fort sabina – willemstad (gemeente moerdijk)...haalbaarheidsonderzoek fort sabina te willemstad...

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming (geactualiseerd 10 november 2011)

Fort Sabina – Willemstad (gemeente Moerdijk)

Fortweg 1, Willemstad

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

http://www.novapdf.com


Haalbaarheidsonderzoek Fort Sabina te Willemstad (gemeente Moerdijk) - geactualiseerd NV Monumenten Fonds Brabant 10 november 2011

-1-

Inhoudsopgave Algemeen 1. Inleiding 2 2. Objectbeschrijving 3 3. (Her)bestemming 4 4. Kostenfactoren 11 5. Opbrengstenfactoren 13 6. Risico’s en risicoverdeling 14 7. Financiering 16 8. Conclusies en aanbevelingen 16

Dekkingsplan 23 9. Trajectvoorstel 24 10. Tot slot 24 Bijlagen A. Vermelding brondocumenten B. Rekenmodellen. Missie NV Monumenten Fonds Brabant wil professioneel en risicodragend bijdragen aan het behoud van het Brabantse culturele erfgoed door rijksmonumenten te verwerven, te restaureren en verantwoord te herbestemmen. © Copyright Niets uit deze publicatie mag worden gereproduceerd, gepubliceerd of anderszins worden bekendgemaakt zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van NV Monumenten Fonds Brabant. Standaard voorwaarden Op overeenkomsten zijn onze inkoopvoorwaarden van toepassing zoals gedeponeerd ter griffie van de rechtbank te ’s-Hertogenbosch d.d. 3 november 2005 onder nummer 87/2005 Op onze werkzaamheden is van toepassing DNR 2005.





-2-

Algemeen NV Monumenten Fonds Brabant (MFB) streeft naar het bezit van een dwarsdoorsnede van de gebouwde Brabantse monumenten. Bezit verschaft de sterkste waarborgen voor duurzaam behoud. Als verhuurder kan worden toegezien op een passend gebruik en tijdig worden geanticipeerd op veranderingen in het gebruik. Verantwoord herbestemmen betekent tevens rendabel herbestemmen; een monument wordt slechts aangekocht indien er een redelijke mate van zekerheid bestaat over een rendabele exploitatie. Zonder afbreuk te doen aan bovenstaande filosofie en werkwijze aanvaardt NV Monumenten Fonds Brabant ook opdrachten van derden, zoals in dit geval de gemeente Moerdijk, om onderzoek te verrichten naar de mogelijkheden van een duurzame instandhouding. 1. Inleiding Reanimeren Fort Sabina (volledig: Sabina Henrica) beheerst al vele jaren de politieke agenda van de gemeente Moerdijk. Het is duidelijk dat er iets moet gebeuren; de toestand van het fort verslechtert snel. Met name de laatste jaren lijkt er schot te komen in de plannen die moeten leiden tot het zekerstellen van het voortbestaan van Fort Sabina. Een eerste aanzet is gegeven met de restauratie van het poortgebouw die medio 2008 gereed kwam. Restauratie is echter een middel geen doel! Daarom is noodzakelijk te zoeken naar een passende herbestemming die de investeringen in restauratie en herbestemming legitimeert. Door een nieuwe functie wordt het fort, dit monument, gereanimeerd. De verhalen blijven leven en verstommen niet. Keuzes Het is een juist besluit geweest van het College en de Raad van Moerdijk om niet zonder meer het vervolg van de restauratie van het fort op te dragen, doch eerst de mogelijkheden van exploitatie en herbestemming te onderzoeken. Slechts dat biedt waarborgen voor de toekomst van het fort. De keuze van herbestemming berust uiteindelijk bij de gemeenteraad op voorstel van het college van B en W. Voor het nemen van een besluit is het noodzakelijk te kunnen beschikken over een richtinggevend document dat niet alleen de mogelijkheden van herbestemming aangeeft, maar met name – indicatief – de financiële consequenties van de te maken afwegingen en keuzes. Sterk vereenvoudigd: De keuze voor een culturele of maatschappelijke functie leidt tot de noodzaak van een structurele en permanente publieke geldstroom naar Fort Sabina. De keuze voor een commerciële functie leidt tot een beperkte of afwezige noodzaak van een structurele en permanente publieke geldstroom naar Fort Sabina. NV Monumenten Fonds Brabant zoekt bij herbestemming altijd naar mogelijkheden om naast de commerciële drager, cultureel en/ of maatschappelijk gebruik een plaats te geven. Aanpak Er is al veel vooronderzoek1 verricht. Dit is niet opnieuw gedaan. Wél is de beschikbare informatie en ons onderzoek van 2009 opnieuw beoordeeld, geactualiseerd en ingepast. De interviews met, veelal lokale, stakeholders zijn niet opnieuw gehouden. In de rekenmodellen2 van NV Monumenten Fonds Brabant wordt voor de verschillende categorieën van initiatieven gerekend met budgetten. Deze budgetten (kengetallen, ervaringscijfers, aannames) worden

1 Zie hierna onder 3.2 2 Deze zijn opnieuw beoordeeld en geactualiseerd volgens de meest recente systematiek van NV Monumenten Fonds Brabant.





-3-

gehanteerd om kosten (investeringen) en opbrengsten te benoemen. De doorwerking daarvan geeft een beeld van het rendement van een herbestemming. Het voorgaande haalbaarheidsonderzoek is op 1 juli 2009 in definitieve vorm toegezonden aan de gemeente Moerdijk. Ten behoeve van de actualisering van dit rapport is in het voorjaar van 2011 overleg gevoerd met ambtelijke vertegenwoordigers van de gemeente Moerdijk en zijn de opstallen opnieuw visueel beoordeeld. 2. Objectbeschrijving3

Fort Sabina is gelegen aan het Volkerak en gebouwd in 1811, tegelijk met het fort Prins Frederik (Ooltgensplaat) aan de andere zijde van het Volkerak. Het fort van 13 ha. behoorde samen met dit fort, de forten De Hel, Bovensluis (beiden Willemstad) en Buitensluis (Numansdorp) tot de Stelling van het Hollandsch Diep en Volkerak met Willemstad als centrale vesting. Fort Sabina is lang in gebruik gebleven, waardoor de bouwkundige staat nog redelijk is. Dat geldt niet voor de botenloodsen. De torpedoloods is gesloopt en de botenloodsen vervallen snel. 3. (Her)bestemming NV Monumenten Fonds Brabant hanteert – ook bij deze opdracht van de gemeente Moerdijk - als uitgangspunt dat een eventuele herbestemming moet leiden tot een rendabele exploitatie. Dat betekent dat met de inkomsten (uit verhuur) de exploitatiekosten en eventuele investeringen moeten kunnen worden terugverdiend. Daarnaast streeft MFB naar een zo groot mogelijke toegankelijkheid voor een zo breed mogelijk publiek; openheid, geen openbaarheid. Het Programma van Eisen – Fort Sabina Henrica van de gemeente Moerdijk is door MFB gehanteerd als premisse. De uiteindelijke keuze voor herbestemming zal mede afhangen van de financiële consequenties 3 Zie voor een uitgebreidere beschrijving o.a. pag. 11 van de Ontwikkelingsvisie Sabina Henrica polder





-4-

van de geformuleerde eisen en wensen. MFB streeft naar een herbestemming die commercieel draagkrachtig is en daardoor het voortbestaan van het fort kan waarborgen. Eisen uit hoofde van wet of voorschrift zullen uiteraard worden gerespecteerd, tenzij een mogelijkheid van ontheffing of vrijstelling aantrekkelijke perspectieven biedt. Vanuit de expertise van NV Monumenten Fonds Brabant is voor Fort Sabina een sterkte/ zwakteanalyse gemaakt en zijn de mogelijkheden en beperkingen benoemd. Bestemmingen/ gebruik Sterkte/ zwakteanalyse Sterk Zwak Historische kwaliteit

Volledig intact ensemble. Bouwwijze en gebruikte materialen. Instructief en educatief. Unieke botenloodsen. Historisch sluisje toegangsweg.

Verspreid liggende objecten welke niet fysiek onderling zijn verbonden.

Ligging Beperkt zichtbaar vanaf de A29; knooppunt is vernoemd naar fort Sabina. Direct aan het Volkerak. Onderdeel van herontwikkeling waterfront.

Bereikbaarheid; geen doorgaande verkeersroute. Relatie met Willemstad of naburige gemeenten. Gevoeligheid aanliggend natuurgebied. Parkeermogelijkheden. Beperkte aanwezigheid infrastructuur. Vandalisme, ongewenst gebruik

Omvang Grote differentiatie in bouwmassa's. Botenloodsen mede betrekken.

Bruikbaarheid, oppervlakte, samenhang verschillende bouwmassa's.

Ruimtelijke kwaliteit

Sterke belevingswaarde. Inspirerende omgeving.

Gevoelig voor aangrenzende activiteiten (windmolens, herontwikkeling aanliggende gronden). Geen zicht op het aangrenzende Volkerak. Begroeiing op en nabij het fort.

Ontsluiting Op korte afstand van op- en afrit snelweg. Verzorgingsweg waterschap bruikbaar bij calamiteiten. Wandelpad langs Volkerak

Smalle toegangsweg. Sluisje waterschap. Parkeren nabij fort (ongewenst). Bewegwijzering.

Technische staat

Delen gerestaureerd (poortgebouw, tourmodèle).

Algehele staat van onderhoud. Restauratiebehoefte caponniëres en het kruithuis. Staat van afwerking verblijfsruimten. Voorzieningenniveau.

Planologie Combinatie van verschillend gebruik. Brede groep bezoekers.

Beperkingen aan breed gebruik.

Markt Reeds in gebruik als evenementenlocatie. Uniek ensemble. Inspirerende setting.

Bereikbaarheid. Bouwkundige staat gebouwen, voorzieningenniveau.





-5-

Mogelijkheden/ beperkingen Mogelijkheden Beperkingen Historische kwaliteit

Benutten van ensemblewaarde en originele kenmerken.

Aanpassingen aan rijksmonument. Ontsluiting en verbinding verschillende elementen. Parkeren nabij het fort.

Ligging Optimaliseren van het gebruik van het perceel en de verschillende gebrouwen. Benutten strategische ligging. Relatie met het Volkerak. Verbindend element in toeristische route.

Vindbaarheid van de locatie. Natuurgebied, vleermuizenpopulatie. Dijklichamen. Bereikbaarheid voor hulpdiensten.

Omvang Bijgebouwen afzonderlijk exploiteren of onderling verbinden.

Beschikbaarheid infrastructuur in de verschillende bouwdelen. Veiligheid fysiek en sociaal.

Ruimtelijke kwaliteit

Exploitatie van diversiteit van gebruik. Educatie (historie, vleermuizen). Inspiratie (kunst, bezinning, therapie)

Aanbrengen noodzakelijke facilitaire en veiligheidsvoorzieningen. Aantasting verschijningsvorm.

Ontsluiting Verbeteren verwijzing, toegang en bereikbaarheid.

Aanbrengen parkeervoorzieningen. Historisch sluisje in ontsluitingsweg.

Technische staat

Mogelijkheid om huidige staat te conserveren.

Inpassing voorzieningen. Ontbreken aansluiting op rioleringsnet. Capaciteit gas- en elektra-aansluitingen.

Planologie Ruime mogelijkheden voor een breed scala aan activiteiten. Commercieel gebruik naast cultureel, maatschappelijke gebruik.

Mogelijke beperkingen vanuit het bestemmingsplan. Geluid, licht (vleermuizen). Verkeersbewegingen.

Markt Ontwikkeling van een bijzonder concept op unieke plek. Samengaan van versterkende activiteiten.

Politieke keuzes voor concepten of activiteiten; gewenste openheid. Samengaan van activiteiten. Bereikbare huurniveaus.

3.2 Eerder onderzoek Eerdere onderzoeken en rapportages gericht op de Sabina Henricapolder waren conceptueel4, technisch5 of financieel6 georiënteerd. Zij verschaften waardevolle aanvullende informatie die in de analyses en kostenopzetten, behorende bij het voorgaande haalbaarheidsonderzoek, zijn gebruikt. Waar nodig zijn de gegevens technisch en financieel geactualiseerd. Nog vroegere onderzoeken waren breder van opzet (polderontwikkeling, waterfront) waarbij Fort Sabina deel uitmaakt van dit brede perspectief. NV Monumenten Fonds Brabant gaat uit van het monument en anticipeert op zijn context; van binnen naar buiten. 3.3 Interviews Ten behoeve van het haalbaarheidsonderzoek van 2009 zijn destijds betrokkenen en belangstellenden geïnterviewd die zich bij de gemeente Moerdijk hadden gemeld, of die banden hebben met Fort Sabina. Alle betrokkenen en belangstellenden zijn door NV Monumenten Fonds Brabant geïnterviewd op hun eigen vestigingsadres of op een door hen zelf gekozen locatie. Deze interviews7 zijn niet opnieuw beoordeeld of toegevoegd aan deze rapportage. 4 Ontwikkelingsvisie Sabina Henricapolder, gemeente Moerdijk – Grontmij, niet gedateerd. Visie op herbestemming botenloodsen, NV Monumenten Fonds Brabant, 22 september 2008. Haalbaarheidsonderzoek herbestemming, NV Monumenten Fonds Brabant juli 2009 5 Rapportage bouwkundige inventarisatie objecten, Grontmij, 9 januari 2008 Rapportage opname constructieve gebreken, Grontmij, 10 januari 2008 Uitvoeringsprogramma, Grontmij, 17 januari 2008 6 Rapportage globale kostenraming, Grontmij, 5 februari 2008 Uitvoeringsprogramma, Grontmij, 17 januari 2008 7 Zie voor een resumé van deze gesprekken bijlage C van het haalbaarheidsonderzoek 2009.





