GRAĐANSKO (IMOVINSKO) PRAVO

Definicija posjeda: Faktička vlast nad stvari

Vrste posjeda:

a) Neposredan i posredan. Posjed je neposredan kada neko lično drži i koristi stvar. Posredan je kada se po nekom pravnom osnovu predmet posjeda ustupi nekom drugom licu na korištenje. I posredan i neposredan posjednik imaju pravo na posjedovnu zaštitu u odnosu na svakoga ko ga uznemirava u vršenju posjeda ili mu oduzima posjed.

b) Savjestan i nesavjestan. Savjesnost posjeda se uvijek pretpostavlja, nesavjestan posjed se mora dokazati. Posjed je savjestan kada posjednik nije znao niti je mogao znati da stvar koju drži u posjedu nije njegova. Samo savjestan posjednik može steći određena, zakonom predviđena prava; nesavjestan posjednik ne može steći nikakva prava.

c) Zakonit i nezakonit. Posjed je zakonit ako je zasnovan na punovažnom pravnom osnovu, koji može poslužiti za sticanje prava vlasništva – pod pretpostavkom da nije pribavljen silom, prevarom ili zloupotrebom prava.

Posjed prava: Posjed prava stvarne služnosti ima lice koje faktički koristi nekretninu drugog lica (npr. pravo prolaza).

Suposjed: Više lica može imati posjed na istoj stvari, i oni se smatraju suposjednicima (npr. posjed prava korištenja tehničkih usluga). Ukoliko jedan suposjednik ometa druge suposjednike u vršenju prava, njima pripada pravo na zaštitu.

Idealni posjed: Nasljednik postaje posjednik u času smrti ostavioca, što se naziva idealni posjed, te uživa posjedovnu zaštitu iako nema faktičku vlast nad stvari (član 78).

Detentor: Lice koje na osnovu radnog ili sličnog odnosa drži neku stvar, tj. vrši faktičku vlast nad stvari u vlasništvu drugog lica, postupa po uputama tog lica, te se ne smatra posjednikom i ne pripada mu na posjedovnu zaštitu (član 76).

Prestanak ili gubitak posjeda: Prestankom vršenja faktičke vlasti nad stvari, osim ukoliko nije spriječen u vršenju faktičke vlasti određenim okolnostima.

Ostvarivanje posjedovne zaštite: Tužba zbog oduzimanja ili smetanja posjeda

Zakonski rokovi za posjedovnu tužbu: Postoje subjektivni rok (30 dana od dana saznanja za izvršeno oduzimanje ili smetanje posjeda i počinioca) i objektivni rok (1 godina od dana učinjenog oduzimanja ili smetanja posjeda). Ukoliko je tužba podnijeta po proteku zakonom propisanog roka, onda se donosi rješenje kojim se tužba odbija (primjena materijalnog prava, meritorna odluka!!).

Pravo na samozaštitu posjednika: Protiv onoga ko mu smeta ili oduzima posjed, pod uslovom da je opasnost neposredna, da je samopomoć nužna i adekvatna okolnostima u kojima se događa (član 81).

Granice pružanja posjedovne zaštite: Prema posljednjem mirnom stanju posjeda, prema onom stanju koje je prethodilo uznemiravanju – sud donosi rješenje kojim se uspostavlja, utvrđuje i nalaže uspostavljanje ranijeg posjedovnog stanja, uz zabranu daljeg uznemiravanja pod prijetnjom novčane kazne. Rasprava je ograničena samo na utvrđivanje faktičkog posjeda i čina uznemiravanja; isključeno

1

je raspravljanje o pravu na posjed i pravnom osnovu. Radi se o hitnom postupku gdje se utvrđuju samo navedene dvije činjenice. Ako lice koje uznemirava posjed tvrdi da je on vlasnik predmeta, on treba da koristi vlasničku tužbu.

Pojam vlasništva: Pravo vlasnika da stvar posjeduje, koristi i raspolaže s njom u skladu sa njenom prirodom i namjenom (tzv. pravna vlast nad stvari). Svaki vlasnik dužan je da se uzdržava od nanošenja štete ili ometanja drugog vlasnika u njegovim pravima.

Ograničenje ili oduzimanje vlasništva: Samo i izuzetno u javnom interesu i u skladu sa posebnim zakonom, s tim što vlasniku uvijek pripada pravo na punu naknadu

Res in commercio: Stvari koje su u prometu, stvari na kojima postoji pravo vlasništva (samo zakonom se mogu propisati uslovi za ograničavanje ili stavljanje stvari van prometa)

Res extra commercium: Stvari koje nisu u prometu, stvari u opštoj upotrebi (šume, jezera). Njihovo korištenje određuje se posebnim zakonom. Posebnim zakonom se može odrediti da neke stvari mogu biti samo u vlasništvu Federacije BiH, ili u vlasništvu nekih fizičkih lica (ali uz odobrenje nadležnih organa)

Predmet prava vlasništva: Mogu biti pokretne i nepokretne stvari

Mineralne sirovine, riba, divljač smatraju se stvarima u smislu ZOVO-a kada se nad njima stekne posjed (na osnovu koncesije ili odluke nadležnog organa)

Nekretnine: Zemljište, građevinski objekti, posebni djelovi zgrada, poslovne prostorije, pripatci trajnog karaktera, te sporedni objekti koji služe iskorištavanju glavne stvari.

Vlasniku zgrade pripada pravo vlasništva na zemljištu na kojem je zgrada izgrađena, kao i na zemljištu koje služi redovnoj upotrebi zgrade (član 12).

Nosioci prava vlasništva: Mogu biti fizička i pravna lica, domaća i strana

Posebne vrste vlasništva:

a) Suvlasništvo

b) Zajedničko vlasništvo

c) Etažno vlasništvo

Pojam suvlasništva: Kada nepodijeljena, pokretna ili nepokretna stvar pripada više lica, tako da je njihov suvlasnički dio unaprijed određen (idealni dio).

Zajedničko vlasništvo: Za razliku od suvlasništva, ovdje se ne zna unaprijed udio svakog od zajedničara, već su ti udjeli odredivi po nekim kriterijima.

Prava suvlasnika: Pravo na posjed stvari, pravo na korištenje stvari srazmjerno svom suvlasničkom dijelu (bez ometanja drugih suvlasnika), neodrecivo pravo na fizičku diobu stvari (u svakom trenutku, izuzev u vrijeme kada bi se tom diobom nanijela šteta samoj stvari!), pravo raspolaganja svojim suvlasničkim dijelom, pravo preče kupnje, pravo na zajedničko upravljanje sa stvari (troškove upravljanja i održavanja stvari suvlasnici snose zajedno, srazmjerno svojim suvlasničkim dijelovima)

Pravo preče kupovine: Obaveza suvlasnika da svoj udio prilikom prodaje prvo ponudi ostalim suvlasnicima (ponuda se dostavlja u pisanom obliku, te mora sadržavati identitet nekretnine, cijenu i ostale uslove prodaje). Neophodno je utvrditi datum prijema ponude, jer je rok za prihvat ponude 30

2

dana od njenog prijema. Ako se ponuđeni suvlasnik ne očituje u datom roku, smatra se da ponudu ne prihvata i suvlasnik koji prodaje svoj dio ima pravo da ga proda trećem licu – ali pod istim uslovima. Ukoliko izvrši prodaju pod povoljnijim uslovima, suvlasnici sa pravom preče kupovine mogu tužbom kod suda tražiti poništenje tog ugovora (i istovremeno deponirati kupovnu cijenu kod suda!).

O spornim pitanjima vezanim za upravljanje sa stvari u suvlasništvu, svaki suvlasnik može se obratiti sudu, kod opravdanih razloga, o čemu sud odlučuje u vanparničnom postupku.

Osnovi sticanja prava vlasništva:

a) Po samom zakonu

b) Na osnovu pravnog posla

c) Odlukom nadležnog organa

d) Nasljeđivanjem

Kod pokretnih stvari, pravo vlasništva se samim zakonom stiče: stvaranjem nove stvari, spajanjem, miješanjem. Kod nekretnina, pravo vlasništva se po osnovu zakona stiče: građenjem na tuđem zemljištu i dosjelošću (oboje originarni načini sticanja vlasništva, kao i sticanje vlasništva od nevlasnika).

Stvaranje nove stvari: Pravo vlasništva na novoizgrađenoj stvari stiče lice koje je od svoga materijala i svojim radom izgradilo tu stvar. Kada neko svoj materijal preda drugom licu, da bi to drugo lice svojim radom i na temelju ugovora izradilo novu stvar, onda ta stvar pripada vlasniku materijala (ako nije drugačije ugovoreno). Kada neko tuđim materijalom i svojim radom izradi novu stvar, ta stvar mu može pripasti ukoliko je savjestan, te ukoliko je vrijednost uloženog rada veća od vrijednosti upotrebljenog materijala. Ako je njihova vrijednost jednaka, vlasnici materijala i rada stiču pravo suvlasništva nad novoizrađenoj stvari (član 25).

