fideicomisos el vehÍculo de financiamiento de mayor crecimiento desde la crisis aspectos practicos...
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FIDEICOMISOSEL VEHÍCULO DE FINANCIAMIENTO DE MAYOR CRECIMIENTO DESDE LA CRISIS
ASPECTOS PRACTICOS
FIDEICOMISO INMOBILIARIO
Alejandra Caballero
Buenos Aires - 10 de noviembre de 2006Sheraton Hotel
INFOBAEProfesional.com
GRISPO & ASOCIADOSAbogados
ORGANIZAN
Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
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Convierte instituto jurídico en instrumento financiero
Regula aspectos de aplicación general
Permite su aplicación en diversos sectores de la economía, viabilizando
proyectos de inversión
De gran aplicación en el sector urbano e inmobiliario
Ley 24.441. Finaciación de la
Vivienda y la Construcción
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Herramienta jurídico – financiera versátil
Permite encapsular activos físicos, recursos financieros o flujos de fondos
Patrimonio de Afectación. Intangible y diferenciado
Constituye una verdadera transferencia
Puede ser Ordinario (Administración, garantía, inversión, pago) o Financiero
Mitiga riesgos (seguridad jurídica, transparencia, certidumbre)
Mejora programación financiera en proyectos de inversión
Contrato sobre base de CONFIANZA
Todo fideicomiso constituye por naturaleza una GARANTIA
El Fideicomiso
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Bilateral
Formal
Temporario
Sobre todo tipo de bienes (cosas, créditos y derechos)
Si transmite cosas implica cesión de dominio fiduciario
Autonomía de la voluntad
Liquidación especial (economía - celeridad – transparencia)
Resolución alternativa de conflictos extrajudicial, por arbitraje
Contrato de Fideicomiso: Características
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“Cuando una persona
(Fiduciante)
transmite a otra
(Fiduciario)
bienes determinados en propiedad
(Patrimonio Fideicomitido)
y esta última la ejerce en beneficio de quien designa el contrato,
(Beneficiario)
hasta que al final del contrato (plazo o condición) las transmite al Fiduciante, al Beneficiario o al Fideicomisario.
Hay Fideicomiso
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FIDUCIANTE
FIDUCIARIO
BENEFICIARIO
FIDEICOMISOBIENES
Transmisión Designación
FIDEICOMISARIO
1 … Habra Fideicomiso cuando una persona (Fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados …
2 …a otra (fiduciario) quien se obliga a ejercerla en beneficio …
3 …de quien se designe en el contrato (beneficiario) …
4 … y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficario o al fideicomisario
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Abogados - ConsultoresEsquema del Fideicomiso
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Seguridad jurídica
Transparencia
Procedimiento y gestión de proyectos estandarizados
Programación financiera de inversiones
Disminución de riesgo crediticio
Reducción de costos de proyectos
Ventajas del Fideicomiso
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El Fiduciario es PROPIETARIO de los bienes transmitidos
El Fiduciario ejerce una propiedad (titularidad de dominio) de tipo IMPERFECTA:
Límite Temporal (sujeto a plazo o condición)
Límite por finalidad de creación del Fideicomiso (a favor y en interés exclusivo de los Beneficiarios)
Límite por deber de Rendición de Cuentas de su gestión
Los bienes transmitidos integran un Patrimonio de Afectación SEPARADO del patrimonio del Fiduciante y del patrimonio del Fiduciario (art. 14) y aplicado a los fines de creación del Fideicomiso
Efectos del Fideicomiso:
Propiedad Fiduciaria
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El Fiduciario debe actuar con la “PRUDENCIA Y DILIGENCIA DE UN BUEN HOMBRE DE NEGOCIOS que actúa sobre la base de la confianza depositada en él.” (art. 6)
Obligaciones
Cumplir las instrucciones de gestión
Ejercer acciones de conservación de los bienes
Rendir cuentas
Transmitir los bienes al término del Fideicomiso
Responsabilidades
Por incumplimiento de las obligaciones impuestas por el Fideicomiso
Frente a terceros
Penal del Fiduciario
Indemnidad del Fiduciario
Sustitución o remoción del Fiduciario
Actuación del Fiduciario
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Efecto de Aislamiento y Protección
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FIDUCIANTE FIDUCIARIO
Bienes Propios
Fideicomiso
Bienes
Bienes Propios
El Patrimonio Fideicomitido está aislado del patrimonio y de los riesgos del Fiduciante (art. 15), del Fiduciario (art. 16) y de sus acreedores Ni Fiduciante, ni Fiduciario responden con sus bienes por obligaciones del Fideicomiso (art. 16)
