR 2016)

Regionen / Städte Ein-

wohner Haus- halte

Verfügb. Einkommen

Arbeits-losenquote

BIP pro Kopf Beschäftigte

Verarbeiten-des Gewerbe

Einzelhan-delsfläche

Büro- fläche

Wohnungsbe-stand

in Tau-send

in Tau-send

mtl. in Euro in % in Euro

in Tau-send

in % der Ein-wohner

Anteil Beschäf-tigte in %

in Tausend m²

in Tausend m² in Tausend

München 1.449 862 2.097 4,6 72.517 1.034 71 10 2.084 13.728 792

Landkreis München 339 173 2.219 3,1 92.524 273 81 13 538 4.593 161

Nürnberg 507 273 1.862 6,6 53.926 386 76 13 1.313 3.604 276

Fürth 124 65 1.731 6,0 42.416 58 47 18 357 476 64

Erlangen 107 58 1.776 3,9 62.135 111 104 31 311 1.070 63

Augsburg 287 156 1.469 6,0 46.159 195 68 16 938 1.376 152

Ingolstadt 133 66 1.641 3,1 62.401 124 93 39 454 630 68

Regensburg 145 88 1.636 3,7 84.026 152 105 22 732 1.036 92

Würzburg 129 75 1.661 4,2 59.966 124 97 7 520 963 77

Städte ohne München 1.432 782 1.686 5,2 56.381 1.151 80 19 4.625 9.154 793

Alle Städte 2.881 1.643 1.893 4,9 64.495 2.185 76 14 6.709 22.883 1.585

Bayern 12.800 6.000 2.000 *) 3,5 43.500 *) 7.350 *) 57 20 *) 29.900 56.000 6.400

Anteil an Bayern in % 22 27 - - - - - - 22 41 25

Regional-12 4.839 2.700 1.658 7,7 50.396 3.344 69 11 10.255 30.452 2.619

Top-7 9.775 5.582 1.756 7,8 58.361 6.624 68 8 16.661 79.463 5.259

Regional-12 (Oberzentren): Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg Top-7 (Top-Standorte): Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart

Quelle: Bundesagentur für Arbeit, BulwienGesa, Feri *) geschätzt für 2016

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Demografische Implikationen für die bayerischen Großstädte

Demografische Prognosen sind ein schwieriges Unterfangen. Denn während sich die natürliche Bevölkerungsentwicklung recht gut fortschreiben lässt, unterliegen Wande-rungsbewegungen großen Schwankungen, die aufgrund der langen Prognosezeit-räume zu erheblichen Abweichungen von der tatsächlichen Entwicklung führen können. Allerdings ist die Migration in Deutschland oft für den Löwenanteil der prognostizierten Veränderung der Bevölkerung verantwortlich. Das gilt auch für die Bevölkerungsprognose vom Bayerischen Landesamt für Statistik für die im Bericht analysierten Standorte – siehe die folgende Abbildung. Insofern kann die Einwohne-rentwicklung auch von der dargestellten Größenordnung deutlich abweichen. Falls die Prognose so eintrifft, würde die Einwohnerzahl in Würzburg stagnieren, an allen anderen Standorten aber zulegen. Dabei reicht das Wachstum von 2015 bis 2035 von 2 Prozent in Erlangen bis 17 Prozent im Landkreis München. Auffällig ist, dass lediglich die Stadt München von einem ausgeprägten natürlichen Einwohnerplus pro-fitieren soll.

DIE BEVÖLKERUNGSPROGNOSE FÜR DIE BAYERISCHEN GROSSSTÄDTE REICHT BIS 2035 VON STAGNATION BIS KRÄFTIGEM WACHSTUM

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik

Bezogen auf Bayern insgesamt soll die Einwohnerzahl von 2015 mit 12,8 Millionen Menschen bis 2035 auf 13,5 Millionen um rund 5 Prozent steigern. Dabei ergeben sich allerdings erhebliche regionale Unterschiede, wie die Karte auf der Folgeseite zeigt. Während die Region Oberbayern kräftig zulegt, nimmt die Bevölkerung in Franken und Oberfranken ab. Im Gegensatz zur insgesamt wachsenden Einwohnerzahl des Bundeslandes dürfte sich das Arbeitskräftepotenzial durch die Alterung der Bevölke-rung vermindern. So wird die Zahl der 19- bis unter 60-jährigen von 2015 mit 7,3 Mil-lionen auf 6,8 Millionen bis 2035 sinken. Das Durchschnittsalter der Bayern erhöht sich in diesem Zeitraum voraussichtlich von etwa 43,5 Jahre auf 46 Jahre.

Die demografische Entwicklung ist ein wesentlicher Einflussfaktor für die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Dieser ist davon zudem generell stärker als andere Güter betroffen, weil sich Lage, Größe und Struktur der Objekte nicht oder nur mit hohem Aufwand an den Bedarf anpassen lassen. Demografische Veränderungen stellen deshalb für Immobilieninvestitionen grundsätzlich ein Risiko dar. Erschwerend kommt hinzu, dass sich generelle demografische Trends nicht ohne weiteres auch auf jeden Immobilienstandort übertragen lassen. Trotz dieser Restriktionen ist die Analyse demografischer Auswirkungen sinnvoll, um Szenarios für die zukünftige Nachfrage nach Wohnraum, Büros und Einzelhandelsflächen durchzuspielen. Einige mögliche Auswirkungen sind nachfolgend aufgeführt.

-9-6-30369

121518

Würz-burg

Erlangen LändlicherRaum

Nürnberg Bayerninsgesamt

Ingolstadt UrbanerRaum

Regensburg Fürth Augsburg München LandkreisMünchen

davon Zuwanderung davon natürlich Einwohnerentwicklung von 2015 bis 2035 in %

Einwohnerentwicklung von 2015 bis 2035 in %

Die prognostizierte Bevölkerungs-entwicklung reicht von Stagnation bis zu kräftigem Wachstum

Bayerns Bevölkerung wird größer und älter

Immobilien sind von demografischen Trends stärker betroffen

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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» Durch die sinkende Personenzahl je Haushalt nimmt die Wohnungsnachfrage bei einer wachsenden Bevölkerung überproportional zu; bei sinkender Einwohner-zahl wird der Nachfragerückgang gedämpft. Kleine Haushalte haben allerdings einen höheren Flächenbedarf und entsprechend höhere Wohnkosten pro Kopf, wodurch die Erschwinglichkeit belastet wird. Außerdem werden für die alternde Bevölkerung deutlich mehr seniorengerechte Wohnungen benötigt.

» Die Büronachfrage könnte sinken, wenn ab 2020 die geburtenstarken Babyboomer-Jahrgänge in den Ruhestand übertreten. Darüber hinaus könnte die zunehmende Digitalisierung das Homeoffice attraktiver werden lassen.

» Das Bevölkerungswachstum der Städte stärkt die Einzelhandelsnachfrage. Der größere Seniorenanteil kann aber die Kaufkraft durch das im Ruhestand sinkende Einkommen schwächen. Die abnehmende Mobilität Älterer kann sich gerade bei weiträumigen Einzugsgebieten negativ auf die Kundenfrequenz auswirken.

BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG IN DEN KREISFREIEN STÄDTEN UND LANDKREISEN BAYERNS Veränderung 2035 gegenüber 2015 in Prozent

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statis

Wohnen: Steigender Bedarf an kleineren Wohnungen

Büro: Ruhestand der Baby-Boomer führt zu sinkender Erwerbstätigkeit

Handel: Einwohnerwachstum der Städte unterstützt die Nachfrage

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Handel – Marktsituation und Prognose

Die Wirtschaft läuft rund, der Arbeitsmarkt floriert und die Stimmung der Konsumenten ist bestens. Sparen ist im Zinstief auch nicht attraktiv, sodass dem Geldausgeben kaum etwas entgegensteht. So ist es kaum verwunderlich, dass die Einzelhandelsum-sätze im vergangenen Jahr den kräftigsten Zuwachs seit der Jahrtausendwende auf-wiesen. Jubel ist nach den langen Durststrecken im Handel aber ausgeblieben, was wohl eher die Überraschung ist. Dabei ist die Lage hierzulande nicht so trist wie in den Vereinigten Staaten, wo bereits von einer „Retail Apocalypse“ gesprochen wird, weil dort in den Shopping-Malls in größerer Zahl Geschäfte schließen. Davon sind auch wichtige Ankermieter der Malls wie Macy's, Sears oder JC Penney betroffen, was angesichts der erfreulichen Zahlen, die die US-Wirtschaft und der Arbeitsmarkt liefern, nicht so recht ins Bild passen will.

Doch auch im deutschen Einzelhandel gibt es trotz guter wirtschaftlicher Vorgaben Negativmeldungen. So musste vor einigen Monaten die Nürnberger Modekette Wöhrl Insolvenz anmelden. Und erst vor wenigen Wochen überraschte der Kölner Waren-hauskonzern Galeria Kaufhof mit der Schlagzeile, dass der Kreditversicherer Hermes aufgrund einer verschlechterten Bonität die Kreditlimite gekürzt hat. Für Stirnrunzeln sorgte auch eine weitere Meldung des Kaufhaus-Konzerns, der derzeit in Frankfurt auf dem Grundstück der abgerissen Zeilgalerie die Verkaufsfläche seiner Flagship-Filiale an der Hauptwache erweitert. Denn in den oberen drei Etagen des Neubaus an Frank-furts Flaniermeile sollen nicht Kleidung, Schuhe oder Spielwaren verkauft, sondern komplett eingerichtete Büros – Stichwort Coworking – wochenweise über das Start-up Wework vermietet werden.

Für einen Abgesang auf den Einzelhandel ist es jedoch zu früh. Das macht ein Einkaufsbummel am Samstag deutlich. Statt gähnender Leere ist es schwierig, einen Platz im Parkhaus oder Café zu bekommen. Und gut besuchte Malls gibt es selbstver-ständlich auch in den Vereinigten Staaten. Die Probleme im US-Einzelhandel sind in hohem Maße auf die frühere übermäßige Ausweitung der Einzelhandelsflächen zurückzuführen. Viele Jahre lang haben die Retailer die Nähe zu den Kunden gesucht und dabei ihre Filialnetze immer weiter ausgedehnt. Deshalb ist die Verkaufsfläche je Einwohner in den US-Einkaufszentren etwa zehnmal so groß wie in Deutschland. Insofern stellt die Ausdünnung der Filialnetze auch eine notwendige Marktbereinigung dar.

Wie in Deutschland sind die Shopping Malls aber auch einer wachsenden Konkurrenz ausgesetzt, die vom erfolgreichen Online-Handel ausgeht. Hier sind die Amerikaner schon weiter als die Deutschen sowohl hinsichtlich des Bestellverhaltens als auch beim Umfang der bestellten Produkte. Das Beispiel Amazon zeigt, wie das Online-Shoppen immer weiter vereinfacht wird. Der US-Riese führte sowohl den „Dash Button“ als auch die Online-Box „Echo“ zunächst in den Vereinigten Staaten ein. Inzwischen ist beides aber auch in Deutschland etabliert. Damit können in Küche, Bad oder Haushaltsraum per Knopfdruck die zur Neige gehenden Produkte nachbestellt werden. Die Echo-Box, die auf den Namen Alexa hört, kann noch viel mehr. Sie spielt auf Zuruf Musik ab, liest Nachrichten, den Wetterbericht oder E-mails vor und steuert Smart Home Funktionen wie Licht und Heizung. Außerdem nimmt sie natürlich auch Bestellungen für den Versandriesen entgegen.

Aller Voraussicht nach dürfte auch in Deutschland die Entwicklung des Online- Shoppings weiter voranschreiten. Der Einzelhandel testet bereits neue Absatzkanäle. So ist Rossmann in Berlin eine Kooperation mit Amazon eingegangen, um die Lieferung von Drogerieprodukten zu testen: Die Kunden können sich in der Bundes-hauptstadt 5.000 Produkte aus dem Rossmann-Sortiment nach Hause liefern lassen.

Trotz günstiger Rahmen- bedingungen spürt der (stationäre) Handel Gegenwind

Die gute Stimmung in den 1A-Lagen ist etwas verblasst

Der US-Einzelhandel leidet unter einem hohen Flächenüberangebot

Amazon macht das Online-Shoppen mit neuen Funktionen attraktiver

Auch in Deutschland wird die Entwicklung des Online-Handels weiter voranschreiten

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Ein anderes Beispiel betrifft Aldi. Auch der Discounter tastet sich im Online-Geschäft weiter vor. Das Bestellen von Lebensmitteln soll den Kunden zunächst in den Vereinigten Staaten in drei Ballungsräumen den Kunden ermöglicht werden. Sollte der Test erfolgreich verlaufen, dürfte es nur eine Frage der Zeit sein, bis das Angebot auch auf deutsche Verbraucher ausgeweitet wird. Mit einem zunehmenden Anbieter- und Produktangebot, vereinfachten Bestellverfahren und verkürzten Lieferzeiten dürfte der E-Commerce weiter an Attraktivität gewinnen. Die Bereitschaft, den je nach Wohnort gegebenenfalls längeren Weg ins Einkaufszentrum oder in die City auf sich zu nehmen, wird dadurch wohl eher abnehmen.

Das Umfeld für den bayerischen Einzelhandel ist hervorragend

Die Folgen der Digitalisierung werden den Einzelhandel in den 1A-Lagen auch in der Zukunft betreffen. Mit der fortschreitenden Verschiebung vom stationären Handel zur Online-Bestellung mit Lieferung an die Haustür oder in die Packstation dürfte ein nach-lassender Bedarf an Verkaufsflächen einhergehen. Das Ausmaß kann dabei je nach Produktkategorie unterschiedlich ausfallen. Lebensmittel und Luxusgüter werden voraussichtlich auch weiterhin vorwiegend im Geschäft gekauft. Erstere, weil die Wege zum nächsten Lebensmittelgeschäft oder Discounter in Deutschland zumeist kurz sind. Und letztere, weil exklusive Produkte „erlebt“ werden wollen. Im breiten Segment dazwischen dürfte die Online-Konkurrenz aber stärker werden. Darunter fallen auch große Teile des „konsumigen“ Angebots in den 1A-Lagen. Auf dieses Segment hat es aber auch die wachsende Konkurrenz der mit „FOC“ abge-kürzten Factory Outlet Center abgesehen. Denn die Zahl der 16 heute schon aktiven FOC, die größtenteils in den zurückliegenden zehn Jahren eröffnet wurden, steigt: Bundesweit sind weitere zwölf im Bau oder geplant; eines davon in der hübschen mittelfränkischen Kleinstadt Dinkelsbühl.

Diese Entwicklung scheint an den innerstädtischen Einzelhandelsstandorten angekommen zu sein: Seit 2015 hat sich der Mietanstieg – nach einem viele Jahre währenden Aufwärtstrend – zunächst verlangsamt und ist inzwischen zum Halten gekommen. Allerdings erfolgte das Abbremsen des Mietanstiegs im Rahmen eines außerordentlich günstigen wirtschaftlichen Umfelds. Denn trotz des im gesamten Einzelhandel kräftig gewachsenen Umsatzes ist die Nachfrage nach Verkaufsflächen eher verhalten. Sollte sich das derzeit günstige wirtschaftliche Umfeld abschwächen, könnten damit letztlich auch rückläufige Mieten in den 1A-Lagen verbunden sein.

BAYERNS ARBEITSMARKT PEILT VOLLBESCHÄFTIGUNG AN DAS KONSUMKLIMA SPRICHT FÜR HOHE KAUFBEREITSCHAFT

Quelle: Feri Quelle: GfK

0

2

4

6

8

10

12

14

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Bayern Deutschland

Arbeitslosenquote in %

-4-202468

1012141618

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

GfK Konsumklima

Lebensmittel und Luxus dürften weniger unter der Online-Konkurrenz leiden

Aber auch Factory Outlets könnten Umsatz aus den Innenstädten abziehen

Auch in den besten deutschen Shopping-Lagen steigen die Spitzenmieten nicht mehr

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Das aktuelle Bild der deutschen Wirtschaft sieht allerdings nach einer Fortsetzung der schon einige Jahre anhaltenden Aufschwungphase aus. Damit bleiben auch die Aussichten für den Einzelhandel günstig. Für eine gute Nachfrage spricht insbesondere der robuste Arbeitsmarkt. Das gilt insbesondere in Bayern mit einer Arbeitslosenquote von 2,9 Prozent im Oktober 2017, die nahezu an Vollbeschäftigung grenzt. Von den rund fünf Millionen sozialversicherungspflichtigen Beschäftigungs- verhältnissen, die in den vergangenen zehn Jahren in Deutschland entstanden sind, entfiel allein ein Fünftel auf Bayern. Trotz des in Bayern immer knapper werdenden Fachkräfteangebots konnte die Beschäftigung ungebremst zulegen.

DER TOURISMUS IN DEUTSCHLAND WÄCHST VON JAHR ZU JAHR DIE ANZIEHENDE INFLATION BREMST DAS WACHSTUM DES REAL VERFÜGBAREN EINKOMMENS

Quelle: Statistisches Bundesamt Quelle: DG ECFIN AMECO, Oxford Economics

Daneben wirken sich auch andere Faktoren konsumfördernd aus. Ein Umsatztreiber ist der florierende Fremdenverkehr, der trotz des schon hohen Niveaus in Bayern bislang keine Ermüdung des Wachstums zeigt. Zudem profitieren die Städte vom Trend mehrerer kürzerer Trips wie etwa Städtereisen anstelle eines längeren zusammenhängenden Urlaubs. Neben München weisen von den Städten in diesem Bericht vor allem Nürnberg, Regensburg und Würzburg hohe Besucherzahlen auf. Insgesamt konnten die acht analysierten Städte die Zahl der Übernachtungen binnen 20 Jahren von knapp unter 10 auf über 21 Millionen mehr als verdoppeln.

Eine weitere treibende Kraft ist die in München und den bayerischen Oberzentren zumeist kräftig wachsende Einwohnerzahl, die das Käuferpotenzial – siehe dazu die Abbildungen auf Seite 14 – kontinuierlich wachsen lässt. In den acht Städten ist die Einwohnerzahl durch den zur Jahrtausendwende eingesetzten Trend „Zurück in die Stadt“ um 400.000 Menschen auf 2,9 Millionen Einwohner gewachsen. Auf der Grund-lage der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft von etwa 7.000 Euro, die im Durchschnitt auf jeden Einwohner in den bayerischen Städten entfallen, ergibt sich aus diesem Einwohnerplus eine zusätzliche Kaufkraft von fast drei Milliarden Euro.

Aber nicht alle Faktoren wirken sich konsumfördernd aus: So ist die Zeit einer außergewöhnlich niedrigen Inflation, die in den Vorjahren für ausgeprägte Reallohnzuwächse gesorgt hat, wohl vorüber. Daher dürfte das inflationsbereinigte verfügbare Einkommen in diesem Jahr mit einem Plus von etwas über 1 Prozent nur noch halb so stark wie noch 2016 anziehen.

Unter dem Strich dürfte der deutsche Einzelhandelsumsatz 2017 erneut kräftig zulegen. Der Handelsverband HDE geht von einem Plus – ohne Fahrzeughandel, Kraftstoffe und Apotheken und ohne Mehrwehrsteuer – von 3 Prozent auf rund 501 Milliarden Euro aus. Damit liegt der erwartete Zuwachs etwa gleichauf zu den

8090100110120130140150160170180

161820222426283032343638

1993 1997 2001 2005 2009 2013 2017Bayern (linke Skala) Deutschland ( rechte Skala)

Besucherankünf te in Millionen (linke und rechte Skala)

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e

Private Haushalte: Real verfügbares Einkommen ggü. Vorjahr in %Verpraucherpreise ggü. Vorjahr in %

Der Arbeitsmarkt steuert weiter in Richtung Vollbeschäftigung

Der Tourismus trägt als Wirtschafts-faktor in zunehmendem Maße zum Einzelhandelsnachfrage bei

Das kräftige Einwohnerwachstum treibt die Kaufkraft ebenso in die Höhe

Die gestiegene Inflationsrate zehrt Einkommenszuwächse wieder stärker auf

Der HDE erwartet 2017 einen nominalen Zuwachs der Einzelhandelsumsätze von 3 Prozent

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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beiden Vorjahren mit 2,9 beziehungsweise 3,2 Prozent. Inflationsbereinigt ist der Abstand aber größer, weil die höhere Dynamik der Verbraucherpreise den Zuwachs der Handelsumsätze für 2017 real praktisch halbiert. Dagegen wurde das Plus 2015 und 2016 nur geringfügig von steigenden Preisen geschmälert. In Bayern ist das Um-satzplus sogar noch höher ausgefallen. So meldete das Bayerische Landesamt für Statistik von Januar bis August 2017 gegenüber dem Vorjahreszeitraum ein nominales Umsatzplus im Einzelhandel von 6,1 Prozent. Der inflationsbereinigte Zuwachs lag bei 4,2 Prozent. Allerdings wuchs der Handel in Verkaufsräumen mit einem nominalen Anstieg von 4,5 Prozent (real 2,6 Prozent) spürbar langsamer. Und die Kategorie „Sonstige Haushaltsgeräte, Textilien, Heimwerker- und Einrichtungsbedarf“ verzeichnete sogar ein leichtes Minus.

DAS KRÄFTIGE WACHSTUM IM DEUTSCHEN EINZELHANDEL HÄLT VORAUSSICHTLICH AUCH 2017 AN

ERFOLGREICHER E-COMMERCE: 2017 DÜRFTE DER UMSATZ AUF EIN ZEHNTEL DES GESAMTMARKTES KOMMEN

Quelle: HDE Quelle: HDE

Der Online-Handel macht den Geschäften das Leben sichtbar schwer. Mit einem Jahresumsatz von rund 49 Milliarden Euro entfällt darauf zwar nur ein Zehntel des gesamten Einzelhandels. Schwerer wiegt aber die hohe Wachstumsrate: Durch das knapp zweistellige Jahresplus fällt das bundesweite Wachstum des stationären Handels wie in den zurückliegenden Jahren um etwa 0,7 bis 0,8 Prozentpunkte niedriger aus als der gesamte Zuwachs der Einzelhandelsumsätze. Damit die Umsätze an den Ladenkassen nach dieser Korrektur auch inflationsbereinigt zulegen können, ist ein kräftiger nominaler Anstieg der gesamten Einzelhandelsumsätze von etwa 2,5 Prozent jährlich erforderlich. Zum Vergleich: Dieses Plus wurde in der Zeit von 2000 bis 2010 in keinem einzigen Jahr erreicht. Damals spielte jedoch der E-Commerce keine beziehungsweise nur eine geringe Rolle.

Die beschriebene Entwicklung betrifft den gesamten Einzelhandel. Naturgemäß schneiden einzelne Segmente besser oder schlechter als das Gesamtaggregat ab. So konnten sich die 1A-Lagen der Innenstädte in den zurückliegenden Jahren überdurch-schnittlich gut entwickeln, was die kräftig gestiegenen Spitzenmieten widerspiegeln. Zudem haben die in den Innenstädten vertretenen Retailer mit hybriden Konzepten auch den E-Commerce gut in ihre Vertriebsstrategien eingebunden. Wenn allerdings in der Zukunft ein wachsender Anteil der vertriebenen Produkte im jeweiligen Online-Shop bestellt wird, geht der Umsatz in den traditionellen Shops entsprechend zurück, was zu einer sinkenden Flächenproduktivität – Umsatz je Quadratmeter Ladenfläche – führt. Dem kann letztlich auf zwei Wegen begegnet werden. Entweder können die Kosten, etwa durch niedrigere Mieten, gesenkt werden oder die genutzte Verkaufsflä-che wird soweit verkleinert, bis der erzielte Umsatz je Quadratmeter wieder „stimmt“.

1,5 0,9

-2,1-1,4

2,20,9 0,6

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410420430440450460470480490500510

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ggü. Vorjahr in Prozent (links) in Mrd. Euro (rechts)

EH-Umsatz ohne Kfz, Tankstellen und Apotheken ohne Mwst.

