HYBRIDE VASTGOED-CONSTRUCTIES TUSSEN KOOP EN HUUR

2010

Waarom deze presentatie?

Changing the game: Nieuwe mogelijkheden bieden nieuwe kansen in de vastgoedmarkt.

Voorkomen afschrijvingen op Vastgoedhypotheken, reductie van risico’s in obligo.

Voorkomen negatieve prijsspiraal vastgoed door gedwongen verkopen.

Nieuwe klanten en rendabele investeringen.

2

Hybride Vastgoedconstructies

Hybride Vastgoedconstructies tussen koop en huur van vastgoed zijn constructies waarbij gebruikers en beleggers beogen om voor een langere termijn gezamenlijk vastgoed in eigendom te nemen of te verwerven, waarbij beide partijen een duidelijk belang hebben in de exploitatie en de toekomstige waardeontwikkeling.

Maar wat is de meerwaarde?

3

Waarom Hybride Vastgoedconstructies?

4

Continuïteit van Belegger; Eigendom en invloed voor de Gebruiker; Zekerheid voor de Bank; Nieuwe markt voor makelaars en

vastgoed adviseurs.

Meer waarde, minder risico

Voor de Belegger

Beter rendement bij lager risico; Hogere garantie van huurder dan

standaard bankgarantie; Opbouw duurzame relatie met

gebruikers Lagere leegstand; Transparantie in relatie met de gebruiker.

5

Voor de Gebruiker

Opbouw vermogen in vastgoed; Aankoop eigen pand; Spreiding van risico; Minder kapitaalbeslag dan bij volledig

eigendom; Meer invloed en zeggenschap over het

vastgoed; Lagere huisvestingslasten; Fiscale mogelijkheden DGA’s.

6

Voor de Hypotheekverstrekker

7

Hogere solvabiliteit (afhankelijk van constructie), meer kasstroom;

Meer garanties, de kans dat beide partijen failleren is kleiner;

Minder risico’s doordat er lange termijn commitment wordt aangegaan;

Verschillende constructies8

Fiscaal juridisch: met en zonder rechtspersoonlijkheid;

Aandelen vs opties; Minderheids- en Meerderheidsbelang; Eindsituatie: volledige koop?; Onvolledige Sale-and-leaseback.

Bijzondere situaties9

Vastgoedfinancieringen bij bedrijfsovernames; Belegger en gebruiker verwerven samen

leegstaand vastgoed; Gebruikers met gezonde kasstroom, maar

geen mogelijkheden voor hypothecaire financiering;

Beleggers die behoefte hebben aan meer dekking en/of kasstroom;

(dreigende) Insolventie, als alternatief voor veilingen.

Bijzonder Beheer10

Veilingen en ongewenst in de lucht houden van Vastgoed(objecten) moet worden voorkomen! In de volgende situaties moeten de mogelijkheden onderzocht worden:

Preventieve maatregelen voor vastgoedbeleggingen, met weinig vermogen.

Deels verhuurde portefeuilles en objecten met weinig of negatief eigen vermogen;

Leegstaande portefeuilles en objecten;

Kritische succesfactor intenties en belangen huurders c.q. gebruikers in de markt.

Reductie bijzondere risico’s

Huurder krijgt/koopt een optie en betaalt een optiepremie;

Optiepremie is tevens rentedragende achtergestelde lening;

Optiepremie wordt gebruikt om extra af te lossen; Uitoefenprijs optie in jaar 10 is de hoogste

waarde van de beleggingswaarde, executiewaarde, of pro resto hypotheek in jaar 0;

Percentage van de aandelen van de optie is afhankelijk van de solvabiliteit en kracht van de belegger en de kwaliteit van het vastgoed.

11

Preventie bij probleemhypotheken

12

Voor beleggers met een lage solvabiliteit, maar zonder problemen kunnen toekomstige risico’s worden verminderd:

Extra aflossen en versterken solvabiliteit (eigen vermogen + achtergestelde lening);

Verminderen van de kans op leegstand; Gelijk of beter rendement voor belegger; Versterken kasstroom.

Redding voor verhuurde objecten

13

Huurders nemen een optie op het vastgoed of de aandelen en betalen hiervoor een premie:

Huurders realiseren een hoog rendement (buy low!);

De optiepremie zorgt voor een versterking van de kasstroom en een versterking van de solvabiliteit;

Een total loss voor de belegger wordt voorkomen, een positief rendement mag worden verwacht;

Er zijn meer garanties voor de bank dat rente en aflossing wordt betaald.

Alternatief voor veilen bij leegstand

14

De optieconstructie kan beschouwd worden als een termijnkoop met een 100% financiering;

Gebruiker wordt eigenaar na 10 jaar huren; Eigenaar/gebruiker begint met aflossen en koopt daarna; Indien de bank later alsnog veilt is een periode wel een

aantrekkelijke opbrengst genoten; Door de gekozen financieringsconstructie is leegstaand

vastgoed bij bijzonder beheer ineens extra aantrekkelijk; Nieuwe markt ontstaat voor onaantrekkelijk en leegstaand

vastgoed, waar eigenaar/gebruikers dit kunnen verwerven door financiering met toekomstige kasstroom.

Kansen Bijzonder Beheer 15

Ter preventie van insolventie opzetten advies- en bemiddelingsstructuur voor (particuliere) beleggers: Vormgeven en bemiddelen bij Hybride Vastgoedconstructies;

Oprichten Hybride Vastgoedfonds(en) als alternatief voor veilen van vastgoed, waarin derden kunnen participeren.

Bemiddeling- en adviesnetwerk

16

Banken kunnen niet optreden als bemiddelaar voor beleggende klanten en/of hun huurders. Banken hebben ook contacten met netwerken van vastgoed professionals die kunnen adviseren. Deze professionals moeten leren aanvoelen of hybride constructies mogelijk zijn en de toegevoegde waarde voor partijen analyseren en beredeneren. Hybride Vastgoedconstructies zijn een extra instrument om kasstroom of dekkingsproblemen op te lossen of te voorkomen.

Oprichting Vastgoedfonds(en)17

Vastgoed dat op de veiling tegen de bodemprijs wordt ingekocht zou kunnen worden opgenomen in speciale vastgoedfondsen. Deze vastgoedfondsen kunnen rendement maken met het hybride verhuren en verkopen van vastgoed. Banken kunnen aandelen van dergelijke fondsen uitgeven. Dit brengt een eindoplossing in beeld en verhoogt tussentijds de verhandelbaarheid. Vastgoed moet wel eerst worden geclassificeerd op basis van risico/rendement profiel.

Let’s make the change

drs. HML van der Gun MRE 0626 044527 ericvandergun@vandergunvastgoed.nl www.vandergunvastgoed.nl