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GESTIÓN URBANÍSTICA PRINCIPIOS • CESIÓN • EQUIDISTRIBUCIÓN • URBANIZACIÓN SISTEMAS • COMPENSACIÓN • COOPERACION • EXPROPIACIÓN

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PRINCIPIOS CESIÓN EQUIDISTRIBUCIÓN URBANIZACIÓN. SISTEMAS COMPENSACIÓN COOPERACION EXPROPIACIÓN. GESTIÓN URBANÍSTICA. MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA. Modelo puro agente urbanizador Valencia (Ley 6/1994) Castilla-La Mancha (ley 2/98) Extremadura (Ley 15/2001) - PowerPoint PPT Presentation

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Page 1: GESTIÓN URBANÍSTICA

GESTIÓN URBANÍSTICA

PRINCIPIOS

• CESIÓN

• EQUIDISTRIBUCIÓN

• URBANIZACIÓN

SISTEMAS

• COMPENSACIÓN

• COOPERACION

• EXPROPIACIÓN

Page 2: GESTIÓN URBANÍSTICA

MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA• Modelo puro agente urbanizador

– Valencia (Ley 6/1994)– Castilla-La Mancha (ley 2/98)– Extremadura (Ley 15/2001)

• Agente urbanizador diferenciado compensación y alternativo– Concesión de obra urbanizadora– La Rioja (Ley 10/1998)– Aragón (Ley 5/1999)– Cantabria (Ley 2/2001)

• Agente urbanizador diferenciado compensación y subsidiario– Sistema de concurrencia– Castilla y León (Ley 5/1999)– Murcia (Ley 1/2001)– Galicia (Ley 9/2002)

• Agente urbanizador integrado en compensación– Madrid (Ley 9/2001)– Canarias (Decreto Legislativo 1/2000)– Asturias (Ley 3/2002)– Andalucia (Ley 7/2002)

Page 3: GESTIÓN URBANÍSTICA

PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA

• SUELO NECESARIO PARA VIALES, ESPACIOS LIBRES, ZONAS VERDES Y DOTACIONES PÚBLICAS DE CARÁCTER LOCAL

• SUELO NECESARIO PARA LA EJECUCIÓN DE LOS SISTEMAS GENERALES QUE PLANEAMIENTO GENERAL, EN SU CASO, INCLUYA O ADSCRIBA

• SUELO CORRESPONDIENTE AL 10 POR 100 DEL APROVECHAMIENTO DEL SECTOR CORRESPONDIENTE

Page 4: GESTIÓN URBANÍSTICA

PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN

• Proyecto de equidistribución (reparcelación)

• División del suelo equidistribución– Area de reparto (58)– Unidad de ejecución (105)

• Técnicas equidistribución:– Aprovechamiento medio (60)

Page 5: GESTIÓN URBANÍSTICA

GESTIÓN UNIDADES EJECUCIÓN (105)

• Idoneidad técnica y viabilidad económica• Permitir cumplimiento de los deberes legales y la

equidistribución de beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística

• Coincidencia entre sector y unidad de ejecución salvo indicación en contrario

• Posibilidad unidades ejecución discontinuas (suelo urbano)

• Delimitación en instrumento de planeamiento• Procedimiento específico (106):

– De oficio o a instancia de parte– Previa información pública y audiencia a propietarios

afectados– Publicación en Boletín Oficial de la Provincia

Page 6: GESTIÓN URBANÍSTICA

SISTEMAS DE EJECUCIÓN (107 y ss.)

• Actuación privada– Compensación

• Actuación pública– Cooperación– Expropiación

Page 7: GESTIÓN URBANÍSTICA

ELECCIÓN SISTEMA DE ACTUACIÓN

• Libertad de elección (108)– Elección motivada– Teniendo en cuenta prioridades y necesidades

del desarrollo del proceso urbanizador– Capacidad de gestión y medios económicos

Administración actuante– Capacidad iniciativa privada para asumir la

actividad de ejecución• Determinación en el planeamiento

– En su defecto, mediante el mismo procedimiento para delimitar UE

Page 8: GESTIÓN URBANÍSTICA

CARACTERÍSTICAS SISTEMA COMPENSACIÓN (129)

• Responsables ejecución aportan terrenos cesión obligatoria y gratuita– No necesariamente propietarios

• Realizan a su costa la urbanización de los sectores o unidades de ejecución– Conforme al planeamiento urbanístico

