faculteit rechtsgeleerdheid universiteit...
TRANSCRIPT
Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent
Academiejaar 2009-10
DE ENERGIEPRESTATIEWETGEVING: ALGEMENE BESPREKING EN INVLOED OP VASTGOEDTRANSAC-
TIES.
Masterproef van de opleiding ‘Master in het notariaat’
Ingediend door
Elise Maes
(studentennr. 20041945)
Promotor: Professor Dr. Geert Van Hoorick Commissaris: Dhr. Lode Dekimpe
2
Inhoudstafel
INHOUDSTAFEL................................................................................................................................. 2
VOORWOORD..................................................................................................................................... 4
INLEIDING ........................................................................................................................................... 5
HOOFDSTUK 1. ALGEMENE BESPREKING. ............................................................................... 6
AFDELING I. ONTSTAAN...................................................................................................................... 6 AFDELING II. DOELSTELLING.............................................................................................................. 7 AFDELING III. DE ENERGIEPRESTATIEREGELGEVING......................................................................... 8
A. Energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen (EPB)....................................................8 1. Toepassingsgebied............................................................................................................. 8
I. Materieel........................................................................................................................ 8 II. Personeel ..................................................................................................................... 10
a. Aangifteplichtige..................................................................................................... 10 b. Verslaggever........................................................................................................... 12 c. Architect.................................................................................................................. 12 d. Notaris.................................................................................................................... 13
III. Temporeel.................................................................................................................... 14 2. Energieprestatie-eisen...................................................................................................... 15 3. Procedure......................................................................................................................... 16
I. Startverklaring............................................................................................................. 16 II. EPB-aangifte ............................................................................................................... 16
4. Handhaving en sanctionering .......................................................................................... 18 I. Administratieve geldboetes ......................................................................................... 18
a. Bouw....................................................................................................................... 18 b. Bestaande gebouwen............................................................................................... 20
II. Controleambtenaren .................................................................................................... 20 5. Publiciteit: energieprestatiedatabank. .............................................................................. 21
B. Energieprestatiecertificaten.................................................................................................21 1. Definitie........................................................................................................................... 21 2. Doelstelling...................................................................................................................... 22 3. Toepassingsgebied........................................................................................................... 22
I. Personeel ..................................................................................................................... 22 II. Materieel...................................................................................................................... 22
a. Bouw....................................................................................................................... 23 b. Publieke gebouwen................................................................................................. 23 c. Residentiële en niet-residentiële gebouwen............................................................ 24
4. Handhaving en sanctionering .......................................................................................... 25 5. Publiciteit: de certificatendatabank.................................................................................. 26
HOOFDSTUK 2. INVLOED OP VASTGOEDTRANSACTIES.................................................... 28
AFDELING I. TOEPASSINGSGEBIED.................................................................................................... 28 AFDELING II. NIEUWBOUW – WET BREYNE ..................................................................................... 30 AFDELING III. EPC............................................................................................................................ 31
1. Concrete gevolgen – Draagwijdte .......................................................................................31 2. Huur – Verhuur....................................................................................................................33 3. Koop – Verkoop ...................................................................................................................34 4. Opstellen van het EPC.........................................................................................................34 5. Kosten ..................................................................................................................................36 6. Moment van overhandiging van het EPC ............................................................................38
AFDELING V. FISCALE GEVOLGEN.................................................................................................... 42
3
AFDELING VI. VERGUNNINGSPLICHT............................................................................................... 43 AFDELING VII. SANCTIONERING....................................................................................................... 44
HOOFDSTUK 3. ROL VAN DE NOTARIS .................................................................................... 49
AFDELING I. INFORMATIE- EN ADVIESPLICHT................................................................................... 49 AFDELING II. UITDRUKKELIJKE VERPLICHTINGEN........................................................................... 50 AFDELING III. AANSPRAKELIJKHEID................................................................................................. 51
HOOFDSTUK 4. BESLUIT ............................................................................................................... 53
BIBLIOGRAFIE ................................................................................................................................. 55
WETGEVING ...................................................................................................................................... 55 RECHTSPRAAK.................................................................................................................................. 57 RECHTSLEER..................................................................................................................................... 57
A. Boeken..................................................................................................................................57 B. Tijdschriften .........................................................................................................................57 C. Verzamelwerken...................................................................................................................60 D. Reeksen ................................................................................................................................60
4
Voorwoord
In het kader van mijn opleiding Master in het notariaat, heb ik gepoogd een masterproef te
schrijven als voorbereiding op de latere praktijk. Vanuit mijn interesse voor vastgoedrecht,
leek het mij daarom uitermate interessant een recent document als het energieprestatiecertifi-
caat te kaderen binnen een groter geheel van diverse regelgevingen die op vastgoed van toe-
passing zijn. Tegelijk kon ik op die manier meer inzicht verwerven in deze materie, die onge-
twijfeld in de toekomst aan belang zal winnen.
Ik wil graag professor Geert Van Hoorick bedanken voor het aanbrengen van dit boeiende
onderwerp. Mijn dank gaat ook uit naar mevrouw Karolien Beké voor de begeleiding en
waardevolle feedback.
Ik wil ook alle mensen bedanken die op een of andere manier meegewerkt hebben aan het
verwezenlijken van deze masterproef. Ik bedank in het bijzonder notaris Nicolas Verstraete
voor het bereidwillig ter beschikking stellen van enkele clausules en het geven van nuttige
informatie vanuit de notariële praktijk.
Ten slotte, maar zeker niet in het minst, wil ik mijn familie, mijn vriend Jens en mijn vrienden
bedanken, niet enkel om me te helpen mijn studies tot een goed einde te brengen, maar ook en
vooral om er steeds voor me te zijn en klaar te staan met raad en daad.
5
Inleiding 1. Een van de belangrijkste uitdagingen van de eenentwintigste eeuw is wellicht het behoud
en de bescherming van het milieu. In tijden van Kyoto en Kopenhagen wordt steeds meer
aandacht besteed aan allerhande maatregelen om mensen bewust te maken van het energie-
verbruik en om het tij te doen keren. Eén van deze maatregelen, die vanuit het Europese ni-
veau binnengesijpeld is in onze wetgeving, vormt de energieprestatieregelgeving.
2. Uit onderzoek blijkt dat gebouwen nog steeds een grote slokop zijn op vlak van energie,
met de uitstoot van de nodige broeikasgassen tot gevolg. Maar liefst 35% van de broeikasgas-
emissie in Vlaanderen is afkomstig van de huishoudelijke en tertiaire sector. Bovendien gaat
tot 80% van het totaal energieverbruik in Vlaanderen op aan het verwarmen van de woning1.
In die optiek vormt het decreet van 22 december 20062 een belangrijk wapen in de strijd om
het energieverbruik voor gebouwen te rationaliseren. Omtrent het verminderen van de emissie
van broeikasgassen door te besparen op het energieverbruik voor gebouwen, bestond tot voor
kort weinig wetgeving.
3. In deze verhandeling wordt eerst een algemeen overzicht gegeven van de bestaande regel-
geving, om daarna enkele pijnpunten aan te stippen vanuit de invalshoek van de notariële
praktijk. Tenslotte wordt de rol van de notaris toegelicht. Omwille van de techniciteit wordt
niet verder ingegaan op de concrete EPB-eisen.
1 Voorstel van decreet houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat, Parl.St.Vl.Parl. 2002-03, nr.1379/1, 3. 2 Decr. Vl. 22 december 2006 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat en tot wijziging van artikel 22 van het REG-decreet, BS 27 maart 2007 (hier verkort geciteerd als: EPB-decreet).
6
Hoofdstuk 1. Algemene bespreking.
Afdeling I. Ontstaan 4. Het huidige EPB-decreet is de opvolger van het energieprestatiedecreet van 7 mei 20043.
Een wijziging van dit decreet van 2004 heeft zich op diverse punten aangedrongen, waardoor
het Vlaams parlement ervoor geopteerd heeft de oude tekst te vervangen door een volledig
nieuwe decreettekst4. De uitvoeringsbesluiten bij het vroegere decreet van 2004 blijven van
toepassing5.
5. De inspiratiebron voor deze regelgeving is de Europese richtlijn betreffende de energie-
prestatie van gebouwen van 16 december 20026. Om een verbetering van de energie-
efficiëntie te bewerkstellingen en om de continuïteit van de energievoorziening op middellan-
ge en lange termijn te verzekeren, legt deze EPB-richtlijn aan de lidstaten een minimumrege-
ling op7. De EPB-richtlijn beperkt zich evenwel tot datgene wat noodzakelijk is om dit doel te
bereiken. De lidstaten dienen hieromtrent bijgevolg een verdere regeling uit te werken, reke-
ning houdend met de specifieke klimatologische en plaatselijke omstandigheden en de kos-
teneffectiviteit.
6. Het algemeen kader van de EPB-richtlijn, valt grotendeels uiteen in vier aspecten. Voor-
eerst wordt een methode aangereikt om de energieprestatie van gebouwen te berekenen8.
Daarnaast worden minimumeisen voor de energieprestatie van gebouwen vooropgesteld,
waarbij de lidstaten een onderscheid kunnen maken tussen bestaande en nieuwe gebouwen9.
Voor bepaalde categorieën van gebouwen, zoals beschermde gebouwen en monumenten, ge-
bouwen met religieuze doeleinden, gebouwen waarvan de bruikbare oppervlakte kleiner is
3 Decr. Vl. 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat, BS 30 juli 2004. 4 Ontwerp van decreet houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat en tot wijziging van artikel 22 van het REG-decreet, Parl.St.Vl.Parl. 2006-07, nr.945/1, 3; W. GELDHOF en S. TORMANS, “Recente ontwikke-lingen op het kruispunt van Bouw- en energierecht in Vlaanderen” in K. DE KETELAERE, K. VANHOVE en A. VERBEKE (eds), Jaarboek bouwrecht 2006-2007, Brugge, Die Keure, (1) 6 (hierna verkort: W. GELDHOF en S. TORMANS, “Recente ontwikkelingen op het kruispunt van Bouw- en energierecht in Vlaanderen”) 5 Art. 32 EPB-decreet. 6 Richtlijn Parl. en Raad nr. 2002/91/EG, 16 december 2002 betreffende de energieprestatie van gebouwen, Pb.L. 4 januari 2003, afl. 1, 65 (hierna verkort geciteerd als: EPB-richtlijn). 7 overwegingen 3,4 en 21 EPB-richtlijn. 8 Art. 3 EPB-richtlijn. 9 Art. 4-6 EPB-richtlijn.
7
dan 50 m² of die slechts voor een korte periode gebruikt worden, kunnen de lidstaten evenwel
voorzien in een uitzondering10. Om accuraat te blijven, moeten de lidstaten deze regels min-
stens om de vijf jaar herzien, rekening houdend met de technische vooruitgang in de bouwsec-
tor.11 Als derde punt dient de wetgever een efficiënt systeem van certificering uit te werken,
waardoor aan de koper of huurder van een gebouw, een energieprestatiecertificaat wordt afge-
leverd12. Tot slot willen de Europese beleidsmakers het energieverbruik in de hand houden
door controle op c.v.-ketels en airconditioningssystemen13.
De Vlaamse regeling neemt de indeling uit de EPB-richtlijn grotendeels over. Enerzijds be-
steedt de regelgeving aandacht aan de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen
(EPB). Anderzijds wordt voorzien in een regeling omtrent energieprestatiecertificaten (EPC).
De keuring van verwarmingsinstallaties maakt het voorwerp uit van een apart besluit14, waar-
op in deze bijdrage niet dieper wordt ingegaan.
Afdeling II. Doelstelling 7. De invoering van het energieprestatiedecreet in 2004 en de grondige herwerking hiervan
in 2006 hebben voornamelijk tot doel het energieverbruik bij het Vlaamse gebouwenbestand
te doen verminderen, door o.a. het plaatsen van meer isolatie, het gebruik van hoogrende-
mentsglas, het aanwenden van zonnewinsten, het installeren van verwarmingsketels en warm-
teboilers met hoger rendement15. Op die manier beoogt de decreetgever het algemeen belang
te dienen, omdat dit op langere termijn zorgt voor een reductie van de CO2-emissie. Op lange
termijn kan deze regelgeving er zo voor zorgen dat het milieu minder onder druk komt te
staan.
10 Art. 4, lid 3 EPB-richtlijn. 11 Art. 4, lid 1 EPB-richtlijn. 12 Art. 7 EPB-richtlijn. 13 Art. 8-9 EPB-richtlijn. 14 B.Vl.Reg. 8 december 2006 betreffende het onderhoud en het nazicht van stooktoestellen voor de verwarming van gebouwen of voor de aanmaak van warm verbruikswater, BS 27 april 2007. 15 Voorstel van decreet houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat, Parl.St.Vl.Parl. 2002-03, nr.1379/1, 3.
8
8. Naast de zorg voor het milieu, beoogt deze regelgeving ook een gezonde en comfortabele
leefomgeving te creëren16. Dit gebeurt door specifieke voorwaarden op te leggen met betrek-
king tot het binnenklimaat en de ventilatie van gebouwen. Deze eisen zitten eveneens vervat
in de EPB-eisen, die het geheel vormen van voorwaarden waaraan een gebouw op het gebied
van energetische prestaties, thermische isolatie, binnenklimaat en ventilatie moet voldoen17.
Afdeling III. De energieprestatieregelgeving
A. Energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen (EPB)
1. Toepassingsgebied
I. Materieel 9. Het EPB-decreet legt een aantal eisen op waaraan gebouwen in Vlaanderen moeten vol-
doen. Deze EPB-eisen worden vastgelegd door de Vlaamse Regering18.
Daarbij voorziet het EPB-decreet in twee categorieën: enerzijds de eisen voor gebouwen
waarvoor een aanvraag tot het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning wordt in-
gediend19, anderzijds de eisen voor bestaande gebouwen wanneer werken, handelingen en
wijzigingen uitgevoerd worden die de energieprestatie van het gebouw bepalen en waarvoor
geen aanvraag tot het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning ingediend moet
worden20.
De Vlaamse Regering rept evenwel tot op heden met geen woord over EPB-eisen vastgesteld
in uitvoering van art.4, §2 van het EPB-decreet21. Tot nader order zullen de EPB-eisen dus
enkel nageleefd moeten worden voor de bedoelde werken waarvoor een stedenbouwkundige
vergunning vereist is. Niet enkel nieuwbouw, maar ook renovatie en uitbreiding van bestaan-
de woningen vallen bijgevolg onder een EPB-eisenpakket, op voorwaarde dat het werken be-
treft waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is.
16 W. GELDHOF en S. TORMANS, “Recente ontwikkelingen op het kruispunt van Bouw- en energierecht in Vlaan-deren” , supra noot 4, 7. 17 Art. 3, 9° EPB-decreet. 18 B.Vl.Reg. 11 maart 2005 tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestaties en het binnenkli-maat van gebouwen, BS 17 juni 2005 (hierna verkort geciteerd als: B.Vl.Reg. 11 maart 2005). 19 Art. 4, §1 lid 1 e, EPB-decreet. 20 Art. 4, §2 EPB-decreet. 21 W. GELDHOF en S. TORMANS, “Recente ontwikkelingen op het kruispunt van Bouw- en energierecht in Vlaan-deren”, supra noot 4, 7.
9
10. De EPB-eisen zijn ondeelbaar, in die zin dat zij gelden voor de totaliteit van de werken,
handelingen of wijzigingen die uitgevoerd worden, zelfs die werken, handelingen en wijzi-
gingen die op zich niet vergunningsplichtig zijn22.
11. Uiteraard rijst hierbij de vraag wat onder het begrip “gebouw” moet worden verstaan. Het
EPB-decreet omschrijft een gebouw als “elk gebouw in zijn geheel of delen ervan die zijn
ontworpen of aangepast om afzonderlijk te worden gebruikt of die een andere bestemming
hebben en waarvoor energie verbruikt wordt om ten behoeve van mensen een specifieke bin-
nentemperatuur te bekomen”23.
Het decreet is dus enkel van toepassing op gebouwen die energie verbruiken om tot een speci-
fiek binnenklimaat te komen. Stallingen en plantenkassen worden evenwel niet beoogd, daar
het decreet enkel betrekking heeft op gebouwen waar een binnenklimaat ten behoeve van de
mens gecreëerd wordt24.
Het gaat hierbij zowel om een gebouw in zijn geheel als elk deel van het gebouw dat een ver-
schillende bestemming heeft of afzonderlijk gebruikt kan worden, zoals bij voorbeeld appar-
tementen25.
12. De Vlaamse Regering kan evenwel, op grond van artikel 7 van het EPB-decreet, vrijstel-
lingen of afwijkingen toestaan op de gestelde EPB-eisen. Deze kunnen onder meer betrekking
hebben op beschermde monumenten en gebouwen, gebouwen die gebruikt worden voor ere-
diensten en religieuze activiteiten, gebouwen waarbij het behalen van de EPB-eisen technisch,
functioneel of economisch niet haalbaar is, voor kleine alleenstaande gebouwen en tijdelijke
constructies. Deze vrijstellingen en afwijkingen worden verder uitgewerkt in het besluit van
de Vlaamse Regering van 11 maart 200526.
Deze vrijstellingen houden in dat in bepaalde gevallen de eisen minder streng toegepast wor-
den, in andere gevallen worden deze eisen weggelaten.
Een afwijking kan gevraagd worden voor gebouwen waarvoor het behalen van de EPB-eisen
technisch, functioneel of economisch niet haalbaar is27 of voor gebouwen die gebruikmaken
22 Art. 4, §1, lid 2 EPB-decreet. 23 Art. 3, 10° EPB-decreet. 24 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest in Dossier Milieuwetgeving, Me-chelen, Kluwer, 2008, 40 (hierna verkort: F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest) ; art. 2 B.Vl.Reg. 11 maart 2005. 25 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 40. 26 Art. 19-24 B.Vl.Reg. 11 maart 2005; X., “Vlaanderen stelt beschermde gebouwen vrij van EPB-eisen”, Vast-goed info 2008, afl. 12, (6) 7. 27 Art. 22bis EPB-decreet.
10
van innovatieve bouwconcepten of technologieën waarop de voorgestelde methodes om het
energieverbruik te berekenen, niet toegepast kunnen worden28. Deze afwijking moet aange-
vraagd worden bij het Vlaams Energieagentschap29.
