Dag van het Vastgoedbeheer 2015

Programma13.00 Opening door dagvoorzitter Vincent Gruis

13.15 Barbara Böhne, Cordaan

13.45 Leo van Wijchen, Carmelcollege

14.15 Dennis Rutges, Rutges Vernieuwt

14.45 Pauze

15.15 Harro Zanting, Dudok Wonen

15.45 Patrick Ruwiel, HNK bij NSI

16.15 Afsluitende conclusies

16.25 Aanvang netwerkborrel Vastgoedbeheerplein

#WMNL

Van

mens

tot

mens

2

Van vastgoed als onderkomen naar vastgoed

als inkomstenbron

Dag van het Vastgoedbeheer

4 november 2015

Barbara Böhne – Manager Huisvesting

3

4

• Iets over mij

• Iets over Cordaan

• Vervolgens:

– Beter beheer

– Vastgoedmanagement bij Cordaan

– Een primeur

Agenda

5

De mensen

11-11-2015

6

De gebouwen

7

8

In de periode 2016 en 2017 forse

bezuinigingsopdracht

2016

- € 14,8

2017

- € 10,9

Top 5 voor beter beheer

1. Focus: ken je klant

2. Samenwerking: in- en extern

3. Demarcatie: verdelen & vastleggen (beleid

maken)

4. Contractbeheer: onderhoud, energie &

servicekosten

5. Software: maximaal digitaal proces

11-11-2015

9

Vastgoedbeheer =

10

11

12Bron: Master Thesis MSRE, ir. R.P.G.C. Mattousch, Amsterdam School of RealEstate, Augustus 2010

Organisatie Huisvesting

13

Directeur

Transformatie Team

Regiomanagers

Beheer team

Verhuur/ aanhuur/ beheer / onderhoud

Fin

ancie

el/

contr

ollin

g

Beheer TACtiek

14

Technisch

•Planmatig onderh.

•CO&PO onderhoud

•Energiemngmnt

•Mutatie onderhoud

•Kleine projecten

3 technisch managers

1 mutatie-opzichter

Administratief /

financieel

•Huurpenningen

•Contractbeheer

•Servicekosten

•WOZ, erfpacht etc.

•VvE beheer

2 huur&servicekosten

1 vastgoedregistratie

1 procesmanager

Commercieel/ Klant

•Huurcontracten

•Accountmanagement

•Verkoop & verhuur

3 woonconsulentes

1 huisvestingsconsulente

Key 2 WOCAS

Beheer team (13 fte)

Technisch beheer

Doel: onderhoudscyclus verbeteren

15

Klein Dagelijks Onderhoud

Correctief Onderhoud

Preventief Onderhoud

Planmatig Onderhoud

Administratief/ financieel

• Digitaliseren (werkproces)

• Registratie, documentatie & rapportage

• Kennis en kunde

– Servicekosten

– Huurrecht

– Wonen & Zorg (scheiden)

16

Commercieel & klant beheer

• Verkoop & verhuur

• Huur- & gebruiksovereenkomsten

• Scheiden wonen en zorg

• 1 loket voor alle KWIS’sen

• Duidelijk zicht op aanbod

• Op maat bedienen van alle klanten

– Cliënten

– Interne gebruikers en zorgmanagers

– Zakelijke klanten

17

18

04-11-2015

Facilitair platform 3

Leo van Wijchen

Onderwijshuisvesting als asset?L.M. (Leo) van Wijchen MSRE

-14 instellingen

-52 locaties

-20 gemeenten

-380.000 m2 bvo

-100 hectare terrein

Stichting Carmelcollege

Voortgezet Onderwijs (pro, vmbo, havo/vwo/gym)

Stichting Carmelcollege

Kerngegevens (2014)

• 37.266 leerlingen

• 4.230 medewerkers (3.344 fte)

• Begroting € 305 mio

Actuele ontwikkelingen

Nieuwbouw Augustinianum Eindhoven

Actuele ontwikkelingen

Revitalisering Maartenscollege Haren (Gr)

Onderwijshuisvesting als asset?Real Estate Management (REM)

• Beleggingsplan, rendementen, acquisitie, dispositie

• Objectbeleid, performanceanalyse, kasstroomscenario’s

• Operationeel beheer

Corporate Real Estate Management (CREM)

• Ondernemersplan, Huisvestingsplan

• Objectbeleid, performanceanalyse, kasstroomscenario’s

• Operationeel beheer

Public Real Estate Management (PREM)

• Schoolplan, huisvestingsplan

• Objectbeleid, performanceanalyse, kasstroomscenario’s

• Operationeel beheer

Onderwijshuisvesting als asset?

