groene start voor grootschalige verduurzaming

Groene start voor grootschalige verduurzamingNulmeting Rotterdams kantoren vastgoed

2 Groene start voor grootschalige verduurzaming | DGBC, bbn adviseurs, Gemeente Rotterdam

3DGBC, bbn adviseurs, Gemeente Rotterdam | Groene start voor grootschalige verduurzaming

Over Inhoudsopgave

Dutch Green Building CouncilDe Dutch Green Building Council (DGBC) is een VUHMOHURLSPQRL� UVU�WYVÄ[� VYNHUPZH[PL� KPL� Z[YLLM[� UHHY�blijvende verduurzaming van de bebouwde omgeving in Nederland. Daartoe ontwikkelen wij onder andere keurmerken (BREEAM-NL) voor een onafhankelijke beoordeling van gebouwen (zowel nieuw als bestaand), gebieden en projecten op het gebied van duurzaamheid.

Ook traint DGBC professionals om de beoordelingen te kunnen uitvoeren. Daarnaast onderneemt DGBC een veelvoud aan acties, allemaal gericht op het verduurzamen van de bebouwde omgeving. Zo organiseren wij meerdere keren per jaar gratis thematische bijeenkomsten speciaal voor onze participanten. Ook organiseren wij zogenaamde marktgroepen voor organisaties die aantoonbaar vóórliggen op het gebied van verduurzaming en er al langere tijd meer dan gemiddeld actief op zijn. Om de politiek dichterbij de markt te brengen organiseren we drie keer per jaar een zogenaamde Groene Kamer. Omdat het ontwikkelen van keurmerken een doorlopend proces is en wij het belangrijk vinden om een zo direct mogelijke dialoog met de markt te houden organiseren wij daarnaast regelmatig feedbackbijeenkomsten.

Meer informatie op WWW.DGBC.NL

Voorwoord 5

1. Inleiding 6 Waarom een nul-meting? Naar lange termijn ambities!

2. Plan van Aanpak onderzoek 8 Schaal Laagdrempelig en kosteloos Meer dan alleen energie

3. Deelnemers 10

4. Scores in BREEAM-NL In-Use 11 Het gebouw Daadwerkelijk energieverbruik ten opzichte van de DGB-benchmark

5. Aanbevelingen 15 Aanbevelingen voor deelnemers Aanbevelingen voor de gemeente Aanbevelingen vervolgonderzoek

6. Ook meedoen? 17

Colofon 18


Duurzaamheid is allang geen hype meer, maar een trend voor de professionele vastgoedbeleggers. De koplopers in de markt beseffen dat inmiddels, maar andere partijen nog niet. Terwijl het juist die partijen zijn die nodig zijn om naar een daadwerkelijke schaalvergroting voor verduurzaming toe te gaan. De massa kijkt de kat nog uit de boom en lijkt te wachten op harde cijfers over de meerwaarde van duurzaam vastgoed, of rekent alleen met de terugverdientijd van de investering op de energiebesparing. En daar gaat het mis. Gebruikers zijn (nog) niet in alle gevallen bereid om extra huur te betalen voor een duurzaam gebouw. Duidelijk is echter wel dat de vraag naar niet duurzame gebouwen zal dalen naar misschien wel nul. Alleen kwalitatief goede, duurzame gebouwen behouden hun waarde. We zien dit effect al ontstaan in bijvoorbeeld Australië en (TLYPRH��^HHY�TLU�HS� ]LYKLY� PZ�TL[� OL[� JLY[PÄJLYLU� ]HU�duurzaamheid. Gebouwen met zogenaamde ‘Brown Discounts’ kunnen al niet meer concurreren met de rest. En natuurlijk weet ik dat we niet onder de crisis uit kunnen. Het is gewoonweg lastiger om te investeren. Maar alles begint met goed kijken naar hoe we het doen ten opzichte van de rest: Rotterdam als stad ten opzichte van andere steden, en het gebouw ten opzichte de andere gebouwen. Van daaruit kun je verder. Dat er grootschalige actie moet worden ondernomen, is dus een feit. Ik ben verheugd dat we in samenwerking met de gemeente Rotterdam en twintig vastgoedeigenaren met dit onderzoek een belangrijke stap zetten in de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Met dit onderzoek weten we hoe we ervoor staan ten opzichte van de andere steden, maar nog belangrijker: waar we moeten verduurzamen. Uitdaging richting andere steden is om ook mee te doen om zo de vergelijking met een grotere groep steden mogelijk te maken!

Anne de Jong (CBRE Global Investors)Marktstuurgroep Duurzaam Ontwikkelen Rotterdam

Voorwoord

foto: Beelden van Enith


Rotterdam Climate Initiative

1. Inleiding

In 2010 zijn brede duurzaamheidsdoelstellingen voor Rotterdams vastgoed (bestaand en nieuw) en gebieden geformuleerd in de ‘Samenwerkingsovereenkomst Duurzaam ontwikkelen’. Deze doelstellingen zijn samengesteld door marktpartijen en de gemeente Rotterdam onder de paraplu van het Rotterdam Climate Initiative (RCI). De marktomstandigheden zijn de laatste jaren veranderd en de focus is verlegd naar het verduurzamen van de bestaande bouw.

Later, in maart 2013, spraken Job Dura (Dura Vermeer), Anne de Jong (CBRE Global Investors) en wethouder Alexandra van Huffelen (Wethouder Rotterdam) tijdens een netwerkbijeenkomst van de Markstuurgroep Duurzaam Ontwikkelen Rotterdam met circa 20 eigenaren van commercieel vastgoed over het verduurzamen van bestaand vastgoed. Waarbij de wens werd uitgesproken om gezamenlijk, met zowel publieke als private vastgoedeigenaren, stappen te zetten in de verduurzaming van de bebouwde omgeving in Rotterdam. Een grootschalig onderzoek naar de status van het vastgoed bleek noodzakelijk. Immers, zonder een nulmeting is het onduidelijk waar men staat en waar men kan verbeteren. Als snel bleek er gezamenlijk commitment om een start te maken met deze inventarisatie. Als methode om de duurzaamheidsprestatie van het bestaande vastgoed te meten werd BREEAM-NL In-Use gekozen. Aan de hand van BREEAM-NL In Use en een analyse van het daadwerkelijke energiegebruik is de nul-situatie in Rotterdam voor kantorenvastgoed onderzocht. Deze rapportage is het resultaat van het onderzoek. Naast deze openbaar toegankelijke onderzoeksrapportage ontvangt iedere deelnemer aan het onderzoek een factsheet van het eigen gebouw of gebouwen, om zo te kunnen vergelijken met de nulmeting.