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p

E-Commerce Umsatz in Mrd. Euro (links)Umsatz im stationären Einzelhandel in Mrd. Euro (links)E-Commerce in % des Einzelhandel-Umsatzes (rechts)

E-Commerce und Inflation zehren das Umsatzplus für den stationären Handel auf

Das Online-Shopping macht auch den 1A-Lagen das Leben schwer(er)

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Handel – Entwicklung an den einzelnen Standorten

Die kumulierte Verkaufsfläche im Einzelhandel hat sich in den betrachteten acht bayerischen Großstädten innerhalb eines guten Vierteljahrhunderts auf fast 7 Millionen Quadratmeter mehr als verdoppelt. Dabei ist der Flächenzuwachs im Gegensatz zum volatileren Büromarkt weitgehend geradlinig verlaufen. Insofern haben Faktoren wie die Entwicklung der Einzelhandelsumsätze oder der Einwohner-zuwachs wenig Einfluss auf die Dynamik gehabt, mit der neue Verkaufsflächen ent-standen sind. Allerdings hat sich die Flächenausweitung je Einwohner sichtlich abge-flacht. Während die Verkaufsfläche pro Kopf seit Anfang der 1990er Jahre bis 2010 von etwa 1,3 auf 2,3 Quadratmeter kräftig gestiegen ist, stagniert sie seitdem weitgehend auf diesem Niveau. Dafür ist insbesondere der starke Bevölkerungs- zuwachs in den Städten verantwortlich, wodurch die Ausweitung der Verkaufs- flächen relativiert wird. Während die Verkaufsfläche je Einwohner in München 1,7 Quadratmeter beträgt, ist der Bestand in den Oberzentren mit 3,2 Quadratmetern fast doppelt so hoch.

DIE VERKAUFSFLÄCHE JE EINWOHNER STEIGT NICHT MEHR DER RÜCKGANG DER FLÄCHENPRODUKTIVITÄT IST GESTOPPT

Quelle: Feri München und Oberzentren kumuliert Quelle: Feri

Die beschriebene Entwicklung führte dazu, dass der durchschnittliche nominale Um-satz je Quadratmeter Verkaufsfläche sowohl in München als auch im Durchschnitt der sieben betrachteten Oberzentren heute niedriger als zu Beginn der 1990er Jahre aus-fällt. Durch die starke Flächenausweitung in den Oberzentren ist die Flächen- produktivität dort noch stärker als in München zurückgegangen. Erst seit wenigen Jahren kann der flächengewichtete Umsatz sowohl in München als auch in den Ober-zentren wieder anziehen. Allerdings basieren diese Daten auf allen Verkaufsflächen, also auch auf Fach- und Supermärkten, nicht nur auf 1A-Lagen sowie citynahen Einkaufszentren. Die beiden letztgenannten Segmente dürften sich angesichts der stark ausgeweiteten Spitzenmieten aber positiver entwickelt haben. Bedingt durch die hohe Verkaufsfläche je Einwohner in den Oberzentren fällt die Flächenproduktivität dort im Durchschnitt weitaus niedriger als in München aus.

München ist bekanntermaßen Deutschlands teuerster Einzelhandelsstandort. Die Erklärung liefern die exzellenten Ausprägungen wichtiger einzelhandelsrelevanter Parameter wie Kaufkraft, Einwohnerwachstum und Tourismus, die durchweg Best-werte aufweisen. Das gilt größtenteils auch für die bayerischen Oberzentren, die aber – anders als München – bei den Einzelhandelsmieten nicht zum Spitzenfeld zählen. Lediglich Würzburg führt mit einer Spitzenmiete von 130 Euro je Quadratmeter die Vergleichsgruppe – das sind die D-Städte nach BulwienGesa – an. Während

1,2

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1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016Verkaufsfläche in Tausend Quadratmetern (links)Verkaufsfläche je Einwohner in Quadratmetern (rechts)

0

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5.000

6.000

1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016Städte ohne München München

Umsatz in Euro je Quadratmeter Verkaufsfläche

Die Verkaufsfläche wächst kontinuierlich

Die positive Einwohnerentwicklung hat das Verkaufsflächenwachstum je Einwohner aber stark verlangsamt

Der Umsatz je Quadratmeter Verkaufsfläche nimmt allmählich wieder zu

Trotz hervorragender Rahmen- bedingungen erreichen die Handels-mieten in den bayerischen Oberzen-tren nur vereinzelt Spitzenplätze

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Augsburg, Ingolstadt und Nürnberg im Ranking mit vergleichbaren Immobilienstand-orten noch recht ordentlich abschneiden, sind die Spitzenmieten in Erlangen, Fürth und Regensburg unterdurchschnittlich.

DAS WACHSTUM DER SPITZENMIETEN IM EINZELHANDEL IST ZUM HALTEN GEKOMMEN

AM TOP-STANDORT MÜNCHEN IST DIE SPITZENMIETE WESENTLICH KRÄFTIGER ALS IN DEN OBERZENTREN GESTIEGEN

Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa

Die Ursachen sind standortbezogen: Fürth und Erlangen werden von Nürnberg als überragendem fränkischen Shopping-Standort überstrahlt. Und in Regensburg muss sich der innerstädtische Handel gegen zwei periphere Shopping-Center behaupten. Selbst die enorm hohe Zentralität, eine hohe Kaufkraft und ein starker Tourismus können hier kein höheres Mietniveau hervorrufen. Ähnlich sieht es in Ingolstadt aus; auch hier bremsen periphere Retail-Entwicklungen wie das große Outlet-Center die innerstädtischen Handelsmieten. In Augsburg verhindern die Nähe zu München sowie eine – nicht nur für bayerische Standorte – niedrige Kaufkraft, die auch nicht von einem ausgeprägten Tourismus kompensiert werden kann, einen Spitzenplatz.

DIE GUTEN RAHMENBEDINGUNGEN FÜR DEN HANDEL TREIBEN DIE SPITZENMIETEN DER BAYERISCHEN STÄDTE NUR BEDINGT NACH OBEN

Quelle: BulwienGesa

Auf der folgenden Seite sind die schon angesprochenen einzelhandelsrelevanten Einflussfaktoren – Einwohnerentwicklung, Arbeitsmarkt, Kaufkraft, Tourismus und Zentralität – grafisch dargestellt. Auch wenn es vereinzelt Schwachpunkte gibt, sind die Ausprägungen doch zumeist überdurchschnittlich, zum Teil sogar herausragend. So dürfte es schwierig sein, eine vergleichbare Ballung starker Einzelhandelsstand-orte, wie sie Bayern aufweist, zu finden.

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1998 2002 2006 2010 2014 2018eStädte ohne München (links) München (rechts)

Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter (links und rechts)

8090

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1998 2002 2006 2010 2014 2018eMünchen Städte ohne München

Spitzenmiete 1998 = 100

40 75 79 85 108 115 130 135 145

297345

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3628

53

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Fürth Erlangen Regensburg Ingolstadt Städte ohneMünchen

Augsburg Würzburg BundesweiteOberzentren

(Reg-12)

Nürnberg Top-Standorte(Top-7)

München

Spitzenmiete im Einzelhandel (2016) in Euro je Quadratmeter Anstieg der Spitzenmiete im Handel von 2006 bis 2016 in %

Periphere Retail-Entwicklungen belasten den innerstädtischen Einzelhandel

Handelsrelevante Einflussfaktoren weisen hohe Ausprägungen auf

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Die relevanten Parameter für den Einzelhandel zeigen kaum Schwächen

DANK DES KRÄFTIGEN EINWOHNERWACHSTUMS WÄCHST DAS KÄUFERPOTENZIAL KRÄFTIG

DIE ZUM TEIL HOHEN BESUCHERZAHLEN ERWEITERN DIE REGIONALE KAUFKRAFT SPÜRBAR

Quelle: Feri Anmerkung: In Würzburg wurde im Rahmen des Zensus 2011 die Einwohner-zahl erheblich nach unten korrigiert

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik

DIE ARBEITSLOSENQUOTEN IN DEN BAYERISCHEN STÄDTEN REI-CHEN VON SEHR NIEDRIG BIS MODERAT

GUT FÜR DEN HANDEL: DIE TASCHEN VIELER BAYERN SIND ÜBERDURCHSCHNITTLICH GUT GEFÜLLT

Quelle: Bundesagentur für Arbeit Quelle: BulwienGesa

DIE KAUFKRAFTWERTE VON ERLANGEN, INGOLSTADT UND REGENSBURG LIEGEN AUF DEM NIVEAU DER TOP-STANDORTE

ATTRAKTIVE STADT, KAUM WETTBEWERB: INGOLSTADT, REGENS-BURG UND WÜRZBURG ERREICHEN TOP-ZENTRALITÄTSWERTE

Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa

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6

6

7

8

9

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12

14

Würzburg

Erlangen

Nürnberg

Städte ohne München

Augsburg

Fürth

Ingolstadt

Regensburg

München

Einwohnerentwicklung von 2006 bis 2016 in %

2.094

2.649

3.855

4.900

5.082

6.343

6.588

7.315

7.371

9.636

Fürth

Augsburg

Ingolstadt

Erlangen

Städte ohne München

Nürnberg

LK München

Regensburg

Würzburg

München

Übernachtungen je Tausend Einwohner 2016

5,6

5,1

5,0

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3,8

3,7

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2,9

Nürnberg

Augsburg

Fürth

München

Erlangen

Würzburg

Regensburg

Bayern

Ingolstadt

Arbeitslosenquote in % (Oktober 2017)

7.973

7.419

7.096

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6.697

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6.366

München

Erlangen

Regensburg

Ingolstadt

Bayern

Fürth

Nürnberg

Würzburg

Deutschland

Augsburg

Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Euro (2016)

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Augs-burg

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Nürn-berg

Fürth Regens-burg

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Kaufkraftkennziffer Bundesweiter Durchschnitt

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140

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Erlan-gen

München Fürth Augs-burg

Nürn-berg

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Regens-burg

Würz-burg

Zentralitätskennziffer Bundesweiter Durchschnitt

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Während das Mietniveau zwischen München und den bayerischen Oberzentren mit einer dreimal so hohen Spitzenmiete weit auseinanderklafft, liegt die Mietdynamik der beiden Standortkategorien mit einem Plus von 35 Prozent von 2006 bis 2016 gleich-auf. Damit unterscheidet sich die Vermietung von Einzelhandelsimmobilien in Bayern von der bundesweiten Entwicklung. Denn deutschlandweit ist der Mietanstieg an den Top-Standorten mit fast 50 Prozent binnen zehn Jahren etwa doppelt so rasch wie in den Oberzentren mit nicht ganz 25 Prozent erfolgt. Die Erklärung dürfte einerseits im hohen Mietniveau für Münchener Handelsimmobilien liegen: Aus der größeren Basis resultiert ein schwächerer prozentualer Anstieg. Andererseits konnten die bayerischen Oberzentren mit ihrer durchweg positiven Entwicklung gut abschneiden. Zudem hat das moderate Ausgangsniveau zu vergleichsweise höheren Wachstumsraten geführt.

Wie geht es weiter mit den Spitzenmieten im bayerischen Einzelhandel? Wir gehen davon aus, dass die Mieten das erreichte Niveau im Wesentlichen erst einmal halten werden. Damit dürfte sich die Mietentwicklung in Bayern im Prognosezeitraum bis 2018 nicht vom bundesweiten Trend unterscheiden. Dabei sind vereinzelte Mietan-stiege, aber auch kleine Rücksetzer möglich.

PROGNOSE HANDELSIMMOBILIEN

2016 2017e 2018e

München Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 345 (1,5) 345 (0,0) 345 (0,0)

Nürnberg Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 145 (0,0) 145 (0,0) 146 (0,7)

Fürth Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 40 (0,0) 40 (0,0) 40 (0,0)

Erlangen Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 75 (0,0) 75 (0,0) 75 (0,0)

Augsburg Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 115 (0,0) 115 (0,0) 115 (0,0)

Ingolstadt Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 85 -(2,3) 85 (0,0) 85 (0,0)

Regensburg Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 79 (2,6) 79 (0,0) 79 (0,0)

Würzburg Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 130 (1,6) 130 (0,0) 131 (1,0)

Standorte ohne München Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 108,1 (0,2) 108,1 (0,0) 108,5 (0,3)

Die Spitzenmiete repräsentiert einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietungen des Marktes, sodass der angegebene Wert nicht der absoluten Top-Miete entspricht. Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

Bei der Wachstumsrate kann die Münchener Spitzenmiete die Oberzentren nicht abhängen

Ausblick bis 2018: Stabile Mieten in den 1A-Lagen

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Büro – Marktsituation und Prognose

Wie für den Handel ist auch das gesamtwirtschaftliche Umfeld für die Büromärkte positiv. Dabei mangelt es angesichts diverser internationaler Krisenherde und Spannungsfelder nicht an Herausforderungen für die deutsche Wirtschaft: Die Band-breite reicht von den gewaltsamen Auseinandersetzungen in der Ukraine und Syrien über die protektionistischen Bestrebungen des amerikanischen Präsidenten Trump, den nach wie vor zähen Brexit-Verhandlungen bis zum unklaren wirtschaftlichen Kurs nach der Wahl zum 19. Deutschen Bundestag mit nunmehr sechs Fraktionen. Jedoch sind bislang im Aufschwung nach der Finanzkrise praktisch alle Belastungen am Wirtschaftsstandort Deutschland abgeperlt. Und die Aussichten sind gut, dass sich das aktuell robuste gesamtwirtschaftliche Wachstum fortsetzt. So sind nicht nur die Konjunkturdaten wichtiger Handelspartner wie China und der Vereinigten Staaten erfreulich; auch die meisten Länder der Eurozone sind auf den Wachstumspfad zurückgekehrt. Entsprechend positiv fallen die in den beiden nachstehenden Abbildungen dargestellten Indikatoren aus, die das ifo Institut und das ZEW zu Lage und Erwartungen von Unternehmen und Konjunktur ermitteln.

DAS VOM IFO INSTITUT ERMITTELTE GESCHÄFTSKLIMA HAT SICH ZU-LETZT WEITER VERBESSERT

DIE KONJUNKTURELLEN ERWARTUNGEN DER VOM ZEW BEFRAGTEN FINANZMARKTEXPERTEN HABEN SICH AUFGEHELLT

Quelle: ifo Institut Quelle: ZEW

Die Beschäftigung wächst, aber der Neubau von Büros stagniert

Auf den Büromärkten schlägt sich das anhaltende Beschäftigungswachstum in einem entsprechend ausgeprägten Büroflächenbedarf nieder. So ist allein an den in diesem Bericht untersuchten Büromärkten die Zahl der Bürobeschäftigten von 2006 bis 2016 von etwas mehr als 700.000 auf fast 900.000 gestiegen. Grob gerechnet werden für die in den zehn Jahren entstandenen etwa 170.000 Büroarbeitsplätze gut 5 Millionen Quadratmeter Bürofläche benötigt. Der tatsächliche Flächenzuwachs ist allerdings mit 2,7 Millionen Quadratmetern nur etwa halb so hoch ausgefallen.

Denn trotz der anhaltenden Nachfrage nach Büroflächen zog der Neubau von Büro- und Verwaltungsgebäuden bislang nicht an. Diese Entwicklung lässt sich bundesweit beobachten, sie trifft aber genauso auf das hier im Fokus stehende Bundesland Bayern zu. Hier wurden in den 1990er Jahren pro Jahr rund 500 Büro- und Verwaltungsgebäude mit einer Fläche von etwa 800.000 bis 1.000.000 Quadratmetern errichtet. Aber nach den Verwerfungen an den Büromärkten nach der Jahrtausend-wende, die auf die geplatzte DotCom-Blase und die 9/11-Anschläge folgten, gingen die Bauaktivitäten spürbar zurück. Statt sich jedoch später wieder zu erholen, zeigt der Trend bis zum aktuellen Rand trotz des anhaltend kräftigen Beschäftigungsauf-baus in der erfolgreichen bayerischen Wirtschaft weiter nach unten. So entstanden

707580859095

100105110115120125130

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Erwartungen ifo Geschäftsklima Lage

Indizes 2005 = 100, saisonbereinigt

-100-80-60-40-20

020406080

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2013

2014

2015

2016

2017

Konjunkturelle Erwartungen Konjunkturelle Lage

Das wirtschaftliche Umfeld für die deutschen Büromärkte entwickelt sich nach wie vor positiv

In den bayerischen Städten ist die Bürobeschäftigung viel stärker als die Bürofläche gewachsen

Trotz guter Büronachfrage ist keine Trendwende beim eher schwachen Büroneubau zu erkennen

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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seit 2010 in Bayern im Jahresdurchschnitt nur noch rund 340 Büro- und Verwaltungs-gebäude mit einer Fläche von gut 500.000 Quadratmetern. Die Wirtschaft wird zudem immer „dienstleistungslastiger“: Während sich der Anteil der Beschäftigten im verarbeitenden Gewerbe seit vielen Jahren im Sinkflug befindet, nimmt die Arbeit am Schreibtisch zu.

DIE BÜROBESCHÄFTIGUNG WÄCHST IM GROSSRAUM MÜNCHEN … … UND DEN OBERZENTREN SCHNELLER ALS DIE BÜROFLÄCHE

Quelle: BulwienGesa, Feri Quelle: BulwienGesa, Feri

Die Folgen dieser über viele Jahre anhaltenden Entwicklung sind an den bayerischen Bürostandorten genauso wie an vielen anderen abzulesen: Die vor einigen Jahren zum Teil noch recht hohen Anteile leer stehender Büroflächen sind spürbar zurückge-gangen. Auf diese zunächst erfreuliche Entwicklung schloss sich ein ähnlicher Trend wie auf dem Wohnungsmarkt an: Büroflächen sind wie Wohnungen zum knappen Gut geworden. Besonders stark ist München mit einem Leerstandsanteil von nur noch 2 Prozent betroffen. Für den Büromarkt ist das niedrige Leerstandsniveau insbesondere auch deshalb problematisch, weil es immer schwieriger wird, größere zusammenhängende Flächen anzumieten. Wenn Nachfrager in zunehmendem Maße keine geeigneten Flächen finden, kann sich die Büroflächenknappheit auch zum handfesten Standortnachteil ausweiten.

TROTZ BRUMMENDER WIRTSCHAFT KOMMT DER BÜROBAU NICHT IN SCHWUNG

GROSSE BANDBREITE: BÜROFLÄCHENBESTAND DER BETRACHTETEN STANDORTE IM VERGLEICH

Quelle: BulwienGesa Quelle: Feri, BulwienGesa

300330360390420450480510540570

11.00012.00013.00014.00015.00016.00017.00018.00019.00020.000

1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016

Bürofläche München Stadt plus Landkreis in Tausend m² (links)Bürobeschäftigte München Stadt plus Landkreis in Tausend (rechts)

220

240

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300

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6.000

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1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016

Bürofläche Städte ohne München in Tausend m² (links)Bürobeschäftigte Städte ohne München in Tausend (rechts)

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200

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1.000

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0

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300

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1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

Fertigstellung Bürogebäude, Anzahl (links)Fertiggestellte Nutzfläche in Bürogebäuden in Tausend m² (rechts) 13,7

4,6

3,6

1,4

1,1

1,0

1,0

0,6

0,5

München

LK München

Nürnberg

Augsburg

Erlangen

Regensburg

Würzburg

Ingolstadt

Fürth

Bürofläche in Millionen Quadratmetern (2016)

Nach dem erfreulichen Leerstands-abbau sorgt der schwache Bürobau nun für Angebotsknappheit

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Müssten nicht deshalb in großer Zahl Büroobjekte errichtet werden? Aus der aktuellen Marktlage heraus ist die Antwort ein eindeutiges „Ja“. Allerdings besteht die Wahr-scheinlichkeit, dass sich die Büromärkte in der Zukunft – vor allem während der Lebensdauer von heute gebauten Bürogebäuden – nachhaltig verändern. Zum einen könnte die Beschäftigung merklich zurückgehen, wenn die geburtenstarken Baby- boomer-Jahrgänge etwa ab 2020 in den Ruhestand gehen: Von 1959 bis1968 wurden jährlich mehr als 1,2 Millionen Kinder in Deutschland geboren. Die Jahrgänge ab Ende der 1990er Jahre, die dann als Berufsstarter beginnen werden, zählten dagegen nur etwa 700.000 bis 800.000 Kinder. Zum anderen dürfte die fortschreitende Digitalisie-rung die schon heute ausgeprägte Mobilität der Bürotätigen noch ausweiten. Wenn aber eine sinkende Zahl von „Kopfarbeitern“ in zunehmendem Maße von zuhause, im Wohnmobil oder im Ferienhaus arbeitet, könnte der Büroflächenbedarf in klassischen Büroobjekten deutlich niedriger als heute ausfallen. Klar ist das aber nicht, denn Zuwanderer könnten die freien Arbeitsplätze besetzen. Und „Digital Natives“ zieht es womöglich häufiger in den geselligen Kollegenkreis, als es technisch notwendig wäre.

Büro – Entwicklung an den einzelnen Standorten

Sowohl in München als auch in den bayerischen Oberzentren ist die Bürobeschäfti-gung in den zurückliegenden zehn Jahren von 2006 bis 2016 deutlich stärker als die Bürofläche gestiegen. Lediglich der große Bürostandort im Landkreis München weist bei der relativen Entwicklung ein ausgeglichenes Ergebnis auf. Der wachsende Büro-bedarf hat an den meisten Standorten aber nicht zu einer Beschleunigung der Bau-aktivitäten geführt. In Relation zum Büroflächenbestand sind in fünf der acht Städte von 2007 bis 2016 weniger Büroflächen als in den zehn Jahren davor entstanden. In Erlangen, Fürth und Ingolstadt verhält es sich zwar umgekehrt, aber auch hier konnte die Bürofläche nicht mit der stark wachsenden Bürobeschäftigung Schritt halten. Insgesamt ist die Bürofläche der im Marktbericht enthaltenen Standorte um 11 Prozent auf 27,5 Millionen Quadratmeter gestiegen. Zwei Drittel davon betreffen den Büromarkt im Großraum München mit über 18 Millionen Quadratmetern.

DIE BÜROBESCHÄFTIGUNG WÄCHST IN ALLEN STÄDTEN SCHNELLER ALS DIE BÜROFLÄCHE

IN FÜNF STÄDTEN IST DER FLÄCHENNEUZUGANG IN DEN VERGANGENEN 10 JAHREN GESUNKEN

Quelle: BulwienGesa, Feri Quelle: BulwienGesa

Die Verknappung des Büroangebots zeigt sich am deutlichsten im stark rückläufigen Anteil leer stehender Büroflächen in München. Von 2006 bis 2016 ist hier die Leer-standsquote um zwei Drittel – von über 7 Prozent um gut 5 Prozentpunkte in Richtung von 2 Prozent – gefallen. Dagegen ist der Abwärtstrend in den Oberzentren deutlich schwächer ausgeprägt. Damit unterscheiden sich die bayerischen Bürostandorte von der Entwicklung bundesweiter Oberzentren, in denen der Leerstand ausgeprägter gesunken ist – allerdings auch von einem höheren Niveau aus. Bezogen auf die

05

101520253035404550

Mün-chen

LK Mün-chen

Nürn-berg

Fürth Erlan-gen

Augs-burg

Ingol-stadt

Regens-burg

Würz-burg

Bürofläche Beschäftigung

Veränderung von 2006 bis 2016 in %

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

Mün-chen

Nürn-berg

Fürth Erlan-gen

Augs-burg

Ingol-stadt

Regens-burg

Würz-burg

Durchschnitt von 1997 bis 2006 Durchschnitt von 2007 bis 2016

Durchschnittlicher jährlicher Büroflächenneuzugang in % des Bestandes

Die Büroflächennachfrage könnte in der Zukunft sinken

In München und den sieben Oberzentren wächst die Bürobe-schäftigung viel stärker als die Bürofläche

Hohe Leerstandsraten am Büromarkt sind heute kein Thema mehr

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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einzelnen bayerischen Oberzentren haben sich sowohl der Leerstandsabbau als auch die Leerstandsquoten heterogen entwickelt. Die niedrigste Leerstandsquote weist Erlangen mit etwas mehr als 1 Prozent auf. Die höchsten Werte lassen sich in Augsburg und Nürnberg mit einer Leerstandsquote von zuletzt etwa 6 Prozent beobachten. Ein ähnlich kräftiger Leerstandsabbau wie in München kennzeichnet die beiden relativ kleinen Büromärkte Fürth und Regensburg.

