highton reforma al codigo civil y comercial derechos reales

7/24/2019 Highton Reforma Al Codigo Civil y Comercial Derechos Reales

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Reforma al Cdigo Civil y Comercial: Principios y disposiciones generales

en materia de derechos reales. Por Elena Highton de Nolasco

Reforma al Cdigo Civil y Comercial: Principios y disposiciones generales en materia dederechos reales. Por Elena Highton de Nolasco

El presente artculo ser pulicado en la Revista de !erecho Privado y Comunitario de la

Editorial Ruin"al Cul"oni

Introduccin

Por decreto 191/2011 la Sra. Presidenta de la Nacin Dra. Cristina Fernndez de Kirchner cre laCoisin inte!rada "or los doctores #icardo $uis $orenzetti% &lena 'i!hton de Nolasco (lasuscri"ta) * +,da Keela-er de Carlucci% a uienes nos encar! el coetido de redactar el+nte"ro*ecto de Cdi!o Ciil * Coercial de la Nacin% deiendo dese"e3arse el Dr. $orenzetticoo Presidente.

$a Coisin creada llea el nore de C45ISI4N P+#+ $+ &$+64#+CI4N D&$ P#47&C84 D& $&7D& #&F4#5+% +C8+$I:+CI4N 7 NIFIC+CI4N D& $4S C4DI;4S CIto hoo!?neo

de todo el re=erido cuer"o noratio.

&n el decreto se de- constancia de ue el codi=icador


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8,tulo III. Doinio8,tulo Iatiaente se3alado "or la le*.+#8C$4 1B.L &structura. $a re!ulacin de los derechos reales en cuanto a sus eleentos%contenido% aduisicin% constitucin% odi=icacin% transisin% duracin * e>tincin es estalecidaslo "or la le*. &s nula la con=i!uracin de un derecho real no "reisto en la le*% o la odi=icacinde su estructura.

+#8C$4 1H.L Conalidacin. Si uien constitu*e o transite un derecho real ue no tiene% loaduiere "osteriorente% la constitucin o transisin ueda conalidada.

+#8C$4 1G.L Persecucin * "re=erencia. &l derecho real atriu*e a su titular la =acultad de"erse!uir la cosa en "oder de uien se encuentra% * de hacer aler su "re=erencia con res"ecto aotro derecho real o "ersonal ue ha*a otenido o"oniilidad "osteriorente.

+#8C$4 1.L &nueracin. Son derechos reales en este Cdi!oa) el doinio@) el condoinio@c) la "ro"iedad counitaria ind,!ena@d) la "ro"iedad horizontal@e) los con-untos inoiliarios@=) el tie"o co"artido@!) el ceenterio "riado@h) la su"er=icie@i) el usu=ructo@-) el uso@M) la haitacin@l) la seridure@) la hi"oteca@n) la anticresis@3) la "renda.

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+#8C$4 1.L Derechos reales sore cosa "ro"ia o a-ena. Car!a o !raaen real. Son derechosreales sore cosa total o "arcialente "ro"ia el doinio% el condoinio% la "ro"iedad counitariaind,!ena% la "ro"iedad horizontal% los con-untos inoiliarios% el tie"o co"artido% el ceenterio"riado * la su"er=icie si e>iste "ro"iedad su"er=iciaria. $os restantes derechos reales recaen sorecosa a-ena.Con relacin al due3o de la cosa% los derechos reales sore cosa a-ena constitu*en car!as o

!raenes reales. $as cosas se "resuen sin !raaen% e>ce"to "ruea en contrario. 8oda dudasore la e>istencia de un !raaen real% su e>tensin o el odo de e-ercicio% se inter"reta a =aordel titular del ien !raado.

+#8C$4 19.L Derechos reales "rinci"ales * accesorios. $os derechos reales son "rinci"ales%e>ce"to los accesorios de un cr?dito en =uncin de !arant,a. Son accesorios la hi"oteca% laanticresis * la "renda.

+#8C$4 190.L Derechos reales sore cosas re!istrales * no re!istrales. $os derechos realesrecaen sore cosas re!istrales cuando la le* reuiere la inscri"cin de los t,tulos en el res"ectiore!istro a los e=ectos ue corres"ondan. #ecaen sore cosas no re!istrales% cuando losdocuentos "ortantes de derechos sore su o-eto no acceden a un re!istro a los =ines de suinscri"cin.

+#8C$4 191.L &-ercicio "or la "osesin o "or actos "osesorios. 8odos los derechos realesre!ulados en este Cdi!o se e-ercen "or la "osesin% e>ce"to las seridures * la hi"oteca.$as seridures "ositias se e-ercen "or actos "osesorios concretos * deterinados sin ue sutitular ostente la "osesin.

C+P8$4 2+duisicin% transisin% e>tincin * o"oniilidad+#8C$4 192.L 8,tulo * odos su=icientes. $a aduisicin deriada "or actos entre ios de underecho real reuiere la concurrencia de t,tulo * odo su=icientes.Se entiende "or t,tulo su=iciente el acto -ur,dico reestido de las =oras estalecidas "or la le*% uetiene "or =inalidad transitir o constituir el derecho real.$a tradicin "osesoria es odo su=iciente "ara transitir o constituir derechos reales ue see-ercen "or la "osesin. No es necesaria% cuando la cosa es tenida a nore del "ro"ietario% * ?ste

"or un acto -ur,dico "asa el doinio de ella al ue la "ose,a a su nore% o cuando el ue la "ose,aa nore del "ro"ietario% "rinci"ia a "oseerla a nore de otro. 8a"oco es necesaria cuando el"oseedor la trans=iere a otro reserndose la tenencia * constitu*?ndose en "oseedor a nore deladuirente.$a inscri"cin re!istral es odo su=iciente "ara transitir o constituir derechos reales sore cosasre!istrales en los casos le!alente "reistos@ * sore cosas no re!istrales% cuando el ti"o delderecho as, lo reuiera.&l "rier uso es odo su=iciente de aduisicin de la seridure "ositia.Para ue el t,tulo * el odo sean su=icientes "ara aduirir un derecho real% sus otor!antes deenser ca"aces * estar le!itiados al e=ecto.+ la aduisicin "or causa de uerte se le a"lican las dis"osiciones del $iro uinto.

+#8C$4 19E.L Ino"oniilidad. $a aduisicin o trasisin de derechos reales constituidos decon=oridad a las dis"osiciones de este Cdi!o no son o"oniles a terceros interesados * de uena

=e ientras no ten!an "ulicidad su=iciente.Se considera "ulicidad su=iciente la inscri"cin re!istral o la "osesin% se!An el caso.Si el odo consiste en una inscri"cin constitutia% la re!istracin es "resu"uesto necesario *su=iciente "ara la o"oniilidad del derecho real.No "ueden "realerse de la =alta de "ulicidad uienes "artici"aron en los actos% ni auellos ueconoc,an o de,an conocer la e>istencia del t,tulo del derecho real.

+#8C$4 19B.L +duisicin le!al. Se aduieren "or ero e=ecto de la le*% los condoinios conindiisin =orzosa "erdurale de accesorios indis"ensales al uso coAn de arios inueles * deuros% cercos * =osos cuando el cerraiento es =orzoso% * el ue se ori!ina en la accesin de cosasueles inse"arales@ la haitacin del cn*u!e * del coniiente su"?rstite% * los derechos de losaduirentes * suaduirentes de uena =e.

+#8C$4 19H.L +duisicin le!al de derechos reales sore ueles "or suaduirente. $a"osesin de uena =e del suaduirente de cosas ueles no re!istrales ue no sean hurtadas o"erdidas es su=iciente "ara aduirir los derechos reales "rinci"ales e>ce"to ue el erdadero"ro"ietario "ruee ue la aduisicin =ue !ratuita.

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#es"ecto de las cosas ueles re!istrales no e>iste uena =e sin inscri"cin a =aor de uien lainoca.8a"oco e>iste uena =e aunue ha*a inscri"cin a =aor de uien la inoca% si el res"ectior?!ien es"ecial "re? la e>istencia de eleentos identi=icatorios de la cosa re!istrale * ?stos noson coincidentes.

+#8C$4 19G.L Prohiicin de constitucin -udicial. &l -uez no "uede constituir un derecho real oi"oner su constitucin% e>ce"to dis"osicin le!al en contrario.

+#8C$4 19.L Prescri"cin aduisitia. $a "rescri"cin "ara aduirir es el odo "or el cual el"oseedor de una cosa aduiere un derecho real sore ella% ediante la "osesin durante el tie"o=i-ado "or la le*.

+#8C$4 19.L Prescri"cin aduisitia ree. $a "rescri"cin aduisitia de derechos reales con-usto t,tulo * uena =e se "roduce sore inueles "or la "osesin durante DI&: (10) a3os. Si lacosa es uele hurtada o "erdida el "lazo es de D4S (2) a3os.

Si la cosa es re!istrale% el "lazo de la "osesin Atil se co"uta a "artir de la re!istracin del -ustot,tulo.

+#8C$4 199.L Prescri"cin aduisitia lar!a. Si no e>iste -usto t,tulo o uena =e% el "lazo es dei!ile. $a "osesin "ara "rescriir dee ser ostensile * continua.

+#8C$4 1901.L nin de "osesiones. &l heredero continAa la "osesin de su causante.

&l sucesor "articular "uede unir su "osesin a la de sus antecesores% sie"re ue derieinediataente de las otras. &n la "rescri"cin ree las "osesiones unidas deen ser de uena =e* estar li!adas "or un ,nculo -ur,dico.

+#8C$4 1902.L usto t,tulo * uena =e. &l -usto t,tulo "ara la "rescri"cin aduisitia es el uetiene "or =inalidad transitir un derecho real "rinci"al ue se e-erce "or la "osesin% reestido delas =oras e>i!idas "ara su alidez% cuando su otor!ante no es ca"az o no est le!itiado ale=ecto.$a uena =e reuerida en la relacin "osesoria consiste en no haer conocido ni "odido conocer la=alta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas re!istrales% la uena =e reuiere el e>aen"reio de la docuentacin * constancias re!istrales% as, coo el cu"liiento de los actos deeri=icacin "ertinente estalecidos en el res"ectio r?!ien es"ecial.

+#8C$4 190E.L Coienzo de la "osesin. Se "resue% salo "ruea en contrario% ue la

"osesin se inicia en la =echa del -usto t,tulo% o de su re!istracin si ?sta es constitutia. $asentencia declaratia de "rescri"cin ree tiene e=ecto retroactio al tie"o en ue coienza la"osesin% sin "er-uicio de los derechos de terceros interesados de uena =e.

+#8C$4 190B.L Noras a"licales. Se a"lican a este Ca",tulo% en lo "ertinente% las noras del8,tulo I del $iro Se>to de este Cdi!o.

+#8C$4 190H.L Sentencia de "rescri"cin aduisitia. $a sentencia ue se dicta en los -uicios de"rescri"cin aduisitia% en "roceso ue dee ser contencioso% dee =i-ar la =echa en la cual%cu"lido el "lazo de "rescri"cin% se "roduce la aduisicin del derecho real res"ectio.$asentencia declaratia de "rescri"cin lar!a no tiene e=ecto retroactio al tie"o en ue coienza la"osesin.$a resolucin ue con=iere traslado de la deanda o de la e>ce"cin de "rescri"cinaduisitia dee ordenar% de o=icio% la anotacin de la litis con relacin al o-eto% a =in de dar aconocer la "retensin.

+#8C$4 190G.L 8ransisiilidad. 8odos los derechos reales son transisiles% e>ce"todis"osicin le!al en contrario.


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+#8C$4 190.L &>tincin. Sin "er-uicio de los edios de e>tincin de todos los derechos"atrioniales * de los es"eciales de los derechos reales% ?stos se e>tin!uen% "or la destruccintotal de la cosa si la le* no autoriza su reconstruccin% "or su aandono * "or la consolidacin enlos derechos reales sore cosa a-ena.