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Estructura ideal para desarrollo y comercialización de proyectos
Blindaje legal financiero probado
Diseño y operación versátil y flexible
Viabiliza el financiamiento de proyectos
Permite estructuración de project finance
Puerta de acceso al mercado de capitales
El Fideicomiso
en Proyectos Urbanos e Inmobiliarios
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Auge de industria de la construcción
Ventajas del fideicomiso sobre otras formas asociativas
Escala de proyectos inmobiliarios requerida para constituir un fideicomiso
Viabilidad de financiar proyectos de construcción en mercado de capitales
Consideraciones Frecuentes
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Ahorro expulsado del sistema bancario por crisis 2001 / 2002
Liquidez generada, en determinados sectores, por altos precios de
commodities
Captación de capitales. Inversiones extranjeras directas
Déficit habitacional histórico. Demanda insatisfecha
Crecimiento en indicadores de oferta y demanda de crédito hipotecario
Potencial crecimiento del sector enfocado a sectores de ingresos medios
y bajos
Causas de Crecimiento de la
Construcción
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Comercialización a través de empresa comercializadora
Construcción por consorcio de copropietarios
Construcción bajo diferentes esquemas societarios
Construcción sobre base de acuerdos informales (confianza)
Constitución de Fideicomisos Inmobiliarios
Formas Asociativas Típicas Utilizadas en
la Construcción
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Fideicomiso / Sociedades Anónimas
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Fiduciante / BeneficiarioSocio: Derechos y Obligaciones
Impuesto a las Ganancias: Cuando Fiduciante = Beneficiario, tributa conforme la alícuota del mismo
Impuesto a las Ganancias: 35%
Actividad exclusivaRiesgos derivados de otras actividades
Contrato Privado conf. Ley 24.441
Creación
Modificación Privado
Liquidación
Inspección General de Justicia:
Creación e inscripción
Modificaciones
Disolución y Liquidación
FideicomisoSociedades (S.A.)
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Contrato de Fideicomiso
Inmueble
Proyecto
Dinero
Fiduciantes
Instrucción / Mandato
Contratar Empresa Constructora Conseguir Financiamiento Administración Realizar Emprendimiento Vender / Alquilar Unidades
FiduciarioBeneficiario Fiduciante
Resultado de la venta menos costo y gastos
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• Dueño del Terreno
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Ejemplo de Fideicomiso aplicado a
Proyectos Inmobiliarios
• Inversores
• Empresa Constructora
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FIDUCIANTE
FIDUCIARIO
INVERSORES
FIDEICOMISO FINANCIEROBIENES TITULOS
Mejoramiento de Riesgo
Calificadora
de RiesgoAdministrador
Agente de Registro y Pago
Títulos de Deuda
Certificado de Participación
Fideicomiso Financiero
aplicado a Proyectos Inmobiliarios
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Por el Mundo y Mirando Vidrieras
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Sistemas de financiamiento para construccion
Con aplicación de fideicomisos
Antecedente común: Ausencia de políticas de Estado + Falta de financiamiento = Déficit habitacional
Solución: Planificación + Sistemas Modernos + Fideicomiso
Desde hace décadas existen sistemas e instrumentos, de aplicación probada en otros países, que viabilizan el financiamiento y el crecimiento sostenido del sector
El Fideicomiso es el vehículo, por excelencia, utilizado para instrumentar los diferentes sistemas y mecanismos
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19ALEJANDRA CABALLERO
Algunos Sistemas de financiamiento para construccion con aplicación de fideicomisos
TIF (Tax Increment Financing) y REIT (Real Estate Investment Trust): de amplia aplicación en México, Canadá, USA, Japón, Alemania, España, UK
Modelo de “subsidios directos” y emisión de bonos: utilizados en Chile
Agencias “Fanny Mae”, “Freddie Mac” y “Ginnie Mae”: desde la década del 60 han posibilitado que el 70% de los norteamericanos sean propietarios, en USA
Todos estos sistemas tradicionales y modernos a la vez, son alternativas para permitir el acceso a la vivienda de sectores de ingresos medios y bajos y para potenciar el crecimiento sostenido del sector de la construcción y de la economía
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Abogados - ConsultoresPor el Mundo y Mirando Vidrieras
Buenos Aires – 10 de noviembre de 2006
Muchas Gracias!
FIDEICOMISOSEl vehículo de financiamiento de mayor
crecimiento desde la crisis aspectos practicos
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