1/8/2013

1

Fulton Mall Reconstruction Alternatives and Environmental Analysis

Fresno County Measure CTransit‐Oriented Development Program

City of Fresno

Great cities have great downtownsNashville

Santa CruzPortland, OR

San Diego

ITEM II B

1/8/2013

2

…and great downtowns have TOD

Western Auto Lofts, Kansas City, MO

Eitel Building, Minneapolis

The Uptown, Oakland

Syndicate Trust Building, St. Louis

The Q, San Diego

Where does revitalization begin?Where TOD works.

ITEM II B

1/8/2013

3

Look where the density is

Built density on Fulton2.93

Rest of Downtown Plan Area0.62

Private property only2.93

0.62

Look where the transit is

Existing bus stop

Existingbike lane

ITEM II B

1/8/2013

4

Look where the opportunities are

Existing bus stop

Existingbike lane

Planned investment

Historic building

Fulton Mall projects: transit‐oriented• Highest residential densities in the Valley

• All points are < 0.4 mi from HST, BRT, and8 existing bus lines that serve thousands daily

• Within a block of the Mall there are:– A 12,500‐seat stadium with 80+ games/year

– 22 restaurants, cafés, bars, breweries, bakeries

– 4 historic theaters

– 13 special event spaces

– 4,000+ parking spaces

– A 49‐table casino

– 197 hotel rooms

ITEM II B

1/8/2013

5

Challenges unique to Mall

Economic indicatorCitywide or regional Downtown Fulton Mall

Severity of problem on Fulton vs. Downtown

Office vacancy rate 15.8% 12.7% 46.1% × 3.5

Office lease rate per s.f. per month

$1.68$1.41

(regional avg. – $0.27)

$1.03(regional avg. 

– $0.65)× 2.4

Major retail vacancy rate

11.0% 11.2% 34.9% × 3.2

Taxable sales per s.f. per year

$274$203* 

(citywide avg. – $71)

$79(citywide avg. 

– $195)× 2.7

Major historic building vacancy

N/A 35% 71% × 2.0

— Mall operating at 6% of economic potential

— Half the sales/s.f. of identical stores in area

Fulton Mall today (and tonight)

ITEM II B

1/8/2013

6

Changes to the Fulton Mall are crucial to support TOD.

Real transit‐oriented development projects hang in the balance.

JC Penney Building

• Building purchased in 2012 by Shay Maghame

• Financing in progress

• 66 residential units over ground floor retail

• Includes 8 affordable units

• Housing density:115.8 units/acre

ITEM II B

1/8/2013

7

JC Penney Building

“The future of the Mall is of critical interest to me as I plan the development of transit‐oriented housing in the historic JC Penney building.”

— Shay Maghame

Pacific Southwest Building

• Purchased in 2011 bySevak Khatchadourian

• 16 stories

• 25–50 residential units for a potential density of 100± units/acre

• Plus floors of office, dining, and event space

ITEM II B

1/8/2013

8

Pacific Southwest Building

“Addressing the access and infrastructure issues surrounding my properties, the historic Pacific Southwest and Helm Buildings, is my main source of hesitation about investing in housing units there.”

— Sevak Khatchadourian

Helm Building

• Purchased in 2012 bySevak Khatchadourian

• 10 stories

• Up to 50± residential units over ground floor retail

ITEM II B

1/8/2013

9

Granville Homes“We’ve invested in downtown Fresno, but not the Fulton Mall area because currently there is no economic model that works for us on the Mall.  The Mall’s future is the most critical infrastructure issue that any transit‐oriented development in that area will face.  You can’t expect major investment to occur along Fulton Mall without addressing the Mall itself.”

— Darius Assemi

How do you go from this…

ITEM II B

1/8/2013

10

…to this?

PBID, planning, events, maintenance

ITEM II B

1/8/2013

11

Options for Fulton

Options for Fulton

1

2

3

Future High-Speed Rail station front door

Future central BRT station

ITEM II B

1/8/2013

12

Input from community and experts

Decision by City Council

Final design and engineering

Construction

Environmental study, cost estimates

Input from community and experts

Decision by City Council

Final design and engineering

Construction

Environmental study, cost estimates

ITEM II B

1/8/2013

13

Input from community and experts

Decision by City Council

Final design and engineering

Construction

Environmental study, cost estimates

Environmental study, cost estimates• Seeking to fund environmental study costs and decision‐making information only

• Previous application:Measure C Citizens Oversight Committee, Transportation Technical Committee, and Policy Advisory Committee all recommended approval of such expenses in advance of EIR adoption

• These costs total $672,623, we are requesting $474,810 (70.6%) from Measure C

ITEM II B

1/8/2013

14

Measure C TOD ProgramGoals: To support community‐based transit projects that

1) Are developed through an inclusive planning process with broad private‐public partnerships and outreach;

2) Improve the range of transportation choices by supporting transit facilities and improving links between facilities and activity nodes; and

3) Support well‐designed, high‐density housing and mixed uses near transit

Measure C TOD ProgramThree types of projects/programs funded:

1) Transportation infrastructure improvements, including

– Preliminary design and environmental studies,

– Engineering,

– Land acquisition, and

– Construction;

2) Planning; and

3) Housing in‐fill incentive programs

ITEM II B

1/8/2013

15

Measure C TOD ProgramCity of Fresno priorities:

• Administration and City Council support(7‐0 vote on March 8, 2012)...

• …to submit two projects for Measure C TOD funding:

– Development incentives

– Preliminary design and environmental work for Fulton Mall

Fulton Mall funding resubmittal• Decision‐making information only: environmental study, cost estimates

• Previous application:Measure C Citizens Oversight Committee and Policy Advisory Committee recommended approval of such expenses in advance of EIR adoption

• Costs total $672,623, we are requesting $474,810 (70.6%) from Measure C

ITEM II B

1/8/2013

16

TOD: Back to our roots in revitalization

ITEM II B