gids voor duurzame huisvesting

,

Duurzame huisvesting:

Een gids voor de

Nederlandse

kantoorgebruiker

Duurzaamheid is geen onderwerp voor de

toekomst. Het is topprioriteit, vandaag.

Duurzame kantoorhuisvesting blijft de komende

vijf jaar schaars.

Strategisch investeren in duurzaamheid levert een

stevige voorsprong op de concurrentie. Ook nu,

tijdens de kredietcrisis. Duurzame oplossingen

dragen bij aan kostenbesparingen.

Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The Netherlands

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. 2


3 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.

Inleiding

De groene golf is hier. CEO’s, consumenten, medewerkers,

iedereen praat over duurzaamheid. Bedrijven die zich het beste

voorbereiden, zullen er ook het sterkst van profiteren. De focus

van Nederlandse organisaties richt zich daarbij ook steeds

meer op duurzame huisvesting. Niet alleen zijn hiermee

zichtbare prestatieverbeteringen te behalen, ook kan vastgoed

een grotere waarde toevoegen aan een organisatie.

Maar op veel bedrijven komen de initiatieven, certificeringen en

regelgeving vooralsnog overweldigend over. Daarmee blijft

duurzaamheid een begrip en niet praktisch toepasbaar. Door

toenemende maatschappelijke druk is het echter niet meer de

vraag óf bedrijven zich duurzaam moeten huisvesten, maar hoe

het uit te leggen is wáárom men daar nog niet mee bezig is.

Duurzame huisvesting is een

opportunity in een periode van

economische neergang.

Tegelijkertijd noopt de huidige kredietcrisis organisaties tot het

uitstellen van grote investeringen. Het is dan ook erg verleidelijk

om het verduurzamen van de huisvesting op te schorten. Maar

door duurzaamheid te integreren in het huisvestingsprogramma

zijn er al op zeer korte termijn forse besparingen te realiseren.

Besparingen die juist nú hard nodig zijn.

Uit internationaal onderzoek van CoreNet Global en Jones

Lang LaSalle komt naar voren dat duurzame huisvesting bij

maar liefst 70% van bedrijven een urgent vraagstuk is, ondanks

de economische malaise. Tegelijkertijd geven vrijwel alle

kantoorgebruikers aan dat door een groot tekort aan duurzaam

vastgoed het een grote uitdading is om concrete stappen te

nemen. Vooral in volwassen kantorenmarkten, zoals in

Nederland.

Maar hoe komt u tot duurzame

huisvesting?

Ondanks de economische malaise en een groot tekort aan

duurzaam vastgoed, kunnen en moeten kantoorgebruikers

doorgaan met het verduurzamen van hun huisvesting. Om

inzicht te krijgen in de huidige situatie bij Nederlandse

organisaties en de uitdagingen waar ze tegenaan lopen, heeft

Jones Lang LaSalle 135 organisaties geïnterviewd met behulp

van enquêtes en diepte-interviews. De belangrijkste resultaten

vindt u terug in het eerste deel van deze publicatie. In het

tweede deel treft u een praktische gids om met uw organisatie

de eerste concrete stappen naar duurzame huisvesting te

zetten en om eerste besparingen te realiseren.

Introduction

The green wave has reached our shores: CEOs, consumers,

employees - everyone is talking about sustainability, and it’s the

companies that are the best prepared for it that will profit from it

the most. Dutch organisations are increasingly looking at the

issue of sustainable real estate, not just because this can lead

to significant improvements in performance but also because

real estate can add more value to an organisation.

However, many companies feel overwhelmed by initiatives,

certification processes and regulations. For them, sustainability

remains a theoretical concept. However, increasing public

pressure means that it is no longer a question of whether

companies make their real estate sustainable but why they are

not yet making any moves in that direction.

Sustainable real estate is an

opportunity in a period of economic

downturn.

The current credit crisis means organisations are more likely to

delay large-scale investments. Furthermore, in such times it can

be very tempting to delay efforts to make real estate (more)

sustainable. However, integrating sustainability into wider

corporate real estate strategies can quickly lead to considerable

savings - savings that are needed now more than ever.

Global research conducted jointly by CoreNet Global and Jones

Lang LaSalle revealed that 70% of the 400 global corporates

interviewed regarded sustainability as a critical, here and now

issue, even in the current global economic downturn. At the

same time, almost all office occupiers say that a severe

shortage of sustainable real estate makes it hard to have

sustainable accommodation in practice. This is especially true

of mature office markets such as the Netherlands.

So how do you make corporate real

estate sustainable?

The simple truth is that despite the economic downturn and a

major shortage of sustainable real estate, office occupiers can

and must continue with their plans to make their real estate

sustainable. In order to gauge the current situation at Dutch

organisations and the challenges they are facing, Jones Lang

LaSalle interviewed 135 organisations using surveys and in-

depth interviews. The most important findings can be found in

the first section of this report, with the second section being

devoted to a practical guide aimed at helping your organisation

take its first practical steps towards sustainable real estate and

the achievement of cost savings.

opportunity opportunity



Gebruikersvisie op

duurzame huisvesting

De focus op duurzame huisvesting neemt in hoog tempo toe in

het internationale bedrijfsleven. Wereldwijd stijgt het

kennisniveau van huisvestingsmanagers sterk. Inmiddels

hebben veel organisaties een start gemaakt met het

verduurzamen van hun huisvesting. Meer hulpmiddelen zijn

noodzakelijk om in de snel veranderende wereld van

duurzaamheid de juiste stappen voorwaarts te maken.

Duurzaamheid wint terrein in

periode van economische neergang.

Ondanks de economische malaise wereldwijd is het aantal

corporates, die aangeven dat duurzame huisvesting nu een

cruciaal vraagstuk is, sterk gestegen van 47% in 2007 naar

69% eind 2008. Dit blijkt uit internationaal onderzoek van

CoreNet Global en Jones Lang LaSalle onder 400 bedrijven,

gehouden in oktober dit jaar en in september 2007. Vooral bij

grote internationaal opererende organisaties staat

duurzaamheid hoog op de agenda.

Figure 1: Change in expectation as to when sustainability is already a critical business and CRE issue

Source: Global corporate survey by Jones Lang LaSalle & CoreNet Global (October 2008)

Een ruime meerderheid van de bedrijven geeft aan dat hun

aandacht vooral uitgaat naar recycling, energiebesparing en het

terugdringen van de CO2-uitstoot.

Echter, minder bedrijven geven aan bereid te zijn om meer te

betalen voor duurzame huisvesting dan een jaar geleden. Dit

zou men kunnen wijten aan de kredietcrisis en het opdrogen

van financiële bronnen voor duurzaamheid. Ondanks de

economische achteruitgang is de aandacht voor duurzame

huisvesting sterk toegenomen.

Huisvestingsmanagers zien inmiddels voldoende kansen om

tegen geringe kosten duurzaamheidsprogramma’s op te stellen,

die niet alleen duidelijke financiële besparingen opleveren,

maar ook bijdragen aan een beter bedrijfsimago voor klanten,

medewerkers en nieuw aan te trekken talent.

Occupier’s perspective

on sustainable real estate

The interest of international business in sustainability and

sustainable real estate is growing rapidly. All over the word the

knowledge level of corporate real estate managers is

strengthening. Many organisations have already started to

make their real estate more sustainable. More tools for real

estate managers are necessary in the rapidly changing world to

make the right decision for sustainable real estate.

Sustainability gains ground in

periods of economic downturn.

Despite the global economic downturn, the number of

corporates claiming that sustainable real estate is already a

critical issue has risen from 47% in 2007 to 69% at the end of

2008. This was revealed in an international survey of

400 companies carried out jointly by CoreNet Global and Jones

Lang LaSalle in October of this year and in September 2007.

Sustainability is a high priority within major internationally active

corporates in particular.

Figure 2: Expectations as to when sustainability will become a critical business and CRE issue


In terms of specific priorities, a clear majority of the companies

state that their main focus is on recycling, energy saving

measures and reducing their CO2 output.

Fewer companies than a year ago said they were prepared to

pay more for sustainable real estate. This could be down to the

credit crisis and to the drying up of the financial resources

needed to fund sustainability. However, despite the economic

decline, there is a much greater focus on improving the

sustainability level of the real estate portfolio.