DIE LEERSTANDSQUOTEN BEFINDEN SICH IM SINKFLUG, SIND … … ABER NICHT AN ALLEN BAYERISCHEN STANDORTEN GEFALLEN

Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa, Feri

Die günstige Beschäftigungsentwicklung und die damit verbundene Nachfrage nach Büroflächen haben sich auch nicht in einer spürbaren Ausweitung der Vermietungs-aktivitäten niedergeschlagen. Im Durchschnitt werden in den Oberzentren pro Jahr etwa 2 Prozent des Bestands umgeschlagen; in München ist der Anteil fast doppelt so hoch. Möglicherweise wäre das Münchener Ergebnis bei einem weniger knappen Angebot sichtbar höher ausgefallen. Insgesamt werden in München und den sieben Oberzentren im Jahr Mietverträge über etwa 700.000 Quadratmeter Bürofläche abgeschlossen. Davon entfallen auf die Stadt München drei Viertel. Von München abgesehen erreicht noch die Frankenmetropole Nürnberg einen nennenswerten Flächenumsatz von etwa 70.000 Quadratmetern jährlich. Der Flächenumsatz der sechs kleineren Oberzentren reicht von 10.000 bis 25.000 Quadratmetern.

EINE EINDEUTIGE TRENDRICHTUNG LÄSST SICH BEIM FLÄCHENUM-SATZ IN RELATION ZUR BESTANDSFLÄCHE NICHT AUSMACHEN

GROSSE UNTERSCHIEDE BEIM FLÄCHENUMSATZ AN DEN EINZELNEN BÜROSTANDORTEN

Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa

0

2

4

6

8

10

12

1998 2002 2006 2010 2014 2018eStädte ohne München MünchenRegional-12 Top-7

Leerstandsquote in %

0123456789

10

Mün-chen

LK Mün-chen

Nürn-berg

Fürth Er-langen

Augs-burg

Ingol-stadt

Re-gens-burg

Würz-burg

Städteohne

München2006 - Leerstandsquote in % 2016 - Leerstandsquote in %

0

1

2

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5

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7

1996 2000 2004 2008 2012 2016

Städte ohne München MünchenRegional-12 Top-7

Büroflächenumsatz in % der Bürofläche

532

70 25 21 21 15 13 10

3,9

2,02,5

2,01,6

2,62,9

1,0

Mün-chen

Nürn-berg

Regens-burg

Erlan-gen

Augs-burg

Ingol-stadt

Fürth Würz-burg

Durchschnitt von 2007 bis 2016 in Tausend QuadratmeternDurchschnitt von 2007 bis 2016 in % des Bestandes

Büroflächenumsatz pro Jahr

Die gute Nachfragesituation führt nicht zu hohen Flächenumsätzen

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Die anhaltende Büroflächennachfrage schlägt sich aber nicht nur in sinkenden Leer-ständen, sondern erwartungsgemäß auch in steigenden Spitzenmieten nieder. Dabei klafft die Mietdynamik verglichen mit dem Leerstandsabbau aber weniger weit auseinander. So konnte die Spitzenmiete in den sieben Oberzentren von 2006 bis 2016 um 37 Prozent auf nicht ganz 13 Euro je Quadratmeter zulegen. In München ist der prozentuale Zuwachs mit 24 Prozent um ein Drittel langsamer erfolgt. Allerdings dürfte in München auch das viel höhere Mietniveau von etwa 35 Euro je Quadratmeter den Anstieg gebremst haben. Damit hat die Münchener Spitzenmiete weitgehend zu Frankfurt als teuerstem deutschen Bürostandort aufgeschlossen.

MÜNCHENS BÜROMARKT KONNTE SICH VOM DURCHSCHNITT DER TOP-STANDORTE SICHTBAR ABSETZEN

DIE SPITZENMIETEN IN DEN OBERZENTREN SIND SEIT 2006 DURCHGÄNGIG IM PLUS

AN ALLEN BAYERISCHEN BÜROSTANDORTEN KONNTEN DIE SPITZENMIETEN IN DEN VERGANGENEN 10 JAHREN KRÄFTIG ZULEGEN

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

Das voraussichtlich weiterhin robuste gesamtwirtschaftliche Wachstum und die mit Blick auf die Geschäftserwartungen zuversichtlich gestimmten Unternehmen dürften für eine anhaltend gute Büroflächennachfrage sorgen. Demgegenüber ist das Angebot nach einem jahrelangen Abbau leer stehender Büroflächen und dem eher schwach ausgeprägten Büroneubau je nach Standort knapp bis überschaubar.

Das spricht für weiter steigende Spitzenmieten bei rückläufigen Leerständen. Dabei dürften die Unternehmen – auch angesichts vieler wirtschaftlicher Unwägbarkeiten –wie in den vergangenen Jahren eher zurückhaltend agieren. Übermäßig ausgeprägte Mietzuwächse sind trotz Flächenknappheit nicht zu erwarten. Schließlich sind hohe Büromieten ein Kostenfaktor, von dem in der Regel keine positiven Impulse auf die Geschäftsentwicklung des Unternehmens insgesamt ausgehen. Möglichweise können attraktive und damit teure Büros den Unternehmen aber zu Vorteilen im Wettbewerb um knappe Fachkräfte verhelfen.

0

5

10

15

20

25

30

35

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1998 2002 2006 2010 2014 2018e

Städte ohne München MünchenRegional-12 Top-7

Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter

-10-8-6-4-202468

10

2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018e

Städte ohne München MünchenRegional-12 Top-7

Spitzenmiete gegenüber Vorjahr in %

10,0 11,5 11,5 12,5 12,5 12,7 13,2 13,7 13,8

28,034,7

32

44

24

36 39 37 39

24

38

23 24

Fürth Regensburg Würzburg Erlangen Augsburg Städte ohneMünchen

Ingolstadt Regional-12 Nürnberg Top-7 München

Büro-Spitzenmiete 2016 in Euro je Quadratmeter Anstieg der Büro-Spitzenmiete von 2006 bis 2016 in %

Gute Nachfrage und ein knappes Angebot treibt die Spitzenmiete nach oben

Der Büroflächenbedarf dürfte hoch, das Angebot knapp bleiben

Das weitere Mietwachstum wird voraussichtlich überschaubar ausfallen

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Für München erwarten wir bis 2018 ein Mietplus von etwa 3 Prozent jährlich. In den Oberzentren halten wir je nach Standort Steigerungen von 1 bis 2,5 Prozent für realistisch.

PROGNOSE BÜROIMMOBILIEN

2016 2017e 2018e

München Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 34,7 (1,8) 36,0 (3,7) 37,0 (2,8)

Leerstandsquote in % 2,7 1,9 1,5

Nürnberg Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 13,8 (2,2) 14,1 (2,2) 14,3 (1,4)

Leerstandsquote in % 6,1 5,8 5,6

Fürth Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 10,0 (0,0) 10,2 (2,0) 10,4 (2,0)

Leerstandsquote in % 4,8 4,6 4,4

Erlangen Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 12,5 (0,0) 12,8 (2,4) 13,0 (1,6)

Leerstandsquote in % 1,3 1,3 1,3

Augsburg Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 12,5 (2,5) 12,7 (1,6) 12,9 (1,6)

Leerstandsquote in % 6,3 6,0 5,7

Ingolstadt Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 13,2 (1,5) 13,4 (1,5) 13,6 (1,5)

Leerstandsquote in % 2,1 2,0 2,0

Regensburg Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 11,5 (0,0) 11,7 (1,5) 11,8 (1,5)

Leerstandsquote in % 5,5 5,2 4,8

Würzburg Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 11,5 (0,0) 11,6 (1,0) 11,7 (1,0)

Leerstandsquote in % 4,4 4,3 4,2

Städte ohne München Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 12,7 (1,4) 12,9 (1,9) 13,1 (1,5)

Leerstandsquote in % 5,0 4,8 4,6

Die Spitzenmiete repräsentiert einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietungen des Marktes, sodass der angegebene Wert nicht der absoluten Top-Miete entspricht. Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

Prognose bis 2018: 3 Prozent Mietplus in München, 1 bis 2,5 Prozent in den Oberzentren

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Wohnimmobilien – Marktsituation und Prognose

Die Bevölkerung ist in Bayern spürbar schneller als im bundesweiten Vergleich gewachsen. Das gilt für das Bundesland insgesamt, für die bayerischen Oberzentren und für München. Der Abstand vergrößert sich seit einigen Jahren aber langsamer, weil die Einwohnerzahl durch Zuwanderung und Verstädterung nun auch deutschland-weit stärker zulegt. Dennoch wächst der Wohnraumbedarf in den bayerischen Städten immer noch stärker als in den meisten anderen deutschen Regionen. Bezogen auf die Oberzentren fällt der Mietanstieg in Bayern als Gradmesser der Anspannung am Wohnungsmarkt allerdings nur unwesentlich stärker aus. Demgegenüber nimmt die bayerische Landeshauptstadt mit ihrem enorm hohen Niveau von Mieten und Kaufpreisen sowie dem kräftigen Anstieg eine Sonderstellung am bayerischen und entsprechend auch am gesamtdeutschen Wohnungsmarkt ein.

IN BAYERN STEIGT DIE EINWOHNERZAHL VIEL SCHNELLER ALS IM BUNDESWEITEN VERGLEICH

ANALYSIERTE STANDORTE: DIE ZAHL DER HAUSHALTE STEIGT SCHNELLER ALS DER WOHNUNGSBESTAND

Quelle: Feri, BulwienGesa Quelle: Feri

Doch warum haben sich die Wohnungsmieten in den bayerischen Oberzentren nicht stärker vom bundesweiten Referenzwert abgesetzt? Der Hauptgrund dürfte die durch-weg höhere Wohnungsbauaktivität in Bayern sein. In dem Bundesland ist im langjährigen Durchschnitt auf 1.000 Einwohner jährlich etwa eine Wohnung mehr als in Deutschland insgesamt entstanden. Allerdings nahmen die Fertigstellungen 2016 gegenüber dem Vorjahr mit einem Zuwachs von 1,2 Prozent auf 54.000 Wohn- einheiten kaum noch zu. Damit weitete sich der Neubau trotz der hohen Wohnungs-nachfrage bereits im zweiten Jahr in Folge nur noch minimal aus. Denn bereits 2015 ist das Plus der fertiggestellten Wohnungen mit 3,5 Prozent moderat ausgefallen.

Damit hat sich in Bayern wie auch in Deutschland insgesamt die Diskrepanz zwischen der sichtbar höheren Zahl der Baugenehmigungen und den hinterher hinkenden Fertigstellungen weiter vergrößert. Die Baugenehmigungen übersteigen die mit fast 75.000 genehmigten Einheiten die Fertigstellungen um über 20.000 Wohnungen. Kumuliert seit 2010 wurden in Bayern etwas mehr als 320.000 Wohnungen gebaut, aber fast 400.000 genehmigt, sodass der rechnerische Überhang seitdem fast 80.000 Einheiten umfasst.

92

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1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016Bayern DeutschlandStädte ohne München Bundesweite OberzentrenMünchen Top-Standorte

Einwohnerzahl 1992 = 100

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1.400

1.500

1.600

1.700

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1.900

1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016

Haushalte in Tausend Wohnungen in Tausend

Bayerns Einwohnerzahl wächst, der Wohnungsbedarf bleibt hoch

Der Markt reagiert auf die hohe Wohnungsnachfrage mit einem überdurchschnittlichen Neubau

Die Lücke zwischen Fertigstellungen und Baugenehmigungen wird größer

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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IN BAYERN WERDEN KONTINUIERLICH MEHR WOHNUNGEN ALS IM BUNDESWEITEN VERGLEICH GEBAUT

DIE FERTIGSTELLUNGEN KONNTEN DER AUSWEITUNG BEI DEN BAU-GENEHMIGUNGEN ZULETZT NICHT MEHR FOLGEN

Quelle: Statistisches Bundesamt Quelle: Statistisches Bundesamt

Zwar wird in Bayern relativ viel, aber eben nicht genug gebaut. Eine wesentliche Ursache sind fehlende Flächen für den Wohnungsbau. Damit wird aber nicht der zunehmende Abstand zwischen Fertigstellungen und Baugenehmigungen erklärt. Die wachsende Lücke dürfte zu großen Teilen auf die schon in hohem Maße ausgelastete Bauwirtschaft zurückzuführen sein. So ist der aktuelle Auslastungsgrad der deutschen Bauunternehmen deutlich höher als zu Zeiten des Nachwendebaubooms. Die hohe Nachfrage nach Bauleistungen treibt aber nicht nur die Auslastung, sondern auch die Kosten für den Wohnungsbau in die Höhe.

Zudem steigt die Zahl der Beschäftigten in der bayerischen Bauwirtschaft gemessen am hohen Bedarf neuer Wohnungen nur langsam. Dafür kann aber nicht die fehlende Einstellungsbereitschaft der Bauunternehmen verantwortlich gemacht werden. So zählt die Bundesagentur für Arbeit im Oktober 2017 im bayerischen Baugewerbe über 8.500 offene Stellen. Bremsend dürfte sich vor allem das knappe Angebot am Arbeits-markt auswirken. Ohne eine steigende Beschäftigtenzahl im arbeitsintensiven Baugewerbe ist die Ausweitung der Bauproduktion allerdings schwierig.

DIE BESCHÄFTIGUNG IN DER STARK AUSGELASTETEN BAUWIRT-SCHAFT WÄCHST NUR LANGSAM

HOHE NACHFRAGE NACH BAULEISTUNGEN TREIBT DIE KOSTEN FÜR DEN WOHNUNGSBAU IN DIE HÖHE

Quelle: Ifo-Institut, Statistisches Bundesamt Quelle: Statistische Bundesamt

0123456789

10

1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016Bayern Deutschland

Fertigstellungen je 1.000 Einwohner

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80.000

100.000

120.000

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20.000

30.000

1986

1988

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1992

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1996

1998

2000

2002

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2008

2010

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2016

Überhang: Baugenehmigungen abzüglich Fertigstellungen (links)Baugenehmigungen (rechts)Fertigstellungen (rechts)

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1991

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1995

1997

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2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

2017

Beschäftigte im bayerischen Bauhauptgewerbe in Tausend (links)Kapazitätsauslastung der deutschen Bauwirtschaft in % (rechts)

60

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1991

1993

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1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

2017

Auftragseingänge Wohnungsbau 2010 = 100 (links)Baukostenindex Wohnungsbau 2010 = 100 (rechts)

Die Bauwirtschaft ist bereits hochgradig ausgelastet

Den Baufirmen fällt die Suche nach neuen Mitarbeitern zunehmend schwerer

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Wohnimmobilien – Entwicklung an den einzelnen Standorten

Chapeau – etwa die Hälfte der untersuchten Standorte hat es in den zurückliegenden Jahren geschafft, auf den anhaltend starken Einwohnerzuwachs mit einem weitgehend passgenauen Wohnungsbau zu reagieren. So stehen der kräftig gestiegenen Zahl privater Haushalte seit 2006 in Erlangen, Fürth, Ingolstadt, Regens-burg und Würzburg etwa in gleichem Umfang Wohnungsfertigstellungen gegenüber. Das ist vor allem in Ingolstadt und Regensburg bemerkenswert, denn hier wuchs die Bevölkerung binnen zehn Jahren um 10 beziehungsweise 12 Prozent. Lücken beim Wohnungsbau ergaben sich dagegen in Augsburg, Nürnberg, dem Landkreis München und insbesondere in der bayerischen Landeshauptstadt. Gut gewappnet für zukünftiges Wachstum sind Städte, die über Flächenreserven etwa in Form von ehemaligen Militärarealen oder Industriebrachen verfügen. Hier können komplett neue Wohngebiete entstehen. Dagegen ist das Bauen in Städten ohne solche Reserven oft schwierig. Zum einen sind viele Baulücken durch den hohen Wohnungsbedarf inzwischen bebaut. Und zum anderen stößt eine intensive Nachverdichtung bestehender Wohngebiete nicht selten auf Widerstand der ansässigen Anwohner.

In München, der am dichtesten bewohnten deutschen Großstadt, fehlen jedoch die notwendigen Bauflächen, die für die rapide wachsende Einwohnerzahl erforderlich wären. Dabei sind die Münchener Wohnungsbauaktivitäten im Umfeld der sieben Top-Standorte mit durchweg überdurchschnittlich hohen Fertigstellungszahlen keineswegs niedrig. Aber sie reichen bei weitem nicht aus für den jährlichen Anstieg der Einwohnerzahl um etwa 1,3 Prozent. So wuchs die Zahl der Haushalte seit 2006 um fast 140.000 bei nicht ganz 60.000 Wohnungsfertigstellungen. Leerstands- reserven, die diese Lücke hätten abfedern können, sind nicht vorhanden.

VOR ALLEM IN MÜNCHEN KLAFFEN DIE ZAHLEN FERTIGGESTELLTER WOHNUNGEN UND NEUER HAUSHALTE WEIT AUSEINANDER

IN INGOLSTADT UND REGENSBURG HAT DER WOHNUNGSBAU EIN BEMERKENSWERT HOHES NIVEAU ERREICHT

Quelle: Feri Quelle: Feri

Das in Bayern dank des überdurchschnittlich ausgeprägten Wohnungsbaus recht gute Wohnungsangebot hat einem noch stärkeren Mietanstieg am Wohnungsmarkt entgegengewirkt. Das zeigen die Grafiken auf der Folgeseite. So entspricht das durch-schnittliche Mietniveau in den Oberzentren im Wesentlichen den bundesweiten Vergleichsgrößen. Im Durchschnitt erreichten die Erstbezugsmieten in den bayerischen Oberzentren 2016 in mittleren Lagen 11 Euro je Quadratmeter. Im Spitzensegment des Wohnungsmarkts waren es nicht ganz 14 Euro. Der jährliche Mietanstieg fiel in den zurückliegenden Jahren aber zum Teil deutlich höher als in deutschen Oberzentren insgesamt aus. Das war vor allem in den Jahren 2012, 2015 und 2016 der Fall. Kumuliert über zehn Jahre ist der Unterschied in der Mietentwick-lung mit 7 Prozentpunkten – plus 58 Prozent in Bayern, plus 51 Prozent bundesweit –

0

20.000

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LK Mün-chen

Mün-chen

Nürn-berg

Fürth Erlan-gen

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Würz-burg *)

Zuwachs Haushalte von 2006 bis 2016Kumulierte Wohnungsfertigstellungen

0

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4

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16

LK Mün-chen

Mün-chen

Nürn-berg

Fürth Erlan-gen

Augs-burg

Ingol-stadt

Regens-burg

Würz-burg

Durchschnitt von 2007 bis 2014 Durchschnitt 2015/2016

Wohnungsfertigstellungen auf 1.000 Einwohner pro Jahr

Wachsen können vor allem die Städte, die dank Gewerbebrachen und ehemaligen Militärarealen über Flächenreserven verfügen

Der Wohnungsmangel in den bayerischen Großstädten konzentriert sich vor allem auf München

Die Mietentwicklung in den bayerischen Oberzentren entspricht im Großen und Ganzen dem bundesweiten Trend

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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aber nicht allzu groß. Gut entwickeln konnten sich die wirtschaftlich etwas schwächeren Standorte Augsburg und Fürth, die mit einem vergleichsweise preiswerten Wohnungsangebot gute Alternativen zu den nahegelegenen teureren und wirtschaftlich prosperierenden Standorten München beziehungsweise Erlangen und Nürnberg darstellen.

München konnte dagegen seinen Ruf als mit Abstand teuerste deutsche Großstadt verteidigen. Trotz des schon sehr hohen Mietniveaus hat sich der Anstieg ungebremst fortgesetzt, angetrieben vom kräftigen Zuzug in die attraktive Metropole mit ihrer florierenden Wirtschaft. Im dritten Quartal 2017 kletterte die durchschnittliche

Wohnungsmieten in den bayerischen Großstädten im Überblick

DURCHSCHNITT ERSTBEZUGSMIETE IN EURO JE QUADRATMETER … … UND GEGENÜBER VORJAHR IN PROZENT

ERSTBEZUGSMIETE IM SPITZENSEGMENT IN EURO JE QUADRAT- … … METER UND GEGENÜBER VORJAHR IN PROZENT

DIE WOHNUNGSMIETEN SIND IN BAYERN BINNEN 10 JAHREN IN ETWA SO STARK WIE IM BUNDESWEITEN DURCHSCHNITT GESTIEGEN

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

02468

101214161820

1998 2002 2006 2010 2014 2018eStädte ohne München MünchenRegional-12 Top-7

Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je Quadratmeter

-4-202468

101214

1998 2002 2006 2010 2014 2018eStädte ohne München MünchenRegional-12 Top-7

Durchschnittliche Erstbezugsmiete ggü. Vorjahr in %

02468

101214161820222426

1998 2002 2006 2010 2014 2018eStädte ohne München MünchenRegional-12 Top-7

Erstbezugsmiete Spitzensegment in Euro je Quadratmeter

-4-202468

101214

1998 2002 2006 2010 2014 2018eStädte ohne München MünchenRegional-12 Top-7

Erstbezugsmiete Spitzensegment ggü. Vorjahr in %

17,0 11,2 10,2 11,2 10,5 12,0 11,2 10,5 11,0 10,4 13,2

24,0

14,512,2 13,7 12,8

15,513,3 12,8 13,7 13,3

18,8

5165 60

4354

76

39

57 5851 46

München Nürnberg Fürth Erlangen Augsburg Ingolstadt Regensburg Würzburg Städte ohneMünchen

Regional-12 Top-7

Durchschnittliche Erstbezugsmiete 2016 in Euro/m² Spitzensegment Erstbezugsmiete 2016 in Euro/m² Anstieg von 2006 bis 2016 in %

München kann seinen Ruf als teuerste deutsche Stadt verteidigen

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Erstbezugsmiete auf 18,50 Euro je Quadratmeter. Das sind 3,50 Euro mehr als in Frankfurt, dem zweitteuersten deutschen Top-Standort am Wohnungsmarkt. Im Spitzensegment dürfte in der nahen Zukunft in München die Marke von 25 Euro je Quadratmeter überschritten werden. Insgesamt zogen die Münchener Erstbezugsmie-ten über zehn Jahre um rund 50 Prozent an. Dass der Anstieg prozentual nicht noch stärker ausfiel, ist dem schon sehr hohen Niveau geschuldet.

Wie geht es weiter am bayerischen Wohnungsmarkt? Dass Bayern und die hier betrachteten Städte attraktiv zum Wohnen und Arbeiten sind, ist bekannt und bedarf keiner speziellen Erwähnung. Der Zuzug in die bayerischen Städte wird sich vor diesem Hintergrund aller Voraussicht nach auf dem hohem Niveau der zurückliegen-den Jahre fortsetzen. Dabei können vor allem die Städte punkten, die den zuziehen-den Fachkräften auch zeitgemäße Wohnungen und Häuser bieten können. Ein anhaltend leergefegter und teurer Wohnungsmarkt kann dagegen ein Standortnachteil sein oder es werden. Zudem wird die Konkurrenz außerhalb Bayerns stärker: Denn dank des anhaltenden und offenbar sogar noch etwas beschleunigten Aufschwungs in Deutschland wächst die Zahl attraktiver Städte mit einer hohen Nachfrage nach Fachkräften.

Bei den Wohnungsmieten erwarten wir im Prognosezeitraum bis 2018 einen weiteren Anstieg. Das Tempo dürfte aber moderater ausfallen. Denn auf der einen Seite könnten die heute schon recht hohen Mieten die Anstiegsdynamik bremsen. Zum anderen werden bereits relativ viele Wohnungen fertiggestellt. Dank des kontinuierlich ausgeprägteren Wohnungsbaus ist auch der Bestand an attraktiven zeitgemäßen Wohnungen größer als in den vielen Städten, in denen der Wohnungsbau in der jüngeren Vergangenheit längere Zeit brach lag. Unter dem Strich halten wir einen Mietanstieg von 2,5 bis 3,0 Prozent bis 2018 für realistisch. Auch das anhaltend niedrige Zinsniveau könnte sich auswirken, denn auf der Basis der aktuellen Erstbe-zugsmieten dürfte für manche Mietinteressenten auch ein Kauf in Frage kommen. Zudem könnten noch Erleichterungen wie etwa ein „Baukindergeld“ der neuen Bundesregierung den Wohnungskauf unterstützen.

