fakultetsoppgåve fast eigedoms rettsforhold

Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

FakultetsoppgåveFakultetsoppgåveFast eigedoms rettsforholdFast eigedoms rettsforhold

Stipendiat Katrine Broch Hauge

Institutt for privatrett


OppgåveordlydOppgåveordlyd

• Gi ei oversikt over kva endra samfunnshøve har å seia i forhold til fastlegging av innholdet i

• -positive servituttar og, • -negative servituttar.


Overordna om oppgåvaOverordna om oppgåva

• Kva oppgåve er eigentleg dette• Oppgåve om servituttar• Ganske lite område innanfor temaet servituttar• Handlar om tolking og fastlegging av innhaldet i

servituttar – Både positive og negative

• Altså ikkje alt vi veit om ”endra samfunnshøve” eller ”servituttar”, men kva slike høve har å seia for tolkinga av servituttar.


Om å skrive Om å skrive teorioppgåverteorioppgåver

• Kven skriv du til? Fornuftig oppegåande person som ikkje kan noko jus

• Formål? Vise at de forstår jus og klarer å formidla det

• Tenkt at teorioppgåver på eksamen er ein veldig god sjanse til å visa mykje av det de har lært dykk

• Start alltid med å lage ein god disposisjon


HugselisteHugseliste

• Problematiser– Start alltid ei ny drøfting med

problemstillingproblemstilling• Få fram begrunnelsen bak den enkelte rettsregel

(tenk omsyn, omsyn, omsyn)• Konsentrer deg om hovudreglar og utgangspunkt• Bruk masse eksempel• Bruk gjerne overskrifter


HugselisteHugseliste

• Marker kvar du er i materien (eg vil no sjå nærare på….)

• Bruk ordlyden i lova aktivt• Spesielle rettskjeldepoeng på det aktuelle området


Om språketOm språket

• Sensorar let seg sjeldan sjarmera av overhyppig bruk av framandord

• Prøv å bruke korte enkle setningar• Skriv i aktiv-form

• Ikkje skriv noko du ikkje har skjønt sjølv


InnleiingInnleiing

– Sei noko om di forståing av oppgåveordlyden– Fastlegge innhald = tolke innhald– Med andre ord:

• Kva har endra samfunnsforhold å sei for tolking av servituttar?

• Må sei litt generelt om tolking av servituttar for å kunne seia noko fornuftig om det spesielle temaet

• Treng derfor ikkje sei så mykje om stifting og opphøyr av servituttar, berre det som er naturleg for å plassera emnet vårt


InnleiingInnleiing

• Kan du trekke ut nokon avgjerande omsyn bak regelen?– Omsynet til best mogleg utnytting jf. rådsegn 5

side 45• Vegen vidare i oppgåva


RettskjelderRettskjelder

• Det aktuelle stiftingsgrunnlaget• Servituttlova av 1968 (for det meste deklaratorisk)

– Jf. § 1 andre ledd• Rettspraksis om tolking av servituttar


DefinisjonarDefinisjonar

• Kva er ein servitutt?– Partiell bruksrett som ikkje er forbunde med råderetten

over eigedomen, men som gir innehavaren av servitutten høve til å rå over eigedomen i ei viss utstrekning

– Positivt avgrensa rett

• Positiv servitutt– Innehavaren kan rå over eller nytta eigedomen på

bestemte måtar

• Negativ servitutt– Innehavaren kan hindra eigaren å rå over eigedomen sin

på bestemte måtar


Litt meir om kva ein servitutt er…Litt meir om kva ein servitutt er…

• Tale om ein ”særrett” jf S § 1– allemannsretten fell utanfor

• Rettar i allmenningar fell utanfor• Grunnbyrden fell utanfor• Faktisk bruk vs. rettsleg

– utparselleringsforbod, salsforbod, forkjøps- og løysingsrettar fell utanfor

• Einskild bruk vs. allmenn bruk

– totale bruksrettar fell utanom


Generelt om tolking av servituttarGenerelt om tolking av servituttar

• Utgangspunkt for tolking av servitutten er stiftingsgrunnlaget

• Servituttlova § 2 kjem inn når stiftingsgrunnlaget gir rom for tolkingstvil


Korleis blir ein servitutt stifta?Korleis blir ein servitutt stifta?

