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Tales Rogério Sánchez Galache Eng.º Civil e de Segurança do Trabalho
CREA 5060563873
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AV. PADRE ANCHIETA, 642 – BAIRRO JARDIM – SANTO ANDRÉ – SP – CEP 09090-710 – FONES: (11) 4990-1515 / 4990-9068 www.galache.com.br FAX: (11) 4438-3262
EXMO. SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 5ª VARA CIVEL DO
FORO REGIONAL VII – ITAQUERA – SP.
AÇÃO: Alienação Judicial de Bens - Dissolução
PROCESSO: 1001582-07.2017.8.26.0007
REQUERENTE: Vania Maria dos Santos de Oliveira
REQUERIDO: Expedito Gonçalves de Oliveira
TALES ROGÉRIO SÁNCHEZ GALACHE,
engenheiro civil, inscrito no CREA na 6ª Região sob o nº 5060563873/D,
Perito Judicial, nomeado nos autos supra mencionados, ação movida por
Vania Maria dos Santos de Oliveira em face de Expedito Gonçalves
de Oliveira, tendo concluído os trabalhos periciais, vem mui
respeitosamente perante V. Excia apresentar o seguinte:
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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES.
2. VISTORIA.
3. METODOLOGIAS E AVALIAÇÃO.
4. CONCLUSÃO.
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS.
6. ENCERRAMENTO.
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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
1.1. O objetivo do presente trabalho é a determinação do valor de
mercado de metade da casa, doceria e cômodos do andar
superior do imóvel localizado na R. Luis Carlos Peixoto, 197,
Jardim Santa Etelvina, São Paulo - SP.
1.2. Em fls. 89/90 dos autos este signatário é nomeado para a
avaliação da metade da casa, doceria e cômodos do andar
superior, conforme descrito na sentença proferida pela 2ª Vara
de Família e Sucessões do fórum da Comarca de Guarulhos
1.3. As partes não indicaram Assistentes Técnicos. Também não
foram apresentados quesitos.
2. VISTORIA
2.1. O imóvel vistoriado em 05.09.17. Na ocasião estava presente o
requerido.
2.2. O imóvel em estudo se trata de imóvel de uso misto composto
por 1 salão comercial localizado na porção frontal, 1 residência
assobradada localizada na porção central e 1 residência
localizada na porção dos fundos do imóvel. Segundo informações
obtidas durante a vistoria, devem ser atribuídos valores ao salão
localizado na porção frontal e à residência assobradada
localizada na porção central.
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Os imóveis possuem a seguinte distribuição:
Salão comercial
Localizada na porção frontal, esta benfeitoria é formada por
salão e 1 banheiro. Apresenta área construída de 16,63m², idade
aparente de 20 anos, regular estado de conservação, podendo
ser classificada de acordo com o estudo “Valores de Edificações
de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP” como sendo “Escritório –
Padrão Econômico”.
A seguir, ilustrações fotográficas do salão comercial:
Vista frontal do imóvel, vendo-se a porta do salão
comercial
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Vista interna do salão comercial
Outra vista interna do salão comercial
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Vista do banheiro
Residência localizada na porção central:
Localizada na porção central do terreno, esta benfeitoria é
formada por 2 pavimentos e apresenta a seguinte distribuição
interna:
Pavimento térreo: Sala, cozinha e banheiro social;
Pavimento superior: 2 dormitórios e banheiro social.
Apresenta área construída de 65,25m², idade aparente de 20
anos, regular estado de conservação, podendo ser classificada de
acordo com o estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos
– IBAPE/SP” como sendo “Casa – Padrão Econômico”.
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A seguir, ilustrações fotográficas da residência
Vista da fachada dos fundos da residência
Vista da fachada lateral esquerda
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Vista interna da sala
Vista do hall de circulação
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Vista do banheiro
Vista da cozinha
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Vista de um dos dormitórios
Vista do banheiro
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Vista de outro dormitório
3. METODOLOGIAS E AVALIAÇÃO
3.1. Para a determinação do justo, real e atual valor das benfeitorias
determinadas pelo MM Juízo, este signatário valeu-se do estudo
“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos -IBAPE/SP”.