Princi"ios !enerales ue constitu*en co"onentes de los derechos reales en el Pro*ecto&n tanto en el undo de la naturaleza e>isten cosas * las "ersonas inde=ectileente las utilizan *han utilizado sie"re% el derecho dee re!ular el a"roechaiento de ellas * ?ste es el o-etio dela raa conocida coo derechos reales.Filso=os% econoistas% -urisconsultos% "ol,ticos% socilo!os * "ensadores de todo ti"o han discutido* se!uirn discutiendo sore la le!itiidad de la institucin de la "ro"iedad * los diersos alcancesde la isa% "ero de uno u otro odo% coo "ro"iedad "riada o colectia% "ro"iedad "ersonal osocial% "ro"iedad directa o Atil% "ro"iedad te"oraria o estale% ha*a erdadera "ro"iedad o sloderechos su"er=iciarios * de dis=rute% dist,n!ase entre ienes de consuo * de "roduccin% lo ciertoes ue la raza huana dee a"roechar las cosas ue la naturaleza "one a su dis"osicin * si no lohace% uere.&n e=ecto% cada indiiduo dee eer% coer% ari!arse * re=u!iarse de las incleencias del tie"o.Sus necesidades "riarias * lue!o secundarias% deen ser atendidas consuiendo% * tai?n

e-orando * trans=orando las cosas. + edida ue la ciilizacin aanza% las a"etencias sona*ores * a*ores los reueriientos del hore "ara satis=acerlas.O 7 la estructuracin -ur,dica de la res"uesta a esta necesidad de distriucin de cosas% est dada"or los derechos reales.7a en los estadios culturales s rudientarios% el hore * la u-er constru*en su ho!ar% se"roeen de aras * a"acientan su !anado. Ciertaente% en los tie"os "riitios lo hacen en=uncin de eras relaciones de hecho% toda,a sin una ordenacin -ur,dica de las cosas. Pero desdeue el hore "enetra en la zona de luz de la 'istoria% es decir desde los tie"os s reotos aue alcanza nuestro conociiento% encontraos huellas isiles de un cierto se3or,o de los ienesterrenales ue se siente * trata coo un derecho. 'e au, las ra,ces s ie-as del derecho decosas.

Nuestro Cdi!o ciil Li!ente desde el 1 de enero de 11L trata el derecho de cosas coo una

"arte del derecho "atrionial "riado@ consecuenteente% coo la a*or,a de los cdi!osdecionnicos% ha uedado desactualizado. &n e=ecto% a"arecieron ienes ue% siendo de la"ersona% no "ertenecen al "atrionio "ues no tienen un alor econico% aunue s, una utilidad%coo sucede con el cuer"o% r!anos% !enes% etc?tera. $a relacin e>clusia entre los ienes * la"ersona tai?n ha udado * a"arecen las counidades% coo ocurre con los "uelos ori!inarios.Finalente% los con=lictos aientales se re=ieren a ienes ue son encionados en el Cdi!o coodel doinio "Alico% "ero la Constitucin * la le* aiental los consideran colectios% * nosolaente de "ro"iedad del &stado. 8odo ello reuiere una conce"cin s a"lia% ue el Pro*ectoha rece"tado.&s ue el Cdi!o Ciil re!ul% dentro de los derechos reales ($iro 8ercero)% al "atrionio coo unatriuto de la "ersona (nota al art,culo 2E22 del Cdi!o Ciil)% si!uiendo una e>tensa * consolidadatradicin histrica. Inclusie% los conce"tos de ienes * cosas * sus clasi=icaciones% estn insertasen el liro de los derechos reales% cuando deen con=i!urar un eleento de la "arte !eneral. 8odoeste odelo se constru*e sore el criterio de considerar "rioritaria la "riac,a de la relacin directa

entre el su-eto * los ienes% as, coo la inculacin releante entre ?stos * su alor econico.Ciertaente% este esuea es inadecuado e insu=iciente "ara solucionar con=lictos actuales uesur!en de ue la conce"cin "atrionialista ha ido caiando sin ue la re!ulacin le!al ha*aaco"a3ado el "roceso * su eolucin "ara co"letarla con los ienes no "atrionialesinsusce"tiles de a"reciacin econica ue "resentan otro ti"o de utilidades * con las "ersonasconstituidas en !ru"os o counidades conertidas en titulares de derechos.De ah, ue se hizo necesario incluir "rinci"ios con relacin a estos teas ue% "or su a"litud% no"ueden estar etodol!icaente uicados% sin s% en ateria de derechos reales. Por eso% en elPro*ecto se introducen en el 8,tulo Preliinar donde se rindan !u,as !enerales ue lue!o sedesarrollan en art,culos "articulares% ni siuiera todos encuadrados dentro de los derechos reales.&llo a"arte de antener la re!ulacin es"ec,=ica del derecho de cosas * de de-ar el detalle de ciertadeliitacin concreta * di=erenciada a las le*es es"eciales.4tro "rinci"io ue% si ien no es "ro"io de los derechos reales% est relacionado con ellos% es laincor"oracin del derecho de acceso a la iienda coo derecho huano reconocido en diersostratados internacionales. &l r?!ien "ro*ectado sustitu*e al del ien de =ailia con i"ortantesodi=icaciones en ene=icio de los "articulares a uienes asiste la =acultad de constituirlo. +siisose ocu"a de la ad-udicacin de la iienda "ara situaciones estalecidas.

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Contenido de las dis"osiciones !enerales+.L Princi"ios counes

$os derechos reales estn contenidos en el $I6#4 C+#84 del Pro*ecto% en el cual el "rier 8,tuloI est dedicado a las Dis"osiciones !enerales. ste a su ez se diide en dos Ca",tulos% el "riero

re=erido a los Princi"ios counes * el se!undo a la +duisicin% transisin% e>tincin *o"oniilidad


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5ientras en los derechos "ersonales i"era el "rinci"io =undaental de la autono,a de laoluntad% ue slo se detiene ante las allas del orden "Alico% la oral% las uenas costures *la uena =e% inersaente% los derechos reales% estn doinados "or el "rinci"io del orden "Alico%ue de-a slo un estrecho ar!en "ara la oluntad de los "articulares.&s decir ue cuando se trata es"ec,=icaente de la estructura de los derechos reales se "ostula ueella es estalecida solo "or la le*. &n tanto no todas las noras ue re!ulan los derechos reales

son de orden "Alico sino solaente auellas ue lo hacen sustancialente% es coneniente uela le* es"eci=iue u? noratia de los derechos reales es i"eratia * no eraente su"letoria.Por ello se dice ue tienen ese carcter las noras ue "untualizan la a"litud * naturaleza delcontenido de cada derecho real% las ue se re=ieren a la deterinacin de los eleentos ue losinte!ran * todo lo relacionado con su aduisicin% constitucin% odi=icacin% transisin% duracin* e>tincin% es decir todo lo ue se re=iere a su causa. No e>isten otros derechos reales ueauellos ue la le* deterina. $a nora reclaa tai?n la nulidad de la con=i!uracin oodi=icacin de un derecho real no aarcado "or la le*% lo cual no circunscrie la cantidad dederechos reales al cdi!o sino a todo el ordenaiento -ur,dico.$a incidencia del orden "Alico en la or!anizacin de los derechos reales% hace ue les est? edadoa los "articulares% no slo constituir otros derechos reales sino tai?n odi=icar los ue seinstauran.&n realidad% coo la deterinacin le!al de los derechos reales "eritidos% i"lica =i-ar lanaturaleza * e>tensin de su contenido% es decir% de cada uno de ellos% la odi=icacin "or los

"articulares del contenido de al!An derecho real "eritido% "odr,a lle!ar a con=i!urar la "retensinde constituir un nueo derecho real% no aditido "or la le*.&n su oento% nuestro le!islador ado"t as, el sistea del nuerus clausus o nAero cerrado dederechos reales% "roeniente de Freitas ue es la =uente del i!ente art. 2H02@ * lo hizo en contrade la le!islacin * doctrina doinante en esa ?"oca. Nuestro "ro*ecto antiene el "rinci"io ue hadeostrado ser adecuadaente ordenatorio de estos derechos.

Conersin

$a nora del codi=icador daa un criterio de conersin en el iso art. 2H02% con=ore alsi!uiente te>to 8odo contrato o dis"osicin de Altia oluntad ue constitu*ese otros derechosreales% o odi=icase los ue "or este Cdi!o se reconocen% aldr slo coo constitucin dederechos "ersonales% si coo tal "udiese aler.

&n el "ro*ecto no se re!lan los e=ectos de tal creacin% en tanto se!An sea el caso% el -uz!adorindicar si carece de todo alor% si i"orta un derecho "ersonal% o si deiene en un derecho real"r>io.&l "ro*ecto hace uso de una nora s !eneral% el art. EB uicado dentro de las dis"osiciones!enerales sore ine=icacia de los actos -ur,dicos% ue -ustaente se re=iere a Conersin * dis"oneue &l acto nulo "uede conertirse en otro di=erente lido cu*os reuisitos esenciales satis=a!a% siel =in "rctico "erse!uido "or las "artes "erite su"oner ue ellas lo har,an uerido si huiesen"reisto la nulidad. &sto si!ni=ica ue del acto "uede resultar un derecho real o "ersonal. Pore-e"lo% si se constitu*era una en=iteusis "odr aler coo contrato de arrendaiento o cooconstitucin de usu=ructo.

Conalidacin

De con=oridad con el art. 1H dedicado a la Conalidacin% Si uien constitu*e o transite underecho real ue no tiene% lo aduiere "osteriorente% la constitucin o transisin uedaconalidada.&ste criterio di=iere del ori!inario del cdi!o de


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istencia de la calidad al oento de concertarse lahi"oteca * al oento en ue se -uz!a su alidez le!al. 7 el ar!uento consistente en a=irar ueno estaa "eritido constituir hi"oteca sore cosas =uturas% es inadecuado "ues en realidad lo=uturo no es la cosa% ue *a e>iste al tie"o de la constitucin del !raaen% sino la aduisicin desu doinio "or "arte del constitu*ente@ * este ar!uento ser,a a"licale a todos los derechosreales.$os autores a!re!aan un tercer ar!uento re=erido a ue la adisin del "rinci"io contrarioi"licar,a aditir "actos sore herencia =utura los ue son re"udiados "or la le*% ar!uentacinue tai?n cae ante la nora del art. 2H0B.&n realidad el Anico sentido ue tendr,a la di=erenciacin de


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7 res"ecto del odo de e-ercicio% la re=erencia es al todo o una "arte aterial de la cosa% lo cualtai?n di=iere del cdi!o en ue tal "osiilidad est edada (aunue sur!e de la discutida noradel art. E12E)@ * "uede ser dis=rutada la cosa solaente "or una "arte indiisa. + ello Len el"ro*ectoL se a!re!a la "ro"iedad counitaria ind,!ena donde el derecho se e-erce "or losieros de la counidad sore toda la cosa% "ero sin diisin en "artes indiisas.