-6-

De geïnteresseerden/ gebruikers. Hoewel er onderling accentverschillen zijn konden de geïnteresseerden/ gebruikers als volgt globaal worden gecategoriseerd. Vier partijen zagen in Fort Sabina een mogelijkheid voor een catering/ restaurantfunctie, al dan niet gecombineerd met activiteiten of evenementen. Twee wilden evenementen organiseren waarbij catering een belangrijke rol speelt. Twee zagen mogelijkheden voor een wellnessconcept. Twee hadden een cultureel/ educatief karakter. Daarnaast was er een sociaal-maatschappelijk gebruiker en een geïnteresseerde voor een food concept. Met twee gebruikers8 zijn er vigerende overeenkomsten voor het gebruik van het fort voor het jaar 2011. De huidige bewoner/ kunstenaar Pim Nuijten is niet geïnterviewd; de gemeente Moerdijk wenst het gebruik van het fort door hem te beëindigen. Hoewel er inmiddels twee jaar is verstreken en de geïnterviewden mogelijk niet meer als stakeholder zijn aan te merken of wellicht geen interesse meer hebben zijn de uitkomsten van de gesprekken nog steeds illustratief voor een toekomstige gebruik. In figuur 1 is schematisch is weergegeven hoe de verschillende geïnteresseerden/ gebruikers zijn te positioneren. Figuur 1 – positionering geïnteresseerden/ gebruikers

Bouwmeester c.s. Van Bienen c.s. Dely's Van Donk Bellevue Valks Rosmolen Goldstar Deli TAB

maa

tsch

appe

lijk/

cul

ture

el

com

mer

ciee

l

Equipage De Delft/ 27e Jagers Heemkundekring

passend niet passend

De betrokkenen/ belanghebbenden De invloed van de aard van de betrokkenheid is in figuur 2 weergegeven. Indien betrokkenen hun invloed kunnen laten gelden, kan dat een positief (+) of negatief (-/-) effect hebben op herontwikkelingsinitiatieven voor Fort Sabina. Ook blijken verschillende belanghebbenden tegengestelden belangen te hebben.

8 Toeristen- en Arrangementenbureau Willemstad en de Heemkundekring Fijnaart en Heijningen.





-7-

Figuur 2 – beïnvloeding door betrokkenen/ belanghebbenden + -/- Agro Wind Ecologisch concept, educatie,

parkeren Historische setting, visueel, geluid.

Staatsbosbeheer Landschappelijk, natuurconcept, educatie

Verkeer, evenementen

Timmers – aanliggende gronden Ontsluiting, parkeren Conflicterende ontwikkeling

Waterschap Ontsluiting, alternatieve vluchtweg, waterkwaliteit gracht.

Waterkeringen en waterlopen; sluis in toegangsweg

Buurtcomité Tegenstander windmolens Realisering windmolenpark

Vleermuiswerkgroep Educatie, attractie Regels bescherming vleermuizen

3.4 Mogelijke herbestemmingen zoals genoemd door geïnteresseerden Het merendeel van de commercieel geïnteresseerde gebruikers had destijds slechts een globaal concept voorhanden en niet in de vorm van een ondernemingsplan. Voor de uiteindelijke keuze van een bepaald concept is een deugdelijk ondernemingsplan een noodzakelijke voorwaarde. Voor een nieuw, passend gebruik zijn altijd aanpassingen aan het fort noodzakelijk. Deze aanpassingen kunnen naar ingrijpendheid variëren. Er zijn naar de mening van MFB bij de geïnterviewden geen die een ongepast gebruik voorstaan. Ongepast vinden wij een functie die afbreuk doet aan de eigenheid van het fort (bordeel, gokpaleis). Eveneens ongepast is een gebruik waarbij het fort in zijn wezen wordt aangetast of verminkt (kleurstelling, onverantwoorde toevoegingen/ veranderingen). Uitgangspunt is dat aanpassingen proportioneel, historisch verantwoord en reversibel zijn. Passend gebruik In figuur 1 zijn de verschillende geïnteresseerden/ gebruikers door MFB gepositioneerd. Als maximaal passend wordt gebruik gezien dat zowel naar functie als opbrengstenniveau maximaal scoort. Aan de door MFB gehanteerde classificatie kan geen absolute waarde worden toegekend; zij is indicatief. Als minder passend worden functies gezien die naar hun aard niet passen bij het karakter van het fort, of evengoed elders zouden kunnen plaatsvinden. Ook minder passend zijn functies die niet of nauwelijks bijdragen aan het genereren van inkomsten uit exploitatie. Indien de gemeente Moerdijk het wenselijk acht dat maatschappelijke en/ of culturele functies een plaats krijgen op het fort heeft dit tot gevolg dat hiervoor jaarlijks aanvullende gemeentelijke subsidiebijdragen vereist zijn. Er zal naar de mening van MFB moeten worden gestreefd naar een zo hoog mogelijk kwaliteitsniveau van het productaanbod. Daarbij moet de functie uitnodigen tot herhaalbezoeken. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de nieuwe functie een bijdrage moet leveren aan het fort en dat omgekeerd het fort bijdraagt aan versterking van de functie. De verschillende initiatieven zijn te categoriseren in drie hoofdgroepen die hierna afzonderlijk zullen worden beoordeeld op geschiktheid. Beperkte aanpassingen Voor het functioneren van de re-enactment groepen (Equipage De Delft/ 27e Jagers) en heemkundekring zijn slechts beperkte aanpassingen nodig in de vorm van facilitaire voorzieningen; sanitair, eventueel douchegelegenheid, garderobe, kleed- en bergruimte, en een eenvoudige pantry/ keuken. Daarnaast is verlichting en verwarming gewenst. Er worden door deze organisaties niet of nauwelijks eisen gesteld ten aanzien van bereikbaarheid en parkeren. De gebruiksdruk en frequentie van het gebruik zijn laag. Het verwachtingspatroon van gasten/ gebruikers is laag, wat zich laat vertalen in een laag opbrengstenniveau per gebruiker. Met het Toeristisch





-8-

Arrangementen Bureau Willemstad (TAB) en de Heemkundekring zijn bruikleenovereenkomsten voor Fort Sabina gesloten. De gemeente Moerdijk neemt de kosten voor gas, water en elektra voor haar rekening. TAB draagt 30% van haar inkomsten af aan de gemeente, de heemkundekring niets. De heemkundekring zou voor hun rondleidingen gebruik kunnen maken van beoogde facilitaire voorzieningen en heeft daarvoor geen eigen (expositie) ruimte nodig op het fort. De betrokkenheid van de heemkundekring met het fort is zeker van waarde. Equipage De Delft is vanwege de militaire en historische oriëntatie een uitstekend passende gebruiker. Beide laatstgenoemden zullen echter niet of nauwelijks in staat zijn een financiële bijdrage leveren. 3.4.1 Substantiële aanpassingen Voor een gebruik als evenementenlocatie (TAB, Valks, Dely's, Rosmolen, Van Donk, Bellevue) is een hoger voorzieningenniveau noodzakelijk dat weer kan variëren afhankelijk van het ambitieniveau van de ondernemer. Daarnaast spelen eisen met betrekking tot hygiëne (HACCP9) en veiligheid een grotere rol, worden er hogere eisen gesteld aan vindbaarheid, bereikbaarheid en parkeren. De gebruiksdruk en frequentie van het gebruik als evenementenlocatie variëren van gemiddeld tot hoog. Niet in de laatste plaats omdat investeringen moeten worden terugverdiend, wat in het huidige economische klimaat problematisch zal zijn. Het verwachtingpatroon van gasten/ bezoekers is hoger, wat zich laat vertalen in een hoger opbrengstenniveau per gast/ gebruiker. De investeringen dienen in balans te zijn met het ambitieniveau van de onderneming. TAB organiseert nu al (commerciële) evenementen en heeft daarbij te kennen gegeven behoefte te hebben aan een hoger voorzieningenniveau dan nu aanwezig. Behoudens TAB en in mindere mate Valks en Dely's waren de overige geïnteresseerden weinig concreet en creatief in hun concept voor exploitatie van het fort en voornamelijk gericht op catering. Bellevue sluit dagexploitatie niet uit. Fort Sabina leent zich vanwege zijn oorspronkelijke functie en soberheid niet (zonder meer) als een locatie met voorzieningen op topniveau. Het fort zou daarmee ook in karakter inboeten. 3.4.2 Ingrijpende aanpassingen Voor de wellnessconcepten van Bouwmeester c.s. en Van Bienen c.s. dienen de voorzieningen op topniveau te zijn en dient het concept duidelijk onderscheidend te zijn van soortgelijke initiatieven wil dit een kans van slagen hebben. Fort Sabina verschaft daarbij zeker karakteristieke en versterkende elementen. Beide (aspirant)ondernemers hadden geen ondernemingsplan en hadden niet aannemelijk gemaakt dat de toekomstige onderneming de aanzienlijke investeringen kunnen dragen. Als startende ondernemers zal het zeer moeilijk zo niet onmogelijk zijn de financiering van het concept rond te krijgen. 3.4.3 Algemene voorzieningen en noodzakelijke aanpassingen Ongeacht de keuze voor een bepaalde functie zullen er een aantal algemene voorzieningen aanwezig moeten zijn, aangevuld met een aantal noodzakelijke aanpassingen. Het voert te ver om in het kader van dit onderzoek hier uitputtend op in te gaan, maar een aantal aspecten dienen tenminste te worden benoemd en nader onderzocht. Veiligheid Voorop staat dat de veiligheid van gebruikers van het fort te allen tijde dient te zijn gewaarborgd. Daarbij te denken aan goede vluchtmogelijkheden bij calamiteiten in en rondom het fort, bereikbaarheid voor hulpdiensten, maar ook aan sociale veiligheid. Bereikbaarheid en parkeren Fort Sabina is bereikbaar via een ca. 3 meter brede weg vanaf de Sabinaweg. Voor vrachtverkeer vormt het sluisje halverwege een nauwelijks te nemen hindernis. Als noodweg kan bij calamiteiten de weg achter de dijk langs het Volkerak worden gebruikt – eigen weg van het Waterschap Brabantse Delta - .

9 Hazard Analysis Critical Control Points





-9-

Het huidige voor het fort gelegen parkeerterrein zou plaats kunnen bieden aan ca. 40 auto's. MFB vindt om meerdere redenen het niet wenselijk om parkeren direct voor het fort mogelijk te maken. Uit oogpunt van verstoring van de historische context, eventuele exploitatie van het huidige parkeerterrein, gebrek aan beleving op de route naar het fort (natuur, sluisje, opbouwen spanning), onoverzichtelijkheid van de weg, onmogelijkheid van passeren is het wenselijk om parkeren elders te situeren. Om die reden is op basis van de eerste conceptrapportage van MFB door de gemeente Moerdijk onderzocht of in overleg met de eigenaar van de grond naast de weg, J. Timmers er voor bezoekers van het fort een transferium kon worden gecreëerd aan de Sabinaweg. Dit biedt dan mogelijkheden om wandelend of met een meer passende vorm van vervoer10 en met een hogere belevingswaarde het laatste deel van de route naar het fort af te leggen. Dan zal ook het karakteristiek historische waaiersluisje11 worden kunnen worden opgemerkt. Er is nog geen overeenkomst tussen de gemeente en J. Timmers over de verkoop van een perceel grond nabij het waaiersluisje. Niettemin is het model om aldaar een transferium te kunnen realiseren gehanteerd als uitgangspunt voor de plannen. Waterschap Brabantse Delta was in 2009 bezig beleid te ontwikkelen voor het bevaren van waterlopen (nu niet toegestaan). Als mogelijk recreatief concept is onderzocht of het mogelijk was het fort per boot te bereiken. Indien daarvoor ontheffing of vergunning kan worden verleend, zou het fort ook via de Vleij kunnen worden benaderd en kan – mits een verbinding wordt gemaakt met de gracht – tot aan de toegang worden gevaren. Mogelijk dat zelfs via de sluis per boot de St. Antoniegorzen12 kunnen worden bezocht. Hierbij wordt door MFB onder geen voorwaarde gedacht aan kano's, maar aan een sloep of fluisterboot met een schipper die tevens dienst kan doen als gids. Uit gesprekken met zowel het Waterschap Brabantse Delta als Staatsbosbeheer bleken een aantal belemmeringen. Het water rondom het fort behoort niet tot de jurisdictie van het waterschap en is bovendien brak door kwelwater. Voor een doorsteek zouden een sluisje nodig zijn (NB investering, bediening!) en nadere afspraken met het waterschap. Aangezien slecht een klein gedeelte van de St. Anthoniegorzen bevaarbaar is, is ook het idee van het per boot bereiken van het fort niet verder uitgewerkt. Hier moet worden opgemerkt dat zowel van Staatsbosbeheer als het waterschap een grote bereidheid bleek om mee te denken bij nieuwe initiatieven rondom Fort Sabina. Zowel te voet als per fiets is Fort Sabina ook te bereiken vanaf Willemstad, onder het viaduct door in zuidelijke richting. Facilitair verkeer (bevoorrading, vuilophaaldienst, catering, etc.) zal gebruik moeten kunnen blijven maken van de huidige ontsluitingsweg13. Net als bij binnenstedelijke gebieden kan dit worden gebonden aan bepaalde gebruiksuren en ontheffingen. Bewegwijzering Fort Sabina ligt afgelegen, is nauwelijks zichtbaar en is bij velen onbekend. Bewegwijzering vanaf (de afslag) Willemstad is noodzakelijk. Op meerdere plaatsen in Brabant zijn inmiddels borden geplaatst die verwijzen naar interessante gebieden (o.a. Biesbosch, Groene Woud). Dit zou ook voor Sabina aan de A29 kunnen. Op het fort zelf met zijn vele magazijnen, remises en caponniëres zal een vorm van bewegwijzering moeten komen. De te kiezen uitingen en vormen moeten passen bij het karakter van het fort.

10 Fiets, golfcar, paard- en wagen, treintje, legertruck, etc. 11 Dit sluisje is in 2011 door het Waterschap Brabantse Delta gerestaureerd 12 Deze mogelijkheid is nog niet besproken met Staatsbosbeheer en zal indien toegelaten aan strikte regels moeten zijn gebonden. 13 Ook indien het transferium nabij het sluisje wordt gesitueerd, zal de weg van daar naar het fort niet worden verbreed.