3.2. O referido estudo tem por objetivo fornecer subsídios para o
cálculo do valor de venda de construções de imóveis urbanos na
região metropolitana de São Paulo.
3.3. Os dados contidos no referido trabalho resultam de estudos,
observações estatísticas, orçamentos, pesquisas de mercado e
consultas a profissionais da construção civil, além de uma equipe
de engenheiros e arquitetos avaliadores que contribuíram para a
formatação e a finalização do trabalho.
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3.4. O valor de mercado de cada benfeitoria será determinado pela
seguinte fórmula básica:
Vb = CUB x pd x AC x Foc, onde:
Vb = Valor de mercado da benfeitoria (procurado);
CUB = Custo Unitário Básico de Edificações = R$1.319,13/m²
(publicado pelo Sinduscon/SP – mês de referência:
agosto/17);
Pd = Coeficiente de padrão construtivo publicado no estudo
“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP”
AC = Área construída da benfeitoria;
Foc = Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de
conservação.
3.5. Determinação do valor de mercado do salão comercial
localizado na porção frontal do imóvel.
Conforme já exposto anteriormente o salão comercial localizado
na porção frontal do imóvel apresenta área construída de
16,63m², idade aparente de 20 anos, regular estado de
conservação, podendo ser classificada de acordo com o estudo
“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP” como
sendo “Escritório – Padrão Econômico”.
A seguir será apresentada a tabela resumo com os coeficientes
de padrão construtivo constantes no estudo “Valores de
Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP”, destacando-se o
coeficiente que será adotado para a benfeitoria em estudo:
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Conforme pode ser observado será utilizado o coeficiente 0,78,
correspondente ao valor central do padrão “Escritório – Padrão
Econômico”.
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A seguir será determinado o valor do coeficiente Foc. O Foc é
determinado pela seguinte expressão:
Foc = R + K x (1-R), onde:
Foc = Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de
conservação (procurado);
R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, obtido na
tabela a seguir:
K = Coeficiente de Ross/Heideck, encontrado na tabela a
seguir:
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CLASSE IIPO PADAAO VIDA REFERENCIAL VALOR RESIDUAL - 1,- (anos) - "R'' • (%),
RESIDENCIAL BARRACO RUSTICO s o S IMPLES 10 o
CASA RU8TfGO 60 20 PROLE.TAAIO 60 20 ECONOMICO 7(1, ,2{) S IMPLES 70 20 MEDIO 70 lilO SUPER IOR 10, :20 FINO 60 :;m wxo 61) 20
APARTAMa.rrO ECdNOMtCO 60 20 S IMf"LES 60 20 MEDIO 61], :20 SUPER IOR. 60 A 20 A FINO 50 / /
2~~ LU XO ijlJ\V / ,20\V COMEFICtAL ESCAITOIFIIO ECONOMICO 70~ 20
S IMPLES 70 .20 MEDIO 60 .20 SUPER IOR 60 20 FINO 50 :20 LUXO 51), 20
GALPÕES flUSTICO so, 20 S IMPLES 60 .20 MEDIO 80 20 SUPER IOR 80 20
COBERTURAS RÚSTICO 21) 10 S IMPLES io, 10 SUPERIOR 30 10
Tales Rogério Sánchez Galache Eng.º Civil e de Segurança do Trabalho
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AV. PADRE ANCHIETA, 642 – BAIRRO JARDIM – SANTO ANDRÉ – SP – CEP 09090-710 – FONES: (11) 4990-1515 / 4990-9068 www.galache.com.br FAX: (11) 4438-3262
Levando-se em consideração a idade aparente (20 anos) e a vida
referencial (70 anos), temos a idade em % da vida referencial
igual a 28,57%.
Considerando o percentual obtido anteriormente e considerando
que o imóvel está classificado no estado de conservação “f”,
temos o coeficiente K igual a 0,543 (realizando-se a necessária
extrapolação.
