ปจจยทางการตลาดททผลตอการตดสนใจซอทอยอาศย ส าหรบผสงอายในเขตกรงเทพมหานคร

Factors Marketing Mix Affecting Making Purchasing Decisions Elderly Housing in Bangkok Metropolitan Area.

นชาพฒน ภคนนทโชตวตร Nichaphat Pakananchotiwat

มหาวทยาลยรามค าแหง Ramkhamhaeng University, Thailand

Nichaphat.workplace@gmail.com

บทคดยอ การวจยครงนมวตถประสงค 1. เพอศกษาลกษณะสวนบคคล ไดแก เพศ อาย ระดบการศกษา

สถานภาพ อาชพ และระดบรายได ของผทมความตองการซอทอยอาศยส าหรบผสงอายในเขตกรงเทพมหานคร 2. เพอศกษาปจจยสวนประสมทางการตลาด (7Ps) กลยทธการตลาดส าหรบธรกจบรการ หรอ Marketing Mix 7P ไดแก ดานผลตภณฑ (Product), ดานราคา (Price), ดานชองทางการจดจ าหนาย (Place), ดานสงเสรมการตลาด (Promotion), ดานบคคล (People), ดานกระบวนการ (Process) และดานลกษณะทางกายภาพ (Physical Evidence and Presentation) ทมผลตอการตดสนใจซ อทอย อาศยส าหรบผส งอาย ใน เขตกรงเทพมหานคร 3. เพอเปรยบเทยบปจจยทางการตลาดทมผลตอการตดสนใจเลอกซอทอยอาศยส าหรบผสงอายในเขตกรงเทพมหานคร จ าแนกตามเพศ อาย สถานภาพ อาชพ และระดบรายได

การวจยนเปนรปแบบการวจยเชงส ารวจ (Survey Research) เพอวเคราะหความสมพนธระหวางปจจยตางๆ และลกษณะสวนบคคล โดยใชวธการเกบขอมลจากแบบสอบถาม (Questionnaire) เพอผประกอบการอสงหารมทรพยและธรกจทเกยวของ สามารถน าผลของการศกษาทไดน าไปใชเปนแนวทางในการพฒนาทอยอาศยใหสอดคลองกบความตองการของตลาด และวางแผนทางการตลาดใหมประสทธภาพ กลมตวอยางทใชในการวจยครงน คอ ประชากรในกรงเทพมหานครโดยครอบคลมถงผทมสมาชกในครอบครวเปนผสงอายทอาศยอยในเขตกรงเทพฯ อาจจะอาศยอยรวมกน หรอ ไมไดอยรวมกน หรอ ผทตองการเตรยมความพรอมส าหรบการเปนผสงอาย ทมความตองการซอทอยอาศย หรออาจจะมแผนการซอทอยอาศยในอนาคต โดยใชวธแจกแบบสอบถามไปตามสถานทท างาน และประชากรผอาศยในหมบานจดสรร และการสมตวอยางทางระบบอนเตอรเนตจ านวน 400 ตวอยาง โดยการวจยนไดท าการเกบขอมลกลมตวอยางในชวงเวลาเดอนสงหาคม 2562 ถง เดอนตลาคม 2562

ผลการวจยพบวา ทอยอาศยทถกออกแบบมาเพอผสงอายมผลตอการตดสนใจซอทอยอาศย โดยสวนใหญมวตถประสงคในการตดสนใจซอทอยอาศยส าหรบผสงอาย ซอเพออยอาศยรวมกบผสงอายในครอบครว รองลงมาคอซอเพอผสงอายในครอบครว (กรณไมไดอยรวมกน) โดยลกษณะทอยอาศยทผกลมตวอยางตองการเลอกซอ คอ บานเดยวสองชน ทมขนาดเนอทดน 41-50 ตารางวา ตามระดบความคดเหนของกลมตวอยางตอปจจยสวนประสมทางการตลาดซงสามารถสรปเปนรายขอ ไดดงน

ปจจยดานผลตภณฑ พบวา กลมตวอยางใหความส าคญกบท าเลของทอยอาศยทเดนทางสะดวก ใกลสถานพยาบาล หางสรรพสนคา รองลงมาคอ ใหความส าคญกบพนทใชสอยภายในทอยอาศยทมความสอดคลองกบชวตประจ าวนของผสงอาย ปจจยดานราคา พบวา ความสามารถขอสนเชอทอยอาศยจากธนาคารได 100% มความส าคญมากทสด ปจจยดานชองทางการจดจ าหนาย พบวา กลมตวอยางใหความส าคญกบการโฆษณาโครงการผานทางสอออนไลน เชน เวปไซต เฟสบค รองลงมาคอ ใหความส าคญกบการมส านกงานขายโครงการชดเจน มแบบจ าลองทอยอาศยตวอยางใหชม ปจจยดานการสงเสรมการตลาด พบวา กลมตวอยางใหความส าคญกบการจดโปรโมชนสวนลดเงนสดมากทสด รองลงมาคอการใหความส าคญกบการจดโปรโมชนลดดอกเบยสนเชอ ปจจยดานบคลากร พบวา กลมตวอยางใหความส าคญกบพนกงานทมความร แตงการเรยบรอย มบคลกภาพทด สภาพ มใจรกบรการ และตดตออ านวยความสะดวกแกลกคาตลอดการซอขาย ปจจยดานกระบวนการ พบวา กลมตวอยางใหความส าคญกบการตรงตอเวลา และระบบบรการหลงการขายทด มระบบจดการแจงซอม แจงรองเรยน มการจดสรรกฎระเบยบขอปฏบตอยางเปนระบบ ปจจยดานลกษณะทางกายภาพ พบวา กลมตวอยางใหความส าคญกบความสวยงามทศนยภาพของโครงการ และชอเสยงความนาเชอถอของแบรนด

ค ำส ำคญ: ผสงอาย, ทอยอาศยเพอผสงอาย, ปจจยทางการตลาด, สวนประสมทางการตลาด

ABSTARCT The object of this research is to study a personality which are gender age education level

married status occupation salary and income level of the person have demand to buy a dwelling for elder in Bangkok area. For study the mixture of 7Ps the marketing strategies for service business which is Product, Price, Place, Promotion, People, Process and Physical Evidence and Presentation that all are affect to buying decision for buying a dwelling for elder in Bangkok area by extract by age gender occupation married status and income level.

This research is survey research for analyze the related for the other factor of personality by collect questionnaire. It is for the business owner in the market of property development or other related business. This can be taking the result of the survey to make a roadmap to develop the property to be use as the market needed and make an effective marketing strategy as well. The sample group for this survey target to the people who living in Bangkok also who have an elder family member who are live in Bangkok. where can be stay together and not stay together or the one who need to prepare them self for a prosperity when they are getting old and also have a demand to buy their dwelling for an elder house or else the one who plan to buy their house in the future. By using questionnaire though the office area, the village and also randomly select a sample from internet for 400 samples. The research took a period of the time start by August 2019 to October 2019.