Spajanje i mješanje: Postoji u slučaju kada se pokretne stvari različitih vlasnika spoje ili pomiješaju na način da se ne mogu razdvojiti bez nastanka nesrazmjerne štete ili troškova. Tada oni postaju suvlasnici, a njihov suvlasnički udio srazmjeran je vrijednosti stvari koje su se spojile. Ako je jedan od vlasnika bio savjestan, a drugi nesavjestan, onda savjesni vlasnik može tražiti da mu cijela novonastala stvar pripadne u vlasništvo, ili da stvar pripadne nesavjesnom vlasniku uz obavezu naknade prometne vrijednosti njegove stvari (ovaj zahtjev može se postaviti u roku od godinu dana od izvršenog spajanja). Ako je ugrađen dio koji ima neznatnu vrijednost, onda cijela stvar pripada vlasniku ove vrijednije stvari (član 26).

Dosjelost: Originarni način sticanja vlasništva, jer sticalac svoje pravo ne izvodi iz prava prethodnika.

Pravo vlasništva na nekretnini po osnovu zakona stiče se momentom ispunjenja zakonskih uslova. Pravo vlasništva na nekretnini po osnovu pravnog posla stiče se momentom upisa u zemljišne knjige. Pravo vlasništva na nekretnini po osnovu odluke nadležnog organa stiče se momentom pravosnažnosti te odluke. Pravo vlasništva na nekretnini po osnovu naslijeđivanja stiče se momentom smrti ostavioca.

3

Građenje na tuđem zemljištu:

a) Savjestan graditelj, koji nije znao niti je mogao znati da gradi na tuđem zemljištu, može postati vlasnik zemljišta na kojem je objekat izgrađen i zemljišta koje služi redovnoj upotrebi tog objekta. Ovdje je za sticanje vlasništva potrebno određeno ponašanje od strane vlasnika zemljišta, tj. da je on bio nesavjestan, da je znao ili mogao znati da neko gradi na njegovom zemljištu i nije reagovao. Vlasnik zemljišta ima pravo tražiti naknadu prometne vrijednosti zemljišta, po cijenama u vrijeme donošenja sudske odluke. Tužbu za ovu naknadu mora podnijeti u zakonom propisanim rokovima (3 godine od dana saznanja za dovršenje objekta, a najkasnije 10 godina od završetka objekta).

b) Ako je graditelj bio nesavjestan, ako je znao da gradi na tuđem zemljištu ili ga je vlasnik zemljišta čak upozorio i usprostavio se građenju, onda vlasnik zemljišta može tražiti: a) da objekat pripadne njemu, ili b) da graditelj poruši izgrađeni objekat i zemljište dovede u prethodno stanje, ili c) da mu graditelj isplati prometnu vrijednost zemljišta. Sud može odbiti zahtjev, ukoliko procjenom konkretnih okolnosti ocijeni da on nije opravdan. Kada vlasnik zemljišta traži da izgrađeni objekat pripadne njemu, dužan je graditelju isplatiti cijenu prema visini prosječne graditeljske vrijednosti u tom mjestu i u vrijeme donošenja sudske odluke. Vlasnik svoje pravo izbora mora iskoristiti u roku od 3 godine od dana završetka objekta. Po proteku tog roka on može tražiti samo isplatu prometne vrijednosti zemljišta.

c) Ako su i graditelj i vlasnik zemljišta bili savjesni, a građevinski objekat vrijedi znatno više od zemljišta, onda oboje pripada graditelju, ali uz obavezu da vlasniku zemljišta isplati naknadu prema prometnoj vrijednosti zemljišta. I obrnuto, ukoliko je vrijednost zemljišta znatno veća od vrijednosti objekta, onda se građevinski objekat može dosuditi vlasniku zemljišta, ali uz obavezu da graditelju isplati naknadu u visini prosječne vrijednosti građevine. Ovaj zahtjev se također može postaviti u roku od 3 godine.

Dosjelost na nekretninama: Savjesnim posjedom protekom vremena od 20 godina, a savjesnim i zakonitim posjedom protekom vremena od 10 godina. Rok za dosjelost počinje teći od dana stupanja u posjed, s tim što se tu uračunava i vrijeme prednika koji je bio savjestan posjednik. Vlasništvo se stiče protekom poslijednjeg dana zakonom propisanog roka (tužba za utvrđenje vlasništva stečenog dosjelošću, presuda ima samo deklarativan karakter i služi kao osnov za upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama).

Sticanje prava vlasništva na osnovu pravnog posla: Ako ima više savjesnik sticaoca prava vlasništva na nekretnini, onda pravo vlasništva stiče ono lice kojem je nekretnina predata u posjed. Ako predaja nije izvršena, onda prvenstveno pravo ima lice koje je prvo predalo zahtjev za upis u zemljišnu knjigu.

Šta nasljednik stiče momentom smrti ostavioca? Stiče pravo vlasništva, ali i idealni posjed, sa pravom na posjedovnu zaštitu

Zaštita prava vlasništva putem vlasničkih tužbi:

a) Rei vindicatio

b) Actio publiciana

c) Actio negatoria

Vlasničke tužbe ne zastarijevaju i mogu se podnijeti u svako doba.

4

Rei vindicatio

Aktivna legitimacija: Vlasnik, koji mora dokazati svoje vlasništvo

Pasivna legitimacija: Posjednik, koji stvar drži bez pravnog osnova

Zahtjev: Vraćanje, tj. predaja stvari u posjed (ostale obaveze posjednika vidi dole)

Obaveze posjednika: U zavisnosti od toga da li je bio savjestan ili nesavjestan posjednik. Savjestan posjednik dužan je predati stvar sa neubranim plodovima, te ne odgovara za pogoršanje i propast stvari, a pripada mu pravo na naknadu nužnih i korisnih troškova održavanja stvari, kao i pravo da zadrži stvar u posjedu dok mu ti troškovi ne budu isplaćeni od strane vlasnika. Nesavjestan posjednik je ovdje u znatno nepovoljnijem položaju, jer on je obavezan da stvar preda sa svim plodovima koje je ona dala za vrijeme posjeda, za potrošene plodove dužan je platiti naknadu, odgovara za pogoršanje i oštećenje stvari (izuzev ukoliko bi do toga došlo i da je stvar bila u posjedu samog vlasnika), a ima pravo samo na naknadu nužnih troškova. Sva navedena potraživanja zastarijevaju u roku od 3 godine od dana predaje stvari.

Actio publiciana („tužba po osnovu jačeg prava“)

Aktivna legitimacija: Lice koje je stvar pribavilo na temelju pravnog posla i na zakonit način, a nije znalo niti moglo znati da nije postalo vlasnik

Pasivna legitimacija: Lice koje ima slabiji pravni osnov

Zahtjev: Pretpostavljeni vlasnik traži predaju stvari u posjed od strane lica koje tu stvar drži po slabijem pravnom osnovu ili bez pravnog osnova

Tužilac mora dokazati da je njegov posjed zakonit, a stvar koju traži mora biti individualno određena. Jači pravni osnov ima lice koje je stvar steklo teretnim poslom, u odnosu na lice koje je stvar steklo besteretno. Ako su pravni osnovi iste vrijednosti i težine, prvenstveno pravo ima lice kod koje se stvar nalazi. Obaveze posjednika cijene se na isti način kao kod Rei vindicatio, s obzirom na to da li se radi o savjesnom ili nesavjesnom posjedu.

Actio negatoria (tužba za zaštitu od uznemiravanje vlasništva)

Aktivna legitimacija: Vlasnik ili pretpostavljeni vlasnik

Pasivna legitimacija: Svako lice koje uznemirava vlasnika

Zahtjev: Ako je uznemiravanjem posjeda prouzrokovana šteta, onda vlasniku pripada i pravo na naknadu štete

Razlike između posjedovne tužbe i Actio negatoria: Prva se odnosi i na uznemiravanje i oduzimanje posjeda, vezana je za rokove i o njoj se odlučuje rješenjem; druga se odnosi samo na uznemiravanje posjeda, ne zastarjeva i o njoj se odlučuje presudom.

