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JOSÉ LUIZ TOSCANO Perito-Avaliador Judicial
Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI nº 104005 Membro da Associação dos Peritos Avaliadores do Estado de São Paulo - APEJESP
Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140 Fones: (11) 2965-3272 - 99906-8442 – e-mail: [email protected] e [email protected]
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR
Execução de Titulo Extrajudicial
Processo Digital nº 1007264-52.2017.8.26.0100
JOSÉ LUIZ TOSCANO, CRECI nº 104005/SP, APEJESP 1636, CPF nº 128.156.718-32, Perito-Avaliador nomeado nos autos do processo em epígrafe que BANCO BRADESCO move em face de COML OMEGA DE PRODS P/ AVIC LTDA E OUTROS, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, honrado com a nomeação, tendo vistoriado o imóvel objeto da avaliação e coligido os elementos que entendeu necessários para tal finalidade, apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente
L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O
1.0 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS
O signatário foi honrado com a nomeação de fls.124, para avaliar os imóveis descritos na Matriculas de Nºs 18.541, do 2º Ofício de Registro de Imóveis,19.230, 2º ORI, 19,229, 2º ORI – Todos em São Caetano do Sul, a seguir transcrito:
“Apartamento nº 34, localizado no 3º andar ou 4º pavimento do EDIFICIO N° 76, do CONDOMINIO EDIFIO TARUMÃ, situado a Rua HUMBERTO FERNANDES FORTES Nº 401, componente do CONJUNTO PARQUE RESIDENCIAL DOS JORNALISTAS – 3ª etapa, nesta cidade e comarca de São Caetano do Sul, possuindo dois dormitórios, sala cozinha, banheiro, e área de serviço, com área útil de 51,670m² e área comum de 5,1268m² , e área total de 56,7968m², Unidade Autônoma, Designada Apartamento nº 32, localizado no 3º andar do EDICICIO JOÃO LORENZETI, Situado a Rua Rio Grande do Sul, 770, possuindo 3 dormitórios, seno um suíte, banheiro
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JOSÉ LUIZ TOSCANO Perito-Avaliador Judicial
Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI nº 104005 Membro da Associação dos Peritos Avaliadores do Estado de São Paulo - APEJESP
Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140 Fones: (11) 2965-3272 - 99906-8442 – e-mail: [email protected] e [email protected]
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social, terraço, sala ,c cozinha, área de serviço, banheiro e dependência de empregada, com área útil de 141,90m², área comum de 17,48m²,e área total de 160,38m², Unidade Autônoma , Designada Box nº 21,22( vinte e um e vinte e dois )a Rua Rio Grande do Sul nº 770nesta cidade de São Caetano do Sul, com área de 25,40m² ”
1.1 - ASSISTENTES TÉCNICOS Não houve indicação de assistentes técnicos.
2.0 - QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO (IMOVEL 1 ) TIPO DO IMÓVEL
Apartamento Residencial
LOCAL
RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES, 401, CENTRO DE SÃO CAETANO DO SUL
MATRÍCULA
Nº 18.541 – 2º ORI – SÃO CAETANO DO SUL
CONTRIBUINTE
N/C
QUADRO DE ÁREAS Área Útil..........................................51,6700m²
Área Comum...................................5,1268m²
Área Total........................................56,7968m²
NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matrícula
VALOR DE MERCADO: R$ 290.000,00
DATA DA AVALIAÇÃO: 14/05/2018
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3.0 – OBJETIVO O objetivo do presente laudo será a determinação do valor atual de mercado do imóvel nesta data, não sendo considerados aspectos jurídicos, tais como ônus, litígios, desapropriações, etc.
4.0 - METODOLOGIA – DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
Para determinação do valor do imóvel será adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes.