• A través de la constitución de Junta de Compensación– Compuesta Administración actuante y

responsables ejecución• Salvo propietario único o convenio

• Reparcelación de los terrenos– Incluida la reparcelación forzosa

Page 9: GESTIÓN URBANÍSTICA

INICIATIVA SISTEMA COMPENSACIÓN (130)

a) Propietario único (iniciando expediente reparcelación)

b) Totalidad de los propietarios (convenio urbanístico)

c) Propietarios > 50 % superficie unidad ejecución

d) Cualquier persona física o jurídica, pública o privada (propietaria o no de suelo) como agente urbanizador

Page 10: GESTIÓN URBANÍSTICA

DOCUMENTACIÓN INICIATIVA COMPENSACIÓN (130.2)

• Aplicable a propietarios > 50% y agente urbanizador (letras c y d)

a) Estatutos y bases de actuaciónb) Compromisos específicos sobre plazos de ejecución

totales o parcialesc) Compromisos de colaboración asumidos con

propietarios de suelo (en su caso)d) Justificación solvencia económica, financiera y técnica

de la iniciativa (incluida agente urbanizador)– En plica cerrada en el supuesto de agente urbanizador

• Posible aportación para su tramitación simultánea – Instrumento de ordenación (Plan Parcial)– Proyecto de Urbanización

Page 11: GESTIÓN URBANÍSTICA

PROCEDIMIENTO INICIATIVA COMPENSACIÓN (131)

• Desestimación iniciativa– Motivación potestad de planeamiento– No reúna suficiente solvencia económica, financiera o técnica

• Estimación iniciativa– Supuesto: iniciativa presentada por propietarios > 50 %

terrenos– Aprobación inicial de estatutos y bases de actuación

• Aprobación previa iniciativa– Supuesto: iniciativa presentada por agente urbanizador o

propietarios con menos del 50%– Apertura información pública para alegaciones

• Posible adhesión de propietarios a la iniciativa• Anuncio de intención de formular alternativa por cualquier

interesado en asumir gestión como agente urbanizador (prestación de caución)

Page 12: GESTIÓN URBANÍSTICA

PROCEDIMIENTO EN CONCURRENCIA (131.2)

• Supuesto: aprobación previa iniciativa• Tras finalización información pública y previos

informes alegaciones, se adoptará alguno de los siguientes acuerdos (plazo: un mes)

a) Aprobación de la iniciativa– Si adhesión (en información pública) de propietarios

> 50% terrenos unidad ejecución– Si no se ha presentado anuncio de presentación de

alternativa– Comporta inicio establecimiento sistema y

aprobación inicial Estatutos y Bases de Actuaciónb) Fijación de plazo presentación alternativas anunciadas

– Plazo no inferior a 20 días– Finalizado el plazo, decisión Administración:a. Aprobación alternativa integre más 50% unidad

ejecución (aprobación inicial estatutos y bases de actuación)

b. En otro caso, aprobación alternativa más procedente interés general (soluciones de gestión, superficie de propietarios adheridos…)

Page 13: GESTIÓN URBANÍSTICA

EFECTOS ESTABLECIMIENTO SISTEMA COMPENSACIÓN (133)

• Afección real de la totalidad de terrenos incluidos en unidad de ejecución al cumplimiento de los deberes legales y obligaciones inherentes del sistema

• Constancia afección en Registro de la Propiedad mediante nota marginal

Page 14: GESTIÓN URBANÍSTICA

CARACTERÍSTICAS JUNTA COMPENSACIÓN (134)

• Ente corporativo de Derecho público• Personalidad jurídica propia• Plena capacidad de obrar (desde inscripción

administrativa y constitución órganos directivos)• Asume frente a municipio responsabilidad

directa ejecución obras urbanización• Actuación fiduciaria con pleno poder dispositivo

sobre fincas aportadas (salvo limitaciones estatutarias)

• Puede recabar auxilio municipio ejercicio vía de apremio

• Posible incorporación empresa urbanizadora • Gestoras de JC: gastos de gestión no > 10 %

coste urbanización

Page 15: GESTIÓN URBANÍSTICA

MODALIDADES COMPOSICIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN

a) La totalidad de los propietarios con o sin agente urbanizador

Si actúan sin agente urbanizador pueden suscribir convenio (art. 138.2) sin necesidad constitución Junta Compensación

b) Los propietarios que representen más del 50% de la unidad de ejecución, con o sin agente urbanizador

c) Agente urbanizador exclusivamente sin adhesión de propietario alguno

Page 16: GESTIÓN URBANÍSTICA

CONFIGURACIÓN JUNTA COMPENSACIÓN (134)

• Presupuesto: urbanismo función pública (85)• Representante del Ayuntamiento en la Junta de