Waarom een nul-meting?Tijdens de bijeenkomst in maart 2013 is door Rotterdamse eigenaren de vraag gesteld: “hoe staat ons vastgoed er wat betreft duurzaamheid voor?”. Het Rotterdam Climate Initiative heeft vervolgens de Dutch Green Building Council gevraagd de nul-situatie in kaart te brengen en zo de opgave voor het bestaande commercieel vastgoed in beeld te krijgen en op gang te helpen.Eigenaren krijgen met de nul-meting inzicht in de status van hun vastgoed in Rotterdam. Het geeft een goede basis om gericht beleid te voeren op het verduurzamen van de bebouwde omgeving. Bovendien kunnen ze in samenwerking met andere vastgoedeigenaren bepalen wat de quick wins zijn: Kort gesteld geeft de nul-meting antwoord op de volgende vragen:

» Waar staan we?» Waar kunnen we verbeteren?

Het Rotterdam Climate Initiative (RCI) richt zich op 50% CO2-reductie en 100% klimaatbestendigheid in 2025. Het RCI is een initiatief van de gemeente Rotterdam, het Havenbedrijf Rotterdam NV, DCMR Milieudienst Rijnmond en Deltalinqs, de koepelorganisatie van de Rotterdamse industrie. Als daadkrachtige en innovatieve wereldhavenstad neemt Rotterdam samen met bewoners, bedrijven en instellingen haar verantwoordelijkheid voor een duurzame toekomst. Door zowel de oorzaken en de gevolgen van de klimaatverandering aan te pakken, de luchtkwaliteit te verbeteren en de geluidoverlast te beperken, werkt Rotterdam voortvarend aan het totale duurzaamheiddossier. Door deze unieke aanpak is Rotterdam een inspirerend voorbeeld voor andere steden. De ambities en resultaten op het gebied van milieu, klimaat, energie en water dragen bij aan een groene, schone, gezonde en economisch sterke stad en maken van Rotterdam de duurzaamste wereldhavenstad.

Het programma duurzaam van de gemeente Rotterdam richt zich op een tiental opgaven:

1. Vooroplopen bij het verminderen van CO2 uitstoot2. =LYIL[LYLU�]HU�LULYNPL�LMÄJPwU[PL3. Omschakelen naar duurzaam energie biomassa als

grondstof4. Bevorderen van duurzame mobiliteit en transport5. Verminderen van geluidsoverlast en bevorderen van

schone lucht6. Groener maken van de stad7. Vergroten van duurzame investeringen en

bevorderen van duurzame producten en diensten8. Duurzaamheid in onderwijs en onderzoek9. Voorbereiden op de gevolgen van

klimaatverandering10. Bevorderen van duurzame gebiedsontwikkeling


Belangrijk om te vermelden is dat het onderzoek niet bedoeld is om lijstjes te genereren met slecht presterende en goed presterende gebouwen. De nadruk ligt op samenwerking. Met de nulmeting kunnen in overleg de taken goed verdeeld worden om gezamenlijk met duurzaamheid op gebouw-, wijk- en stadsniveau aan de slag te gaan.

Naar lange termijn ambities!Een algemene ambitie op het gebied van duurzaamheid is gemakkelijk uitgesproken, zo is de ervaring. Veel bedrijven, gemeenten en landelijke overheden verleiden

Samenwerkingsovereenkomst Duurzaam Ontwikkelen

Op 16 juli 2008 is in Rotterdam de samenwerkingsovereenkomst Duurzaam ontwikkelen door een groot aantal marktpartijen en de wethouders Karakus en Harbers van de gemeente Rotterdam getekend. In deze samenwerkingsovereenkomst is afgesproken dat de vastgoedsector op grote schaal gaat samenwerken om Rotterdamse bouwprojecten duurzamer te maken. De gemeente Rotterdam zal duurzame ontwikkeling faciliteren. Het resultaat moet zijn dat in elk onderdeel van de levenscyclus van een gebouw aandacht is voor reductie van de CO2-uitstoot.

In 2010 is de samenwerkingsovereenkomst herzien. Belangrijke wijzigingen zijn de verbreding van het werkveld binnen de vastgoedsector met naast nieuwbouw een belangrijke plek voor bestaande bouw. Daarnaast ligt de focus naast CO2-reductie vooral VW�OL[�NYVLULY�LU�HHU[YLRRLSPQRLY�THRLU�]HU�9V[[LYKHT�̸̸

4HYR[Z[\\YNYVLW̸+\\YaHHT�6U[^PRRLSLU�9V[[LYKHTTen behoeve van de uitvoer van de samenwerkingsovereenkomst is een marktstuurgroep opgericht, waarbinnen de dialoog tussen partijen opgestart is. Belangrijk onderwerp van deze marktstuurgroep is kennisontwikkeling en communicatie.

www.duurzaamontwikkelenrotterdam.nlMiddels de ‘best practises’ kan via de website www.duurzaamontwikkelenrotterdam.nl kennis gedeeld worden over maatregelen en kosten. Iedere partij is vrij om een eigen ‘best practise’ aan te dragen waarbij een aanzienlijk deel van de ambitie voor CO2-reductie behaald is.

