gayrimenkul değerleme raporu Örneği

!!"#$%&'()! *%+,"-.&/()! 0.1.,).-.! 2.!0%&34-%&)3/!%&5&"-!4",/.$" !

!

67897:;<=>!6?@A!B?C!%D>A!&EFGHIJ!.K8?@?L!$?CM;8!"M>?NO7KP$Q:C;<=!!

$!RSHTJT!TGTSGJG!U!RSHTJT!GVVHWTX!=CMD=:>;YZ;[@A\E8A>:!!

]]]A;[@A\E8A>:

!!!!!!!"#$#%&'!()*+*,*-!!.)/#! 01%234! 5&6*$*7*8! !"#$%&'()*+, -'.'$+'&', /"01$*! 9'%! 1%7#)/'%:! ;*!1%7#)! <="! >! <?/@79*&! =@+%'2#7)*&! "#$#%&#2#! A#! "@7B42@7&B)! C:D:E7'7! @%/B)!037,#&&'$'7'! )@+9#/2'4! FGGH! +B&B! %@I5%! J5%2@/B! 5&*I! 0@+%'2#7)*&! 6#$#%&#2#!%@I5%*!1%7#$'!5&@%@)!?'8&#%#!J')'%!A#%2#)!@2@,B+&@!6#%&#72'4/'%:!!!=3732386#! !"#$%&'()*+, -'.'$+'&', $"/0$+"$1! 9#78#%&')! 01?/#%?#! 6#! 9'%K5)!6#$'4'2! 01?/#%2'4! A#! #)! +#7'! 9'&0'&#%! '&#! 6@L@! 6@! J@+6@&B! 9'&0'&#%'! 'K#%'%! L@&#!0#&2'4/'%:! ! =37,#&! !"#$%&'()*+, -'.'$+'&', $"/0$, %2'$%.%(%, 234/#%'&#%'2'8! '&#!I@+&@4B+5%*8:! M'8&#%'7! 6#! 0@+%'2#7)*&! 6#$#%&#2#! %@I5%*7@! 'L/'+@,B7B8! A@%?@!3,%#/?'8!@&@,@$B7B8!/#)&'J!?B%@?B76@!!3(4'+,-'.'$+'&',$"/0$*!L@))B76@!?5%*&@%B7B8B,234/#%'!/#2?'&,'7'8#!+17#&/#9'&'%?'7'8!A#!9'&0'!'?/#+#9'&'%?'7'8:!!N@))B2B86@O!<="! P! <?/@79*&! =@+%'2#7)*&! "#$#%&#2#-! 2"#$%&'()*+, 3'.'$+'&'-! 4%5%6%+%7'-!0"5"$, "$"879$&"+"$9-! &")%(', 3'.'$+'&':, 17'+, 3'.'$+'&':, 17'+, #"79$9&,4%5%6%+%7'! A#! 0@+%'2#7)*&! +@/B%B2! 6@7B42@7&B$B! L'82#/&#%'! ?*72@)/@6'%:! MQR! A#!;""R!&'?@7?&B!5&@%@)!SGGE3!@4)B7!6@7B42@7B!'&#!/32!T*%)'+#U6#!L'82#/!?*72@)/@!5&@7! <="! P! <?/@79*&! =@+%'2#7)*&! "#$#%&#2#-! FGGHU/#7! 9*! +@7@! 9@7)@! A#!)*%*2&@%! 9@4/@! 5&2@)! *8#%#! 9'%K5)! )*%*2! A#! )'4'+#! 6@7B42@7&B)! +@I2B4/B%:!=@+%'2#7)*&! A#! 2#7)*&! @&@7'76@! L'82#/! A#%2#)/#! 5&@7! <="! 0#7#&! 2#%)#8'!V?/@79*&! T@)?'2U6#6'%:! <="! P! <?/@79*&! =@+%'2#7)*&! "#$#%&#2#U7'7! ! W#9! ?'/#?'!L//IOXXWWW:'06:,52:/%U6'%:!T#&#J57*!YZG:FSFF[FZ[S[U63%:!;'%#+?#&!A#!)*%*2?@&!/32! 0@+%'2#7)*&! 6#$#%&#2#-! +@/B%B2! 6@7B42@7&B$B-! J'8'9'&'/#-! I@8@%! @%@4/B%2@?B!'K'7!3,%#/?'8!/#)&'J!@&2@7B86@!+@%@%!A@%:!!\@&B42@&@%B7B86@!9@4@%B&@%!6'&#%'8:!M@+0B&@%B2B8&@:!!!!!!;('&+%, <17=!5*,$"/0$,6$('.%7,89:,$"/0$,;0$&"<1,-'.%+-%$,=',>"()"+"$","%<,$"/0$,;0$&"<1,-'.%+-%$,=',>*,)*$*&+"$",#6('+%),0+"$"),)*++"(1+"&"?@,8"-'4',>%+!%,='$&'),"&"2+1,0+*/,)*++"(1+&"A1,-*$*&*(-",BCD,E'$E"(!%,>%$,A0$*&+*+*),3A<+'(&'?@,!