5.0 – MAPA DE LOCALIZAÇÃO
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5.1 – VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL 1 Após tentativas infrutíferas, em dias e horários distintos, para localização dos moradores do imóvel objeto da avaliação, no dia 10, pp, o signatário retornou à Rua,
Humberto Fernando Fortes, 401, centro de São Caetano do Sul, onde não obteve êxito em vistoriar o imóvel citado, o signatário foi acompanhado pelo Sr. Eduardo, Subsíndico, a qual acompanhou a vistoria do imóvel semelhante em questão, tendo o signatário produzido fotografias digitais, que concedem boa noção do imóvel e serão apresentadas a seguir.
5.2 – VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL 2 Prejudicado devido ausência do morador
FOTO Nº 01
Vista parcial entrada do Conjunto Tarumã
FOTO Nº 02
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Vista parcial dos edifícios e garagem
FOTO Nº 03
Vista parcial da entrada do edifício
5.3 – CARACTERÍSTICAS DAS IMEDIAÇÕES
A Rua HUMBERTO FERNADO FORTES, no trecho em consideração, tem perfil levemente inclinado, dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, serviços urbanos, além da proximidade às áreas comerciais, institucionais e de transporte coletivo, situando-se no Bairro Centro de São Caetano do Sul
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5.4 – CARACTERÍSTICAS DO EDIFÍCIO TARUMÃ
5.5 – CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO
Trata-se de apartamento padrão, com área privativa de 51,6700m2, composto 2 dormitórios, sala cozinha banheiro, área de serviço e garagem.
5.6 – CARACTERÍSTICAS DE ACABAMENTO
Prejudicada devido a não vistoria
IDADE 30
TIPO Residencial
ESTADO DE CONSERVAÇÃO Regular
PORTARIA Sim
ZELADORIA Sim
ELEVADORES Não
ANDARES APTOS/ANDAR 04 andares - 04 apto por andar
PISCINA Sim
SAUNA Não
SALÃO DE FESTAS Sim
SALÃO DE JOGOS Sim
SALA DE GINASTICA Sim
JARDINS Sim
TV A CABO Sim
VIGILANCIA ELETRONICA Sim
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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140 Fones: (11) 2965-3272 - 99906-8442 – e-mail: [email protected] e [email protected]
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6.0 – ELEMENTOS COMPARATIVOS
R1 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES (no mesmo edifício do avaliando) Empreendimento: EDIFICIO TARUMA
Melhoramento Urbano:
Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de
Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos:
Modalidade: Venda Natureza: Oferta
Valor: R$ 270.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:
Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação:
Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção :
Padrão: PADRAO SEM ELEVADOR Idade Estimada:
Conservação: Bom
Área Privativa: 51,00 m² Área Total:
Área Comum: m² Área Privativa: 51,00 m²
Infra-Estrutura: Características: 2 DORM, SALA, COZ, WC, 1 VAGA
Fonte de Informação:
Imobiliária: K e L IMOVEIS Fone: 96738.7736 / 98368.5540
VV M² CM²
R$ 270.000,00 51,00 R$ 5.294,11
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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140 Fones: (11) 2965-3272 - 99906-8442 – e-mail: [email protected] e [email protected]
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R2 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES (no mesmo edifício do avaliando) Empreendimento: EDIFICIO TARUMA
Melhoramento Urbano:
Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de
Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos:
Modalidade: Venda Natureza: Oferta