• Forskjellige måtar• Kvifor relevant i denne oppgåva?

– vil påverka korleis vi skal forstå innhaldet i servitutten

• Avtale• Testament• Hevd• Alders tids bruk• Jordskifte• Ekspropriasjon


DømeDøme

• Stiftingsgrunnlaget er ein avtale– Må tolke avtalen ut frå avtalerettslege tolkingsprinsipp– Tolke avtalen ut frå forholda på avtaletidspunktet

• Vederlag?

• Faktisk handlemåte

• Stiftingsgrunnlaget er hevd– Må tolke hevdsgrunnlaget

• Hevdsbruk• ”rekna at ein har hevda rett som har same innhald som

om andre rettar til liknande bruk har”• Rt. 1973 side 638


Om servituttlova § 2Om servituttlova § 2

• Utgangspunkt: Når innhaldet i servitutten ikkje let seg kartleggja aleine ut frå å tolke stiftingsgrunnlaget.

– ”Korkje rettshavaren eller eigaren må bruka rådvaldet sitt over eigedomen såleis at det urimeleg eller utruvande er til skade eller ulempe for den andre.”

– ”I avgjerda om noko er er urimeleg skal det leggjast vekt på kva som er føremålet med retten, og kva som er i samsvar med tida og tilhøva.”


PartsforholdetPartsforholdet

GrunneigarTenande eigedom

ServitutthavarHerskande eigedom


Servituttlova § 2 ”uturvande”Servituttlova § 2 ”uturvande”

• ”Uturvande”– Må ikkje i rein sjikane legge hindringar i

vegen for råderettsutøvinga– Td. når eigaren arbeider på eigedomen sin

må han også innretta seg slik at ulempene blir minst mogleg for servitutthavaren


Servituttlova § 2 ”urimeleg”Servituttlova § 2 ”urimeleg”

• Bruk av råderetten som er ”urimeleg” til skade eller ulempe for den andre er ikkje tillete. Men andre ledd og førearbeida syner at det er noko meir som er tilsikta.

– partane skal ha rett til den bruk som er rimeleg


Korleis finne ut kva som er rimeleg Korleis finne ut kva som er rimeleg bruk?bruk?

• Skal etter § 2 andre ledd legge vekt på

– Kva som er føremålet med retten– Kva som i samsvar med tida og tilhøva

• Lovgivar har altså sagt at tida og tilhøva er eit relevant forhold som det skal leggjast vekt på når vi skal finne kva som er innhaldet i ein servitutt

• Tida og tilhøva=endra samfunnsforhold


Kva er føremålet med retten?Kva er føremålet med retten?

• Skal altså leggja vekt på kva føremålet med retten var på stiftingstidspunktet

• Til dømes ved tolkinga av innhaldet i ein ”husbehovsrett til vatn”– Servitutthavaren må kunne krevja kva som trengst, mens

eigaren på si side må kunne motsette seg at det blir teke ut vatn til andre formål

– Endra samfunnsforhold kan påverka formålet• Kan medføra at det aktuelle behovet blir større

• Bruker t.d. meir vatn per hushaldning

• I utgangspunktet ikkje rett til å dekka heilt andre formål


I samsvar med tida og tilhøvaI samsvar med tida og tilhøva

• Tanken er at råderetten ikkje skal fikserast eingong for alle

• Både rettshavaren og grunneigaren skal ha frie hender til å gjera seg nytte av dei tekniske og andre framsteg som tida og tilhøva fører med seg