Persecucin * "re=erenciaSe ado"tan * e>"licitan las re!las sore la "ersecucin * "re=erencia coo notas t,"icas delderecho real ue estn co"rendidas en la de=inicin.&l art. 1G sore Persecucin * "re=erencia "roee ue &l derecho real atriu*e a su titular la=acultad de "erse!uir la cosa en "oder de uien se encuentra% * de hacer aler su "re=erencia conres"ecto a otro derecho real o "ersonal ue ha*a otenido o"oniilidad "osteriorente.+s, en "rier lu!ar deterina ue el derecho real atriu*e a su titular la =acultad de "erse!uir lacosa en "oder de uien se encuentre% es decir ue ostenta el ius "erseuendi. Se trata de una delas enta-as "ro"ias ue los derechos reales "rocuran@ "or la isa% coo el titular otiene"roecho directaente de la cosa% "uede "erse!uirla "ara hacer aler su derecho% cualuiera sea la"ersona ue la ten!a en su "oder% lo cual es consecuencia de la inherencia del derecho a la cosa.$a di=erencia con el derecho "ersonal la e>"lica


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$a =alta de re!ulacin o re!ulacin "arcializada * se"arada del Cdi!o de los con-untosinoiliarios% el tie"o co"artido% el ceenterio "riado * la su"er=icie los tornan a-enos a los"rinci"ios !enerales clsicos * de di=,cil inter"retacin * a"licacin "rctica. &l creciiento de esteti"o de "ro"iedad ue rinda a*or a"roechaiento de los recursos al utilizarse en coAn% "orotro lado trae a*or con=lictiidad "or la coniencia s cercana. $a "ro>iidad del ecino * lacounidad de intereses reuiere una ada"tacin a as"ectos i"ensados en tie"os del

codi=icador. + tal "unto es as, en el Cdi!o Ciil% ue el "rinci"io de la accesin se!An el cual todolo edi=icado * "lantado "ertenece al due3o del suelo% est ,nsito en las ases del r?!ien actual@ *la counidad en el condoinio tiene coo nota s t,"ica su tendencia hacia la "articin%"rinci"ios i"ensales "ara estos derechos co"artidos.

$os derechos constitucionalente reconocidos de los "uelos ori!inarios a sus tierras * a la !estininculada a sus recursos naturales son "untos tan trascendentes% ue se han introducido en el8,tulo Preliinar del Pro*ecto.

+des% en el $iro Cuarto se "ro*ecta un derecho real nueo% con caracter,sticas "ro"ias% "araestalecerlo coo autnoo. + estos =ines se "ro"one un derecho counitario% de su-eto "lural ocolectio% "ero indeterinado en cuanto a sus co"onentes@ * este su-eto es la counidadind,!ena re!istrada. Se considera necesario introducirlo en el Cdi!o coo derecho real "orue% delo contrario% cuando se aduieren las tierras% se asi!nan t,tulos de doinio ue% a*orente%

sur!en de usuca"iones o ad-udicaciones ue no se lo!ran inscriir o no res"onden a las realidades.&llo ocurre "ues% s all de la Constitucin% el tea se resuele a tra?s de derechos realesconocidos% con estructura "ro"ia aditida en el derecho coAn. 7 ?sta es * dee ser una"ro"iedad counitaria con las caracter,sticas ue sur!en de la Constitucin. Por ende% corres"ondedeterinarlo * re!laentarlo en el 8,tulo de los derechos reales@ * en cuanto a la indudalenecesidad de co"letar * llear a cao la as"iracin de otener un adecuado "rocediiento dere!ularizacin de la titularidad de las tierras% ueda encoendado a la le* es"ecial% "ues seentiende ue corres"onde al dise3o de "ol,ticas estatales "articularizadas * no es "ro"io de uncdi!o ue institu*e los "rinci"ios * contenido del derecho.

Conce"to le!al de cada derecho real

1) Doinio

+#8C$4 19B1.L Doinio "er=ecto. &l doinio "er=ecto es el derecho real ue otor!a todas las=acultades de usar% !ozar * dis"oner aterial * -ur,dicaente de una cosa% dentro de los l,ites"reistos "or la le*. &l doinio se "resue "er=ecto hasta ue se "ruee lo contrario.+#8C$4 19BG.L Doinio i"er=ecto. &l doinio es i"er=ecto si est soetido a condicin o"lazo resolutorios% o si la cosa est !raada con car!as reales.

2) Condoinio

+#8C$4 19E.L Condoinio. Condoinio es el derecho real de "ro"iedad sore una cosa ue"ertenece en coAn a arias "ersonas * ue corres"onde a cada una "or una "arte indiisa. $as"artes de los condinos se "resuen i!uales% e>ce"to ue la le* o el t,tulo dis"on!an otra"ro"orcin.

E) Pro"iedad counitaria ind,!ena

+#8C$4 202.L Conce"to. $a "ro"iedad counitaria ind,!ena es el derecho real ue recae soreun inuele rural destinado a la "reseracin de la identidad cultural * el hitat de lascounidades ind,!enas.

B) Pro"iedad horizontal

+#8C$4 20E.L Conce"to. $a "ro"iedad horizontal es el derecho real ue se e-erce sore uninuele "ro"io ue otor!a a su titular =acultades de uso% !oce * dis"osicin aterial * -ur,dicaue se e-ercen sore "artes "riatias * sore "artes counes de un edi=icio% de con=oridad conlo ue estalece este 8,tulo * el res"ectio re!laento de "ro"iedad * adinistracin. $as diersas"artes del inuele as, coo las =acultades ue sore ellas se tienen son interde"endientes *con=oran un todo no escindile.

H) Con-untos inoiliarios

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+#8C$4 20E.L Conce"to. Son con-untos inoiliarios los clues de ca"o% arrios cerrados o"riados% "arues industriales% e"resariales o nuticos% o cualuier otro e"rendiientouran,stico inde"endienteente del destino de iienda "eranente o te"oraria% laoral%coercial o e"resarial ue ten!a% co"rendidos asiiso au?llos ue conte"lan usos i>tos%con arre!lo a lo dis"uesto en las noras adinistratias locales.

G) 8ie"o co"artido+#8C$4 20.L Conce"to. Se considera ue e>iste tie"o co"artido si uno o s ienes estna=ectados a su uso "eridico * "or turnos% "ara alo-aiento% hos"eda-e% coercio% turiso%industria u otros =ines * "ara rindar las "restaciones co"atiles con su destino.

) Ceenterio "riado

+#8C$4 210E.L Conce"to. Se consideran ceenterios "riados a los inueles de "ro"iedad"riada a=ectados a la inhuacin de restos huanos.

) Su"er=icie

+#8C$4 211B.L Conce"to. &l derecho de su"er=icie es un derecho real te"orario% ue se

constitu*e sore un inuele a-eno% ue otor!a a su titular la =acultad de uso% !oce * dis"osicinaterial * -ur,dica del derecho de "lantar% =orestar o construir% o sore lo "lantado% =orestado oconstruido en el terreno% el uelo o el susuelo% se!An las odalidades de su e-ercicio * "lazo deduracin estalecidos en el t,tulo su=iciente "ara su constitucin * dentro de lo "reisto en este8,tulo * las le*es es"eciales.

9) su=ructo

+#8C$4 2129.L Conce"to. su=ructo es el derecho real de usar% !ozar * dis"oner -ur,dicaentede un ien a-eno% sin alterar su sustancia.'a* alteracin de la sustancia% si es una cosa% cuando se odi=ica su ateria% =ora o destino% * sise trata de un derecho% cuando se lo enoscaa.

10) so+#8C$4 21HB.L Conce"to. &l uso es el derecho real ue consiste en usar * !ozar de una cosaa-ena% su "arte aterial o indiisa% en la e>tensin * con los l,ites estalecidos en el t,tulo% sinalterar su sustancia. Si el t,tulo no estalece la e>tensin del uso * !oce% se entiende ue seconstitu*e un usu=ructo.&l derecho real de uso slo "uede constituirse a =aor de "ersona huana.

11) 'aitacin

+#8C$4 21H.L Conce"to. $a haitacin es el derecho real ue consiste en orar en un inuelea-eno construido% o en "arte aterial de ?l% sin alterar su sustancia.&l derecho real de haitacin slo "uede constituirse a =aor de "ersona huana.

12) Seridure

+#8C$4 21G2.L De=inicin. $a seridure es el derecho real ue se estalece entre D4S (2)inueles * ue concede al titular del inuele doinante deterinada utilidad sore el inuelesiriente a-eno. $a utilidad "uede ser de ero recreo.

1E) 'i"oteca

+#8C$4 220H.L Conce"to. $a hi"oteca es el derecho real de !arant,a ue recae sore uno o sinueles indiidualizados ue continAan en "oder del constitu*ente * ue otor!a al acreedor% anteel incu"liiento del deudor% las =acultades de "ersecucin * "re=erencia "ara corar sore su"roducido el cr?dito !arantizado.

1B) +nticresis

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+#8C$4 2212.L Conce"to. $a anticresis es el derecho real de !arant,a ue recae sore cosasre!istrales indiidualizadas% cu*a "osesin se entre!a al acreedor o a un tercero desi!nado "or las"artes% a uien se autoriza a "erciir los =rutos "ara i"utarlos a una deuda.

1H) Prenda

+#8C$4 2219.L Conce"to. $a "renda es el derecho real de !arant,a sore cosas ueles nore!istrales o cr?ditos instruentados. Se constitu*e "or el due3o o la totalidad de losco"ro"ietarios% "or contrato =oralizado en instruento "Alico o "riado * tradicin al acreedor"rendario o a un tercero desi!nado "or las "artes. &sta "renda se ri!e "or las dis"osicionescontenidas en el "resente Ca",tulo.+#8C$4 2220.L Prenda con re!istro. +siiso% "uede constituirse "renda con re!istro "araase!urar el "a!o de una sua de dinero% o el cu"liiento de cualuier clase de oli!aciones a lasue los contra*entes le atriu*en% a los e=ectos de la !arant,a "rendaria% un alor consistente enuna sua de dinero% sore ienes ue deen uedar en "oder del deudor o del tercero ue losha*a "rendado en se!uridad de una deuda a-ena. &sta "renda se ri!e "or la le!islacin es"ecial.+#8C$4 22E2.L Cr?ditos instruentados. $a "renda de cr?ditos es la ue se constitu*e sorecualuier cr?dito instruentado ue "uede ser cedido.$a "renda se constitu*e aunue el derecho no se encuentre incor"orado a dicho instruento *aunue ?ste no sea necesario "ara el e-ercicio de los derechos inculados con el cr?dito "rendado.

Se a"lican su"letoriaente las re!las sore "renda de cosas.

Clasi=icaciones de los derechos reales

&l cdi!o conte"la diersas clasi=icaciones de los derechos reales en art,culos ue en arios casosson de =cil lectura * se e>"licitan "or s, isos

a) Derechos reales sore cosa "ro"ia o a-ena.

$a clasi=icacin de los derechos reales sore cosa "ro"ia o a-ena est contenida en el art. 1%donde ades se descrie la car!a o !raaen real ue es consecuencia del derecho real sorecosa a-ena.#esuele la nora ue Son derechos reales sore cosa total o "arcialente "ro"ia el doinio% el

condoinio% la "ro"iedad counitaria ind,!ena% la "ro"iedad horizontal% los con-untos inoiliarios%el tie"o co"artido% el ceenterio "riado * la su"er=icie si e>iste "ro"iedad su"er=iciaria. $osrestantes derechos reales recaen sore cosa a-enaO

1) sore cosa "ro"iaCuando el derecho es sore cosa "ro"ia% el titular "uede inocar una relacin de "ertenencia% totalo "arcial% de la cosa con relacin a su "ersona. Cuando la relacin de "ertenencia no "uedainocarse res"ecto de la cosa% sino solo con relacin al derecho% ?ste ser un derecho real sore lacosa a-ena.8ai?n se ha insinuado una clasi=icacin ue distin!ue los derechos reales sore cosa "ro"ia *sore cosa no "ro"ia% entendiendo ue "ueden recaer sore cosas ue no sean "ro"ias ni a-enas%lo cual "uede "redicarse de las cosas sin due3o% coo lo ser,an al!unas cosas ueles. Pero estaclasi=icacin no tiene se!uidores * no ha sido reco!ida "or el "ro*ecto.&n de=initia * considerando la clasi=icacin uniersalente ace"tada% son derechos reales sore

cosa total o "arcialente "ro"ia el doinio% el condoinio% la "ro"iedad counitaria ind,!ena% la"ro"iedad horizontal% los con-untos inoiliarios% el tie"o co"artido% el ceenterio "riado * lasu"er=icie si e>iste "ro"iedad su"er=iciaria. $os restantes derechos reales recaen sore cosa a-ena.