Valor: R$ 310.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:
Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação:
Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção :
Padrão: PADRAO SEM ELEVADOR Idade Estimada:
Conservação: Bom
Área Privativa: 51,00 m² Área Total:
Área Comum: m² Área Privativa: 51,00 m²
Infra-Estrutura: Características: 2 DORM, SALA, COZ, WC, 1 VAGA
Fonte de Informação:
Imobiliária: JOSY CORRETORA Fone: 986996115 / 98327.5651
VV M² CM²
R$ 310.000,00 51,00 R$ 6.078,43
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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140 Fones: (11) 2965-3272 - 99906-8442 – e-mail: [email protected] e [email protected]
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R3 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES (no mesmo edifício do avaliando) Empreendimento: EDIFICIO TARUMA
Melhoramento Urbano:
Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de
Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos:
Modalidade: Venda Natureza: Oferta
Valor: R$ 280.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:
Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação:
Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção :
Padrão: PADRAO SEM ELEVADOR Idade Estimada:
Conservação: Bom
Área Privativa: 51,00 m² Área Total:
Área Comum: m² Área Privativa: 51,00 m²
Infra-Estrutura: Características: 2 DORM, SALA, COZ, WC, 1 VAGA
Fonte de Informação:
Imobiliária: GONÇALVES IMOVEIS Fone: 4225.1000
VV M² CM²
R$ 280.000,00 51,00 R$ 5.490,19
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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140 Fones: (11) 2965-3272 - 99906-8442 – e-mail: [email protected] e [email protected]
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R4 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES (no mesmo edifício do avaliando) Empreendimento: EDIFICIO TARUMA
Melhoramento Urbano:
Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de
Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos:
Modalidade: Venda Natureza: Oferta
Valor: R$ 290.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:
Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação:
Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção :
Padrão: PADRAO SEM ELEVADOR Idade Estimada:
Conservação: Bom
Área Privativa: 51,00 m² Área Total:
Área Comum: m² Área Privativa: 51,00 m²
Infra-Estrutura: Características: 2 DORM, SALA, COZ, WC, 1 VAGA
Fonte de Informação:
Imobiliária: LUIZ CORRETOR Fone: 99437.3664
VV M² CM²
R$ 290.000,00 51,00 R$ 5.686,27
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R5 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES (no mesmo edifício do avaliando) Empreendimento: EDIFICIO TARUMA
Melhoramento Urbano:
Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de
Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos:
Modalidade: Venda Natureza: Oferta
Valor: R$ 279.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:
Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação:
Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção :
Padrão: PADRAO SEM ELEVADOR Idade Estimada:
Conservação: Bom
Área Privativa: 51,00 m² Área Total:
Área Comum: m² Área Privativa: 51,00 m²
Infra-Estrutura: Características: 2 DORM, SALA, COZ, WC, 1 VAGA
Fonte de Informação:
Imobiliária: DATENA IMOVEIS Fone: 4861.0906
VV M² CM²
R$ 279.000,00 51,00 R$ 5.470,58
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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140 Fones: (11) 2965-3272 - 99906-8442 – e-mail: [email protected] e [email protected]