Real estate managers now feel that there are interesting

opportunities for setting up sustainability programmes at low

cost that will not only result in significant cost savings but will

also improve the company’s image in the eyes of its employees

and help it to attract new talent.

69%

47%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

October 2008

September 2007 69%

18%

4%

9%

Already critical

1-2 years

More than 3 years

Never

wint terrein gains ground



In mei 2008 hebben ruim 135 organisaties in Nederland hun

medewerking verleend aan een enquête over duurzame

huisvesting. De enquête is uitgevoerd vóórdat de kredietcrisis

zich nadrukkelijk openbaarde in Nederland. Het doel van de

enquête was inzicht te krijgen in de drijfveren achter duurzame

huisvesting, de huidige stand van zaken en uitdagingen in de

markt. Ook heeft Jones Lang LaSalle vier diepte-interviews

uitgevoerd om haar bevindingen te toetsen.

Het valt op dat het internationale bedrijfsleven een stap lijkt

voor te lopen op Nederlandse kantoorgebruikers met het

verduurzamen van de huisvesting. Slechts 38% van de

respondenten geeft aan bij duurzaamheid ook te kijken naar

huisvesting. Dit is relatief laag in vergelijking met de 69% van

de internationale kantoorgebruikers. De focus van Nederlandse

organisaties lijkt zich vooral te richten op hun kernactiviteiten. In

toenemende mate definiëren bedrijven dan ook een visie op

duurzaamheid gekoppeld aan hun bedrijfsdoelstellingen.

Duurzame huisvesting kan nog

concreter voor Nederlandse

organisaties.

Kantoorgebruikers zien wel kansen en de bedrijfskundige

noodzaak van duurzame huisvesting (figuur 5). De belangrijkste

motieven zijn dan ook vooral het verhogen van de

medewerkersproductiviteit, besparen van kosten en het

verbeteren van het bedrijfsimago. Strengere wet- en

regelgeving lijkt hierbij vooralsnog weinig van invloed te zijn op

het zetten van de eerste stappen.

Figure 4: Organisational implementation of sustainability

In May 2008 more than 130 organisations in the Netherlands

replied to a survey on sustainable real estate. This was still

before the current credit crisis hit the Netherlands. The purpose

of this survey was to uncover the driving forces behind

sustainable real estate and to identify the current position and

the challenges facing the market. In addition, Jones Lang

LaSalle carried out four in-depth interviews to help analyse the

emerging trends and themes further.

What is striking is that the international business community

appears to be a step ahead of Dutch office occupiers in efforts

to make real estate sustainable. 38% of Dutch respondents

indicated that they also looked at accommodation when

considering sustainability measures. This is a relatively low

figure compared to the 69% of the international office occupiers.

Dutch organisations appear to concentrate more on their core

activities. Increasingly, therefore, companies are defining their

policy on sustainability in terms of their company objectives too.

Sustainable real estate has to

become more concrete for Dutch

organisations.

Office occupiers do see both opportunities and a business case

for sustainable real estate (see Figure 5). Accordingly, the most

important motives are the goals of increasing employee

productivity, reducing costs and improving the company’s

image. For the foreseeable future, stricter legislation and

regulations are not expected to have a major impact on the

decision to take the first practical steps.

Rationale for sustainable real estate ING Group

ING is an international organisation with a worldwide

spread of offices and co-workers. ING has impact on the

environment all over the world. Therefore sustainability

is one of their six business principles.

Source: Global corporate survey by Jones Lang LaSalle & CoreNet Global (September 2007 & October 2008) and Dutch corporate survey by Jones Lang LaSalle (2008)

Figure 3: Change in occupier’s perspective towards sustainable real estate

Global survey

Global survey

May 2008September 2007 October 2008

Dutch survey• Sustainability is a critical

issue for major Corporates

• Occupiers are prepared to

pay a premium for

sustainable real estate

• Good sustainable solutions

will be hard to find next years

• Occupiers are positive towards

sustainable RE solutions

• Initiatives mainly focus on

reducing costs and improving

corporate image

• Sustainable solutions will

largely have to be

implemented in existing stock

• Focus on sustainable RE

increases at a rapid pace

• Fewer companies appear

willing to pay more for green

buildings

• Financial downturn has not

dispelled the corporate

commitment to sustainability

Global survey

Global survey

May 2008September 2007 October 2008

Dutch survey• Sustainability is a critical

issue for major Corporates

• Occupiers are prepared to

pay a premium for

sustainable real estate

• Good sustainable solutions

will be hard to find next years

• Occupiers are positive towards

sustainable RE solutions

• Initiatives mainly focus on

reducing costs and improving

corporate image

• Sustainable solutions will

largely have to be

implemented in existing stock

• Focus on sustainable RE

increases at a rapid pace

• Fewer companies appear

willing to pay more for green

buildings

• Financial downturn has not

dispelled the corporate

commitment to sustainability

more concrete

5%

7%

38%

51%

52%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

Other

None

Sustainable real estate

Sustainable products and services

Sustainable management

nog

concreter



Figure 5: Rationale sustainable real estate

Ondanks de goede motieven lijken kantoorgebruikers

vooralsnog zoekende in het opstellen en implementeren van

een duurzaamheidsprogramma. Gedreven door sterk gestegen

energiekosten, geeft maar liefst 72% van de respondenten aan

zich te focussen op een efficiënter verbruik. Dit is in lijn met de

aangegeven motivatie voor duurzame huisvesting.

Voor het verbeteren van de werkomgeving is echter, door veel

gebruikers, nog geen vast omlijnd programma of een strak

implementatietraject vastgesteld . Zo scoren binnenmilieu,

afvalmanagement en gezondheid relatief laag. Doordat voor

veel gebruikers duurzaamheid nog geen concreet begrip is,

hebben zij moeite met het maken een vertaalslag van ambitie

naar een praktische toepassing.

In vergelijking met figuur 6 wijken grote kantoorgebruikers in

Nederland af van het totaalbeeld. Hun focus ligt vooral op

maatschappelijk verantwoord ondernemen (mvo) en zij geven

hier meer aandacht aan dan energiebesparing alleen. De mvo-

toepassingen richten zich voornamelijk op het verduurzamen

van de kernactiviteiten in plaats van de huisvesting.

Opvallend is dat relatief meer kantoorgebruikers met een

gemengde vastgoedportefeuille van huur en eigendom op een

strategisch niveau bezig zijn met duurzame huisvesting dan

eigenaren of huurders alleen. Zij associëren duurzaamheid het

meest met vastgoedinvesteringen op de lange termijn zoals

energie(besparingen), mvo en levensduur van vastgoed.

Sustainability objective Siemens AG

Siemens is represented with office buildings and

production sites in over 190 countries.

Since two years sustainability is built into their

organisation in a more structured way.

It’s their goal to be 20% more energy efficient by 2011 in

all their locations.

Figure 6: Occupier focus on sustainability

Despite their laudable motives, at the moment occupiers are

proving slow to set up and implement a sustainability

programme. No less than 72% of the respondents said they

were trying to use energy more efficiently because of the sharp

increase in energy costs. This fits with the motives given for

wanting sustainable real estate.

However, no precisely defined programme or implementation

project has been put in place yet for improving the working

environment by most of the survey respondents. For these

reasons, indoor environment, waste management and health

issues score relatively low. For many users, sustainability is not

yet a practical concept, which is why they are experiencing

problems in turning this theoretical objective into practical

applications.

Comparing this with figure 6 shows that in the Netherlands,

large-scale office occupiers do not follow the general trend.

Instead, their main focus is on CSR (corporate social

responsibility), with it being seen as a more critical issue than

energy saving on its own. However, the CSR applications

mainly focus on making the core activities more sustainable

instead of real estate

It is worth noting that relatively speaking, more office occupiers

who hold a mixed real estate portfolio for leasing and ownership

have strategic sustainable real estate plans than do those who

are solely owners or tenants. They mostly associate

sustainability with long-term real estate investment issues such

as energy and energy saving, CSR and the life cycle of real

estate.

BAM Utiliteitsbouw has the ambition to be in the lead

for sustainability in the construction industry

BAM’s objective is to take sustainability to a higher level.

Sustainable developments are feasible. Within 10 years

an investment is earned back by savings.

A non-sustainable building will be difficult to let and

difficult to sell within 10 years.

