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Immobilienmärkte auf einen Blick Dieses Dokument ist vertraulich. ©2018

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IMMOBILIENMÄRKTE AUF EINEN BLICK

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Immobilienmärkte auf einen Blick

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Inhaltsverzeichnis 1.0. Schweiz .......................................................................................................................................................... 5

1.1. Allgemeine Marktinformationen ................................................................................................................ 5

1.2. Wohn-Investmentmarkt ............................................................................................................................. 6

1.2.1. Kauf/Verkauf ....................................................................................................................................... 6 1.2.2. Vermietung .......................................................................................................................................... 7

1.3. Büro-Investmentmarkt ............................................................................................................................... 8

1.3.1. Kauf/Verkauf ....................................................................................................................................... 8 1.3.2. Vermietung .......................................................................................................................................... 9

1.4. Retail-Investmentmarkt ............................................................................................................................ 11

1.4.1. Kauf/Verkauf ..................................................................................................................................... 11 1.4.2. Vermietung ........................................................................................................................................ 12

1.5. Hotel-Investmentmarkt ............................................................................................................................ 12

1.5.1. Kauf/Verkauf ..................................................................................................................................... 12 1.5.2. Betrieb ............................................................................................................................................... 12

1.6. Übrige Investmentmärkte ......................................................................................................................... 12

2.0. Deutschland ................................................................................................................................................. 14

2.1. Allgemeine Marktinformationen .............................................................................................................. 14

2.2. Wohn-Investmentmarkt ........................................................................................................................... 15


2.3. Büro-Investmentmarkt ............................................................................................................................. 18







3.0. Österreich .................................................................................................................................................... 32











4.0. Grossbritannien / London ............................................................................................................................ 39



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5.0. Niederlande ................................................................................................................................................. 44











6.0. Italien .......................................................................................................................................................... 49











7.0. Griechenland ............................................................................................................................................... 56



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8.0. Weitere Infos zum Thema / Quellen ............................................................................................................ 59

8.1. Nützliche Links .......................................................................................................................................... 59

9.0. Glossar ......................................................................................................................................................... 59 10.0. Kontakt ...................................................................................................................................................... 60 11.0. Disclaimer .................................................................................................................................................. 60

1.0. Schweiz 1.1. Allgemeine Marktinformationen


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1.0. Schweiz 1.1. Allgemeine Marktinformationen

Hypothekarzinsen sind im 1. Quartal spürbar gestiegen1 Die Zinsen für Festhypotheken haben im ersten Quartal 2018 zugelegt. Mitte Februar erreichten die Zinsen für mittlere und lange Laufzeiten sogar ein Zweijahreshoch. Als Folge der allgemeinen Erwartung eines weiteren Zinsanstiegs hat die Nachfrage nach langen Laufzeiten angezogen und liegt wieder auf Vorjahresniveau. Das zeigt das aktuelle Hypobarometer von comparis.ch. Die Richtzinsen für zehnjährige Festhypotheken sind im vergangenen Quartal um 13 Basispunkte gestiegen: Per Ende März lagen sie bei 1.58 Prozent. Bemerkenswert ist besonders der markante Anstieg von Anfang Jahr bis Mitte Februar. Dieser gipfelte in einem Zweijahreshoch. Ebenfalls zugelegt haben die Zinsen für fünfjährige Festhypotheken. Per Quartalsende notierten sie bei 1.16 Prozent. Keine Bewegung war hingegen bei den kurzfristigen Laufzeiten zu verzeichnen. Deren Zinsen liegen unverändert bei 0.96 Prozent. Die Zeiten historisch tiefer Zinsen könnten sich bald dem Ende zuneigen. Dafür spricht unter anderem, dass die Europäische Zentralbank die Option einer erneuten Ausweitung der Anleihekäufe Anfang März aus ihrem Ausblick gestrichen hat. Darüber hinaus haben auch die Renditen von Staatsanleihen jüngst an Boden gewonnen. Diese bewegen sich grundsätzlich in die gleiche Richtung wie die Zinsen für Festhypotheken. Die Frage ist nur, in welchem Ausmass die Richtzinsen für Festhypotheken nachziehen werden. «Die Hypothekaranbieter werden sich aufgrund des intensiven Wettbewerbs scheuen, die Hypothekarzinsen vorschnell nach oben anzupassen», so die Einschätzung von Dominik Weber, Banken-Experte beim Online-Vergleichsportal comparis.ch. Zudem gibt es Indikatoren, die eher in die entgegengesetzte Richtung deuten: Vor allem die amerikanische Handelspolitik sowie die schwierige Lage in Italien könnten den Zinsanstieg dämpfen. Ein markanter Anstieg der Hypozinsen ist laut Weber sowieso erst mit einer Anpassung des Zielbands durch die SNB zu erwarten. Wann die SNB die Zinsen anheben wird, ist unter Experten umstritten. «Letztlich hängt der Zinsentscheid der SNB wesentlich von der geldpolitischen Weichenstellung der EZB ab», so Weber. Die SNB könnte aber durchaus schon früher agieren, als es der Markt erwartet. So könnten sich etwa die beiden Schweizer Grossbanken UBS und Credit Suisse vorstellen, dass die SNB die Zinsen bereits Ende Jahr bzw. im ersten Quartal 2019 anheben wird. Festhypotheken sind das mit Abstand beliebteste Hypothekarmodell in der Schweiz. Vor allem solche mit langen Laufzeiten erfreuen sich grosser Beliebtheit. Zu Jahresende wurden noch rund 79 Prozent der Festhypotheken mit langen Laufzeiten nachgefragt. Inzwischen hat sich deren Anteil an der Nachfrage auf rund 83 Prozent erhöht. Der Anteil der Hypotheken mit langen Laufzeiten liegt damit wieder auf dem Niveau des Vorjahresquartals, nachdem er im Verlaufe von 2017 zugunsten der mittleren Laufzeiten verloren hatte. «Die Hypothekarnehmer in der Schweiz schätzen Planungs- und Budgetsicherheit. Ein Grossteil bevorzugt es daher, die derzeit tiefen Zinsen auf lange Frist zu fixieren», so Weber. In den Augen der meisten Eigenheimbesitzer dürfte ein noch tieferes Zinsniveau unwahrscheinlich sein. Deshalb seien kurze und mittlere Laufzeiten im Moment weniger gefragt. So hatten mittlere Laufzeiten im ersten Quartal einen Rückgang von 18.5 auf 13.1 Prozent zu verzeichnen. Der Anteil kurzer Laufzeiten hat sich auf tiefem Niveau leicht erhöht – von 3.0 auf 4.0 Prozent.

1 Moneycab.com, Online-Artikel vom 11.04.2018 auf www.moneycab.com

https://www.moneycab.com/2018/04/11/hypothekarzinsen-haben-im-1-quartal-spuerbar-angezogen/

1.0. Schweiz 1.2. Wohn-Investmentmarkt


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1.2. Wohn-Investmentmarkt

1.2.1. Kauf/Verkauf

Revival des Einfamilienhauses?2 2017 in der Schweiz erneut stark nachgefragt. Sowohl schweizweit als auch in den einzelnen Regionen lässt sich eine mehrheitlich stabile bis steigende Nachfrage nach Einfamilienhäusern ausmachen, wie aus der Online Home Market Analysis (OHMA) hervorgeht. Im abgelaufenen Jahr 2017 wurden schweizweit 31’304 ausgeschriebene Einfamilienhäuser bei einer durchschnittlichen Insertionsdauer von 95 Tagen registriert. Die um gut 8’000 Einheiten gestiegene Häuserzahl bei den Angeboten und die um neun Tage zurückgegangene Dauer bei der Insertionsdauer zeugen für Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Institutes an der Hochschule für Wirtschaft Zürich (HWZ), von einer steigenden Nachfrage am Schweizer Einfamilienhausmarkt: «Das Reihenhaus steht vor einem Revival.» Sowohl landesweit als auch in den einzelnen Regionen und Kantonen lasse sich eine mehrheitlich stabile bis steigende Nachfrage nach Einfamilienhäusern ausmachen. Überall – mit Ausnahme der Innerschweiz, wo die Zahl lediglich stagnierte – konnten Verkäufer eines Einfamilienhauses ihr Objekt im Durchschnitt schneller an den Mann (oder die Frau) bringen. Die Liste führt die Grossregion Zürich an, wo die Insertionsdauer durchschnittlich 53 Tage dauert, gesamthaft also nicht einmal zwei Monate, und damit noch einmal einen Tag (2016: 54 Tage) kürzer als in der Erhebung des Vorjahres. Etwas länger dauert es in der Ostschweiz, wo im letzten Jahr im Schnitt 64 (77) Tage benötigt wurden. Auf den Plätzen folgen das Espace Mittelland mit 78 (83), die Nordwestschweiz mit 75 (81) sowie die Innerschweiz mit stabilen 91 Tagen. Werte über 100 Tage, also mehr als drei Monate, weisen hingegen die Grossregion Genf mit 104 (116), das Wallis mit 105 (108) und das Tessin mit 123 (127) Tagen auf. Doch gerade die so scheinbar gemütliche «Sonnenstube der Schweiz» überrascht mit einem besonderen Effekt: Während die meisten Regionen die These von «je teurer, desto länger» belegen, fällt das Tessin gerade hier aus dem Rahmen: Die teuersten Objekte mit mehr als 2.5 Millionen Verkaufswert gehen deutlich schneller in neue Hände als günstigere Einfamilienhäuser. Im Topsegment inseriert der Verkäufer im Durchschnitt nur 93 Tage, während alle anderen Preiskategorien in dem Südkanton durchweg mehr als vier Monate angeboten werden. «In der Region Tessin haben die Insertionszeiten abgenommen, obwohl weit mehr Häuser angeboten wurden», stellt Ilg fest. Dies lasse dort auf eine deutlich gestiegene Nachfrage nach Einfamilienhäusern schliesse, was möglicherweise auf die Eröffnung des Gotthard-Basistunnel im Jahr 2016 zurückzuführen sei. Die deutliche Verkürzung der Fahrtzeit um 30 bis 40 Minuten auf nur noch gut zwei Stunden (beispielsweise für die Strecke Zürich-Lugano) mache sich hier wohl langsam bemerkbar, so Ilg. Ein steigendes Interesse könne man aber auch in der Ostschweiz, in der Region Genf und in der Nordwestschweiz feststellen. Dagegen zeigten sich die Regionen Wallis, Espace Mittelland und Zürich im Vergleich zum Jahr 2016 unverändert. Einzige Ausnahme hierbei sei die Innerschweiz, wo die Nachfrage leicht abgenommen habe. Ilgs Zwischenfazit: «Noch vor wenigen Jahren wurde das Einfamilienhaus als Auslaufmodell bezeichnet. Eigentumswohnungen wurden als Wohneigentum der Zukunft prognostiziert. Das Gegenteil ist eingetreten. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat abgenommen. » Mit durchschnittlichen 103 Insertionstagen dauert es bei einer Eigentumswohnung im Vergleich zu einem Einfamilienhaus auch deutlich länger, bis ein Verkauft getätigt ist. Für Ilg ein Beleg für die steigende Beliebtheit des Schweizer Einfamilienhauses – «trotz angestiegener Preise und höherer Hürden bei der Finanzierung». Für diese Entwicklung sieht Ilg unterschiedliche Gründe: «Faktoren wie räumliche Distanz zu den Nachbarn sowie ein eigener Garten für die Kinder sind für Eigenheimkäufer in einer zunehmend verdichteten Schweiz immer wichtiger. Zudem setzt sich vermehrt die Ansicht durch, dass man durch den Kauf von stetig knapper werdendem Bauland langfristig nicht viel falsch machen kann.» Gemeint ist hiermit die erwartete Preissteigerung von Bauland als knappem Gut in der Schweiz. Blickt man auf die erhobenen Angebotspreise für Einfamilienhäuser im letzten Jahr, zeigen sich markante Unterschiede zwischen den Regionen: In den suburbanen Gemeinden der Region Bern und der Ostschweiz werden Häuser im Schnitt für rund 5’400 bzw. 5’500 Franken pro Quadratmeter Nettowohnfläche angeboten. In den suburbanen Gemeinden der Region Genf hingegen wird mit 10’200 Franken knapp das Doppelte verlangt. Agglomerationsgemeinden der Region Zürich liegen im landesweiten Vergleich mit 8’600 Franken auf dem dritten Rang, nach der Innerschweiz mit im Schnitt 8’700 Franken. Schweizweit gilt: Kleine Einfamilienhäuser mit fünfeinhalb und weniger Zimmern und einem Angebotspreis von weniger als eine Million Franken müssen mit nur 58 Tagen durchschnittlich am wenigsten lang ausgeschrieben werden, um einen neuen Eigentümer zu finden.

2 Der Schweizer Immobilienbrief Nr. 258

1.0. Schweiz 1.2. Wohn-Investmentmarkt


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1.2.2. Vermietung

Noch mehr Tempo im Mietwohnungsbau – der Druck auf die Mieten nimmt zu3 Die Überproduktion bei Mietwohnungen in der Schweiz hält an. Laut neusten Daten könnten im laufenden Jahr sogar noch mehr Mietwohnungen gebaut werden als bisher. An städtischen Lagen wird Stockwerkeigentum teilweise fast verdrängt. Seit etwa sechs Jahren werden in der Schweiz mehr Wohnungen gebaut als zusätzlich nachgefragt. Das war zunächst eine willkommene Entwicklung, denn mit einer Leerstandsquote von unter einem Prozent war der Wohnungsmarkt ausgetrocknet. Inzwischen hat sich die Situation jedoch gewandelt. Seit 2016 herrscht gemäss einer Studie von Meta-Sys und der ZHAW im schweizweiten Mittel keine Knappheit mehr. Bei der letzten offiziellen Zählung vom Juni 2017 standen mehr als 64’000 Wohnungen leer, die Leerstandsquote betrug bereits 1.45%. Die Marktmieten sind, ebenfalls seit 2016, am Sinken. Zeit also für die Bau- und Immobilienbranche, beim Wohnungsbau den Fuss vom Gaspedal zu nehmen, würde man meinen. Aber nein: Noch immer wird in hohem Tempo weitergebaut, wie das neuste Immo-Monitoring von Wüest Partner (WP) zeigt. Insgesamt könnten laut dem Beratungs-unternehmen im laufenden Jahr mehr als 51’000 neue Wohneinheiten erstellt werden. Zum Vergleich: Die Zahl der Haushalte in der Schweiz nahm im vergangenen Jahr um 44’000 zu, 2018 dürften es angesichts der rückläufigen Zuwanderung eher weniger sein. Nochmals einige tausend leere Wohnung mehr sind somit programmiert. Betroffen vom Bauboom sind in erster Linie Mietwohnungen. Laut WP wurden in der zweiten Jahreshälfte 2017 so viele Baugesuche eingereicht, dass 3.7% mehr Mietwohnungen gebaut werden könnten als in der Vorjahresperiode. Es kommt also sogar noch zu einer Beschleunigung, und dies, obschon bei den Mietwohnungen die Überversorgung besonders ausgeprägt ist. 52’700 der 64’300 leeren Wohnungen – knapp 82% – sind zur Miete ausgeschrieben. Der Grund ist der grosse Anlagedruck, unter dem Versicherungen oder Pensionskassen angesichts der anhaltenden Negativzinsen leiden. Die institutionellen Investoren müssen ihr Geld anlegen, und Immobilien liefern punkto Rendite-Risiko-Verhältnis weiterhin gute Werte. Im letzten Jahr betrugen die Netto-Cashflow-Renditen von Wohnobjekten laut WP immer noch 3.6%, was angesichts der Renditen von zehnjährigen Bundesobligationen nahe null doch beträchtlich ist. Auch wenn ein erhöhter Leerstand die Einnahmen leicht drückt, bleiben Immobilienanlagen vergleichsweise attraktiv. Dies zumindest, wenn der Kaufpreis der Liegenschaften langfristig gesichert werden kann – was bisher auch meist erreicht wurde. Der starke Anlagedruck bei den Institutionellen führt nicht nur dazu, dass viele Mietwohnungen gebaut werden. Die hohen Preise, die sie für Wohnliegenschaften zahlen (bzw. die niedrigen Renditen, die sie in Kauf nehmen), sind mit ein Grund, weshalb weniger Stockwerkeigentum gebaut wird, obschon die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ausser im Luxusbereich durchaus noch vorhanden ist. Denn während früher Stockwerkeigentum für Entwickler klar die lukrativste Variante war, ist dies heute nicht mehr unbedingt der Fall. Laut Christoph Caviezel, dem CEO von Mobimo, kann es durchaus sein, dass ein institutioneller Investor für eine Liegenschaft gleich viel zahlt, wie man mit dem Verkauf von Stockwerkeigentum lösen könnte. Und wenn man als Entwickler dann wählen kann zwischen dem aufwendigen und riskanteren Weg über den Verkauf von Einzelwohnungen und dem Verkauf als Ganzes, ist der Entscheid klar. Bei der Überbauung auf dem Labitzke-Areal war laut Caviezel genau dies der Fall: Mobimo hatte ursprünglich geplant, einen der beiden Wohntürme im Stockwerkeigentum zu erstellen. Als sich jedoch zeigte, dass ein

3 Neue Zürcher Zeitung, Online-Artikel vom 24.04.2018 auf www.nzz.ch

https://www.nzz.ch/wirtschaft/noch-mehr-tempo-im-mietwohnungsbau-ld.1379817?mktcid=nled&mktcval=107&kid=_2018-4-24

1.0. Schweiz 1.3. Büro-Investmentmarkt


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Verkauf der Liegenschaft als Ganzes gleich viel einbringt, verkaufte man den Turm an einen Investor, im konkreten Fall an die Allianz. Es werden also grundsätzlich zu viele Wohnungen gebaut, das ist unbestritten. Aber wird wenigstens das gebaut, was nachgefragt wird? Gewisse Zweifel sind angebracht. Allein die Tatsache, dass mehr als 10’000 der leerstehenden Wohneinheiten nicht älter als zwei Jahre sind und die Leerstandsquote im Neubau damit rund 10% beträgt, lässt darauf schliessen, dass die neuen Wohnungen nicht so begehrt sind, dass sie neben jenen, die unbedingt eine Wohnung brauchen, auch noch haufenweise Mieter anziehen, die ihre ältere Wohnung gegen eine neue tauschen wollen. Das hat zum Teil preisliche Gründe. Zum einen macht das Mietrecht bzw. die Preisdifferenz zwischen den Angebotsmieten auf dem freien Markt und den Mietpreisen bei bestehenden Verträgen das Umziehen generell unattraktiv. Neu erstellte Objekte sind aber abgesehen vom besseren Standard und Zustand auch deshalb teurer, weil die Baulandpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Laut WP sind für Neubauwohnungen an gleicher Mikrolage und mit gleicher Grösse im Schweizer Schnitt 580 Fr. mehr zu zahlen als etwa für Objekte im Alter von 35 Jahren. In den beiden Mieterhochburgen Genf und Zürich kann die Differenz der monatlichen Nettomiete zwischen einem Alt- und einem Neubauobjekt gar über 1’500 Fr. betragen. Es geht aber nicht nur um den Preis. Die neuen Wohnungen stehen auch teilweise am falschen Ort, oder sie entsprechen von der Grösse her nicht der Nachfrage. Was die Lage anbelangt, untersucht WP regelmässig, wo die leeren Wohnungen stehen. Die Immobilienexperten kommen zu dem ernüchternden Schluss, dass die regionalen Unterschiede bei den Leerständen zunehmen. Es wird also teilweise dort gebaut, wo bereits relativ hohe Leerstände zu verzeichnen sind – was mit der Verfügbarkeit von Bauland zusammenhängt. Um ein Extrembeispiel zu nennen: Die Zahl der Neubaubewilligungen im Oberaargau hat zwischen 2015 und 2017 stark zugenommen, obschon dort die Leerstandsquote bereits bei über 10% liegt. Aber nicht nur punkto Lage, sondern auch mit Blick auf die Grösse der angebotenen Wohnungen kommen Zweifel auf, ob das Angebot optimal auf die Nachfrage abgestimmt ist. Zu den Skeptikern gehört Fredy Hasenmaile, Immobilienökonom bei der Credit Suisse. Laut Hasenmaile sind die Investoren zwar aufgrund des allgemein bekannten Trends zu kleineren Haushalten dazu übergegangen, kleinere Wohnungen zu erstellen. Aber der Kurswechsel sei nicht konsequent genug. Statt wie früher mehrheitlich Drei- und Vier-Zimmer-Wohnungen zu bauen, würden jetzt einfach fast nur noch Drei-Zimmer-Wohnungen gebaut, in der Hoffnung, die Wohnungsgrösse sei ein guter Kompromiss, indem sie sowohl die Bedürfnisse von Mehrpersonenhaushalten erfülle wie auch diejenigen von Kleinhaushalten. Abgesehen davon, dass man argumentieren kann, dass Drei-Zimmer-Wohnungen zwar die Bedürfnisse unterschiedlicher Nachfragergruppen befriedigen mögen, aber keine davon optimal (für eine Familie zu klein und für ein Paar schon wieder etwas gross), stellt sich laut Hasenmaile das Problem des Herdentriebs. Bereits 2016 wies die Drei-Zimmer-Wohnung von allen Wohnungsgrössen die höchste Leerstandsziffer auf, und im letzten Jahr ist die Leerstandsquote weiter auf 1.76% gestiegen. Von den Wohnungen mit zwei Zimmern oder solchen mit fünf oder mehr Zimmern stehen nicht halb so viele leer, bei den Ein-Zimmer-Wohnungen sind es sogar noch weniger. Eine Umkehr dieses Trends ist laut Hasenmaile nicht in Sicht. Eine Stichprobe bei rund 3’000 im Bau befindlichen Mietwohnungen habe zutage gefördert, dass der Anteil der Drei-Zimmer-Wohnungen mit 39% noch höher sei als bei den kürzlich fertiggestellten Objekten. Aufgrund der skizzierten Entwicklungen sind sich die Immobilienfachleute einig, dass die Marktmieten in der Schweiz weiter sinken werden. WP rechnet 2018 mit einem Rückgang um 1.2%, nach einem Minus von 1.4 bzw. 1.5% in den vergangenen beiden Jahren. Die UBS ging in ihrer letzten Immobilienmarkt-Studie sogar davon aus, dass die Marktmieten in den nächsten drei Jahren um mehr als 10% fallen werden. Das heisst allerdings nicht, dass es nicht weiterhin Orte gibt, in denen Wohnraum knapp bleibt, wie beispielsweise in Genf, Zürich, Basel oder Zug. Mit niedrigeren Mieten ist in diesen Städten nicht zu rechnen. 1.3. Büro-Investmentmarkt

1.3.1. Kauf/Verkauf

Büroflächen: Fragile Nachfragebelebung4 Die Zeichen, die auf eine Verbesserung der Marktlage hindeuten, mehren sich. Wie nachhaltig diese Signale sind, muss sich aber erst noch weisen. Wegen tiefer Finanzierungskosten, attraktiver Renditespreads und mangelnder Anlagealternativen sind Investitionen in Büroimmobilienprojekte immer noch attraktiv. Nach zwei Jahren

4 HEV Basel-Stadt, Online-Artikel vom 12.04.2018 auf www.hev-bs.ch

http://www.hev-bs.ch/news/detail/News/schweizer-immobilienmarkt-2018-konjunktur-kommt-wie-gerufen/



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relativer Ruhe lässt sich deshalb bereits wieder eine Beschleunigung bei der Projektierung neuer Büroflächen feststellen. Diese neuen Kapitalzuflüsse gefährden die Stabilisierung des Büroimmobilienmarktes. Die Hoffnungen ruhen daher ganz auf der graduellen Erholung der Schweizer Wirtschaft im Jahr 2018 und darauf, dass diese die Flächennachfrage ausreichend zu stimulieren vermag. Längerfristig sprechen die Alterung der Schweizer Bevölkerung, die ab 2025 mehr oder weniger in einer Stagnation der Erwerbsbevölkerung resultieren wird, sowie der sinkende Flächenverbrauch pro Mitarbeiter für eine spürbare Abnahme der Nachfragedynamik. Nachfragestützende Trends, wie beispielsweise eine stärkere Zuwanderung, die Erhöhung der Erwerbsquote der Frauen und der Senioren sowie eine Fortsetzung der Tertiarisierung der Schweizer Wirtschaft könnten die erwartete Nachfrageschwäche zwar mildern, werden die Situation aber kaum ins Gegenteil verkehren. Das Szenario einer langfristigen Wachstumsverlangsamung bei der Büroflächennachfrage scheint folglich unbestritten. 1.3.2. Vermietung

CBRE-Umfrage zur Büroimmobilien-Nutzung5

• 45% der Unternehmen erwarten bis 2021 eine signifikante Nutzung von flexiblen Büros.

• Fast die Hälfte der Unternehmen (47%) wird sich um die Einstellung von Datenwissenschaftlern bemühen.

• 92% der Unternehmen haben eine Vorliebe für Wellnessangebote im Gebäude. Fast zwei Drittel der Unternehmen (62%) planen, ihre Investitionen in Immobilientechnologie in den nächsten drei Jahren zu erhöhen, die meisten davon im nächsten Jahr, so der EMEA Occupier Survey 2018 von CBRE, dem weltweit führenden Immobilienberater. Unternehmen wollen kurz- bis mittelfristig verstärkt in neue Immobilientechnologien investieren, um das Nutzererlebnis zu verbessern und die Produktivität der Mitarbeiter zu steigern. Dies ist ein deutlicher Schritt weg von der Ausrichtung der Immobilientechnik auf rein operative Ziele wie z.B. das Energiemanagement. Zu den eingesetzten Technologien gehören u.a. Wegfinder-Apps, angeschlossene Sensoren, Wearables und Personal Environment Control-Systeme. Auch Raum- oder Sitzplatzreservierungssysteme und -sensoren werden zunehmend eingesetzt, um die Raumeffizienz zu verbessern.

