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  • GEMEINDE OBERRIEDEN

    Informationsveranstaltung Projekt Büelhalden, 6. September 2017 1

    Realisierung von preisgünstigem Wohnungsbau Areal Büelhalden

  • GEMEINDE OBERRIEDEN

    Informationsveranstaltung Projekt Büelhalden, 6. September 2017 2

    Ablauf der Informationsveranstaltung

    � Begrüssung Martin Arnold

    � Ausgangslage und Zielsetzungen Urs Klemm

    � Studienauftrag Urs Klemm

    � Vorstellung Siegerprojekt Jakob Steib / Mario Wagen

    � Finanzrechtliche Überlegungen Roger Müller

    � Rahmenbedingungen Baurechtsvertrag Roger Müller

    � Mieterbedingte Zielsetzungen Urs Klemm

    � Weiteres Vorgehen / Termine Urs Klemm

    � Zusammenfassung / Fragen Urs Klemm

    � Schluss der Veranstaltung Martin Arnold

  • GEMEINDE OBERRIEDEN

    Informationsveranstaltung Projekt Büelhalden, 6. September 2017 3

    • Projekt „Genossenschaftlicher Wohnungsbau“ � Legislaturziel

    • Ursprünglich Reservefläche für zukünftige Schulbauten

    • Revision Bau- und Zonenordnung 2013 � kein Schulraumbedarf

    • Bebaubare Flächen = Bauzone W3 55%

    • Umsiedlung Teil der Familiengärten in oberen Grundstücksbereich

    Ausgangslage

  • GEMEINDE OBERRIEDEN

    Informationsveranstaltung Projekt Büelhalden, 6. September 2017 4

    Zielsetzungen • Schaffung von günstigem Wohnraum

    • Generationengerechtes Wohnen

    • Städtebauliche Verhältnisse respektieren und nach Möglichkeit aufwerten

    • Eingliederung der bestehenden und zukünftigen Freiräume

    • Abgabe Baurecht an Wohnbaugenossenschaft oder an eine alternative Bauträgerschaft

  • GEMEINDE OBERRIEDEN

    Informationsveranstaltung Projekt Büelhalden, 6. September 2017 5

    Studienauftrag

    • Projektkommission für die Umsetzung und Ausarbeitung Studienauftrag

    • Planerische Rahmenbedingungen

    • Einhaltung Bauvorschriften mit Lärmempfindlichkeitsstufe II

  • GEMEINDE OBERRIEDEN

    Informationsveranstaltung Projekt Büelhalden, 6. September 2017 6

    Chronologie Studienauftrag

    Datum Vorgehen

    März 2016 • Eingaben Vorprojektideen von sieben Generalplanerteams

    April 2016 • Jurierung der Projektideen • Auswahl von drei Teams zur Weiterbearbeitung für einen

    Projektvorschlag

    Juni 2016 • Eingabe und Prüfung der Projektvorschläge

    Juli 2016 • Jurierung der Projektvorschläge • Wahl des Siegerprojekts (ARGE Jakob Steib Architekten /

    Horisberger Wagen Architekten / Schmid Architekten)

    Februar 2017 • Überarbeitung Siegerprojekt gemäss Prüfung Bauamt • Kein Gestaltungsplan notwendig

  • GEMEINDE OBERRIEDEN

    Informationsveranstaltung Projekt Büelhalden, 6. September 2017 7

    Vorstellung Siegerprojekt

    Projektwürdigung

  • GEMEINDE OBERRIEDEN

    Informationsveranstaltung Projekt Büelhalden, 6. September 2017 8

    Würdigung für das Siegerprojekt der ARGE Steib / Horisberger Wagen / Schmid Architekten :

    � Kompaktheit und geschickte Setzung der Baukörper

    � Abgestufte Bauten passen dank Schrägdachform gut in Hangtypographie

    � Grosszügige Durchblicke

    � Staffelung der Bauten durch Wohnflächen auf verschiedenen Ebenen

    � Neubauten orientieren sich an den bestehenden Bauten

    � Passende Einordnung auf dem Areal

    � Nach Osten schmäler werdende Baukörper ergeben gute Durchsicht

    � Verhältnis von bebauter Fläche und geschaffenem Freiraum weist eine gute Verteilung der Aussenräume auf.