II. Personeel 13. Het EPB-decreet schuift drie actoren naar voor: de aangifteplichtige, de verslaggever en
de architect.
a. Aangifteplichtige
14. Het naleven van de EPB-eisen is een verplichting van de aangifteplichtige. Dit is de hou-
der van de stedenbouwkundige vergunning30 of de eigenaar van het gebouw, wanneer werken
uitgevoerd worden waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning verkregen moet worden31.
Indien meerdere personen houder van de stedenbouwkundige vergunning of eigenaar van het
gebouw zijn, delen zij allen de verantwoordelijkheid voor het voldoen van de eisen32. Dit be-
tekent dat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de boete die het VEA kan opleggen33.
Wanneer een in opbouw zijnde woning verkocht wordt, gaat de stedenbouwkundige vergun-
ning mee over op de nieuwe eigenaar. Deze vergunning is immers een zakelijk recht, dat als
bijzaak de hoofdzaak volgt34. Bijgevolg zal de nieuwe eigenaar nu als aangifteplichtige ver-
antwoordelijk zijn voor het behalen van de EPB-eisen. Het is voor deze koper belangrijk zich
contractueel goed in te dekken tegen eventuele aansprakelijkheden voor fouten die gebeurd
zijn voor de koop35. Zo kan in de verkoopovereenkomst volgende clausule opgenomen wor-
den:
De verkoper verklaart dat volgende werken reeds uitgevoerd zijn aan het verkochte goed: $ . De verkoper verklaart dat hij hiervoor over de vereiste vergunningen be-schikt en dat de werken conform deze vergunningen zijn uitgevoerd. De verkoper verklaart dat deze reeds uitgevoerde werken overeenstemmen met de plannen en bestekken en voldoen aan de eisen gesteld in het EPB-decreet en de uitvoe-ringsbesluiten.
28 Art. 23 EPB-decreet. 29 Het Vlaams Energieagentschap wordt hierna verkort aangehaald als VEA. 30 Art. 12, §1 EPB-decreet. 31 Art. 13 EPB-decreet. 32 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 44-45. 33 Voor de sanctionering: cfr infra randnummer 36 e.v. 34 Art. 1723 BW. 34 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 44. 35 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 44.
11
De koper behoudt zijn vordering in vrijwaring jegens de verkoper wanneer bij voltooi-ing van de werken blijkt dat de gestelde EPB-eisen niet gehaald zijn, ten gevolge van werken uitgevoerd voor de eigendomsoverdracht.
15. Op deze algemene regel is echter een belangrijke uitzondering voorzien ter bescherming
van de koper- natuurlijke persoon. In geval van een verkoop door een promotor van een wo-
ning die onder toepassing van de Wet Breyne valt, blijft de eindeverantwoordelijkheid bij de
promotor. Hoewel de koper houder of medehouder wordt van de stedenbouwkundige vergun-
ning, vertrekt de decreetgever toch van het gegeven dat de promotor als professionele partij
nauw betrokken blijft bij de uitvoering van de werken, zelfs na de verkoop. Daarom blijft hij
als aangifteplichtige verantwoordelijk voor het behalen van de EPB-eisen36.
Om onder dit uitzonderingsregime te vallen, is wel vereist dat het gaat om de verkoop van een
woning aan een natuurlijke persoon, waarbij de promotor gedurende het gehele bouwproces
nauw betrokken blijft bij de werken37. Daarom voorziet het EPB-decreet dat de koper onder
bepaalde voorwaarden toch als aangifteplichtige aanzien wordt. Hiertoe moeten drie voor-
waarden cumulatief voldaan zijn.
Vooreerst moet de koopakte38 vermelden dat de aangifteplicht aan de koper overgedragen
wordt. Daarnaast moet bij de koopakte een tussentijds verslag gevoegd worden. Dit verslag,
dat opgemaakt wordt door de verslaggever, die aangesteld is door de promotor, wordt onder-
tekend door de verslaggever, de promotor-verkoper en de koper. In dit verslag worden alle
maatregelen opgesomd die uitgevoerd werden of moeten worden om de EPB-eisen te vol-
doen. Het vermeldt bovendien wie voor de uitvoering van de verschillende maatregelen zal
instaan. Tenslotte moet de promotor na het einde van de werken aan de koper de gegevens
verstrekken die nodig zijn voor het opstellen van de definitieve EPB-aangifte.
Indien een gebouw dat reeds voorlopig opgeleverd is, verkocht wordt voordat de EPB-
aangifte ingediend is, blijft de oorspronkelijke houder van de stedenbouwkundige vergunning
de aangifteplichtige39.
16. Om de naleving van de EPB-eisen en de controle hierop te verzekeren, is voorzien in een
procedure waarbij door middel van een startverklaring en een EPB-aangifte informatie ver-
36 Art. 12, §2 EPB-decreet; F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 44. 37 Dit zal bij voorbeeld niet het geval zijn wanneer men overgaat tot een zogenaamde casco-verkoop, nl. de ver-koop van een wind- en waterdichte woning. 38 Om moeilijkheden te vermijden wordt deze vermelding best zowel in de onderhandse als in de authentieke verkoopakte opgenomen. 39 Art. 12, §2 EPB-decreet.
12
strekt wordt aan het VEA. Omdat de bouwheer of eigenaar van het gebouw echter veelal een
leek zal zijn, worden door het EPB-decreet een aantal centrale actoren naar voor geschoven,
die de bouwheer moeten bijstaan bij het opstellen en indienen van deze verslagen.
b. Verslaggever
17. De spilfiguur in het hele EPB-gebeuren is de verslaggever. Dit is de persoon die in op-
dracht van de aangifteplichtige de startverklaring overmaakt aan het VEA en de EPB-aangifte
opstelt. De taak van de verslaggever beperkt zich tot de correcte rapportering van de feitelijke
toestand, zonder dat hij advies geeft of toezicht houdt op de werkzaamheden40.
Het kan zowel gaan om een natuurlijke persoon als om een rechtspersoon41, wanneer in dit
laatste geval de zaakvoerder of bestuurder de startverklaring indient. Enkel houders van het
diploma van architect, burgerlijk ingenieurarchitect, burgerlijk ingenieur, industrieel ingenieur
of bio-ingenieur komen in aanmerking42. Wanneer de aangifteplichtige zelf over het vereiste
diploma beschikt, kan hij uiteraard zelf optreden als verslaggever43.
Art.10, 3° van het Reglement van de beroepsplichten van architecten bepaalt dat de architect
ermee belast mag worden het geheel van handelingen te verrichten die de verwezenlijking van
een bouwwerk meebrengen. Daaruit blijkt dat de architect die de plannen opgemaakt heeft,
eveneens aangesteld kan worden als verslaggever.
c. Architect
18. De architect heeft een centrale rol bij het naleven van de EPB-eisen. Zijn deontologische
verplichtingen leggen hem immers op toe te zien op de naleving van de wettelijke en regle-
mentaire bepalingen, waaronder ook het EPB-decreet44. Hij zal, als deskundige ter zake, moe-
ten nagaan welke eisen van toepassing zijn en welke maatregelen nodig zullen zijn om aan dit
40 S. TORMANS, “De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen: een update”, TBO 2009, afl.4, (170) 175. 41 S. RONSE, “Het EPB-decreet: over energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen”, TvW 2007, afl. 2, (195) 195. 42 Art. 2, 16° EPB-decreet. 43 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 65. 44 Art. 17 Reglement van de Orde van Architecten van 18 april 1985 op de beroepsplichten van de architect, BS 8 mei 1985.
13
eisenpakket te voldoen45. De primordiale taak van de architect bestaat erin het gebouw zoda-
nig te ontwerpen dat het voldoet aan de EPB-eisen46.
19. Ook tijdens het verloop van de werken moet de architect steeds controle blijven uitoefe-
nen. Hij heeft namelijk een knipperlichtfunctie voor het geval er een ernstig risico bestaat dat
de EPB-eisen niet gehaald zullen worden. In dit geval moet hij de aangifteplichtige en de ver-
slaggever hiervan op de hoogte brengen47. Het decreet definieert echter niet wanneer er sprake
is van een “ernstig” risico48. Dit wordt bijgevolg overgelaten aan de interpretatie van de archi-
tect, die hier gezien zijn aansprakelijkheid best de nodige omzichtigheid aan de dag legt49.
20. Zoals reeds hoger vermeld kan de functie van architect gecombineerd worden met die van
verslaggever. Hoewel dit in de praktijk slechts een mogelijkheid en geen verplichting is, valt
te verwachten dat beide functies meestal gecumuleerd zullen worden50.
d. Notaris
21. Uiteraard speelt ook de notaris een belangrijke rol binnen de toepassing van deze wetge-
ving, al was het maar omwille van zijn advies- en voorlichtingsplicht51. Hoewel zijn rol bij de
controle op de naleving van de EPB-eisen eerder gering zal zijn, strekken zijn verplichtingen
verder bij het toezicht op het verschaffen van een energieprestatiecertificaat aan de gerechtig-
de koper of huurder. Op de rol van de notaris en de moeilijkheden die hierbij de kop kunnen
opsteken, wordt verder ingegaan.
45 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 58. 46 S. TORMANS, “Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen” in K. DE KETELAERE, K. VANHO-
VE en A. VERBEKE (eds), Jaarboek bouwrecht 2005-2006, Brugge, Die Keure, (1) 16. (hierna verkort geciteerd als: S. TORMANS, “Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen”) 47 Art. 14, lid 2 EPB-decreet; F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 70. 48 Uit navraag bij de Orde van Architecten en ingenieur-architect Lut Vanden Broeck blijkt dat de Orde niet bevoegd is hier richtlijnen over uit te werken, daar de Orde enkel bevoegd is voor de deontologie, het bijhouden van een lijst van architecten, enz. Het is dus de architect zelf die moet beoordelen wanneer er een ernstig risico optreedt. Dit kan het geval zijn wanneer gewilde wijzigingen optreden (de opdrachtgever opteert bij voorbeeld voor andere materialen dan oorspronkelijk voorzien) of wanneer zich ongewilde wijzigingen voordoen ( de aan-nemer vergist zich bij voorbeeld van vloerpas, waardoor overgeschakeld moet worden naar een andere vloerop-bouw). Op vraag van de Orde werd een energieconsulent aangesteld, die het aanspreekpunt vormt voor de archi-tect en bemiddelend, informerend en adviserend op met betrekking tot de implementatie van de EPB-regelgeving in het bouwproces. Zijn gegevens zijn terug te vinden op www.epb-verslaggever.be. 49 S. TORMANS, “Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen”, supra noot 46, 16. 50 S. TORMANS, “Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen”, supra noot 46, 16. 51 Art. 9, §1 lid 3 Wet 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt, Bull. 16 maart 1803 (hierna verkort geci-teerd als: Organieke Wet Notariaat).
14
III. Temporeel 22. Het EPB-decreet is in werking getreden op 6 april 2007. Het oorspronkelijke energiepres-
tatiedecreet52 was van toepassing voor gebouwen waarvoor een stedenbouwkundige vergun-
ning is aangevraagd na 1 januari 200653. Voor woongebouwen waarvoor een stedenbouwkun-
dige vergunning wordt aangevraagd vanaf 1 januari 2010 gelden nieuwe, strengere EPB-
eisen54. De EPB-eisen voor werken waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning vereist is,
zijn vooralsnog niet in werking getreden55.
23. Het tweede luik van het EPB-decreet, het systeem van certificering, is in verschillende
fases ingevoerd. In een eerste fase is het EPC bij de bouw ingevoerd, met inwerkingtreding op
12 februari 2006. Aangezien de EPB-software enige tijd op zich heeft laten wachten, konden
deze certificaten slechts afgeleverd worden in het najaar van 200756.
Het EPC voor publieke gebouwen is ingevoerd door een besluit van de Vlaamse Regering van
20 april 2007, dat bepaalt dat iedere gebruiker van een publiek gebouw uiterlijk op 1 januari
2009 over een EPC publieke gebouwen dient te beschikken57.
De verplichting om over een EPC voor residentiële gebouwen te beschikken, is ingevoerd in
twee fases. Voor de verkoop van residentiële gebouwen is het EPC verplicht vanaf 1 novem-
ber 2008, terwijl de verhuurder van een residentieel gebouw nog respijt heeft gekregen tot 1
januari 200958.
Voor niet-residentiële gebouwen dient de verkoper of verhuurder vooralsnog niet over een
EPC te beschikken. De Vlaamse minister voor energiebeleid staat in voor de uitvoering van
het besluit van de Vlaamse Regering van 5 december 200859, hetgeen tot op heden nog niet is
gebeurd.
52 Decr. Vl. 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat, BS 30 juli 2004. 53 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 45. 54 S. TORMANS, “De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen: een update”, TBO 2009, afl.4, (170) 171. 55 Cfr. supra randnummer 9. 56 F. DEWAELE, “Energieprestatiecertificaten: welk energierapport krijgt uw gebouw?”, MER 2009, afl.1, (28) 35. 57 Art. 2, §1, lid 1 B.Vl.Reg. 20 april 2007 betreffende de invoering van het energieprestatiecertificaat voor pu-blieke gebouwen, BS 25 mei 2007. 58 Art. 2 MB 21 augustus 2008 betreffende de inwerkingtreding van de verplichting om over een energiepresta-tiecertificaat te beschikken bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen, BS 3 september 2008. 59 Art. 20-21 B.Vl.Reg. 5 december 2008 houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat niet-residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur, BS 2 maart 2009 (hierna verkort geciteerd als: B.Vl.Reg. 5 de-cember 2008).
15
24. De Vlaamse energieregelgeving werd recent gecoördineerd in het Energiedecreet van 8
mei 200960. Bij de inwerkingtreding, die vastgesteld moet worden door de Vlaamse Rege-
ring61, wordt het EPB-decreet opgeheven62 en vervangen door titel XI van het Energiedecreet.
2. Energieprestatie-eisen 25. De EPB-eisen worden, zoals reeds vermeld, vastgesteld door de Vlaamse Regering63.
Naast het onderscheid dat gemaakt wordt tussen werken waarvoor een stedenbouwkundige
vergunning aangevraagd moet worden en werken waarvoor dit niet het geval is, wordt een
tweedeling gemaakt tussen nieuwe en bestaande gebouwen. Bovendien worden aangepaste
EPB-eisen vastgesteld voor diverse categorieën van gebouwen, zoals woningen, school- en
kantoorgebouwen, industriële gebouwen en gebouwen met een andere specifieke bestemming.
Deze laatste categorie omvat onder meer ziekenhuizen, hotels en restaurants, sportvoorzienin-
gen en groot- en kleinhandelsgebouwen64.
26. Deze eisen vormen een zeer specifieke en bouwtechnische materie en worden daarom niet
ten gronde behandeld in deze tekst. Het VEA geeft deze eisen op overzichtelijke wijze weer65.
Grosso modo kunnen de EPB-eisen in drie grote categorieën onderverdeeld worden. Met na-
me moeten gebouwen voldoen aan bepaalde voorwaarden op vlak van (1) thermische isolatie;
(2) een aangenaam en gezond binnenklimaat en (3) energieprestatie van gebouwen66.
27. Voor nieuwe gebouwen waarvan de bruikbare vloeroppervlakte groter is dan 1000 m²
dient voor de aanvang van de werken een haalbaarheidsstudie te worden uitgevoerd, waarbij
de technische, economische en milieutechnische haalbaarheid van alternatieve systemen on-
derzocht wordt67. Op die manier tracht de overheid het gebruik van onder meer hernieuwbare
energiebronnen te bevorderen.
60 Decreet 8 mei 2009 houdende algemene bepalingen betreffende het energiebeleid, BS 7 juli 2009 (hierna ver-kort geciteerd als: Energiedecreet). 61 Art. 15.3.8 Energiedecreet. 62 Art. 15.2.1 Energiedecreet. 63 Art. 4 EPB-decreet. 64 Art. 1, 3°-7° B.Vl.Reg. 11 maart 2005. 65 Dit overzicht is terug te vinden op www.energiesparen.be 66 T. VERMEIR, “Energie-efficiëntie en hernieuwbare energiebronnen” in K. DE KETELAERE en B. DELVAUX , Jaarboek Energierecht 2007, Antwerpen, Intersentia, (211) 233; S. TORMANS, “Naar een nieuwe energiepresta-tieregelgeving in Vlaanderen”, supra noot 46, 7. 67 Art. 5 EPB-decreet; art. 13bis-ter B.Vl.Reg. 11 maart 2005.
16
3. Procedure 28. Het EPB-decreet beschrijft in detail de procedure die gevolgd moet worden om het VEA
op de hoogte te brengen van de op til zijnde veranderingen aan gebouwen, zodat de naleving
van de EPB-eisen gegarandeerd wordt.
29. Deze procedure is enkel van toepassing bij vergunningsplichtige werken, zoals bedoeld in
art.4 §1 EPB-decreet68. Het betreft dus enkel de werken waarvoor een stedenbouwkundige
vergunning vereist is69. De huidige procedure steunt op twee pijlers: een startverklaring voor-
afgaand aan de werken en een EPB-aangifte na afloop van de werken.
I. Startverklaring 30. De startverklaring is een schriftelijke verklaring met de startdatum van de werken en het
overzicht van de prestaties inzake EPB-eisen die voor het gebouw worden nagestreefd70. Deze
verklaring moet minstens acht dagen voor de start van de werkzaamheden worden ingediend
bij het VEA. Zolang deze startverklaring niet is ingediend, mogen de werken niet worden
begonnen71.
31. De startverklaring heeft tot doel het VEA op de hoogte te brengen van de werkzaamheden,
zodat steekproefsgewijze werfcontroles mogelijk worden72. Uit het jaarverslag van het VEA
van 2008 blijkt dat in 2008 ongeveer 235 bouwplaatsen effectief werden bezocht door een
controleur73.
II. EPB-aangifte 32. De EPB-aangifte vormt het document waarin de verslaggever alle uitgevoerde maatrege-
len tot naleving van de EPB-eisen beschrijft en verklaart dat de resultaten al dan niet conform
deze eisen zijn74. De aangifte bevat een omschrijving van de maatregelen die genomen zijn en
berekent of het gebouw aan de EPB-eisen voldoet. Ze wordt bij het VEA ingediend door de 68 Art. 10-11 EPB-decreet. 69 S. RONSE, “Het EPB-decreet: over energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen”, TvW 2007, afl. 2, (195) 195. 70 Art. 2, 15° EPB-decreet. 71 Art. 10, §2, lid 1 EPB-decreet. 72 S. TORMANS, “Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen” in K. DE KETELAERE, K. VANHO-
VE en A. VERBEKE (eds), Jaarboek bouwrecht 2005-2006, Brugge, Die Keure, (1) 20. 73 Jaarverslag 2008 van het Vlaams Energieagentschap, www.energiesparen.be, maart 2009, 11. 74 Art. 2, 8° EPB-decreet; S. TORMANS, “Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen”, supra noot 46, 21.