• Bruk av råderetten som ikkje eingong var kjent tidlegare kan vera rimeleg i dag

• Må alltid ta omsyn til tyngsla for motparten enten det er rettshavaren eller eigaren av tolareigedomen


Positive servituttarPositive servituttar

• Spørsmålet blir altså kva endra samfunnsforhold eller tida og tilhøva får å seia for fastlegging av innhaldet i ein konkret servitutt

• For å seia noko meir fornuftig om det bør vi sjå nærare på nokon servituttypar


Positive servituttar - vegrettarPositive servituttar - vegrettar

• Kan ein køyra bil på ein veg som ein har ein vegrett over, men som vart stifta før bilen vart vanleg?– Rt. 1924 side 583 ”Solbakken i Bærum”

• Meningen med avtalen var å gi rett til slik kjøring som var vanlig og påregnelig til enhver tid

• En veirett uten rett til bilkjøring ville være svært ufullkommen og utilfredsstillende for nær sagt alle eiendommer

– Rt. 1937 side 355 ”Småbruket Lurud i Skedsmo”• Bruk av bil var ikkje urimeleg, også lastebilkøyring vart godteke

• Småbruket var for lite til å ernære ein heil familie

• Vital interesse vs. små ulemper



• Problemstillinga er så om vegretten kan nyttast til å dekka endra behov?– Servitutthavaren vil ofte ha ein slik rett så framt

ulempene for den tenande eigedom ikkje blir for store

• Kan t.d. vegretten nyttast av fleire fordi herskande eigedom sel eller bortfestar bustad- eller hyttetomter?

• Rt. 1915 side 20: – ”Når intet motsat fremgaar av

stiftelsesdokumentet, og ikkje særlige forhold foreligger – maa formodningen være, for at veirett tilkommer senere utskilte parseller”



• Problemstilling: Kvar går grensa med omsyn til å ta i bruk nye ervervsmåtar?

• Rt. 1968 side 695 – Deinboll– Kunne servitutthavaren gi vegrett til 36 hytteeigarar?– Omfanget av retten var bestemt av jord- og

skogbruksformål– I utgangspunktet innanfor det retten kunne nyttast til

– Her var tolegrensa overskriden



• PS: Kan du beholde vegretten når bruken blir endra til berre fritidsformål?

• Rt. 2007 side 604– Vegretten vart avtalt til bruk for eigedom som vart nytta til bustad

og jordbruk

– ”Enhver trafikk med naturlig tilknytning til eiendommen som bosted og jordbruk”

– Div. lovendringar førte til at eigedomen etterkvart kunne nyttast til fritidseigedom

– Fl.tal: ”Tida og tilhøva” tilsa at veiretten ble gitt et nytt innhold når eiendommens bruksmåte var endret.”

– Vegretten som nødvendig tilbehør til eigedomsretten


Positive servituttar - vassrettarPositive servituttar - vassrettar

• Spørsmål om ein gamal vassrett kan nyttast til andre føremål som ein ikkje hadde for auga på stiftingstidspunktet.– Typisk kan eldre vassrettar nyttast til

kraftutbygging?– Rt. 1962 side 162 Mylla – Hakadal Verk

• I 1887 vart det gitt vederlagsfri rett til å regulera Mylla til fordel for eit mindre tresliperi

• I 1965 vart reguleringsretten leigd bort til Hakadal Kraftverk med sikte på kraftproduksjon

• HR: nei – dette ligg for langt utanfor formålet


Negative servituttarNegative servituttar

• Klart at negative servituttar kan reise særlige tolkingsproblemo Servituttar som forbyr bestemte typar verksemd,

byggemåtar osv. o Byggjeservituttaro Utsiktsservituttar

• Her blir den overordna problemstillinga korleis endra samfunnstilhøve kan påverka innhaldet i negative servituttar?


Negative servituttar?Negative servituttar?

• For å finne ut kva som er rimeleg forståing av ein negativ servitutt må også desse tolkast i samsvar med § 2.