Após a determinação de todos os termos, substituindo-se na
fórmula, temos:
Foc = 0,2857 + 0,543 x (1-,2857)
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idade em % EST.ADO OE CONSERVAÇÃO 1
da vida b d t h
1
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2 D,990 0,907 0,965 0,910 D,Ut1 0 ,661 0,469 0,245
4 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0 ,654 0,464 0 ,243
6 0.9611 0,965 O,E44 0,S90 0,793 0 ,647 0,459 0,240
8 0.957 0,9511 O,tl33 0.S79 0,7&4 0,639 0,<15'! o,i37 ·rn 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0 .,631 0,448 0,234
12 0,93:3 0,930 O,S09 0 ,857 D,764 0 .62J D,442 0,231
!A D,920 0,917 O,e97 0,846 0,754 0 ,615 0,436 0, 228
16 D,907 0,904 0,884 0,634 0,743 0 ,606 0,430 0,225
1B 0.894 0,891 D,871 O,S21 D,732 0,597 D,424 0 ,222
20 0,88-0 o,en 0;858 0,809 0,12, 0 ,588 0,4 7 0,2118
22 a,ooo 0,963 0,844 0,796 D,709 0 ,578 y' ) 0 ,215
24 a,es1 0,848 0,830 0 ,782 0,697 0 ,569 / ,,á 0 ,21!1 - - - - - -- 'v -
2ll 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0 ,541! 1 <J,,389 0,204
30 0,605 0,802 0,7135 0,740 !Ml59 o.~Je O,Jll2 O,ZDO
..... ... -- V f •U .... .... ~ ... - .... t · ' ..... .,.·1..- ·--..- v,-- v,-- '" ~~ 34 a,m 0.770 0,753 0,71 0 0,632 0.516 0,366 0 ,192
36 0,755 0,753 0 ,736 0,694 0,619 0 ,504 D,358 0,187
38 o.na 0,736 0,719 0,678 0,604 0,49(! 0,350 0,183
40 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0 ,481 0,34, 0,1 79
42 0,702 0,7D0 0,684 0 ,64.5 0,575 0 ,469 O,J:33 0, 174
44 0,683 0,681 0,666 0 ,62B 0,560 0,456 0,324 0,169
46 0,664, 0,662 0,647 0,610 0,544 0 ,444 0,315 0 ,165
48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,5211 0 ,431 0,306 0,1 60
60 0,62:5 0,,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155
52 0,605 0,603 0,590 0.556 0,495 0 ,404 0,287 0 .150
$d 0,$84, 0,J;il)2 0,569 0,531 a,478 0,390 /),277' 0 ,145
56 0,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0 ,376 0,267 0, 14•
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Foc = 0,674
Substituindo-se o Foc e os demais ternos na fórmula de cálculo
do valor total das benfeitorias, temos:
Vb = R$1.319,13/m² x 0,78 x 16,63m² x 0,674
Vb = R$11.532,79
(Onze mil, quinhentos e trinta e dois reais e setenta e
nove centavos)
Atendendo à determinação do MM Juízo, a seguir será
determinado o valor da metade ideal do salão comercial:
Vbmi = R$11.532,79/2
Vbmi = R$5.766,40
(Cinco mil, setecentos e sessenta e seis reais e quarenta
centavos)
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3.6. Determinação do valor de mercado da residência
assobradada localizada na porção central do imóvel.
Seguindo a mesma linha de raciocínio, a seguir, será
determinado o valor de mercado da residência assobradada.
Conforme já exposto anteriormente a residência assobradada
apresenta área construída de 65,25m², idade aparente de 20
anos, regular estado de conservação, podendo ser classificada de
acordo com o estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos
– IBAPE/SP” como sendo “Casa – Padrão Econômico”.
A seguir será apresentada a tabela resumo com os coeficientes
de padrão construtivo constantes no estudo “Valores de
Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP”, destacando-se o
coeficiente que será adotado para a benfeitoria em estudo:
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Conforme pode ser observado será utilizado o coeficiente 0,786,
correspondente ao valor central do padrão “Casa – Padrão
Econômico”.