EKSPERT!Z TAR!H! Demand Date

:

DE"ERLEME TAR!H! Valuation Date

:

RAPOR TAR!H! Report Date

:

DE"ERLEME ADRES! Full Adress of Property

:

MÜ#TER! Customer

:

RAPOR NO Report Number

:

DE"ERLEME TÜRÜ Description

:

DE"ERLEME UZMANI Valuation expert

:

KONTROL Review

:

ONAY Approbation

:

Gayrimenkul De!erleme Raporu Örne!i

SAYFA 2 / 14

!çindekiler Content Hazırlanan Ekspertiz Raporunun Amacı The !ntention Of The Valuation Report

1. MEVCUT VER! VE B!LG!LER

Present Datums And !nformations 1.1 Tapu Bilgileri Title Deed Informations 1.2 Takyidatlar Mortgage Informations 1.3 !mar Durumu ile !lgili Bilgiler

2. TA#INMAZIN ÖZELL!KLER! Characteristics of Property 2.1 Ta$ınmazın Krokisi Sketch Of Property 2.2 De%erlemesi Yapılan Ta$ınmazın Özellikleri Characteristics of Property 2.3 Altyapı Özellikleri Infrastructural Aspects

3. ÇEVRE ÖZELL!KLER!

Surroundings 3.1 Çevre ile !lgili Genel Bilgiler General Informations of Pheriphery 3.2 De%eri Etkileyen Faktörler Principle Factors Effecting The Value Of Property

4. DE"ERLEME

Valuation 4.1.Emsal Yöntemi Market Approach 4.2.Yerine Koyma Yöntemi Cost Approach 4.3.Gelir Yöntemi Income Approach 4.4.De%erleme Valuation

5.MEVCUT PAZAR

Present Condition Of Market 5.1 Bölgede Gayrimenkul Pazarında Son Durum General Knowledge Of The Dıstrıct

5.2 Gayrimenkulun Pazarlanmasını Etkileyebilecek Di%er Faktörler

Other Factors Crıtıcal To The Marketıng Of The Property

6. SONUÇ VE YORUMLAR


SAYFA 3 / 14

Conclusion And !nterpretations 6.1 Sonuç Conclusion 6.2 De%erleme Uzmanı Görü$ü Valuer’s Opinion 6.3 Notlar ve Yorumlar Notes And !nterpretations

7. EKLER

Additions 7.1 Foto%raflar Photographs 7.2.!mar Planı Plan 7.3.Tapu Title Deed


SAYFA 4 / 14

HAZIRLANAN EKSPERT!Z RAPORUNUN AMACI The !ntention Of The Valuation Report Bu rapor, xxxxx kurumunun veya ki!inin xx.xx.20xx tarihindeki yazılı talebi üzerine hazırlanmı!tır. Raporun düzenlenme amacı xxxxx ili, xxxxx ilçesi, xx pafta, xx ada, xx parsel no’ lu binanın adil piyasa satı! de"erinin belirlenmesidir.