17
verslaggever, die bijgevolg verantwoordelijk is voor de correcte rapportering van de feitelijke
toestand van het gebouw75. De verslaggever draagt evenwel geen verantwoordelijkheid voor
de daadwerkelijke naleving van de EPB-eisen. Deze verantwoordelijkheid wordt enkel gedra-
gen door de aangifteplichtige76.
33. Uit art.11 EPB-decreet valt af te leiden dat de EPB-aangifte enkel vereist is voor werken
waarvoor, in toepassing van art.4, §1 van het EPB-decreet, een stedenbouwkundige vergun-
ning vereist is. Nochtans kan men argumenteren dat ook voor de andere gevallen waarin EPB-
eisen zullen gelden, een aangifte moet gebeuren77, om de overheid toe te staan controle uit te
oefenen op het naleven van deze eisen. De aangifteplichtige is in dit geval de eigenaar van het
gebouw78.
34. Essentieel is dat deze aangifte slechts gebeurt nadat de werken en handelingen zijn uitge-
voerd en uiterlijk zes maanden vanaf de ingebruikname van het gebouw. Als vertrekpunt van
deze termijn neemt men de ingebruikname van het gebouw, omdat dit aanzien wordt als het
officiële einde van de werken. De verslaggever mag de EPB-aangifte echter niet vroeger in-
dienen, omdat er dan een risico bestaat dat tussen de aangifte en de ingebruikname nog wijzi-
gingen aan het gebouw worden aangebracht die een invloed hebben op het energieverbruik79.
35. Na het indienen van de EPB-aangifte mogen geen wijzigingen meer aangebracht worden
aan de installaties of constructies van het gebouw, tenzij deze wijzigingen of vervangingen
minstens de prestaties leveren die vermeld zijn in de EPB-aangifte80. De bedoeling is immers
om een correct beeld te leveren van de energieprestatie van het gebouw. Bovendien wordt op
die manier verhinderd dat de betrokkenen het toepassingsgebied van het EPB-decreet zouden
omzeilen81.
75 Art. 14 EPB-decreet. 76 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 71. 77 S. RONSE, “Het EPB-decreet: over energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen”, TvW 2007, afl. 2, (195) 196. 78 Art. 13 EPB-decreet. 79 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 71. 80 Art. 15 EPB-decreet. 81 W. GELDHOF, W. en S. TORMANS, “Recente ontwikkelingen op het kruispunt van Bouw- en energierecht in Vlaanderen”, supra noot 4, 14.
18
4. Handhaving en sanctionering 36. De handhaving en sanctionering van de regeling omtrent de energie-efficiëntie van ge-
bouwen is reeds in het verleden een heikel punt gebleken. Een voldoende streng – doch recht-
vaardig – mechanisme voor handhaving en sanctionering is onontbeerlijk om de naleving te
kunnen garanderen. De voorziene straf- en herstelmaatregelen dienen echter in verhouding te
staat tot de overtreding82.
37. Het EPB-decreet voorziet in een handhavingssysteem van administratieve geldboetes. De
Vlaamse Regering stapt daarmee af van de strafsancties en de zware herstelmaatregelen uit
het Decreet Ruimtelijke Ordening, die ook golden ter handhaving van de isolatieregelge-
ving83. Het parket vond deze sancties in de praktijk immers te zwaar, wat veelal resulteerde in
een automatische seponering84.
I. Administratieve geldboetes 38. De regeling van de administratieve boetes wordt in extenso uitgewerkt in het EPB-decreet,
waarbij aan de administratie weinig of geen speelruimte gelaten wordt. De gevallen waarvoor
een boete opgelegd moet worden en de berekeningswijze van deze boete worden expliciet
vermeld in het EPB-decreet85.
39. Het decreet maakt een onderscheid tussen de administratieve sancties naar aanleiding van
de overtreding of niet-naleving van de energieprestatieregelgeving bij bouw en bij bestaande
gebouwen.
a. Bouw
40. Zowel de verslaggever en de architect als de aangifteplichtige riskeren een administratieve
geldboete, die opgelegd wordt door het VEA. De verslaggever staat in voor een correcte for-
mele en inhoudelijke startverklaring en aangifte, terwijl de aangifteplichtige verantwoordelijk
gesteld wordt voor het naleven van de termijnen en het voldoen van de EPB-eisen.
82 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 75. 83 B.Vl.Reg. 18 september 1991 houdende het opleggen van minimumeisen op het gebied van thermische isolatie van woongebouwen, BS 18 maart 1992, 5.699. 84 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 75. 85 Art. 23-28 EPB-decreet.
19
41. Wanneer de startverklaring te laat of niet ingediend wordt, wordt de aangifteplichtige hier-
toe aangemaand door het VEA. Na deze aanmaning wordt een administratieve geldboete van
250 euro opgelegd wanneer de aangifteplichtige in gebreke blijft86. Dezelfde procedure wordt
gevolgd ten aanzien van de verslaggever, wanneer de ingediende startverklaring niet voldoet
aan de voorwaarden inzake vorm en inhoud87.
Ook de architect riskeert een administratieve geldboete van 250 euro wanneer hij de prestaties
inzake EPB-eisen die voor het gebouw nagestreefd worden, niet tijdig verstrekt aan de ver-
slaggever. Hij wordt hiertoe eerst aangemaand door het VEA88.
Een gelijkaardig scenario geldt voor de EPB-aangifte. Indien de verslaggever nalaat binnen
zes maanden na de ingebruikname een EPB-aangifte in te dienen, wordt de aangifteplichtige
hiertoe aangemaand door het VEA. Het negeren van deze aanmaning leidt voor de aangifte-
plichtige tot een geldboete van 250 euro, vermeerderd met 1 euro per kubieke meter nieuw
gecreëerd beschermd volume89. Het VEA legt in dit geval een nieuwe termijn vast voor de
aangifte. Wordt deze termijn overschreden, dan riskeert de aangifteplichtige een geldboete in
de vorm van een dwangsom van 25 euro per kalenderdag dat de nieuwe termijn overschreden
wordt90.
Een EPB-aangifte die formeel of inhoudelijk gebreken vertoont, leidt tot een aanmaning en
desgevallend een administratieve geldboete van 250 euro voor de verslaggever91.
42. Naast de geldboetes die opgelegd worden voor het niet naleven van de procedure, worden
ook administratieve geldboetes opgelegd aan de aangifteplichtige voor het niet respecteren
van de EPB-eisen. Deze geldboetes kunnen tot vijf jaar na het indienen van de EPB-aangifte
opgelegd worden92. Een gelijkaardige geldboete wordt opgelegd aan de verslaggever wanneer
de EPB-aangifte niet overeenstemt met de werkelijkheid93.
43. De opbrengst van de administratieve geldboetes komt toe aan het Energiefonds94.
86 Art. 23, §3 EPB-decreet. 87 Art. 23, §1 EPB-decreet. 88 Art. 23, §2 EPB-decreet. 89 Art. 23, §5, lid 1-2 EPB-decreet. 90 Art. 23, §5, lid 3 EPB-decreet. 91 Art. 23, §4 EPB-decreet. 92 Art. 24 EPB-decreet. 93 Art. 25 EPB-decreet. 94 Art. 29 EPB-decreet.
20
b. Bestaande gebouwen
44. De Vlaamse regering kan, zoals reeds hoger vermeld, EPB-eisen opleggen voor bestaande
gebouwen95. Dit is vooralsnog niet gebeurd96.
45. Wanneer de aangifteplichtige deze eisen niet naleeft, kan het VEA een administratieve
geldboete tussen 250 en 5.000 euro opleggen, afhankelijk van het type gebouw, de bruikbare
vloeroppervlakte of het beschermde volume97. Voor de bestaande gebouwen heeft het VEA
dus wel een discretionaire bevoegdheid, zowel over het al dan niet opleggen van de boete als
over het bedrag. Tegen de beslissing van het VEA kan administratief beroep ingesteld worden
bij de rechtbank van eerste aanleg98.
II. Controleambtenaren 46. De ambtenaren van het VEA zijn bevoegd om de nodige controles op de naleving van de
EPB-eisen uit te voeren en overtredingen op te sporen en vast te stellen met een verslag van
vaststelling99. Zij krijgen hiervoor op eenvoudig verzoek toegang tot de documenten en elek-
tronische gegevens die bijgehouden worden100. Bovendien hebben zij toegang tot de bouw-
plaatsen en de gebouwen101, zodat zij ten gepaste tijde de nodige vaststellingen kunnen doen
en op die manier kunnen nagaan of de EPB-aangifte wel strookt met de realiteit102.
47. De toegang tot bewoonde gebouwen wordt slechts toegestaan mits voorafgaande en
schriftelijke toestemming van de bewoner of voorafgaande en schriftelijke machtiging van de
politierechter103, om geen afbreuk te doen aan het recht op bescherming van de woning104.
95 Art. 4, §2 EPB-decreet. 96 S. TORMANS, “De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen: een update”, TBO 2009, afl.4, (170) 171-172. 97 Art. 27, §1 EPB-decreet. 98 Art. 27, §2 EPB-decreet. 99 Art. 18, §1, lid 1 EPB-decreet; art. 1 MB 5 mei 2006 tot aanwijzing van de bevoegde ambtenaren ter uitvoe-ring van het Besluit van de Vlaamse Regering van 11 maart 2005 tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen, BS 16 mei 2006. 100 Art. 18, §2 EPB-decreet. 101 Art. 18, §1, lid 2 EPB-decreet. 102 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 76. 103 Art. 18, §1, lid 2 EPB-decreet. Uit navraag bij het VEA blijkt dat van deze mogelijkheid tot op heden geen gebruik gemaakt is. 104 Art. 8, lid 1 EVRM; art. 15 GW.
21
5. Publiciteit: energieprestatiedatabank. 48. De energieprestatiedatabank is een geïnformatiseerd gegevensbestand waarin informatie
met betrekking tot de energieprestaties van de gebouwen waarvoor EPB-eisen gelden, wordt
opgenomen105. In tegenstelling tot wat het geval was onder het vorige energieprestatiedecreet,
wordt deze databank nu niet langer bijgehouden door de gemeentes, maar wel door het
VEA106. Een ministerieel besluit bepaalt welke gegevens opgenomen moeten worden in deze
databank107.
49. De controleambtenaren van het VEA krijgen op eenvoudig verzoek toegang tot de gege-
vens die worden bijgehouden108.
B. Energieprestatiecertificaten
1. Definitie 50. Een tweede belangrijk facet van de energieprestatieregelgeving vormt de certificering. De
EPB-richtlijn bepaalt dat de lidstaten ervoor moeten zorgen dat bij de bouw, verkoop of ver-
huur van een gebouw een energieprestatiecertificaat afgeleverd wordt aan de eigenaar, de toe-
komstige koper of huurder.
51. Het energieprestatiecertificaat, kortweg EPC, is een certificaat waarin het resultaat is ver-
meld van de berekening van de totale energie-efficiëntie van een gebouw, uitgedrukt in één of
meer numerieke indicatoren109. Het bevat daarnaast ook referentiewaarden op basis waarvan
de energieprestaties van gebouwen vergeleken kunnen worden met die van andere gebouwen,
alsook aanbevelingen voor de kostenefficiënte verbetering van de energieprestatie van het
gebouw of tips voor goed gebruikersgedrag110. Het certificaat mag maximaal tien jaar oud
zijn111.
105 Art. 2, 7° EPB-decreet. 106 Art. 17, §1 EPB-decreet. 107 MB 2 april 2007 betreffende de vastlegging van de vorm en de inhoud van de EPB-aangifte en het model van het energieprestatiecertificaat bij de bouw, BS 11 mei 2007. 108 Art. 18, §2 EPB-decreet. 109 Art. 2, 6° EPB-decreet. 110 Art. 19, §1, lid 2 EPB-decreet. 111 Art. 19, §1, lid 4 EPB-decreet.
22
2. Doelstelling 52. Het certificaat is in feite een informatiemiddel112. Door het EPC moet het voor consumen-
ten immers gemakkelijker worden de energieprestatie van gebouwen te beoordelen en te ver-
gelijken. Het certificaat geeft op een overzichtelijke manier weer hoe energie-efficiënt een
gebouw is, zowel in absolute cijfers als in vergelijking met andere gebouwen.
53. Nochtans houden deze certificaten geen enkele verplichting in. Een EPC is louter informa-
tief113 en dient enkel om een eigenaar, kandidaat-koper of -huurder in te lichten over het ener-
gieverbruik van een gebouw en de mogelijkheden tot verbetering. Dit impliceert op geen en-
kele wijze dat zij gehouden zouden zijn tot het uitvoeren van bepaalde werken, noch dat ze
hiervoor gesanctioneerd kunnen worden. De aanbevelingen en tips die in het EPC gegeven
worden, hebben voornamelijk een sensibiliserend effect114.
3. Toepassingsgebied
I. Personeel 54. Het is de eigenaar of gebruiker van een gebouw die over een energieprestatiecertificaat
moet beschikken. Bij verkoop en verhuur van het gebouw moet deze het certificaat kunnen
overdragen of voorleggen115. Concreet betekent dit dat de verkoper het officiële certificaat zal
moeten overhandigen aan de koper. Bij huur volstaat het dan weer een duidelijk leesbare ko-
pie aan de huurder over te dragen, terwijl het origineel bij de verhuurder blijft.
II. Materieel 55. De EPB-richtlijn bepaalt dat het energieprestatiecertificaat verplicht ingevoerd moet wor-
den vanaf 2006116. Deze relatief korte termijn bleek evenwel in de praktijk niet haalbaar.
Daarom heeft Vlaanderen gebruik gemaakt van de uitstelperiode van drie jaar om het EPC
gefaseerd in te voeren. De laatste wijziging, die nog niet in werking is getreden, zal ertoe lei-
112 B. DELVAUX , “Het energieprestatiecertificaat bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen – een blik op de X-factor –”, NNK 2008, afl. 2, (55) 56; W. GELDHOF en S. TORMANS, “Recente ontwikkelingen op het kruis-punt van Bouw- en energierecht in Vlaanderen”, supra noot 4, 15. 113 Art. 7, lid 2 EPB-richtlijn. 114 J. VANSTEENE, “Energieprestatiecertificaat in het najaar bij verkoop van ‘bestaande’ woning”, Vastgoed info 2008, afl. 4, (3) 3; C. FLION en N. DELVOIE, “La performance énergétique des bâtiments: contraintes et réalités”, DAOR 2009, afl. 91, (246) 247. 115 Art. 20, §§1-2 EPB-decreet. 116 Art. 15, lid 1 EPB-richtlijn.
23
den dat ook voor de verkoop en het verhuur van niet-residentiële gebouwen een EPC verplicht
wordt117.
Onder deze titel wordt slechts een overzicht gegeven van de bestaande regeling bij bouw, pu-
blieke gebouwen, residentiële en niet-residentiële gebouwen. De implicaties voor het opstel-
len van de onderhandse en authentieke akte komen aan bod in hoofdstuk 2.
a. Bouw
56. Bij bouw verstrekt de verslaggever de aangifteplichtige gelijktijdig met de EPB-aangifte
een EPC118. Het EPC bij nieuwbouw wordt derhalve opgemaakt op basis van gegevens die de
verslaggever aangeeft bij het VEA. Indien de aangifteplichtige op het ogenblik van de afleve-
ring van het EPC evenwel niet de eigenaar is van het gebouw, bezorgt hij het certificaat aan
de eigenaar119. Dit zal bij voorbeeld het geval zijn wanneer een bouwpromotor instaat voor de
voltooiing van de werken en daarom als aangifteplichtige gehouden blijft120.
57. Vermits het EPC onderdeel uitmaakt van de EPB-aangifte, zal het EPC vervallen wanneer
blijkt dat de aangifte niet overeenstemt met de werkelijkheid. In dit geval zal dus een nieuw
EPC verstrekt moeten worden121. Het EPC vormt dus geenszins de garantie dat het gebouw
voldoet aan de EPB-eisen. Het heeft enkel tot doel een waarheidsgetrouwe weergave te bie-
den van de werkelijke energieprestatie van het gebouw.
58. Een EPC bij de bouw is vereist wanneer aan het gebouw eisen opgelegd worden over het
E-peil122. Het zal dus de facto enkel voor die gebouwen zijn waarvoor reeds EPB-eisen opge-
legd zijn, dat een EPC vereist is.
b. Publieke gebouwen
59. Vanuit de voorbeeldfunctie die de overheid heeft op het vlak van energiebesparing, is een
afzonderlijke regeling uitgewerkt voor publieke gebouwen. Hieronder verstaat de decreetge-
ver gebouwen met een bruikbare vloeroppervlakte van meer dan 1.000 m² die vaak door het
publiek worden bezocht omdat er een publieke organisatie is gevestigd. Wat een publieke
organisatie is, wordt in detail toegelicht in het besluit van de Vlaamse Regering van 20 april 117 Art. 4 B.Vl.Reg. 5 december 2008. Voor de stelselmatige invoering van het EPC, cfr. supra randnummer 23. 118 Art. 24bis, §1 B.Vl.Reg. 11 maart 2005. 119 Art. 24bis, §2 B.Vl.Reg. 11 maart 2005. 120 Art. 12, §2 EPB-decreet. 121 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 91. 122 Art. 24bis, §1, lid 1 B.Vl.Reg. 11 maart 2005.
24
2007123. Samengevat gaat het om diensten die door de overheid verleend worden, traditioneel
door de overheid verleend worden of door de overheid gesubsidieerd worden124.
60. Het EPC publieke gebouwen heeft in de eerste plaats een sensibiliserende functie. Het
dient op een goed zichtbare plaats te worden uitgehangen, zodat het publiek bewust gemaakt
wordt van het jaarlijkse energieverbruik van het betreffende gebouw125. Bovendien worden
ook hier weer aanbevelingen voor de kosteneffectieve verbetering van de energieprestatie van
het gebouw gedaan. Nochtans zijn ook deze aanbevelingen louter informatief126.
c. Residentiële en niet-residentiële gebouwen
61. Het EPC is sinds 2008 niet enkel meer vereist bij nieuwbouw. Om kandidaat-kopers en
-huurders optimaal te informeren over hun toekomstige energiefactuur, is nu ook een EPC
vereist bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen127. Voor niet-residentiële gebouwen
is reeds een regeling uitgewerkt, maar deze is vooralsnog niet in werking getreden128.