23%

23%

40%

44%

54%

57%

59%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

Sustainability as marketing tool

Stronger legislation

Comply with company vision

Bond co-workers

Save energy

Image social responsibility

Improve working environment

Driven by business necessity

and opportunities

6%

9%

22%

22%

22%

35%

45%

45%

72%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

User-friendliness RE

Water usage

Health

Waste management

Indoor environment

Life span real estate

CSR

Material usage

Energy usage



De urgentie en focus op het verduurzamen van de huisvesting

is begrijpelijk wanneer men inziet welke impact

kantoorgebouwen wereldwijd hebben op het milieu. Ruim 40%

van al het energiegebruik en circa eenderde van al het

watergebruik vindt plaats in kantoorgebouwen. Organisaties

kunnen met het verduurzamen van hun huisvesting wereldwijd

een grote maatschappelijke bijdrage leveren, een positief imago

opbouwen en kosten besparen.

De vertaalslag van ambitie naar

duurzame huisvesting moet nog

gemaakt worden.

Aan de huisvestingsmanagers is gevraagd welke

duurzaamheidsprogramma’s van belang zijn voor de

organisatie en welke initiatieven ze al hebben ontplooid.

Bijzonder is het dat initiatieven in de breedste zin betrekking

hebben op de organisatie, het gebouw, de locatie en het

energieverbruik.

Figure 7: Important sustainability topics for occupiers

Opvallend is dat de duurzaamheidsagenda (figuur 6) van

organisaties en hun daadwerkelijke initiatieven voor een

duurzame huisvesting niet in pas lopen (figuur 7 en 8). Terwijl

aan welzijn van medewerkers niet de grootste prioriteit wordt

toegekend, ontplooien diverse organisaties hiervoor wel

initiatieven. Anderzijds heeft efficiënt gebruik van energie de

hoogste prioriteit, maar juist op dit gebied zijn nog relatief

weinig initiatieven ondernomen.

Grote kantoorgebruikers in Nederland nemen aanzienlijk meer

initiatief in efficiënt energieverbruik. Door hun omvang neemt

het besparingspotentieel toe en ook zijn ze beter in staat om

met een eigenaar goede afspraken te maken waar nodig. Van

de internationale bedrijven gaf in oktober ruim 73% aan dat

efficiënt energieverbruik erg belangrijk is en dat ook 57% een

besparingsprogramma heeft opgestart.

The urgency and increased focus on making accommodation

more sustainable is understandable when you consider the

global impact that office buildings have on the environment. In

fact, office buildings account for more than 40% of all energy

consumption and about one third of all water consumption. In

other words, organisations that improve the global sustainability

of their real estate are making a major social contribution,

improving their corporate image and reducing their costs.

The move to translate goals into

sustainable real estate still has to be

made.

As part of our survey, real estate managers were asked about

their organisation’s major sustainability programmes and the

specific initiatives they had developed. What is striking is that

those initiatives that have been implemented are geared

towards the organisation and its buildings, its locations and its

energy consumption.

Figure 8: Initiatives performed by occupiers

It is also worth noting that the sustainability agendas of

organisations (figure 6) and the actual initiatives undertaken to

achieve sustainable real estate are not running ‘in sync’ (figures

7 and 8). Even though employee well-being is not given the

highest priority, a large number of organisations are actually

developing initiatives with this goal in mind. On the other hand,

although efficient energy use is deemed to have the highest

priority, relatively few initiatives have actually been taken.

In the Netherlands, large-scale office occupiers have

implemented considerably more initiatives aimed at achieving

efficient energy consumption. The scope of these initiatives

increases the potential savings and means the occupiers are

also better able to agree more appropriate arrangements with

the owner where necessary. When it comes to international

companies, in the October survey more than 73% of them said

that efficient energy consumption was very important, with 57%

saying that they had implemented an energy-saving

programme.

De vertaalslag

18%

24%

25%

28%

28%

31%

32%

34%

44%

45%

49%

51%

53%

65%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

Extension life span

Vicinity city co-workers

Water saving measures

Extra facilities

Sustainable transport

Efficient use of energy

Green environment

Sustainable use of materials

Workplace management

Accessibility by public transport

Efficient use of office space

Guide co-workers behaviour

Waste management

Well-being co-workers Most initiatives m

ainly

focussed on co-workers

The move to translate

8%

9%

10%

11%

11%

12%

13%

17%

18%

22%

30%

32%

35%

62%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

Extra facilities

Green environment

Sustainable transport

Water saving measures

Vicinity city co-workers

Extension life span

Sustainable use of materials

Guide co-workers behaviour

Waste management

Workplace management

Efficient use of office space

Efficient use of energy

Use of public transport

Well-being co-workers



Organisaties nemen vooral initiatieven die praktisch toepasbaar

zijn. Het is echter nog niet duidelijk in welke fase de initiatieven

zich bevinden en welke resultaten ermee worden behaald. Veel

bedrijven hebben moeite met het meten van

prestatieverbeteringen. En zelfs wanneer organisaties erin

slagen om concrete prestatieverbeteringen te meten, missen ze

nog goede benchmarkmogelijkheden, omdat er momenteel nog

niet voldoende vergelijkingsdata beschikbaar zijn in de markt.

In een internationale CEO- enquête1, uitgevoerd door de

Economist Intelligence Unit (EIU) in samenwerking met Jones

Lang LaSalle, erkenden leidinggevenden dat de

duurzaamheidsdoelstellingen moeilijk te verwezenlijken zijn.

Volgens de EIU worden gemiddeld slechts 4,8 van de 16

beleidsrichtlijnen daadwerkelijk uitgevoerd.

Figure 9: Important metrics in managing sustainability on the workplace


In het internationale onderzoek van CoreNet Global en Jones

Lang LaSalle van oktober 2008 komen drie meetcriteria sterk

naar voren, waar huisvestingsmanagers hun prestaties aan

willen toetsen. Dit zijn energiekosten, productiviteit van de

medewerkers en tevredenheid van de medewerkers.

Bedrijven hebben een sterke focus

op energiebesparing en

medewerkerstevredenheid.

Bedrijven die zich momenteel richten op duurzame huisvesting,

zijn vooral actief in de zakelijke dienstverlening, de financiële

dienstverlening en de overheid/non-profitsector. Ruim 50% van

de respondenten binnen deze sectoren hebben al stappen in

energiebesparing genomen.

1 Source: Doing Good: Business and the sustainability challenge, EIU (February 2008)

Organisations focus in particular on initiatives that have

practical applications. However, it is not yet clear as to what

stage these initiatives are currently at or what results they are

achieving. Many companies find it hard to accurately measure

improvements in performance, and even when they do, they still

lack accurate benchmarks, as there is not yet enough

comparative data available for analytical purposes.

An international CEO survey1 carried out by the Economist

Intelligence Unit (EIU) in collaboration with Jones Lang LaSalle

recently revealed that managers recognise that sustainability

goals are difficult to achieve in practice. According to the EIU,

on average 4.8 of the 16 policy guidelines are implemented in

practice.

Examples of sustainable initiatives for co-workers,

taken by BAM Utiliteitsbouw

By introducing video conferencing facilities the Carbon

Footprint can be reduced up to 20%.

Training and communication will help co-workers to

learn and understand the specifics of sustainability.

The international survey carried out jointly by CoreNet Global

and Jones Lang LaSalle in October 2008 revealed three main

benchmarks that real estate managers use to assess their

performance, these being energy costs; employee productivity;

and employee satisfaction.

Companies show a strong focus on

energy savings and employee

satisfaction.

Occupiers who are currently focusing on sustainable real estate

are primarily drawn from the commercial services and financial

services sectors and in the government / non-profit sector. Over

50% of the respondents in these sectors have already

implemented energy-saving measures.

34%

29%

31%

39%

32%

19%

19%

14%

31%

32%

33%

52%

65%

73%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

# of buildings certified

CO2 emissions

Waste stream reduction

Water usage

Employee satisfaction

Employee health/productivity

Energy Costs

Fairly important Very important

sterke focus strong focus



Financiële instellingen en bedrijven uit de zakelijke

dienstverlening streven vooral naar het opbouwen van een

groen imago. Dit wordt niet alleen gedreven door

consumentbelangen, maar ook door aandeelhouders en

samenwerkende organisaties. Duurzaamheid is een belangrijk

onderdeel geworden in het zakenleven. Overheidsinstanties

hebben meer ambitie om een voorbeeldfunctie te vervullen voor

de rest van de Nederlandse gebruikersmarkt en haar eigen

medewerkers.