+L�4HYR[Z[\\YNYVLW�+\\YaHHT�6U[^PRRLSLU�9V[[LYKHT�ILZ[HH[�\P[�KL�]VSNLUKL�Z[\\YNYVLWSLKLU!̸» Job Dura (Dura Vermeer) » (LYQHU�2VLULTHU��4\S[P�=HZ[NVLK�̸» René Hersbach (HDP/DGBC) » Karin Schrederhof (Woonbron)» Erwin Wesels (NSI)» *LLZ�]HU�KL�:WLR��6=.�̸» /LYTHU�,_HS[V�¶�]VVYaP[[LY��,ULJV�̸» Anne de Jong (CBRE GI) » Maartje Lammers (24 Architecture)» Remco Spiering (SBRCURnet)» Fred Akerboom (Gemeente Rotterdam)» Hans Beekman (Gemeente Rotterdam) » Sabina van der Spek - secretaris (Gemeente Rotterdam)

zich daartoe. “Een 20% verbetering in 2020, 50% in 2030 of 80% in 2050”; het zijn veel gehoorde formuleringen. Echter, als men het vertrekpunt niet nauwkeurig weet, dan zijn deze ambities vrijwel zinloos.

De kunst voor verbetering zit hem in het nauwkeurig bepalen van de positie op dit moment. Waar staan we nu? Het is ook belangrijk om aan de hand van die nulmeting de doelstellingen nauwkeurig te formuleren. Pas kan er een concreet stappenplan worden gemaakt en kan de route worden bepaald. Een route kan bijvoorbeeld zijn: minimaal ieder jaar 2% verbeteren op Energie en over 3 jaar 5% met een BREEAM-NL ster erbij.


NYHÄLR��%BVO van het kantorentotaal

2. Plan van Aanpak onderzoek

SchaalOm het onderzoek hanteerbaar te houden in de korte tijdspanne, is er voor gekozen om de inventarisatie te richten op de grotere kantoren. Dat heeft een reden: een groot gedeelte van de totale kantorenvastgoedvoorraad in Rotterdam bestaat uit grotere kantoren. Van de ongeveer 4.300.000 m2 aan kantorenvastgoed in de gemeente Rotterdam is 57% groter dan 8.000 m2. Dit zijn 121 kantoren. Ook gebouwen van boven de 20.000 m2 zijn aanvullend benaderd voor het onderzoek. Deze groep beslaat zo’n 35% van het totaal aan kantorenvastgoed in Rotterdam. Dit betekende niet dat kantoorgebouwen onder de 8.000m2 waren uitgesloten.

Laagdrempelig en kosteloosOm het de deelnemers zo eenvoudig mogelijk te maken zijn diverse kosteloze instructiebijeenkomsten georganiseerd. Om de gegevens in te voeren en te verwerken is gebruik gemaakt van de gratis online tool Vastgoedmaps.nl van bbn adviseurs. Tevens was het voor deelnemers mogelijk om zelf hun gebouwen in te voeren in Vastgoedmaps of checklijsten op de duurzaamheidparameters. Ook zijn er bezoeken gebracht aan deelnemers en is gezamenlijk het gebouw ingevoerd.

Meer dan alleen energie Duurzaamheid gaat in de optiek van de gemeente Rotterdam verder dan alleen de component energie. Zo kunnen de andere categorieën uit BREEAM-NL een belangrijke rol spelen in het realiseren van een gezonde toekomstige stad. Bijvoorbeeld management, transport, materialen, afval, watergebruik, landgebruik & ecologie, gezondheid en vervuiling. BREEAM-NL sluit als methode K\Z� NVLK� HHU�IPQ� KLaL� IYLKL�KLÄUP[PL� ]HU� KL� NLTLLU[L�Rotterdam. Om nauwkeurig de positie te bepalen van het kantorenvastgoed en om het deelnemers zo eenvoudig mogelijk te maken, is gebruikgemaakt van BREEAM-NL In-Use en de bijbehorende DGB-Benchmark.

0 - 1999 m2

2000 - 7999 m2

8000 - 19999 m2

20000+ m2

BREEAM-NL In-Use

BREEAM-NL In-Use is een monitoringsinstrument waarmee de duurzaamheidprestatie van bestaande bouwwerken gemonitord kan worden. Het keurmerk beoordeelt de gebouweigenschappen én het beheer en gebruik ervan. Bij ieder onderdeel komen de negen K\\YaHHTOLPKZJH[LNVYPLwU� HHU� IVK� KPL� VVR� ^VYKLU�gehanteerd bij BREEAM-NL Nieuwbouw: management, gezondheid, energie, transport, water, materialen, afval, landgebruik-ecologie en vervuiling. Voor zowel Asset, Beheer en Gebruik kan een gebouw 1 tot 5 sterren behalen. Met de scores kunnen partijen de operationele kosten van een gebouw terugbrengen en de duurzaamheidprestaties verbeteren. Hiermee behoudt het pand ook op de lange termijn een goede positie in het gehele aanbod.

Dit is al mogelijk met een zelf-assessment. Dit is een eigen beoordeling van de behaalde duurzaamheidsprestaties van bestaande panden. De gebouweigenaar kan jaarlijkse verbeteringen bepalen en de resultaten daarvan aantonen. +L�]VSNLUKL�Z[HW� PZ�OL[�JLY[PÄJLYLU�]VSNLUZ�OL[�RL\YTLYR��waarbij een onafhankelijke derde het zelf-assessment beoordeelt.

In dit onderzoek wordt alleen gebruikgemaakt van de zelf-assessment. De individuele scores van de gebouwen mogen niet extern gecommuniceerd worden, aangezien de waarden niet onafhankelijk zijn getoetst.

Geb

ouw

en

Wet

telijk

min

imum

DuurzaamheidMinimaal Doelstelling


DGB-Benchmark Vastgoedmaps.nl

De Dutch Green Building Council heeft samen met marktpartijen het initiatief genomen om de duurzaamheidsprestaties van gebouwen in Nederland met elkaar te vergelijken aan de hand van daadwerkelijke verbruiksdata. Deze gegevens zijn verzameld in de Dutch Green Building Benchmark (DGB-Benchmark). De DGBC zorgt voor de onafhankelijkheid en betrouwbaarheid van de database en de DGB-Benchmark met de kennis en steun van marktpartijen. DGBC werkt samen met de markt voor dataverzameling voor de benchmark en rapportage naar de deelnemers.