2) sore cosa a-ena derechos reales Q car!as o !raenes reales$a clasi=icacin de los derechos sore cosa a-ena ue no est e>"licitada "ero sur!e i"l,cita de laenueracin le!al es la ue los reconoce se!An sean de dis=rute o de !arant,a. +s,% el usu=ructo% eluso% la haitacin * la seridure son de dis=rute@ * la hi"oteca% la anticresis * la "renda son de!arant,a. $a su"er=icie% en atencin a sus "articularidades% esca"a a esta clasi=icacin "ues si ientiene liitaciones ue la ri!en "or los derechos de dis=rute% !oza de releantes =acultades dedis"osicin.Si!ue diciendo el art. 1 ue O Con relacin al due3o de la cosa% los derechos reales sore cosaa-ena constitu*en car!as o !raenes realesO+s,% es de destacar ue con=ore lo reela la re!la% el as"ecto "asio de los derechos reales sorecosa a-ena con relacin no solo a la cosa !raada sino al doinio de ella (* "or tanto a su titular)ue en consecuencia resulta disinuido en cuanto a su contenido noral% se denoina car!a o!raaen real. $a car!a o !raaen real no se trata s ue de la oli!acin "asia uniersal%

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"ero tan solo cuando ella es el correlato de un derecho real sore la cosa a-ena * con e>clusiare=erencia al due3o del o-eto@ no lo es "ara los terceros en !eneral inte!rantes de su-eto "asiouniersal% "ues con el !raaen su oli!acin "asia no su=re nin!una odi=icacin en la a"litudde su contenido. &l due3o no entra a =orar "arte del su-eto "asio uniersal s ue con el!raaen de la cosa% * no antes. +s,% el usu=ructo es un derecho real en caeza de su titular *% encaio% constitu*e una car!a o !raaen real "ara el "ro"ietario de la cosa sore la ue ese

derecho real recae.&n el derecho "ersonal el su-eto "asio es deterinado e indiidual@ * el deer a su car!o "uedeconsistir en un hecho "ositio% es decir una accin (oli!aciones de dar * de hacer)% o "uedeasarse en un hecho ne!atio% es decir una inaccin% oisin o astencin (oli!acin de nohacer). $a oli!acin de no hacer i"lica un eleento en el "asio del "atrionio del deudor * unactio en el "atrionio del acreedor% "orue -ustaente esta astencin constitu*e el ene=icio ueotiene el acreedor * es% "or tanto% el contenido de su cr?dito. +un en el caso de tratarse de unaoli!acin de no hacer% e>iste entre ella * la astencin a ue todo el undo est su-eto conres"ecto a los derechos reales% una notale di=erencia en la oli!acin de no hacer% el deudor se"ria de hacer al!o ue% de no haerse oli!ado% ?l "odr,a realizar@ no as, en el derecho real.Si ien en las car!as o !raenes reales Les decir en los derechos reales sore cosa a-enaLal!unos han "retendido er un su-eto "asio deterinado en el due3o de la cosa !raada% la"osicin en ue el "oseedor de la cosa car!ada se halla "ara con el titular del derecho realrestrin!ido es la isa ue la de cualuier otra "ersona a uien se "roh,e i"edir el e-ercicio de

los derechos reales * no constitu*e "or tanto% la "osicin de un deudor. &n el derecho real el su-eto"asio es indeterinado * !eneral@ * el deer a su car!o no "uede ser sino ne!atio% es decir ueslo "odr radicar en una inaccin% oisin o astencin. &l deudor no se "ria de hacer al!o ue%de no haerse oli!ado% ?l "odr,a realizar% "ues cada inte!rante de la counidad al res"etar losderechos reales de los des% no se "ria de nada. &l deer de astencin correlatio de tododerecho real% no =ora "arte del "asio o del actio de "atrionio al!uno. &n el derecho real% elcontenido no est dado "or la inaccin de todos los des% sino ue es otenido "or su titulardirectaente de la cosa.&l =inal del art,culo 1 esti"ula un "rinci"io conocido "ero ue dee tenerse u* en cuenta * esue O $as cosas se "resuen sin !raaen% e>ce"to "ruea en contrario. 8oda duda sore lae>istencia de un !raaen real% su e>tensin o el odo de e-ercicio% se inter"reta a =aor deltitular del ien !raado.$a "resuncin institu*e una re!la sica% cual es ue no ha* !raaen ni car!a sin clara e

induitale deostracin% *a ue cualuier duda sore la "resencia de tal i"osicin% sore sucarcter% contenido * alcance o acerca de la =ora en ue se dee des"le!ar la actiidad "eritida%se discierne a =aor del due3o de la cosa o derecho.

) Derechos reales "rinci"ales * accesorios.De acuerdo con el art. 19% $os derechos reales son "rinci"ales% e>ce"to los accesorios de uncr?dito en =uncin de !arant,a. Son accesorios la hi"oteca% la anticresis * la "renda.&s decir ue la !ran a*or,a son "rinci"ales% "ues solo cae descontar tres accesorios en =uncinde !arant,a% en los cuales la e>istencia isa del derecho de"ende de otro derecho de carctercreditorio al ue "rocuran se!uridad. &sta clasi=icacin es i"ortante "or lo cual ha sidoincor"orada al Pro*ecto.No ostante% en otras clasi=icaciones no incluidas% tai?n se "ueden clasi=icar los derechos realesen "rinci"ales * accesorios en =uncin de la accesoriedad de su o-eto% en cu*o caso la "auta estdada "or la circunstancia de ue el derecho real e>iste o no inde"endienteente de la e>istencia

de otro derecho de carcter real% cu*o o-eto ten!a la calidad de "rinci"al con relacin al o-eto del"riero. &sta cate!or,a de derechos reales accesorios "uede adertirse en el llaado condoiniode indiisin =orzosa de ori!en le!al% coo el de accesorios indis"ensales al uso coAn de dos os heredades.4tro criterio diisorio radica en ue el derecho real sea o no inde"endiente de la e>istencia de unarelacin "osesoria entre uien "retende e-ercerlo * un deterinado =undo o% en otros t?rinos% ueel derecho real no constitu*a o e=ectiaente constitu*a res"ectiaente% un derecho inherente ala "osesin de un inuele. &l Anico derecho real accesorio en =uncin de su de"endencia de la"osesin de un inuele es la seridure real.&l "ro*ecto no ha reco!ido estas dos Altias cate!or,as "or no ser usuales ni necesarias a lale!islacin.+"arte de ello * sin ue "ueda con=undirse con estos derechos reales% el Pro*ecto atiende la=uncin de !arant,a del "atrionio ue Lsi ien sur!e del -ue!o arnico de Alti"les re!las einstitucionesL no est "reista de anera e>"resa en el cdi!o i!ente. &l art. 2B2 denoinado;arant,a coAn e>"licita * ordena ue 8odos los ienes del deudor estn a=ectados alcu"liiento de sus oli!aciones * constitu*en la !arant,a coAn de sus acreedores% cone>ce"cin de auellos ue este Cdi!o o le*es es"eciales declaran inear!ales o ine-ecutales.

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$os "atrionios es"eciales autorizados "or la le* slo tienen "or !arant,a los ienes ue losinte!ran. &s as, ue se estalece la llaada "renda coAn% de anera tal ue% en "rinci"io% el"atrionio del oli!ado est le!alente co"roetido a la satis=accin de sus deudas * constitu*eel res!uardo de sus acreedores.

c) Derechos reales sore cosas re!istrales * no re!istrales.

Se!An lo dis"one el art. 190% $os derechos reales recaen sore cosas re!istrales cuando la le*reuiere la inscri"cin de los t,tulos en el res"ectio re!istro a los e=ectos ue corres"ondan.#ecaen sore cosas no re!istrales% cuando los docuentos "ortantes de derechos sore su o-etono acceden a un re!istro a los =ines de su inscri"cin.Se encionan as, los derechos reales re!istrales o no re!istrales se!An ue la le* i"on!a o noreuisitos de inscri"cin a ellos inculados% *a sea "ara ue "uedan o"onerse a tercerosinteresados o% inclusie% "ara ue "roduzcan e=ectos constitutios * nazcan a la ida -ur,dica. Sonderechos reales re!istrales todos los ue recaen sore inueles. $os derechos reales sore cosasueles son% en "rinci"io% no re!istrales% con e>ce"cin de los casos es"eciales en ue la le*e>i!e esa re!istracin (en "articular% cosas ueles re!istrales).

d) Derechos reales ue se e-ercen "or la "osesin o "or actos "osesorios.&l art. 191 introduce esta clasi=icacin * eri!e sore &-ercicio "or la "osesin o "or actos"osesorios ue 8odos los derechos reales re!ulados en este Cdi!o se e-ercen "or la "osesin%

e>ce"to las seridures * la hi"oteca.$as seridures "ositias se e-ercen "or actos "osesorios concretos * deterinados sin ue sutitular ostente la "osesin.&s decir ue los derechos reales se e-ercen o no "or la "osesin% se!An sea necesario "ara sue-ercicio ue la cosa ue es su o-eto se encuentre a-o el "oder de hecho de su titular.8odos los derechos reales re!ulados estn incluidos entre los ue se e-ercen "or la "osesin%e>ce"to la hi"oteca * las seridures. &n ?stos no es en odo al!uno necesario "ara su e-ercicioue el inuele sore el ue recaen sea entre!ado a los titulares del derecho.&n la hi"oteca de "or s, * sin estar aco"a3ada "or otra =acultad o constitucin de derecho% nisiuiera ser,a "lausile "ues se conertir,a en al!o dierso.+ ellos se a!re!a la "renda con re!istro sore la ue el art. 2220 indica ue +siiso "uedeconstituirse "renda con re!istro "ara ase!urar el "a!o de una sua de dinero% o el cu"liientode cualuier clase de oli!aciones a las ue los contra*entes le atriu*en% a los e=ectos de la

!arant,a "rendaria% un alor consistente en una sua de dinero% sore ienes ue deen uedar en"oder del deudor o del tercero ue los ha*a "rendado en se!uridad de una deuda a-ena. 5as esta"renda se ri!e "or la le!islacin es"ecial * no "or la noratia del cdi!o "ro*ectado.&n lo tocante a las seridures ne!atias ta"oco ha* "osesin. No ostante las seridures"ositias Lue coo todas las seridures i"lican un deer de tolerancia "or "arte del"ro"ietario del =undo sirienteL% se e-ercen "or actos "osesorios concretos * deterinados sin ueel titular doinante ostente la "osesin. Pues no ha* duda ue "asar% sacar a!ua% etc. con=oranactos "osesorios "ero "ara hacer uso de estas =acultades deterinadas no se ostenta la cosa a-oel "oder de su titular.

6.L +duisicin% transisin% e>tincin * o"oniilidad

&n esta noratia !eneral ue corres"onde a los derechos reales% el Pro*ecto re!ula la causa deestos derechos.

+ di=erencia del Cdi!o de


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aduisicin o se causa la "?rdida. 5e-or ser ue al tratar de cada uno de los derechos reales% sedis"on!a sore el odo de aduirirlos% * las causas "orue se "ierden.+l se!uir este criterio%


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$a a*or odi=icacin en ateria de derechos reales * ue huiera i"ortado un caiosustancial% har,a sido la re=erida a la re!istracin coo odo su=iciente cuando se trata de laaduisicin% constitucin% odi=icacin% transisin * e>tincin de derechos reales sore cosasre!istrales.

&n un "rier oento% la Coisin concii actualizar * tecni=icar el sistea% sore el criterio de

sustituir la tradicin "osesoria "or la inscri"cin re!istral coo odo su=iciente "ara los ienesre!istrales * aandonar la ilenaria teor,a del t,tulo * el odo del sistea roano "uro coo"ilar del sistea transisio entre ios de los derechos reales ue se e-ercen "or la "osesin.