Renaud Vincendon, Head of Building Consultancy bei CBRE Schweiz: “In den letzten Jahren haben sich die Ansprüche der Nutzer verschoben, wobei neben dem Engagement der Mitarbeiter, der Produktivität und den Wellness-Vorteilen auch das Nutzererlebnis im Vordergrund stand. Der Arbeitsplatz von morgen wird am besten durch von Menschen geführte Technologieplattformen unterstützt,

5 CBRE, Online-Artikel vom 11.04.2018 auf www.news.cbre.ch

http://news.cbre.ch/cbre-schweiz-umfrage-zur-buroimmobilien-nutzung/



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welche ein personalisiertes Arbeitsplatzerlebnis ermöglichen. Der geplante Anstieg der Investitionen in die Immobilientechnologie, der sich in der Umfrage gezeigt hat, wird dies nur beschleunigen. Diese Veränderungen werden neue Anforderungen an das Management des Immobilienvermögens stellen, was eine Verschiebung hin zu einem besseren Servicelevel und einer stärkeren Verbraucherorientierung mit sich bringt. Dies ist tatsächlich eine zunehmende Verschmelzung von Arbeitsplatz und Service, was sich in den weit verbreiteten Absichten widerspiegelt, neue Fähigkeiten wie Datenwissenschaftler und digitale Informationsbeauftragte einzustellen.“

Auch Unternehmen sehen flexible Büroflächen als wichtigen Bestandteil ihres Unternehmensportfolios. Der Anteil der Unternehmen, der überhaupt keine flexiblen Flächen nutzt, wird voraussichtlich von 35% auf 21% zurückgehen, was auf ein wachsendes Bewusstsein und Interesse auch bei den bisherigen Nichtadaptern hindeutet. Auch die Nutzer differenzieren sich zunehmend zwischen den verschiedenen Arten von flexiblen Flächen und bevorzugen generell den Kooperationsraum. Alle sehen in drei Jahren zweistellige Steigerungsraten im Vergleich zu heute. Am deutlichsten ist der Anstieg bei den Kooperationsräumen, die um mehr als 20 Prozentpunkte auf 56% gestiegen sind und damit über den betreuten/möblierten Räumen als beliebtesten Typ von flexiblen Flächen liegen. Nicole Weber, Head of Advisory and Transaction Services bei CBRE, kommentiert: “ Es ist immer wahrscheinlicher, dass einige grössere Unternehmen auf die sich abzeichnende Dynamik reagieren werden, indem sie ihre eigenen massgeschneiderten Arbeitsumgebungen entwickeln, die das Design, den Service und die "Atmosphäre" von Räumen Dritter widerspiegeln, unterstützt durch ähnliche Technologien und Concierge-Lösungen, aber direkt geliefert und betrieben werden, um die Beziehung zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer zu erhalten.“

1.0. Schweiz 1.4. Retail-Investmentmarkt


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Die Wellness-Initiative hat sich zu einer wichtigen Säule der Immobilienstrategie entwickelt. Vier von fünf Nutzern haben oder planen die Einführung von Wellnessprogrammen und ein noch höherer Anteil zieht Gebäude mit der Möglichkeit eines Wellnessbereichs zu einem gewissen Grad vor. Dies unterstützt eine Reihe innovativer Ansätze zur Bereitstellung und Messung von Wellness, einschliesslich der Erweiterung und Anpassung des Angebots und der Messung der Auswirkungen. Nicole Weber weiter: "Die Entwicklung eines flexiblen Wellness-Angebots erfordert kreatives Denken, eine verstärkte Zusammenarbeit zwischen den Bereichen Corporate Real Estate, HR, IT und dem Senior Management sowie ein kritisches Auge darauf, welche Elemente tatsächlich den grössten messbaren Nutzen generieren. Zusammengenommen führen diese Veränderungen zu einer verfeinerten Belegungsplanung bei den Unternehmensnutzern. Sie wird auch neue Formen der Anlagenkonfiguration und der Arbeitsplatzgestaltung hervorbringen und neue Anforderungen an das Management des Immobilienvermögens stellen, nämlich eine Verlagerung hin zu besseren Servicelevels und mehr Verbraucherfreundlichkeit. Der Wandel für den so genannten personalisierten Arbeitsplatz ist in vollem Gange." 1.4. Retail-Investmentmarkt

1.4.1. Kauf/Verkauf

Shoppingcenter-Markt: Leichte Erholung in der Schweiz6 Gemäss Bericht «European Shopping Centres» von Cushman & Wakefield steigen die Mietzinse für Einkaufszentren in der Schweiz wieder. In den meisten europäischen Ländern entwickeln sich die Neueröffnungen weiterhin rückläufig, wie das Immobiliendienstleistungsunternehmen SPG Intercity Zurich am Montag mitteilte. Insbesondere in Westeuropa werden weniger Einkaufszentren gebaut respektive erweitert – Gründe dafür sind ein verändertes Konsumentenverhalten sowie der anhaltende Wachstum des Online-Handels. Diese Faktoren schaffen für Einkaufszentren ein herausforderndes Umfeld – aber auch neue Chancen. So setzen die Projektentwickler heute auf eine hohe Standortqualität, um Käufer zu überzeugen: Die Kombination aus Läden, Freizeit- und Unterhaltungsangeboten sowie eine hochwertige Gestaltung wirken auch in Zeiten des E-Commerce attraktiv. Die Mall wird zum vielfältigen, lebendigen Zentrum mit hoher Aufenthaltsqualität. Dies zeigt sich auch im Mietermix: Kleinere Grundrisse ziehen lokale Produzenten und innovative Dienstleister an, die wiederum die Attraktivität der Mall erhöhen.

6 Moneycab.com, Online-Artikel vom 30.04.2018 auf www.moneycab.com

https://www.moneycab.com/2018/04/30/shoppingcenter-markt-leichte-erholung-in-der-schweiz/

1.0. Schweiz 1.5. Hotel-Investmentmarkt


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Anders als etwa in Deutschland oder Österreich, erholt sich der Markt in der Schweiz, wie sich an der aktuellen Mietzinsentwicklung ablesen lässt. Beispiel dafür – und auch für den erfolgversprechenden Mix aus Retail, Unterhaltung und Freizeit – ist die im Herbst 2017 eröffnete Mall of Switzerland. 1.4.2. Vermietung

Keine belastbaren Angaben. 1.5. Hotel-Investmentmarkt

1.5.1. Kauf/Verkauf

Keine belastbaren Angaben. 1.5.2. Betrieb

Keine belastbaren Angaben. 1.6. Übrige Investmentmärkte

SPITALIMMOBILIEN SCHWEIZ / «Was darf es denn kosten?»7 Spitäler und private Kliniken rücken zusehends in den Fokus von Immobilien-Investoren. Doch gibt es, wie aus der PwC-Studie «Emerging Trends in Realestate Europe 2017 – New Market Realities» hervorgeht, noch einige Fragezeichen im Zusammenhang mit der stark regulierten Gesundheitsindustrie. Beispielsweise hinsichtlich der Mieten für Kliniken, Ambulatorien oder Ärztehäuser. Seit 2012 die Finanzierung der Spitalinfrastruktur den Spitälern übertragen wurde, verändert sich die Schweizer Spitallandschaft. Seither müssen sich die Spitäler direkt über die Behandlungskosten refinanzieren, denn die Investitionen sind seitdem in der Fallpauschale eingerechnet. Die Fallpauschalen (Basisfallpreise oder «baserates») werden von den Vertragsparteien vereinbart für die Vergütung der stationären Behandlung inklusive Aufenthalt und Pflegeleistungen in einem Spital oder Geburtshaus. Mit diesen von Tarifpartnern ausgehandelten Pauschalen werden seither u.a. auch die Infrastrukturkosten abgegolten. Mit der neuen Spitalfinanzierung wurde auch die Investitionsfinanzierung über die Kantone zum Auslaufmodell – und in diese Lücke springen nun immer häufiger private Drittfinanzierer wie Banken, Versicherer oder Investoren. Investitionen in den Sektor sind indes nicht einfach – schon weil sich das Gesundheitswesen stark ändert. So geht etwa der Trend immer mehr zu ambulanten Behandlungen. Gleichwohl setzt das aktuelle Finanzierungs- und Tarifsystem der Schweiz nach wie vor Fehlanreize und macht stationäre Aufenthalte aus Sicht der Spitäler lukrativer. Viele Eingriffe werden immer noch nicht ambulant durchgeführt, auch wenn es medizinisch möglich wäre. Aktuell wird in der Schweiz allerdings an einer besseren Lösung für die Tarifstruktur gearbeitet und somit ist in den nächsten Jahren ein starker Anstieg von ambulanten Eingriffen zu erwarten – nicht zuletzt, um die Kosten im Gesundheitssystem langfristig senken zu können. Dennoch konnte man in den letzten Jahren vermehrt beobachten, dass auch in der Schweiz öffentliche Spitäler bereits ambulante Zentren an stark frequentierten Orten eröffneten oder deren Eröffnung in baldiger Zukunft planen, wie etwa das Universitätsspital Zürich (USZ), das am Flughafen Zürich in Kürze im Grossprojekt «The Circle» mit einer Klinik vertreten sein wird. Neben ambulanten Zentren gehen Experten davon aus, dass künftig auch Ärztehäuser die dezentrale Leistungserbringung gewährleisten. Dabei versteht man unter einem Ärztehaus die Unterbringung von Praxen und anderen Anbietern von Gesundheitsdienstleistungen im weitesten Sinn. Da Flächen für Neubauten an zentralen, innerstädtischen Lagen bekanntlich rar sind, könnten Ambulatorien wie Ärztehäuser u.U. auf bestehende Büro- und Gewerbeliegenschaften angewiesen sein. Es ist somit zu erwarten, dass Gesundheitsdienstleister zukünftig häufiger als Mieter in Anlageliegenschaften auftreten. Dies ist möglicherweise eine grosse Chance für hiesige Immobilieninvestoren: Ein öffentliches Spital wird als Mieter mit einer hohen Bonität angesehen und die Eigentümer sind oft bereit, mehr Flexibilität bei Mietzinsverhandlungen zu zeigen, wenn ein langfristiger Vertrag mit einem Mieter aus dem Gesundheitssektor abgeschlossen wird. Wie bei jeder Anmietung von zusätzlichen Flächen stellt sich auch bei Gesundheitsdienstleistungen die Frage, wie hoch die Miete sein sollte respektive sein darf. So sehen sich die Führungspersonen der Spitäler seit einiger Zeit mit der Frage konfrontiert, ob die Miete ihrer eigenen Institution, sei es Spital oder Psychiatrie, grundsätzlich angemessen und vor allem auch langfristig tragbar ist, denn die zunehmende Verselbstständigung der Spitäler

7 Der Schweizer Immobilienbrief Nr. 258

1.0. Schweiz 1.6. Übrige Investmentmärkte


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und Psychiatrien in den letzten Jahren führte oftmals zu einer Trennung von Immobilie und Betrieb in separate Aktiengesellschaften. Doch werden die bisher festgelegten Mietzinse von den Gesundheitsdirektionen inzwischen vermehrt hinterfragt – u.a., weil sie vermeintlich zu hoch oder zu niedrig angesetzt wurden und somit zu Wettbewerbsverzerrung führen könnten. Auch im Zusammenhang mit der Expansion an neue Standorte oder geplanten Neuinvestitionen stellt sich die Frage nach der Mietzinshöhe. Einen marktgerechten Mietzins für ein Quadratmeter Nutzfläche in einer Gesundheitsimmobilie zu bestimmen, ist indes nicht einfach. Ortsbezogene Benchmarks, auf die man bei Wohnungen, Büros und Verkaufsflächen zurückgreifen kann, liegen für Spitäler nicht vor, da es hierfür keinen Markt gibt. Hinzu kommt, dass zwar jedes Spital gewisse Ähnlichkeiten aufweist, aber auch sehr viele individuelle Aspekte hat. Dennoch gibt es unterschiedliche Ansätze, eine marktgerechte Miete für eine Klinik festzustellen. Aus der Sicht des Spitals ist der nachvollziehbarste Ansatz eine Ableitung der Miete auf Basis der Eigentümerkosten, also dem Betrag, der tatsächlich für die Immobilie für den Eigner jedes Jahr anfällt, sprich: Abschreibung und Finanzierungskosten, die sogenannten Anlagenutzungskosten (ANK), sowie den Betriebs- und Verwaltungs- und Unterhaltskosten. Da jedem Spital seit der zwingenden Umstellung auf SwissDRG die ANK bekannt sind, ist diese Ermittlung relativ einfach. Die Ermittlung der ANK stützt sich auf den aktuellen Substanzwert der Immobilie (Baukosten plus in den letzten Jahren getätigte Investitionen in die Immobilie, exklusive Medizintechnik). Die Obergrenze für die Miete ist somit theoretisch das, was das Spital auch selbst als Eigentümer der Immobilie zahlen würde. Grundsätzlich müssen Spitäler allerdings die Finanzierungskosten nach wie vor mit einem aus der VKL (Verordnung über die Kostenermittlung und die Leistungserfassung durch Spitäler, Geburtshäuser und Pflegeheime in der Krankenversicherung) vorgegebenen WACC von 3.7 Prozent berechnen – ein Prozentsatz, der vor allem für private Einrichtungen nicht ausreicht, weil er das Geschäftsrisiko nicht vollständig abbildet. In der Verordnung ist zwar vermerkt, dass der WACC-Satz regelmässig überprüft und angepasst werden solle, doch bislang ist dies noch nie erfolgt. Alternative Berechnungen der gewichteten Kapitalkosten (WACC) eines Spitals lägen gemäss verschiedenen Quellen (z.B. PwC, H+/IFBC) zwischen 4.8 bis 5.8 Prozent und somit deutlich über den Finanzierungskosten für ein herkömmliches Bürogebäude. Die Festlegung einer Miete anhand der tatsächlich anfallenden Kosten der Immobilieneigentümerin ist somit nicht ganz zielführend. Zudem ist fraglich, ob sich das Spital diese Miete letztlich aus dem operativen Betrieb überhaupt leisten kann. Es empfiehlt sich daher aus Sicht des Spitalbetriebs, besonders vor der Umsetzung eines grösseren Bauvorhabens, einen detaillierten, langfristigen Businessplan zu erstellen, darin sämtliche Kosten und Erträge, unter anderem basierend auf dem zukünftigen Patientenmix, abzubilden und daraus die maximal tragbare Miete abzuleiten. Um einen wirtschaftlichen Betrieb zu gewährleisten, sollten die Eigentümerkosten somit die tragbare Miete nicht übersteigen. Nach Schätzung von PwC können Spitäler in der Regel einen Anteil von rund 10 bis 12 Prozent des Umsatzes als Miete bezahlen. Die hier beschriebene Methode eignet sich vor allem für bestehende Liegenschaften und komplexe Spitalbauten, allerdings weniger für die eingangs beschriebenen Ambulatorien oder Ärtzehäuser, die sich zukünftig in bestehenden Büro- und Gewerbeliegenschaften einmieten, um dort lediglich Satelliten zu betreiben. Naheliegender wäre hier ein Ansatz, der im Retail- Bereich bereits gängige Praxis ist: eine umsatzabhängige Miete, ggf. in Verbindung mit einer fixen Basismiete. PwC schätzt die Umsatzmiete für den Grossteil der Kliniken auf 6 bis 12 Prozent, angelehnt an Erfahrungen aus dem Alterswohnen. Beispiele solcher Mietverträge aus der Praxis liegen bisher indes nicht vor. Für eine umsatzbasierte Miete – und um die Risiken abschätzen zu können – wird seitens Eigentümerschaft und Immobilienbewertern ein gewisses Basiswissen über die Entwicklungen im Gesundheitsmarkt vorausgesetzt werden müssen. Mit Blick auf die geplante Verbesserung der Tarifstruktur zu Gunsten der ambulanten Dienstleistungen ist davon auszugehen, dass es auch weiterhin eine Verlagerung von stationär zu ambulant geben wird. Eine Änderung des Patientenmixes zwischen Allgemein-, Halbprivat- und Privatversicherten kann ebenfalls einen grossen Einfluss auf den Umsatz haben. Schwer abzuschätzen ist, ob der Spitalmieter künftig überhaupt alle Leistungen offerieren kann, wie es bei Vertragsunterzeichnung vorgesehen war oder ob es ggf. aufgrund politischer Interventionen zu Änderungen kommt und unter Umständen auch weniger rentable Dienstleistungen angeboten werden müssen – alles Punkte, die in einer mittel- bis langfristigen Cashflow- Modellierung berücksichtigt werden müssten. Daher wäre es am einfachsten, die Mieten vor allem für Ambulatorien fix festzulegen und an die Büromieten anzugleichen, denn bei den Flächen wird es sich mehrheitlich um ursprüngliche Büronutzungen handeln, die erst mittels Mieterausbau spezifiziert werden, wie man es bereits von den Arztpraxen kennt.

2.0. Deutschland 2.1. Allgemeine Marktinformationen


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2.0. Deutschland 2.1. Allgemeine Marktinformationen

Investmentmarkt Deutschland Q1 20188 Der Jahresauftakt kann sich sehen lassen: Mit 12.3 Mrd. € wurde der Vorjahresrekord nur um knapp 3% verfehlt. Bemerkenswert ist, dass dieses Ergebnis vor allem auf Einzeltransaktionen zurückzuführen ist, die mit mehr als 10.3 Mrd. € ein neues Allzeithoch erzielen und den erst im letzten Jahr aufgestellten Rekord noch einmal um 12% übertreffen. Große Portfolioverkäufe, gerade auch paneuropäische, spielen dagegen bislang eine eher untergeordnete Rolle. Wären mehr Pakete am Markt gewesen, die zu einem nur durchschnittlichen Transaktionsvolumen in diesem Segment geführt hätten, wäre bereits im ersten Quartal wieder eine neue Bestmarke aufgestellt worden. Aus Käufersicht bieten die hervorragenden Fundamentaldaten nicht nur zukünftige Wertsteigerungspotenziale, sondern auch den Rahmen für stabile Investments. Sei es die starke Nachfrage auf den Nutzermärkten mit steigenden Mieten, eine wachsende Beschäftigung oder sehr gute Prognosen für das BIP-Wachstum. An den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) wurde mit 8.41 Mrd. € ein neuer Rekord aufgestellt. An die Spitze gesetzt hat sich München mit gut 2.65 Mrd. € (+69 %). Auf Platz zwei folgt Frankfurt mit 1.54 Mrd. €, womit der Vorjahreswert um die Hälfte überboten wurde. Vervollständigt wird das Führungstrio von Hamburg, wo rund 1.29 Mrd. € (+145 %) umgesetzt wurden. Alle drei Städte erzielen neue Allzeithochs. Knapp geschlagen auf Rang vier platziert sich Berlin mit knapp 1.27 Mrd. €, dem drittbesten Ergebnis aller Zeiten. Den zweitbesten Jahresauftakt erreichte der Düsseldorfer Markt mit 668 Mio. € (+28 %). Nur knapp dahinter platzierte sich Stuttgart mit 648 Mio. € (+163 %), was ebenfalls einem neuen Rekord entspricht. In Köln wurden 348 Mio. € umgesetzt und damit 42 % weniger als im Vorjahreszeitraum. Im Fokus der Anleger standen Büroobjekte, auf die knapp 51 % des Umsatzes entfallen. Hier spiegelt sich die positive Einschätzung zur absehbaren Nutzernachfrage wider, in deren Folge sich spürbare Mietpreissteigerungen abzeichnen. Mit 6.24 Mrd. € wurde der Vorjahreswert um 29 % übertroffen und ein neuer Rekord aufgestellt. Auf den weiteren Plätzen folgen fast gleichauf Einzelhandels- und Logistikobjekte, die jeweils rund 14 % beitragen und Rückgänge verzeichneten. Auch Hotels konnten das außergewöhnliche Volumen des Vorjahres erwartungsgemäß nicht bestätigen. Mit 617 Mio. € liegen sie etwa 45 % unter dem Vergleichswert und tragen nur 5 % zum gesamten Transaktionsvolumen bei.

8 BNP Paribas Real Estate Investmentmarkt Deutschland Q1 2018 At a Glance

2.0. Deutschland 2.2. Wohn-Investmentmarkt


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Der Anteil ausländischer Anleger liegt bei gut 41 % und damit leicht höher als im Vorjahresvergleich. Mit knapp 15% leisten europäische Käufer den größten Beitrag, dicht gefolgt von nordamerikanischen Anlegern, die rund 13% beisteuern. Deutlich zugenommen hat das Engagement von Käufern aus dem Nahen Osten, die für knapp 7 % verantwortlich sind, sowie asiatischer Investoren, die auf gut 6% kommen. Zusammen erreichen sie damit in etwa das Niveau nordamerikanischer Investoren. Außerdem erzielen damit beide Regionen nicht nur relativ, sondern auch absolut betrachtet einen neuen Rekordumsatz im ersten Quartal. Nachdem im letzten Jahr noch einmal eine Yield Compression auf breiter Front verzeichnet wurde, haben die Spitzenrenditen im ersten Quartal 2018 eine Verschnaufpause eingelegt. Im Bürosegment bleibt damit Berlin mit einer Nettospitzenrendite von 2.90 % teuerster Standort. Platz zwei belegt München mit 3.00 % und den dritten Rang teilen sich Hamburg und Frankfurt mit jeweils 3.15 %. Mit 3.40 % folgt Stuttgart auf Position fünf und liegt damit vor Düsseldorf (3.50 %) und Köln (3.55 %). Auch in anderen Assetklassen war eine stabile Entwicklung zu verzeichnen. Im Logistikbereich liegen die Spitzenrenditen an den großen Standorten weiterhin bei 4.50 %. Bei hochwertigen Geschäftshäusern in den besten Lagen der Shoppingmeilen notieren sie in allen Städten im Schnitt bei etwa 3.05 %, wobei in besonderen Einzelfällen auch noch höhere Preise erzielt werden können. Für das Gesamtjahr deutet alles auf ein erneut außergewöhnliches Investmentjahr und eine anhaltend hohe Nachfrage hin. Neben den sehr guten Fundamentaldaten und Rahmenbedingungen wird Deutschland auch weiterhin von seiner Stabilität profitieren. Unter Anlegern besteht Einigkeit darüber, dass gerade in Zeiten mit einer Vielzahl globaler Unsicherheiten und Krisenherden ein hoher Anteil an sicheren Immobilieninvestments die richtige Strategie ist. Gleichzeitig werden Deutschland in der Regel die besten Chancen eingeräumt, ein vergleichsweise hohes Wachstum zu erzielen. Ausgehend von den BIP- und Arbeitsmarktprognosen sowie den guten Ergebnissen der Nutzermärkte erwarten wir auch 2018 ein Volumen von über 50 Mrd. €. Im Core-plus- und Value-add-Segment sind vereinzelt noch leicht sinkende Renditen nicht auszuschließen. 2.2. Wohn-Investmentmarkt

2.2.1. Kauf/Verkauf

Wohnen wird langsam aber sicher Luxus / Project-Studie ermittelt teilweise zweistellige Preissteigerung bei neuen Eigentumswohnungen9 Mit einem Anstieg von elf Prozent binnen eines Jahres haben die Preise für neue Eigentumswohnungen in der Metropolregion Frankfurt spürbar zugelegt. „Im Zuge des Brexits und der Abwertung von London als bislang führendem europäischen Finanzplatz ist das ein Beleg für die steigende Attraktivität der Mainmetropole und ihres Umlandes“, kommentiert die Project Gruppe die Entwicklung.

9 Der Fonds-Brief Nr. 311



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In Düsseldorf haben sich neu gebaute Eigentumswohnungen sogar um 15.3 Prozent verteuert, wie Project Research in seiner quartalsweise erhobenen Studie „Wohnungsmarktanalyse Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen Q1/2018“ ermittelt hat. Die Metropolregionen Frankfurt, Berlin (plus neun Prozent) und Nürnberg (plus 7.7 Prozent) haben im ersten Quartal des Jahres die stärksten Preisanstiege unter den acht untersuchten Ballungszentren erfahren. Trotz anhaltend hohen Preisniveaus schraubt sich auch die Metropolregion München mit 6.3 Prozent weiter nach oben. Der vermeintliche Preisrückgang in Hamburg (minus 4.3 Prozent) kann indessen aufgrund einer Ausweitung des Betrachtungsradius im Hamburger Umland nicht als valide gelten. Gleiches gilt für die Metropolregion Köln, die dagegen einen Preisanstieg zu verzeichnen hat (plus 5.5 Prozent). Um definitorische Effekte bei der Betrachtung des einbezogenen Umlandes der untersuchten Großstädte auszuschließen, hat Project Research parallel die Preisentwicklung der fest definierten Stadtgebiete ausgewertet. Im März 2018 kosteten Hamburger Neubaueigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nur noch 0.1 Prozent mehr. Hier rangiert die Hansestadt an letzter Stelle. „Obwohl das Neubauwohnungspreisniveau vermeintlich stabil bleibt, erkennen wir in Hamburg weiteres Wachstumspotential“, sagt Matthias Schindler, Vorstand Projektentwicklung der Project Real Estate AG. Das Verhältnis zwischen verkauften und neu auf den Markt kommenden Grundstücken sei in der Hansestadt äußerst ausgeglichen. Die Grundstücke, die nachrücken, weisen meistens ein gleiches Preisniveau aus, allerdings oft in vergleichbar schlechterer Lage. Im vergangenen Jahr wurden zudem viele Hochpreisobjekte verkauft. Neue Projekte im Toppreissegment sind kaum nachgerückt. Außerdem sei ein Ausweichen in Randlagen erkennbar, vor allem nach Rahlstedt und Brügge: „Die sehr guten Lagen sind in Hamburg nicht mehr verfügbar, weshalb der Trend in andere Lagen geht.“ Mit einem satten Plus von 15 Prozent übertreffen die steigenden Neubauwohnungspreise im Düsseldorfer Stadtgebiet sogar das Frankfurter Stadtgebiet. Im Berliner Stadtgebiet legten die Preise um mehr als acht Prozent zu, in München um 8.0 Prozent. Es folgen Nürnberg (plus 7.1 Prozent), Wien (plus 4.5 Prozent) und Köln (plus 3.8 Prozent). Bei den Spitzenangebotspreisen rangiert München mit einem Quadratmeterpreis von 22’944 Euro an erster Stelle und toppt damit Hamburg, das bislang mit 21’060 Euro das Ranking angeführt hat. Auf dem dritten Platz folgt Berlin mit 19’243 Euro.