-10-

Afsluiting en beheer Het fort zal afsluitbaar moeten worden gemaakt teneinde ongewenst gebruik buiten de openingsuren tegen te gaan. Een transferium maakt het mogelijk een fysieke afsluiting verder van het fort vandaan te realiseren. Daarnaast zal een vorm van beheer bijdragen aan de veiligheid (toezicht, hulpverlening) en het gebruik (informatie, coördinatie) van Fort Sabina tijdens openingstijden, maar ook daarbuiten en voor het openen, afsluiten en regelen van het facilitair verkeer. Een beheerder wordt daarom door MFB noodzakelijk geacht. De poortwachterwoning, nu nog in gebruik bij Pim Nuijten, zou hiervoor weer een functie kunnen krijgen. 3.5 Kaders planvorming NV Monumenten Fonds Brabant streeft bij herbestemming naar commerciële dragers die instandhouding van het monument mogelijk maken, liefst zonder dat er nog sprake is van structurele aanvullende - gemeentelijke – bijdrage(n). Er zal echter fors moeten worden geïnvesteerd in restauratie en toekomstig, bestendig gebruik van Fort Sabina. De aard en uitstraling en de ligging van het fort maken een commerciële herbestemming, in een marktsegment waar hoge huurprijzen kunnen worden gehanteerd, niet erg waarschijnlijk. Ook kunnen er planologische beperkingen gelden ten aanzien van bepaalde bestemmingen. Voor de restauratie van het fort én de botenloodsen14 is door Grontmij een globale kostenraming15 gemaakt. Daarnaast zal moeten worden geïnvesteerd in het geschikt maken van het fort voor een nieuw gebruik (casco). Ook zullen toekomstige exploitanten zelf moeten willen investeren in inrichting van de gehuurde ruimten. De stichtingskosten kunnen door subsidies gunstig worden beïnvloed. De mogelijkheden van subsidiering zijn door de gemeente Moerdijk geïnventariseerd16. Nieuw is het besluit van de Provincie om de komende jaren te investeren in grootschalige cultuurhistorische complexen. In april 2011 is hierover met een ambtelijke vertegenwoordiging van de Provincie hoopgevend overleg gevoerd. Investeringen en huuropbrengsten dienen in een zodanige verhouding te staan dat uitzicht bestaat op een rendabele exploitatie. NV Monumenten Fonds Brabant kan ten aanzien van de bedrijfsconcepten van geïnteresseerden/ gebruikers slechts indicatief middels een rekenbudget een indicatie geven van het investeringsbudget; het is uiteindelijk de exploitant zelf die invulling moet geven aan het concept en de investeringen. De ingevoerde parameters zijn realistisch indicatief; de uitkomsten van de rekenmodellen veranderen onder invloed van andere aannamen of uitgangspunten. MFB streeft, juist vanwege van het vergroten van het draagvlak bij het publiek voor herbestemming, ook bij een commerciële exploitatie, naar een zo ruim mogelijke toegankelijkheid voor andere geïnteresseerden en, indien inpasbaar, naar – incidenteel – cultureel en/ of maatschappelijk gebruik. Richtinggevend bij het zoeken naar een passende herbestemming is verder het benutten van de sterke kanten en mogelijkheden en het neutraliseren of verbeteren van de zwakke kanten en beperkingen van Fort Sabina. Elke herbestemming wordt uiteindelijk gedomineerd door twee aspecten: kostenfactoren en opbrengstenfactoren. Daarnaast spelen de risico’s en de risicoverdeling als derde aspect een rol van betekenis. Door deze elementen al in een vroeg stadium te benoemen wordt voorkomen dat een op zich sympathieke herbestemming sneuvelt vanwege de financiële onhaalbaarheid. Om die reden hanteert MFB rekenmodellen waarin zij deze verschillende parameters invoert om in financiële zin richting te kunnen geven aan beleidsmatige beslissingen inzake herbestemming. 14 Door de storm van 20 augustus 2009 zijn de botenloodsen nog verder verslechterd en deels ingestort. 15 Rapportage globale kostenraming, Grontmij, 5 februari 2008. 16 Samenvatting subsidieregelingen en indicatieve bedragen, project 135, gemeente Moerdijk, 16 maart 2009.





-11-

4. Kostenfactoren Voor de kosten van de planvorming en de vergunningenaanvraag, alsmede voor de kosten van restauratie, herstel en verbouw17 worden budgetten gehanteerd, gebaseerd op ervaringcijfers en kengetallen. Deze budgetten zijn geen ramingen of begrotingen, maar dienen om richting te geven en inzichtelijk te maken wat de gevolgen zijn van bepaalde keuzes. In het geval van Fort Sabina is gebruik gemaakt van de kostenramingen18 van Grontmij die waar nodig zijn aangepast, aangevuld of geïndexeerd. MFB hecht er sterk aan om in een vroegtijdig stadium de financiële componenten te benoemen. Het zijn vaak deze financiële elementen die bepalend zijn voor toekomstige keuzes of beslissingen. De rekenmodellen kunnen evenzo worden gehanteerd voor het bepalen van de residuele waarde, de koopsom die behoort bij een rendabel te exploiteren object. Bij aankoop van een monument spelen aanvullende voorwaarden en wensen van verkoper een dusdanig belangrijke rol dat zij de prijs zowel positief als negatief kunnen beïnvloeden. MFB zal altijd alle creativiteit aanwenden om te komen tot een voor partijen zo gunstig mogelijke transactie. De gemeente Moerdijk is evenwel erfpachter en beoogt een ondererfpacht voor exploitatie van het fort. Om die reden zijn ook twee erfpachtmodellen doorgerekend. Wij onderscheiden vijf deelplannen.

I. Poortwachterwoning II. Poortgebouw III. Kazerne + munitiegebouw IV. A. Botenloodsen gerestaureerd en herontwikkeld

B. Botenloodsen geconserveerd V. Caponniëres + magazijnen

Voor elk van de vijf deelplannen zijn afzonderlijk de stichtingskosten bepaald en exploitatiemodellen opgezet. Uiteindelijk kunnen dan verschillende combinaties worden gemaakt, zowel in omvang als naar fasering. Voor dit rapport zijn 6 modellen doorgerekend19

A-1. Totaalcomplex A. Botenloodsen gerestaureerd en herontwikkeld B. Botenloodsen geconserveerd

A-2. Totaalcomplex, exclusief botenloodsen B-1. Totaalcomplex, erfpacht

A. Botenloodsen gerestaureerd en gebruiksgeschikt B. Botenloodsen geconserveerd

B-2. Totaalcomplex, erfpacht, exclusief botenloodsen. Bij de erfpachtvariant is uitgegaan van een volledig gerestaureerd en gebruiksklaar ter beschikking stellen van het complex. Voor de stichtingskosten onderscheidt MFB de navolgende kostencomponenten en heeft, op basis van de haar beschikbare gegevens, deze gekapitaliseerd en voor Fort Sabina ingevoerd in haar rekenmodellen. 4.1 Verwervingskosten Kosten van notaris, bodem- en asbest onderzoek en overige onderzoek. Als aankoopbedrag (of erfpachtrecht) is € 1,00 gehanteerd en is ervan uit gegaan dat de belastingdienst de transactie goedkeurt en geen forfaitaire koopsom bepaalt op basis waarvan overdrachtsbelasting is verschuldigd.

17 Zie hierna onder 6.1. 18 Deze kostenraming en budgetten zijn door MFB op basis van eigen inzichten geactualiseerd. 19 Zie hierna onder 8.4.3.





-12-

4.2 Bouwkosten De kostenraming van Grontmij is door MFB is destijds beoordeeld. Daarbij bleek in de totaaltelling de dakconstructie20 van het kazernegebouw (€ 261.451) niet te zijn meegeteld! Inhoudelijk zijn wij van mening dat de bouwkundige kosten van gevelherstel 10% - 30% te laag zijn geraamd en de restauratie en reconstructie van de botenloodsen achten wij 50% - 100% te laag geraamd. De algemene bouwplaatskosten zullen ca. 8% - 10% bedragen (Grontmij: 5%). Voor algemene kosten (AK), winst en risico (W+R) samen kan thans een percentage worden gehanteerd van 9. Het prijspeil van de raming is november 2007; er dient thans rekening te worden gehouden met een prijscorrectie van ca. 5%21. Er heeft in 2008 een deelrestauratie plaatsgevonden van het exterieur van het poortgebouw en het tourmodèle, onderdeel van het kazernegebouw. In de kostenraming van Grontmij zijn kosten opgenomen voor het interieur van het poortgebouw en het tourmodèle. De poortwachterwoning is ons rapport van 2009 buiten beschouwing gebleven, maar maakt in de huidige visie deel uit van de voorstellen. De ramingen van Grontmij (2007) en de budgetten van MFB (2009) zijn opnieuw beoordeeld en zonodig gecorrigeerd. Daarmee komen wij tot de volgende rekenbudgetten. Figuur 3 – rekenbudgetten bouwkosten Bouwkosten22

2009 Bouwkosten23

2011 ontwikkelde botenloods

Bouwkosten 2011

geconserv. botenloods

Bouwkosten 2011 excl.

botenloods Portierswoning nvt 60.100 60.100 60.100 Poortgebouw nvt 106.000 106.000 106.000 Kazerne (excl. tourmodèle) + munitiegebouw 2.175.000 2.159.000 2.159.000 2.159.000 Caponniëres + magazijnen * 670.000 865.400 865.400 865.400 Botenloodsen ** 2.175.000 1.859.000 225.000 0 Grondwerk + infrastructuur + transferium *** 490.000 600.000 600.000 600.000 Onderzoek funderingen Incl. 40.000 40.000 40.000 Bouwkosten 5.510.000 5.689.500 4.055.500 3.830.500 * Bouwkosten geïndexeerd en W + E-installaties toegevoegd (2011) ** Bouwkosten en installatie vlgs. Grontmij met 75% verhoogd (2009). Thans geraamd op basis van kengetallen. *** uitgaande van het model waarbij het transferium gesitueerd is nabij het waaiersluisje halverwege de Fortweg. De gehanteerde bedragen gelden voor een doelmatig afwerkings- en uitvoeringsniveau passend bij het karakter van het fort. Voor de caponniëres en magazijnen is thans wel gerekend met de aanleg van nutsaansluitingen. Voor de aanleg van het drukriool wordt uitgegaan van de indicatieve raming van augustus 2011 van de gemeente Moerdijk van € 132.000 excl. BTW. (2009: € 120.000). Voor de aankoop van de grond (ca. 4.400 m²), aanleg van de toegangsweg, het transferium, groen24 etc. € 470.000 ( 2009: € 370.000). Uitgangspunt is dat de kosten voor aanleg van het drukriool en het transferium c.a. wel deel uitmaken van de stichtingskosten, maar voor rekening van de gemeente komen.

20 Pag. 1 bijlage Rapportage globale kostenraming, Grontmij, 5 februari 2008 21 Prijspeil Overige bouw, overige gebouwen marktsector Q1- 2011: 129 (Q1-2010: 136, 2010: 134, 2007: 123), bron: CBS. Opmerkelijk is dat de prijzen tot het 1e kwartaal van 2010 bleven stijgen en sindsdien een dalende trend vertonen. 22 Bedragen inclusief opslagen, exclusief BTW. 23 Prijspeil juli 2011. 24 Volgens model Moerdijk van 10 augustus 2011.





-13-

Honoraria Kosten van architect, constructeur, installatieadviseur, overige adviseurs en toezicht. 4.3 Diversen Kosten vergunningen, aansluitkosten en promotiemateriaal. 4.4 Onvoorzien Een percentage van 10 over bouwkosten, honoraria en diversen. 4.5 Financieringskosten Rekenrente van 5,5% over aankoopkosten en naar rato over de overige kosten. Voor de erfpachtvariant is een rekenrente van 3,0% gehanteerd. 4.6 Ontwikkelingskosten NV Monumenten Fonds Brabant Ontwikkelingshonorarium van gemiddeld 2,2%. In de rekenmodellen zijn de meest recente positionering van het transferium en de huidige toestand van de botenloodsen mede betrokken. Het verdient echter aanbeveling om zodra er zicht is op de restauratie de rekenmodellen zonodig opnieuw te actualiseren. 5. Opbrengstenfactoren 5.1 Huur MFB heeft voor de verschillende bouwdelen een reële markthuur bepaald aan de hand van interne normen. Het verdient niettemin aanbeveling één of twee makelaars een advies uit te laten brengen. BTW Bij verhuur aan niet BTW-plichtige huurders speelt nadrukkelijk een BTW-aspect dat niet mag worden genegeerd en wat betrekking heeft op vooraftrek en BTW-aftrek over onderhoud en exploitatie. Tenminste 90% van de verhuurde ruimte dient aan Btw-plichtige ondernemers te worden verhuurd wat bepalend is voor de vooraftrek. Indien deze verhouding daalt onder dit percentage, leidt dit tot een naheffing. Niet Btw-plichtige huurders betalen een opslag op de reguliere huur exclusief BTW. 5.2 Subsidie Subsidies en/ of een structurele (gemeentelijke) bijdragen hebben een directe en positieve invloed op de uitkomsten. Restauratie-, instandhoudings-, of incidentele objectsubsidies zien vrijwel zonder uitzondering op de kosten van restauratie of herstel en niet op de kosten van verwerving of verbetering/ verandering. Door de gemeente Moerdijk is voor zover bekend voor het laatst op 16 maart 2009 een subsidiescan25 uitgevoerd. Daar de regelingen regelmatig wijzigen is geen rekening gehouden met subsidies en verdient het aanbeveling dit te zijner tijd te actualiseren. De provincie Noord-Brabant stimuleerde in de afgelopen jaren instandhouding van erfgoed door incidentele projectsubsidies op grond van de Beleidsregel Cultureel Erfgoed. Het beleid voor de bestuursperiode 2011 – 2015 is gericht op investeren in rendabel herontwikkelde monumenten26. 25 Zie ook Bijlage 1 Uitvoeringsprogramma Sabinapolder, Grontmij, 17 januari 2008. 26 Investeringsstrategie Agenda van Brabant, herontwikkeling van Grootschalige Cultuurhistorische Complexen en investeringsprogramma Bestuursakkoord.