De DGB-Benchmark is de eerste benchmark waar energieverbruiken op objectieve wijze met elkaar vergeleken aPQU�� TL[� PUHJO[ULTPUN� ]HU� LZZLU[PwSL� RLUTLYRLU� HSZ� KL�bezettingsgraad en gebruikstijden. De ingevoerde data blijven eigendom van de partij die deze heeft ingevoerd. Gebouwen worden in de database geanonimiseerd voordat ze beschikbaar worden gesteld voor benchmarking.

De database met gevalideerde data bestaat per september 2013 uit circa 250 kantoren met een oppervlak van ruim 3 miljoen m² kantoren. Het verzamelen van data over 2012 is echter nog niet gestopt. Waarschijnlijk kan het jaar worden afgesloten met meer dan 5 miljoen m2 aan kantooroppervlakte. Dat is circa 10% van de Nederlandse kantorenmarkt.

De benchmark is tot stand gekomen vanuit een initiatief van de DGBC en bbn adviseurs. In de ontwikkeling is samengewerkt met een breed scala van partijen uit de markt van beleggers, gebruikers, beheerders, meetbedrijven en energieleveranciers om een zo breed mogelijke afspiegeling van de markt te verkrijgen.

Naast een ‘regulier’ benchmarkrapport is het in de DGB-Benchmark ook mogelijk om op een gedetailleerder niveau doorsnedes te make. Hiermee kunnen op maat gemaakte benchmarks worden samengesteld. Een overzicht van software dat hiervoor geschikt is, is te vinden op www.dgbc.nl/benchmark. Voor dit onderzoek is gebruikgemaakt Vastgoedmaps.nl van bbn adviseurs.

VastgoedMaps is een webapplicatie die informatie rondom vastgoed ontsluit en inzichtelijk maakt. Daarbij geeft de NYHÄZJOL�^LLYNH]L�]HU�KL� PUMVYTH[PL�VVR�KL�TVNLSPQROLPK�om te rapporteren. De toepassingen van de webapplicatie zijn zeer breed. Op dit moment wordt VastgoedMaps gebruikt door gemeenten, vastgoedeigenaren, zorgen onderwijsinstellingen. Op het gebied van duurzaamheid is het mogelijk om BREEAM-NL In-Use-metingen uit te voeren binnen VastgoedMaps. Daarnaast ontsluit het ook de duurzaamheids- en energiebenchmark van DGBC, de DGB-benchmark. Alle gebouwen in dit onderzoek zijn middels VastgoedMaps geïnventariseerd en geanalyseerd.

Onder andere NSI, Schiphol RE, Altera, IVG, Breevast en Chalet Group maken voor hun totale vastgoedportefeuille vanuit duurzaamheidsinventarisatie en analyse al gebruik van VastgoedMaps.


3. Deelnemers

Voorbeeld: Delftse Poort

» Oppervlakte: 105.000 m2

» BREEAM-NL In-Use score: twee sterren» Energielabel: B

/L[�*)9,�+\[JO�6MÄJL� M\UK�� KH[�^VYK[� NLTHUHNLK� KVVY�CBRE Global Investors, is door de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) uitgeroepen tot het meest duurzame kantorenfonds van Europa. Voor het derde QHHY�VW�YPQ�VU[]PUN�OL[�*)9,�+\[JO�6MÄJL�-\UK�LLU�º.YLLU�Star’ status. Dit houdt in dat het fonds bovengemiddeld scoort op zowel het beleid, als het implementeren van dit beleid.

Het kantoorgebouw Delftse Poort is een van de kantoorgebouwen in dit fonds. Het gebouw heeft twee sterren behaald en heeft een energielabel B. Door een toekomstige grootschalige renovatie zal het gebouw onder meer voorzien worden van een WKO installatie. Daarmee zal het gebouw opschuiven naar energielabel A en drie BREEAM-sterren behalen.

Delftse Poort is één van de typerende voorbeelden van hoe OL[� *)9,� +\[JO� 6MÄJL� -\UK� VTNHH[� TL[� K\\YaHHTOLPK�binnen de bestaande kantoorgebouwen.CBRE Global Investors heeft meegedaan aan het onderzoek met vier gebouwen, met als resultaat twee keer twee sterren en twee keer één ster.

Zoals toegelicht in de projectaanpak ligt de nadruk van het onderzoek op eigenaren van de grotere kantoren in Rotterdam. Deze focus heeft geleid tot een accent op kantoren van 8.000 m² en groter.

Kantoren groter dan 8.000 m²bvoHet totale kantooroppervlak in Rotterdam binnen deze categorie is 2.400.000 m²bvo. Achttien kantoren groter dan 8.000 m²bvo hebben deelgenomen aan het onderzoek. Het totale oppervlak daarvan is circa 550.000 m²bvo. De deelname vanuit deze categorie is dus bijna 23%.

Kantoren kleiner dan 8.000 m²bvoHet totale kantooroppervlak in Rotterdam binnen deze categorie is 2.000.000 m²bvo. Zeventien kantoren kleiner dan 8.000 m²bvo hebben deelgenomen aan het onderzoek. Het totale oppervlak is deze categorie is 65.000 m²bvo. De deelname vanuit deze categorie is dus ruim 3%.

Totaal zijn er 35 kantoorgebouwen geanalyseerd voor dit onderzoek.

foto: Eric Fecken


4. Scores in BREEAM-NL In-Use

Het gebouwDe behaalde BREEAM-NL In-Use scores* op het VUKLYKLLS� (ZZL[� �OL[� NLIV\^�� aPQU� PU� NYHÄLR� ��weergegeven. Alle gebouwen scoren minimaal één ster. Dit betekent dat alle onderzochte gebouwen al ruim boven het wettelijk minimum (Bouwbesluit niveau) scoren wat betreft duurzaamheid.