1. MEVCUT VER! VE B!LG!LER Present Datums And !nformations

1.1 TAPU B!LG!LER! / Title Deed Informations #L# : MEVK## : City Locality #LÇES# : SINIRI : District Border BUCA$I : YEVM#YE NO : Subdistrict MAHALLES# : C#LT NO : Neighbourhood Skin KÖYÜ : SAH#FE NO : Village Page

SOKA$I Street

:

TAPU TAR#H# Date of Title Deed

:

PAFTA NO : PARSEL NO : Cadastral Map Lot ADA NO : N#TEL#$# : City Block Type SAH#B# Owner

:

H#SSES#

:

KULLANIM ALANI :

Area BÖLGES# Zoning :

SANAY# Industrıal

T#CARET Commercıal

KONUT Resıdentıal

KIRSAL Rural

BÖLGE YAPILA%MA Regional Occupancy :

% 75'DEN FAZLA More Than 75%

% 50-75 ARASI Between 50-75%

%25-50 ARASI Between 25-50%

% 25'DEN AZ Less Than %25

BÖLGE GEL#%#M HIZI Regional Build up Speed :

HIZLI Fast

NORMAL Normal

DURGUN Stable

BELED#YES# Municipality

:

XXXXX #MAR MÜDÜRLÜ$Ü

#Ç#NDE #KAMET EDEN Users :

MALSAH#B# Owner

K#RACI Renter

BO% Empty

MEVCUT KULLANIM Usage :

SANAY# Industrıal

T#CARET Commercıal

KONUT Resıdentıal

BO% Empty

YAPI SINIFI Construction Type :


SAYFA 5 / 14

1.2 TAKY!DAT B!LG!LER! / !"#$%&%'()*+"#,&$-"*. #ERHLER: Ta$ınmaz üzerinde xxxxx bulunmaktadır. BEYANLAR: Ta$ınmaz üzerinde xxxxx bulunmaktadır. !POTEKLER: Ta$ınmaz üzerinde xxxxx bulunmaktadır. 1.3 !MAR DURUMU !LE !LG!L! B!LG!LER / Improvement Plan Informations

Pafta No CadastralMap

Ada No CityBlock

Parsel No Lot No

Parsel Alanı Lot Area

#mar Improvement

Hmax MaxHeight

Yapı Düzeni Cons. Order

xx xx xx xx xx xx xx -Belediyede ekspertiz mülke ait onaylı bir proje ve yapı ruhsatı bulunmaktadır.Kayıtlı proje numarası xx tarihi xx ve toplam xx kapalı alan içindir. Veya mülke ait herhangi bir proje ve yapı ruhsatına rastlanmamı$tır. -Ekspertiz mülke ait tapu senedi yukarıda bahsedilen xx m& arazinin xx m& si için düzenlenmi$tir. -xx !mar Müdürlü%ü’ne ba%lı bu bölgedeki bo$ parsel xx bölgesinde kalmakta ve kesinlikle yeni yapıya izin verilmemektedir. Mevcuttaki yapılar için ise herhangi bir $erh bulunmamaktadır.

2.TA#INMAZIN ÖZELL!KLER! /0&#&1$'#-.$-1.("+(2#"3'#$4

2.1 TA#INMAZIN KROK!S! / 56'$10(7+(2#"3'#$4


SAYFA 6 / 14

2.2 DE"ERLEMES! YAPILAN TA#INMAZIN ÖZELL!KLER! / ((((((((((/0&#&1$'#-.$-1.("+(2#"3'#$4

ALAN BÜYÜKLÜ$Ü : Total Area

PARSEL ALANI :xx m& G#R#% KATI :xx m& ÜST KAT : xx m&

YAPI TARZI Construction Type :

YAPI N#ZAMI Construction Order :

KAT ADED# Floor :

BA$IMSIZ BÖLÜM ADED# Divisions :

KULLANIM AMACI Usage :

PENCERE DO$RAMALARI Windows :

ISITMA S#STEM# Heating :

MERD#VEN ÖZELL#KLER# Staircase Features :

ASANSÖR Elevator :

JENERATÖR Generator :

SU DEPOSU Water Tank :

YANGIN MERD#VEN# Fire Stair :

DI% CEPHE Exterior Front :

PARK YER# Parking :

GÜVENL#K Security :

HASAR DURUMU Damage Condition :

#%Ç#L#K DURUMU Quality of Work : LÜKS #Y# ORTA KÖTÜ

Luxury Good Medium Bad MALZEME DURUMU Quality of Material : LÜKS #Y# ORTA KÖTÜ

Luxury Good Medium Bad ZEM#N DÖ%EMELER# Floor Covering :

YÖNÜ : Direction


SAYFA 7 / 14

2.3 ALTYAPI ÖZELL!KLER! / )*+#&.$#81$8#&9(:.3'1$. ELEKTR#K The Power :

ATIK SU KANALI Sewage :

SU Water :

YOL Road :

TELEFON Phone :

DO$ALGAZ Gas

Ta!ınmazın bulundu"u sokakta do"algaz bulunmaktadır ancak ekspertiz mülk kat kaloriferi kullanmaktadır.