PROGNOSE WOHNEN

2016 2017e 2018 e

München Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 17,0 7,6 18,5 8,8 19,0 2,7

Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 24,0 6,7 24,5 2,1 25,0 2,0

Nürnberg Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 11,2 12,0 11,5 3,0 11,9 2,9

Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 14,5 7,4 14,9 3,0 15,4 2,8

Fürth Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 10,2 8,5 10,5 2,9 10,8 2,9

Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 12,2 6,1 12,6 2,9 12,9 2,8

Erlangen Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 11,2 1,8 11,5 2,5 11,8 2,5

Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 13,7 3,8 14,0 2,5 14,4 2,5

Augsburg Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 10,5 10,5 11,0 4,3 11,4 4,4

Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 12,8 6,7 13,3 3,9 13,8 3,8

Ingolstadt Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 12,0 6,2 12,3 2,1 12,5 2,0

Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 15,5 10,7 15,8 1,9 16,1 1,9

Regensburg Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 11,2 1,8 11,4 2,1 11,7 2,1

Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 13,3 2,3 13,6 2,3 13,9 2,2

Würzburg Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 10,5 5,0 10,8 2,4 11,0 2,3

Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 12,8 2,4 13,1 2,3 13,4 2,3

Standorte Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 11,0 8,3 11,3 2,8 11,6 2,8

ohne München Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 13,7 6,3 14,1 2,7 14,4 2,6

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

Ein attraktives Wohnungsangebot ist ein Standortvorteil

Die Mieten dürften weiter anziehen, aber nicht mehr ganz so schnell

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Immobilien-Investitionen in Bayern

Anfängliche Mietrenditen und Mehrfamilienhaus-Vervielfacher im Überblick

HANDEL: NETTOANFANGSRENDITEN IN ZENTRALEN LAGEN NETTOANFANGSRENDITE NACH STANDORTEN 2016

Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa

BÜRO: NETTOANFANGSRENDITEN IN ZENTRALEN LAGEN NETTOANFANGSRENDITE NACH STANDORTEN 2016

Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa

WOHNEN: DURCHSCHNITTLICHER VERVIELFACHER FÜR MEHRFAMI-LIENHÄUSER

MEHRFAMILIENHAUS-VERVIELFACHER NACH STANDORTEN 2016

Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa

Erläuterung: Die Nettoanfangsrendite Büro/Handel wird aus der Jahresnettomiete und dem Gesamtkaufpreis unter Berücksichtigung von Nebenkosten ermittelt. Beim Mehrfamilienhaus-Vervielfacher wird der Kaufpreis durch die Kaltmiete im ersten Jahr dividiert und entspricht damit dem Kehrwert der Bruttoanfangsrendite.

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Städte ohne München Regional-12München Top-7

Anfängliche Rendite für Handelsimmobilien in zentralen Lagen in %

3,33,6

4,24,7

5,05,15,1

5,45,6

5,87,0

MünchenTop-Standorte

Nürnberg

Bundesw. OberzentrenRegensburg

AugsburgStädte ohne München

IngolstadtWürzburgErlangen

Fürth

Nettoanfangsrendite Einzelhandelsimmobilien in zentralen Lagen in %

3,03,54,04,55,05,56,06,57,0

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Städte ohne München Regional-12München Top-7

Anfängliche Rendite für Büroimmobilien in zentralen Lagen in %

3,23,7

4,85,05,15,25,2

5,45,5

5,96,4

MünchenTop-Standorte

NürnbergBundesw. Oberzentren

RegensburgErlangen

Städte ohne München

AugsburgIngolstadt

FürthWürzburg

Nettoanfangsrendite Büroimmobilien in zentralen Lagen in %

10121416182022242628

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Städte ohne München Regional-12München Top-7

Durchschnittlicher Vervielfacher für Mehrfamilienhäuser

26,022,2

21,020,020,020,0

19,819,7

19,517,6

16,5

MünchenTop-Standorte

IngolstadtNürnbergErlangenAugsburgWürzburg

Städte ohne MünchenRegensburg

Bundesw. OberzentrenFürth

Durchschnittlicher Mietvervielfacher für Mehrfamilienhäuser

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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GROSSRAUM MÜNCHEN – DIE DEUTSCHE BOOMREGION

Immobilienstandort München

Wird der Immobilienmarkt in München ein Opfer des eigenen Erfolges? Denn auch wenn die gemessen am deutschen Umfeld schon fast abschreckend hohen Mieten und Kaufpreise angesichts der Standortattraktivität noch zähneknirschend gezahlt werden, sind Wohn- und Gewerbeimmobilien zum Kaufen oder Mieten kaum noch verfügbar: Neben dem seit geraumer Zeit bestehenden Engpass am Wohnungsmarkt wird es für Unternehmen immer schwieriger, geeignete Büroflächen zu finden. Und freie Flächen zum Bau neuer Wohn- und Gewerbeimmobilien sind in Deutschlands am dichtesten bewohnter Stadt noch knapper als andernorts. Auf Dauer könnte daher das unzureichende Angebot am Immobilienmarkt den Aufschwung in der prosperie-renden Region München zumindest dämpfen. Doch bislang ist die wirtschaftliche Stärke beispiellos in Deutschland. Der Fachkräftebedarf ist so groß, dass trotz des anhaltend starken Zuzugs die Arbeitslosenquote auf aktuell rund 4 Prozent und damit praktisch auf Vollbeschäftigungsniveau gesunken ist. Die Einwohnerzahl von München mit dem die Stadt ringförmig umschließenden Landkreis ist innerhalb von zehn Jahren um insgesamt 230.000 Menschen, rund 15 Prozent, auf 1,8 Millionen Einwohner gewachsen. Allerdings wurden lediglich etwas mehr als 70.000 Wohnun-gen gebaut. Die in den vergangenen Jahren gewaltige Nachfrage nach Einzelhandels-flächen hat dagegen wie auch die Bereitschaft, noch höhere Mieten zu zahlen, nachgelassen. So stagnieren derzeit am teuersten deutschen Shoppingstandort nach langem Anstieg die Mieten in den besten Einkaufslagen und den Einkaufszentren.

EINWOHNERZAHL 2000 = 100 VERFÜGBARES EINKOMMEN MONATLICH PRO KOPF IN EURO

ERWERBSTÄTIGENZAHL 2000 = 100 ARBEITSLOSENQUOTE IN PROZENT

Quelle: BulwienGesa, Feri

95

100

105

110

115

120

125

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016LK München München Städte ohne München

1.200

1.400

1.600

1.800

2.000

2.200

2.400

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016LK München München Städte ohne München

9095

100105110115120125130135140

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016LK München München Städte ohne München

0

2

4

6

8

10

12

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016LK München München Städte ohne München

München ist Deutschlands teuerster Immobilienstandort

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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München: Handelsimmobilien

SPITZENMIETE IM EINZELHANDEL IN EURO JE QUADRATMETER EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri

München nimmt mit seiner Standortstärke den Spitzenplatz unter den deutschen Top-Shopping-Standorten ein. Bei der Passantenfrequenz steht die Kaufingerstraße regelmäßig auf Platz eins. Führend sind auch die Werte für Flächenproduktivität und Kaufkraft. Mit einer Kaufkraftkennziffer von über 130 hat München das Feld der Top-Standorte weit hinter sich gelassen. Im Einzugsgebiet werden neben den 1,4 Millionen Münchnern weitere 1,6 Millionen Menschen im wohlhabenden Umland erreicht. Zudem steigt die Käuferzahl durch das kräftige Einwohnerwachstum von Jahr zu Jahr. Mit über 14 Millionen Übernachtungen von Geschäftsreisenden und Städte-touristen liegt München hinter Berlin auf dem zweiten Platz. Für München als Einkaufs-standort sprechen aber auch die hohe Aufenthaltsqualität in der Innenstadt und die breite Angebotspalette. Denn neben dem üblichen Retailer-Einerlei der 1A-Lagen sind in der City viele lokale Geschäfte ansässig. Dementsprechend ist der Filialisierungs-grad in den Innenstadtlagen mit Werten zwischen 50 und 80 Prozent vergleichsweise niedrig. Die Summe dieser Faktoren rechtfertigt die mit relativ großem Vorsprung höchste Spitzenmiete im deutschen Einzelhandel von 345 Euro je Quadratmeter. Dieser Wert wurde Ende 2016 erreicht und ist seitdem unverändert. Damit dürfte trotz der Standortstärke auf dem hohen Niveau auch in München erst einmal das Ende des Mietanstiegs erreicht sein. Jedoch ist die Projekt-Pipeline angesichts der anhaltend hohen Flächennachfrage gut gefüllt. Beispiele sind das alte Hettlage/Alte Akademie oder die Neugestaltung des Sattlerplatzes nach dem Abriss des Hirmer-Parkhauses. Das größte einzelhandelsrelevante Projekt ist der Neubau des Hauptbahnhofs, dessen Realisierung aber noch viel Zeit benötigt.

HANDELSIMMOBILIEN IN MÜNCHEN

2015 2016 2017e 2018e

Nachfrage

Verf. Einkommen pro Kopf in Euro monatlich 2.042 2.097 2.152 2.152

Arbeitslosenquote (BA) in % 4,9 4,6 4,4 4,4

Einzelhandelsumsatz in Mio. Euro / in % J/J 8.968 / 3,6 9.310 / 3,8 9.664 / 3,8 10.008 / 3,6

Einzelhandelsumsatz in Euro je m² 4.334 4.467 4.582 4.582

Angebot

Handelsfläche in Mio. m² 2.069 2.084 2.109 2.133

Handelsfläche in % J/J 0,9 0,7 1,2 1,1

Miete Einzelhandel

Spitzenmiete/Stadtteillage in Euro/m² 340 / 37,0 345 / 37,0 345 / 37,0 345 / 37,0

Spitzenmiete/Stadtteillage in % J/J 4,6 / 0,0 1,5 / 5,4 0,0 / 0,0 0,0 / 0,0

Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

0

50

100

150

200

250

300

350

400

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018eMünchen Städte ohne München Top-Standorte

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018eMünchen Städte ohne München Top-Standorte

München ist der führende Shopping-Standort in Deutschland

Der Spielraum für einen Anstieg der Spitzenmiete ist aber auch in München ausgereizt

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Büroimmobilien in München

SPITZENMIETE IN EURO JE M² LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

Es ist schon erstaunlich, dass der Büroflächenumsatz in München im vergangenen Jahr mit 580.000 Quadratmetern den zehnjährigen Durchschnitt um 10 Prozent über-schreiten konnte, obwohl kaum noch frei verfügbare Flächen vorhanden sind. Aber auch im ersten Halbjahr 2017 wurde mit fast 290.000 Quadratmetern ein gutes Ergebnis erzielt. Das Problem des Büroflächenmangels wird bei den Groß- abschlüssen ab 10.000 Quadratmetern deutlich, die sowohl im laufenden als auch im vergangenen Jahr bis auf eine Ausnahme durchweg in neu gebauten Objekten zustande gekommen sind. Denn bei einer zur Jahresmitte auf etwas über 2 Prozent gesunkenen Leerstandsquote sind insbesondere größere zusammenhängende Büroflächen kaum noch zu haben. Insofern wären am Büromarkt angesichts der dynamischen Münchener Wirtschaft spürbar höhere Vermietungsleistungen denkbar. Weil sich das voraussichtliche Fertigstellungsvolumen 2017 und 2018 in nur moderaten Bahnen bewegt, wird sich das Knappheitsproblem weiter verschärfen. Auf Dauer dürfte sich der Mangel an Büroflächen und Wohnraum in Kombination mit den höchsten Wohnungsmieten in Deutschland negativ auf die Entwicklung des Standorts auswirken, dem mit einer Arbeitslosenquote von 4 Prozent im Oktober 2017 schon jetzt Fachkräfte fehlen. Die Spitzenmiete stieg im dritten Quartal auf 36,00 Euro je Quadratmeter. Ohne die zusätzliche Nachfrage durch den Brexit hätte München vermutlich gute Karten, Frankfurt als bislang teuersten deutschen Bürostandort bis 2018 bei der Spitzenmiete zu überholen.

BÜROIMMOBILIEN IN MÜNCHEN

2015 2016 2017e 2018e

Nachfrage

BIP in % ggü. Vorjahr 4,1 3,3 3,6 3,6

BIP pro Kopf in Euro 70.683 72.517 74.720 76.970

BIP pro Kopf in % ggü. Vorjahr 405,8 419,0 422,9 422,9

Bürobeschäftigte in % ggü. Vorjahr 2,6 3,2 0,9 0,9

Angebot

Bürobestand in Tausend m² 13.704 13.728 13.790 13.870

Bürobestand in % ggü. Vorjahr 0,4 0,2 0,4 0,6

Leerstandsquote in % 3,8 2,7 1,9 1,5

Miete Büro

Spitzenmiete/Periphere Lage in Euro/m² 34,1 / 12,5 34,7 / 13,0 36,0 / 13,4 37,0 / 13,7

Spitzenmiete/Periphere Lage in % ggü. Vorjahr 1,8 / 0,0 1,8 / 4,0 3,7 / 3,1 2,8 / 2,2

Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

0

5

10

15

20

25

30

35

40

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018eMünchen Städte ohne München Top-Standorte

0123456789

1011

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018eMünchen Städte ohne München Top-Standorte

Zunehmende Knappheit von Büroflächen, Wohnungen und Fachkräften prägt den dynamischen Wirtschaftsstandort München

Spitzenmiete steigt im dritten Quartal auf 36 Euro je Quadratmeter

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Wohnimmobilien in München

DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE QUADRATMETER SPITZENMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE QUADRATMETER

WOHNUNGSFERTIGSTELLUNGEN AUF 1.000 EINWOHNER WOHNUNGSBESTAND UND HAUSHALTE JEWEILS IN TAUSEND

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

Die bayerische Landeshauptstadt bietet wirtschaftliche Prosperität, eine hohe Lebens-qualität und auch ein wenig südeuropäisches Flair. Die Anziehungskraft, die von dieser Kombination ausgeht, ist so groß, dass München trotz dem schon mit Abstand teuersten deutschen Wohnungsmarkt zu den am schnellsten wachsenden Städten der Bundesrepublik zählt. Von 2006 bis 2016 ist die Einwohnerzahl um fast 200.000 Menschen – rund 15 Prozent – gestiegen. Wie in vielen anderen deutschen Großstädten versucht auch München mit einer Ausweitung der Wohnungs- bauaktivitäten auf die wachsende Einwohnerzahl zu reagieren. Doch die Voraussetzungen dafür sind schwieriger als in anderen Städten, denn München weist schon heute mit fast 5.000 Einwohnern je Quadratkilometer die höchste Einwohner-dichte unter Deutschlands Städten auf. So sind es in Berlin nicht ganz 4.000 und in den übrigen fünf Top-Standorten weniger als 3.000 Menschen. Dennoch konnte die jährliche Fertigstellungszahl von etwa 5.000 auf 7.000 Wohnungen, etwa 5 je 1.000 Einwohner, gesteigert werden. Das ist allerdings deutlich weniger als der von der Stadt angestrebte Wert von 8.500 Wohneinheiten. Und auch mit diesem Neubauvolumen wäre eine spürbare Entlastung des Wohnungsmarktes eher nicht wahrscheinlich: Zum einen besteht bereits eine große Angebotslücke, zum anderen würde ein verbessertes Wohnungsangebot die hohe Zuwanderung vermutlich noch beschleunigen. Unter dem Strich haben die ausgeprägte Nachfrage am Wohnungsmarkt in Kombination mit der weit überdurchschnittlichen Kaufkraft der Münchener die durchschnittliche Erstbezugsmiete auf aktuell 18,50 Euro, die in Spitzenlagen auf über 24 Euro je Quadratmeter getrieben.

0

3

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2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018eMünchen Städte ohne München Top-Standorte

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2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018eMünchen Städte ohne München Top-Standorte

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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016München Städte ohne München Top-Standorte

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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016Wohnungsbestand in Tausend Haushalte in Tausend

Die Attraktivität Münchens sorgt trotz enorm hoher Mieten für einen fortgesetzt starken Zuzug

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Als „Mietpreisbremse“ kommt am Münchener Wohnungsmarkt allenfalls das sehr hohe Niveau selbst in Frage. Diese hat allerdings bislang nicht gegriffen. Daher ist eine der Wohnungsknappheit geschuldete fortgesetzte Anstiegsdynamik möglich. Wir gehen jedoch davon aus, dass sich die Bereitschaft wie auch die Fähigkeit der Haus-halte abschwächt, noch höhere Mieten zu zahlen. Zudem werden mit weiter steigendem Mietniveau Ausweichreaktionen in das – allerdings ebenfalls nicht günstige – Umland wahrscheinlicher.

WOHNIMMOBILIEN IN MÜNCHEN

2015 2016 2017e 2018e

Nachfrage

Einwohner in Tausend 1.439 1.449 1.457 1.465

Haushalte in % ggü. Vorjahr 1,8 1,2 1,2 1,2

Arbeitslosenquote (BA) in % 4,9 / 4,6 / 4,4 / 4,4 /

Angebot

Wohnungsbestand in Tausend 778 786 792 799

Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr 0,6 1,0 0,8 0,8

Wohnungsfertigstellungen je 1.000 Einwohner 4,4 5,1 5,6 5,2

Miete Wohnen Neubau

Maximum / Durchschnitt in Euro/m² 22,5 / 15,8 24,0 / 17,0 24,5 / 18,5 25,0 / 19,0

Maximum / Durchschnitt in % ggü. Vorjahr 2,3 / 3,7 6,7 / 3,7 2,1 / 8,8 2,0 / 2,7

Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

Bremst das enorm hohe Mietniveau den Mietanstieg ab?

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Der Immobilienmarkt im Landkreis München

Der Landkreis München, dessen Verwaltungssitz sich in der Stadt München befindet, umschließt die bayerische Landeshauptstadt vom Norden bis in den Südwesten. Die herausragende wirtschaftliche Stellung gegenüber der überwiegenden Zahl deutscher Landkreise zeigt sich schon darin, dass sich hier die Konzernzentralen von zwei DAX-Unternehmen – Infineon in Neubiberg, ProSiebenSat1 Media in Unterföhrung – befinden. In Unterföhring unterhält zudem die Allianz ihren größten Standort, der juristische Sitz befindet sich aber nach wie vor in München. Beispiele für weitere bedeutende Unternehmen im Landkreis sind Constantin Medien, MorphoSys und Sixt. Die TU München unterhält in Garching im Hochschul- und Forschungszentrum einen großen Campus. Insofern schafft der Landkreis München mit heute 340.000 Einwoh-nern nicht nur Wohnraum für die aus allen Nähten platzende Landeshauptstadt, sondern fungiert selbst als eigenständiger Wirtschaftsstandort mit großem Büromarkt. Ausgeprägte Shopping-Standorte oder Einkaufszentren haben sich jedoch bislang nicht entwickelt. Das Einwohnerwachstum ist mit 12 Prozent von 2006 bis 2016 fast genauso ausgeprägt wie in der Stadt München selbst. Die Beschäftigung wächst ebenfalls kräftig: Die Arbeitslosenquote lag im September 2017 mit 2,6 Prozent auf Vollbeschäftigungsniveau. Die „Großstädte“ des Landeskreises sind Garching mit 17.000 und Unterschleißheim mit 28.000 Einwohnern.

Mit 4,5 Millionen Quadratmetern Bürofläche reicht der Landkreis München nicht an die Top-Standorte heran, liegt aber etwa gleichauf zu Hannover, dem größten deutschen Büromarkt unterhalb der Top-7. Eine große Bedeutung hat der Landkreis als IT- und Medienstandort erlangt. Stellvertretend für den IT-Bereich steht Infineon. Im Medien-bereich, der sich vor allem in Unterföhring niedergelassen hat, sind die bekanntesten Unternehmen Kabel Deutschland, ProSiebenSat1 Media, der Bayerische Rundfunk, Eurosport oder Sky. Dagegen befinden sich in Planegg Biotech- und Pharmaunter-nehmen. Bedeutsam ist auch der Finanz- und Leasingbereich mit Unternehmen wie Allianz, KGAL oder Sixt. Die SwissRe, deren Gebäude die Allianz übernommen hat, ist dagegen kürzlich wie auch Microsoft aus dem Landkreis nach München gezogen. Die Büromieten erreichten 2016 in den besten Lagen etwa 17 Euro je Quadratmeter und entsprechen damit weitgehend den Mieten in Münchens attraktiven Peripheriela-gen. Das Leerstandsniveau ist ähnlich niedrig wie am Münchener Büromarkt; die Leerstandsquote beträgt etwas mehr als 2 Prozent. Damit können Büroflächen im Landkreis kaum Entspannung für das knappe Flächenangebot in München bewirken. Wie in München dürfte die Bürovermietung im Landkreis

Büroimmobilien im Landkreis München

BÜRO SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT

Quelle: BulwienGesa, Feri

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Der Landkreis München ist ein bedeutender Wirtschaftsstandort und eine gefragte Region zum Wohnen

Büro: Im Landkreis München befindet sich einer der größten deutschen Büromärkte

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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weiterhin von der guten wirtschaftlichen Entwicklung und der damit verbundenen hohen Büroflächennachfrage profitieren. Entsprechend erwarten wir auch hier einen anhaltenden Aufwärtstrend für die Mieten in den guten Bürolagen.

Die hohe Zuwanderung in den Großraum München sorgt im Landkreis München für eine ähnliche Mietentwicklung wie in der bayerischen Landeshauptstadt. Die durch-schnittliche Erstbezugsmiete ist 2016 auf nicht ganz 16 Euro je Quadratmeter gestie-gen, in München waren es zu diesem Zeitpunkt 17 Euro. Auch die Mietdynamik ist vergleichbar hoch. Das überrascht nicht, denn nicht die Stadtgrenze, sondern vor allem die Erreichbarkeit – vor allem durch den Anschluss an das S-Bahn-Netz – und die Attraktivität des Wohnumfeldes entscheiden über die Nachfrage und damit über die Miethöhe. Die etwa vier bis fünf Wohnungsfertigstellungen auf 1.000 Einwohner sind angesichts der Einwohnerentwicklung nicht ausreichend. Zudem ist beim Wohnungsbau keine Ausweitung erkennbar. Vielmehr zeigt sich die Zahl der neu gebauten Wohneinheiten mit etwa 1.400 jährlich seit geraumer Zeit stabil. Die weitere Mietentwicklung dürfte auch im Landkreis von einem einerseits hohen Wohnungsbe-darf bei einem zugleich knappen Angebot geprägt sein. Andererseits dürfte auch hier die Anstiegsdynamik von der Höhe des Mietniveaus selbst beziehungsweise den damit verbundenen zunehmenden Budgetrestriktionen der Mietinteressenten gedämpft werden, insbesondere wenn diese ihren Suchradius am Wohnungsmarkt vergrößern.

