finansijska analiza primer: industrijska zona
TRANSCRIPT
FINANSIJSKA ANALIZA
PRIMER: INDUSTRIJSKA ZONA
ГРАЂЕВИНСКИ ФАКУЛТЕТУНИВЕРЗИТЕТА У БЕОГРАДУ
dr Dejan Marinković
Nevena Simić
Studija opravdanosti
Studija opravdanosti je dokument na osnovu kojeg se donosi odluka o
opravdanosti investiranja u određeni projekat.
Radi se za konkretan projekat čija se realizacija planira, a na osnovu
odgovarajuće projektne dokumentacije.
Zakonodavstvo:
Zakon o planiranju i izgradnji
Pravilnik o sadržini, obimu i načinu izrade prethodne studije
opravdanosti i studije opravdanosti za izgradnju objekata
Guide to cost benefit analysis of investment projects (Evropska
komisija, 2014)
Studija se sastoji iz delova, tj. pojedinačnih analiza.
Zaključne ocene svih pojedinačnih analiza moraju biti pozitivne.
Pojedinačne analize se sprovode standardnim postupcima.
Studija opravdanosti - sadržaj
Opšti podaci o projektu i investitoru
Tehničko-tehnološka analiza
Zaštita životne sredine
Finansijska analiza
Društveno-ekonomska analiza
Analiza i procena rizika
Metodologija izrade: prema EU Vodiču (priznata, nema
domaće)
Finansijska analiza
Ulazni parametri:
Vremenski period
Diskontna stopa
Ukupni troškovi investicije
Operativni troškovi
Prihodi
Izvori finansiranja
Troškovi – iz projektne dokumentacije
Prihodi – iz analize tražnje i tržišta
Finansijska analiza
Vremenski period obračuna predstavlja ekonomski koristan vek
investicije posle kojeg se sve obaveze i sva sredstva mogu likvidirati.
Dužina trajanja zavisi od tipa objekata koji se grade i definisana je u
Vodiču ( 10-25 godina).
Preporučena vrednost diskontne stope od strane Evropske
komisije za EU članice za period od 2014-2020 je 4% (bila je 5% u
prethodnom periodu)
Prihodi – najnesigurnija kategorija ulaznih parametara
Rezidualna vrednost – poseban prihod u okviru finansijske
analize. Predstavlja preostalu vrednost osnovnih sredstava ako bi se
otuđila na kraju posmatranog perioda ili obračun NPV gotovinskih
tokova tokom ostatka veka trajanja projekta. Predstavlja prihod u
poslednjoj godini vremenskog perioda za koji se vrši finansijska
analiza.
Finansijska analiza
Izlazni parametri:
Neto sadašnja vrednost investicije FNPV(C) i interna
stopa rentabilnosti FRR(C)
Neto sadašnja vrednost za domaći kapital FNPV(K) i
interna stopa rentabilnosti FRR(K) – mera uspešnosti
projekta sa obezbeđenim grantom
Održivost projekta – pokazuje da li je u nekom trenutku
na projektu nestalo novca za operativne troškove, pa ne
može da se održi bez dodatnih finansija
FINANSIJSKA ANALIZA
PRIMER: INDUSTRIJSKA ZONA
Pretpostavke
Usvojena vrednost za diskontnu stopu je 4%, što je uobičajeno za
ovaj tip projekata.
Vremenski period obračuna je ekonomski koristan vek investicije
posle kojeg se sve obaveze i sva sredstva mogu likvidirati. Usvojeni
vremenski period za obračun je 10 godina, što je uobičajeno za
ovaj tip projekata.
Rezidualna vrednost je usvojena 15%.
U RASHODE su uračunati:
– svi troškovi radova na izgradnji infrаstarukture (opremanje
građevinskog zemljišta), što podrazumeva i sve troškove na
pripremi tehničke dokumentacije,
– troškovi na održavanju,
– troškovi marketinga.
Trajanje radova je 6 meseci i završava se u jednoj kalendarskoj
godini.