4ri!inariaente% en el +nte"ro*ecto se "ro"uso

$a aduisicin deriada "or actos entre ios de un derecho real% reuiere la concurrencia de t,tulo* odo su=icientes. Se entiende "or t,tulo su=iciente el acto -ur,dico reestido de las =orasestalecidas "or la le*% ue ten!a "or =inalidad transitir o constituir el derecho real. $a tradicin"osesoria es odo su=iciente "ara transitir o constituir derechos reales sore cosas nore!istrales. No es necesaria% cuando la cosa es tenida a nore del "ro"ietario% * ?ste "or un acto-ur,dico "asa el doinio de ella al ue la "ose,a a su nore% o cuando el ue la "ose,a a noredel "ro"ietario% "rinci"ia a "oseerla a nore de otro. 8a"oco es necesaria cuando el "oseedor latrans=iere a otro reserndose la tenencia * constitu*?ndose en "oseedor a nore del aduirente.

$a inscri"cin re!istral es odo su=iciente "ara transitir o constituir derechos reales sore cosasre!istrales. $a inscri"cin re!istral del t,tulo es odo su=iciente "ara transitir o constituirderechos reales sore cosas no re!istrales cuando el ti"o del derecho as, lo reuiera. Para ue lost,tulos * odos sean su=icientes "ara aduirir un derecho real% sus otor!antes deen ser ca"aces *estar le!itiados al e=ecto. + la aduisicin "or causa de uerte se le a"lican las dis"osiciones del$iro Se>to.&s decir ue Lde acuerdo a la "riera "arte del se!undo "rra=o de la nora "ro*ectadaL se "ensen sustituir el sistea de tradicin "osesoria "or el de inscri"cin re!istral coo odo su=iciente"ara los ienes re!istrales.

c) +ntecedentes

Si ien en la +r!entina "ri hasta ahora la teor,a del t,tulo * el odo constitu*?ndose en odo la

tradicin% se trata ?ste de un criterio desechado desde hace uchos a3os en el resto del undo.&ste aterialiso de la tradicin se identi=ica con la anti!ua traditio roana% ideada coo odoaduisitio no solene del ius !entiu "ara aduirir la "ro"iedad de las cosas enos i"ortantes* de los =undos "roinciales. No se asee-a% en caio% a la traditio del derecho "ostclsico *-ustinianeo% *a ue "or entonces% diersas razones "rcticas ha,an conducido a la ace"tacin de=oras de tradicin totalente desaterializada * casi es"irituales (traditio rei anu% traditiolon!a anu% constitutu "ossessoriu% traditio claiu% traditio instruentoru)% en las uedescansa el !eren del sistea consensualista ue si!los des"u?s consa!rar,a el Cdi!o Na"olen%al ue ciertaente * con razn%


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1H1% Portu!al desde 1G9% Italia desde 1GG% +ustria% Chile% Prusia% In!laterra% los doiniosin!leses coo Canad% * otros "a,ses.I!ual lineaiento si!uieron los "ro*ectos de le* de 6arrauero (1902)% ;aliano (190B)% Poder&-ecutio (1911)% Fru!oni :aala (191H) * 5elo (191)@ * el Pro*ecto de #e=ora al Cdi!o Ciilar!entino de la Coisin de #e=oras de 19EG ue traa- sore la ase del +nte"ro*ecto 6iiloni%* "ro"ici la odi=icacin sustancial en la ateria% con una "ro"uesta ins"irada en el sistea

alen del acto astracto de ena-enacin% aunue lo hizo con re!las autctonas. + tal "untoconsider releante la odi=icacin ue la Coisin e>"res en su nota de eleacin al Poder&-ecutio &sta es% sin duda% la re=ora de a*or si!ni=icado ue e>"erienta el sistea delCdi!o.&l +nte"ro*ecto de Cdi!o Ciil de 19HB elaorado "or el Instituto de Derecho Ciil de"endiente del5inisterio de usticia de la Nacin% cu*a direccin dese"e3aa or!e oau,n $la,as% dis"one$os derechos reales sore inueles slo se aduieren% transiten% odi=ican * e>tin!uen "oractos entre ios% ediante la inscri"cin del acto res"ectio en el #e!istro inoiliario. Pesan%"or su i"ortancia% las anotaciones a la nora "ro*ectada% en tanto indican &l sistea ueado"taos en este Pro*ecto% aunue se ins"ira en !ran "arte en los "ro*ectos nacionales *sisteas alen * suizo% ien "uede considerarse coo un sistea netaente ar!entino% desdeue no se!uios la doctrina del acto astracto * otros eleentos del sistea alen ue ser,an dedi=,cil co"rensin * a"licacin entre nosotros. &l "rinci"io =undaental del sistea de estePro*ecto es ue nadie aduiere% odi=ica o e>tin!ue un derecho real "or acto entre ios% sino

ediante la inscri"cin del contrato en el re!istro. $a re!la del Cdi!o i!ente es ue en esos casosla transisin no se o"era "or el solo contrato% sino "or edio de la tradicin (arts. H * E2GH).#ee"lazaos la tradicin "or la inscri"cin del contrato% sistea ue reconoce coo antecedenteentre nosotros el Pro*ecto del Dr. &leodoro $oos% "resentado en la Cara de Di"utados el 11 dese"tiere de 199. $a inscri"cin de los t,tulos de toda transisin de derechos reales% esades una costure arrai!ad,sia entre nosotros% "uesto ue la e>i!en las le*es locales ueor!anizan los #e!istros de la Pro"iedadO $a "ulicidad eu,oca * rudientaria ue si!ni=ica latradicin% unida a la re!la del art,culo E20 del cdi!o i!ente * sus nuerosas a"licacionesconcretas% dee ser aandonada "ara otener una adecuada =ireza * se!uridad en el r?!ieninoiliario. &l "ro*ecto no lle!a en sus innoaciones a ado"tar la teor,a del acto astracto (Co".art,culo E del Cd. alen) * sus co"licadas re!las% "orue resulta de di=,cil a"licacin entrenosotros. $o ue dee inscriirse es el contrato% lo ue "eritir al aduirente conocer * e>ainarla causa =undante del derecho del transitente. &l tercer aduirente a t,tulo oneroso% en este

"ro*ecto% hace una aduisicin inatacale% "ero los icios del t,tulo le son o"oniles cuando"rocedi de ala =eO &n nuestro sistea resulta innecesario decir% coo e>"resan los "ro*ectosnacionales% ue la inscri"cin no torna e=icaces los actos nulos o anulales. $o ue se inscrie es elt,tulo% * si ediare causal de nulidad% decretada ?sta% se ordenar "or el -uez ue se ha!a la"ertinente recti=icacin en el #e!istro. $a situacin de los terceros% i!norantes del icio *aduirentes a t,tulo oneroso% ueda a salo.

e) $a creacin de re!istros inoiliarios * su inconstitucionalidad

$a "riera noratia de re!istros de la Ca"ital Federal sur!i de la le* 19E del a3o 1G% sore4r!anizacin de los 8riunales de la Ca"ital% ue creaa una o=icina de re!istro de "ro"iedades%hi"otecas% ear!os e inhiiciones% slo a"licale en -urisdiccin de la Ca"ital Federal. &stalec,aue sin "er-uicio de lo dis"uesto en el Cdi!o Ciil res"ecto de las hi"otecas% los actos o contratosencionados en ella slo tendr,an e=ectos contra terceros desde la =echa de su inscri"cin en el

#e!istro. &>i!,a el certi=icado del #e!istro donde constara el doinio * sus condiciones% cooreuisito indis"ensale "ara e>tender una escritura ue trasitiera o odi=icara derechos realesa-o "ena de destitucin del escriano% lo cual hizo ue =uera re!la inariale la inscri"cin de lost,tulos.Con diersidades% las "roincias dictaron le*es ue crearon sus re!istros de la "ro"iedad inuele.&stas le*es locales a!re!aron el reuisito de la inscri"cin re!istral% lo cual oti ue la CorteSu"rea de usticia de la Nacin declarara la inconstitucionalidad entendiendo ue inad,an elca"o le!islatio del Cdi!o Ciil.$a re=ora de 19G "uso =in a esta anoal,a "ues al re=orar el art. 2H0H incor"or la "ulicidadre!istral "ara los derechos reales inoiliarios ue% a=ortunadaente% de hecho% se cu"l,a casidesde la sancin del Cdi!o.

=) Con=lictos ue cre la desaron,a entre tradicin e inscri"cin

&n el Cdi!o Ciil i!ente la tradicin es de carcter constitutio% trtese de derechos reales soreueles coo de inueles. $a re=ora del art. 2H0H Lel ue en


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inscri"cin "er=eccionadora de la aduisicin o transisin de derechos reales sore inueles@ *aclara ue estas aduisiciones no sern o"oniles a terceros ientras no est?n re!istradas. $anora se co"leenta con la le* 101 ue dilucida ue la inscri"cin en el re!istro se realiza conel o-etio de con=erir a los docuentos "ulicidad * o"oniilidad. Se a=ira unnieente ueesta re=ora no i"lica a!re!ar un reuisito s "ara la constitucin de derechos reales soreinueles% en tanto la "ulicidad es de carcter declaratio.

De acuerdo a ello% nuestro sistea actual de aduisicin de derechos reales sore inuelesconsiste en ue ?stos se aduieren con t,tulo su=iciente * odo su=iciente ue es la tradicin"osesoria@ uien ten!a inter?s en hacerlos o"oniles a terceros% ades dee inscriirlos en el#e!istro de la Pro"iedad Inuele% as el derecho real ha nacido antes de lle!ar al re!istro *e>iste aun en caso de no tener acceso al iso.&n razn de ser los derechos reales asolutos "or de=inicin% son o"oniles er!a ones aun encaso de no estar inscri"tos% con la saledad de auellos terceros =rente a los ue% "or haerse =iadodel re!istro% "ueda considerarse le!,tiaente ino"onile el derecho constituido en la realidade>trarre!istral.Sin ear!o% la isa le* re!istral 101 "reiene ue nin!An escriano o =uncionario "Alico"odr autorizar docuentos de transisin% constitucin% odi=icacin o cesin de derechos realessore inueles sin tener a la ista el t,tulo inscri"to en el re!istro% as, coo la certi=icacine>"edida a tal e=ecto "or dicha o=icina en la ue se consi!ne el estado -ur,dico de los ienes * delas "ersonas se!An las constancias re!istrales.

&llo si!ni=ica ue "or esta nora% uien tiene un derecho real sore un inuele sin inscriir% no"uede transitirlo ni "uede constituir derechos reales de enor contenido% "ues no "uede otor!ara su ez el t,tulo a un tercero@ dicho de otra anera% el erdadero titular de un derecho real% auncuando no e>ista tercero con inter?s su=iciente "ara desconocerlo% es titular =rente a todos de underecho real intransisile. Para transitir o constituir un derecho real deriado del ue tiene%deer re!istrar su titularidad.&n razn de ue en el #e!istro de la Pro"iedad Inuele se inscrien docuentos% o sea t,tulos%inde"endienteente de ue se ha*a aduirido el derecho real "or el odo le!alente "rescri"to%uien no es titular del derecho "or no ha?rsele hecho tradicin de la cosa% "uede otor!ar el t,tuloa un tercero. &llo "or cuanto el hecho de la "osesin no tiene -as acceso al re!istro% "ese a serel odo su=iciente "ara constituir el derecho real. De esta anera% uien aduiere un t,tulo "uedea la ez transitir lo ue% de acuerdo a las constancias del re!istro% "arece ser un derecho real%"ese a ue el iso no e>iste en la realidad e>trarre!istral "or =alta de tradicin "osesoria.

&>iste entonces% una =alta de coordinacin entre la tradicin * la inscri"cin re!istral. Por estasrazones% en un "rier oento la Coisin consider a"ro"iado sustituir la tradicin "osesoriacoo odo su=iciente "ara la aduisicin o transisin "or la inscri"cin re!istral% cuando se tratade cosas re!istrales% anteniendo la tradicin "osesoria cuando se trata de derechos soreueles no re!istrales.&l +nte"ro*ecto "onder sincerar la situacin e>istente.