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2
6.1 - METODOLOGIA DE CÁLCULO
Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado coo base o Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1. A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída (ATC), conforme abaixo segue.
6.2- RESULTADOS DAS COLETAS
R1
VALOR
ÁREA PRIVATIVA M²
VALOR POR M²
R$ 270.000,00
51,00
R$ 5.294,11
R2
VALOR
ÁREA PRIVATIVA M²
VALOR POR M²
R$ 310.000,00
51,00
R$ 6.078,43
R3
VALOR
ÁREA PRIVATIVA M²
VALOR POR M²
R$ 280.000,00
51,00
R$ 5.490,19
R4
VALOR
ÁREA PRIVATIVA M²
VALOR POR M²
R$ 290.000,00
51,00
R$ 5.686,27
R5
VALOR
ÁREA PRIVATIVA M²
VALOR POR M²
R$ 279.000,00
51,00
R$ 5.470,58
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3
SOMATÓRIO
VGV – VALOR GLOBAL VENDA
ÁREA TOTAL DOS REFERENCIAIS
R$ 1.429.000,00
255,00 Metros Quadrados
7.0 - CÁLCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO)
Soma R1 = VGL/V ÷ pela área total dos referenciais ÷ 1 = VM × área total da edificação do IA = conclusão do laudo de valoração
R1 = R$ 1.429.000,00 ÷ m² ÷ 1 = R$ 255,00/m²
IA = R$ 5.603,92 × 51,00m² = R$ 285.799,92
MEDIA ÁREA IA CUSTO IA
R$ 5.603,92 51,00m² R$ 285.799,92 P
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4
ABREVIATURAS UTILIZADAS IA - Imóvel Avaliando M² - Metro Quadrado R(N) - Referenciais VL / V - Valor da Locação/ Venda ATC - Área Total Construída CM² - Custo por Metro Quadrado VGL / V - Valor Global da Locação/Venda VM - Valor Médio
8.0 – VALOR DO IMÓVEL
Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando o APARTAMENTO Nº 34, DO CONDOMINIO EDIFICIO 76, EDIFICIO TARUMÃ, RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES,401 em
R$ 290.000,00
(DUZENTOS E NOVENTA MIL REAIS)
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IMÓVEL 2
TIPO DO IMÓVEL
Apartamento Residencial
LOCAL
Rua Rio Grande do Sul, 770, 3º andar apartamento nº 32, EDIFICIO JACOB JOÃO LORENZETI, São Caetano do Sul - São Paulo/SP
MATRÍCULA
19.229- 2º ORI
CONTRIBUINTE
03.023.230
QUADRO DE ÁREAS
Área Útil: 141,90m² Área Comum: 18,48m² Área Total 160,38m² NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matricula do imóvel
VALOR DE MERCADO: R$ 890.000,00
DATA DA AVALIAÇÃO: 14/05/2018
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9.0– VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL 2
Após tentativas infrutíferas, em dias e horários distintos, para localização dos moradores do imóvel objeto da avaliação, no dia 10, pp, o signatário retornou à Rua, Rio Grande do Sul, 770, centro de São Caetano do Sul, onde não obteve êxito em vistoriar o imóvel citado, o signatário foi acompanhado pelo Sr. Juvenal, Zelador, a qual acompanhou a vistoria do imóvel semelhante em questão, tendo o signatário produzido fotografia digital das vagas de garagem e fachada do Edifício Jacob João Lorenzetti, que concedem boa noção do imóvel e serão apresentadas a seguir.
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Fachada do Edifício João Jacob Lorenzetti
9.1 – CARACTERÍSTICAS DO EDIFÍCIO TARUMÃ
9.2 – CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO
IDADE
TIPO Residencial
ESTADO DE CONSERVAÇÃO Bom
PORTARIA Sim
ZELADORIA Sim
ELEVADORES Sim
ANDARES APTOS/ANDAR 03 elevadores - 04 apto por andar
PISCINA Sim
SAUNA Não
SALÃO DE FESTAS Sim
SALÃO DE JOGOS Sim
SALA DE GINASTICA Sim
JARDINS Sim
TV A CABO Sim
VIGILANCIA ELETRONICA Sim
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Trata-se de apartamento padrão, com área privativa de 141,90m2, composto 3dormitórios, sala cozinha banheiro, área de serviço, dep de empregada e 2 vagas de garagem.