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Wohn-Investmentmarkt Deutschland Q1 201810 Das Investitionsvolumen mit größeren Wohnungsbeständen (ab 30 Wohneinheiten) belief sich im ersten Quartal auf 7.99 Mrd. €. Damit wurde nicht nur das Vorjahresergebnis mehr als verdoppelt, sondern auch das zweitbeste Resultat der letzten zehn Jahre erzielt. Wesentlich dazu beigetragen hat die eingerechnete Übernahme der österreichischen Buwog durch Vonovia. Das Volumen der deutschen Bestände liegt bei deutlich über 2.7 Mrd. €. Aber auch ohne diesen außergewöhnlichen Deal wäre es der zweitbeste Wert gewesen und das Vorjahresergebnis noch um knapp ein Drittel übertroffen worden. Mit ausschlaggebend hierfür ist die deutlich gestiegene Zahl großvolumiger Deals im dreistelligen Millionenbereich, die sich mit 14 mehr als verdoppelt hat. Insgesamt wurden über 80 Deals mit zusammen knapp 64’000 Wohneinheiten in der Analyse berücksichtigt. Der durchschnittliche Preis pro Verkaufsfall liegt bei gut 96 Mio. €, mehr als doppelt so hoch wie im Vorjahreszeitraum. Aufgrund der Buwog-Übernahme entfällt der mit Abstand größte Teil des Umsatzes (62 %) auf Bestandsportfolios. Bemerkenswert ist aber vor allem, dass sich der Siegeszug von Projektentwicklungen weiter fortsetzt. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 1.37 Mrd. € wurde nicht nur das bereits sehr gute Vorjahresergebnis um 21 % übertroffen, sondern auch ein neuer Rekordwert aufgestellt. Die Investoren setzen weiter auf eine steigende Nachfrage und wachsende Bevölkerung in den Ballungsräumen. Unterstrichen wird diese Aussage auch dadurch, dass rund 735 Mio. € (9%) in Mikroapartments investiert wurden und auch das Segment Studentenwohnen einen Beitrag von über 5% (425 Mio. €) leistet. Die Angebotspalette für Anleger wird demzufolge aufgrund gesellschaftlicher Entwicklungen zunehmend breiter. Der Anteil von Großdeals im dreistelligen Millionenbereich ist nicht zuletzt durch die Buwog-Übernahme wieder deutlich gewachsen und liegt bei knapp 73 %. Aber auch eine erheblich gestiegene Zahl weiterer Abschlüsse in diesem Segment haben zu dieser Entwicklung beigetragen. Die Umsatzbeiträge der übrigen Größenklassen haben sich demzufolge relativ betrachtet spürbar verringert. Bezogen auf das absolute Volumen wurde in den Kategorien bis 100 Mio. € dagegen nur etwas weniger umgesetzt als im Vorjahreszeitraum, wofür in erster Linie eine geringere Anzahl an Transaktionen verantwortlich ist. Wie auch in den Vorjahren wird das Marktgeschehen überwiegend von deutschen Anlegern bestimmt, die mit 80% erneut am meisten zum Gesamtergebnis beitragen. Fast gleichauf mit jeweils rund 8% folgen europäische und nordamerikanische Investoren auf Rang zwei. Der bereits seit längerem zu beobachtende Trend, dass auch

10 BNP Paribas Real Estate Wohn-Investmentmarkt Deutschland Q1 2018 At a Glance

2.0. Deutschland 2.3. Büro-Investmentmarkt


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asiatische Käufer Interesse an größeren Wohnungsbeständen und nicht nur einzelnen oder wenigen Wohnungen haben, setzt sich ebenfalls fort. Ihr Anteil beläuft sich im ersten Quartal 2018 immerhin auf gut 4 %. Die großen deutschen Metropolen waren wie auch in den Vorjahren bei Anlegern besonders beliebt. In den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) wurden insgesamt gut 3.1 Mrd. € investiert, was einem Anteil von knapp 39 % am bundesweiten Transaktionsvolumen entspricht. Unangefochtener Spitzenreiter ist erneut Berlin. Der hier registrierte Umsatz beläuft sich auf gut 1.9 Mrd. €. Gerade die Hauptstadt hat allerdings auch von einem relativ hohen Anteil am Verkauf des deutschen Teils des Buwog-Portfolios partizipiert. Mit anderen Worten: Fast jeder vierte Euro des Gesamtergebnisses entfällt auf Berlin. Auf Rang zwei folgt Hamburg mit 546 Mio. €, Platz drei belegt Düsseldorf mit 235 Mio. €. Auch wenn das Transaktionsvolumen in den kommenden Quartalen geringer ausfallen dürfte als zum Jahresauftakt, spricht alles für eine weiterhin lebhafte Nachfrage. Steigende Bevölkerungszahlen in den meisten größeren Städten sowie das sehr stabile konjunkturelle Umfeld bilden die Grundlage für auch weiterhin nachhaltig sichere Wohn-Investments. Hinzu kommt das breitere Angebotsspektrum mit Mikro- und Studentenapartments oder Forward-Deals. Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, dass im Gesamtjahr ein Investmentvolumen jenseits der 15 Mrd. € realisiert werden kann. 2.2.2. Vermietung

Keine belastbaren Angaben. 2.3. Büro-Investmentmarkt

2.3.1. Kauf/Verkauf

Büro-Investmentmarkt Deutschland Q1 201811 Büroobjekte bleiben Investors Darling. Mit einem Transaktionsvolumen von 6.24 Mrd. € im ersten Quartal wurde nicht nur ein neuer Rekord aufgestellt, sondern auch das bereits hervorragende Ergebnis des Vorjahres noch einmal um fast 29 % übertroffen. Der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar mehr als verdoppelt. Bürohäuser stehen bei den Investoren also weiter ganz oben auf der Einkaufsliste. Verantwortlich hierfür sind auch die sehr starken Nutzermärkte, die zu weiter deutlich sinkenden Leerständen führen. Vor diesem Hintergrund bestehen in den nächsten Jahren erhebliche Miet- und damit Wertsteigerungspotenziale, an denen die Anleger partizipieren wollen. Da verwundert es nicht, dass etwa jeder

11 BNP Paribas Real Estate Büro-Investmentmarkt Deutschland Q1 2018 At a Glance



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zweite Euro, der in gewerbliche Immobilien investiert wurde, in Büros floss. Paketverkäufe kommen auf rund 440 Mio. €, was einer starken Steigerung von 78 % entspricht. Trotzdem bleiben Einzeldeals absolut dominierend, die mit knapp 5.8 Mrd. € 93 % zum Gesamtumsatz beisteuern. Wesentlich dazu beigetragen haben vor allem auch großvolumige Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich, von denen im ersten Quartal bereits zwölf registriert wurden. Zu den wichtigsten zählen die Verkäufe des Springer Quartiers in Hamburg für rund 400 Mio. €, des Behördenzentrums in Frankfurt für etwa 500 Mio. € sowie des Correo Quartiers in München für ca. 275 Mio. €. Ausschlaggebend für den neuen Bestwert war in erster Linie die sehr positive Entwicklung in den Metropolen, die über 80 % zum Ergebnis beitragen. Insgesamt wurden in den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) knapp 5.12 Mrd. € angelegt. Damit wurde nicht nur das Vorjahresergebnis um fast 77 % übertroffen, sondern auch ein neues Allzeithoch aufgestellt. Mit Abstand am meisten investiert wurde in München mit 1.92 Mrd. €. Hier wurden gleich sieben Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich erfasst. Aber auch Frankfurt knackt bereits im ersten Quartal die Milliarden-Schwelle (1.08 Mrd. €) und positioniert sich auf Rang zwei. In Berlin beläuft sich das Ergebnis auf 757 Mio. €. Alle drei Städte stellen damit neue Umsatzrekorde auf. Sehr gute Resultate und deutliche Steigerungen verzeichneten auch Hamburg (775 Mio. €) und Düsseldorf (460 Mio. €). Lediglich Köln startete mit 126 Mio. € etwas verhaltener. Erheblich weniger wurde dagegen in kleineren Städten bis 250’000 Einwohner investiert, wobei sich nicht nur ihr relativer Umsatzanteil auf knapp 7 % fast halbierte, sondern auch das absolute Volumen mit rund 400 Mio. € spürbar niedriger ausfiel. Zum Rekordergebnis haben vor allem auch großvolumige Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich beigetragen, auf die rund die Hälfte des Umsatzes entfällt. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Zuwachs um 21 Prozentpunkte. Hier zeigt sich, dass gerade große nationale und internationale Investoren ein starkes Interesse an deutschen Büroimmobilien haben und auf eine langfristig positive Entwicklung setzen. Die mittelgroßen Klassen zwischen 10 und 100 Mio. € kommen jeweils auf Umsatzanteile zwischen 15 und 18%, wodurch die stabile Nachfrage in allen Segmenten unterstrichen wird. Lediglich kleine Objekte unter 10 Mio. € mussten größere Umsatzeinbußen hinnehmen. Da die Renditen der großen Standorte im Vorjahr im Durchschnitt noch einmal spürbar um knapp 40 Basispunkte nachgegeben hatten, ist es nicht verwunderlich, dass im ersten Quartal eine Stabilisierung zu beobachten war. Durchschnittlich liegt die Netto-Spitzenrendite an den sechs wichtigsten Standorten bei 3.21 %. Am teuersten ist weiter Berlin mit 2.90 %. Damit bleibt die Hauptstadt auch der bislang einzige Standort, an dem die 3.00 % unterschritten wurden. Auf Rang zwei liegt München mit 3.00 %,



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das sich damit vor Hamburg und Frankfurt mit jeweils 3.15 % platziert. In Düsseldorf sind 3.50% und in Köln 3.55 % anzusetzen. Da die Nutzernachfrage unverändert hoch ist, wie die Büroflächenumsätze des ersten Quartals belegen, bleiben die positiven Rahmenbedingungen für Büro-Investments intakt, was das Interesse auf Investorenseite hochhalten wird. Vor diesem Hintergrund ist nicht auszuschließen, dass im Gesamtjahr erstmals die Grenze von 24 Mrd. € beim Transaktionsvolumen durchbrochen werden kann. 2.3.2. Vermietung

Starke Märkte trotz Brexit und politischem Risiko / In Europa steigen Büromieten auch 201812 Trotz wirtschaftlichen und geopolitischen Gegenwind zeigt sich die Nachfrage auf den Büroimmobilienmärkten unbeeindruckt, meint Jones Lang LaSalle (JLL) und erwartet eine robuste Nachfrage und damit verbunden ein Mietpreiswachstum, das sich weiterhin über dem langfristigen Mittel bewegen wird. Der gewichtete europäische Mietpreisindex von JLL legte im ersten Quartal 2018 um ein Prozent gegenüber dem vorangegangenen Quartal zu. Acht der 24 Index-Städte verzeichneten in den ersten drei Monaten ein Mietpreiswachstum (gegenüber 15 Städten im vierten Quartal 2017 mit einem Plus von 1.7 Prozent gegenüber Q3 2017). Im Jahresvergleich kann insgesamt ein Plus von 4.2 Prozent notiert werden. Für die westeuropäischen Märkte (inklusive UK) liegt der Zuwachs bei 4.7 Prozent. Dieser deutliche Anstieg, der höchste seit dem zweiten Quartal 2016, spiegelt das in vielen Märkten der Region weiterhin bestehende Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage wider. Bis Ende des Jahres dürfte das europäische Büro-Mietpreiswachstum mit 2.5 Prozent den Fünf-Jahres-Durchschnitt von 2.2 Prozent leicht übertreffen. Ein Potential für ein überdurchschnittliches, angebotsorientiertes Mietpreiswachstum besteht in den angespanntesten Märkten Europas: Amsterdam, München, Stuttgart, Stockholm und Prag. In den ersten drei Monaten 2018 war Brüssel mit einem Plus von fünf Prozent gegenüber dem Vorquartal Spitzenreiter. In Südeuropa konnten Mailand (4.5 Prozent), Barcelona (3.2 Prozent) und Madrid (2.4 Prozent) in Folge eines knapper werdenden Angebots und einer soliden Nachfrage, insbesondere im Spitzensegment des Marktes, ebenfalls ein überdurchschnittliches Mietpreiswachstum über das Quartal aufweisen. In den deutschen Big 7 scheint die aktuelle Mietpreisphase stärker angebots- als nachfrageorientiert zu sein. So sank beispielsweise der Umsatz in Berlin im ersten Quartal um fast 17 Prozent, die Spitzenmiete zog aber um einen weiteren Euro auf 31 Euro/Quadratmeter/Monat an - eine deutliche Reaktion auf das weitere Absinken der Leerstandsquote. In den Big 7 notierten die Büroflächenmärkte beim Jahresvergleich einen Umsatzrückgang von 15 Prozent. Dieses Umsatzminus geht aber nicht auf das Konto einer nachlassenden Nachfrage. Viele umzugswillige Unternehmen werden aufgrund der geringen Verfügbarkeit an geeigneten Flächen ausgebremst und quasi gezwungen, auslaufende Mietverträge in ihren bestehenden Flächen zu verlängern. Die stärksten Einbußen mussten Hamburg mit minus 41 Prozent, Köln und Düsseldorf mit jeweils rund einem Drittel hinnehmen. Positive Meldungen dagegen kamen aus Frankfurt und Stuttgart, hier verbesserten sich die Umsatzzahlen um 31 Prozent bzw. 21 Prozent. Einmal mehr unverändert blieben die Spitzenmieten in den beiden größten Märkten Paris und London. Während für die französische Hauptstadt ein Plus für das Gesamtjahr 2018 erwartet wird, hat sich in der britischen Metropole während der ersten drei Monate ein stabiler Nutzermarkt bemerkbar gemacht. Allerdings gehen die Prognosen von JLL für die City of London nach einer robusten Entwicklung im gesamten Jahr 2018 für 2019 von einen leichten Rückgang aus. Auch in den mittel- und osteuropäischen Märkten zeigte der Jahresauftakt 2018 keine Bewegung bei den Spitzenmieten. Während sie in Prag und Budapest nach Zuwächsen von 5.0 Prozent bzw. 2.3 Prozent 2017 zunächst stabil geblieben sind, und für Prag ein weiterer Anstieg um 2.4 Prozent bzw. 2.3 Prozent 2018 bzw. 2019 prognostiziert wird, dürften die Eigentümer in Warschau und Moskau nun aufatmen: Die Mieten scheinen nach kontinuierlichem Rückgang in den vergangenen Jahren mit bis zu minus 2.1 Prozent in Warschau 2017 und minus 21.7 Prozent in Moskau 2014 die Talsohle erreicht zu haben.




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Der starke Büroflächenumsatz übt weiter Druck auf das verfügbare Flächenangebot aus. Die europäische Büro-Leerstandsquote ist gegenüber dem vorangegangenen Quartal um 30 Basispunkte auf 7.0 Prozent gesunken. Das ist der niedrigste Stand seit dem zweiten Quartal 2008. Europaweit konnten 19 der 24 Index-Städte im ersten Quartal einen Rückgang der Leerstände aufweisen. Die Leerstandsquote in den sieben deutschen Immobilienhochburgen lag Ende März bei 4.5 Prozent und damit nochmals fast 20 Basispunkte unter der Quote drei Monate zuvor. Kumuliert stehen damit in den Big 7 nur noch 4.18 Millionen Quadratmeter kurzfristig zur Verfügung, 15 Prozent weniger als noch vor einem Jahr. In sechs der sieben Hochburgen fiel der Leerstandsrückgang zweistellig aus. Stuttgart hat mit 2.4 Prozent europaweit die niedrigste Leerstandsquote, gefolgt von Berlin und München mit jeweils 3.4 Prozent. Die Büro-Fertigstellungen blieben im ersten Quartal mit rund 770’000 Quadratmetern leicht unter dem Fünf-Jahresschnitt. Zwar nehmen die Projektentwicklungen Fahrt auf, doch im Vergleich zu früheren Zyklen bleibt die Pipeline eher moderat. Die Fertigstellungen mit einem Volumen von rund 5.1 Millionen Quadratmetern im laufenden Jahr mit Fokus auf Paris, London, Berlin, München und Dublin dürften nicht ausreichen, der Angebotsknappheit in vielen europäischen Büroflächenmärkten ausreichend etwas entgegenzusetzen.

Büromarkt Deutschland Q1 201813 Die sehr gute Nutzernachfrage des Vorjahres hat sich im ersten Quartal 2018 uneingeschränkt fortgesetzt. Mit einem Flächenumsatz von 910.000 m² wurde bereits das zweite Jahr in Folge die 900.000-m²-Schwelle durchbrochen. Der 2017 aufgestellte neue Rekord wurde damit nur um knapp 4 % verfehlt. Wie gut das Ergebnis ausfällt, zeigt sich aber daran, dass der zehnjährige Durchschnitt um stolze 26 % übertroffen wurde. Die weiter sehr gut laufende Konjunktur kommt auf den Märkten an, auch wenn aktuell einige Stimmungsindikatoren leicht nachgegeben haben. Im langfristigen Vergleich ist nicht nur die Lage der Unternehmen hervorragend, sondern auch der Ausblick bleibt mehr als positiv. Hierfür sprechen auch die unverändert guten Fundamentaldaten. Die sehr gute BIP-Prognose für das laufende Jahr sowie eine weiter wachsende Beschäftigung und sinkende Arbeitslosigkeit bilden die Voraussetzung für eine auf Hochtouren laufende Wirtschaft, von der auch die Büromärkte spürbar profitieren.

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München konnte die Spitzenposition mit 230.000 m² (-9 %) erneut verteidigen. Dies ist das drittbeste jemals registrierte Resultat. Trotz einer Steigerung um gut 13 % muss sich Berlin mit Rang zwei begnügen. Die 215.000 m² Flächenumsatz liegen in etwa auf dem Niveau des Rekordjahres 2016. Vervollständigt wird das Führungstrio von Frankfurt, wo ein Resultat von 131.000 m² (-4 %) registriert wurde, wovon 124.000 m² auf das gif-Gebiet entfallen. Der zehnjährige Durchschnitt wurde um 22 % übertroffen. Mit 108.000 m² (-28 %) konnte auch Hamburg einen sechsstelligen Umsatz verzeichnen. Ohne Großabschluss über 10.000 m² bewegt sich das Ergebnis bislang aber nur im zehnjährigen Schnitt. Ein Rückgang war auch in Düsseldorf zu beobachten, wo das Ergebnis mit 78.000 m² knapp 30 % niedriger liegt. Den stärksten Zuwachs und einen neuen Rekord schaffte der Essener Markt mit 68.000 m² (+135 %). Aber auch in Köln (57.000 m²; +4 %) und Leipzig (23.000 m²; +15 %) fiel der Jahresauftakt positiv aus. Bemerkenswert ist die homogene Verteilung des Flächenumsatzes über alle Marktsegmente. Dies kann als klares Indiz dafür gewertet werden, dass die aktuell sehr gute Nutzernachfrage auf einem breiten Fundament steht. Mit gut 32 % waren sowohl kleinere Abschlüsse bis 1.000 m² stark am Ergebnis beteiligt als auch große Verträge über 5.000 m², die 31 % beisteuern. Die verbleibenden gut 37 % entfallen auf das mittelgroße Segment zwischen 1.000 und 5.000 m². Der Rekordumsatz im Vorjahreszeitraum resultierte dagegen in stärkerem Maße aus Großabschlüssen. Die hohe Nachfrage schlägt sich in weiter sinkenden Leerständen nieder. Mit 4,73 Mio. m² liegt das Volumen über alle Standorte betrachtet 14 % unter dem Vorjahreswert. Dies ist der geringste Leerstand der letzten 17 Jahre. Die durchschnittliche Leerstandsquote beläuft sich damit nur noch auf 5 %. In mehreren Städten führt diese Situation mittlerweile zu realen Flächenengpässen. Noch stärker abgenommen haben die modernen Leerstände (das am meisten nachgefragte Flächensegment), die über alle Standorte betrachtet nur noch bei 1,46 Mio. m² (-21 %) liegen. Im Schnitt haben die Spitzenmieten um gut 5 % angezogen. Nur in Essen blieb der Wert mit 15 €/m² stabil. Den Topwert verzeichnet Frankfurt mit 42 €/m² (+9 %). Den stärksten Anstieg weist

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Berlin mit plus 16 % auf (33 €/m²). Zweitteuerster Standort bleibt München mit 37 €/m² (+1,4 %). Auch in Leipzig kletterte die Spitzenmiete um 4 % auf 13,50 €/m². Steigerungen der Höchstmiete um jeweils knapp 2 % waren in Düsseldorf (27 €/m²), Hamburg (26,50 €/m²) und Köln (21,90 €/m²) zu beobachten. 2.4. Retail-Investmentmarkt

2.4.1. Kauf/Verkauf

Preis- und Kostenspirale dämpft Entwicklung14 Auch im deutschen Immobilienmarkt wachsen die Bäume nach einem nun etwa acht Jahre währenden Boom nicht in den Himmel. Nach der jüngsten Projektentwicklerstudie des Analysehauses Bulwiengesa stagniert der deutsche Projektentwicklermarkt für Wohn- und Gewerbeimmobilien zu Beginn des Jahres 2018 erstmals seit der Finanzmarktkrise. Vor allem in den Großstädten dämpfen die im Zuge des Booms stetig steigenden Preise und Kosten das Wachstum aus. „Was die Finanz- und Wirtschaftskrise 2009 nicht erschüttern konnte“, so konstatiert Andreas Schulten, Vorstand beim Analysehaus Bulwiengesa, „bremst nun die Preis- und Kosten-Spirale der vergangenen Jahre aus – das weitere Wachstum der deutschen Großstädte“. Die sehr hohe Auslastung von Baufirmen, die Probleme haben, genügend qualifizierte Mitarbeiter zu finden, sind ein Grund dafür. In den sieben deutschen Top-Städten (A-Städte) fehlen zudem die notwendigen Flächen und auch die regulatorischen Restriktionen, die bei Handelsimmobilien besonders stark ins Gewicht fallen, behindern das Entwicklungsgeschäft. Als weitere Hindernisse listet Schulten den Genehmigungsstau durch die Überlastung der Behörden auf sowie zusätzliche Auflagen etwa für den Bau von Sozialwohnungen oder energetische Maßnahmen, die hierzulande das Bauen zuletzt deutlich verteuert haben. Zudem beobachtet der Experte, dass manche Projektentwickler inzwischen zögern, schon genehmigte Wohnbauvorhaben zu verwirklichen. Gemäß der aktuellen Projektliste trifft das laut Studie - gemessen am Vorjahr - auf etwa 15 bis 20% der Projekte in der Fertigstellung zu, die nach hinten verschoben werden. Besonders auffallend ist der Trend in Berlin. Auf die Stadt entfällt etwa ein Drittel aller nach hinten verschobenen Wohnprojekte. Laut Studie ging das Volumen in der Bundeshauptstadt in diesem Jahr bislang um 3,5% zurück. Augenfälliges Ergebnis für das Wohnsegment: Nachdem sich die Wachstumsraten bei der Projektentwicklungsfläche in den vergangenen Jahren bereits kontinuierlich abgeflacht haben, ist zu Beginn des Jahres 2018 erstmals ein Rückgang der Entwicklungsfläche zu Verkaufszwecken um 2,0% zu verzeichnen. Zu diesem Rückgang haben vor allem Hamburg mit minus 5,1% und - wie erwähnt - Berlin mit minus 3,5% beigetragen. In München steigt das Volumen dagegen nochmals um 6,9%. Einen Ausgleich dazu bildet allerdings - zumindest teilweise - das Bürosegment, in dem nach Jahren des Flächenrückgangs offenbar wieder Bedarf gesehen wird. So stieg das Projektvolumen bereits im Jahr 2017 wieder an und erhöhte sich zu Jahresbeginn 2018 um 5,5% oder 290 000 qm. In Berlin stieg das Projektflächenvolumen sogar um 26%, sank in München aber um 23,5%. Auch im Hotel-Segment sind in den sieben Top-Städten aktuell 200 000 qm Projektfläche entstanden. Was im Investmentmarkt für Handelsimmobilien schon seit Jahren zu beobachten ist, zeigt sich nun auch stärker im Markt für Projektentwicklung: Das Ausweichen vieler Unternehmen in B- und C-Städte oder in das Umland der angesagten sieben Metropolen. „Diese Tendenzen dürften etwa in den Räumen München und Frankfurt mit ihren ausgeprägten Speckgürteln noch deutlicher ausfallen als in der besonders großflächigen Stadt Berlin“, heißt es in der Studie dazu. Insgesamt konstatiert Bulwiengesa in der Projektentwicklerstudie 2018 für Trading- Development-Flächen - also Entwicklungen zum Verkaufszweck - in diesem Jahr einen leichten Rückgang von 0,3% auf 26,9 Mio. qm, nachdem die Projektentwicklerfläche 2017 noch um 3,8% gewachsen war. Einzelhandelsflächen, die hierzulande mit Blick auf das restriktive deutsche Bau- und Planungsrecht für den großflächigen Einzelhandel kaum noch genehmigt werden, machen bei den einzelnen Entwicklern nur einen geringen Anteil der neuen Flächen aus. Anders als bei der Projektentwicklung für den Verkauf sieht die Lage bei Projektflä-chen für den Eigenbestand (Investor-Development-Projekte) aus seit dem vergangenen Jahr aus. Im Wohn- und Bürosegment ist die Zahl der Projekte gestiegen. Dabei identifiziert Bulwiengesa in diesem Markt das Wohnsegment als deutlichen Treiber für die positive Entwicklung der Investor-Development-Flächen. Der Grund: Deutschland und insbesondere die A-Städte sind als Core-Märkte sehr attraktiv und die sehr niedrigen Renditen lassen nach den Worten von Bulwiengesa-Projektleiterin Ellen Heinrich den frühzeitigen Einstieg in Pr ojekte inter essant erscheinen.