2. ÇEVRE ÖZELL!KLER! Surroundings

3.1 ÇEVRE !LE !LG!L! GENEL B!LG!LER / ;'*'#&9()*+"#,&$-"*.("+(20'#-30'#4

Ekspertizi yapılan mülk, xxxxx ilçesi xxxxx Mahallesinde yer almaktadır. Bu bölge xxxxx sırtlarındaki ruhsatsız plansız yapıla!ma döneminde olu!mu! bir xxxxx bölgesidir. Yapılarda iskan ruhsatı yoktur. Bölgede xxxxx #mar yönetmeli"ine göre yapı yapılması yasaktır. Mevcut yapılar içinse hiçbir !erh bulunmamaktadır. Ekspertiz mülk tali bir merkez niteli"indeki xxxxx mahalle merkezine yakındır. Bölgede tek ailelik konutların yanında çok katlı yapılar da mevcuttur. 3.2 DE"ER! ETK!LEYEN FAKTÖRLER / The Principle Factors Of Property (

(+) OLUMLU FAKTÖRLER – POSITIVE FACTORS +Ta$ınmazın bulundu%u bölge xxxxx gibi semtlerden !ETT ve minibüslerle ula$ımı mümkündür.

+Binada deprem ile ilgili herhangi bir hasar gözlenmemi$tir. +Bina çevresindeki mülklerden konumu ve niteli%i bakımından ayrılmaktadır. Bina

yapımında kullanılan malzeme kalitesi ve dayanıklılı%ı bakımından olumlu özelliklere sahiptir.

+Ekspertizi yapılan mülkün bulundu%u arazi e%imli oldu%undan 20m uzunlu%unda 6m yüksekli%inde beton istinat duvarı in$a edilmi$tir.

+Evin arka bahçesinde ise 5m uzunlu%unda 2m yüksekli%inde briket üstü sıvalı duvar ile onun üzerinde 1m yüksekli%inde tel çit bulunmaktadır.

+Ekspertiz mülkün üst kat balkonu xxxxx ve xxxxx hakim konumdadır. +Ekspertiz mülkün kendine ait bahçesi içinde meyve a%açları vardır. +Ta$ınmaz üzerinde takyidat bulunmamaktadır.

(-) OLUMSUZ FAKTÖRLER – NEGATIVE FACTORS -Belediye’de ta$ınmaza ait onaylı bir proje ve ruhsat bulunmamaktadır. -Ta$ınmazın bulundu%u yol hava $artları ve !SK! su deposu nedeniyle bozulmu$tur -Plansız yapıla$mı$ bir çevrede yer almaktadır.


SAYFA 8 / 14

3. DE"ERLEME <&98&$-"*

4.1 EMSAL YÖNTEM! /!&#6'$(:33#"&10 Ekspertiz mülk ile ilgili bölgede yapılan ara!tırmalarda a!a"ıdaki örnek gayrimenkuller ve sonuçlara ula!ılmı!tır. Bu de"erlerde talep edilen rakamlar ile birlikte gerçekle!ebilir rakamlar da verilmi!tir.

Satılık Emsaller/ Comparable Propertıes !"#$"%$&'(&)*+'',-./'0*)1+'23'

''=-.$(>"(

4&)*5*6*'')*( ?0'(!&#6'$(

7&85'''?43'(

9:''':#'&(

(&)*+,-./'''2#-1'(

;<"==&%'''@'&$8#'(

>5+"8"8'(&)*+',-.?@A/''A*-$(2#-1'(

Realistic Price'

BC<"=+@"''''/"##'1$-"*(

BC<"=+&=@&D'(&)*+',-.?@A/''/"##'1$'B(2#-1'(

EF' GH-I.I0' HJGH' KK' KK'HL2I'GM0H0-H''9H2NHJHGIN' xx KK' OPKK' KK'