Wohnimmobilien im Landkreis München

ERSTBEZUG DURCHSCHNITTSMIETE IN EURO JE QUADRATMETER WOHNUNGSFERTIGSTELLUNGEN AUF 1.000 EINWOHNER

Quelle: BulwienGesa, Feri

Einzelhandelsimmobilien im Landkreis München

EINZELHANDEL SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER EINZELHANDELSFLÄCHE JE EINWOHNER IN QUADRATMETERN

Quelle: BulwienGesa, Feri

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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016LK München, Wohnen, Durchschnittsmiete ErstbezugStadt München, Wohnen, Durchschnittsmiete Erstbezug

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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016LK München, Handel, SpitzenlagenStadt München, Handel, Stadtteilagen

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Wohnen: Auch im Münchener Umland sind Wohnungen knapp und teuer

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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BALLUNGSRAUM NÜRNBERG-FÜRTH-ERLANGEN

Die drei Städte Nürnberg, Fürth und Erlangen bilden das Zentrum der großen Metropolregion Nürnberg mit insgesamt 3,5 Millionen Einwohnern und 1,9 Millionen Beschäftigten, die eine jährliche Wirtschaftsleistung von rund 130 Milliarden Euro erbringen. Die Region umfasst die Regierungsbezirke Mittelfranken und Oberfranken sowie Teile von Unterfranken und der Oberpfalz. Dank der zentralen Lage können in einem Radius von 200 Kilometern rund 27 Millionen Menschen erreicht werden. Die wirtschaftlich größte Bedeutung kommt dem Ballungsraum Nürnberg beziehungs-weise der Region Mittelfranken mit etwa 1,8 Millionen Einwohnern zu. Allein in den drei direkt aneinander grenzenden Städten Nürnberg, Fürth und Erlangen leben zusammen etwas mehr als 750.000 Menschen. Ein großer Pluspunkt für die wirtschaftliche Entwicklung ist die sehr gute Verkehrsanbindung über einen internationalen Flughafen, vier Autobahnen, einen zentralen Bahn-/ICE-Knotenpunkt und den Main-Donau-Kanal. Am Nürnberger Hafen hat sich das größte multimodale Dienstleistungs- und Logistikzentrum Süddeutschlands entwickelt. Die Region ist in Bayern ein Schwergewicht im Hochschulbereich und in der Forschung. Durch die 2017 gefallene Entscheidung, in Nürnberg eine neue Universität einzurichten, wird die Region als Wissenschaftsstandort weiter ausgebaut. Im Branchenmix nimmt Hoch-technologie einen großen Stellenwert ein. Spitzenpositionen werden etwa in der Mikroelektronik, in der Kommunikations- und Informationstechnik, der Mechatronik, Logistik und Medizintechnik eingenommen. Die Stadt Nürnberg ist außerdem einer der großen deutschen Messestandorte.

NÜRNBERG-FÜRTH-ERLANGEN: EINWOHNERENTWICKLUNG … … UND ARBEITSLOSIGKEIT

Quelle: Feri Quelle: BulwienGesa

Immobilienstandort Nürnberg

Nürnberg ist mit etwas über einer halben Million Einwohnern die zweitgrößte Stadt in Bayern und das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum in Franken. Die ehemalige Kaiserstadt ist mit der mittelalterlichen Stadtkulisse, der Kaiserburg, dem Christ-kindlesmarkt und der Spielwarenmesse international bekannt. Daneben ist Nürnberg ein bedeutender Wirtschaftsstandort, der von einer hervorragenden Verkehrs- anbindung über die Autobahnen A3, A6 und A9 profitiert. Zudem fungiert die Frankenmetropole als ICE-Knotenpunkt und verfügt über einen internationalen Flug-hafen sowie einen Binnenhafen am Main-Donau-Kanal mit großem Logistikzentrum.

Das wirtschaftliche Fundament der Stadt wurde durch den in den 1970er Jahren ein-gesetzten Strukturwandel in der Industrie, aber auch durch Rückschläge in Form gro-ßer Unternehmensinsolvenzen wie Arcandor/Quelle erschüttert. Hinzu kamen Werks-schließungen wie etwa 2007 die des AEG-Werkes oder länger zurück liegende

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Nürnberg Fürth Erlangen

Der Großraum Nürnberg als Wirtschaftsmotor

Nürnberg ist die zweitgrößte Stadt in Bayern

Nürnbergs Wirtschaft musste erhebliche Rückschläge verkraften

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Arbeitsplatzverluste durch eine Standortverkleinerung von MAN, die Abwicklung von Grundig oder der Niedergang von Triumph-Adler. Erfolge auf dem Weg zum Dienst-leistungsstandort und die wachsende Bedeutung als Hochschulstandort mit rund 25.000 Studenten konnten die Folgen aber stark abmildern: Gegenüber 2005 hat sich die Arbeitslosenquote, die im September 5,8 Prozent betrug, mehr als halbiert.

Gut entwickelt haben sich vor allem IT, Logistik, High-Tech sowie Energie- und Medizintechnik. Zudem hat sich der Tourismus sehr gut entwickelt. So konnte sich die Zahl der Übernachtungen binnen 20 Jahren auf 3,2 Millionen verdoppeln; ein mit über 6.000 Übernachtungen auf 1.000 Einwohnern hohes Niveau. Die Bedeutung als Wissenschaftsstandort wird in den kommenden Jahren zulegen: Die bayerische Landesregierung hat entschieden, dass Nürnberg statt einem neuen Technologie-Campus auf dem AEG-Gelände eine eigenständige Universität bekommt, für deren Aufbau 1 Milliarde Euro bereitgestellt werden. Nürnberg ist zwar auch heute Universitätsstandort, aber der größte Teil der Universität Erlangen-Nürnberg befindet sich in Erlangen.

EINWOHNERZAHL 2000 = 100 VERFÜGBARES EINKOMMEN MONATLICH PRO KOPF IN EURO

ERWERBSTÄTIGENZAHL 2000 = 100 ARBEITSLOSENQUOTE IN PROZENT

Quelle: BulwienGesa, Feri

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Wachsende Bedeutung als Wissen-schaftsstandort: Nürnberg bekommt eine eigenständige Universität

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Gewerbeimmobilien in Nürnberg

Nürnberg ist der führende Shopping-Standort im nördlichen Bayern mit einem großen Einzugsgebiet, in dem rund 2 Millionen Menschen leben. Die Konkurrenz durch die umliegenden Städte ist nicht allzu groß, was sich in einer recht hohen Zentralitäts-kennziffer von etwa 135 niederschlägt. Die Kaufkraft liegt jedoch mit einer Kennziffer von 104 nur leicht über dem bundesweiten Durchschnitt. Allerdings wird die einzel-handelsrelevante Kaufkraft vom hohen Besucheraufkommen erheblich unterstützt. Mit über 3 Millionen Übernachtungen schafft es Nürnberg auf Platz 9 der deutschen Tourismus-Hochburgen. Als Shopping-Standort kann Nürnberg mit der schönen Alt-stadt, die eine hohe Verweilqualität und einen attraktiven Rundlauf in den 1A-Lagen bietet, punkten. Die Karolinenstraße weist die höchsten Werte hinsichtlich Passanten-frequenz, Filialisierungsgrad und Spitzenmiete auf. Positiv ist auch das vergleichs-weise vielfältige Einzelhandelsangebot. Mit dem City-Point ist zudem ein jedoch eher kleineres innerstädtisches Shopping-Center vorhanden.

Außerhalb der Innenstadt liegen noch das ältere Franken-Center sowie das moderni-sierte Mercado. Ob es zum Bau eines weiteren Centers auf dem ehemaligen Quelle-Areal kommt, ist mehr als fraglich, zumal sich zwischenzeitlich das Erlanger Immobi-lienunternehmen Sontowski aus dem Projekt von Sonae Sierra verabschiedet hat.

Dank der hohen Nachfrage der Retailer konnte die Spitzenmiete in den vergangenen zehn Jahren um über 40 Prozent und damit fast doppelt so schnell wie im Durchschnitt bundesweiter Oberzentren zulegen. Der Mietanstieg ist allerdings auch in Nürnberg zum Halten gekommen: Seit 2015 ist die Spitzenmiete mit 145 Euro je Quadratmeter konstant. Nach dem starken Anstieg erwarten wir aber auch für das laufende sowie für das kommende Jahr eine weitgehend unveränderte Spitzenmiete. Zu den aktuellen Einzelhandelsprojekten zählt der geplante Neubau anstelle des Wöhrl-Sporthauses am Ludwigsplatz. Die Zukunft der ehemaligen Kaufhof-Filiale am Aufseßplatz steht dagegen fest: Hier wird EDEKA voraussichtlich 2019 ein Nahversorgungszentrum eröffnen.

Nürnberg ist nach Hannover der zweitgrößte deutsche Bürostandort unterhalb der Top-7 in Deutschland. Die Wirtschaft konnte sich trotz vieler Rückschläge positiv entwickeln. Spurlos sind die Insolvenzen und Standortschließungen aber nicht geblieben: So stieg die Zahl der Bürobeschäftigten binnen zehn Jahren mit einem Plus von 12 Prozent nur etwa halb so schnell wie im Durchschnitt der bayerischen Büro-standorte. Der Büroflächenleerstand konnte aber auch in Nürnberg deutlich sinken. Gegenüber 2006 sank die Leerstandsquote um rund 2 Prozentpunkte auf aktuell etwa 6 Prozent. Im Zuge dieser Angebotsverknappung legte die Spitzenmiete mit einem kumulierten Zehn-Jahres-Plus von fast 40 Prozent kräftig, aber auch nicht schneller als im Durchschnitt der bayerischen Oberzentren zu. Sie erreicht allerdings mit etwa 14 Euro je Quadratmeter nach München das zweithöchste Niveau unter den bayerischen Bürostandorten. Damit entspricht sie in etwa dem Niveau vergleichbarer Bürostandorte in Deutschland.

Die Marktaktivität ist absolut gesehen mit fast 70.000 Quadratmetern Flächenumsatz im zehnjährigen Durchschnitt deutlich höher als in den übrigen bayerischen Oberzentren. Das ist vor allem eine Folge des hohen Büroflächenbestandes. Denn bei relativer Betrachtung – gemessen am Flächenumsatz in Relation zum Bestand – weist Nürnberg mit 2 Prozent einen mittleren Wert auf. 2016 erreichte der Flächenumsatz mit 90.000 Quadratmetern den höchsten Wert seit dem Jahr 2000. Dafür sind insbesondere vier Großabschlüsse verantwortlich, die zusammen rund 70.000 Quadratmeter ausmachen. Die vier Mieter sind SDV-IT, die IHK, die Sellbytel Group und die GfK. Für das Marktforschungsunternehmen wird derzeit ein neuer Hauptsitz mit 38.000 Quadratmetern Fläche gebaut, der 2019 bezogen werden soll.

Handel: Top-Einzelhandelsstandort mit großem Einzugsgebiet und hohem Besucheraufkommen

Handel: Der Mietanstieg ist zum Halten gekommen

Büro: Zweitgrößter deutscher Bürostandort unterhalb der Top-7

Büro: Hoher Flächenumsatz in der Vergangenheit

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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2017 dürfte sich ein so hoher Wert beim Flächenumsatz aber nicht wiederholen, denn im bisherigen Jahresverlauf liegt erst ein großer Abschluss mit nicht ganz 10.000 Quadratmetern Fläche vor, gemietet vom Gesundheitsministerium. Wir gehen davon aus, dass sich angesichts des voraussichtlich überschaubaren Flächenneu- zugangs der Leerstandsabbau in Verbindung mit einer moderaten Anstiegsdynamik der Spitzenmiete erst einmal weiter fortsetzt.

Der wirtschaftliche Aufwärtstrend und die hohe Lebensqualität machen Nürnberg im Zentrum der Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen zum begehrten Wohnort. Daraus resultiert ein spürbarer Anstieg der Bevölkerung um 6 Prozent binnen zehn Jahren, wodurch die Einwohnerzahl vor einigen Jahren die Marke von 500.000 über-springen konnte. Das Bevölkerungsplus ist allerdings gemessen an den betrachteten bayerischen Großstädten, die zum Teil einen doppelt so starken Einwohneranstieg aufweisen, leicht unterdurchschnittlich. Daran dürfte aber weniger ein schwächer ausgeprägtes Interesse an Nürnberg als Wohnort, sondern vielmehr das nicht ausreichende Wohnungsangebot beziehungsweise die im Vergleich niedrigere Fertigstellungszahl neu gebauter Wohnungen verantwortlich sein.

So wurden in Nürnberg in den vergangenen fünf Jahren lediglich rund 3 Wohnungen jährlich je 1.000 Einwohner gebaut. Im Durchschnitt der Oberzentren in diesem Bericht sind es dagegen fast 5 Wohnungen. Zudem bietet sich das benachbarte Fürth als alternativer Wohnort an, der außerdem je nach Wohnlage ein um 1 bis 2 Euro niedrigeres Mietniveau je Quadratmeter aufweist. Im Durchschnitt mussten in Nürnberg 2016 bei Erstbezug 11,20 Euro je Quadratmeter gezahlt werden – 60 Prozent mehr als 2006. Das ist ein auch für bayerische Oberzentren ein kräftiger Anstieg. In Spitzenlagen wurden 2016 14,50 Euro je Quadratmeter verlangt, 70 Prozent mehr als noch vor zehn Jahren. In den kommenden Jahren soll der Woh-nungsbau etwa auf dem Quelle-Areal oder am Südbahnhof forciert werden. Dennoch dürften die Mieten angesichts der hohen Nachfrage im Prognosezeitraum bis 2018 mit etwa 3 Prozent im Jahr weiter anziehen.

Wohnen: Die zu niedrigen Wohnbau-aktivitäten sorgen im attraktiven Nürnberg für ein knappes Angebot

Wohnen: In Nürnberg wurden relativ wenige Wohnungen gebaut

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Kennzahlen zum Nürnberger Immobilienmarkt

2015 2016 2017e 2018eWirtschaftliche Lage

Einwohner in Tausend / ggü. Vorjahr in % 503,7 / 1,0 507,4 / 0,7 510,3 / 0,6 512,5 / 0,4

BIP pro Kopf in Tausend Euro / ggü. Vorjahr in % 52.764 / 2,8 53.926 / 2,2 55.356 / 2,7 56.853 / 2,7

Verfügb. Einkommen pro Kopf in Euro monatlich / ggü. Vorjahr in % 1.823 / 2,0 1.862 / 2,2 1.901 / 2,1 1.940 / 2,0

Arbeitslosenquote in % 7,2 6,6 6,1 6,2

Einzelhandel

Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 145 / 3,6 145 / 0,0 145 / 0,0 146 / 0,7

Einzelhandelsfläche in Tausend m² / pro Kopf in m² 1.313 / 2,6 1.313 / 2,6 1.325 / 2,6 1.332 / 2,6

Büro

Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 13,5 / 2,3 13,8 / 2,2 14,1 / 2,2 14,3 / 1,4

Bürobeschäftigte in Tausend / ggü. Vorjahr in % 116,0 / 1,8 118,9 / 2,5 120,4 / 1,3 122,0 / 1,3

Bürofläche / Leerstandsquote in Tausend m² / in % 3.592 / 6,7 3.603 / 6,1 3.615 / 5,8 3.630 / 5,6

Wohnen

Miete Erstbezug Toplage in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 13,5 / 12,5 14,5 / 7,4 14,9 / 3,0 15,4 / 2,8

Miete Erstbezug Durchschnitt in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 10,0 / 7,5 11,2 / 12,0 11,5 / 3,0 11,9 / 2,9

Fertigstellungen auf 1.000 Einwohner 3,8 3,6

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

Einzelhandel in Nürnberg

EINZELHANDEL SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER TOURISMUS: ÜBERNACHTUNGEN JE TAUSEND EINWOHNER

EINZELHANDELSFLÄCHE JE EINWOHNER IN QUADRATMETERN UMSATZ JE QUADRATMETER EINZELHANDELSFLÄCHE IN EURO

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

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Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Büroimmobilien in Nürnberg

BÜRO SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

Wohnimmobilien in Nürnberg

DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE QUADRATMETER SPITZENMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE QUADRATMETER

WOHNUNGSFERTIGSTELLUNGEN AUF 1.000 EINWOHNER WOHNUNGSBESTAND UND HAUSHALTE JEWEILS IN TAUSEND

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

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Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Immobilienstandort Fürth

Im Städtedreieck Nürnberg-Erlangen-Fürth ist die Stadt Fürth mit nicht ganz 125.000 Einwohnern deutlich kleiner als das benachbarte viermal so große Nürnberg, dabei aber etwas größer als Erlangen. In der wirtschaftlichen Entwicklung konnte die ehemalige Industriestadt jedoch nicht mit Erlangen Schritt halten, auch weil der Niedergang von Grundig und Quelle die Stadt belastete. Aber auch in Fürth geht es aufwärts, wozu auch die im Rahmen des Strukturwandels erfolgte Entwicklung in Richtung Dienstleitungsstandort beigetragen hat. So ist etwa die umgebaute ehemalige Quelle-Zentrale seit 2016 der Hauptsitz des bayerischen Landesamtes für Statistik, womit sich die Ansiedlung von Landesbehörden in Fürth fortgesetzt.

Der Industriebereich wird heute von der Herstellung von Spielwaren dominiert; die Un-ternehmen Simba-Dickie und BRUDER haben hier ihren Sitz. 2007 wurde Fürth zum 1.000-jährigen Jubiläum der Titel Wissenschaftsstadt verliehen. Durch das Zentralinstitut für Neue Materialien und Prozesstechnik der Universität Erlangen- Nürnberg wurde Fürth 2004 zur Universitätsstadt. Seit 2012 erweitert die private Wilhelm Löhe Hochschule, die Studiengänge im Gesundheits- und Sozialbereich anbietet, das Bildungsangebot. Das kräftige Einwohnerwachstum in Fürth ist allerdings weniger auf die eigene wirtschaftliche Entwicklung, sondern vielmehr auf die Funktion als „Schlafstadt“ für das östlich direkt angrenzende Nürnberg sowie für das einige Kilometer nördlich gelegene Erlangen zurückzuführen. Die Arbeitslosen-quote weist mit 5,2 Prozent im September 2017 einen niedrigen, wenngleich über dem bayerischen Niveau liegenden Wert auf.

EINWOHNERZAHL 2000 = 100 VERFÜGBARES EINKOMMEN MONATLICH PRO KOPF IN EURO

ERWERBSTÄTIGENZAHL 2000 = 100 ARBEITSLOSENQUOTE IN PROZENT

Quelle: BulwienGesa, Feri

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Die Einwohnerzahl wächst kräftig dank der prosperierenden Nachbar-städte Nürnberg und Erlangen

Steigende Einwohnerzahl: Fürth ist ein gefragter Wohnort

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Gewerbeimmobilien in Fürth

Die Bedeutung von Fürth als Einzelhandelsstandort ist in den zurückliegenden Jahren durch die Entwicklung verschiedener Projekte wie dem Phönix-Center, der Neuen Mitte oder dem Hornschuch-Center sowie großer Fachmärkte – IKEA, Hornbach und Dehner – spürbar aufgewertet worden. Im vergangenen Jahr ist noch das CARRÉ Fürther Freiheit im ehemaligen Quelle-Kaufhaus hinzugekommen. Das 1985 eröffnete und in die Jahre gekommene City-Center wird dagegen Ende November für eine Komplettsanierung schließen. Die Neueröffnung ist für 2020 geplant. Doch trotz des breiten Angebotes hat es der Fürther Einzelhandel schwer, sich gegen die beiden Nachbarstädte – vor allem den überragenden Einzelhandelsstandort Nürnberg – durchzusetzen. Das zeigt die trotz der erfolgten Aufwertungen im Einzelhandel niedrige Spitzenmiete von 40 Euro je Quadratmeter. Dabei dürfte es nach unserer Einschätzung bis auf weiteres auch bleiben. Das Risiko eines weiter verschärften Wettbewerbs durch das geplante Shopping-Center auf dem direkt an Fürth angrenzenden Nürnberger Quelle-Gelände ist allerdings gesunken. Nach dem Stand der Dinge ist es fraglich, ob Sonae Sierra hier tatsächlich noch bauen wird.

Wie an vielen industriell geprägten Standorten ist auch der Fürther Büromarkt mit 480.000 Quadratmetern Bürofläche klein und spielt somit in der Metropolregion Nürnberg eher eine Nebenrolle. Zum Vergleich: Das einwohnermäßig etwas kleinere Erlangen verfügt über mehr als doppelt so viel Bürofläche. Und Nürnbergs Büromarkt ist bei vierfacher Bevölkerung achtmal so groß. Mit der Uferstadt ist auf dem ehemali-gen Grundig-Gelände ein großer Bürokomplex mit 54.000 Quadratmetern entstanden, der über ein Zehntel des gesamten Flächenbestandes abbildet. Die Büronachfrage in Fürth wird vor allem von ortsansässigen Dienstleistern, kaufmännischen Funktionen im verarbeitenden Gewerbe sowie der öffentlichen Verwaltung geprägt. Der Flächen-umsatz lag in den vergangenen fünf Jahren bei etwas über 10.000 Quadratmetern im Jahr. Mit knapp über 2 Prozent des Flächenbestandes entspricht die jährliche Flächenvermietung aber dem Durchschnitt der bayerischen Oberzentren. Dagegen weist die Spitzenmiete mit exakt 10 Euro je Quadratmeter im vergangenen Jahr den niedrigsten Wert der untersuchten Oberzentren auf. Erlangen und Nürnberg sind mit 12,50 Euro beziehungsweise fast 14 Euro je Quadratmeter deutlich teurer. Die Leerstandsquote ist mit nicht ganz 5 Prozent durchschnittlich hoch. Für die weitere Entwicklung gehen wir im stabilen wirtschaftlichen Umfeld von einem leichten Mietplus sowie einem sukzessive fallenden Flächenleerstand aus.

Als Wohnstandort kann Fürth mit einer hübschen Innenstadt, einem guten Einkaufsan-gebot und der guten Verkehrsanbindung in Richtung Erlangen und Nürnberg punkten. Die Hauptbahnhöfe beider Städte werden in wenigen Minuten erreicht. Außerdem ist das Mietniveau vergleichsweise günstig. So werden in Nürnberg bei Erstbezug 1 bis 2 Euro je Quadratmeter mehr verlangt. Aufgrund dieser günstigen Ausgangssituation ist die Einwohnerzahl von Fürth trotz der wirtschaftlich etwas schwächeren Entwick-lung innerhalb von zehn Jahren mit einem Plus von fast 9 Prozent kräftig gestiegen. Dabei haben sich die Erstbezugsmieten seit 2006 um rund 60 Prozent ausgeweitet. Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen hat sich an die hohe Wohnungsnachfrage angepasst. Während von 2005 bis 2012 jährlich nur etwa 300 Wohnungen gebaut wurden, waren es in den Jahren danach pro Jahr etwa doppelt so viele Wohneinheiten, rund 5 je 1.000 Einwohner. Derzeit entsteht ein recht großes Neubaugebiet mit mehreren hundert Wohneinheiten auf dem verkehrsgünstig gelegenen ehemaligen Firmengelände von Möbel Höffner. Angesichts der hohen Wohnungsnachfrage dürften die Mieten weiter anziehen. Mi Blick auf den schon erfolgten kräftigen Mietanstieg und die höheren Neubauaktivitäten dürfte das jährliche Plus im Prognosezeitraum bis 2018 bei etwa 3 Prozent liegen.