5

Osnovi prestanka prava vlasništva:

a) Sticanje prava vlasništva na istoj stvari od strane nekog drugog lica (po bilo kojem pravnom osnovu)

b) Propast stvari

c) Napuštanje (ali samo kada vlasnik na nesumnjiv način i slobodnom voljom izrazi da određenu stvar više ne želi imati u svom vlasništvu; takva izjava se daje pred nadležnim organom u postupku određenim zakonom)

d) Ostali zakonom propisani slučajevi.

Ograničenje prava na odricanje od prava vlasništva? Ne može se odreći vlasništva na stvari koja je pod nekim opterećenjem (npr. hipotekom).

Pojam stvarne služnosti: Pravo vlasnika povlasnog dobra da od vlasnika poslužnog dobra zahtjeva da mu dozvoli vršenje određenih prava na tom povlasnom dobru (put, prolaz) ili da se uzdrži od korištenja svog poslužnog dobra na način koji mu inače kao vlasniku pripada (stvarno pravo!)

Trajanje stvarne služnosti: Na određeno ili neodređeno vrijeme, može i povremeno

Način vršenja stvarne služnosti: Tako da se što manje ometa vlasnik poslužnog dobra. Ako je za korištenje poslužnog dobra potrebno instalirati neke uređaje, troškove toga snosi vlasnik povlasnog dobra. Ako je to korisno za obojicu, oni troškove snose zajedno, srazmjerno koristi koju imaju.

Načini sticanja stvarne služnosti:

a) Pravnim poslom

b) Odlukom nadležnog organa (uglavnom se dozvoljava pravo prolaza pod uslovom da vlasnik nema prilaza sa javnog puta do svoje nekretnine, dakle samo kada je to nužno neophodno)

c) Dosjelošću (dva uslova – da je vlasnik povlasnog dobra vršio sadržaj služnosti u toku perioda dužeg od 20 godina, a da se vlasnik poslužnog dobra kroz cijelo to vrijeme nije protivio ovom korištenju, dakle savjesnost ovdje nije relevantna; na isti način služnost i prestaje – kada se kroz isti vremenski period nije vršila)

Stvarna služnost prati „pravnu sudbinu“ dobra za koje je vezana.

Načini prestanka stvarne služnosti:

Pored 1) „negativne dosjelosti“, stvarna služnost prestaje i

2) ako se vlasnik povlasnog dobra protivi njenom vršenju, a vlasnik povlasnog dobra poštuje to protivljenje (služnost prestaje protekom perioda od tri godine)

3) ako vlasnik poslužnog dobra zahtijeva da prestane pravo služnosti povlasnog dobra ako je ta služnost postala nepotrebna. U svakom slučaju, treba se obratiti sudu, da sud svojom odlukom to utvrdi.

4) ako isto lice postane i vlasnik povlasnog i poslužnog dobra (recimo, spajanjem ovih dobara)6

5) ako propadne povlasno dobro

Šta će se desiti kada dođe do podjele poslužnog dobra? Stvarna služnost ostaje na svim novonastalim parcelama. Šta će se desiti kada dođe do podjele povlasnog dobra? Ostaje samo na parceli na kojoj je služnost ustanovljena. U svakom slučaju, vlasnik povlasnog dobra mora tužbom tražiti od suda da to utvrdi deklaratornom presudom, koja služi kao osnov za brisanje služnosti iz zemljišnih knjiga.

Načini zaštite stvarne služnosti:

Vlasnik poslužnog dobra može se obratiti sudom da utvrdi da služnost nije stečena, da više nije potrebna, itd.

Podnošenjem tužbe (actio negatoria)

Načini zasnivanja hipoteke (pravo zaloga na nekretnini, upisuje se u javne knjige):

a) pravnim poslom

b) sudskom odlukom

c) na osnovu zakona

Nadhipoteka: Hipotekarni vjerovnik može zasnovati hipoteku na već postojećoj hipoteci u korist trećeg lica, i to bez pristanka hipotekarnog dužnika (kada se želi osigurati potraživanje trećeg lica).

Ako hipotekarni dužnik vrši smanjenje vrijednosti opterećene nekretnine, hipotekarni vjerovnik može tražiti prinudnu naplatu svog potraživanja i prije njegove dospjelosti (izuzetak!). O ovom zahtjevu vjerovnika odlučuje sud, nakon što je prethodno utvrđeno pogoršavanje stanja ili vrijednosti nekretnine. Hipoteka se također može zasnovati i na idealnom suvlasničkom dijelu, a odnosi se na cijelu nekretninu koja je u suvlasništvu i na plodove dok se ne odvoje, kao i na pripatke i poboljšanja koji nastanu u periodu trajanja hipoteke. Hipoteka se može prenijeti na drugo lice samo zajedno sa prenosom potraživanja koje je tom hipotekom osigurano. Za jedno dugovanje može se zasnovati više hipoteka. Podjela ili dioba opterećene nekretnine nema nikakvog uticaja na namirenje i prava hipotekarnog vjerovnika. Kada na jednoj nekretnini postoji više hipoteka, redoslijed njihovog ostvarivanja jeste prema redoslijedu njihovog nastanka.

Načini prestanka hipoteke:

a) kada se ispuni potraživanje zbog kojeg je zasnovana

b) kada se hipotekarni vjerovnik odrekne hipoteke (pismenim putem pred nadležnim organom koji vodi javne knjige)

c) kada isto lice postane nosilac prava hipoteke i prava vlasništva na istoj stvari

d) kada propadne nekretnina na kojoj je zasnovana hipoteka

7

Koje su odredbe ništave vezano za zasnivanje hipoteke? Ništave su odredbe kojima hipotekarni vjerovnik ugovara ubiranje plodova na opterećenoj nekretnini ili iskorištavanje te nekretnine na drugi način, ili da u slučaju neisplate potraživanja vjerovnik stiče pravo vlasništva na toj nekretnini.

Pravo zaloga na pokretnoj stvari (primjena odredbi ZOO-a)

Prava stranih lica: Strana fizička i pravna lica mogu, pod posebnim uslovima propisanim zakonom, steći pravo vlasništva na pokretnoj i nepokretnoj stvari kao i domaće fizičko i pravno lice, ako federalnim zakonom nije drugačije propisano. Oni koji obavljaju privrednu djelatnost mogu steći pravo vlasništva na poslovnim objektima, prostorijama, zgrada, stanovima, građevinskom zemljištu na kojem su objekti izgrađeni, u pravilu. Izuzetno, posebnim zakonom se može odrediti da strana fizička i pravna lica ne mogu steći pravo vlasništva na određenim teritorijama (npr. u okolini važnih vojnih objekata). Evidenciju o pravima stranih fizičkih i pravnih lica vodi Federalno ministarstvo pravde. Strana fizička i pravna lica mogu slobodno raspolagati svojim stečenim pravom vlasništva. Sticanje prava vlasništva ovdje može biti uslovljeno reciprocitetom, što se opet uređuje posebnim zakonom. U tom slučaju, odobrenje za sticanje prava vlasništva izdaje Federalno ministarstvo pravde, koje je dužno prethodno pribaviti mišljenje Ministarstva vanjskih poslova. Također, moguće je davanje u dugoročni zakup za potrebe diplomatskih i konzularnih predstavništava i međunarodnih organizacija (od 5 do 50 godina), po odobrenju Ministarstva vanjskih poslova.

8

Zakon o prometu nepokretnosti

Ovim zakonom uređuju se uslovi i postupak za vršenje prometa nepokretnosti.

Nepokretnosti u smislu ovog zakona su poljoprivredna i građevinska zemljišta, šume, šumska zemljišta, neplodna zemljišta, zgrade, stambene zgrade, stanovi, poslovne zgrade, poslovni objekti, posebni dijelovi zgrada, kao i sve ono što je za njih vezano i neodvojivo...

Pod prometom nepokretnosti podrazumijeva se prenos prava vlasništva na nekretninama koje su u svojini građana. Nepokretnosti koje su u opštoj upotrebi nisu u prometu. Promet nekretnina koje se nalaze u vlasništvu slobodan je pod uslovima određenim zakonom.

Prenosom prava vlasništva na građevinskom objektu prenosi se i pravo vlasništva na zemljištu na kojem je taj objekat izgrađen, kao i na zemljištu koje služi redovnoj upotrebi tog objekta.

Prenosom prava vlasništva na zgradi koja je izgrađena na državnom zemljištu stiče se pravo korištenja na zemljištu na kojem je ta zgrada izgrađena i koje služi redovnoj upotrebi te zgrade.

Pod zemljištem koje služi redovnoj upotrebi zgrade smatra se ono zemljište koje je predviđeno regulacionim planom, a ako taj plan nije donešen, ono zemljište određeno rješenjem nadležnog organa opštine.