-14-

5.3 Verkoop, erfpacht en opstalrecht Verkoop van Fort Sabina door Staatsbosbeheer lijkt niet aan de orde te zijn. In de rekenmodellen zijn kosten opgenomen als zou Fort Sabina worden verkocht. Gemeente Moerdijk is thans erfpachter. Dit houdt in dat exploitatie en normaal onderhoud voor rekening en risico van de erfpachter komen. De erfpachter kan aan de erfpachtgever een erfpachtcanon verschuldigd zijn. Voor een eventuele ondererfpachter gelden mutatis mutandis dezelfde rechten en verplichtingen als voor de erfpachter, behoudens dat de ondererfpacht eindigt bij het einde van de erfpacht. Vergelijkbaar met erfpacht is het opstalrecht. In dat geval vindt er een ‘knip’ plaats tussen opstal en ondergrond; de eigenaar van de opstallen is een andere dan die van de ondergrond en aanliggende erven. Uit gesprekken met de rentmeester van Fort Sabina leek het verlenen van een opstalrecht bespreekbaar. Bijkomend verschil is dat een opstalrecht geactiveerd wordt op de balans en een erfpachtrecht niet. Uit oogpunt van de doelstelling van NV Monumenten Fonds Brabant, de exploitatierisico’s en de fiscale waardering, is erfpacht en zeker ondererfpacht niet passend. Niettemin kunnen zeer gunstige erfpachtvoorwaarden en een aanvaardbare verdeling van de risico’s van exploitatie reden zijn voor vervolgoverleg. Het haalbaarheidsonderzoek is uitgevoerd naar de maatstaven van NV Monumenten Fonds Brabant, hetgeen uitdrukkelijk niet impliceert dat erfpacht, ondererfpacht of de uitkomsten uit de erfpachtvarianten door MFB worden aanvaard. 6. Risico’s en risicoverdeling Teneinde risico’s in kaart te brengen is het noodzakelijk risico’s te inventariseren27 en te kapitaliseren. Vervolgens kunnen deze risico’s worden ingepast in de definitieve stichtingskostenopzet en exploitatieopzet. In ieder geval worden de navolgende risicogebieden onderscheiden. 6.1 Verwervings- en bouwkosten De verwervingskosten worden bepaald door de koopprijs (of de verwerving van het opstal- of erfpachtrecht) te vermeerderen met bijkomende kosten. De bouwkosten kunnen eerst nauwkeurig worden bepaald indien plannen het DO-niveau (definitief ontwerp) hebben. Ook dienen de herstelkosten te worden bepaald door een nauwkeurige bouwkundige inventarisatie, vastgelegd in bestek en gebrekentekeningen. De verstrekte rapporten en kostenraming voldoen niet aan die eisen. Er is een budget gehanteerd voor de verwervingskosten van gronden ten behoeve van het door MFB wenselijk geachte transferium en met de aanlegkosten ervan. Ook is de kostenraming van de gemeente Moerdijk voor de aanleg van een drukriool (zie hiervoor onder 4.1) opgenomen in de rekenbudgetten. 6.2 Milieukosten Een milieuonderzoek, in eerste instantie een quick scan, waaruit blijkt of vervolgonderzoek noodzakelijk is, is noodzakelijk indien bouwactiviteiten (deels) in de bodem worden uitgevoerd. Er zijn posten opgenomen voor saneringskosten. 6.3 Archeologisch onderzoek Indien bouwactiviteiten (deels) in de bodem worden uitgevoerd dient er archeologisch vooronderzoek plaats te vinden, tenzij de archeologische laag onaangetast blijft. Meestal zullen er een aantal spitprofielen moeten worden gemaakt. 27 Zie ook pag. 9 Uitvoeringsprogramma Sabinapolder, Grontmij, 17 januari 2008





-15-

6.4 Asbestonderzoek Voorgenomen (ver)bouwactiviteiten en het sterke vermoeden van aanwezigheid van asbesthoudend materiaal, verlangen dat er een asbestinventarisatie wordt verricht door een daartoe gespecialiseerd bedrijf. 6.5 Aantasting door organismen en ongedierte Indien houten constructies zijn aangetast door organismen of ongedierte kan dit op termijn tot enorme hoge herstelkosten leiden. Om die reden is het noodzakelijk vooraf zekerheid te krijgen over de afwezigheid c.q. de omvang van de aantasting. 6.6 Flora en fauna In caponniëres H, I en J. en gebouw 13 (bomvrije schuilkelder) bevinden zich vleermuizen. Op 24 januari 2009 zijn totaal 58 dieren geteld28; de populatie neemt sinds 2003 toe. Volgens het verslag van de vleermuizenwerkgroep is Fort Sabina een belangrijke overwinteringsplaats in West Brabant. Vleermuizen, een beschermde diersoort, zijn uiterst gevoelig voor ultrasoon geluid en licht. De populatie mag niet worden verstoord. In de huidige plannen zijn vooralsnog geen nieuwe functies voorzien in caponniëres, of in de bomvrije ruimte. In de gesprekken met Staatsbosbeheer kwam naar voren dat zij de caponniëres in beginsel afgesloten willen zien. MFB heeft echter aangedrongen op voorwaardelijke toegankelijkheid onder deskundige begeleiding. De caponniëres kunnen daarmee een mogelijkheid bieden voor exclusieve bezichtiging door oprecht geïnteresseerden. Er zullen bouwfysische maatregelen nodig zijn in de toegang van caponniëre J vanuit het poortgebouw. Ook de vleermuizenwerkgroep acht het wenselijk dat kennis en informatie over de aanwezige vleermuispopulaties kan worden uitgedragen. Ook voor het natuurgebied St. Antoniegorzen, gelegen achter de botenloodsen gelden beperkingen uit hoofde van verstoring door betreden of geluid. Dit beperkt de mogelijkheden van het gebruik van de botenloodsen. Overigens verdient het aanbeveling te inventariseren of er op het terrein beschermde plantensoorten bevinden29. 6.7 Vergunningen en vergunningprocedures Indien herbestemming een wijziging van de vigerende bestemming inhoudt, is het van het belang dat de gemeente bereid is haar medewerking hieraan te verlenen. In geval van wijziging van de bestemming van een rijksmonument is tevens instemming vereist van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE). Er dient in een zo vroeg mogelijk stadium duidelijkheid verkregen te worden omtrent de vereiste vergunningen en ontheffingen30. De thans vigerende Wabo beoogt de verschillende benodigde vergunningen in één aanvraag gecoördineerd te kunnen verlenen. Naast de omgevingsvergunning zullen ten behoeve van het gebruik een aantal ontheffingen31 en/ of vergunningen32 nodig zijn. Moerdijk kan hierin een regierol vervullen. 6.8 Planschade Aangezien er voor de omliggende percelen initiatieven zijn voor herontwikkeling, is het risico van planschade niet ondenkbaar. Indien deze planvorming niet concurrerend is of mede kan worden betrokken in de planvorming van Fort Sabina acht MFB het risico van planschade laag. Indien nodig dient dit risico te worden gekapitaliseerd.

28 Verslag wintertelling 2009 vleermuizen Fort Sabina, Vleermuiswerkgroep Noord-Brabant, niet gedateerd. 29 Zie ook pag. 15 en 16. Ontwikkelingsvisie Henrica Sabina polder. 30 Zie ook pag. 8 Uitvoeringsprogramma Sabina Henricapolder, Grontmij, 17 januari 2008. 31 Gebruik waterwegen, calamiteitenuitgang over eigen weg van het waterschap, e.d. 32 Gebruiksvergunning, horecavergunning, e.d.





-16-

6.9 Leegstandsrisico Verhuur brengt normaliter risico’s van leegstand met zich mee, zowel in de planontwikkelingsfase, de bouwfase als de beheerfase. Er is in de rekenmodellen uitgegaan van een situatie waarbij gedurende een aanloopfase van 5 jaar de bezettingsgraad toeneemt tot volledig verhuurd. Daarnaast zal er sprake zijn van enige frictieleegstand en kosten van verhuur (makelaar en vaak bedongen huurvrije periode). Om die reden is voor de bezetting ten hoogste 95% aangehouden. 7. Financiering NV Monumenten Fonds Brabant hanteert als basis dat voor de financiering van een project naast eigen vermogen (aandelenkapitaal) vreemd vermogen (50% van de taxatiewaarde) moet worden aangetrokken. Deze waarden zijn in de rekenmodellen ingevoerd, ook voor de erfpachtvariant, om de uitkomsten vergelijkbaar te houden. In geval van verkoop aan MFB zal steeds mede worden betrokken de noodzaak dat, in verband met het in te brengen eigen vermogen, de gemeente Moerdijk participeert in MFB. Voor de overige financiering zal een beroep moeten worden gedaan op reguliere geldverstrekkers, mogelijk op het NRF. Er is geen rekening gehouden met objectsubsidies. Om aanspraak te kunnen maken op restauratiesubsidies zal er een uitvoeringsgereed plan dienen te zijn, waarvoor de bouwvergunning is verleend. Voor instandhouding van rijksmonumenten is jaarlijks een budget beschikbaar. Voor 2011 zijn de middelen uitgeput. Voor 2012 zullen zo veel mogelijk kleine projecten die in 2011 zijn afgevallen alsnog worden gehonoreerd. Fort Sabina zal vrijwel zeker geen kans maken op instandhoudingssubsidie. Voor de komende jaren is onduidelijk en onzeker of aanspraak op rijkssubsidies kan worden gemaakt. Er is rekening gehouden met het affinancieren van de onrendabele top; dit kan worden aangemerkt als subsidie en is om die reden opgenomen onder de opbrengsten, evenals de investering in het drukriool, transferium en terrein- en wegenaanleg die geacht wordt voor rekening van de gemeente Moerdijk te komen. 8. Conclusies en aanbevelingen 8.1 Algemeen De uitkomsten van de verschillende rekenexercities dienen echter steeds te worden gezien in het licht van de gehanteerde uitgangspunten, die, als deze veranderen, van invloed zijn op de uitkomsten. De rekenbudgetten hebben een realistisch niveau, maar zijn geen begrotingen. De uitkomsten zijn richtinggevend voor te voeren beleid. Het verdient aanbeveling om voor de te kiezen variant(en) de onbekende factoren en de risico's zo nauwkeurig mogelijk te kapitaliseren. Daartoe dient het complex te worden ingemeten, de gebreken geïnventariseerd en begroot en dient aanvullende onderzoeken naar kosten- en opbrengstenfactoren plaats te vinden. Ook zullen er installatieadviezen moeten worden opgesteld en de aspecten van infrastructurele aard in kaart worden gebracht en financieel worden vertaald. 8.2 Bedrijfsmatig De verschillende onderdelen van het fort worden thans niet optimaal benut; de bezettingsgraad wisselt bovendien naar gelang het seizoen. Het verdient dan ook vanuit bedrijfseconomisch opzicht aanbeveling het gebruik van het complex te optimaliseren. Ook zou moeten worden gestreefd naar het aanvullend of gelijktijdig laten plaatsvinden van activiteiten.





-17-

Commerciële activiteiten zijn de instandhouders van het fort en moeten daarom binnen de te stellen kaders de ruimte moeten krijgen voor een optimale bedrijfsvoering. Culturele en/ of maatschappelijke activiteiten kunnen een plaats krijgen naast of aanvullend op de commerciële activiteiten, maar zullen evenzeer een gebruiksbijdrage zijn verschuldigd. Zoals hiervoor onder 3.4 is vermeld verdient het aspect beheer bijzondere aandacht, maar biedt dit ook mogelijkheden met betrekking tot werkgelegenheid. Er zal behoefte zijn aan toegangscontrole, shuttlevervoer, gidswerk, bewaking, etc. Een verdeling tussen publieke en private inzet van personen en middelen is afhankelijk van het te kiezen exploitatiemodel en de mate van het openbare karakter van de herbestemming van Fort Sabina. Ongeacht de (politieke) keuze voor een bepaalde functie of bestemming zal voor een rendabele exploitatie jaarlijks een huur van € 130.000 - € 200.000 exclusief BTW, te vermeerderen met energie- en servicekosten, moeten worden opgebracht. Een (deels) niet BTW-belaste verhuur leidt tot een opslag van ten minste 19% op genoemde bedragen. In zijn algemeenheid zal de BTW-problematiek in een vroeg stadium moeten worden betrokken in de besluitvorming. 8.3 Planinhoudelijk NV Monumenten Fonds Brabant meent dat uit oogpunt van spreiding van risico's de verschillende deelplannen II - V (zie hiervoor onder 4.) zoveel mogelijk autonoom zouden moeten worden ontwikkeld. De kenmerkende historische, authentieke, verrassingsvolle, verbeeldingssterke en stoere uitstraling moeten daarbij waar mogelijk in tact blijven, althans worden gerespecteerd. Herontwikkeling van de commerciële dragers van het plan dienen daarbij de hoogste prioriteit te krijgen. Het verdient aanbeveling het gehele fortcomplex te verhuren aan één exploitant. 8.3.1 Poortwachterswoning (gebouw 20) De poortwachterwoning wordt nu nog gebruikt door de kunstenaar Pim Nuijten. Zolang dit gebruik niet is beëindigd is herbestemming niet mogelijk. Indien het gebouwtje beschikbaar komt zou dit geschikt kunnen worden gemaakt voor een portiersfunctie en/ of de diensten die belast zijn met toezicht en onderhoud van Fort Sabina. Nabij de poortwachterswoning kan de opstelplaats voor de transferiumvervoermiddelen worden gesitueerd. Gebruik geschiedt dan tegen een commerciële huur, eventueel gecorrigeerd door een gemeentelijke subsidie aan de betreffende organisaties. 8.3.2 Poortgebouw (gebouw 2) Hiervoor zijn verschillende opties. Een functie als receptie/ winkel, maar ook als kantoor biedt het meeste perspectief op een redelijk huurniveau. Mogelijk zou het dienst kunnen doen als informatiecentrum en pied a terre voor de op het fort actief zijnde maatschappelijke en culturele organisaties. Ook hiervoor moet een commerciële huur worden gehanteerd die zonodig wordt gecorrigeerd middels een gemeentelijke subsidie aan de betreffende organisaties. Voor het rechtergedeelte van het poortgebouw dat toegang geeft tot caponniëre H, zullen bouwfysische maatregelen moeten worden getroffen om de aanwezige vleermuispopulatie niet te verstoren. Bovendien zal een gebruiker rekening moeten houden met het incidenteel gebruik van de toegang tot de caponniëre.