9.3 – CARACTERÍSTICAS DE ACABAMENTO
Prejudicada devido a não vistoria
10.0 – ELEMENTOS COMPARATIVOS
R1 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA RIO GRANDE DO SUL, 868 Empreendimento:
Melhoramento Urbano:
Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de
Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos:
Modalidade: Venda Natureza: Oferta
Valor: R$ 700.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:
Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação:
Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção :
Padrão: PADRAO COM ELEVADOR Idade Estimada:
Conservação: Bom
Área Privativa: 112,00 m² Área Total:
Área Comum: m² Área Privativa: 112,00 m²
Infra-Estrutura: Características: 2 DORM, SALA, COZ, WC, 1 VAGA
Fonte de Informação:
Imobiliária: OMINI NEG. INTERMEDIARIOS LTDA Fone: 99973.4643
VV M² CM²
R$ 770.000,00 112,00 R$ 6.250,00
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Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140 Fones: (11) 2965-3272 - 99906-8442 – e-mail: [email protected] e [email protected]
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R2 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA RIO GRADE DO SUL,1030 Empreendimento:
Melhoramento Urbano:
Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de
Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos:
Modalidade: Venda Natureza: Oferta
Valor: R$ 775.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:
Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação:
Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção :
Padrão: PADRAO COM ELEVADOR Idade Estimada:
Conservação: Bom
Área Privativa: 112,00 m² Área Total:
Área Comum: m² Área Privativa: 112,00 m²
Infra-Estrutura: Características: 3 DORM, 3 WC, 3 VAGAS
Fonte de Informação:
Imobiliária: NEIDE CORRETORA Fone: 99350,0953
VV M² CM²
R$ 775.000,00 112,00 R$ 6.919,64
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R3 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA RIO GRANDE DO SUL,868 Empreendimento:
Melhoramento Urbano:
Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de
Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos:
Modalidade: Venda Natureza: Oferta
Valor: R$ 771.600,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:
Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação:
Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção :
Padrão: PADRAO SEM ELEVADOR Idade Estimada:
Conservação: Bom
Área Privativa: 112,00 m² Área Total:
Área Comum: m² Área Privativa: 112,00 m²
Infra-Estrutura: Características: 3 DORM, SALA, COZ, 2 WC, 2 VAGAS
Fonte de Informação:
Imobiliária: J2M ASSESSORIA IMOBILIARIA Fone: 4688.2860
VV M² CM²
R$ 771,600,00 112,00 R$ 6.889,28
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R4 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA RIO GRANDE DO SUL Empreendimento:
Melhoramento Urbano:
Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de
Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos:
Modalidade: Venda Natureza: Oferta
Valor: R$ 650.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:
Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação:
Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção :
Padrão: PADRAO SEM ELEVADOR Idade Estimada:
Conservação: Bom
Área Privativa: 114,00 m² Área Total:
Área Comum: m² Área Privativa: 114,00 m²
Infra-Estrutura: Características: 3 DORM, 3 WC, 1 VAGA
Fonte de Informação:
Imobiliária: APARECIDO VIANA NEG. IMOBILIARIOS Fone: 4369.9366
VV M² CM²
R$ 650.000,00 114,00 R$ 5.701,75
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JOSÉ LUIZ TOSCANO Perito-Avaliador Judicial
Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI nº 104005 Membro da Associação dos Peritos Avaliadores do Estado de São Paulo - APEJESP
Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140 Fones: (11) 2965-3272 - 99906-8442 – e-mail: [email protected] e [email protected]
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R5 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA RIO GRANDE DO SUL (EDIFICIO ORLY ) Empreendimento: EDIFICIO TARUMA
Melhoramento Urbano:
Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de
Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos:
Modalidade: Venda Natureza: Oferta
Valor: R$ 650.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:
Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação:
Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção :
Padrão: PADRAO SEM ELEVADOR Idade Estimada:
Conservação: Bom
Área Privativa: 115,00 m² Área Total:
Área Comum: m² Área Privativa: 115,00 m²
Infra-Estrutura: Características: 4 DORM, 4 WC, 2 VAGAS
Fonte de Informação:
Imobiliária: J2M ASSESSORIA IMOBILIARIA Fone: 3045.4530
VV M² CM²
R$ 650.000,00 115,00 R$ 5.652,17
11.0 - METODOLOGIA DE CÁLCULO
Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado coo base o Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1. A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída (ATC), conforme abaixo segue.
