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  • II. Bielefelder Verwalterforum

    Aktuelles zumWohnungseigentumsrecht

    Prof. Dr. Florian Jacoby, Universitt Bielefeld26. September 2009

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 2

    Im berblick

    Teil 1: Verwalterhaftung im Verfahren der Beschlussanfechtung

    Teil 2: Neues aus der Rechtsprechung

    Teil 3: Nachlese Extraforum Attendorn: Die Finanzkrise des Wohnungseigentmers

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 3

    Teil 1:Verwalterhaftung

    im Verfahren der Beschlussanfechtung

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 4

    49 Abs. 2 WEG

    Dem Verwalter knnen Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Ttigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 5

    Beispielsfall

    Ladung durch Verwalter enthlt unter TOP 7 Beschluss ber Reparaturen und Neuanschaffungen im Geschftsjahr 2007.

    In der Versammlung werden beschlossen- Aufwendige Manahmen zur Reparatur von Heizungs- und

    Wasserleitung,

    - Einbau einer Sprech- und Klingelanlage mit Videokamera.

    Wie entscheidet das Gericht ber die Anfechtung der Beschlsse?

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 6

    AG Dsseldorf ZMR 2008, 917

    1. Beschlsse werden wegen Verstoes gegen 23Abs. 2 WEG fr ungltig erklrt, da Ladung das Informationsinteresse der Eigentmer angesichts - finanzieller Grenordnung bzw.

    - der mglichen kontroversen Diskussion

    nicht zufriedenstellt.

    2. Kosten werden dem Verwalter auferlegt, da Verwalter Ladungsmangel schuldhaft verursacht hat.

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 7

    Formelle Fehler

    Einladungsfehler,

    Beschlussfhigkeit ( 25 Abs. 3 WEG), Sachbeschluss unter TOP Sonstiges,

    Versto gegen Anforderungen der Gemeinschaftsordnung (BGH NJW 1998, 755: Formanforderungen an die Protokollierung der Versammlung).

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 8

    Materielle Fehler

    Nichtigkeit

    Anfechtbar (Zitterbeschlsse):- Gesetzesverste,

    - Nicht ordnungsgemer Verwaltung entsprechende Beschlsse.

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 9

    Nichtigkeit

    Verwalter darf nichtige Beschlsse nicht verknden.

    Verwalter haftet also fr alle Schden, falls er Verschuldensvermutung nicht entkrften kann.

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 10

    AG Hamburg-Barmbekv. 8.3.2004 880 II 77/03 WEG

    Eigentmer whlen entgegen 29 Abs. 1 WEG einen Nichteigentmer zum Beirat.

    Verwalter verkndet Beschluss nach Hinweis auf seine Rechtswidrigkeit.

    Wahl-Beschluss wird angefochten.

    Nach Erledigung legt Gericht dem Verwalter die Kosten auf (offensichtlich rechtswidriger Beschluss; heute: 49 Abs. 2 WEG)

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 11

    Mehrheit kritisiert Entscheidung:

    Verwalter muss Zitterbeschlsse verknden.- Kein Organ der Rechtspflege/Rechtsberater,

    - Funktionsgehilfe in Versammlung,

    - Versammlungsvorsitz ist austauschbar.

    Verwalter darf/braucht Zitterbeschlsse nicht an(zu)fechten.

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 12

    Warnung vor speziellen Pflichtversten

    Jahresabrechnung fehlerhaft,

    Vorschlag fehlerhafter Beschlsse,

    Unbestimmtheit der Beschlussformulierung.

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 13

    AG Strausberg v. 11.3.2009, ZMR 2009, 563

    Der Wohnungseigentumsverwalter, der in grob fahrlssiger Weise die Gemeinschaftsordnung missachtet, nichtordnungsgem zur Versammlung der Miteigentmer einldt, in evidenter Weise fehlerhafte Wirtschaftsplne erstellt und seiner Pflicht zur Vermgensaussonderung bei Anlegung der Haushaltskonten nicht nachkommt, trgt im Falle der Anfechtungsklage eines Miteigentmers gegen die Gemeinschaft nach 49 Abs. 2 WEG die gesamten Prozesskosten persnlich.