Research result found that the habitat was built for elderly people so that they can decision can be made easier. Usually this habitat is built for elderly who wants to live with other elder people from their own family or secondly bought so by younger people in the family for the elders (this case is if they don’t live together). In this case most people choose to live in single house, which consist around

41-50 sq.w from the research group, the participant prioritizes locations that is easy to access close to, near hospitals and shopping malls. Moreover, the interior of the habitat has to be easy to use and adapt to the elderly. Pricing is also taken into consideration however that can be loan from the bank. Sales was also looked upon, the research shows that advertising with online media such as website, Facebook and all others. Marketing shows that promotions can draw participants attention such as payment with cash or even promotions and discounts can be help. Also, personnel’s can be impactful on the participants because they said sale person is the person who talks to them and let them make the decision whether to buy the house or not. Sales need to have professionalism, cleanliness, smart and have good personalities. Procedures and process, makes it clearer to people and their decision making, being on time is the key and after sales services is very important. Lastly physical characteristic of the project and the scenery is a part that the customer looks upon in the brand. Keywords: Elderly, Elderly Housing, Marketing Factors, Marketing mix

บทน า

1. แนวคดและทฤษฎทเกยวกบประชากรศาสตร (Demographic) ศรวรรณ เสรร ตน และคณะ (2550: 57-59) ไดใหค าจ ากดความวา หมายถง ลกษณะทาง

ประชากรศาสตร ประกอบดวย อาย เพศ ขนาดครอบครว สถานภาพ รายได อาชพ ระดบการศกษา องคประกอบเหลานเปนเกณฑทนยมน ามาใชในการแบงสวนการตลาด ลกษณะประชากรศาสตรเปนสงส าคญและสถตทวดไดของ ประชากรทชวยก าหนดตลาดเปาหมาย รวมทงงายตอการวดมากกวาตวแปรอน ตวแปรทางดาน ประชากรทส าคญ ดงน

1. อาย (Age) หมายถง อายของกลมของผบรโภคซงมความสมพนธตอการบรโภคสนคาหรอ บรการทจะสามารถตอบสนองความตองการของผบรโภคทมอายแตกตางกน นกการตลาดจงใช ประโยชนจากดานอายเพอเปนตวแปรทางดานประชากรศาสตรทแตกตางกนของสวนตลาด ไดท าการคนควาหาความตองการของตลาดสวนเลก (Niche Market) โดยมงความส าคญทตลาดอาย สวนนนๆ

2. เพศ (Sex) หมายถง ตวแปรทางทเปนสวนในการแบงสวนการตลาดเชนกน ดงนนนกการ ตลาดจงตองศกษาตวแปรนอยางรอบครอบ เพราะวาในยคปจจบนนนตวแปรทางดานเพศมการ เปลยนแปลงในพฤตกรรมของการบรโภคไปจากเมอกอน การเปลยนแปลงดงกลาวอาจมสาเหตจากการทผหญงออกไปท างานนอกบานมากขน

3. ลกษณะครอบครว (Marital Status) หมายถง ลกษณะของครอบครวนบวาเปนเปาหมาย ทส าคญของการใชกลยทธทางการตลาดมาโดยตลอด และมความส าคญอยางยงในสวนทเกยวกบ หนวยของผบรโภค นกการตลาดจะสนใจจ านวน และลกษณะของบคคลในครวเรอนทใชสนคาใดสนคาหนง รวมถงยงใสใจในการพจารณาลกษณะทางประชาการศาสตรและโครงสรางดานสอทเกยวของกบผทเปนคนตดสนใจในครอบครวเพอทจะชวยท าใหพฒนากลยทธการตลาดไดอยางเหมาะสม

4. รายได การศกษา และอาชพ (Income, Education and Occupation) หมายถง ตวแปรทส าคญตอการก าหนดสวนของตลาด ปญหาส าคญของการแบงสวนการตลาดโดยยดถอเกณฑรายไดเพยงอยางเดยวกคอ รายไดจะเปนตวชวดความสามารถของผบรโภคในการซอสนคา ในขณะเดยวกนการเลอกซอสนคาแททจรงแลวอาจใชเกณฑรปแบบการด ารงชวต รสนยม อาชพ การศกษา ฯลฯ เปนตวก าหนดเปาหมายไดเชนกน แมรายได

เปนตวแปรทนยมใชแตนกการตลาดสวนใหญจะเชอมโยงเกณฑรายไดรวมกบตวแปรดานประชากรศาสตรหรออนๆ เพอใหสามารถก าหนดตลาดเปาหมายใหชดเจนมากยงขน

สอดคลองกบแนวคดของ Hanna and Wozniak (2001), Shiffman and Kanuk (2003) ไดใหค าจ ากดของลกษณะทางประชากรศาสตรไววา ขอมลเกยวกบตวบคคล เชน อาย เพศ การศกษา อาชพ รายได ศาสนา และเชอชาตมอทธพลตอพฤตกรรมผบรโภค โดยทวไปแลวใชเปนลกษณะพนฐานทนกการตลาดมกจะน ามาพจารณาส าหรบการแบงสวนตลาด (Market Segmentation) โดยน ามาเชอมโยงกบความตองการ ความชอบ และอตราการใชสนคาของผบรโภค

2. แนวคดและทฤษฎทเกยวกบผสงอาย

วยสงอายนบวาเปนวยบนปลายของชวต เปนวยทเรมเกดความสกหรอ ความเสอมถดถอยทางรางกาย หรอความสามารถบางอยางทเคยมในวยหนมสาวจะหดหายไป โดยการนยามความหมายของค าวา “ผสงอาย” ตามสหประชาชาตใหใชอาย 60 ปขนไป ซง 34 ปทผานมา จากขอมลส ารวจพบวาประชากรไทยทเกดใหมลดลงกวาปละ 200,000 คน ประเทศไทยกาวเขาส สงคมสงวย (aging society) มาตงแตป 2547 และมทาททจะเพมจ านวนของผสงอายมากขนเรอยๆ ประเทศไทยก าลงอยในชวงการเปลยนผานเขาสสงคมผสงอายโดยสมบรณ (Aged Society) โดยจากขอมลของ United Nations World Population Ageing พบวา หลงจากป 2552 ประชากรทอยในวยพงพงไดแก เดกและผสงอาย จะมจ านวนมากกวาประชากรในวยแรงงาน และในป 2560 จะเปนครงแรกในประวตศาสตรทประชากรเดกนอยกวาผสงอาย สถานการณนเปนผลมาจากการลดภาวะเจรญพนธอยางรวดเรว และการลดลงอยางตอเนองของระดบการตายของประชากร ท าใหจ านวนและสดสวนประชากรสงอายของไทย เพมขนอยางรวดเรว

การจดประเภทผสงอายมความจ าเปนอยางยง เพราะผสงอายแตละประเภทจะตองมความตองการทางสวสดการสงคมทแตกตางกนไป ทงนในผสงอายมไดมลกษณะเหมอนกนหมด แตมความแตกตางไปตามแตละบคคลตามแตชวงอาย องคการอนามยโลกจงไดแบงเกณฑอายตามสภาพของการมอายเพมขน ดงน (พระราชบญญตผสงอาย พ.ศ. 2546)

- ผสงอาย (Elderly) มอายระหวาง 60-74 ป - คนชรา (Old) มอายระหวาง 75-90 ป - คนชรามาก (Very old) มอาย 90 ปขนป การแบงผสงอายเปน 3 ชวงดงกลาว ส าหรบในสงคมไทยยงมไดมขอสรปวาจะมการจดประเภทของ

