1

Stalni sudski vještak Nada Orbanić Sapundžić, dipl. ing. arh. po Rješenju RH–TRGOVAČKI SUD U PAZINU, URED PREDSJEDNIKA SUDA broj 4-Su 559/08 od 23. siječnja 2009. godine po Rješenju RH-ŽUPANIJSKI SUD U PULI, URED PREDSJEDNIKA broj 4 Su-143/92-4 od 3.ožujka 1992.godine i ponovno postavljenje: broj 4 Su-2333/08 od 11. ožujka 2009. godine. po Rješenju RH-TRGOVAČKI SUD U RIJECI, URED PREDSJEDNIKA SUDA broj: 4 Su-367/98 od 20. srpnja 1998. godine. i ponovno postavljenje: broj 4 Su-3/09 od 02. siječnja 2009. godine Tel/fax: 052 / 815 564 Mob: 091 570 5014 e-mail: ipr-rovinj@pu.t-com.hr Rovinj, 08.11.2012. godine I Z V J E Š Ć E O PROCJENI TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE za nekretnine k.č. 2820/1 – šuma i put, k.č. 2820/2 – šuma i k.č. 2820/3 – šuma k.o. Sošići kod naselja Pilkovići za stečajnog upravitelja mr.sc. Jozo Jelavić Pavla Hatza 9, Zagreb kao Naručitelja procjene OPĆI DIO OSNOVNI PODACI NARUČITELJA i VLASNIKA NEKRETNINA

NARUČITELJ: STEČAJNI UPRAVITELJ mr.sc. JOZO JELAVIĆ Pavla Hatza 9, Zagreb VLASNIK NEKRETNINE: INTER RB d.o.o., Zagreb, Cesarićeva 7

2

SADRŽAJ 1. OPIS ZADATKA i METODOLOGIJA 2. STANJE NEKRETNINA 3. VRIJEDNOSTI NEKRETNINA I OPIS ZADATKA i METODOLOGIJA Na zahtjev Naručitelja – stečajnog upravitelja mr.sc. JOZO JELAVIĆ, da se od strane sudskog vještaka izvrši procjena tržišne vrijednosti nekretnina za nekretnine – k.č. 2820/1 – šuma i put, k.č. 2820/2 – šuma i k.č. 2820/3 – šuma k.o. Sošići, kod naselja Pilkovići, nakon očevida na licu mjesta prišla sam izradi ovog Izvješća o procjeni. Ovo je Izvješće o procjeni tržišne vrijednosti nekretnina potrebno Naručitelju u postupku stečaja tvrtke. Nekretnine su u vlasništvu tvrtke INTER RB d.o.o. Zagreb U procjenjivanju sam koristila usporednu metodu, kombiniranu sa vlastitim strukovnim i tržišnim saznanjima. Identifikacija nekretnina i vlasništva je izvršena na licu mjesta, prema dokumentaciji koju sam imala na licu mjesta ( e-izvadak iz zemljišne knjige, e-posjedovni list broj 969, kopija katastarskog plana, izvadak iz DOF5/2011 sa internetskih stranica Državne geodetske uprave www.geoportal.dgu.hr, izvadak iz Prostornom planu uređenja Općine Kanfanar, Službeni glasnik Općine Kanfanar broj: 04/01 i 04/04 ) i koju sam dokumentaciju, radi hitnosti izrade procjene, sama izvadila sa internet stranica i iz vlastite arhive. Izišla sam na lice mjesta radi identifikacije nekretnina i pregleda elemenata nužnih za izradu procjene. Prilikom obilaska izradila sam foto dokumentaciju, koja je sastavni dio ovog Izvješća. Za potrebe izrade ovog Izvješća imala sam sljedeću dokumentaciju: ( preslici dokumentacije su sastavni dio ovog Izvješća! ) • e-izvadak iz zemljišne knjige, stanje na dan od 07.11.2012. godine, broj uloška:

1422 k.o. Sošići, broj zadnjeg dnevnika: Z-1683/2011

3

A posjedovnica PRVI ODJELJAK 1. k.č. 2820/1 šuma i put 3898 m2 šuma 3691 m2 put 207 m2 2. k.č. 2820/2 šuma 2781 m2 3. k.č. 2820/3 šuma 1997 m2

B vlastovnica 1. UDIO: 1/1

2. INTER RB d.o.o. Zagreb, Cesarićeva 7

C teretovnica (vidi e-izvadak u prilogu!)