Sturen op waarde in het pubieke domein:

• Politiek rendement

• Maatschappelijk rendement

• Leefbaarheid / welzijn burgers bevorderen

• Onderwijskwaliteit

• Geen winstdoelstelling wel kostenbewust

Wettelijk kader VO

gemeente

• Realisatie

• Nieuwbouw

• Uitbreiding

school

• Exploitatie

• Onderhoud

• Verbouw

gemeente

• Sloop

• Herontwikkeling

• Restwaarde

20-30-60-90 jaar?

Levensduurbenadering

6

Leerlingprognose

1. Performanceanalyse

2. Kasstroomscenario

3. Objectbeleid

Sturen op kwaliteit

F PvE

T PvE

€

tijd

ontwerpUit-

voeringgebruik

Input informatie

Output resultaatPrestaties

meten!

Do’s / Don’ts

Beheer

• Optioneel aanbesteden voor 20 jaar (Maintain)

• 1e onderhoudstermijn 2 jaar

• Timebased onderhoud o.b.v. prestatie en activiteiten

Ontwerpproces

• Integraal ontwerpen (Design)

• Gelijkwaardigheid adviseurs

• Levensduurbenadering

• Sturen op meetbare kwaliteit

Realisatie

• Integraal contracteren (Engineer – Build)

• Ruimte voor optimalisatie

• Onafhankelijk toezicht (door ontwerpteam)

Conclusie

• Assetmanagement ook in het publieke domein

• Behoud regie als opdrachtgever

• Kies voor levensduurbenadering

• Stuur op kwaliteit en geef ruimte voor optimalisatie

• (Timebased) onderhoud o.b.v. prestaties en activiteiten

Onze uitdaging

Vertrouwen

of

Controle?

04-11-2015

Facilitair platform 3

Leo van Wijchen

…….. dus er zijn niet genoeg opdrachtnemers die resultaatgericht

samenwerken beheersen?

Professioneel Opdrachtnemerschap

Professioneel opdrachtnemerschap

Professioneel opdrachtnemerschap

Deskundig Professioneel

Professioneel opdrachtnemerschap

Professioneel opdrachtnemerschap

Professioneel opdrachtnemerschap

Geld

Techniek

Veilig

Wonen

Energie

Leven

Milieu

ToekomstGezondheid

Professioneel opdrachtnemerschap

Professioneel opdrachtnemerschap

Professioneel opdrachtnemerschap

Professioneel opdrachtnemerschap

• vertaalt

• kiest

• verbindt

• initieert

Professioneel opdrachtnemerschap

Professioneel opdrachtnemerschap

Pauze

15.15 Harro Zanting, Dudok Wonen

15.45 Patrick Ruwiel, HNK bij NSI

16.15 Afsluitende conclusies

16.25 Aanvang netwerkborrel Vastgoedbeheerplein

#WMNL

Dag van het

Vastgoedbeheer

Harro Zanting, 4 november 2015

Dudok Wonen

- 7600 huishoudens (waarvan 6500 huur)

- belegd vermogen € 850 miljoen (MW)

- Hilversum, Naarden, Bussum

- terug naar < 82 fte (2015)

Verantwoordingsmodel, denkmodel

Maatschap-

pelijke

kamer

Vastgoed

kamer

Vermogens

kamer

huurkorting

Extra beheer /

onderhoud

Maatschappelijk

budgetdividend

Investerings-

middelen

Later toegevoegd

Ve

rdie

ne

nin

vest

ere

n –

exp

loit

eren

-d

esi

nve

ste

ren

Ren

tmee

ster

in efficiency

Missie realiseren

Bedienen

maatschappelijk budget

Maatschappelijke missie

BedrijfsmissieDudok Wonen realiseert huisvesting voor mensen

in het Gooi & directe omgeving en een blijvend

rendement op het in vastgoed belegde vermogen.

Dudok Wonen vergroot de onafhankelijkheid van

mensen op de woningmarkt. Wij bieden hen

kansen op een hierbij passende wooncarrière.

We beheren het maatschappelijk vermogen

zodanig dat het beschikbaar blijft.

Strategische koers 2013-2016: `Stap Vooruit´

Portefeuille strategie

Investeren Exploiteren Desinvesteren

Flexibele voorraad

Vaste huurvoorraad

Basiskwaliteit

- AM-tool (i.o.)

- Regie

(Aankoop)

Nieuwbouw

Renovatie / verduurzaming

- Investeringsstatuut

- Aanbestedingsbeleid

R

BOG

Sinds 2009:

KopenNaarWens

“Andere Woning”

In 2015: Investeren voor

urgenten (statushouders)

• Gescheiden DAEB-

niet-DAEB

• Samen Vooruit met

belanghouders

Gevaarlijke cocktail:

• Maximaal lenen

• Maximaal onderpand

• Maximaal DAEB

• Maximaal afromen

Maatschappelijk niet-DAEB (2017-2050):

• Friends contracten vrije sector

• KopenNaarWens Andere Woning

• Deel maatschappelijk vastgoed

• Ondersteuning Wooncoöperatie (?)

• Sociale HW lokaal passend toewijzen

• …..