-18-





-19-

8.3.3 Kazerne en munitiegebouw (gebouwen 1 en 3) Het kazerne en munitiegebouw zullen – zeker in het aanzien en het interieur – moeten worden gerestaureerd. Voor wat betreft de aarden bedekking zal lering moeten worden getrokken uit de ervaringen hiermee bij de restauratie van het poortgebouw. Het exterieur zal niet, althans zo min mogelijk, moeten worden ontsierd door reclame-uitingen of andere toevoegingen aan het gebouw. De sfeer van het complex moet zijn authentieke karakter behouden. De van oorsprong aanwezige compartimentering leent zich voor een diversiteit aan activiteiten of functies. In het fort zullen de benodigde facilitaire voorzieningen moeten worden ingepast. Steeds staat hierbij voorop dat de ingreep het fort niet of zo min mogelijk aantast. De benodigde installaties moeten op creatieve manier geïntegreerd worden aangebracht. Uit oogpunt van opbrengst – mede in relatie tot de noodzakelijke aanpassingen en investeringen – verdient een combinatie van hoogwaardige evenementen, vergader- en trainingslocatie met goede restaurant/ cateringexploitant de voorkeur van MFB. Een eventuele dagexploitatie van horeca is eveneens mogelijk, maar sterk afhankelijk van externe omzetfactoren (infrastructuur, herontwikkeling aanliggende percelen en waterfrontontwikkeling). In dit kader kan ook worden gedacht aan exploitatie door een zorginstelling die mensen met een geestelijke beperking tewerkstelt of een dagbesteding (zoals groenonderhoud) verschaft. Voor alle activiteiten zal een commercieel huurniveau moeten worden gehanteerd. 8.3.4 Caponniëres en magazijnen (gebouwen 5 – 18) Voor de caponniëres is voorzien in restauratie en herstel, maar niet in het exploiteren ervan, onder anderen vanwege de vleermuizen, (sociale) veiligheid en het beschikbaar zijn voor (begeleid) bezoek. Dit legitimeert daardoor ook de noodzakelijke volledige subsidiering van de restauratie ervan. Autonome ontwikkeling van magazijnen en eventueel caponniëres heeft als voordeel de mogelijkheid van een gefaseerde en gedifferentieerde33 aanpak mede in relatie tot de exploitatie van het gehele complex. Als bestemming voor de magazijnen kan worden gedacht aan verhuurbare berg/ opslagruimten kleinschalige, dagwinkels/ kiosken34, expositie- of inforuimten, etc. Gezien de hoge herstelkosten in relatie tot de exploitatiemogelijkheden moet worden overwogen of volledige restauratie van alle caponniëres en magazijnen verantwoord of wenselijk is. 8.3.5 Botenloodsen (gebouw 19) Voor de botenloodsen is uitgegaan van drie varianten: restauratie (feitelijk reconstructie!) en herontwikkeling, restauratie zonder herontwikkeling en niets doen. MFB heeft op 22 september 2008 in een interne notitie aan de gemeente Moerdijk reeds in algemene zin haar visie gegeven op mogelijke herbestemmingen. Inmiddels is de toestand ernstig verslechterd. Indien de planvorming leidt tot andere uitgangspunten zoals een beperkte reconstructie met nieuwbouw aan, onder, in of bij de botenloodsen zal het kostenplaatje nader moeten worden gedifferentieerd. In alle gevallen zal ook voor de botenloodsen de forse onrendabele top moeten worden afgefinancierd. Om die reden is de variant doorgerekend waarbij de botenloodsen worden geconserveerd. Hoe deze conservering gestalte dient te krijgen is volledig afhankelijk van de toestand op het moment van aanpak en de alsdan te kiezen vorm. Vooralsnog is hiervoor een budget van € 225.000 voor opgenomen. De botenloodsen zijn – in gerestaureerde toestand – geschikt te maken voor het concept van GoldStar Deli, maar er kleven een aantal nadelen aan een detail- of kleinschalige groothandel. Mogelijk dat het

33 Bijvoorbeeld door te kiezen voor het conserveren van de huidige staat of te anticiperen op mogelijke subsidieregelingen. 34 Steeds te bezien in relatie tot de beoogde nieuwe bestemming en functies.





-20-

concept van GoldStar Deli meer kan worden toegesneden op de belevingsaspecten van het fort en de niet gewenste toegankelijkheid voor auto's van het complex35. De speelloodsen, zoals voorgesteld in de Ontwikkelingsvisie36 zijn een herbestemmingsconcept dat continu zal moeten worden geactualiseerd om zijn attractiewaarde te kunnen behouden. MFB acht een speel/ recreatief concept weliswaar mogelijk, zelfs haalbaar, maar zoals omschreven in de Ontwikkelingsvisie, minder goed passen bij het karakter van het fort en is waarschijnlijk weinig toekomstbestendig. In de restauratievariant is er vanuit gegaan dat de botenloodsen incidenteel gebruikt kunnen gaan worden. Om die reden zijn er beperkte kosten voor inrichting en installaties voorzien. Mede afhankelijk van de nieuwe fortbestemming kunnen de botenloodsen een steunfunctie krijgen, al dan niet in gerestaureerde staat, of in een verschijningsvorm waarbij oorspronkelijke elementen zijn geïntegreerd in een nieuw ontwerp. 8.3.6 Transferium

Het transferium was oorspronkelijk gedacht aan het begin van de toegangsweg (Fortweg) die in functie blijft voor facilitair verkeer en als entree van het fort. De meest recente afspraken gaan uit van een soortelijke voorziening, maar dan gelegen direct voor het sluisje. Uitgaande van ca. 54 parkeerplaatsen, een opstelplaats voor 3 bussen en een opstelplaats voor transferiumvervoermiddelen37 is hiervoor een perceel van ca. 4.400 m² benodigd. Bij een gemiddelde bezetting van 25% betekent dit 5.000 auto’s per jaar. Nadere afspraken over verwerving van de benodigde gronden zijn gemaakt. Het transferium zou mede een rol kunnen gaan vervullen in de ontwikkeling van de naastgelegen gronden van de Sabinapolder.

8.3.7 Algemeen Het spreekt vanzelf dat ook andere vormen van bedrijfsvoering of invulling mogelijk zijn en blijven en die afhankelijk van de wensen van de gemeente nader kunnen worden onderzocht. Ongeacht de feitelijke bestemming blijven de door MFB gehanteerde parameters ook daarvoor bruikbaar. De drie door Agrowind geprojecteerde windmolens met een ashoogte van 105 m. zullen – indien deze worden gerealiseerd – vanuit elke positie vanaf het fort zichtbaar zijn. Indien er alternatieven voorhanden zijn verdient het aanbeveling hierop in te zetten.

35 Voor bezoekers. Bereikbaarheid voor facilitair verkeer moet zijn gewaarborgd. 36 Pag. 31. Ontwikkelingsvisie Sabina Henrica polder 37 Zie hiervoor onder 3.4.





-21-

8.4 Financieel Het is noodzakelijk dat ondernemers bereid zijn ook zelf te investeren. In de huidige rekenmodellen is uitgegaan van een casco-oplevering met basisvoorzieningen van voldoende capaciteit waarop kan worden aangesloten. Aanvullende investeringen dienen een meerwaarde te genereren en te worden gedekt door de inkomsten uit huur. Zie voor de rekenmodellen bijlage B. 8.4.1 Stichtingskosten Voor de aankoop van het complex is een koopsom van € 1,00 gehanteerd. Voor de kosten van restauratie is door MFB de raming van Grontmij aangehouden, welke op een aantal plaatsen is gecorrigeerd38. De botenloodsen zijn niet in detail beoordeeld, hiervoor zijn kengetallen aangehouden. 8.4.2 Exploitatie Voor de verschillende bouwdelen van Fort Sabina zijn, op basis van de rekenbudgetten, exploitatiekosten en aannames van bereikbare huurniveaus, de meerjarenrendementen berekend. Daarbij is rekening gehouden met leegstandspercentages in de aanloopfase. NB. De huur is slechts onderdeel van de totale exploitatiekosten en bedraagt normaliter 8% - 12% van de omzet. Voor de erfpachtsituatie is uitgegaan van een gemiddeld jaarlijks rendement over 10 jaar van 10% van de geïndexeerde jaarhuur. Indien de plannen voor het fortdeel en de botenloodsen (de caponniëres en magazijnen dragen nauwelijks bij) niet integraal worden uitgevoerd, zullen de infrastructurele kosten volledig, dus zwaar, drukken op de investeringen en daarmee op de exploitatie van het overblijvende deel. 8.4.3 Uitkomsten rekenexercities Op basis van de ingevoerde parameters zijn de stichtingskosten en het exploitatierendement berekend. Model A-1 Totaal complex De stichtingskosten komen uit op € 7,1 miljoen. MFB hanteert een gemiddeld minimumrendement op het eigen vermogen over 10 jaar van 6%. De van daaruit berekende onrendabele top bedraagt € 4,2 miljoen, voornamelijk veroorzaakt door restauratiekosten (€ 2,9 miljoen39, excl. bijkomende kosten). Daarnaast is er een exploitatiesubsidie van in totaal € 250.000 nodig ter afdekking van de aanloopverliezen. Dit laatste houdt voornamelijk verband met de inschatting van de aanvangsleegstand gedurende de eerste 4 jaar. Model A-1B Totaal complex (met geconserveerde botenloodsen) De stichtingskosten komen uit op € 5,0 miljoen. MFB hanteert een gemiddeld minimumrendement op het eigen vermogen over 10 jaar van 6%. De van daaruit berekende onrendabele top bedraagt € 2,9 miljoen, voornamelijk veroorzaakt door restauratiekosten (€ 2,0 miljoen39, excl. bijkomende kosten). Daarnaast is er een exploitatiesubsidie van in totaal € 250.000 nodig ter afdekking van de aanloopverliezen. Dit laatste houdt voornamelijk verband met de inschatting van de aanvangsleegstand gedurende de eerste 4 jaar. Model A-2 Totaal complex exclusief botenloodsen De stichtingskosten komen uit op € 4,7 miljoen. MFB hanteert een gemiddeld minimumrendement op het eigen vermogen over 10 jaar van 6%. De van daaruit berekende onrendabele top bedraagt € 2,7 miljoen, voornamelijk veroorzaakt door restauratiekosten (€ 1,8 miljoen39, excl. bijkomende kosten) en dan met name van de niet of moeilijk te exploiteren objecten.

38 Zie hiervoor onder 4.2 Bouwkosten. 39 Waarvan € 720.000 voor de caponniëres en magazijnen.





-22-

Daarnaast is er een exploitatiesubsidie van in totaal € 100.000 nodig ter afdekking van de aanloopverliezen. Dit laatste houdt voornamelijk verband met de inschatting van de aanvangsleegstand gedurende de eerste 4 jaar. Model B-1 Totaal complex, erfpacht Op basis van de ingevoerde parameters40 is, rekening houdend met het volledig gebruiksklaar ter beschikking stellen van het gehele complex en een minimum rendement van € 20.000/ jaar (10% van de maximale jaarhuur), ruimte voor een erfpachtcanon van € 750.000 over 10 jaar. Model B-1B Totaal complex, erfpacht (met geconserveerde botenloodsen) Op basis van de ingevoerde parameters40 is, rekening houdend met het volledig gebruiksklaar ter beschikking stellen van het gehele complex en een minimum rendement van € 13.000/ jaar (10% van de maximale jaarhuur), ruimte voor een erfpachtcanon van € 480.000 over 10 jaar. Model B-2 Totaal complex, erfpacht, exclusief botenloodsen. Op basis van de ingevoerde parameters40 is, rekening houdend met het volledig gebruiksklaar ter beschikking stellen van het gehele complex, een minimum rendement van € 13.000/ jaar (10% van de maximale jaarhuur), ruimte voor een erfpachtcanon van € 520.000 over 10 jaar. Dekkingsplan Op basis van de parameters zoals gehanteerd in de rekenmodellen is het navolgende dekkingsplan samengesteld en naast dat van 2009 geplaatst. De thans gehanteerde verfijndere rubricering wijkt af van die van 2009, waardoor niet alle getallen vergelijkbaar zijn. In de bouwkosten zijn nu de portierswoning en de poortwoning mede begrepen. Budgetraming 2009 (**) 2011 (**) basis erfpacht geconserv. excl. geconserv. excl.

botenloods botenloods botenloods botenloods

A-1A A-1B A-2 B-1A B-1B B-2

A. Verwervingskosten 34.000 38.000 28.000 26.500 38.000 28.000 26.500 B. Bouwkosten 5.510.000

- restauratie – herstel exterieur 2.907.800 2.007.800 1.782.800 2.907.800 2.007.800 1.782.800 - inrichting, bouwkundig 1.075.100 715.100 715.100 1.075.100 715.100 715.100 - E-installaties 309.400 201.400 201.400 309.400 201.400 201.400 - W-installaties 599.700 383.700 383.700 599.700 383.700 383.700 - saneringskosten 75.000 50.000 50.000 75.000 50.000 50.000 - terrein en infrastructuur 682.500 657.500 657.500 682.500 657.500 657.500 - onderzoek funderingen 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000

C. Honoraria 334.000 338.100 228.300 212.200 338.100 228.300 212.200 D. Diversen 128.000 159.700 99.500 95.000 159.700 99.500 95.000 E. Onvoorzien 588.000 548.600 368.200 343.600 548.600 368.200 343.600 F. Financieringskosten 59.000 141.300 82.200 78.400 77.100 44.900 42.800 G. Ontwikkelingskosten 166.000 153.400 103.500 96.700 153.400 103.500 96.700 Totaal 6.860.000 7.070.000 4.970.000 4.680.000 7.000.000 4.930.000 4.650.000

40 Waaronder een rekenrente van 3%, in plaats van 5,5%.





-23-

Opbrengsten/ dekking * Inzet eigen middelen 1.200.000 895.000 494.000 620.000 1.144.000 743.000 685.000 Banklening(en) voor opstallen 860.000 1.105.000 681.000 680.000 1.105.000 681.000 680.000 Exploitatiesubsidie 250.000 250.000 100.000 Aanleg transferium door Moerdijk 4.800.000 600.000 600.000 600.000 600.000 600.000 600.000 Onrendabele top 4.219.000 2.940.000 2.683.000 4.155.000 2.928.000 2.689.000 Totaal 6.860.000 7.070.000 4.970.000 4.680.000 7.000.000 4.930.000 4.650.000 * alle kosten voor zover niet uitdrukkelijk anders vermeld zijn exclusief 19% BTW ** prijspeil maart 2009, resp. juli 2011. 9. Trajectvoorstel Indien de gemeente Moerdijk instemt (1a) met de richtinggevende aanbevelingen uit dit haalbaarheidsonderzoek en bereid is de benodigde bedragen41 te investeren (2) moeten de gehanteerde uitgangspunten en budgetten nader worden onderbouwd (3a) door een concreet bouwplan en een daarop gebaseerde kostenraming. Parallel aan het instemmingstraject (1a) zal (principe)overeenstemming moeten worden bereikt over het te verwerven perceel van J. Timmers (1b). Parallel aan de concretisering van het bouwplan (3a) zullen gesprekken moeten worden gevoerd met potentiële exploitanten (3b) die een deugdelijk ondernemingsplan dienen over te leggen en zekerheden dienen te stellen. Tevens zullen dan de mogelijkheden van herbestemming (4) moeten worden getoetst aan het bestemmingsplan (omgevingsvergunning – Wabo) en de van toepassing zijnde voorschriften. Als de uitgangspunten dan nog steeds stroken met de doelstellingen van de gemeente Moerdijk / exploitanten (5) kan worden begonnen met de planvoorbereiding (6) waaronder het aanvragen van de benodigde vergunningen en ontheffingen, alsmede van de subsidies42. NV Monumenten Fonds Brabant kan indien gewenst het projectmanagement van dit proces verzorgen. 10. Tot slot Herbestemming van Fort Sabina is een krachttoer die niet kan zonder een groot enthousiasme van verantwoordelijken die ook bereid zijn de grenzen van wat mogelijk is te verkennen. De investeringsagenda van de Provincie biedt voor grootschalige cultuurhistorische complexen als Fort Sabina juist nu kansen die moeten worden benut.