  • GEMEINDE OBERRIEDEN

    Informationsveranstaltung Projekt Büelhalden, 6. September 2017 9

  • GEMEINDE OBERRIEDEN

    Informationsveranstaltung Projekt Büelhalden, 6. September 2017 10

    A .3 / 4.5 Zi-W

    hg H

    N F 104.9

    A.2 / 4.5 Zi-W hg

    H N

    F 105.3

    A.4 / 2.5 Zi-W hg

    H N

    F 61.9

    B .2 / 4.5 Zi-W

    hg H

    N F 104.9

    B.1 / 4.5 Zi-W hg

    H N

    F 105.3

    C .2 / 4.5 Zi-W

    hg H

    N F 105.3

    C .3 / 4.5 Zi-W

    hg H

    N F 104.9

    C .1 / 2.5 Zi-W

    hg H

    N F 61.9

    445.50

    444.625

    447.425

    445.50

    445.50

    446.30

    444.90

    446.50

    445.625

    446.50

    446.50

    H aus C

    B 5.9

    E 6.8

    B 5.9

    E 6.8

    H aus A

    448.425

    444.90

    H aus B

    W /E

    /K 35.4

    Z 13.8

    T 14.9

    T 2.3

    T 14.9

    W /E

    /K 46.3

    Z 14.5

    Z 14.5

    Z 12.0 R

    3.0

    B 5.3

    D 3.7

    E 6.0

    T 14.9 W

    /E /K

    46.3

    Z 14.5 Z 14.5

    Z 12.0

    R 3.0

    B 5.3

    D 3.7

    E 5.6

    T 14.9

    W /E/K 46.3

    Z 14.5

    Z 14.5

    Z 12.0 R

    3.0

    B 5.3

    D 3.7

    E 6.0

    T 14.9 W

    /E /K

    46.3

    Z 14.5 Z 14.5

    Z 12.0

    R 3.0

    B 5.3

    D 3.7

    E 5.6

    W R

    /TR 20.7

    T 14.9

    W /E/K 46.3

    Z 14.5

    Z 14.5

    Z 12.0 R

    3.0

    B 5.5

    D 3.7

    E 6.0

    T 14.9 W

    /E /K

    46.3

    Z 14.5 Z 14.5

    Z 12.0

    R 3.0

    B 5.3

    D 3.7

    E 5.6

    W /E/K 35.4

    Z 13.8

    T 14.9

    T 2.3

    W R

    22.4 TR

    41.4

    T R 34.7

    W R

    18.1

    VR 37.2

    V R

    15.1

    V R

    19.3

    M Z 71.3

    LA 18.4

    K Ü

    22.9

    W C

    7.9

    TR 36.5

    TR 15.9

    W R

    16.0

    VR 18.3

    W R

    18.3

    VR 28.5

  • GEMEINDE OBERRIEDEN

    Informationsveranstaltung Projekt Büelhalden, 6. September 2017 11

    Wohnungsspiegel Häuser A, B und C

    Anz. Zi. Total Whng.-Flächen

    2 ½ 8 ca. 62 – 76 m²

    3 ½ 10 ca. 82 – 94 m²

    4 ½ 30 ca. 104 – 115 m²

    Total 48

    EG 1.OG 2.OG DG

    Haus C

    Haus B

    Haus A

  • GEMEINDE OBERRIEDEN

    Informationsveranstaltung Projekt Büelhalden, 6. September 2017 12

    Beispiel Grundriss Häuser A und C, 1. und 2. Obergeschoss

    � Klar strukturierte Grundrisse

    � Grosszügig ausgestattet

    � Gut proportionierte Wohn- und Essbereiche

  • GEMEINDE OBERRIEDEN

    Informationsveranstaltung Projekt Büelhalden, 6. September 2017 13

    Finanzrechtliche Überlegungen Landwert • Parzellen sind und bleiben im Finanzvermögen • Landwert 1’055 Franken/m² � total 7’602’330 Franken • Erfolgswirksame Abschreibung bei Wertänderung (bei Baurecht an Dritten) • Neubewertung der Parzellen nach Abgabe im Baurecht ergibt einmalige

    Abschreibung eines Bewertungsverlustes von ca. 1,8 Mio. Franken

    Baurechtszins • Festlegung auf Bezugsbeginn • Festlegung Mindest- Baurechtszins von 190’000 Franken • Baurechtszins � ca. 55’000 Franken / Jahr unter Marktpreis • Kreditantrag Gemeindeversammlung für jährlichen Minderertrag

  • GEMEINDE OBERRIEDEN

    Informationsveranstaltung Projekt Büelhalden, 6. September 2017 14

    Mietzinskalkulation

    • Ziel wirtschaftlicher und trotzdem günstiger Mietzinse • Miteinbezug einer guten sozialen Durchmischung • Beispielrechnung zur Mietzinskalkulation:

    � Für die Berechnung der möglichen Mietzinse wird eine Bausumme von total 20 Millionen Franken angenommen und dadurch ein möglicher Kostenbe- reich ermittelt.

    � Der Mietzins soll für die nachstehend aufgeführten Wohnungsgrössen den folgenden Mietzinsbereich nicht übersteigen:

  • GEMEINDE OBERRIEDEN

    Informationsveranstaltung Projekt Büelhalden, 6. September 2017 15

    Rahmenbedingungen Baurechtsvertrag

    • Abgabe Baurecht an Baurechtsnehmer

    • Erstellung preisgünstiger Wohnungen nach Bestimmungen der kantonalen Wohnbauförderungsverordnung

    • Selbständiges und dauerndes Baurecht für eine Wohnüberbauung mit Unterniveaugarage für 60 Jahre

    • Mieterbedingte Zielsetzungen werden als Zusatzvereinbarung festgelegt

    • Abnahme Baurechtsvertrag und Mieterbedingte Zielsetzungen an Gemeindeversammlung voraussichtlich im Juni 2018

  • GEMEINDE OBERRIEDEN

    Informationsveranstaltung Projekt Büelhalden, 6. September 2017 16

    Mieterbedingte Zielsetzungen

    Allgemeine Zielsetzungen: • Festlegung Vermietungsreglement durch Bauträger mit der Gemeinde

    • Vermietungen und Abschluss Mietverträge durch Bauträger

    • Erreichung einer sozialen Durchmischung

    Festlegung der Mietzinse: • Berechnungsprinzip Mietzinse mit Gemeinde definieren

    • Mietzinse inkl. Verzinsung der Anlagekosten, jährlicher Baurechtszins und Faktor für Betriebs- und Unterhaltskosten

    • Vorlegung erstmalige Mietzinsfestlegung und Neuberechnungen an die Gemeinde

  • GEMEINDE OBERRIEDEN

    Informationsveranstaltung Projekt Büelhalden, 6. September 2017 17

    Vermietungskriterien:

    • Vermietung nach dem Grundsatz der Kostenmiete (Die Miete ist genau so hoch, dass sie die Aufwendungen des Bauträgers deckt)

    • Mieterzulassung für Schweizer

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