Figure 10: Period when occupiers want to be sustainable accommodated in

Op de vraag wanneer kantoorgebruikers in Nederland

duurzaam gehuisvest willen zijn, antwoordt bijna 50% binnen

vijf jaar. Dat betekent grofweg een vraag van 20 miljoen

vierkante meter duurzame kantoorruimte. Het aanbod

duurzame kantoorruimte is de komende jaren echter zo

beperkt, dat de enorme vraag nog niet kan landen. Het

verduurzamen van de huisvesting zal dus vooral door

aanpassingen in de bestaande bouw moeten plaatsvinden.

Door enorme schaarste is het

realiseren van duurzame

huisvesting een grote uitdaging.

Vooral organisaties in de zakelijke dienstverlening, financiële

dienstverlening en de overheid streven ernaar om binnen vijf

jaar duurzaam gehuisvest te zijn. Opvallend is dat een kwart

van de bedrijven uit de financiële sector al aangeeft op een

bepaalde manier duurzaam gehuisvest te zijn, terwijl een groot

deel van de overheidsinstellingen de stap nog moet maken.

Financial institutions and commercial services companies are

primarily focusing their efforts on improving their ‘green’ image.

This work is driven both by consumer interests and by

shareholders and partners. Sustainability has become an

important part of business life. Government institutions are

more concerned with setting an example for the Dutch occupier

market and for their own staff.

Sustainability, one of ING Group’s lease requirements

Sustainability will be one of the lease requirements for

ING. Translated into current requirements, such as

accessibility by public transport, quality, position to

other ING offices, efficiency in floor area and flexibility.

For new buildings the focus is on life cycle; this should

be sufficient and the building should be suitable for other

functions as well.

When office occupiers in the Netherlands were asked over which time period they wanted to be in sustainable accommodation, almost 50% of them said within five years. Roughly speaking, this finding represents demand equal to 20 million square metres of sustainable office space. However, the supply of sustainable office space will be so limited over the medium term that this huge demand cannot feasibly be handled by the market. In other words, most efforts to make real estate sustainable will have to focus on renovating the existing stock of buildings.

Great scarcity makes achieving

sustainable real estate a real

challenge.

In the main, it is organisations in the commercial services,

financial services and government sectors that want to be

housed in sustainable accommodation in the next five years.

Interestingly, one quarter of all companies in the financial sector

say that in some respects they already have sustainable

accommodation, whereas most government institutions say

they still have to take this step.

9%

6%

25%

40%

5%

14%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%

No ambition

> 10 year

5 - 10 year

1 - 5 year

< 1 year

Already sustainable

grote uitdaging. challenge.

real



Table 1: When will your organisation be using sustainable real estate? (% of total response per sector)

Sustainable Real Estate

Business Services

Banking & Finance

Public administration

Already 12% 26% 8%

Within 5 years 48% 47% 77%

Gebruikers geven aan dat de invloed van wet- en regelgeving

beperkt is op de besluitvorming rondom duurzame huisvesting.

De intentie van de overheid om de regelgeving aan te

scherpen, kan echter wel degelijk relevant zijn voor organisaties

en de termijn waarbinnen ze zich duurzaam willen huisvesten.

In Australië en Nieuw-Zeeland2 heeft het overheidsbeleid met

strengere wet- en regelgeving omtrent duurzaamheid al een

grote rol gespeeld in de duurzame ontwikkelingen.

Figure 11: Perceived additional costs of supplying sustainable real estate

De enorme schaarste aan duurzame huisvesting betekent ook

dat er marktruimte bestaat om te vullen. De vraag is bij wie en

hoeveel de initiële meerinvestering komt te liggen. Dit kan

variëren tussen een gebruiker en belegger.

Uit het onderzoek blijkt dat circa 74% van de respondenten de

kosten voor een duurzaam gebouw hoger schat dan de kosten

voor een niet-duurzaam gebouw (figuur 11). Een meerderheid

van de respondenten verwacht dat de meerkosten voor een

duurzaam gebouw tussen 1% tot 10% bedragen.

In mei 2008 gaf 74% van de Nederlandse kantoorgebruikers

aan bereid te zijn om een premie te betalen bovenop de

gewone huurprijs voor duurzame huisvesting. Het merendeel

wenst niet verder te gaan dan 5%. Internationaal gezien is de

bereidheid om een premie te betalen bovenop een huurprijs

sterk gedaald. In 2007 gaf ruim 70% van de internationale

bedrijven aan een premie te willen betalen bovenop de

huurprijs. Echter, in oktober 2008 is het aantal bedrijven dat

daartoe bereid is gedaald naar 44%.

2 Sustainability Roadmap: An Occupiers Journey (Jones Lang LaSalle, 2008)

Sustainable real estate Siemens AG

Siemens requires LEED certificate standards for its new

constructions. For existing buildings, refurbishments are

executed to improve energy-efficiency after identifying all

improvement potential.

Occupiers have indicated that legislation and regulations have

little effect on their decisions regarding sustainable real estate.

However, the government’s desire to tighten up the rules could

actually affect organisations and the time it takes them to make

their accommodation sustainable. In Australia and New

Zealand2, stricter government policy, legislation and regulations

on sustainability have already had a major impact on

developments in this field.

Figure 12: Premium corporate occupiers are prepared to pay for sustainable real estate


The great scarcity of sustainable real estate also means that

there is a demand that needs to be satisfied. The question is:

who will make the additional investment needed and how large

will it need to be? The answer may be different for occupiers

and investors.

Our global research shows that about 74% of all respondents

believe that the cost of a sustainable building is greater than the

cost of a non-sustainable building (figure 11). A majority of the

respondents expect the additional costs of a sustainable

building to be between 1% and 10% of the total cost.

In May 2008, 74% of Dutch office occupiers said that they were

also prepared to pay a premium for sustainable real estate on

top of the standard rent. The majority did not wish to pay more

than a 5% premium, however. On an international scale, the

willingness to pay a premium above the standard rent has

declined sharply: in 2007, more than 70% of international

companies said they were willing to pay a rent premium but by

October 2008 this proportion had declined to 44%.

2%

58%

16%

23%

Less expensive than conventional

1 - 10% more expensive

The same as conventional

More than 10% more expensive

Dutch Corporates (May 2008)

26%

44%

5%

24%

Not willing to pay extra 1-5 % premium

5-10% premium Would not rule out +10% premium

International Corporates (Oct 2008)

31%3%

10%

56%



Sustainability is a rapid return on investment according

to Deutsche Bank Group

Each sustainability project is a stand alone investment

for Deutsche Bank; all projects have a business case.

A small upfront investment is needed, however with that

the Deutche Bank brand is protected and a superior

workplace environment is created.

Deze daling is deels te wijten aan de wereldwijde economische

malaise waar bedrijven mee geconfronteerd worden.

Huisvestingsmanagers beschikken inmiddels echter over meer

kennis en ervaring. Zij zien voldoende mogelijkheden om tegen

geringe kosten duurzaamheidsprogramma’s te starten. De

verwachting is dat het aantal Nederlandse bedrijven dat bereid

is om een premie te betalen bovenop de bestaande huurprijs,

de komende periode ook zal afnemen.

Hun focus gaat de komende periode vooral uit naar strategieën

die makkelijk en tegen geringe kosten te implementeren zijn.

Initiatieven die een langere terugverdientijd hebben, worden

voorlopig nog niet gesteund door het bedrijfsleven. De vraag is

dan ook of door de huidige kredietcrisis projectontwikkelaars en

beleggers wel bereid zijn om deze langetermijninvesteringen te

willen dragen.

Investment in sustainability is lower than expected

according to Siemens AG

According the Green Building Initiative LEED certificate,

Siemens expected an increase on investment costs of

10%.

In reality it was lower, approximately 5%. Important is to

think twice with selecting the systems.

This decline is partly down to the global economic downturn.

However, these days, real estate managers are more

experienced and knowledgeable about such matters and feel

that there are plenty of ways to initiate low-cost sustainability

programmes. The number of Dutch companies prepared to pay

a premium for green buildings over and above the standard rent

is likely to decline too in the months and years to come.