41 Eventueel voor iedere vervolgstap onder voorwaarde van instemming met de vervolgstap. 42 Het plan dient daarvoor uitvoeringsgereed te zijn; de vergunningen moeten zijn verleend.





-24-

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming (geactualiseerd 10 november 2011)

Fort Sabina – Willemstad (gemeente Moerdijk)

Bijlagen





-25-

Bijlage A Brondocumenten Niet bijgevoegd: - Ontwikkelingsvisie Sabina Henrica polder, Grontmij/ gemeente Moerdijk, niet gedateerd - Programma van Eisen – Fort Sabina Henrica, gemeente Moerdijk, maart 2008. - Rapportage bouwkundige inventarisatie objecten, Grontmij, 9 januari 2008. - Rapportage globale opname constructieve gebreken, Grontmij, 10 januari 2008. - Uitvoeringsprogramma Sabina Henricapolder, Grontmij, 17 januari 2008. - Rapportage globale kostenraming, Grontmij, 5 februari 2008. - Aanvullende notitie naar aanleiding van rapportages, Grontmij, 5 februari 2008. - Samenvatting subsidieregelingen, gemeente Moerdijk, 16 maart 2009. - Exploitatiemogelijkheden Fort de Ruyter (Sabina) van Equipage De Delft - Verslag wintertelling vleermuizen - Memo DHV dd. 14 mei 2007 inzake waterkwaliteit - Subsidiescan gemeente Moerdijk - Indicatieve kostenraming drukriool





-26-

Bijlage B Rekenmodellen A-1A Botenloodsen gerestaureerd en herontwikkeld 16-09-2011 A-1B Botenloodsen geconserveerd 10-11-2011 A-2 Totaalcomplex, exclusief botenloodsen 16-09-2011 B-1A Botenloodsen gerestaureerd en gebruiksgeschikt 16-09-2011 B-1B Botenloodsen geconserveerd 10-11-2011 B-2 Totaalcomplex, erfpacht, exclusief botenloodsen. 16-09-2011




Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-1A 16-sep-11Exploitatieopzet totaal complex

nr ONDERDEEL TOELICHTING

I Basisgegevens

stichtingskosten 2.000.000 netto, na aftrek ubsidie en onrendabele toptaxatiewaarde 2.210.000 intern bepaalde waarde; afgeleid van huursomkapitalisatiefactor 11,0 verzekerde waarde 7.140.000 1.753 /m² bvoeigen vermogen 895.000 40% van taxatiewaardebanklening 1.105.000 50% van taxatiewaardeverhuurbaar vloeroppervlak 2.243 m²huurprijs 90 /m² vvo gemiddeld, excl. parkeren, excl. BTW

II Jaarhuurhuur portierswoning 3.300 100,00 33 m²huur poortgebouw 10.000 85,00 118 m²huur kazerne c.a. 97.300 88,00 excl. BTW 1.110 m²huur magazijnen 5.300 42,00 127 m²huur botenloodsen 72.700 85,00 855 m²parkeren 12.319 54 plaatsen 228 per jaar

200.900 III Exploitatiekosten

A Eigenaarslasten1 woz, riool, enz 8.840 0,4% van taxatiewaarde2 energie - 3 verzekering 7.390 0,1% van verzekerde waarde4 onderhoud 22.604 11,3% van jaarhuur; verschilt per object5 erfpachtcanon - 0,0% pm; voorlopig niets opgenomen6 beheer 11.325 5,6% van jaarhuur

50.200 B Verhuurkosten

1 makelaar 1.841 18,3% van totale jaarhuur 5% per jaar2 leegstand - 0,0% van jaarhuur

1.800 C Overig

1 onderhoudscontracten - 2 servicekosten eigenaar 2.505 5,0% van exploitatiekosten

2.500

Totaal exploitatiekosten 54.500

Exploitatieresultaat 146.400

IV Financiering1 rekenrente 60.800 5,5% looptijd 30 jaar; lineair

Netto opbrengst minus financieringslasten 85.600

V RendementenBAR tov boekwaarde 10,05%NAR ev 9,56% minimum rendement > 6%




Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-1A 16-sep-11Exploitatieopzet portierswoning


I Basisgegevens

stichtingskosten 60.000 taxatiewaarde 60.000 intern bepaalde waarde; afgeleid van huursomkapitalisatiefactor 18,2 verzekerde waarde 120.000 2.997 /m² bvo; waarde bepaald door: MFBeigen vermogen 30.000 50% van taxatiewaardebanklening 30.000 50% van taxatiewaardeverhuurbaar vloeroppervlak 33 m²huurprijs 100 /m² vvo gemiddeld, excl. parkeren, excl. BTW

II Jaarhuurruimte 1 3.300 100,00 excl. BTW 33 m²

0 m²0 m²0 m²0 plaatsen per jaar


A Eigenaarslasten1 woz, riool, enz 240 0,4% van taxatiewaarde2 energie3 verzekering 170 0,1% van verzekerde waarde4 onderhoud 825 25,0% van jaarhuur; verschilt per project5 erfpachtcanon - 0,0% pm; voorlopig niets opgenomen6 beheer 500 10,0% van jaarhuur


1 makelaar 165 100,0% van totale jaarhuur 5% per jaar2 leegstand - 0,0% van jaarhuur

200 C Overig

1 onderhoudscontracten2 servicekosten eigenaar 85 5,0% van exploitatiekosten

100




Netto opbrengst minus financieringslasten 400-

V RendementenBAR tov boekwaarde 5,50%NAR ev -1,33% minimum rendement > 6%




Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-1A 16-sep-11Exploitatieopzet poortgebouw


I Basisgegevens


II Jaarhuurruimte 1 3.300 75,00 excl. BTW 44 m²ruimte 2 4.180 95,00 44 m²ruimte 3 2.550 85,00 30 m²

0 m²0 plaatsen per jaar


A Eigenaarslasten1 woz, riool, enz 520 0,4% van taxatiewaarde2 energie3 verzekering 470 0,1% van verzekerde waarde4 onderhoud 2.000 20,0% van jaarhuur; verschilt per project5 erfpachtcanon - 0,0% pm; voorlopig niets opgenomen6 beheer 1.000 10,0% van jaarhuur



300 C Overig


200









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-1A 16-sep-11Exploitatieopzet kazerne en munitiegebouw


I Basisgegevens

stichtingskosten 1.100.000 taxatiewaarde 1.100.000 intern bepaalde waarde; afgeleid van huursomkapitalisatiefactor 11,3 verzekerde waarde 3.100.000 1.508 /m² bvo; waarde bepaald door: MFBeigen vermogen 550.000 50% van taxatiewaardebanklening 550.000 50% van taxatiewaardeverhuurbaar vloeroppervlak 1.110 m²huurprijs 88 /m² vvo gemiddeld, excl. parkeren, excl. BTW

II Jaarhuurkazerne 67.410 90,00 excl. BTW 749 m²tourmodele 11.300 100,00 113 m²munitiegebouw 18.600 75,00 248 m²

0 m²opbrengst parkeren 0 plaatsen per jaar


A Eigenaarslasten1 woz, riool, enz 4.400 0,4% van taxatiewaarde2 energie3 verzekering 3.150 0,1% van verzekerde waarde4 onderhoud 9.730 10,0% van jaarhuur; verschilt per project5 erfpachtcanon - 0,0% pm; voorlopig niets opgenomen6 beheer 4.865 5,0% van jaarhuur



800 C Overig

1 onderhoudscontracten2 servicekosten eigenaar 1.105 5,0% van exploitatiekosten

1.100









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-1A 16-sep-11Exploitatieopzet caponnieres en magazijnen


I Basisgegevens

stichtingskosten 70.000 taxatiewaarde 70.000 intern bepaalde waarde; afgeleid van huursomkapitalisatiefactor 13,2 verzekerde waarde 800.000 1.000 /m² bvo; waarde bepaald door: eigen vermogen 35.000 50% van taxatiewaardebanklening 35.000 50% van taxatiewaardeverhuurbaar vloeroppervlak 127 m²huurprijs 42 /m² vvo gemiddeld, excl. parkeren, excl. BTW

II Jaarhuurmagazijnen (7 stuks) 2.315 30,00 excl. BTW 77 m²remises (2 stuks) 3.000 60,00 50 m²

0 m²0 m²0 plaatsen per jaar





100 C Overig


200









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-1A 16-sep-11Exploitatieopzet botenloodsen


I Basisgegevens

stichtingskosten 850.000 taxatiewaarde 850.000 intern bepaalde waarde; afgeleid van huursomkapitalisatiefactor 11,7 verzekerde waarde 2.700.000 3.000 /m² bvo; waarde bepaald door: eigen vermogen 425.000 50% van taxatiewaardebanklening 425.000 50% van taxatiewaardeverhuurbaar vloeroppervlak 855 m²huurprijs 85 /m² vvo gemiddeld, excl. parkeren, excl. BTW

II Jaarhuurloods 1 24.225 85,00 excl. BTW 285 m²loods 2 24.225 85,00 285 m²loods 3 24.225 85,00 285 m²






600 C Overig


900









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-1A 16-sep-11

Exploitatieopzet - meerjaren

1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%

verh

uurd

1 verh

uurd

2 verh

uurd

3 verh

uurd

4 verh

uurd

5 verh

uurd

6 verh

uurd

7 verh

uurd

8 verh

uurd

9 verh

uurd

10

huur portierswoning 95% 3.135 95% 3.182 95% 3.230 95% 3.278 95% 3.327 95% 3.377 95% 3.428 95% 3.479 95% 3.532 95% 3.585 huur poortgebouw 38% 3.800 63% 6.420 63% 6.516 95% 9.934 95% 10.083 95% 10.234 95% 10.388 95% 10.544 95% 10.702 95% 10.862 huur kazerne c.a. 30% 29.190 50% 49.380 65% 65.157 80% 81.396 95% 98.107 95% 99.579 95% 101.072 95% 102.589 95% 104.127 95% 105.689 huur magazijnen 20% 1.060 40% 2.152 60% 3.276 80% 4.434 95% 5.344 95% 5.424 95% 5.505 95% 5.588 95% 5.672 95% 5.757 huur botenloodsen 33% 23.991 33% 24.351 67% 50.181 67% 50.934 95% 73.303 95% 74.403 95% 75.519 95% 76.651 95% 77.801 95% 78.968 parkeren 30% 3.696 50% 6.252 70% 8.884 90% 11.593 95% 12.421 95% 12.607 95% 12.796 95% 12.988 95% 13.183 95% 13.381 subsidie

64.872 91.736 137.243 161.569 202.585 205.624 208.709 211.839 215.017 218.242 ExploitatiekostenEigenaarslastenwoz, riool, enz 8.840 8.973 9.107 9.244 9.382 9.523 9.666 9.811 9.958 10.108 energie - - - - - - - - - - verzekering 7.390 7.501 7.613 7.728 7.843 7.961 8.081 8.202 8.325 8.450 onderhoud 22.604 22.943 23.287 23.637 23.991 24.351 24.716 25.087 25.463 25.845 erfpachtcanon - - - - - - - - - - beheer 11.325 11.495 11.667 11.842 12.020 12.200 12.383 12.569 12.758 12.949

50.159 50.911 51.675 52.450 53.237 54.035 54.846 55.669 56.504 57.351 Verhuurkostenmakelaar 24.934 20.562 12.781 8.892 1.951 1.980 2.010 2.040 2.070 2.102 leegstand - - - - - - - - - -

24.934 20.562 12.781 8.892 1.951 1.980 2.010 2.040 2.070 2.102 Overigonderhoudscontracten - - - - - - - - - - servicekosten eigenaar 2.505 2.543 2.581 2.619 2.659 2.699 2.739 2.780 2.822 2.864

2.505 2.543 2.581 2.619 2.659 2.699 2.739 2.780 2.822 2.864

Totaal exploitatiekosten 77.598 74.016 67.037 63.961 57.846 58.714 59.595 60.489 61.396 62.317

Exploitatieresultaat 12.726- 17.720 70.206 97.608 144.739 146.910 149.114 151.350 153.621 155.925

Financieringrente 60.800 58.773 56.747 54.720 52.693 50.667 48.640 46.613 44.587 42.560

Netto opbrengst minus financ. 73.526- 41.054- 13.460 42.888 92.046 96.243 100.474 104.737 109.034 113.365

