gemeinde oberrieden realisierung von preisgünstigem ... · gemeinde oberrieden...

GEMEINDE OBERRIEDEN

Informationsveranstaltung Projekt Büelhalden, 6. September 2017 1

Realisierung von preisgünstigem WohnungsbauAreal Büelhalden

GEMEINDE OBERRIEDEN


Ablauf der Informationsveranstaltung

� Begrüssung Martin Arnold

� Ausgangslage und Zielsetzungen Urs Klemm

� Studienauftrag Urs Klemm

� Vorstellung Siegerprojekt Jakob Steib / Mario Wagen

� Finanzrechtliche Überlegungen Roger Müller

� Rahmenbedingungen Baurechtsvertrag Roger Müller

� Mieterbedingte Zielsetzungen Urs Klemm

� Weiteres Vorgehen / Termine Urs Klemm

� Zusammenfassung / Fragen Urs Klemm

� Schluss der Veranstaltung Martin Arnold

GEMEINDE OBERRIEDEN


• Projekt „Genossenschaftlicher Wohnungsbau“ � Legislaturziel

• Ursprünglich Reservefläche für zukünftige Schulbauten

• Revision Bau- und Zonenordnung 2013 � kein Schulraumbedarf

• Bebaubare Flächen = Bauzone W3 55%

• Umsiedlung Teil der Familiengärten in oberen Grundstücksbereich

Ausgangslage

GEMEINDE OBERRIEDEN


Zielsetzungen• Schaffung von günstigem Wohnraum

• Generationengerechtes Wohnen

• Städtebauliche Verhältnisse respektieren und nach Möglichkeit aufwerten

• Eingliederung der bestehenden und zukünftigen Freiräume

• Abgabe Baurecht an Wohnbaugenossenschaft oder an eine alternative Bauträgerschaft

GEMEINDE OBERRIEDEN


Studienauftrag

• Projektkommission für die Umsetzung und Ausarbeitung Studienauftrag

• Planerische Rahmenbedingungen

• Einhaltung Bauvorschriften mit Lärmempfindlichkeitsstufe II

GEMEINDE OBERRIEDEN


Chronologie Studienauftrag

Datum Vorgehen

März 2016 • Eingaben Vorprojektideen von sieben Generalplanerteams

April 2016 • Jurierung der Projektideen• Auswahl von drei Teams zur Weiterbearbeitung für einen

Projektvorschlag

Juni 2016 • Eingabe und Prüfung der Projektvorschläge

Juli 2016 • Jurierung der Projektvorschläge• Wahl des Siegerprojekts (ARGE Jakob Steib Architekten /

Horisberger Wagen Architekten / Schmid Architekten)

Februar 2017 • Überarbeitung Siegerprojekt gemäss Prüfung Bauamt• Kein Gestaltungsplan notwendig

GEMEINDE OBERRIEDEN


Vorstellung Siegerprojekt

Projektwürdigung

GEMEINDE OBERRIEDEN


Würdigung für das Siegerprojekt der ARGE Steib / Horisberger Wagen / Schmid Architekten :

� Kompaktheit und geschickte Setzung der Baukörper

� Abgestufte Bauten passen dank Schrägdachform gut in Hangtypographie

� Grosszügige Durchblicke

� Staffelung der Bauten durch Wohnflächen auf verschiedenen Ebenen

� Neubauten orientieren sich an den bestehenden Bauten

� Passende Einordnung auf dem Areal

� Nach Osten schmäler werdende Baukörper ergeben gute Durchsicht

� Verhältnis von bebauter Fläche und geschaffenem Freiraum weist eine gute Verteilung der Aussenräume auf.

