IL CONTRATTO D’APPALTO PER ILAVORI STRAORDINARI

8 giugno 2017- Avvocato Paolo Motta -

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IL CONTRATTO D’APPALTO

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NOZIONE - ART. 1655 c.c.

«È il contratto con il quale una parte assume, conorganizzazione dei mezzi necessari e con gestione a propriorischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso uncorrispettivo in denaro»

COSA SI INTENDE PER «LAVORI STRAORDINARI»?

• OPERE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA (art. 1135c.c.)

• INNOVAZIONE (art. 1120 c.c.)

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REGOLA: la materia dei lavori straordinari rientranell’attribuzione generale dell’assemblea deicondomini

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ART. 1135, n. IV, c.c.

ECCEZIONE: spese di manutenzione straordinariaurgenti

Art. 1135, n. IV, c.c. abilita espressamente l’amministratoread ordinare lavori di manutenzione straordinaria:

- se sussiste il carattere di urgenza;- deve riferire all’assemblea.

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IL FONDO SPECIALE: L’OBBLIGATORIETÀ

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Art. 1135, n. 4, c.c.

L’assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzionestraordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondospeciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essereeseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale infunzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può esserecostituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Conseguenze della mancata istituzione del fondospeciale sul contratto d’appalto

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- «Poiché l’art. 1135 non è fra le norme dichiarate inderogabili né dall’art. 1138, IV c., né dall’art. 72disp. att., l’assemblea – specie in un condominio nel quale i partecipanti siano particolarmentescrupolosi e puntuali – può validamente deliberare i lavori di straordinaria manutenzione senzastabilire la costituzione del fondo speciale, che costituisce la garanzia, per così dire, "patrimoniale"per l’impresa appaltatrice […]. Consegue che l’amministratore – il quale non è tenuto ad osservarealcun iter procedimentale e non esorbita dal suo mandato nel dare attuazione ai deliberatidell’assemblea nei termini in cui è stata adottata – può tranquillamente eseguire la delibera, inquanto in caso di omissione, si potrebbe configurare una sua responsabilità aquiliana in relazioneai danni derivati dall’avere egli omesso i deliberati intervenuti (Cass., II, 14 giugno 1976, n. 2219,con riguardo all’omessa riparazione del tetto dell’edificio condominiale, in esecuzione di unadelibera assembleare)».

- «La mancata preventiva delibera (e, quindi, la costituzione) del fondo speciale, non incide sullavalidità dell’appalto (con conseguente inizio dei lavori), rinascendo in tale evenienza l’unicità delpatrimonio del condominio e l’obbligazione parziaria dei condòmini, con possibilità per il creditore[…] di escutere (oltre che il condominio) singolarmente (e pro quota) i morosi ed, eventualmente,i condòmini adempienti».

F. Lazzaro, sub art. 1135 c.c., Codice del Condominio, I ed. Giuffrè Editore, Milano, 2014, 539

LA DELIBERA ASSEMBLEARE:

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A) MAGGIORANZEArt. 1136, IV comma, c.c.:

Le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevoleentità e le deliberazioni di cui all’art. 1120, II comma, c.c. (opere e interventi volti a migliorare lasalubrità e la sicurezza dell’edificio e degli impianti, per eliminare le barriere architettoniche ecc…)devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli interventi ealmeno la metà del valore dell’edificio.

Art. 1136, V comma, c.c.:

Le deliberazioni di cui all’art. 1120, I comma, c.c. (innovazioni dirette al miglioramento o all’uso piùcomodo o al maggior rendimento delle cose comuni) e all’art. 1122 bis, III comma, c.c.(installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili ) devono essereapprovate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i dueterzi del valore dell’edificio.

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B) IL CONTENUTO

- Dettagliata indicazione delle opere da eseguire;- Autorizzazione all’amministratore;- Scelta dell’impresa esecutrice dei lavori;- Nomina del direttore dei lavori, se necessario;- Costituzione del fondo speciale ex art. 1135 c.c.;- Spesa correlata alla stipula del contratto d’appalto.da eseguire;- Autorizzazione all’amministratore;

IL CONTRATTO D’APPALTO PER I LAVORI STRAORDINARI

PRINCIPI GIURISPRUDENZIALI

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LA SCELTA DELL’IMPRESA APPALTATRICE

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CASSAZIONE CIVILE, SEZIONE III, 20557 DEL 2014

Art. 26, comma I, lett. 4, D. Lgs 81/2008: il committente, prima di affidare un incaricolavorativo, deve accertarsi che la ditta appaltatrice abbia le competenze tecniche eprofessionali per eseguirlo.

CULPA IN ELIGENDO (c.d. colpa nella scelta)

Il committente è responsabile quando abbia affidato il lavoro ad un’impresa chedifettava delle necessarie capacità tecniche, ovvero in base al generale principio delneminem leadere di cui all’art. 2043 c.c.

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CONTRATTO D’OPERA E RESPONSABILITÀ EX ART. 1669 C.C.