Handel: Die Fürther Einzelhandelslandschaft wurde in den zurückliegenden Jahren spürbar aufgewertet

Büro: Kleiner, relativ günstiger Büromarkt mit stagnierender Bürobeschäftigtenzahl

Wohnen: Der attraktive Wohnort ist eine etwas preiswertere Alternative zu Erlangen und Nürnberg

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Kennzahlen zum Fürther Immobilienmarkt

2015 2016 2017e 2018eWirtschaftliche Lage

Einwohner in Tausend / ggü. Vorjahr in % 122,4 / 1,5 123,7 / 1,1 124,6 / 0,7 125,3 / 0,6

BIP pro Kopf in Tausend Euro / ggü. Vorjahr in % 41.569 / 2,2 42.416 / 2,0 43.445 / 2,4 44.576 / 2,6

Verfügb. Einkommen pro Kopf in Euro monatlich / ggü. Vorjahr in % 1.719 / 0,8 1.731 / 0,7 1.749 / 1,1 1.771 / 1,3

Arbeitslosenquote in % 6,6 6,0 5,6 5,7

Einzelhandel

Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 40 / 8,1 40 / 0,0 40 / 0,0 40 / 0,0

Einzelhandelsfläche in Tausend m² / pro Kopf in m² 350 / 2,9 357 / 2,9 364 / 2,9 364 / 2,9

Büro

Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 10,0 / 6,4 10,0 / 0,0 10,2 / 2,0 10,4 / 2,0

Bürobeschäftigte in Tausend / ggü. Vorjahr in % 17,7 / 7,9 18,2 / 2,7 18,5 / 1,6 18,8 / 1,6

Bürofläche / Leerstandsquote in Tausend m² / in % 470 / 5,3 476 / 4,8 481 / 4,6 486 / 4,4

Wohnen

Miete Erstbezug Toplage in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 11,5 / 2,7 12,2 / 6,1 12,6 / 2,9 12,9 / 2,8

Miete Erstbezug Durchschnitt in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 9,4 / 5,6 10,2 / 8,5 10,5 / 2,9 10,8 / 2,9

Fertigstellungen auf 1.000 Einwohner 3,5 4,9

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

Einzelhandel in Fürth

EINZELHANDEL SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER TOURISMUS: ÜBERNACHTUNGEN JE TAUSEND EINWOHNER

EINZELHANDELSFLÄCHE JE EINWOHNER IN QUADRATMETERN UMSATZ JE QUADRATMETER EINZELHANDELSFLÄCHE IN EURO

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

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Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Büroimmobilien in Fürth

BÜRO SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

Wohnimmobilien in Fürth

DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE QUADRATMETER SPITZENMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE QUADRATMETER

WOHNUNGSFERTIGSTELLUNGEN AUF 1.000 EINWOHNER WOHNUNGSBESTAND UND HAUSHALTE JEWEILS IN TAUSEND

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016Wohnungsbestand in Tausend Haushalte in Tausend

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Immobilienstandort Erlangen

Erlangen ist mit nicht ganz 110.000 Einwohnern die kleinste bayerische Großstadt, die gelegentlich auch als „Siemensstadt“ bezeichnet wird: Der Elektrokonzern hat die Entwicklung der Stadt entscheidend geprägt. Sie spielte für den Neubeginn von Siemens nach dem zweiten Weltkrieg eine entscheidende Rolle. Hier befindet sich mit mehreren 10.000 Mitarbeitern in Stadt und Umland der größte Standort des Unternehmens. Und hier entsteht bis 2030 der neue Siemens-Campus auf einer Fläche von 500.000 Quadratmetern. Der Konzernumbau könnte für den Standort Erlangen allerdings auch Belastungen mit sich bringen, etwa im Zuge des Börsen-gangs der Medizintechniksparte „Healthineers“, der für 2018 vorgesehen ist. Dagegen ist der befürchtete Stellenabbau beim Atomkonzern Areva ausgeblieben, weil sich das Unternehmen entschieden hat, den Standort Offenbach zu schließen.

Durch die enge Verzahnung mit der Wissenschaft hat sich Erlangen nicht nur zum HighTech-Zentrum Nordbayerns, sondern auch zum internationalen Hochtechnologie-standort entwickelt. Neben der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg – von den knapp 40.000 Studenten sind etwa zwei Drittel in Erlangen eingeschrieben – und der Universitätsklinik sind in der Stadt diverse Forschungseinrichtungen wie Fraunhofer oder Max-Planck vertreten. Günstig für den Standort ist die insgesamt gute Verkehrsanbindung. Unter dem Strich hat sich Erlangen sehr günstig entwickelt: Die aktuelle Arbeitslosenquote liegt knapp unter 4 Prozent (September 2017). Und das Pro-Kopf-Einkommen zählt zu den höchsten in Deutschland. Die Bevölkerung entwickelt sich erwartungsgemäß positiv, wächst aber nicht so rasant wie etwa in Ingolstadt oder Regensburg.

EINWOHNERZAHL 2000 = 100 VERFÜGBARES EINKOMMEN MONATLICH PRO KOPF IN EURO

ERWERBSTÄTIGENZAHL 2000 = 100 ARBEITSLOSENQUOTE IN PROZENT

Quelle: BulwienGesa, Feri

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Bedeutender High-Tech-Standort in Nordbayern

Erlangen hat sich zum Hochtechnologiestandort entwickelt

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Gewerbeimmobilien in Erlangen

Dem Erlanger Einzelhandel gelang es in der Vergangenheit besser als den Fürther Nachbarn, sich gegen die starke Nürnberger Konkurrenz zu behaupten. So ist hier die Spitzenmiete mit rund 75 Euro fast doppelt so hoch. Diese konnte allerdings seit 2013 nicht weiter zulegen, wofür auch die in dieser Zeit erfolgte Aufwertung des Fürther Einzelhandels ursächlich sein könnte. Ein Grund für das höhere Mietniveau in Erlangen dürften auch die wirtschaftlich günstigeren Voraussetzungen sein. Schließlich musste Fürth in der Vergangenheit mehrfach wirtschaftliche Rückschläge verkraften. Dagegen fällt in Erlangen die Arbeitslosigkeit auch im bundesweiten Vergleich sehr niedrig aus, während die Kaufkraft mit einer Kennzahl von über 120 einen sehr hohen Wert erreicht. Dazu kommt noch ein recht hohes Besucherauf-kommen.

Positiv ist auch die hohe Aufenthaltsqualität in der attraktiven City der Barockstadt. Für ein gutes Shopping-Angebot sorgt die etwa 1,3 Kilometer lange, kleinteilige Fuß-gängerzone in Verbindung mit den 2007 eröffneten Erlangen Arcaden, in denen sich rund 100 Geschäften auf etwa 20.000 Quadratmeter Verkaufsfläche befinden. Nach zehnjähriger Betriebszeit soll das Shopping-Center nun im laufenden Betrieb bis 2018 umfassend modernisiert werden. Die Aufwertung des Centers dürfte aber auch die in den letzten Jahren in Fürth entstandenen Neuentwicklungen sowie den seit einiger Zeit im Raum stehenden Neubau eines Shopping-Centers auf dem Nürnberger Quelle-Areal im Blick haben. Einen Anstieg der Spitzenmiete halten wir aufgrund der starken Wettbewerbssituation und der derzeit insgesamt stabilen Handelsmieten für eher unwahrscheinlich.

Erlangen verfügt aufgrund einer großen Zahl an Bürobeschäftigten mit fast 1,1 Millio-nen Quadratmetern über einen vergleichsweise hohen Büroflächenbestand. So ist die gesamte Bürofläche in den einwohnermäßig größeren Städten Fürth und Ingolstadt um fast 60 beziehungsweise rund 40 Prozent kleiner als in Erlangen. Aber trotz des recht hohen Bürobestandes hinkt dessen Entwicklung dem deutlich rascheren Anstieg der Bürobeschäftigtenzahl hinterher. Dass der Leerstand vor diesem Hintergrund nicht weiter sinkt, ist vor allem auf das schon extrem niedrige Niveau zurückzuführen: Die Leerstandsquote liegt nur knapp oberhalb von 1 Prozent. Der Büroflächenumsatz weist hohe Schwankungen auf, was auf die Struktur des Büromarktes zurückzuführen ist. Denn einem kleinteiligen Marktgeschehen steht die Entwicklung von Groß- projekten insbesondere für den Siemens-Konzern gegenüber. So konnten im vergangenen Jahr mit verschiedenen Großprojekten Mietverträge über 45.000 Quadratmeter abgeschlossen werden – mehr als das Doppelte des zehnjährigen Durchschnitts. Dagegen umfasste die vermietete Fläche 2013 lediglich 5.000 Quadratmeter. 2017 dürfte es ebenfalls schwer werden, ein hohes Vermietungs-volumen zu erreichen, denn große Abschlüsse sind im Verlauf des Jahres bislang ausgeblieben.

Die Spitzenmiete konnte in den vergangenen zehn Jahren mit einem Plus von 36 Prozent in etwa so schnell wie der Durchschnitt der bayerischen Oberzentren zulegen. Weitgehend durchschnittlich ist auch das Mietniveau, das 2016 12,50 Euro je Quadratmeter erreicht hat. Das knappe Flächenangebot und die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt sprechen dafür, dass sich die Aufwärtsbewegung der Spitzenmiete im Prognosezeitraum bis 2018 mit der Dynamik der jüngeren Vergangenheit fortsetzen dürfte.

Handel: Erlangens attraktive City profitiert von hoher Kaufkraft, ist aber starkem Wettbewerb mit Nürnberg und Fürth ausgesetzt

Handel: Innenstadt mit hoher Aufenthaltsqualität

Büro: Gemessen an der Einwohnerzahl ist der Büromarkt relativ groß

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Die im Zuge der guten Beschäftigungsmöglichkeiten am Technologie- und Wissen-schaftsstandort Erlangen kontinuierlich wachsende Einwohnerzahl und das hohe Einkommensniveau sorgen für eine anhaltend starke Wohnungsnachfrage. Zudem war das Mietniveau bereits in früheren Jahren im Vergleich zu Nürnberg und Fürth, aber auch anderen bayerischen Städten recht hoch. Durch einen etwas langsameren Mietanstieg in Erlangen haben sich die Wohnungsmieten der Städte aber auf hohem Niveau ein gutes Stück nivelliert. Das überrascht ein wenig, denn in Erlangen steht der hohen Nachfrage ein eher knappes Angebot gegenüber, die eine eher höhere Mietdynamik vermuten ließe. Der Grund dürfte im – zumindest bis vor kurzem – günstigeren Mietniveau vor den Toren der Stadt, insbesondere auch in Nürnberg und Fürth, liegen. Dafür spricht auch der kräftigere Einwohnerzuwachs im wirtschaftlich schwächeren Fürth. Der wirtschaftliche Anreiz für die Wohnungssuche außerhalb Erlangens hat jedoch mit der aktuellen Miethöhe in der Region nachgelassen: Im Durchschnitt mussten im vergangenen Jahr für einen Quadratmeter Wohnfläche bei Erstbezug einer Wohnung in Erlangen 11,20 Euro und damit genauso viel wie in Nürnberg gezahlt werden; in Fürth war es 1 Euro weniger.

Die anziehenden Wohnungsbauaktivitäten deuten auf ein moderat steigendes Angebot hin, sodass die Wohnungssuche in Erlangen etwas einfacher werden könnte. So stiegen die Fertigstellungen 2016 auf 5 Wohnungen je 1.000 Einwohner. Dazu kommt ein großer Sprung bei den Baugenehmigungen, deren Anzahl im vergangenen Jahr mit 1.330 Wohneinheiten den höchsten Wert seit 1972 erreicht hat. Aber so erfreulich der anziehende Wohnungsbau auch ist, die Möglichkeiten für eine weitere Ausweitung sind letztlich begrenzt. Nachdem das Potenzial an Brachflächen inzwischen weitgehend ausgeschöpft ist, will sich die Stadt nun vor allem auf die Nachverdichtung bestehender Wohngebiete wie derzeit im Südstadtpark konzentrieren. Insgesamt sollen bis 2021 in Erlangen 3.600 Wohnungen gebaut werden. Zusammengefasst erwarten wir, dass die Wohnungsmieten im Prognosezeitraum bis 2018 um etwa 2 bis 3 Prozent im Jahr weiter steigen.

Wohnen: Gefragter Wohnort mit begrenztem Angebot

Wohnen: Der Neubau wird vor allem durch Nachverdichtung forciert

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Kennzahlen zum Erlangener Immobilienmarkt

2015 2016 2017e 2018eWirtschaftliche Lage

Einwohner in Tausend / ggü. Vorjahr in % 106,8 / 0,9 107,4 / 0,6 107,9 / 0,4 108,2 / 0,3

BIP pro Kopf in Tausend Euro / ggü. Vorjahr in % 60.597 / 3,0 62.135 / 2,5 63.867 / 2,8 65.718 / 2,9

Verfügb. Einkommen pro Kopf in Euro monatlich / ggü. Vorjahr in % 1.742 / 2,2 1.776 / 2,0 1.815 / 2,2 1.858 / 2,4

Arbeitslosenquote in % 3,9 3,9 3,7 3,8

Einzelhandel

Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 75 / 0,0 75 / 0,0 75 / 0,0 75 / 0,0

Einzelhandelsfläche in Tausend m² / pro Kopf in m² 305 / 2,9 311 / 2,9 317 / 2,9 317 / 2,9

Büro

Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 12,5 / 4,2 12,5 / 0,0 12,8 / 2,4 13,0 / 1,6

Bürobeschäftigte in Tausend / ggü. Vorjahr in % 46,6 / 1,7 47,3 / 1,6 48,0 / 1,4 48,6 / 1,3

Bürofläche / Leerstandsquote in Tausend m² / in % 1.059 / 1,4 1.070 / 1,3 1.080 / 1,3 1.090 / 1,3

Wohnen

Miete Erstbezug Toplage in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 13,2 / 5,6 13,7 / 3,8 14,0 / 2,5 14,4 / 2,5

Miete Erstbezug Durchschnitt in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 11,0 / 6,8 11,2 / 1,8 11,5 / 2,5 11,8 / 2,5

Fertigstellungen auf 1.000 Einwohner 4,3 5,0

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

Einzelhandel in Erlangen

EINZELHANDEL SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER TOURISMUS: ÜBERNACHTUNGEN JE TAUSEND EINWOHNER

EINZELHANDELSFLÄCHE JE EINWOHNER IN QUADRATMETERN UMSATZ JE QUADRATMETER EINZELHANDELSFLÄCHE IN EURO

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

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Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Büroimmobilien in Erlangen

BÜRO SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

Wohnimmobilien in Erlangen

DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE QUADRATMETER SPITZENMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE QUADRATMETER

WOHNUNGSFERTIGSTELLUNGEN AUF 1.000 EINWOHNER WOHNUNGSBESTAND UND HAUSHALTE JEWEILS IN TAUSEND

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

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Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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FUGGERSTADT AUGSBURG

Immobilienstandort Augsburg

Die von den Römern gegründete Stadt ist bekannt durch das Rathaus, den Goldenen Saal und die Fuggerei. Daraus kann die Stadt aber touristisch kaum Kapital schlagen. Dagegen sorgt die Anbindung an die 60 Kilometer entfernte Landeshauptstadt für ein kräftiges Bevölkerungswachstum: Die einwohnermäßig drittgrößte Stadt Bayerns konnte in fünf Jahren um 7 Prozent oder fast 20.000 Menschen auf knapp 290.000 Einwohner wachsen – was mit Blick auf die wirtschaftliche Situation vor Ort wohl nicht erfolgt wäre. Bis heute wirkt sich der Strukturwandel aus, der aus dem Niedergang der Textilindustrie, dem Abzug der amerikanischen Streitkräfte sowie großer Insolvenzfälle wie MAN-Roland oder Walter Bau resultiert: So ist die Arbeitslosenquote mit 5,4 Prozent (September 2017) trotz vieler positiver Entwicklungen für ein bayerisches Oberzentrum eher hoch. Zudem steht die Schließung des heute zum chinesischen Lampenhersteller Ledvance gehörenden früheren Osram-Werkes mit rund 700 Mitarbeitern an. Außerdem droht bei Kuka ein Abbau von etwa 250 Arbeitsplätzen. Wichtige Sektoren der Wirtschaft sind heute Umwelttechnologie, Mechatronik sowie Luft- und Raumfahrt, die von der 1970 gegründeten Universität und weiteren Forschungsinstituten profitieren. Günstig für den Standort ist die gute Verkehrsinfrastruktur durch die Lage an der Autobahn A8, die ICE-Anbindung sowie die Nähe zum Münchener Flughafen. Mit einem umfassen-den Infrastrukturausbau durch das „Projekt Augsburg“ – neue Straßenbahnlinien, die Modernisierung des Königsplatzes und die Hauptbahnhofsanierung – will sich die Stadt für die Zukunft wappnen. Zudem entstehen auf Industriebrachen und militäri-schen Konversionsflächen neue Areale für Wohnungen und die gewerbliche Nutzung.

EINWOHNERZAHL 2000 = 100 VERFÜGBARES EINKOMMEN MONATLICH PRO KOPF IN EURO

ERWERBSTÄTIGENZAHL 2000 = 100 ARBEITSLOSENQUOTE IN PROZENT

Quelle: BulwienGesa, Feri

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Augsburgs Bevölkerungs- entwicklung profitiert von Münchener Pendlern

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Gewerbeimmobilien in Augsburg

Augsburg weist mit mehr als 3 Quadratmetern Verkaufsfläche je Einwohner wie auch andere bayerische Oberzentren ein recht hohes Volumen an Ladenflächen auf. In Augsburg basiert der Flächenbestand auf der Versorgungsfunktion für ein großes Einzugsgebiet von über 600.000 Menschen. Zudem gibt es keine alternativen vergleichbar bedeutenden Shopping-Standorte in der Nachbarschaft der mittig zwischen München und Ulm gelegenen Stadt, was sich allerdings nicht in einem besonders hohen Zentralitätswert von unter 130 widerspiegelt. Andere bayerische Oberzentren wie Ingolstadt, Regensburg und Würzburg weisen hier höhere Zentralitätskennziffern auf. Ein Minuspunkt ist die unterdurchschnittliche Kaufkraft in der Fuggerstadt: Die Kaufkraftkennziffer von 96 ist nicht nur die niedrigste in diesem Marktbericht, sondern liegt auch als einzige unter dem bundesweiten Durchschnitt von 100. Der nicht allzu kräftig ausgeprägte Tourismus in Augsburg ist dabei keine große Unterstützung, um die Kaufkraftlücke zu schließen. Eine Belastung für den Einzelhan-del geht von der voraussichtlich bis 2020 bestehenden Großbaustelle des Städtebau-projektes „Augsburg City“ aus, mit der verschiedene Maßnahmen im Nahverkehr und die – inzwischen abgeschlossene – komplette Erneuerung der Fußgängerzone verbunden sind. Seit 2015 beträgt die Spitzenmiete in den 1A-Lagen Annastraße und Bürgermeister-Fischer-Straße 115 Euro je Quadratmeter, nachdem sie zuvor vier Jahre bei 110 Euro lag.

In der City kam es in den letzten Jahren zu einigen Veränderungen: Während Peek & Cloppenburg im ehemaligen Woolworth-Gebäude investierte, gab Galeria Kaufhof den Standort auf. Inzwischen wird die ehemalige Kaufhof-Immobilie von Schuh-Schmid genutzt. Konkurrenz zum innerstädtischen Handel geht von der östlich der City gelegenen City-Galerie mit rund 34.000 Quadratmetern Shopping-Fläche aus. Das Fuggerstadt-Center wird nach dem 2015 erfolgten Verkauf an Activum Capital Management saniert. Aufgrund von Verzögerungen wird es voraussichtlich erst 2018 als „Helio“ wieder eröffnen. Die Spitzenmiete dürfte nach unserer Einschätzung im laufenden und im kommenden Jahr stabil bleiben.

Augsburg verfügt mit rund 1,4 Millionen Quadratmetern Bürofläche gemessen an der Einwohnerzahl von fast 300.000 Menschen über einen nicht allzu großen Büroflächen-bestand. Zum einen ist dafür die nach wie vor recht hohe Bedeutung des verarbeiten-den Gewerbes verantwortlich. Zum anderen war die Vermietung von Büroflächen durch den Strukturwandel lange Zeit ein eher schwieriges Geschäft. Noch vor rund zehn Jahren lag die Spitzenmiete im einstelligen Euro-Bereich je Quadratmeter. Diese hat sich dank der wirtschaftlichen Erholung in den letzten Jahren aber spürbar aus-weiten können: Von 2006 bis 2016 konnte sie um fast 40 Prozent auf 12,50 Euro je Quadratmeter zulegen. Dabei dürfte die verglichen mit anderen bayerischen Oberzen-tren etwas erhöhte Leerstandsquote von zuletzt knapp über 6 Prozent einen stärkeren Anstieg verhindert haben. Der 2014 erfolgte Anstieg der Leerstandsquote auf über 7 Prozent – eine Ursache war die Weltbild-Insolvenz – ist aber bereits wieder „ausgebügelt“. Insgesamt wird der Augsburger Büromarkt weitgehend von der regionalen Nachfrage geprägt; die Nähe zu München hat kaum Einfluss auf das Marktgeschehen und die Miethöhe.

Der jährliche Flächenumsatz in Augsburg liegt in der Regel bei rund 20.000 Quadratmetern im Jahr. Höhere Werte gehen insbesondere auf das Konto von Mietabschlüssen im Rahmen von eigennutzungsgetriebenen Neuentwicklungen. Diese erfolgen meistens außerhalb der eher kleinteilig strukturierten Innenstadt. Ein Beispiel ist das neue Entwicklungs- und Technologiezentrum des Robotik-Herstellers Kuka, wodurch der Büroflächenumsatz 2014 auf 36.000 Quadratmeter in die Höhe sprang. Neue Büroprojekte entstehen auch im Innovationspark sowie im Büropark im Stadtteil Oberhausen. Über die notwendigen Grundstücksflächen für

Handel: Der attraktive Shopping-Standort wird durch die aufpolierte Fußgängerzone aufgewertet

Büro: Relativ kleiner Büromarkt mit Potenzial und Flächenreserven für Projektentwicklungen

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Neuentwicklungen verfügt Augsburg durch ehemalige Kasernen und Industrie- brachen, etwa im früheren Textilviertel. Wir gehen davon aus, dass sich der Aufwärtstrend am Augsburger Büromarkt mit einem jährlichen Anstieg der Spitzenmiete von 1,5 bis 2 Prozent weiter fortsetzt.

Die gute Verkehrsanbindung in Richtung München und das wesentlich günstigere Mietniveau machen Augsburg für Berufstätige in München zu einer attraktiven und preiswerten Alternative zum Wohnen. Der Augsburger Wohnungsmarkt hat darauf mit einer spürbaren Ausweitung der Wohnungsbauaktivitäten reagiert und damit die kräftige Zuwanderung ermöglicht, die den starken Anstieg von Augsburgs Einwohner-zahl verursacht hat. Denn während von 2005 bis 2010 pro Jahr nur etwa 700 Wohnungen gebaut wurden, sind es seit 2011 fast 1.300 Wohneinheiten jährlich. Zudem haben die Wohnungsmieten in Augsburg seit 2011 um rund 40 Prozent zugelegt. Mit einer durchschnittlichen Erstbezugsmiete von 10,50 Euro je Quadratmeter im vergangenen Jahr ist der Abstand zu den Münchener Wohnungs-mieten – hier waren es 17,00 Euro – nach wie vor sehr groß, sodass der Attraktivitäts-vorsprung für Pendler bestehen bleibt. Angesichts der Vielzahl an Wohnbauprojekten wie etwa dem Beethovenpark, dem Vis a Vis oder dem Provinopark bleibt Augsburg für Neubürger attraktiv. Die Stadt forciert den Wohnungsbau im Rahmen ihrer „Offen-sive Wohnraum“. Die Mieten dürften dabei weiterhin dynamisch mit etwa 4 Prozent jährlich steigen. Angesichts des im Vergleich zu München viel günstigeren Niveaus ist auch ein stärkerer Anstieg nicht ausgeschlossen.

