Foro Nacional deVivienda Económica

Veracruz, Veracruz 25 de septiembre de 2007

25 de septiembre de 2007

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Contenido

Antecedentes

Propuesta

Ventajas del Modelo

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Rezago en vivienda social

Durante la siguiente década, más del 50% de la demanda de vivienda urbana estará concentrada en familias con ingresos menores a 5 Salarios Mínimos …

Fuente:Softec, “Mexican Housing Overview 2006” y datos de SHF

Como resultado de este rezago, la población de menores ingresos se ve obligada a establecerse en asentamiento irregulares.

… sin embargo, este segmento de la población presenta rezagos de cobertura.

Demanda de vivienda Segmento Objetivo

Mer

cad

o P

ote

nci

al (

Un

idad

es)

Ingreso Familiar en SMM

Demanda de vivienda por nivel de ingreso

11 33 55 77 3131 3535 3939 4343 4747 505099 1111 1515 1919 2323 2727

45,00045,000

40,00040,000

35,00035,000

30,00030,000

25,00025,000

20,00020,000

15,00015,000

10,00010,000

5,0005,000

Segmento atendido de vivienda y créditos hipotecarios

… con una especial concentración en familias con ingresos inferiores a 2 SM

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Disminución de inventarios de tierra apta

Sin embargo, el incremento en la actividad de desarrollo inmobiliario ha consumido una parte importante del inventario de tierra apta para vivienda, lo que ha incrementado su costo.

Para mitigar este fenómeno, es necesario que los planes de desarrollo tomen en cuenta el reestablecimiento de los inventarios que se van consumiendo.

• Compatible con planes urbanos.

• Con fácil acceso a infraestructura.

• Con títulos de propiedad en orden.

• Compatible con planes urbanos.

• Con fácil acceso a infraestructura.

• Con títulos de propiedad en orden.

Tierra apta Tierra apta

Incremento en actividad inmobiliaria

Incremento en actividad inmobiliaria

Reducción en inventarios

Reducción en inventarios

El desarrollo de los últimos años se ha llevado a cabo sin expandir la frontera de tierra apta.

El desarrollo de los últimos años se ha llevado a cabo sin expandir la frontera de tierra apta.

Inventario acumuladoInventario acumulado

Incremento en el precio de la

tierra

Tierra apta Tierra apta Incremento en el precio

de la vivienda

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Atractivo limitado para los desarrolladores

En el caso particular de la vivienda social, para disminuir su precio es necesario hacerla más atractiva para los desarrolladores, sin embargo ….

… el margen de la vivienda social es más bajo debido, principalmente, al costo de invertir en infraestructura básica …

… el margen de la vivienda social es más bajo debido, principalmente, al costo de invertir en infraestructura básica …

… los primeros eslabones de la cadena de valor son considerados de alto riesgo… los primeros eslabones de la cadena de valor son considerados de alto riesgo

No existe reserva estratégica de tierra para vivienda a nivel municipal y estatal que ordene el crecimiento urbano.

La regulación de uso de suelo es inconsistente con el crecimiento urbano y los periodos de autorización son largos e inciertos.

Adquisición del suelo

Proyecto urbano

Infraestructura básica

El costo de infraestructura primaria es muy alto y largo periodo de recuperación.

*Fuente: Softec, “Mexican Housing Overview 2006”

MargenImprevistos

Costo Financiero

Ventas y mercadotecniaAdministrativos

Proyecto y SupervisiónPermisos y licencias

Construcción

Infraestructura

Tierra en breña

Social y económica

Residencial y Plus

Cos

tos

Cos

tos

Lo que encarece la vivienda social y genera desequilibrios en el mercado que llevan a que la población de menores recursos se establezca en asentamientos irregulares.Lo que encarece la vivienda social y genera desequilibrios en el mercado que llevan a que la población de menores recursos se establezca en asentamientos irregulares.

10%10%19%19%

4%4%13%13%

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Problema para estados y municipios

Como resultado de este proceso, se generan problemas urbanos que deben ser solucionados por los estados y municipios.

• Se desplaza a las periferias de las ciudades.

• Se establece en asentamientos informales.

• Ocupa terrenos carentes de servicios y equipamiento urbano.

• Recurre a la autoconstrucción con materiales de baja calidad.

• Vive en condiciones de alto riesgo y de vulnerabilidad ambiental.

• Sin planeación urbana.

• Con un alto costo de proveer servicios básicos.

• Con problemas para regularizar los títulos de propiedad de la tierra.