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Das Analysehaus hat für die Studie auf Basis von 5 000 einzelnen Projekten die Struktur und das Volumen des Projektentwicklermarktes analysiert und städteweise ausgewertet. Im Fokus standen Büro, Wohnen, Einzelhandel und Hotels. Retail-Investmentmarkt Deutschland Q1 201815 Auf den ersten Blick bleibt der Retail-Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,76 Mrd. € deutlich hinter dem sehr guten Vorjahresergebnis (-40 %) sowie dem zehnjährigen Durchschnitt (-24 %) zurück. Betrachtet man jedoch ausschließ- lich den Umsatz, den Einzelverkäufe generierten, ergibt sich ein etwas anderes Bild: Mit rund 1,58 Mrd. €, entsprechend 90 % des Gesamtvolumens, erreichen Singledeals eine überdurchschnittliche Bilanz, zu der ähnlich viele Verkäufe wie im Vorjahreszeitraum beigetragen haben. Im Umkehrschluss ist weniger ein Rückgang der Nachfrage, als vielmehr ein sehr geringer Umsatz im Portfoliosegment ursächlich für den insgesamt moderaten Jahresauftakt. Im Zuge der bisher fehlenden großvolumigen Paketverkäufe und dem hohen Umsatzanteil kleiner und mittlerer Transaktionen im Segment bis 50 Mio. € (66 %), fällt auch das durchschnittliche Volumen pro Deal mit 18 Mio. € wesentlich niedriger aus als zu Jahresbeginn 2017 (29 Mio. €). Die regionale Verteilung des bundesweiten Investitionsvolumens von Einzelhandels-objekten ist zu etwas mehr als einem Viertel auf die Big Six und demzufolge zu knapp drei Vierteln auf Standorte außerhalb der großen Metropolen aufgesplittet. Damit ist der Umsatz der Top-Städte, der sich auf 460 Mio. € beläuft, zwar gesunken (-19 %), ihr Anteil am Gesamtergebnis hat sich jedoch um 7 Prozentpunkte erhöht. Bezogen auf die einzelnen Städte kristallisiert sich insbesondere Hamburg durch größere Verkäufe als Gewinner heraus. Hier wurde mit 223 Mio. € in den ersten drei Monaten soviel wie noch nie in Retail-Assets investiert. In der Konsequenz muss sich München mit dem Silberrang begnü- gen: Mit 90 Mio. € fiel das Resultat in der bayerischen Landeshauptstadt, die im Vorjahreszeitraum von einigen Deals im mittleren Segment profitierte, um 56 % geringer aus. Auf ein Ergebnis von über 50 Mio. € kommt darüber hinaus noch Berlin (53 Mio. €), während sich die weiteren großen Shoppingmetropolen Köln (46 Mio. €), Frankfurt (36 Mio. €) und Düsseldorf (12 Mio. €) unterhalb dieser Marke einordnen. Nachdem im ersten Quartal 2017 innerstädtische Geschäftshäuser die Oberhand behielten, schieben sich Fach– und Supermärkte sowie Fachmarktzentren mit gut 41 % wie schon zum Ende der vergangenen Jahre erneut an die Spitze der Retailobjekte. Auf den weiteren Plätzen folgen Shopping Center und Geschäftshäuser mit jeweils 23 % gleichauf. Die verbleibenden knapp 13 % steuern Kaufhäuser bei. Hier ist vor allem der

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Verkauf der Karstadt Arkaden in Mülheim a. d. R. nennenswert. Nach der kontinuierlichen Yield Compression der vorangegangenen Quartale haben sich die Netto-Spitzenrenditen für Einzelhandelsimmobilien zum Jahresauftakt auf dem Niveau des Jahresendes 2017 verfestigt. Über die Big-Six-Standorte betrachtet beläuft sich der Rückgang im Jahresvergleich dennoch auf durchschnittlich rund 41 Basispunkte. Sowohl in Berlin als auch in München, die mit 2,90 % an der Spitze der großen Städte stehen, wurde mittlerweile die 3- %-Marke durchbrochen. Knapp dahinter schließen sich Hamburg mit 3,00 % und dicht auf den Versen Frankfurt mit 3,10 % an. Die nordrhein-westfälischen Metropolen Düsseldorf und Köln notieren jeweils bei 3,20 %. Auch in den übrigen Marktsegmenten sind die Renditen in den ersten drei Monaten stabil geblieben. Die Netto-Spitzenrendite für Shopping Center liegt aktuell wie bereits vor 12 Monaten bei 4,00 %. Den signifikantesten Rückgang verzeichnen Fachmarktzentren, die 40 Basispunkte nachgeben haben, während einzelne Fachmärkte mit 5,40 % (-10 Basispunkte) in der Spitze noch etwas erschwinglicher sind. Der verhaltene Jahresauftakt des Retail-Investmentmarkts ist als Momentaufnahme und weniger als Zeichen für den Rückgang der Nachfrage nach Einzelhandelsobjekten zu bewerten. Indizien hierfür sind nicht zuletzt die Vielzahl der registrierten Transaktionen, das überdurchschnittliche Einzeldealvolumen sowie ein sehr lebhaftes Marktgeschehen in den kleinen und mittleren Größenkategorien. Ein entsprechendes Angebot, insbesondere im Segment über 50 Mio. € vorausgesetzt, ist für den weiteren Jahresverlauf davon auszugehen, dass der Markt deutlich an Fahrt aufnimmt. 2.4.2. Vermietung

JLL-Verfügbarkeitsquote / Mehr Transparenz im Markt für Retail Assets16 Vor 13 Jahren sind deutsche Handelsimmobilien aus ihrem Nischendasein herausgekommen. Zuvor galten sie als risikobehaftete Exoten für Spezialisten und nur wenige institutionelle deutsche Investoren waren auf dem Markt unterwegs. Entsprechend intransparent war dieses Segment. Leerstandsquoten gab es nicht. Der Immobiliendienstleister JLL hat für die größten neun deutschen Städte nun die „Verfügbarkeitsquoten“ ermittelt und Details präsentiert. Den Anstoß dafür, auch hierzulande den Leerstand in den innerstädtischen Top- Einzelhandelslagen zu erfassen, gab nach Angaben von JLL der eklatante Umbruch, in dem der hiesige Vermietungsmarkt mit Blick auf die Online-Konkurrenz und die Zurückhaltung vieler Einzelhändler in puncto Expansion steckt: „Nach Jahren großer Nachfrage, stetiger Vermietungsexpansion und steigender Spitzenmieten ist der Einzelhandel mittlerweile deutlich zurückhaltender bei der Anmietung stationärer Ladenflächen“, so Dirk Wichner, Head of Retail Leasing von JLL Germany. Zumal in den Spitzenlagen die Mieten oft schneller gewachsen waren als die Umsätze. Dabei zeigt der Vermietungsmarkt ein konträres Bild: Während sich das Neuvermietungsgeschäft zuletzt - insbesondere im Mode-Segment - abgeschwächt hat, klagen Einzelhändler, dass sie keine Verkaufsflächen finden. Hier bietet die neue „Verfügbarkeitsquote“ von JLL - zumindest für die neun größten Städte - eine gute Datenbasis, um sich besser zu orientieren, wie Wichner betont. Ermittelt hat der Dienstleister die Verfügbarkeitsquote für die Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf und Frankfurt sowie für Stuttgart, Hannover und Leipzig.

16 Der Handelsimmobilien Report Nr. 270

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Erfasst wird in der JLL-Quote der offensichtliche Leerstand und die noch nicht vermieteten Projektentwicklungen oder Umbauten, aber auch Flächen, die der aktuelle Mieter ganz oder teilweise aufgeben möchte und für die er einen Nachmieter sucht oder wenn der Mietvertrag in 1,5 Jahren ausläuft und noch kein Nachmieter feststeht oder der Eigentümer nach einem neuen Mieter sucht. Dafür analysiert der Dienstleister in den neun wichtigsten Städten 2 250 Ladenlokale (rund 2 Mio. qm) mit Anschluss an die Straße. Shops in Einkaufszentren oder mit Zugängen über Malls werden in der Verfügbarkeitsquote, die künftig regelmäßig publiziert wird, nicht erfasst. Das Ergebnis der ersten Erhebung: Im bundesweiten Durchschnitt der Big 9 sind laut JLL derzeit 237 von den analysierten 2 250 Geschäften verfügbar. Das entspricht einer Quote von 10,6% und einer Fläche von 155 000 qm, die offensichtlich oder latent verfügbar sind. Zwei Drittel dieser Geschäfte (158) gehören in die Kategorie der kleineren und mittleren Shops mit weniger als 500 qm. Ihr Anteil an der Fläche liegt bei 19% oder 31 000 qm. Nur 11 Geschäfte oder 5% der leer stehenden Läden entfallen auf Flächen mit mehr als 2 000 qm, deren Anteil an den leer stehenden Flächen aber 56 000 qm bzw. 36% ausmacht. Analysiert man die leer stehenden Flächen nach der Branchenzugehörigkeit der bisherigen Mieter, dann entfällt der größte Teil (99) - nicht unerwartet - auf die Textil- und Accessoires-Branche, die auch beim Neugeschäft zuletzt kontinuierlich an Gewicht verloren hat. Hier sind laut JLL auch alle Flächengrößen gleichmäßig vertreten. Erst mit großem Abstand (22) folgt der Gastronomie-Bereich. Betroffen sind hier in erster Linie Flächen mit weniger als 100 qm. Aus der Schuh- und Lederwaren-Branche sind es 13 Geschäfte, meist in der Größenklasse von 100 bis 500 qm. Bei den Städten ergibt sich dagegen ein recht heterogenes Bild: „Die höchste Anzahl verfügbarer Geschäfte hat derzeit Köln mit 18,5%, berichtet Wichner: „Bei 27 von 151 untersuchten Geschäften in den Top-Lagen ist noch nicht klar, wie sie in 18 Monaten genutzt werden. Bezogen auf die Fläche sind 10,4% verfügbar – nämlich 15 600 qm von insgesamt 150 500 qm.“ Dagegen sind in München nur 14 oder 5,3% der 284 untersuchten Geschäfte verfügbar. Gemessen an der Fläche liegt der Leerstand nur bei 5 500 qm oder 2,3%. In Berlin sind 86 von 740 Geschäften leer. Das entspricht 64 044 qm Fläche oder 11,6% der Gesamtfläche von 551 717 qm. In Düsseldorf liegt die „Verfügbarkeitsquote“ bezogen auf die Fläche - trotz Bauarbeiten in der Innenstadt - nur bei 5,9%, in Frankfurt/M. bei 10,8%, in Hamburg bei 8,1%, in Hannover bei 12,1%, in Leipzig bei 13,4% und in Stuttgart bei 13,7%. Nach den Worten von Helge Scheunemann, Head of Research bei JLL Germany, ermöglicht die Verfügbarkeitsquote vor allem valide Aussagen über marktkonforme Miethöhen und Flächengrößen: „Eigentümer wie Mieter können so perspektivisch erkennen, welches Preisniveau auch in Zukunft angemessen ist.“ 2.5. Hotel-Investmentmarkt

2.5.1. Kauf/Verkauf

Kaum Portfolio-Transaktionen am deutschen Hotelmarkt - mageres Ergebnis im ersten Quartal17 Der deutsche Hotelinvestmentmarkt gönnt sich nach einer fulminanten Rekordjagd in den vergangenen Jahren eine kleine Verschnaufpause. So konnte im ersten Quartal 2018 nicht an das Ergebnis aus dem Vorjahr angeknüpft werden. Nach Angaben von Colliers International wurde mit einem Transaktionsvolumen von 560 Millionen Euro der absolute Rekordwert aus dem Vorjahr um 47 Prozent unterschritten. Andreas Erben, Geschäftsführer von Colliers International Hotel: „ Trotz einer weiterhin hohen Nachfrage, konnte aufgrund fehlender Produkte am Markt im vergangenen Quartal kein so starkes Transaktionsvolumen mehr erreicht werden. Deutlich wird dies auch an den rückläufigen Umsätzen im Portfoliobereich. Einzelverkäufe dominierten und kamen auf gut 520 Millionen Euro. Die größte Einzeltransaktion wurde in Köln verzeichnet. Ein geschlossener Fonds der Commerz Real veräußerte das Vier- Sterne-Maritim-Hotel am Heumarkt an Art-Invest.“ Zeigte sich das Verhältnis von in- und ausländischen Investoren im Vorjahr noch recht ausgeglichen, zeichneten im ersten Quartal 2018 mit knapp 87 Prozent des Transaktionsvolumens oder 480 Millionen Euro nationale Investoren für den Löwenanteil verantwortlich. Auch auf Verkäuferseite hatten nationale Investoren die Nase vorne. Sie erreichten knapp 460 Millionen Euro. Im ersten Quartal des Jahres standen ebenfalls vor allem erneut 4-Sterne-Hotels in der Gunst der Investoren ganz oben. Mit gut 320 Millionen Euro konnten sie 58 Prozent des Transaktionsvolumens auf sich vereinen. Anteilig bedeutet dies im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang um fünf Prozentpunkte. Absolut hingegen halbierte sich das Transaktionsvolumen in diesem Segment. Auf dem zweiten Platz rangierten, wie auch schon im Vorjahr, die Hotels des 3-Sterne-Segments. Mit knapp 130 Millionen Euro erwirtschafteten sie 23 Prozent des Transaktionsvolumens.




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Der größere Teil der Transaktionen (320 Millionen Euro) entfiel in diesem Jahr auf die Nebenlagen und nicht mehr auf die sieben wichtigsten Hotelstandorte Deutschlands – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Dies verdeutlichte erstmals, dass Assets in Bund C-Standorten aufgrund der zunehmenden Produktknappheit in den TOP 7 vermehrt in den Fokus rücken. Nach einem sechsten Platz im Vorjahr, erwiesen sich Corporates und Eigennutzer in den ersten drei Monaten des Jahres 2018 als die aktivste Käufergruppe. Gut 175 Millionen Euro investierten sie in Hotelobjekte und konnten somit 32 Prozent des Transaktionsvolumens auf sich vereinen. Mit rund 125 Millionen Euro am Transaktionsvolumen folgten Vermögensverwalter. Den dritten Platz belegten, wie auch schon im Vorjahr, offene Immobilienfonds und Immobilienspezialfonds. Auf Seiten der Verkäufer setzten sich geschlossene Immobilienfonds mit einem Transaktionsvolumen von 170 Millionen Euro an die Spitze. Dahinter folgten Corporates und Eigennutzer mit rund 65 Millionen Euro und private Investoren und Family Offices mit gut 50 Millionen Euro. „Trotz des vergleichsweise verhaltenen Starts in das Jahr besteht auch weiterhin ein großes Interesse an Hotelimmobilien“, meint Erben. Daher sei davon auszugehen, dass es zwar kein erneutes Rekordergebnis geben werde, aber ein solides Ergebnis im Bereich des Fünf-Jahresdurchschnittes durchaus erreicht und übertroffen werden könne. Hotel-Investmentmarkt Deutschland Q1 201818 Auch im ersten Quartal 2018 sind Hotel-Investments gefragt wie eh und je. Trotzdem war gegenüber dem starken Vorjahr ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen, der allerdings in erster Linie auf das begrenzte Angebot zurückzuführen ist. Mit etwas weniger als 620 Mio. € liegt das Ergebnis zwar auf dem Niveau der sehr guten Jahre 2013, 2015 und 2016 und damit deutlich über dem langjährigen Schnitt (+26 %), der Rekordwert aus dem Vorjahr wird allerdings um rund 45 % verpasst. Wie auch in den Vorjahren speist sich das Ergebnis zum Großteil aus einzelnen Hotelverkäufen, auf die rund 73 % des Ergebnisses entfallen. Im Vergleich zum ersten Quartal 2017 wurden in diesem Teilsegment jedoch nicht nur weniger Verkäufe registriert, sondern im Schnitt auch deutlich kleinere Hotels verkauft: Mit knapp 19 Mio. € liegt das Volumen pro Einzelverkauf mehr als ein Drittel unter dem Vorjahreswert. Mit Abstand größter Deal im ersten Quartal war der Verkauf des Maritim Hotels am Kölner Heumarkt, das für rund 120 Mio. € in das Eigentum von Art-Invest überging. Im Vergleich zu anderen Assetklassen ist speziell im Hotelsegment der Anteil von Corporates, die Immobilien zur Eigennutzung kaufen, sehr hoch. In den ersten drei Monaten steuert diese Gruppe, in die neben großen Hotelketten und –betreibern auch lokale Hoteliers fallen, mit gut 39 % sogar am meisten zum Ergebnis bei. Einen nicht unerheblichen Beitrag zur Platzierung leistete der Berliner Hotelbetreiber HR Group, der sein Portfolio um gleich fünf Hotels erweiterte. Den zweiten Platz belegen Projektentwickler mit knapp 21 %, die Bestandsobjekte zur Potenzialhebung und/ oder Erweiterung gekauft haben. Ebenfalls mit zweistelligem Anteil sind Equity/Real Estate Funds vertreten (ca. 16 %), die damit die Top 3 komplettieren. Darüber hinaus investierten auch die traditionell starken Spezialfonds in größerem Umfang (rund 9 %).

18 BNP Paribas Real Estate Hotel-Investmentmarkt Deutschland Q1 2018 At a Glance



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Da auch einige der größeren Transaktionen auf das Konto von inländischen Investoren gingen, entfallen auf sie aktuell fast zwei Drittel des Volumens. Im langjährigen Vergleich ist dies ein außerordentlich hoher Wert, der jedoch auch der Momentaufnahme geschuldet sein dürfte. Unter den ausländischen Investoren traten insbesondere nordamerikanische Käufer in Erscheinung (16 %), gefolgt von Investoren aus dem europäischen Ausland (12 %) und Nahost (4 %). Auch in den bedeutenden Märkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) kann das erste Quartal 2018 nicht mit dem Jahresauftakt von 2017 mithalten. Mit rund 361 Mio. € bleibt es mehr als die Hälfte unter dem Rekord aus dem Vorjahr (-54 %). Gleichwohl ist es aber immer noch ein hervorragendes Ergebnis, das sich deutlich über dem langjährigen Schnitt bewegt. Innerhalb der Städte fällt der Vorjahresvergleich neben den generellen, angebotsbedingten Schwankungen auch aufgrund des kurzen Betrachtungszeitraums von nur drei Monaten sehr unterschiedlich aus: So summieren sich die Hotel-Investments in Köln dank des Maritim-Hotels auf ein Volumen von fast 138 Mio. €, Frankfurt sichert sich mit rund 83 Mio. € vor Stuttgart (80 Mio. €) ebenfalls einen Platz in den Top 3. Mit rund 41 Mio. € ist Hamburg darüber hinaus der einzige weitere bedeutende Markt, in dem Hotel-Investments in größerem Umfang registriert werden konnten. Mit Blick auf die Größenklassen wird sichtbar, dass in fast allen Segmenten das Produkt nicht ausreicht. Mit Ausnahme der Deals unter 10 Mio. € konnte keine Kategorie erneut ihren Vorjahreswert erreichen. So war der Umsatz im dreistelligen Millionenbereich um rund 30 % rückläufig, auch wenn auf dieses Segment mit 36 % der größte Anteil entfällt. In der Klasse 50-100 Mio. € wurden sogar 79 % weniger umgesetzt (Anteil: 13 %) und in der darunter liegenden Kategorie (25-50 Mio. € ) hat sich der Umsatz halbiert (Anteil: 11 %). Ebenfalls weniger investiert (-30 %) wurde zwischen 10 und 25 Mio. €, dennoch ist dieses Segment mit knapp einem Drittel am Ergebnis beteiligt. Auf kleinere Hotels bis 10 Mio. € entfallen die verbleibenden 9 %. Mit dem abermals sehr guten Jahresauftakt bleibt der Hotel-Investmentmarkt auf Spur und beweist seine hohe Anziehungskraft auf Investoren. Allerdings hat sich wie erwartet zu Jahresbeginn der Angebotsengpass als limitierender Faktor erwiesen. Gerade im Segment der Hotelneubauten und – projektentwicklungen, die im vergangenen

2.0. Deutschland 2.6. Übrige Investmentmärkte


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Jahr erheblich zum Umsatz beigetragen haben, bleibt das angelegte Volumen derzeit deutlich unter dem Vorjahreswert zurück. Grundsätzlich ist die Bautätigkeit jedoch nach wie vor hoch, sodass Investments in diese Kategorie in den nächsten Monaten noch etwas anziehen dürften. Vor diesem Hintergrund zeichnet sich auch für die nächsten Quartale ein lebhaftes Marktgeschehen ab. Ein Ergebnis, das sich im Mittel der letzten fünf Jahre bewegt, sollte demnach das Ziel sein. 2.5.2. Betrieb

Wohnen mit gewissen Vorzügen / Catella erwartet Rekord-Jahr für Serviced-Apartments19 Catella-Research-Chef Thomas Beyerle erwartet ein Rekordjahr bei Fertigstellungen von Serviced Apartments. Vor allem internationale Investoren bewerten den Nischenmarkt positiv. In den vergangenen Jahren wurde der Markt für Serviced Apartments zunehmend von einer breiteren Investorennachfrage gespeist. Die Transaktionsvolumina stiegen demzufolge stetig. Bei diesem Nischenprodukt – strukturell angesiedelt zwischen Hotel und Wohnen – handelt es sich um eine hybride Form der Wohnnutzung, mit entsprechend heterogenen aber insgesamt höheren Nutzungsentgelten. Aus einzelnen Apartments bestehend, werden neben einer Komplettmöblierung zusätzliche Dienstleistungen wie wöchentlicher Reinigungsservice, Rezeption, Verpflegungsangebote, etc. angeboten. Die durchschnittliche Nutzungsdauer liegt aktuell bei rund fünf Wochen. Im Catella Market Tracker „Der Markt für Serviced Apartments in Deutschland und Europa“ zeigen sich folgende marktstrukturelle Aspekte: Derzeit sind in Europa Serviced- Apartments mit rund 10.500 Einheiten in der Pipeline, davon allein 3.500 hierzulande. Deutschland liegt damit auf Rang zwei der Expansionspläne nationaler und internationaler Investoren, mit deutlichem Abstand zu den Nächstplatzierten Schweiz und Irland. Der Renditekorridor der vergangenen zwölf Monate lag zwischen 4,6 und 5,2 Prozent. Gegenwärtig befindet sich der Großteil der Serviced Apartments in städtischer Umgebung (zentrale Lage, Nähe zu Verkehrsknotenpunkten, Gewerbezentren, Veranstaltungszentren etc.) und beherbergt primär Langzeitnutzer. Wichtige Standorte stellen derzeit München, Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg und Düsseldorf dar. Hinzu kommen Köln, Stuttgart, Hannover, Leipzig und Nürnberg, die Catella als Potenzialstandorte definiert. Bis Ende 2018 prognostiziert Catella Research das Transaktionsvolumen in Deutschland auf rund 235 Millionen Euro, in Europa zwischen 525 bis 575 Millionen Euro. „Insgesamt gehen wir von einem weiter wachsenden Gesamtmarkt aus, der sich primär aus einem veränderten Arbeitsmarkt speist“, sagt Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella. Der Anteil von Serviced Apartments am Hotelmarkt werde seiner Ansicht nach bis 2030 auf zehn Prozent steigen. Push Faktoren für diese Entwicklung seien Co-Working, Projektstrukturen und eine zunehmend beruflich bedingte Reisetätigkeit. 2.6. Übrige Investmentmärkte

Logistik-Investmentmarkt Deutschland Q1 201820 Nach dem Rekordumsatz im ersten Quartal 2017 fährt der Logistik-Investmentmarkt abermals ein hervorragendes Ergebnis ein. Insgesamt wurden in den ersten drei Monaten 2018 rund 1,70 Mrd. € in Logistikimmobilien investiert, was dem besten Wert nach dem Allzeithoch aus dem Vorjahr entspricht. Nur mit Blick auf einzelne Verkäufe ist allerdings auch dieses Jahr ein neuer Rekord zu vermelden: Sie summieren sich auf mehr als 950 Mio. € — so viel wie nie zuvor — und tragen deutlich mehr als die Hälfte zum Resultat bei (56 %). Dementsprechend war das Volumen lediglich im Portfoliosegment rückläufig, was jedoch vor dem Hintergrund einiger großer Pakete im Vorjahreszeitraum nicht verwundert: Allein der Portfolioverkauf von Hansteen an ein Konsortium aus Blackstone und M7 ist im

19 Der Fonds-Brief Nr. 311 20 BNP Paribas Real Estate Logistik-Investmentmarkt Deutschland Q1 2018 At a Glance



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vergangenen Jahr bereits mit knapp 1 Mrd. € in die Quartalsbilanz eingeflossen. Der derzeit mit Abstand größte Deal ist die Veräußerung des deutschen Alpha-Industrial-Portfolios an Frasers Property für über eine halbe Milliarde Euro. Innerhalb der großen Investmentstandorte haben sich die Logistikinvestitionen sehr unterschiedlich entwickelt. Dies ist jedoch nicht ungewöhnlich: Angebotsbedingt sind regelmäßig Schwankungen zu beobachten, allein aufgrund der Nachfrage wären an allen Standorten höhere Volumina möglich. In der Summe kommen die Top-Standorte mit knapp 750 Mio. € auf einen etwas höheren Wert als im Vorjahr (+14 %), wobei Berlin dank eines Großdeals mit 219 Mio. € (+149 %) in Führung geht. München erzielt mit 175 Mio. € erneut einen hohen Umsatz, wenngleich dies einem Rückgang um 20 % gegenüber dem Top-Wert aus dem Vorjahr gleichkommt. Die 100-Mio.-€-Marke hat auch Hamburg überschritten (146 Mio. €). Düsseldorf (94 Mio. €), Frankfurt (68 Mio. €) und Stuttgart (30 Mio. €) folgen auf den weiteren Rängen. In Köln (11 Mio. €) und Leipzig (4 Mio. €) konnten bisher keine umfangreichen Logistik-Investments registriert werden. Auch wenn Abschlüsse im dreistelligen Millionensegment nach wie vor am meisten zum Volumen beisteuern (44 %) ist ihre Dominanz gegenüber dem Vorjahr weniger ausgeprägt. Sehr viel Umsatz wurde darüber hinaus auch in der zweitkleinsten Kategorie zwischen 10 und 25 Mio. € generiert (21 %), gefolgt von Abschlüssen zwischen 50 und 100 Mio. € (15 %) sowie 25 bis 50 Mio. € (12 %). Verkäufe unter 10 Mio. € komplettieren die Verteilung mit 8 %. Im Vergleich zum gesamten Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt sind ausländische Investoren im Logistiksegment besonders aktiv. Auch in den ersten drei Monaten des aktuellen Jahres stellen sie weit mehr als die Hälfte des Volumens (64 %), angeführt von asiatischen Käufern (30 %), bedingt durch den FrasersAnkauf. Nordamerikanische Anleger haben ebenfalls umfangreich eingekauft und stellen gut ein Viertel des Ergebnisses. Investoren aus dem europäischen Ausland sind derzeit dagegen mit etwas weniger als 7 % noch unterrepräsentiert. Weitere 2 % entfallen auf Anleger aus Nahost. Traditionell wird speziell das Portfoliosegment von ausländischen Käufern dominiert, hier liegt ihr Anteil aktuell sogar bei über 90 %. Nachdem Logistikimmobilien von immer mehr Investoren als vergleichsweise attraktiv verzinste Assetklasse entdeckt wurden, haben die Spitzenrenditen eine erhebliche Yield Compression vollzogen. Seit Ende 2013 haben sie im Schnitt über alle Standorte um rund 220 Basispunkte nachgegeben. Im ersten Quartal 2018 haben sich die Yields jedoch auf dem erreichten Niveau stabilisiert. Dementsprechend notieren die Netto-Spitzenrenditen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart nach wie vor bei jeweils 4,50 %. Lediglich der Standort Leipzig ist in der Spitze noch etwas günstiger mit 4,90 %.



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Der Logistik-Investmentmarkt steht in den Startlöchern für ein abermals außergewöhnlich gutes Jahr. Das Vorjahresergebnis von mehr als 9 Mrd. €, das gleich von mehreren Transaktionen von paneuropäischen Logistikplattformen profitierte, dürfte jedoch nicht wiederholbar sein. Aus heutiger Sicht spricht dagegen vieles für ein Ergebnis, das die 5-Mrd.-€-Marke überschreiten dürfte.