In the coming months and years, they will primarily be focusing

on strategies that can be implemented easily and at low cost. At

the moment, businesses are turning their backs on initiatives

that have a long payback period. This means that the question

is whether project developers and investors will be willing to

finance these long-term investments through the current credit

crisis.



Duurzaamheidgids

Ondanks de positieve houding van veel kantoorgebruikers en

de initiatieven van huisvestingsmanagers, moet de definitie van

duurzame huisvesting concreter worden. De huidige

economische malaise vraagt om serieuze stappen. Maar hoe

zet u als organisatie dan de eerste stappen richting een

duurzame huisvesting? Hoe begint u binnen uw eigen

organisatie en hoe overtuigt u uw eigen organisatie?

Deze paragraaf biedt een overzichtelijke denk- en handelsgids

om u op weg te helpen. Jones Lang LaSalle heeft een vijf

stappen-plan ontwikkeld om duurzaamheid te implementeren in

uw huisvestingsbeleid. Per stap leest u hoe u een effectief

programma voor duurzame huisvesting ontwikkelt en ook

zichtbare prestatieverbeteringen bewerkstelligt.

De kredietcrisis biedt u een unieke

kans om met duurzaamheid de

strategische waarde van vastgoed

aan te tonen voor uw organisatie.

Stap 1: Creëer een duurzame huisvestingsstrategie die

aansluit op de doelstellingen van uw organisatie.

Voor het ontwikkelen van een effectieve huisvestingsstrategie is

het belangrijk dat u inzicht heeft in de doelstellingen van uw

organisatie. Hieronder vallen onder andere financiële targets en

groeitargets, operationele doelstellingen, imagobeleid en

doelstellingen met betrekking tot duurzaamheid.

Tegelijkertijd is het voor u essentieel om vast te stellen welke

bedrijfsvraagstukken (tabel 2) het meest belangrijk zijn voor uw

organisatie, wie uw beleidsmakers zijn, hoe zij u zullen

beoordelen op uw prestatie en hoeveel tijd en middelen u tot uw

beschikking heeft.

Figure 13: Sustainability and the building life cycle

Benchmarking

and review

Improve sustainability

performanceDetermine

sustainability potential

Maintain sustainability

performance

Achieve sustainability

targets

Design and

planning

Management

and occupationBuilding works and

implementation

Benchmarking

and review


performance


performanceDetermine


Determine



performance


performance


targets


targets

Design and

planning

Management

and occupationBuilding works and

implementation

Sustainability guide

Despite the pro-active approach taken by many office occupiers

and the many initiatives taken by real estate managers,

sustainable real estate has to become clearer. The current

economic situation asks for drastic action. So how do you as an

organisation take the first steps towards sustainable real

estate? How do you start this process within your own

organisation and persuade your organisation?

This section offers you a handy theoretical and practical guide

to help you on your way. Jones Lang LaSalle developed a five

step plan to implement sustainability in the real estate strategy.

Through each step, you will learn how to develop an effective

programme for sustainable real estate and achieve significant

improvements in performance.

The credit crisis offers you a unique

opportunity to use sustainability to

demonstrate the strategic value of

real estate for your organisation.

Step 1: Create a sustainable real estate strategy that

dovetails with your organisation’s objectives.

In order to develop an effective real estate strategy, you need to

know your organisation’s objectives. These include financial

targets and growth targets, operational goals, image policy and

sustainability goals.

At the same time, it is essential that you find out which

corporate issues (see Table 2) are rated as most important by

your organisation; who your policymakers are; how they will

judge your performance; and the time and resources you will

have at your disposal.

Examples of sustainable strategies

If cost reduction and operational efficiency are number

one priority for your company, your first step might be an

aggressive energy management programme.

Is the corporate goal to become known as an innovator

and leader in sustainability? You might construct a high-

profile, Platinum LEED-certified headquarters.

Carbon reduction targets? Focus on green workplace

strategies, including location strategy and alternative

workplace implementation.

strategische waarde strategic value



Heeft u uw speelveld in kaart gebracht en duurzaamheids-

doelstellingen bepaald? Draag zorg voor een grondige analyse

van uw vastgoedportefeuille. De resultaten helpen u met het

identificeren van kansen en het ontwikkelen van een

duurzaamheidsstrategie. U behaalt maximaal resultaat wanneer

duurzaamheid aansluit op alle doelstellingen van uw organisatie

en op alle fases van een gebouwlevenscyclus.

Table 2: Sustainability issues for your organisation

Image Ensure sustainability is seen as something positive, otherwise you run the risk that your organisation’s image will suffer.

Organisation’s policy

Management trusts real estate managers to implement sustainable initiatives.

Battle to attract talent

Current and prospective employees indicate that they want to work for a sustainable organisation.

Future adaptability of the real estate

The choice of real estate depends in part on the current degree of sustainability and on the potential for carrying out future modifications.

Shareholder requirements

Shareholders want information on sustainable investment opportunities.

Obtaining space

Scarcity of sustainable real estate means it is difficult and costly to find.

Changing legislation

Stricter regulations may lead to a building or real estate portfolio failing to comply with legislation.

Productivity LEED-certified buildings have been shown to increase employee productivity by up to 18%3.

Cost savings Rising energy costs and stricter regulations may require expensive improvements to be made to buildings.

Financing and insurance

Your organisation needs to score well in sustainability matters, especially when dealing with international insurers and investors in service providers.

Negotiating the lease

The need to be aware of the requirements for achieving future sustainability is a must for contract negotiations.

Source: Sustainability Roadmap: An Occupier’s Journey (Jones Lang LaSalle, 2008)

Stap 2: Wijs verantwoordelijkheden aan.

De tweede stap is het aanwijzen van een manager voor het te

ontwikkelen duurzaamheidsprogramma, die de

verantwoordelijkheid krijgt en de uitvoering leidt binnen uw

organisatie. Is uw organisatie groot genoeg? Dan bouwt deze

persoon – met directiesteun – een netwerk op van lokale

beheerders en projectmanagers die het plan helpen uitvoeren.

3 Source: US Green Building Council

Have you mapped out your playing field and decided on your

sustainability objectives? Make sure that your real estate

portfolio has been thoroughly analyzed. These findings will help

you to identify opportunities and to develop your sustainability

strategy. The best results are achieved when sustainability

makes a contribution to all your organisation’s goals and is

incorporated into all phases of a building’s lifecycle.

Sustainable core-business target BAM Utiliteitsbouw

New delivered developments need to be with the 10%

most sustainable buildings in The Netherlands.

A sustainable building must meet with all important

scores like LEED or BREEAM together.

All proposals for new developments come along with a

sustainable alternative for clients.

Step 2: Assign responsibilities

The second step is to appoint a manager and assign him/her

the task of developing the sustainability programme and

implementing it throughout your organisation. If your

organisation is of a certain size then this manager will need

your board’s support to help him/her to build up a network of

local administrators and project managers who will help with the

plan’s implementation.



De manager van het duurzaamheidsprogramma bewaakt de

voortgang en voert gewenste aanpassingen door. De lokale

beheerder richt zich op dagelijkse activiteiten zoals het

organiseren van recyclingprogramma’s en het reduceren van

het energiegebruik door bijvoorbeeld het plaatsen van

aanwezigheidsdetectie of een andere verlichting.

Projectmanagers begeleiden duurzame verbouwingen,

uitbreidingen en nieuwbouwprojecten voor de organisatie.

Stap 3: Ontwikkel een prestatie- en meetproces.

Het meten en benchmarken van de duurzaamheidsprestaties is

essentieel om jaarlijkse verbeteringen te identificeren en om

nieuwe kansen en mogelijke risico’s te identificeren. Te vaak

beginnen organisaties met een tijdrovend en kostbaar

duurzaamheidsprogramma om vervolgens te constateren dat

ze geen methode voor handen hebben om de verbeteringen te

meten en te benchmarken.

De sleutel voor het continu meten, verbeteren en rapporteren

van prestaties van de vastgoedportefeuille ligt in de methodiek

en de gewenste datagegevens. Wanneer deze betrekking

hebben op management, medewerkers, huisvestingsmanagers

en hun persoonlijke doelstellingen binnen uw organisatie, dan

verenigt de methodiek organisatiebreed de verplichting tot

prestatieverbeteringen en de benodigde cultuuromslag voor het

laten slagen van het duurzaamheidsprogramma.