Wohnen: Attraktive Wohnlage für Pendler aus München

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Kennzahlen zum Augsburger Immobilienmarkt

2015 2016 2017e 2018eWirtschaftliche Lage

Einwohner in Tausend / ggü. Vorjahr in % 283,2 / 1,8 286,7 / 1,2 289,1 / 0,9 291,0 / 0,6

BIP pro Kopf in Tausend Euro / ggü. Vorjahr in % 45.528 / 1,6 46.159 / 1,4 47.060 / 2,0 48.059 / 2,1

Verfügb. Einkommen pro Kopf in Euro monatlich / ggü. Vorjahr in % 1.444 / 2,3 1.469 / 1,7 1.494 / 1,7 1.518 / 1,6

Arbeitslosenquote in % 6,5 6,0 5,6 5,7

Einzelhandel

Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 115 / 4,5 115 / 0,0 115 / 0,0 115 / 0,0

Einzelhandelsfläche in Tausend m² / pro Kopf in m² 921 / 3,3 938 / 3,3 946 / 3,3 958 / 3,3

Büro

Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 12,2 / 1,7 12,5 / 2,5 12,7 / 1,6 12,9 / 1,6

Bürobeschäftigte in Tausend / ggü. Vorjahr in % 51,9 / 2,0 53,9 / 3,7 54,7 / 1,5 55,5 / 1,5

Bürofläche / Leerstandsquote in Tausend m² / in % 1.370 / 6,6 1.376 / 6,3 1.380 / 6,0 1.385 / 5,7

Wohnen

Miete Erstbezug Toplage in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 12,0 / 9,1 12,8 / 6,7 13,3 / 3,9 13,8 / 3,8

Miete Erstbezug Durchschnitt in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 9,5 / 8,0 10,5 / 10,5 11,0 / 4,3 11,4 / 4,4

Fertigstellungen auf 1.000 Einwohner 4,6 4,8

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

Einzelhandel in Augsburg

EINZELHANDEL SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER TOURISMUS: ÜBERNACHTUNGEN JE TAUSEND EINWOHNER

EINZELHANDELSFLÄCHE JE EINWOHNER IN QUADRATMETERN UMSATZ JE QUADRATMETER EINZELHANDELSFLÄCHE IN EURO

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

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Büroimmobilien in Augsburg

BÜRO SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

Wohnimmobilien in Augsburg

DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE QUADRATMETER SPITZENMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE QUADRATMETER

WOHNUNGSFERTIGSTELLUNGEN AUF 1.000 EINWOHNER WOHNUNGSBESTAND UND HAUSHALTE JEWEILS IN TAUSEND

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

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Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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AUTOS UND HIGHTECH – INGOLSTADT UND REGENSBURG

Immobilienstandort Ingolstadt

Mit fast 135.000 Einwohnern ist das 70 Kilometer nördlich von München gelegene Ingolstadt die fünftgrößte Stadt in Bayern. Während die Bevölkerung in vielen Groß-städten aber erst seit wenigen Jahren stärker zulegt, wächst die oberbayerische Stadt seit langer Zeit: Noch vor 30 Jahren wurden weniger als 100.000 Einwohner gezählt. Treiber des Aufschwungs ist die gute wirtschaftliche Entwicklung und die damit verbundene hohe Fachkräftenachfrage. So ist die Arbeitslosenquote trotz anhaltend starker Zuwanderung mit 3,1 Prozent (September 2017) die niedrigste unter den betrachten Oberzentren. Der Erfolg basiert in hohem Maße auf der Automobilindustrie, die hier mit dem Stammsitz von Audi und diversen Zulieferern vertreten ist. Ein wichtiger Sektor ist auch die – allmählich schrumpfende – Mineralölindustrie, die sich durch den Anschluss an die Transalpine Ölleitung (TAL), die das Ingolstädter Tanklager mit dem in Triest sowie dem dortigen Ölhafen verbindet, entwickelt hat. Weitere Standbeine sind der Einzelhandel mit der Unternehmensgruppe Media- Saturn, das Brauereigewerbe, das Klinikum und die Logistik, die von der guten Verkehrsanbindung über die Autobahn A9 profitiert. In der Nachbargemeinde Manching ist Airbus mit der Montage des Eurofighters vertreten. Als Wissenschafts-standort verfügt Ingolstadt über zwei Hochschulen und zusammen mehr als 6.000 Stu-denten. Die Zukunft der Automobilindustrie und der Wandel vom fertigungsintensiven Verbrennungsmotor zum vergleichsweise schlanken Elektroantrieb dürfte in den nächsten Jahren ein wichtiges Thema für Ingolstadt bleiben. Schließlich sind allein im Stammwerk von Audi 44.000 Mitarbeiter beschäftigt. Die Pläne für Audis Prestige-Projekt IN-Campus auf dem ehemaligen Bayernoil-Gelände liegen seit 2016 auf Eis.

EINWOHNERZAHL 2000 = 100 VERFÜGBARES EINKOMMEN MONATLICH PRO KOPF IN EURO

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Ingolstadt zählt zu den besonders dynamischen Wirtschaftsstandorten

Wie wird sich die weitere Entwicklung der Autoindustrie auf Ingolstadt auswirken?

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Gewerbeimmobilien in Ingolstadt

Der Ingolstädter Einzelhandel verfügt über eine relativ hohe Verkaufsfläche von fast 3,5 Quadratmetern je Einwohner. Wesentliche Ursachen sind das große Einzugs- gebiet von rund 450.000 Menschen sowie die überschaubare Konkurrenz durch die umliegenden Großstädte Augsburg, München und Regensburg, die mit 70 bis 80 Kilometern weit genug entfernt liegen. Zudem zieht die attraktive City mit vielen Sehenswürdigkeiten und einem breitgefächerten Warenangebot viele Käufer an; entsprechend hoch fällt die Zentralitätskennziffer mit einem Wert von fast 150 aus. Darüber hinaus profitiert der Einzelhandel von der sehr guten Beschäftigungslage und dem hohen Einkommensniveau. So erreicht auch die Kaufkraftkennziffer mit einem Wert von 113 einen hohen Wert. Die wachsende Einwohnerzahl vergrößert zudem beständig das Kundenpotenzial. Das Besucheraufkommen ist eher mittelmäßig aus-geprägt, was aber angesichts der insgesamt sehr günstigen Rahmenbedingungen nicht negativ ins Gewicht fällt.

Aber trotz der guten Vorgaben konnten die Mieten in der 1A-Lage Ludwigstraße – Bayerns erster Fußgängerzone – nicht dem steigenden Trend folgen, der den deut-schen Einzelhandel in den zurückliegenden Jahren ausgezeichnet hat. Tatsächlich bewegt sich die Spitzenmiete seit einem Vierteljahrhundert in einer Bandbreite von 80 bis 90 Euro je Quadratmeter. Der Grund ist vor allem eine größere Zahl an peripheren Einzelhandelsentwicklungen: Das sind unter anderem das Factory-Outlet Ingolstadt Village und das 2012 um weitere 10.000 auf fast 40.000 Quadratmeter Verkaufsfläche erweiterte Einkaufszentrum WestPark. Positiv auf die Kundenfrequenz in der Innenstadt könnte sich die erste bayerische Primark-Filiale auswirken. Deren Eröffnung in den ehemaligen CityArcaden ist allerdings von diesem auf das kommende Jahr verschoben worden. Ein weiteres Wachstum der peripheren Verkaufsflächen ist im Süden der Stadt im Weiherfeld vorgesehen. Hier wird unter anderem die Eröffnung einer IKEA-Filiale diskutiert. Wir gehen davon aus, dass die Spitzenmiete in Ingolstadt ihr aktuelles Niveau von 85 Euro je Quadratmeter erst einmal beibehalten wird.

Ingolstadt zählt mit 630.000 Quadratmetern Bürofläche neben Fürth zu den kleinen Büromärkten unter den bayerischen Oberzentren. Der Grund für die vergleichsweise geringe Bürofläche ist die hohe Bedeutung des verarbeitenden Gewerbes. Hier sind fast 40 Prozent der Beschäftigten tätig, mehr als doppelt so viel wie im Durchschnitt der bayerischen Oberzentren. In Städten mit hohem Dienstleistungsanteil wie München oder Würzburg ist der Anteil lediglich einstellig. Neben Klinikum, Hochschulen und öffentlicher Verwaltung werden die Büroflächen insbesondere für die kaufmännischen Bereiche der ansässigen Industrie benötigt. Allerdings ist die Bürofläche in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich stark ausgeweitet worden; vor allem für Audi wurden 2015 und 2016 größere Projekte fertiggestellt. Der Zuwachs um über 20 Prozent in den zurückliegenden zehn Jahren konnte aber nicht mit dem noch stärkeren Anstieg der Beschäftigung mithalten, sodass der ohnehin niedrige Anteil leer stehender Büroflächen seit 2006 von 3 auf inzwischen 2 Prozent gefallen ist.

Der gestiegene Büroflächenbedarf dürfte auch die angesichts der geringen Größe des Bürostandorts recht hohe Spitzenmiete von über 13 Euro je Quadratmeter verursachen. Der Büroflächenumsatz ist bedingt durch die Marktstruktur hohen Schwankungen unterworfen und reicht von etwa 5.000 bis zu 35.000 Quadratmetern im Jahr. Die bislang sehr positive Standortwicklung spricht für einen weiteren moderaten Mietanstieg bei fortgesetzt niedrigem Leerstand. Die Unsicherheit über die Zukunft im Automobilbereich dürfte sich aber dämpfend auswirken.

Handel: Periphere Shopping- Standorte machen der City die Kunden streitig

Büro: Die Unsicherheit in der Automobilindustrie könnte die bislang erfreuliche Entwicklung dieses eher kleinen Bürostandorts dämpfen

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Das anhaltend kräftige Bevölkerungswachstum in Ingolstadt sorgt für einen entsprechend hohen Wohnungsbedarf. Das führt zu einer seit vielen Jahren ausgeprägten Bautätigkeit – auch während der etwa zehnjährigen Flaute im deutschen Wohnungsbau nach der Jahrtausendwende. Aber auch in Ingolstadt haben sich die Bauaktivitäten seit 2011 weiter beschleunigt. 2016 ist die Zahl der Fertigstellungen je 1.000 Einwohner in den zweistelligen Bereich gestiegen, was in etwa dem doppelten Niveau der bayerischen Oberzentren entspricht. Und die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen erreichte im vergangenen Jahr mit über 2.000 Einheiten den höchsten Wert seit 1972. Trotz des aufgrund der durchgängig hohen Bautätigkeit vergleichsweise guten Wohnungsangebots sind Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien kräftig gestiegen. Während sich die Kaufpreise von 2006 bis 2016 gut verdoppelt haben, stieg die durchschnittliche Erstbezugsmiete um 60 Prozent auf 12,00 Euro je Quadratmeter. Im Spitzensegment des Marktes legte die Miete um 90 Prozent auf 15,50 Euro zu. Damit sind die Wohnungsmieten in Ingolstadt die höchsten unter den betrachteten bayerischen Oberzentren. Angesichts der zuletzt noch spürbar ausgeweiteten Neubauaktivitäten, der schon beschriebenen Unsicherheit für den die Ingolstädter Wirtschaft dominierenden Automotive-Sektor und des schon hohen Mietniveaus gehen wir davon aus, dass sich der Mietanstieg erst einmal verlangsamt. Sollte sich das Wachstum der Stadt weiter wie bisher fortsetzen, kann die Stadt auf Flächen zurückgreifen, die in der Vergangenheit militärisch genutzt wurden.

Wohnen: Die dynamische Stadtent-wicklung geht trotz ausgeprägter Neubauaktivitäten mit hohen Mieten einher

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Kennzahlen zum Ingolstädter Immobilienmarkt

2015 2016 2017e 2018eWirtschaftliche Lage

Einwohner in Tausend / ggü. Vorjahr in % 131,8 / 1,4 133,2 / 1,0 134,3 / 0,8 135,2 / 0,7

BIP pro Kopf in Tausend Euro / ggü. Vorjahr in % 61.072 / 2,6 62.401 / 2,2 63.899 / 2,4 65.522 / 2,5

Verfügb. Einkommen pro Kopf in Euro monatlich / ggü. Vorjahr in % 1.603 / 2,4 1.641 / 2,4 1.687 / 2,8 1.737 / 3,0

Arbeitslosenquote in % 3,3 3,1 3,0 3,1

Einzelhandel

Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 87 / -3,3 85 / -2,3 85 / 0,0 85 / 0,0

Einzelhandelsfläche in Tausend m² / pro Kopf in m² 451 / 3,4 454 / 3,4 456 / 3,4 456 / 3,4

Büro

Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 13,0 / 4,0 13,2 / 1,5 13,4 / 1,5 13,6 / 1,5

Bürobeschäftigte in Tausend / ggü. Vorjahr in % 33,8 / 1,6 34,7 / 2,7 35,4 / 1,9 35,8 / 1,1

Bürofläche / Leerstandsquote in Tausend m² / in % 597 / 2,5 630 / 2,1 637 / 2,0 643 / 2,0

Wohnen

Miete Erstbezug Toplage in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 14,0 / 9,4 15,5 / 10,7 15,8 / 1,9 16,1 / 1,9

Miete Erstbezug Durchschnitt in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 11,3 / 7,6 12,0 / 6,2 12,3 / 2,1 12,5 / 2,0

Fertigstellungen auf 1.000 Einwohner 9,2 11,1

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

Einzelhandel in Ingolstadt

EINZELHANDEL SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER TOURISMUS: ÜBERNACHTUNGEN JE TAUSEND EINWOHNER

EINZELHANDELSFLÄCHE JE EINWOHNER IN QUADRATMETERN UMSATZ JE QUADRATMETER EINZELHANDELSFLÄCHE IN EURO

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

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Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Büroimmobilien in Ingolstadt

BÜRO SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

Wohnimmobilien in Ingolstadt

DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE QUADRATMETER SPITZENMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE QUADRATMETER

WOHNUNGSFERTIGSTELLUNGEN AUF 1.000 EINWOHNER WOHNUNGSBESTAND UND HAUSHALTE JEWEILS IN TAUSEND

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016Wohnungsbestand in Tausend Haushalte in Tausend

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Immobilienstandort Regensburg

Regensburg ist mit 145.000 Einwohnern die viertgrößte Stadt des Bundeslandes Bayern und zugleich das bedeutendste Wirtschafts- und Verwaltungszentrum im östlichen Bayern. Die 2000 Jahre alte Stadt, deren Altstadtkern seit 2006 zum UNESCO Welterbe zählt, ist heute nicht nur ein beliebtes touristisches Ziel, sondern vor allem ein dynamischer Wirtschafts-, Industrie- und Wissenschaftsstandort. Die hohe Nachfrage nach Fachkräften und der starke Anstieg der Studentenzahl – plus 8.000 seit 2006 – auf über 31.000 haben für den prozentual stärksten Einwohner- zuwachs unter den bayerischen Oberzentren in den vergangenen zehn Jahren geführt. So wuchs die Einwohnerzahl von 2006 bis 2016 um 12 Prozent – rund 15.000 Menschen. Die Basis für den wirtschaftlichen Erfolg liefert die Vielzahl bedeutender Unternehmen, die vor allem in den Sektoren aus den Bereichen Maschinen- und Fahrzeugbau sowie der Elektronik tätig sind. Zu den wichtigsten Arbeitgebern zählen BMW, Continental, Infineon, Osram und Siemens. Verstärkt wurde der Aufschwung durch die in den 1960er Jahren gegründete Universität und zwei weitere Hochschulen. Die gute Zusammenarbeit von Wirtschaft und Wissen-schaft verhalf der Stadt zum HighTech-Standort mit Zukunftsbranchen wie Biotechnologie oder der Informations- und Kommunikationstechnik. Nicht unbedeu-tend ist auch die öffentliche Verwaltung als Arbeitgeber mit den Bildungseinrichtungen, dem Universitätsklinikum sowie dem Regierungspräsidium und der Kreisverwaltung. Unter dem Strich übersteigt die Zahl der Erwerbstätigen in Regensburg die der Einwohner. Die größten Arbeitgeber sind BMW mit 9.000 und Continental mit 7.000 Beschäftigten. Die Arbeitslosenquote lag im September 2017 bei niedrigen 3,2 Prozent. Wie Ingolstadt ist auch Regensburg ein wichtiger Automotive-Standort. Durch die breitere Diversifizierung der Wirtschaft würden sich Einschnitte in diesem Bereich hier aber weniger ausgeprägt auswirken.

EINWOHNERZAHL 2000 = 100 VERFÜGBARES EINKOMMEN MONATLICH PRO KOPF IN EURO

ERWERBSTÄTIGENZAHL 2000 = 100 ARBEITSLOSENQUOTE IN PROZENT

Quelle: BulwienGesa, Feri

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Die historische Stadt ist heute ein dynamisches Wirtschafts- und Wissenschaftszentrum im östlichen Bayern

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Gewerbeimmobilien in Regensburg

Die attraktive Stadt verfügt über ein großes Einzugsgebiet von rund 400.000 Men-schen, eine kräftig wachsende Einwohnerzahl und ein hohes Einkommensniveau. Zudem sind die nächstgelegenen bedeutenden Shopping-Standorte München und Nürnberg jeweils gut 120 Kilometer entfernt; entsprechend niedrig ist die regionale Wettbewerbsintensität im Einzelhandel. Das spiegelt insbesondere der hervorragende Wert für die Zentralität von 170 wider. Aber auch die Kaufkraftkennziffer weist mit über 110 einen für eine Studentenstadt hohen Wert auf. Zu diesen schon günstigen Voraussetzungen für den Regensburger Einzelhandel kommt noch ein hohes Besucheraufkommen: Mit über 7.000 Übernachtungen auf 1.000 Einwohner zählt Regensburg zu den deutschen Touristenmagneten. Und die Innenstadt kann mit einer sehr hohen Aufenthaltsqualität und einem attraktiven Mix aus Einzelhandel, Gastronomie, Antiquitätenhändlern und Galerien aufwarten.

Angesichts dieser guten Vorgaben konnte die Spitzenmiete zwar kräftig zulegen, sie weist mit nicht ganz 80 Euro je Quadratmeter aber kein allzu hohes Niveau auf. Ein wesentlicher Grund sind die außerhalb der City gelegenen Regensburg Arcaden, die mit ihrer 2002 erfolgten Eröffnung die Spitzenmiete spürbar auf 50 Euro je Quadratmeter gedrückt haben. Erst 2011 wies die Spitzenmiete wieder das bereits zur Jahrtausendwende erreichte Niveau auf. Dazu kommt mit dem Donau-Einkaufszent-rum noch ein zweites großes peripheres Shopping-Center: Das 1967 eröffnete und mehrfach erweiterte DEZ ist nach dem Vorbild einer US-Mall das erste geschlossene klimatisierte Einkaufszentrum in Europa. Daher kann es als Erfolg der attraktiven City und dem darauf aufbauenden Interesse der nationalen und internationalen Retailer angesehen werden, dass sich die Regensburger Einzelhandelsmieten in den letzten Jahren wieder ein gutes Stück erholen konnten. Nach diesem Anstieg gehen wir davon aus, dass die Spitzenmiete im Prognosezeitraum bis 2018 ihr aktuelles Niveau von 79 Euro je Quadratmeter beibehalten dürfte.

Der bedeutende Wirtschaftsstandort verfügt mit mehr als 1 Million Quadratmetern Bürofläche über einen für einen Industriestandort relativ großen Büromarkt. Der Markt profitiert von der Funktion der Stadt als regionalem Wirtschafts- und Verwaltungs- zentrum. Die Flächennachfrage ist aus Wissenschaft, Verwaltung, Dienstleistungen und den kaufmännischen Funktionen der Industrie breit aufgestellt. Von 2007 bis 2014 konnte die Spitzenmiete kräftig zulegen. Seitdem hält sie im Wesentlichen ihr Niveau von derzeit 11,50 Euro je Quadratmeter. Trotz der dynamischen Entwicklung des Standorts sind die Büromieten in Regenburg um etwa 1 Euro je Quadratmeter niedriger als der Durchschnitt der bayerischen Oberzentren. Dafür könnte die ausgeprägtere Büroflächennachfrage der öffentlichen Verwaltung verantwortlich sein. Außerdem ist die Leerstandsquote mit 5,5 Prozent im vergangenen Jahr leicht überdurchschnittlich. Durch Projektentwicklungen legt die Bürofläche alle zwei bis drei Jahre etwas stärker zu. Im Durchschnitt wächst sie jährlich um rund 15.000 Quadratmeter. Da die Zahl der Bürobeschäftigten schneller als die Bürofläche zulegt, konnte die Leerstandsquote im Jahr 2016 gegenüber dem bisherigen Höchst-wert von 9 Prozent aber deutlich sinken. Der jährliche Büroflächenumsatz bewegt sich in einer jährlichen Bandbreite von rund 20.000 bis 30.000 Quadratmeter. Angesichts der günstigen Standortentwicklung könnte die Spitzenmiete für Büroflächen bis 2018 um 1 bis 2 Prozent jährlich zulegen. Höhere Zuwächse dürften bedingt durch die Unsicherheit im wichtigen Automotive-Bereich schwer realisierbar sein.

Handel: Die attraktive City kann sich inzwischen gegen die beiden peripheren Shopping-Center behaupten

Büro: Regional bedeutsamer Büromarkt mit breiter Nachfrager-struktur

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Der von Fachkräften und Studenten bewirkte anhaltend kräftige Zuzug nach Regensburg hat wie in Ingolstadt zu einem seit vielen Jahren durchgängig relativ hohen Wohnungsbauvolumen geführt. Denn anders als in vielen deutschen Städten kam der Wohnungsbau auch nach der Jahrtausendwende nicht zum Erliegen. Aber trotz der schon recht hohen Neubauaktivitäten konnten die Fertigstellungszahlen in den zurückliegenden noch spürbar ausgeweitet werden. Zwischen 2014 und 2016 wurden im Durchschnitt 13 Wohneinheiten je 1.000 Einwohner fertiggestellt, etwa das Dreifache des bundesweiten Niveaus. Bedingt durch das relativ gute Wohnungs- angebot sind die Mieten trotz der hohen Wohnungsnachfrage sowie der ausgeprägten Kaufkraft mit einem Plus von 40 Prozent binnen zehn Jahren im Kreis der bayerischen Oberzentren – deren Plus lag bei fast 60 Prozent – etwas langsamer gestiegen. Zudem konnten die Mieten seit 2015 nur noch geringfügig zulegen. Auch in den kommenden Jahren dürfte der Wohnungsbau, für den eine ganze Reihe an Entwicklungsbieten zur Verfügung steht, ein vergleichsweise hohes Niveau aufweisen. Ein weiteres großes Baugebiet könnte in den kommenden Jahren auf dem Gelände der ehemaligen Prinz-Leopold-Kaserne entstehen. Vor diesem Hintergrund dürften die Wohnungsmieten trotz der hohen Nachfrage im Prognosezeitraum bis 2018 eher verhalten mit etwa 2 Prozent im Jahr steigen.

Wohnen: Regensburg kann auf den hohen Wohnbedarf dank bestehender Flächenreserven mit einem ausgeprägten Wohnungsbau reagieren

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Kennzahlen zum Regensburger Immobilienmarkt

2015 2016 2017e 2018eWirtschaftliche Lage

Einwohner in Tausend / ggü. Vorjahr in % 143,6 / 1,8 145,5 / 1,3 146,8 / 0,9 147,9 / 0,7

BIP pro Kopf in Tausend Euro / ggü. Vorjahr in % 81.851 / 2,6 84.026 / 2,7 86.927 / 3,5 90.072 / 3,6

Verfügb. Einkommen pro Kopf in Euro monatlich / ggü. Vorjahr in % 1.605 / 1,8 1.636 / 1,9 1.666 / 1,8 1.697 / 1,9

Arbeitslosenquote in % 4,2 3,7 3,4 3,5

Einzelhandel

Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 77 / 2,7 79 / 2,6 79 / 0,0 79 / 0,0

Einzelhandelsfläche in Tausend m² / pro Kopf in m² 725 / 5,1 732 / 5,0 738 / 5,0 748 / 5,1

Büro

Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 11,5 / 2,7 11,5 / 0,0 11,7 / 1,5 11,8 / 1,5

Bürobeschäftigte in Tausend / ggü. Vorjahr in % 40,7 / 3,6 42,6 / 4,5 43,3 / 1,6 43,9 / 1,5

Bürofläche / Leerstandsquote in Tausend m² / in % 1.029 / 5,8 1.036 / 5,5 1.042 / 5,2 1.050 / 4,8

Wohnen

Miete Erstbezug Toplage in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 13,0 / 4,0 13,3 / 2,3 13,6 / 2,3 13,9 / 2,2

Miete Erstbezug Durchschnitt in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 11,0 / 6,8 11,2 / 1,8 11,4 / 2,1 11,7 / 2,1

Fertigstellungen auf 1.000 Einwohner 19,0 8,8

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

Einzelhandel in Regensburg

EINZELHANDEL SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER TOURISMUS: ÜBERNACHTUNGEN JE TAUSEND EINWOHNER

EINZELHANDELSFLÄCHE JE EINWOHNER IN QUADRATMETERN UMSATZ JE QUADRATMETER EINZELHANDELSFLÄCHE IN EURO

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

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Büroimmobilien in Regensburg

BÜRO SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

Wohnimmobilien in Regensburg

DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE QUADRATMETER SPITZENMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE QUADRATMETER

WOHNUNGSFERTIGSTELLUNGEN AUF 1.000 EINWOHNER WOHNUNGSBESTAND UND HAUSHALTE JEWEILS IN TAUSEND

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

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Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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UNIVERSITÄTSSTADT WÜRZBURG

Immobilienstandort Würzburg

Würzburg ist mit 128.000 Einwohnern die sechstgrößte Stadt in Bayern. Sie „verlor“ durch den 2011 durchgeführten Zensus allerdings statistisch rund 9.500 Einwohner. Seitdem wächst die Bevölkerung aber wieder. Würzburg fungiert als Wirtschafts- und Verwaltungszentrum Unterfrankens. Während sich im einwohnermäßig deutlich kleineren Schweinfurt Industrie und verarbeitendes Gewerbe konzentrieren, wird die Würzburger Wirtschaft von Dienstleistungen dominiert, insbesondere in den Bereichen Bildung, Gesundheit und Handel. Weitere Standbeine sind Maschinenbau, Autozulieferung, Hochtechnologie und Weinbau. Die drei größten Arbeitgeber – die Universitätsklinik, die Universität selbst und die Stadtverwaltung – zählen aber zum öffentlichen Dienst. Der Tourismus ist mit über 7.000 Übernachtungen auf 1.000 Einwohner ebenfalls wichtig. Vor allem die von Balthasar Neumann geschaffene Residenz, die und zum UNESCO Welterbe zählt, ragt als eines der touristischen High-lights in Bayern heraus. Die Arbeitslosenquote liegt mit 3,9 Prozent (September 2017) auf einem niedrigen Niveau. Nach der Jahrtausendwende entwickelte sich die Beschäftigung etwas verhaltener, folgt aber seit rund zehn Jahren dem kräftig steigenden Trend der bayerischen Oberzentren. Die große Universität, die weiteren Hochschulen sowie die ansässigen Forschungseinrichtungen spielen eine herausragende Rolle für die Stadt, nicht nur als Arbeitgeber. Insgesamt 35.000 Studenten, davon 29.000 an der über 600 Jahre alten Universität, bedeuten eine hohe Nachfrage im Einzelhandel und am Wohnungsmarkt. Günstig für den Wirtschaftsstandort ist die gute Verkehrsanbindung über die Autobahnen A3, A7 und A81 und den ICE-Anschluss. Zudem sind mit Frankfurt und Nürnberg zwei Flughäfen gut erreichbar.