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A seguir será determinado o valor do coeficiente Foc. O Foc é
determinado pela seguinte expressão:
Foc = R + K x (1-R), onde:
Foc = Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de
conservação (procurado);
R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, obtido na
tabela a seguir:
K = Coeficiente de Ross/Heideck, encontrado na tabela a
seguir:
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CLASSE IIPO PADAAO VIDA REFERENCIAL VALOR RESIDUAL - 1,- (anos) - "R'' • (%),
RESIDENCIAL BARRACO RUSTICO s o S IMPLES 10 /'... o A
CASA RU8TfGO 60 / / 2~~ PROLE.TAAIO 60\v / 120\v ECONOMICO 7(1, ,20 S IMPLES 70 20 MEDIO 70 lilO SUPER IOR 10, :20 FINO 60 :;m wxo 61) 20
APARTAMa.rrO ECdNOMtCO 60 20 S IMf"LES 60 20 MEDIO 61], :20 SUPER IOR. 60 20 FINO 50 20 LU XO ijO ,20
COMEFICtAL ESCAITOIFIIO ECONOMICO 70 20 S IMPLES 70 .20 MEDIO 60 .20 SUPER IOR 60 20 FINO 50 :20 LUXO 51), 20
GALPÕES flUSTICO so, 20 S IMPLES 60 .20 MEDIO 80 20 SUPER IOR 80 20
COBERTURAS RÚSTICO 21) 10 S IMPLES io, 10 SUPERIOR 30 10
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Levando-se em consideração a idade aparente (20 anos) e a vida
referencial (70 anos), temos a idade em % da vida referencial
igual a 28,57%.
Considerando o percentual obtido anteriormente e considerando
que o imóvel está classificado no estado de conservação “f”,
temos o coeficiente K igual a 0,543 (realizando-se a necessária
extrapolação.
Após a determinação de todos os termos, substituindo-se na
fórmula, temos:
Foc = 0,2857 + 0,543 x (1-,2857)
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da vida b d t h
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2 D,990 0,907 0,965 0,910 D,Ut1 0 ,661 0,469 0,245
4 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0 ,654 0,464 0 ,243
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!A D,920 0,917 O,e97 0,846 0,754 0 ,615 0,436 0, 228
16 D,907 0,904 0,884 0,634 0,743 0 ,606 0,430 0,225
1B 0.894 0,891 D,871 O,S21 D,732 0,597 D,424 0 ,222
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..... ... -- V f •U .... .... ~ ... - .... t · ' ..... .,.·1..- ·--..- v,-- v,-- '" ~~ 34 a,m 0.770 0,753 0,71 0 0,632 0.516 0,366 0 ,192
36 0,755 0,753 0 ,736 0,694 0,619 0 ,504 D,358 0,187
38 o.na 0,736 0,719 0,678 0,604 0,49(! 0,350 0,183
40 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0 ,481 0,34, 0,1 79
42 0,702 0,7D0 0,684 0 ,64.5 0,575 0 ,469 O,J:33 0, 174
44 0,683 0,681 0,666 0 ,62B 0,560 0,456 0,324 0,169
46 0,664, 0,662 0,647 0,610 0,544 0 ,444 0,315 0 ,165
48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,5211 0 ,431 0,306 0,1 60
60 0,62:5 0,,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155
52 0,605 0,603 0,590 0.556 0,495 0 ,404 0,287 0 .150
$d 0,$84, 0,J;il)2 0,569 0,531 a,478 0,390 /),277' 0 ,145
56 0,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0 ,376 0,267 0, 14•
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Foc = 0,674
Substituindo-se o Foc e os demais ternos na fórmula de cálculo
do valor total das benfeitorias, temos:
Vb = R$1.319,13/m² x 0,786 x 65,25m² x 0,674
Vb = R$45.598,50
(Quarenta e cinco mil, quinhentos e noventa e oito reais e
cinquenta centavos)
Atendendo à determinação do MM Juízo, a seguir será
determinado o valor da metade ideal do salão comercial:
Vbmi = R$45.598,50/2
Vbmi = R$22.799,25
(Vinde e dois mil, setecentos e noventa e nove reais e
vinte e cinco centavos)
3.7. Conforme constante em fls. 125 dos autos a perícia tem por
objetivo a avaliação da metade da casa, doceria e cômodos do
andar superior, portanto, para efeito de cálculo não foi
considerado o valor de mercado do terreno sobre o qual estão
edificadas as referidas benfeitorias.