De meest behaalde score is twee sterren. Ook een fors percentage gebouwen scoort al drie sterren. Er zijn geen gebouwen die vier sterren scoren. Enkele gebouwen zouden dit niveau wel kunnen bereiken door beperkte investeringen in het gebouw of organisatie.

Nieuwbouw kantoren in Rotterdam behalen meestal vier sterren binnen BREEAM-NL Nieuwbouw. Het “nieuwbouw-keurmerk” en “In-Use-keurmerk” zijn niet 100% vergelijkbaar. Desondanks laten de scores in Rotterdam zien dat de verschillen tussen duurzame nieuwbouw en de gebouwen uit het onderzoek niet bijzonder groot zijn.

5PL\^IV\^JLY[PÄJH[LU�9V[[LYKHT��ZLW�º��First Rotterdam 3 sterren 6U[^LYWJLY[PÄJHH[Cool 63 (Horeca) 3 sterren 6U[^LYWJLY[PÄJHH[Cool 63 (Overig retail) 4 sterren 6U[^LYWJLY[PÄJHH[Cool 63 (Saturn) 4 sterren 6U[^LYWJLY[PÄJHH[Cool 63 (Kantoor) 4 sterren 6U[^LYWJLY[PÄJHH[Stadskantoor Rotterdam 4 sterren 6U[^LYWJLY[PÄJHH[Forum 4 sterren 6U[^LYWJLY[PÄJHH[Markthal 3 sterren 6U[^LYWJLY[PÄJHH[

0U�<ZL�JLY[PÄJH[LU�9V[[LYKHT��ZLW�º��Westblaak 180 2 sterren AssetBeursplein 3 sterren Asset

Per categorie De scores binnen de verschillende BREEAM-NL JH[LNVYPLwU� aPQU� PU� NYHÄLR� �� ^LLYNLNL]LU�� /PLYPU� [LSSLU�alle 35 deelnemende gebouwen even zwaar, ongeacht de grootte van de gebouwen. De categorie ‘Management’ staat hier niet vermeld, omdat deze niet van toepassing is op het onderdeel Asset. Per categorie kan een maximum van 100% aan punten behaald worden. Door het gebruik van een wegingsfactor per categorie kan vervolgens de totaalscore per gebouw worden bepaald. Dit wil zeggen dat sommige categorieën (zoals energie en materialen) zwaarder meetellen in de [V[HHSZJVYL�KHU�HUKLYL�JH[LNVYPLwU��aPL�NYHÄLR��

NYHÄLR��BREEAM-NL In-Use score kantoren Rotterdam

NYHÄLR��Gemiddelde score per categorie onderdeel Asset

NYHÄLR��Weging BREEAM-NL Asset score

153.221 m2

163.042 m2

342.477 m2

welzijn en gezondheid

energie

transport

water

materialen

afval

landgebruik en ecologie

vervuiling

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Vervuiling14 % Gezondheid

21 %

Landgebruik & Ecologie

8 %

Afval3 %

Materialen12 %

Water8 % Transport

9 %

Energie25 %

��+L�)9,,(4�53� 0U�<ZL�ZJVYLZ�\P[� KP[� VUKLYaVLR� aPQU� aLSM�HZZLZZTLU[� ZJVYLZ��VT� [L�JLY[PÄJLYLU�KPLU[� LY�IL^PQZTH[LYPHHS�^VYKLU�]LYaHTLSK�LU�VUHMOHURLSPQR�NL]HSPKLLYK�[L�̂ VYKLU��+L�ZJVYLZ�PU�KL�WHHYZL�[HILS�IL[YLMMLU�YLLKZ�NLJLY[PÄJLLYKL�WYVQLJ[LU�


Voor alle categorieën is er nog voldoende ruimte voor verbetering aanwezig, aangezien de gemiddelde scores van de overige categorieën tussen de 40 en 60 procent liggen. Hierna lichten we een aantal categorieën eruit.

Uitgelicht: Landgebruik en ecologie<P[�KL�NYHÄLR�PZ�K\PKLSPQR�HM�[L�SLaLU�KH[�]VVYHS�IPUULU�KL�categorie ‘Landgebruik en ecologie’ en ‘Water’ laag wordt gescoord. Landgebruik en ecologie richt zich op landschap, groen en voorzieningen voor dieren, zoals nestkastjes voor vogels. Het is ook te verwachten men op deze categorie in een stedelijke omgeving minder punten worden gescoord dan bij een gebouw in een meer groene omgeving. Wat betreft de categorie water zijn punten

Draagt uw kantoor al bij aan biodiversiteit?

Arbeidsproductiviteit en ziekteverzuim

Het lijkt zo tegenstrijdig: stad en natuur. Toch is het tegendeel waar. Natuur in de stad komt overal voor en veel soorten voelen zich juist in de stad thuis. De stad is voor veel vogels zoals de Huismus en Gierzwaluw de perfecte plek om te broeden, voedsel te verzamelen en zich voort te planten. Hiervoor wordt onder de dakpannen een nest gemaakt, waar zij jaarlijks op terugkeren. Met beide soorten gaat het niet heel goed helaas. Ook veel soorten vleermuizen kunnen niet zonder gebouwen. Zij gebruiken de kleine open stootvoeg tussen twee bakstenen als ingang om in de spouwmuur te verblijven. Zowel de Gierzwaluw als de Gewone dwergvleermuis eten ontzettend veel insecten, zoals muggen. Dat maakt dat ze een nuttige plek in het stedelijk ecosysteem innemen. Bij renovatie van een kantoorpand kan hierop worden ingespeeld, door deze leefgebieden intact te laten of zelfs te verbeteren door het aanbrengen van een nestkast voor de Huismus, een speciale dakpan voor Gierzwaluwen of hoog aan de muur een vleermuiskast. Ecologie is een kans. En het vergroot de biodiversiteit van Rotterdam.

Niels de Zwartehoofd Bureau Stadsnatuur, adjunct-directeur Het Natuurhistorisch

foto: Huismus door N. de Zwarte

bron: http://www.worldgbc.org/activities/business-case/

blijven liggen op waterbesparende voorzieningen en grijswater systemen.

