Faktor Pengaruh Harga Tanah

Faktor Pengaruh Harga Tanah

Berdasarkan karakteristik nilai yang dimiliki, tanah dibedakan menjadi 3 (tiga) kelompok (Chapin; 1965) :

1. Nilai keuntungan, tanah dipandang sebagai komoditi yang dapat dijualbelikan di pasaran dengan tujuan memperoleh keuntungan secara ekonomis;

2. Nilai kepentingan umum, tanah dapat dimanfaatkan untuk kepentingan masyarakat/bersama, sehingga tiap anggota dengan rela melepaskan sebagian tanahnya;

3. Nilai sosial, tanah dipandang sebagai barang warisan/pusaka secara turun temurun, sehingga secara tradisi harus dipertahankan;

Harga tanah merupakan penilaian terhadap nilai tanah berdasarkan nilai nominal untuk satuan luas tertentu (Djoko Sujarto, 1985;18). Nilai tanah merupakan refleksi/perwujudan kemampuan tanah yang erat kaitannya dengan pemanfaatan dan penggunaan tanah.

Harga tanah berbanding terbalik dengan jarak dan biaya transportasi (transport cost) ke CBD (Alonso, 1960;62), harga tanah dipusat kota paling tinggi semakin ke pinggiran semakin rendah tetapi jarak semakin tinggi dan biaya transportasi semakin tinggi pula.

Lewis Keeble (1969;195), Kawasan pusat kota adalah bagian dari wilayah kota yang merupakan pusat pelayanan yang paling tinggi (dominan) untuk memenuhi kebutuhan penduduk. Sebagai konsekuensinya penggunaan lahan di kawasan pusat kota terdiri dari elemen-elemen kegiatan fungsional dan pelayanan penduduk, dengan intensitas kegiatan komersial cukup tinggi sehingga tanah lebih dipandang secara ekonomi.

Teori struktur kota konsentrik dikemukakan oleh Burgess, kota terbagi menjadi tiga zona, paling dalam zona pusat kota dan paling luar zona pinggiran, dengan harga tanah semakin ke pinggiran semakin rendah, sehingga terdapat perbedaan harga antar tiap zona.

Richardson H.W (1972;42), ada dua hal yang menyebabkan penurunan keefektifan pelayanan suatu pusat kota yang berpengaruh terhadap nilai lahannya, hal ini sebabkan:

akibat jarak pencapaian ke pusat kota yang semakin jauh;

akibat adanya kemacetan lalulintas, waktu perjalanan dan biaya-biaya lainnya ke pusat kota meningkat sebagai akibat kepadatan lalulintas yang sangat tinggi;

Berdasarkan intensitas dan nilai lahan, dalam perkembangaanya pusat kota dibedakan menjadi kawasan inti (core) dan kawasan rangka (frame) Yeates and Gardner dengan nilai yang semakin menurun (1980:335-336).

Berdasarkan teori multiple nuclei yang dikembangkan oleh Harris Ullman, menurut teori ini perkembangan suatu kota cenderung membentuk suatu pusat banyak, dampak dari perkembangan teori ini harga tanah tertinggi tidak hanya terdapat di pusat kota, tetapi mulai terjadi di pusat-pusat pelayanan yang baru.

Harga tanah mempunyai korelasi positif terhadap fungsi dan tata guna lahan, sedangkan terbentuknya penggunaan lahan khususnya di perkotaan sangat dipengaruhi oleh banyak faktor (Chapin, 1979;195) :

Sistem aktivitas;

Sistem pengembangan lahan;

Sistem lingkungan;

Menurut Woodruff dan Brown berdasarkan hasil penelitiannya di Korea Selatan (Wahid, 1995;18), investasi mempunyai pengaruh terhadap kenaikan nilai tanah, lihat tabel II.1.

Tabel II.1

Pengaruh Investasi Terhadap Nilai Tanah

No.InvestasiKenaikan Nilai Tanah (%)

1.Pembangunan jalan dan perluasan sarana angkutan12,90

2.Pengaturan persil tanah6,60

3.Perbaikan air minum dan sistem pembuangan air kotor3,38

4.Perencanaan kota dan pematangan tanah3,04

5.Perluasan dan pembangunan sekolah dan fasilitas umum0,97

6.Perluasan wilayah kota0,56

Sumber : Abdul Wahid Hasim, 1995

Faktor-faktor yang yang berpengaruh harga tanah sefatnya lokasional, di tiap lokasi/tempat berbeda dengan lokasi/tempat lainnya, sangat tergantung pertumbuhan pembangunan dan struktur kota yang berbeda.

Hasil penelitian yang dilakukan oleh Wahid Hasyim di Kecamatan Kedungkandang Kotamadya Dati II Malang antara tahun 1988-1994 mendapat faktor-faktor yang berpengaruh terhadap harga lahan, yaitu :

1. Batas Atas, yang meliputi :

Faktor berpengaruh langsung :

Jalan;

Listrik;

Faktor berpengaruh tidak langsung :

Jalan;

Fasilitas umum utama;

2. Batas Bawah, yang meliputi :

Faktor berpengaruh langsung :

Jalan;

Fasilitas umum utama;

Faktor berpengaruh tidak langsung :

Jalan;

Berdasarkan hasil kajian tersebut maka diperoleh suatu formula (regresi) :

Kolektor Primer (Batas Atas)

Lokal (Batas Bawah)