Prema izmjenama i dopunama zakona iz 1994. godine (18/94), ugovor kojim se prenosi pravo vlasništva na nekretninama mora biti sačinjen u pisanom obliku, a potpisi ugovarača moraju biti ovjereni kod nadležnog suda. Ugovor koji ne ispunjava ove uslove ne proizvodi pravno dejstvo i ništav je. Međutim, u međuvremenu je osnovana institucija notara i sada notari vrše ovjeru svih ugovora kojima se vrši promet nepokretnosti, a ovaj zakon nije izmjenjen (na ispitu se pita po zakonu, sa napomenom da je situacija na terenu drugačija!). Osim toga, ovim izmjenama i dopunama je određeno da su ugovori sklopljeni prije stupanja na snagu ovog zakona (1994.) punovažni, ako su sačinjeni u pisanom obliku i potpisani – dakle, bez ovjere – ukoliko su oba ugovarača do momenta stupanja na snagu ovog zakona (1994.) već ispunila obaveze iz tog ugovora u cjelosti ili u pretežnom dijelu, dakle „znatno više od polovine“ (70 do 80%). Osim toga, u roku od šest mjeseci stranke su imale mogućnost da naknadno ovjere svoje ugovore. Izmjene i dopune zakona izričito se primjenjuju na sve predmete u kojima nije donesena pravosnažna prvostepena presuda (!). Danas u praksi još uvijek ima slučajeva gdje se pojavljuju ovakvi ugovori, tako da je neophodno cijeniti stepen njihovog izvršenja u 1994. godini.

Zakon o notarima nije lex specialis u odnosu na zakone koji regulišu nadležnosti suda, advokature, itd, a tako se ponaša, jer uzurpira ove nadležnosti!

Primjer ugovora o doživotnom izdržavanju: Prema Zakonu o nasljeđivanju, ovaj ugovor se sastavlja kod suda, a prema Zakonu o notarima notari su nadležni za njega. Kako ovu dilemu riješiti u praksi? Ide se notaru sa sudskim zapisnikom i notar sastavlja ugovor.

Primjer iz notarske prakse: Notar pravi aneks na ništav ugovor, koji je sklopljen 2005. godine i nije ovjeren kod suda, i tim aneksom „ovjerava“ ništav ugovor!!

Pravo preče kupovine po Zakonu o prometu nepokretnosti uglavnom imaju suvlasnici, te neka treća lica ukoliko je preča kupovina konstituisana posebnim zakonom. Suvlasnik dakle prilikom prodaje ima obavezu da ostalim suvlasnicima uputi pismenu ponudu sa svim neophodnim informacijama. Ponuđeni se o ponudi mora izjasniti u roku od 30 dana, te ako se ne izjasni, smatra se da ponudu ne prihvata. Tada prodavač može prodati nekretninu trećem licu, ali samo pod jednakim uslovima navedenim u ponudi. Ako nekretninu proda pod povoljnijim uslovima, ponuđeni suvlasnik može kod

9

suda tražiti poništenje sklopljenog rušljivog ugovora, deponirati iznos kupovne cijene kod suda i zahtjevati da se nekretnina proda njemu (subjektivni rok 30 dana, objektivni rok godinu dana od dana zaključenja ugovora). Ista ova prava pripadaju suvlasniku koji nikako nije ni ponuđen.

Odricanje od prava vlasništva: Moguće je odricanje u korist opštine, kada se izjava o odricanju daje pred nadležnim organom te opštine. Ova izjava mora biti potpuno slobodna, jer je ništava ako je data pod pritiskom. Naravno, ne može se odreći prava vlasništva ukoliko na dotičnoj nekretnini postoje tereti poput hipoteke, a ako postoji stvarna služnost, ona „prati“ nekretninu. Jednostrana izjava volje o odricanju, kao i svi pravni poslovi o prenosu prava vlasništva na drugo fizičko ili pravno lice zaključeni nakon 30.04.1992. godine i tokom ratnih dejstava su ništavi i ne proizvode pravno dejstvo. Čak ukoliko su takve nekretnine kasnije dalje prenošene na nova lica, takvi kasniji pravni poslovi također su ništavi i putem „brisovne tužbe“ može se tražiti brisanje kasnijih upisa u zemljišnim knjigama.

Prodaja nekretnina u državnom vlasništvu vrši se javnim nadmetanjem, tj. pribavljanjem pismenih ponuda, a neposrednom pogodbom samo onda kada je otuđenje putem javnog nadmetanja ostalo bezuspješno. Ugovor zaključen suprotno ovoj proceduri je ništav.

10

Zakon o autorskim pravima

Ovim zakonom regulišu se autorskopravni odnosi.

Autorskim djelom smatra se individualno određena tvorevina iz oblasti književnosti, nauke, umjetnosti, muzike, te knjige, brošure, članci, predavanja, govori, razna muzička djela, djela iz oblasti kinematografije, slikarstva, kiparstva, arhitekture, itd. Ovdje spadaju i različite zbirke, enciklopedije, kao i prevodi djela, muzičke obrade, te druge prerade već postojećih umjetničkih djela koje predstavljaju novo djelo. Naslov djela je zaštićen kao i samo djelo.

Autorom djela smatra se lice koje je stvorilo određenu intelektualnu tvorevinu. Autor djela može biti samo fizičko lice, a pravna lica mogu biti samo nosioci autorskih prava. Autorom djela smatra se lice čije je ime i prezime ili pseudonim označen na djelu. Razlozi za pseudonim mogu biti lične, političke ili umjetničke prirode. Ako se radi o anonimnom djelu, gdje autor uopšte nije naznačen, ili djelu pod pseudonimom čiji stvarni autor nije poznat, autorsko pravo tada pripada izdavaču.

Vrste autorskih prava:

a) imovinska autorska prava , koja sadrže ovlaštenje autora na iskorištavanje, reprodukovanje, umnožavanje, izvođenje, prenošenje prava korištenja na drugo lice, prevođenje djela, itd.

b) moralna autorska prava , koja sadrže a) ovlaštenje autora da bude priznat i označen kao autor svoga djela, b) pravo da se usprotivi deformaciji, skraćivanju ili bilo kakvom drugom mjenjanju djela, te c) pravo da se usprotivi svakoj upotrebi djela koja vrijeđa njegov ugled i čast. Moralna prava autora su neprenosiva.

Prenos i zaštita imovinskih prava: Za prenos imovinskih autorskih prava potreban je ugovor. Da bi ugovor proizveo pravno dejstvo, mora biti sačinjen u pisanom obliku. Ugovor koji nije sačinjen u pisanom obliku je ništav. Drugi oblik prenosa imovinskih prava na fizička i pravna lica jeste nasljeđivanjem, bilo zakonskim ili testamentarnim. Autorska prava naslijeđuju bračni drug, djeca i roditelji autora po nasljednjim redovima. Autorska imovinska prava nasljednici mogu koristiti u rokovima predviđenim zakonom. Protekom tih rokova (70 godina od dana smrti autora) djela postaju slobodna i njima se može služiti svako bez ograničenja. Ako autor uopšte nema nasljednika, imovinska prava autora po njegovoj smrti postaju državno vlasništvo.

Prenos i zaštita moralnih prava: Ukoliko autor nije drugačije odredio testamentom, po njegovoj smrti o zaštiti autorskih moralnih prava staraju se organizacije ili udruženja autora, a tu zaštitu mogu preduzeti i akademija nauka i umjetnosti. Za zastupanje pred sudovima i drugim organima organizacije autora moraju imati posebnu punomoć ili ovlaštenje od autora čije je pravo predmet dotičnog spora. Posebna punomoć nije potrebna za zaštitu pred sudovima i drugim organima kada se radi o posebnim organizacija (član 87 Zakona).

Lice koje je nosilac autorskog ili srodnog prava može zahtjevati zaštitu tog prava predviđenu Zakonom, kao i naknadu štete, tužbom pred nadležnim sudom. U slučaju povrede imovinskog ili drugog prava autora, izvršene namjerno ili nepažnjom, autor može zahtjevati plaćanje ugovorenog ili za tu vrstu korištenja djela uobičajenog honorara, ili dogovorene naknade uvećane za 200%, bez obzira na to da li mu je zbog učinjene povrede prouzrokovana materijalna šteta. Kod utvrđivanja ove naknade sud će uzeti u obzir sve relevantne okolnosti. Ukoliko je prouzrokovana materijalna šteta autoru, primjenjuju se odgovarajuće odredbe ZOO-a o naknadi prouzrokovane štete. Pored ove naknade, kada su povrijeđena moralna prava autora, sud može dosuditi naknadu nematerijalne štete, također prema odgovarajućim pravilima ZOO-a. Sud uvijek odlučuje u skladu sa postavljenim zahtjevom, a Zakon predviđa i mogućnost izricanja privremenih mjera.