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CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONE II, 08.11.1985, N. 5463

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«L’azione di responsabilità prevista dall’art. 1669 c.c. – che configura unaresponsabilità extracontrattuale di ordine pubblico sancita per finalità diinteresse generale – è esperibile contro ogni costruttore, per tale intendendosichi abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità, senza che abbiarilievo la specifica identificazione del rapporto giuridico (appalto o contrattod’opera) in base al quale la costruzione è stata effettuata».

LA GARANZIA DECENNALE EX ART. 1669 C.C. ANCHE PER LE OPERE DI RISTRUTTURAZIONE

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DOTTRINA

Sulla peculiare questione in oggetto anche la dottrina mostra di dividersi.Pacifica l'applicabilità dell'art. 1669 c.c., ai casi di ricostruzione o dicostruzione di una nuova parte dell'immobile, come ad esempio lasopraelevazione, prevale l'opinione dell'estensibilità della norma anche alleipotesi di interventi di tipo manutentivo - modificativo che debbano avereuna lunga durata nel tempo. Ciò sia nel caso in cui a seguito delle riparazionio delle modifiche collassi l'intera e preesistente struttura immobiliare,indipendentemente dall'importanza in sè della parte riparata o modificata,sia ove la rovina o i gravi difetti riguardino direttamente quest'ultima.

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Minoritaria la tesi dottrinale opposta, che rispetto alla disciplina degli artt.1667 e 1668 c.c., ravvisa nell'art. 1669 c.c., una norma di caratterespeciale. Si afferma che essa, insuscettibile di applicazione analogica,integri una garanzia vera e propria e una disposizione di favore per ilcommittente, motivata dal fatto che nelle opere di lunga durata alcunidifetti possono presentarsi anche a distanza di molto tempo.L'art. 1669 c.c., riguarderebbe, per tale dottrina, le opere eseguite ex novodalle fondamenta ovvero quelle dotate di propria autonomia in sensotecnico (come ad esempio una sopraelevazione).

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CASSAZIONE CIVILE, SEZIONI UNITE, 27.03.2017, N. 7756

«L’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le condizioni, anche alle opere diristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi dilunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidentepericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normaleutilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo».

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Tale sentenza ha composto un contrasto rinvenibile in due pronunce:

- sentenza n. 24143/07: riferita ad un caso di opere d'impermeabilizzazione epavimentazione del terrazzo condominiale d'un edificio preesistente. Dettapronuncia ha osservato che l'art. 1669 c.c. delimita con una certa evidenza il suoambito di applicazione alle opere aventi ad oggetto la costruzione di edifici o di altribeni immobili di lunga durata. Non anche, però, le modificazioni o le riparazioniapportate ad un edificio o ad altre preesistenti cose immobili (confermata dasentenza n.10658/15).

- sentenza n. 22553/15: la Suprema Corte ha statuito che risponde ai sensi dell'art.1669 c.c. anche l'autore di opere realizzate su di un edificio preesistente, allorchéqueste incidano sugli elementi essenziali dell'immobile o su elementi secondaririlevanti per la funzionalità globale. In quella fattispecie, le opere avevanoriguardato lavori di straordinaria manutenzione presso uno stabile condominiale,consistiti nel rafforzamento dei solai e delle rampe delle scale (queste ultimericostruite completamente).

CASSAZIONE CIVILE, SEZIONI UNITE, 27.03.2017, N. 7756

«Ai limitati fini che qui rilevano può solo osservarsi che, come sopra detto, la categoria dei gravi difetti tende a spostare il baricentro dell'art. 1669 c.c., dall'incolumità dei terzi

alla compromissione del godimento normale del bene, e dunque da un'ottica pubblicistica ed aquiliana ad una privatistica e contrattuale».

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APPALTO E VIZI PROGETTUALI: AMBITO DI RESPONSABILITÀ DEL DIRETTORE DEI LAVORI

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CASSAZIONE CIVILE, SEZIONE II, 19.09.2016, N. 18285

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«Il direttore dei lavori risponde verso il committente a norma dell’art. 2236c.c. e, pertanto, ove abbia esercitato il compito suddetto, non può essereritenuto responsabile con l’appaltatore dei danni derivanti al committenteper difettosa esecuzione dell’opera e dall’imprudente svolgimento dei lavoridiretti al compimento di essa».

Tuttavia, il direttore dei lavori può essere chiamato a rispondere dellafattibilità e dell’esattezza del progetto laddove sia stato all’uopo incaricato dalcommittente

CASSAZIONE CIVILE, SEZIONE II, 25.05.2016, N. 18521

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Possono incorrere nella responsabilità ex art. 1669 c.c., a titolo di concorso conl’appaltatore, tutti quei soggetti che, prestando a vario titolo la loro opera nellarealizzazione del manufatto, abbiano contribuito, per colpa professionale, alladeterminazione dell’evento dannoso – progettista e direttore lavori.