NAR ev (8,22%) (4,59%) 1,50% 4,79% 10,28% 10,75% 11,23% 11,70% 12,18% 12,67%

gemiddeld rendement (6,40%) (3,77%) (1,63%) 0,76% 2,42% 3,68% 4,68% 5,52% 6,23%

cumaltief resultaat 73.526- 114.580- 101.120- 58.233- 33.813 130.056 230.530 335.267 444.301 557.666




Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-1A

Dekkingsplan 16-sep-11

Kosten (*) excl BTW

restauratie- bouwkosten ** 2.982.800 - onvoorzien ** 548.600 - architect/ adviseur/ toezicht **investeringen herbestemming 2.666.700 overige bijkomende kosten 40.000 - verwerving 38.000 - architect/ adviseur/ toezicht 338.100 - vergunningen, aansl.kosten, verschotten, etc 159.700 - financieringskosten 141.300 - ontwikkelingskosten MFB 153.400

totaal 7.070.000

Opbrengsten/ dekking (*)inzet eigen middelen organisatie 895.000 middels participatie Moerdijkcofinanciering- banklening 1.105.000 door Moerdijk indien banklening ongunstigeroverige inkomstensubsidie 250.000 aanleg door gemeente Moerdijk 600.000 onrendabele top 4.219.000

totaal 7.070.000

(*) alle bedragen voor zover niet uitdrukkelijk anders vermeld zijn exclusief 19% BTW(**) prijspeil juli 2011

Beheer MFB, stiko en expl meerjaren 2011 basis 16-09-11 A-1A, 10-11-2011




Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-1B 10-nov-11Exploitatieopzet totaal complex


I Basisgegevens

stichtingskosten 1.175.000 netto, na aftrek ubsidie en onrendabele toptaxatiewaarde 1.385.000 intern bepaalde waarde; afgeleid van huursomkapitalisatiefactor 10,8 verzekerde waarde 4.740.000 1.164 /m² bvoeigen vermogen 494.000 36% van taxatiewaardebanklening 681.000 49% van taxatiewaardeverhuurbaar vloeroppervlak 2.243 m²huurprijs 57 /m² vvo gemiddeld, excl. parkeren, excl. BTW

II Jaarhuurhuur portierswoning 3.300 100,00 33 m²huur poortgebouw 10.000 85,00 118 m²huur kazerne c.a. 97.300 88,00 excl. BTW 1.110 m²huur magazijnen 5.300 42,00 127 m²huur botenloodsen 0 - 855 m²parkeren 12.319 54 plaatsen 228 per jaar





1.300 C Overig


1.600









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-1B 10-nov-11Exploitatieopzet portierswoning


I Basisgegevens








200 C Overig


100









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-1B 10-nov-11Exploitatieopzet poortgebouw


I Basisgegevens








300 C Overig


200









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-1B 10-nov-11Exploitatieopzet kazerne en munitiegebouw


I Basisgegevens








800 C Overig


1.100









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-1B 10-nov-11Exploitatieopzet caponnieres en magazijnen


I Basisgegevens








100 C Overig


200









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-1B 10-nov-11Exploitatieopzet botenloodsen


I Basisgegevens

stichtingskosten 25.000 taxatiewaarde 25.000 intern bepaalde waarde; afgeleid van huursomkapitalisatiefactor #DEEL/0!verzekerde waarde 300.000 333 /m² bvo; waarde bepaald door: MFB eigen vermogen 24.000 96% van taxatiewaardebanklening 1.000 4% van taxatiewaardeverhuurbaar vloeroppervlak 855 m²huurprijs - /m² vvo gemiddeld, excl. parkeren, excl. BTW

II Jaarhuurloods 1 0 0,00 excl. BTW 285 m²loods 2 0 0,00 285 m²loods 3 0 0,00 285 m²


- III Exploitatiekosten

A Eigenaarslasten1 woz, riool, enz 100 0,4% van taxatiewaarde2 energie3 verzekering 350 0,1% van verzekerde waarde4 onderhoud 2.500 van jaarhuur; verschilt per project5 erfpachtcanon - 6 beheer 500 5,0% van jaarhuur; minimum 500


1 makelaar - 16,0% van totale jaarhuur 5% per jaar2 leegstand - 0,0% van jaarhuur

- C Overig

1 onderhoudscontracten2 servicekosten eigenaar - 0,0% van exploitatiekosten

-


Exploitatieresultaat 3.500-

IV Financiering1 rekenrente 100 5,5% looptijd 30 jaar; lineair

Netto opbrengst minus financieringslasten 3.600-





Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-1B 10-nov-11

Exploitatieopzet - meerjaren

1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%

verh

uurd

1 verh

uurd

2 verh

uurd

3 verh

uurd

4 verh

uurd

5 verh

uurd

6 verh

uurd

7 verh

uurd

8 verh

uurd

9 verh

uurd

10

huur portierswoning 95% 3.135 95% 3.182 95% 3.230 95% 3.278 95% 3.327 95% 3.377 95% 3.428 95% 3.479 95% 3.532 95% 3.585 huur poortgebouw 38% 3.800 63% 6.420 63% 6.516 95% 9.934 95% 10.083 95% 10.234 95% 10.388 95% 10.544 95% 10.702 95% 10.862 huur kazerne c.a. 30% 29.190 50% 49.380 65% 65.157 80% 81.396 95% 98.107 95% 99.579 95% 101.072 95% 102.589 95% 104.127 95% 105.689 huur magazijnen 20% 1.060 40% 2.152 60% 3.276 80% 4.434 95% 5.344 95% 5.424 95% 5.505 95% 5.588 95% 5.672 95% 5.757 huur botenloodsen 33% - 33% - 67% - 67% - 95% - 95% - 95% - 95% - 95% - 95% - parkeren 30% 3.696 50% 6.252 70% 8.884 90% 11.593 95% 12.421 95% 12.607 95% 12.796 95% 12.988 95% 13.183 95% 13.381 subsidie




1.580 1.604 1.628 1.652 1.677 1.702 1.728 1.754 1.780 1.807





NAR ev (10,21%) (3,73%) 1,10% 6,87% 11,44% 11,96% 12,49% 13,02% 13,56% 14,10%






Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-1B

Dekkingsplan 10-nov-11

Kosten (*) excl BTW


totaal 4.970.000

Opbrengsten/ dekking (*)inzet eigen middelen organisatie 494.000 middels participatie Moerdijkcofinanciering- banklening 681.000 door Moerdijk indien banklening ongunstigeroverige inkomstensubsidie 250.000 aanleg door gemeente Moerdijk 600.000 onrendabele top 2.940.000

totaal 4.970.000


Beheer MFB, stiko en expl meerjaren 2011 basis v2 10-11-11 A-1B, 10-11-2011




Maten

Gebouw 1 - kazerne en tourmodele

netto brutobegane grond b d opp b d oppruimte 1 5,00 14,00 70,00 toiletten 2,50 10,00 25,00 ruimte 2 5,00 14,00 70,00 ruimte 3 5,00 14,00 70,00 ruimte 4 5,00 14,00 70,00 ruimte 5 5,00 14,00 70,00 ruimte 6 5,00 14,00 70,00

2,30 4,40 10,12 4,10 3,50 14,35 ruimte 7 5,00 14,00 70,00

-

500,12 45,50 14,50 659,75 correctie i.v.m. kromming 10% 50,01- hoogte zijkant 1,70/0,9 m. ok gewelf 2,30/2,20 m.

450,11 m² 699,10 m²verdiepingruimte 1 5,00 9,50 47,50 ruimte 2 5,00 9,50 47,50 ruimte 3 5,00 9,50 47,50 ruimte 4 5,00 9,50 47,50 ruimte 5 5,00 9,50 47,50 ruimte 6 5,00 9,50 47,50 ruimte 7 5,00 9,50 47,50

332,50 44,60 10,90 486,14 correctie i.v.m. kromming 10% 33,25-

299,25 m² 486,14 m²tourmodeleruimte 1 11,50 11,50 132,25 kolom + schouw 1,50- 2,00 3,00- toegang 1,50 2,50 3,75


113,05 m² 213,00 m²

kruithuisruimte 1 5,00 13,75 68,75 ruimte 2 5,00 13,75 68,75 ruimte 3 5,00 13,75 68,75 ruimte 4 5,00 13,75 68,75


247,50 m² 657,36 m²

Poortgebouwruimte 1 4,00 11,00 44,00 ruimte 2 4,00 11,00 44,00 hoogte 2,48/3,46 mruimte 3 4,00 7,50 30,00 hoogte 1,97/2,97 mgang 5,48 6,65 36,44

5,20- 3,55 18,46- 118,00 20,75 12,50 259,38

correctie i.v.m. kromming 0% - 118,00 m² 277,36 m²

Portierswoningruimte 1 5,00 6,60 33,00 een laag, plat dak

- 33,00 5,60 7,15 40,04





Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-2 16-sep-11Exploitatieopzet totaal complex - excl. botenloodsen


I Basisgegevens

stichtingskosten 1.300.000 taxatiewaarde 1.360.000 intern bepaalde waarde; afgeleid van huursomkapitalisatiefactor 10,6 verzekerde waarde 4.440.000 1.399 /m² bvoeigen vermogen 620.000 46% van taxatiewaardebanklening 680.000 50% van taxatiewaardeverhuurbaar vloeroppervlak 1.388 m²huurprijs 92 /m² vvo gemiddeld, excl. parkeren, excl. BTW

II Jaarhuurhuur portierswoning 3.300 100,00 33 m²huur poortgebouw 10.000 85,00 118 m²huur kazerne c.a. 97.300 88,00 excl. BTW 1.110 m²huur magazijnen 5.300 42,00 127 m²huur botenloodsen 0 m²parkeren 12.319 54 plaatsen 228 per jaar





1.300 C Overig


1.600









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-2 16-sep-11Exploitatieopzet portierswoning


I Basisgegevens








200 C Overig


100









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-2 16-sep-11Exploitatieopzet poortgebouw


I Basisgegevens








300 C Overig


200









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-2 16-sep-11Exploitatieopzet kazerne en munitiegebouw


I Basisgegevens








800 C Overig


1.100









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-2 16-sep-11Exploitatieopzet caponnieres en magazijnen


I Basisgegevens








100 C Overig


200









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-2 16-sep-11

Exploitatieopzet - meerjaren, exclusief botenloodsen

1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%

verh

uurd

1 verh

uurd

2 verh

uurd

3 verh

uurd

4 verh

uurd

5 verh

uurd

6 verh

uurd

7 verh

uurd

8 verh

uurd

9 verh

uurd

10

huur portierswoning 95% 3.135 95% 3.182 95% 3.230 95% 3.278 95% 3.327 95% 3.377 95% 3.428 95% 3.479 95% 3.532 95% 3.585 huur poortgebouw 38% 3.761 63% 6.420 63% 6.516 95% 9.934 95% 10.083 95% 10.234 95% 10.388 95% 10.544 95% 10.702 95% 10.862 huur kazerne c.a. 30% 29.190 50% 49.380 65% 65.157 80% 81.396 95% 98.107 95% 99.579 95% 101.072 95% 102.589 95% 104.127 95% 105.689 huur magazijnen 20% 1.060 40% 2.152 60% 3.276 80% 4.434 95% 5.344 95% 5.424 95% 5.505 95% 5.588 95% 5.672 95% 5.757 huur botenloodsen 33% - 33% - 67% - 67% - 95% - 95% - 95% - 95% - 95% - 95% - parkeren 30% 3.696 50% 6.252 70% 8.884 90% 11.593 95% 12.421 95% 12.607 95% 12.796 95% 12.988 95% 13.183 95% 13.381 subsidie




1.580 1.604 1.628 1.652 1.677 1.702 1.728 1.754 1.780 1.807





NAR ev (7,57%) (2,39%) 1,46% 6,07% 9,72% 10,15% 10,57% 11,01% 11,44% 11,88%






Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model A-2

Dekkingsplan 16-sep-11

Kosten (*) excl BTW


totaal 4.680.000

Opbrengsten/ dekking (*)inzet eigen middelen organisatie 620.000 middels participatie Moerdijkcofinanciering- banklening 680.000 door Moerdijk indien banklening ongunstigeroverige inkomstensubsidie 100.000 aanleg door gemeente Moerdijk 600.000 onrendabele top 2.683.000

totaal 4.680.000


Beheer MFB, stiko en expl meerjaren 2011 basis excl botenloodsen 16-09-11 A-2, 10-11-2011




Maten



2,30 4,40 10,12 4,10 3,50 14,35 ruimte 7 5,00 14,00 70,00

-






113,05 m² 213,00 m²



247,50 m² 657,36 m²


5,20- 3,55 18,46- 118,00 20,75 12,50 259,38



- 33,00 5,60 7,15 40,04





Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-1A 16-sep-11Exploitatieopzet totaal complex - erfpacht


I Basisgegevens

stichtingskosten 2.249.000 taxatiewaarde 2.210.000 intern bepaalde waarde; afgeleid van huursomkapitalisatiefactor 11,0 verzekerde waarde 7.140.000 1.753 /m² bvoeigen vermogen 1.144.000 52% van taxatiewaardebanklening 1.105.000 50% van taxatiewaardeverhuurbaar vloeroppervlak 2.243 m²huurprijs 90 /m² vvo gemiddeld, excl. parkeren, excl. BTW

II Jaarhuurhuur portierswoning 3.300 100,00 33 m²huur poortgebouw 10.000 85,00 118 m²huur kazerne c.a. 97.300 88,00 excl. BTW 1.110 m²huur magazijnen 5.300 42,00 127 m²huur botenloodsen 72.700 85,00 855 m²parkeren 12.319 54 plaatsen 228 per jaar


A Eigenaarslasten1 woz, riool, enz 8.840 0,4% van taxatiewaarde2 energie - 3 verzekering 7.390 0,1% van verzekerde waarde4 onderhoud 22.904 11,4% van jaarhuur; verschilt per object5 erfpachtcanon 75.000 37,3% van jaarhuur6 beheer 11.325 5,6% van jaarhuur



1.800 C Overig


2.500



IV Financiering1 rekenrente - looptijd 30 jaar; lineair


V RendementenBAR tov boekwaarde 8,93%NAR ev 6,22%




Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-1A 16-sep-11Exploitatieopzet portierswoning - erfpacht