3.0. Österreich 3.1. Allgemeine Marktinformationen


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3.0. Österreich 3.1. Allgemeine Marktinformationen

Warum Österreich in China hinterherhinkt21 Mit einem grossen Staatsbesuch will Wien die Wirtschaftskontakte zu China verbessern. Dass die österreichischen Firmen im Reich der Mitte noch relativ schwach präsent sind, hat aber seine Gründe. In Wien wird es als grösster Staatsbesuch im Ausland seit Bestehen der Republik bezeichnet. Fast alles, was in Österreich Rang und Namen hat, wird am Samstag für knapp eine Woche nach China pilgern. Neben Bundespräsident Alexander Van der Bellen und Bundeskanzler Sebastian Kurz sind vier Bundesminister mit dabei; zur Delegation gehören auch rund 170 Unternehmer und Manager. Mit dem hochrangigen Aufgebot will man vor allem die Wirtschaftskontakte im Reich der Mitte verbessern. Und man möchte sich in Position bringen mit Blick auf die «neue Seidenstrasse», die China nach Europa bauen will. Der enorme Aufwand hat seinen Grund: Die österreichische Wirtschaft hat den chinesischen Markt erst spät «entdeckt» und hinkt im Vergleich mit Deutschland und der Schweiz hinterher. Die österreichischen Firmen setzen nur rund 2,5% all ihrer Exporte im Reich der Mitte ab. Der «Exportweltmeister» Deutschland hingegen verkauft dort 7% seiner Ausfuhren und die Schweizer Wirtschaft 8%. Während sich deutsche und schweizerische Firmen den wachstumsstarken chinesischen Markt relativ früh zu erschliessen begannen – Deutschland vor allem mit seiner Auto- und Maschinenindustrie, die Schweiz etwa mit Uhren oder Pharma- und Chemieprodukten –, wählten österreichische Unternehmen einen anderen Weg. Nach dem Fall des Eisernen Vorhangs stiessen sie vor allem ins benachbarte und historisch eng verbundene Zentral- und Osteuropa vor. Zudem besetzte man erfolgreich vertraute, aber oft recht kleine Nischen – und dies eher bei mittlerer Technologie als bei Hochtechnologie. Wenn man jetzt regional diversifizieren und stärker an den Chancen in China partizipieren will, ist das wohl nicht verkehrt. Aber eine Goodwill-Tour wird dafür nicht reichen. Österreichs Firmen werden auf einem für sie eher noch ungewohnten Markt mit den richtigen Produkten überzeugen müssen. Der Franken sorgt für Erleichterung in Österreich und Ostmitteleuropa22 Der Schweizerfranken steht mit 1.20 zum Euro wieder da, wo er vor Aufgabe des Mindestkurses notiert hatte. Das entschärft das Problem der Frankenkredite in Österreich oder Polen. Manche Schuldner nutzen das für einen Ausstieg. Stefan Krapf kann sich freuen. Der Bürgermeister der österreichischen Kleinstadt Gmunden muss sich über das Problem der Frankenkredite kaum mehr den Kopf zerbrechen. «Wir haben bereits im vergangenen Herbst einen grossen Teil unserer Frankenkredite in Euro konvertiert, und bei einem Kurs von über 1.20 werden wir auch den letzten kleinen Teil umwandeln», erklärt Krapf. «Wir sind natürlich erleichtert.» Vor rund drei Jahren hatte die Lage noch anders ausgesehen. Kurz nach Krapfs Amtsantritt gab die Schweizerische Nationalbank im Januar 2015 den Mindestkurs zum Euro auf. Der resultierende Franken-Schock brachte Gmunden in die Bredouille – so wie auch viele andere Halter von Frankenkrediten in Österreich und Ostmitteleuropa. Gmunden hatte sich in den 2000er Jahren stark in Schweizerfranken verschuldet, und mit dem Ende des Mindestkurses wog die Schuldenlast auf einen Schlag deutlich schwerer. Nun hat sich der Franken aber wieder abgeschwächt und liegt mit einem Kurs von 1.20 zum Euro ungefähr da, wo er vor dem Franken-Schock notiert hatte. Das hat das Problem der Frankenkredite deutlich entschärft.

21 Neue Zürcher Zeitung, Online-Artikel vom 06.04.2018 auf www.nzz.ch 22 Neue Zürcher Zeitung, Online-Artikel vom 25.04.2018 auf www.nzz.ch

https://www.nzz.ch/wirtschaft/warum-oesterreich-in-china-hinterherhinkt-ld.1375143

https://www.nzz.ch/wirtschaft/der-franken-sorgt-fuer-erleichterung-in-oesterreich-und-ostmitteleuropa-ld.1380619

3.0. Österreich 3.2. Wohn-Investmentmarkt


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Die Fremdwährungskredite waren in Österreich und Ostmitteleuropa bis zur Finanzkrise von Privathaushalten und staatlichen Einheiten gerne genutzt worden. Der Franken-Schock brachte aber ein Umdenken, und viele Schuldner haben ihre Kredite mittlerweile in Euro zu konvertieren begonnen. Der prominenteste Fall ist die Stadt Wien, die in Österreich auf dem grössten Berg an Frankenkrediten sass. Von den ursprünglich rund 2 Mrd. Fr. an Krediten hat die Stadt bereits fast alles in Euro-Darlehen umgewandelt. Aktuell bleibe nur noch eine letzte Tranche von 150 Mio. Fr. zu konvertieren, erklärt ein Sprecher auf Anfrage. Bei der Stadt betont man, dass das insgesamt kein Verlustgeschäft gewesen sei. Tatsächlich profitierte Wien – wie auch andere Frankenkredit-Nehmer – lange Zeit davon, dass die Zinsen für Frankenkredite um einige Prozentpunkte niedriger lagen als für Eurokredite. Wien hat so rund 815 Mio. € an Zinskosten gespart. Dem gegenüber steht die Erhöhung der Schulden durch Kursverluste bei der Konvertierung. Laut dem Sprecher befindet man sich aber insgesamt immer noch mit rund 270 Mio. € im Plus. Österreichs Banken treten derzeit verstärkt an Privathaushalte heran und raten ihnen, eine Konvertierung ihrer Frankenkredite in Euro ernsthaft zu überlegen. Der Kurs von Fr. 1.20 wird als günstige Gelegenheit gesehen, und es wird argumentiert, dass sich derzeit auch langfristige Eurokredite zu sehr niedrigen Zinsen abschliessen lassen. Tatsächlich haben die österreichischen Haus- und Wohnungsbesitzer ihre Frankenkredite bereits deutlich reduziert. Diese betragen nur noch ein Drittel des Höchststandes von vor der Finanzkrise und machten per Ende 2017 umgerechnet noch rund 16 Mrd. € aus. Für eine Entspannung hat die Abschwächung des Frankens auch in Polen gesorgt. Nach 2015 hatte es in Warschau immer wieder politische Vorstösse gegeben, um die rund 500 000 Privathaushalte mit Frankenkrediten zu entlasten und die Kosten den Banken aufzubürden. Die Initiativen blieben allerdings im Stadium von Gesetzesentwürfen stecken. Nun dürfte die Debatte wohl ganz einschlafen, denn auch der polnische Zloty notiert zum Franken wieder dort, wo er vor Aufgabe des Mindestkurses in der Schweiz gelegen hatte. 3.2. Wohn-Investmentmarkt

3.2.1. Kauf/Verkauf

Warum die Preise steigen, es aber keine große Blase gibt23 Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren wegen der hohen Nachfrage stark gestiegen, besonders in den Ballungsräumen. Dennoch sei die Entwicklung in Österreich, Deutschland und der Schweiz seit 1995 relativ moderat – im Vergleich zum übrigen Westeuropa.

23 Nachrichten.at, Online-Artikel vom 07.04.2018 auf www.nachrichten.at

http://www.nachrichten.at/anzeigen/immobilien/art147,2861336

3.0. Österreich 3.3. Büro-Investmentmarkt


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Zu diesem Schluss kommen die Linzer Uni-Professoren Günther Pöll und Helmut Pernsteiner (Vorstand Institut für Betriebliche Finanzwirtschaft) in einer Analyse. Es gab demnach zwar schon blasenähnliche Tendenzen, sie setzten sich bisher aber nicht durch. Ein geringer Eigentumsanteil mit relativ geringer Transaktionshäufigkeit und gut funktionierenden Mietwohnungsmärkten. Diese sind in Österreich laut Pöll verhältnismäßig sozial orientiert (angesichts des Gemeinnützigkeitssektors). Der Anteil des Wohnungseigentums beträgt in der EU 72 Prozent, in Österreich 55 Prozent, in Deutschland 53 Prozent, in der Schweiz 37 Prozent. Weiters werden in Österreich und Deutschland Wohnungen traditionell über Objektförderungen subventioniert. Erst jüngst gab es in Österreich eine dynamische Entwicklung: Die durchschnittliche Inflation von 2013 bis 2017 betrug 1,5 Prozent, die Steigerungsrate bei Wohnimmobilien 4,7 Prozent. In Wien gab es zwar schon 2012 und 2013 blasenähnliche Preisspitzen von 15,7 bzw. 8,7 Prozent; in Österreich ohne Wien aber erst 2016 (9,1 Prozent) und mit Abstrichen 2017 (4,9 Prozent). Und der aktuelle Wert für Wien (2017) von 1,5 Prozent weist darauf hin, dass sich die Preisdynamik bei Wohnimmobilien wieder abgeschwächt hat. Bei der Preisentwicklung spielen auch fundamentale Faktoren und Preistreiber eine Rolle, wie steigende Qualitätsansprüche und behördliche Auflagen. "Insgesamt hat die Entwicklung der Preise für Wohnimmobilien in Österreich aber noch keine gravierenden Auswirkungen auf die Lebenslage der Österreicher", analysiert Pöll. Er zieht den Sozialindikator Wohnungsaufwand (inkl. Wasser, Energie) je Euro Konsumausgaben von der EU-Statistikbehörde Eurostat heran: Dieser liegt in Österreich bei 22 Prozent. Im Durchschnitt wenden EU-Haushalte 25 Prozent (z.B. Dänemark 29 Prozent, Deutschland 24 Prozent) für Wohnraum auf. 3.2.2. Vermietung

Wohnungsmarkt 2018: Nachfrage treibt Preis24 Im Bereich der Miete bestätigt sich der „Downsizing“-Trend. Die Wiener suchten im vergangenen Jahr vor allem nach kleinen bis mittelgroßen Wohneinheiten zwischen 40 und 50 Quadratmetern. „Suchanfragen nach größeren Wohnungen über 70 Quadratmeter waren dementsprechend rückläufig“, erläutert Benedikt Gabriel, Geschäftsführer von FindMyHome.at: „Um den Anforderungen des Immobilienmarktes weiterhin zu entsprechen, wurden diese von Vermietenden häufig in kleinere Einheiten aufgesplittert.“ Die Steigerung der Mieten, auch 2017 immer wieder Thema, hat mehrere Ursachen, nicht nur eine tendenzielle Angebotsknappheit. Pisecky: „Mieten steigen zusätzlich auch durch Erhöhung der Bewirtschaftungskosten, durch bessere Ausstattung und weil es generell mehr neue, qualitativ hochwertige Mietwohnungen gibt.“ Prinzipiell zeigt sich auch bei den Mieten, dass immer stärker in die günstigen Bezirke wie Ottakring, Rudolfsheim-Fünfhaus, Simmering oder Favoriten ausgewichen wird. 3.3. Büro-Investmentmarkt

3.3.1. Kauf/Verkauf

Wiener Büromarkt: Rekordwerte bei der Zahl neuer Flächen25 Wiener Büromarkt: Rekordwerte bei der Zahl neuer Flächen Vor allem deutsche Investoren haben ihre Bestände in der Bundeshauptstadt deutlich aufgestockt Rekordwerte bei der Zahl neuer Flächen, eine steigende Vermietungsleistung und anhaltendes Interesse vor allem deutscher Investoren: der Wiener Büromarkt zeigt sich im ersten Quartal 2018 weiterhin stark und spiegelt damit die gute konjunkturelle Lage Österreichs wider. Zu diesem Ergebnis kommt Otto Immobilien im aktuellen Büro- und Investmentmarktbericht, der am Montag vor Journalisten präsentiert wurde. Vor allem die Zahl neu gebauter Flächen wird laut Otto Immobilien heuer stark steigen und mit 267.000 Quadratmetern den höchsten Wert seit 10 Jahren erreichen. Die Vermietungsleistung betrug im ersten Quartal im modernen Bürobestand rund 41.800 Quadratmeter (im Gesamtmarkt 62.300 Quadratmeter) und legte damit im Vergleich zum Vorjahr um immerhin 74 Prozent zu. Die starke Neubauleistung im Jahr 2018 ergibt sich laut Otto Immobilien vorrangig aus Fertigstellungen in den Submärkten Praterstraße/Lassallestraße und Hauptbahnhof. Von den neuen Flächen waren insgesamt im ersten

24 DiePresse, Online-Artikel vom 20.04.2018 auf www.diepresse.com 25 Nachrichten.at, Online-Artikel vom 28.04.2018 auf www.nachrichten.at

https://diepresse.com/home/immobilien/gewerbeimmobilien/5376011/Wohnungsmarkt-2018_Nachfrage-treibt-Preis

http://www.nachrichten.at/archiv/#/Suche=0/

3.0. Österreich 3.3. Büro-Investmentmarkt


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Quartal bereits 58 Prozent vorvermietet bzw. eigengenutzt. Bei den Vermietungen wird sich laut Marktbericht der positive Trend des Vorjahres auch 2018 fortsetzen. Für heuer erwartet man eine Vermietungsleistung von rund 190.000 Quadratmetern an modernen Büroflächen nach VRF-Standard. „Getragen wird der Markt derzeit von privaten Unternehmen, denn der Anteil der öffentlichen Mieter am Flächenumsatz ist mit derzeit 10 Prozent um die Hälfte gesunken“, sagt Alexander Fenzl, Leiter des gewerblichen Maklerteams. Erstmals hat Otto Immobilien für den Marktbericht den Anteil deutscher Investoren am Büro- und Gewerbemarkt recherchiert. Das Ergebnis: bereits mehr als 20Prozent der 5,7 Millionen Quadratmeter an modernen Büroflächen in Wien ist im Besitz von deutschen Publikums- und Spezialfonds. „Vor allem in den letzten Jahren haben Deka Immobilien (DC-Tower) oder Union Investment (QBC3) ihre Bestände in Wien deutlich aufgestockt“, sagt Christoph Lukaschek, Abteilungsleiter Investment bei Otto-Immobilien. Berücksichtigt werden laut Vienna Research Forum nur moderne Büroflächen, die ab 1990 gebaut oder generalsaniert wurden und Qualitätskriterien wie Klimatisierung, Lift oder IT-Standard erfüllen. 3.3.2. Vermietung

Büromarkt 2018: Jede Menge Nachschub26 Der Markt für Büroimmobilien soll heuer deutlich dynamischer werden als zuletzt. Von neuen Projekten, steigenden Mieten, Bodenknappheit und Stadtentwicklung. Während der Investmentmarkt ein absolutes Rekordjahr verzeichnete, hielt der Flächenumsatz bei Büros nicht das, was man erhofft hatte. Im Vergleich zu den anderen europäischen Märkten sah es in Österreich nicht wirklich gut aus. „Insgesamt war der Flächenumsatz sehr bescheiden und unter den Prognosen – das hat alle Marktteilnehmer überrascht“, fasst Stefan Brezovich, Vorstand der Örag, das vergangene Jahr zusammen. Mit ein Grund war aber die „gute Vorverwertung der neuen Flächen in den laufenden Projekten.“ So wurden 2017 rund 150.000 m2 bezugsfertig, von denen bereits rund 70 Prozent vorvermietet oder eigengenutzt waren. Dazu gehörten etwa der Orbi Tower, Euro Plaza 6, Denk Drei, Post am Rochus oder QBC 3 und 4. Für 2018 wird ein höheres Fertigstellungsvolumen erwartet und die Neuflächenproduktion wird auf 320.000 m2 steigen und den höchsten Stand seit mehr als zehn Jahren erreichen. Der Austria Campus mit rund 160.000 m2, The Icon Vienna mit circa 74.000, ViE mit 13.000 oder das Messecarree Wien mit 4600 m2 sind Beispiele für die hochwertigen und zum Teil großvolumigen Projekte, die heuer fertiggestellt werden. Der Markt sollte sich daher wieder deutlich dynamischer präsentieren, „auch wenn der Vorverwertungsgrad mit teilweise mehr als 50 Prozent bei einzelnen Projekten relativ hoch ist“, sagt Brezovich. Auch Anton Bondi, Bondi Consult, sieht „Licht am Ende des Tunnels. Die guten Wirtschaftsdaten sorgen für etwas mehr Bewegung bei den Unternehmen, die darüber nachdenken, sich zu verändern.“ Die Konjunktursituation, die erfahrungsgemäß die Nachfrage auf dem Büromarkt beeinflusst, entwickelt sich positiv: Der IWF hat die Wirtschaftsprognose für Österreich angehoben und geht für 2018 von einem realen BIP-Wachstum von 1,9 Prozent aus. Die Vermarktung älterer Büroobjekte wird 2018 durch die stärker werdende Konkurrenz durch moderne und hocheffiziente Neubauten spürbar schwerer. Nicht nur, dass sich die neuen Projekte zu einem großen Teil in Clustern befinden, sind sie mit ihren Konzepten auch auf die „Generation Y“ zugeschnitten. Ihre Wünsche und Bedürfnisse verändern die Anforderungen an Büroflächen. Flexible Raumgestaltung und Wohnzimmerfeeling stehen im Vordergrund. Urbanität, Flexibilität und Serviceleistungen, die den Alltag erleichtern sollen, gewinnen immer mehr an Bedeutung. Die City-Lage wird abgelöst durch öffentlich ideal angebundene Quartiere mit Gastronomie und Freizeitmöglichkeiten. Was früher Softfacts waren, werden jetzt Hardfacts. Die Durchschnittsmieten, die derzeit bei rund 14,4 Euro pro Quadratmeter liegen, könnten heuer steigen. Eben weil sich die Nachfrage auf die neuen, hochwertigen Objekte konzentriert. Die neuen attraktiven Flächen werden den Büroflächenmarkt im mittleren Größensegment ab 2000 Quadratmetern deutlich beleben. Ein zusätzlicher positiver Impuls geht unter anderem von der steigenden Nachfrage durch Betreiber von Coworking Spaces aus. In Hamburg etwa machten Bürocenterbetreiber und Coworking-Anbieter bereits sieben Prozent des Büroflächenumsatzes 2017 aus. In Wien ist der Markt erst im Entstehen, er hat eine große Zukunft vor sich. Für weitere neue Projekte eine große Herausforderung: geeignete Grundstücke zu Preisen zu finden, die eine Entwicklung und Bebauung wirtschaftlich rechtfertigen. Auch die gestiegenen Baukosten werden immer mehr zu einer Herausforderung für die Immobilienentwickler. Das hat auch mit den vollen Auftragsbüchern der Baufirmen zu tun. Nicht nur in Österreich, in ganz Europa wächst die Baubranche so stark wie schon lang nicht mehr. Zuletzt war das 2006 der Fall, wie eine Erhebung der Forschungsgruppe Euroconstruct in 19 Ländern festhielt. Dabei arbeiteten die Unternehmen dank Digitalisierung schneller und effizienter als je zuvor. „Planung,

26 DiePresse, Online-Artikel vom 20.04.2018 auf www.diepresse.com

https://diepresse.com/home/immobilien/gewerbeimmobilien/5376038/Bueromarkt-2018_Jede-Menge-Nachschub

3.0. Österreich 3.4. Retail-Investmentmarkt


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Bauabwicklung, Abläufe und Errichtung werden immer vernetzter und digitaler.“, erklärt der CEO der Porr, Karl-Heinz Strauss. Die Projektentwickler müssen sich aber noch auf ganz andere Aufgaben einstellen. Peter Ulm, CEO der 6B47: „Forschungsergebnisse zeigen, dass das Wohnverhalten, die Verkehrs- und Konsumgewohnheiten und die Arbeitswelt im städtischen oder stadtnahen Bereich sich in den nächsten Jahren und besonders bei den kommenden Generationen sehr verändern werden.“ Die Überlegungen der internationalen Stadtplaner und der Projektentwickler sind daher vor allem auf folgende Fragen gerichtet: Wie kann dichtere Bebauungen der Landverschwendung entgegenwirken? Und wie kann die Überlagerung mehrerer Nutzungen in Gebäudekomplexen funktionieren, „um damit Land zu sparen und dennoch an hochwertigen Standorten entsprechenden Raum für verschiedene Anforderungen zu schaffen“, präzisiert Ulm. Projektentwicklung greift damit immer stärker in die Stadtentwicklung ein und mittlerweile übernehmen Unternehmen in enger Abstimmung mit der öffentlichen Hand einen Teil der Stadtentwicklung und damit Verantwortung für die Gesellschaft. Diese sollte auch bei der Nachhaltigkeit wahrgenommen werden, und bei der Projektentwicklung werde diese nicht mehr gefordert, sondern bereits gelebt: „Das Thema Nachhaltigkeit kann nicht mehr weggedacht werden“, so Strauss. „Die Frage ist: Wie definiere ich Nachhaltigkeit?“ Die Spanne reicht hier von der Planung bis hin zu den Materialien. Die Porr gewänne rund 60 Prozent der Werkstoffe, die für Beton benötigt werden aus recycelbaren Materialen. 80 Prozent aller Stoffe, die bei einem Hochhaus verwendet werden, könnten früher oder später der Wiederverwertung zugeführt werden. „Wir müssen beim Bau bereits wissen, wie wir das Material abbauen und recyceln können“, sagt Strauss. „Allerdings muss man aufpassen und bei den einfachen Dingen bleiben und sehen, wie man mit diesen umgeht. Wir sollten uns bei der Nachhaltigkeit auf Dinge konzentrieren, die auch kurzfristig und mittelfristig realisierbar sind.“ 3.4. Retail-Investmentmarkt

3.4.1. Kauf/Verkauf

Nullenergie: Technologie im Mittelpunkt27 Grün, grüner, am grünsten: Entwickler von Gewerbeimmobilien sind längst auf den Nachhaltigkeitszug aufgesprungen. So hat etwa der Großhandelsspezialist Metro in St. Pölten den ersten Plusenergie-Großmarkt Europas errichtet, der im Vorjahr eröffnet wurde. Sämtliche Baumaterialien wurden nach ökologischen Standards ausgewählt, das Gebäude wurde in Holzbauweise errichtet. Fenster, die über eine zentrale Steuerung geöffnet werden können, sorgen für genügend Tageslicht und machen eine Lüftungsanlage überflüssig. Mit der Abwärme aus den Kältemaschinen wird nicht nur der Markt beheizt, sondern auch Warmwasser erzeugt. Der restliche Energiebedarf des rund 8500 Quadratmeter großen Marktes, in den rund 20 Millionen Euro investiert wurden, wird über eine Fotovoltaikanlage auf dem Dach gedeckt. Das Projekt wurde im März mit dem Oikos 2018, dem Niederösterreichischen Holzbaupreis, in der Kategorie „Nutzbau“ ausgezeichnet, und erreichte wegen seiner nachhaltigen Bauweise auch die Vorstufe zur BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method)-Zertifizierung „Outstanding“. Diese ist nicht nur das älteste, sondern auch das am weitesten verbreitete Zertifizierungssystem für nachhaltiges Bauen. Auf Nachhaltigkeit sowie den Baustoff Holz setzt auch die Universität für Bodenkultur beim Bau ihres neuen Seminarzentrums. Bereits im Sommer 2019 soll mit dem Bau begonnen werden, im mittlerweile abgeschlossenen Architekturwettbewerb hat sich eine Bietergemeinschaft durchgesetzt, bestehend aus SwapArchitekten und Delta. Die Fertigstellung ist für den Spätsommer 2020 geplant, damit soll die Inbetriebnahme für das Wintersemester 20/21 ermöglicht werden. Auf einer Nutzfläche von rund 3100 Quadratmetern entstehen ein Seminarzentrum, eine Bibliothek mit 100 Leseplätzen sowie Institutsräume. Abgesehen vom zum Teil erdberührten Sockel und dem Stiegenhaus ist das viergeschoßige Gebäude, für dessen Errichtung rund 15,5 Millionen Euro veranschlagt sind, aus vorgefertigten Holzelementen konstruiert. Energetisch soll Niedrigstenergiehausstandard erreicht werden. Geheizt wird über Fernwärme, die Kühlung soll mittels eines Low-tech-Kühlsystems erfolgen. Dafür wird die Bodenplatte thermisch vom Gebäude getrennt und mit Absorber-Leitungen belegt, optional werden ergänzend noch Erdsonden errichtet und die Kühle über solegeführte Leitungen in einem Pufferspeicher gesammelt. Von diesem wird im Sommer Kaltwasser durch den Fußboden geleitet, so kann der Überwärmung der Räume entgegengewirkt werden.


https://diepresse.com/home/immobilien/gewerbeimmobilien/5404977/Nullenergie_Technologie-im-Mittelpunkt

3.0. Österreich 3.5. Hotel-Investmentmarkt


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Dass die Boku den Baustoff Holz schätzt, hat sie bereits beim Bau des Interuniversitären Departments für Agrarbiotechnologie (IFA) in Tulln bewiesen. Und das nicht nur aus Gründen der Nachhaltigkeit: Neben den ökologischen Faktoren ist vor allem die kurze Errichtungsdauer das große Plus dieses Baustoffes. Forschungseinrichtungen wie etwa das Life-Zentrum für Klima, Energie und Gesellschaft der Joanneum Research, die TU Graz, die Grazer Außenstelle der ESA oder der Green-Tech-Cluster sowie diverse Green-Tech-Unternehmen haben in Graz den ebenfalls im Vorjahr eröffneten SFL Science Tower zu ihrer neuen Adresse erkoren. Der 60 Meter hohe Büroturm, ein Teil des vom Klima- und Energiefonds geförderten Forschungsprojekts „Smart City Graz“, zeigt auch, wie Architektur Energie nicht nur verbrauchen, sondern selbst produzieren, speichern und abgeben kann. Und das nicht nur an die Mieter, sondern auch an sämtliche Elektrofahrzeuge des Viertels. Bauherr des 16 Millionen Euro teuren Turms ist die steirische SFL Technologies, ein Technologieunternehmen mit Fokus auf Energie- und Umwelttechnologien. So stammt auch jenes Energieglas, das im oberen Teil des Turms verbaut wurde, aus dem Hause SFL. Kernelement desselben ist die sogenannte Grätzelzelle, die Licht in elektrische Energie umwandeln kann. Von SFL wird auch das ebenfalls in der doppelschaligen Glasfassade verbaute Dünnglas, das dank eines Bades in geschmolzenem Salz besonders gehärtet wird und daher in Platten von nur drei Millimetern Dicke verbaut werden kann, produziert. Eine Geothermie-Anlage mit zwölf Erdwärmesonden mit je 200 Metern Tiefe und in Summe 2,4 Kilometern Länge versorgt den Science-Tower mit Wärme und Kälte. Eine weitere Innovation ist der fahrbare Sonnenschutz mit integrierter Fotovoltaik, der sich über rund ein Drittel des Turms erstreckt. Durch die zylindrische Form des Gebäudes folgt er im Tagesverlauf der Sonne und beschattet stets die ihr zugewandte Seite. Er besteht aus raumhohen Ultraleicht-Fotovoltaik-Paneelen, die exakt die Fenster der Innenfassade verdecken und im Augenblick der maximalen Beschattung maximale elektrische Energie erzeugen. Überschussenergie wird gespeichert oder ins Smart Grid der Smart City Graz eingespeist. Diese energieeffiziente, ressourcenschonende und emissionsarme Stadt, die höchste Lebensqualität bieten soll und in der neueste Energietechnologien zum Einsatz kommen, soll bis 2024 Stück für Stück von Privatinvestoren und öffentlicher Hand auf mehr als 400 Hektar in den Bezirken Gries, Lend, Eggenberg und Wetzelsdorf realisiert werden. Geplant sind Wohnungen für mehr als 7000 Menschen, Büros, Schulen, Kindergärten und Nahversorger im Bereich Gewerbe und Gastronomie. 3.4.2. Vermietung