62. De bedoeling van deze regeling is om een vergelijking tussen verschillende gebouwen
mogelijk te maken en eigenaars op die manier te stimuleren tot energievriendelijke investe-
ringen129. Bij verkoop moet het EPC overgedragen worden aan de koper, in geval van verhuur
volstaat een duidelijk leesbare kopie.
63. Het EPC residentiële gebouwen heeft betrekking op een enkele wooneenheid, eventueel
gecombineerd met een deel van het gebouw dat een niet-residentiële bestemming heeft, zoals
een kleine handelszaak of een dokterskabinet, voor zover dit aan bepaalde voorwaarden vol-
doet130. Bij de verkoop van gebouwen waarin meerdere wooneenheden gevestigd zijn, zal
voor iedere wooneenheid een EPC beschikbaar moeten zijn. Onder wooneenheid wordt ver-
staan elke eenheid in een residentieel gebouw die over de nodige woonvoorzieningen beschikt
123 B.Vl.Reg. 20 april 2007 betreffende de invoering van het energieprestatiecertificaat voor publieke gebouwen, BS 25 mei 2007. 124 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 95. 125 Art. 2, §5 B.Vl.Reg. 20 april 2007 betreffende de invoering van het energieprestatiecertificaat voor publieke gebouwen, BS 25 mei 2007. 126 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 100. 127 B.Vl.Reg. 11 januari 2008 houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur en de uitvoering van de energieaudit, BS 8 februari 2008 (hierna verkort geciteerd als: B.Vl.Reg. 11 januari 2008). 128 B.Vl.Reg. 5 december 2008; C. GOVAERT en M. DEPRAETERE, “Ook epc voor niet-residentiële gebouwen in aantocht”, Vastgoed info 2009, afl.5, (2) 3. 129 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 105. 130 Art. 2, §2 B.Vl.Reg. 11 januari 2008.
25
om autonoom te kunnen functioneren131. Het betreft dus het geheel van een leefruimte, een
toilet, een douche of bad en een keuken of kitchenette132.
Het EPC niet-residentiële gebouwen zal vereist zijn bij verkoop of verhuur van een restcate-
gorie van gebouwen, zoals gedefinieerd in het Besluit van de Vlaamse regering van 5 decem-
ber 2008. In principe worden alle gebouwen hierdoor geviseerd, met uitzondering van onder
meer residentiële gebouwen, alleenstaande kleine gebouwen en tijdelijke gebouwen133. Een
EPC is in dit geval vereist voor het gehele gebouw. Indien het gebouw ook een residentieel
gedeelte omvat, volstaat een EPC voor niet-residentiële gebouwen voor zover het woonge-
deelte kleiner is dan het niet-residentieel gedeelte, met een absoluut maximum van 800 m³134.
4. Handhaving en sanctionering 64. Net zoals dat voor de controle op de naleving van de EPB-eisen het geval is, zijn de amb-
tenaren van het VEA bevoegd om controles uit te voeren en overtredingen van het EPB-
decreet en de uitvoeringsbesluiten op te sporen135. Zowel de energiedeskundige die het certifi-
caat verstrekt als de eigenaar of gebruiker van het gebouw riskeert daarbij een sanctie.
65. Het VEA legt een administratieve geldboete tussen 500 en 5.000 euro op aan de eigenaar
of gebruiker van het gebouw, wanneer deze niet over een geldig EPC beschikt of wanneer hij
het certificaat niet heeft overgedragen aan de koper of ter beschikking gesteld heeft van de
huurder136. Beroep kan ingesteld worden bij de rechtbank van eerste aanleg137.
Het decreet verduidelijkt evenwel niet of deze boete ook opgelegd wordt wanneer het EPC er
niet is bij de onderhandse akte, maar wel bij de authentieke verkoopakte. Art. 28, §3 EPB-
decreet gewaagt eveneens van de huurovereenkomsten, die normaliter slechts bij onderhandse
overeenkomst vastgesteld worden. Bovendien blijkt uit art. 4, §1, lid 2 B.Vl.Reg. 11 januari
2008 dat het EPC overgedragen moet worden bij de verkoop, d.w.z. bij de onderhandse akte.
131 Art. 1, 14° B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 132 K. HENDRICKX, “De invoering van een energieprestatiecertificaat: de gevolgen voor de verhuring van onroe-rende goederen”, Huur 2008, afl.4, (183) 186. 133 Art. 1, 9° B.Vl.Reg. 5 december 2008. 134 Art. 2, §2 B.Vl.Reg. 5 december 2008. 135 Art. 28 EPB-decreet; F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 109. 136 Art. 28, §§2-3 EPB-decreet. 137 Art. 28, §4 EPB-decreet. Uit navraag bij het VEA blijkt dat het VEA tot op heden nog niet met rechtszaken hieromtrent geconfronteerd werd.
26
Mijns inziens wordt de boete bijgevolg opgelegd wanneer het EPC niet beschikbaar is bij de
onderhandse overeenkomst138.
66. Daarnaast kan het VEA, wanneer het certificaat van onvoldoende kwaliteit getuigt, dit
certificaat intrekken139. Hoewel deze sanctie niet rechtstreeks tegen de eigenaar is gericht, zal
hij toch rechtstreeks getroffen worden. Hij zal immers een nieuw EPC moeten verkrijgen.
Desgevallend zal hij zich voor eventuele geleden schade kunnen verhalen op de energiedes-
kundige die het certificaat heeft verstrekt.
67. Daarnaast hangen ook de energiedeskundige sancties boven het hoofd. Het VEA heeft de
mogelijkheid, doch niet de verplichting, een administratieve geldboete van 500 tot 5.000 euro
op te leggen wanneer bij de controle blijkt dat het EPC niet met de werkelijkheid overeen-
stemt140. Daarmee heeft de decreetgever het nieuwe EPB-decreet aangewend om een lacune in
de vroegere regelgeving te ondervangen. Onder het vroegere decreet werd de niet-
conformiteit van het certificaat met de EPB-eisen en met de werkelijkheid immers niet ge-
sanctioneerd141. Dit gebrek aan sanctionering is betreurenswaardig, vermits dit certificaat in
de eerste plaats dient om potentiële kopers en huurders informatie te verschaffen. Dit heeft
uiteraard slechts betekenis voor zover de informatie met de werkelijkheid overeenstemt.
5. Publiciteit: de certificatendatabank 68. Het VEA houdt een certificatendatabank bij142. Deze databank vormt een geïnformatiseerd
gegevensbestand waarin informatie met betrekking tot de energieprestatiecertificaten wordt
opgenomen143.
Deze databank wordt door het VEA gebruikt om steekproefsgewijze controle uit te voeren op
de aanwezigheid van een EPC bij de tekoopstelling. Stelt het VEA op die manier een overtre-
ding van de regelgeving vast, dan kan de administratieve geldboete van art.28, §2 EPB- 138 Dit stelt de rechtspracticus evenwel voor problemen, waarop dieper wordt ingegaan in randnummer 96. Een wijziging van deze bepaling, in die zin dat de boete slechts verschuldigd zou zijn als het EPC niet uiterlijk bij de authentieke akte overhandigd wordt, is echter niet wenselijk. Dit zou de hele regeling van het EPC en de infor-matieverstrekking naar de koper toe uithollen, omdat de verkoper in dit geval in de onderhandse overeenkomst een standaardbeding zou kunnen opnemen waardoor de overhandiging van het EPC systematisch uitgesteld wordt tot op het moment van de authentieke akte. 139 Art. 13, §3, lid 2 B.Vl.Reg. 11 januari 2008; art. 9, §3, lid 2 B.Vl.Reg. 5 december 2008. 140 Art. 28, §1 EPB-decreet. 141 S. MELIS, “Het decreet van 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van energie-prestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat”, MER 2005, (98) 124. 142 Art. 21, §1 EPB-decreet. 143 Art. 2, 3° EPB-decreet.
27
decreet opgelegd worden, zelfs wanneer er nog geen verhuur- of verkoopovereenkomst geslo-
ten is.
69. Bij de verkoop van residentiële en niet-residentiële gebouwen heeft de notaris, in zijn
functie van instrumenterend ambtenaar, leesrecht in de certificatendatabank144. De energie-
deskundige heeft eveneens toegang tot deze databank, voor de gebouwen die hij zelf heeft
gecertificeerd145.
144 Art. 4, §3 lid 2 B.Vl.Reg. 11 januari 2008; art. 4, §3, lid 2B.Vl.Reg. 5 december 2008. 145 Art. 3, §1 B.Vl.Reg. 11 januari 2008; art. 3, §1 B.Vl.Reg. 5 december 2008.
28
Hoofdstuk 2. Invloed op vastgoedtransacties. 70. In dit hoofdstuk wordt in enkele topics nagegaan hoe de EPB-regelgeving een invloed
uitoefent op vastgoedtransacties. Het EPC wordt daarbij in verband gebracht met diverse ma-
teries die vastgoedtransacties beheersen of er minstens een invloed op uitoefenen.
Hierbij komt eerst het toepassingsgebied van het EPC aan bod. Daarna wordt dieper ingegaan
op de praktische draagwijdte van het EPC en enkele bijzondere problemen die zich kunnen
stellen met betrekking tot het opstellen en de overhandiging van het EPC. Vervolgens wordt
nagegaan in welke mate energiebesparende werken een impact hebben op de fiscaliteit bij
vastgoedtransacties, en wanneer voor deze werken een stedenbouwkundige vergunning ver-
eist is. Tenslotte volgt een nadere toelichting van de administratieve en burgerrechtelijke
sanctionering.
Afdeling I. Toepassingsgebied 71. Het toepassingsgebied van het EPB-decreet strekt zich uit tot alle gebouwen waarvoor
energie verbruikt wordt om ten behoeve van mensen een specifieke binnentemperatuur te be-
reiken en waarvoor een aanvraag tot het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning
wordt ingediend146.
Een EPC moet overhandigd worden in geval van verkoop of verhuur van het gebouw. Onder
huur wordt zowel de woninghuur, de onroerende leasing als de gewone huur voor ten minste
twee maanden begrepen147, terwijl verkoop enkel de zuivere verkoop van de geheelheid in
volle eigendom omvat148. Schenkingen, verkoop van een onverdeeld deel of van een vrucht-
gebruik, evenals gerechtelijke onteigeningen vallen bijgevolg niet onder de toepassing van
deze regelgeving.
Het lijkt aangewezen het begrip huur niet restrictief te interpreteren. Hoewel pacht en han-
delshuur niet uitdrukkelijk vermeld worden, moet hier mijns inziens toch een EPC overhan-
digd worden aan de huurder. Er anders over oordelen, strookt immers niet met de ratio legis
van het EPC, namelijk de huurder correct te informeren over het energieverbruik.
146 Art. 2 B.Vl.Reg. 11 maart 2005. 147 Art. 1, 12° B.Vl.Reg. 5 december 2008. 148 Art. 1, 13° B.Vl.Reg. 5 december 2008.
29
72. Anders dan voor het controleonderzoek elektrische installaties149, worden voor het EPC
geen uitzonderingen voorzien. Ieder gebouw dat aan de voorwaarden voldoet, moet een EPC
hebben. In de praktijk rijst de vraag naar de zin van een dergelijke stringente regeling.
Het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties bepaalt uitdrukkelijk dat de partijen
rechtsgeldig kunnen overeenkomen dat het controleonderzoek van de elektrische installatie
overbodig en nutteloos is omdat de koper het gebouw gaat afbreken of de elektrische installa-
tie volledig gaat renoveren. Dit moet uitdrukkelijk in de authentieke akte vermeld worden150.
In geval van een openbare verkoop op gerechtelijk bevel is een controleonderzoek in bepaalde
gevallen onmogelijk, bij voorbeeld doordat de beslagene geen toegang verschaft tot zijn wo-
ning. In dat geval volstaat een vermelding in het proces-verbaal van toewijzing dat het contro-
leonderzoek niet gebeurd is en dat de koper er belang bij heeft om zelf deze controle te laten
uitvoeren151.
73. De decreetgever zou ook voor het EPC beter in een uitzonderingsregime voorzien. In die
gevallen waar de koper de bedoeling heeft het gebouw volledig te renoveren of zelfs opnieuw
op te bouwen, zal hij immers onderworpen worden aan de EPB-eisen, aangezien het werken
betreft waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is152. Een EPC voor het oude
gebouw zal niet meer representatief zijn. Bovendien wordt bij het doen van de EPB-aangifte
een nieuw EPC afgeleverd153.
Ook in geval van openbare verkoop op gerechtelijk bevel is het mogelijk dat een EPC niet
afgeleverd kan worden, omdat de energiedeskundige geen toegang krijgt tot de woning om de
nodige gegevens te verzamelen. In dit geval is het eveneens wenselijk dat de partijen kunnen
overeenkomen dat er geen EPC afgeleverd moet worden, in het bijzonder wanneer dit geen
invloed heeft op de aankoopbeslissing.
149 Het controleonderzoek elektrische installaties is een onderzoek dat moet gebeuren voorafgaand aan de over-dracht van een wooneenheid, wanneer de elektrische installatie dateert van voor 1 oktober 1981. Hiervan wordt een PV opgesteld, dat overgedragen moet worden aan de koper. Vanaf 1oktober 1981 wordt de elektrische in-stallatie verplicht onderworpen aan een keuring. Hiervan wordt een attest afgeleverd, dat 25 jaar geldig blijft. (art.276bis Algemeen Reglement op de Elektrische installaties, zoals ingevoerd bij KB 10 maart 1981 waarbij het Algemeen Reglement op de elektrische installaties voor de huishoudelijke installaties en sommige lijnen van transport en verdeling van elektrische energie bindend wordt verklaard, BS 29 april 1981). 150 Art. 276bis, §2a, lid 2 Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties. 151 Art. 276bis, §2a, lid 4 Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties. 152 Art. 4.2.1 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. 153 Art. 24bis, §1, lid 1 B.Vl.Reg. 11 maart 2005.
30
74. Tot op vandaag zijn in het EPB-decreet of de uitvoeringsbesluiten evenwel nog geen uit-
zonderingen voorzien op de verplichting een EPC te overhandigen aan de koper. Nochtans
voorziet het VEA zelf in een aantal uitzonderingen. Meer bepaald is geen EPC vereist wan-
neer het gebouw niet over een verwarmingsinstallatie beschikt of wanneer het voorkomt op de
lijst van onbewoonbaar verklaarde gebouwen154. Deze interpretatie van het VEA zorgt ervoor
dat de partijen in de praktijk toch aan het EPC onderuit kunnen, met name wanneer de ver-
warmingsinstallatie verwijderd wordt en de partijen daarna in de overeenkomst verklaren dat
er geen verwarmingsinstallatie is. Voorzichtigheid blijft evenwel geboden, aangezien het ont-
breken van een EPC gesanctioneerd wordt met hoge boetes.
Afdeling II. Nieuwbouw – Wet Breyne 75. Hoewel minder relevant voor de notariële praktijk, kan toch vermeld worden dat de EPB-
eisen een belangrijke invloed zullen hebben op de relatie tussen bouwheer en architect. De
architect heeft immers, als deskundige, een belangrijke informatie- en raadgevingsplicht.
Wanneer een gebouw niet aan de eisen voldoet, zal de aangifteplichtige zich verhalen op zijn
architect, niet enkel voor de mogelijke administratieve geldboetes, maar eveneens voor de
energiefactuur, die hoger zal oplopen dan voorzien155.
76. In geval van overdracht van een in aanbouw zijnd gebouw is het uiteraard (nog) niet mo-
gelijk een EPC te laten opstellen voor de tekoopstelling. DELVAUX verduidelijkt dat een resi-
dentieel gebouw dat nog in aanbouw is en reeds verkocht wordt niet onder het toepassingsge-
bied van het EPB-decreet valt156. Bijgevolg is voor een dergelijke overdracht geen EPC resi-
dentiële gebouwen vereist.
Bij het volgen van de normale procedure wordt een EPC bij de bouw afgeleverd samen met
de EPB-aangifte157. De aangifteplichtige die niet zelf eigenaar is van het gebouw zal het EPC
bij de bouw overhandigen aan de eigenaar158.
77. De instrumenterende notaris dient bijgevolg in de akte te vermelden dat het EPC niet afge-
leverd moet worden bij de verkoop, maar dat het EPC bij de bouw afgeleverd zal worden bij
154 www.energiesparen.be 155 M. SCHOLASSE en J. GUILLAUME , “Performance énergétique en Belgique”, Amén. 2008, afl. 1, (26) 31. 156 B. DELVAUX , “Het energieprestatiecertificaat bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen – een blik op de X-factor –”, NNK 2008, afl. 2, (55) 56. 157 Art. 24bis, §1, B.Vl.Reg. 11 maart 2005. 158 Art. 24bis, §3 B.Vl.Reg. 11 maart 2005.
31
het indienen van de EPB-aangifte, ten laatste zes maanden na de ingebruikname van het ge-
bouw. Daarnaast kan er best aan herinnerd worden dat de promotor dit EPC moet bezorgen
aan de koper159. De volgende clausule kan opgenomen worden in de akte:
De partijen verklaren door ondergetekende notaris ingelicht te zijn omtrent de inhoud, het toepassingsgebied en de doelstelling van het energieprestatiedecreet van tweeën-twintig december tweeduizend en zes en de diverse uitvoeringsbesluiten. Gezien het bij deze akte verkochte goed een woning in opbouw betreft verklaart de verkoper op heden niet te beschikken over een geldig energieprestatiecertificaat met betrekking tot voorschreven goed. De verkoper verbindt er zich toe om het energie-prestatiecertificaat aan de koper te overhandigen van zodra het hem ter beschikking wordt gesteld. Na door ondergetekende notaris ingelicht te zijn over de in voormeld energiepresta-tiedecreet voorziene procedure van EPB-aangifte en de daarin voorziene mogelijkheid tot overdracht van de aangifteplicht aan de koper verklaart de verkoper zelf te zullen instaan voor de indiening van de EPB-aangifte binnen de wettelijke termijnen en ont-slaat hij de koper dienaangaande van de EPB-aangifteplicht. De partijen werden door ondergetekende notaris gewezen op de sancties die kunnen worden opgelegd bij miskenning van de verplichtingen voortvloeiend uit het energie-prestatiedecreet.