Primer: Rashodi
Troškovi marketinga:
- postoje sve vreme prodaje
- prodaja traje 5 godina nakon
izgradnje infrastrukture na
lokaciji
evra evra evra evra
0 670.000,00 670.000,00
1 179,00 1.000,00 1.179,00
2 179,00 1.000,00 1.179,00
3 179,00 1.000,00 1.179,00
4 179,00 1.000,00 1.179,00
5 179,00 1.000,00 1.179,00
6 179,00 179,00
7 179,00 179,00
8 179,00 179,00
9 179,00 179,00
10 179,00 179,00
RASHODI
GODINA RADOVI ODRŽAVANJE MARKETING
UKUPNO
RASHODI
Primer: Ukupni prihodi
evra evra evra evra
0 562.121,00 562.121,00
1 179,00 2.000,00 2.179,00
2 179,00 2.000,00 2.179,00
3 179,00 1.000,00 1.179,00
4 179,00 1.000,00 1.179,00
5 179,00 1.000,00 1.179,00
6 179,00 179,00
7 179,00 179,00
8 179,00 179,00
9 179,00 179,00
10
RASHODI
GODINA RADOVI ODRŽAVANJE MARKETING
UKUPNO
RASHODI133.197,30 m2 površina zone PRODAJA P *0,34 m2 Kumulativ P J.c. NAKNADA
udeo prodaje P J.c. (e/m2) Ukupno evra e/m2
0 0,00
0,125 16.649,66 4,9323 82.121,01 0 82.121,01
0,125 16.649,66 4,9323 82.121,01 5.660,89 5.660,89 0,1166 659,95 0 82.780,97
0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03 5.660,89 11.321,77 0,1166 1.319,91 0 165.561,94
0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03 11.321,77 22.643,54 0,1166 2.639,82 0 166.881,85
0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03 11.321,77 33.965,31 0,1166 3.959,73 0 168.201,76
0,00 11.321,77 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63
0,00 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63
0,00 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63
0,00 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63
0,00 45.287,08 0,1166 5.279,63 100.500,00 105.779,63
133197,3
PRIHODI
PRODAJA ZEMLJE NAKNADA - 1 god posle prodaje REZIDUALNA
VREDNOST
UKUPNO
PRIHODI
Primer: Prihodi od prodaje zemlje
Prodaja zemlje se vrši sukscesivno
u prvih 5 godina:
- I i II god prodaje se po 1/8
celokupne lokacije
- III, IV i V god. prodaje se po 1/4
celokupne lokacije
- Jedinična cena zemljišta 4.9323
e/m2
133.197,30 m2 površina zone PRODAJA
udeo prodaje P J.c. (e/m2) Ukupno evra
0
1 0,125 16.649,66 4,9323 82.121,01
2 0,125 16.649,66 4,9323 82.121,01
3 0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03
4 0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03
5 0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03
6 0,00
7 0,00
8 0,00
9 0,00
10 0,00
133197,3
GODINA
PRODAJA ZEMLJE
Primer: Prihodi od naknada i rezidualna vrednost
• Naknada se obračunava po m2 korisne površine izgrađenih objekata na parceli.
• Svi objekti industrijske zone su prizemni.
• Koeficijent zauzeća prostora je 0.4.
• Odnos bruto/neto je 0.85.
• Sa plaćanjem naknade počinje se prve sledeće godine nakon prodaje parcele, odnosno
izgradnje objekata na parceli. Pretpostavka je da se izgradnja objekata završava u istoj
godini kada se vrši prodaja /kupovina zemlje. Nakon toga naknada se plaća svake godine.
• Cena naknade je 0.1166 e/m2
P *0,34 m2 Kumulativ P J.c. NAKNADA
e/m2
0 0 0,00
1 0 82.121,01
2 5.660,89 5.660,89 0,1166 659,95 0 82.780,97
3 5.660,89 11.321,77 0,1166 1.319,91 0 165.561,94
4 11.321,77 22.643,54 0,1166 2.639,82 0 166.881,85
5 11.321,77 33.965,31 0,1166 3.959,73 0 168.201,76
6 11.321,77 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63
7 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63
8 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63
9 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63