11

Zakon o zakupu poslovnih zgrada i prostorija

Ovim zakonom uređuju se uslovi i način pod kojim se mogu izdavati u zakup poslovne zgrade i prostorije.

Poslovna zgrada, u smislu ovog zakona, jeste zgrada namjenjena za vršenje poslovnih djelatnosti ukoliko se pretežnim dijelom koristi u tu svrhu.

Poslovni prostor, u smislu ovog zakona, jeste skup prostorija namjenjenih za vršenje poslovnih djelatnosti, koje po pravilu čine jednu zasebnu cjelinu i imaju zaseban ulaz.

Zajedničke prostorije u stambenim zgradama se ne smatraju poslovnim prostorijama u smislu ovog zakona i ne mogu se izdavati u zakup, ukoliko općinsko vijeće ne odluči drugačije. Upravitelj zgrade dužan je da se brine o eventualnim zloupotrebama i inicira postupak pred sudom.

Za izdavanje poslovnih prostorija neophodno je zaključiti ugovor o zakupu, koji mora biti sklopljen u pisanom obliku, jer inače ne proizvodi pravno dejstvo. Ugovor o zakupu može se zaključiti na određeno i na neodređeno vrijeme. Ništave su klauzule u ugovoru o zakupu: kojima se jedna strana obavezuje isplatiti imovinsku korist drugoj strani, da bi ova druga njoj ili nekom trećem izdala prostoriju u zakup; kojom je zakupodavac ili treće lice obećalo zakupcu imovinsku korist uz obavezu da zakupac isprazni poslovnu prostoriju i da je preda zakupodavcu ili trećem licu; kojom se jednoj strani obećava imovinska korist da bi ona odustala od zaključenja ili od već zaključenog ugovora...

Prava i obaveze zakupodavca i zakupca:

Zakupodavac je dužan poslovnu prostoriju predati zakupcu u stanju da se može koristiti u svrhu određenu ugovorom, te je održavati u tom stanju za cijelo vrijeme trajanja zakupa; ukoliko zakupodavac ne ispuni ovu svoju obavezu, zakupac ima pravo da odustane od ugovora ili pravo da traži srazmjerno smanjenje zakupnine, ili pravo da na teret zakupodavca dovede poslovnu prostoriju u stanje potrebno za normalno obavljanje namjenjene poslovne djelatnosti. Zakupac je ovdje prethodno dužan odrediti primjeren rok zakupodavcu u kojem bi poslovnu prostoriju doveo u traženo stanje, jer bez ove prethodne obavijesti ili upozorenja zakupac gubi ranije navedena prava. Ukoliko u toku trajanja zakupnog odnosa nastane potreba da se u cilju održavanja na poslovnoj prostoriji izvrše neke opravke, onda ti troškovi redovnog održavanja padaju na teret zakupodavca, a zakupac je dužan obavjestiti zakupodavca o toj potrebi i odrediti primjeren rok za izvršenje navedenih opravki. Ako zakupodavac u ostavljenom roku ne izvrši opravku, zakupac tada ima pravo da opravku izvrši sam na teret zakupodavca ili da odustane od ugovora. Zakupac može izvršiti ove opravke na teret zakupodavca i kada ga nije prethodno obavijestio o potrebi i roku za opravku, ali u takvoj pravnoj situaciji zakupac odgovara za štetu koju je svojim propuštanjem nanio zakupodavcu (osim ako se radi o nekom hitnom slučaju, naravno).

Zakupac ima pravo na naknadu troškova za učinjene opravke koje padaju na teret zakupodavca u sklopu redovnog održavanja prostorije, a tu naknadu može ostvariti prebijanjem troškova sa iznosom zakupnine. Pravo na prebijanje mu ne pripada ako je propustio da prethodno obavijesti zakupodavca o potrebi i roku za opravku (opet, osim ukoliko se radi o neodložnoj opravci). Osim toga, zakupac je dužan zakupodavcu omogućiti pristup zarad opravki i radova redovnog održavanja prostorije, a zakupodavac je dužan pri tome voditi računa da se što manje ometa zakupac.

Zakupac je dužan da plaća zakupninu, na vrijeme i na način koji je ugovoren. Ukoliko rok plaćanja nije ugovoren, onda se zakupnina mora plaćati redovno, mjesečno, unaprijed za svaki mjesec, i to najkasnije do 5. u mjesecu.

12

Zakupac prostoriju može koristiti samo u svrhu predviđenu ugovorom i pri tome postupati sa pažnjom dobrog domaćina. Pored toga je dužan da plaća naknadu za troškove zajedničkog održavanja i vršenje zajedničkih usluga u zgradi.

Zakupac je dužan da otkloni bilo kakvu štetu, koju bi načinio na poslovnoj prostoriji. Ukoliko je do pogoršanja došlo redovnim korištenjem, u skladu sa ugovorenom upotrebom, tada zakupac ne odgovara. Zakupac ne može vršiti značajnije izmjene na prostoriji bez odobrenja poslodavca, a ovo može biti razlog za otkaz ugovora.

Zakupac ima pravo dio zakupljenih prostorija dati u zakup trećem licu i time zasnovati pazakup. Za to izdavanje mu je potrebna saglasnost zakupodavca.

Po isteku ugovora o zakupu, zakupac je dužan poslovnu prostoriju vratiti, tj. predati u istom stanju u kojem je i preuzeo.

Načini prestanka ugovora o zakupu:

a) Istekom vremena na koje je ugovor zaključen. Ovo samo pod određenim uslovima, a ne automatski. Naime, zakupodavac je dužan na vrijeme obavjestiti zakupca da u određenom roku ugovor ističe; ako ovo ne učini, a zakupac nastavi koristiti prostoriju, i to 15 dana od dana isteka ugovora, smatra se da je time ugovor o zakupu prešutno preinačen u ugovor zaključen na neodređeno vrijeme.

b) Otkazom. Ugovor o zakupu zaključen na neodređeno vrijeme ne može se otkazati prije isteka jedne godine od dana zaključenja ugovora. Otkaz ugovora o zakupu poslovnih prostorija biće punovažan ako je između dana dostave otkaza drugoj strani i dana kada zakup prema otkazu treba da prestane proteklo vrijeme određeno samim ugovorom, odnosno zakonom (po zakonu otkazni rok iznosi šest mjeseci). Ovaj rok može biti samo od 1. ili 15. u mjesecu, ukoliko ugovorom nije drugačije određeno. Otkazni nalog se dostavlja suprotnoj strani preko nadležnog suda. Zakupac tada ima pravo izjaviti prigovor protiv otkaznog naloga, te u njemu može izložiti razloge koji dokazuju da zakupodavac daje otkaz iz neopravdanih razloga. Ako sud ocijeni i utvrdi da su navodi zakupca opravdani, da je otkaz zaista podnijet suprotno zakonom propisanim razlozima za otkaz, sud će ovaj nalog ukinuti, a u suprotnom ga usvojiti. Rok za podnošenje prigovora je osam dana.

c) Odustankom. Zakupodavac može odustati od ugovora o zakupu u svako vrijeme, bez obzira da li je ugovor zaključen na određeno ili neodređeno vrijeme, ukoliko su ispunjeni zakonski uslovi. Jedan od razloga za odustanak jeste ako zakupac, i nakon opomene od strane zakupodavca, poslovnu prostoriju koristi suprotno ugovoru ili poslovnoj prostoriji nanese znatnu štetu, jer je koristi bez pažnje dobrog domaćina, ili ukoliko zakupac ne plati zakupninu od dva mjeseca, a opet nakon opomene od strane zakupodavca. Sa druge strane, zakupac može odustati od ugovora o zakupu također u svako doba, ukoliko zakupodavac u primjerenom roku, koji mu je zakupac ostavio, poslovnu prostoriju ne dovede u potrebno stanje. Strana koja odustaje od ugovora dužna je o tome obavijestiti drugu stranu i odrediti joj rok do kojeg ima predati ili preuzeti poslovnu prostoriju, pri čemu taj rok ne može biti kraći od 30 dana od dana obavještavanja o odustanku. Ukoliko se ne postupi po ovoj odredbi, suprotna strana ima samo mogućnost da se tužbom obrati sudu i na taj način traži predaju ili preuzimanje prostorije.

d) Eksproprijacijom poslovne prostorije, kada predstoji njeno rušenje zbog opasnosti, isl.

13

Ugovor o zakupu ne prestaje kada treće lice kupovinom ili po nekom drugom pravnom osnovu postane vlasnik zgrade ili poslovne prostorije, jer tada to treće lice stupa u prava i obaveze zakupodavca.