78. Volledigheidshalve wordt eraan herinnerd dat het EPC bij de bouw, dat door de verslag-
gever afgeleverd wordt in geval van nieuwbouw, kan aangewend worden bij verkoop of ver-
huur van een woning160. Deze regel komt tegemoet aan de economische overweging dat een
eigenaar niet extra op kosten gejaagd dient te worden.
Afdeling III. EPC
1. Concrete gevolgen – Draagwijdte 79. De energiestatus van een gebouw kan in beginsel een doorslaggevende rol spelen bij de
keuze van een woning en het bepalen van de prijs hiervan161. Het valt evenwel nog af te
wachten op welke wijze het energieprestatiecertificaat daadwerkelijk een invloed zal hebben
op het gedrag van kandidaat-kopers en –huurders en de marktwaarde van de onroerende goe-
deren162. Uit de praktijk blijkt immers dat zowel bij particulieren als bij makelaars de ver-
plichting om een EPC te overhandigen aan koper of huurder nog niet bijzonder goed ingebur-
159 Art. 24bis, §3 B.Vl.Reg. 11 maart 2005. 160 Art. 6 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 161 J. VANSTEENE, “Energieprestatiecertificaat vanaf 1/11/2008 bij verkoop ‘bestaande’ woning”, Vastgoed info 2008, afl. 14, (3) 3; K. HENDRICKX, “De invoering van een energieprestatiecertificaat: de gevolgen voor de ver-huring van onroerende goederen”, Huur 2008, afl.4, (183) 184. 162 F. DEWAELE, “Energieprestatiecertificaten: welk energierapport krijgt uw gebouw?”, MER 2009, afl.1, (28) 63.
32
gerd is163. De overheid dient daarom via campagnes, fiscaal interessante maatregelen en nor-
mering, het bewustzijn van de burger te vergroten en het uitvoeren van energievriendelijke
ingrepen aan te zwengelen.
80. De huidige regelgeving vormt ongetwijfeld niet het eindpunt van deze wetgeving. Con-
creet speelt het EPC slechts een zeer geringe rol van betekenis. Vooreerst valt het te betreuren
dat het EPC niet sterker gericht is op het specifieke gebouw in kwestie. De aanbevelingen om
minder energie te verbruiken, vormen slechts een standaardtekst. Meer concrete maatregelen
en tips, aangepast aan de individuele verbruiker en zijn gebouw, kunnen wellicht meer effect
hebben.
Daarnaast kan de lege ferenda nagedacht worden over de concrete gevolgen van het EPC. Op
dit certificaat worden aanbevelingen gedaan van mogelijke maatregelen om het energiever-
bruik te laten dalen. Met de Kyoto-normen in het achterhoofd, zal het wellicht in de toekomst
wenselijk zijn dat eigenaars van bestaande – energieverslindende - gebouwen tot actie over-
gaan. Het EPC zoals dat vandaag geconcipieerd is, kan hierbij een belangrijk vertrekpunt zijn.
Aan de hand van de concrete waarden op het EPC zouden eigenaars ertoe verplicht kunnen
worden bepaalde energiebesparende werken uit te voeren. Op vandaag zijn de EPB-eisen im-
mers enkel van toepassing op nieuwbouw en gebouwen waaraan werken uitgevoerd worden
waarvoor de eigenaar een stedenbouwkundige vergunning behoeft. In die zin wordt het EPC
meer dan een document dat slechts vereist is bij verhuur of verkoop van het goed. Een eenma-
lige - verplichte - keuring van de woning door een energiedeskundige kan het energieverbruik
in kaart brengen en aanwijzen welke maatregelen genomen dienen te worden.
Bovendien kan de overheid hier stimulerend optreden, door middel van subsidies, premies en
belastingsverminderingen164. Het is bemoedigend vast te stellen dat de overheid ook dit pad
bewandelt165.
81. Een EPC blijft in principe tien jaar geldig en kan bijgevolg aangewend worden bij meer-
dere overdrachten, voor zover de geldigheidsduur niet overschreden wordt. Niettemin kan een
eigenaar die energiebesparende maatregelen genomen heeft, een nieuw certificaat laten op-
163 R. PEETERS, “Energieprestaties gebouwen herbekeken na Kopenhagen?”, Vastgoed info 2009, afl.21, (2) 3. 164 J. VANVOLSEM, “Nieuwe trends in vastgoedbeheer: energieprestatiecertificaten”, Vastgoed info 2005, afl.16, (1) 2; S. MELIS, “Het decreet van 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van ener-gieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat”, MER 2005, afl.2, (98) 121. 165 Voor een overzicht: B. VERANNEMAN en C. WIJNANTS, “Energieprestatie van gebouwen. Stand van zaken in de drie gewesten”, NjW 2009, (830) 835-836.
33
maken. Dit zal uiteraard de marktwaarde van zijn gebouw in positieve zin beïnvloeden166. Het
is evenwel nog maar de vraag in hoeverre de koper of de huurder dit zullen kunnen afdwingen
van hun verkoper of verhuurder, door hieromtrent lasten op te leggen in de overeenkomst.
2. Huur – Verhuur 82. De verhuurder is verplicht het verhuurde goed te onderhouden in zodanige staat dat het
kan dienen tot het gebruik waarvoor het verhuurd is167. Daarnaast moet de verhuurder alle
herstellingen doen, behalve die herstellingen die ten laste van de huurder vallen168. Op basis
van deze twee verplichtingen zal de huurder zijn verhuurder niet kunnen verplichten tot het
maken van kosten voor energiebesparende maatregelen. Het gaat immers niet om maatregelen
die nodig zijn opdat het goed zou kunnen dienen voor het gebruik waarvoor het verhuurd is.
Bovendien gaat het niet om herstellingswerken, die per definitie veronderstellen dat het goed
beschadigd is169.
Anderzijds zal de verhuurder deze werken slechts kunnen uitvoeren mits voorafgaand ak-
koord van de huurder. Uiteraard heeft de verhuurder als eigenaar het recht te beschikken over
zijn goed en er desgevallend de werken aan uit te voeren die hij zelf raadzaam acht, maar dit
recht wordt beperkt door de verplichting tot vrijwaring die bestaat ten aanzien van de huur-
der170. Behoudens dringende herstellingen mag de verhuurder, zonder de toestemming van de
huurder, de gedaante van het verhuurde goed niet veranderen171.
De partijen zullen dus in onderlinge overeenstemming een akkoord moeten bereiken over
welke werken uitgevoerd worden, wie hiervoor zal instaan en welke invloed dit heeft op de
huurprijs.
83. Eventueel kan men, althans wat woninghuur betreft, een regeling uitwerken zoals voor-
zien in art.8 van de woninghuurwet. Het betreft de renovatiehuurovereenkomst, waarbij de
166 B. DELVAUX , “Het energieprestatiecertificaat bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen – een blik op de X-factor –”, NNK 2008, afl. 2, (55) 57; A. CLABOTS, “Te koop: huis met tuin en… energieprestatiecertifi-caat!”, TVV 2009, afl.3, (47) 49. 167 Art. 1719, 2° BW. 168 Art. 1720 BW. 169 C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten: Syllabus, Brugge, Die Keure, 2006, 150. 170 Art. 1719, 3° BW. 171 Art. 1723 BW.
34
huurder zich ertoe verbindt op zijn kosten bepaalde werken uit te voeren, in ruil voor een
vermindering van de huurprijs of de onmogelijkheid voor de verhuurder om de huur op te
zeggen gedurende een bepaalde periode. Een dergelijke overeenkomst kan immers ook be-
trekking hebben op verbeteringswerken waartoe de verhuurder niet wettelijk gehouden is172,
zoals het energiezuiniger maken van de woning.
3. Koop – Verkoop 84. Zolang geen overeenkomst gesloten werd over het goed en de prijs, heeft de eigenaar van
het onroerend goed het volledige beschikkingsrecht. Hij kan naar goeddunken energiebespa-
ringswerken uitvoeren aan zijn gebouw, om het aantrekkelijker te maken op de vastgoed-
markt.
Wordt evenwel een overeenkomst gesloten, dan dient de verkoper het gebouw te leveren in de
staat waarin het zich bevindt op het ogenblik van de koop173. Vanaf dat moment mag de ver-
koper het goed dus niet meer wijzigen, tenzij de partijen overeengekomen zijn dat de verkoper
deze werken nog zou uitvoeren en dat deze noodzakelijkerwijze plaatsvinden na het onderte-
kenen van de compromis. De partijen mogen immers vrij onderhandelen over de prijs en de
voorwaarden van de overeenkomst. Aldus kunnen koper en verkoper overeenkomen dat de
verkoper nog verbeteringswerken uitvoert. Het valt evenwel sterk te betwijfelen dat de verko-
per deze kosten in de praktijk nog zal willen maken.
85. Uiteraard is de nieuwe eigenaar vrij zelf werken uit te voeren vanaf het moment van de
eigendomsoverdracht, omdat hij dan het beschikkingsrecht heeft over het gebouw.
4. Opstellen van het EPC 86. Het energieprestatiecertificaat wordt opgesteld door energiedeskundigen, die hiervoor aan
bepaalde eisen moeten voldoen. Voor residentiële gebouwen wordt het EPC opgemaakt door
energiedeskundigen type A, die hiertoe speciaal erkend zijn. Deze erkenning kan slechts ver-
kregen worden door personen die houder zijn van een getuigschrift betreffende de opleiding
172 C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten: Syllabus, Brugge, Die Keure, 2006, 206. 173 Art. 1614, lid 1 BW.
35
tot energiedeskundige en die bovendien een verklaring op erewoord afleggen174. Deze verkla-
ring strekt ertoe de onafhankelijke wijze van handelen van de deskundige ten aanzien van zijn
opdrachtgevers, het vermijden van commerciële belangenvermenging en het naleven van een
discretieplicht, te garanderen175.
87. In dit verband rijst evenwel de vraag naar de objectiviteit van de energiedeskundige. Het
VEA heeft immers beslist dat vastgoedmakelaars en personeelsleden van een administratieve
overheid een EPC kunnen afleveren voor eigen panden of panden van de werkgever176. De
verklaring op erewoord en het getuigschrift vormen slechts een precaire garantie op onafhan-
kelijkheid. Enkel de sanctie van intrekking van de erkenning door het VEA vormt een werke-
lijke waarborg177. Daarnaast kan het VEA een administratieve geldboete van 500 tot 5.000
euro opleggen aan de energiedeskundige, wanneer blijkt dat het EPC niet met de werkelijk-
heid overeenstemt178. Een dergelijk systeem van controle zal in de praktijk enkel naar behoren
functioneren wanneer het VEA voldoende bemand is en over voldoende middelen beschikt179.
Bovendien kan het EPC dat van onvoldoende kwaliteit getuigt, ingetrokken worden door het
VEA180. Hoewel dit strookt met de finaliteit van het EPC, namelijk een correct beeld geven
van het energieverbruik van het gebouw, werkt deze sanctie vooral in het nadeel van de eige-
naar van het gebouw, die een nieuw EPC zal moeten verkrijgen.
88. Daarom lijkt een preventieve aanpak hier efficiënter. Het bepalen van onverenigbaarheden
draagt immers beter bij tot de rechtszekerheid181.
174 Art. 9, lid 1 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 175 Art. 9, lid 3 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 176 J. VANSTEENE, “Vastgoedmakelaar mag epc maken voor zijn eigen panden”, Vastgoed info 2008, afl. 19, (1) 1. 177 Art. 13, §3, lid 2 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 178 Art. 28, §1 EPB-decreet. 179 S. MELIS, “Het decreet van 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van energie-prestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat”, MER 2005, afl.2, (98) 129. 180 Art. 13, §3 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 181 K. BEKE, “Het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen: een eerste doorlichting”, NNK 2009, afl.2, (37) 38.
36
5. Kosten 89. De kosten voor een EPC vallen in principe ten laste van de verkoper182, die de verplich-
ting heeft een zaak te leveren die overeenstemt met het verkochte. De partijen kunnen even-
wel overeenkomen dat deze kosten afgewenteld worden op de koper. In dit geval vormen deze
kosten een last voor de koper, die mee in aanmerking genomen moet worden voor de bereke-
ning van de registratierechten183. Toch zal de verkoper deze kosten in principe moeten voor-
schieten, aangezien hij het certificaat reeds in zijn bezit moet hebben op het moment van de
tekoopstelling.
90. In geval van gedwongen openbare verkoop kan deze kost evenwel zwaar uitvallen voor de
eigenaar van het goed. Nochtans is het verschaffen van een EPC een vereiste voor het sluiten
van de verkoop. Hoewel dit geen directe gevolgen heeft op burgerrechtelijk vlak, zal de nota-
ris er toch moeten op toezien dat de voorschriften inzake het EPC nageleefd worden in de
verkoopsvoorwaarden184. Bovendien hebben zowel de eigenaar van het goed als de vervol-
gende schuldeiser er belang bij dat de administratieve geldboete wegens het niet verschaffen
van een EPC vermeden wordt.
In de rechtsleer wordt de stelling verdedigd dat de kosten van dit EPC onontbeerlijk voor de
verkoop, naar analogie met de bodemsaneringskosten185. Volgens deze rechtsleer kunnen deze
kosten bij gedwongen openbare verkoop bijgevolg voorgeschoten worden door de vervolgen-
de schuldeiser. De schuldeiser die dergelijke kosten wil recupereren, kan aan de beslagrechter
vragen dat deze de kosten van het EPC kwalificeert als buitengewone kosten van de vervol-
ging, waardoor ze bij voorrang worden voldaan op de prijs186.
91. De vergelijking met de bodemsaneringsregeling gaat mijns inziens niet geheel op. DE
HERTOGH steunt zich voor zijn stelling op een arrest van het hof van beroep van Antwerpen,
waarin geoordeeld wordt dat de kosten van een oriënterend bodemonderzoek en de bijhorende
182 Art. 1608 BW; J. VANSTEENE, “Energieprestatiecertificaat pas in 2009 voor verhuurders”, Vastgoed info 2007, afl. 18, (1) 2. 183 Art. 45 W.Reg. 184 K. DE HERTOGH, “Keuring elektrische installatie en epc bij gerechtelijke openbare verkoping”, Vastgoed info 2009, afl. 1, (6) 7. 185 K. DE HERTOGH, “Keuring elektrische installatie en epc bij gerechtelijke openbare verkoping”, Vastgoed info 2009, afl. 1, (6) 7. 186 Art. 1597 Ger.W.; E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2001, 529.
37
bodemsanering buitengewone kosten zijn, die derhalve bevoorrecht zijn op grond van
art.1597 Ger.W187.
Het Antwerpse hof van beroep is terecht van oordeel dat zonder het oriënterend bodemonder-
zoek en de eventuele bodemsanering, de verkoop onmogelijk zou zijn of dat geen normale
prijs verkregen zou worden. Bijgevolg zijn deze kosten onontbeerlijk voor de verkoop en
vormt art.1597 Ger.W. het middel bij uitstek om de vervolgende schuldeiser te overhalen deze
kosten voor te schieten188.
Wat het EPC betreft, liggen de zaken enigszins genuanceerder. Het oriënterend bodemonder-
zoek is immers voorgeschreven op straffe van nietigheid en niet-tegenstelbaarheid van de
overdracht aan OVAM189. Het ontbreken van een EPC kan daarentegen enkel leiden tot een
administratieve geldboete, zonder dat dit gevolgen heeft op burgerrechtelijk vlak. Hoewel het
EPC verplicht is, is het strikt gezien niet onontbeerlijk voor de totstandkoming van de over-
eenkomst.
Daarnaast zal het EPC een veel lagere kost met zich meebrengen dan het oriënterend bodem-
onderzoek, waardoor een schuldeiser sneller bereid zal zijn deze kosten voor te schieten. Ten-
slotte kan men zich ook vragen stellen bij de daadwerkelijke invloed van het EPC op het
koopgedrag van potentiële gegadigden en op de prijs.
De kosten van een EPC hier zonder meer gelijkstellen met de kosten van een oriënterend bo-
demonderzoek lijkt mijns inziens verregaand. Niettemin zal de notaris steeds voor ogen moe-
ten houden dat hij bij het opstellen van de verkoopsvoorwaarden moet voldoen aan alle decre-
tale verplichtingen, ook als deze niet voorgeschreven zijn op straffe van nietigheid.
92. Een gedwongen verkoop kan daarnaast ook uit de hand gebeuren, mits machtiging van de
beslagrechter190. De verkoopovereenkomst wordt dan gesloten door de koper en de beslagleg-
gende schuldeiser, die in het kader van de tenuitvoerlegging vertegenwoordigd wordt door de
beslaglegger191. In dit geval zal een analoge regeling van toepassing zijn als bij de openbare
verkoop.
187 Antwerpen 21 december 1999, T.Not. 2001, 152. 188 F. BLONTROCK, “Het al dan niet bevoorrecht karakter van de kosten die gepaard gaan met de verkoop van een onroerend goed bij uitvoerend beslag”, T.Not. 2001, (152) 153. 189 Art. 116 Decr.Vl. 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, BS 22 januari 2007 (hierna verkort geciteerd als: Bodemdecreet). 190 Art. 1580bis – 1580quater Ger.W. 191 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2001, 500.
38
6. Moment van overhandiging van het EPC 93. Zoals reeds vermeld heeft het EPC voornamelijk een informatieve functie. De koper moet
hiervan bijgevolg reeds op de hoogte gesteld worden op het ogenblik van het sluiten van de
(onderhandse) overeenkomst. Wordt deze verplichting niet nageleefd, dan riskeert de eigenaar
een administratieve geldboete die schommelt tussen 500 en 5.000 euro192.
In principe moet de controle daarom gebeuren vóór de tekoopstelling, zodat het certificaat
reeds aanwezig is bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Uit een
letterlijke lezing van de artikelen 4 en 5 van het Besluit van de Vlaamse regering van 11 ja-
nuari 2008 valt bovendien af te leiden dat het certificaat reeds voorhanden moet zijn bij de
tekoopstelling, aangezien de eigenaar die zijn gebouw wil verhuren of verkopen, dit certifi-
caat op eenvoudig verzoek moet kunnen voorleggen aan de kandidaat-koper of –huurder193.
Volgen de partijen de normale gang van zaken, dan kan volgende clausule opgenomen wor-
den:
Een geldig energieprestatiecertificaat werd opgemaakt met betrekking tot het goed, voorwerp van huidige verkoop, door energiedeskundige $ gedateerd van $ met ver-melding van unieke code $. De verkoper en koper verklaren uitdrukkelijk dat de koper vóór het ondertekenen van huidige overeenkomst op de hoogte werd gebracht van het bestaan en de inhoud van dit energieprestatiecertificaat. Het origineel van dit certifi-caat zal door de verkoper aan de koper worden overhandigd bij de notariële akte.