ผสงอายในลกษณะใด การจดโดยใชเกณฑกยงมขอถกเถยงวาไมเหมาะสมนกวชาการบางทานจงใชเกณฑความสามารถของผสงอายแบงเปน 3 กลม ไดแก

- กลมทชวยเหลอตวเองไดด - กลมทชวยเหลอตนเองไดบาง - กลมทชวยเหลอตนเองไมได เนองจากมปญหาสขภาพ มความพการ การแบงผสงอายเปน 3 ชวงดงกลาว ส าหรบในสงคมไทยยงมไดมขอสรปวาจะมการจดประเภทของ

ผสงอายในลกษณะใด การจดโดยใชเกณฑกยงมขอถกเถยงวาไมเหมาะสมนกวชาการบางทานจงใชเกณฑความสามารถของผสงอายแบงเปน 3 กลม ไดแก เพอใหงายตอการสงเสรมสขภาพและดแล ผสงอายเฉพาะกลมตามความสามารถในการประกอบกจวตรประจ าวน (Activity of Daily Living: ADL) ดงน

(1) กลมผสงอายทไมสามารถชวยเหลอตนเองได หรอทมก จะเรยกกนสนๆวา “กลมตดเตยง” (Bed bound elder) ผสงอายกลมนไมสามารถชวยเหลอตนเองในการท ากจวตร ประจ าวนไดรวมถงการทไม

สามารถท ากจวตรพนฐานตางๆ ได เชน การรบประทานอาหารและการขบถาย เปนกลมผสง อายทอยในภาวะหงอมหรอเปราะบาง (frail) ผสงอายกลมน มอาการเจบปวยจนตองนอนรกษาตวอยบนเตยงตลอดเวลา ท าใหมโอกาสเสยงตออาการแทรกซอนอน ๆ ทจะตามมา เชน อาการแผลกดทบ อาการขอเสอม และอาการปอดอกเสบ เปนตน โอกาสในการเขารวมกจกรรมทางสงคมของผสงอาย กลมนคอนขางจ ากดเนองจากจ าเปนตองพงพาผดแลหรอ บคคลอนคอนขางมาก

(2) กลมผสงอายทยงพอชวยเหลอตวเองไดบางสวน หรอผ สงอาย “กลมตดบาน” (Home bound elder) เปนกลมผสงอายทตองอาศยความชวยเหลอจากผดแลในบางสวนเพอการท ากจวตรประจ าวน ไมสะดวกทจะออกนอกบานเพยง ล าพงเนองจากปญหาสขภาพมภาวะเสยงตอการเกดอนตราย ท าใหมขอจ ากดในการด าเนนชวตประจ าวนในสงคมโดยอสระ เชน มปญหาเรองการเคลอนไหวหรอมภาวะหลงลมสมองเสอม นอกจากนผสงอายกลมตดบานยงรวมไปถงผสงอายทยง สามารถออกสงคมนอกบานไดโดยอสระแตไมชอบออกสงคม หรอตดภาระทางบาน เชน ตองชวยดแลลกหลานหรอสมาชก ครอบครวคนอน ๆ ผสงอายกลมนควรไดรบความรในการดแล สขภาพไมใหถดถอยลง รวมถงความรในการฟนฟรางกายและ จตใจใหแขงแรงขนและควรไดรบการสงเสรมใหออกไปใชชวต ประจ าวนนอกบานไดมากขน ซงจากการศกษาหลายชนชใหเหน วาการทผสงอายมโอกาสรวมกจกรรมทางสงคมเปนสงทสงผลดตอสขภาวะโดยรวม ในทางตรงกนขามการถกโดดเดยวจากสงคม สามารถสงผลทางลบตอทงสขภาพกายและใจของผสงอายไดเปนอยางมาก ทงนมผสงอายจ านวนไมนอยทพรอมจะออกไปใชชวตนอกบานแตตดขดทสงแวดลอมในพนทสาธารณะไมเออตอการเดนทางและการใชชวต โดยเฉพาะกลมทตองพงพาอปกรณ เพอการเคลอนไหว เชน วลแชร (wheelchair) หรอเครองพยงเดน จะเหนไดวาในเมองทใหความส าคญกบการไมใหมอปสรรค (barrier-free) จะมผสงอายและผพการออกมาใชชวตในพนท สาธารณะตามล าพงและใชบรการระบบขนสงมวลชนดวยตนเอง มากกวาเมองทไมมความพรอมและเตมไปดวยอปสรรค

(3) กลมผสงอายทชวยตวเองไดด หรอ ผสงอาย “กลมตด สงคม” (well elder) เปนกลมผสงอายทชวยเหลอตวเองได สามารถด าเนนชวตประจ าวนและเขารวมกจกรรมทางสงคมได โดยอสระไมตองมผชวยเหลอหรอผดแล มสขภาพดหรอเพยงแค อยในภาวะเสยงตอโรค และถาหากมอาการปวยเรอรงกยงคงอย ในภาวะทควบคมได

ภาพรวมของผสงอายในกรงเทพมหานคร ขอมล ณ เดอนธนวาคม 2561 (เฉพาะประชากรทมสญชาตไทยและมชออยในทะเบยนบาน) ถอเปนสงคมสงอาย (Aged society) มจ านวนผสงอายเทากบ 1,020,917 คน จากประชากรทงหมด 5,480,469 คน มอตราผสงอายเทากบรอยละ 18.63 โดยสวนใหญเปนเพศหญง มจ านวน 596,009 คน คดเปนรอยละ 58.38 ของประชากรผสงอายทงหมดในกรงเทพมหานคร และเปนเพศชายจ านวน 424,908 คน คดเปนรอยละ 41.62 ของประชากรผสงอายทงหมดในกรงเทพมหานคร โดยทกพนทเขตมจ านวนเพศหญงมากกวาเพศชาย

3. แนวคดและทฤษฎทเกยวกบความตองการทอยอาศย มนษยเราด ารงชวตอยไดดวยปจจย 4 ประการ คอ อาหาร ทอยอาศย เครองนงหม และยารกษาโรค

ทอยอาศยนบเปนปจจยส าคญอยางหนงทมความจ าเปนขนพนฐานในการด ารงชวต ทอยอาศยยงสามารถเปนตวบงชถงคณภาพชวต จงมความจ าเปนทจะตองมการจดการใหมความเหมาะสม เพยงพอ ทอยอาศยทดจะตองสงเสรมสขภาพชวตทด สงผลใหผอยอาศยมความสขทงทางกายและจตใจ

อบราฮม มาสโลว (Abrahum Maslow) ไดเขยนถงทฤษฎความตองการ (Need Theories) ไววา ความตองการทางรางกาย (Physiological Needs) เปนความตองการพนฐานของชวต เปนแรงผลกดนทางชวภาพ เชน ความตองการอาหาร น า อากาศ ทอยอาศย หากพนกงานมรายไดจากการปฏบตงานเพยงพอ กจะสามารถด ารงชวตอยไดโดยมอาหารและทพกอาศย เขาจะมก าลง และการมสภาพแวดลอมทเหมาะสม เชน ความสะอาด ความสวาง การระบายอากาศทด การสงเสรมสขภาพ นอกจากนนมนษยเรายงมความตองการความปลอดภย (Safety Needs) เปนความตองการทจะเกดขนหลงจากทความตองการทางรางกายไดรบการตอบสนองแลว หมายถงความตองการสภาพแวดลอมทปลอดจากอนตรายทงทางกายและจตใจ ความมนคงในชวตและสขภาพทด