• Sin obtener el beneficio de la plusvalía de la tierra.

• Sin planeación urbana.

• Con un alto costo de proveer servicios básicos.

• Con problemas para regularizar los títulos de propiedad de la tierra.

• Sin obtener el beneficio de la plusvalía de la tierra.

Los estados y municipios se ven obligados a atender estos problemas en forma reactiva

Rezago de vivienda

La población de menores recursos:La población de menores recursos:

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Estos programas no han sido suficientes…

La principal limitante para su instrumentación ha sido la falta de recursos, lo que restringe su

alcance ...

Estos programas no han sido suficientes…

La principal limitante para su instrumentación ha sido la falta de recursos, lo que restringe su

alcance ...

• Aprovechar la infraestructura existente en las zonas centrales;

• Reducir la presión urbana al suelo de conservación y zonas de recarga de mantos acuíferos;

• Atender la demanda de vivienda de la población de menores ingresos.

La solución tradicional se ha enfocado en la regularización urbana que fomenta la construcción de conjuntos habitacionales y restringe el uso de suelo en las regiones periféricas con el fin de:

… por lo que es necesario establecer nuevos mecanismos para que los gobiernos puedan apoyar el desarrollo urbano y, a la vez, atender a la población que no tiene vivienda.

Solución tradicional

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Contenido

Antecedentes

Propuesta

Ventajas del Modelo

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Desarrollo urbano ordenadoDesarrollo urbano ordenado Mitigación de riesgos asociados a la infraestructura básica

Mitigación de riesgos asociados a la infraestructura básica

Colaboración entre sectores

Para contribuir a la disminución del costo de la vivienda social es necesario alinear los intereses de las autoridades y de los desarrolladores …

DesarrolladoresDesarrolladoresEstados y MunicipiosEstados y Municipios

• Estados y municipios deben promover proyectos compatibles con los planes de desarrollo urbano ordenado.

• Compromiso formal de los desarrolladores para contribuir al desarrollo urbano ordenado.

• Financiamiento y/o garantías de Banobras a riesgo proyecto para la infraestructura básica de macro-lotes, a través de estructuras donde participen:

• Institutos de vivienda estatales.

• Municipios y entidades paramunicipales.

• Desarrolladores privados.

• Estados y municipios deben promover proyectos compatibles con los planes de desarrollo urbano ordenado.

• Compromiso formal de los desarrolladores para contribuir al desarrollo urbano ordenado.

• Financiamiento y/o garantías de Banobras a riesgo proyecto para la infraestructura básica de macro-lotes, a través de estructuras donde participen:

• Institutos de vivienda estatales.

• Municipios y entidades paramunicipales.

• Desarrolladores privados.

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Participación de los estados y municipios

Los estados y municipios deben promover proyectos compatibles con los planes de desarrollo urbano ordenado para alinear sus intereses con los desarrolladores:

• Responsabilizarse del desarrollo urbano de las tierras para ordenar el crecimiento de las ciudades.

• Crear condiciones atractivas para los desarrolladores, proveyéndoles de certidumbre en el proceso.

• Responsabilizarse del desarrollo urbano de las tierras para ordenar el crecimiento de las ciudades.

• Crear condiciones atractivas para los desarrolladores, proveyéndoles de certidumbre en el proceso.

• Desarrollo urbano mejor planeado y ordenado.

• Comparten la plusvalía del desarrollo de vivienda.

• Obtienen ingresos fiscales asociados a la tenencia de la tierra y a la dotación de servicios.

• Desarrollo urbano mejor planeado y ordenado.

• Comparten la plusvalía del desarrollo de vivienda.

• Obtienen ingresos fiscales asociados a la tenencia de la tierra y a la dotación de servicios.

Como resultado obtienen

Como resultado obtienen

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Participación de los desarrolladores

Para que el modelo sea exitoso, se disminuya el riesgo y se compartan los beneficios, es necesario que los desarrolladores …

• Esté regido por los planes de desarrollo urbano planteados por las autoridades locales y estatales.

• Dé prioridad a las necesidades de la población local en términos de desarrollo social y económico.

• Esté regido por los planes de desarrollo urbano planteados por las autoridades locales y estatales.

• Dé prioridad a las necesidades de la población local en términos de desarrollo social y económico.

• Poder contar con apoyo para la construcción de vivienda social.

• Asegurar fuentes de financiamiento y subsidios para la adquisición de dicha vivienda.