10 45.287,08 0,1166 5.279,63 100.500,00 105.779,63
GODINA
NAKNADA - 1 god posle prodaje REZIDUALNA
VREDNOST
UKUPNO
PRIHODI
NAKNADA ZA KORIŠĆENJE –
naknada koju opština naplaćuje
korisnicima po m2 neto površine
izgrađenih objekata na parceli
Primer: Prihodi od naknada i
rezidualna vrednost
P *0,34 m2 Kumulativ P J.c. NAKNADA
e/m2
0 0 0,00
1 0 82.121,01
2 5.660,89 5.660,89 0,1166 659,95 0 82.780,97
3 5.660,89 11.321,77 0,1166 1.319,91 0 165.561,94
4 11.321,77 22.643,54 0,1166 2.639,82 0 166.881,85
5 11.321,77 33.965,31 0,1166 3.959,73 0 168.201,76
6 11.321,77 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63
7 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63
8 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63
9 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63
10 45.287,08 0,1166 5.279,63 100.500,00 105.779,63
GODINA
NAKNADA - 1 god posle prodaje REZIDUALNA
VREDNOST
UKUPNO
PRIHODI
Primer: Parametri finansijske analize
GODINA FNPV(C)
0 -670.000,00 1,00 -670.000,00
1 80.942,01 0,96 77.828,86
2 81.601,97 0,92 75.445,61
3 164.382,94 0,89 146.135,83
4 165.702,85 0,85 141.643,49
5 167.022,76 0,82 137.280,53
6 5.100,63 0,79 4.031,11
7 5.100,63 0,76 3.876,06
8 5.100,63 0,73 3.726,98
9 5.100,63 0,70 3.583,64
10 105.600,63 0,68 71.340,01
-5.107,88
FRR (c)= 3,808 MANJE od diskontne stope 4%
FNVP negativna
POTREBNA DONACIJA
PRIHOD -
RASHOD
Diskontni
faktor
Primer: Domaći kapital
• Konkuriše se za donaciju fonda EU za prekograničnu
saradnju
• Fond EU obavezuje da učešće lokalnog izvora finansiranja
bude minimalno 20%
• Učešće domaćeg kapitala 20% vrednosti investicije
• Učešće donacije 80% vrednosti investicije
Primer: Domaći kapital - Rashodi
evra evra evra evra
0 670.000,00 670.000,00
1 179,00 1.000,00 1.179,00
2 179,00 1.000,00 1.179,00
3 179,00 1.000,00 1.179,00
4 179,00 1.000,00 1.179,00
5 179,00 1.000,00 1.179,00
6 179,00 179,00
7 179,00 179,00
8 179,00 179,00
9 179,00 179,00
10 179,00 179,00
RASHODI
GODINA RADOVI ODRŽAVANJE MARKETING
UKUPNO
RASHODI
Primer: Domaći kapital – Ukupni prihodi
133.197,30 m2 površina zone PRODAJA P *0,34 m2 Kumulativ P J.c. NAKNADA
udeo prodaje P J.c. (e/m2) Ukupno evra e/m2
0 0 536.000,00 536.000,00
1 0,125 16.649,66 4,9323 82.121,01 0 82.121,01
2 0,125 16.649,66 4,9323 82.121,01 5.660,89 5.660,89 0,1166 659,95 0 82.780,97
3 0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03 5.660,89 11.321,77 0,1166 1.319,91 0 165.561,94
4 0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03 11.321,77 22.643,54 0,1166 2.639,82 0 166.881,85
5 0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03 11.321,77 33.965,31 0,1166 3.959,73 0 168.201,76
6 0,00 11.321,77 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63
7 0,00 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63
8 0,00 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63
9 0,00 45.287,08 0,1166 5.279,63 0 5.279,63
10 0,00 45.287,08 0,1166 5.279,63 100.500,00 105.779,63
133197,3
FINANSIRANJE
PRIHODI
GODINA
PRODAJA ZEMLJE NAKNADA - 1 god posle prodaje REZIDUALNA
VREDNOST
UKUPNO
PRIHODI
Primer: Domaći kapital – Prihodi od
prodaje zemlje
133.197,30 m2 površina zone PRODAJA
udeo prodaje P J.c. (e/m2) Ukupno evra
0
1 0,125 16.649,66 4,9323 82.121,01
2 0,125 16.649,66 4,9323 82.121,01
3 0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03
4 0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03
5 0,250 33.299,33 4,9323 164.242,03
6 0,00
7 0,00
8 0,00
9 0,00