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Tales Rogério Sánchez Galache Eng.º Civil e de Segurança do Trabalho
CREA 5060563873
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AV. PADRE ANCHIETA, 642 – BAIRRO JARDIM – SANTO ANDRÉ – SP – CEP 09090-710 – FONES: (11) 4990-1515 / 4990-9068 www.galache.com.br FAX: (11) 4438-3262
4. CONCLUSÃO.
4.1. Após vistoria às benfeitorias, conclui-se que os valores destas
são iguais a:
Salão comercial localizado na porção frontal do imóvel
(doceria)
Vb = R$11.532,79
(Onze mil, quinhentos e trinta e dois reais e setenta e
nove centavos)
Atendendo à determinação do MM Juízo, a seguir será
determinado o valor da metade ideal do salão comercial:
Vbmi = R$11.532,79/2
Vbmi = R$5.766,40
(Cinco mil, setecentos e sessenta e seis reais e quarenta
centavos)
Residência localizada na porção central do imóvel (casa e
cômodos do andar superior
Vb = R$45.598,50
(Quarenta e cinco mil, quinhentos e noventa e oito reais e
cinquenta centavos)
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Tales Rogério Sánchez Galache Eng.º Civil e de Segurança do Trabalho
CREA 5060563873
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AV. PADRE ANCHIETA, 642 – BAIRRO JARDIM – SANTO ANDRÉ – SP – CEP 09090-710 – FONES: (11) 4990-1515 / 4990-9068 www.galache.com.br FAX: (11) 4438-3262
Atendendo à determinação do MM Juízo, a seguir será
determinado o valor da metade ideal do salão comercial:
Vbmi = R$45.598,50/2
Vbmi = R$22.799,25
(Vinde e dois mil, setecentos e noventa e nove reais e
vinte e cinco centavos)
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS.
5.1. O perito atesta que a presente avaliação obedeceu
criteriosamente, os seguintes princípios fundamentais:
5.1.1. Os honorários profissionais do perito, não estão sujeitos
às conclusões deste Laudo Técnico.
5.1.2. O perito não tem no presente, nem contempla para o
futuro, interesse algum ao bem objeto desta avaliação.
5.1.3. O perito não tem nenhum interesse ou inclinação
pessoal em relação à matéria envolvida neste Laudo
Técnico.
5.1.4. No melhor conhecimento e crédito do perito, as análise,
opiniões e conclusões expressas no presente trabalho
são baseadas em dados, diligências, pesquisas e
levantamentos verdadeiros e corretos.
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Tales Rogério Sánchez Galache Eng.º Civil e de Segurança do Trabalho
CREA 5060563873
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AV. PADRE ANCHIETA, 642 – BAIRRO JARDIM – SANTO ANDRÉ – SP – CEP 09090-710 – FONES: (11) 4990-1515 / 4990-9068 www.galache.com.br FAX: (11) 4438-3262
6. ENCERRAMENTO
6.1. Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente Laudo
Técnico que é composto por 24 (vinte e quatro) folhas impressas
por computador apenas de um lado, todas numeradas sendo a
última datada e assinada pelo signatário.
6.2. O perito coloca-se ao inteiro dispor de Vossa Excia. para os
esclarecimentos que se fizeram necessários.
Santo André, 06 de setembro de 2017
Tales R. Sánchez Galache
Engº Civil Pós-graduado em
Avaliações e Perícias de Engenharia
CREA 5060563873/D P
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