E:' GH-I.I0' BH>JE' KK' KK'

H4HJ-9H2BH'BE2>N'9H2NHJH.I' xx KK' OPKK' QK'

ER' GH-I.I0' BH>JE' KK' KK'

H4HJ-9H2BH'BE2>N'9H2NHJHGIN' xx KK' OPKK' QK'

ES' GH-I.I0' BH>JE' KK' KK'

H4HJ-9H2BH'BMTH'9H2NHJH.I' xx KK' OPKK' QK'

EU' GH-I.I0' BH>JE' KK' KK'

EG0>'H4HJ-9H2BH'!>J>V'0H-I' xx KK' OPKK' QK'

Bölgedeki bo! arsalarda yapı izni yoktur. O nedenle üzerinde yapı bulunmayan arsa fiyatları emsal te!kil etmemektedir. Çevredeki emlakçılardan alınan görü!lere göre manzara faktörü de"eri etkileyen en önemli unsurdur. Buna göre ekspertiz mülk için belirlenen m& birim fiyatı xx TL olarak alındı"ında xx m& x xx TL= xxx.000 TL de"erine ula!ılmaktadır.

4.2. YER!NE KOYMA YÖNTEM! /Cost Approach Bu hesaplama yönteminde Bayındırlık ve #skan Bakanlı"ı in!aat sınıflarına göre piyasa !artları ile güncelle!tirilmi! in!aat m& birim maliyetleri kullanılmı!tır. Belirlenen in!aat m& birim maliyetleri in!aat alan m&’leri ile çarpılmı!tır.

Kul

lanı

m

usag

e

Kat

Fl

oor

F Kul

lanı

m A

lanı

(m

2)

U

sed

Are

a

Yapı

Tar

zı

C

onst

ruct

ion

styl

e

Yapı

m y

ılı

Year

Bui

lt

Ya!ı

Age

Es

kim

e Pa

yı

Dep

reci

atio

n Ye

ni

in!a

at

mal

iyet

i (T

L/m

2)*

New

C

onst

ruct

ion

Cos

t

in!a

at

mal

iyet

i (T

L/m

2)*

Dep

reci

ated

C

onst

ruct

ion

Cos

t To

plam

D

e"er

(T

L)

Tota

l Val

ue

KONUT xx xx BETONARME 19xx xx %xx xxx xx xx.xxx

Bayındırlık ve #skan Bakanlı"ı m2 birim fiyatlarına göre bina maliyeti xx.xxx TL olarak tespit edilmi!tir.

Bunun dı!ında ekspertiz mülkte bulunan di"er demirba!lar olan istinat duvarı, briket duvarlar ,çitler için xx.xxx TL tutarında de"er bulunmu!tur.


SAYFA 9 / 14

Ekspertiz mülkün bulundu"u arsanın konumu manzara ve di"er özellikleri nedeniyle ve üzerinde yapı bulunması sebebiyle de"er arz etmektedir. Arsa için belirlenen m& fiyatı xxx TL dir.

Buna göre xx m& arsanın fiyatı xx.xxx TL dir. Sonuç olarak Yerine Koyma Yöntemi’ne göre bulunan toplam de"er xxx.xxx TL dir.

4.4. DE"ERLEME / <&98&$-"* Elde edilen verilerde; olumlu ve olumsuz etmenler göz önünde bulundurularak yapılan gerekli düzeltmeler sonucunda, söz konusu ta!ınmazın de"eri ile ilgili varılan kanaat a!a"ıda sunulmu!tur. Yukarıda açıklanan yöntemlerle elde edilen sonuçlara göre ortalama xxx.xxx TL de"erine ula!ılmaktadır.