Deze bepaling in de onderhandse verkoopovereenkomst kan nadien aanleiding geven tot vol-
gende clausule in de authentieke akte:
Een geldig energieprestatiecertificaat werd opgemaakt met betrekking tot het goed, voorwerp van huidige verkoop, door energiedeskundige $, gedateerd van $ met ver-melding van unieke code $. De verkoper en koper verklaren uitdrukkelijk dat de koper voor het verlijden van hui-dige akte op de hoogte werd gebracht van het bestaan en de inhoud van dit energie-prestatiecertificaat. Het origineel van dit certificaat wordt heden door de verkoper aan de koper overhandigd.
94. Nochtans gebeurt het in de praktijk vaak dat een compromis reeds door de partijen onder-
tekend wordt en dat men pas nadien bij de notaris aanklopt. Hierbij rijst onmiddellijk de vraag
naar de burgerrechtelijke sanctionering wanneer nog geen EPC werd overhandigd194.
Het EPB-decreet bepaalt hierover niets. In een besluit van 5 december 2008 heeft de Vlaamse
Regering verduidelijkt dat iedereen die een onderhandse akte houdende de verkoop van een 192 Art. 28, §3 EPB-decreet. 193 K. BEKE, “Het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen: een eerste doorlichting”, NNK 2009, afl.2, (37) 39. 194 De burgerrechtelijke sanctionering komt verder aan bod, cfr. infra randnummer 103 e.v.
39
niet-residentieel gebouw opmaakt, hierin moet vermelden of er een geldig energieprestatiecer-
tificaat voorhanden is en of het ter kennis gebracht is van de verkoper195. Bovendien moet in
de authentieke akte de verklaring van de partijen opgenomen worden of de koper voor het
verlijden van de authentieke akte op de hoogte is gebracht van het bestaan en de inhoud van
het EPC niet-residentiële gebouwen. De instrumenterende ambtenaar dient in de authentieke
akte te vermelden of het EPC aan de koper ter beschikking gesteld werd196. Een gelijkaardige
bepaling wordt ook ingevoerd in het Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de residen-
tiële gebouwen197. Wederom is niet voorzien in een burgerrechtelijke sanctie. Indien een gel-
dig certificaat ontbreekt, dient de instrumenterende ambtenaar onverwijld het VEA op de
hoogte te brengen198.
95. Uit deze bepaling valt af te leiden dat het niet essentieel is voor de rechtsgeldigheid van de
overeenkomst dat een EPC reeds voorhanden is vóór het ondertekenen van de onderhandse
akte. Een compromis is evenwel bindend199, waardoor de koper, bij ontstentenis van wettelij-
ke bepaling, niet meer aan deze koop onderuit kan. Behoudens wanneer de partijen de over-
eenkomst sluiten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een geldig certifi-
caat, zal de enige uitweg voor de verwerver erin bestaan zich te beroepen hetzij op de theorie
van de wilsgebreken200, hetzij op de theorie van de verborgen gebreken om de nietigheid van
de overeenkomst te verkrijgen201, hetgeen meteen ook bewijsproblemen met zich meebrengt.
Een beroep op art.1604, lid 1 BW202 kan evenmin soelaas brengen, aangezien de verkoper
normaal geen resultaatsverbintenis op zich zal nemen omtrent de inhoud van het EPC. Deze
situatie is verre van optimaal.
96. Het is aan de decreetgever dit hiaat in de regelgeving te ondervangen. Naar analogie met
het Bodemdecreet, zou men kunnen denken aan een relatieve nietigheid. Deze nietigheid kan
door de verwerver ingeroepen worden wanneer bepaalde vermeldingen ontbreken in de on-
derhandse of authentieke akte203. Meer bepaald moet, wat het bodemattest betreft, in de on-
195 Het besluit gewaagt hier verkeerdelijk van de verkoper, waar dit m.i. de koper moet zijn. 196 Art. 4, §§2-3 B.Vl.Reg. 5 december 2008. 197 Art. 17 B.Vl.Reg. 5 december 2008. 198 Art. 4, §3, lid 3 B.Vl.Reg. 5 december 2008. 199 Art. 1134 BW; art. 1583 BW. 200 Cfr. infra randnummer 108. 201 K. BEKE, “Het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen: een eerste doorlichting”, NNK 2009, afl.2, (37) 41. 202 Art. 1604, lid 1 BW: “De verkoper moet aan de koper een zaak leveren die met de overeenkomst in overeen-stemming is”. 203 Art. 116, §1, lid 1 Bodemdecreet.
40
derhandse akte gewag gemaakt worden van de inhoud van het bodemattest, terwijl de authen-
tieke akte de verklaring van de overdrager dat de verwerver voor het sluiten van de overeen-
komst op de hoogte gebracht werd van de inhoud van het bodemattest, alsook deze inhoud
zelf, moet vermelden204. Deze nietigheid kan niet meer ingeroepen worden wanneer de ver-
werver in het bezit gesteld is van een bodemattest en hij uitdrukkelijk aan zijn nietigheidsvor-
dering verzaakt in de authentieke akte205. Deze voorwaarden moeten cumulatief voldaan zijn.
97. In afwachting van verdere regelgeving, zijn andere creatieve oplossingen mogelijk. Hoe-
wel de gevolgen op burgerrechtelijk vlak dus beperkt blijven, blijft de administratieve geld-
boete van 500 tot 5.000 euro de verkoper boven het hoofd hangen. Ook de verkoper heeft er
dus alle belang bij dit EPC tijdig, d.w.z. voor het sluiten van de onderhandse verkoopover-
eenkomst, in zijn bezit te hebben. Is dit niet het geval en willen de partijen toch onverwijld
doorgaan met de overeenkomst, dan zouden de partijen in de onderhandse akte een clausule
kunnen opnemen waarin de koper verklaart dat hij op de hoogte is dat er een EPC zou moeten
zijn – quod non - en dat de inhoud van dit EPC geen invloed heeft op zijn aankoopbeslissing.
Bovendien vermelden de partijen hierin ook best dat het EPC zal overhandigd worden bij de
authentieke akte. In dat geval is de sanctie van art.28, §3 EPB-decreet evenwel nog steeds van
toepassing, vermits de verkoper bij de verkoop geen EPC heeft overgedragen aan de koper206.
De notaris zal evenwel geen melding moeten doen aan het VEA, aangezien bij het verlijden
van de authentieke akte wel een EPC overgedragen wordt aan de koper207. Behoudens in ge-
val van ambtshalve controle van de onderhandse verkoopovereenkomst door het VEA, blijft
de verkoper in dit geval gespaard van een boete.
In het omgekeerde geval, namelijk wanneer het EPC wel doorslaggevend is voor de kandi-
daat-koper, is een dergelijke clausule uiteraard niet wenselijk. De ondertekening van de com-
promis moet in dit geval uitgesteld worden in afwachting van het certificaat. Wil de koper
toch meer zekerheid, dan kan men eventueel terugvallen op een eenzijdige verkoopbelofte
door de verkoper, uiteraard gekoppeld aan een bepaalde termijn in het belang van de partij die
zich verbindt. Hieraan kan ook een vergoeding voor het ter beschikking houden van het goed
gekoppeld worden208, die dan later in mindering wordt gebracht van de koopsom.
204 Art. 101, §§ 2-3 Bodemdecreet. 205 Art. 116, §1, lid 2 Bodemdecreet. 206 Cfr. supra, randnummer 65. 207 Art. 4, §3 lid 3 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 208 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2003, 117.
41
Een mogelijk alternatief lijkt hier ook de wederzijdse koop-verkoopbelofte, waarbij de verko-
per zich ertoe verbindt het goed te verkopen tegen een bepaalde prijs, terwijl de koper zich
ertoe verbindt het goed te kopen tegen diezelfde prijs. Deze wederzijdse belofte, die uiteraard
enkel wenselijk is wanneer de koper duidelijk maakt dat het EPC voor hem geen doorslagge-
vende rol van betekenis speelt, kan twee vormen aannemen. Meer bepaald kunnen beide op-
ties simultaan van kracht zijn, dan wel successief209. Nochtans kunnen bij deze manier van
werken enkele bedenkingen geplaatst worden. Vooreerst maakt een dergelijke constructie de
zaken nodeloos ingewikkeld, daar waar dit voor een eenvoudig document als het EPC aller-
minst wenselijk of noodzakelijk is. Bovendien wordt de wederkerige koop-verkoopbelofte
door sommige rechtsliteratuur als een koop gekwalificeerd, op basis van art.1589 BW210. Het
is daarom af te raden een dergelijke constructie toe te passen. Bij herkwalificatie als een ef-
fectieve koop, is de administratieve geldboete van art.28, §3 EPB-decreet immers toch ver-
schuldigd, omdat het EPC niet aan de koper wordt overgedragen bij het sluiten van de over-
eenkomst.
De partijen kunnen zich daarnaast ook verbinden onder de opschortende voorwaarde van het
verkrijgen van een EPC. Nochtans kan deze techniek beter vermeden worden in het licht van
de rechtspraak van het Hof van Cassatie. Het Hof heeft immers beslist dat “wanneer bij over-
eenkomst een verbintenis onder opschortende voorwaarde wordt aangegaan, de overeenkomst
hangende de voorwaarde niettemin bestaat, ook al is de uitvoering van de verbintenis ge-
schorst”211. Bijgevolg bestaat de overeenkomst, doch wordt enkel de uitvoering hiervan opge-
schort tot na het vervullen van de voorwaarde. Het loutere feit dat de overeenkomst onder
opschortende voorwaarde gesloten is, verhindert dus niet de totstandkoming van de overeen-
komst. Vermits de overeenkomst in dergelijk geval gesloten wordt zonder dat het EPC voor-
handen is, blijft de administratieve geldboete toch verschuldigd212. De notaris doet er dus
goed aan de partijen aan te raden te wachten met het sluiten van de onderhandse koopover-
eenkomst tot op het moment dat de verkoper over een EPC beschikt. Dit geldt in het bijzonder
wanneer de koper aangeeft weinig belang te hechten aan het EPC.
In de tegenovergestelde hypothese, namelijk wanneer de koper zijn beslissing wel laat afhan-
gen van de waarde die aangegeven wordt op het EPC, dient bijzondere aandacht uit te gaan
209 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2003, 123. 210 L. WEYTS, Notarieel Contractenrecht, I, Antwerpen, Kluwer, 1999, 18. 211 Cass. 5 juni 1981, Arr. Cass. 1981, 1157; S. STIJNS, “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: De notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not.Fisc.M. 2008, afl.3, (77) 83. 212 Art. 28, §3 EPB-decreet.
42
naar de formulering van de opschortende voorwaarde. Zo kunnen de partijen bij voorbeeld
overeenkomen dat het EPC een waarde moet aangeven, lager dan een bepaald getal213.
98. Om voormelde redenen doet de notaris die gelast is met het opstellen van de onderhandse
verkoopovereenkomst, er goed aan deze overeenkomst slechts te laten ondertekenen door de
partijen nadat alle formaliteiten, waaronder het verkrijgen van een EPC, vervuld zijn.
Afdeling V. Fiscale gevolgen 99. Hoewel het EPC geen verplichtingen oplegt aan de eigenaar van een onroerend goed, kan
dit certificaat toch een stimulans vormen om werken of handelingen uit te voeren aan de wo-
ning waardoor deze energie-efficiënter wordt. Een nieuw (en gunstiger) EPC zou immers
kunnen resulteren in een hogere koop- of huurprijs.
Hierbij rijst automatisch de vraag naar de gevolgen op fiscaal vlak, enerzijds op het vlak van
de onroerende voorheffing, anderzijds op het vlak van de verschuldigde registratierechten. In
beide gevallen speelt het kadastraal inkomen van het onroerend goed immers een belangrijke
rol214.
100. Wanneer een eigenaar bepaalde wijzigingen215 aanbrengt aan het onroerend goed,
dient hij dit uit eigen beweging bij het kadaster aan te geven binnen 30 dagen na voltooiing
van de werken216. Bovendien kan de administratie van het kadaster van de belastingplichtige
of de huurder eisen dat hij alle gegevens dienstig voor het vaststellen van het kadastraal in-
komen, overlegt217. Dit alles strekt ertoe de administratie de mogelijkheid te geven het kadas-
traal inkomen aan te passen aan de actuele toestand van het onroerend goed.
De eigenaar van een gebouw zal evenwel vaak aarzelen om energiebesparende werken aan
zijn gebouw uit te voeren, omdat dit een verhoging van het kadastraal inkomen tot gevolg kan 213 Deze werkwijze lijkt mijns inziens niet echt wenselijk in de praktijk, omdat dit kan leiden tot het hanteren van de botte bijl. Wanneer de partijen bij voorbeeld een waarde lager dan of gelijk aan 400 bedingen, treedt verval van de overeenkomst op bij een waarde van 401. 214 Het KI is in het kader van de registratierechten bepalend voor de toepassing van art. 53 ev. W.Reg., het zoge-naamde “klein beschrijf”. 215 Het betreft de wijzigingen zoals omschreven in art. 473 WIB: de ingebruikneming of de verhuring, indien deze de ingebruikneming voorafgaat, van de nieuw opgerichte of herbouwde onroerende goederen; de voltooiing van de werken aan de gewijzigde gebouwde onroerende goederen; de verandering in de wijze van exploitatie, de omvorming of de verbetering van ongebouwde onroerende goederen en de ingebruikstelling van nieuw of toege-voegd materieel of outillage, alsook de wijziging of de definitieve buitengebruikstelling van materieel of outilla-ge. 216 Art. 473 WIB. 217 Art. 475 WIB.
43
hebben. Niet alleen zal de onroerende voorheffing stijgen, bovendien kan het kadastraal in-
komen hierdoor de grenzen voor het klein beschrijf overstijgen. Aangezien dit in Vlaanderen
een besparing van 5% registratierechten uitmaakt, zal dit vaak een doorslaggevende factor
zijn voor kandidaat-kopers.
101. In het licht van de ratio legis van de energieprestatieregelgeving, is door minister
Reynders aan dit euvel tegemoet gekomen in een administratieve omzendbrief218. Er wordt
een onderscheid gemaakt tussen verbouwingen die het comfort van een huis verhogen ener-
zijds en maatregelen voor energiebesparing anderzijds. Slechts de eerste categorie kan aanlei-
ding geven tot een verhoging van het kadastraal inkomen. Groene verbouwingen geven bijge-
volg geen aanleiding tot een herziening van het kadastraal inkomen, voor zover deze niet zor-
gen voor een significante verhoging van het comfort van het gebouw.
Afdeling VI. Vergunningsplicht 102. In het kader van zijn voorlichtings- en adviesplicht zal de notaris de partijen moeten
wijzen op de regelgeving inzake ruimtelijke ordening. Hij moet de partijen er meer bepaald
attent op maken dat voor het uitvoeren van werken aan een onroerend goed veelal een steden-
bouwkundige vergunning vereist zal zijn.
103. In bepaalde gevallen is evenwel geen dergelijke vergunning vereist, met name voor de
plaatsing van sanitaire, elektrische, verwarmings-, isolerings- of verluchtingsinstallaties bin-
nen een gebouw, voor zover ze noch een vergunningsplichtige functiewijziging, noch een
wijziging van het aantal woongelegenheden met zich meebrengt219. Daarnaast is eveneens
geen vergunning vereist voor het aanbrengen van fotovoltaïsche zonnepanelen en/of zonne-
boilers bij vergunde gebouwen220.
Deze uitzonderingen op de vergunningsplicht maken het in de praktijk aantrekkelijker om
energiebesparende werkzaamheden uit te voeren aan het gebouw.
218 Ministriele Omzendbrief nr.3/2010 van 22 februari 2010 betreffende fiscale maatregelen inzake energiebespa-ringen en de herschatting van de kadastrale inkomens, onuitg., 1. 219 Art. 3, 2° B.Vl.Reg. 14 april 2000 tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen en van de werken, handelingen en wijzigingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is, BS 18 mei 2000. 220 Art. 3, 5° B.Vl.Reg. 14 april 2000 tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen en van de werken, handelingen en wijzigingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is, BS 18 mei 2000.
44
Afdeling VII. Sanctionering 104. De beleidsmakers de sanctionering grondig aangepast sinds de isolatieregelgeving221.
De strafsancties en strenge herstelmaatregelen vormden immers geen adequaat antwoord op
overtredingen van deze wetgeving. De vraag is echter of het huidige systeem van administra-
tieve boetes wel aangepast is. Het zal uit de praktijk moeten blijken of dit systeem effectief
genoeg is. Het verleden heeft uitgewezen dat te zware strafsancties onefficiënt zijn, omdat
deze door het openbaar ministerie te zwaar bevonden werden en dus niet toegepast werden222.
Anderzijds moeten de sancties uiteraard zwaar genoeg zijn om afschrikwekkend te zijn.
105. Positief is in ieder geval dat niet enkel de eigenaar van het gebouw gesanctioneerd
wordt voor het niet naleven van de EPB-eisen. De modale burger is immers veelal te goeder
trouw, doch technisch weinig onderlegd. De billijkheid gebiedt dat hij niet de dupe mag wor-
den van de onkunde of onwil van de professionelen waarop hij een beroep doet. Daarom is het
lovenswaardig dat ook de verslaggever en de architect gesanctioneerd kunnen worden223.
106. In geval van verkoop moet een onderscheid gemaakt worden tussen verschillende
momenten: de tekoopstelling, de ondertekening van de compromis en de ondertekening van
de authentieke akte.
107. Bij de tekoopstelling moet de verkoper in principe reeds beschikken over een energie-
prestatiecertificaat, dat hij op eenvoudig verzoek moet kunnen voorleggen aan de kandidaat-
koper224. Deze uitdrukkelijke verplichting voor de verkoper wordt echter niet gesanctioneerd.
De administratieve geldboete, voorzien in art.28, §3 EPB-decreet kan in beginsel slechts op-
gelegd worden wanneer blijkt dat de eigenaar geen geldig energieprestatiecertificaat heeft
overgedragen aan de koper, wat slechts dient te gebeuren bij het sluiten van de onderhandse
verkoopovereenkomst. Nochtans wordt deze geldboete in de praktijk ook opgelegd wanneer
het VEA vaststelt dat er bij de tekoopstelling geen EPC beschikbaar is225.
