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II. Bielefelder Verwalterforum
Aktuelles zumWohnungseigentumsrecht
Prof. Dr. Florian Jacoby, Universitt Bielefeld26. September 2009
Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009
Folie 2
Im berblick
Teil 1: Verwalterhaftung im Verfahren der Beschlussanfechtung
Teil 2: Neues aus der Rechtsprechung
Teil 3: Nachlese Extraforum Attendorn: Die Finanzkrise des Wohnungseigentmers
Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009
Folie 3
Teil 1:Verwalterhaftung
im Verfahren der Beschlussanfechtung
Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009
Folie 4
49 Abs. 2 WEG
Dem Verwalter knnen Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Ttigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.
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Folie 5
Beispielsfall
Ladung durch Verwalter enthlt unter TOP 7 Beschluss ber Reparaturen und Neuanschaffungen im Geschftsjahr 2007.
In der Versammlung werden beschlossen- Aufwendige Manahmen zur Reparatur von Heizungs- und
Wasserleitung,
- Einbau einer Sprech- und Klingelanlage mit Videokamera.
Wie entscheidet das Gericht ber die Anfechtung der Beschlsse?
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Folie 6
AG Dsseldorf ZMR 2008, 917
1. Beschlsse werden wegen Verstoes gegen 23Abs. 2 WEG fr ungltig erklrt, da Ladung das Informationsinteresse der Eigentmer angesichts - finanzieller Grenordnung bzw.
- der mglichen kontroversen Diskussion
nicht zufriedenstellt.
2. Kosten werden dem Verwalter auferlegt, da Verwalter Ladungsmangel schuldhaft verursacht hat.
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Folie 7
Formelle Fehler
Einladungsfehler,
Beschlussfhigkeit ( 25 Abs. 3 WEG), Sachbeschluss unter TOP Sonstiges,
Versto gegen Anforderungen der Gemeinschaftsordnung (BGH NJW 1998, 755: Formanforderungen an die Protokollierung der Versammlung).
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Folie 8
Materielle Fehler
Nichtigkeit
Anfechtbar (Zitterbeschlsse):- Gesetzesverste,
- Nicht ordnungsgemer Verwaltung entsprechende Beschlsse.
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Folie 9
Nichtigkeit
Verwalter darf nichtige Beschlsse nicht verknden.
Verwalter haftet also fr alle Schden, falls er Verschuldensvermutung nicht entkrften kann.
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Folie 10
AG Hamburg-Barmbekv. 8.3.2004 880 II 77/03 WEG
Eigentmer whlen entgegen 29 Abs. 1 WEG einen Nichteigentmer zum Beirat.
Verwalter verkndet Beschluss nach Hinweis auf seine Rechtswidrigkeit.
Wahl-Beschluss wird angefochten.
Nach Erledigung legt Gericht dem Verwalter die Kosten auf (offensichtlich rechtswidriger Beschluss; heute: 49 Abs. 2 WEG)
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Folie 11
Mehrheit kritisiert Entscheidung:
Verwalter muss Zitterbeschlsse verknden.- Kein Organ der Rechtspflege/Rechtsberater,
- Funktionsgehilfe in Versammlung,
- Versammlungsvorsitz ist austauschbar.
Verwalter darf/braucht Zitterbeschlsse nicht an(zu)fechten.
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Folie 12
Warnung vor speziellen Pflichtversten
Jahresabrechnung fehlerhaft,
Vorschlag fehlerhafter Beschlsse,
Unbestimmtheit der Beschlussformulierung.
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Folie 13
AG Strausberg v. 11.3.2009, ZMR 2009, 563
Der Wohnungseigentumsverwalter, der in grob fahrlssiger Weise die Gemeinschaftsordnung missachtet, nichtordnungsgem zur Versammlung der Miteigentmer einldt, in evidenter Weise fehlerhafte Wirtschaftsplne erstellt und seiner Pflicht zur Vermgensaussonderung bei Anlegung der Haushaltskonten nicht nachkommt, trgt im Falle der Anfechtungsklage eines Miteigentmers gegen die Gemeinschaft nach 49 Abs. 2 WEG die gesamten Prozesskosten persnlich.