Ako zakupodavac ne zahtjeva prinudno izvršenje otkaznog naloga ili pravosnažne presude u roku od 60 dana, ugovor o zakupu smatra se obnovljenim na neodređeno vrijeme.

14

Zakon o zemljišnim knjigama

Zemljišne knjige: Javne knjige u koje se upisuju i evidentiraju svi pravni odnosi vezani za nekretnine

Zemljišne knjige se vode u zemljišno-knjižnim uredima opštinskih sudova.

To su javne knjige, javni registri stvarnih i drugih građanskih prava na nekretninama, kao i drugih činjenica koje su zakonom propisane i koje su od značaja za pravni promet nekretninama

Zemljišnu knjigu čine: glavna knjiga, zbirka isprava i registri. Glavna knjiga je zbir svih zemljišno-knjižnih uložaka jedne katastarske opštine. ZK ulošci su dijelovi, pojedini listovi glavne knjige i obuhvataju po jedno zemljišno-knjižno tijelo. ZK tijelo je ukupnost nekretnina jednog vlasnika ili više suvlasnika, koje se nalaze na istoj katastarskoj opštini i čine jedno pravno jedinstvo. Svako ZK tijelo ima svoj poseban ZK uložak, sa posebnim brojem. ZK uložak čine posjedovnica (posjednički list, oznaka A), vlastovnica (vlasnički list, oznaka B), te teretovnica (teretni list, oznaka C). Katastarsku opštinu čini određena teritorija u kojoj se opisuju zgrade jednog ili više naselja, a svaka katastarska opština se sastoji od više katastarskih čestica.

U list A upisuju se nekretnine sa odgovarajućim podatcima: broj katastarske čestice, opis nekretnine, površina nekretnine, te eventualne promjene do kojih je došlo.

List B sadrži evidenciju pojedinih prava (vlasništvo, služnosti) i njihovih titulara. U ovaj list unose se i podatci o pravnom osnovu na temelju kojeg je neko lice steklo odgovarajuće pravo (ugovor o prodaji, poklon). U ovaj list također se upisuju i podatci o ograničenjima raspolaganja vezana za ličnost upisanog vlasnika (npr. oduzeta poslovna sposobnost).

U list C upisuju se razna opterećenja koja postoje na nekretnini (npr. hipoteka, pravo preče kupovine, otkupa, prekupa).

Zbirka isprava je skup isprava na temelju kojih su izvršeni upisi u zemljišne knjige, sa glavnim ciljem mogućnosti kontrolisanja tih upisa.

Registar je pomoćna knjiga, koja olakšava pronalaženje odgovarajućih podataka (registri katastarskih čestica i parcela, abecedni imenik, spisak titulara upisanih u zemljišnu knjigu)

Vrste upisa:

a) Uknjižba ili tabulacija je konačan upis sticanja, prenosa ili prestanka nekog zemljišno-knjižnog prava. Predmet uknjižbe mogu biti stvarna prava, realni tereti ili neka obligaciona prava.

b) Predbilježba ili prenotacija je uslovni, privremeni upis sticanja, prenosa ili prestanka nekog zemljišno-knjižnog prava (npr. potpisi na ugovoru o prometu nepokretnosti nisu ovjereni, ugovor ne posjeduje clausulu intabulandi, presuda o uknjižbi nije pravosnažna).

c) Zabilježba ima informativnu prirodu, cilj je publikovati važne činjenice u pogledu ograničenja raspolaganja ili upravljanja određenom nekretninom (npr. oduzeta poslovna sposobnost, produženo roditeljsko pravo). Ovim se omogućava trećim licima da steknu saznanja o eventualnim smetnjama za neki pravni posao ili raspolaganje.

Svi ovi upisi mogu se dozvoliti samo na osnovu rješenja zemljišno-knjižnog ureda kod kojeg se vode ove knjige, ili na osnovu sudske odluke donesene u parničnom, vanparničnom, izvršnom i krivičnom postupku. Uknjižba se mora izvršiti samo na temelju punovažnih pravnih osnova (npr. prodaja,

15

zamjena, poklon). Uknjižba koja se ne temelji na punovažnom pravnom osnovu nije valjana, te stoga ovlaštenom licu pripada pravo na „brisovnu tužbu“.

Načela zemljišno-knjižnog prava:

1) Načelo javnosti – Zemljišne knjige su javne knjige i svakome je dozvoljeno da iz razgleda. Niko se ne može pozivati na nepoznavanje onoga što je upisano u zemljišnim knjigama.

2) Načelo upisa – Zemljišno-knjižno pravo može se steći, prenijeti i prestati samo upisom (kada se radi o derivativnom sticanju prava vlasništva). Međutim, kod originarnog načina sticanja prava vlasništva dolazi do odstupanja između upisanog i stvarnog stanja, tako da se donosi presuda deklarativnog karaktera na osnovu koje se vrši upis novonastale situacije.

3) Načelo pouzdanja – Sve što je upisano u zemljišne knjige u pravilu se smatra pravilnim i potpunim. Ovo načelo se ne odnosi na površinu katastarskih čestica, jer ZK ne garantira tačnost ovih podataka.

4) Načelo prioriteta – Jače pravo ima onaj koji je ranije upisan. Prioritet se računa prema momentu prijema molbe za upis u ZK uredu (datum i sat prijema).

5) Načelo legaliteta – Upis se može dozvoliti na temelju isprave iz koje se može vidjeti da se radi o punovažnom pravnom osnovu, te ako je zahtjev za upis u skladu sa zemljišno-knjižnim stanjem. Ovlaštena lica u ZK uredu dužna su uvijek provjeriti sve relevantne činjenice.

Član 89 Zakona o zemljišnim knjigama – ko je stekao pravo vlasništva po osnovu dosjelosti nakon stupanja na snagu ovog zakona, stiče to pravo upisom u zemljišnu knjigu – nije usklađen sa odgovarajućim odredbama o dosjelosti u Zakonu o osnovnim vlasničkim odnosima.

Katastarsku evidenciju vode nadležni organi uprave u svrhu vođenja ekonomske, statističke i drugih vidova evidencije. Katastar se sastoji od katastarskih planova (podaci o površini i položaju zemljišta koji pripadaju jednoj katastarskoj opštini) i operata (zbirka spisa sa podacima o posjednicima isl). Osnovna jedinica je katastarska parcela, koja uvijek pripada jednom posjedniku i koja je označena odgovarajućim brojem.

16

Zakon o obligacionim odnosima

Osnovna načela obligacionog prava:

Načelo ravnopravnosti – stranke ili učesnici u obligacionim odnosima su potpuno ravnopravni, tj. niko od učesnika ne smije da iskorištava svoj jači ekonomski ili drugi položaj da bi nametnuo drugoj strani neku obavezu, koju ona po redovnom toku stvari ne bi prihvatila

Načelo savjesnosti i poštenja – pri zasnivanju obligacionih odnosa obje ugovorne strane moraju biti savjesne, iskrene, otvorene i spremne da potpuno i valjano ispune preuzete obaveze

Načelo zabrane zloupotrebe prava – u obligacionim odnosima je zabranjeno vršenje prava protivno cilju zbog kojeg je to pravo zakonom ustanovljeno ili priznato; kod zloupotrebe prava problem je u načinu vršenja tog prava, jer to vršenje ne smije uključivati samovolju, obijest, nepažnju, niti dovoditi suprotnu stranu u nepovoljan položaj

Načelo zabrane iskorištavanja monopolnog položaja – u smislu sticanja materijalne ili druge koristi koje se ne temelje na radu i/ili stvaranja neravnopravnog položaja

Načelo ekvivalencije ili jednake vrijednosti uzajamnih davanja – dolazi do izražaja kod dvostranih teretnih ugovora, gdje obaveza jedne strane mora biti adekvatna obavezi druge strane; povreda ovog načela najčešće se manifestuje u obliku prekomjernog oštećenja, gdje za posljedicu ima rušljivost ugovora, a također dolazi do izražaja kod zelenaškog ugovora; ne dolazi do primjene kod besplatnih ugovora, kod ugovora na sreću ili na javnoj dražbi (ako je nešto kupljeno na javnoj dražbi, pa je data neuporedivo veća cijena u odnosu na vrijednost stvari koja je kupljena, te je time došlo do prekomjernog oštećenja i povrede načela ekvivalencije, u ovoj situaciji ne može se ugovor pobijati po osnovu prekomjernog oštećenja!). Povreda načela ekvivalencije za sobom povlači rušljivost ugovora.