!) Criterio ue "realeci

Sin ear!o% a "edido de escrianos * re!istradores% con inocacin de la =alta de "re"aracin delos re!istros "ara tal odi=icacin% se antuo el sistea i!ente% lo cual uestra la dis"osicin dela Coisin "ara redactar un Cdi!o ue satis=a!a los intereses de la counidad sin i"oner ideas"ro"ias sore las necesidades * costures de la "olacin * de los "ro=esionales ue se dedicans "articularente a estos dese"e3os * =unciones.

&n de=initia * "realeci la teor,a del t,tulo * el odo su=iciente% siendo el odo la tradicin"osesoria.&n consecuencia el art. 192 denoinado 8,tulo * odos su=icientes dis"one ue O $a tradicin"osesoria es odo su=iciente "ara transitir o constituir derechos reales ue se e-ercen "or la"osesinO

h) &>ce"ciones

Pero a!re! la isa nora del art. 192 ue O No es necesaria% cuando la cosa es tenida anore del "ro"ietario% * ?ste "or un acto -ur,dico "asa el doinio de ella al ue la "ose,a a sunore% o cuando el ue la "ose,a a nore del "ro"ietario% "rinci"ia a "oseerla a nore de otro.8a"oco es necesaria cuando el "oseedor la trans=iere a otro reserndose la tenencia *constitu*?ndose en "oseedor a nore del aduirenteO$a llaada traditio rei anu coo tai?n el constituto "osesorio no son casos de tradicin sinoue con=oran e>ce"ciones al "rinci"io de su necesidad. ustaente son su"uestos de otrosodos su=icientes% en ue no es necesaria la tradicin deido a circunstancias de hecho ue hacenue se aduiera una "osesin deriada "or actos entre ios% sin una entre!a real.

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$o ue ocurre es ue la cosa *a se encuentra en "oder de uien dee reciirla * si se hicieratradicin aterial deer,a restituirse nueaente a uien la tiene. &n consecuencia% los actos-ur,dicos oli!acionales son su=icientes "ara hacer el tras"aso "ues es innecesario * casi asurdodar * deoler.$os dos casos conte"lados en la =i!ura de la traditio rei anu son1) el tenedor "asa a ser "oseedor lue!o de la realizacin de un acto -ur,dico con auel a nore de

uien ten,a la cosa. $as declaraciones de oluntad son entonces su=icientes "ara inestir de"osesin al aduirente ue *a ocu"a la cosa. Por e-e"lo% el caso de un locatario% de"ositario%coodatario% etc. ue aduiere la "ro"iedad de la cosa de la cual era tenedor2) el tenedor ue "ose,a a nore de una "ersona "asa a "oseer a nore de otra. 8ai?n elanti!uo "oseedor realiza un acto -ur,dico% en este caso con un tercero@ el tenedor% una eznoti=icado del acto% reconoce en adelante a ?ste coo "oseedor. Por e-e"lo% el "ro"ietario endela casa aluilada o la cosa entre!ada en coodato o de"sito a un tercero. &s su=iciente lanoti=icacin al tenedor "ara "er=eccionar el derecho del aduirente% "ues es ?l iso uien a acontinuar ocu"ando la cosa "ero en adelante lo har "ara el tercero.&n realidad% no se trata slo de un caso de doinio * "ro"iedad% "ues "uede aduirirse un derechoreal de enor contenido o aun la sola "osesin sin derecho real al!uno si "or al!An icio del actoantecedente% ?ste no se lle!a a aduirir.Si ien "or su as"ecto e>terior la situacin "eranece id?ntica% se ha o"erado una transisin onuea aduisicin de "osesin. $a "ruea =rente a los terceros estar dada "or la de los actos

-ur,dicos de ue se trate (acto -ur,dico de trans=erencia * contrato de locacin% de"sito% etc.) ueariar se!An sea la cosa uele o inuele.&l constituto "osesorio es un caso en ue% "or si"le conencin% la "osesin se trans=ora entenencia sin actos e>teriores. No se contradice la re!la !eneral en cuanto a ue las erasdeclaraciones de darse "or des"ose,do no su"len las =oras le!ales "orue estaos =rente a unae>ce"cin al "rinci"io.Se e>i!en en consecuencia dos actos -ur,dicos distintos e inde"endientes el acto de ena-enacin otransisin de la "osesin * el acto o contrato "or el cual el transitente o ena-enante "eraneceen la cosa coo tenedor.

Casos en ue la inscri"cin re!istral es odo su=iciente.

a) $os autootores

Cuando se trata de ciertas cosas re!istrales coo los autootores% la noratia tiene un r?!iendierso ue se antiene de acuerdo a la le* es"ecial% "ues la Coisin no consider coneniente ni"ertinente in!resar todo el sistea re!istral autootor al Cdi!o Ciil * Coercial uni=icado. De ah,ue el iso art. 192 sore 8,tulo * odos su=icientes indiue al res"ecto ue $a inscri"cinre!istral es odo su=iciente "ara transitir o constituir derechos reales sore cosas re!istrales enlos casos le!alente "reistos@ * sore cosas no re!istrales% cuando el ti"o del derecho as, loreuieraO&n estos casos la inscri"cin re!istral es constitutia% no reuiri?ndose tradicin al!una en elsentido de entre!a "osesoria% sino la inscri"cin ue la sustitu*e coo odo su=iciente "aracon=i!urar el derecho real res"ectio. $a aclaracin es necesaria "ues de todos odos * sinodi=icar el r?!ien es"ecial se inte!ra en el cdi!o la re!istracin constitutia% ue =ueraintroducida en nuestro ordenaiento -ur,dico "or el decr. le* GH2/H% denoinado #?!ienur,dico del +utootor% nora ue introduce una odi=icacin sustancial en el ordenaiento

-ur,dico ar!entino% al incor"orar Lentre los odos de aduisicin o transisin del doinioL lare!istracin constitutia "ara los autootores.$a i"ortancia econica de los autootores% * la co"le-idad de las relaciones ue a sualrededor se !eneran% lle al Poder &-ecutio nacional% en 19H% a dictar el decreto le* rati=icado"or la le* 1B.BG con diersas odi=icaciones% ue estaleci un #e!istro de la Pro"iedad del+utootor Anico% con caracter,sticas u* es"eciales.$a innoacin "rinci"al del r?!ien es el otor!aiento de e=ecto constitutio del doinio a suinscri"cin re!istral% ariando en tal sentido la =uncin tradicional de "ulicidad de los re!istros"atrioniales% es"ecialente la incor"orada "or el art. 2H0H del Cd. Ciil i!ente * la $e* 1.01.&n este sistea es"ecial% a di=erencia de la "ulicidad inoiliaria en ue hace a la o"oniilidad% lainscri"cin en el re!istro constitu*e reuisito esencial "ara la aduisicin del doinio sore unautootor% Lautootor toado en conce"to a"lio "ues se e=ectAa una enueracin no ta>atiade los eh,culos ue se consideran contenidos% e incluso la nora de-a aierta la es"ecie al atriuiral Poder &-ecutio Nacional la =acultad de hailitar% "or ,a de re!laentacin% la adicin de otroseh,culos a la cate!or,aL. +s, se incor"oraron los otoeh,culos% las auinarias a!r,colas% lasauinarias iales * todas auellas ue se auto"ro"ulsen.

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$a naturaleza constitutia del sistea re!istral en ateria de autootores i"lica ue lainscri"cin no slo hace o"onile el doinio =rente a terceros% coo sucede con los inueles% sinoue es slo a "artir de la re!istracin cuando se "roducen e=ectos% incluso entre las "artes. &lderecho real nace o se constitu*e con la inscri"cin% a di=erencia de los sisteas re!istralesdeclaratios% ue inscrien docuentos en los ue se ha =oralizado la con=i!uracin o transisindel derecho real. &n ?stos% el e=ecto de la re!istracin es la o"oniilidad =rente a terceros dado ue

el derecho nace e>trarre!istralente cuando se enlazan t,tulo * odo.$a instauracin de este r?!ien oedeci a la necesidad de con-urar una !ran cantidad de roosnacionales e internacionales de eh,culos% tratando de dar se!uridad tanto a uienes contratan conel "ro"ietario% coo a los terceros ue "udieran resultar ,ctias. $a inscri"cin de la trans=erenciaes constitutia del derecho real a su res"ecto * el derecho real no e>iste "ara nadieLinde"endienteente de los derechos "ersonales ue "udieran deriar del acto de aduisicinLhasta ue la trans=erencia al aduirente no a"arezca re!istrada * ello a "esar de ue se ha*ahecho tradicin a au?l del ien. &n estos casos la tradicin no es odo su=iciente *% enconsecuencia% es indi=erente.&l sistea slo se a"lica a los autootores ue han sido coercializados% "ues no se "uede a"licarla =uerza constitutia de la re!istracin al =aricante ue era due3o de las diersas "artesco"onentes del eh,culo *a ue di=,cilente "odr,a concluirse ue al unirlas en la nuea es"ecie%reci?n se conierta en "ro"ietario del eh,culo lue!o de la re!istracin. &n de=initia% la re!istracinest a car!o del "rier aduirente coo reuisito indis"ensale "ara la aduisicin del doinio.

na ez "roducida su "riera ena-enacin% el autootor se incor"ora a la cate!or,a de cosauele re!istrale e in!resa al tr=ico re!istral.

) 4tros ueles susce"tiles de "renda con re!istro

8ai?n ha* cosas no re!istrales coo otros ueles diersos a los autootores% cu*aconstitucin de "renda L"ese a no ser odo su=iciente de aduirir el derechoL se re!istra. &llo esas, en tanto el contrato "roduce e=ectos entre las "artes desde su celeracin * con res"ecto aterceros% desde su inscri"cin. &sta "renda no reuiere la entre!a de la cosa "ara el naciiento delderecho real% "or lo cual ta"oco la tradicin se eri!e en odo su=iciente. Se trata de una "rendasin des"lazaiento% en la cual el o-eto "rendado continAa en "oder del deudor o del terceroconstitu*ente. +s,% continAa dictando el art. 192 sore 8,tulo * odos su=icientes ue O $ainscri"cin re!istral es odo su=iciente "ara transitir o constituir derechos reales sore cosas

re!istrales en los casos le!alente "reistos@ * sore cosas no re!istrales% cuando el ti"o delderecho as, lo reuieraO&sta "renda est re!ulada "or el decretoL$e* 1HEB/BG% rati=icado "or le* 12.9G2% con te>toordenado "or decreto 9/9H. Su te>to es conocido coo $e* de "renda con re!istro "ues as, se lodenoina le!alente.De acuerdo al sistea instaurado% el due3o de las cosas "rendadas "uede usarlas con=ore a sudestino * est oli!ado a elar "or su conseracin. &l acreedor est =acultado "arains"eccionarlas@ en el contrato "uede conenirse ue el due3o lo in=ore "eridicaente sore elestado de ellas. &l uso indeido de las cosas o la ne!atia a ue las ins"eccione el acreedor% otor!aa ?ste derecho a "edir el secuestro.Pueden "rendarse todos los ienes ueles o seoientes * los =rutos o "roductos aunue est?n"endientes o se encuentren en "ie. $as cosas inueles "or su destino% incor"oradas a una =incahi"otecada% slo "ueden "rendarse con la con=oridad del acreedor hi"otecario. &n el contrato esesencial es"eci=icar las "articularidades tendientes a indiidualizar los ienes "rendados. Si la

"renda recae sore !anados% ?stos sern indiidualizados ediante indicaciones sore su clase%nAero% edad% se>o% !rado de estizacin% arca% se3al% certi=icado o !u,a con encin delnAero de inscri"cin% =echa de ?sta% o=icina en ue la arca o se3al est re!istrada * la ue ha*ae>"edido la !u,a o certi=icado. Si se trata de otros ienes% la indiidualizacin ser lo s es"ec,=ica"osile en cuanto a cantidad% calidad% "eso% nAero% anlisis% arca de =rica% "atente% controlesa ue est?n su-etos * cualesuiera otras "articularidades ue contriu*an a deterinarlos. Seconsidera ue la "renda de un =ondo de coercio no inclu*e las ercader,as del ne!ocio% "eroco"rende las instalaciones% contratos de locacin% arcas% "atentes * ense3as% diu-os * odelosindustriales% distinciones honor,=icas * todos los derechos ue co"orta la "ro"iedad coercial%industrial * art,stica.&l due3o de los ienes "rendados "uede industrializarlos o continuar con ellos el "roceso de suutilizacin econica * los nueos "roductos uedan su-etos a la isa "renda@ as en elcontrato "uede esti"ularse ue los ienes se conserarn en el estado en ue se encuentren% sintrans=orarlos. &l due3o de los ienes "rendados no "uede ena-enarlos% "udiendo hacerlosolaente en caso ue el aduirente se ha!a car!o de la deuda !arantizada% continuando en i!orla "renda a-o las isas condiciones en ue se constitu*% inclusie en cuanto a lares"onsailidad del ena-enante. $a trans=erencia se anota en el #e!istro * se noti=ica al acreedor.