• Poder contar con apoyo para la construcción de vivienda social.

• Asegurar fuentes de financiamiento y subsidios para la adquisición de dicha vivienda.

… se comprometan a contribuir a un desarrollo urbano ordenado que:

… se comprometan a contribuir a un desarrollo urbano ordenado que:

… incluyan la participación de SHF, INFONAVIT, CONAVI y autoridades de vivienda para:

… incluyan la participación de SHF, INFONAVIT, CONAVI y autoridades de vivienda para:

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Participación de Banobras

Adquisición del suelo

Proyecto urbano

Infraestructura básica

Urbanización secundaria

Edificación viviendas

Individualización

Banobras está en condiciones de financiar y/o garantizar financiamiento para la construcción de infraestructura primaria en macro-lotes.Banobras está en condiciones de financiar y/o garantizar financiamiento para la construcción de infraestructura primaria en macro-lotes.

Ciclo de producción de la viviendaCiclo de producción de la vivienda

Con la participación de Banobras, se estaría apoyando una de las fases de mayor riesgo y que afecta negativamente el margen de los desarrolladores, cambiando la perspectiva de los proyectos de vivienda social.

Con la participación de Banobras, se estaría apoyando una de las fases de mayor riesgo y que afecta negativamente el margen de los desarrolladores, cambiando la perspectiva de los proyectos de vivienda social.

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Elementos de éxito

Para que estos proyectos puedan llevarse a cabo con éxito, es necesario que incluyan los siguientes elementos:Para que estos proyectos puedan llevarse a cabo con éxito, es necesario que incluyan los siguientes elementos:

Banobras financiaría y/o garantizaría, a riesgo proyecto, la construcción de infraestructura básica que se realice a través de vehículos especializados que le dan viabilidad financiera a proyectos de desarrollo urbano.

Banobras financiaría y/o garantizaría, a riesgo proyecto, la construcción de infraestructura básica que se realice a través de vehículos especializados que le dan viabilidad financiera a proyectos de desarrollo urbano.

Participación de estados y municipios

Participación de estados y municipios

Coordinación con autoridades

de vivienda

Coordinación con autoridades

de vivienda

Participación privada

Participación privada

• SHF• INFONAVIT• CONAVI

• SHF• INFONAVIT• CONAVI

• Planes urbanos• Licencias y

permisos

• Planes urbanos• Licencias y

permisos

• Estructuración de fideicomisos de garantía

• Estructuración de fideicomisos de garantía

• Financiamiento a desarrollo de vivienda

• Inclusión de desarrolladores y constructores

• Financiamiento a desarrollo de vivienda

• Inclusión de desarrolladores y constructores

Estructuración riesgo

proyecto

Estructuración riesgo

proyecto

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Contenido

Antecedentes

Propuesta

Ventajas del Modelo

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• Fuentes de financiamiento para desarrollo urbano ordenado.

• Estimula el desarrollo de proyectos de vivienda social.

• Permite la atención a la población más necesitada, al producir vivienda de menor precio.

• Comparten la plusvalía de la tierra e inciden en su distribución.

• Fuentes de financiamiento para desarrollo urbano ordenado.

• Estimula el desarrollo de proyectos de vivienda social.

• Permite la atención a la población más necesitada, al producir vivienda de menor precio.

• Comparten la plusvalía de la tierra e inciden en su distribución.

• Obtienen seguridad jurídica del proyecto.

• Se les garantiza urbanización e infraestructura básica.

• Permisos y licencias comprometidas.

• Obtienen financiamiento para líneas de negocio que antes eran inviables.

• Reducción del riesgo en un eslabón crítico de la cadena de construcción de vivienda.

• Obtienen seguridad jurídica del proyecto.

• Se les garantiza urbanización e infraestructura básica.

• Permisos y licencias comprometidas.

• Obtienen financiamiento para líneas de negocio que antes eran inviables.

• Reducción del riesgo en un eslabón crítico de la cadena de construcción de vivienda.

Como resultado final, la población tiene acceso a viviendas con equipamiento y servicios a precios accesibles con la posibilidad de obtener créditos.Como resultado final, la población tiene acceso a viviendas con equipamiento y servicios a precios accesibles con la posibilidad de obtener créditos.

Ventajas potenciales

DesarrolladoresDesarrolladoresEstados y MunicipiosEstados y Municipios

Con este tipo de modelo, se alinean los intereses de los desarrolladores y las autoridades, lo que resulta en ventajas para todos los involucrados …

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