Uitgelicht: Welzijn en gezondheidDe hoogst scorende categorie is ‘Welzijn en gezondheid’ met ruim 60%. In deze categorie zijn onderwerpen als daglicht, uitzicht, luchtkwaliteit en binnenklimaat beoordeeld. De koppeling van dit onderdeel met arbeidsproductiviteit en ziekteverzuim is in vele onderzoeken aangetoond. (zie kader)

Uitgelicht: Transport.YHÄLR��SHH[�aPLU�KH[�NLIV\^LU�PU�OL[�JLU[Y\T�]HU�Rotterdam beter scoren op het onderdeel ‘Transport’.


Dit heeft met name te maken met de aanwezigheid van openbaar vervoer en voorzieningen zoals supermarkten en geldautomaten. Het is daarmee een bevestiging van de binnenstedelijke kwaliteit. Toch is het ook mogelijk buiten het centrum de score te verhogen. In de aanbevelingen wordt hier verder op ingegaan.

Uitgelicht: Energie.YHÄLR��SHH[�KL�]LYKLSPUN�aPLU�]HU�OL[�RHU[VVYVWWLY]SHR�gerelateerd aan de BREEAM-NL score en het energielabel. Hierop is te zien dat de gebouwen met een twee sterren de grootste verscheidenheid aan energielabels hebben, variërend van een A t/m G. Dit betekent dat gebouwen, ondanks een slecht energielabel, toch een goede duurzaamheidscore kunnen behalen. Anderzijds betekent een energielabel A nog geen garantie voor veel sterren in de BREEAM-NL-methodiek.

De gebouwen met één ster hebben over het algemeen een label C en lager. Gebouwen met een drie sterren hebben energielabel C en hoger.

Deze relatief brede spreiding van de energielabels ten opzichte van de BREEAM-scores heeft te maken met de BREEAM-NL-methodiek waarbij de duurzaamheid niet alleen wordt gemeten in het energieverbruik. De BREEAM-

NYHÄLR��Gemiddelde score Transport

NYHÄLR��BREEAM-NL score in relatie tot het energielabel

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0 %

centrum Rotterdam buiten centrum

160000

140000

120000

100000

80000

60000

40000

20000

0A++ A+ A B C D E F G

Rotterdam komt op stoom

In anderhalf jaar tijd zijn in Rotterdam 309 openbare oplaadpunten voor elektrische auto’s gerealiseerd. Elektrisch rijders weten die punten bovendien goed te vinden. In januari 2012 tapte EV-rijders bij de openbare laadpunten 399 kWh af’, een jaar later was dit in dezelfde maand 6.575 kWh. Een toename van ruim 1.600 procent.

Cofely

Volgens de gemeente is met die afgetapte stroom zo’n 38.135 elektrische kilometers gereden. Rotterdam wil eind 2014 minstens 1.000 elektrische auto’s op de weg hebben. Om elektrisch vervoer mogelijk te maken, is een goede oplaadstructuur essentieel. Cofely/EVBox plaatst de oplaadpalen in de openbare ruimte, in opdracht van de gemeente. Interparking werkt daarnaast aan semi-openbare oplaadpunten in parkeergarages, in samenwerking met mobiliteitsprovider The New Motion.

Monitoren

De gemeente monitort het gebruik van de oplaadpalen in de openbare ruimte intensief. Uit de cijfers blijkt dat 31 procent van de laadpalen op straat meerdere malen per dag wordt gebruikt, bij 26 procent vindt minimaal één keer per werkdag een laad¬sessie plaats. Slechts enkele laadpalen worden nog onvoldoende gebruikt. Wanneer de parkeerdruk te hoog is, haalt de gemeente het verkeersbord weg en mogen ook brandstofauto’s op de parkeerplaats parkeren.

º(MZ[HUKZHUNZ[»Wethouder Duurzaamheid Alexandra van Huffelen is trots op het feit dat er aan het eind van 2013 500 openbare oplaadpunten in de stad zijn. “De opkomst van de elektrische auto luidt een nieuw tijdperk in. Al zien we ook dat er nog een veel werk aan de winkel is. Veel automobilisten beseffen nog niet dat elektrisch rijden ook voor hen mogelijk is. De zogenaamde ‘afstandsangst’ speelt daarbij een grote rol. Dat is jammer, want de gemiddelde woon-werk afstand ligt ruim onder de maximale actieradius van een EV.”


methodiek gaat in dat opzicht dus duidelijk verder dan de methodiek voor het bepalen van een energielabel.

Een bijzonder gebouw in het onderzoek is de Van Nelle Ontwerpfabriek. Dit monumentale gebouw heeft een energielabel G. Een lager label is niet mogelijk. Toch behaalt het gebouw een gemiddelde score van twee sterren. In het kader wordt deze casus verder toegelicht.

Daadwerkelijk energieverbruikten opzichte van de DGB-benchmarkBij het inventariseren van het Rotterdamse kantorenvastgoed was het helaas niet altijd mogelijk de energiegegevens van de gebouwen te achterhalen. Van zestien gebouwen is het werkelijke energieverbruik vergeleken met de landelijke DGB-benchmark. Het energieverbruik van de gebouwen met een energielabel is 0,51 GJ/m²bvo ten opzichte van een landelijk gemiddelde van 0,53 GJ/m²bvo.

Gezien het geringe aantal gebouwen waarvan de verbruikgegevens onderzocht zijn, is het aan te bevelen om dit onderzoek verder uit te breiden. En ook verder in te zoomen op het energieverbruik opgesplitst in elektra, gas en/of restwarmte. Er kunnen daarom nog geen harde conclusies getrokken worden uit bovenstaande cijfers. In een volgende editie van dit onderzoek zal het registreren en beoordelen van energieverbruiken een prominentere rol moeten krijgen. Daarvoor is het nodig om de eindgebruikers directer bij het onderzoek te betrekken. In het energieverbruik is nog geen rekening gehouden met verschil in bezettingsgraad en gebruiksintensiteit.