ต ามหลก ทฤษฎ ค ว า มต อ ง ก า ร (Need Theories) ม น ษย เ ร า น น ม ค ว ามต อ ง ก า รท า งรางกาย (Physiological Needs) เปนความตองการพนฐานของชวต เปนแรงผลกดนทางชวภาพ เชน ความตองการอาหาร น า อากาศ ทอยอาศย นอกจากนนมนษยเรายงมความตองการความปลอดภย (Safety Needs)

(นภาพร มโนรงเรองรตน. 2541: 31, อางจาก Clarie. 1973: 59-62) เกณฑในการเลอกทอยอาศยของแตละบคคลนน สามารถแยกการพจารณาตามปจจยหลกทสงผลตอการเลอกทอยอาศยทส าคญไดเปน 2 ประการ คอ ปจจยภายนอกและปจจยภายในทมความสมพนธซงกนและกน ในดานปจจยภายในซงเปนผลจากลกษณะของรปแบบวถการด าเนนชวตทแตกตางกน จะสงผลตอการเลอกทอยอาศยของแตละบคคล โดยมองคประกอบทส าคญ คอ ราคาของทอยอาศยซงสมพนธกบรายได และความสามารถในการจายของผอยอาศย รปแบบทพกอาศยทสมพนธตอขนาดของครอบครว และสภาพแวดลอมทด ปลอดภย และมความสะดวกในการเดนทางระหวางทพกอาศย และทท างานตลอดจนแหลงธรกจตางๆ

โดยในดานปจจยภายนอก (ชยยะ พฒนะ เจรญ,2539:39) คอ ลกษณะทางกายภาพของทอยอาศยทสงผลตอการตดสนใจเลอกทอยอาศยของแตละบคคล โดยการพจารณาถงปจจยทส าคญ 4 ประการ ไดแก (1) สภาพแวดลอมทตตอการอยอาศย (2) ความสะดวกในการเดนทาง (3) ระบบสาธารณปโภคทด และ (4) สภาพของสงคมและวฒนธรรมของบรเวณโดยรอบ

แนวความคดการออกแบบสภาพแวดลอมและทอยอาศยเพอผสงอาย แนวความคดการออกแบบสภาพแวดลอมและทอยอาศยเพอผสงอายจงเปนทนยมในสากล การสราง

“สภาพแวดลอมทเปนมตร” หรอ “Friendly Environment” ซงหมายถง สภาพแวดลอมซงไมกอใหเกดอนตรายกบผใชสอย สภาพแวดลอมทางกายภาพเปนสวนส าคญส าหรบการใชชวตของผสงอาย ฉะนนการใสใจในการออกแบบทกรายละเอยดจงเปนเรองส าคญ ไมวาจะเปนสภาพแวดลอมสวนบคคล สภาพแวดลอมทางสงคม หรอสภาพแวดลอมทางกายภาพ การออกแบบทอยอาศยส าหรบผสงอายควรมฟงกชนการใชงานใหสอดคลองกบกจวตรประจ าวนของผสงอาย

จากขอมล “คมอการจดสภาพแวดลอมทเหมาะสมและปลอดภยส าหรบผสงอาย, ส านกสงเสรม และพทกษผสงอาย” สรปแนวความคดหลกในการออกแบบสภาพแวดลอมและทอยอาศยของผสงอายมา 4 ปจจยคอ

1) มความปลอดภยทางกายภาพ (Safety & Security) ตองเปนสภาพแวดลอมทกอใหเกดความปลอดภยแกผสงอายในดานตางๆ ทงการเคลอนไหว การมองเหน การไดยน ความปลอดภยทางดานรางกายและสขภาพอนามย มระบบสาธารณปโภคและสาธารณปการทด มระบบการปกปองจากภายนอก เชน มราวจบในหองน า พนกระเบองไมลน มสญญาณฉกเฉนหวเตยง หรอหองน าส าหรบขอความชวยเหลอ เปนตน

2) ใชงานสะดวก ตองสามารถเขาถงงาย (Accessibility & Reachability) ในสวนตางๆ ของบานตองท าใหผสงอายสามารถเขาถงอปกรณ ของใชตางๆไดอยางสะดวก เชน การมทางลาดส าหรบรถเขน ความสงของตทผสงอายสามารถหยบของไดสะดวก หรอการจดใหอยใกลแหลงบรการตางๆ อยภายในระยะทสามารถเดนถงได และการจดใหใกลแหลงระบบขนสงมวลชน และใกลแหลงชมชนเดมเพอใหญาตมตรสามารถมาเยยมเยยนไดสะดวก 3) มสภาพแวดลอมทสามารถสรางแรงกระตน (Stimulation) ตองมการสรางสรรคสภาพแวดลอมทางกายภาพใหมความนาสนใจ มการเลอกใชสทเหมาะสม ประกอบกบมความสวางและชดเจนจะท าใหการใชชวตดกระชมกระชวย ไมซมเศรา และชดเจน รวมถงควรมการสรางสภาพแวดลอมทผสงอายสามารถม ปฎสมพนธกบสภาพแวดลอม และชมชนได

4) ดแลรกษางาย บานส าหรบผสงอายควรจะออกแบบใหดแลรกษางาย อากาศถายเทไดสะดวก ดวยเหตนบานทว ๆ ไปควรจะเลก ถาเปนหลงใหญควรจะมหองซงงายตอการปดเอาไวเพอสะดวกสบายในการดแลบาน อาจมหนาตางบานเลอนอลมเนยมปองกนพาย และสนามหญาทมพมไมเตยๆ เพอลดงานสนาม

แตนอกเหนอจากการออกแบบเพอผสงอายแลวนน กควรค านงถงการออกแบบเพอใหทก ๆ คนในสงคมใชประโยชนไดอยางเทาเทยมกน (Universal Design) ทกคนสามารถเขาถงสงอ านวยความสะดวกตาง ๆ ไดสะดวกและปลอดภย เนนการลดอบตเหตทอาจจะเกดขนได เพอชวยใหผสงอายด าเนนชวตประจ าวนไดสะดวก ชวยเหลอตนเองได ลดการพงพาจากบคคลอน สามารถด ารงชวตไดอยางมความสข

4. แนวคดและทฤษฎทเกยวกบพฤตกรรมผบรโภค (Consumer Behavior) โมเดลพฤตกรรมผบรโภค (A MODEL OF CONSUMER BEHAVIOR)