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Folie 14
Teil 2:Neues aus der Rechtsprechung
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Folie 15
16 WEG
(3) Die Wohnungseigentmer knnen abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschlieen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 des Brgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Mastab verteilt werden, soweit dies ordnungsmiger Verwaltung entspricht.
(4) Die Wohnungseigentmer knnen im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Vernderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Mastab dem Gebrauch oder der Mglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentmer Rechnung trgt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentmer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hlfte aller Miteigentumsanteile.
(5) Die Befugnisse im Sinne der Abstze 3 und 4 knnen durch Vereinbarung der Wohnungseigentmer nicht eingeschrnkt oder ausgeschlossen werden.
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Folie 16
Fall 1
Teilungserklrung bestimmt, dass Sondernutzungsberechtigter die ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Terrassenflchen, die zugleich als Dach fr darunter gelegene Garagen dienen, bestimmungsgem zu verwenden und voll zu unterhalten und zu pflegen hat, und zwar auf eigene Kosten.
Wer trgt die Kosten der Instandsetzung der Dachterrassenbelagsanierung?
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Folie 17
Kammergericht v. 25.2.2009, ZMR 2009, 625
Wird dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten in einer Teilungserklrung auferlegt, die Terrassenflchen bestimmungsgem zu verwenden und auf eigene Kosten voll zu unterhalten und zu pflegen, so wurden die Instandhaltung und deren Kosten dem Sondernutzungsberechtigten aufgebrdet.
Daraus ergibt sich hingegen nicht als nchstliegende Bedeutung fr einen unbefangenen Betrachter, dass weitergehend auch die Instandsetzung der Terrassenflche und die dadurch entstehenden Kosten auf den Sondernutzungsberechtigten allein abgewlzt werden sollen.
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Folie 18
Fall 2
Teilungserklrung sieht eine von 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenregelung (Personen) vor.
Eigentmer beschlieen abweichende Kostenverteilung (Quadratmeter).
Hat die Anfechtung dieses Beschlusses Erfolg?
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Folie 19
AG Hamburg v. 6.10.2008 (ZMR 2009, 320)
1. Durch Mehrheitsbeschluss kann trotz 16 Abs. 3 WEG n.F. eine Kostenverteilungsregelung der Gemeinschaftsordnung nicht dauerhaft gendert werden; es fehlt insoweit die Beschlusskompetenz (Brmann/Pick, WEG, 18. Aufl., a.A. die h.M. z.B. Elzer, in Riecke/Schmid, WEG 2008, 16 Rdn. 56 ff.).
2. Ein Beschluss der die Kostenverteilung ndert, muss angeben, ab wann diese nderung eintreten soll; auerdem muss ein sachlicher Grund fr die nderung gegeben sein.
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Folie 20
Fall 3
Knnen einem Eigentmer die Kosten der Sanierung des von ihm allein zu nutzenden Balkons auferlegt werden?
Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009
Folie 21
AG Oldenburg v. 19.2.2008
Nach 16 Abs. 4 WEG knnen die Wohnungseigentmer beschlieen, dass ein Eigentmer einer Wohnung die Sanierungskosten des zur Wohnung gehrigen Balkons - unabhngig von dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlssel - alleine tragen muss, auch im Hinblick auf die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile des Balkons.
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Folie 22
16 WEG
(8) Kosten eines Rechtsstreits gem 43 gehren nur dann zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um Mehrkosten gegenber der gesetzlichen Vergtung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung ber die Vergtung ( 27Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6) handelt.
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Folie 23
Fall 4
Woher bekommt der Verwalter die Liquiditt, um Vorschsse fr ein laufendes Gerichtsverfahren zu finanzieren?
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Folie 24
LG Berlin v. 10.10.2008, GE 2009, 207
Ein Wohnungseigentmer kann dem Verwalter nicht untersagen lassen, in einem laufenden Rechtsstreit Vorschsse fr Rechtsanwlte, das Gericht oder Sachverstndige vorlufig aus den laufenden Mitteln der Verwendung aufzuwenden. Es muss lediglich sichergestellt sein, dass die letztverbindlicheKostenentscheidung des Gerichts spter unter den Wohnungseigentmern umgesetzt wird.
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Folie 25