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12.0- RESULTADOS DAS COLETAS
R1
VALOR
ÁREA PRIVATIVA M²
VALOR POR M²
R$ 700.000,00
112,00
R$ 6.250,00
R2
VALOR
ÁREA PRIVATIVA M²
VALOR POR M²
R$ 775.000,00
112,00
R$ 6.919,64
R3
VALOR
ÁREA PRIVATIVA M²
VALOR POR M²
R$ 771,600,00
112,00
R$ 6.889,28
R4
VALOR
ÁREA PRIVATIVA M²
VALOR POR M²
R$ 650.000,00
114,00
R$ 5.701,75
R5
VALOR
ÁREA PRIVATIVA M²
VALOR POR M²
R$ 650.000,00
115,00
R$ 5.652,17
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SOMATÓRIO
VGV – VALOR GLOBAL VENDA
ÁREA TOTAL DOS REFERENCIAIS
R$ 3.546.600,00
565,00 Metros Quadrados
13.0 - CÁLCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO)
Soma R1 = VGL/V ÷ pela área total dos referenciais ÷ 1 = VM × área total da edificação do IA = conclusão do laudo de valoração
R1 = R$ 3.546.600,00 ÷ m² ÷ 1 = R$ 565,00/m²
IA = R$ 6.277,16 × 142,00m² = R$ 891.356,72
ABREVIATURAS UTILIZADAS IA - Imóvel Avaliando M² - Metro Quadrado R(N) - Referenciais VL / V - Valor da Locação/ Venda ATC - Área Total Construída CM² - Custo por Metro Quadrado VGL / V - Valor Global da Locação/Venda VM - Valor Médio
MEDIA ÁREA IA CUSTO IA
R$ 6.277,16 142,00m² R$ 891.356,72
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14.0 – VALOR DO IMÓVEL
Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando o APARTAMENTO Nº 32, DO CONDOMINIO EDIFICIO JACOB JOÃO LORENZINI, RUA RIO GRANDE DO SUL, 770, em
R$ 890.000,00
(OITOCENTOS E NOVENTA MIL REAIS)
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IMÓVEL 3
TIPO DO IMÓVEL
BOX DE GARAGEM (VAGA DE GARAGEM)
LOCAL
Rua Rio Grande do Sul, 770, BOX Nº 21,22 nº, EDIFICIO JACOB JOÃO LORENZINI, São Caetano do Sul - São Paulo/SP
MATRÍCULA
19.230- 2º ORI
CONTRIBUINTE
QUADRO DE ÁREAS
Área Útil: 25,40m² Área Comum: 17,39m² Área Total 42,79m² NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matricula do imóvel
VALOR DE MERCADO: R$ 89.000,00
DATA DA AVALIAÇÃO: 14/05/2018
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15.0 - METODOLOGIA — DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL PERTINENTE À VAGA DE GARAGEM
Para determinação do valor do apartamento pertinente à vaga, será adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes.
16.0 – VAGAS DE GARAGEM — DETERMINAÇÃO DO VALOR Segundo o Presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Ceará – CRECI/CE, Apollo Scherer, a vaga é um dos itens mais importantes na venda do imóvel e vale em média até 5% do apartamento. Já a diretora comercial da empresa Lello Imóveis, Roseli Hernandes, entende que a vaga vale em média 10%, podendo chegar a 15% do preço do apartamento. Assim, o valor da vaga de garagem em condomínio pode variar entre 5% e 15% do valor do apartamento.
DO CONDOMINIO EDIFICIO JACOB JOÃO LORENZINI, RUA RIO GRANDE DO SUL, BOX 21,22
16.1 – DO VALOR DA VAGA DE GARAGEM Em virtude da forte demanda por vaga de garagem no Edificio jacob João Lorenzini, seu valor será aferido em 10% (dez por cento) sobre o valor do apartamento, conforme segue.
0,90 x R$ 890.00,00 = R$ 801.000,00
R$ 890.000,00 – R$ 801.000,00 = R$ 89.000,00
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VALOR DA VAGA DE GARAGEM
R$ 89.000,00
17.0– VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO — VAGA DE GARAGEM
Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando 1) Vaga de Garagem nº 21,22, localizada no Subsolo, do Edifício Jacob João Lorenzini, Conjunto Praça dos Franceses, situado na Rua dos Franceses, nº 498, Bela Vista, São Paulo/SP, em
R$ 89.000,00
(OITENTA E NOVE MIL REAIS)
18.0 – ENCERRAMENTO
São Paulo, 14 de maio de 2018
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