จดเรมตนของการท าความเขาใจพฤตกรรมของผบรโภค คอ การศกษาถง "โมเดลทแสดงถงแรงจงใจทจะท าใหเกดการตดสนใจซอสนคาหรอบรการ โดยระบบจะเรมจากสงเราสงกระตนและการตอบสนอง" (stimulus-response model) ในทางการตลาดจ าเปนตองท าความเขาใจกบความรสกนกคดของผซอ เพอใหเกดความตองการในความรสกนกคดของผซอ ซงสงผลใหเกดการตอบสนอง หรอการตดสนใจของผซอ โมเดลนถกแบงออกเปน 3 สวน ดงน

สวนท 1 เรมตนจากการมสงกระตน (Stimulus) ทงภายในและภายนอกเขามากระทบความรสกนกคด นกการตลาดจะสนใจเนนสรางสงกระตนทางการตลาดซงสามารถควบคมได และสงกระตนทควบคมไมได สงกระตนภายนอก ประกอบดวย 2 สวน คอ ไดแก (1)สงกระตนทางการตลาด (Marketing Stimulus) เปนสวนทเกยวของกบสวนประสมทางการตลาดทง 4 (Marketing Mix) คอ ผลตภณฑ ราคา สถานท และการสงเสรมการตลาด (2)สงกระตนอนๆ (Other Stimulus) เปนสงกระตนความตองการของ ผบรโภคทไมสามารถควบคมได เชน สงแวดลอมระดบมหภาค ซงอยภายนอกองคกร สงแวดลอมทางเศรษฐกจ เทคโนโลย การเมอง และวฒนธรรม

สวนท 2 จากสงกระตนดงกลาวขางตนจะกระทบกลองด าหรอความรสกนกคดของผซอ ซงแบงออกเปน ลกษณะของผซอ (buyer characteristics) และ กระบวนการตดสนใจซอ (buyer decision process)

สวนท 3 เปนขนของการตอบสนองของผซอ ซงไดผานกระบวนการตดสนใจซอมาแลว โดยผซอจะมการตอบสนอง 5 ประการดงน (1)การตดสนใจเลอกผลตภณฑทจะซอ (product choice) (2)การตดสนใจเลอกตราสนคาทจะซอ (brand choice) (3)การตดสนใจเลอกรานคาทจะซอ (dealer choice) (4)การตดสนใจในเวลาทจะซอ (purchase timing) (5) การตดสนใจในปรมาณทจะซอ (purchase amount)

กระบวนการตดสนใจซอ (Decision Process)

กระบวนการการตดสนใจซอ 5 ขนตอนของผบรโภค คอทเลอร (Kotler, 1997) 1. การรบรถงความตองการหรอปญหา (problem/need recognition) ในขนตอนแรกผบรโภคจะ

ตระหนกถงปญหา หรอความตองการในสนคาหรอการบรการ ซงความตองการหรอปญหานนเกดขนมาจากความจ าเปน (needs) ซงเกดจาก

- สงกระตนภายใน (internal stimuli) เชน ความรสกหวขาว กระหายน า เปนตน - สงกระตนภายนอก (external stimuli) อาจจะเกดจากการกระตนของสวนประสมทางการตลาด

(4 P's) เชน เหนขนมเคกนากน จงรสกหว เหนโฆษณาสนคาในโทรทศน กจกรรมสงเสรมการตลาดจงเกดความรสกอยากซอ อยากได เหนเพอนมรถใหมแลวอยากได เปนตน

2. การแสวงหาขอมล ( information search) เมอผบรโภคทราบถงความตองการในสนคาหรอบรการแล ว ล าดบขนตอไปผบร โภค ก จะท าการแสวงหาขอม ล เพอใช ประกอบการตดสนใจ โดยแหลงขอมลของผบรโภค แบงเปน

- แหลงบคคล (personal sources) เชน การสอบถามจากเพอน ครอบครว คนรจกทม - แหลงทางการค า (commercial sources) เช น การหาขอม ลจากโฆษณาตามสอต าง ๆ

พนกงานขาย รานคา บรรจภณฑ - แหลงสาธารณชน (public sources) เชน การสอบถามจากรายละเอยดของสนคาหรอบรการ

จากสอมวลชน หรอองคกรคมครองผบรโภค - แหลงประสบการณ (experiential sources) เกดจากการประสบการณสวนตวของผบรโภคท

เคยทดลองใชผลตภณฑนน ๆ มากอน 3. การประเมนทางเลอก (evaluation of alternatives) เมอไดขอมลจากขนตอนท 2 แลว ในขน

ตอไปผบรโภคกจะท าการประเมนทางเลอก โดยในการประเมนทางเลอกนน ผบรโภคตองก าหนดเกณฑหรอคณสมบตทจะใชในการประเมน

4. การตดสนใจซอ (purchase decision) หลงจากทไดท าการประเมนทางเลอกแลว ผบรโภคกจะเขาสในขนของการตดสนใจซอ ซงตองมการตดสนใจในดานตาง ๆ ดงน ตรายหอทซอ (brand decision) รานคาทซอ (vendor decision) ปรมาณทซอ (quantity decision) เวลาทซอ (timing decision) และวธการในการช าระเงน (payment-method decision)

5. พฤตกรรมภายหลงการซอ (post purchase behavior) หลงจากทลกคาไดท าการตดสนใจซอสนคาหรอบรการไปแลวนน นกการตลาดจะตองท าการตรวจสอบความพงพอใจภายหลงการซอ ซงความพงพอใจนนเกดขนจากการทลกคาท าการเปรยบเทยบสงทเกดขนจรง กบสงทคาดหวง ถาคณคาของสนคาหรอบรการทไดรบจรง ตรงกบทคาดหวงหรอสงกวาทไดคาดหวงเอาไว ลกคากจะเกดความพงพอใจในสนคาหรอบรการนน โดยถาลกคามความพงพอใจกจะเกดพฤตกรรมในการซอซ า หรอบอกตอ เปนตน แต

เมอใดกตามทคณคาทไดรบจรงต ากวาทไดคาดหวงเอาไว ลกคากจะเกดความไมพงพอใจ พฤตกรรมทตามมากคอ ลกคาจะเปลยนไปใชผลตภณฑของคแขงขน และมการบอกตอไปยงผบรโภคคนอน ๆ ดวย

5. แนวคดและทฤษฎทเกยวกบสวนประสมทางการตลาด (Marketing Theory) สวนประสมทางการตลาด (Marketing Mix) หมายถง เครองมอทางการตลาดทสามารถควบคมได

ซงกจการผสมผสานเครองมอเหลานใหสามารถตอบสนองความตองการและสราง ความพงพอใจใหแกกลมลกคาเปาหมาย สวนประสมการตลาด ประกอบดวยทกสงทกอยางทกจการ ใชเพอใหมอทธพลโนมนาวความตองการผลตภณฑของกจการ สวนประสมการตลาดแบงออกเปน กลมได 4 กลม ดงทรจกกนวาคอ “4Ps” อนไดแก ผลตภณฑ (Product) ราคา (Price) การจดจ าหนาย (Place) และการสงเสรมการขาย (Promotion) และไดมการเพมปจจยขนมา 3 ตวจากทฤษฎสวนประสมทางการตลาดเดม เรยกวาสวนประสมการตลาดส าหรบธรกจบรการ หรอ “7Ps” เนองจากทางผวจยเหนวาตวแปรทเพมขนมานมผลกระทบตอการด าเนนธรกจอสงหารมทรพย ตามแนวคดของ ฟนลป คอตเลอร (Philip Kotler) โดยแบงออกเปน 7 กลม คอ ผลตภณฑ (Product) ราคา (Price) การจดจ าหนาย (Place) การสงเสรมการตลาด (Promotion) บคคล (People) กระบวนการ (Process) และการสรางและน า เสนอลกษณะทางกายภาพ (Physical Evidence and Presentation) (Kotler, 1997) โดยมรายละเอยดดงน