I Basisgegevens





A Eigenaarslasten1 woz, riool, enz 240 0,4% van taxatiewaarde2 energie3 verzekering 170 0,1% van verzekerde waarde4 onderhoud 825 25,0% van jaarhuur; verschilt per project5 erfpachtcanon - 6 beheer 500 10,0% van jaarhuur



200 C Overig


100









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-1A 16-sep-11Exploitatieopzet poortgebouw - erfpacht


I Basisgegevens





A Eigenaarslasten1 woz, riool, enz 520 0,4% van taxatiewaarde2 energie3 verzekering 470 0,1% van verzekerde waarde4 onderhoud 2.300 23,0% van jaarhuur; verschilt per project5 erfpachtcanon - 6 beheer 1.000 10,0% van jaarhuur



300 C Overig


200









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-1A 16-sep-11Exploitatieopzet kazerne en munitiegebouw - erfpacht


I Basisgegevens





A Eigenaarslasten1 woz, riool, enz 4.400 0,4% van taxatiewaarde2 energie3 verzekering 3.150 0,1% van verzekerde waarde4 onderhoud 9.730 10,0% van jaarhuur; verschilt per project5 erfpachtcanon - 6 beheer 4.865 5,0% van jaarhuur



800 C Overig


1.100









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-1A 16-sep-11Exploitatieopzet caponnieres en magazijnen - erfpacht


I Basisgegevens








100 C Overig


200









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-1A 16-sep-11Exploitatieopzet botenloodsen - erfpacht


I Basisgegevens

stichtingskosten 850.000 taxatiewaarde 850.000 intern bepaalde waarde; afgeleid van huursomkapitalisatiefactor 11,7 verzekerde waarde 2.700.000 3.000 /m² bvo; waarde bepaald door: eigen vermogen 425.000 50% van taxatiewaardebanklening 425.000 50% van taxatiewaardeverhuurbaar vloeroppervlak 855 m²huurprijs 85 /m² vvo gemiddeld, excl. parkeren, excl. BTW

II Jaarhuurloods 1 24.225 85,00 excl. BTW 285 m²loods 2 24.225 85,00 285 m²loods 3 24.225 85,00 285 m²






600 C Overig


900









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-1A 16-sep-11

Exploitatieopzet - meerjaren erfpacht

1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%

verh

uurd

1 verh

uurd

2 verh

uurd

3 verh

uurd

4 verh

uurd

5 verh

uurd

6 verh

uurd

7 verh

uurd

8 verh

uurd

9 verh

uurd

10

huur portierswoning 95% 3.135 95% 3.182 95% 3.230 95% 3.278 95% 3.327 95% 3.377 95% 3.428 95% 3.479 95% 3.532 95% 3.585 huur poortgebouw 38% 3.761 63% 6.420 63% 6.516 95% 9.934 95% 10.083 95% 10.234 95% 10.388 95% 10.544 95% 10.702 95% 10.862 huur kazerne c.a. 30% 29.190 50% 49.380 65% 65.157 80% 81.396 95% 98.107 95% 99.579 95% 101.072 95% 102.589 95% 104.127 95% 105.689 huur magazijnen 20% 1.060 40% 2.152 60% 3.276 80% 4.434 95% 5.344 95% 5.424 95% 5.505 95% 5.588 95% 5.672 95% 5.757 huur botenloodsen 33% 23.991 33% 24.351 67% 50.181 67% 50.934 95% 73.303 95% 74.403 95% 75.519 95% 76.651 95% 77.801 95% 78.968 parkeren 30% 3.696 50% 6.252 70% 8.884 90% 11.593 95% 12.421 95% 12.607 95% 12.796 95% 12.988 95% 13.183 95% 13.381

64.832 91.736 137.243 161.569 202.585 205.624 208.709 211.839 215.017 218.242 ExploitatiekostenEigenaarslastenwoz, riool, enz 8.840 8.973 9.107 9.244 9.382 9.523 9.666 9.811 9.958 10.108 energie - - - - - - - - - - verzekering 7.390 7.501 7.613 7.728 7.843 7.961 8.081 8.202 8.325 8.450 onderhoud 22.904 23.248 23.596 23.950 24.309 24.674 25.044 25.420 25.801 26.188 erfpachtcanon 75.000 76.125 77.267 78.426 79.602 80.796 82.008 83.238 84.487 85.754 beheer 11.325 11.495 11.667 11.842 12.020 12.200 12.383 12.569 12.758 12.949



2.520 2.558 2.596 2.635 2.675 2.715 2.755 2.797 2.839 2.881


Exploitatieresultaat 88.088- 58.725- 7.385- 18.852 64.802 65.774 66.761 67.762 68.779 69.811

Financieringrente 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Netto opbrengst minus financ. 88.088- 58.725- 7.385- 18.852 64.802 65.774 66.761 67.762 68.779 69.811

NAR ev (7,70%) (5,13%) (0,65%) 1,65% 5,66% 5,75% 5,84% 5,92% 6,01% 6,10%

gemiddeld rendement (6,42%) (4,49%) (2,96%) (1,23%) (0,07%) 0,77% 1,42% 1,93% 2,35%

cumaltief resultaat 88.088- 146.813- 154.198- 135.346- 70.543- 4.769- 61.992 129.755 198.534 268.344

minimum exploitatieresultaat 20.000 20.300 20.605 20.914 21.227 21.546 21.869 22.197 22.530 22.868 minimumresultaat 214.054 totaal over 10 jaar

cumulatief exploitatieresultaat 268.344 minimum 20.000/ jaar geindexeerdpositief saldo 54.290




Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-1A

Dekkingsplan - erfpacht 16-sep-11

Kosten (*) excl BTW


totaal 7.000.000

Opbrengsten/ dekking (*)inzet eigen middelen organisatie 1.144.000 cofinanciering- banklening 1.105.000 overige inkomstensubsidie - aanleg door gemeente Moerdijk 600.000 onrendabele top 4.155.000

totaal 7.000.000


Beheer MFB, stiko en expl meerjaren 2011 basis - erfpacht 16-09-11 B-1A, 10-11-2011




Maten



2,30 4,40 10,12 4,10 3,50 14,35 ruimte 7 5,00 14,00 70,00

-






113,05 m² 213,00 m²



247,50 m² 657,36 m²


5,20- 3,55 18,46- 118,00 20,75 12,50 259,38



- 33,00 5,60 7,15 40,04





Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-1B 10-nov-11Exploitatieopzet totaal complex - erfpacht


I Basisgegevens


II Jaarhuurhuur portierswoning 3.300 100,00 33 m²huur poortgebouw 10.000 85,00 118 m²huur kazerne c.a. 97.300 88,00 excl. BTW 1.110 m²huur magazijnen 5.300 42,00 127 m²huur botenloodsen 0 - 855 m²parkeren 12.319 54 plaatsen 228 per jaar





1.300 C Overig


1.600









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-1B 10-nov-11Exploitatieopzet portierswoning - erfpacht


I Basisgegevens








200 C Overig


100









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-1B 10-nov-11Exploitatieopzet poortgebouw - erfpacht


I Basisgegevens








300 C Overig


200









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-1B 10-nov-11Exploitatieopzet kazerne en munitiegebouw - erfpacht


I Basisgegevens








800 C Overig


1.100









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-1B 10-nov-11Exploitatieopzet caponnieres en magazijnen - erfpacht


I Basisgegevens








100 C Overig


200









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-1B 10-nov-11Exploitatieopzet botenloodsen - erfpacht


I Basisgegevens

stichtingskosten 25.000 taxatiewaarde 25.000 intern bepaalde waarde; afgeleid van huursomkapitalisatiefactor #DEEL/0!verzekerde waarde 300.000 333 /m² bvo; waarde bepaald door: eigen vermogen 24.000 96% van taxatiewaardebanklening 1.000 4% van taxatiewaardeverhuurbaar vloeroppervlak 855 m²huurprijs - /m² vvo gemiddeld, excl. parkeren, excl. BTW

II Jaarhuurloods 1 0 0,00 excl. BTW 285 m²loods 2 0 0,00 285 m²loods 3 0 0,00 285 m²


- III Exploitatiekosten

A Eigenaarslasten1 woz, riool, enz 100 0,4% van taxatiewaarde2 energie3 verzekering 350 0,1% van verzekerde waarde4 onderhoud 2.500 van jaarhuur; verschilt per project5 erfpachtcanon - 6 beheer 500 5,0% van jaarhuur


1 makelaar - 16,0% van totale jaarhuur 5% per jaar2 leegstand - 0,0% van jaarhuur

- C Overig

1 onderhoudscontracten2 servicekosten eigenaar - 0,0% van exploitatiekosten

-


Exploitatieresultaat 3.500-


Netto opbrengst minus financieringslasten 3.500-

V RendementenBAR tov boekwaarde 0,00%NAR ev -14,58%




Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-1B 10-nov-11

Exploitatieopzet - meerjaren erfpacht

1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%

verh

uurd

1 verh

uurd

2 verh

uurd

3 verh

uurd

4 verh

uurd

5 verh

uurd

6 verh

uurd

7 verh

uurd

8 verh

uurd

9 verh

uurd

10

huur portierswoning 95% 3.135 95% 3.182 95% 3.230 95% 3.278 95% 3.327 95% 3.377 95% 3.428 95% 3.479 95% 3.532 95% 3.585 huur poortgebouw 38% 3.761 63% 6.420 63% 6.516 95% 9.934 95% 10.083 95% 10.234 95% 10.388 95% 10.544 95% 10.702 95% 10.862 huur kazerne c.a. 30% 29.190 50% 49.380 65% 65.157 80% 81.396 95% 98.107 95% 99.579 95% 101.072 95% 102.589 95% 104.127 95% 105.689 huur magazijnen 20% 1.060 40% 2.152 60% 3.276 80% 4.434 95% 5.344 95% 5.424 95% 5.505 95% 5.588 95% 5.672 95% 5.757 huur botenloodsen 33% - 33% - 67% - 67% - 95% - 95% - 95% - 95% - 95% - 95% - parkeren 30% 3.696 50% 6.252 70% 8.884 90% 11.593 95% 12.421 95% 12.607 95% 12.796 95% 12.988 95% 13.183 95% 13.381




1.580 1.604 1.628 1.652 1.677 1.702 1.728 1.754 1.780 1.807





NAR ev (8,21%) (4,16%) (1,21%) 2,35% 5,12% 5,20% 5,28% 5,36% 5,44% 5,52%




cumulatief exploitatieresultaat 153.738 minimum 13.500/ jaar geindexeerdpositief saldo 9.252




Maten



2,30 4,40 10,12 4,10 3,50 14,35 ruimte 7 5,00 14,00 70,00

-






113,05 m² 213,00 m²



247,50 m² 657,36 m²


5,20- 3,55 18,46- 118,00 20,75 12,50 259,38



- 33,00 5,60 7,15 40,04





Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-2 16-sep-11Exploitatieopzet totaal complex - erfpacht excl. botenloodsen


I Basisgegevens


II Jaarhuurhuur portierswoning 3.300 100,00 33 m²huur poortgebouw 10.000 85,00 118 m²huur kazerne c.a. 97.300 88,00 excl. BTW 1.110 m²huur magazijnen 5.300 42,00 127 m²huur botenloodsen m²parkeren 12.319 54 plaatsen 228 per jaar





1.300 C Overig


1.600









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-2 16-sep-11Exploitatieopzet portierswoning - erfpacht


I Basisgegevens








200 C Overig


100









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-2 16-sep-11Exploitatieopzet poortgebouw - erfpacht


I Basisgegevens








300 C Overig


200









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-2 16-sep-11Exploitatieopzet kazerne en munitiegebouw - erfpacht


I Basisgegevens








800 C Overig


1.100









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-2 16-sep-11Exploitatieopzet caponnieres en magazijnen - erfpacht


I Basisgegevens








100 C Overig


200









Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-2 16-sep-11

Exploitatieopzet - meerjaren - erfpacht, excl. botenloodsen

1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%

verh

uurd

1 verh

uurd

2 verh

uurd

3 verh

uurd

4 verh

uurd

5 verh

uurd

6 verh

uurd

7 verh

uurd

8 verh

uurd

9 verh

uurd

10

huur portierswoning 95% 3.135 95% 3.182 95% 3.230 95% 3.278 95% 3.327 95% 3.377 95% 3.428 95% 3.479 95% 3.532 95% 3.585 huur poortgebouw 38% 3.761 63% 6.420 63% 6.516 95% 9.934 95% 10.083 95% 10.234 95% 10.388 95% 10.544 95% 10.702 95% 10.862 huur kazerne c.a. 30% 29.190 50% 49.380 65% 65.157 80% 81.396 95% 98.107 95% 99.579 95% 101.072 95% 102.589 95% 104.127 95% 105.689 huur magazijnen 20% 1.060 40% 2.152 60% 3.276 80% 4.434 95% 5.344 95% 5.424 95% 5.505 95% 5.588 95% 5.672 95% 5.757 huur botenloodsen 33% - 33% - 67% - 67% - 95% - 95% - 95% - 95% - 95% - 95% - parkeren 30% 3.696 50% 6.252 70% 8.884 90% 11.593 95% 12.421 95% 12.607 95% 12.796 95% 12.988 95% 13.183 95% 13.381




1.595 1.619 1.643 1.668 1.693 1.718 1.744 1.770 1.797 1.824





NAR ev (9,03%) (4,64%) (1,45%) 2,42% 5,42% 5,51% 5,59% 5,67% 5,76% 5,84%




cumulatief exploitatieresultaat 144.480positief saldo 5.345




Fort Sabina - Willemstad (gem. Moerdijk) - model B-2

Dekkingsplan - erfpacht excl. botenloodsen 16-sep-11

Kosten (*) excl BTW


totaal 4.650.000

Opbrengsten/ dekking (*)inzet eigen middelen organisatie 685.000 cofinanciering- banklening 680.000 overige inkomstensubsidie - aanleg door gemeente Moerdijk 600.000 onrendabele top 2.689.000

totaal 4.650.000


Beheer MFB, stiko en expl meerjaren 2011 basis - erfpacht excl botenloodsen 16-09-11 B-2, 10-11-2011




fort sabina – willemstad (gemeente moerdijk)...haalbaarheidsonderzoek fort sabina te willemstad...

Documents