Table 3: Start first zero measurements

Bear the following points in compiling data:

� In order to adjust for the impact that seasonal changes can

have on your real estate portfolio, your measurement

period should be at least one year long.

� If all or part of your organisation’s real estate is leased then

it may be more difficult to obtain zero measurements.

However, estimates can be used to a limited extent.

� Your choice of which of the buildings in your real estate

portfolio can be considered for your sustainability

programme will depend on their size, geographical

distribution and type.

The manager of the sustainability programme monitors the

progress made and implements any necessary adjustments.

The administrator focuses on the day-to-day activities such as

organising recycling programmes and reducing energy

consumption, for example by arranging for attendance

detectors or a low-energy lighting system to be fitted. Project

managers on the other hand supervise sustainable

conversions, extensions and new construction projects for the

organisation.

Step 3: Develop a performance and measurement process

Sustainability performance must be measured and

benchmarked so that annual improvements, new opportunities

and potential risks can be identified. It is too often the case that

organisations start up a time-consuming and costly

sustainability programme only to find out later that they have no

way of measuring and benchmarking the improvements made.

The key to continuously measuring, improving and reporting on

the performance of the real estate portfolio is to have the right

system and the right data. When this is done for management,

employees and real estate managers and their objectives then

this will unite your whole organisation in a drive to achieve

performance improvements. And also to implement the cultural

shift needed to help your sustainability programme achieve its

goals.

For all major operations Deutsche Bank aims at using

Class A and Class B properties.

In search of sustainable real estate, only the 25% most

sustainable property available in the market is taken into

account for leasing.

A global metering system, to point out improvement

areas, must offer a 90% real-time visibility of the real

estate portfolio.

Small locations are a challenge to influence operational

control due to landlords and small scale of the property.



Voor het benchmarken van de verkregen data kunt u officieel

erkende scoringsmethoden gebruiken zoals LEED, BREEAM of

Greencalc. Door meerdere scoringsmethoden te gebruiken,

vergroot u uw benchmarken rapportagemogelijkheden.

Tegelijkertijd creëert u extra inzicht in potentiële

verbeteringsingrepen en de daarvoor benodigde investeringen.

Meerdere scoringsmethoden maken duurzame huisvesting wel

complexer en brengen bovendien extra kosten met zich mee.

De voorkeur gaat daarom uit naar één methode voor het

scoren, op basis van duurzaamheidsdoelstellingen van de

organisatie. Voorbeelden van te verzamelen datagegevens zijn:

energie- en waterconsumptie, afvalproductie (recyclen),

papiergebruik en de emissie-uitstoot.

Welke keuzes u ook maakt, het blijft noodzakelijk dat het meet-

en rapporteerproces een integraal onderdeel wordt van uw

organisatie. Niet alleen brengt dit voor u de risico’s en kansen

in kaart voor prestatieverbeteringen die langdurig waarde

toevoegen aan uw organisatie. Ook blijft de focus van uw

organisatie op het duurzaamheidsprogramma. Het organiseren

van feedbackmomenten met alle betrokkenen helpt u het

draagvlak te vergroten binnen uw organisatie. Ook helpen deze

momenten u aan nieuwe inzichten en ideeën voor duurzame

prestatieverbeteringen.

Stap 4: Formuleer een actieplan voor de portefeuille en de

gebouwen.

De resultaten van de nulmeting en de scoringsmethode helpen

u om belangrijke verbeteringskansen te identificeren en een

actieplan op te stellen. Het plan moet in ieder geval een

strategisch portefeuilleprogramma bevatten, samen met

individuele gebouwenplannen. Op basis van de verkregen

meetresultaten en een best-in-class benchmark met de eigen

sector, zou een realistisch één-, drie- en vijfjaren actieplan

opgesteld moeten worden.

Een aantal mogelijke onderdelen voor het portefeuilleplan zijn

een energiemanagementprogramma, certificatieplan,

scoringsdoelstellingen of een alternatieve werkplekstrategie.

Op gebouwniveau moet per gebouw een eigen projectplan

ontwikkeld worden, inclusief een planning, en er moet een

verantwoordelijke zijn die het project uitvoert. De mogelijkheden

voor duurzame verbeteringen zijn echter afhankelijk van de

eigenschappen van het gebouw en de bereidheid van de

eigenaar om mee te werken.

You can benchmark the data obtained by using such officially

recognised scoring systems as LEED, BREEAM or Greencalc.

If you use multiple scoring systems then you will have more

benchmarking and reporting options as well as better

information on the action you can take to achieve improvements

and on the required investment. However, multiple scoring

systems do make the issue of sustainable real estate more

complex and will also cost more. Accordingly, we recommend

that you only implement a single scoring system, with your

choice depending on your organisation’s sustainability

objectives. Examples of the data that needs to be compiled

includes data on energy and water consumption, waste

production (recycling), paper usage and emission levels.

Whatever you decide, you will need to ensure that your

measuring and reporting process remains an integral part of

your organisation. This will help you to map out the

opportunities and threats that relate to the performance

improvements that can add long-term value to your

organisation; it also means that your organisation will continue

to focus on the sustainability programme. Organising feedback

opportunities with all stakeholders will help to increase the

support for this programme throughout your organisation. This

feedback will also provide you with new ideas about ways of

improving your sustainability performance.

Step 4: Formulate an action plan for the portfolio and the

buildings

The findings from the zero measurement and scoring processes

will help you to identify potentially significant improvement

opportunities and help you to draft your action plan. The plan

should include a strategic portfolio programme and your plans

for the individual buildings. The measurement results and a

best-in-class benchmark for your sector should be used to help

draw up a realistic one-year, three-year and five-year action

plan.

The portfolio plan could include such components as an energy

management programme, a certification plan, the scoring

targets and an alternative workplace strategy. A separate

project plan with a time schedule should be drawn up for each

individual building too, and someone must be held responsible

for its implementation. However, remember that the options for

improvements in sustainability will depend on the

characteristics of the building and on the owner’s willingness to

collaborate with you on these issues.



Wilt u met uw organisatie een grote stap maken met de

duurzaamheidsprestaties? Dan kan verandering van

huisvesting u een heel eind op weg helpen. Echter, hoe bent u

er zeker van dat u nieuwe of bestaande huisvesting vindt die

aansluit op de duurzaamheidsdoelstellingen van uw organisatie

op zowel korte als lange termijn?

Het vermogen om een gebouw aan te passen aan nieuwe

standaarden en technologieën, is een integraal onderdeel van

het behalen van goede duurzame prestaties. Het ene gebouw

herbergt meer potentie voor verbeteringen dan andere

gebouwen. Voor ingebruikname is het belangrijk voor een

organisatie om te begrijpen welke duurzaamheidsprestaties er

te behalen zijn met een potentieel gebouw en in hoeverre deze

bijdragen aan de eigen duurzaamheidsdoelstellingen.

Deutsche Bank Group strives for landlord

accountability

To encourage sustainable real estate improvements,

Deutsche Bank is willing to pay a premium on top of the

lease.

Premium is based on a lease model were landlords must

provide data of building performances and improvements

on a yearly basis.

One of the used indicators is the Energy Performance

Certificate of a building.

Gezien het zeer beperkte aanbod enerzijds en de grote vraag

naar duurzame kantoorruimte in Nederland voor de komende

vijf jaar anderzijds, kan nieuwbouw een (te) grote investering

zijn voor uw organisatie. Bestaande gebouwen kunnen uitkomst

bieden. Wanneer bij een gebouw de vestigingseisen, zoals

locatie, bereikbaarheid, huur en faciliteiten, overeenkomen met

de algemene portefeuillestrategie, dan bieden gebouwen met

een lage duurzame prestatie, maar met een hoog

verbeteringspotentieel, goede kansen voor betaalbare

huisvesting voor uw organisatie.

Voor een ‘duurzaam’ huurcontract is een glashelder begrip van

het gebouwpotentieel enerzijds en de benodigde inspanning om

de organisatiedoelstellingen te behalen anderzijds essentieel.

Dit bevat zowel de investeringen van de eigenaar om het

gebouw te upgraden, als de commitment van gebruikers om de

huisvesting zo te gebruiken dat duurzaamheidsprestaties ook

echt haalbaar zijn. Beide partijen hebben invloed hierop en de

uitdaging ligt dan ook in een goede samenwerking en afspraken

tussen uw organisatie en de eigenaar van een gebouw.