ภาพท 1.1 สวนประสมการตลาดส าหรบธรกจบรการ หรอ “7Ps”

1) ผลตภณฑ (Products) หมายถง สงทเสนอขายสตลาดเพอความสนใจ การจดหา การใชหรอการ

บรโภคทสามารถท าใหลกคาเกดความพงพอใจ (Armstrong และ Kotler, 2009) ประกอบดวยสงทสมผสไดและสมผสไมได เชน บรรจภณฑ ส ราคาคณภาพ ตราสนคา บรการ และชอเสยงของผขาย เปนผลตภณฑทตองมคณภาพและรปแบบดไซนตรงตามความตองการของลกคา

2) ราคา (Pricing) หมายถง จ านวนทตองจายเพอใหไดผลตภณฑ/บรการ หรอเปนคณคา ทงหมดทลกคารบรเพอใหไดผลประโยชนจากการใชผลตภณฑ/บรการคมกบเงนทจายไป (Armstrong และ Kotler, 2009) ผบรโภคจะเปรยบเทยบระหวางคณคา (Value) ของผลตภณฑ กบราคา (Price) ของผลตภณฑนน ถาคณคาสงกวาราคาผบรโภคจะตดสนใจซอ ดงนนผก าหนดกลยทธดานราคาตองค านงถง ผลตภณฑตองเหมาะสมกบต าแหนงทางการแขงขนของสนคา ประเดนส าคญทจะตองพจารณาเกยวกบราคาไดแก ราคาสนคาทระบในรายการหรอราคาทระบ (List Price) ราคาทใหสวนลด (Discounts) ราคาทมสวนยอมให (Allowances) ราคาทมชวงระยะเวลาทการช าระเงน (Payment Period) และราคาเงอนไขใหสนเชอ (Credit Terms) (ชวรรณ เจรญสข 2547)

3) ชองทางการจดจ าหนาย (Place) หมายถง โครงสรางของชองทางซงประกอบดวย สถาบนและกจกรรมใชเพอเคลอนยายสนคาและบรการจากองคกรไปยงตลาด สถาบนทน าผลตภณฑออกสตลาดเปาหมายคอสถาบนการตลาด เชน หนาราน ชองทางการน าเสนอสนคา เปนตน

4) การสงเสรมการตลาด (Promotion) หมายถง การสอสารเพอสรางความพอใจตอ ตราสนคาหรอบรการ หรอความคด หรอตอบคคล โดยใชจงใจใหเกดความตองการหรอเพอเตอนความทรงจ า (Remind) ในผลตภณฑ โดยคาดวาจะมอทธพลตอความรสก ความเชอ และพฤตกรรมการซอ นอกจากนนยงมเครองมอการสงเสรมการตลาดทส าคญ มดงน (1) การโฆษณา (Advertising) (2) การขายโดยใชพนกงานขาย (Personal Selling) (3) การสงเสรมการขาย (Sales Promotion) (4) การใหขาวสารและประชาสมพนธ (Publicity and Public Relations) (5) การตลาดทางตรง (Direct Marketing) (Etzel, Walker และ Stanton) ตอไปคอการตลาดทมงเนนทางดานของการสรางประสบการณทดนาประทบใจใหกบลกคา กจะน าไปสการสรางความผกพนทางดานอารมณทแนบแนน โดยผลลพธทคาดหวงคอจะสามารถมสวนแบงการตลาดในจตใจของลกคาสงขนเมอเทยบกบคแขงขน (ณฐ อรนพไพบลย 2554)

5) บคคล (People) เปนบคคลากรในองคกร เชน พนกงานตอนรบ ฝายขาย ฝายบรการหลงการขายตลอดจน เจาหนาทรกษาความปลอดภย หรอพนกงานท าความสะอาด ตองมการคดเลอก การฝกอบรมพนกงาน การจงใจ เพอใหสามารถสรางความพงพอใจใหกบผบรโภคไดแตกตางเหนอคแขง เชน การยม ความสภาพเรยบรอย มความนาเชอถอ สงเหลานจะเปนตวสรางความสมพนธระหวางเจาหนาทผใหบรการและผใชบรการ อกทงพนกงานตองมความคดรเรม มความสามารถในการแกปญหาเฉพาะหนา สามารถสรางคานยมใหกบองคกรได

6) กระบวนการ (Process) เปนกจกรรมทเกยวของกบวธการและงานทปฏบตในดานการบรการทน าเสนอใหกบผบรโภค เพอมอบสนคาหรอบรการไดอยางถกตอง รวดเรว และท าใหผบรโภคเกดความประทบใจกลยทธทส าคญส าหรบการบรการคอ เวลาและประสทธภาพในการบรการ ดงนนกระบวนการบรการทดจงควรมความรวดเรวและมประสทธภาพในการสงมอบ รวมถงตองงายตอการปฏบตการ เพอทพนกงานจะไดไมเกดความสบสน ท างานไดอยางถกตองและมแบบแผนเดยวกน และงานทไดตองดมประสทธภาพ

7) การสรางและน าเสนอลกษณะทางกายภาพ (Physical Evidence and Presentation) หมายถง สงแวดลอมทเกยวกบการใหบรการ สถานททลกคาและกจการมปฏสมพนธกน และองคประกอบทจบตองไดตางๆ ซงท าหนาทชวยอ านวยความสะดวกหรอสอสาร เปนองคประกอบของธรกจบรการทลกคาสามารถมองเหนและใชเปนเกณฑในการพจารณาและตดสนใจซอบรการได (ฉตยาพร เสมอใจ, 2549) ตวอยางของสงทมองเหนได เชน อาคารส านกงานของบรษท ท าเลทตง พนกงาน สญลกษณของบรษท และสงทมองเหนไดตางๆ เหลานจะสะทอนถงรปแบบและคณภาพของบรษท ถงแมบางครงสงทมตวตนบางอยางอาจไมมสวนชวย

ใหการบรการมประสทธภาพสงขนมากนก แตจะชวยสรางความมนใจใหแกลกคา และเปนการสะทอนถงรสนยมของลกคาย ซงจะเปนสวนประกอบในการพจารณาตดสนใจซอสนคาและบรการ

สรปผล จากขอมลภาพรวมผสงอายขางตนแลวนบวา ประเทศไทยก าลงอยในชวงการกาวเขาสสงคม

ผสงอายโดยสมบรณ โดยเฉพาะในเขตกรงเทพมหานครทมจ านวนประชากรผสงอายมากถง 18% จากจ านวนประชากรทงหมดในกรงเทพมหานคร อกทงในวยผสงอายยงมการเปลยนแปลงในดานกายภาพ และเผชญกบภาวะถดถอยตางๆ สงเหลานอาจกลายเปนอปสรรคหลกในการใชชวตประจ าวน สภาพแวดลอมเปนองคประกอบส าคญของการด าเนนชวตของผสงอายมากกวาวยอน ซงสอดคลองกบหลกทฤษฎความตองการ (Need Theories) มนษยเรานนมความตองการทางรางกาย (Physiological Needs) เปนความตองการพนฐานของชวต เปนแรงผลกดนทางชวภาพ เชน ความตองการอาหาร น า อากาศ ทอยอาศย นอกจากนนมนษยเรายงมความตองการความปลอดภย (Safety Needs)