Op civielrechtelijk vlak is evenwel geen sanctionering voorzien. Ook het gemeen recht biedt
hier weinig uitwegen voor de koper. Het Burgerlijk Wetboek besteedt immers geen aandacht 221 B.Vl.Reg. 18 september 1991 houdende het opleggen van minimumeisen op het gebied van thermische isola-tie van woongebouwen, BS 18 maart 1992. 222 F. DEWAELE, “Energieprestatiecertificaten: welk energierapport krijgt uw gebouw?”, MER 2009, afl.1, (28) 62. 223 Cfr. supra, randnummer 40 ev. 224 Art. 4, §1 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 225 Cfr. supra randnummer 68.
45
aan de precontractuele fase. Een kandidaat-koper die schade ondervindt door het ontbreken
van het EPC, kan zich trachten te beroepen op de culpa in contrahendo-leer, die onder meer
tekortkomingen aan de precontractuele informatieplicht sanctioneert. De verkoper heeft im-
mers de wettelijke verplichting het EPC voor te leggen aan de kandidaat-koper. Wanneer deze
laatste kan bewijzen dat hij niet of slechts tegen minder gunstige voorwaarden zou gecontrac-
teerd hebben, kan hij respectievelijk de nietigheid van de overeenkomst, dan wel schadeloos-
stelling vorderen226.
De slaagkans van deze vordering van de koper zal eerder gering zijn. De koper draagt immers
de zware bewijslast om aan te tonen dat het ontbreken van het EPC in de precontractuele fase
zijn aankoopbeslissing fundamenteel heeft beïnvloed.
108. Bij de verkoop van het gebouw, i.e. bij de ondertekening van de onderhandse ver-
koopovereenkomst, moet de eigenaar een geldig EPC overdragen aan de koper227. De verko-
per die deze verplichting niet naleeft, riskeert een administratieve geldboete van 500 tot 5.000
euro228. Bovendien moet in de onderhandse verkoopovereenkomst vermeld worden of er een
geldig EPC bestaat en of het ter kennis gebracht werd van de koper229.
Het EPB-decreet en de uitvoeringsbesluiten voorzien evenwel niet in een burgerrechtelijke
sanctionering, waardoor het gemeen recht van toepassing is. De koper zal zich desgevallend
moeten beroepen op de wilsgebreken om de nietigheid van de overeenkomst te verkrijgen. In
casu betreft het een relatieve nietigheid, aangezien slechts de private belangen van de koper
hierdoor beschermd worden230. Ook in dit geval zal de bewijslast voor de koper bijzonder
zwaar uitvallen.
Bedrog kan slechts ingeroepen worden wanneer zou blijken dat het EPC onjuiste waarden
weergeeft, hetgeen impliceert dat het EPC opzettelijk foutief werd opgesteld met de bedoeling
de wederpartij tot contracteren te bewegen, wanneer hij dit contract zonder deze kunstgrepen
klaarblijkelijk niet zou zijn aangegaan231. Bovendien moet het bedrog uitgaan van de verkoper
zelf. Concreet zal bedrog dus enkel mogelijk zijn in de hypothese dat de verkoper zichzelf een
EPC kan verschaffen232.
226 R. KRUITHOF, H. BOCKEN, F. DE LY en B. DE TEMMERMAN, “Overzicht van rechtspraak (1981-1992). Ver-bintenissen”, TPR 1994, (171), 434-435; H. BOCKEN, Algemeen Verbintenissenrecht. Samenvattende syllabus, onuitg., 2005-06, 34. 227 Art. 4, §1 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 228 Art. 28, §3 EPB-decreet. 229 Art. 4, §2 B.Vl.Reg. 11 januari 2008 zoals ingevoegd door art. 17 B.Vl.Reg. 5 december 2008. 230 R. DEKKERS, Handboek Burgerlijk recht, II, Brussel, Bruylant, 1971, 107. 231 Art. 1116 BW. 232 Cfr. supra randnummer 87.
46
Voor dwaling is vooreerst vereist dat deze verschoonbaar is, wat betekent dat ieder normaal
mens in dezelfde omstandigheden deze dwaling zou hebben begaan233. Aangezien de aankoop
van een onroerend goed een belangrijke investering betreft, kan van de diligente koper ver-
wacht worden dat hij zich vooraf grondig informeert. De feitenrechter dient hier rekening te
houden met de concrete omstandigheden van de zaak, o.m. de deskundigheid van de koper.
TORMANS merkt terecht op dat een redelijk persoon wel nog kan vaststellen of er dubbele be-
glazing is en of het dak geïsoleerd is, maar dat de isolatie van vloeren en muren slechts af-
doende kan vastgesteld worden door een deskundig onderzoek234. Naast deze voorwaarde van
verschoonbaarheid, kan de nietigheid slechts verkregen worden wanneer de energieprestatie
van het gebouw doorslaggevend is voor de koper, zodat hij de koop zonder een gunstig EPC
niet gesloten zou hebben235. Wederom draagt de koper hier een zeer zware bewijslast.
Een gedupeerde koper kan proberen de verkoper op te roepen in vrijwaring voor verborgen
gebreken236. Daartoe is evenwel vereist dat het gaat om een niet-zichtbaar gebrek dat bestaat
op het ogenblik van de verkoop en dat het goed ongeschikt maakt tot het gebruik waartoe het
bestemd is of dit gebruik zodanig verminderen dat de koper het goed niet of slechts tegen een
mindere prijs zou hebben gekocht. Opnieuw zal de bewijslast voor de koper hier bijzonder
zwaar uitvallen, aangezien hij zal moeten bewijzen dat de lage energie-efficiëntie van de wo-
ning niet waarneembaar was237 en dat dit het gebouw bovendien ongeschikt maakt tot het ge-
bruik waarvoor het bestemd wordt. Wanneer de koper door een aandachtig, doch normaal
onderzoek het gebrek kan waarnemen, betreft het geen verborgen gebrek238. In de praktijk
bevat de overeenkomst echter doorgaans een beding van niet-vrijwaring239. Een dergelijk be-
ding is geldig, voor zover de verkoper te goeder trouw is.
De beoordeling van de feiten zal telkens in concreto moeten gebeuren door de feitenrechter.
109. De verkoper die wordt aangesproken door zijn koper, kan zich verhalen op de energie-
deskundige, voor zover deze een fout heeft begaan240. Dat zal in het bijzonder het geval zijn
wanneer het EPC onjuist is. Daarnaast kan ook de koper zich tot de energiedeskundige wen-
den. Tussen de koper en de energiedeskundige bestaat geen contractuele relatie, dus een
233 R. DEKKERS, Handboek Burgerlijk recht, II, Brussel, Bruylant, 1971, 31. 234 S. TORMANS, “De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen: een update”, TBO 2009, afl.4, (170) 179. 235 Cass. 27 oktober 1995, Pas. 1995, I, 950. 236 Art. 1641-1643 BW. 237 Dit kan bij voorbeeld blijken uit de energiefactuur die veel hoger uitvalt dan wat men normaal zou mogen verwachten op basis van het EPC, bij een normaal gebruik van een dergelijke woning. 238 Cass. 29 maart 1976, Arr. Cass. 1976, 872. 239 Art. 1643 BW. 240 Art. 1146 BW.
47
rechtstreekse vordering zal enkel mogelijk zijn op grond van buitencontractuele aansprake-
lijkheid. De energiedeskundige kan zich hierbij niet beroepen op de quasi-immuniteit van de
uitvoeringsagent. De uitvoeringsagent is immers een persoon die door de schuldenaar belast
wordt met de gehele of gedeeltelijke uitvoering van een contractuele verplichting241, daar
waar het verschaffen van een EPC geen contractuele maar wel een wettelijke verplichting
vormt.
110. Een derde belangrijk moment is het verlijden van de authentieke akte. Het uitvoe-
ringsbesluit van 11 januari 2008 betreffende de residentiële gebouwen bepaalt dat de instru-
menterende ambtenaar in de authentieke akte de verklaring van de verkoper en de koper moet
opnemen of de koper voor het verlijden van de akte op de hoogte is gebracht van het bestaan
en de inhoud van het EPC242. De notaris vermeldt eveneens of het EPC aan de koper ter be-
schikking gesteld is en neemt de datum en de unieke code van het EPC op in de akte. Is er
geen geldig energieprestatiecertificaat beschikbaar bij het verlijden van de authentieke akte,
dan moet de notaris hiervan onverwijld het VEA op de hoogte brengen243.
Ook hier worden geen sancties voorzien voor het geval het EPC ontbreekt. De administratieve
geldboete voor het ontbreken van het EPC zal slechts eenmaal opgelegd kunnen worden. Be-
houdens wanneer het VEA reeds voordien heeft vastgesteld dat het EPC ontbreekt244, zal deze
boete slechts opgelegd worden nadat het VEA door de notaris op de hoogte is gesteld van het
ontbreken van een EPC bij de authentieke akte.
Bij ontstentenis van een geldig EPC kan de koper voorhouden dat zijn toestemming aangetast
is door wilsgebreken. In dit geval is de overeenkomst nietig, doch vermits het slechts een rela-
tieve nietigheid betreft, kan deze gedekt worden. Het Hof van Cassatie heeft immers beslist
dat niemand verplicht kan worden zich op de relatieve nietigheid te beroepen245. Het verlijden
van de authentieke verkoopakte, zelfs zonder dat het EPC voorhanden is, impliceert dan de
bevestiging van de nietigheid. Bij het verlijden van de akte wordt de volledige prijs immers
betaald, wat neerkomt op een vrijwillige tenuitvoerlegging van de overeenkomst door de ko-
per246. De koper kan zich bijgevolg niet meer beroepen op de nietigheid van de overeenkomst
na het sluiten van de authentieke verkoopakte.
241 S. TORMANS, “De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen: een update”, TBO 2009, afl.4, (170) 180. 242 Art. 4, §3 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 243 Art. 4, §3, lid 3 B.Vl.Reg. 11 januari 2008; art. 4, §3, lid 3 B.Vl.Reg. 5 december 2008. 244 Cfr. supra randnummer 68. 245 Cass. 15 november 2002, www.cass.be, A.R. nr. C.00.0390.N. 246 Art. 1338 BW.
48
Vermits de notaris de partijen hier zal wijzen op de draagwijdte en de gevolgen van het EPC,
is de koper volledig geïnformeerd, waardoor zijn verhaalsmogelijkheden op de verkoper bij-
zonder gering worden.
111. Zoals verder toegelicht zal worden, kan de notaris zijn ambt niet weigeren wanneer het
EPC ontbreekt of wanneer de koper hieraan verzaakt, maar dient hij toch uiterst voorzichtig te
zijn met het oog op zijn aansprakelijkheid247. Het EPB-decreet legt nochtans geen sanctie op
voor de notaris die de akte verlijdt zonder EPC.
112. Voor verhuur van gebouwen geldt een analoge regeling als voor de verkoop. De eige-
naar die zijn gebouw wil verhuren, moet over een geldig EPC beschikken, dat hij op eenvou-
dig verzoek moet kunnen voorleggen aan de kandidaat-huurder248. Bij het sluiten van de
huurovereenkomst moet hij een kopie bezorgen aan de huurder, op straffe van een administra-
tieve geldboete249. De huurder zal zich desgevallend kunnen beroepen op wilsgebreken of op
vrijwaring door de verhuurder voor verborgen gebreken250. Deze vrijwaringsplicht is niet van
dwingend recht, zodat de partijen hiervan rechtsgeldig kunnen afwijken251.
113. Een blik op het Nederlandse recht leert dat ook daar ontbreken van het energiecertifi-
caat weinig concrete gevolgen teweeg brengt. De Nederlandse wetgeving voorziet zelfs niet in
een bestuursrechtelijke sanctionering, waardoor geen sanctie opgelegd kan worden wanneer
de verkoper of verhuurder geen energiecertificaat overlegt. Het Nederlandse energiecertificaat
vormt de facto een vrijblijvende regeling, waarbij de partijen vrij staat overeen te komen dat
het energiecertificaat niet overhandigd dient te worden252.
247 Cfr. infra , randnummer 116. 248 Art. 5 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 249 Art. 28, §3 EPB-decreet. 250 Art. 1721 BW. 251 C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten: Syllabus, Brugge, Die Keure, 2006, 156. 252 S.M. SIMONIS, “Het energiecertificaat: een tandloze tijger?”, Ondernemersbrief 2008, (14) 15.
49
Hoofdstuk 3. Rol van de notaris 114. De notaris krijgt als instrumenterend ambtenaar bij vastgoedtransacties dikwijls te
maken met het EPC. Hij heeft daarbij zowel uitdrukkelijke als impliciete verplichtingen. In dit
hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de verplichtingen van de notaris en zijn mogelijke aan-
sprakelijkheid.
Afdeling I. informatie- en adviesplicht 115. Het behoeft geen betoog dat de notaris, als juridisch deskundige ter zake, een belang-
rijke rol speelt bij het informeren van de partijen253. De partijen mogen er immers op vertrou-
wen dat de notaris niet enkel zal zorgen voor een behoorlijk afgewerkte akte, maar ook dat hij
hen waar nodig goede raad zal geven, zowel in feite als in rechte254. Hij moet daarbij onpartij-
dig tewerk gaan, wat betekent dat hij zowel de belangen van de verkoper/verhuurder als die
van de koper/huurder moet behartigen255. Dit betekent concreet dat hij enerzijds de verkoper
moet wijzen op de mogelijke sanctionering wanneer geen EPC overhandigd wordt aan de ko-
per, terwijl hij anderzijds ook de koper moet wijzen op de betekenis en het belang van dit
EPC.
116. Vermits het verschaffen van een EPC vooralsnog niet gesanctioneerd wordt met de
nietigheid, kan de notaris niet weigeren zijn ambt te verlenen in de gevallen waar dit certifi-
caat ontbreekt256. Bovendien stelt art.4, §3 van het besluit van de Vlaamse regering van 11
januari 2008 dat de instrumenterende ambtenaar moet vermelden of het energieprestatiecerti-
ficaat aan de koper ter beschikking gesteld werd, hetgeen impliceert dat de akte ook zonder
certificaat verleden kan worden. Op de notaris rust in dit geval wel de verplichting het VEA
op de hoogte te brengen.
117. Ook werd in de rechtsleer reeds de vraag gesteld wat de positie van de notaris is in de
gevallen waar de koper afziet van het EPC. Naar analogie met wat de Nederlandse Koninklij-
ke notariële Beroepsorganisatie hierover heeft beslist, kan ook in België gesteld worden dat
253 Art. 9, §1 lid 3 Organieke Wet Notariaat. 254 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, I, Mechelen, Kluwer, 2003, 9. 255 Art. 12, lid 1 Deontologische Code vastgesteld door de Nationale Kamer van notarissen, aangenomen door de algemene vergadering van de Nationale Kamer van notarissen op 22 juni 2004, BS 3 november 2005. 256 Art. 3 Organieke Wet Notariaat.
50
het niet aan de notaris toekomt zijn ambt te weigeren wanneer de koper vrijwillig afziet van
zijn recht een EPC te verkrijgen257.
118. De notaris zal echter niet moedwillig mogen meewerken aan een dergelijke overeen-
komst. Wanneer hij door de verkoper, die de kosten van een energieprestatiecertificaat liefst
zal vermijden, verzocht wordt de akte te verlijden zonder EPC of het ontbreken ervan niet aan
te geven bij het VEA, moet hij weigeren. Hoewel dit niet uitdrukkelijk voorzien wordt in de
wet, rijzen hier minstens deontologische bezwaren voor de notaris. De notaris is immers een
openbaar ambtenaar, die moet toezien op de correcte naleving en toepassing van de wet258.
Bovendien komt zijn aansprakelijkheid hier in het gedrang, zowel ten aanzien van de koper
als ten aanzien van de verkoper. Enerzijds heeft de notaris de verplichting de verkoper te wij-
zen op de mogelijke sanctie wanneer hij het EPC niet aan de koper bezorgt. Anderzijds dient
de notaris erop toe te zien dat het EPC daadwerkelijk overhandigd wordt aan de koper. Mocht
dit niet het geval zijn, kan de notaris aansprakelijk gesteld worden wanneer achteraf bij voor-
beeld blijkt dat het energieverbruik merkelijk hoger ligt dat hetgeen te verwachten was.
119. De notaris, belast met het opstellen van de onderhandse akte, zorgt best voor een slui-
tende compromis, niet in het minst met het oog op zijn aansprakelijkheid259.
Afdeling II. Uitdrukkelijke verplichtingen 120. Het EPB-decreet en de uitvoeringsbesluiten hierbij leggen enkele uitdrukkelijke ver-
plichtingen op aan de notaris. Vooreerst dient de notaris, zowel in de onderhandse als in de
authentieke akte, bepaalde vermeldingen op te nemen260. Daarnaast moet hij er op toezien dat
het energieprestatiecertificaat tijdig overgedragen wordt aan de koper, of dat de inhoud ervan
meegedeeld wordt aan de huurder261.
121. Naast deze verplichtingen met betrekking tot de akte, doet de wetgever ook een beroep
op de notaris om de naleving van de EPB-regelgeving te garanderen. Meer bepaald heeft de
257 K. BEKE, “Het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen: een eerste doorlichting”, NNK 2009, afl.2, (37) 39. 258 Dit blijkt onder meer uit de eedaflegging, waarbij de notaris getrouwheid aan de Koning, gehoorzaamheid aan de Grondwet en de wetten van het Belgische volk moet zweren (art. 47, lid 1 Organieke Wet Notariaat). 259 Cfr. supra, randnummer 98. 260 Art. 4, §§2-3 B.Vl.Reg. 11 januari 2008; art. 4, §§2-3 B.Vl.Reg. 5 december 2008; cfr. supra randnummer 93. 261 B. DELVAUX , “Het energieprestatiecertificaat bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen – een blik op de X-factor –”, NNK 2008, afl. 2, (55) 56.
51
notaris een meldingsplicht bij het VEA wanneer een overdracht gebeurt zonder dat het EPC
overgedragen wordt aan de koper262. Een dergelijke verplichting doet meteen denken aan de
meldingsplicht in het kader van de witwaswetgeving. De notaris die bij de uitoefening van
zijn beroep, feiten vaststelt waarvan hij weet of moet weten dat zij verband houden met het
witwassen van geld of met de financiering van terrorisme, moet de Cel voor financiële infor-
matieverwerking daarvan onmiddellijk op de hoogte brengen263.