3.5.1. Kauf/Verkauf

Keine belastbaren Angaben. 3.5.2. Betrieb

Hotellerie: „Man muss sich zuspitzen“28 Jeder gesellschaftliche Trend schlägt sich in einem Tourismustrend nieder. Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer der Prodinger Tourismusberatung, weiß, wovon er spricht: Er war zehn Jahre Generalsekretär der Österreichischen Hoteliervereinigung (ÖHV). Er hat zehn Trends identifiziert. ► Robo-Hotels reizen nicht. Nur eine sehr kleine Gästegruppe träumt von vollautomatischen personalfreien Hotels. Diese Nische besetzt etwa die Orange-Wings-Gruppe. Die Mehrheit der Gäste will real serviciert werden. Robos reizen sie nicht. Was keinesfalls heißt, dass die Digitalisierung an der Hotellerie vorbeizieht. Auch wenn noch immer 48 Prozent der Gäste im Reisebüro buchen, die Buchung wird digital abgewickelt. Im Hintergrund wachen Algorithmen: Minütlich angepasste Preise sind ein Muss. Auch die internen Hotelprozesse werden digitalisiert, von Buchungsannahme (Chatbots, virtuelle Sprachassistenten) bis Buchhaltung und Abrechnung.


https://diepresse.com/home/karriere/karrierenews/5405318/Hotellerie_Man-muss-sich-zuspitzen

3.0. Österreich 3.6. Übrige Investmentmärkte


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Futuristische Lösungen stoßen durchaus auf Interesse: etwa Robo-Köche gegen den Fachkräftemangel. ► Sehnsucht nach „Analogität“. Der Gästetrend für jene, die den digitalen Sättigungspunkt bereits überschritten haben. Man geht offline in abgeschiedene Gegenden, sucht „Hideaways zum Abtauchen“ und Digital Detox. Typischer Vertreter: das Hotel Grafenast in Schwaz. Dort warten ungestörte Privatsphäre und pure Natur. Nicht zu verwechseln ist Digital Detox mit Schweigeseminaren in Klöstern. Diese stellen gerade um, auf Entgiftungs-Fastenseminare. Weil reden will man ja doch. ► Optimiertes Selbst. Mit Yoga und Ayurveda fing es an. Das Larimar in Stegersbach etwa reüssiert bestens mit fernöstlicher Wellness, aber die Karawane zieht weiter. Ziel ist nicht mehr bloß Gesundheitserhaltung, sondern Selbstoptimierung. Die medizinische Komponente wird aufgewertet. Zu diesem neuen Hoteltypus mit ärztlicher Kompetenz auch für Gesunde gehört etwa der Lanserhof in Lans, der Kardiologie, Derma- und Schmerztherapie bietet. Andere setzen auf Ozontherapie oder elektromagnetische Wellen zur Bewusstseinsveränderung. Zielgruppe sind u. a. die Quantified-Self-Anhänger. ► „Neue Alte“. Älterwerden wird nicht mehr verschämt versteckt, sondern genussvoll ausgelebt. Man ist bestens in Form, hat jede Menge Freizeit und genügend Geld in der Tasche. Das schafft Raum für Selbstentfaltung und individuelle Lebensstilmodelle, die der Hotellerie reife, aber lebensfrohe Kunden zuführen. Diese definiert sie nicht mehr über das Alter (Stichwort Seniorenreisen), sondern über Affinitäten: den 70-jährige Biker etwa über sein Hobby Radfahren. ► Zug statt Auto. In der Schweiz reist ein volles Viertel aller Hotelgäste per Bahn an. In Österreich sind es erst zehn Prozent, mit steigender Tendenz: 2015 waren es erst sieben Prozent. Kitzbühel, Zell am See und Werfenweng setzen auf den Bahntrend und bieten direktes Umsteigen auf E-Autos am Bahnhof an. Ziel ist, dem Gast „die letzte Meile“ zu organisieren. Auch die ÖBB bieten etwa an den Hauptbahnhöfen Wien und Salzburg „Rail and Drive“ an. ► Pop-up-Stores im Ferienhotel. Der Stanglwirt in Kitzbühel macht es vor: Im Winter verkaufen lokale Produzenten im Pop-up-Store in seinem Hotel Anoraks, im Sommer Schnäpse. Das stärkt die lokalen Netzwerke, hebt den Gesamtumsatz und unterstützt den nächsten Trend: den Einheimischen nahe zu sein. ► „Live like a local“. Von Airbnb lasse sich viel abschauen, sagt Reisenzahn. Etwa das Bedürfnis, unter Einheimischen wie ein Einheimischer zu leben. Zell am See etwa erfreue sich dank Airbnb um acht Prozent mehr vermieteter Betten. ► Kooperationen mit Start-ups. Ein bekannter Wintersportort, der nicht genannt werden will, lädt Start-ups ein, ein halbes Jahr bei ihm zu wohnen und Ideen rund um das Thema Sport zu entwickeln. „Runtastic wäre hier erfunden worden“, schwärmt Reisenzahn – wenn es Runtastic nicht schon gäbe. Symbiosen sind auch mit Coworking-Spaces denkbar. ► Landflucht. Wer nach Österreich kommt, will in die Natur. Doch die Landbevölkerung zieht es in die Stadt, und auf dem Land ist zu wenig Personal verfügbar. Anregung für die Peripherie-Hotellerie: Warum nicht dort Landleben und Naturnähe simulieren? ► Chalet statt Bungalow. Der letzte Schrei: In den Alpen entstehen gerade Dutzende Chaletdörfer, heimelig-luxuriöse Wohnvillen für Familien mit Stil und Geschmack. Reisenzahns klare Empfehlung: Nur eindeutig positionierte und spezialisierte Hotels behalten ihre Daseinsberechtigung: „Man muss sich zuspitzen.“ 3.6. Übrige Investmentmärkte

Keine belastbaren Angaben.

4.0. Grossbritannien / London 4.1. Allgemeine Marktinformationen


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4.0. Grossbritannien / London 4.1. Allgemeine Marktinformationen

Central London market indicators remain positive as we move past the first quarter of the year, with similar performance expected for the rest of 2018.29 Since the referendum vote almost two years ago, we have become used to daily stories outlining the multiple negative scenarios that are likely to befall us as we approach Brexit in 2019. In addition, growing tensions between the US and China have raised fears of a trade war, which has the potential to cause significant damage to investment and jobs across the world. Against this backdrop, it would not be unreasonable to assume that the London real estate market would be impacted. However, once again the capital appears to have defied gravity, returning another positive set of results and reinforcing the city’s position as one of the world’s most attractive places to conduct business. Occupier take-up of Central London office space has now registered above average levels for six consecutive quarters. The first quarter of 2018 saw 3.7 m sq ft of transactions, which is less than the preceding quarter but the strongest first quarter performance since 2010. Take-up was certainly inflated by the inclusion of Deutsche Bank’s pre-let of 550,000 sq ft at 21 Moorfields, EC2, a deal conditional on a planning consent which was granted in the first quarter. This transaction may have boosted the figures, but it should be noted that even without this pre-let, take-up for the quarter would have exceeded average levels. The supply of office space in London is falling; the vacancy rate at the end of the first quarter was 6.8%, the lowest for almost two years. The tightening of supply along with the shrinking development pipeline has led to a noticeable increase in the demand for pre-lets. Occupiers are activating searches of all sizes well in advance of lease events, conscious of the need to secure preferred options. There is just 4.0 m sq ft of speculative space under construction in Central London due to be delivered before the end of 2019, roughly the equivalent of just six months of supply assuming current levels of take-up. However, uncertainty over the economy continues to weigh upon both occupiers and landlords. Despite the tightening supply and thinning pipeline, rents have remained static in most markets. We expect rents to come under upward pressure as we get closer to Brexit, but until then we should not expect any significant rental movement. There was little change in investor demand for London commercial real estate in the first quarter. Turnover totalled £2.25 bn, more than half the amount transacted in the same quarter last year. However, it has been some time since turnover accurately reflected demand; the reality is that the volume of capital targeting London assets vastly outweighs supply, and will continue to do so for the foreseeable future. Overseas purchasers continued to dominate the investor profile, accounting for 90% of transactions in the first quarter. Buyers from Greater China accounted for more than half of all overseas money entering London property. We expect inflows from this region to continue, although tightening capital restrictions may affect the ability of investors to deploy capital. Given the levels of demand, there has been no outward pressure on prime investment yields. In the City, the prime yield remained at 4.25%, while in the West End the prime yield was 3.50%. Central London property remains competitive against not only other major global cities, but also against other asset classes; for the time being at least, we do not see the city’s attractiveness waning.

29 Knight Frank, Central London Quarterly Q1 2018

4.0. Grossbritannien / London 4.2. Wohn-Investmentmarkt


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In summary, despite potential headwinds in the form of Brexit, trade barriers and capital controls, the fundamentals of healthy demand and a lack of supply in the London real estate market remain in place across the spheres of both leasing and investment. 4.2. Wohn-Investmentmarkt

4.2.1. Kauf/Verkauf

Real estate in the world’s 2 biggest financial centres is stalling30 The previously runaway property markets of some of the world's largest financial centres are slowing down rapidly. On Thursday new data from the Royal Institute for Chartered Surveyors (RICS) showed that the London property market continues to stutter, with one figure in property industry saying that the data shows that recent developments have "killed the fluidity of the London market." RICS reported that the balance of prices — a measure obtained by comparing how many chartered surveyors see prices falling to how many see prices rising in the near future — was broadly flat across the whole of the UK, but showed a significant negative balance in London. "London exhibits the weakest feedback, with a net balance of -47% of respondents citing further price declines," RICS said in a release. "The latest RICS results provide little encouragement that the drop in housing market activity is likely to be reversed any time soon. It has the potential to impact the wider economy contributing to a softer trend in household spending," Simon Rubinsohn, RICS' chief economist added in a statement. London property is being impacted by two main factors — last year's changes to stamp duty rules and the uncertainty surrounding Brexit. "Stamp duty and Brexit have killed the fluidity of the London market. Only when the extent of the resulting economic damage is properly understood will things be able to change for the better," Toby Whittome, an estate agent with Jackson Stops said, according to the Guardian newspaper. Falling activity in London is nothing new. Late in March a widely respected survey from Nationwide building society showed that prices in the capital fell by 1% year-on-year in the previous quarter, and that the London market is being blighted by "an ever more widespread frost." That added to evidence of falling prices from estate agent Savills, which reported earlier in the year that it is seeing price declines of as much as 4% in residential areas of South West London such as Battersea, Clapham, Wandsworth, Fulham, and Richmond. 4.2.2. Vermietung

Keine belastbaren Angaben. 4.3. Büro-Investmentmarkt

4.3.1. Kauf/Verkauf

Steady start to the year in Central London31 Take-up in Central London for the first quarter of 2018 was 2.8m sq ft. This represents a 28% fall on the heightened levels seen in Q4 2017, but is a 10% year-on-year increase. In keeping with most first quarters throughout history, take-up in Q1 2018 was below the 10-year average of 3.1m sq ft. There were eight deals over 50,000 sq ft in Q1. All three of the largest deals in Q1 2018 were let either during construction or prior to the commencement of construction. The largest deal of the quarter saw SMBC acquire 161,200 sq ft at 100 Liverpool Street, EC2. The only deal over 50,000 sq ft in the West End to transact over the course

30 BusinessInsider, Online-Artikel vom 12.04.2018 auf www.businessinsider.com 31 CBRE Marketview, Central London Office, Q1 2018

http://www.rics.org/uk/news/news-insight/press-releases/rics-residential-market-survey-devolved-regional-outlook4/

https://www.theguardian.com/business/2018/apr/12/surveyors-issue-most-downbeat-assessment-of-housing-market-for-five-years

http://uk.businessinsider.com/london-property-prices-are-still-falling-2018-3

http://uk.businessinsider.com/south-west-london-biggest-house-prices-falls-in-capital-savills-2018-1

http://uk.businessinsider.com/south-west-london-biggest-house-prices-falls-in-capital-savills-2018-1

http://www.businessinsider.com/london-new-york-real-estate-house-prices-2018-4

4.0. Grossbritannien / London 4.3. Büro-Investmentmarkt


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of the quarter was a 65,900 sq ft letting to WS Atkins at Nova North in Victoria. Take-up in Q1 2018 was evenly split amongst a large number of business sectors. Business services (22%) and banking and finance (22%) accounted for the largest proportion of take-up, followed by the professional sector (18%) and the creative industries sector (18%). Take-up was above-trend in both the City (3% above the 10-year average) and West End (7% above the 10-year average), but below-trend in Midtown, Southbank and Docklands. Availability saw a relatively large increase over the course of the quarter, rising by 7% to stand at 14.3m sq ft. Despite the increase, availability remained below the 10-year average of 14.9m sq ft. The majority of the increase was caused by a c.600,000 sq ft increase in the availability of secondhand space. The availability of secondhand space has increased by 74% over the last three years and now accounts for 68% of all available space in Central London. The largest available unit in Central London at the end of Q1 was The Scalpel, EC3 (252,900 sq ft) which is under construction and due for completion in June 2018. Under offers in Central London at the end of Q1 2018 stood at 3.2m sq ft. This represents an increase of 6% on the previous quarter and is 3% higher than at the same point last year. Under offers have been above the 10-year average of 2.8m sq ft in each quarter since the start of 2017. The largest unit under offer at the end of Q1 was at 5 Merchants Square, where 159,200 sq ft was under offer to a confidential occupier. There were quarterly increases in the West End, Midtown and Docklands, but falls elsewhere. The largest proportion of under offers were located in the West End, where under offer levels at the end of Q1 stood at 1.1m sq ft, significantly above the 10-year average of 0.9m sq ft. 4.3.2. Vermietung


4.0. Grossbritannien / London 4.4. Retail-Investmentmarkt


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4.4. Retail-Investmentmarkt

4.4.1. Kauf/Verkauf

Five things to do with empty retail space32 So far, 2018 has been a rough year on the High Street. Toys R Us and Maplin have collapsed, while New Look and Mothercare have announced closures, as have Jamie's Italian, burger chain Byron and Prezzo. They're the latest victims of increased online shopping and higher overheads. The shift to online and more frequent food shopping also means some retailers have more store space than they need. So what's happening to the space that's being freed up? 1. Gyms: Talk to anyone in retailing today and they'll tell you "experiences" are crucial - an effective way for bricks and mortar retailers to differentiate themselves from online. Richard Lim, chief executive of Retail Economics, says experiences are about "what Amazon can't do". Retailers need to create an interesting experience that "drives footfall and better loyalty and creates an environment that can't be replicated online", he adds. Gyms are a case in point and they've been busily snapping up empty retail space. Low-cost operator The Gym Group has opened up in part of a former BHS in Walthamstow, north London. It's also rented excess space from Sainsbury's at its store at Murrayfield in Edinburgh. Founder John Treharne says: "We have always converted retail space - there just happens to be more of it available today." 2. Crazy golf and climbing walls: And it's not just gyms getting in on the act. "Competitive socialising" is a big thing these days, says Colin Flinn, regional managing director of shopping centre owner intu, whose properties include Lakeside in Essex and the Trafford Centre in Manchester.Ping-pong bars, trampoline parks, social darts, indoor golf, climbing walls, escape rooms and virtual reality games are all growing in popularity - and are on the hunt for suitable space. That can be empty space in shops. For instance, crazy golf operator Swingers has moved into the first floor of the former BHS flagship store on London's Oxford Street. Co-founder Matt Grech-Smith says snapping up the site was as "no-brainer", because it's "literally a stone's throw from the ultra-high footfall of Oxford Circus. Sites in a location as prime as this don't come along very often - especially sites this big." But the big and successful shopping centres are also attracting activities. "Major regional [shopping] centres are becoming 'resorts'," says intu's Mr Flinn. "Customers can either pop in to do a quick shop or spend a full day with the family." 3. Prosecco and patisserie: A key focus for retailers and shopping centres is turning themselves into "destinations" - persuading people to visit and stay for longer, rather than simply ordering stuff online. Next's revamped store in Manchester's Arndale Centre includes a prosecco bar, a barber, a children's activity centre and, in the summer, a car showroom. It's also in talks with a spa operator. A Next spokeswoman says the idea is to give "people a real reason to come to the store - people aren't browsing as much as they were before. Lots of things under one roof is far more appealing to a shopper." Debenhams has also gone down this route. Boss Sergio Bucher says the focus of its strategy is leisure and "social shopping". It's ramped up its food offering and the likes of Patisserie Valerie and Nandos are now in some stores. It has also teamed up with gym operator Sweat, with the first gym due to open later this year, and taken a stake in beauty company Blow Ltd, which has opened salons in store. "When people go shopping with friends, they tend to spend more," says a Debenhams spokesperson. "Destination is really important for all department store operators." Recently, department store group John Lewis kitted out a fully furnished apartment in three of its stores. Customers could stay overnight and order dinner, while everything in the flat was for sale. The department store group says customers are increasingly using its stores as a "leisure destination" and as a convenient place for click-and-collect. "This means that our strategy in shops focuses much more on experiences and giving people a reason to come in and visit us," says a spokeswoman. 4. Houses and flats: In some instances, there may be no option but to admit the empty space is not going to work for retail or leisure, either in a town centre or in a worn-out shopping centre. That's when it's time to turn it into residential property. "It makes sense, because we've got too many shops and a lack of flats." says Richard Lim of Retail Economics. The British Property Federation's chief executive, Melanie Leech, agrees: "We think there's a huge opportunity from the empty retail outlets. "We have a huge shortage of residential stock and we know people increasingly want to live in towns and cities." 5. Discounting and convenience: Of course, some retailers are still expanding and looking for new space. Leading the charge are discounters Aldi and Lidl, whose popularity is surging. The Institute of Grocery

32 BBC, Online-Artikel vom 14.04.2018 auf www.bbc.com

http://www.bbc.com/news/business-43699263

4.0. Grossbritannien / London 4.5. Hotel-Investmentmarkt


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Distribution (IGD) reckons that by 2022, one of every £7 spent on groceries will go to the discounters, with the total value of their sales jumping by nearly 50% between 2017 and 2022 to about £30bn. Lidl has more than 700 stores in the UK and plans to open 50 this year alone, while Aldi has more than 750 stores and will open 70 this year. Convenience stores run by the big supermarket chains are also springing up in many neighbourhood locations as more and more people abandon the weekly shop and leave decisions about an evening meal to the last minute. As a result, the IGD expects convenience store sales to rise by nearly 18% to about £47bn by 2022. 4.4.2. Vermietung


4.5. Hotel-Investmentmarkt

4.5.1. Kauf/Verkauf

COLLIERS INTERNATIONAL UK HOTEL MARKET INDEX33 The UK Hotel Market Index (UKHMI) is an innovative market tracking index that analyses nine key performance indicators of 34 cities in the UK and consolidates these into a single ranking. The criteria considered are:

- GVA per capita - Build Costs - Land Site Prices - Active pipeline - Market Appetite - Valuation - Exit yields - Room Occupancy - Average Daily Rate - Four year RevPAR Trend

Edinburgh has reached the top of the index, moving four places upwards, mainly due to strong occupancy levels and ADR growth in 2017, resulting in a 4-year upward RevPAR trend combined with constrained new supply. Bath ranks second moving ten places up, as a result of strong ADR performance, combined with a lower active pipeline. Belfast is positioned third, improving its ranking by a significant 16 spots. This can be attributed to the city’s robust and positive 4-year RevPAR trend, together with relatively low land site prices. Manchester has fallen out of the top 10, having experienced minimal RevPAR growth in 2017, as well as a relatively large development pipeline and increasing land costs. London has climbed back into the top 10, mainly because of the capital city’s recovery in ADR performance for 2017. London continues to be the largest market and in terms of RevPAR, it is still the top performing market. Given that our index punishes high land costs, high construction costs, sluggish hotel growth in recent years and a strong active pipeline, some markets will rank lower than expected. 4.5.2. Betrieb



33 Colliers International UK-Hotel Market Index www.colliers.com

http://www.colliers.com/en-gb/-/media/files/emea/uk/services/hotels/uk-hotels-market-index-2018

5.0. Niederlande 5.1. Allgemeine Marktinformationen


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5.0. Niederlande 5.1. Allgemeine Marktinformationen

Niederlande avancieren zum Anlageziel34 DAS KRÄFTIGE WIRTSCHAFTSWACHSTUM BRINGT FRISCHE IMPULSE FÜR DIE NIEDERLÄNDISCHEN GEWERBEIMMOBILIENMÄRKTE. WARBURG HENDERSON ERWARTET MIT BLICK AUF DIE POSITIVE ENTWICKLUNG DER BESCHÄFTIGTENZAHLEN MIETENANSTIEGE UND SINKENDE LEERSTÄNDE AM BÜROFLÄCHENMARKT – UND STEIGENDE MIETEN. BW/PD. Die anhaltende positive Konjunkturentwicklung, stabile politische sowie wirtschaftsfreundliche Rahmenbedingungen und die internationale Bedeutung des Landes als europäischer Handels- und Bürostandort rücken die niederländischen Gewebeimmobilienmärkte derzeit verstärkt in den Fokus internationaler Immobilieninvestoren. «Die mehrjährige Schwächephase nach der globalen Finanzkrise von 2008 und 2009, in der die Niederlande als ‚kranker Mann Europas‘ galten, ist inzwischen nicht nur im Hinblick auf das Wirtschaftswachstum und die Arbeitsmarktentwicklung überwunden », sagt Felix Schindler. Auch am Immobilienmarkt machte sich die Trendwende immer deutlicher bemerkbar, fügt der Leiter Research der Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH, mit Blick auf die Analysen aktueller Konjunktur- und Immobilienmarktindikatoren hinzu. Im Jahr 2018 sei für die Niederlande – nach 3,2 Prozent in 2017 – ein anhaltend robustes Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von rund 2,5 Prozent zu erwarten. Tatsächlich lag die Arbeitslosenquote Ende 2017 unter 5,0 Prozent und damit mehr als einen Prozentpunkt unter dem Vorjahreswert. Die zunehmende Kapazitätsauslastung der niederländischen Volkswirtschaft macht sich nicht nur am Arbeitsmarkt, sondern auch zunehmend bei der seit einigen Quartalen sich dynamisch entwickelnden Investitionstätigkeit der Unternehmen bemerkbar. «Bemerkenswert ist, dass die Niederlande heute wieder zu den wirtschaftlich stärksten Ländern Europas gehören», stellt Schindler fest. Die positive Konjunktur- und Arbeitsmarktentwicklung führt an den Büromärkten des Landes zu einem deutlichen Nachfragezuwachs und zu einem entsprechenden Rückgang der Leerstandquoten, zumal seit einigen Jahren praktisch kein spekulativer Neubau mehr entstand. Zu den stärksten Nachfragern zählen derzeit Unternehmen aus den Bereichen Finanzen, Beratung, Technologie und Medien sowie Coworking-Plattformen. Amsterdam gilt in Kontinentaleuropa nach Frankfurt und Paris zu den Ausweichzielen für Unternehmen und Institutionen, die im Zuge des Brexit London teilweise verlassen werden, wie etwa die Europäische Arzneimittel-Agentur (EMA), die ihren Sitz von London nach Amsterdam verlegen wird. Angesichts dieses Umfeldes haben Investitionen in niederländische Büroimmobilien deutlich an Attraktivität gewonnen, was sich auch in steigenden Mietpreiserwartungen und in der Entwicklung der Investitionsvolumina – gerade auch von internationalen Investoren – widerspiegelt. So wurden 2017 gemäss Warburg HIH insgesamt 6,6 Milliarden Euro in niederländische Büroimmobilien investiert, ein Plus von 8,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. «Das Preisniveau ist zwar bereits relativ hoch, doch ist für die Zukunft mit einem weiteren Mietpreiswachstum zu rechnen», meint Schindler. Das Land profitiert von seiner geografischen Lage ebenso wie von der internationalen Bedeutung seiner beiden großen Häfen in Amsterdam und Rotterdam sowie von seiner Rolle als Logistikzentrum, Verkehrsdrehscheibe und Investitionsstandort für internationale Konzerne innerhalb Europas. Zahlreiche internationale Konzerne bevorzugen Amsterdam als attraktivsten Standort in Europa, zum Beispiel als Konzernsitz nach grenzüberschreitenden Fusionen. Zudem zeichne sich der niederländische Gewerbeimmobilienmarkt im Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern durch eine hohe Liquidität und Transparenz aus, sagt Schindler. «Investoren schätzen zudem den geringeren bürokratischen Aufwand und die moderaten Transaktionskosten », fügt Reinoud Plantenga, Geschäftsführer der Warburg- HIH Invest Real Estate Benelux B.V. hinzu. «Als Vermieter profitieren sie von der Tatsache, dass die Mietverträge traditionell sehr vermieterfreundlich gestaltet werden, beispielsweise durch eine vollständige Kopplung der Mieten an die Inflationsentwicklung beziehungsweise dadurch, dass die Mieter in der Regel die laufenden Betriebskosten und anfallende Wartungskosten tragen.» Netherlands Market Outlook35 2017 was an exceptionally good year for the Dutch economy, with an outstanding 3.3% annual GDP growth. It is expected that new, business-friendly government policies will further stimulate sound economic fundamentals in 2018.