NAPOMENA SUDSKOG VJEŠTAKA: Za potrebe izrade ovog Izvješća izvadila sam i e-izvadak iz zemljišne knjige – povijesno stanje iz kojeg de vidi da su predmetne čestice nastale cijepanjem k.č. 2820 k.o. Sošići – šuma i put površine 8676 m2. Vidi e-izvadak u prilogu! Budući nemam katastarske dokumentacije, koja bi pokazala stvarno stanje odnosno položaj pojedine katastarske čestice u odnosu na granicu građevinskog područja naselja Pilkovići, te budući da je Naručitelj trebao procjenjivanje po hitnom postupku, procjenjivanje sam izvršila na način, da sam koristila osobna saznanja i stručne pretpostavke, uključujući podatke iz Prostornog plana Općine Kanfanar, te uključujući stanje zemljišta na licu mjesta, pa sam prema tome pokušala utvrditi stanje, da bih temeljem tako utvrđenog stanja mogla izvršiti procjenjivanje. Iz cjelokupne površine k.č. 2820/1 k.o. Sošići ima površinu od 3.898 m2 + k.č. 2820/2 k.o. Sošići ima površinu od 2.781 m2 + k.č. 2820/3 k.o. Sošići ima površinu od 1.997 m2 = ukupno 8.676 m2. Od toga je polovica u građevinskoj zoni, a polovica površine van građevinske zone. • iz vlastitog arhiva preslika kopije katastarskog plana od 23.01.2008. godine,

klasa: 935-12/08-01/102, ur. broj: 541-24-3-06/08-08-4, za k.o. Sošići, br. plana: 5, u M 1:2880, na kojoj se ne vide predmetne nekretnine, ali se vidi položaj k.č. 2820, od koje su nastale predmetne k.č. 2820/1, k.č. 2820/2 i k.č. 2820/3, te njezin položaj u odnosu na susjedne parcele, prometnice i drugo radi određivanja pogodnosti lokacije

• e-posjedovnog lista broj 969, stanje podataka na dan 05.11.2012. godine, k.o.

Sošići / MBR 324949, za k.č. 2820/1 – put površine 207 m2 i šuma površine 3691 m2, za k.č. 2820/2 - šuma površine 2781 m2 i k.č. 2820/3 - šuma

4

površine 1997 m2, kao vlasnik je upisana tvrtka INTER RB d.o.o. Zagreb. U posjedovnom listu vide se površine predmetnih nekretnina.

• izvadak iz DOF5/2011 sa internetskih stranica Državne geodetske uprave

www.geoportal.dgu.hr, na kojem se vide predmetne nekretnine, ali opet samo kao k.č. 2820 od koje su nastale

izvadak iz DOF5/2011

• izvadak iz Prostornom planu uređenja Općine Kanfanar, Službeni glasnik

Općine Kanfanar broj: 04/01 i 04/04, koji imam u digitalnom obliku i koji sam trebala radi utvrđivanja da li su predmetne nekretnine građevinska zemljišta ili se nalaze van građevinskog područja

5

6

Predmet procjene su niže opisane nekretnine: k.č. 2820/1 – šuma i put, k.č. 2820/2 – šuma i k.č. 2820/3 – šuma k.o. Sošići, kod naselja Pilkovići. 2. STANJE NEKRETNINA Lokacija nekretnina Nekretnine – k.č. 2820/1 – šuma i put, k.č. 2820/2 – šuma i k.č. 2820/3 – šuma k.o. Sošići, nalaze se kod naselja Pilkovići, a neke se nalaze i unutar granica građevinskog područja naselja Pilkovići – GP 17. (prema Prostornom planu uređenja Općine Kanfanar, Službeni glasnik Općine Kanfanar broj: 04/01 i 04/04). Uža lokacija na kojoj se nalaze predmetne nekretnine je opremljena komunalnom infrastrukturom; elektroopskrbom, telefonskom mrežom, vodoopskrbom i dijelom uređenim, asfaltiranim pristupnim putem. Pristupni put do nekretnine je nakon asfaltiranog dijela makadamski. Omogućen je pristup za interventna i vozila posebne namjene (vatrogasna, ambulantna i slično). Naselje Pilkovići kod kojeg se nalaze predmetne nekretnine je predviđeno za izgradnju stambenih ili stambeno-poslovnih zgrada ali i manjih poslovnih zgrada za tihe i čiste djelatnosti bez opasnosti od požara i eksplozija (uredi, pogoni s čistim i tihim tehnološkim postupcima, obrtničke, ugostiteljske, trgovinske, uslužne i sl. djelatnosti). Lokacija nekretnina - predmetnih zemljišta je na zračnom i širokom prostoru. Opis nekretnina Predmetne nekretnine imaju sljedeću površinu: - k.č. 2820/1 k.o. Sošići ima površinu od 3.898 m2, - k.č. 2820/2 k.o. Sošići ima površinu od 2.781 m2 i - k.č. 2820/3 k.o. Sošići ima površinu od 1.997 m2.

