hergebruik kantoren voor scholen
TRANSCRIPT
maart 2012schooldomein48
Inpassing is niet altijd makkelijk
Het lijkt voor de hand liggend: met herbestem-
ming sla je twee vliegen in één klap. Het leeg-
standsvraagstuk wordt aangepakt én scholen
kunnen herhuisvesting realiseren. Toch zijn er maar
weinig geslaagde voorbeelden te vinden. Recente
voorbeelden zijn Unic in Utrecht (inmiddels in een
eigen nieuw schoolgebouw), Amarantis in Amsterdam
en de Avans Hogeschool in Den Bosch. ICSadviseurs
heeft recent een studie uitgevoerd naar de inpassing
van een school in een leegstaand kantoorpand.
Criteria locatiekeuzeBereikbaarheid is voor schoolbesturen bepalend
bij de locatiekeuze. Doorgaans geldt dat hoe jonger
de doelgroep is, hoe lager de bereidheid tot reizen.
Daarnaast staan veel kantoorpanden in een bedrijfs-
matige omgeving. Hoe is het gesteld met de sociale
Tekst Jan Willem van Kasteel, Hidde Benedictus en Judith Chin Kwie Joe
kwaliteit en veiligheid? Is het mogelijk het onderwijs
en het aanwezige bedrijfsleven dichter bij elkaar te
brengen zodat hier een wisselwerking kan ontstaan?
Dat een onderwijsorganisatie een geheel ander type
organisatie is dan de gemiddelde kantoororganisatie
uit zich niet alleen in andere eisen aan bijvoorbeeld
bereikbaarheid en parkeren, maar ook in de bestem-
ming. Door de problematiek rondom leegstand
zullen ontwikkelaars en overheden wellicht sneller
geneigd zijn mee te werken aan een bestemmings-
planwijziging. Ook het nieuwe Bouwbesluit biedt
hierbij meer mogelijkheden.
AfwerkingsniveauIn kantoren is sprake van een luxe afwerkingsniveau;
dit ligt anders in scholen. Mooie maar weinig besten-
dige materialen in vloeren, wanden en plafonds zien
Veel scholen zitten in verouderde panden. Niet altijd is een gunstige bouwlocatie beschikbaar of is (ver-) nieuwbouw in een binnenstedelijke setting maatschappelijk wenselijk. Nederland heeft ruim 7 miljoen m² aan leegstaande kantoren. Liggen daar kansen?
Hergebruik kantoren voor scholen
maart 2012schooldomein 49
er bij intensief gebruik al snel versleten en uitgeleefd
uit. De eisen aan akoestiek en verlichting liggen
in een school anders dan in een kantoorpand. Het
kantoorpand kan dus ‘verkeerde luxe’ bieden, die
mogelijk wel betaald moet worden in het huurniveau
of waardoor vooraf flink verbouwd moet worden.
Door de hogere bezetting van een schoolgebouw, is
de behoefte aan ventilatie hoger dan in een kan-
toorpand. Dit heeft effect op de installaties, het
leidingwerk én de vrije hoogte van de ruimten. In veel
kantoorgebouwen is de hoogte beperkt, waardoor de
installaties extra moeten compenseren. Veelal is het
bijplaatsen van een luchtbehandelingkast eenvoudig
uitvoerbaar. Bestaande kasten moeten worden voor-
zien van een efficiëntere vorm van warmteterugwin-
ning om de exploitatiekosten te kunnen beheersen.
Het leidingwerk vraagt bij de nieuwe capaciteitsvraag
en bij aanpassen van de indeling wel de nodige aan-
dacht (grote kanalen). De elektrotechnische instal-
latie is meestal wel voldoende. ICT-aansluitingen zijn
herbruikbaar of eenvoudig draadloos op te lossen.
Qua veiligheidsinstallaties dient overleg gevoerd te
worden met de lokale brandweer.
RuimteEen beperktere hoogte heeft verder effect op de
inpassing: bij specifieke functies, zoals een prak-
tijkruimte, aula of vaklokalen werkt dit beperkend.
Voor de overige grotere onderwijsruimten speelt dit
een rol in de ruimtebeleving: hoe groter een ruimte,
hoe lager deze lijkt. Deze beleving kan echter goed
‘gestuurd’ worden met de toetreding van daglicht:
een ruimte waarin veel daglicht binnenkomt lijkt
ruimer. Een grotendeels transparante gevel kan (iets)
minder plafondhoogte soms qua beleving compen-
seren. Gebruik maken van eilandplafonds of ‘gaten’
in het plafond kunnen de hoogtebeleving positief
beïnvloeden. Vanwege de verhuurbaarheid zijn kan-
toorpanden doorgaans relatief flexibel. Dit uit zich
vaak in een kolommenstructuur met lichte schei-
dingswanden waarin relatief eenvoudig een nieuwe
indeling te creëren is. Veel ontwikkelaars hebben bij
de ontwikkeling gekozen voor eenheden bestaande
uit vleugels en verdiepingen van vaak maximaal 1.000
m². Met een centraal stijgpunt leidt dit tot efficiënte
indelingen (gunstige bruto/nuttig factor). Dit laatste
is hard nodig om een deel van het indelingsverlies te
compenseren dat ontegenzeggelijk ontstaat. Scholen
hebben bredere verkeersruimten nodig en hebben
doorgaans meer grotere ruimten dan kantoren, wat
niet altijd past bij de aanwezige stramienmaten
(bijvoorbeeld maten tussen kolommen) of de diepte
van het gebouw (maat tussen twee tegenover elkaar
liggende gevels). Een inpassingstudie van het onder-
wijsprogramma in een kantoorpand, met daarbij ook
aandacht voor de breedte van verkeersruimten en
aanwezigheid van vluchtwegen is daarom een eerste
belangrijke stap. Projectmanager Peters over de ver-
bouw van een kantoorpand tot ruimte voor de Avans
Hogeschool: “De facilitaire voorzieningen (toilet-
units) en het klimaatbeheersingssysteem waren niet
toegerust op de toename van het aantal gebruikers.
Daarnaast moest de indeling van de etages worden
aangepast aan de gewenste onderwijsbehoeften.
Meevaller was dat de brandveiligheids-voorzieningen
nog goed voldeden aan de huidige eisen.”
Inpassen van een onderwijsorganisatie blijkt niet
zondermeer in een kantoorpand te gaan. In veel
gevallen zullen de aanpassingskosten niet opwegen
tegen alternatieven. Tegelijkertijd is herbestemmen
duurzamer dan de nieuwbouw van een duurzaam
pand en lost leegstand elders op. Bijkomend voordeel
is het tijdaspect. Mits niet teniet gedaan door bestem-
mingsplanprocedures, biedt beschikbaar vastgoed de
kans om versneld aanvullende huisvesting te vinden.
Inpassen kost doorgaans minder tijd dan de renovatie
van een bestaand schoolgebouw waar het onderwijs-
proces gelijktijdig door moet gaan, en zeker minder
tijd dan de nieuwbouw van een schoolgebouw.
Voor meer informatie mailt u naar Hidde Benedictus of
Jan Willem van Kasteel: [email protected]
Hergebruik kantoren voor scholen “Mooie maar weinig bestendige materialen zien er bij intensief gebruik al snel versleten en uitgeleefd uit.”
ONTWERP EN INRICHTING