Een dergelijke meldingsplicht lijkt in deze context nochtans niet in verhouding met de ge-
pleegde overtreding, namelijk het ontbreken van een EPC. Daar waar de witwaswetgeving het
algemeen belang dient, dient het energieprestatiecertificaat louter als informatiebron voor de
koper. Zelfs wanneer de koper zou verzaken aan dit EPC, hetgeen mijns inziens mogelijk is
vermits het slechts zijn eigen private belangen betreft, kan de verkoper nog steeds gesanctio-
neerd worden met een administratieve geldboete. Zolang het EPC evenwel niet meer is dan
een eenvoudig informatief document, lijkt deze administratieve geldboete in bepaalde geval-
len overdreven.
Daarom dient het VEA bij het opleggen van deze administratieve geldboete in het bijzonder
rekening te houden met de concrete omstandigheden van iedere overdracht. Een particuliere
verkoper die te goeder trouw een eigendom van de hand doet, dient mijns inziens minder
zwaar gesanctioneerd te worden, te meer wanneer de instrumenterende notaris beide partijen
ingelicht heeft over de draagwijdte van het EPC en de partijen in onderling overleg overeen-
komen dat het EPC voor hen geen meerwaarde betekent. Anderzijds kan een sanctionering
wel verdedigd worden ten aanzien van professionele vastgoedoperatoren. Waar het van een
particuliere verkoper aanvaardbaar is dat hij niet op de hoogte is van de verplichting een EPC
te verschaffen vóór het sluiten van de onderhandse overeenkomst, kan dit argument moeilijk
volgehouden worden bij een professionele verkoper. Daarnaast kan een effectief sanctieme-
chanisme ook misbruik ontmoedigen264. Bovendien draagt de professionele vastgoedmakelaar
een verhoogde informatieverplichting ten aanzien van zijn medecontractant.
Afdeling III. Aansprakelijkheid 122. Hoewel aan de notaris uitdrukkelijke verplichtingen opgelegd worden, voorziet de
EPB-regelgeving niet in een sanctionering. Wanneer de notaris zijn verplichtingen niet na- 262 Art. 4, §3 lid 3 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 263 Art. 14bis, §1 Wet 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwas-sen van geld en de financiering van terrorisme, BS 9 februari 1993. 264 Cfr. supra randnummer 65 en voetnoot 138.
52
komt, kan geen sanctie opgelegd worden op basis van het EPB-decreet en de uitvoeringsbe-
sluiten.
123. Nochtans kan de notaris in schadevergoeding aangesproken worden door de partijen.
Tekortkomingen aan de raadgevingsplicht kunnen immers resulteren in aansprakelijkheid,
hetgeen evenwel in concreto beoordeeld moet worden265. Daarom is het belangrijk dat de no-
taris beide partijen correct inlicht over het EPC, de draagwijdte en de mogelijke sanctione-
ring266. Daarnaast neemt hij best een exoneratiebeding op in de authentieke akte:
De verkoper verklaart door ondergetekende notaris volledig op de hoogte te zijn ge-steld van de sanctie die hem kan worden opgelegd wegens miskenning van de ver-plichting een energieprestatiecertificaat te verschaffen aan de koper. De koper bevestigt uitdrukkelijk de huidige verkoop te willen sluiten ongeacht de in-houd van het certificaat. De koper en de verkoper verklaren op de hoogte te zijn gesteld van deze miskende ver-plichting en verzoeken ondergetekende notaris, ondanks voormelde informatie, huidi-ge overeenkomst authentiek vast te stellen. De koper en de verkoper verklaren hierbij uitdrukkelijk af te zien van een vordering in aansprakelijkheid jegens ondergetekende notaris wegens schade die voortvloeit uit de miskenning van voormelde verplichtin-gen.
124. De notaris riskeert daarnaast ook deontologische sancties wegens het niet naleven van
de EPB-regelgeving267.
265 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, I, Mechelen, Kluwer, 2003, 10. 266 Om bewijsproblemen te voorkomen gebeurt dit bij voorkeur schriftelijk. 267 Art. 96-97 Organieke Wet Notariaat.
53
Hoofdstuk 4. Besluit
125. De energieprestatieregelgeving is zeker een stap in de goede richting. Een doortasten-
de regelgeving was immers nodig om het niet-aflatende energieverbruik te verminderen. Het
is bemoedigend vast te stellen dat de overheid naast deze EPB-regelgeving ook gedacht heeft
aan begeleidende maatregelen om het uitvoeren van energiebesparende werken aan te moedi-
gen. Zo werden onder meer uitzonderingen op de vergunningsplicht vastgelegd en is beslist
dat in bepaalde gevallen het KI niet aangepast wordt na uitvoering van groene verbouwingen.
126. Toch schiet deze regelgeving op bepaalde punten tekort. Vooreerst betekent dit decreet
alweer meer administratieve rompslomp, niet enkel bij de overdracht van gebouwen, maar
ook bij het verhuren van gebouwen en de oprichting van nieuwe gebouwen.
Bovendien blijkt dat het toepassingsgebied van de EPB-regelgeving in bepaalde gevallen aan-
gepast moet worden. De EPB-eisen gelden enkel voor werken waarvoor een stedenbouwkun-
dige vergunning vereist is, terwijl werken die zonder stedenbouwkundige vergunning uitge-
voerd kunnen worden voorlopig buiten het toepassingsgebied vallen. Ook het toepassingsge-
bied van het EPC dient herbekeken te worden. In bepaalde gevallen moet de verkoper immers
een EPC verschaffen waar dit helemaal niet zinvol is.
Het valt daarenboven te betreuren dat het EPC geen bijzondere rol van betekenis speelt. Het
EPC is immers het uitgelezen document om de eigenaar van een gebouw aan te sporen ener-
giebesparende werken uit te voeren. Vooral op het vlak van de sanctionering laat het EPB-
decreet ook veel te wensen over, waardoor het EPC in de praktijk slechts een geringe juridi-
sche en praktische waarde heeft. Of het energieverbruik effectief zal dalen, hangt op vandaag
nog steeds grotendeels af van de goodwill van de betrokkenen.
Daarnaast rijzen ook twijfels bij de objectiviteit van de energiedeskundigen. Deze is op van-
daag klaarblijkelijk niet steeds gegarandeerd.
127. Ook de notariële praktijk wordt nauw betrokken bij de implementatie van deze regel-
geving. De sanctionering in de vorm van een administratieve geldboete levert daarbij de be-
langrijkste hinderpaal op. Het komt in de praktijk voor dat het EPC nog niet beschikbaar is bij
het sluiten van de overeenkomst, hoewel dit wettelijk verplicht is. De praktijk reikt hiervoor
een aantal oplossingen aan, waarvan echter is gebleken dat zij niet steeds een adequaat ant-
54
woord bieden voor deze administratieve geldboete. Om alle betwistingen te vermijden, wach-
ten de partijen best met het sluiten van de overeenkomst totdat het EPC voorhanden is.
128. De EPB-regelgeving zoals deze vandaag bestaat, vormt ongetwijfeld nog niet het
eindpunt. Om een echte sluitende regelgeving te vormen en het energieverbruik daadwerkelijk
te rationaliseren, dienen de beleidsmakers de wetgeving op een aantal cruciale punten nog aan
te vullen of bij te sturen.
55
Bibliografie
Wetgeving
- Richtlijn Parl. en Raad nr. 2002/91/EG, 16 december 2002 betreffende de energieprestatie
van gebouwen, Pb.L. 4 januari 2003, afl. 1, 65.
- Wet 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt, Bull. 16 maart 1803.
- Wet 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het
witwassen van geld en de financiering van terrorisme, BS 9 februari 1993
- Decr. Vl. 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de ener-
gieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energiepresta-
tiecertificaat, BS 30 juli 2004.
- Decr. Vl. 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering in de bodembescherming, BS 22
januari 2007.
- Decr. Vl. 22 december 2006 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van
de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen en tot invoering van een energie-
prestatiecertificaat en tot wijziging van artikel 22 van het REG-decreet, BS 27 maart 2007.
- Decr. Vl. 8 mei 2009 houdende algemene bepalingen betreffende het energiebeleid, BS 7
juli 2009.
- KB 10 maart 1981 waarbij het Algemeen Reglement op de elektrische installaties voor de
huishoudelijke installaties en sommige lijnen van transport en verdeling van elektrische
energie bindend wordt verklaard, BS 29 april 1981.
- B.Vl.Reg. 18 september 1991 houdende het opleggen van minimumeisen op het gebied
van thermische isolatie van woongebouwen, BS 18 maart 1992.
- B.Vl.Reg. 14 april 2000 tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen en
van de werken, handelingen en wijzigingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergun-
ning nodig is, BS 18 mei 2000.
- B.Vl.Reg. 11 maart 2005 tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestaties
en het binnenklimaat van gebouwen, BS 17 juni 2005.
56
- B.Vl.Reg. 8 december 2006 betreffende het onderhoud en het nazicht van stooktoestellen
voor de verwarming van gebouwen of voor de aanmaak van warm verbruikswater, BS 27
april 2007.
- B.Vl.Reg. 20 april 2007 betreffende de invoering van het energieprestatiecertificaat voor
publieke gebouwen, BS 25 mei 2007.
- B.Vl.Reg. 11 januari 2008 houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat resi-
dentiële gebouwen bij verkoop en verhuur en de uitvoering van de energieaudit, BS 8 fe-
bruari 2008.
- B.Vl.Reg. 5 december 2008 houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat
niet-residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur, BS 2 maart 2009.
- MB 5 mei 2006 tot aanwijzing van de bevoegde ambtenaren ter uitvoering van het Besluit
van de Vlaamse Regering van 11 maart 2005 tot vaststelling van de eisen op het vlak van
de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen, BS 16 mei 2006.
- MB 2 april 2007 betreffende de vastlegging van de vorm en de inhoud van de EPB-
aangifte en het model van het energieprestatiecertificaat bij de bouw, BS 11 mei 2007.
- MB 21 augustus 2008 betreffende de inwerkingtreding van de verplichting om over een
energieprestatiecertificaat te beschikken bij verkoop en verhuur van residentiële gebou-
wen, BS 3 september 2008.
- Voorstel van decreet houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de ener-
gieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energiepresta-
tiecertificaat, Parl.St. Vl.Parl. 2002-03, nr.1379/1.
- Ontwerp van decreet houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de ener-
gieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen en tot invoering van een energiepresta-
tiecertificaat en tot wijziging van artikel 22 van het REG-decreet, Parl.St. Vl.Parl. 2006-
07, nr.945/1.
- Ministriele Omzendbrief nr.3/2010 van 22 februari 2010 betreffende fiscale maatregelen
inzake energiebesparingen en de herschatting van de kadastrale inkomens, onuitg.
- Reglement van de Orde van Architecten van 18 april 1985 op de beroepsplichten van de
architect, BS 8 mei 1985.
57
- Deontologische Code vastgesteld door de Nationale Kamer van notarissen, aangenomen
door de algemene vergadering van de Nationale Kamer van notarissen op 22 juni 2004, BS
3 november 2005.
Rechtspraak
- Cass. 29 maart 1976, Arr. Cass. 1976, 872.
- Cass. 5 juni 1981, Arr. Cass. 1981, 1157.
- Cass. 27 oktober 1995, Pas. 1995, I, 950.
- Cass. 15 november 2002, www.cass.be, A.R. nr. C.00.0390.N.
- Antwerpen 21 december 1999, T.Not. 2001, 152.
Rechtsleer
A. Boeken
- BOCKEN, H., Algemeen Verbintenissenrecht. Samenvattende syllabus, onuitg., 2005-06,
263.
- DEKKERS, R., Handboek Burgerlijk recht, II, Brussel, Bruylant, 1971, 1014.
- DE WULF, C., Het opstellen van notariële akten, I, Mechelen, Kluwer, 2003, 461.
- DE WULF, C., Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2003, 440.
- ENGELS, C., Bijzondere overeenkomsten: Syllabus, Brugge, Die Keure, 2006, 391.
- WEYTS, L., Notarieel Contractenrecht, I, Antwerpen, Kluwer, 1999, 382.
B. Tijdschriften
- BEKE, K., “Het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen: een eerste doorlichting”,
NNK 2009, afl.2, 37-41.
- BLONTROCK, F., “Het al dan niet bevoorrecht karakter van de kosten die gepaard gaan met
de verkoop van een onroerend goed bij uitvoerend beslag”, T.Not. 2001, 152-156.
58
- CLABOTS, A., “Te koop: huis met tuin en… energieprestatiecertificaat!”, TVV 2009, afl.3,
47-50.
- COUTEAU, V., “Energieprestatieregelgeving anno 2007, een stand van zaken in de drie
gewesten”, Notariaat 2007, afl. 17-18, 10-14.
- DE HERTOGH, K., “Keuring elektrische installatie en epc bij gerechtelijke openbare verko-
ping”, Vastgoed info 2009, afl. 1, 6-7.
- DELVAUX , B., “Het energieprestatiecertificaat bij verkoop en verhuur van residentiële
gebouwen – een blik op de X-factor –”, NNK 2008, afl. 2, 55-58.
- DERIDDER, L., “Energie-efficiëntie in de Europese regelgeving”, MER 2008, afl. 3, 202-
205 in DE KETELAERE, K. en DELVAUX , B. (eds.), “Het Europese energie- en klimaatpak-
ket”, MER 2008, afl.3, 174-220.
- DEWAELE, F., “Energieprestatiecertificaten: welk energierapport krijgt uw gebouw?”,
MER 2009, afl.1, 28-63.
- FLION, C. en DELVOIE, N., “La performance énergétique des bâtiments: contraintes et
réalités”, DAOR 2009, afl. 91, 246-275.
- GOVAERT, C. en DEPRAETERE, M., “Ook epc voor niet-residentiële gebouwen in aan-
tocht”, Vastgoed info 2009, afl.5, 2-4.
- GOVAERT, D., en DEPRAETERE, M., “Svk’s krijgen subsidies voor energiebesparende in-
vesteringen”, Vastgoed info 2009, afl.5, 6-7.
- HENDRICKX, K., “De invoering van een energieprestatiecertificaat: de gevolgen voor de
verhuring van onroerende goederen”, Huur 2008, afl.4, 183-189.
- KRUITHOF, R., BOCKEN, H., DE LY, F. en DE TEMMERMAN, B., “Overzicht van recht-
spraak (1981-1992). Verbintenissen”, TPR 1994, 171-721.
- MELIS, S., “Het decreet van 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op
het vlak van energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van
een energieprestatiecertificaat”, MER 2005, afl.2, 98-129.
- PEETERS, R., “Energieprestaties gebouwen herbekeken na Kopenhagen?”, Vastgoed info
2009, afl.21, 2-3.
- RONSE, S. “Het EPB-decreet: over energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen”,
TvW 2007, afl. 2, 195-196.
- RONSE, S., “Het energiedecreet”, TvW 2009, afl. 4, 346-347.
- SCHOLASSE, M. en GUILLAUME , J., “Performance énergétique en Belgique”, Amén. 2008,
afl. 1, 26-32.
59
- SIMONIS, S.M., “Het Energiecertificaat: een tandeloze tijger?”, Ondernemersbrief 2008,
afl.1, 14-15.
- STIJNS, S., “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: De notariële praktijk
tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not.Fisc.M. 2008,
afl.3, 77-102.
- TORMANS, S., “De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen: een update”, TBO 2009,
afl.4, 170-182.
- TORMANS, S., “Heet en/of koud blazen: de energieprestatieregelgeving in Vlaanderen”,
TROS 2006, afl. 42, 109-133.
- VAN DE KEERE, V., “De verplichte periodieke keuring van verwarmingstoestellen; gevol-
gen voor de verhuring van onroerende goederen”, Huur 2009, afl. 2, 58-61.
- VANSTEENE, J., “Energieprestatiecertificaat in het najaar bij verkoop van ‘bestaande’ wo-
ning”, Vastgoed info 2008, afl. 4, 3-4.
- VANSTEENE, J., “Energieprestatiecertificaat pas in 2009 voor verhuurders”, Vastgoed info
2007, afl. 18, 1-2.
- VANSTEENE, J., “Energieprestatiecertificaat vanaf 1/11/2008 bij verkoop ‘bestaande’ wo-
ning”, Vastgoed info 2008, afl. 14, 2-3.
- VANSTEENE, J., “Vastgoedmakelaar mag epc maken voor zijn eigen panden”, Vastgoed
info 2008, afl. 19, 1-2.
- VANSTEENE, J., “Attesten en certificaten voor het vastgoed”, Vastgoed info 2009, afl. 19,
4-5.
- VANSTEENE, J., “Verhuurde vakantiewoningen zijn vrijgesteld van epc”, Vastgoed info
2009, afl.5, 1-2.
- VANVOLSEM, J., “Nieuwe trends in vastgoedbeheer: energieprestatiecertificaten”, Vast-
goed info 2005, afl.16, 1-2.
- VANVOLSEM, J., “Vlaams energieprestatiedecreet in het kader van Europese energiericht-
lijnen voor 2006”, Vastgoed info 2004, afl. 19, 7-8.
- VERANNEMAN, B. en WIJNANTS, C., “Energieprestatie van gebouwen. Stand van zaken in
de drie gewesten”, NjW 2009, 830-836.
- X., “Vlaanderen stelt beschermde gebouwen vrij van EPB-eisen”, Vastgoed info 2008, afl.
12, 6-7.
60
C. Verzamelwerken
- GELDHOF, W. en TORMANS, S., “Recente ontwikkelingen op het kruispunt van Bouw- en
energierecht in Vlaanderen” in DE KETELAERE K., VANHOVE, K. en VERBEKE, A. (eds),
Jaarboek bouwrecht 2006-2007, Brugge, Die Keure, 3-34.
- TORMANS, S., “Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen” in DE KETE-
LAERE K., VANHOVE, K. en VERBEKE, A. (eds), Jaarboek bouwrecht 2005-2006, Brugge,
Die Keure, 1-33.
- VERMEIR, T., “Energie-efficiëntie en hernieuwbare energiebronnen” in DE KETELAERE, K.
en DELVAUX , B., Jaarboek Energierecht 2007, Antwerpen, Intersentia, 211-242.
D. Reeksen
- DEWAELE, F. en LAMEIRE, W., De energieregelgeving in het Vlaams Gewest in Dossier
Milieuwetgeving, Mechelen, Kluwer, 2008, 161.
- DIRIX , E. en BROECKX, K., Beslag in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2001, 573.