34 Der Schweizer Immobilienbrief Nr. 258 35 CBRE Research 2018 Netherlands Market Outlook

5.0. Niederlande 5.2. Wohn-Investmentmarkt


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Most European economies are finishing 2017 strongly and economic confidence is within a whisker of a 30-year high. Expectations for 2018 and 2019 generally compare favourably with the recent past, suggesting a further acceleration of economic growth. At 2.2%, that is expected to be above average and higher than the five-year mean in the Netherlands. The European economy’s good shape is reflected in real estate investment volumes, which are moving at elevated levels. In this regard, despite its small population and size, the Netherlands has become a key investment market. It was not only the fifth largest in 2015 and 2016, but in 2017 (to Q3) its investment volume ranked third in continental Europe. The key driver for European real estate investment markets is the continuing and rapid growth of asset-manager portfolios (PwC, 2017). Propelled by this increase in capital inflows, globalisation of the investment industry is set to continue and the competition for high-grade investment products to firm. With major European investment markets approaching full capacity, investments are increasingly switching towards new asset categories and secondary markets. Accordingly, for investors the main challenge for 2018 will be the sourcing of core deals. 2017 will probably see record GDP growth: well above 3%, the highest rate of increase since 2007. The second quarter saw the highest quarterly rise since 1999, driven primarily by a strong increase in exports and investment. Oxford Economics expects this strong economic momentum to continue, with its indicators showing that private consumption will grow further, that export performance is solid and, especially, that investment will be the prime driver of growth in 2018. Further spurred by increased government expenditure and supportive fiscal reforms, it is expected that GDP growth will continue in 2018 but at a more moderate rate: approximately 2.2%. It should be noted that this strong economic performance is partly still a recovery from the severe and enduring financial crisis. Also, the recovery contains a strong element of increasing housing prices reliant on low mortgage interest rates. 5.2. Wohn-Investmentmarkt

5.2.1. Kauf/Verkauf

Spectacular rise Dutch house prices in 201836 Prices in the Dutch housing market will be rising faster than expected in 2018. In its new publication the Housing Market Monitor, ABN AMRO’s Group Economics team reports that average prices of houses will likely end up 8% higher than in 2017. This means the bank’s economists have significantly adjusted their expectations upward, as only recently they were expecting to see a rise of 6%. The main reason for the adjustment is the strong rise in prices of homes sold in the first months of this year. In February, prices were up 9.5% on the same month last year. As a result of the ongoing increase, current house prices barely fall short of the pre-crisis level. The number of houses being put up for sale is decreasing. The shortage in the housing market is making it more and more difficult to close transactions and has already led to a 6.2% decline in the number of sales in January and February. This had not been seen in many years, and Group Economics believes the number of transactions will continue to fall in 2018 and 2019. They expect a 5% decline, followed by a further decline of another 5% next year. Philip Bokeloh, economist at ABN AMRO: “The Dutch housing market is strained. Buyers have fewer houses to choose from as the number of homes up for sale continues to decline. In order to have any chance at buying a house, they have to raise their bids, which explains the sharp rise in prices we are currently seeing. As a result, the housing market is becoming less and less affordable, although conditions are still favourable from a historic perspective. We don’t expect a significant rise in mortgage interest rates in the near future, so prices are likely to keep increasing for a while. We assume they will climb by another 5% in 2019.” The Netherlands are among the countries seeing the strongest increase in house prices. In the fourth quarter of 2017, Ireland was the only country where prices rose even more sharply. At the high-end of the Dutch housing market, we are currently seeing a spike in prices as well, as these home owners can now sell their houses without a potential residual debt. In fact, many of these people can use the surplus value they make on the sale of their house to buy the next, more expensive, home. 5.2.2. Vermietung


36 ABN AMRO, Online-Artikel vom 10.04.2018 auf www.abnamro.com

https://www.abnamro.com/en/newsroom/press-releases/2018/spectacular-rise-dutch-house-prices-in-2018.html

5.0. Niederlande 5.3. Büro-Investmentmarkt


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5.3. Büro-Investmentmarkt

5.3.1. Kauf/Verkauf

Keine belastbaren Angaben. 5.3.2. Vermietung

Netherlands goes all out to attract Brexit firms37 The Netherlands is going all out to attract companies leaving Britain after Brexit in search of a new EU-based home, offering sweet tax deals, a business-friendly climate and a population largely able to speak English. With less than a year before Britain formally leaves the EU at midnight on March 29 2019, the Dutch government has deployed a small army of lobbyists hoping to persuade companies to pick Rotterdam or Amsterdam over Paris or Frankfurt for their new base. Via the Netherlands Foreign Investment Agency, an official arm of the economic affairs ministry, the Dutch government is "in touch with more than 200 companies", said spokesman Michiel Bakhuizen. "These are companies wishing to leave Britain, or international businesses who are looking to set up in an EU country, and from now on have to avoid London," he said So far, things have been going well, from a Dutch perspective. In March, Anglo-Dutch consumer products giant Unilever decided to end its dual-headed legal structure, severing its London base and regrouping around its headquarters in Rotterdam. The company denied the decision had anything to do with Brexit, but that did not lessen the blow to the British. And Amsterdam is now preparing for the arrival of the European Medicines Agency, after winning a battle against Milan to be the new home of the agency and its 900 staff when it leaves London in 2019. Dutch officials say the Netherlands has modern infrastructure and good digital and communications providers, while 90% of the people speak English. "We’re no island," the Netherlands Foreign Investment Agency says somewhat snidely on it website. "We’re on the continent, close to Europe’s 500-million consumers, not to mention your business customers." Roel Beetsma, an economist from the University of Amsterdam, agreed, saying the country has "a good business climate, encouraged by government measures, a good level of education, a high quality of life and a central place in the heart of Europe with a focus on the international." Three successive governments led by business-friendly Prime Minister Mark Rutte have made the country attractive for investors and those seeking to draw international talent. "Business taxes and the 30% tax reduction rule for qualified expats are advantageous," said Bakhuizen, Brexit spokesman at the economic affairs ministry. To those still hesitating, the agency promises to "roll out the orange carpet", saying it is a one-stop-shop with "tailor-made" guidance for companies wanting to establish or expand in Europe. In 2017, a total of 18 companies chose the Netherlands "for reasons linked to Brexit", said Bakhuizen. Many international firms have been seduced by Amsterdam’s picturesque canals and its Zuidas business district, easily reached by train or from Schiphol airport. The financial sector is the city’s most important, representing 25% of the local economy and providing 255,000 jobs, about 19% of the total workforce, according to the municipality. More than 50 European and international banks call Amsterdam home to their branches or subsidiaries. They were joined in September by Japanese mega-bank Mitsubishi UFJ Financial Group, which chose the Dutch capital over Paris as the European headquarters of its brokerage activities. "We have great digital connectivity," added Vera Al, spokeswoman for the city’s deputy mayor, Udo Kock. "We have a big creative and tech hub." She said that was "the reason why Booking.com, Netflix, Facebook, Uber and Google have offices in Amsterdam". Uber, Netflix and Amazon also recently announced they were expanding their Amsterdam bases, hiring hundreds of new staff. With the city already overcrowded, some analysts fear it could struggle to provide office space and housing. Dutch officials, however, point to other big cities, such as Rotterdam, all linked by highly efficient public transport. After the 2016 Brexit vote, the Netherlands Foreign Investment Agency swiftly boosted its team, taking on six more staff based in London, The Hague and the US.

37 BusinessDay, Online-Artikel vom 09.04.2018 auf www.businesslive.co.za

https://www.businesslive.co.za/bd/companies/2018-04-09-netherlands-goes-all-out-to-attract-brexit-firms/

5.0. Niederlande 5.4. Retail-Investmentmarkt


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5.4. Retail-Investmentmarkt

5.4.1. Kauf/Verkauf

Trading update Q1 201838 The Dutch retail spending continues to benefit from the continued economic strength. The amount of bankruptcies in the retail sector continues to decrease. The strengthening of the economy results in both an increasing demand from international retailers showing confidence in the market by seeking new locations, as well as retailers rationalising their store base. A critical stance towards location quality remains key. We notice good interest for most of our Dutch centres, due to the improvements that have been implemented over the past years. Generally speaking, weaker locations are seeing continued downward pressure on rents. Market rents are broadly stable, with an upward trend for low-vacancy locations. 5.4.2. Vermietung


5.5.1. Kauf/Verkauf

Secondary cities in the Netherlands now primary markets for hotel investment39 Amsterdam isn't the only city in the Netherlands to draw investor interest. Other Dutch markets are now in the mix as investors seek out yield-growth opportunities. In March, Malaysian investor YTL acquired the Marriott Hotel The Hague for an undisclosed price that is thought to be around €60 million. The deal marks YTL's entrance into mainland Europe. The Hague, in particular, has grown in popularity, driven by investors wary of Europe’s primary locations as they search for value and returns. The Marriott Hotel The Hague will retain its branding under the new ownership. Will Duffey, co-head of European transactions, JLL’s Hotels & Hospitality Group, said: “This is our client’s first transaction in continental Europe and we are delighted to have been able to demonstrate the strength of the Dutch market and identify an asset that delivers on their hotel investment strategy. The Netherlands as a whole has recently experienced a surge of investor activity in the hotel space owing to economic stability, market transparency and a flourishing tourism sector. Hotel assets in sound secondary markets, like The Hague, are, and will continue to provide, safe-haven destinations for investors’ capital.” YTL was the latest in a recent spate of hotel groups targeting The Hague, which, in February, welcomed the first Hotel Indigo in The Netherlands. Tom Rowntree, VP brand management – luxury and boutique brands, IHG, Europe, remarked that part of the idea around opening an Indigo property in The Hague was centered around travelers looking for stays beyond the beaten tourist path. "We are pleased to unveil our first Hotel Indigo in The Netherlands in The Hague—bringing tourists to a less known yet extraordinary city," he said. The past month has also seen EasyHotel Group confirm the opening of its latest franchise hotel in the Netherlands, at The Hague Scheveningen Beach, one of Holland’s most popular seaside resorts. Marriott International, too, has a new Moxy in its pipeline, describing The Hague as a “key destination”. JLL said that hotel transaction volumes in the Netherlands in 2017 more than doubled on 2016’s figures, reaching approximately €1.8 billion. In 2017, RevPAR grew by more than 12 percent in The Hague, driven by an increase in the average hotel occupancy of the city, from 67 percent to 72 percent. Colliers International reported that The Hague was seeing stronger growth in overnight stays than the national average, commenting: “As a result of the limited supply and rising prices in Amsterdam, investors are switching to different locations in the Netherlands, with cities such as Rotterdam and The Hague currently attracting increased interest from these investors and developers. More and more travelers are also choosing to visit such alternative destinations in order to avoid the congested capital and see something new. “This is contributing to profits for hotels in those cities, making it even more attractive for investors to shift their focus to these other locations. Because international investors in particular have experience with different concepts and brands, they bring this experience with them, and more and more new branding concepts are entering the market outside Amsterdam.” Looking at supply in The Netherlands, the broker warned, “It is striking that the number of hotel rooms is growing at a slower pace than the number of overnight stays. Although hoteliers are seeing occupancy rates and room

38 GlobeNewsWire, Online-Artikel vom 20.04.2018 auf www.globenewswire.com 39 HotelManagament, Online-Artikel vom 03.04.2018 auf www.hotelmanagement.net

https://globenewswire.com/news-release/2018/04/20/1482282/0/en/Wereldhave-N-V-trading-update-Q1-2018.html

https://www.hotelmanagement.net/development/secondary-cities-netherlands-now-primary-markets-for-hotel-investment

5.0. Niederlande 5.6. Übrige Investmentmärkte


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rates rising as a result, this is not benefitting tourism: a shortage is looming and in the event of a lack of availability, tourists will choose alternative destinations.” Build it and they will come. 5.5.2. Betrieb


Do-it-yourself is booming in the Netherlands, despite more stores closing40 Although sales have increased in the past few years, the number of do-it-yourself stores in the Netherlands has decreased steadily over the past 10 years, the national statistics office CBS reported on Wednesday. The number of DIY outlets in the Netherlands has fallen 6% to 4,960 since 2008, the CBS said. In particular, the number of mega-markets dropped to 1,270 last year from 1,355 in 2008. DIY would appear to be most popular in Friesland, which had the most stores at 13 per 100,000 inhabitants. By contrast, the heavily populated Randstad provinces of Noord- and Zuid-Holland had the fewest at five per 100,000 inhabitants. Turnover across the sector rose by 7% in 2017 compared to the previous year as paint and tool shops benefited from the upswing in the housing market. The mega-stores fared the best within the sector, with a 6% gain in revenues year-on-year.

40 DutchNews.nl, Online-Artikel vom 11.04.2018 auf www.dutchnews.nl

https://www.dutchnews.nl/news/2018/04/do-it-yourself-is-booming-in-the-netherlands-despite-more-stores-closing/

6.0. Italien 6.1. Allgemeine Marktinformationen


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6.0. Italien 6.1. Allgemeine Marktinformationen

Ein Hoffnungsschimmer für Italien41 Der Dialog für eine Regierungskoalition bahnt sich an – zwei Monate nach den Parlamentswahlen. Staatspräsident Mattarella will Neuwahlen auf jeden Fall vermeiden. Zwei Monate nach den Parlamentswahlen in Italien gibt es erstmals einen Lichtblick, dass das Land mit der Bildung einer neuen Regierung aus der Blockade geführt werden könnte. «Es bahnt sich ein Dialog zwischen dem Movimento Cinque Stelle und dem Partito Democratico an», sagte der Präsident der Abgeordnetenkammer, Roberto Fico, nach Abschluss seiner Sondierungsgespräche mit den Parteien. Zuvor waren drei Konsultationsrunden gescheitert. Fico, der zur Protestpartei Cinque Stelle gehört, gab sein Sondierungsmandat mit dem positiven Befund an Staatspräsident Sergio Mattarella zurück. In der kommenden Woche muss sich nun erweisen, ob die potenziellen Koalitionspartner tatsächlich bereit sind, Gespräche aufzunehmen. Höchst ungewiss ist, ob sich die Wahlverlierer vom Partito Democratico (PD) dazu aufraffen werden. Mit Spannung sieht man einem Treffen des Direktoriums der zerrissenen Partei am Donnerstag entgegen. Dort wird entschieden, ob sich der PD mit den populistischen Erzrivalen Cinque Stelle an einen Tisch setzen will oder nicht. «Es wurden Fortschritte erzielt, aber wir machen kein Hehl aus den Divergenzen und den Schwierigkeiten», sagte Maurizio Martino, Übergangschef der Sozialdemokraten. Er vertritt zusammen mit anderen Ministern der scheidenden Regierung von Paolo Gentiloni und Regionalgouverneuren des PD eine zumindest dialogbereite Position. Matteo Renzi, der nach der Wahlschlappe am 4. März als Parteichef zurückgetreten war, lehnte eine Regierungsbeteiligung bisher kategorisch ab. «Wir gehen in die Opposition, es gibt keine Möglichkeit einer politischen Übereinkunft zwischen uns», lautet das Mantra des ehemaligen Ministerpräsidenten. Renzi hat zumindest auf dem Papier die Mehrheit der PD-Fraktion und des Direktoriums hinter sich. Aber auch unter den Anhängern der Cinque Stelle rumort es. Der Spitzenkandidat Luigi Di Maio hatte bisher voll auf eine Koalition mit der rechtspopulistischen Lega von Matteo Salvini gesetzt. Am Ende musste der 31-jährige Di Maio jedoch das Scheitern seiner Bemühungen hinnehmen. Dem Zusammengehen der beiden Wahlsieger stand die Weigerung Salvinis im Weg, sich von seinem Bündnispartner Silvio Berlusconi zu trennen. Dass sich Di Maio nun an die über Jahre hinweg vehement bekämpften Sozialdemokraten wenden muss, ist für den ehrgeizigen Aspiranten für den Posten des Ministerpräsidenten eine halbe Niederlage. Die Cinque Stelle wollen nun ihre unruhige Parteibasis online zu einer möglichen Koalition mit dem PD befragen. Trotz diesen Widerständen mochte Staatspräsident Mattarella die einen Spalt weit offene Tür nicht sofort zuschlagen. Seine Aufgabe ist es, die Herausbildung einer Mehrheit im Parlament zu befördern, um dann einen Auftrag zur Regierungsbildung erteilen zu können. Gelingt dies nicht, muss er Neuwahlen ansetzen. Dies jedoch möchte er vermeiden. Die Italiener haben vor acht Wochen ein neues Parlament gewählt, in dem keines der drei grossen Lager auch nur annähernd eine Mehrheit errang. Das Ergebnis gilt als die vergiftete, aber absehbare Frucht eines neuen Wahlsystems, das darauf angelegt war, regierungsfähige Mehrheiten zu verhindern. So geriet das Land in eine politisch einmalige Lage. Nie zuvor bestand in Italien der Zwang, erbitterte Widersacher in einer Koalition zusammenzuschweissen. Immerhin gelang es Mattarella mit seiner umsichtigen Regie, die Anführer der Parteien auf den Boden der Wirklichkeit zurückzuholen. Sowohl Di Maio als auch Salvini hatten sich wie unumschränkte Wahlsieger aufgeführt und auf ihren Anspruch auf das Regierungsamt gepocht. Sie erwiesen sich dann aber als unfähig, die dafür erforderlichen Stimmen im Parlament aufzutreiben. Mehr als die Hälfte der Italiener hatte am 4. März für den Wandel votiert und den Establishment-Gegnern Cinque Stelle und Lega die Stimme gegeben. Nun ist das Land vom Streit der Parteien und von ihren gegenseitigen Vetos blockiert. Scheitert auch der Dialog zwischen Cinque Stelle und PD, würde das Neuwahlen bedeuten. Sowohl Di Maio als auch noch mehr Renzi hätten dabei viel zu verlieren. KEY ELEMENTS TO OBSERVE IN 201842

• The search for yields in a more and more global market and in a prolonged low-interest-rate environment will continue to boost property market in Italy in 2018 as well, even though the European monetary policy is gradually becoming restrictive.

41 Online-Artikel auf www.nzz.ch 42 CBRE Research 2018, Real Estate Market Outlook Italy

https://www.nzz.ch/international/ein-hoffnungsschimmer-fuer-italien-ld.1381583

6.0. Italien 6.2. Wohn-Investmentmarkt


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• Global capital, which has led the transaction recovery from the lowest point of its cycle to today, will continue to provide a strong driver for Italian property investments. However, a domestic capital growth is needed to at least match the foreign one, thus allowing property market to reach a size in line with the GDP and Italian Consumption. In this regard, including the real estate sector as an object of ISAs (International Savings Accounts) may help the creation of new ways of collecting Domestic Institutional Capital.

• New investors have entered the Italian market in the last years and they keep investing in order to reach managed volumes of a certain size: players such as Tristan CP, Tikehau, BMO, Kildare entered these last years and keep looking for new opportunities to grow, while others entered in 2017, like Cromwell, Primonial, Aermont to name but a few. In 2018 new players will join them, thus helping keep the investment demand high.

• Investors have been changing strategies to meet the modified conditions of the market: there is a growing tendency among traditionally core investors to adopt also value-add strategies (like Allianz), and among opportunistic ones to move on the core segment (like Blackstone).

• Milan proves to be the Italian market with the most liquidity, with 4.2 billion Euro invested in 2017, more than 40% higher than the 2016 volume, and in 2018 as well the activity will keep being very dynamic; the further reduction of the product in which to invest, just partly compensated by the strong leasing activity, has prompted investors to move toward other markets, in particular the Roman one where, with about 1.5 billion Euro invested in 2017 (+4 compared to 2016), a significant growth is expected in 2018.

• Among asset classes, 2017 was a record-breaking year for sectors once considered niche-markets such as hotels (+12% compared to 2016) and logistics (almost doubled compared to last year): throughout 2018 this trend will keep rising, especially logistics.

• The influence of asset classes nowadays considered niche-ones keeps rising, like healthcare (Nursing Homes, Hospitals and clinics included), which attracted about 600 million Euro of investments in 2017 (a strong rise compared to 2016): this trend is expected to strengthen even further in 2018.

• The cost of money should remain low in 2018 as well, while the number of debt providers should increase.

• Over 2017 development activity improved thanks to significant investments in both non-speculative projects (i.e. ENI HQ in San Donato Milanese) and speculative ones – albeit mainly in Milan and in a selective way – like Lend Lease did in the Santa Giulia project and AeraExpo and Varde in the mixed urban regeneration project of Park West, the first significant one in a suburban area of the city.

• Despite differences between ECB and FED monetary policies, the rise in interest rates will spread also across Europe, but this will not affect Real Estate yields in any significant way in 2018.

• Yields should be stable throughout 2018, especially concerning prime offices in Milan, in logistics, the trend is likely to show a further reduction in returns both for prime and secondary assets.

6.2. Wohn-Investmentmarkt

6.2.1. Kauf/Verkauf

ITALY TOO HAS THE CONDITIONS TO MAKE THE SECTOR BLOOM: TRUTH OR DREAM?43 2017 was a turning point for the residential sector. In 2018 we expect values and rents on the rise in the main Italian squares. The search for more flexibility involves also inhabiting ways and this leads to new types of contract, in order to meet this need. An ever-increasing number of investors is looking at the residential sector as an asset class to invest in. Unlike commercial real estate sectors, the European residential investment market is in its initial development phase. The multifamily sector, also known as private rent sector (PRS), is one of the few segments still suffering from some delays, as opposed to other investment asset classes.

43 CBRE Research 2018, Real Estate Market Outlook Italy

6.0. Italien 6.3. Büro-Investmentmarkt


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Turning the multi-family sector into an asset class for European institutional investors is the challenge lying ahead for this segment. Especially in a framework characterized by deeply changed demographic trends compared to the past. Despite this, the great capital availability to allocate this kind of real estate investment will support the sector’s growth in 2018, as confirmed by the investors’ interest. In fact, when asked whether they considered the residential sector an interesting asset to invest in, 63% replied positively, a fast-growing figure compared to last year. It will be mostly about institutional capital in partnership with local developers, who at the beginning will provide the opportunity to acquire all the skills needed to cope with the wide range of market dynamics and regulations. Italy is one of the biggest European countries with the lowest share of rented accommodation. According to data of the 2011 Census, renting families were about 4.4 million, with an average of 18% of the total, albeit with a different geographic distribution (16.4% in the Centre of Italy vs. 19% in the North). Residential property is fragmented among more individuals and few are the investors buying it as a source of investment. Institutions (banks and insurances), as well as some Public Institutions (Italian Pension Funds), who have been owners of important residential properties ever since the beginning of the ‘60s have encouraged the development and building of rental housing. Since then, they have started a divesting process that has brought them today to be owners of less than 10% of residential rental assets in Italy. Furthermore, in the public sector, the former IACP (the International Agency managing public accommodation) still manages approximatively 800-900 thousand places for accommodation, 4-5% on the total. However, since a couple of years, thanks to a combination of factors such as the growing insecurity, the demographic trend and wide capital flows now available after years of expansionary monetary policy, PRS is becoming more and more the new target for investors. It represents an opportunity to diversify in an expanding sector, thus benefitting from high returns (very safe and long-term income flows) and from chances of asset management. The prices per residential units, both on sale and to let, after years of recession, have interrupted the negative spiral and some Italian cities have already reversed the trend in 2016, by starting to rise again. 6.2.2. Vermietung

A CHANGE IN FAMILY NEEDS44 Social changes are an important driver of growth for this sector. The millennials in particular, when faced with the decision on where to live, tend to choose flexible solutions. They prefer to pay a rent rather than to buy a flat, also because prices are higher compared to salaries, which are lower than in the past. Housing value in big European cities, Milan and Rome included, is still high despite the crisis, especially in central locations, and actually the combined effect of the economic recovery, of the growing demand toward cities and the lack of offering will make housing values rise even more in the next years, and, by extension, rents as well. What we are now witnessing also in Italy is the recent trend towards multi-family accommodation, incorporating more and more elements typical of the hospitality sector and a full-service offer: reception, car-sharing, in-house spa and gym. Milan is a pioneer of this, at least in new development activities (often by demolishing and refurbishing already-existing buildings). A good “placemaking” and attention to sustainability will become the pivotal point to allow cities to develop in a multi-functional, “healthy” and sustainable way. Service and management costs will increase depending on this trend, thus accounting for the main percentage of total occupancy costs. However, to encourage the birth of this market, a more flexible regulation is necessary, to protect also those who take on development and investment risks. The current regulation usually aims at protecting low-income population segments in cities. These last years, though, have witnessed the introduction of new types of contracts able to meet families’ need for flexibility, in order to fill the legislative void regarding house purchasing and leasing. 6.3. Büro-Investmentmarkt

6.3.1. Kauf/Verkauf

GROWING MARKET, DRIVEN BY THE CONSOLIDATION OF THE ECONOMIC RECOVERY45 The current economic recovery is favouring the demand of office spaces both in Rome and in Milan, which are closing the year with a high growth. Ways of occupying space are changing and this will drive the demand in 2018. In the past years, Milan has strengthened its role as an attractive and international destination. It is one of the emerging cities in the European landscape due to its economic underpinnings and its consolidated job market. Occupiers have recognized Milan as the most dynamic location in the Italian property market and in 2017, the

44 CBRE Research 2018, Real Estate Market Outlook Italy 45 CBRE Research 2018, Real Estate Market Outlook Italy

6.0. Italien 6.3. Büro-Investmentmarkt


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demand for office spaces increased by 20%, with a yearly take-up of over 365’000 sqm. This is an important result that confirms the trend started in 2015 when take-up reached 370’000 sqm. This is also the consequence of a series of large deals (>10’000 sqm): new grade A product which was quickly absorbed by international corporations who have chosen Milan to host their headquarters in Italy. The market recovery in 2017 has also affected Rome, where the take-up exceeded 220’000 sqm. This was a 50% increased result compared to the average of the last five years (period 2013-2017) as well as a bit lower than the peak reached in 2007. The lack of a quality product is still the main concern for the Italian capital city, especially regarding the growing demand from tenants. Nonetheless, the number of office properties under renovation, particularly in both the CBD (Central Business District) and central areas, is growing. In Rome, requests are focused on mid-size surfaces (500-1’500 sqm), offices in historical buildings and representative ones located in the Barberini, Veneto, Boncompagni or EUR areas. Here the prime rent is rising for the first time after many quarters. Furthermore, it seems owners are more willing to meet tenants’ demands by granting more incentives. The strong demand and the reduced availability of grade A spaces are determining a skyrocketing rise of prime rents in both cities. In Milan, in the last quarter of the year the rent is around 550 Euro per sqm pa, a value recorded during the 2008-2009 period. Meanwhile in Rome, prime rents reached 420 Euro per sqm pa. In both cases respectively a 10% and 5% growth have been recorded over the last 12 months (Q4 2016 to Q4 2017). This growth places both Rome and Milan in a strong pick-up phase for office rents, just as Paris, Madrid and Barcelona. Rents are rising as a consequence of a stronger activity towards development and redevelopment, particularly in the CBD area in Milan. This is the best possible location for both image and accessibility, although it does not possess a grade A stock adequate enough to meet the needs of the tenants, who are becoming increasingly competitive in order to obtain the best locations. The most dynamic sector both in Milan and in Rome is the manufacturing one, in which pharmaceutical companies stand out. In Milan, just in the 2017, the demand for spaces of 17,000 sqm has tripled compared to 2015 and 2016. The office space uptake from legal firms has shown the same dynamics with a final take-up of over 16’000 sqm. The spaces were located especially in the city centre with rents reaching, in some cases, 550 Euro per sqm pa. It looks like that the Italian property market has finally entered a new cycle, more cautious than the 2004-2007 phase, but nonetheless showing new dynamics both in terms of spaces and players. 6.3.2. Vermietung

NEW WAYS OF WORKING46 Between 2008 and 2017, Milan and Rome have been led actors of a new trend: new operators such as Regus, Windows on Europe, TAG, who lease and manage spaces with flexible contracts depending on the needs of the tenants. The take-up given by companies who have leased flexible office spaces in Milan between 2008 and 2017 has been 60’000 sqm, while in Rome it has been 10’000 sqm with a higher increase in the last two years (2016-2017 period). The growing demand for shared spaces is a direct consequence of new company goals: space efficiency, flexibility, people and technology. According to a research undertook by CBRE in 2017 on a European corporate sample, in the next three years in Europe the interest in shared spaces will grow over 70%. This interest growth will be mainly driven by the development of cooperation spaces – almost half of the interviewed European occupiers expects to be using (both mildly and significantly) cooperating office spaces by 2020. The expected growth in Italy for such spaces is around 38%. The main driver is without doubt, the better ease of use, given the possibility to use the space for a shorter time and with more flexible lease contracts. In a market where companies are mainly worried by uncertainty, which can influence turnover goals both positively and negatively in faster way compared to the past, flexibility has become a priority in localization strategies. Up until some time ago, shared office space, especially for coworking (an incubator and innovative space), was solely used by SMEs and start-ups, partly out of needs and size concerns, partly because of the intrinsic characteristics of the activity. In the last year or two, nonetheless, bigger enterprises have been more drawn to these spaces because of the flexibility they ensure. All of this is bringing a shift in the ways of conceiving spaces and designing new types of work spaces. This can be declined in five different forms: from the most traditional type in terms of space but with flexible contracts, which include service office and managed office, to new forms of co-working, accelerators and incubators, real open spaces intended to improve cooperation and encourage new ideas among users. In 2018 we believe that the demand for this kind of spaces will rise, thus paving the way to players, who already operate in other European markets. Along with the office spaces, the ways these spaces are lived change as well: traditional offices give way to flexible open spaces featuring meeting areas where one can meet up with colleagues, share ideas and increase focus. In 2017, Italy as well, following the new norms already approved by other European countries, has defined rules which regulate smart working, allowing employees to work outside the office. According to the Smart Working