EINWOHNERZAHL 2000 = 100 VERFÜGBARES EINKOMMEN MONATLICH PRO KOPF IN EURO

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Würzburg ist das Zentrum Unterfrankens, wirtschaftlich dominieren Dienstleistungen

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Gewerbeimmobilien in Würzburg

Die attraktive Einkaufsstadt Würzburg ist als Einzelhandelsstandort in einem großen Umkreis praktisch konkurrenzlos. Daraus resultiert eine enorm hohe Zentralitätskenn-ziffer von 180. Die Kaufkraft in der Studentenstadt ist mit einer Kennzahl von 103 nicht allzu hoch, liegt aber zumindest noch leicht über dem bundesweiten Durchschnitt von 100. Zu den Käufern aus Stadt und Umland kommt noch eine Vielzahl an Touristen hinzu. Dabei ist das Angebot in der Innenstadt mit vielen Traditionsgeschäften breit gefächert und geht über den verbreiteten, weitgehend homogenen Retailer-Mix hinaus. Die Aufenthaltsqualität ist hoch. Zur absoluten Toplage zählen in der City der Kürschnerhof, die Schönbornstraße und der Dominikanerplatz. Das Angebot an Verkaufsflächen in der City ist allerdings knapp bemessen, sodass das Interesse der Retailer am Standort Würzburg nicht befriedigt werden kann.

Zudem ist die Fluktuation der Geschäfte gering. Und es existiert weder ein innerstädtisches noch ein peripheres Shopping-Center, das für zusätzliche Verkaufs-flächen sorgen könnte – das Outlet-Center Wertheim Village ist gut 40 Kilometer entfernt. So bleiben als Flächenerweiterungen in der City lediglich gelegentliche Projektentwicklungen wie etwa 2014 das Geschäftshaus Hof Emeringen. Auch die angedachten Verkaufsflächen auf dem Mozartareal wird es nicht geben; die Würzburger haben sich dagegen ausgesprochen. Und nach dem 2016 erfolgten Verkauf des früheren Postareals am Hauptbahnhof – die Würzburger Beethofen-gruppe hat es vom Shopping-Center-Betreiber Unibail-Rodamco übernommen – werden hier Wohnungen, Hotels und Büroflächen sowie Einzelhandel im Nahversorgungssegment entstehen. Unter dem Strich resultiert aus der Kombination des attraktiven Shopping-Standortes mit knappem Flächenangebot eine hohe Spitzenmiete von 130 Euro je Quadratmeter im vergangenen Jahr. Diese liegt nach einem kräftigen Anstieg heute auf dem Niveau deutlich größerer B-Standorte. Mit der erreichten Miethöhe und der derzeit geringen Bereitschaft im Handel, noch höhere Mieten zu zahlen, dürfte es auch in Würzburg im Wesentlichen bei der bestehenden Spitzenmiete bleiben.

Der Würzburger Büromarkt ist mit nicht ganz 1 Million Quadratmeter Büroflächen vor allem durch die Nachfrage der maßgeblichen öffentlichen Institutionen – Universität, Klinikum und Stadtverwaltung – geprägt. Daraus resultiert ein insgesamt ruhiges Marktgeschehen mit einem jährlichen Flächenumsatz von rund 10.000 Quadratme-tern. Das dürfte auch den eher gemächlichen Mietanstieg mit nicht ganz 25 Prozent binnen 10 Jahren erklären. Im Durchschnitt der bayerischen Oberzentren waren es rund 10 Prozentpunkte mehr. Auch die Spitzenmiete – 2016 waren es 11,50 Euro je Quadratmeter – ist etwas unterdurchschnittlich. Größere Büroprojekte werden praktisch ausschließlich nutzergetrieben entwickelt. Und obwohl die Bürofläche langsamer als die Zahl der Bürobeschäftigten zunimmt, konnte das Leerstandsniveau in den zurückliegenden Jahren nicht sinken. Die Leerstandsquote ist mit etwas mehr als 4 Prozent allerdings bereits relativ niedrig. Die Spitzenmiete dürfte im Prognose-zeitraum bis 2018 moderat um rund 1 Prozent jährlich steigen.

Handel: Herausragender und teurer Shopping-Standort im bayerischen Norden

Handel: Spitzenmiete liegt auf dem Niveau weitaus größerer Shopping-Standorte

Büro: Die Nachfrage wird von der öffentlichen Verwaltung dominiert

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Die attraktive Barockstadt ist als Wohnort gefragt. Allerdings ist der Platz für neuen Wohnraum in der Würzburger Kessellage gering. So wurden in der Vergangenheit re-gelmäßig lediglich 1 bis 2 Wohnungen je 1.000 Einwohner fertiggestellt. Die Aktivitäten haben seit 2012 aber angezogen. So konnten 2016 fast 900 Wohnungen – das sind fast 7 Einheiten auf 1.000 Einwohner – gebaut werden. Noch höher lag im vergange-nen Jahr die Zahl der Baugenehmigungen mit über 1.300 Wohnungen. Gebaut wird vor allem am Mönchberg auf dem Grundstück des ehemaligen US-Hospitals sowie auf dem geräumten Kasernengelände Leighton Barracks. Hier entsteht der neue Stadtteil Hubland. 2018 soll hier auf dem an das Wohngebiet angrenzenden Areal die Landes-gartenschau stattfinden. Und auf dem direkt am Bahnhof gelegenen Postareal sollen rund 400 Wohnungen gebaut werden. Mit dem ausgeweiteten Wohnungsangebot hat sich der zeitweise kräftige Anstieg der Wohnungsmieten abgeflacht. Im vergangenen Jahr lag die durchschnittliche Erstbezugsmiete bei 10,50 Euro je Quadratmeter; im Spitzensegment des Marktes sind es 12,80 Euro. Wir erwarten, dass die Würzburger Wohnungsmieten bis 2018 um etwa 2,0 bis 2,5 Prozent jährlich steigen. Wenn das ausgeweitete Wohnungsangebot aber den Zuzug nach Würzburg spürbar beleben sollte, könnte sich der Mietanstieg auch beschleunigen.

Wohnen: Der Wohnungsbau kommt auf Konversionsflächen in Schwung

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Kennzahlen zum Würzburger Immobilienmarkt

2015 2016 2017e 2018eWirtschaftliche Lage

Einwohner in Tausend / ggü. Vorjahr in % 124,9 / 0,5 128,5 / 2,9 128,9 / 0,3 129,2 / 0,2

BIP pro Kopf in Tausend Euro / ggü. Vorjahr in % 59.950 / 3,3 59.966 / 0,0 61.685 / 2,9 63.460 / 2,9

Verfügb. Einkommen pro Kopf in Euro monatlich / ggü. Vorjahr in % 1.630 / 2,8 1.661 / 1,9 1.687 / 1,6 1.713 / 1,5

Arbeitslosenquote in % 4,2 4,2 4,0 4,1

Einzelhandel

Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 128 / 2,4 130 / 1,6 130 / 0,0 131 / 1,0

Einzelhandelsfläche in Tausend m² / pro Kopf in m² 517 / 4,2 520 / 4,2 523 / 4,2 526 / 4,2

Büro

Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 11,5 / 4,5 11,5 / 0,0 11,6 / 1,0 11,7 / 1,0

Bürobeschäftigte in Tausend / ggü. Vorjahr in % 33,2 / 1,0 34,0 / 2,5 34,6 / 1,7 35,2 / 1,6

Bürofläche / Leerstandsquote in Tausend m² / in % 960 / 4,3 963 / 4,4 967 / 4,3 972 / 4,2

Wohnen

Miete Erstbezug Toplage in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 12,5 / 5,9 12,8 / 2,4 13,1 / 2,3 13,4 / 2,3

Miete Erstbezug Durchschnitt in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 10,0 / 2,0 10,5 / 5,0 10,8 / 2,4 11,0 / 2,3

Fertigstellungen auf 1.000 Einwohner 2,8 6,7

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

Einzelhandel in Würzburg

EINZELHANDEL SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER TOURISMUS: ÜBERNACHTUNGEN JE TAUSEND EINWOHNER

EINZELHANDELSFLÄCHE JE EINWOHNER IN QUADRATMETERN UMSATZ JE QUADRATMETER EINZELHANDELSFLÄCHE IN EURO

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

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2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018eWürzburg Städte ohne München Regional-12

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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016Würzburg Städte ohne München

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2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018eWürzburg Städte ohne München Regional-12

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Büroimmobilien in Würzburg

BÜRO SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

Wohnimmobilien in Würzburg

DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE QUADRATMETER SPITZENMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE QUADRATMETER

WOHNUNGSFERTIGSTELLUNGEN AUF 1.000 EINWOHNER WOHNUNGSBESTAND UND HAUSHALTE JEWEILS IN TAUSEND

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

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2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018eWürzburg Städte ohne München Regional-12

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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016Würzburg Städte ohne München Regional-12

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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016Wohnungsbestand in Tausend Haushalte in Tausend

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STANDORTE IM ÜBERBLICK

Strukturdaten (Daten 2016) Einwohnerzahl

in 1.000

Einwohnerzahlvon 2006 bis 2016

in %

BIPpro Kopf

in Euro

Arbeitslosen-quote

in %

Erwerbstätigenzahl von 2006 bis 2016

in %

Verfügbares Ein-kommen pro Kopf

in Euro

München 1.449 14,2 72.517 4,6 11,8 25.163

Nürnberg 507 6,0 53.926 6,6 8,8 22.342

Fürth 124 8,6 42.416 6,0 11,0 20.770

Erlangen 107 5,9 62.135 3,9 24,2 21.310

Augsburg 287 8,1 46.159 6,0 11,5 17.629

Ingolstadt 133 10,0 62.401 3,1 26,1 19.695

Regensburg 145 12,1 84.026 3,7 14,6 19.633

Würzburg 129 -4,8 59.966 4,2 15,7 19.928

Städte ohne München 1.432 6,5 56.381 5,2 13,9 20.236

Regional-12 4.839 7,4 50.396 7,7 11,3 19.896

Top-7 9.775 9,6 58.361 7,8 15,3 21.069

Regional-12 (Bundesweite Oberzentren): Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg Top-7 (Top-Standorte): Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart

Quelle: Feri, BulwienGesa

Handelsimmobilien Handelsfläche Daten 2016

Spitzenmiete in Euro pro m²

Veränderung Spitzen-miete in % ggü. Vorjahr Einzelhandelsumsatz

in 1000 m²

2006-2016 in %

je Einwoh-ner

in m² 2016 2017e 2018e 2016 2017e 2018e je m²

in Eurovon 2006 bis 2016

in %

München 2.084 26,8 1,4 345 345 345 1,5 0,0 0,0 4.467 38,0

Nürnberg 1.313 24,1 2,6 145 145 146 0,0 0,0 0,7 2.572 26,0

Fürth 357 29,4 2,9 40 40 40 0,0 0,0 0,0 2.940 27,1

Erlangen 311 29,4 2,9 75 75 75 0,0 0,0 0,0 4.230 27,1

Augsburg 938 14,9 3,3 115 115 115 0,0 0,0 0,0 1.800 24,1

Ingolstadt 454 10,8 3,4 85 85 85 -2,3 0,0 0,0 4.335 28,2

Regensburg 732 19,7 5,0 79 79 79 2,6 0,0 0,0 1.624 25,7

Würzburg 520 22,2 4,2 130 130 131 1,6 0,0 1,0 2.972 19,9

Städte ohne München 4.625 20,5 3,2 108,1 108,1 108,5 0,2 0,0 0,3 2.623 25,4

Regional-12 10.255 22,5 2,1 134,7 135,2 135,2 0,2 0,3 0,0 2.832 29,3

Top-7 16.661 22,1 1,7 297,5 298,4 298,5 1,8 0,3 0,0 3.726 35,0

Regional-12 (Oberzentren): Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg Top-7 (Top-Standorte): Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart

Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

Immobilienmarkt Bayern 2017 | 2018

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Büroimmobilien Büroflächenbestand Daten 2016 Spitzenmiete

in Euro pro m² Veränderung Spitzen-miete in % ggü. Vorjahr Leerstandsquote

in %

in 1000 m²

2006-2016 in %

je Bürobe-schäftig-ten in m²

2016 2017e 2018e 2016 2017e 2018e 2016 2017e 2018e

München 13.728 6,1 32,8 34,7 36,0 37,0 1,8 3,7 2,8 2,7 1,9 1,5

Nürnberg 3.604 8,2 30,3 13,8 14,1 14,3 2,2 2,2 1,4 6,1 5,8 5,6

Fürth 476 9,3 26,2 10,0 10,2 10,4 0,0 2,0 2,0 4,8 4,6 4,4

Erlangen 1.070 13,3 22,6 12,5 12,8 13,0 0,0 2,4 1,6 1,3 1,3 1,3

Augsburg 1.376 6,7 25,5 12,5 12,7 12,9 2,5 1,6 1,6 6,3 6,0 5,7

Ingolstadt 630 21,8 18,1 13,2 13,4 13,6 1,5 1,5 1,5 2,1 2,0 2,0

Regensburg 1.036 12,7 24,3 11,5 11,7 11,8 0,0 1,5 1,5 5,5 5,2 4,8

Würzburg 963 4,5 28,3 11,5 11,6 11,7 0,0 1,0 1,0 4,4 4,3 4,2

Städte ohne München 9.154 9,5 26,2 12,7 12,9 13,1 1,4 1,9 1,5 5,0 4,8 4,6

Regional-12 30.452 7,6 29,4 13,7 13,9 14,1 1,8 1,2 1,4 5,7 5,4 5,3

Top-7 79.463 6,6 33,9 28,0 28,7 29,5 4,9 2,8 2,6 5,1 4,5 4,2

Regional-12 (Oberzentren): Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg Top-7 (Top-Standorte): Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart

Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

Wohnimmobilien Entwicklung von 2006 bis 2016 in %

Miete Erstbezug Durchschnitt

in Euro pro m²

Miete Erstbezug Durchschnitt

in % ggü. Vorjahr

Miete Erstbezug Top-Lage

in Euro pro m²

Ein- wohner

Haus- halte

Wohnungs- bestand 2016 2017e 2018e 2016 2017e 2018e 2016 2017e 2018e

München 14,2 19,0 6,9 17,0 18,5 19,0 7,6 8,8 2,7 24,0 24,5 25,0

Nürnberg 6,0 9,0 4,7 11,2 11,5 11,9 12,0 3,0 2,9 14,5 14,9 15,4

Fürth 8,6 9,8 8,7 10,2 10,5 10,8 8,5 2,9 2,9 12,2 12,6 12,9

Erlangen 5,9 8,2 16,3 11,2 11,5 11,8 1,8 2,5 2,5 13,7 14,0 14,4

Augsburg 8,1 10,6 7,6 10,5 11,0 11,4 10,5 4,3 4,4 12,8 13,3 13,8

Ingolstadt 10,0 14,4 17,7 12,0 12,3 12,5 6,2 2,1 2,0 15,5 15,8 16,1

Regensburg 12,1 16,6 19,5 11,2 11,4 11,7 1,8 2,1 2,1 13,3 13,6 13,9

Würzburg -4,8 -1,9 10,6 10,5 10,8 11,0 5,0 2,4 2,3 12,8 13,1 13,4

Städte ohne München 6,5 9,4 9,6 11,0 11,3 11,6 8,3 3,0 3,0 13,7 14,1 14,5

Regional-12 7,4 10,0 3,4 10,4 10,7 10,9 6,2 2,8 2,3 13,3 13,6 14,0

Top-7 9,6 12,2 4,6 13,2 13,7 14,1 3,8 4,1 2,6 18,8 19,2 19,6

Regional-12 (Oberzentren): Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg Top-7 (Top-Standorte): Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart

Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research

Hinweis zu den verwendeten Spitzenmieten für Handel und Büro: Die von BulwienGesa übernommenen Werte repräsentieren einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietungen des Marktes, sodass die angegebene Spitzenmiete nicht der absoluten Top-Miete entspricht. Daher stellen höhere Mietangaben für die einzelnen Standorte, die teilweise in alternativen Marktberichten genannt werden, grundsätzlich auch keinen Widerspruch dar.

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DISCLAIMERHerausgeber dieses Dokuments ist die DG HYP – Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG, Hamburg

Dieses Dokument dient ausschließlich Informationszwecken. Dieses Dokument ist durch die DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank („DZ BANK”) erstellt und zur Ver-teilung in der Bundesrepublik Deutschland bestimmt. Dieses Dokument richtet sich nicht an Personen mit Wohn- und / oder Gesellschaftssitz und / oder Niederlassungen im Aus-land, vor allem in den Vereinigten Staaten von Amerika, Kanada, Großbritannien oder Japan. Dieses Dokument darf im Ausland nur in Einklang mit den dort geltenden Rechtsvor-schriften verteilt werden, und Personen, die in den Besitz dieser Informationen und Materialien gelangen, haben sich über die dort geltenden Rechtsvorschriften zu informieren und diese zu befolgen. Dieses Dokument stellt weder ein öffentliches Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Erwerb von Wertpapieren oder Finanzinstrumenten dar. Die DZ BANK ist insbesondere nicht als Anlageberater oder aufgrund einer Vermögensbetreuungspfl icht tätig. Dieses Dokument ist keine Finanzanalyse. Alle hierin enthaltenen Bewer-tungen, Stellungnahmen oder Erklärungen sind diejenigen des Verfassers des Dokuments und stimmen nicht notwendigerweise mit denen dritter Parteien überein. Die DZ BANK hat die In-formationen, auf die sich das Dokument stützt, aus als zuverlässig erachteten Quellen übernommen, ohne jedoch alle diese Informationen selbst zu verifi zieren. Dementsprechend gibt dieDZ BANK keine Gewährleistungen oder Zusicherungen hinsichtlich der Genauigkeit, Vollständigkeit oder Richtigkeit der hierin enthaltenen Informationen oder Meinungen ab. Die DZ BANK übernimmt keine Haftung für unmittelbare oder mittelbare Schäden, die durch die Verteilung und / oder Verwendung dieses Dokuments verursacht werden und/oder mit der Verteilung und/oder Verwendung dieses Dokuments im Zusammenhang stehen. Eine Investitionsentscheidung bezüglich irgendwelcher Wertpapiere oder sonstiger Finanzinstrumente sollte auf der Grundlage eines Beratungsgespräches sowie Prospekts oder Informationsmemorandums erfolgen und auf keinen Fall auf der Grundlage dieses Dokuments. Unsere Empfehlungen können je nach den speziellen Anlagezielen, dem Anlagehorizont oder der individuellen Vermögenslage für einzelne Anleger nicht oder nur bedingt geeignet sein. Da Trading-Empfehlungen stark auf kurzfristigen technischen Aspekten basieren, können sie auch im Widerspruch zu anderen Aussagen mit Empfehlungscharakter der DZ BANK stehen. Die Empfehlungen und Meinungen entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Erstellung des Dokuments. Sie können aufgrund künftiger Entwicklungen überholt sein, ohne dass das Dokument geändert wurde.

Zuständige Aufsichtsbehörde

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, Lurgiallee 12, 60439 Frankfurt am Main, Germany

IMPRESSUMHerausgeber: DG HYP – Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG, Rosenstraße 2, 20095 Hamburg

Vorstand: Dr. Georg Reutter (Vorsitzender), Manfred Salber

Autoren:

Verantwortlich: Stefan Bielmeier, Bereichsleiter Research und Volkswirtschaft

Verfasser: Thorsten Lange, CIIA/CEFA, Analyst

Alle DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am Main 2017

Nachdruck und Vervielfältigung nur mit Genehmigung der DG HYP

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ANSPRECHPARTNER DG HYPDeutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG 20095 Hamburg Rosenstraße 2 Postfach 10 14 4620009 Hamburg Telefon (0 40) 33 34-0Telefax (0 40) 33 34-11 11Internet: www.dghyp.de

ANSPRECHPARTNER VR WERTVR WERT Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH20095 HamburgRosenstraße 2 Telefon (0 40) 33 34-26 88Telefax (0 40) 33 34-11 77Internet: www.vrwert.de

Immobilienzentrum MünchenTürkenstraße 1680333 MünchenTelefon (0 89) 51 26 76-10Telefax (0 89) 51 26 76-30

Dr. René BeckertLeiter Immobilienzentrum MünchenTelefon (0 89) 51 26 [email protected]

Angelika BäumelAssistenzTelefon (0 89) 51 26 [email protected]

Cornelia RiwanVertriebsassistenzTelefon (0 89) 51 26 [email protected]

Joachim EberlVertriebsdirektor Volksbanken RaiffeisenbankenTelefon (0 94 62) 91 05 [email protected]

Andrea FleischRegionaldirektorin Telefon (0 89) 51 26 [email protected]

Maik NeubertRegionaldirektor Telefon (0 89) 51 26 [email protected]

Reiner SchaubergerRegionaldirektor Telefon (0 89) 51 26 [email protected]

Johann SeidlRegionaldirektor Telefon (0 89) 51 26 [email protected]

Richard StöcklRegionaldirektor Telefon (0 89) 51 26 [email protected]

Herbert PirnerRegionaldirektorRegionalbüro NürnbergAm Tullnaupark 490402 NürnbergTelefon (09 11) 94 00 98 16Telefax (0 40) 33 34-782-47 11 [email protected]

Standort MünchenTürkenstraße 1680333 MünchenTelefon (0 89) 24 41 09 49-0Telefax (0 89) 24 41 09 49-99

Burkhard Munzel FRICSDipl. IngenieurImmobiliengutachter CIS HypZert (F/M)Telefon (0 89) 24 41 09 [email protected]

Elfi e WiedmannAssistenz der GeschäftsleitungTelefon (0 89) 24 41 09 [email protected]

Senta Funk MRICS Dipl.-Immobilienökonomin (ADI) Immobiliengutachterin CIS HypZert (F) Telefon (0 89) 24 41 09 [email protected]

Klaus RagerImmobiliengutachter CIS HypZert (F)Telefon (0 89) 24 41 09 [email protected]

Katja ThimmDipl. Ingenieurin (FH)Immobiliengutachterin CIS HypZert (F/M)Telefon (0 89) 24 41 09 [email protected]

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DG HYPDeutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG

Rosenstraße 2 | 20095 HamburgTel.: (0 40) 33 34-0 | Fax: (0 40) 33 34-11 11

www.dghyp.de Stan

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