7

Prema mojim saznanjima, za jednu od predmetnih k.č. je bilo u postupku ishođenje dokumentacija za gradnju, ali budući da nemam nikakvih podataka o tome, nisam uzela u procjenjivanje taj čimbenik. Temeljem važeće prostorno-planske dokumentacije na predmetnim nekretninama i to dijelu koji se nalazi unutar građevinskog područja moguće je izgraditi nisku stambenu građevinu ili stambeno-poslovnu zgradu (do P+1) površine najviše do 40 % površine parcele kod građenja na slobodnostojeći i poluotvoreni način i 50 % površine parcele kod građenja u nizu. Predmetna nekretnina se nalazi tik uz glavnu prometnicu Rovinj-Istarski Ipsilon-ulaz Kanfanar. Proteže se uzduž prometnice svojom dužom stranicom. Vidi grafičke priloge ! Na predmetnoj čestici je prije nekoliko godina izvršeno građevinsko čiščenje parcele, te široki iskop, sa poravnavanjem i planiranjem tamponom +/- 5 cm u površini cca = 4340 m2, što je polovica ukupne površine od 8.676 m2. Na parceli je deponija materijala dobivenog iz širokog iskopa i poravnavanja terena, a taj se materijal može upotrijebiti kod kasnijih radova. U neposrednoj blizini predmetnog zemljišta se nalazi TRAFOSTANICA 35 KV, a isto tako i mreža dovoda vode, te telefonske instalacije. Na ovoj lokaciji nema kanalizacijske mreže odvoda vode. Javna rasvjeta za selo Pilkovići isto je u blizini. Na čestici nema infrastrukture, osim pripremnih radova za priključak vode i struje. Ostali dio zemljišta je pošumljen prirodno izraslom nižom šumom graba i hrasta. (vidi foto dokumentaciju!) 3. VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Cijenu sam odredila temeljeno na dugogodišnjem iskustvu u prometu nekretninama i kretanju cijena za zemljišta u ovom dijelu Istre, za ovaj slučaj kod naselja Pilkovići, te na temelju dugogodišnjeg rada u struci usko vezanoj uz građenje i projektiranje, te uključujući parametre dobivene nakon

- pregleda nekretnina, - analize i nalaza o stanju nekretnina i - uzimajući u obzir individualizaciju nekretnina

Cijenu sam odredila i na temelju:

1. izgrađene infrastrukture i prometnice do blizine predmetne čestice 2. uzimajući u obzir sadašnje stanje nekretnine – zemljišta kod naselja

Pilkovići, od kojih nisu sva građevinska

8

3. uzimajući u obzir da je oko 4340 m2 u građevinskoj zoni i ito toliko van građevinske zone

4. imaju mogućnost izvedbe priključaka na komunalnu infrastrukturu – vodoopskrba i elektroopskrba, telefon na maloj udaljenosti

5. vrsta korištenja i dopuštena izgrađenost građevnih čestica 6. prava i tereti, koji utječu na vrijednost - jedan vlasnik 7. svojstva građevnih čestica u vidu moguće gradivosti na njima 8. obilježja lokacije u smislu da se nalaze unutar granica građevinskog

područja naselja Pilkovići 9. kretanju cijena za građevna zemljišta i zemljišta van građevinskog

područja na ovom području i u ovom dijelu Istre, uzimajući u obzir presjek cijena za zemljišta u okolici,

10. uzimajući u obzir potrebe tržišta i potražnju po sličnim nekretninama 11. uzimajući u obzir kvadraturu zemljišta 12. uzimajući u obzir blizinu prometnice Istarskog ipsilona i blizinu čvorišta

prometnica udaljenu svega 3-6 kilometara Izvori podataka su mi bili:

a) Internet i časopisi za promet nekretninama b) postignute cijene u slobodnoj prodaji na sličnim lokacijama c) pojedine stranke, koje su u mojem uredu govorile o rezultatima nakon javnih

nadmetanja za pojedine nekretnine ili o postignutim cijenama u ponudama i realizaciji na sličnim lokacijama

d) uvid u ugovore o kupoprodaji nekretnina na sličnim lokacijama e) podaci kojima raspolažem kao član komisije za procjenu nekretnina pri

Poreznoj upravi Cijene koje sam odabrala za utvrđivanje vrijednosti nekretnina iz ovog Izvješća je određena na bazi sveukupnog uvida u složenost predmeta, nakon analize cijena na tržištu nekretninama, uzimajući u obzir da na cijenu utiču i drugi faktori, osim mikro lokacije, komunalne opremljenosti, oblika i veličine zemljišta, stupnja izgrađenosti zemljišta, kulture zemljišta i urbanističkih uvjeta. Svi su ovi elementi uzeti u obzir prilikom određivanja predmetne cijene. Iz svega iznijetoga slijedi da je procijenjena-tržišna vrijednost nekretnina: A/ k.č. 2820/1 – šuma površine 3691 m2 i put površine 207 m2 k.o. Sošići B/ k.č. 2820/2 – šuma površine 2781 m2 k.o. Sošići C/ k.č. 2820/3 – šuma površine 1997 m2 k.o. Sošići Ukupno: 3.898 m2 + 2.781 m2 + 1.997 m2 = 8.676 m2

10

• e-izvadak iz zemljišne knjige, stanje na dan od 07.11.2012. godine, za

predmetne nekretnine • e-izvadak za predmetne nekretnine – povijesni izvadak • kopije katastarskog plana od 23.01.2008. godine • e-posjedovnog lista broj 969, stanje podataka na dan 05.11.2012. godine • rješenja o postavljenju sudskog vještaka