Voorbeeld: Van Nelle Ontwerpfabriek


» BREEAM-NL In-Use score: twee sterren» Energielabel: G

De Ontwerpfabriek is een prachtig voorbeeld van een gebouw dat na tientallen jaren nog steeds aantrekkelijk is. Haar monumentale status en ILZJOLYTKL� PUK\Z[YPwSL�uiterlijk maken het echter niet altijd eenvoudig het gebouw energetisch te verbeteren. Dat verklaart ook het energielabel G. Desondanks behaalt het twee sterren en is daarmee een inspiratiebron als tijdloos en duurzaam gebouw. Recent zijn er maatregelen aan het gebouw en installaties getroffen die een energiebesparing van 15% moeten realiseren in de komende jaren.

Forensengeluk

Z»� 6JO[LUKZ� VW� KL� ÄL[Z� VW� ^LN� UHHY� OL[� RHU[VVY� PZ� OL[� NLUPL[LU� ]HU� KL� ZR`SPUL� ]HU�9V[[LYKHT�[LY^PQS�PR�[\ZZLU�KL�^LPSHUKLU�SHUNZ�KL�:JOPL�ÄL[Z��+L�RVLPLU�LU�ZJOHWLU�NYHaLU�UPL[Z]LYTVLKLUK�]LYKLY��AL�^L[LU�UPL[�KH[�QL�QL�SL]LU�VVR�VW�RHU[VVY�R\U[�ZSPQ[LU��6VR�ÄQU!�Ä[�aVUKLY�ZWVY[ZJOVVS��*VSSLNH�)LYJV�RVT[�]YVSPQR�VT�OHSM��IPUULU��OPQ�OLLM[�VUKLY^LN�PU�KL�[YLPU� SLRRLY�aP[[LU�^LYRLU�� PZ�OLSLTHHS�IPQ�TL[�KL�THPS�� PZ�^HRRLY�KVVY�[�ÄL[Z[VJO[QL�vanaf CS en kan zo aan de slag. Jan leest altijd de metro in de metro en deelt het laatste UPL\^Z��(YUVSK�PZ�TL[�KL�L�IPRL��KHURaPQ�KL�ÄL[ZZULS^LN�KPL�VUSHUNZ�PZ�HHUNLSLNK�aVLM[�OPQ�TL[�NLTHR�SHUNZ�IHRÄL[ZLU�LU�HUKLYLU�TL[�TPUKLY�]HHY[��=VVY�VWSHHKW\U[LU�VW�RHU[VVY�is gelukkig gezorgd. Marian won een e-scooter en is als een kind zo blij, ze is een kwartier korter onderweg dan met de auto! De leaseauto verliest terrein, maar gelukkig staat er een elektrische poolauto op de zaak zodat je ^LS�HSSL�aHRLSPQRL�YP[[LU�R\U[�ISPQ]LU�KVLU��/L[�TVVPZ[L�PZ�UVN�KH[�HS�KLaL�K\\YaHTL�YP[[LU�VVR�ÄUHUJPLLS�]VVYKLSPN�aPQU�KVVY�KL�TVVPL�reiskostenregeling die de baas aanbiedt: als werkgever kun je bepalen je werknemers schoon naar zijn werk te laten komen! En UH[\\YSPQR�aPQU�RHU[VYLU�TLLZ[HS�NLIV\^K�VW�RUVVWW\U[LU�]HU�6=�LU�ÄL[Z�ZULS�^LNLU�

Lutske Lindeman,Duurzame Mobiliteit Rotterdam


Aanbevelingen voor deelnemersEr zijn op gebouwniveau natuurlijk vele maatregelen mogelijk om de duurzaamheid te verbeteren. Inspelend op de BREEAM-NL categorieën waarop relatief slecht wordt gescoord zijn hieronder enkele punten benoemd.

» Ecologie en Biodiversiteit rondom eigen gebouwen: • Het gebouw laten onderzoeken door een

ecoloog ten aanzien van mogelijkheden voor onder andere groene en bruine dakhabitat, wanden en verticale habitats en plantenbakken. Op het niveau van een locatie liggen hier vaak kansen. Hierbij kunnen eigenaren gezamenlijk zorgen voor een betere ecologie in de stad.

» Vermindering energie en waterverbruik:• Toepassen van energiezuinige verlichting

(zowel in het gebouw als om/aan het gebouw);• Oude installatiesystemen (15 jaar of ouder)

vervangen/updaten;• Toepassen van hernieuwbare energiebronnen

zoals zonnepanelen, warmte-/koude opslag systemen of restwarmte. Op dit gebied zijn er verschillende initiatieven in de stad gestart waar de gemeente Rotterdam deelnemers meer over kan vertellen;

• Toepassen van waterbesparende toiletten en kranen. Met beperkte investeringen kan veel water worden bespaard;

• Aanbrengen van voldoende stopkranen/watersloten en automatische lekopsporingsystemen.

» Toepassen van slimme (sub)bemetering ten aanzien van energie- en waterverbruik ten behoeve van het actief monitoren en daarmee het creëren van bewustwording van het energie- en waterverbruik. Hierbij komen afwijkende verbruiken sneller aan het licht. Energieverbruik en daarmee kosten kunnen worden beperkt. En dat in een tijd waarin servicekosten een steeds groter onderdeel zijn van de totale huisvestingslast.

» Opstellen energielabel voor de gebouwen die hier nog niet over beschikken. Hiermee wordt men zich meer bewust van de kwaliteit van de gebouwen en is er meer zicht op het ‘laaghangend fruit’. Er zijn vele maatregelen te treffen in gebouwen met zeer aantrekkelijke terugverdientijden.

» /L[�]VVYaPLU�]HU�]VSKVLUKL�ÄL[ZLUYLRRLU�UHIPQ�OL[�gebouw en/of het aanbrengen van laadpunten voor

5. Aanbevelingen

elektrisch vervoer. De gemeente Rotterdam heeft een uitgebreid programma om elektrisch vervoer te stimuleren.