10 0,00
133197,3
PRIHODI
GODINA
PRODAJA ZEMLJE
Primer: Domaći kapital – Prihodi od naknada
P *0,34 m2 Kumulativ P J.c. NAKNADA
e/m2
0
1
2 5.660,89 5.660,89 0,1166 659,95
3 5.660,89 11.321,77 0,1166 1.319,91
4 11.321,77 22.643,54 0,1166 2.639,82
5 11.321,77 33.965,31 0,1166 3.959,73
6 11.321,77 45.287,08 0,1166 5.279,63
7 45.287,08 0,1166 5.279,63
8 45.287,08 0,1166 5.279,63
9 45.287,08 0,1166 5.279,63
10 45.287,08 0,1166 5.279,63
PRIHODI
GODINA
NAKNADA - 1 god posle prodaje
Primer: Domaći kapital – Prihodi od
rezidualne vrednosti i donacije
0 0 536.000,00 536.000,00
1 0 82.121,01
2 0 82.780,97
3 0 165.561,94
4 0 166.881,85
5 0 168.201,76
6 0 5.279,63
7 0 5.279,63
8 0 5.279,63
9 0 5.279,63
10 100.500,00 105.779,63
FINANSIRANJE
PRIHODI
GODINA
REZIDUALNA
VREDNOST
UKUPNO
PRIHODI • Učešće donacije 80% od
vrednosti investicije
• Prihodi od donacije
0,8 * 670.000 = 536.000
Primer: Domaći kapital - Parametri
finansijske analize
0 -134.000,00 1,00 -134.000,00
1 80.942,01 0,96 77.828,86
2 81.601,97 0,92 75.445,61
3 164.382,94 0,89 146.135,83
4 165.702,85 0,85 141.643,49
5 167.022,76 0,82 137.280,53
6 5.100,63 0,79 4.031,11
7 5.100,63 0,76 3.876,06
8 5.100,63 0,73 3.726,98
9 5.100,63 0,70 3.583,64
10 105.600,63 0,68 71.340,01
530.892,12
FRR (K)= 74,01 % > kamatne stope 4%
FNPV(K) > 0
Može se zaključiti da je, sa stanovišta domaćeg kapitala, projekat izuzetno opravdan i
isplativ: (FNPV(K) je pozitivna i izuzetno visoka u odnosu na obim investicije (134,000€), a
FRR(K) je mnogo veća od diskontne stope).
PRIHOD -
RASHOD
Diskontni
faktor FNPV(K)GODINA
Proračun održivosti (likvidnosti)
PRODAJA NAKNADA
evra evra evra evra Ukupno evra
0 670.000,00 670.000,00 0 670.000,00 670.000,00 0,00 0,00
1 179,00 1.000,00 1.179,00 82.121,01 0 82.121,01 80.942,01 80.942,01
2 179,00 1.000,00 1.179,00 82.121,01 659,95 0 82.780,97 81.601,97 162.543,98
3 179,00 1.000,00 1.179,00 164.242,03 1.319,91 0 165.561,94 164.382,94 326.926,92
4 179,00 1.000,00 1.179,00 164.242,03 2.639,82 0 166.881,85 165.702,85 492.629,77
5 179,00 1.000,00 1.179,00 164.242,03 3.959,73 0 168.201,76 167.022,76 659.652,53
6 179,00 179,00 5.279,63 0 5.279,63 5.100,63 664.753,16
7 179,00 179,00 5.279,63 0 5.279,63 5.100,63 669.853,80
8 179,00 179,00 5.279,63 0 5.279,63 5.100,63 674.954,43
9 179,00 179,00 5.279,63 0 5.279,63 5.100,63 680.055,06
10 179,00 179,00 5.279,63 100.500,00 105.779,63 105.600,63 785.655,70
PROJEKAT JE ODRŽIV JER JE KUMULATIV RAZLIKE PRIHODA I RASHODA
ZA SVAKU GODINU POZITIVAN.
FINANSIRANJE
RASHODI PRIHODI
GODINA RADOVI ODRŽAVANJE MARKETING
UKUPNO
RASHODI
PRODAJA ZEMLJE NAKNADA - 1 god posle prodajeREZIDUALNA
VREDNOST
UKUPNO
PRIHODI
PRIHOD -
RASHOD
Kumulativ
(prihod - rashod)
Finansiranje projekta
obezbeđeno je u celosti na
početku radova.
Proračun održivosti (likvidnosti)
evra
0 670.000,00 670.000,00 0,00 0,00
1 1.179,00 82.121,01 80.942,01 80.942,01
2 1.179,00 82.780,97 81.601,97 162.543,98
3 1.179,00 165.561,94 164.382,94 326.926,92
4 1.179,00 166.881,85 165.702,85 492.629,77
5 1.179,00 168.201,76 167.022,76 659.652,53
6 179,00 5.279,63 5.100,63 664.753,16
7 179,00 5.279,63 5.100,63 669.853,80
8 179,00 5.279,63 5.100,63 674.954,43
9 179,00 5.279,63 5.100,63 680.055,06
10 179,00 105.779,63 105.600,63 785.655,70
PROJEKAT JE ODRŽIV JER JE KUMULATIV RAZLIKE PRIHODA I RASHODA
ZA SVAKU GODINU POZITIVAN.
RASHODI PRIHODI
GODINA
UKUPNO
RASHODI
UKUPNO
PRIHODI
PRIHOD -
RASHOD
Kumulativ
(prihod - rashod)