Načelo zabrane uzrokovanja štete – učesnici ugovornih odnosa dužni su se uzdržavati od nanošenja štete drugima

Načelo obaveze ispunjenja preuzetih obaveza – preuzete obaveze su za ugovorne strane zakon, one se moraju ispoštovati do kraja, na ugovoreni način i u ugovorenom roku; preuzeta obaveza može prestati samo saglasnim voljama, tj. sporazumom učesnika u obligacionim odnosima, ili kada je to zakonom propisano

Načelo dužne pažnje – pri izvršenju preuzetih obaveza učesnici u obligacionim odnosima dužni su se ponašati sa pažnjom dobrog privrednika, odn. dobrog domaćina, ili sa povećanom pažnjom dobrog stručnjaka; ova pažnja zavisi od vrste preuzetih obaveza (pažnja dobrog privrednika je pravni standard koji se odnosi na pravna lica i vršioce samostalnih djelatnosti; pažnja dobrog domaćina odnosi se na građane u njihovim svakodnevnim životnim aktivnostima; pažnja dobrog stručnjaka ili profesionalca je

17

pažnja koja se zahtijeva od stručnih lica); učesnici u obligacionim odnosima su dužni da se u ostvarivanju svojih prava uzdržavaju od postupaka kojima bi se otežalo izvršenje obaveza drugih učesnika

Opšte pretpostavke za zaključenje punovažnog ugovora:

1) Saglasnost volja ugovornih strana o bitnim elementima ugovora

2) Mogućnost, dopuštenost, određenost ili odredivost predmeta obaveze

(davanje, činjenje ili trpljenje)

3) Poslovna sposobnost ugovornih strana

4) Forma ugovora (ako je zakonom izričito propisana)

Predmet obligacionog odnosa može biti činidba, kao određeno pozitivno ili negativno ponašanje dužnika. Pozitivne činidbe moge se sastojati od davanja i činjenja; negativne činidbe mogu se sastojati od nečinjenja ili propuštanja i trpljenja. U pravilu predmet dužnikove obaveze može biti svaka činidba koja je moguća, dopuštena, te određena ili barem odrediva.

Osnovna karakteristika obligacionog prava je da to nije pravo na stvari, već lično pravo na stvari. Zasnivanjem obligacionopravnog odnosa stiče se samo pravni osnov za pribavljanje stvari, odnosno pravni osnov za sticanje stvarnog prava, dok se zasnivanjem stvarnopravnog odnosa stiče (samo) pravo na stvari.

Cilj zasnivanja obligacionog odnosa mora biti dopušten, tj. ne smije biti suprotan osnovnim načelima obligacionog prava.

Poslovna sposobnost se stiče sa punoljetstvom, tj. sa navršenih 18 godina života, pod pretpostavkom da je lice duševno sposobno da se samo stara o svojim pravnim interesima. Lice starije od 16 godina, koje je na temelju odobrenja suda zaključilo brak, također time stiče poslovnu sposobnost za zaključenje ugovora. Lice starije od 15 godina djelimično je sposobno time što može zaključiti punovažan ugovor o radu i slobodno raspolagati svojom zaradom. Pravna lica stiču ugovornu sposobnost upisom u odgovarajuće javne knjige. Posljedica zaključenja ugovora u slučaju potpune poslovne nesposobnosti jeste ništavost ugovora.

Saglasne izjave volje sadrže ponudu i prihvat ponude.

Ponuda je prijedlog za zaključenje ugovora učinjena određenom licu, koji mora da sadrži sve bitne elemente ugovora, tako da bi se prihvatanjem ponude mogao zaključiti ugovor. Opšta ponuda je prijedlog za zaključenje ugovora učinjen neodređenom broju lica, koji također sadrži sve bitne sastojke ugovora i važi kao ponuda ukoliko iz okolnosti slučaja ili običaja ne proizilazi nešto drugo. Izlaganje robe sa označenjem cijene također predstavlja jednu vrstu ponude. Slanje kataloga, letaka ili oglasa sa cjenovnikom ili tarifom ne predstavljaju ponudu,

18

već samo poziv na zaključenje ugovora pod predstavljenim uslovima i ovakva ponuda obavezuje ponuđača. Odustanak ponuđača od ponude bez opravdanog razloga povlači za sobom odgovornost za eventualnu štetu nastalu tim odustankom (osim ukoliko se ponuđač nije unaprijed ogradio). Ponuda se može opozvati ukoliko je ponuđeni primio opoziv ponude prije prijema same ponude ili istovremeno sa njom. Ponuda obavezuje ponuđača do isteka utvrđenog roka, ako je taj rok određen. Također se može utvrditi rok za prihvat ponude, koji počinje teći od dana utvrđenog u ponudi, odnosno datuma ponude, odnosno od dana predaje pošti. Smatra se da je ponuda prihvaćena kada ponuđač primi izjavu ponuđenog da prihvata ponudu, ili kada ponuđeni pošalje stvari ili plati cijenu. Šutnja ponuđenog ne znači prihvatanje ponude. Nema dejstva odredba u ponudi kojom ponuđač u određenim okolnostima upozorava ponuđenog da će šutnju smatrati prihvatanjem ponude. Ako je prihvatanje ponude izvršeno sa zakašnjenjem, takav prihvat smatra se novom ponudom učinjenom od strane ponuđenog.

Mane volje (uzrokuju rušljivost ugovora!):

a) Prijetnja i prisila

Ukoliko je ugovorna strana ili neko treći pod prijetnjom ili prisilom izazvao takav (realan i opravdan) strah kod suprotne strane, da je ona iz straha zaključila ugovor, takav ugovor je rušljiv i može se tražiti njegovo poništenje.

b) Zabluda

Zabluda je nesaglasnost između određene predstave i faktičkog stanja, koja se odnosi na bitne elemente ugovora. Zabluda se može odnositi na glavni predmet ugovora, tj. njegove bitne elemente, na bitna svojstva tog glavnog predmeta, na lice suugovarača, na prirodu ili vrstu pravnog posla, itd.

c) Prevara

Namjerno stvaranje zablude o bitnim elementima ugovora

d) Neposrazum

e) Prividan ili fiktivan ugovor

Ovdje se radi o svjesnom neskladu volja i očitovanja volja usmjeren ka cilju stvaranja lažne predstave kod trećih lica (zaključenje ugovora bez namjere ostvarenja cilja tog ugovora, jer stvarno ugovorne strane ne žele zaključenje tog ugovora, već samo žele obmanuti i stvoriti taj dojam kod trećih lica). Prividni ugovor se smatra nepostojećim i nema učinka, a prikriveni ugovor je valjan ukoliko su ispunjeni zakonom propisani uslovi za njegovu punovažnost.

Forma ugovora: Ugovori su u pravilu neformalni, osim kada zakonom nije izričito propisana određena forma (npr. Zakonom o prometu nepokretnosti, Zakonom o nasljeđivanju).

19

Posljedica nepoštivanja forme jeste ništavost ugovora, takvi ugovori su nepostojeći, ne proizvode pravno dejstvo i ne mogu se konvalidirati ispunjenjem preuzetih ugovornih obaveza. Ukoliko je nešto dato na temelju ništavog ugovora vrijedi pravilo restitucije, tj. vraćanja datog, a ukoliko vraćanje više nije moguće, onda postoji obaveza davanja naknade u novcu po cijenama u vrijeme donošenja sudske odluke. Pored zakonske forme postoji i ugovorena forma. Ukoliko su ugovorne strane ugovorile da će ugovor zaključiti u pisanom obliku, i pritome se dogovorile o svim bitnim elementima ugovora, pa onda propustile da ovaj dogovor ispoštuju samo u dijelu koji se odnosi na dogovorenu formu, ali su neovisno od tog propusta ispunile preuzete obostrane obaveze u cijelosti, tada se ispunjenjem ugovornih obaveza ugovor konvalidira i ostaje na snazi. Međutim, ako su ugovorne strane uslovile punovažnost ugovora pisanom formom, onda to uslovljavanje ima isti značaj kao i zakonom propisana forma (ništavost ugovora!)

Poništenje ugovora zbog prekomjernog oštećenja: Kod dvostranih teretnih ugovora obostrana davanja moraju biti ekvivalentna, tj. barem približno jednaka (načelo ekvivalencije). Međutim, ako je jedna strana, na primjer, prodala nekretninu za neku nerealnu cijenu, a u času zaključenja ugovora nije znala niti je mogla znati za realnu cijenu, ta ugovorna strana u zakonom predviđenim rokovima može tražiti poništenje ugovora.

Kod rušljivog ugovora tužbom se traži poništenje ugovora i taj ugovor prouzrokuje dejstvo među ugovornim stranama sve do poništenja!! Kod ništavog ugovora nema poništenja, jer taj ugovor ne postoji, već se samo može tužbom tražiti utvrđenje ništavosti ugovora!!