Compensación (órgano de gobierno)• Integrada por todos los terrenos unidad ejecución

– Plazo máximo incorporación: inscripción Junta Compensación en Registro entidades (135.1)

– En caso contrario, expropiación (beneficiaria JC)– Reparcelación forzosa (135.1)

• Decisiones Junta recurribles ante Administración (alzada)– ejercicio competencias públicas– Supuesto de autoadministración

• Recaudación cuotas urbanización vía de apremio– “Delegación” en Junta de compensación

• Incumplimiento miembros JC deberes: expropiación o reparcelación forzosa (135.2)

Page 17: GESTIÓN URBANÍSTICA

ESTATUTOS JUNTA COMPENSACIÓN (166 RGU)

• Nombre, domicilio, objeto y fines• Duración• Condiciones y requisitos para incorporarse a

la junta (propietarios o urbanizadores)• Órganos de gobierno y facultades• Requisitos convocatoria y forma adopción

acuerdos• Derechos y obligaciones de sus miembros• Medios económicos y reglas aportaciones

Page 18: GESTIÓN URBANÍSTICA

BASES JUNTA COMPENSACIÓN (167 RGU)

• Criterios para valorar fincas aportadas• Criterios de valoración de derechos reales• Criterios de valoración de edificaciones• Procedimiento contratación obras de

urbanización• Criterios valoración fincas resultantes• Reglas adjudicación fincas a los miembros• Reglas distribución beneficios y pérdidas

Page 19: GESTIÓN URBANÍSTICA

ELEMENTOS ESPECÍFICOS ESTATUTOS Y BASES ACTUACIÓN (130.2)

• Previsión incorporación propietarios mediante aportación fincas originarias– Con opción de abono en metálico costes

urbanización o cesión de terrenos edificables con valor equivalente

• Previsión no incorporación propietarios (con solicitud expropiación por propietarios)

• Previsión reparcelación forzosa propietarios no adheridos

• Oferta adquisición propietarios no hayan suscrito iniciativa

• Garantías económicas desarrollo actuación urbanística (no inferior al 7% coste urbanización)

Page 20: GESTIÓN URBANÍSTICA

RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN (i)

• Comunidad proindiviso (157.3 RGU)– Consentimiento conjunto condueños:

propietario único– No acuerdo: decisión incorporación por 60%

cuotas– Expropiación cuotas no incorporadas

• Herencia yacente– Competencia del albacea (902.4º CC)

• Finca no inscrita en Registro Propiedad– Proyecto equidistribución suficiente

innmatriculación• Doble inmatriculación

– Interesados en proceso ambos titulares– Resolución convencional o judicial

Page 21: GESTIÓN URBANÍSTICA

RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN (ii)

• Titularidad controvertida (103.4 RGU)– No necesaria impugnación en tribunales– Asume Administración actuante representación

• Titularidad desconocida o propietario en desconocido paradero (art. 10.2 RHU)– Administración actuante asume representación

derechos e intereses titularidades– Ministerio fiscal: defensa de los intereses

• Compraventa en documento privado– Suficiente para acreditar titularidad– STS 24.11.00

Page 22: GESTIÓN URBANÍSTICA

PROYECTO REPARCELACIÓN (130.2)

• Redactado con base en los principios de las bases de actuación y estatutos

• Redactado por Junta de compensación– Voto favorable miembros representen más 50%

terrenos– Ratificación por Ayuntamiento

• Denegación sólo posible por motivos de estricta legalidad

• Silencio estimatorio: transcurso de 2 meses desde presentación

– Solución de conflicto por Ayuntamiento (136.3)

Page 23: GESTIÓN URBANÍSTICA

PROCEDIMIENTOS ESPECIALES COMPENSACIÓN

• Propietario único– No necesidad constitución Junta de

Compensación• Convenio urbanístico (138)

– Participación en ejecución urbanística todos los propietarios unidad de ejecución (por sí o por agente urbanizador

– Condiciones de gestión en convenio– Si participa agente urbanizador: necesidad

constitución Junta Compensación• Procedimiento abreviado (132)

– Respaldo de totalidad propietarios– Tramitación conjunta iniciativa y proyecto

reparcelación (aprobación simultánea)

Page 24: GESTIÓN URBANÍSTICA

SUSTITUCIÓN SISTEMA COMPENSACIÓN (109)

• Incumplimiento deberes legales y obligaciones sistema

• Necesario procedimiento declaración incumplimiento

• Terminación convencional expediente incumplimiento: continuación proceso urbanizador propietarios cumplidores

• Criterios elección nuevo sistema