» Het gebouw voorzien van voldoende ruimte voor het tijdelijk opslaan van gescheiden recyclebaar afval.

Veel van deze verbetermaatregelen kunnen met een relatief kleine investering gerealiseerd worden, waarbij sommige investeringen zich ook terug kunnen verdienen in de loop van de tijd (met name de energiezuinige maatregelen). Voor sommige maatregelen kan er ook al budget beschikbaar zijn doordat er bijvoorbeeld in de meerjarenonderhoudsbegroting geld is gereserveerd voor het aanpassen van verlichting- of klimaatinstallaties. Daarnaast zijn er ook diverse subsidies beschikbaar die aangewend kunnen worden voor duurzame investeringen.

Aanbevelingen voor de gemeente» Help eigenaren op weg met informatie hoe

gebouwen kunnen bijdragen aan de biodiversiteit (thema Ecologie).

» Inspringen op eventuele behoefte om extra openbaarvervoerspunten buiten het centrum aan te leggen, met name bij bedrijfsterreinen (thema Transport).

» Meer bekendheid geven aan de mogelijkheid voor bedrijven met elektrische auto’s een oplaadpunt te krijgen (thema Transport).

» Duidelijke kwantitatieve ambities uitspreken voor op thema’s als lucht, geluid, groen en ecologie. Op dit moment is er alleen een kwantitatieve ambitie op het gebied van de CO2 in 2025 (thema Energie).

Aanbevelingen vervolgonderzoek» De focus is in het huidige onderzoek op de grote

kantoren gelegd. In een tweede editie van dit onderzoek zou de nadruk kunnen liggen op een verbreding naar de kantoren van 8.000 m² en kleiner. Daarmee wordt het onderzoek nog representatiever voor de kantorenvoorraad als geheel.

» Het onderzoek heeft zich nu vooral gericht op de Asset-score van de gebouwen. Dit betekent dat vooral ‘de stenen’ zijn beoordeeld. Het beheer en gebruik van het gebouw zijn in veel mindere


Voorbeeld: Stadhuis Coolsingel

Voorbeeld: Lichtenauerlaan 2 Brainpark


» BREEAM-NL In-Use score: één ster» Energielabel: G

Dit monumentale en beeldbepalende gebouw aan de Coolsingel heeft één ster behaald. Het laat zien dat ook monumenten een duurzame kwaliteit kunnen hebben. Het gebouw heeft vele kansen om met betrekkelijk kleine investeringen een tweede ster te behalen.Gemeente Rotterdam doet aan het Rotterdamse onderzoek mee met drie kantoren. De totaalscore is twee keer twee sterren en éénmaal één ster.


» BREEAM-NL In-Use score: twee sterren» Energielabel: A

Vijf jaar geleden heeft Stena Realty het beleid geïntroduceerd om de kantoren in haar vastgoedportefeuille te verduurzamen naar gemiddeld minimaal energielabel B. In Rotterdam is het kantoor aan de Lichtenauerlaan hier een voorbeeld van. Bovengemiddeld wordt gescoord op welzijn en energie. Onder het gemiddeld scoren de onderwerpen afval en materialen.Stena Realty doet aan het Rotterdamse onderzoek mee met zes kantoren. De totaalscore is vijf keer twee sterren en éénmaal drie sterren.

mate beoordeeld. In een volgende editie kunnen de huidige deelnemers daar meer aandacht aan geven.

» De energieverbruiksgegevens zijn bij iets meer dan de helft van de deelnemende gebouwen bekend. Bij veel gebouwen zijn het namelijk de huurders zelf die het energiecontract afsluiten. Dit geldt met name voor single use-gebouwen. Meer aandacht voor de huurder/eindgebruiker zou kunnen bijdragen aan een completere dataset van energieverbruiken.

» Het jaarlijks herhalen van dit onderzoek in Rotterdam kan helpen bij het monitoren van de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de kantoren in de stad. Individuele deelnemers kunnen zich over meerdere jaren spiegelen en monitoren of hun vastgoed zich positief of negatief ontwikkeld ten opzichte van de rest.

» Door het onderzoek in andere gemeenten te herhalen kunnen locaties en/of gemeenten zich aan elkaar spiegelen. Het vergelijk van locatiefactoren, voorzieningen en gebouwkwaliteit kan daarbij gemaakt worden.


Bent u na het lezen van dit rapport geïnteresseerd geraakt en wilt u weten hoe uw gebouw scoort op duurzaamheid? Of wilt u als gemeente ook de marktpotentie van het betreffende vastgoed in uw stad vergroten en wilt u dit vergelijken met andere steden?

Neem dan contact op met de Dutch Green Building Council.

6. Ook meedoen?

foto: Stadsontwikkeling


Dit rapport is een uitgave van:

+\[JO�.YLLU�)\PSKPUN�*V\UJPS��+.)*�Vlasmarkt 1c - 4e verdieping 3011 PW Rotterdam

Tel: +31 (0)10 303 27 77 E-mail: [email protected] Website: www.dgbc.nl

In opdracht van:Gemeente Rotterdam

Met dank aan:Arne Balvers, bbn adviseurs Linda Rijnsburger, Gemeente RotterdamSabina van der Spek, Gemeente Rotterdam

VormgevingDutch Green Building Council

-V[VNYHÄL�]VVYWHNPUHEric Fecken

DrukHet printercollectief

Rotterdam, oktober 2013

Deelnemers

Uitsluiting aansprakelijkheid

DGBC en degenen die aan dit product hebben meegewerkt, hebben een zo groot mogelijke zorgvuldigheid betracht bij het samenstellen van deze publicatie. Toch kan niet worden uitgesloten dat de inhoud onjuistheden bevat. De gebruiker van dit product aanvaardt daarvoor het risico. DGBC sluit, mede ten behoeve van de auteurs, iedere aansprakelijkheid uit voor schade die mocht voortvloeien uit het gebruik van informatie uit dit product.

Colofon

groene start voor grootschalige verduurzaming

Documents