5.MEVCUT PAZAR / 2#'.'*$(/"*B-$-"*(7+(!&#6'$ 5.1 BÖLGEDE GAYR!MENKUL PAZARINDA SON DURUM / General Knowledge Of The Dıstrıct BÖLGE EMLAK DE"ERLER! Market Values Of The Region

: YÜKSEL#YOR Increasing

SAB#T Stable

DÜ%ÜYOR Declining

ARZ/TALEP DURUMU Supply And Demand

: TALEP FAZLA Shortage

DENGEL# Stable

ARZ FAZLA Over Supply

Bölgedeki yapılar genellikle belediyeye ve hazineye ait arsalar üzerinde te!kil edilmi!tir. Daha sonraki süreçlerde bu yapıların tapuları verilmi!, kısmen yasalla!tırılmı!lardır. Günümüz ko!ullarında mevcut yapılar korundu"u müddetçe bunların satı! ve pazarlaması da mümkün olabilecektir. 5.2 GAYR!MENKULUN PAZARLANMASINI ETK!LEYEB!LECEK FAKTÖRLER / Other Factors Critical To The Marketıng Of The Property Ula$ım: Gayrimenkulun bulundu"u bölge xxxxx merkeze çok yakın oldu"undan minibüs ve #ETT ile #stanbul’un birçok odak noktasından mümkündür. !$ ve konut bölgelerine yakınlık : Gayrimenkul, konut bölgesinde yer almaktadır. xxxxx #tfaiyesi, xxxxx Belediyesi ve çe!itli e"itim kurumları mülkün bulundu"u bölgede yer almaktadır.

6. SONUÇ VE YORUMLAR /"*198.-"*(:*B(C*$'#3#'$&$-"*. 6.1 SONUÇ / /"*198.-"* Rapor konusu ta!ınmazın de"erinin belirlenmesi a!amasında; yerinde yapılan incelemesinde, konumu, altyapı ve ula!ım olanakları, arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa ara!tırmaları ve günümüz gayrimenkul piyasası ko!ulları göz önünde bulundurulmu!tur. TL EURO USD

Ekspertiz Mülkün De%eri Value Of The Property

xxx.xxx xxx.xxx xxx.xxx

1 EURO =x.xxxx TL xx.xx.20xx Tarihli TCMB Efektif Satı! Kuru) 1 USD =x.xxxx TL xx.xx.20xx Tarihli TCMB Efektif Satı! Kuru)


SAYFA 10 / 14

Takdir edilen en etkili ve verimli kullanım Most Effective And Profitable Usage

: Konut

Takdir edilen satı! süresi Sale Duration

: 60-90 gün

Sonuç olarak gayrimenkulün ula!ım arterleri ve çevre geli!meler ile ili!kisi, konumu göz önüne alındı"ında açık piyasa satı! de"eri xxx.xxx (xxx.xxx TürkLirası) olarak takdir edilmi$tir. 6.2 DE"ERLEME UZMANI GÖRÜ#Ü / Valuer’s Opinion SATILAB#L#R Saleable

ALICI AZ Insufficiently Purchaser

SATI%I ZOR Strenght To Sale

SATILAMAZ Not Saleable

Konumu ve yapının niteli"i bakımından satılabilir niteliktedir.

6.3 NOTLAR VE YORUMLAR / >"$'.(:*B()*$'#3#'$&$-"*. • Bu rapor inceleme yapıldı"ı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır. • Yukarıda belirlenen de"erlere KDV ( Katma De"er Vergisi ) dahil de"ildir. • Bu rapor, talep eden kurum dı!ında ba!ka bir kurum ya da ki!i tarafından kullanılamaz. • Takdir edilen de"er gayrimenkul ile ilgili herhangi bir hukuki sorunun bulunmadı"ı varsayımına göredir. • Bu de"erleme raporu hiçbir taahhüdü yüklenmemek kayıt ve !artı ile tanzim olunmu!tur.


SAYFA 11 / 14

EKS. MULK DI%ARDAN GORUNUM YAN BAHÇE GORUNUMU

#ST#NAT DUVARI ARKA BAHÇE GORUNUMU

#Ç MEKAN GÖRÜNÜMÜ #Ç MEKAN GORUNUMU


SAYFA 12 / 14

BALKONDAN MANZARASI BALKONDAN MANZARASI

EMSAL MULK EMSAL MULK EKSPERT!Z MULK RÖLEVELER!


SAYFA 13 / 14

TAPU


SAYFA 14 / 14

!MAR PLANI Bu bölümde gayrimenkulün imarina ili!kin belediye ve ilgili kurumlardan alınmı! imar planı örne"i bulunmalıdır.

gayrimenkul değerleme raporu Örneği

Documents