Are you and your organisation interested in radically improving

your sustainability? If so, then relocation to different

accommodation may be the answer. However, the question

remains: how can you be sure that your new or existing

accommodation satisfies your organisation’s sustainability goals

in both short and long term?

A key factor in an organisation’s ability to achieve a satisfactory

sustainability level is its ability to modify its accommodation in

the light of new standards and new technologies. However,

some buildings contain greater potential for improvements than

others. Before you start using a building, your organisation must

be aware of the building’s actual and potential sustainability

level. And it’s the contribution to the organisation’s sustainability

goals.

ING Group is carbon neutral since 31 December ‘07

Energy efficiency is a combination of behavior measures

and technique.

Attendance detection is standard within the offices.

PC’s are automatically switched off if it is not logged in

at 6.00 PM or 10.00 PM. With this implementation ING

saves 10 mln kWh and therefore € 1 million.

Given that for the next five years there will be a large demand

for sustainable office space, despite a lack of supply in the

Netherlands, a new building development may require too great

an investment by your company. Instead, existing buildings may

offer a solution: if the requirements for a building such as

location, accessibility, rent level and facilities are a good match

with your general portfolio strategy then buildings that currently

have a low sustainability level but a great potential for

improvement, could well represent the affordable

accommodation your organisation is looking for.

If you want a ‘sustainable’ lease then you need to be very clear

about the building’s potential on the one hand and about the

effort and resources needed to achieve your organisation’s

goals on the other. This relates both to the investment that the

owner will have to make to upgrade the building and the

occupiers’ commitment to use the accommodation such that the

desired sustainability is achieved in practice. Both parties can

affect the outcome - the challenge for your organisation and the

building’s owner is to collaborate effectively and to agree the

necessary arrangements.



Stap 5: Communiceer resultaten.

Duurzaamheid is een populair onderwerp en biedt talrijke

mogelijkheden om succesvolle duurzaamheidsverbeteringen in

de vastgoedportefeuille te communiceren naar betrokkenen.

Zorg ervoor dat er een plan ligt om deze kans optimaal te

benutten. Uw organisatie krijgt in de eerste plaats een goed

imago en een groter draagvlak onder medewerkers en

directieleden. Maar bovenal biedt duurzaamheid u of de CRE-

manager een unieke kans om langdurige waarde toe te voegen

aan uw organisatie en daarmee een belangrijke strategische

partner te worden binnen het bedrijf.

Belangrijk is dat u intern niet alleen directieleden, maar ook

medewerkers en toeleveranciers informeert op vaste

momenten. Stem met het communicatie- en marketingteam af

welke duurzame successen naar buiten toe gecommuniceerd

worden en op welk moment. Het plan zou in ieder geval een

vergelijking tussen de duurzaamheidsresultaten en

geformuleerde doelstellingen moeten bevatten. Publiciteit kan

via bijvoorbeeld jaarverslagen of website. Gebruik een

IT-systeem om het proces te automatiseren, kwaliteit te

handhaven en tijd te besparen. Een open, transparante en

zelfkritische houding van uw organisatie zal uiteindelijk extra

vertrouwen creëren bij het grote publiek.

Step 5: Communicate the results

These days, sustainability is a subject on everyone’s lips, and

this means that there are a whole host of options for informing

stakeholders about your success in improving the sustainability

of the real estate portfolio. Make sure there is a plan in place to

make the most of these opportunities. In the first instance, this

will (further) improve your company’s image and ensure that

both employees and board members support your plans. Even

more importantly, sustainability gives you or the CRE manager

a unique opportunity to add long-term value to your

organisation and thus to make it a valuable strategic partner

within the company.

It is important that you keep board members and employees

and suppliers well-informed at all times. Inform the

communication and marketing team and agree which

sustainable successes should be communicated to the outside

world and on which occasions. The plan should always be to

compare the sustainability targets with the actual results

achieved. Useful publicity can be obtained via annual reports,

the website or other outlets. Use an IT system to automate the

process, to maintain quality and to save time. If your

organisation takes an open, transparent and self-critical

approach then in the end this will increase the confidence

placed in your organisation by the general public.

45%

21%

17%

17%

Fully completed

Substantial progress made

Some progress made

No progress made

0

200

400

600

800

1000

2006 2007

0

5

10

15

20

2006 2007

kgCO

2 / em

ploy

ee

Ave

rage

training / em

ploy

ee hou

res

928 kgCO2 /

employ ee

635 kgCO2 /

employ ee

18.1 hours19.1 hours

0

2

4

6

8

10

12

14

2006 2007

0

20

40

60

80

100

2006 2007Finan

cial C

ontributions

( ₤ x

'000)

Volunteering rate (%)

72%79%

₤ 1,845

₤ 7,300

₤ 3,380

₤ 8,082

Figure 14 – Upstream’s progress against our 2007 sustainability targets

Figure 15 – Carbon

footprint per employee

Figure 16– Average

number of hours

training per employee

Figure 17– Upstream

charitable contributions and

value of employee time

Figure 18– Employee

volunteering rate

Examples of annual reporting of Jones Lang LaSalle’s Upstream Sustainability Services.

45%

21%

17%

17%

Fully completed

Substantial progress made

Some progress made

No progress made

0

200

400

600

800

1000

2006 2007

0

5

10

15

20

2006 2007

kgCO

2 / em

ploy

ee

Ave

rage

training / em

ploy

ee hou

res

928 kgCO2 /

employ ee

635 kgCO2 /

employ ee

18.1 hours19.1 hours

0

2

4

6

8

10

12

14

2006 2007

0

20

40

60

80

100

2006 2007Finan

cial C

ontributions

( ₤ x

'000)

Volunteering rate (%)

72%79%

₤ 1,845

₤ 7,300

₤ 3,380

₤ 8,082

Figure 14 – Upstream’s progress against our 2007 sustainability targets

Figure 15 – Carbon

footprint per employee

Figure 16– Average

number of hours

training per employee

Figure 17– Upstream

charitable contributions and

value of employee time

Figure 18– Employee

volunteering rate

Examples of annual reporting of Jones Lang LaSalle’s Upstream Sustainability Services.



Conclusie

Duurzaamheid staat hoog op de agenda bij grote corporates en

zij verduurzamen actief hun bedrijfsvoering. Daarbij richten ze

zich ook steeds meer op hun huisvesting. Voor veel

organisaties is het niet meer de vraag óf ze zich duurzaam

moeten huisvesten, maar hoe het uit te leggen is wáárom men

daar nog niet mee bezig is.

Ondanks de goede intentie blijkt uit ons gebruikersonderzoek

dat veel gebruikers nog geen grote stappen hebben genomen.

Bijna 50% van de respondenten wil binnen vijf jaar duurzaam

gehuisvest zijn. Vanwege het zeer beperkte aanbod en de

beperkte nieuwbouwvoorraad duurzame kantoorruimte is dit

een grote uitdaging. Duurzame oplossingen moet men dan ook

vooral in de bestaande kantorenvoorraad zien te realiseren.

Ondanks de mismatch tussen vraag

en aanbod kunnen en moeten

organisaties doorgaan met het

verduurzamen van hun vastgoed.

De huidige kredietcrisis noopt ondernemingen echter nog beter

dan gebruikelijk naar hun kostenkant te kijken en investeringen

uit te stellen. Het opschorten van duurzaamheidsverbeteringen

is dan ook erg verleidelijk. Maar door duurzaamheid te

integreren in de huisvestingsstrategie zijn op korte termijn al

besparingen te realiseren zonder grote voorinvesteringen.

Besparingen die organisaties juist nu goed kunnen gebruiken.

Voor grote duurzame prestatieverbeteringen van de huisvesting

blijven voorinvesteringen noodzakelijk. Ondanks dat dit

misschien nu niet mogelijk is, maakt het verduurzamingsproces

betrokkenen wel bewust van de noodzaak en de daarvoor

vereiste veranderingen in de exploitatie van de huisvesting.

Om uw organisatie voor de komende jaren op weg te helpen,

reikt dit rapport u een overzichtelijke denk- en handelsgids aan.

In vijf stappen is uiteengezet hoe u een effectief programma

voor een duurzame huisvesting kan ontwikkelen en zichtbare

prestatieverbeteringen kan realiseren voor uw directie,

medewerkers, klanten en aandeelhouders.