เมอพจารณาถงความสมพนธตามปจจยหลกทสงผลตอเกณฑการเลอกทอยอาศยจากทฤษฎและแนวคดทอางอง มปจจยทส าคญทสงผลตอการพจารณาเลอกซอทอยอาศยส าหรบผสงอาย คอ ท าเลทตงของทอยอาศยตองมความสะดวกสบายตอวถการด าเนนชวตประจ าวน ใกลศนยสขภาพ ศนยการคา สภาพแวดลอมของทพกอาศยทงในดานกายภาพ ความปลอดภยตอชวต มสงอ านวยความสะดวกตอผสงอาย และสงคมวฒนธรรมทมคณภาพ สอดคลองกบทฤษฎความตองการของ มาสโลว และรปแบบการด าลงชวตของแตละบคคล และอทธพลจากสมาชกในครอบครวหรอกลมคนอางองมผลตอการประเมนทางเลอกและการตดสนใจซอ เนองจากทอยอาศยเปนทรพยสนทใชประโยชนรวมกนของสมาชกหลายคนในครอบครว การตดสนใจซอจงตองรบฟงความคดเหนจากสมาชกในครอบครว

ฉะนนการใสใจในการออกแบบทกรายละเอยดจงเปนเรองส าคญ ไมวาจะเปนสภาพแวดลอมสวนบคคล สภาพแวดลอมทางสงคม หรอสภาพแวดลอมทางกายภาพ การออกแบบทอยอาศยส าหรบผสงอายควรมฟงกชนการใชงานใหสอดคลองกบกจวตรประจ าวนของผสงอาย และควรออกแบบเพอใหทก ๆ คนในสงคมใชประโยชนไดอยางเทาเทยมกน (Universal Design) ทกคนสามารถเขาถงสงอ านวยความสะดวกตาง ๆ ไดสะดวกและปลอดภย เนนการลดอบตเหตทอาจจะเกดขนได เพอชวยใหผสงอายด าเนนชวตประจ าวนไดสะดวก ชวยเหลอตนเองได ลดการพงพาจากบคคลอน สามารถด ารงชวตไดอยางมความสข

ซงการวจยในครงนผลการวจยยงพบวา ปจจยทางสวนประสมทางการตลาดทสงผลตอการตดสนใจเลอกซอทอยอาศยในเขตกรงเทพมหานคร ไดแก (1)ปจจยดานผลตภณฑ ทกลมตวอยางมความสนใจทอยอาศยทท าเล สามารถเขาถงแหลงอ านวยความสะดวกไดงาย ทอยอาศยตองตอบโจทยตอการด าเนนชวตของผสงอาย (2)ปจจยดานราคา กลมตวอยางตองการผลตภณฑทเหมาะสมกบราคา ทอยอาศยตองมราคาใกลเคยงกบทอยอาศยทวไป (3)ปจจยดานชองทางการจดจ าหนาย กลมตวอยางใหความส าคญกบสออนเตอรเนตและส านกงานขายทมตวอยางใหชมกอนการตดสนใจซอ (4)ปจจยดานสวนสงเสรมการขาย เรองของสวนลดเงนสด ดอกเบยธนาคาร กยงคงเปนประเดนหลกทลกคาใหความส าคญ (5)ปจจยดานบคลากร กลมตวอยางใหความส าคญกบการบรการของพนกงานทมความนาเชอถอ มบคลกภาพทด (6)ปจจยดานกระบวนการ กลมตวอยางมความเหนตรงกนเรองการบรการหลงการขาย มระบบการจดการนตบคคลทดมระเบยบ และความเหนขอสดทาย (7)ปจจยดานกายภาพ สงแวดลอมทศนยภาพและชอเสยง ความนาเชอถอของตราสนคา คอสงทกลมตวอยางมองเปนเรองรองลงมา

ขอเสนอแนะ

ประเทศไทยก าลงอย ในชวงการกาวเขาสสงคมผสงอายโดยสมบรณ โดยเฉพาะในเขตกรงเทพมหานครทมจ านวนประชากรผสงอายจ านวนมาก ซงวยสงอายนบวาเปนวยบนปลายของชวตเปนวยทรางกายเรมเกดความสกหรอ ความเสอมถดถอยทางรางกาย หรอความสามารถบางอยางทเคยมในวยหนมสาวจะหดหายไป สงเหลานยอมเปนอปสรรคตอการด ารงชวตของผสงอาย การปรบปรงเปลยนแปลงทอยอาศยเพอรองรบการใชงานของผสงอายจงเปนสงส าคญ เนองจากวฒนธรรมของครอบครวไทยเปนลกษณะของครอบครวใหญ มการเกอหนนซงกนและกนภายในครอบครว ถงแมวาในปจจบนจะมแนวโนมของการเปนครอบครวเดยวมากขน แตผสงอายในครอบครวกยงคงมอทธพลตอการตดสนใจซอบานหลงใหม อาจจะหมายรวมถงบตรซอใหบดามารดา หรอในวยใกลเกษยรซอเพอเตรยมความพรอมใหตนเอง ไดใชชวตอยางสขสบาย พงพาตนเองได ลดภาระใหแกบตรหลานในวยบนปลายชวต

ในขณะทจ านวนประชากรผสงอายเพมมากขน แตการพฒนาทอยอาศยส าหรบผสงอายในประเทศไทยกลบยงมไมมากนก แตในปจจบนธรกจหลายแขนงตางกเรมหนมาใหความส าคญกบกลมลกคาผสงอาย เพราะดวยอตราการเตบโตของคนกลมดงกลาวมแนวโนมสงขน ประกอบกบก าลงการซอมมากขน จงไมใชเรองนาตกใจเทาไหรนกทเจาของธรกจอยากทจะเจาะตลาดกลมสงอาย แถมยงเปนไปไดสงทจะเปนประชากรหลกในการท าการตลาดในอนาคตไดดวย หรอแมแตตลาดอสงหารมทรพยประเภททอยอาศยเองในปจจบนกเรมขยบตวเพอรองรบตลาดส าหรบผสงอายในประเทศไทย ถงแมจะยงไมใชตลาดหลก แตกเรมมแนวโนมในการพฒนาผลตภณฑส าหรบผสงอายมากขน