GEMEINDE OBERRIEDEN


GEMEINDE OBERRIEDEN


A.3 / 4.5 Zi-W

hgH

NF 104.9

A.2 / 4.5 Zi-Whg

HN

F 105.3

A.4 / 2.5 Zi-Whg

HN

F 61.9

B.2 / 4.5 Zi-W

hgH

NF 104.9

B.1 / 4.5 Zi-Whg

HN

F 105.3

C.2 / 4.5 Zi-W

hgH

NF 105.3

C.3 / 4.5 Zi-W

hgH

NF 104.9

C.1 / 2.5 Zi-W

hgH

NF 61.9

445.50

444.625

447.425

445.50

445.50

446.30

444.90

446.50

445.625

446.50

446.50

Haus C

B 5.9

E 6.8

B 5.9

E 6.8

Haus A

448.425

444.90

Haus B

W/E

/K 35.4

Z 13.8

T 14.9

T 2.3

T 14.9

W/E

/K 46.3

Z 14.5

Z 14.5

Z 12.0R

3.0

B 5.3

D 3.7

E 6.0

T 14.9W

/E/K

46.3

Z 14.5Z 14.5

Z 12.0

R 3.0

B 5.3

D 3.7

E 5.6

T 14.9

W/E/K 46.3

Z 14.5

Z 14.5

Z 12.0R

3.0

B 5.3

D 3.7

E 6.0

T 14.9W

/E/K

46.3

Z 14.5Z 14.5

Z 12.0

R 3.0

B 5.3

D 3.7

E 5.6

WR

/TR 20.7

T 14.9

W/E/K 46.3

Z 14.5

Z 14.5

Z 12.0R

3.0

B 5.5

D 3.7

E 6.0

T 14.9W

/E/K

46.3

Z 14.5Z 14.5

Z 12.0

R 3.0

B 5.3

D 3.7

E 5.6

W/E/K 35.4

Z 13.8

T 14.9

T 2.3

WR

22.4TR

41.4

TR 34.7

WR

18.1

VR 37.2

VR

15.1

VR

19.3

MZ 71.3

LA 18.4

KÜ

22.9

WC

7.9

TR 36.5

TR 15.9

WR

16.0

VR 18.3

WR

18.3

VR 28.5

GEMEINDE OBERRIEDEN


Wohnungsspiegel Häuser A, B und C

Anz. Zi. Total Whng.-Flächen

2 ½ 8 ca. 62 – 76 m²

3 ½ 10 ca. 82 – 94 m²

4 ½ 30 ca. 104 – 115 m²

Total 48

EG 1.OG 2.OG DG

Haus C

Haus B

Haus A

GEMEINDE OBERRIEDEN


Beispiel Grundriss Häuser A und C, 1. und 2. Obergeschoss

� Klar strukturierte Grundrisse

� Grosszügig ausgestattet

� Gut proportionierte Wohn- und Essbereiche

GEMEINDE OBERRIEDEN


Finanzrechtliche ÜberlegungenLandwert• Parzellen sind und bleiben im Finanzvermögen• Landwert 1’055 Franken/m² � total 7’602’330 Franken• Erfolgswirksame Abschreibung bei Wertänderung (bei Baurecht an Dritten)• Neubewertung der Parzellen nach Abgabe im Baurecht ergibt einmalige

Abschreibung eines Bewertungsverlustes von ca. 1,8 Mio. Franken

Baurechtszins• Festlegung auf Bezugsbeginn• Festlegung Mindest- Baurechtszins von 190’000 Franken• Baurechtszins � ca. 55’000 Franken / Jahr unter Marktpreis• Kreditantrag Gemeindeversammlung für jährlichen Minderertrag

GEMEINDE OBERRIEDEN


Mietzinskalkulation

• Ziel wirtschaftlicher und trotzdem günstiger Mietzinse• Miteinbezug einer guten sozialen Durchmischung• Beispielrechnung zur Mietzinskalkulation:

� Für die Berechnung der möglichen Mietzinse wird eine Bausumme von total 20 Millionen Franken angenommen und dadurch ein möglicher Kostenbe-reich ermittelt.

� Der Mietzins soll für die nachstehend aufgeführten Wohnungsgrössen den folgenden Mietzinsbereich nicht übersteigen:

GEMEINDE OBERRIEDEN


Rahmenbedingungen Baurechtsvertrag

• Abgabe Baurecht an Baurechtsnehmer

• Erstellung preisgünstiger Wohnungen nach Bestimmungen der kantonalen Wohnbauförderungsverordnung

• Selbständiges und dauerndes Baurecht für eine Wohnüberbauung mit Unterniveaugarage für 60 Jahre

• Mieterbedingte Zielsetzungen werden als Zusatzvereinbarung festgelegt

• Abnahme Baurechtsvertrag und Mieterbedingte Zielsetzungen anGemeindeversammlung voraussichtlich im Juni 2018

GEMEINDE OBERRIEDEN


Mieterbedingte Zielsetzungen

Allgemeine Zielsetzungen:• Festlegung Vermietungsreglement durch Bauträger mit der Gemeinde

• Vermietungen und Abschluss Mietverträge durch Bauträger

• Erreichung einer sozialen Durchmischung

Festlegung der Mietzinse:• Berechnungsprinzip Mietzinse mit Gemeinde definieren

• Mietzinse inkl. Verzinsung der Anlagekosten, jährlicher Baurechtszins und Faktor für Betriebs- und Unterhaltskosten

• Vorlegung erstmalige Mietzinsfestlegung und Neuberechnungen an die Gemeinde

GEMEINDE OBERRIEDEN


Vermietungskriterien:

• Vermietung nach dem Grundsatz der Kostenmiete (Die Miete ist genau so hoch, dass sie die Aufwendungen des Bauträgers deckt)

• Mieterzulassung für Schweizerbürger und Ausländer mit Niederlassungs-oder Jahresaufenthaltsbewilligung mit Erfüllung einzelner festzulegender Bedingungen (z.B. mindestens seit 2 Jahren in Oberrieden wohnhaft)

• Angemessene soziale Durchmischung (Herkunft, Familien- und Personen-verhältnisse)

• Angemessene Belegung der Wohnungen (z.B. Verhältnis Anzahl Zimmer zu Anzahl Personen)

• Festgelegte Limiten von Einkommen und Vermögen

GEMEINDE OBERRIEDEN


Weiteres Vorgehen / Termine

Aktivitäten Termine

Verfahren Suche nach geeignetem Bauträger Sept. - Nov. 2017

Festlegung Bauträger durch GR (vorbehältlich GV) Januar 2018

Ausarbeitung Baurechtsvertrag Jan. - März 2018

Vorlage Baurechtsvertrag Gemeindeversammlung Juni 2018

Baurechtsvertrag rechtskräftig ca. September 2018

Baubewilligung rechtskräftig ca. August 2019

Baubeginn ca. Anfang 2020

Bezug Wohnungen / Projektende ca. Ende 2021

GEMEINDE OBERRIEDEN


Zusammenfassung

Der Gemeinderat ist überzeugt, mit dem Siegerprojektdie Kriterien zu erfüllen, um eine optimale Nutzungdes über 7‘000 m2 umfassenden Grundstücks imSinne des verdichteten Bauens sicherzustellen.

GEMEINDE OBERRIEDEN


Danke für Ihre Aufmerksamkeit

Für Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung

gemeinde oberrieden realisierung von preisgünstigem ... · gemeinde oberrieden...

Documents