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No ostante% los =rutos * "roductos a!ro"ecuarios "ueden ser endidos en la ?"oca adecuada%aunue% el ena-enante deer "a!ar una "arte de la deuda ue sea "ro"orcional a la reduccin dela !arant,a antes de entre!arlos al co"rador. &stas o"eraciones deen ser anotadas al ar!en dela inscri"cin.+des se "uede constituir "renda =lotante sore ercader,as * aterias "rias en !eneral%"ertenecientes a un estaleciiento coercial o industrial. &ste ti"o de "renda a=ecta las cosas

ori!inariaente "rendadas * las ue resulten de su trans=oracin% tanto coo las ue seaduieran% "ara ree"lazarlas@ * no restrin!e% la dis"oniilidad de todas ellas% a los e=ectos de la!arant,a. 8ai?n en este caso% en el contrato es esencial detallar las "articularidades tendientes aindiidualizar los ienes "rendados% es"eci=icando si son o no =un!iles% * deterinando% en el"rier caso% su es"ecie% calidad% !raduacin * ariedad.

&l "rier uso de la seridure coo odo su=iciente

&l "rier uso es odo su=iciente de aduisicin de la seridure "ositia o a=iratia. &llo es as,"ues las seridures son derechos reales ue no se e-ercen "or edio de la "osesin *% enconsecuencia% "ara su naciiento es i"osile e>i!ir la tradicin coo entre!a del =undo. Sinear!o% la teor,a del t,tulo * el odo resulta i!ualente a"licale en relacin a las seriduresa=iratias% toda ez ue la tradicin es sustituida "or el "rier e-ercicio ue se ha!a del derecho.Se hala% en consecuencia% de la cuasiLtradicin de las seridures% de anera ue cuando una

seridure a=iratia reconoce coo =uente un contrato% reci?n nacer cuando el titular e-erza"or "riera ez el derecho. &se "rier e-ercicio euiale a la tradicin. &l "ro"io art. 192 sore8,tulo * odos su=icientes "rolon!a su te>to estatu*endo ue O &l "rier uso es odo su=icientede aduisicin de la seridure "ositiaO+s,% "or e-e"lo% si se constitu*e una seridure de "aso% es eidente ue el "ro"ietario del=undo siriente no deer entre!ar la "osesin del =undo al due3o del doinante% "ero slouedar inte!rada la aduisicin del derecho real cuando al t,tulo constitutio se le una el e-erciciodel derecho% en otras "alaras% cuando el doinante coience a "asar.Si la seridure es ne!atia% coo no reconoce coo sustrato =ctico ni el "oder de hecho de la"osesin ni el de deterinados actos "osesorios% no es ni siuiera necesaria la cuasiLtradicin.

+duisicin * e>tincin "or causa de uerte

&n "rinci"io% los derechos reales Lcoo derechos "atrioniales ue sonL se tornan en transisilesortis causae@ * ello se!An un "rinci"io !eneral% contenido en el iso art. 192 sore 8,tulo *odos su=icientes de acuerdo al cual O + la aduisicin "or causa de uerte se le a"lican lasdis"osiciones del $iro uintoO % es decir del $iro sore 8ransisin de los derechos "or causade uerte% s ul!arente conocido coo de Sucesiones% aunue esta "alara en su =oraliteral ha*a uedado reserada "ara el 8,tulo I de este $iro.5as la re!la !eneral su=re "articularidades "ro"ias de este se!ento de la disci"lina% coo heosdescri"to res"ecto de la causa (+duisicin% transisin% e>tincin * o"oniilidad).Por e-e"lo% los derechos reales de !oce o dis=rute sore la cosa a-ena con e>ce"cin de lasseridures reales "er"etuas% se e>tin!uen "or la uerte del titular. +s, lo con=ora el art. 21B0ue se3ala la Intransisiilidad hereditaria * dis"one ue &l usu=ructo es intransisile "or causade uerteO% el art. 21H2 res"ecto de los 5edios es"eciales de e>tincin% al andar ue Sonedios es"eciales de e>tincin del usu=ructo a) la uerte del usu=ructuario% aunue no se ha*acu"lido el "lazo o condicin "actados. Si no se "act la duracin del usu=ructo% se entiende ue

es italicio@O% el art 21HH con relacin a las Noras su"letorias del uso ue indica ue Se a"licanal uso las noras del 8,tulo IJ de este $iro Ldel usu=ructoL% a e>ce"cin de las dis"osiciones"articulares estalecidas en el "resente% * el art. 21G0 res"ecto a las $iitaciones de la haitacinue i"lanta ue $a haitacin no es transisile O "or causa de uerteO.Desde otro "unto de ista% el "ro*ecto introdu-o una odi=icacin al sistea i!ente en cuanto a latransisiilidad de los derechos "ues es "rinci"io ue "uedan ne!ociarse * trans=erirse a otra"ersona.Pero aunue el usu=ructo "uede trans=erirse "or actos entre ios% esa transisin no alar!a laduracin del derecho *a ue no se toa la ida del co"rador sino ue ueda =i-a en la =echa deuerte del usu=ructuario "riitio. 4 sea ue el usu=ructuario transite su derecho% "ero laduracin del derecho se antiene en su "ro"ia ida coo l,ite >io. +s, lo se3ala el art. 21E2sore su=ructo a =aor de arias "ersonas ue dice ue &l usu=ructo "uede estalecerse con-unta* siultneaente a =aor de arias "ersonasO No "uede estalecerse usu=ructo a =aor de arias"ersonas ue se suceden entre s,% a enos ue el indicado en un orden "recedente no uiera o no"ueda ace"tar el usu=ructo% el art. 21B0 sore Intransisiilidad hereditaria ue "reiene ue &lusu=ructo es intransisile "or causa de uerte% sin "er-uicio de lo dis"uesto "ara el usu=ructo a=aor de arias "ersonas con derecho de acrecer * el art. 21B2 sore Derechos reales * "ersonales

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ue ordena ue &l usu=ructuario "uede transitir su derecho% "ero es su "ro"ia ida * no la deladuirente la ue deterina el l,ite >io de duracin del usu=ructoOPor otro lado% el derecho real de haitacin del cn*u!e * del coniiente su"?rstite no setransite% sino ue sur!e le!alente "or la uerte del titular de la iienda ue es su o-eto% deacuerdo con los arts. 19B ue sura*a ue se trata de +duisicin le!al * i"rie ue Seaduieren "or ero e=ecto de la le* O la haitacin del cn*u!e * del coniiente su"?rstiteO%

2EE sore Derecho real de haitacin del cn*u!e su"?rstite% ue anda ue &l cn*u!esu"?rstite tiene derecho real de haitacin italicio * !ratuito de "leno derecho sore el inuelede "ro"iedad del causante% ue constitu* el Altio ho!ar con*u!alO * H2 sore +triucin de laiienda en caso de uerte de uno de los coniientes el cual arca ue &l coniiente su"?rstiteue carece de iienda "ro"ia haitale o de ienes su=icientes ue ase!uren el acceso a ?sta%"uede inocar el derecho real de haitacin !ratuito "or un "lazo >io de D4S (2) a3os sore elinuele de "ro"iedad del causante ue constitu* el Altio ho!ar =ailiar * ue a la a"ertura dela sucesin no se encontraa en condoinio con otras "ersonasO

4"oniilidad e ino"oniilidad

a) $os derechos deen ser conocidosConectado con el tea re=erido a la "osesin * a la inscri"cin% est el de la o"oniilidad% "ues underecho dee ser susce"tile de ser conocido o reconocido "ara ue "ueda a=ectar a terceros. 7

ello ocurre cuando tiene "ulicidad. $a "ulicidad es la e>teriorizacin de las situaciones -ur,dicasreales (re=eridas a cosas indiidualizadas)% a los e=ectos de ue% "osiilitando su co!nosciilidad "orlos terceros interesados% "uedan serles o"oniles. Pulicidad * o"oniilidad a terceros sonconce"tos euialentes.$a razn de ser * la necesidad de la "ulicidad en ateria de derechos reales "uede considerarsecoo una consecuencia del carcter asoluto de la relacin -ur,dica real% es decir% de la necesidaden ue se encuentra el su-eto "asio de esa relacin con=orada "or todos los inte!rantes de lasociedad% de res"etar los derechos reales% "ues% coo dice


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Ciil% cuando% des"u?s de ordenar en su 1 "arte ue $a constitucin de la hi"oteca no "er-udicaa terceros% sino cuando se ha hecho "Alica "or su inscri"cin en los re!istros tenidos a esee=ecto% a!re!a en la 2 "arte Pero las "artes contratantes% sus herederos * los ue haninterenido en el acto% coo el escriano * testi!os% no "ueden "realerse del de=ecto deinscri"cin@ * res"ecto de ellos% la hi"oteca constituida "or escritura "Alica% se considerare!istrada.

&ste criterio es el ue con carcter !eneral se consi!na en el "ro*ecto% al estalecer ue no "ueden"realerse de la =alta de "ulicidad uienes "artici"aron en los actos% ni auellos ue conoc,an ode,an conocer la e>istencia del t,tulo del derecho real en el art. 19E sore Ino"oniilidad donde"lasa ue $a aduisicin o trasisin de derechos reales constituidos de con=oridad a lasdis"osiciones de este Cdi!o no son o"oniles a terceros interesados * de uena =e ientras noten!an "ulicidad su=icienteOSi el odo consiste en una inscri"cin constitutia% la re!istracin es "resu"uesto necesario *su=iciente "ara la o"oniilidad del derecho real.No "ueden "realerse de la =alta de "ulicidad uienes "artici"aron en los actos% ni auellos ueconoc,an o de,an conocer la e>istencia del t,tulo del derecho real.

) $a tradicin coo "ulicidad.