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 14

    Teil 2:Neues aus der Rechtsprechung

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 15

    16 WEG

    (3) Die Wohnungseigentmer knnen abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschlieen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 des Brgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Mastab verteilt werden, soweit dies ordnungsmiger Verwaltung entspricht.

    (4) Die Wohnungseigentmer knnen im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Vernderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Mastab dem Gebrauch oder der Mglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentmer Rechnung trgt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentmer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hlfte aller Miteigentumsanteile.

    (5) Die Befugnisse im Sinne der Abstze 3 und 4 knnen durch Vereinbarung der Wohnungseigentmer nicht eingeschrnkt oder ausgeschlossen werden.

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 16

    Fall 1

    Teilungserklrung bestimmt, dass Sondernutzungsberechtigter die ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Terrassenflchen, die zugleich als Dach fr darunter gelegene Garagen dienen, bestimmungsgem zu verwenden und voll zu unterhalten und zu pflegen hat, und zwar auf eigene Kosten.

    Wer trgt die Kosten der Instandsetzung der Dachterrassenbelagsanierung?

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 17

    Kammergericht v. 25.2.2009, ZMR 2009, 625

    Wird dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten in einer Teilungserklrung auferlegt, die Terrassenflchen bestimmungsgem zu verwenden und auf eigene Kosten voll zu unterhalten und zu pflegen, so wurden die Instandhaltung und deren Kosten dem Sondernutzungsberechtigten aufgebrdet.

    Daraus ergibt sich hingegen nicht als nchstliegende Bedeutung fr einen unbefangenen Betrachter, dass weitergehend auch die Instandsetzung der Terrassenflche und die dadurch entstehenden Kosten auf den Sondernutzungsberechtigten allein abgewlzt werden sollen.

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 18

    Fall 2

    Teilungserklrung sieht eine von 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenregelung (Personen) vor.

    Eigentmer beschlieen abweichende Kostenverteilung (Quadratmeter).

    Hat die Anfechtung dieses Beschlusses Erfolg?

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 19

    AG Hamburg v. 6.10.2008 (ZMR 2009, 320)

    1. Durch Mehrheitsbeschluss kann trotz 16 Abs. 3 WEG n.F. eine Kostenverteilungsregelung der Gemeinschaftsordnung nicht dauerhaft gendert werden; es fehlt insoweit die Beschlusskompetenz (Brmann/Pick, WEG, 18. Aufl., a.A. die h.M. z.B. Elzer, in Riecke/Schmid, WEG 2008, 16 Rdn. 56 ff.).

    2. Ein Beschluss der die Kostenverteilung ndert, muss angeben, ab wann diese nderung eintreten soll; auerdem muss ein sachlicher Grund fr die nderung gegeben sein.

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 20

    Fall 3

    Knnen einem Eigentmer die Kosten der Sanierung des von ihm allein zu nutzenden Balkons auferlegt werden?

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 21

    AG Oldenburg v. 19.2.2008

    Nach 16 Abs. 4 WEG knnen die Wohnungseigentmer beschlieen, dass ein Eigentmer einer Wohnung die Sanierungskosten des zur Wohnung gehrigen Balkons - unabhngig von dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlssel - alleine tragen muss, auch im Hinblick auf die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile des Balkons.

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 22

    16 WEG

    (8) Kosten eines Rechtsstreits gem 43 gehren nur dann zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um Mehrkosten gegenber der gesetzlichen Vergtung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung ber die Vergtung ( 27Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6) handelt.

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 23

    Fall 4

    Woher bekommt der Verwalter die Liquiditt, um Vorschsse fr ein laufendes Gerichtsverfahren zu finanzieren?

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 24

    LG Berlin v. 10.10.2008, GE 2009, 207

    Ein Wohnungseigentmer kann dem Verwalter nicht untersagen lassen, in einem laufenden Rechtsstreit Vorschsse fr Rechtsanwlte, das Gericht oder Sachverstndige vorlufig aus den laufenden Mitteln der Verwendung aufzuwenden. Es muss lediglich sichergestellt sein, dass die letztverbindlicheKostenentscheidung des Gerichts spter unter den Wohnungseigentmern umgesetzt wird.

  • Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

    Folie 25