6.0. Italien 6.4. Retail-Investmentmarkt


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Observatory of Politecnico di Milano, in Italy 36% of big enterprises have already launched projects of smart working. 7% of them has launched nonstructured initiatives and 9% is working on it. Companies lacking smart working projects or interest in them make up 13% of the whole. Personnel members able to work from home are around 300’000, including employees, executives and managers, usually in companies with a number of employees over 10. This number is expected to grow in the following years. This shift in the conditions of use of office spaces will not necessarily entail a reduction of leased surfaces, but rather a redesign of spaces, in order for them to be adequate to the needs of a work environment more and more affected by technology. The lease office space demand for 2018 is confirmed strong with a potential pipeline of over 250’000 square meters in Milan and of over 150’000 square meters in Rome. In the last few years, Milan has been witnessing a radical change both on an urban level and an infrastructural one, and this year it will carry on with progresses of the M4 working sites, the new subway line, now ready at 30% and with projects of railway stopovers, among which the Scalo Farini, and moreover the new cultural hub in Porta Romana. The take-up and prime rent growth in Rome are all positive signs which make us expect a rise in activities also in 2018. In the next years, corporates’ and investors’ focus might shift towards other cities such as Turin, Bologna, Naples, Florence. Among the operators expanding their network in secondary centers, there are companies which lease flexible, shared office spaces and that see new opportunities outside Rome and Milan. 6.4. Retail-Investmentmarkt

6.4.1. Kauf/Verkauf

THE NEW ERA OF THE RETAIL MARKET47 Throughout 2018, retailers’ expansion on the main markets is expected to continue. The “click-to-brick” trend is destined to grow. New consumption trends are leading a change in the retail offering; compared to the past, new formats have to respond quicker to external incentives and integrate better with the online channel. The retail market in Italy is evolving significantly, a process that started a few years ago and in continuing unabated. The importance of food-related spaces has been strengthened, as well as the need to maximize the tenant mix, and the growing necessity to integrate online and offline as a consequence of a progressive digitalization process of Society. The improvement of our country’s economic conditions and the progressive recovery of consumers’ confidence throughout 2017 have had a positive impact on the retail trend which, after a drop in the first half of the year, have reversed course in the second half, thus consolidating the annual result over that of the previous year. The retailer’ demand is still strong and new entries have been registered in 2017, such as DM Drogerie, Habital, Wagamama, Este Lauder and Asics. The newly-completed places encouraged their entry. Furthermore, new virtual players have been developing a network of physical stores, thus contributing to the rise in space demand: this trend is also known as “click to brick”. Retailers’ strategy seems to be the same of the last years: Milan’s high street is the first stop, followed by Rome and then by shopping centres or high streets of other important Italian locations such as Florence, Venice and Bologna. This helps getting a store-turnover and therefore a vacancy rate close to zero in the main markets, with Milan and Rome on top, and the subsequent rising pressure on rents, which will keep increasing in 2018, following the current growth trend that has been going on for the past two years. In fact, after an average annual growth of 15% of high street rents between 2015 and 2016, Milan has shown a positive trend (+12%) also in 2017, and a further 10%-growth is expected in 2018. This trend is also expected for other main cities. 6.4.2. Vermietung

THE ROLE OF PHYSICAL STORES48 The relationship that for many years tied the store to the consumer has undergone some deep changes. The challenge of the future seems to be digitalization, which retains in online sales a significant, though not essential, part: as a matter of fact, the share of online sales in Italy is currently among the lowest in the world, between 3 and 4%. Even though a double-digit growth is expected in the years ahead, this part of sales through the physical store will continue to account for 80% of total sales in the next 10 years. So, the physical store is not bound to disappear, but it will have to change its role to meet technology’s challenge. If the store cannot compete with online shopping in terms of affordability and price-competitiveness, it needs to work on what online shopping cannot offer, e.g. service. This is becoming an increasingly central point to support the in-store customer experience, which today is what drives people’s choices. Therefore, the role of the store shifts to one of


6.0. Italien 6.5. Hotel-Investmentmarkt


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transmitting as much as possible the mantra and the essence of the brand, to secure the customer’s loyalty and to create added value. As a result, a deep change in space-planning takes place: usually a full display is only possible online, so spaces are used to link online offline shopping through devices such as totems remotely showcasing the whole collection available of a certain brand, or through virtual fitting rooms, and so the main driver becomes the buying experience. This experience often involves the customer also in events that, thanks to the new “social” communication methods, are able to strengthen the relationship between online and offline shopping. Nowadays digitalization is being viewed more and more as an opportunity, and in particular, the integration between online and offline shopping will pose as the challenge to be faced in the future by retailers. The location is back to being a key point for anyone choosing to open a physical store, although with different dynamics depending on the market segment. With regard to shopping centres, in Italy there still appears to be a qualitative deficit, so the quality of the mall itself is becoming the essential driver leading the demand. As for high street store localization, on the other hand, the key elements seem to be visibility and the presence on prestigious locations. Due to the lack of quality products for shopping centres, and the lack of prime location availability for high street stores, prime rents are on the rise. 6.5. Hotel-Investmentmarkt

6.5.1. Kauf/Verkauf

GROWING MARKET & NEW CONCEPTS TO FILL EXISTING SUPPLY GAPS49 2017 has been a record year for hotel investments in Italy, with €1.4bn circa of hotels transacted. It is the highest figure recorded in the recent years, +12% above the previous year and 12% of the total investment in the real estate sector. The strong operating performance of the Italian hotel market and the increasing opportunities for repositioning and rebranding are leading investors to look for products also in secondary markets or resort destinations, as well as alternative segments (such as hostels, lifestyle hotels and student hotels). Increasing demand for hotel properties has resulted in a sharpening of yields which in some cases can be very close to the office market. In 2017 vacant possession yields showed a further contraction of 25 bps compared to 2016 dropping to 5.50% in Rome and 5.75% in Milan. Compared to more consolidated asset classes, hotels represent more and more a valid alternative for real estate funds, private equities, institutional and private investors. In 2018 the current trend will be strengthened with further growth of the investments volume that will continue to be supported by an increase in hotel performance and a strong pipeline. 6.5.2. Betrieb

HOTEL PERFORMANCE CONTINUES TO GROW50 Hotel demand registered a positive trend in the first half of 2017, with respectively +4.6% and +6% in arrivals and overnight stays. The rise in demand has benefitted from the recovery in domestic tourism, especially during the conventional vacation periods (summer months and winter vacation) and the trend has reportedly continued also in 2017 and it will continue to growth in 2018. International demand continues to massively support the performance improvement of the tourist sector in Italy, concentrating in primary markets, such as Venice, Florence, Rome and Milan as well as consolidated high-end leisure destinations like Capri, Costa Smeralda, Costiera Amalfitana and a few more locations such as Taormina and Portofino. Supply is still rather fragmented in terms of ownership and brand penetration. Vacant possession (i.e. direct operation) and leases are still predominant, with a growing presence of franchised hotels and management agreements (especially in prime markets for higher segment hotels), which represent less than 2% of the existing hotel contracts. Star ranking is not always reflecting the actual positioning of the hotel, which is better described through internationally agreed labels such as luxury, upper upscale, upscale, midscale and economy, which are based on the actual rate positioning and service provision. Only about 10% of the total Italian room stock is branded (low brand penetration). The figure is quite low if compared with other European hotel markets like the UK (45%), Spain (40%), France (40%) and Germany (25%). With respect to the primary markets, Venice still recorded the highest RevPAR in 2017 (with a +15% growth compared to the previous year), supported by the Biennale of Art which took place from May to November. The 57th edition recorded over 615’000 visitors and a +23% increase compared to 2015. The city has been achieving strong indicators and interest from both investors and luxury operators, however it is increasingly protected by the Municipality in order to limit further growth of the hotel sector. Some rebranding activities of existing hotels (such as the Bauer Hotel, expected in the next two years), will support the further improvement of performance


6.0. Italien 6.6. Übrige Investmentmärkte


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in the ultra-luxury segment. The strong recovery of the Florence market, which was triggered by the opening of the Four Seasons in 2008, continues to support several repositioning and new hotel schemes. The steady demand pressure which characterizes Rome and Milan supports the development and success of new formats, the Meininger Hotel in Milan, the Room Mate Hotel and the Generator Hostel in Rome. 6.6. Übrige Investmentmärkte

LOGISTICS: RECORD-BREAKING YEAR, AND THE GROWTH TREND KEEPS GOING INTO 201851 After two record-breaking years, logistics is still the market with the best development and growth opportunities. In 2016-2017 the importance of investments in this sector has increased, growing from 5% in the previous decade to 10% in the current cycle. The trend for 2018 is still on the rise. The logistics sector keeps growing at a steady pace. Throughout 2017 there was a remarkable increase in both developments and investments, as opposed to 2016. The investment market has overcome the 1 billion-Euro-barrier, and the take-up have just exceeded 2 billion sqm, higher than the 1.4 million sqm of 2016. Yields keep contracting, just like rents seem to be still rising both in prime and secondary locations, and this trend is expected to continue in 2018. This growth is benefitting mainly from e-commerce development, which was the driver for about 25% of total take-ups in 2017, according to 3PL. The product as well is changing for this kind of operator, who is highly specialized compared to logistics standards and usually needs locations close to big urban centres. E-commerce operators, who had to make home deliveries increasingly quick and cheap in order to compete with traditional stores, have quite affected this rise. Similarly, however, traditional stores had to adjust to the online era, often recurring to tailor-made channels or using specialized operators support, thus integrating online sales to the traditional need to handle stock flows and having to merge effectively this emerging online world with the offline one. Also, both logistics and an efficient supply-chain management will become the key to retailers’ success in online sales. As a matter of fact, in order to boost the online sales share, the retailer has to ensure quick, free deliveries and the possibility to change product with no extra cost. keeping up profit while ensuring zero costs for customers will be the main challenge for retailers in the future and logistics holds the key to face it.


7.0. Griechenland 7.1. Allgemeine Marktinformationen


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7.0. Griechenland 7.1. Allgemeine Marktinformationen

OECD: Griechenlands Wirtschaft geht in Wachstumsphase über52 Griechenlands Wirtschaft geht aus Sicht der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) in eine Wachstumsphase über. Diese Ansicht vertrat am Montag der Generalsekretär der OECD, Angel Gurría, nach einem Treffen mit dem griechischen Regierungschef Alexis Tsipras. „Die Reformen tragen Früchte“, sagte Gurría im griechischen Fernsehen (ERT). Er verglich die griechische Wirtschaft mit einer Rakete, die „nach dem Start langsam und danach immer schneller steigt“. Jetzt rede man nicht von einem Austritt Griechenlands aus der Eurozone (Grexit) sondern darüber, wie Griechenland aus den Hilfsprogrammen herauskomme. Um dies zu erreichen, sollte es nach Ansicht des OECD-Chefs eine Reduzierung des griechischen Schuldenberges, aber auch „Reformen und noch mehr Reformen geben“. Griechenland hatte jüngst die Vorgaben der Gläubiger für den Haushaltsüberschuss ohne Schuldendienst übertroffen. Das Land ist mit fast 180 Prozent seiner Wirtschaftsleistung weiter hoch verschuldet. Griechenlands Wirtschaft wuchs 2017 nach fast neun Jahren Schrumpfung und Stagnation erstmals wieder – allerdings mit einem Plus von 1,4 Prozent gemessen am Vorjahr weniger als erwartet. Das dritte Hilfspaket für Griechenland seit 2010 in Höhe von bis zu 86 Milliarden Euro läuft im August aus. Regierungschef Alexis Tsipras ist zuversichtlich, dass mit der Erfüllung aller Reformen und Sparmassnahmen das Vertrauen der Finanzmärkte dann so weit gewachsen ist, dass sich Griechenland wieder frisches Geld beschaffen kann. Erste Testläufe mit der Ausgabe von Staatsanleihen hatte Athen bereits erfolgreich bewältigt. Eurogruppen-Chef Mario Centeno hat Griechenland weitere Schuldenerleichterungen im Sommer in Aussicht gestellt. 7.2. Wohn-Investmentmarkt

7.2.1. Kauf/Verkauf

PROPERTY MANAGEMENT SERVICES ON THE RISE53 A recent study by Grant Thornton for the Hellenic Chamber of Hotels showed that the total number of properties registered for letting on online platforms amounts to 42’155 across Greece. Another 21’716 properties are rented as tourism accommodation (bearing the badge of the Greek National Tourism Organization), raising the total number of houses and apartments leased out to 63’871. These figures are constantly growing, at least as far as Athens is concerned. In the city center it is now estimated that there are some 6’500 houses and apartments being rented out for short stays, which constitutes a 27 percent increase from just six months ago, when an estimated 5’130 properties were being advertised on such platforms. This growth is leading to the emergence of new needs on the part of owners as well as investors who are interested in positioning themselves in this new market with major growth prospects, given the soaring tourism arrivals in Greece in the last few years. In this context there is demand for more professional property management services, as competition among property owners also keeps growing. Today property management is offered for this particular category of assets by existing companies in the property sector that predate the rise of Airbnb etc, as well as estate agencies and even construction businesses that have turned to home-sharing due to the lack of demand in the Greek market. There are also companies such as Eazybnb, which have been created exclusively due to the growth in short-term rentals. Eazybnb offers the full range of property management services to owners, from promotion to bookings and cleaning. It is ideal for owners who are either unable or not interested in taking care of these things by themselves. The company collects a commission ranging from 15 to 20 percent from the owners’ revenues. Currently Eazybnb manages 230 properties across the country, 140 of which are in Athens, while by mid-2019 it estimates the total figure will have risen to 500. According to the company’s co-founder and project manager Nasos Gavalas, the aim for this year is the addition of properties in more destinations and popular tourism resorts, such as Crete (Hania and Iraklio), Mykonos, Zakynthos, Porto Heli, Spetses and Epidavros, as well as expanding abroad, beginning with Cyprus. Plans also include an increase in the company’s presence in areas such as Thessaloniki, Halkidiki, Paros, Galaxidi and Arachova. The growth of the short-term rental market has attracted a multitude of investors too. Gradually the entire ecosystem of people involved in this domain will shift to a more professional basis, as is already happening. Data show that over 50 percent of the properties for lease through the Airbnb platform in the centre of Athens are owned by professionals or investors who rent out more than one unit. A significant share

52 Moneycab.com, Online-Artikel auf www.moneycab.com 53 Online-Artikel auf www.ekathimerini.com

https://www.moneycab.com/2018/04/30/oecd-griechenlands-wirtschaft-geht-in-wachstumsphase-ueber/

http://www.ekathimerini.com/resources/toolip/doc/2018/04/10/real_estate_inyt.pdf

7.0. Griechenland 7.3. Büro-Investmentmarkt


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of them are foreigners who are looking forward to future capital gains when they sell the properties they have acquired. There is considerable demand, which in turn creates more opportunities in the market. 7.2.2. Vermietung

SHORT-TERM RENTAL54 The rapid growth of short-term rental websites such as Airbnb, Homeaway, Booking and others in Greece since 2010 has created a new player in the hospitality market. The rise in the number of world travelers in combination with high hotel rates and demand for low-cost travel has made these online platforms very popular and boosted apartment prices in prime locations and most certainly villas on Greece's Aegean and Ionian islands and coasts. The wider market for Greek villas is concentrated in some of the most popular Greek tourist destinations, such as Mykonos, Santorini, Rhodes, Corfu, Paros, Crete and the islands of the Saronic Gulf. The villa rental market in Greece, which appeals to the buy-to-rent investors, is relatively new and still quite immature, but this also provides opportunities for the smart investor. 7.3. Büro-Investmentmarkt

7.3.1. Kauf/Verkauf


Keine belastbaren Angaben. 7.4. Retail-Investmentmarkt

7.4.1. Kauf/Verkauf



7.5.1. Kauf/Verkauf

GREEK HOTEL INDUSTRY IMPROVING AS COUNTRY RECOVERS55 The Greek hotel industry has turned a corner, but there still are many concerns among operators and investors, according to sources. Domestic banks remain reticent about or are unable to lend money to hoteliers. “We are starting to stand on our own feet, and in all these very tough years, the only thing to be positive, year after year, is tourism,” said Angela Michalopoulou, director general of investments at state investment body Enterprise Greece. Michalopoulou said Greece’s gross domestic product rose 1.7% in 2017, and inbound investment increased by 35%. “There also has been a slight drop in unemployment, which was 27% and is now 20%; although, for those under 30, it remains very high,” she said. “There are still a lot of things to do.” Petros Stamatogiannakis, CEO of the Stamatogiannakis Group of Companies, agreed that tourism is the only sector with potential. His company’s Oceanos Hotels Group division has 18 hotels in Crete as well as single assets in Mykonos and Sounion, just south of Athens. “There is a really good sales percentage in hotels,” he said. “Of course, it is a good time for investors to invest in tourism in terms of acquisitions. The real estate market in Greece is in good shape, quite cheap in comparison with other destinations.”

54 Online-Artikel auf www.ekathimerini.com 55 Online-Artikel auf www.hotelnewsnow.com


http://www.hotelnewsnow.com/Articles/284106/Greek-hotel-industry-improving-as-country-recovers

7.0. Griechenland 7.6. Übrige Investmentmärkte


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Stamatogiannakis Group also manages a recently formed destination management company called Sigma Hospitality Group, which Stamatogiannakis said has potential as tour packages have grown in line with the re-emergence of travel to Greece. According to STR, the parent company of Hotel News Now, hotel occupancy for all of Greece increased in 2017 by 4.8% year over year to 72.3%, average daily rate increased 7% to €119.74 ($148.07) and revenue per available room increased 12.2% to €86.53 ($107.00). In Athens, hotel occupancy rose 5.6% to 74.6%, ADR grew 3.9% to €119.33 ($147.56) and RevPAR grew 9.7% to €89.06 ($110.13). Michalopoulou said several developments have aided Greece’s hotel industry, namely infrastructure upgrades. The country has made improvements to 14 regional airports, and a new airport in Crete is due to open later in 2018. Also this year, Greece has begun the partial selloff of its international airports, which includes American and Australian investors. The completion of the freeway between Patras and Athens has cut driving time to 90 minutes. Greece has also unveiled its Golden Visa program for those investing €250’000 ($309,140) or more, and lawmakers have simplified legislation, including regulations pertaining to hotel development. Developments of more than €100 million outside of urban areas or projects promising more than 120 jobs have a shorter path to approval. Finding destinations and debt are two significant concerns in the Greek hotel industry. Michael Hay, founder and managing partner of Israeli development firm Vision Hospitality, said “the main challenge is to find sites.” Hay said Israeli hotel concerns are now back in Greece after pulling out due to concerns about the direction of the country’s politics. Michalopoulou said finding sites is frustrating, despite the presence of numerous vacancies. “Forty percent of the buildings in Athens are empty, but nothing is ready,” she said. “A lot of groundwork needs to be done. Valuations are very low, though, and that remains the opportunity.” Greece’s other important cities also are seeing some development. Thessaloniki is seeing more travelers from the Balkans, and Patras will see a boost from infrastructure improvements. Marriott International is opening a Moxy property in Patras in partnership with Greek real estate firm Pangaea, and majority owner Invel from the U.K. Russian billionaire Dmitry Rybolovlev is developing the Greek island of Skorpios, once owned by shipping magnate Aristotle Onassis. But for domestic hotel firms, access to debt is far more difficult, Stamatogiannakis said. “The banking situation is not good, and it is not open to new investments,” he said. “Funds are not easily given to hotel companies and local tour operators. The main investment in Greece all comes from foreign sources.” Michalopoulou said the European Central Bank is back again and supporting local banks who want to start lending, but Stamatogiannakis said he does not see this capital reaching the hotel industry. “The ECB is of course providing important funds to Greek banks, but if you are a Greek registered business you have to go through the local banks, and it is a closed system, one not easily opened,” Stamatogiannakis said. On 27 March, the European Stability Mechanism approved an additional €6.7 billion of funds to Greece, which was largely regarded as acknowledgement that Greece is turning itself around in terms of financial responsibility. Michalopoulou said currently there are 12 hotels in the pipeline in Athens, with the development trend being office conversions. Serviced apartments also are seeing a rise in the city. 7.5.2. Betrieb


LUXURY FREEHOLD REAL ESTATE56 A new real estate market segment is emerging in Greece, targeting high-net-worth individuals. The leader in this field is TEMES, a premier developer of luxury mixed-use resorts. Its Navarino Residences at Costa Navarino in Messenia in the Peloponnese was awarded as the “Best International Residential Development” and “Best European Residential Development” for 2017-18. Such developments present a unique opportunity to acquire luxury freehold real estate in Greece in privileged Mediterranean beachfront locations. More are following suit. Amanzoe and One & Only are creating luxury villas in Argolida and Kea respectively, while on the so-called Athens Riviera more high-end properties are being built by Astir Pallas at Vouliagmeni and Grivalia at Glyfada.

56 Online-Artikel auf www.ekathimerini.com

http://www.stamatogiannakis.com/

http://www.str.com/


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8.0. Weitere Infos zum Thema / Quellen 8.1. Nützliche Links

Nachfolgend nur einige der vielen verschiedenen Anbieter von Informationen zu diesem Thema.

BNP Paribas Real Estate International Reports Knight Frank Research Portal

CBRE Global Research Gateway Rohmert Medien

Moneycab UBS Immobilienmarkt-Analysen

Colliers International Research UBS Real Estate Focus 2016

9.0. Glossar

ANK Anlagenutzungskosten

EZB Europäische Zentralbank

HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich

OHMA Online Home Market Analysis

SNB Schweizer Nationalbank

USZ Universitätsspital Zürich

VKL Verordnung über die Kostenermittlung und die Leistungserfassung

WACC Weighted Average Cost of Capital

WP Wüest Partner

https://www.realestate.bnpparibas.de/bnppre/en/research/international-reports/international-reports-p_58874.html

http://www.knightfrank.com/research

http://www.cbre.com/research-and-reports

http://www.rohmert-medien.de/

http://www.moneycab.com/

https://www.ubs.com/ch/de/swissbank/privatkunden/hypotheken/beratung/immobilienmarkt-immobilienbewertung.html#par_title

http://www.colliers.com/en-us/insights

https://www.ubs.com/ch/en/swissbank/private/mortgages/advice/real-estate-market.html

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10.0. Kontakt valoRizE ag | Höfle 38 | 9496 Balzers (FL) Martin Meili | [email protected] Valeria Robertiello | [email protected]

11.0. Disclaimer Immobilienmärkte auf einen Blick is prepared and published by valoRizE AG ("valoRizE"). The rights to the material to which we refer, belong to the parties who elaborated the reports. This material is for your information only and is not intended as an offer, or a solicitation of an offer, to buy or sell any investment or another specific product. Certain services and products are subject to legal restrictions and cannot be offered worldwide on an unrestricted basis and/or may not be eligible for sale to all investors. Past performance of an investment is no guarantee for its future performance. Changes in foreign exchange rates may have an adverse effect on the price, value or income of an investment. All information and opinions expressed in this material were obtained from sources believed to be reliable and in good faith, but no representation or warranty, express or implied, is made as to its accuracy or completeness (other than disclosures relating to valoRizE). All information and opinions as well as any prices indicated are current as of the date of this report, and are subject to change without notice. The analysis contained herein is based on numerous assumptions. Different assumptions could result in materially different results. Opinions expressed herein may differ or be contrary to those expressed by other business areas or divisions of valoRizE as a result of using different assumptions and/or criteria. At any time, investment decisions (including whether to buy, sell or hold) made by valoRizE and its employees may differ from or be contrary to the opinions expressed in valoRizE research publications. Some investments may not be readily realizable since the market is illiquid and therefore valuing the investment and identifying the risk to which you are exposed may be difficult to quantify. valoRizE relies on information barriers to control the flow of information contained in one or more areas within valoRizE, into other areas, units, divisions or affiliates of valoRizE. Additional information will be made available upon request. The analyst(s) responsible for the preparation of this report may interact with trading desk personnel, sales personnel and other constituencies for the purpose of gathering, synthesizing and interpreting market information. Tax treatment depends on the individual circumstances and may be subject to change in the future. valoRizE does not provide legal or tax advice and makes no representations as to the tax treatment of assets or the investment returns thereon both in general or with reference to specific client's circumstances and needs. We are of necessity unable to take into account the particular investment objectives, financial situation and needs of our individual clients and we would recommend that you take financial and/or tax advice as to the implications (including tax) of investing in any of the products mentioned herein. This material may not be reproduced or copies circulated without prior authority of valoRizE. valoRizE expressly prohibits the distribution and transfer of this material to third parties for any reason. valoRizE accepts no liability whatsoever for any claims or lawsuits from any third parties arising from the use or distribution of this material. This report is for distribution only under such circumstances as may be permitted by applicable law. Forecasts and estimates are current only as of the date of this publication and may change without notice. Additional information on the relevant authors of this publication and other publication(s) referenced in this report; and copies of any past reports on this topic; are available upon request from valoRizE. Because this publication avoids the use of legal language, information about the law may have been expressed in general statements. All information provided by valoRizE is intended as general information regarding real estate and should never be treated as specific advice or recommendations. valoRizE is not regulated in by the FMA or other equivalent authorities in any other jurisdiction. valoRizE only discusses available real estate investment opportunities with qualified valoRizE clients with whom valoRizE is satisfied have sufficient knowledge to make an informed decision. While valoRizE endeavours to identify innovative and exclusive, low risk real estate investment opportunities, both valoRizE and its clients acknowledge that all real estate investments, real estate and otherwise, are subject to an element of risk. While the information presented in this report has been researched and is thought to be reasonable and accurate, any real estate investment is speculative in nature. valoRizE cannot and do not guarantee any rate of return or investment timeline based on the information presented herein. No part may be reproduced by any process without prior and written permission from valoRizE. External Asset Managers / External Financial Consultants: In case this research or publication is provided to an External Asset Manager or an External Financial Consultant, valoRizE expressly prohibits that it is redistributed by the External Asset Manager or the External Financial Consultant and is made available to their clients and/or third parties. Version 01/2016. ©valoRizE AG 2018. All rights reserved.

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