• …. (beheer AZC?)

• ….

Gezonde mix:

• Verantwoorde schuld

• Onderpand op maat

• Maatschappelijk niet-

DAEB

• Beheers afroming

Dank voor uw aandacht

62

Innovatie in Vastgoedexploitatie

Dag van het Vastgoedbeheer, WTC Amsterdam, 4 november 2015

NSI en HNK Strategie

Visie op de kantorenmarkt

HNK Concept

Visie op beheer

Vragen

63

Dag van het vastgoedbeheer

63

NSI en HNK Strategie

NSI is een beursgenoteerde vastgoedmaatschappij

HNK eind 2012 geïntroduceerd als eigen merk

Eerste vestiging in Rotterdam

Op dit moment 10 vestigingen

Doelstelling: uitrol naar 20 vestigingen

HNK: win - win situatie eigenaar & huurder

6464

HNK belangrijke factor voor investeerders

Mogelijkheid tot investering in het concept leidt tot een positieve

spiraal

65

NSI en HNK Strategie

NSI en HNK Strategie

66

Visie op de kantorenmarkt

Verhuurmarkt:

Opnamecijfers

Ontwikkelingen / vraag

Druk op huurpijs

Kwaliteit

Beleggingsmarkt:

Tweedeling, kwaliteit locatie huurders etc.

Yield compressie

Vraag naar kwaliteit

6767

Visie op de kantorenmarkt

Trends in de kantorenmarkt , zakelijke dienstverlening:

minder m2 per medewerker

minder werkplekken per fte

reductie aantal medewerkers

Diverse transformatie initiatieven:

Huidig aanbod ruim 7 mio m2

Afgelopen 5 jaar circa 1,8 mio m2 getransformeerd

6868

Kantoor op maat: kantoorindeling in eigen hand

Club HNK: jouw kantoor reist met je mee

Vergaderen: alleen betalen voor wat je nodig hebt

Horeca: de innerlijke mens voorzien

Parkeren: ultieme bereikbaarheid om de hoek

Flexplekken: werkplek op oproep

Managed office: kant-en-klaar kantoor

HNK Concept

Werken Vergaderen Ontmoeten

69

Conventionele verhuur kantoren

Kantoor op maat

Managed offices

Kantoor op maat

Conventionele verhuur kantoren

HNK Concept

Sociaal Hart: Algemene ruimte,

vergaderruimten en horeca

Managed offices

70

Corporate

proposition

71

Hospitality

verhuurconcepten Flexibele verhuur

“Dozen schuiven”

ROZ: 5 + 5 jaar

“Sneller dozen schuiven”

Customer oriented

Creativiteit

Concept & merk

Cash (investeringen)

Implementatiekracht (schaal

& realisatie)

Management, organisatie &

marketing

HNK Concept

Conventionele verhuur

“Verhuur boven de

portefeuille”

niet gebouw gebonden

verhuur en oplossingen

voor meerdere locaties

HNK Concept

Prijsconcurrentie Merkbeleving

72

73

HNK Utrecht CS - verbouwing

Maart 2015 - sloopwerkzaamheden Maart 2015 - sloopwerkzaamheden

74

HNK Utrecht CS - before and after

Januari 2015 - oude situatie entree Juli 2015 - nieuwe situatie entree

Visie op Beheer

Technische beheer intern:

Eigen team technisch managers plus back office

– kennis van de portefeuille / huurdersrelatie

– Omvang en samenstelling portefeuille (ca. 186

objecten!)

– Strategische samenwerking beheerpartners

Administratief beheer intern.

Commercieel beheer intern, eigen team.

7575

76

Traditioneel gemanaged

Verhuur van aantal meters en

parkeerplaatsen

Huurovereenkomst

kantoorruimten ROZ model

Conventionele verhuur HNK

Intensief/actief gemanaged,

exploitatie gedreven vastgoed

Verhuur van aantal meters en

parkeerplaatsen, maar ook

“kantoor op maat”, “managed

offices” en “meeting rooms”

Huurovereenkomst

kantoorruimten ROZ model maar

ook “service level agreements”

Bijlage: Visie op beheer: Verhuur

77

Looptijd contract 5 + 5 jaar

Kosten huurder: huurprijs

plus servicekosten

Geen diensten als ICT,

catering, receptie,

vergaderruimte, etc.

Conventionele verhuur HNK

Looptijd contract “vanaf 1 dag tot

aan contract 5 + 5 jaar”

Kosten huurder: huurprijs plus

servicekosten, maar ook een all-in

prijs

Additionele inkomsten: als ICT,

catering, receptie, vergaderruimte,

etc.

Bijlage: Visie op beheer: Verhuur

78

Stelling

De vastgoedsector is een van de meest innovatieve sectoren!

?79

Bedankt voor uw komst!

Aanvang netwerkborrel op het

Vastgoedbeheerplein

#WMNL