Podr,a entenderse ue tradicin es i!ual a "ulicidad * ue% "or consi!uiente% odo su=iciente *

"ulicidad son una isa cosa. Sin ear!o% la tradicin Launue se ha!a coo corres"onde *sea erdaderaente cu"lientada * lleada a cao "or erdaderos actos ateriales sore lacosaL es un acto instantneo% ue nadie o casi nadie e ni "uede ta"oco inter"retar en toda sudiensin.$o ue ocurre es ue siendo todo derecho real un "oder% un se3or,o sore la cosa% este "oder-ur,dico no nace ientras su sustrato% ue es el "oder de hecho% no e>ista e=ectiaente. Sie"reue la aduisicin del derecho real se ha*a de "roducir en =ora deriada% "or actos entre ios%ser necesario un acto% en irtud del cual% el actual inestido del "oder se des"renda del iso *?ste sea asuido "or el aduirente@ * la entre!a es el acto de des"lazaiento del "oder deltransitente al aduirente.$a idea de ue la tradicin es inestidura de "oder% -usti=ica la e>i!encia le!al de actos ateriales*a ue un "oder =ctico coo es la "osesin no "uede ser con=erido de otro odo.

c) $a "osesin coo "ulicidad.&l iso art. 19E sore Ino"oniilidad es"eci=ica ue O Se considera "ulicidad su=iciente lainscri"cin re!istral o la "osesin% se!An el casoO.&n realidad% la "ulicidad% s ue el acto instantneo de instalacin en la relacin "osesoria(tradicin) la da la situacin "eranente de la relacin "osesoria ("osesin)@ ha de halarse% "ues%de "ulicidad "osesoria * no de "ulicidad traditia.&s ue los derechos reales% cuando% coo ocurre en la a*or,a de los casos% se e-ercen "or la"osesin (doinio% condoinio% "ro"iedad counitaria ind,!ena@ "ro"iedad horizontal% con-untosinoiliarios@ tie"o co"artido@ ceenterio "riado@ su"er=icie@ usu=ructo% uso% haitacin%"renda * anticresis) * aun cuando% sin "osesin% se e-ercen ediante actos "osesorios(seridures "ositias)% son "Alicos "or naturaleza% "ues estos actos "osesorios * auella"osesin% no slo son la e>teriorizacin del res"ectio derecho real% sino ue constitu*en elcontenido del iso.

Por consi!uiente% con res"ecto a estos derechos reales es s adecuado halar de "ulicidad"osesoria ue de "ulicidad traditia% sin "er-uicio de la "ulicidad re!istral cuando se trata decosas o derechos re!istrales% a los =ines de su o"oniilidad s co"leta.

d) $a inscri"cin re!istral coo "ulicidad.

#eiteraos ue el iso art. 19E sore Ino"oniilidad e>"lica ue O Se considera "ulicidadsu=iciente la inscri"cin re!istral o la "osesin% se!An el casoO No "ueden "realerse de la =alta de"ulicidad O auellos ue conoc,an o de,an conocer la e>istencia del t,tulo del derecho real.&l "ro*ecto antiene el criterio del art. 2H0H del cdi!o i!ente * de su co"leentaria le*re!istral 1.01% noratia de acuerdo a la cual Lres"ecto de inuelesL es necesaria lainscri"cin re!istral a los =ines de la o"oniilidad a terceros de los t,tulos "ortantes de derechosreales ue sore ellos se aduieran% trasitan o e>tin!an.Por terceros dee entenderse ue se hace re=erencia a la o"oniilidad a terceros interesados%considerndose tales uienes "uedan inocar un inter?s le!,tio en ue no se les o"on!a latitularidad de un derecho real ue no "udieron conocer "or =alta de "ulicidad re!istral% con tal ueades sean de uena =e% cualidad ?sta ue no "odr inocar si se deuestra ue% no ostante la

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=alta de "ulicidad re!istral conoc,an la e>istencia de la titularidad de ue se trata o aun ue%orando noralente% "udieron conocerla "or otros edios.Del conte>to del cdi!o resulta ue la inscri"cin re!istral tiene un =in de "ulicidad *% "orconsi!uiente% e=ecto declaratio criterio ue terin "or i"onerse.$a le* 101 "eranece i!ente en toda su "lenitud (slo se hicieron al!unas odi=icaciones=orales). Se!An su "ertinente nota de eleacin del "ro*ecto al Poder &-ecutio se e>"resa ue

"ara la e=icacia de la constitucin de los derechos reales =rente a terceros% a los reuisitos de t,tulo* odo se ha a!re!ado el de la inscri"cin en los re!istros inoiliarios@ * ?ste es el sistea uese ha antenido.

+duisicin le!al.

&l derecho real ue adite coo =uente la le* es au?l ue es susce"tile de reconocer su ori!en ocausa en la le*. &llo es distinto de la creacin le!al de los derechos reales% "rinci"io conocido coonuerus clausus o nAero cerrado se!An el cual los derechos reales slo "ueden ser creados "orle* o% coo dice el "ro*ecto% la re!ulacin de los derechos reales es estalecida slo "or la le*@ *ue si!ni=ica ue no e>isten otros derechos reales ue au?llos ue la le* deterina.&s necesario aclarar ue la creacin le!al nada tiene ue er con la aduisicin le!al% o sea con elconce"to de causa o =uente de los derechos reales. &s decir ue no si!ni=ica ue la le* sea la =uentede los derechos reales% sino solaente% ue cualuiera sea la =uente creadora del derecho real% no

"odr dar naciiento a otros derechos ue los ti"i=icados en la le*. $o Anico ue la le* crea son losti"os de derechos reales ue tienen "osiilidad de e>istir.+c se hace re=erencia a la =uente% lo cual est detallado en el art. 19B -ustaente res"ecto de la+duisicin le!al ue esti"ula ue Se aduieren "or ero e=ecto de la le*% los condoinios conindiisin =orzosa "erdurale de accesorios indis"ensales al uso coAn de arios inueles * deuros% cercos * =osos cuando el cerraiento es =orzoso% * el ue se ori!ina en la accesin de cosasueles inse"arales@ la haitacin del cn*u!e * del coniiente su"?rstite% * los derechos de losaduirentes * suaduirentes de uena =e.&llo en tanto el derecho real de haitacin del cn*u!e * del coniiente su"?rstite sur!ele!alente "or la uerte del titular de la iienda ue es su o-eto. Del iso odo% se ori!inaun condoinio cuando las cosas ueles acceden entre s, * se tornan insusce"tiles dese"aracin. &l condoinio de accesorios al uso coAn de arias heredades * el de uros cercos *=osos nace "or de"ender de otro o-eto% ser =orzoso * "oder ser i"uesto "or una "arte a otra.

$a "resuncin de "ro"iedad "or "arte del "oseedor de uena =e de una cosa uele * no roada ni"erdida% ue Ldados ciertos reuisitosL le "erite re"eler la accin de reiindicacin constitu*e una"resuncin iuris et de iure *% al ser irre=ra!ale% euiale a la "ruea de la "ro"iedad. De ah, uese "ueda a=irar ue la "ro"iedad resulta de las dis"osiciones le!ales en cuanto a ueles nore!istrales. Por el contrario% si las cosas son re!istrales los recaudos de la uena =e son a*ores.Siilar e=ecto de aduisicin le!al se "roduce res"ecto del suaduirente de uena =e * a t,tulooneroso ue ha lle!ado a ser "ro"ietario en irtud de un acto nulo% e>ce"to ue no ha*ainterenido el titular del derecho en el acto "recedente.

Constitucin -udicial

Por "rinci"io% est "rohiida "or el "ro*ecto la constitucin -udicial de derechos reales% decon=oridad con el art. 19G sore Prohiicin de constitucin -udicial ue conclu*e ue &l -uez no"uede constituir un derecho real o i"oner su constitucin% e>ce"to dis"osicin le!al en contrario.

&llo i"lica ue los -ueces no "ueden crearlos ni oli!ar a las "artes a hacerlo% es decir tal coo sedeterina% no "ueden constituir un derecho real o i"oner su constitucin@ "ero ha* e>ce"cionesconte"ladas% de odo ue se "re? la "osiilidad de dis"osicin le!al en contrario.

Prescri"cin aduisitia o usuca"in

$a "rescri"cin aduisitia o usuca"in de los derechos reales tai?n es un odo !eneral en elsentido de a"licale a arios de estos derechos.$a "rescri"cin "ara aduirir est asada en la continuacin de la "osesin durante el tie"o =i-ado"or la le*. &s el odo "or el cual el "oseedor de la cosa aduiere un derecho real ediante la"osesin durante el tie"o le!alente "reisto.&s consecuencia clara del "ro"io conce"to% ue "ara este odo de aduisicin solaente "uedetratarse de un derecho real ue se e-erce "or la "osesin.&sto sur!e "alariaente de la noratia de los arts. 19 sore Prescri"cin aduisitia reeue "ro*ecta ue $a "rescri"cin aduisitia de derechos reales con -usto t,tulo * uena =e se"roduce sore inueles "or la "osesin durante DI&: (10) a3os. Si la cosa es uele hurtada o"erdida el "lazo es de D4S (2) a3os. Si la cosa es re!istrale% el "lazo de la "osesin Atil se

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co"uta a "artir de la re!istracin del -usto t,tulo@ 199 sore Prescri"cin aduisitia lar!a uese3ala ue Si no e>iste -usto t,tulo o uena =e% el "lazo es de i!ile donde se dis"oneue $a "osesin "ara "rescriir dee ser ostensile * continua@ 1901 sore nin de "osesionesue estalece ue &l heredero continAa la "osesin de su causante. &l sucesor "articular "uedeunir su "osesin a la de sus antecesores% sie"re ue derie inediataente de las otras. &n la"rescri"cin ree las "osesiones unidas deen ser de uena =e * estar li!adas "or un ,nculo-ur,dico@ 1902 sore usto t,tulo * uena =e ue re!ula ue &l -usto t,tulo "ara la "rescri"cinaduisitia es el ue tiene "or =inalidad transitir un derecho real "rinci"al ue se e-erce "or la"osesin% reestido de las =oras e>i!idas "ara su alidez% cuando su otor!ante no es ca"az o noest le!itiado al e=ecto. $a uena =e reuerida en la relacin "osesoria consiste en no haerconocido ni "odido conocer la =alta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas re!istrales% lauena =e reuiere el e>aen "reio de la docuentacin * constancias re!istrales% as, coo elcu"liiento de los actos de eri=icacin "ertinente estalecidos en el res"ectio r?!ienes"ecial@ * 190E sore Coienzo de la "osesin donde se indica ue Se "resue% salo "rueaen contrario% ue la "osesin se inicia en la =echa del -usto t,tulo% o de su re!istracin si ?sta es

constitutiaODado ue las dis"osiciones !enerales sore "rescri"cin * caducidad se re!ulan en el $iro Se>tosore Dis"osiciones counes a los derechos reales * "ersonales% el all, a donde se reite en el art.190B sore Noras a"licales% ue "reiene ue Se a"lican a este Ca",tulo% en lo "ertinente% lasnoras del 8,tulo I del $iro Se>to de este Cdi!o.7 "or Altio en la ateria el art. 190H sore la Sentencia de "rescri"cin aduisitia a=ira concarcter oli!atorio ue $a sentencia ue se dicta en los -uicios de "rescri"cin aduisitia% en"roceso ue dee ser contencioso% dee =i-ar la =echa en la cual% cu"lido el "lazo de "rescri"cin%se "roduce la aduisicin del derecho real res"ectio. $a sentencia declaratia de "rescri"cin lar!ano tiene e=ecto retroactio al tie"o en ue coienza la "osesin. $a resolucin ue con=ieretraslado de la deanda o de la e>ce"cin de "rescri"cin aduisitia dee ordenar% de o=icio% laanotacin de la litis con relacin al o-eto% a =in de dar a conocer la "retensin.&>iste una i"ortante di=erencia con relacin a la "rescri"cin ree de con=oridad con lo ue

hailita el art. 190E sore Coienzo de la "osesin donde se indica ue O $a sentencia declaratiade "rescri"cin ree tiene e=ecto retroactio al tie"o en ue coienza la "osesin% sin "er-uiciode los derechos de terceros interesados de uena =e.Pero dee tratarse de un derecho real "rinci"al * no accesorio de acuerdo a la "auta del art. 2HGHue otor!a una #e!la !eneral de acuerdo a la cual $os derechos reales "rinci"ales se "uedenaduirir "or la "rescri"cin en los t?rinos de los art,culos 19 * si!uientesPor eso% no se a"lica a la aduisicin de un derecho de !arant,a "or ser accesorio * de carcteresencialente conencional. uedan en consecuencia e>cluidas las seridures ne!atias% la"renda% la anticresis * doleente la hi"oteca ("orue no se e-erce "or la "osesin * "orue es de!arant,a). &n cuanto a las seridures "ositias% "ueden aduir

highton reforma al codigo civil y comercial derechos reales

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