De sleutel voor een duurzame huisvesting ligt vooral in het

zoeken naar verbeteringen die aansluiten op de

duurzaamheidsdoelstellingen van uw organisatie en de

gekozen methodiek om prestaties en vooruitgang in de

Conclusion

Sustainability is an issue high on the agenda of major corporate

occupiers. Some occupiers are taking active steps to make their

business operations more sustainable and are increasingly

focusing on their accommodation. For many organisations, it is

no longer a question of whether they have to make their real

estate sustainable but how they attempt to explain why they are

not yet taking any steps in that direction.

Our occupier survey revealed that despite these good

intentions, many occupiers have not yet taken any significant

steps. Almost 50% of the respondents want to move to

sustainable accommodation within five years, but given the very

limited supply and the limited volume of new sustainable office

space, it will be a real challenge to achieve this goal.

Accordingly, most sustainable solutions will have to be found in

the existing stock of office space.

Despite the mismatch between

supply and demand, organisations

can and must continue their efforts

to make their real estate sustainable.

The problem is that the current credit crisis means that

companies are scrutinizing their expenditures more than ever

and thus delaying investments. This makes it very tempting to

put off measures to improve sustainability. However, one must

remember that if one makes sustainability a key feature of its

real estate strategy, then you will quickly save money without

needing to make major investments beforehand. Remember

that these are savings that organisations need to make now

more than ever.

Pre-investments will continue to be necessary if major

sustainable improvements of real estate are to be achieved.

Even if sustainable improvements are not feasible at the

moment, the process will make stakeholders aware of the need

for sustainable real estate and of the need to change the way in

which the building is run.

This report has provided an easy to read theoretical and

practical guide to assist your organisation with the choices it will

have to make in the next few years. In five easy steps, it has

shown you how to develop an effective programme for making

your accommodation sustainable and for achieving significant

benefits for your board, your employees, your customers and

your shareholders.

In the main, the key to achieving sustainable real estate lies in

identifying potential improvements that will help your

organisation achieve its sustainability goals and in using the

kunnen en moeten

can and must



huisvesting te beoordelen. LEED, BREEAM of Greencalc zijn

geschikte voorbeelden van scoringsmethoden om in alle fases

van de levenscyclus van een gebouw te hanteren.

Ondanks het beperkte aanbod van duurzame kantoorruimte,

ontstaan er de komende jaren voldoende kansen om grote

duurzame stappen te realiseren. Wanneer bij een zoektocht

naar huisvesting een bestaand kantoor voldoet aan

vestigingseisen, dan biedt het richten op gebouwen met een

lage duurzame prestatie, maar groot verbeteringspotentieel,

goede mogelijkheden.

Wanneer de vastgoedmarkt zover is dat een duurzame huur,

die aansluit op de doelstellingen van uw organisatie, standaard

wordt, dan biedt het gebruik van een premie of korting op de

huurprijs nieuwe mogelijkheden.

Op de vastgoedmarkt gaat een

omslag plaatsvinden in de manier

van handelen door de grote vraag

naar duurzaam vastgoed.

Hoewel voor veel gebruikers het begrip duurzame huisvesting

momenteel nog geen concreet begrip is, zal dit door de

opkomst van scorings- en benchmarkmethoden zeker

veranderen. Het gebrek aan gedegen kennis over

duurzaamheid zal een dealbreaker worden tussen gebruikers

en vastgoedpartijen.

Ontwikkelaars staan de komende jaren vooralsnog voor de

uitdaging om gebruikers te vinden die de duurzame (meer-)

investeringen willen betalen of om een andere oplossing te

bedenken. Ondanks de bouwkundige beperkingen biedt het

herontwikkelen van bestaande gebouwen grote kansen.

Beleggers krijgen te maken met een herwaardering van de

vastgoedportefeuille. Het actief zoeken naar duurzame

oplossingen samen met gebruikers biedt goede mogelijkheden

om nieuwe waarde te creëren. Onderzoek in Amerika heeft

inmiddels al aangetoond dat gebouwen met een certificaat van

duurzaamheid ook leiden tot een hoger rendement.

Gemeenten en lokale overheden kunnen met strengere

duurzame regelgeving grote invloed blijven uitoefenen op

bouwprojecten. Dit zal echter ook moeten aansluiten op de

behoeften van organisaties.

Vastgoedadviseurs krijgen te maken met vragen over

duurzaamheid van kantoorgebruikers en verhuurders. Zij zullen

in staat moeten zijn om de behoefte van de organisatie te

vertalen naar (potentieel) geschikte huisvesting.

right system to assess your accommodation’s performance and

progress. LEED, BREEAM and Greencalc are all suitable

scoring systems for assessing all phases of a building’s

lifecycle.

Despite the limited supply of sustainable office space, there will

be sufficient opportunities to implement sustainability measures

in the coming years. If a search for new accommodation finds

an existing office that satisfies your business establishment

requirements, then it could make sense to concentrate on

buildings that have low existing - but high potential -

sustainability.

When the real estate market has reached the point when

sustainable, leasable properties that meet your organisation’s

goals are available as standard then another option may be

paying a premium or a discount on the rent figure.

The real estate market will

experience a turnaround in doing

business, thanks to the high demand

for sustainable real estate.

Although many occupiers have not yet implemented the

concept of sustainable real estate in practice, the rise of scoring

systems and benchmarks will change this situation. The lack of

detailed knowledge about sustainability levels will become a

deal breaker between occupiers and real estate businesses.

In the next few years, developers will continue to be faced with

the challenge of finding occupiers who are willing to make the

(additional) investments, or finding an alternative solution.

Despite the restrictions imposed on the redevelopment of

existing buildings, this solution does offer great potential for the

future.

Investors will have to deal with a revaluation of their real estate

portfolios. Good opportunities for creating new value lie in the

active search for sustainable solutions. Research carried out in

America indicates that buildings with sustainability certification

achieve higher returns.

Stricter sustainability regulations mean that municipalities and

local governments will continue to have a major impact on

construction projects, but such restrictions must bear in mind

the needs of organisations.

Real estate advisors will have to answer office occupiers’ and

tenants’ queries about sustainability. They have to be able to

translate the needs of an organisation into accommodation that

is already or potentially suitable.

omslag turnaround



What can you do now

� Switch printers to automatic double-sides printing mode.

� Introduce a co-mingled recycling program or ask your building management to do so.

� Take advantage of natural light when planning office layout.

� Encourage the use of blinds/louvers to control lighting and temperature.

� Provide bike racks and showers for staff to encourage walking/riding to work.

� Source environmentally friendly suppliers and service providers.

� Switch to daytime cleaning to save one to two hours of lighting per day.

� Purchase energy efficient equipment and appliances.

� Consider more flexible work practices e.g. work from home some days to reduce travel.

� Install a timer on your water boiling system.

� Undertake a communication program encouraging staff to turn off lights and computer monitors, use blinds to

monitor light and temperature and reduce paper usage.

Low-cost initiatives

� Measure, monitor and review utility consumption data to identify and resolve performance problems.

� Isolate and fix any leaks, gaps or blockages that are impacting performance.

� Upgrade to energy efficient lights and introduce intelligent lighting controls including motion sensors.

� Establish control strategies for the building.

� Install water-saving devices and appliances in kitchen and bathrooms.

� Install video conferencing facilities to minimize travel.

� Install sub-metering per floor or for water usage, electricity and suchlike.

� Install variable speed drives for primary air fans, chilled water pumps, condenser water pumps, cooling tower

fans and water cooled chillers.

Initiatives at management phase

� Recycling program.

� Waste management.

� Choice of products, e.g. operation of air-conditioning

outside business hours.

� Servicing of plant and equipment.

� Commissioning of new equipment, upgrades.

� Ongoing measurement, monitoring and reporting.

.

Contacts

Roeland Houtman

European Director

Head of Corporate Solutions

The Netherlands

[email protected]

Elsbeth Quispel

Senior Consultant

Research & Consultancy

[email protected]

Tjard Martinus

Consultant

Research & Consultancy

[email protected]

Jones Lang LaSalle B.V.

Strawinskylaan 3103

1077 ZX Amsterdam

The Netherlands

+31 (0) 20 5405405

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or

transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to

be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We

would like to be told of any such errors in order to correct them.