จากผลการวจยทชใหเหนวา ครอบครวทมผสงอายนนมผลตอการตดสนใจซอทอยอาศยส าหรบผสงอาย ดงนน บรษทหรอผประกอบการควรออกแบบทอยอาศยใหเหมาะสมส าหรบการอยอาศยของผสงอาย โดยเนนความสะดวกสบาย และความปลอดภยในบานเปนหลก และจากการศกษาปจจยทางการตลาดยงชใหเหนวา กลมลกคาทมอาย 31-40 ป มการตดสนใจซอทอยอาศยมากกวากลมอนๆ และยงมความพงพอใจกบการจดโปรโมชนหรอกจกรรมตางๆ เชน การลดราคา การเพมของแถม การผอนช าระ แตนอกเหนอจากนนการบรการของพนกงาน และบรการหลงการขาย กสรางความภกดในแบรนดสนคาอาจเกดการแนะน าบอกตอและยงเปนภาพลกษณทดขององคกรไดอกดวย

เอกสารอางอง

ญาณกา จดเจน, (2560). รายงานการวจย ปจจยสวนประสมทางการตลาด (7Ps) ทมอทธพลตอการตดสนใจซอ คอนโดมเนยมศภาลยในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล การศกษาคนควาแบบอสระ บรหารธรกจมหาบณฑต คณะพาณชยศาสตรและการบญช, มหาวทยาลยธรรมศาสตร

ฐตารย นะวาระ และ นตนา ฐานตธนกร , (2554). รายงานการวจยเรอง การศกษาปจจยสวนประสมทางการตลาดทมผลตอการตดสนใจเลอกใชสถานบรการดแลผสงอายในเขต กรงเทพมหานคร . กรงเทพฯ: คณะบรหารธรกจและการบญช มหาวทยาลยกรงเทพ.

วภรณธดา จงพพธพร, (2558). รายงานการวจย ปจจยทสงผลตอความตงใจซอทพกอาศยของผสงอายท ตองการพงพาตนเอง การศกษาคนควาแบบอสระ บรหารธรกจมหาบณฑต คณะพาณชยศาสตรและการบญช, มหาวทยาลยธรรมศาสตร

บษกร รมยานนท, (2555). รายงานการวจย ลกษณะบานเดยวและแนวทางการปรบเปลยนตามแนวคด บานปรบเปลยนไดงายยามสงวย คณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมอง, มหาวทยาลยธรรมศาสตร

ขวญใจ ชางหล า, (2559). รายงานการวจย ปจจยทมอทธพลตอการตดสนใจซอบานเดยวราคามากกวา 5 ลานบาทของผบรโภคทมผสงอายในครอบครว ในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล การศกษาคนควาแบบอสระ บรหารธรกจมหาบณฑต สาขาวชาการจดการเชงกลยทธ คณะพาณชยศาสตรและการบญช มหาวทยาลยธรรมศาสตร

ววณา ถระโสภณ , (2558). รายงานการวจย ปจจยทสงผลตอการตดสนใจเลอกซอบานจดสรร ในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล การศกษาคนควาแบบอสระ บรหารธรกจมหาบณฑต คณะพาณชยศาสตรและการบญช, มหาวทยาลยธรรมศาสตร

ฐานพทธ จนทรสกร และ เกยรตชย เวษฎาพนธ, (2557). รายงานการวจย กลยทธการตลาดแบบบรณาการ ทม ผลตอการตดสนใจซอบานเดยวของผบรโภคในเขตปรมณฑล : วารสารวชาการ Veridian E-Journal ปท 7 ฉบบท 2 เดอนพฤษภาคม – สงหาคม 2557

ศรณยพร อนทรใจเออ, (2559). รายงานการวจย ทศนคตและพฤตกรรมการเลอกซอบานเดยวของประชากรในแตละชวงอาย ในกรงเทพมหานคร การศกษาคนควาแบบอสระ วทยาศาสตรมหาบณฑต สาขาวชานวตกร รมการพฒนาอสงหา รมทรพย คณะสถา ปตยกรรมศาสตร แล ะกา รผง เมอ ง มหาวทยาลยธรรมศาสตร

ชยต รชตะวรรณ, (2559). รายงานการวจย ปจจยทมอทธพลตอการตดสนใจเลอกใชบรการสถานบรบาลดแลผสงอายเอกชน ในเขตกรงเทพมหานคร การศกษาคนควาแบบอสระ บรหารธรกจมหาบณฑต สาขาวชาการบรหารธรกจส าหรบผบรหาร วทยาลยพาณชยศาสตร มหาวทยาลยบรพา

กตตกา ธนะขวาง. (2552). ปจจยทสมพนธกบพฤตกรรมการสงเสรมสขภาพของผสงอาย : การวเคราะห อภมาน. [วทยานพนธพยาบาลศาสตรมหาบณฑต]. กรงเทพ: จฬาลงกรณมหาวทยาลย.

มลนธสถาบนวจยและพฒนาผสงอายไทย, (2560). รายงานสถานการณผสงอายไทย ส านกงานสถตแหงชาต. (2560). รายงานการส าารวจการมการใชเทคโนโลยสารสนเทศและการ สอสารใน

ครวเรอน พ.ศ. 2560. กรงเทพฯ: ส านกงานสถตแหงชาต. ส านกงานสถตแหงชาต. (2560). การส าารวจประชากรสงอายในประเทศไทย พ.ศ. 2560. กรงเทพฯ:ส านกงาน

สถตแหงชาต. ส านกงานคณะกรรมการพฒนาการเศรษฐกจและสงคมแหงชาต. (2556). การคาดประมาณ ประชากรของ

ประเทศไทย พ.ศ. 2553-2583. กรงเทพฯ: ส านกงานคณะกรรมการ พฒนาการเศรษฐกจและสงคมแหงชาต.

รายงานขอมลผสงอายของกรงเทพมหานครจากฐานประชากรในระบบทะเบยนราษฎร. (2562). โดยกองยทธศาสตรสาธารณสขและสงแวดลอม สยป.

ภาวณ กาญจนาภา. (2554). หลกการตลาด. เพชรบร: คณะวทยาการจดการ มหาวทยาลยศลปากร วทยาเขตสารสนเทศเพชรบร.

พนธทพย วรวาท. (2551). การศกษาความตองการของผสงอายในสถานบรบาลดแลผสงอายใน สถานบรบาล เอกชนเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล.วทยานพนธพยาบาลศาสตร มหาบณฑต , สาขาวชาการพยาบาลผสงอาย, คณะพยาบาลศาสตร, จฬาลงกรณ มหาวทยาลย.

ศภชย ชยจนทร. (2556). การศกษา Universal design : หลกการออกแบบเพอคนทงมวล กรณศกษาการออกแบบอาคารอาชวบ าบด บานนนทภม ปากเกรด นนทบร. นครราชสมา : มหาวทยาลยเทคโนโลยราชมงคลอสาน นครราชสมา.

ไ ท ย โ พ ส ต อ อ น ไ ล น . ( 2561) . ม ต ใ ห ม ท อ ย อ า ศ ย ผ ส ง อ า ย . ค น เ ม อ 10 ส . ค . 6 2 , จ า ก https://www.thaipost.net/main/detail/13596

ส านกสงเสรมและพทกษผสงอาย. (2553). คมอการจดสภาพแวดลอมทเหมาะสมและปลอดภยส าหรบผสงอาย. ส านกสงเสรมและพทกษผสงอาย ส านกงานสงเสรมสวสดภาพและพทกษเดก เยาวชน ผดอยโอกาส และผสงอาย. ราชเทว กรงเทพมหานคร.