Uslovi: Ugovor se može zaključiti pod uslovom, ako njegov nastanak ili prestanak zavisi od neke neizvjesne buduće činjenice. Ako je ugovor zaključen pod odložnim uslovom, pa se uslov ispuni, ugovor djeluje od trenutka njegovog zaključenja (!), ukoliko iz zakona ili prirode posla ne proizilazi nešto drugo. Ako je pak ugovor zaključen pod raskidnim uslovom, ugovor prestaje važiti kada se uslov ispuni. Ništav je ugovor u kojem je postavljen odložni ili raskid uslov suprotan ustavu i društvenom uređenju, prinudnim propisima ili moralu društva.

Kapara: Sredstvo osiguranja ugovora, određena imovinska vrijednost (najčešće novac) koju jedna ugovorna strana daje drugoj prilikom zaključenja ugovora kao znak da je ugovor zaključen. Primalac kapare stiče pravo vlasništva na imovini datoj na ime kapare. Dakle, svrha kapare je da predstavlja znak da je ugovor zaključen, te da osigurava ispunjenje ugovora. U pravilu se kapara uračunava u cijenu kada dođe do izvršenja ugovora. Ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana može po svom izboru tražiti izvršenje ugovora (ukoliko je to moguće) i naknadu štete. Ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, davalac kapare može po svom izboru tražiti izvršenje ugovora ili naknadu štete i vraćanje kapare, ili pak vraćanje dvostrukog iznosa kapare.

Odustanica: Prilikom zaključenja ugovora može se dogovoriti odustanica, čijim davanjem se može odustati od ugovora. Kada jedna od ugovornih strana izjavi drugoj strani da će dati odustanicu, ona poslije toga više ne može zahtijevati izvršenje ugovora. Odustanica se mora platiti ili dati istovremeno sa davanjem izjave o odustanku od ugovora. Ako nije određen rok za davanje odustanice, smatra se da ovlaštena strana može odustati od ugovora sve dok ne protekne rok određen za ispunjenje ugovora. Nakon početka ispunjenja ugovornih obaveza ne može se više ići na plaćanje odustanice.

20

Predugovor: Ugovor kojim se preuzima obaveza na zaključenje glavnog ugovora. Predugovor mora biti zaključen u obliku koji je propisan za zaključenje glavnog ugovora. Predugovor mora da sadrži sve bitne elemente glavnog ugovora. U predugovoru treba odrediti i rok u kojem će se zaključiti glavni ugovor; zaključenje glavnog ugovora može se zahtijevati u roku od šest mjeseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje. Predugovor obavezuje samo na zaključenje ugovora, nikako na izvršenje: Ugovarač može samo zahtijevati da se suprotna strana sudskim putem obaveže na zaključenje ugovora. Ukoliko on ne pristane na zaključenje, onda se traži da sudska presuda zamijeni ugovor (alternativno postavljen tužbeni zahtjev). Ukoliko su se u periodu od momenta zaključenja predugovora do momenta kada je trebao biti zaključen glavni ugovor izmjenile okolnosti koje su postojale u momentu zaključenja predugovora u tolikoj mjeri da ugovorne strane ne bi ni pristale na zaključenje predugovora, onda prestaje obaveza na zaključenje glavnog ugovora (strogi izuzetak i jedina situacija u kojoj ova obaveza prestaje!!).

Zastupanje i punomoć: Ugovor, kao i drugi pravni posao, može se zaključiti i putem punomoćnika ili zastupnika. Ovlaštenje za zastupanje zasniva se na zakonu, statutu pravnog lica ili drugim aktima nadležnih organa, te na izjavi volje lica koje daje punomoć. Ugovor kojeg zaključi zastupnik u ime zastupanog lica u granicama svojih ovlaštenja obavezuje neposredno zastupanog i drugu ugovornu stranu. Zastupnik može prenijeti svoja ovlaštenja za zastupanje na drugo lice samo ako mu je to dopušteno zakonom ili ugovorom. Kada zastupnik prekorači granice ovlaštenja, zastupani je u obavezi samo ukoliko odobri prekoračenje. Ako ugovor zaključi neovlašteno lice, tj. kao punomoćnik bez ovlaštenja, taj ugovor će obavezivati zastupanoga samo ako je naknadno odobrio taj ugovor. Ukoliko ne dođe do naknadnog odobrenja, u takvoj pravnoj situaciji druga ugovorna strana može od neovlaštenog punomoćnika tražiti naknadu štete, ali samo ako je u trenutku zaključenja ugovora bila savjesna i nije znala niti je morala znati da suugovarač nije imao ovlaštenje za zastupanje. Nekada je propisana posebna forma za punomoć, uglavnom kada se i za ugovor traži određena forma. Prema obimu, punomoć može biti generalna i posebna. Generalna punomoć ovlaštava na preduzimanje pravnih poslova iz oblasti redovnog poslovanja, a ostale pravne poslove samo po posebnom ovlaštenju.

Ništavost pravnih poslova: Ugovor koji je protivan ustavnom uređenju, prinudnim pravnim propisima ili moralu društva je ništav i ne proizvodi pravno dejstvo. Ugovorna strana koja je primila nešto po osnovu ništavog pravnog posla, dužna je to vratiti (pravilo restitucije). Zahtjev nesavjesne strane za vraćanje, koja je dala nešto na osnovu zabranjenog pravnog posla, može biti odbijen i suugovaraču naloženo da primljeno preda opštini (sud vodi računa o savjesnosti ugovarača). Ništavost može biti i djelimična, odnositi se samo na pojedine odredbe ugovora.

Rušljivost pravnih poslova: Postoji u slučaju zaključenja ugovora od strane lica koje nema poslovnu sposobnost, u slučaju postojanja mana volje, prekomjernog oštećenja, itd. Ugovorna strana u čijem interesu je ustanovljena rušljivost i na čiju štetu je rušljivi ugovor zaključen, može tražiti poništenje tog ugovora u zakonom propisanim rokovima. Subjektivni rok iznosi godinu dana od dana saznanja za razloge rušljivost ugovora, a objektivni rok iznosi tri godine od dana zaključenja ugovora. Nakon proteka ovih rokova ugovor ostaje na snazi i ne može se više tražiti njegovo poništenje. Što se tiče posljedica poništenja ugovora, ono što je dato po osnovu poništenog ugovora ima se vratiti, isto kao i kod ništavih ugovora.

Zelenaški ugovor: Dvostrano obvezujući teretni ugovor, kojim jedna ugovorna strana za sebe ili treće lice ugovara nesrazmjerno veliku imovinsku korist, zloupotrebljavajući teško stanje nužde, teško imovinsko stanje, neiskustvo, neznanje ili stane zavisnosti druge ugovorne strane. Posljedica ovakog ugovora je ništavost, a ne rušljivost, jer ovdje su povrijeđena načela zakonitosti i savjesnosti i poštenja.

21

Prekomjerno oštećenje: Ovdje postoji očigledna nesrazmjera između uzajamnih davanja (povreda načela ekvivalencije). Posljedica je rušljivost teretnog, dvostrano obvezujućeg pravnog posla. Značajno je da je u vrijeme zaključenja ugovora došlo do očigledne nesrazmjere u uzajamnim davanjima, što se često dešava kod prometa nekretnina. U takvoj pravnoj situaciji oštećena ugovorna strana može tražiti nadopunu cijene do stvarne vrijednosti stvari ili poništenje ovog ugovora, s tim što ovo pravo ima samo savjesna ugovorna strana, koja u času zaključenja ugovora nije znala niti je mogla znati za pravu vrijednost stvari. Izuzetci su javna dražba, ugovori na sreću, te plaćanje više cijene iz posebnih ličnih razloga ili naklonosti.

Raskid ugovora: Ugovor se uvijek može raskinuti sporazumno. Postoji i mogućnost jednostranog raskida ugovora zbog neispunjenja ugovornih obaveza od strane suugovarača, zbog promjene okolnosti, zbog postojanja materijalnih ili pravnih nedostataka na stvari...

Tumačenje ugovora: Odredbe ugovora primjenjuju se onako kako glase, pri čemu uvijek treba tražiti zajedničku namjeru ugovarača i odredbe tumačiti u skladu sa načelima ugovornog prava. Nejasne odrebe ugovora zaključenog prema unaprijed određenom sadržaju (formular) tumače se u korist druge strane, a ne onog ugovarača koji je izdao ili pripremio formular. Nejasne odredbe ugovora bez naknade treba tumačiti u smislu koji je manje težak za dužnika, a kod teretnih ugovora u smislu kojim se ostvaruje pravičan odnos i srazmjer uzajamnih davanja.

22