– Kva er føremålet med retten? – Kva er i samsvar med ”tida og tilhøva”?


Negative servituttar og offentleg Negative servituttar og offentleg reguleringregulering

– Offentleg regulering av fast eigedom kan få verknad for privatrettslege forhold, fordi rettshøvet ikkje kan gjennomførast eller oppretthaldast etter det innhaldet det hadde opphavleg.

– Hovudprinsippet har vore at offentleg regulering ikkje grip direkte inn i rettshøvet.

– For « negative servituttar » har det derimot vore drøfta om retten automatisk fell bort der det vert vedteke ein reguleringsplan som fastset ei utnytting av området som er i strid med servitutten.


Spesielt om bortfall av negative Spesielt om bortfall av negative servituttar på grunn av servituttar på grunn av reguleringsplanarreguleringsplanar

• PS: Kan ein reguleringsplan i seg sjølv medføra at ein negativ servitutt fell vekk?

– Td. Kan ”villa-klausen” risikere å bli stroken med eit pennestrok fordi kommunen har vedteke ny reguleringsplan?

– Ein endeleg reguleringsplan har den verknad at det ikkje kan byggjast i strid med den i det regulerte området jf. planl. § 31.


Spesielt om bortfall av negative Spesielt om bortfall av negative servituttar på grunn av servituttar på grunn av reguleringsplanarreguleringsplanar

– Motstridande klausul og reguleringsplan kan i realiteten føra til at det er byggjeforbod i området

» kan tolke servitutten slik at det ikkje var meininga å gjera området verdilaust.

» er det ikkje mulig å tolke seg fram til ei slik løysing kan ekspropriasjon vera løysinga jf. oreigningslova § 2 jf. § 1.


Bortfall av negative servituttar på Bortfall av negative servituttar på grunn av reguleringsplan - grunn av reguleringsplan - rettspraksisrettspraksis

• Rt. 1995 side 904 Gjensidige– Tolka det slik at bygget ikkje var i strid med servitutten– Ville uansett ha falle bort på grunn av utviklinga i strøket– OD: negative servituttar fell bort utan at det er naudsynt å

gjennomføra oreigning av retten, i tilfelle der det skjer utbygging av i samsvar med reguleringsplan

• Rt. 2002 side 145 Bortelid– Modifiserte uttallingane i Gjensidigedommen


Bortfall av negative servituttar på Bortfall av negative servituttar på grunn av reguleringsplan - grunn av reguleringsplan - rettspraksisrettspraksis

• ”Jeg er kommet til at uttalelsene om bortfall av negative servitutter har fått en for generell utforming og bør modereres. De passer best på byggeservitutter som har vært mer aktuelle i tidligere tider, men som nå fremstår som lite tilpasset dagens utbyggingsbehov, som strøkservitutter som båndlegger areal til et annet formål enn det reguleringsplanen har, deleforbud i eldre villstrøk og bestemmelser om byggegrenser mv.”


Bortfall av negative servituttar på Bortfall av negative servituttar på grunn av reguleringsplangrunn av reguleringsplan- rettspraksis- rettspraksis• Høgsterettsdom av 11. mars 2008

– Læresetninga frå Gjensidigedommen om at negative servituttar fell bort i den utstrekning dei er i strid med bestemmelsar om reguleringsplanen kan ikkje oppretthaldast

– Var ikkje full kollisjon: både reguleringsplan og servitutt la opp til bustadbygging

– Men servitutt sette krav om ”villamessig bebyggelse” – urimeleg ikkje-bruk ville ikkje blitt resultat om ein oppførte hus i tråd med servitutten

– Dersom vi skal ha generell regel om bortfall må lovgivar på bana!

– Servitutten stod seg


• Lykke til på eksamen!

• De er kjempeflinke

fakultetsoppgåve fast eigedoms rettsforhold

Documents